Bijlage 3 - Gemengd werkprogramma Bleizo-West; STEC juli 2021

Potentie gemengd werkprogramma Bleizo-West Stec Groep aan de gemeente Lansingerland

Jasper Beekmans & Beer Janssens 30 juni 2021

2

Potentie gemengd werkprogramma Bleizo-West 21.121

Inhoudsopgave 1

Inleiding

3

2

Conclusies

4

2.1

2.2 2.3

2.4

3

Trends en ontwikkelingen 3.1 3.2 3.3

4

In de marktregio die Bleizo-West bedient is veel bedrijvigheid aanwezig die potentieel in een gemengd milieu zou kunnen vestigen..................................................................................................... 4 Belangrijke randvoorwaarden: betaalbaarheid en mate van menging .................................................................................................... 4 Dutch Innovation Park levert naar verwachting meer concrete ruimtebehoefte op dan WUR; maar meeste meerwaarde zit mogelijk in campusvorming van beide functies en logistiek ............... 5 Een werkprogramma tussen 110.000 m2 en 135.000 m2 is kansrijk, afhankelijk van concrete behoefte vanuit Dutch Innovation Park en/of campusontwikkeling ........................................... 5

7

Inleiding .................................................................................................... 7 Next economy en behoefte aan gemengde werkmilieus ..................... 7 Werken van de toekomst: veranderende eisen aan woonwerkgebieden ........................................................................................... 8

Marktpotentie werkprogramma Bleizo-West

10

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

Inleiding .................................................................................................. 10 Lokale economische structuur .............................................................. 10 Locatieprofiel Bleizo-West ..................................................................... 11 Doelgroep voor Bleizo-West als gemengd woon-werkgebied ........... 12 Vastgoedprofielen doelgroepen en potentieel werkmilieu ................ 19 Locatie-eisen........................................................................................... 23

Bijlagen

25

Bijlage 1: Afbakening kennisdiensten en creatieve industrie .......................... 25 Bijlage 2: Vastgoedprofielen .............................................................................. 27 Bijlage 3: Voorbeelden bedrijven binnen de doelgroep in de marktregio ..... 29

Potentie gemengd werkprogramma Bleizo-West 21.121

1 Inleiding In opdracht van de gemeenten Lansingerland en Zoetermeer wordt een ontwikkelperspectief voor BleizoWest opgesteld. De vraag komt daar op welk werkprogramma past in een gemengd woon-werkgebied. U wilt hier meer onderzoek naar laten doen. We zetten in dit onderzoek in op twee sporen: 1. Enerzijds kijken we specifiek naar innovatieve, creatieve en kennisintensieve bedrijven. We maken hierbij ook de verbinding met het Horti Science Park inclusief vestiging van de Wageningen University & Research (hierna: WUR) en het Dutch Innovation Park. Beide economisch interessante plekken bevinden zich net buiten het plangebied in respectievelijk Lansingerland en Zoetermeer. 2. Daarnaast leggen we de verbinding met de nieuwe behoefteprognose bedrijventerreinen die op dit moment wordt opgesteld voor de provincie Zuid-Holland. De cijfers uit dit traject zijn nog in de conceptfase. De cijfers geven wel al eerste inzichten in de marktsituatie voor reguliere bedrijvigheid. Veel van die bedrijvigheid is ook mengbaar met wonen, al verschilt de manier van mengen: van gebiedsniveau tot kavelniveau. Voor deze doelgroepen schetsen we onder andere hoe groot ze nu zijn in de marktregio, wat de potentiële vraag naar gemengd milieu van bedrijven is en wat de belangrijkste locatie-eisen zijn. In het volgende hoofdstuk leest u onze conclusies.

In hoofdstuk drie beschrijven we de trends en ontwikkelingen op het gebied van bedrijvigheid die relevant zijn voor Bleizo-West. In hoofdstuk vier presenteren we onze analyse over de marktpotentie voor het werkprogramma in Bleizo-West.

SCOPE VAN DIT ONDERZOEK In dit onderzoek staat de potentie van werken dat gemengd kan worden met wonen centraal. Er zijn daarnaast nog veel andere vormen van werken die mogelijk interessant kunnen zijn voor Bleizo-West. Denk aan voorzieningen, campusontwikkeling en grootschalige leisure. In de gesprekken met WUR en Dutch Innovation Park is de campusontwikkeling ter sprake gekomen. We geven daar ook onze bevindingen van weer in dit onderzoek. Maar de concrete vraag naar campusontwikkeling was niet de scope van dit onderzoek.

3

Potentie gemengd werkprogramma Bleizo-West 21.121

4

2 Conclusies 2.1 In de marktregio die Bleizo-West bedient is veel bedrijvigheid aanwezig die potentieel in een gemengd milieu zou kunnen vestigen Bleizo-West kan in potentie een grote doelgroep bedienen. We geven hier de conclusies voor de verschillende doelgroepen die we onderscheiden. Daaruit concluderen we dat er zeker kansen voor een werkprogramma in een gemengd Bleizo-West zijn, maar er zijn ook zeker nog barrières die overwonnen moeten worden. Daarnaast is er ook zeker concurrerend aanbod dat dezelfde potentiële doelgroep kan bedienen. Aan het einde van de conclusies gaan we in op de bandbreedte voor het programma per doelgroep. Doelgroep: innovatieve bedrijven Deze bedrijven zijn gemiddeld groot, en relatief vaak in de sector industrie werkzaam. Al met al concluderen we daarom dat deze bedrijven niet tot de primaire doelgroep voor een gemengd woonwerkmilieu behoren. Locaties zoals Dutch Innovation Park, maar ook campussen zijn concurrerende locaties met een betere aantrekkingskracht dan Bleizo-West. Doelgroep: creatieve en kennisintensieve bedrijven De helft van de bedrijven in deze doelgroep bestaat uit zzp’ers. Dit zijn bedrijven die niet vaak een (actieve) ruimtevraag hebben. En als ze ruimtevraag hebben, is betaalbaarheid een belangrijk criterium. Dit zijn wel doelgroepen die in het woonprogramma gefaciliteerd kunnen worden.

