Bijlage 4.1 Behoefteonderzoek

Bij gedeeltelijke afsluitingen als gevolg van ongelukken ontstaan meteen lange files op de A12, A13 en A4. Daarom is besloten tot aanleg van de nieuwe Rotterdamsebaan, een 3,8 kilometer lang tracé door het grondgebied van de gemeenten Leidschendam-Voorburg en Rijswijk die de A4/A13 zal verbinden met de centrumring van Den Haag. De aanleg is in 2014 gestart en is volgens planning juli 2020 gereed.

42 Bron: Toekomstvisie Plaspoelpolder 2017-2027 met doorkijk tot 2040, Gemeente Rijswijk d.d. 07-02-2017 43 Bron: Website Industrieschap Plaspoelpolder 44 Bron: The Young Group / Seven Cities Campus 45 Bronnen: Website Platform Participatie Rijksoverheid, Investeringsprogramma - Artikel d.d. 04-06-2018 46 Bronnen: Website Bam INFRA, Website Gemeente Den Haag

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer

28

Toenemende aantrekkingskracht Rotterdam The Hague Airport→ verbetering bereikbaarheid, toeristisch klimaat47 Wereldwijd groeit de vraag naar regionale vluchten snel, vooral omdat regionaal vliegen zoveel gemak en tijdwinst oplevert, met name voor de frequent vliegende zakenreiziger, maar ook door de opkomst van lage kosten maatschappijen die uit operationele overwegingen veelal voor regionale luchthavens kiezen. Daarnaast is onder regionale vliegtuigmaatschappijen een duidelijke ontwikkeling waarneembaar met betrekking tot de aanschaf van grotere en vooral veel snellere vliegtuigen. Hiermee zijn ook verder weg gelegen bestemmingen vanaf Rotterdam The Hague Airport snel en comfortabel bereikbaar. Deze twee ontwikkelingen hebben bijgedragen aan de historisch sterke groei in aantallen passagiers bij Rotterdam The Hague Airport en worden verwacht in de toekomst tot verdere groei te leiden. In 2018 is er een verbouwing van de terminal gestart en duurt naar verwachting tot in de loop van 2020. Doorontwikkeling Delft Technologisch Innovatiecampus → verbetering zakelijk klimaat48 Delft heeft een sterke basis voor economische groei: de grootste technische universiteit van Nederland, grote onderzoekers als TNO en Deltares, een groot aantal kennisintensieve bedrijven als 3M, Exact, Applikon, DSM en Fox-it en ruimte voor instanties en bedrijven om zich te vestigen.

Daarnaast zoeken de Gemeente Delft en de TU Delft sinds een paar jaar samenwerking met veertien Delftse partners om optimale condities voor onderwijs, onderzoek en innovatieve ondernemers te creëren en met het projectenprogramma Technologische Innovatie Campus Delft de innovatieve kracht van de stad en de regio te vergroten. Delft Technology Partners, het samenwerkingsverband tussen de Gemeente Delft en de TU Delft en aanspreekpunt voor kennisintensieve bedrijven die zich in Delft willen vestigen, ondersteunt nieuwe kennisintensieve bedrijven bij de vestiging en verankering in Delft, verbindt en versterkt bestaande instanties en bedrijven in Delft en fungeert als verbindingsschakel tussen Delft en de regio. Door de nabijheid van Rijswijk, kan Rijswijk profiteren van de ontwikkelingen rondom de innovatiecampus. Natuurversterking Zuid-Holland → verbetering toeristisch klimaat49 Samen met andere partijen zorgt de Provincie Zuid-Holland voor een goed beheer van bestaande natuur, het creëren van samenhang tussen de natuurgebieden, het bevorderen van de diversiteit aan natuur en het realiseren van flinke oppervlakten nieuwe natuur. In de Beleidsvisie Groen en het Uitvoeringsprogramma Groen staat waar de Provincie Zuid-Holland prioriteit aan geeft en wat de Provincie Zuid-Holland aan groenprojecten oppakt.

In het jaarlijkse herijkte Natuurbeheerplan van Zuid-Holland is voor de hele provincie aangeven waar nieuwe natuur moet komen, waar welk (agrarisch) natuurbeheer mogelijk is en welk type landschap waar gewenst is. De Provincie Zuid-Holland heeft 3 ‘groene’ ambities: groenbeleving (meer en beter groen om de stad en meer en betere wandel-, fiets- en vaarroutes), biodiversiteit en agrarisch ondernemerschap. Diverse bronnen

3.4

Conclusie omgevingsanalyse Uit de omgevingsanalyse blijkt dat het zakelijke klimaat naar verwachting het grootste deel de vraag naar hotelkamers vanuit de directe omgeving alsook de stad Den Haag zal genereren. De regionale toeristische markt is gefocust op de steden Den Haag en Delft; lokaal is de omvang van de toeristische markt beperkt. Van der Valk hotels staan echter bekend om het aantrekken van gasten afkomstig uit een wijder gebied dan de lokale regio. Derhalve wordt verwacht dat het beoogde product, wanneer alle factoren uit de omgevingsanalyse in acht worden genomen, de kans krijgt om zowel de zakelijke als toeristische markten aan te kunnen trekken. Wél wordt verwacht dat de zakelijke markt dominant is binnen de regionale hotelmarkt, en dat deze meer perspectief toont voor eventuele groei.

47 Bron: Website Rotterdam The Hague Airport 48 Bron: Website Gemeente Delft 49 Bron: Website Provincie Zuid-Holland

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer

29

4

Aanbodanalyse Het aanbod in Zoetermeer en de regio Haaglanden op het gebied van de hotels zijn geïnventariseerd. Hierbij is niet alleen het huidige aanbod beschreven, maar tevens het verwachte toekomstige aanbod. Ook is een overzicht gegeven van de mogelijke concurrenten van het toekomstige hotel, op basis van de locatie en het concept.

4.1

Historisch aanbod De volgende tabel toont de historische ontwikkeling van de nationale en regionale logiesmarkten. Het betreft geclassificeerde hotels en ongeclassificeerde logiesaccommodaties zoals hostels en pensions. In de periode 2009-2019 is het logiesaanbod in alle drie de markten bijna elk jaar gestegen. Op landelijk niveau is het aantal kamers beduidend sterker toegenomen dan het aantal logiesaccommodaties. Dit wijst op schaalvergroting, waarbij kleine logiesaccommodaties zijn gesloten en grotere logiesaccommodaties aan de markt zijn toegevoegd. De provincie Zuid-Holland beleefde gedurende deze periode een zwakkere groei van zowel het aantal accommodaties als kamers. Binnen de regio Haaglanden was sprake van een zwakkere groei in het zowel het aantal hotels als het aantal kamers dan op nationaal en provinciaal niveau. Gemiddeld zijn er in Nederland 38 kamers per accommodatie. In de provincies Zuid-Holland zijn de accommodaties gemiddeld beduidend groter met 52 kamers per accommodatie. In de regio Haaglanden worden er per accommodatie zelfs 57 kamers geteld. Tabel 12.

Ontwikkeling logiesaanbod Nederland, Provincie en Regio, 2009-2019

Nederland Aantal Aantal accomm. kamers 2009 2.895 102.002 2010 3.005 104.566 2011 3.101 108.395 2012 3.152 110.230 2013 3.242 114.839 2014 3.308 119.611 2015 3.394 122.101 2016 3.447 124.237 2017 3.511 128.038 2018 3.566 133.674 2019 3.665 138.489 Groei 2009-2019 26,6% 35,8% Gem. jaarlijkse groei 2,4% 3,1% Bron: HorecaDNA database, bewerkt door Horwath HTL

Provincie Zuid-Holland Aantal Aantal accomm. kamers 337 15.694 345 16.294 358 16.508 358 16.991 360 18.141 363 18.965 365 19.376 374 19.447 381 19.630 394 20.399 409 21.080 21,4% 34,3% 2,0% 3,0%

Regio Haaglanden Aantal Aantal accomm. kamers 109 5.714 108 5.783 116 6.134 115 6.250 116 6.528 111 6.375 113 6.793 115 6.844 119 6.868 126 7.151 127 7.277 16,5% 27,3% 1,6% 2,5%

De volgende tabel toont de ontwikkeling in accommodaties en kamers in de gemeenten Zoetermeer, ’s-Gravenhage en de overige gemeenten binnen de Agglomeratie ’s-Gravenhage. De gemeente Den Haag was de grootste aanjager van de groei in de regio, met een totale toename van 12% in het aantal hotels en 41% in het aantal kamers tussen 2009 en 2019. De overige gemeenten in de regio toonden gezamenlijk een groei van 26% van het aantal hotels, terwijl het aantal kamers slechts met 7% was toegenomen in de laatste jaren. Hieruit blijkt dat er binnen de overige gemeenten vooral kleinere accommodaties zijn geopend. Het hotelaanbod binnen Zoetermeer is in de laatste jaren in beperkte mate toegenomen.

