Bijlage 3 - Gemengd werkprogramma Bleizo-West; STEC juli 2021

Tot 500 m2 Aantal % van banen totaal per werkmilieu 14.800 43% 1.900 36.100 5.900 58.600

5% 50% 13% 31%

500 m2 tot 1.000 m2 Aantal % van banen totaal per werkmilieu 4.300 12% 2.300 7.600 5.700 20.000

6% 10% 12% 10%

Meer dan 1.000 m2 Aantal % van banen totaal per werkmilieu 15.400 45%

Totaal Aantal banen

%

34.500

100%

34.100 28.900 34.300 112.700

38.300 72.600 45.900 191.300

100% 100% 100% 100%

89% 40% 75% 59%

Bron: LISA MRDH (2020), bewerking Stec Groep (2021).

4.6 Locatie-eisen Belangrijkste locatie-eisen doelgroepen Ieder bedrijf stelt eigen eisen aan het vastgoed waarin zij willen vestigen. Een accountant stelt andere eisen dan een theatermaker. En een beginnend softwaremaker stelt andere eisen dan een architectenbureau met tien medewerkers. De vraag naar bedrijfsvastgoed verschilt in omvang, uitstraling, prijsniveau, bereikbaarheid, (doorgroei)mogelijkheden, andere bedrijven in de buurt, et cetera. Om meer grip te geven op waar het aanbod in Bleizo-West aan zou moeten voldoen geven we een beeld van de belangrijkste locatie-eisen van de verschillende doelgroepen die we hebben onderscheiden. Uiteraard veralgemeniseren we daarin enigszins. In bijlage 2 zetten we de belangrijkste locatie-eisen per doelgroep uiteen. Het is geen harde indeling die voor alle genoemde voorbeelden geldt, maar dient vooral ter inspiratie van de indeling in soorten werkmilieus die we onderscheiden. Belangrijkste locatie-eisen zzp’ers Naast de locatie-eisen van de doelgroepen, gaan we ook specifiek in op de locatie-eisen van zzp’ers. Verschillende zzp’ers hebben verschillende huisvestingsbehoeften. De verschillen komen onder andere door de branches waarin de zzp’ers werkzaam zijn. Zzp’ers kunnen thuis werken, in een eigen bedrijfsruimte werken of in sommige gevallen bij de klant op locatie werken.

Sommige zzp’ers die thuiswerken hebben behoefte aan een kleinschalige vaste werkplek. Redenen voor behoefte aan extra werkruimte zijn: behoefte aan meer m2, behoefte aan contact met een potentieel netwerk, behoefte aan een representatieve omgeving om klanten te ontvangen en de behoefte aan een scheiding tussen wonen en werken (Funda in Business, 2019). We onderscheiden verschillende soorten bedrijfsruimtes voor zzp’ers: • Bedrijfsverzamelgebouw: een eigen vaste ruimte in een gebouw gedeeld met andere ondernemers en bedrijven. In een bedrijfsverzamelgebouw kunnen ondernemers profiteren van elkaar netwerken. Om dit effect te bereiken is binnen een bedrijfsverzamelgebouw vaak sprake van een bepaald thema. Bedrijven zouden actief kunnen zijn in dezelfde branche. Ook zijn er bedrijfsverzamelgebouwen die zich bijvoorbeeld specifiek richten op start-ups. • Coworking spaces: het huren van een flexibele werkplek in een gedeelde werkomgeving. Bij coworking spaces ligt de nadruk op het bouwen van een community. • Flexibele kantoorruimte: voor kortlopende projecten kunnen zzp’ers kiezen een flexibel kantoor te huren. Hierbij kunnen services als secretariële ondersteuning vaak ingehuurd worden. In onderstaande tabel zetten we de belangrijkste locatie-eisen van zzp’ers uiteen.

Potentie gemengd werkprogramma Bleizo-West 21.121

24

Tabel 5: Belangrijkste locatie-eisen zzp’ers Belangrijkste locatie-eisen •

•

Zzp’ers • • •

Locatie dicht bij huis: belangrijk is dat de bedrijfsruimte goed bereikbaar is. Locaties in het stadscentrum met een reistijd van minder dan 10 minuten zijn populair. Daarnaast zijn locaties in de eigen wijk dichtbij huis ook erg gewild. Type locatie: ondernemers kijken bij hun zoektocht naar een bedrijfsruimte steeds meer naar de identiteit van het gebouw. Hierbij kijken ze of de omgeving en voorzieningen bij hen/hun bedrijf past. Ook kijken zzp’ers of de medehuurders bij hun bedrijf passen. Korte contracten: zzp’ers hebben behoefte aan kortlopende contracten. Internetvoorzieningen: voor zzp’ers zijn een snelle internetverbinding en goede IT voorzieningen van belang. Openingstijden: sommige zzp’ers vinden het belangrijk om 24 uur per dag in hun bedrijfsruimte terecht te kunnen.