Voor deze doelgroep zou mogelijk een bedrijfsverzamel- of flexwerkconcept geprogrammeerd kunnen worden. In omvang (maar dit is ook mede afhankelijk van het type en de hoeveelheid woningen) schatten we in dat dit niet meer dan circa 1.000-2.000 m2 hoeft te zijn om in de behoefte vanuit ‘eigen’ bewoners te voorzien. Doelgroep: reguliere (MKB) bedrijfsruimte- en kantoorgebruikers op bedrijventerreinen Deze doelgroep kent uiteraard overlap met de twee doelgroepen hiervoor. Het gaat om de kleinere MKBbedrijven die op bedrijventerreinen zijn gevestigd. Gebaseerd op de concept provinciale behoefteprognose bedrijventerreinen constateren we dat er zeker behoefte is vanuit dit soort bedrijven. Maar er is in de marktregio ook zeker concurrerend aanbod op bedrijventerreinen. Dit is wel een doelgroep die gewend is om op bedrijventerreinen te landen. En dit doorbreken is een lastige opgave, zo taxeren we. Gemeenten en provincie hebben wel een belangrijke ‘beleidsknop’ in handen. Veel van deze bedrijven hoeven niet per se op een bedrijventerrein gevestigd te zijn vanwege hinder of verkeer. Het gaat veelal om bedrijven in lage milieucategorieën: 1,2 en 3.1. Deze bedrijven zijn daarom prima inpasbaar in gemengde gebieden. Minder aanbod voor deze bedrijven creëren op bedrijventerreinen kan hun vestigingsplaatskeuze mogelijk sturen.

Soorten bedrijven en korrelgroottes We hebben voor alle bedrijven in de marktregio op bedrijventerreinen bepaald wat in potentie hun gemengde vestigingsmilieu zou kunnen zijn. De analyses laten zien dat er veel ‘potentiële vraag’ is naar gemengd milieu. In de marktregio gaat het om ruim 190.000 banen die in een gemengd milieu zouden kunnen zitten. Het grootste deel hiervan (59%) is nu gevestigd in vastgoed dat groter is dan 1.000 m2. Dit is een korrelgrootte die we voor Bleizo-West maar matig vinden passen. Tenzij het om grote kantoren zou gaan. Onze analyses laten zien dat een groot deel van de potentiële vraag daar zit (aandelen creatief werkterrein en kantorenlandschap). Echter, voor de ontwikkeling van grootschalige kantoren vinden we Bleizo-West niet de meest geschikte locatie, ook gezien ontwikkelingen op de kantorenmarkt.

2.2 Belangrijke randvoorwaarden: betaalbaarheid en mate van menging Bleizo-West gaat in ruimte voor werken voorzien. Hiervoor zijn we ingegaan op de kwaliteiten waaraan vastgoed moet voldoen (typen, omvang). Een ander belangrijk punt is de betaalbaarheid van vastgoed. In de markt zien we dat juist bedrijven in de doelgroepen voor gemengde milieus zich vaak in tijdelijke

Potentie gemengd werkprogramma Bleizo-West 21.121

5

huisvesting vestigen. We tekenen hier bij aan dat in een nieuwbouwsituatie de gemiddelde huren hoger liggen dan in bestaande bouw. Dit betekent dat een groot deel van de bedrijven die potentieel tot de doelgroep behoort niet snel de stap zal maken naar nieuwe huisvesting. Menging kan op verschillende manieren plaatsvinden, van menging binnen een pand (pand- of kavelniveau) tot mengen van verschillende functies binnen een gebied. Voor Bleizo-West zou een combinatie van beiden kunnen. Er is in de marktregio namelijk vraag naar wat grootschaliger en monofunctioneler werken. Bijvoorbeeld vanuit Dutch Innovation Park (zie ook hierna) maar ook vanuit reguliere bedrijfsruimtegebruikers. Maar kleinschalige kantoor- en bedrijfsruimte voor eigen bewoners is ook een logische optie. Die mengt gemakkelijker op pand- of kavelniveau (bijvoorbeeld in de plint) of binnen een gebouw.