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer

30

Tabel 13.

Ontwikkeling logiesaanbod Zoetermeer en regio, 2009-2019 Zoetermeer Aantal accomm.

‘s-Gravenhage

Aantal kamers 289 289 299 313 317 291 291 291 291 291 287 -0,7%

2009 3 2010 4 2011 4 2012 6 2013 7 2014 5 2015 5 2016 5 2017 5 2018 5 2019 4 Groei 2009-2019 33,3% Gem. jaarlijkse 5,1% -0,0% groei Bron: HorecaDNA database, bewerkt door Horwath HTL

4.2

Aantal accomm. 66 64 68 64 65 61 63 64 67 72 74 12,1%

Aantal kamers 3.557 3.550 3.794 3.845 4.076 4.060 4.540 4.593 4.612 4.870 4.996 40,5%

1,3%

3,5%

2,8%

1,7%

Spreiding hotelaanbod regio Haaglanden Het totale huidige hotelaanbod per gemeente in de regio Haaglanden is weergegeven in de onderstaande tabel. ‘s-Gravenhage domineert de regionale markt, met 69% van het kameraanbod. Na ‘s-Gravenhage is Delft de gemeente met het grootste aandeel in hotelkamers (10%), gevolgd door Rijswijk (6%). Hotels binnen de gemeente Pijnacker-Nootdorp en Rijswijk bieden gemiddeld de meeste kamers (78), gevolgd door Zoetermeer (72). Tabel 14.

Hotelaanbod in de regio Haaglanden per gemeente (2019) Hotels

‘s-Gravenhage 74 Delft 22 Leidschendam-Voorburg 5 Midden-Delfland 3 Pijnacker-Nootdorp 2 Rijswijk 6 Wassenaar 5 Westland 6 Zoetermeer 4 Totaal 127 Bron: HorecaDNA database, bewerkt door Horwath HTL

4.3

Overig Agglomeratie ‘sGravenhage Aantal Aantal accomm. kamers 14 917 14 920 17 1.016 17 1.013 17 1.070 17 1.070 17 1.070 16 1.049 16 1.049 16 1.052 18 1.077 28,6% 17,4%

Kamers

Kamers Marktaandeel Per hotel kamers 4.996 68 69% 755 34 10% 256 51 4% 13 4 0% 155 78 2% 467 78 6% 199 40 3% 149 25 2% 287 72 4% 7.277 50 100% *) door afronding kan het totaal afwijken van 100%

Segmentatie hotelaanbod Sinds 1969 werden Nederlandse hotels in één tot en met vijf sterren ingedeeld. Echter, de afgelopen jaren sloten de normen van de Nederlandse Hotel Classificatie niet meer goed aan op de eigenschappen van de moderne Nederlandse hotelmarkt. Daarom is per 1 januari 2015 de verplichte deelname aan de verouderde Nederlandse Hotel Classificatie afgeschaft en wordt vanaf 1 januari 2016 de Nederlandse Hotel Classificatie opgevolgd door de Europese Hotel classificatie met deelname op vrijwillige basis. De huidige classificatie is dus deels nog gebaseerd op de oude Nederlandse Hotel Classificatie en voor die hotels die de classificatieprocedure reeds hebben afgerond deels op de vrijwillige deelname aan de Europese Hotel Classificatie. Dat leidt tot grote aandelen in ongeclassificeerde hotels. De volgende tabellen geven achtereenvolgens de samenstelling van het logiesaanbod in 2019 weer van Nederland, Zuid-Holland en regio Haaglanden. In Nederland is nog maar 30% van de hotels en Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer

31

54% van de hotelkamers geclassificeerd. Binnen de geclassificeerde hotels heeft het viersterrensegment het grootste aandeel (61%), gevolgd door het driesterrensegment (29%). Tabel 15.

Segmentatie hotelaanbod Nederland, 2019 Hotels

5 sterren 29 4 sterren 441 3 sterren 531 2 sterren 77 1 ster 9 Subtotaal 1.087 Ongeclassificeerd 2.578 Totaal 3.665 Bron: HorecaDNA, bewerkt door Horwath HTL

Kamers 4.111 46.135 22.183 2.705 275 75.409 63.080 138.489

Kamers /Hotel 142 105 42 35 31 69 24 38

Marktaandeel kamers 3% 33% 16% 2% 0% 54% 46% 100%

Marktaandeel geclass. kamers 5% 61% 29% 4% 0% 100%

In de provincie Zuid-Holland is de segmentatie vergelijkbaar, met 59% geclassificeerde hotels en 41% ongeclassificeerde hotelkamers. Ook hier is het viersterrensegment het grootst, met 36% van het geclassificeerde kameraanbod. Tabel 16.

Segmentatie hotelaanbod Zuid-Holland, 2019 Hotels

5 sterren 6 4 sterren 63 3 sterren 61 2 sterren 12 1 ster 0 Subtotaal 142 Ongeclassificeerd 267 Totaal 409 Bron: HorecaDNA, bewerkt door Horwath HTL

Kamers 1.127 7.549 3.179 523 0 12.378 8.702 21.080

Kamers /Hotel 188 120 52 44 0 87 33 52

Marktaandeel kamers 5% 36% 15% 2% 0% 59% 41% 100%

Marktaandeel geclass. kamers 1% 51% 35% 14% 0% 100%

Binnen de regio Haaglanden zijn 63 van de 127 hotels geclassificeerd, en 55% van het kameraanbod. Net als in het provinciale en landelijke beeld bestaat het grootste aandeel geclassificeerde hotelkamers in regio uit viersterrenkamers. Ook heeft de regio een opvallend hoog aandeel kamers binnen het 5 sterrensegment, deze hotels worden vertegenwoordigd in Den Haag, en maken een groot deel uit van het totale kameraanbod. De geclassificeerde hotels zijn met gemiddeld 63 kamers groter dan het nationale en provinciale gemiddelde. Tabel 17.

Segmentatie hotelaanbod regio Haaglanden 2019 Hotels

5 sterren 3 4 sterren 19 3 sterren 33 2 sterren 8 1 ster 0 Subtotaal 63 Ongeclassificeerd 64 Totaal 127 Bron: HorecaDNA, bewerkt door Horwath HTL

Kamers 478 2.230 1.040 218 0 3.966 3.311 7.277

Kamers /Hotel 159 117 32 27 0 63 52 57

Marktaandeel kamers 7% 31% 14% 3% 0% 55% 45% 100%

Marktaandeel geclass. kamers 12% 56% 26% 5% 0% 100%

De ligging van de hotels in de regio Haaglanden is weergegeven in de volgende figuur.

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer

32

Figuur 13.

Ligging hotels regio Haaglanden

Bron: Google Maps, bewerking: Horwath HTL

Op de kaart is een duidelijke concentratie van hotels zichtbaar in het centrum van Den Haag, in Scheveningen en in Delft. Ook liggen relatief veel hotels langs de snelwegen A4, A12, A13 en A44. 4.4

Huidig hotelaanbod Zoetermeer Op dit moment geldt dat in totaal 4 hotels in de gemeente Zoetermeer zich profileren als één- tot vijfsterrenhotels.50 Het hotelproduct binnen de gemeente Zoetermeer kan worden omschreven als eenvoudig. Drie van de vier hotels binnen Zoetermeer bestaan sinds het vorige millennium, en voeren een standaard concept. De meest recente toevoeging aan het hotelaanbod binnen de gemeente is Hotel De Sniep, welke niet als onderdeel van een keten opereert. Het verblijf biedt naast de 20 hotelkamers een conferentieruimte, business centrum en restaurant met bar. Alle drie overige hotels bieden vergaderfaciliteiten en (ontbijt-)restaurants. Tabel 18. Nr.

Huidige hotelaanbod Gemeente Zoetermeer (vanaf 20 kamers)

Naam

1 2 3 4

NH Zoetermeer Hotel Golden Tulip Zoetermeer Centre Hotel De Sniep Bastion Hotel Zoetermeer Totaal Totaal overig Totaal hotelaanbod Bron: HorecaDNA, Horwath HTL *) Jaar van begin exploitatie

4.5

Class. 4* 4* 4* 3* 4 hotels 0 hotels 4

Aantal kamers 104 73 20 90 287 0 287

Begin ex.* 1995 1989 2011 1989

Huidig hotelaanbod omgeving Zoetermeer Onderstaande tabel geeft het relevante hotelaanbod weer in de omgeving van Zoetermeer. Dit zijn de gemeenten binnen de Agglomeratie ’s-Gravenhage, met uitzondering van de gemeente Den Haag, plus de gemeente Delft. Naast de hotelaccommodaties in Zoetermeer zelf wordt verwacht dat vooral hotels binnen andere randgemeenten van Den Haag, die meer in de richting van Zoetermeer liggen, de belangrijkste concurrentie kunnen vormen voor het geplande Van der Valk Zoetermeer. Deze gemeenten omvatten Voorschoten, Wassenaar en Delft. 50 Bron: HorecaDNA

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer

33

Van de hotelmarkten binnen Den Haag en Rotterdam wordt verwacht dat deze op zichzelf staande hotelmarkten vormen en worden daarom niet als gezien als direct concurrerend hotels voor het beoogde hotel Van der Valk Zoetermeer. In onderstaande tabel wordt een overzicht gegeven van de grotere hotels in de gedefinieerde omgeving van Zoetermeer. De opeenvolgende figuur toont de ligging van deze hotels ten opzichte van het beoogde kavel. Tabel 19. Nr.

