Bijlage 4.1 Behoefteonderzoek

Behoefteonderzoek Hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer DATUM ONDERZOEK: 6 JULI 2020 DATUM PUBLICATIE: 8 SEPTEMBER 2022

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer

Hilversum, 6 juli 2020 Drs E.G. Hoogendoorn MRICS RV M.C. van Bruggen B.E. Anderson

Horwath Consulting bv Van Hengellaan 2 1217 AS Hilversum The Netherlands Tel. +31 (0)35 773 26 05 www.HorwathHTL.nl e-mail: info@HorwathHTL.nl

Valkenhorst Voorschoten BV De heer W. Apoll Veurseweg 143 2251 AB VOORSCHOTEN

Hilversum, 6 juli 2020

Geachte heer Apoll, Hierbij hebben wij het genoegen u ons rapport aan te bieden aangaande het behoefteonderzoek conform Ladder van duurzame verstedelijking voor de beoogde hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer. Deze studie is uitgevoerd conform onze offerte d.d. 26 maart 2020 en uw opdrachtbevestiging d.d. 26 maart 2020. Alhoewel de in het rapport opgenomen schattingen met zorg zijn opgesteld op basis van ons onderzoek en de informatie welke op het moment van de studie aan ons ter beschikking werd gesteld, kunnen wij geen garanties geven voor de realisatie ervan. Geen rekening is gehouden met de gevolgen van mogelijke verstoringen voortkomende uit wijzigingen in het politieke of economische beleid in Nederland, de rest van Europa of elders. Zoals gebruikelijk met betrekking tot marktonderzoek dienen onze conclusies te worden beschouwd als geldig voor een beperkte tijdsperiode en dienen ze te worden onderworpen aan regelmatige herziening. Dit rapport is opgesteld ten behoeve van de voorlichting aan onze cliënt en voor hem betrokken partijen. Het is niet toegestaan dat deze rapportage wordt gepubliceerd, overgenomen of geciteerd, noch gedeeltelijk noch in zijn geheel, zonder onze voorafgaande goedkeuring, welke redelijkerwijs niet zal worden onthouden.

Wij hebben de samenwerking met u bij de voorbereiding van dit rapport bijzonder op prijs gesteld en zijn gaarne bereid nadere toelichting te geven.

Hoogachtend, HORWATH HTL

Drs. Ewout Hoogendoorn MRICS RV

Disclaimer Dit rapport heeft betrekking op het geplande Van der Valk Hotel te Zoetermeer. Het onderzoek is uitgevoerd in maart-juli 2020. Voor deze publicatie per 8 september 2022 is alleen het aantal geplande hotelkamers bijgewerkt, van 180 naar (maximaal) 200. De conclusies in de rapportages die door ons worden opgesteld, inclusief financiële projecties, zullen nooit op enige manier worden gegarandeerd. Wij hebben aangenomen dat er geen contractuele verbindingen anders dan beschreven in dit rapport verbonden zijn aan de exploitatie die de waarde kunnen beïnvloeden. Onze conclusies en aanbevelingen komen voort uit onze analyses. Wij zullen nooit garanderen dat deze analyses tot een positieve uitkomst leiden. Wij zijn niet verantwoordelijk voor het aanpassen van de rapporten naar aanleiding van gebeurtenissen of omstandigheden die na publicatie bekend worden. Echter, wij zijn beschikbaar om de mogelijkheden voor aanpassingen te bespreken. Onze rapporten zijn gebaseerd op aannames, schattingen en andere informatie voortkomend uit marktonderzoek en onze kennis van de bedrijfstak. Sommige aannames zullen mogelijk niet gerealiseerd worden en onverwachte gebeurtenissen of omstandigheden kunnen plaatsvinden. De feitelijke resultaten kunnen daarom afwijken van de projecties in onze rapporten, en deze afwijkingen kunnen substantieel zijn.

Belangrijke disclaimer met betrekking tot de uitbraak van het COVID-19-virus: De uitbraak van het coronavirus (COVID-19), op 11 maart 2020 door de Wereldgezondheidsorganisatie uitgeroepen tot 'wereldwijde pandemie', heeft gevolgen voor de wereldwijde economie, ook voor de hotelmarkt. Reisbeperkingen zijn door veel landen geïmplementeerd. In veel sectoren wordt de marktactiviteit beïnvloed. Op de rapportagedatum is Horwath HTL van mening dat voor vergelijkingsdoeleinden, om schattingen te onderbouwen, minder waarde kan worden gehecht aan historische marktgegevens. De huidige situatie omtrent COVID-19 betekent dat we worden geconfronteerd met ongekende omstandigheden waarop een oordeel moet worden gebaseerd. Onze conclusies worden daarom gerapporteerd op basis van ‘materiële onzekerheid’. Daarom moet er minder zekerheid - en meer voorzichtigheid - aan onze conclusies worden gehecht dan normaliter het geval zou zijn. Gezien de onbekende toekomstige impact die COVID-19 zou kunnen hebben op de vastgoed- en hotelmarkten, raden we u aan deze studie regelmatig te herzien. Auteursrecht Alle rechten voorbehouden; onze rapporten zijn bestemd voor informatie aan de opdrachtgever en zijn geschikt voor presentatie aan voor de opdrachtgever relevante partijen.

Het rapport, de inhoud of verwijzingen naar ons bedrijf mogen alleen na onze schriftelijke toestemming worden opgenomen of geciteerd in een prospectus, waardering of andere overeenkomst of document. Wanneer de opdrachtgever deels of geheel gebruik wil maken van de informatie uit onze rapporten, verzoeken wij om Horwath HTL als bron te vermelden. © 2020-2022 door HORWATH HTL

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer

4

INHOUDSOPGAVE 1 ACHTERGROND EN METHODE VAN AANPAK..................................................... 7 1.1 ACHTERGROND ..................................................................................................................... 7 1.2 METHODE VAN AANPAK ......................................................................................................... 8 2 INTRODUCTIE CONCEPT EN LOCATIE................................................................. 9 2.1 GEOGRAFISCH ONDERZOEKSKADER ........................................................................................... 9 2.2 LOCATIE............................................................................................................................. 10 2.2.1 2.2.2

Bereikbaarheid ........................................................................................................................ 10 Bedrijventerrein Lansinghage ................................................................................................. 11

2.3 HOTEL ............................................................................................................................... 13 2.3.1

Hotellocatie............................................................................................................................. 13

2.4 HOTELONTWIKKELING .......................................................................................................... 14 2.4.1 2.4.2 2.4.3

Hotelconcept ........................................................................................................................... 15 Positionering en branding: Van der Valk Hotels & Restaurants ............................................. 15 Van der Valk Voorschoten staak ............................................................................................. 16

3 OMGEVINGSANALYSE .................................................................................... 20 3.1 ZAKELIJK KLIMAAT ............................................................................................................... 20 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4 3.1.5

Demografie en werkgelegenheid ............................................................................................ 20 Economische groei .................................................................................................................. 22 Mogelijke impact COVID-19 op de nationale economie ......................................................... 23 Bedrijfsvestigingen en instellingen ......................................................................................... 23 Kantoren en bedrijventerreinen .............................................................................................. 25

3.2 TOERISTISCH KLIMAAT .......................................................................................................... 27 3.3 RELEVANTE ONTWIKKELINGEN ............................................................................................... 28 3.4 CONCLUSIE OMGEVINGSANALYSE ........................................................................................... 29 4 AANBODANALYSE .......................................................................................... 30 4.1 HISTORISCH AANBOD ........................................................................................................... 30 4.2 SPREIDING HOTELAANBOD REGIO HAAGLANDEN ....................................................................... 31 4.3 SEGMENTATIE HOTELAANBOD ............................................................................................... 31 4.4 HUIDIG HOTELAANBOD ZOETERMEER...................................................................................... 33 4.5 HUIDIG HOTELAANBOD OMGEVING ZOETERMEER ..................................................................... 33 4.6 TOEKOMSTIG HOTELAANBOD................................................................................................. 35 5 VRAAGANALYSE ............................................................................................