2.3 Dutch Innovation Park levert naar verwachting meer concrete ruimtebehoefte op dan WUR; maar meeste meerwaarde zit mogelijk in campusvorming van beide functies en logistiek Op basis van de gesprekken die we hebben gevoerd verwachten we meer concrete behoefte vanuit Dutch Innovation Park dan vanuit WUR. Bleizo-West zou vanuit het glastuinbouwcluster zeker interessant kunnen zijn als uitbreidingsgebied, maar het ruimtegebruik is mogelijk moeilijker mengbaar en relatief ruimteextensief. Ruimtevragers vanuit Dutch Innovation Park zouden bij voorkeur ten noorden van de A12 willen landen. Zowel qua activiteiten als schaalgrootte dient rekening te worden houden met de (stedenbouwkundige) inpassing. Bleizo-West zou uit twee verschillende gemengde milieus kunnen bestaan, waarin relatief meer werken zich concentreert in het deel ten noorden van de A12 en relatief meer wonen in het deel ten zuiden van de A12. Een mogelijke verbinding is te leggen als er bijvoorbeeld studentenhuisvesting in het woonprogramma (voor het noordelijk deel) zit voor studenten die stage lopen bij bedrijven die op Dutch Innovation Park gevestigd zijn. Dit zou wel een thematische verbinding tussen ‘noord en zuid’ kunnen geven. Vanuit Dutch Innovation Park is aangegeven kansen te zien voor een campusontwikkeling rond de thema’s toegepaste ICT innovaties/glastuinbouw/logistiek in de A12 corridor.

We adviseren dit zeker verder te onderzoeken met alle betrokken partijen.

2.4 Een werkprogramma tussen 110.000 m2 en 135.000 m2 is kansrijk, afhankelijk van concrete behoefte vanuit Dutch Innovation Park en/of campusontwikkeling Op basis van bovenstaande komen we tot een bandbreedte voor het werkprogramma in Bleizo-West. We zien een aantal kansrijke doelgroepen en/of ontwikkelingen: • Innovatieve bedrijvigheid. Een uitbreiding van het Dutch Innovation Park. Vanuit Dutch Innovation Park is aangegeven dat vooral het noordelijk deel van Bleizo-West voor hen interessant is. De specifieke behoefte is niet onderzocht door ons, en ook vanuit Dutch Innovation Park is hier nog geen concreet cijfer in beeld. Bruto beslaat dat deel van het plangebied circa 16 hectare. Dit komt neer op circa tien hectare netto. Als we ervan uitgaan dat bij het station woningen (eventueel in een mix met kantoren) worden gerealiseerd en verder weg van het station bedrijfsruimte en kantoren voor soortgelijke bedrijven als nu op het Dutch Innovation Park dan is op deze tien hectare netto (exclusief een of enkele hectares voor wonen) circa 80.000-100.000 m2 werken te realiseren. We denken daarbij dan aan kantoren in de mix met wonen rond het station (geen grote aantallen, maximaal circa 10.000-20.000 m2) en bedrijfsruimte met kantoren (rest van het programma). Vraag naar grootschalige kantoren in Lansingerland is beperkt, zo berekenden we onlangs voor de gemeente.

De vraag naar dit werken zal vanuit Dutch Innovation Park moeten komen. Zij geven zelf aan dat er vraag is vanuit partijen die daar gevestigd zijn. Bovendien zou een campusontwikkeling rond de thema’s Horti/toegepaste ICT innovaties/logistiek aan deze vraag kunnen bijdragen. Als die vraag er ook daadwerkelijk is vinden we een programma van 80.000-100.000 m2 kansrijk. We hebben binnen dit onderzoek niet onderzocht of er vanuit dit segment vraag is. • Kennisintensieve en creatieve bedrijvigheid. We verwachten vanuit deze doelgroep geen grote aantallen vraag. Het gaat veelal om zzp’ers en kleine bedrijven. In meters gaat dit geen substantiële

Potentie gemengd werkprogramma Bleizo-West 21.121

•

6

vraag opleveren, op mogelijk een of enkele bedrijfsverzamel-/flexconcepten na, mits betaalbaar. Denk aan een omvang van 1.000-2.000 m2. MKB bedrijvigheid. We zien potentiële vraag in de marktregio. Het gaat om de vraag naar stedelijk werkmilieu en (deels) reguliere bedrijventerrein. Die vraag zal voor een belangrijk deel op bedrijventerrein willen landen, maar ook in gemengde gebieden. In het hoofdstuk trends en ontwikkelingen beschrijven we ontwikkelingen die er aan bijdragen dat bedrijven steeds vaker in gemengde woon-werkmilieus passen. Of deze vraag ook daadwerkelijk gaat uitwijken naar gemengde gebieden is sterk afhankelijk van in welke mate hierop gestuurd gaat worden in ruimtelijk beleid, zoals hierboven uiteen gezet. Het gebied direct ten zuiden van de A12 zou hiervoor als buffer richting het meer wonen-gedeelte van Bleizo kunnen dienen. Uitgaande van de circa 4,9 hectare in dit deelgebied met een fsi van circa 0,7 kan hierop circa 30.000-35.000 m2 programma gerealiseerd worden. Gezien de vraag naar reguliere en stedelijke terreinen in de marktregio vinden we dit geen onrealistische hoeveelheid.

7

Potentie gemengd werkprogramma Bleizo-West 21.121

3 Trends en ontwikkelingen Wat zijn de meest recente (Next Economy) trends en ontwikkelingen binnen en buiten de doelgroep? Hoe werken bijvoorbeeld trends als digitalisering, thuiswerken, circulaire economie en open innovatie door in de vestigingsplaatsvoorkeuren van bedrijven? In hoeverre leidt de huidige coronacrisis tot een structurele impuls? De tendens van de afgelopen jaren (die we ook meenemen in de provinciale prognose) van toenemende vraag naar stedelijke werkmilieus krijgt mogelijk een extra boost. Tegelijk zien we dat juist starters, zelfstandigen, creatieve bedrijven en culturele instellingen kwetsbaar zijn.