Hotelaanbod omgeving Zoetermeer

Naam

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18

Best Western Plus Grand Winston Van der Valk Den Haag - Nootdorp Bastion Hotel Rijswijk WestCord Hotel Delft Hotel Den Haag-Voorburg NH Zoetermeer Hotel Fletcher Hotel Rest. Leidschendam - Den Haag Campanile Hotel Restaurant Delft Hampshire Hotel Delft Centre Van der Valk Hotel Den Haag Wassenaar Bastion Hotel Zoetermeer Shanghai Hotel Holland Golden Tulip Zoetermeer Centre Delft Museumhotels Hotel Wassenaar Hotel Coen Delft Hotel Leeuwenbrug Hotel & Spa Savarin Totaal hotelaanbod > 30 kamers Diverse hotels < 30 kamers Totaal hotelaanbod Bron: HorecaDNA / Horwath HTL

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer

Class. 4* 4* 3* 4* 4* 4* 4* 3* 4* 4* 3* 4* 4* 3* 3* 3* 3* 5* 18 hotels 26 hotels 44 hotels

Aantal kamers 252 142 142 140 125 104 96 95 92 90 90 74 73 66 49 37 36 35 1.738 381 2.119

Gemeente Rijswijk Nootdorp Rijswijk Delft Leidschendam-Voorburg Zoetermeer Leidschendam-Voorburg Delft Delft Wassenaar Zoetermeer Delft Zoetermeer Delft Wassenaar Delft Delft Rijswijk

34

Figuur 14.

Ligging hotels omgeving Zoetermeer

Van der Valk Zoetermeer

Bron: GoogleMaps / Horwath HTL

4.6

Toekomstig hotelaanbod Binnen de gemeente Zoetermeer is naast de ontwikkeling van het Van der Valk Hotel Zoetermeer geen hotelinitiatief bekend. In de onderstaande tabel zijn de plannen opgesomd die bekend zijn binnen de regio Haaglanden. De hotelontwikkelingen binnen de gemeente Den Haag zijn apart aangegeven; deze tellen niet mee binnen het bepalen van de behoefte voor hotelkamers binnen de gedefinieerde concurrerende markt. In totaal bestaan de plannen binnen en rond de gemeente Den Haag uit 16 locaties met in totaal 2.334 hotelkamers, inclusief het Van der Valk Zoetermeer. Tabel 20.

Relevante hotelontwikkelingen regio Haaglanden (excl. gemeente Den Haag)

Ontwikkeling 1 2 3 4 5

Van der Valk Hotel Zoetermeer ArsenaalDelft51 Ibis Styles – Stationsplein Delft52 Van der Valk Schipluiden53 Sijthoff Centre54 Tot. 5 relevante locaties

Class

(geplande) opening

Upscale Upscale Midscale Upscale Midscale

2023 2020 2020 2020 2022

Aantal kamers gepland Max. 200 63 80 140 220 Ca. 700

Plaats

Realisatie

Zoetermeer Delft Delft Den Hoorn Rijswijk

100% 100% 100% 100%

Bron: Horwath HTL

51 Bron: Website ArsenaalDelft 52 Bron: AD d.d. 01-02-2020 (vanaf dan 8 maanden) 53 Bron: Artikel d.d. 09-02-2018 - website gemeente Midden-Delfland 54 Bron: Gemeente Rijswijk

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer

35

Figuur 15.

Ligging hotelontwikkelingen omgeving Zoetermeer

Van der Valk Zoetermeer

Bron: Google Maps / Horwath HTL

Den Haag zet sinds 2013 in op kwalitatieve ontwikkelingen op strategische locaties. Verwacht wordt dat ontwikkelingen buiten de toeristische kerngebieden verder worden gestimuleerd mits aan kwalitatieve criteria kan worden voldaan. Tabel 21.

Relevante hotelontwikkelingen binnen de gemeente Den Haag

Ontwikkeling 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

STAAL Den Haag Short stay hotel Moxy (Scheveningen) Inntel (Scheveningen) VOCO Toren van Oud YAYS (short stay) Muzentoren Fletcher Hotel Scheveningen Hollands Spoor (hotel and short stay) Uitbreiding Atlantic Hotel Kijkduin Tot. 11 relevante locaties Bron: Horwath HTL

Class Upscale Upscale Midscale Upscale Upscale Onbekend Upscale Onbekend Midscale Onbekend Upscale

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer

(geplande) Aantal kamers opening gepland 2023 2021 2021 2021 2021 Onbekend 2020 Onbekend 2020 2024 Onbekend

140 180 144 226 204 34 53 300 120 250 Onbekend 1.651

Realisatie 50% 100% 100% 100% 100% 70% 100% 25% 100% 75% 75%

36

5

Vraaganalyse In de vraaganalyse is ingegaan op de historische, huidige en toekomstige vraag naar hotelkamers in de regio. Hierbij is een overzicht gegeven van de ontwikkelingen in aantal overnachtingen, bezettingsgraden, kamerprijzen en marktsegmentatie voor de regionale hotelmarkt.

5.1 Overnachtingen 5.1.1 Nederland De onderstaande figuur geeft de ontwikkeling van hotelovernachtingen weer in hotels in Nederland. In Nederland is er geen enkele hotelmarkt die zich qua aantrekkingskracht en resultaten kan meten aan de hotelmarkt van Amsterdam. Bovendien heeft deze hotelmarkt een relatief groot marktaandeel. Daarom is Amsterdam in deze paragraaf buiten beschouwing gelaten. Figuur 16.

Hotelovernachtingen in Nederland (excl. Amsterdam & Schiphol) (x 1.000)

38.000 36.000 34.000 32.000 30.000 28.000 26.000 24.000 22.000 20.000

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Nederland 22.920 23.983 24.828 25.973 26.128 27.326 28.718 30.607 33.015 34.938 36.028 Bron: Statline – Centraal Bureau voor de Statistiek, bewerkt door Horwath HTL

Voor de nationale hotelmarkt exclusief de hotelmarkt van Amsterdam is sinds 2009 sprake van een continue groei, zo blijkt uit de gegevens in de bovenstaande figuur. Hierdoor was het aantal hotelovernachtingen in 2019 57% groter dan in 2009. De gemiddelde jaarlijkse groei in het aantal overnachtingen was daarmee 4,6%. Over de afgelopen 7 jaar, sinds 2012, is de gemiddelde jaarlijkse groei 4,8%. De hoogste groei, 7,9%, werd gerealiseerd in 2017. In de eerste maanden van 2020 was nog sprake van een aanhoudende groei. Vanaf maart 2020 worden echter de effecten van de coronacrisis zichtbaar, met als gevolg een sterke daling van het aantal overnachtingen. Uit de voorlopige cijfers blijkt dat in april 2020 in Nederland circa 95% is gedaald ten opzichte van 2019.55 In paragraaf 5.8 en 5.9 wordt nader ingegaan op de mogelijke gevolgen op korte en lange termijn.

55 Bron: Statline CBS, 29 juni 2020

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer

37

5.1.2 Provincie Zuid-Holland De onderstaande figuur toont de ontwikkeling in hotelovernachtingen in de provincie Zuid-Holland. De gemiddelde jaarlijkse groei in het aantal overnachtingen in de provincie Zuid-Holland tussen 2012 en 2019 was 5,3%. De groei van buitenlandse overnachtingen was met 5,8% per jaar iets sterker dan de groei van binnenlandse overnachtingen (4,9%). Het aandeel buitenlandse hotelovernachtingen nam hierdoor toe van 46,3% tot 47,8%. De provinciale groei in de afgelopen zeven jaar was hoger dan de gemiddelde landelijke groei van 4,8% per jaar. Figuur 17.