37 5.1 OVERNACHTINGEN .............................................................................................................. 37 5.1.1 5.1.2 5.1.3

Nederland ............................................................................................................................... 37 Provincie Zuid-Holland ............................................................................................................ 38 Gemeente Den Haag............................................................................................................... 38

5.2 RESULTATEN HOTELMARKT NEDERLAND .................................................................................. 39 5.3 RESULTATEN HOTELMARKT HAAGLANDEN ............................................................................... 40 5.4 RESULTATEN VAN DE HOTELMARKT IN DEN HAAG ..................................................................... 41 5.5 RESULTATEN HOTELMARKT OMGEVING ZOETERMEER ................................................................ 42 5.6 MARKTSEGMENTATIE ........................................................................................................... 43 5.7 VERWACHTE TOEKOMSTIGE VRAAG NAAR HOTELS ..................................................................... 44 5.8 MOGELIJKE IMPACT COVID-19 OP HOTELS ............................................................................. 45 5.9 SCENARIOANALYSE .............................................................................................................. 46 6 BEHOEFTEANALYSE ........................................................................................ 48 6.1 UITGANGSPUNTEN .............................................................................................................. 48 6.2 MARKTRUIMTEBEPALING ......................................................................................................

48 6.3 CONFRONTATIE MARKTRUIMTE.............................................................................................. 50 6.4 KWANTITATIEVE BEHOEFTEBEPALING ...................................................................................... 50 Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer

5

6.5 KWALITATIEVE BEHOEFTEBEPALING ........................................................................................ 51 7 CONCLUSIE EN ADVIES ................................................................................... 53

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer

6

1

Achtergrond en methode van aanpak Dit hoofdstuk is bedoeld om inzicht te geven in de achtergrond en het doel van het onderzoek. De achtergrond is beschreven in de eerste paragraaf. In de tweede paragraaf zijn de wijze waarop het onderzoek is verricht en de wijze waarop de rapportage is opgebouwd toegelicht.

1.1

Achtergrond Op bedrijventerrein Lansinghage in Zoetermeer wil Van der Valk een hotel bouwen met maximaal 200 kamers, vergader- en congreszalen, een restaurant, een wellness met zwembad en fitnessfaciliteiten en een casino. De locatie is op circa 10 kilometer afstand van Van der Valk Hotel Den Haag-Nootdorp. Bedrijventerrein Lansinghage is circa 100 hectare groot. Lansinghage ligt ten zuiden van Zoetermeer langs de A12, en is daardoor makkelijk te bereiken. Het is een gemengd bedrijventerrein, met voornamelijk langs de oostweg bedrijven met hoogwaardige panden voor een goede uitstraling. Het bestemmingsplan voor het perceel grond is nu 'Bedrijven' en moet worden gewijzigd om het hotel mogelijk te maken. Vooruitlopend op de ontwikkeling van het hotel zal Jack's Casino in samenwerking met Van der Valk een tijdelijk casino realiseren. Het tijdelijk casino wordt geëxploiteerd tot aan de ingebruikname van het definitieve casino dat wordt ondergebracht in het hotel. In het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking is voor nieuwe hotelontwikkelingen veelal een ruimtelijk-economische onderbouwing vereist, waaruit de behoefte aan het geplande hotelconcept op de locatie blijkt.

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening is het in het kader van trede 1 van de “Ladder voor duurzame verstedelijking” verplicht de regionale behoefte van een nieuwe stedelijke functie te onderbouwen. Omdat de gemeente de beslissing zal moeten kunnen verantwoorden, mogelijk tot aan beroepszaken bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State toe, is behoefte aan een rapport dat kan voldoen aan de in dit kader te verwachten eisen. Enkele uitzonderingen daargelaten zijn hotels ondersteunend aan het zakelijke en toeristische klimaat binnen een bepaalde regio. Andersom geredeneerd: voor een gezond ondernemersklimaat in een bepaalde regio dienen de kwantiteit en kwaliteit van het logiesaanbod aan te sluiten op de behoefte vanuit de zakelijke en toeristische marktpartijen. Voor een behoefteonderzoek dienen daarom de huidige en verwachte toekomstige vraag te worden geconfronteerd met het huidige en verwachte toekomstige aanbod, waarbij de vraag wordt gevormd door het zakelijke en toeristische klimaat in de betreffende regio. Voor een gezond ondernemersklimaat dienen de kwantiteit en kwaliteit (waaronder de bereikbaarheid) van het hotelaanbod dus aan te sluiten op de behoefte vanuit zakelijke en toeristische trekpleisters.

Het beoogde hotel zal zijn gelegen binnen de gemeentegrenzen van Zoetermeer, maar zal zich naar verwachting richten op overnachtingsbehoefte vanuit zakelijke en toeristische trekpleisters van de omliggende regio Haaglanden. Hiermee zal rekening worden gehouden bij het vaststellen van het geografisch onderzoekskader. Valkenhorst Voorschoten BV heeft Horwath HTL opdracht gegeven voor het onderzoeken van de behoefte aan het geplande Van der Valk Hotel Zoetermeer.

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer

7

1.2

Methode van aanpak a. Introductie van concept en locatie Ter introductie is het concept in het kort beschreven met betrekking tot omvang, positionering en faciliteiten. Hierbij is gekeken naar de keten, het gebouw en het aantal kamers. Vervolgens is de locatie van de hotelontwikkeling in Zoetermeer beschreven met betrekking op zichtbaarheid, uitstraling en bereikbaarheid. b. Omgevingsanalyse Er is een beeld geschetst van de belangrijkste kenmerken en ontwikkelingen in het regionaal verzorgingsgebied en specifiek de directe omgeving van de hotellocatie. Hierbij is onder andere ingegaan op de infrastructuur en de belangrijkste demografische, economische en toeristische kenmerken van Zoetermeer en de regio. In het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking zijn de huidige en verwachte toekomstige staat van zakelijke en toeristische trekpleisters in het gedefinieerde geografisch onderzoekskader in kaart gebracht. c. Aanbodanalyse Het aanbod in Zoetermeer en de regio Haaglanden op het gebied van de hotels zijn geïnventariseerd. Hierbij is niet alleen het huidige aanbod beschreven, maar tevens het verwachte toekomstige aanbod. Ook is een overzicht gegeven van de mogelijke concurrenten van het toekomstige hotel, op basis van de locatie en het concept. d. Vraaganalyse In de vraaganalyse is ingegaan op de historische, huidige en toekomstige vraag naar hotelkamers in de regio.

Hierbij is een overzicht gegeven van de ontwikkelingen in aantal overnachtingen, bezettingsgraden, kamerprijzen en marktsegmentatie voor de regionale hotelmarkt. e. Behoefteanalyse In hoofdstuk 6 wordt een kwantitatieve en kwalitatieve behoefteanalyse gegeven in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking. In de kwantitatieve behoefteanalyse is voor de periode van de eerstkomende tien jaar het huidige en verwachte toekomstige aanbod in aantallen geconfronteerd met de huidige en verwachte toekomstige vraag in aantallen, waardoor een eerste beeld is ontstaan van de behoefte aan een nieuw hotel in de gedefinieerde regio. Tevens is aangegeven bij welke kwantiteit voor het huidige en verwachte toekomstige aanbod een reëel risico op bouwen voor leegstand zal ontstaan. In de kwalitatieve behoefteanalyse is onderzocht wat de aansluiting is van het beoogde Van der Valk Hotel op de kwaliteiten van de locatie en het concept waar in de regionale markt de grootste behoefte aan lijkt te zijn. f. Conclusie en advies Op basis van de voorgaande analyses is een kwalitatief onderbouwde conclusie gegeven ten aanzien van de behoefte aan en marktruimte voor het beoogde hotel. Waar van toepassing worden aanbevelingen gedaan ten aanzien van de geplande ontwikkeling.

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer

8

2

Introductie concept en locatie Ter introductie is kort het concept beschreven met betrekking tot omvang, positionering en faciliteiten. Hierbij is gekeken naar de keten, het gebouw en het aantal kamers. Vervolgens is de locatie van de hotelontwikkeling in Zoetermeer beschreven met betrekking op zichtbaarheid, uitstraling en bereikbaarheid.