3.1 Inleiding In dit hoofdstuk beschrijven we enkele trends en ontwikkelingen die van invloed zijn op de vraag naar gemengde woonwerkmilieus. Daarnaast gaan we in op de mengbaarheid van bedrijven in algemene zin.

3.2 Next economy en behoefte aan gemengde werkmilieus Next economy & veranderende locatie-eisen Vooral de energietransitie, de omslag naar een circulaire economie en digitalisering (robotisering, smart industry) stuwen de ‘next economy’. Traditionele sectoren moeten ombouwen voor toekomstig bestaansrecht, zoals de (maak)industrie en logistiek. Hier ligt een grote potentie in de transitie naar een circulaire economie. Als gevolg van deze trends veranderen de eisen en wensen van bedrijven aan hun pand en locatie. De markt wordt tweekoppiger: enerzijds zien we dat meer activiteiten schoner, stiller en kleinschaliger worden en in een levendig, gemengd (informeel) werkmilieu willen zitten. Anderzijds neemt het belang van functionele bedrijventerreinen toe, door de groei en schaalvergroting van met name de logistiek en industrie. Deze laatst genoemde terreinen moeten aan steeds hogere eisen voldoen, zoals snel internet (5G, glasvezel), duurzame energievoorzieningen, (bij voorkeur) multimodale bereikbaarheid en hinderruimte om reststromen te verwerken.

Figuur 1: belangrijke next economy-trends voor werklocaties

ONDERZOEK A12 CS In 2018 heeft Stec Groep onder andere onderzoek gedaan naar welke eisen de kansrijke doelgroepen voor Technopolis (in Delft) stellen aan de gebouw(en) en omgeving/locatie. Technopolis is geen ‘regulier’ bedrijventerrein, maar richt zich op een specifiek, hoogwaardig segment. Een belangrijke conclusie is dat ‘hoogwaardig’ niet alleen ‘uitstraling’ betreft. Een bedrijf kan heel hoogwaardig zijn qua activiteiten, maar qua uitstraling een locatie zoeken die functioneel en goedkoop is. Welk type pand en uitstraling het bedrijf zoekt, hangt vaak af van de levensfase van het bedrijf, maar ook van de samenstelling van de activiteiten. Gaat het puur om een kantoorfunctie en/of R&D, dan is het vastgoed vaak hoogwaardig qua uitstraling. Gaat het om combinaties van functies, bijvoorbeeld R&D met productie, laboratoria, opslag etc., dan is de uitstraling vaak functioneler en meer bedrijfsmatig.

Potentie gemengd werkprogramma Bleizo-West 21.121

8

Vervagen grenzen bedrijventerreinen: ook vraag naar gemengde werkmilieus Vestigingsvoorwaarden van bedrijven veranderen. Vooropgesteld: het gros van de bedrijven op de bedrijventerreinen (actief in ‘klassieke bedrijventerreinsectoren als industrie, logistiek & handel) zal nog steeds op zoek gaan naar een plek op een functioneel, regulier-gemengd bedrijventerrein. In het algemeen zien we op de bedrijfsruimtemarkt relatief veel bedrijven (actief in consumentendiensten, of zakelijke en overige dienstverlening) en zelfstandigen die waarde hechten aan een dynamische omgeving waar ruimte is voor interactie, voorzieningen en waar verschillende activiteiten en bedrijven samenkomen. Dit zowel op het niveau van gebouwen als locaties. Denk aan bedrijfsverzamelgebouwen waar verschillende bedrijven elkaar opzoeken, faciliteiten delen en zaken doen met elkaar. Maar ook aan een toenemende menging van bedrijfsruimte met andere (economische) functies als kantoor, detailhandel, leisure en wonen. Dit leidt tot een groeiende behoefte aan multifunctionele werkmilieus.

3.3 Werken van de toekomst: veranderende eisen aan woon-werkgebieden Kantoren in dynamische gemengde gebieden met uitstekende OV-bereikbaarheid De behoefte aan kantoorruimte verandert van traditioneel naar nieuwe type omgeving, gebouwen en (flex)concepten. Als gevolg van onder meer technologische ontwikkelingen, gelimiteerde tijd (en daarmee voorkeur voor mix van functies en ontzorging) en het feit dat het welzijn van werknemers steeds belangrijker wordt voor werkgevers gaan kantoorhoudende organisaties steeds meer nadenken over hun locatievoorkeur. De nabijheid van openbaar vervoer, toegang tot een ruime arbeidsmarkt en een goed leefklimaat voor werknemers worden daardoor steeds belangrijkere vestigingseisen voor eindgebruikers. De voorkeur van eindgebruikers voor sterke OV-knooppuntlocaties met een mix van wonen, werken en voorzieningen neemt steeds meer toe. Veel toepassingen zorgen ervoor dat een werknemer niet meer fysiek aanwezig hoeft te zijn om activiteiten uit te voeren. Daadwerkelijk naar bepaalde plekken gaan is daarom steeds meer (ook) gericht op ontmoeten, ervaren en beleven. Locaties die dit het beste kunnen faciliteren, kunnen ook in de toekomst op vraag blijven rekenen. Daarbij vervaagt de grens tussen werk en privéleven.