Hotelovernachtingen Provincie Zuid-Holland (x 1.000) 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 -

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Totaal

5.024

5.319

5.745

6.070

6.474

7.100

7.318

7.231

Nederland

2.698

2.818

3.033

3.110

3.370

3.721

3.833

3.777

Buitenland

2.327

2.501

2.713

2.960

3.103

3.379

3.485

3.454

Bron: Statline – Centraal Bureau voor de Statistiek, bewerkt door Horwath HTL

Ook voor de provincie Zuid-Holland geldt dat het aantal overnachtingen in 2020, onder invloed van de Coronacrisis, sterk is gedaald. In april 2020 vonden in Zuid-Holland ruim 91% minder overnachtingen plaats dan in april 2019. 56 5.1.3 Gemeente Den Haag In de gemeente Den Haag was de gemiddelde jaarlijkse groei van het aantal kamernachten tussen 2012 en 2019 4,4%. De gemiddelde groei was lager dan het provinciale en landelijke gemiddelde. Ook hier was de groei in het aantal buitenlandse overnachtingen iets sterker, met 5,1% per jaar tegen 3,7% voor de binnenlandse overnachtingen. Het aandeel overnachtingen vanuit een buitenlandse herkomstmarkt vormt, in tegenstelling de rest van de provincie, een kleine meerderheid (52% van het totaal). De cumulatieve groei in het totaal aantal kamernachten in de gemeente Den Haag tussen in de afgelopen zeven jaar was 35%.

56 Bron: Statline CBS, 29 juni 2020

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer

38

Figuur 18.

Hotelovernachtingen Gemeente Den Haag (x 1.000)* 2.000 1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 -

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Totaal

1.241

1.312

1.377

1.483

1.587

1.736

1.754

1.675

Nederland

627

697

690

668

738

825

844

808

Buitenland

613

615

687

816

849

911

910

868

Bron: Statline – Centraal Bureau voor de Statistiek, bewerkt door Horwath HTL

In januari en februari 2020 is het aantal overnachtingen ten opzichte van 2019 nog sterk gestegen, maar ook hier is vanaf maart en vooral april een sterke daling zichtbaar. Het aantal overnachtingen lag in maart 55% en in april 95% lager dan dezelfde maanden een jaar eerder. 57 5.2

Resultaten hotelmarkt Nederland Grofweg 80% van het nationale hotelaanbod bestaat uit hotels op een drie-, vier- of vijfsterren niveau. De meeste éénsterren hotels, tweesterren hotels en ongeclassificeerde hotels zijn kleinschalige familiehotels die er vaak geen professionele administratie op na houden en die vaak niet deelnemen aan benchmarksystemen. Daarom is over de resultaten van de resterende circa 20% heel weinig informatie beschikbaar en heeft de informatie in deze paragraaf alleen betrekking op de resultaten van hotels op een drie-, vier- of vijfsterren niveau. De volgende tabel geeft de bezettingsgraden, gemiddelde kamerprijzen en opbrengsten per beschikbare kamer in de Nederlandse hotelmarkt in de afgelopen tien jaar weer, en de voorlopige resultaten voor 2019.

57 Bron: Statline CBS, 29 juni 2020

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer

39

Tabel 22.

3*

4*

5* 3*-5*

Resultaten Nederlandse hotelmarkt

Occ in % ARR in € RevPAR in € Occ in % ARR in € RevPAR in € Occ in % ARR in € RevPAR in € Occ in % ARR in € RevPAR in €

2009 60,3 72 43 62,5 91 57 63,9 155 99 62,1 93 58

2010 65,2 70 46 64,9 92 59 66,8 181 121 65,1 93 60

2011 68,9 71 49 67,7 95 64 69,1 185 128 68,2 95 65

2012 67,9 75 51 66,1 95 63 68,8 181 125 66,7 97 65

2013 71,1 79 56 65,9 91 60 68,6 181 124 67,5 95 64

2014 72,6 82 60 68,1 92 62 69,8 203 142 69,5 96 66

2015 74,4 87 65 70,4 98 69 69,8 208 145 71,4 102 73

2016 75,7 91 69 73,7 104 76 70,5 212 150 73,9 107 79

Bron: HOSTA - Horwath HTL Occ = bezettingsgraad ARR = average room rate = gemiddelde kamerprijs RevPAR = revenue per available room = omzet per beschikbare kamer

2017 81,0 99 80 76,4 107 82 73,2 220 161 77,2 112 87

2018 2019* 81,6 82,3 103 105 84 87 76,7 76,6 115 116 88 89 76,0 76,5 226 227 172 174 77,7 77,9 120 121 94 93

*) voorlopige cijfers

In 2008 en 2009 ondergingen de resultaten een periode van sterke daling. De daling was het gevolg van de economische crisis die een dalende kamerprijs en een dalende bezettingsgraad en daarmee ook een dalende opbrengst per beschikbare kamer in alle segmenten veroorzaakte. In 2010 en 2011 herstelde de opbrengst per beschikbare kamer zich redelijk tot goed, maar dit werd gevolgd door een stabilisatie in 2012 en zelfs lichte krimp in 2013. Daarna zijn zowel de gemiddelde kamerprijs als de bezettingsgraad en daarmee ook de opbrengst per beschikbare kamer jaarlijks gestegen. De voorlopige cijfers voor 2019 laten een lichte stijging van zowel de bezettingsgraad als de gemiddelde kamerprijs zien. In Nederland is er geen enkele hotelmarkt die zich qua aantrekkingskracht en resultaten kan meten aan de hotelmarkt in de regio Amsterdam & Schiphol. Bovendien heeft deze hotelmarkt een relatief groot marktaandeel. Daarom bevat de volgende tabel de historische resultaten van de Nederlandse hotelmarkt exclusief de regio Amsterdam & Schiphol. De hotelresultaten weerspiegelen doorgaans de aantrekkelijkheid van een markt en bieden inzicht in de behoefte aan uitbreiding. In Nederland exclusief Amsterdam & Schiphol steeg de gemiddelde opbrengst per kamer sinds 2012 met gemiddeld 5,5% per jaar. Tabel 23.

Resultaten Nederland excl. Amsterdam & Schiphol

Gem. ’12-‘19 Occ. in % 60,5 60,8 63,0 65,1 68,4 72,0 72,9 73,1 67,0 ARR in € 80 78 79 83 88 91 95 96 86 RevPAR in € 48 47 50 54 60 66 69 70 58 Bron: Hosta database | RevPAR = omzet per beschikbare kamer | ARR = gemiddelde kamerprijs | Occ = bezettingsgraad *) voorlopige cijfers 2012

5.3

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019*

Resultaten hotelmarkt Haaglanden Onderstaande figuur geeft de resultaten weer van de drie-, vier- en vijfsterrenhotels in de regio Haaglanden over de periode 2012-2019.

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer

40

Resultaten hotelmarkt regio Haaglanden

ARR en RevPAR in €

120

80 70

100

60 80

50

60

40 30

40

20 20 0

Occupancy in %

Figuur 19.

10 2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018 2019* Gem.

Occ in %

62,2

61,7

66,1

67,5

73,0

75,1

74,0

73,5

69,1

ARR in €

91

85

87

88

90

94

100

98

92

RevPAR in €

57

53

58

59

66

71

74

72

64

0

Bron: Horwath HTL 2019: Voorlopige cijfers Occ = gemiddelde kamerbezetting in % ARR = average room rate = gemiddelde kamerprijs in € RevPAR = revenue per available room = opbrengst per beschikbare kamer in € = bezetting x ARR

Uit de tabel blijkt een aanhoudende stijging van de gemiddelde omzet per beschikbare kamer van 2014 tot en met 2018. In 2019 was een lichte daling zichtbaar. De bezettingsgraad steeg per saldo van 62,2% in 2012 tot 73,5% in 2019, terwijl de gemiddelde kamerprijs in dezelfde periode steeg van € 91 tot € 100. Dankzij de hogere bezettingsgraden en gemiddelde kamerprijzen, lag de omzet per beschikbare kamer in 2019 circa 12% hoger dan in 2012. De gemiddelde jaarlijkse stijging was 1,7%. Gemiddeld was de bezettingsgraad over de gehele periode 2012-2019 69,1%, met een gemiddelde kamerprijs van € 92. Deze resultaten betekenen een gemiddelde omzet per beschikbare kamer van € 64. 5.4

Resultaten van de hotelmarkt in Den Haag Onderstaande figuur geeft de resultaten weer van de drie-, vier- en vijfsterrenhotels in de gemeente Den Haag over de periode 2012-2019.

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer

41

Resultaten hotelmarkt Gemeente Den Haag

ARR en RevPAR in €

120 100 80 60 40 20 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

2019 Gem. *

Occ in %

62,4

62,7

66,5

67,7

72,9

75,5

76,2

75,5

70,3

ARR in €

96

86

93

91

96

99

106

105

95

RevPAR in €

60

54

62

62

70

74

80

79

67

90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

Occupancy in %

Figuur 20.