2.1

Geografisch onderzoekskader Figuur 1 toont de ligging van de gemeente Zoetermeer binnen de regio Haaglanden in het westen van Nederland en in het centrum van de provincie Zuid-Holland. De gemeente maakt deel uit van het economische centrum van Nederland, de Randstad. Samen met de gemeenten ’s-Gravenhage, Leidschendam-Voorburg, Pijnacker-Nootdorp, Rijswijk en Wassenaar behoort de gemeente tot de COROP-regio Agglomeratie ’s-Gravenhage. Ook maakt de gemeente Zoetermeer deel uit van de Metropoolregio Rotterdam Den Haag. Om de regionale behoefte naar hotelovernachtingen te ramen, wordt naast de Agglomeratie ’s-Gravenhage ook de COROP-regio Delft en Westland binnen deze studie als relevant beschouwd. Binnen deze regio bevinden zich de gemeenten Delft, MiddenDelfland en Westland.1 De ladder duurzame verstedelijking is erop gericht om te voorkomen dat wordt gebouwd voor leegstand; het nieuwe aanbod moet kunnen worden opgenomen zonder dat dit leidt tot langdurige leegstand in de bestaande hotelmarkt. In de behoefteanalyse moet daarom aangetoond worden dat er op regionaal niveau voldoende kwantitatieve en kwalitatieve behoefte is voor de nieuwe ontwikkeling. Hierbij is het van belang dat het verzorgingsgebied wordt gedefinieerd voor het bepalen van de regionale behoefte. Dit is het zogenoemde ‘ruimtelijk verzorgingsgebied’.

Dit moet éénduidig worden gedefinieerd en is het onderwerp voor de analyses en de uiteindelijke behoeftebepaling. Ten behoeve van deze studie wordt de regio Haaglanden aangehouden als het ruimtelijk verzorgingsgebied voor de kwantitatieve behoeftebepaling. De regio Haaglanden omvat twee COROP-regio’s: de Agglomeratie ’s-Gravenhage en de regio Delft en Westland. Om de kwalitatieve behoefte voor een hotelontwikkeling op deze locatie nader te analyseren, is tevens een lokale marktanalyse opgenomen, gericht op de meest nabijgelegen en relevante gemeenten binnen de regio Haaglanden: Zoetermeer, Rijswijk, Delft, Pijnacker-Nootdorp, Wassenaar en Leidschendam-Voorburg. Dit komt overeen met de Agglomeratie ’s-Gravenhage, exclusief de gemeente Den Haag plus de gemeente Delft.

1 Bron: Regio Atlas – Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer

9

Figuur 1.

Regio Haaglanden

Hotellocatie

Bron: Regio Atlas - Regio Haaglanden 2017, bewerkt door Horwath HTL

2.2 Locatie 2.2.1 Bereikbaarheid De gemeente Zoetermeer is via het Nederlandse snelwegennetwerk goed verbonden met de rest van Nederland. De A12 is de voornaamste autosnelweg die Zoetermeer met o.a. Den Haag, Utrecht en Zevenaar en de Duitse grens verbindt. Met een gemiddelde intensiteit van 27.500 motorvoertuigen per werkdag is de A12 de op drie na drukste snelweg in Nederland, na de A10, A4 en A1. Ter hoogte van afrit Zoetermeer worden op werkdagen op de A12 in beide richtingen circa 55.000 motorvoertuigen per dag gemeten. De verkeersintensiteit is de afgelopen 10 jaar met bijna 20% toegenomen.2 De N470 loopt tot de A4 bij Delft-Zuid richting Amsterdam en de Belgische grens, en tot de A13 welke Den Haag en Rotterdam met elkaar, en met Rotterdam The Hague Airport verbindt. Tenslotte biedt de N206 toegang tot Zoetermeer met o.a. Leiden, Katwijk en Haarlem. De gemeente Zoetermeer heeft een strategische ligging tussen de vliegvelden Schiphol Amsterdam Airport (A4) en Rotterdam The Hague Airport (A13) welke per auto binnen respectievelijk 30 minuten en 20 minuten te bereiken zijn.3 Via de A12 is de grens tussen Nederland en Duitsland bij Veldhuizen binnen circa 1 uur en 20 minuten te bereiken.

Zoetermeer biedt drie spoorwegstations waar meermaals per dag treinen stoppen op trajecten van en naar Berkel en Rodenrijs, Capelle aan den IJssel, Delft en Station Den Haag Centraal, Gouda en meerdere tussengelegen stations.4 Station Lansingerland-Zoetermeer is in mei 2019 geopend met oog op betere OV-verbindingen tussen Zoetermeer en Den Haag en Rotterdam. De volgende figuur

2 Bron: Rijkswaterstaat, Inweva 2019

3

Bron: Google Maps Bron: Website Nationale Spoorwegen Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer 4

10

geeft de locaties van de spoorwegstations weer ten opzichte van de gemeente Zoetermeer en het bedrijventerrein Langsinghage. Figuur 2.

Spoorwegstations binnen Zoetermeer

St. Zoetermeer Oost St. LansingerlandZoetermeer

St. Zoetermeer Bedrijventerrein Lansinghage

Bron: Google Mymaps

De volgende tabel geeft een indicatie van de bereikbaarheid van de gemeente. Hieruit blijkt dat Zoetermeer in een stedelijk gebied in Zuid-Holland ligt, voordelig ten opzichte van de vier grote Nederlandse steden en de luchthavens van Amsterdam en Rotterdam, en wordt omringd door grotere steden als Den Haag, Delft en Rotterdam. Tabel 1. Bestemming

Bereikbaarheid Zoetermeer (uitgangspunt centrale stations) Afstand in km

Reistijd per auto in minuten* Den Haag 14 15 Rotterdam 20 27 Amsterdam 58 57 Utrecht 56 48 Delft 19 23 Rijswijk 13 14 Leiden 13 20 Amsterdam Airport Schiphol 40 41 Rotterdam The Hague Airport 19 25 Bronnen: Google Maps *) afgerond op 5 minuten, exclusief eventuele vertraging

Reistijd per OV in minuten* 22 49 74 36 35 30 36 100 80

Het dichtstbijzijnde vliegveld is Rotterdam The Hague Airport in Rotterdam. De luchthaven bood in 2018 40 bestemmingen waar rechtstreekse vluchten heen gaan. Ter vergelijking: Amsterdam Airport Schiphol bood rechtstreekse vluchten naar 196 bestemmingen, Eindhoven Airport 70 bestemmingen, Maastricht Airport Aachen 25 bestemmingen en Groningen Airport Eelde bood rechtstreekse vluchten naar 11 bestemmingen. 2.2.2 Bedrijventerrein Lansinghage De locatie van het beoogde Van der Valk Hotel is op het Lansinghage bedrijventerrein. De gemeente Zoetermeer biedt 9 bedrijventerreinen, en de buurgemeente Lansingerland nog twee bedrijventerreinen. De terreinen omvatten gezamenlijk circa 318 hectare netto grondoppervlakte, waarvan circa 208 hectare in Zoetermeer.5 Op de terreinen is een gevarieerd aanbod aan 5 Bron: Stec Groep – Marktscan bedrijventerreinen Zoetermeer – d.d. 24-12-2015

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer

11

kantoorruimten, met mogelijkheden voor nieuwbouw. Alle locaties zijn zowel met de auto als met het openbaar vervoer goed bereikbaar. Figuur 3.

Bedrijventerreinen in Zoetermeer

Hotellocatie Bron: Gemeente Zoetermeer

Bedrijventerrein Lansinghage omvat circa 69 hectare netto grondoppervlakte. Lansinghage ligt ten zuiden van Zoetermeer langs de A12, en is daardoor gemakkelijk te bereiken per auto. Het is een gemengd bedrijventerrein, met aan de oostzijde voornamelijk bedrijven met hoogwaardige panden voor een goede uitstraling. Figuur 4.

Ligging bedrijventerrein Lansinghage

Hotellocatie

Bron: IBIS Bedrijventerreinen, 2020

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer

12

2.3 Hotel 2.3.1 Hotellocatie De locatie van het beoogde Van der Valk Hotel is op het Lansinghage bedrijventerrein, in de wijk Rokkeveen. Het kavel betreft D 2772 te Zoetermeer en is gelegen aan de Zilverstraat, naast de A12 afslag Zoetermeer. Zowel Station Zoetermeer Oost als Station Lansingerland-Zoetermeer liggen op 12 minuten loopafstand van het beoogde kavel. Figuur 5.

Hotellocatie in Zoetermeer

St. Zoetermeer Oost St. LansingerlandZoetermeer St. Zoetermeer Van der Valk Zoetermeer

Bron: Kadastrale Kaart, P.A.M. Teunissen Architectenburo B.V.

Figuur 6.

Kavel Van der Valk Zoetermeer

Bron: Kadastrale Kaart, P.A.M. Teunissen Architectenburo B.V.