Dit leidt tegelijkertijd tot een toenemende behoefte aan ‘third places’; betekenisvolle plekken naast woning (first place) en werk (second place). Denk aan ontmoetingsplekken, fitness, restaurants en cafés. De focus moet vooral liggen op het toevoegen van meer kwaliteit (en toevoeging van nieuwe kantoormeters) op knooppuntlocaties (goede auto én OV-bereikbaarheid én beleving). Hierbij gaat het om een aantrekkelijke stedelijke mix van moderne kantoorruimte (dit vraagt om transformatie/herontwikkeling) met wonen en voorzieningen. Toekomstige eindgebruikers op de kantorenmarkt vragen om een dynamisch en aantrekkelijk verblijfklimaat, in combinatie met modern vastgoed (vaak in zowel een horizontale als verticale mix van functies). Werknemers zijn meer dan ooit op zoek naar en bereid om werk en leven te integreren. Daarbij blijft het belang van flexibiliteit op het werk groeien. Medewerkers willen de flexibiliteit om op afstand te kunnen werken, hun uren te beheersen en willen meer verschillende werkplekken hebben. Community building wordt steeds belangrijker; dat in een gebouw allerlei soorten bedrijven zitten, klein en (middel)groot en zzp’ers. En dat in de plint van een gebouw ook een stomerij zit, of een bloemist of kinderopvang. Vermenging van functies en daarmee ook creëren van kleinschaligheid (in een hoogstedelijke omgeving) heeft absoluut toekomst.

CORONACRISIS EN KANTOREN Sinds de coronacrisis werken veel mensen massaal thuis. Kantoren staan hierdoor nagenoeg leeg en men gebruikt alternatieve manieren voor communicatie (via telefoon en videoverbinding). Dit werkt redelijk goed, zo blijkt nu. Hierdoor kijken kantoorgebruikers opnieuw naar hun huisvesting. We verwachten daarom dat de coronacrisis de volgende effecten heeft op de kantorenmarkt: afname van het aantal kantoorbanen, minder druk op de kantorenmarkt en een structureel (verder) dalende kantoorquotiënt.

Potentie gemengd werkprogramma Bleizo-West 21.121

9

Allereerst zal de (negatieve) economische impact van het coronavirus betekenen dat er waarschijnlijk afscheid genomen wordt van inhuurkrachten en werknemers met een tijdelijk contract. Hierdoor daalt het aantal kantoorbanen en daarmee de ruimtedruk. Wanneer de economie zich weer herstelt, verwachten we dat de kantoorquotiënt verder zal afnemen. Thuiswerken gaat immers steeds gemakkelijker. Hierdoor zal het kantoor steeds meer transformeren naar een ontmoetingsplek. Dit betekent een snellere afname van het kantoorquotiënt, meer zorgvuldig ruimtegebruik (minder meters nodig), toename van het aantal service offices en co-working spaces en een nog sterkere voorkeur voor knooppuntlocaties waar het prettig werken, verblijven en wonen is. Ook het belang van gezondheid neemt toe. Hierdoor zijn duurzame, slimme kantoorgebouwen in een groene omgeving die uitstekend met het OV bereikbaar zijn en een aantrekkelijke en gezonde mix van wonen, werken en verblijven bieden de grote winnaars. Belang van creatieve en betaalbare broedplaatsen neemt verder toe Broedplaatsen zijn voor steeds meer (startende) bedrijven van belang. Kosten voor digitalisering en automatisering zijn lager als die gezamenlijk met andere gebruikers van een broedplaats kunnen worden genomen. Daarnaast is kennisuitwisseling (experimenteerruimte) van belang.

Een groot deel van het huidige aanbod van broedplaatsen is tijdelijk. Vaak gaat het om gebieden waar stadsontwikkeling komt en bestaande gebouwen in afwachting van nieuwe ontwikkelingen (sloop/ herinrichting) tijdelijk leeg staan. Creatieve makers worden vaak in zulke tijdelijke gebouwen neergezet, omdat ze weinig geld kosten en huurders ook weinig geld kunnen opbrengen (Bron: Bureau Buiten, 2019). Huisvestingseisen van doelgroepen binnen de creatieve sector lopen uiteen, maar betaalbaarheid speelt vaak een belangrijke rol. Net als flexibiliteit, waarbij huren voor een korte periode met flexibele opzegtermijnen mogelijk is. Figuur 2: Broedplaats Keilepand in toekomstig woon-werkgebied Merwevierhavens in Rotterdam

Bron: Spontaneous City International (2021). Ecosystemen van werken in de stad

VOORBEELD MENGEN OP PANDNIVEAU In het Havenkwartier in Deventer worden appartementen gerealiseerd bovenop een garage. De garage ‘Bella Macchina’ (klassieke en moderne Italiaanse auto’s) zit er op dit moment al gevestigd, wordt gesloopt en komt weer terug in de nieuwbouw. In het Havenkwartier wordt gewerkt en gewoond. Rauwe randjes en industriële bedrijvigheid kenmerken het gebied. Ook is er volop ruimte voor kunst en cultuur. Huidige situatie (links) en toekomstige situatie (rechts)

10

Potentie gemengd werkprogramma Bleizo-West 21.121

4 Marktpotentie werkprogramma Bleizo-West 4.1 Inleiding In dit hoofdstuk gaan we dieper in op de uitgangssituatie van de marktregio in het algemeen en BleizoWest in het bijzonder. We schetsen relevante economische achtergronden (zoals sectorsamenstelling, vraag en aanbod, transactiedynamiek, et cetera). We zoomen in op de potentiële doelgroepen voor het werken-programma binnen Bleizo-West als gemengd woon-werkgebied. Ook gaan we in op de locatieeisen vanuit de verschillende relevante doelgroepen.