Bron: Horwath HTL 2019: Niet beschikbaar Occ = gemiddelde kamerbezetting in % ARR = average room rate = gemiddelde kamerprijs in € RevPAR = revenue per available room = opbrengst per beschikbare kamer in € = bezetting x ARR

Uit de tabel blijkt dat zowel de gemiddelde bezettingsgraad als de gemiddelde kamerprijs in de gemeente Den Haag iets hoger ligt dan in de regio Haaglanden als geheel. De bezettingsgraad steeg van 62,4% in 2012 tot 75,5% in 2019, terwijl de gemiddelde kamerprijs in dezelfde periode steeg van € 96 tot € 105. Dankzij de hogere bezettingsgraden en gemiddelde kamerprijzen, lag de omzet per beschikbare kamer in 2019 circa 32% hoger dan in 2012. Gemiddeld was de bezettingsgraad over de gehele periode 2012-2019 70,3%, met een gemiddelde kamerprijs van € 95. Deze resultaten betekenen een gemiddelde omzet per beschikbare kamer van € 67. 5.5

Resultaten hotelmarkt omgeving Zoetermeer Onderstaande figuur geeft de resultaten weer van de relevante hotelmarkt in de omgeving van Zoetermeer, zoals beschreven in de aanbodanalyse in paragraaf 4.5.

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer

42

Resultaten hotelmarkt omgeving Zoetermeer 90

72

80

71

70

70

60

69

50

68

40

67

30 20

66

10

65

-

2015

2016

2017

2018

2019*

Gem.

Occ in %

66,6

68,4

70,3

70,3

70,9

69,3

ARR in €

76

77

78

80

80

78

RevPAR in €

50

53

55

56

56

45

Occupancy in %

ARR en RevPAR in €

Figuur 21.

64

Bron: Horwath HTL *) voorlopige cijfers Occ = gemiddelde kamerbezetting in % ARR = average room rate = gemiddelde kamerprijs in € RevPAR = revenue per available room = opbrengst per beschikbare kamer in € = bezetting x ARR

Zowel de bezettingsgraad als de gemiddelde kamerprijs laten een vrij stabiele groei zien in de periode 2015-2019. Wanneer de resultaten worden vergeleken met die van de hotelmarkt in de gemeente Den Haag, blijkt dat de gemiddelde bezettingsgraad in de hotelmarkt rondom Zoetermeer in 2015 vergelijkbaar was aan de hotels in Den Haag. De sterke groei die in 2016-2018 in Den Haag zichtbaar was, werd echter niet geëvenaard. Ook de gemiddelde kamerprijs groeide minder sterk in deze periode. De RevPAR groeide tussen 2015 en 2019 met 12%, gemiddeld 2,3% per jaar. Gemiddeld was de bezettingsgraad over de gehele periode 2015-2019 69%, bij een gemiddelde kamerprijs van € 78. 5.6

Marktsegmentatie Hotelgasten kunnen grofweg worden onderverdeeld in zakelijk en toeristisch. Deze segmenten zijn verder onder te verdelen in individuele reizigers en groepen. Voor de behoefteraming is het fundamenteel om te begrijpen uit welke segmenten de markt bestaat. Als de segmentatie in de markt rondom Zoetermeer wordt vergeleken met de provinciale hotelmarkt en nationale hotelmarkt exclusief Amsterdam & Schiphol, dan blijkt dat het zakelijk individuele segment een beduidend groter aandeel heeft, terwijl het zakelijke groepssegment achter blijft. In totaal ligt de verhouding zakelijk/toeristisch ligt in lijn met het gemiddelde van Nederland exclusief Amsterdam & Schiphol. De gemeente Den Haag heeft een iets sterkere nadruk op het toeristische segment.

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer

43

Tabel 24.

Marktsegmentatie in hotels in 2018, in % Nederland

Zakelijk individueel 22 Zakelijk groep 13 Zakelijk totaal 35 Toeristisch individueel 51 Toergroepen 7 Toeristisch totaal 58 Overig 7 Totaal 100 Bron: HOSTA-database – Horwath HTL

5.7

Nederland exclusief Amsterdam & Schiphol 27 17 44 45 8 53 3 100

Regio Haaglanden

26 15 41 46 9 55 4 100

Gemeente Den Haag

23 17 40 47 9 56 4 100

Omgeving Zoetermeer

39 7 46 42 11 53 1 100

Verwachte toekomstige vraag naar hotels Relatie economische groei en groei hotelovernachtingen De hotellerie is een conjunctuurgevoelige sector en is sterk verbonden met de economische ontwikkeling, ook wel de ontwikkeling van het bruto nationaal product. In tijden van economische groei neemt het aantal zakelijke hotelovernachtingen vaak in beduidend sterkere mate toe, terwijl het aantal zakelijke hotelovernachtingen afneemt als sprake is van een negatieve economische groei. De toeristische segmenten zijn minder vatbaar voor economische veranderingen. Uit ervaring is gebleken dat een volledige economische cyclus in de Nederlandse hotellerie gemiddeld zeven jaar bedraagt. De meest recente cyclus kende echter een dubbele dip: na de recessie van 2008 en 2009 werd het herstel verstoord door een nieuwe terugval in 2012 en 2013. De totale cyclus duurde hierdoor 12 jaar: van 2008 tot en met 2019. Historische ontwikkeling hotelovernachtingen en economie In de periode 2012-2019 bedroeg de gemiddelde jaarlijkse groei in het totaal aantal overnachtingen in de provincie Zuid-Holland 5,3%58. Het nationaal gemiddelde lag ongeveer een half procent lager op 4,8%59. Zowel landelijk als provinciaal was de groei in het aantal overnachtingen aanzienlijk hoger dan de gemiddelde economische groei van respectievelijk 1,8% en 1,1%.

In hoofdstuk 2 bleek dat Zoetermeer een belangrijke gemeente is met hoge hoeveelheid bedrijfsvestigingen, met name rond de beoogde hotellocatie. In de afgelopen jaren heeft de agglomeratie ’s-Gravenhage, waartoe Zoetermeer behoort, met 0,7% een lagere jaarlijkse economische groei laten zien dan het gemiddelde voor geheel Nederland. Verwacht wordt dat de economische groei in de regio ook in de komende jaren minder sterk zal zijn. Uit de analyses bleek ook dat vooral Den Haag en Delft toeristisch aantrekkelijke zijn, met veel monumenten en een gevarieerd aanbod aan winkels, horeca en musea. Toeristische trekpleisters binnen de gemeente Zoetermeer zijn beperkt aanwezig. Verwachte ontwikkeling hotelovernachtingen Vooral de verwachtingen voor de zakelijke segmenten in de hotelmarkt zijn nauw verbonden met ontwikkelingen in de nationale en internationale economie. In heel Nederland had de economische crisis in 2008 en 2009 ook een daling in de zakelijke hotelvraag als gevolg. Op basis van onder meer de historische groei van het totaal aantal hotelovernachtingen in de concurrerende markt, de karakterisering van en ontwikkelingen in het zakelijke klimaat in de regio en de prognoses voor economische groei in Nederland, wordt voor de komende 10 jaar een verdere toename van het aantal overnachtingen verwacht.

58 Bron: CBS Statline 59 Bron: CBS Statline Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer

44

Er bestaat ook een relatie tussen vraag in de toeristische segmenten in de hotelmarkt en economische ontwikkelingen, maar de toeristische segmenten zijn over het algemeen minder vatbaar voor economische ontwikkelingen dan de zakelijke segmenten. Op basis van onder meer de historische groei van het totaal aantal hotelovernachtingen in de concurrerende markt, de karakterisering van en ontwikkelingen in het toeristische klimaat in Zoetermeer en de regio en de prognoses voor economische groei in Nederland, wordt voor de toeristische markt voor de komende 10 jaar ook een verdere, maar minder sterke, groei verwacht. 5.8

Mogelijke impact COVID-19 op hotels De uitbraak van het Covid-19 virus heeft een significante impact op het wereldwijde toerisme, zo ook op de resultaten van hotels in Nederland. Sinds de verspreiding van het virus sterk toenam in Nederland begin maart 2020 daalde de bezettingsgraad enorm. Waar de eerste twee weken van maart nog wat kamers bezet waren gedurende de rest van maart de hotels vrijwel leeg. Het aantal boekingen voor de komende drie maanden daalt eveneens significant, waardoor het tweede kwartaal van 2020 in het scenario geval een gemiddelde bezettingsgraad van 30-40% gerealiseerd kan worden.60 Echter is het aannemelijker dat dit percentage veel lager ligt. Op het moment van schrijven blijven strikte adviezen en maatregelen van kracht tot en met in ieder geval 1 september. Sinds 1 juni mogen terrassen worden geopend en mogen onder meer restaurants en cafés maximaal 30 gasten ontvangen. Per 1 juli is het maximum aantal gasten geschrapt, mits aan anderhalve meter afstand kan worden voldaan.61 Het is echter mogelijk dat opnieuw striktere adviezen en maatregelen worden afgekondigd, met mogelijk negatieve invloeden op de resultaten in de hotelmarkt. Aannemelijk wordt geacht dat de vraag naar hotels in 2020 flink zal dalen ten opzichte van 2019.