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer

13

De hotellocatie ligt in het gebied ‘Lus Zilverstraat’ op het bedrijventerrein Lansinghage. In het gebied zijn ook het hoofdkantoor van Toshiba Medical Systems en het pand van “het Bouwhuis” (AVBB) gevestigd. Net buiten de lus ligt Bastion Hotel Zoetermeer. Het huidige bestemmingsplan voorziet in de bestemming “Gemengde Doeleinden”. De maximale bouwhoogte volgens het bestemmingsplan varieert tussen 15 en 25 meter met een bebouwingspercentage van maximaal 70%. Vrijstelling is eventueel mogelijk voor een deel van de kavel, hoek Zuidweg/Oostweg tot 75 m. In de brochure ‘Bedrijfslocaties Zoetermeer’ geeft de gemeente Zoetermeer aan dat het ontwikkelen van een hotel (of van kantoren met daaraan gekoppeld bestemming bedrijfs-/researchruimte) eveneens tot de mogelijkheden behoort. De parkeernorm volgens het vigerende bestemmingsplan bedraagt 1 parkeerplaats per 85 m² BVO. Parkeervoorzieningen dienen op eigen terrein te worden gerealiseerd. Vrijstelling van de parkeernorm voor een groter aantal plaatsen is mogelijk tot maximaal 1 plaats per 50 m² BVO.6 Figuur 7.

Lus Zilverstraat

Bron: Brochure Bedrijfslocaties Zoetermeer, gemeente Zoetermeer

2.4

Hotelontwikkeling Het geschatte uit te geven terrein op het beoogde kavel bedraagt 20.167 m2 BVO. Volgens de huidige planning worden het bestemmingsplan en de bouwvergunningen in 2020 verstrekt, waarna de bouw in het eerste kwartaal van 2021 van start zal gaan. Naar verwachting zal het hotel de deuren openen in de zomer van 2023.7

6 Bron: Brochure Bedrijfslocaties Zoetermeer, gemeente Zoetermeer 7 Bron: P.A.M. Teunissen Architectenburo B.V.

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer

14

2.4.1 Hotelconcept Het hotel zal naar verwachting maximaal 200 kamers omvatten, waarvan circa 10 hotelsuites, met meerdere vergader- en congreszalen, een restaurant, een wellness met zwembad en fitnessfaciliteiten en een casino. Het bestemmingsplan voor het perceel grond is nu 'Bedrijven' en moet worden gewijzigd om het hotel mogelijk te maken. Vooruitlopend op de ontwikkeling van het hotel zal Jack's Casino in samenwerking met Van der Valk een tijdelijk casino realiseren. Het tijdelijk casino wordt geëxploiteerd tot aan de ingebruikname van het definitieve casino dat wordt ondergebracht in het hotel. Tabel 1.

Programma van eisen Van der Valk Zoetermeer

Ruimte

Aantal

Oppervlakte (BVO)

Cumulatief (BVO)

Max. 190

Ca. 40 m2

Max. 7.600 m2

Hotelsuites

10

Ca. 80 m2

800 m2

Restaurant

1

Ca. 800 m2

800 m2

Hotelbar

1

Ca. 150 m2

150 m2

Ca. 1.000 m2

1.000 m2

1

Ca. 1.000 m2

1.000 m2

Wellness

1

Ca. 300 m2

300 m2

Fitness

1

Ca. 100 m2

100 m2

Meeting Point

1

Ca. 250 m2

250 m2

Overig (incl. dienstruimten)

-

Ca. 8.800 m2

8.800 m2

Totaal

-

-

20.800 m2

Standaard kamers

Congresruimte Casino

Bron: P.A.M. Teunissen Architectenburo B.V.

Het hotelconcept wordt gekenmerkt door de ruime hotelkamers, met standaardkamers van circa 40 m² en 10 suites van circa 80 m². De hotelkamers zijn daarmee aanzienlijk groter dan gemiddeld in de bestaande hotelmarkt. In de voormalige Nederlandse Hotel Classificatie, die tot 2015 in gebruik was, was de minimum vereiste oppervlakte voor een viersterrenkamer 22 m², voor een vijfsterrenkamer 26 m² en voor een suite 50 m². In de huidig gehanteerde Europese Hotel Classificatie gelden geen minimumoppervlakten per sterrencategorie meer, maar worden punten toegekend voor verschillende oppervlakten. Het hoogste aantal punten geldt voor hotelkamers van meer dan 30 m². De oppervlakte van standaardkamers van het geplande Van der Valk Hotel ligt hier ver boven. De Europese Hotel Classificatie kent geen minimumoppervlakte voor suites.8 De totale bruto vloeroppervlakte per hotelkamer is circa 104 m². Gemiddeld wordt voor viersterrenhotels veelal circa 50 m² bvo per hotelkamer aangehouden. De bovengemiddelde omvang hangt niet alleen samen met de ruimte hotelkamers en suites, maar ook met de vele geplande voorzieningen, waaronder congresruimte, casino en wellness. 2.4.2 Positionering en branding: Van der Valk Hotels & Restaurants De Van der Valk hotels positioneren zich als viersterrenhotels zowel geschikt voor de zakelijke als de toeristische markt.

Met een oorsprong in 1929 is Van der Valk Hotels & Restaurants (Van der Valk) de oudste Nederlandse hotelketen. Van der Valk neemt de tweede plaats in op de omzetranglijst van grootste horecabedrijven in Nederland. In 2018 was de omzet 703 miljoen euro, minder dan de 896 miljoen euro van nummer 1 (McDonald’s) en beduidend meer dan de 379 miljoen euro van nummer 3 (Landal GreenParks). Als alleen wordt gekeken naar hotelketens neemt Van der Valk de eerste plaats in op de ranglijst. Met 318

8 Bron: Criteria Europese Hotel Classificatie, 25 mei 2016

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer

15

miljoen euro is de omzet van de hotelketen met de op één na grootste omzet (Accor) beduidend kleiner dan die van Van der Valk.9 In Nederland is Van der Valk bekend geraakt om de grote mate van standaardisatie, efficiëntie en kostenminimalisatie. Het afgelopen decennium is hard gewerkt aan een upgrade naar een imago dat draait om een uitstekende verhouding van prijs en kwaliteit. Bestaande hotels hebben renovaties ondergaan en zeer hoogwaardige nieuwe hotels zijn aan het portfolio toegevoegd. Het prijsniveau ging omhoog, maar de scherpe prijsstellingen bleven gehandhaafd. De Nederlandse vestigingen van Van der Valk liggen verspreid door het land, met een concentratie in de Randstad10. Typerend voor Van der Valk Hotels zijn de per auto zeer goed bereikbare en zichtbare snelweglocaties met gratis parkeergelegenheid. Er zijn op dit moment diverse nieuwe hotels in aanbouw. Door de jaren heen is gebleken dat Van der Valk Hotels vaak goed in staat zijn om nieuwe markten aan te boren, op locaties waar de hotelmarkt nog in ontwikkeling is en op locaties waar de hotelmarkt zich al heeft ontwikkeld, soms zelfs op locaties in de buurt van bestaande Van der Valk Hotels. Dit doen ze door onder meer sterk ondernemerschap, het typerende uitgebreide aanbod aan faciliteiten en de typerende uitstekend per auto bereikbare en zichtbare locaties.

Ook doen ze dit door gebruik te maken van het grote Van der Valk klantenbestand met loyale gasten die vaak benieuwd zijn naar de nieuwste vestigingen van de keten, ongeacht de locatie. 2.4.3 Van der Valk Voorschoten staak Van der Valk Hotel Zoetermeer zal deel uitmaken van de Voorschoten staak. Met 30 hotels en 4.821 hotelkamers is dit de grootste staak van de keten.

9 Bron: Ranglijst Horeca Top 100 2019 – Misset Horeca 10 Bron: Website Van der Valk Hotels & Restaurants Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer

16

Tabel 2.