4.2 Lokale economische structuur Tussen 2006 en 2020 circa 56% meer banen in gemeente Lansingerland In 2020 zijn er in de gemeente Lansingerland ruim 26.600 banen en in de gemeente Zoetermeer bijna 52.600 banen. Tussen 2006 en 2020 is de werkgelegenheid in de gemeente Lansingerland met ruim de helft (circa 56%) toegenomen, van zo’n 17.100 banen in 2006 tot ruim 26.600 in 2020. In dezelfde periode is het aantal banen in Zoetermeer met circa 10% toegenomen, van circa 47.700 in 2006 tot bijna 52.600 banen in 2020. Onderstaand figuur laat de ontwikkeling van werkgelegenheid in Lansingerland en Zoetermeer zien. Figuur 3: Ontwikkeling werkgelegenheid Lansingerland & Zoetermeer 60.000

+10%

50.000 40.000 30.000

+56%

20.000 10.000 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Lansingerland

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Zoetermeer

Bron: LISA MRDH (2021), bewerking Stec Groep (2021).

In de gemeente Lansingerland circa de helft van de banen in de sectoren Consumentendiensten, Dienstverlening & ICT en Overheid, zorg en onderwijs In 2020 bevindt circa de helft van de banen in de gemeente Lansingerland zich in de sectoren consumentendiensten, dienstverlening & ICT en overheid, zorg en onderwijs. In de gemeente Zoetermeer is het aandeel werkgelegenheid in deze sectoren relatief een stuk hoger. Hier bevindt ruim driekwart van

11

Potentie gemengd werkprogramma Bleizo-West 21.121

de banen zich in deze sectoren. Daarnaast valt op dat circa 12% van de banen in de gemeente Lansingerland zich in de landbouwsector bevindt en in de gemeente Zoetermeer is dit aandeel minder dan 1%. In Zuid-Holland is circa 2% van het totaal aantal banen in deze sector. Ook valt op dat bijna een kwart van de werkgelegenheid in de gemeente Lansingerland behoort tot de sector logistiek en groothandel. Ook dit is fors meer dan het provinciale gemiddelde. In sectoren als dienstverlening & ICT en Overheid, zorg en onderwijs ligt Lansingerland wat onder het provinciale gemiddelde. Zoetermeer lijkt voor die sectoren meer op het provinciale gemiddelde. Figuur 4: Sectorverdeling werkgelegenheid in de gemeenten Lansingerland en Zoetermeer 0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100% Landbouw

Lansingerland

12%

6%

9%

24%

16%

19%

15%

Industrie Bouw, handel en reparatie Logistiek en groothandel Consumentendiensten

Zoetermeer

8% 6% 10%

21%

29%

26%

Dienstverlening & ICT Overheid, zorg en onderwijs

Bron: LISA MRDH (2021), bewerking Stec Groep (2021).

4.3 Locatieprofiel Bleizo-West Bleizo West ligt nabij het OV-knooppunt station Lansingerland-Zoetermeer en naast de A12. Dit maakt de bereikbaarheid van de locatie goed (multimodaal ontsloten). Voor de ontwikkeling van de locatie wordt daarom gedacht aan een mix van functies, waaronder bedrijvigheid, wonen, voorzieningen, onderwijs, onderzoek en leisure. Het plangebied is gelegen ten noorden en ten zuiden van de A12. De noordkant wordt begrenst door de Zoetermeerselaan en aan de zuidkant is de Laan van Mathenesse de grens. Aan de westkant van het gebied ligt het station Lansingerland-Zoetermeer en aan de oostkant loopt de Hogesnelheidslijn (HSL). Het gebied met een omvang van bruto circa 66 hectare ligt momenteel grotendeels braak. Het gebied wordt doorkruist door de A12. In 2021 is door Birch onderzoek gedaan naar de uitdagingen, kansen en ontwikkelmogelijkheden van de A12 Corridor. Het breder ontwikkelen van het ecosysteem in en rondom de corridor met verdere aansluiting met kennis- en onderwijsinstellingen is kansrijk (Birch, 2021). Aan de westkant van het plangebied ligt het nieuwe treinstation ‘Lansingerland-Zoetermeer’. Ten noorden, oosten en westen van het plangebied bevindt zich met name glastuinbouw of andere bedrijvigheid. Daarnaast zijn in de nabijheid van Bleizo-West het Dutch Innovation Park en het Horti Science Park gevestigd.

Figuur 5: Huidige situatie Bleizo-West

Bron: Bleizo.nl

Potentie gemengd werkprogramma Bleizo-West 21.121

12

Onderstaande figuren laten de ligging van Bleizo-West zien. Het plangebied ligt in de gemeente Lansingerland aangrenzend aan de gemeente Zoetermeer. Figuur 6: Ligging Bleizo-West

Bron: Stec Groep (2021).