Hiervoor hebben we stilgestaan bij de provinciale behoefteraming bedrijventerreinen. De sectoren die we kansrijk vinden voor Bleizo-West zijn benoemd. Daarbinnen gaat het vooral om de kleinschalige bedrijfsruimte en kantoorgebruikers. Een groot deel van deze vraag landt op bedrijventerreinen. Met name het deel dat landt op de type locaties (binnen)stedelijk bedrijventerrein en (deels) regulier bedrijventerrein zal eventueel ook binnen Bleizo-West kunnen passen. We zetten hierna nog kort uiteen wat de belangrijkste locatie-eisen vanuit deze doelgroep zijn. Tabel 9: Belangrijkste locatie-eisen reguliere (kleinschalige) bedrijfsruimte- en kantoorgebruikers op bedrijventerreinen Belangrijkste locatie-eisen

Reguliere (kleinschalige) bedrijfsruimte- en kantoorgebruikers op bedrijventerreinen

•

• •

•

•

•

•

Voor bedrijven in de sectoren ‘bouw, handel en reparatie’, ’dienstverlening en ICT’ en ‘consumentendiensten’ gelden hele andere locatie-eisen. Wel zien we dat een aanzienlijk deel van deze bedrijven nu op bedrijventerreinen landt. Ook in bijvoorbeeld bedrijfsverzamelgebouwen. Ook zien we steeds meer kleinere bedrijven, die stiller en schoner worden en graag op een multifunctionelere plek dan een klassiek bedrijventerrein willen landen. Het gaat voornamelijk om bedrijven in milieucategorie 1, 2 en deels 3.1 Type locatie: (binnen)stedelijke vestigingsmilieus met een mix van functies. Dit kunnen voorzieningen, horeca maar ook (deels) wonen zijn, schaalgrootte van kavels overwegend 1.000-2.000 m2. Deels ook in bedrijfsverzamelgebouwen. Een ander deel heeft behoefte aan reguliere bedrijventerreinen. Dit zijn monofunctionele locaties met een functionele uitstraling. En een mix van kleinschalige bedrijven tot grootschalige bedrijven (kavels van 1.000 m2 maar oplopend tot enkele kavels van 2-3 hectare). Hierbij hoort ook een zekere mate van hinder (geluid, stof) en verkeer. Bedrijven die Betaalbaarheid is een belangrijke voorwaarde. Op reguliere bedrijventerreinen kunnen huurniveaus in bestaand bedrijfsvastgoed dalen tot €50. In nieuwbouw is dit lastig te realiseren. Er zijn echter ook bedrijven (met name in dienstverlening) die kantoor(achtige) ruimtes zoeken.

Huurprijzen kunnen dan oplopen tot circa €90-100. Bereikbaarheid loopt uiteen. Voor veel van deze bedrijven is het kunnen aan- en afvoeren van goederen wel belangrijk. Scooter- en fietsafstand is voor personeel belangrijker dan OVverbindingen. In omvang zien we een overlap met de kleinschalige bedrijfsruimtegebruikers. Ruimtes tot circa 500 m2. Een of enkele bedrijfsverzamelgebouwen in Bleizo-West kunnen ook kansrijk zijn. Denk aan oppervlaktes tot circa 2.000 m2.

Potentie gemengd werkprogramma Bleizo-West 21.121

Bijlagen Bijlage 1: Afbakening kennisdiensten en creatieve industrie SBI codering

Toelichting

J

Informatie en Communicatie

61

Telecommunicatie

62

Dienstverlenende activiteiten op het gebied van informatietechnologie

63

Dienstverlenende activiteiten op het gebied van informatie

M

Advisering, onderzoek en specialistische zakelijke dienstverlening

69

Rechtskundige dienstverlening

70

Holdings (geen financiële)

71

Architecten, ingenieurs en technisch ontwerp en advies

72

Speur- en ontwikkelingswerk

73

Reclame en marktonderzoek

74

Industrieel ontwerp en vormgeving

SBI codering

Toelichting

Media en Entertainment 58.11 Uitgeverijen van boeken, tijdschriften e.d. 58.12

Databanken

58.13

Uitgeverijen van kranten

58.14

Uitgeverijen van tijdschriften

58.19

Overige uitgeverijen (niet van software)