Van der Valk Hotels Voorschoten Staak*

Naam Hotel A4 Schiphol

Gemeente Haarlemmermeer

Kamers

Hotel Akersloot / A9 Alkmaar Hotel Hengelo

Castricum Hengelo

205 203

Hotel Vianen Airporthotel Düsseldorf

Vianen Düsseldorf

200 194

Hotel Assen Hotel Heerlen

Assen Heerlen

189 192

Hotel Maastricht Hotel Utrecht

Maastricht Utrecht

188 185

Hotel Almere Hotel Zwolle

Almere Zwolle

179 178

Hotel Houten Utrecht Hotel Enschede

Houten Enschede

161 152

Hotel Duiven bij Arnhem A12 Hotel Tilburg

Duiven Tilburg

148 148

Hotel Rotterdam Nieuwerkerk Hotel Dordrecht

Zuidplas Dordrecht

147 146

Hotel Amsterdam Oostzaan Hotel Den Haag Nootdorp

Oostzaan Pijnacker-Nootdorp

143 142

Hotel Den Haag - Voorschoten Hotel Goes

Voorschoten Goes

142 132

Hotel Middelburg Hotel Spier Dwingelo

Middelburg Midden-Drenthe

120 110

Hotel Apeldoorn Hotel Emmen

Apeldoorn Emmen

151 105

Hotel Harderwijk Hotel Leiden

Harderwijk Leiden

91 80

Hotel Kasteel Bloemendal Hotel Wieringermeer Hotel Kasteel Ter Worm Totaal 30 hotels Bron: Valkenhorst Voorschoten BV *Per 2019

Vaals Hollands Kroon Heerlen

625

77 48 40 4.870

De 30 huidige hotels van de Voorschoten staak liggen verspreid over Nederland (en Duitsland). De meeste hotels hebben een locatie aan één van de landelijke snelwegen. De hotellocaties zijn weergegeven in de onderstaande figuur. De goede bereikbaarheid aan de snelwegen, in combinatie met ruime, gratis parkeervoorzieningen, wordt gezien als een belangrijke succesfactor voor de Van der Valk hotels.

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer

17

Figuur 8.

Hotellocaties Van der Valk – Voorschoten staak

Bron: Google Maps / Horwath HTL

Uit de gegevens in de volgende drie tabellen blijkt de vaardigheid bij de Van der Valk Hotels in de Voorschoten staak om, onder meer door scherpe gemiddelde kamerprijzen, structureel bezettingsgraden en opbrengsten per beschikbare kamer te realiseren die boven het marktgemiddelde liggen. Bijvoorbeeld: in de periode 2014-2019 lag de gemiddelde opbrengst per beschikbare kamer van de Van der Valk Hotels in de Voorschoten staak11 op 105% van de gemiddelde opbrengst per beschikbare kamer in de Nederlandse drie-, vier- en vijfsterren hotelmarkt exclusief Amsterdam & Schiphol.12

11 De gemiddeldes zijn berekend zonder Düsseldorf en Schiphol voor een goede vergelijkbaarheid met de benchmarkcijfers 12 op basis van enquête door Horwath HTL, 2019 op basis van groeicijfers STR Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer 18

Tabel 3.

Gemiddelde kernresultaten Van der Valk Hotels Voorschoten staak

Bezettingsgraad in % Gemiddelde kamerprijs in € Opbrengst per beschikbare kamer in € Bron: Valkenhorst Participatie II B.V.

Tabel 4.

2014 73 76

2015 77 77

2016 77 81

2017 78 84

2018 80 89

2019 80 91

Gemiddelde 78 83

55

59

62

66

71

73

64

Gemiddelde kernresultaten Nederlandse drie- vier en vijfsterren hotels*

2014 2015 2016 2017 2018 2019 Gemiddelde Bezettingsgraad in % 63 65 68 72 73 73 69 Gemiddelde kamerprijs in € 79 83 88 91 95 96 89 Opbrengst per beschikbare 50 54 60 66 69 70 61 kamer in € Bronnen: Hosta– Horwath HTL * De gemiddeldes hebben betrekking op de Nederlandse hotelmarkt zonder hotels in de regio Amsterdam & Schiphol voor een goede vergelijkbaarheid met de Voorschoten hotels.

Tabel 5.

Vergelijking resultaten nationaal t.o.v. Van der Valk Voorschoten staak

Bezettingsgraad in % Gemiddelde kamerprijs in € Opbrengst per beschikbare kamer in € Bron: Horwath HTL

2014 116 96

2015 118 93

2016 112 92

2017 109 93

2018 110 93

2019 109 95

Gemiddelde 112 94

110

109

103

100

103

104

105

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer

19

3

Omgevingsanalyse Er is een beeld geschetst van de belangrijkste kenmerken en ontwikkelingen in het ruimtelijk verzorgingsgebied en specifiek de directe omgeving van de hotellocatie. Hierbij is onder andere ingegaan op de infrastructuur en de belangrijkste demografische, economische en toeristische kenmerken van Zoetermeer en de regio. In het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking zijn de huidige en verwachte toekomstige staat van zakelijke en toeristische trekpleisters in het gedefinieerde geografisch onderzoekskader in kaart gebracht.

3.1 Zakelijk klimaat 3.1.1 Demografie en werkgelegenheid Omdat het Van der Valk hotel zich naar verwachting zal richten op zowel de directe omgeving als de regio, is er in dit hoofdstuk aan zowel de gemeente Zoetermeer als het gehele ruimtelijke verzorgingsgebied aandacht besteed. De regio Haaglanden telde op 1 januari 2020 circa 1.160.000 inwoners, waarvan Zoetermeer verantwoordelijk was voor circa 125.000 inwoners.13 Binnen de regio Haaglanden, werden aan het begin van 2020 circa 460.000 banen aangeboden, waarvan circa 52.000 in de gemeente Zoetermeer.14 Met oog op Covid-19 wordt verwacht dat het aantal banen binnen de regio zal afnemen, en het werkloosheidspercentage zal toenemen. Het werkloosheidspercentage in de regio Haaglanden is met 4,4% hoger dan het Nederlandse gemiddelde van 3,4%. Binnen de gemeente Zoetermeer is dit percentage ook hoger met 3,6%. Deze percentages dateren uit 2019 en zijn niet representatief voor de huidige situatie omtrent Covid-19. In de periode tussen 2012 en 2016 was sprake van grote dalingen in de werkgelegenheid in heel Nederland. Gedurende deze periode lag het werkloosheidspercentage binnen zowel de regio als de gemeente onder dat van Nederland. De volgende tabel toont de verdeling van banen in de regio Haaglanden en Zoetermeer ten opzichte van het landelijke totaal, over verschillende sectoren.

Hieruit blijkt dat er in de regio de meeste werkgelegenheid te vinden is in de sectoren openbaar bestuur en overheidsdiensten (16%) en verhuur en zakelijke diensten (16%), gevolgd door de sectoren en gezondheids- en welzijnszorg (14%) en handel (12%). Het hoge aandeel banen binnen de openbaar bestuur en overheidsdiensten wordt met name veroorzaakt binnen de gemeente Den Haag, waar naar verwachting de vraag naar hotelkamers vanuit dit segment vooral binnen de gemeente wordt gefaciliteerd. Binnen de gemeente Zoetermeer zijn de meeste banen binnen de sector handel (20%), gevolgd door gezondheids- en welzijnszorg (14%) en verhuur en overige zakelijke diensten (11%). In Nederland zijn de drie grootste sectoren, handel (17%), gezondheids- en welzijnszorg (16%), gevolgd door de sector verhuur en overige zakelijke diensten (13%). Een hoog aandeel zakelijke dienstverlening is positief voor hotels, aangezien deze sector naar ervaring relatief veel vraag naar hotelkamers genereert.

13 Bron: CBS Statline 14 Bron: Regio in beeld 2019: Haaglanden

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer

20

Tabel 6.

Banen van werknemers x1.000 (in december 2018) Nederland

Landbouw, bosbouw en visserij Delfstoffenwinning Industrie Energievoorziening Waterbedrijven en afvalbeheer Bouwnijverheid Handel Vervoer en opslag Horeca Informatie en communicatie Financiële dienstverlening Verhuur en handel van onroerend goed Specialistische zakelijke diensten Verhuur en overige zakelijke diensten Openbaar bestuur en overheidsdiensten Onderwijs Gezondheids- en welzijnszorg Cultuur, sport en recreatie Overige dienstverlening Totaal Bron: CBS Statline

102 8 764 27 35 323 1.411 391 422 277 268 67 517 1.117 517 532 1 368 139 135 8.285

Haaglanden

Zoetermeer 11 1 14 1 1 11 55 14 19 17 13 4 36 70 70 33 60 8 13 438

0 0 3 0 0 2 10 1 2 3 1 0 4 5 5 3 7 1 2 47

In onderstaand figuur wordt de omvang en verdeling van het aantal werknemers in 2020 weergegeven: hoe groter de bol, hoe meer banen. Tevens wordt bekeken of sectoren onder- of oververtegenwoordigd zijn ten opzichte van Nederland, door de totale regionale werkgelegenheid te delen door de totale landelijke werkgelegenheid binnen elke sector. Binnen de regio groeit met name de sector zorg en welzijn het sterkst, ook de banen binnen de sectoren openbaar bestuur, onderwijs, uitzendbureaus en arbeidsbemiddeling en detailhandel nemen toe. Binnen de sector financiële diensten neemt het aantal banen al een langere tijd af. Ondanks de bovengemiddelde groei binnen de ICT-sector blijft de groei achter ten opzichte van de rest van Nederland. 15 Figuur 9.