4.4 Doelgroep voor Bleizo-West als gemengd woon-werkgebied De doelgroep voor een gemend woonwerkgebied Bleizo-West is in potentie groot. Uit onderzoek dat we in Zuid-Holland op bedrijventerreinen uitvoerden blijkt dat tot wel 65% van het huidige ruimtegebruik op bedrijventerreinen mengbaar is met wonen. In potentie bestaat de doelgroep voor bedrijfsmatig vastgoed in een gemengd Bleizo-West dus uit alle bedrijven in de marktregio die passen binnen een gemengd milieu. Uiteraard is maar een (zeer) klein deel van die bedrijven ook echt geneigd te verhuizen, daarover later meer. We starten met de vaststelling dat de doelgroep kan bestaan uit alle bedrijvigheid in de marktregio. Daarbinnen bevinden zich ook kennisintensieve, creatieve en innovatieve bedrijven. Deze bedrijven passen zeer goed binnen het gemengde woonwerkgebied Bleizo-West. Gemengde milieus bestaan echter in veel verschillende soorten en maten en menging kan dan ook plaatsvinden binnen een gebied, maar ook op blok- of pandniveau. Voorlopig zien we in Bleizo-West mogelijkheden voor alle vormen van menging, hoewel kleinschalig (van pand tot blokniveau) beter lijkt te passen bij het grootstedelijke karakter dan buurtoverstijgend mengen. Figuur 7: mengvormen van pand- tot buurtoverstijgend niveau

Bron: Stec Groep (2020)

13

Potentie gemengd werkprogramma Bleizo-West 21.121

We gaan in deze paragraaf op de doelgroep dieper in. Wat verstaan we eronder? Waar in Lansingerland, Zoetermeer of in de marktregio zijn ze nu gevestigd? Om hoeveel bedrijven gaat het? Hoeveel werknemers? In wat voor huisvesting en wat voor vestigingslocatie vinden we bedrijven in de doelgroep nu? Et cetera. En belangrijker: in wat voor vestigingsmilieu passen de bedrijven? Uiteraard kijken we niet alleen naar de situatie zoals die nu is, maar ook vooruit naar trends en ontwikkelingen in de economie die ervoor zorgen dat bedrijvigheid en wonen steeds beter met elkaar gemengd kunnen worden. We houden hierbij rekening met de trends en ontwikkelingen zoals hiervoor geschetst. Marktregio De eerste stap is bepalen waar potentiële vestigers voor het gemengde woonwerkgebied Bleizo-West nu gevestigd zijn. We kijken daarvoor naar het verzorgingsgebied of reikwijdte van Bleizo-West. Bedrijfsverplaatsingen houden zich uiteraard niet aan gemeentegrenzen, maar in de praktijk zien we wel dat bedrijven vaak honkvast zijn. Onderzoek van onder andere PBL en CBS heeft laten zien dat de gemiddelde verhuisafstand voor bedrijven in Nederland circa 7-8 kilometer bedraagt. Als we een straal van circa 7,5 kilometer rond Bleizo-West trekken dan vallen daarbinnen in elk geval (gedeeltes van) de gemeenten Lansingerland, Zoetermeer en Pijnacker-Nootdorp.

Ondersteunend aan deze aanname van een straal van circa 7-8 kilometer analyseerden we bestaande verhuisbewegingen (gemeten in banen) van de afgelopen jaren van en naar de gemeenten binnen de marktregio. Voor Lansingerland en Zoetermeer geldt dat respectievelijk 61% en 76% van alle banen binnen de gemeente verhuist. Voor alle gemeenten in de marktregio zien we dat de ruime meerderheid binnen de marktregio verhuist: de kolom ‘elders in Zuid-Holland’ is maximaal 34% (voor Rotterdam). De rest van de verhuizingen van en naar deze gemeenten gebeurt dus binnen de marktregio. Zoetermeer is uiteraard van nature erg op Den Haag gericht. In de verhuisbewegingen valt dit aandeel overigens mee. 12% van alle verplaatsingen is naar elders in Zuid-Holland, waarin Den Haag een groot aandeel heeft. Maar het aandeel verhuizingen van Zoetermeer naar Lansingerland is met circa 9% vergelijkbaar. Voor (grotere) kantoorhoudende bedrijvigheid, met name ook in de sector overheid is er een duidelijke relatie tussen Zoetermeer en Den Haag. Voor kleinschaligere gebruikers (maar ook bedrijven zoals op Dutch Innovation Park; zie verder) vinden we Zoetermeer zeker tot de primaire marktregio van Bleizo-West behoren.

Tabel 1: Verhuisbewegingen tussen gemeenten in de marktregio (in banen) Naar gemeente Van gemeente Lansingerland Zoetermeer Delft Pijnacker-Nootdorp Rotterdam – RMO (Rechter Maasoever) Elders Zuid-Holland

Lansingerland

Zoetermeer

Delft

PijnackerNootdorp

61% 9% 1% 12% 5%

6% 76% 1% 6% 1%

1% 0% 66% 7% 0%

5% 0% 5% 47% 0%

Rotterdam – RMO (Rechter Maasoever) 12% 2% 4% 1% 60%

0%

1%

0%

0%

2%

Elders ZuidHolland 15% 12% 23% 27% 34% 97%

Bron: LISA MRDH (2020), bewerking Stec Groep (2021).

We kijken uiteraard niet alleen naar de bedrijvendynamiek uit het verleden en gemiddelden. Een ontwikkeling op Bleizo-West kan ook hele nieuwe bedrijven aantrekken die tot nu toe niet voor Lansingerland als vestigingslocatie kozen. Dit is sterk afhankelijk van de plek die Bleizo-West wordt en de programmatische mix die er komt. Als we naar omliggende gemeenten en regio’s kijken verwachten we dat Den Haag een grote aantrekkingskracht heeft op alle bedrijvigheid in gemeenten rond de A4. Naar het oosten zien we dat de gemeenten Zuidplas, Waddinxveen en Gouda in Midden-Holland vooral uit lokale markten bestaan (of op Gouda gericht zijn), met uitzondering van grootschaliger bedrijvigheid in de A12 zone. Die bedrijven vallen niet binnen de doelgroep waarvoor we hier de marktregio bepalen. Al het bovenstaande overwegende nemen we voor de bedrijvigheid op Bleizo-West een marktregio die zich uitstrekt tot de gemeente Delft, Pijnacker-Nootdorp en Rotterdam ten noorden van de Maas (Rechter

Potentie gemengd werkprogramma Bleizo-West 21.121

14

Maasoever). We gebruiken dit gebied om te bepalen hoeveel bedrijven hier gevestigd zijn die tot de doelgroep zouden kunnen behoren voor een gemengd woonwerkgebied Bleizo-West. Zie ook onderstaand figuur. Figuur 8: Marktregio Bleizo-West

Bron: Stec Groep (2021).