Rekening wordt gehouden met een daling van de RevPAR van 50% in 2020.62 De grootste impact wordt verwacht door de effecten die overheidsmaatregelen zullen hebben op bezoekersstromen. In mindere maar significante mate wordt verwacht dat door de economische crisis van 2020 en mogelijk in 2021 het besteedbaar inkomen zal dalen (afname toeristische bezoekers) en dat bedrijven minder zullen reizen (afname zakelijke reizigers).63 Analisten van Tourism Economics en STR verwachten op basis van de huidige situatie in de markt dat in 2021 het Europese RevPAR niveau deels zal herstellen, waarna in 2022 het niveau van 2019 weer bereikt zal worden.64 Deze trend lijkt redelijk in lijn met de economische prognose van het CPB voor Nederland van maart 2020.65 Uit onderzoek van Horwath HTL blijkt dat in april 2020 circa de helft van alle Nederlandse hotels gesloten was vanwege de coronacrisis. De overige hotels hadden veelal het restaurant, de vergaderfaciliteiten en een (groot) deel van de hotelkamers gesloten. Inmiddels zijn veel hotels weer geopend. De hotels hebben de bezettingsgraad en de omzet in het eerste halfjaar echter met meer dan 50% zien dalen. Voor het tweede halfjaar houden de hoteliers rekening met een omzetdaling van 25-50%. De meeste Nederlandse hoteliers verwachten dat de negatieve impact nog minstens 6 tot 24 maanden aanhoudt.

Benadrukt wordt dat de projecties sterk afhankelijk zijn van de verdere verspreiding van het Covid-19 virus en de impact op de hotelmarkt. Echter zijn de gevolgen op langere termijn simpelweg nog niet te overzien. Derhalve lijken deze aannames de meest aannemelijke scenario’s op het moment van schrijven. 60 Bron: STR, Tourism Economics webcasts op 26 maart 2020 en 2 april 2020 61 Bron: Website Rijksoverheid 62 Bron: STR, Tourism Economics webcasts op 2 april 2020 63 Bron: Scenario’s economische gevolgen coronacrisis, CPB maart 2020 64 Bron: STR, Tourism Economics webcasts op 2 april 2020 65 Bron: Scenario’s economische gevolgen coronacrisis, CPB maart 2020

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer

45

Aangenomen wordt: • 2020: daling van 50% ten opzichte van 2019 • 2021: daling van 25% ten opzichte van 2019 • 2022: bezettingsgraad hersteld tot niveau van 2019 • 2023: kamerprijs hersteld tot niveau 2019. 5.9

Scenarioanalyse In de volgende tabel is de jaarlijks verwachte groei per marktsegment in de regio Haaglanden weergegeven. Hierbij is rekening gehouden met de hiervoor beschreven impact van de coronacrisis, met een grote daling in de vraag in 2020, gevolgd door een herstel in 2021-2022. Na 2023 stabiliseert de verwachte jaarlijkse groei weer. De gemiddelde groei over de gehele periode 2020-2030 is dan 2,9% per jaar. Tabel 25.

Verwachte groei hotelovernachtingen tussen 2020 en 2030

Zakelijk individueel Zakelijk groep Toeristisch individueel Toergroepen Gemiddeld Cumulatief Bron: Horwath HTL

2020 -50 -70 -40 -75 -50 -50

2021 50 60 50 40 50 -25

2022 40 60 25 60 33 0,1

2023 3,5 20 3,5 15 6,0 6,1

2024 3,5 2,5 3,5 3,0 3,3 9,6

2025 3,5 2,5 3,5 3,0 3,3 13,3

2026 3,5 2,5 3,5 3,0 3,3 17,1

2027 3,5 2,5 3,5 3,0 3,3 21,0

2028 3,5 2,5 3,5 3,0 3,3 25,1

2029 3,5 2,5 3,5 3,0 3,3 29,3

2030 3,5 2,5 3,5 3,0 3,3 33,6

Op basis van de hierboven beschreven verwachtingen zijn drie scenario’s gegeven voor de groei van de vraag naar hotelkamers voor de periode tot en met 2030. De drie scenario’s zijn weergegeven in de onderstaande tabel. Het middenscenario gaat uit van de groeiverwachtingen, zoals beschreven in de bovenstaande tabel. Hierin halveert de vraag naar hotelovernachtingen in 2020, maar wordt vanaf 2021 gewerkt aan een herstel dat in 2022 bereikt wordt. Vanaf 2023 wordt uitgegaan van een aanhoudende groei van circa 3,3% per jaar, waardoor de gemiddelde jaarlijkse groei over 2020-2030 uitkomt op 2,9%. In het positieve scenario wordt uitgegaan van eenzelfde crisis in 2020, maar een sneller herstel van de hotelmarkt en een hoger groeipercentage na afloop van de crisis. In dit scenario komt de effectieve gemiddelde groei van de vraag naar hotelovernachtingen uit op 4,6% per jaar. In het negatieve scenario wordt uitgegaan van een langdurige coronacrisis met maatregelen die aanhouden tot in 2021, en een sterke, langdurige impact op de landelijke en wereldeconomie. In dit scenario wordt uitgegaan een langdurig lage groei van de vraag, gemiddeld 1,2% per jaar.

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer

46

Tabel 26. 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Gemiddeld Totaal (cum.)

Scenarioanalyse regionale groei hotelovernachtingen tussen 2020 en 2030, in % Negatief scenario -50% 0,0% +50% +25% 4,5% 2,4% 2,4% 2,4% 2,4% 2,4% 2,4% 1,2% 12,2%

Middenscenario -50% +50% +33% 6,0% 3,3% 3,3% 3,3% 3,3% 3,3% 3,3% 3,3% 2,9% 33,6%

Positief scenario -50% +75% +25% 6,0% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,5% 4,6% 57,2%

Bron: Horwath HTL

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer

47

6

Behoefteanalyse Aan de hand van de hiervoor beschreven analyses is een berekening gemaakt van de huidige en toekomstige marktruimte in de regio Haaglanden voor de periode 2020-2029. Vervolgens is een confrontatie van het huidige aanbod en de huidige vraag met het planaanbod en de toekomstige vraag gemaakt, teneinde te beoordelen in hoeverre de verwachte marktruimte is ingevuld met de huidige hotelbouwplannen, en welke ruimte er is voor nieuwe ontwikkelingen.

6.1

Uitgangspunten De marktruimte voor hotels in de concurrerende markt is gebaseerd op de volgende uitgangspunten: • Het huidige hotelaanbod, uitgedrukt in aantal hotelkamers • De huidige vraag naar kamernachten • De groeiverwachting van de vraag, op jaarbasis • De beoogde, “gezonde” bezettingsgraad • Eigen vraag gegenereerd door nieuwe hotelontwikkelingen De hotelmarkt binnen de regio Haaglanden bestaat uit 127 hotels met in totaal 7.277 kamers. De huidige vraag naar kamernachten is berekend op basis van de gemiddelde bezettingsgraden in 2019. Gebaseerd op een gemiddelde bezettingsgraad van 73,5% is het totaal aantal kamernachten in 2019 berekend op circa 1.950.000. De bepaling van de “gezonde” bezettingsgraad is afhankelijk van de markt. In het algemeen wordt voor Nederlandse hotels uitgegaan van een gezonde exploitatie bij een kamerbezetting van 60% tot 65%. Op (groot)stedelijke locaties, waar de stichtingskosten voor hotels aanzienlijk hoger liggen, ligt dit hoger dan in kleinere steden of landelijke gebieden. Zoals beschreven in paragraaf 5.3, was de gemiddelde bezettingsgraad van de totale hotelmarkt in de regio Haaglanden in de periode 2012-2019 69,1%. Tot 2016 was de bezettingsgraad nog ruim onder de 70%. In 2019 was de gemiddelde bezettingsgraad van de totale hotelmarkt naar verwachting circa 73%.

Voor de prognoses wordt de “gezonde” bezettingsgraad voor de hotelmarkt van de regio Haaglanden gesteld op 70%. Dit is onder het huidige niveau van de bezettingsgraad in de regio, maar iets boven de gemiddeld gerealiseerde bezettingsgraad in de periode 2012-2019.

6.2

Marktruimtebepaling Onderstaande tabel toont de berekening van de markruimte in de hotelmarkt van de regio Haaglanden, gebaseerd op de drie scenario’s beschreven in de aanbod- en vraaganalyse.

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer

48

Tabel 27.