Werknemersbanen per sector in de regio Haaglanden (in januari 2020)

Bron: UWV

15 Bron: Regio in beeld 2019: Haaglanden

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer

21

3.1.2 Economische groei Analyse historische bbp-groei (voor COVID-19) Tijdens de laatste maanden van 2008 waren in Nederland de eerste tekenen van een economische crisis te merken, waarna de economie in 2009 kromp. In 2010 en 2011 was er sprake van een voorzichtig herstel, gevolgd door nieuwe, maar kleinere, dalingen in 2012 en 2013. Deze ‘dubbele dip’, in 2009 en 2012, is goed zichtbaar in onderstaande grafiek. In 2014 was er lichte groei, die in 2015, 2016 en voornamelijk in 2017 in sterkere vorm doorzette. In 2018 en 2019 was sprake van een lagere, maar aanhoudende groei. De afzwakkende groei in 2018 en 2019 ten opzichte van 2017 wordt met name veroorzaakt door een terugval van de export, op zijn beurt veroorzaakt door ontwikkelingen in het buitenland, zoals de handelsoorlog, Brexit en de politieke ontwikkelingen in Italië. Over de gehele periode 2005-2019 was de gemiddelde economische groei in Nederland 1,5%. Over de afgelopen zeven jaar, tussen 2012 en 2019, bedroeg de gemiddelde groei 1,8% per jaar.

Tabel 7.

Ontwikkeling economische groei, bbp, in % 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 -2,0 -4,0 -6,0 -8,0 -10,0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

2018 2019 * *

Nederland

2,1

3,5

3,8

2,2 -3,7 1,3

1,6 -1,0 -0,1 1,4

2,0

2,2

2,9

2,6

1,8

Zuid-Holland (PV)

1,6

3,1

3,2

4,4

1,9 -4,7 0,9 -0,2 0,2 -1,2 0,2

2,6

1,2

2,7

1,3

Agglomeratie 's-Gravenhage (CR) 2,0

1,7

3,9 -0,1 -2,9 1,5 -2,6 -0,9 -1,6 0,2

1,2

0,9 -0,6 2,7

2,0

Delft en Westland (CR)

2,5

8,1

3,3

2,9

2,2

2,1

1,5 -7,4 -1,5 1,2

0,5

1,2

4,3

3,0

2,8

Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek * voorlopige cijfers

De economische groei in de provincie Zuid-Holland volgde een vergelijkbaar patroon, maar op een iets lager niveau. In de provincie was de gemiddelde groei gedurende de afgelopen zeven jaar 1,1%. De Agglomeratie ’s-Gravenhage blijft gemiddeld sterk achter bij de landelijke en provinciale groei. Met name in 2011, 2013 en 2017 valt op dat de agglomeratie een sterk negatieve groei laat zien. Over de afgelopen zeven jaar was de gemiddelde economische groei in de agglomeratie ’s-Gravenhage circa 0,7%. De regio Delft en Westland laat een zeer grillig patroon zien, met jaren van sterke stijging en jaren van forse dalingen. Door de jaren heen presteert de regio opvallend goed: de gemiddelde groei over de afgelopen zeven jaar was ruim 2,8%.

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer

22

3.1.3 Mogelijke impact COVID-19 op de nationale economie Door de uitbraak van COVID-19 zal de Nederlandse economie in 2020 in een recessie raken. Het CPB heeft in haar Juniraming 2020 vier scenario’s opgesteld. Naast de basisraming, op basis van een matig herstel, zijn ramingen gemaakt voor een snel herstel, een zwak herstel en een tweede golf. In de basisraming is de economische krimp in 2020 geraamd op -6,4%, gevolgd door een economische groei in 2021 van +3,3%. In dit scenario is vanaf het derde kwartaal 2020 sprake van herstel, maar op een laag niveau. In het scenario op basis van een snel herstel is sprake van hogere groeicijfers, waardoor de economie in het laatste kwartaal van 2021 alweer boven het niveau van 2019 zou liggen. In het scenario met een zwak herstel blijft de groei echter nog ver achter. In het epidemische scenario zien we vooral dat de economie zwaar getroffen zal worden als een tweede golf van besmettingen uitbreekt. 16 De crisis is uitzonderlijk omdat er zowel verminderde productie als vraaguitval is, als de crisis langer duurt kunnen er ook problemen in de financiële sector ontstaan. De beperkingen legden sommige sectoren nagenoeg stil, in andere sectoren werd de productie geraakt doordat werknemers niet inzetbaar waren, of doordat de aanvoer van onderdelen haperde.

De vraagkant van de economie werd eveneens geraakt door de contactbeperkingen, maar ook doordat de uitvoer stokte, en doordat huishoudens en bedrijven aankopen en investeringen uitstelden. Naarmate de crisis langer duurt wordt het waarschijnlijker dat er in binnen- of buitenland ook problemen in de financiële sector ontstaan, via de huizenmarkt of door oninbare leningen. De grootste onzekerheden zijn het verloop van de pandemie, de doorwerking van de contactbeperkingen en de effectiviteit van het beleid in binnen- en buitenland. De duur van de contactbeperkingen die nodig zijn om de verspreiding van het virus in te dammen, is cruciaal voor de economische impact. Daarbij is ook onzeker hoe diep de contactbeperkingen precies ingrijpen op de economie, het op deze manier tot stilstand komen van delen van de economie is niet eerder vertoond. Een andere onzekerheid is of steunmaatregelen succesvol zijn, en of problemen in de financiële sector uitblijven. Deze onzekerheden zijn er ook voor het buitenland, waarbij in het bijzonder de vraag is of ook landen met een slechtere uitgangspositie in staat zijn de economische schok het hoofd te bieden. 17

3.1.4 Bedrijfsvestigingen en instellingen Behalve bedrijven in de zakelijke dienstverlening, genereren bedrijven met relatief veel banen, bedrijven met een internationaal of nationaal werkveld, ziekenhuizen, universiteiten en accommodaties voor externe bijeenkomsten zoals congrescentra en beurshallen doorgaans relatief veel hotelvraag. De Agglomeratie ’s-Gravenhage telde in 2019 in totaal 85.710 bedrijfsvestigingen, waarvan 27% in de zakelijke dienstverlening, 15% in de bouw en 13% in de handel. Delft en Westland bood 21.150 vestigingen waarvan 24% binnen de sector zakelijke diensten, 15% in de sector handel en 13% in de bouw. De gemeente Zoetermeer heeft 9.160 bedrijfsvestigingen in 2019, met een vergelijkbare verdeling van sectoren.18 In vergelijking met het Nederlandse gemiddelde is het segment bouw relatief groot, de andere twee segmenten komen overeen met het gemiddelde. Binnen de Agglomeratie ‘s-Gravenhage zijn gemiddeld 4,9 banen per bedrijf, en in Delft en Westland circa 6,0 banen per bedrijf, in vergelijking met gemiddeld 4,7 banen per bedrijf in heel Nederland. In Zoetermeer heeft een bedrijf gemiddeld 6,0 banen.19

16

Bron: CPB – Juniraming 2020 17 Bron: CPB, 26-03-2020 18 Bronnen: LISA 2019, CBS Statline 19 Bronnen: CBS Statline

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer

23

Het aantal bedrijfsvestigingen binnen de gemeente Zoetermeer groeit. Uit onderstaande tabel is af te leiden dat het aantal bedrijfsvestigingen tussen 2009 en 2018 jaarlijks met gemiddeld 283 is toegenomen, en tussen 2017 en 2018 met 1,2% naar in totaal 8.932 vestigingen.20 Wanneer deze groei vergeleken wordt met omliggende regio’s blijkt dat deze binnen Zoetermeer aanzienlijk onder het regionaal gemiddelde lag van 4,7%. Tussen de jaren 2012 en 2018 is het aandeel bedrijfsvestigingen binnen de gemeente het sterkst gestegen in de gezondheids- en welzijnszorg (3,1%), onderwijs (1,7%) en bouwnijverheid (1,1%). De sterkste daling was te zien binnen de sectoren groot- en detailhandel en reparaties van auto’s (-4,0%) en advisering, onderzoek en specialistische zakelijke dienstverlening (-1,1%). 21 Van het totaal aantal bedrijfsvestigingen bevinden zich 5,5% van de vestigingen in de wijk Lansinghage, en 15,4% in de wijk Rokkeveen.22 Figuur 10.