58.21

Uitgeverijen van computerspellen

58.29

Overige uitgeverijen van software

59.11.1

Productie van films (geen televisieprogramma’s)

59.11.2

Productie van televisieprogramma’s

59.12

Facilitaire activiteiten voor film- en televisie productie

59.14

Bioscopen

59.20

Maken en uitgeven van geluidsopnamen

*74.20.1

Fotografie

Creatieve zakelijke dienstverlening *70.21

Public relationsbureaus

*71.11.1

Architecten

25

Potentie gemengd werkprogramma Bleizo-West 21.121

*71.11.2

Interieurarchitecten

*73.11

Reclamebureaus

*74.10.1

Communicatie- en grafisch ontwerp

*74.10.2

Industrieel en productontwerp

*74.10.3

Interieur- en ruimtelijk ontwerp

Kunst 90.01.1

Beoefening van podiumkunst

90.01.2

Producten van podiumkunst

90.02

Dienstverlening van uitvoerende kunst

90.03

Schrijven en overige scheppende kunst

Cultureel erfgoed 91.01.9 91.02.1

Overige culturele uitleencentra en openbare activiteiten Musea

91.03

Monumentenzorg

26

Potentie gemengd werkprogramma Bleizo-West 21.121

27

Bijlage 2: Vastgoedprofielen We zetten de belangrijkste kenmerken van de vastgoedprofielen van de verschillende doelgroepen op een rij. We maken hierbij onderscheid tussen kennisintensieve hightech sector met behoefte aan bedrijfsruimte en deels kantoorruimte, kennis diensten en creatieve sector met behoefte aan kantoorruimte, de maak- en ambachtelijke bedrijven en kunst & cultuur. Kennisintensieve hightech bedrijven

Impressie

Marktgebied en -dynamiek

Bereikbaarheid

Kenmerken bedrijfsruimte

Arbeidsmarktomvang

Belang van interactie

• Vaak regionaal tot (inter)nationaal, met toeleveranciers en afnemers die wijdverspreid zijn gevestigd. In enkele gevallen primair een regionaal epicentrum van toeleveranciers en afnemers. • Wanneer verplaatst wordt over een grotere afstand (o.a. strategische relocatie; reshoring) of wanneer het gaat om nieuwvestiging, zijn de vestigingsmogelijkheden breed. Specifieke proposities rondom toeleveranciers, afnemers, bereikbaarheid, arbeidspotentieel en mogelijkheden voor circulaire ketens zijn dan voornamelijk relevant. Locatiefactoren • Bereikbaarheid aan hoogwaardige hoofdontsluitingen of N-wegen is minimaal, maar een sterke voorkeur voor locaties aan A-wegen, in het bijzonder bij buitenlandse vestigingsverzoeken. • Bereikbaarheid met OV is een pré, geen doorslaggevend criterium. • De omvang van de bedrijfsruimte is zeer divers en sterk afhankelijk van positie in de productieketen (van R&D tot volledige productie). • Naast behoefte aan bedrijfsruimte ook (beperkte) behoefte aan kantoorruimte. • Zowel kwantiteit als kwaliteit (opleidingsniveau, flexibiliteit) zeer relevant voor cases waar strategische relocatie, reshoring of nieuwvestiging een rol spelen. Voor de gehele industrie geldt dat het belang van een hoogwaardige (hbo+) arbeidsmarkt van relatief grotere waarde wordt. Specifieke gevallen, zoals locatie van de R&D-activiteiten, daarbij in het bijzonder.

• Mate van interactie is relatief hoog, met name tussen bedrijven. • Synergievorm tussen bedrijven is afhankelijk van positie in productieketen. Aan het begin van de productieketen (R&D) vindt synergie plaats rondom kennis. In ontwikkel- en opschalingsfase vindt synergie veelal plaats rondom proces (delen van proefopstellingen, faciliteiten, etc.). Bij volledige productie vindt synergie veelal plaats rondom product: door fysieke koppeling kunnen bedrijven gebruik maken van elkaars (bij)producten, en zo bijvoorbeeld circulaire ketens vormen.

Kennisdiensten en creatieve industrie (deels overlap hightech) met behoefte aan kantoorruimte

Impressie

Marktgebied en -dynamiek

• Primair (boven)lokaal of subregionaal.