Marktruimtebepaling regio Haaglanden (2020 tot 2029)

Aanbod 2019 (# kamers) Bezetting 2019 Vraag 2019 (kamernachten) Groeiprognose 2020* Groeiprognose 2025* Groeiprognose 2030* Toekomstige vraag 2020 Toekomstige vraag 2025 Toekomstige vraag 2030 Toekomstige bezetting Benodigd aanbod 2020 Benodigd aanbod 2025 Benodigd aanbod 2030 Marktruimte 2020 Marktruimte 2025 Marktruimte 2030 Bron: Horwath HTL

Negatief scenario

Middenscenario

Positief scenario

7.277 73,5% 1.950.000 -50,0% -0,2% 12,2% 980.000 1.950.000 2.190.000 70,0% 3.840 7.630 8.570 -3.440 350 1.290

7.277 73,5% 1.950.000 -50,0% 13,3% 33,6% 980.000 2.210.000 2.610.000 70,0% 3.840 8.650 10.220 -3.440 1.370 2.940

7.277 73,5% 1.950.000 -50,0% 26,1% 57,2% 980.000 2.460.000 3.070.000 70,0% 3.840 9.630 12.020 -3.440 2.350 4.740

*) Gemiddelde groei, wijkt af per individueel marktsegment

Als gevolg van de coronacrisis is de vraag naar kamernachten in 2020 in alle scenario’s gehalveerd. Hierdoor is in 2020 in alle scenario’s sprake van een (tijdelijk) aanbodoverschot. De marktruimte voor 2020 is dan ook in alle scenario’s negatief. In het negatieve scenario wordt verwacht dat de vraag pas rond 2025 hersteld zal zijn, en tot 2030 een relatief lage groei zal kennen. De cumulatieve groei tot en met 2030 zal dan circa 12,2% zal zijn. In het positieve scenario is de cumulatieve groei tot en met 2030 57,2%, en in het middenscenario 33,6%. Uitgaande van een beoogde toekomstige bezettingsgraad van 70%, is de marktruimte in 2030 in het negatieve scenario 1.290 kamers, en in het positieve scenario 4.740 kamers. In het middenscenario is tot 2030 marktruimte voor 2.940 nieuwe hotelkamers. De geprojecteerde aantallen zijn gebaseerd op de verwachte ontwikkeling van de vraagzijde van de hotelmarkt. Hotelontwikkelingen die aantoonbaar een grote, eigen vraag genereren, kunnen deze marktruimte mogelijk nog verder uitbreiden. Ervaring laat zien dat hiervoor verschillende mogelijkheden zijn.

Hotels die een grote eigen vraag kunnen generen zijn bijvoorbeeld congreshotels, maar ook boutiquehotels met een bijzonder aantrekkelijk product of ketenhotels met een sterk reserveringssysteem en een grote naamsbekendheid kunnen ervoor zorgen dat hotelgasten worden aangetrokken die zonder deze hotels niet voor een verblijf in de regio zouden kiezen. De huidig geplande hotelontwikkelingen bevatten verschillende initiatieven die naar verwachting een sterk eigen vraag kunnen genereren, onafhankelijk van de huidige gasten in de bestaande hotelmarkt. Voorbeelden zijn de short stay accommodaties, die een duidelijk andere doelgroep hebben dan de traditionele hotelmarkt. Ook is van verschillende initiatieven al bekend dat zij deel uit zullen maken van een (inter)nationale hotelketen met een grote naamsbekendheid en/of een krachtig reserveringssysteem, zoals Moxy (onderdeel van Marriott), Voco (onderdeel van InterContinental Hotel Group), ibis Styles (onderdeel van Accor) en Fletcher Hotels. Verwacht wordt dat de hotelontwikkelingen gemiddeld voor circa 20% bezetting vanuit de eigen vraag zullen genereren.

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer

49

6.3

Confrontatie marktruimte In onderstaande tabel wordt de berekende marktruimte geconfronteerd met de verwachte realisatie van hotelkamers binnen Haaglanden, zoals weergegeven in de aanbodanalyse. Het is onduidelijk of en in hoeverre de verschillende hotelbouwplannen zullen worden beïnvloed door de coronacrisis. Vooralsnog is voor de plannen met de status ‘zeker’ aangenomen dat zij voor 2025 gerealiseerd zullen worden. Voor de plannen met de status ‘onzeker’ wordt aangenomen dat zij na 2025 worden gerealiseerd. Een deel van deze plannen wordt mogelijk geheel niet gerealiseerd, maar aangenomen wordt dat in de plaats daarvan dan nieuwe plannen zullen worden ontwikkeld voor een vergelijkbaar aantal hotelkamers. Tabel 28.

Confrontatie regionale marktruimte Marktruimte

Verwacht beslag Huidige marktruimte MiddenNegatief scenario Positief scenario initiatieven* o.b.v. 20% scenario eigen vraag 2020 -3.440 -3.440 -3.440 456 456 365 2025 350 1.370 2.350 1.820 1.688 1.350 2029 1.290 2.940 4.740 2.154 1.786 1.429 Bron: Horwath HTL *) Huidige initiatieven zijn exclusief de max. 200 kamers van het Van der Valk Zoetermeer Verwachte realisatie o.b.v. inschatting*

Om de resterende marktruimte te bepalen, is het verwachte marktbeslag van de huidige initiatieven afgetrokken van de totale marktruimte. Uitgaande van het middenscenario, de verwachte realisatiekansen en gemiddeld 20% bezetting vanuit de eigen vraag, wordt de verwachte marktruimte in 2025, berekend op 1.370 kamers, vrijwel volledig ingevuld door de huidige initiatieven (1.350 kamers). Tot 2030 loopt het verwachte marktbeslag op tot 1.429 kamers, en is de resterende marktruimte in het middenscenario circa 1.511 kamers (= 2.940 – 1.429). In het positieve scenario is in 2025 sprake van een resterende marktruimte van 1.000 kamers (= 2.350 – 1.350), oplopend tot 3.311 kamers (= 4.740 – 1.429) in 2030. In het negatieve scenario zal de marktruimte in 2025 en 2030 worden overtroffen door de verwachte realisatie van de huidige hotelinitiatieven. Mocht dit scenario echter werkelijkheid worden, dan zouden de aanhoudende lage resultaten naar verwachting ook een drukkend effect hebben op de realisatie van hotelprojecten, waardoor de verhoudingen weer anders worden. Uit de marktruimte kan worden opgemaakt dat in de periode tot na 2025 het aanbod de vraag naar verwachting overstijgt. Op de lange termijn, tot 2030, geldt dus dat het aantal verwachte hotelkamers binnen de verwachte marktruimte valt voor zowel het positieve scenario als het middenscenario.

Hierbij kan worden aangetekend dat alleen de huidig bekende hotelbouwplannen zijn meegenomen in de analyses; verwacht mag worden dat in de komende 10 jaar ook nieuwe initiatieven zullen worden ontwikkeld, waarvan een deel tot realisatie zou kunnen komen. 6.4

Kwantitatieve behoeftebepaling De gemeente Zoetermeer telt 4 hotels met in totaal 287 kamers. In totaal telt de regionale markt telt 127 hotels met 7.277 kamers, waarvan 74 hotels (4.996 kamers) in de gemeente Den Haag. Daarmee vertegenwoordigt Zoetermeer 3,9% van het totale hotelaanbod in de regio Haaglanden. Zoetermeer is de vierde hotelgemeente binnen de regio, na Den Haag, Delft en Rijswijk. De hotelmarkt in Zoetermeer is daarmee relatief ondervertegenwoordigd. Zoetermeer telt 125.000 inwoners (11% van regio Haaglanden) en circa 52.000 banen (11% van regio Haaglanden). Bovendien kent Zoetermeer een aantal eigen vraaggeneratoren, waaronder bedrijventerreinen zoals Lansinghage. Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer

50

Met de ligging aan de A12, bij afslag Zoetermeer, is de beoogde hotellocatie ook goed gesitueerd om de regionale markt te bedienen. Uit de confrontatie van de marktruimte blijkt dat, rekening houdend met de gevolgen van de coronacrisis enerzijds en de geplande hotelontwikkelingen in de regio anderzijds, er naar verwachting op termijn weer marktruimte ontstaat voor aanvullende hotelontwikkelingen. In het middenscenario is tot 2025 slechts zeer beperkt ruimte, voor circa 20 aanvullende hotelkamers. Deze ruimte neemt toe tot circa 1.500 aanvullende kamers in 2030. In het positieve scenario is tot 2025 al ruimte voor 1.000 aanvullende kamers, oplopend tot 3.300 in 2030. In het negatieve scenario is, rekening houdend met de verwachte realisatie van bestaande plannen, tot 2030 geen marktruimte voor aanvullende hotelkamers meer. Geconcludeerd kan worden dat, wanneer effectief gebruik wordt gemaakt van de berekende marktruimte in de regio Haaglanden, naar verwachting in 2030 kwantitatief ruim voldoende marktruimte is voor het geplande Van der Valk hotel van (maximaal) 200 hotelkamers. Tot 2025 is de marktruimte in het middenscenario beperkt; in het positieve scenario is in 2025 al wel voldoende marktruimte.