Aantal bedrijfsvestigingen in Zoetermeer per jaar tussen 2009 en 2018

Bron: Economie Zoetermeer, 2018

De meest toonaangevende bedrijven en instellingen binnen de regio zijn met name te vinden in de gemeente Den Haag. Internationaal gerenommeerde culturele instituten zoals het Nederlands Dans Theater en het Mauritshuis, en hoofdkantoren van multinationals zoals Shell, Total, Siemens, KPN en Aegon zetten de regio internationaal op de kaart. Daarnaast fungeert de gemeente als regeringscentrum van Nederland, en beschikt daarmee over meerdere overheidsbedrijven en ambassades met een internationaal werkveld.23 Naast het Internationaal Gerechtshof, Europol en de OPCW, zijn er ruim 130 NGO’s zoals Unicef en Oxfam Novib te vinden. In de richting van Zoetermeer, aangrenzend aan Voorburg, ligt de Campus The Hague Security Delta. Hier werken ongeveer 13.000 mensen in 400 verschillende organisaties aan IT-onderwerpen zoals cyberveiligheid op internationaal gebied.24 Naar verwachting zullen de bedrijven en instellingen die in ’s-Gravenhage zijn, voor spin-off van vraag naar hotelkamers kunnen zorgen. Aan de overzijde van de A12 bij afrit Zoetermeer, op 2 kilometer loopafstand van de beoogde hotellocatie, ligt de Dutch Tech Campus. De Dutch Tech Campus is een verzamelplaats van internationaal gerenommeerde bedrijven op het gebied van technologie, ICT en logistiek.

Het complex bestaat uit 13 hectare met daarop 10 kantoorgebouwen, alsook hoogwaardige bedrijfsen productieruimten van in totaal circa 42.000 m2 VVO.25 Het terrein wordt voorlopig naar verwachting nog verder uitgebreid. Zo wordt er momenteel een bedrijfshal met kantoor van circa 20.000 m2 VVO ontwikkeld. 26 Naast de campus is in september 2014 de Dutch Innovation Factory geopend, een gebouw waar drie ICT-opleidingen van de Haagse Hogeschool samenwerken met verschillende bedrijven op het terrein.27 Het aandeel ICT-bedrijfsvestigingen in Zoetermeer ten opzichte van alle gemeenten binnen de Agglomeratie ’s-Gravenhage ligt met 5,9% hoger dan het 20 Bron: Werkgelegenheidsregister Haaglanden 21 Bron: Economie Zoetermeer 2018 22 Bron: Economie Zoetermeer 2018 23 Bron: Merk Den Haag 24 Bron: Website The Hague Security Delta 25 Bron: Website Dutch Tech Campus, Google Maps 26 Bron: Website Dutch Tech Campus 27 Bron: Website Dutch Innovation Factory

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer

24

regionaal gemiddelde van 4,3%. Alleen de gemeente Delft heeft met 7,4% een hoger aandeel in ICTvestigingen. Figuur 11.

Dutch Tech Campus Zoetermeer

Bron: Dutch Tech Campus

In Zoetermeer is er één universiteit (Volksuniversiteit Zoetermeer) en één hogeschool (De Haagse Hogeschool, locatie Zoetermeer), die meerdere bachelors en masters op HBO-niveau aanbieden.28 Binnen de buurgemeente Den Haag zijn er nog meer kennisinstellingen te vinden zoals het TNO, het International Institute of Social Studies, en het Nederlands Forensisch Instituut. 29 De gemeente biedt twee omvangrijke, ketengebonden hotels die over congres- en vergaderfaciliteiten beschikken. Zo heeft het Hotel NH Zoetermeer 14 vergaderzalen waaronder 4 boardrooms, voor maximaal 200 personen, en het Golden Tulip Hotel Zoetermeer – Den Haag nog 5 vergaderzalen voor een maximum van 300 personen.30 Naast deze hotels bieden de twee centra Crown Business Center Zoetermeer en Regus Zoetermeer mogelijkheid tot vergaderen.31 Binnen de Agglomeratie ’s-Gravenhage zijn, met name binnen de gemeente Den Haag meerdere congres- en vergaderfaciliteiten te vinden. 3.1.5 Kantoren en bedrijventerreinen Zoals eerder aangegeven biedt de gemeente Zoetermeer in totaal 9 bedrijventerreinen, met een extra twee bedrijventerreinen binnen de buurgemeente Lansingerland. De terreinen omvatten gezamenlijk circa 318 hectare netto grondoppervlakte, waarvan circa 208 hectare in Zoetermeer. 32 De beoogde hotellocatie ligt op het bedrijventerrein Lansinghage.

Hoewel binnen de gemeente Den Haag een tekort ontstaat aan kantooroppervlakte, neemt de opname van kantooroppervlakte binnen de gemeente Zoetermeer sinds 2015 juist af. Dit terwijl het aanbod van kantooroppervlakte in Zoetermeer tussen de jaren 2018 en 2019 fors is toegenomen. De gevraagde mediane huurprijs per m2 binnen de gemeente Zoetermeer ligt met €125, op vergelijkbare hoogte met de Haagse markten. Hier wordt een bandbreedte van €90 tot €170 aangeboden.33 Ook neemt de mediane huurprijs voor kantorenruimten gedurende de laatste jaren binnen de gemeente Zoetermeer toe, dit is in tegenstelling tot andere randgemeenten zoals Leidschendam en Rijswijk. Binnen de gemeente Den Haag is er sprake van een uitbreidings- en 28 Bron: The Hague University 29 Bron: Merk Den Haag 30 Bron: Website Hotel NH Zoetermeer, Website Golden Tulip Den Haag – Zoetermeer 31 Bron: Meetings.nl 32 Bron: Stec Groep – Marktscan bedrijventerreinen Zoetermeer – d.d. 24-12-2015 33 Bron: Dynamis, Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2019

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer

25

kwaliteitsvraag naar kantorenruimte, een eventuele kans voor de kantorenmarkten binnen de randgemeenten.34 Er wordt binnen de gemeente Zoetermeer gehoor gegeven aan de vraag naar een hoogwaardiger kwaliteit kantoorproduct. Zo ligt het Crown Business Center op 6 minuten rijden van de beoogde hotellocatie. Binnen het in 2018 gerealiseerde pand wordt een breed scala aan moderne kantoorruimten, flexwerkplekken en vergaderzalen aangeboden.35 Bij het realiseren van dit bedrijf is rekening gehouden met het bieden van een uitstekende bereikbaarheid met Den Haag, zowel per auto als openbaar vervoer.36 Ook het Regus Zoetermeer Centraal Station is een voorbeeld van het toenemende aanbod van kantorenruimte binnen de gemeente. 37 Binnen de gemeente Zoetermeer was er tussen 2017 en 2018 sprake van een 21,1% leegstand van het totale kantorenaanbod, tegenover 15,9% in heel Nederland.38 Onderstaande tabel toont de positie van Zoetermeer in de regionale kantorenmarkt. Hieruit blijkt dat, na Den Haag en Rijswijk, Zoetermeer het grootste aanbod aan kantoren heeft. Figuur 12.

Leegstand kantoren in Zoetermeer en Nederland tussen 2010-2017*

Bron: PBL *) Per 1 januari, leegstand t.o.v. totaal verhuurbaar kantooroppervlakte

Tabel 8.