Potentie gemengd werkprogramma Bleizo-West 21.121

Bereikbaarheid

Arbeidsmarktomvang

Kenmerken bedrijfsruimte

Belang van interactie

28

• Vaak een sterke lokale binding, vanwege onder andere herkomst werknemer(s), historie, inbedding in de lokale gemeenschap en verbondenheid van eigenaar met plaats en gemeente. • Dynamiek speelt zich bovengemiddeld af in bestaande voorraad. Wel heeft de doelgroep vaak specifieke eisen waar het gaat om zichtbaarheid en uitstraling. Locatiefactoren • Vestiging aan doorgaande wegen (radialen) is in veel gevallen voldoende; directe bereikbaarheid aan N-wegen of A-wegen is een pré. • Bereikbaarheid met OV is een pré, geen doorslaggevend criterium. • Goede parkeermogelijkheden (ook voor eventuele klanten). • Hoewel de sector gedeeltelijk gekenmerkt wordt door kleinschaligheid is de kwaliteit en omvang van de arbeidspool belangrijk, vooral vanwege de toenemende ICT-gerelateerde werkzaamheden. Ook de flexibele inzetbaarheid van arbeid is van groter belang. • Ruimte op gemengd woon-werkgebied. • Mogelijkheid om klanten te ontvangen. • Representatieve uitstraling is belangrijk. • Bedrijfsverzamelgebouwen, representatief met receptie. • Mogelijkheden voor deelhuur: goedkoper en aanspraak. • Nabijheid van anderen/netwerk is belangrijk, voor samenwerking, gezelschap en kostendeling.

Reguliere (kleinschalige) bedrijfsruimte- en kantoorgebruikers op bedrijventerreinen

Impressie

Marktgebied en -dynamiek

Bereikbaarheid Arbeidsmarktomvang

Kenmerken bedrijfsruimte Belang van interactie

• Primair (boven)lokaal of subregionaal. • Vaak een sterke lokale binding, vanwege onder andere herkomst werknemer(s), inbedding in de lokale gemeenschap en verbondenheid van eigenaar met plaats en gemeente. • Dynamiek speelt zich bovengemiddeld af in bestaande voorraad. In deze sector is flexibiliteit en betaalbaarheid van groot belang. Locatiefactoren • Vestiging aan doorgaande wegen (radialen) is in veel gevallen voldoende; directe bereikbaarheid aan N-wegen of A-wegen is een pré. • Bereikbaarheid met OV is een pré, geen doorslaggevend criterium. • Kwantitatieve omvang van de beschikbare arbeidspool niet primair relevant. Opleidingsniveau, arbeidsethos en/of flexibele inzetbaarheid van groter belang. • Behoefte aan bedrijfsruimte met ruimte voor maken. • Ruimte op gemengd woon-werkgebied of kleinschalig bedrijventerrein. • Clusters op plekken in de stad met een duidelijke eigen identiteit. • Mogelijkheden om creëren te combineren met verkoop. • Nabijheid van anderen/netwerk is cruciaal, voor samenwerking, gezelschap en kostendeling.

Potentie gemengd werkprogramma Bleizo-West 21.121

Bijlage 3: Voorbeelden bedrijven binnen de doelgroep in de marktregio Analyselab

Cloud Seven

Indymo

Locatie: Aantal banen: SBI-Code: Vastgoed:

Weg en Bos 5, Bergschenhoek 8 banen 72.199 : ‘Overig natuurwetenschappelijk speur- en ontwikkelingswerk (nietbiotechnologisch)’ Circa 335 m2 kantoorfunctie

Locatie:

Bleiswijkseweg 37 F, Dutch Innovation Park Zoetermeer

Aantal banen: SBI-Code: Vastgoed:

12 banen 71.12 : ‘Ingenieurs en overig technisch ontwerp en advies’ Circa 230 m2 kantoorfunctie, onderdeel van Dutch Innovation Factory

Locatie: Aantal banen: SBI-Code:

Molengraaffsingel 12, Technopolis Innovation Park Delft 5 banen 72.191: ‘Speur- en ontwikkelingswerk op het gebied van landbouw en visserij (niet biotechnologisch)’ YES Delft! Tech Incubator (bedrijfsverzamelgebouw)

Vastgoed:

29

Potentie gemengd werkprogramma Bleizo-West 21.121

Oxolutions

Locatie: Aantal banen: SBI-Code: Vastgoed:

Spoorhaven 31, Berkel en Rodenrijs 4 banen 62.01: ‘Ontwikkelen, produceren en uitgeven van software’ Circa 395 m2 industriefunctie/kantoorfunctie

30