Uiteraard geldt hierbij dat de haalbaarheid van de hotelinitiatieven mede afhankelijk is van de kwaliteit van het concept en de exploitatie, om haar aandeel in de markt te veroveren. Daar staat tegenover dat een sterk uniek concept of een krachtige branding en marketing kan helpen nog een aanvullende vraag te genereren of een nieuwe markt aan te boren. De hotels van Van der Valk hebben op diverse locaties aangetoond een dermate sterke eigen markt te genereren, dat nieuwe hotelontwikkelingen nauwelijks effect hebben op de bestaande hotelmarkt. In de kwalitatieve behoefteanalyse wordt nader ingegaan op de aansluiting tussen het beoogde hotelconcept en de kwalitatieve marktruimte in de regio. 6.5

Kwalitatieve behoeftebepaling Belangrijke factoren bij het bepalen van de kwalitatieve behoefte aan een hotel zijn de krachten van het concept, inclusief het management, en de locatie van het beoogde hotel in de relevante markt. Van de bestaande hotelkamers in de regio Haaglanden is circa 55% geclassificeerd. Binnen de geclassificeerde hotelkamers heeft 56% een viersterren classificatie en 26% een driesterren classificatie, terwijl 12% van de bestaande geclassificeerde hotelkamers op een vijfsterren niveau wordt gepositioneerd. De bestaande hotels in Zoetermeer zijn over het algemeen middelgrote drie- en viersterrenhotels. Met uitzondering van Hotel De Sniep, dat in 2011 opende met 20 kamers, zijn de hotels meer dan 25 jaar oud. Ook het grotere hotelaanbod in de omgeving van Zoetermeer, in gemeenten als Delft, Rijswijk, Leidschendam-Voorburg en Wassenaar, gaat voor het grootste deel al meerdere decennia mee. De meest recente grotere hotelopeningen (meer dan 50 kamers) in de omgeving zijn Hotel & Spa Savarin (2011) en Hampshire Hotel Delft Centre (2010).

Bastion Hotel Rijswijk is in 2012 gerenoveerd en uitgebreid met 57 kamers.66 Een nieuw, modern hotelproduct zoals het geplande Van der Valk Hotel, met standaardkamers van circa 40 m² en suites van circa 80 m², kan zich naar verwachting in kwaliteit ruim boven de bestaande hotels in Zoetermeer en de omliggende gemeenten positioneren. Ook de uitgebreide geplande voorzieningen, waaronder 800 m² restaurant, 1.000 m² congresruimte, 400 m² wellness en fitness en 66

Bronnen: hrs.com, Bastion

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer

51

1.000 m² casino dragen bij aan het onderscheidende vermogen van het geplande hotel. In combinatie met de goede bereikbaarheid aan de A12 en de naamsbekendheid en kracht van de Van der Valk hotelketen, biedt het geplande hotel een onderscheidend product, waar naar verwachting een kwalitatieve behoefte voor bestaat. In paragraaf 2.42.4 bleek dat Van der Valk een uniek familiebedrijf en de oudste en grootste Nederlandse hotelketen met het grootste hotelmerk van Nederland is, dat de tweede plaats inneemt op de omzetranglijst van de grootste horecabedrijven in Nederland en de eerste plaats inneemt op de omzetranglijst van de grootste hotelbedrijven in Nederland. Ook bleek dat er bij Van der Valk veel aandacht wordt geschonken aan het faciliteren van ontmoetingen met eten en drinken, waardoor de vestigingen veel meer zijn dan alleen hotels. Tot slot bleek dat vestigingen van Van der Valk vaak goed in staat om nieuwe markten aan te boren, op locaties waar de hotelmarkt nog in ontwikkeling is en op locaties waar de hotelmarkt zich al heeft ontwikkeld, soms zelfs op locaties in de buurt van bestaande Van der Valk Hotels.

Bovendien bleek dat de Voorschoten staak de oudste en grootste staak van de keten is, met 30 goed tot zeer goed beoordeelde hotels, en de vaardigheid om op structurele wijze bezettingsgraden en opbrengsten per beschikbare kamer te realiseren die boven het marktgemiddelde liggen. Op basis van de beschreven kernresultaten in paragraaf 2.4 kan worden geconcludeerd dat de Van der Valk hotels binnen de Voorschoten staak in 2019 gemiddeld een bezettingsgraad van meer dan 80% behalen. Ondanks de snelle groei van de hotelketen waren de bezettingsgraden onverminderd hoog. Hier staat tegenover dat zich in en rond de regio Haaglanden al verschillende Van der Valk hotels bevinden, en dat bij Delft/Schipluiden nog een Van der Valk hotel in aanbouw is. In paragraaf 2.4 bleek ook dat per auto zeer goed bereikbare en zichtbare snelweglocaties met gratis parkeergelegenheid typerend zijn voor Van der Valk vestigingen. Met een ligging aan de A12 bij afrit Zoetermeer (met in beide richtingen circa 55.000 motorvoertuigen per werkdag), gaat dit naar verwachting ook op voor het beoogde Van der Valk Hotel Zoetermeer. Van der Valk Hotel Den Haag – Nootdorp is net als het geplande Van der Valk Hotel Zoetermeer gelegen aan de A12, op circa 10 kilometer rijafstand. De overige bestaande en geplande Van der Valk hotels in de regio liggen aan de A4, niet direct bij een snelweg.

Het voorgaande in overweging nemende kan worden geconcludeerd dat er vanuit een kwalitatief oogpunt voldoende behoefte is aan het beoogde Van der Valk Hotel Zoetermeer.

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer

52

7

Conclusie en advies De gemeente Zoetermeer laat vooral mogelijkheden zien op het gebied van de zakelijke markt. Om zowel zakelijke als toeristische vraag aan te trekken worden hotels binnen de directe omgeving naar verwachting vooral gericht op de spin-off van hotelovernachtingen vanuit Den Haag en in mindere mate Delft. Het hotelproduct binnen de gemeente Zoetermeer bestaat vooral uit oudere, traditionelere hotels, waardoor een vernieuwend concept naar verwachting een onaangebroken markt zou kunnen aantrekken. Met de ligging aan de A12, is de beoogde hotellocatie ook optimaal gesitueerd om de wijdere regionale markt te bedienen. De hotels van Van der Valk hebben op diverse locaties aangetoond een dermate sterke eigen markt te genereren, dat nieuwe hotelontwikkelingen nauwelijks effect hebben op de bestaande hotelmarkt. Hierbij worden de locaties, overwegend aan snelwegen, en ruime parkeervoorzieningen gezien als belangrijk selling point. Aangezien er zich meerdere Van der Valk hotels in de directe omgeving van de beoogde hotellocatie bevinden, waaronder een hotel 10 kilometer verder aan de A12, wordt verwacht dat deze een drukkend effect kunnen hebben op de gebruikelijke eigen gegenereerde vraag.

Hier staat tegenover dat het hotel, met zeer ruime standaardkamers en suites en aanvullende voorzieningen als wellness, fitness, congresruimte en casino, zich duidelijk zal kunnen onderscheiden van en positioneren tegenover de bestaande, grotendeels verouderde hotels in de regio. Uit de confrontatie van de marktruimte blijkt dat, rekening houdend met de gevolgen van de coronacrisis enerzijds en de geplande hotelontwikkelingen in de regio anderzijds, er naar verwachting pas op termijn voldoende marktruimte ontstaat voor aanvullende hotelontwikkelingen. In het basisscenario, gebaseerd op een lange periode van gematigde groei na het herstel van de coronacrisis, is in de periode tot 2025 beperkt tot geen ruimte voor een aanvullend hotel initiatief. Wel bleek dat na 2025 de vraag het aanbod naar verwachting overstijgt, en daarmee meer ruimte voor hotelkamers creëert. Wanneer uitgegaan wordt van het positieve scenario voor de regio zou er in 2025 al voldoende kwantitatieve ruimte zijn voor een hotel met (maximaal) 200 kamers zoals het Hotel Van der Valk Zoetermeer. Wanneer echter gekeken wordt naar de concurrerende markt, blijkt dat er in de komende 10 jaar naar verwachting beperkte plancapaciteit is voor hotels naast de reeds bekende initiatieven.

Gelet op de verwachte invulling van het hotelconcept en het onderscheidend vermogen van concept, voorzieningen, locatie en branding wordt geconcludeerd dat er voldoende kwalitatieve behoefte is aan de geplande hotelontwikkeling. Rekening houdende met de verschillende scenario’s voor de coronacrisis, en de geplande hotelontwikkelingen in de regio, wordt verwacht dat op de middellange termijn, 2025-2030, ook voldoende kwantitatieve behoefte is aan het geplande hotel.

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer

53

Van Hengellaan 2 1217AS Hilversum The Netherlands Tel. +31 (0)35-7732605 www.HorwathHTL.nl e-mail: info@HorwathHTL.nl