Kantorenmarkt binnen regio Den Haag

Den Haag Rijswijk Voorburg Leidschendam Zoetermeer Delft Wassenaar Totaal

Aanbod (m²)*

Opname (m²)**

280.450 134.950 14.600 10.250 105.050 40.050 2.000 587.350

89.600 13.250 450 7.600 23.600 134.950

Mediane huren (€/m²)*** 90-170 100 130 110 125 110 135

Bron: Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2019 – Dynamis *per 1 januari 2019, **in 2018, ***verwacht voor 2019

34 Bron: Dynamis, Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2019 35 Bron: Website Crown Business Center, Zoetermeer Nieuws d.d. 7 maart 2018 36 Bron: Website Crown Business Center, Google Maps 37 Bron: Zoetermeer Actief d.d. 20 januari, 2015, Google Maps 38 Bron: Economie Zoetermeer 2018

Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer

26

3.2

Toeristisch klimaat Volgens meting op basis van aantallen geregistreerde bezoekers in 2018 biedt de regio een thuishaven aan 5 van de 50 grootste Nederlandse dagattracties, waarvan 4 in Den Haag en 1 in Wassenaar. Van de 50 entreeheffende en de 50 vrij toegankelijke evenementen in Nederland met de sterkste combinatie van bezoekaantal, mediabereik en social media in 2018 vinden er 7 plaats in de regio, waarvan 6 in Den Haag en 1 in Westland. Het Internationaal Vuurwerkfestival in Scheveningen is in 2019 afgelast; het is nog niet zeker of dit evenement in aankomende jaren wel door mag gaan. Tabel 9.

Grootste dagattracties in de regio (in 2018)

Naam dagattractie Bezoekers Plaats Top 50 NL De Uithof 1.523.000 6 Attractiepark Duinrell 1.392.000 10 Madurodam 696.000 25 Mautishuis 416.000 45 Gemeentemuseum Den Haag - GEM 415.000 46 Bron: Factsheet Top 50 dagattracties 2018 – NBTC Holland Marketing en Respons

Tabel 10.

Gemeente Den Haag Wassenaar Den Haag Den Haag Den Haag

Grootste evenementen in de regio (in 2018)

Naam evenement Bezoekers Plaats Top 50 NL Gemeente Varend Corso Westland 550.000 11 vrij toegankelijk Westland Inter. Vuurwerkfestival Scheveningen 250.000 20 vrij toegankelijk Den Haag Vlaggetjesdag Scheveningen 250.000 35 vrij toegankelijk Den Haag Parkpop 275.000 36 vrij toegankelijk Den Haag NN CPC Loop Den Haag 180.000 37 vrij toegankelijk Den Haag Life | Live Festival 275.000 39 vrij toegankelijk Den Haag Tong Tong Fair Den Haag 80.000 45 entree heffend Den Haag Intocht Sinterklaas Den Haag 190.000 46 vrij toegankelijk Den Haag Bronnen: Top 100 ranglijst evenementen – Respons 2018 *) Rangplaats op basis van bezoekersaantal en media

Zoetermeer staat bekend als een jonge gemeente, welke pas sinds de laatste decennia is gaan groeien.39 Toch is de oude kern van de gemeente al eeuwen oud, waardoor er meerdere monumenten door de stad te vinden zijn. Zo zijn De Oude Kerk van Zoetermeer en Korenmolen De Hoop belangrijke stadsmonumenten, maar naar verwachting geen bezienswaardigheden die voor grote aantallen hotelovernachtingen zullen zorgen. Dit geldt ook voor de uitgaansmogelijkheden, bestaande uit plaatselijke discotheken, Bioscoop Utopolis en enkele eetgelegenheden. Hiernaast worden enkele andere activiteiten aangeboden binnen de gemeente, waaronder het Spazio winkelcentrum, indoorskibaan SnowWorld, golfbaan Burggolf, Tropisch buitenzwembad Aquapark het Keerpunt en Attractiecentrum Zoetermeer.40 Rond de gemeente Zoetermeer bevinden zich meerdere natuur- en recreatieparken. Het Westerpark, aan de westzijde van de gemeente is een park waar veel ruimte is voor kleinschalige recreatieactiviteiten zoals waterfietsen en vissen. Noord AA is een recreatiegebied rond de Zoetermeerse Plas, met een strand en restaurant. Binnen het park worden meerdere evenementen georganiseerd zoals de Dutch Dragons drakenbootrace en het Rastaplas festival. Naast deze gebieden bevinden zich nog enkele parken, bossen en het Bentwoud in en rond de gemeente Zoetermeer.

Het Bentwoud is een bosgebied tussen Zoetermeer en Waddinxveen.41 Er kan geconcludeerd worden dat binnen de gemeente Zoetermeer beperkte aanleiding is om voor een toeristische activiteit een hotelkamer te boeken. Desalniettemin zou de toeristische

39 Bron: Website NBTC Holland 40 Bron: Website NBTC Holland en individuele websites

en individuele websites Behoefteonderzoek hotelontwikkeling Van der Valk Zoetermeer 41 Bron: Website NBTC Holland

27

aantrekkingskracht van Den Haag, en de strategische ligging van de beoogde hotellocatie ten opzichte van de stad voor spin-off van vraag naar hotelkamers op toeristisch gebied kunnen zorgen. 3.3

Relevante ontwikkelingen Binnen de regio Haaglanden is gekeken naar de ontwikkelingen op zowel zakelijk als toeristisch gebied. De ontwikkelingen die, buiten autonome groeifactoren, naar verwachting de meeste invloed zullen hebben op vraag naar hotelkamers zijn omschreven in onderstaande tabel. Tabel 11.

Relevante ontwikkelingen in de regio

Ontwikkeling plus omschrijving Ontwikkeling Plaspoelpolder (Rijswijk) → verbetering bedrijvigheid en levendigheid, zakelijk klimaat42 Plaspoelpolder is de belangrijkste werklocatie in de regio. Aanvankelijk had de industrie er de overhand, maar tegenwoordig staan er meer kantoren. De sector zakelijke dienstverlening is sterk vertegenwoordigd. In het gebied zijn relatief veel (inter)nationaal georiënteerde bedrijven gevestigd. Omdat Plaspoelpolder al jaren in gebruik is, zijn delen ervan toe aan transitie. Delen ervan worden daarom gerevitaliseerd door een publiek-private samenwerking van de gemeente Rijswijk met ontwikkelaars AM en HD Projectrealisatie, de gemeente Den Haag en verschillende ondernemers. De revitalisering biedt ruimte voor zowel kantoren als bedrijven, met name MKB. Ook wordt er een hotel en congrescentrum ontwikkeld en geïnvesteerd in de openbare ruimte om de levendigheid van de Plaspoelpolder te verbeteren. 43 Een recente succesvolle ontwikkeling in Plaspoelpolder is de Seven Cities Campus. Dit kantorencomplex stond in 2017 grotendeels leeg, maar is na een revitalisatie inmiddels met 45 nieuwe bedrijven 100% verhuurd. De campus wordt gepositioneerd als een verzamelplaats voor ondernemers, met niet alleen kantoren maar ook fitness, kinderopvang en een coffeebar.

Huurders zijn onder meer CBR, Nationale Nederlanden en BCD Travel.44 Vergroting spoorcapaciteit Den Haag en Rotterdam→ verbetering bereikbaarheid & zakelijk klimaat45 Als onderdeel van het nationale programma Hoogfrequent Spoorvervoer is een plan opgevat om tussen Rijswijk en Delft Zuid over een lengte van 5,8 kilometer het aantal treinsporen te verdubbelen van twee naar vier zodat er in de toekomst op de belangrijke verbinding tussen Den Haag en Rotterdam meer treinen kunnen rijden. De tunnel met twee sporen op dit traject is in 2015 geopend. De ruwbouw van de tweede tunnel, die viersporigheid realiseert, is gestart. Eind 2016 is het Tracébesluit Programma Hoogfrequent Spoorvervoer (PHS) viersporigheid Rijswijk – Delft Zuid vastgesteld. Het realisatiebesluit door het Rijk om viersporigheid te realiseren tussen Rijswijk en Delft-Zuid is februari 2018 genomen. Start realisatie voorzien in 2019 en oplevering naar verwachting in 2024. Aanleg Rotterdamsebaan → verbetering bereikbaarheid & zakelijk klimaat46 De bereikbaarheid van Den Haag is vooralsnog grotendeels afhankelijk van de A12. Circa 40% van het verkeer dat Den Haag dagelijks in- en uitrijdt gebruikt deze weg. De dagelijkse files op de A12 leiden tot sluipverkeer in woonwijken en de toevoerende rijkswegen in en om Den Haag.