In de nabije omgeving van Bleizo-West zijn het Dutch Innovation Park en Horti Science Park gevestigd. Het Dutch Innovation Park ligt ten noordwesten van Bleizo-West, ten noorden van A12. Op het Dutch Innovation Park staat de ontwikkeling van toegepast IT-innovaties centraal. Op het park werken bedrijven en onderwijsinstellingen samen, worden prototypes getest en worden nieuwe technologieën toegepast in concrete producten. De bedrijven en opleidingen richten zich met name op cyber security, e-health, big data en smart mobility. Het Horti Science Park ligt ten zuidoosten van Bleizo-West. Hier is de business unit Glastuinbouw van Wageningen University & Research gevestigd. Daarnaast zit het Improvemente Centre van Delphy hier gevestigd. Deze organisaties onderzoeken in kassen onder andere nieuwe teeltconcepten en technische installaties.

KANSEN EN AANDACHTSPUNTEN VOOR BLEIZO-WEST ALS VERBINDING VAN ICT, GLASTUINBOUW EN LOGISTIEK Voor dit onderzoek is ambtelijk gesproken met de gemeente Zoetermeer over Dutch Innovation Park. Daarnaast is ambtelijk gesproken met de gemeente Lansingerland en de onderzoeker van TwynstraGudde over het Horti Science Park (hierna: WUR). Hierna in het kort de belangrijkste conclusies uit deze gesprekken. De belangrijkste vraag die op tafel lag: is er ruimtevraag vanuit uw gebied/ontwikkeling en zo ja, kan een werkprogramma op Bleizo-West daarin een rol vervullen?

Potentie gemengd werkprogramma Bleizo-West 21.121

15

WUR: • In bestaande onderzoek is vooral onderzocht of er behoefte is aan een incubator rondom de WUR. • Nabijheid tot de WUR en de verschillende tuinbouwbedrijven in Lansingerland is belangrijke voorwaarde. Veel bedrijven hebben in hun eigen vastgoed of op de kavel al ruimte voor R&D. • Die behoefte aan een incubator, zo die er is, is vrij kleinschalig. Tot maximaal enkele duizenden vierkante meters. • De ruimte die glastuinbouwbedrijven hebben kenmerkt zich vooral als relatief grootschalig en productie-/industrieel uiterlijk. • Vanuit glastuinbouw is Bleizo-West een eventuele interessante locatie voor toekomstige uitbreiding. De behoefte vanuit glastuinbouw is geen onderdeel van dit onderzoek. Dutch Innovation Park: • Er zit zeker groei op de locatie, nog enkele plekken te vullen maar nagenoeg uitgegeven. • Ook door herontwikkeling is ruimte te maken op de locatie. • Uitbreiding is op termijn zeker interessant: Bleizo-West zou een goede locatie kunnen zijn, het deel noordelijk van A12 wordt het meest interessant gevonden. Dat biedt de beste kans op verbinding met bestaande Dutch Innovation Park. • Deze bedrijven hebben vooral behoefte aan relatief grootschalige kantoren en bedrijfsruimte: waar innovaties kunnen worden toegepast. De uitdaging is om deze bedrijvigheid te mengen met wonen op kavelniveau.

Dit vanwege de omvang en aard van de bedrijvigheid; het is aanzienlijk deel maakbedrijvigheid. • Voor bepaalde doelgroepen wordt overigens al wel gewerkt aan mengen van wonen en werken op Dutch Innovation Park, er is een plan om studentenhuisvesting te realiseren in ontwikkeling. • Verbinding met de rest van Bleizo-West kan er zijn, bijvoorbeeld huisvesting van studenten/campusontwikkeling. • Een campusontwikkeling op Bleizo-West kan verschillende ‘bloedgroepen’ die in en om het gebied actief zijn samenbrengen. Dutch Innovation Park vanuit ICT innovaties en toepassingen. Glastuinbouw/WUR waar men ook veel gebruik maakt van ICT innovaties. En als derde pijler de in de regio sterk aanwezige logistieke bedrijvigheid. Op basis van wat in deze gesprekken naar voren is gekomen concluderen we het volgende: • Verken nader met betrokken partijen de behoefte, kansen en uitdagingen van een campusontwikkeling rond de thema’s toegepaste ICT innovaties/glastuinbouw/logistiek in de A12 corridor. Betrek hierbij naast (bedrijvigheid rond/op) WUR en Dutch Innovation Park ook logistieke bedrijvigheid en onderwijsinstellingen. • Een campusontwikkeling rond deze van oudsher sterke en echt regionaal gewortelde bedrijvigheid is een kans voor Bleizo-West om zich nadrukkelijk te profileren, een community te bouwen en de ontwikkeling herkenbaarheid en smoel te geven.

Bleizo-West kan door de centrale ligging in het gebied de verbinding zijn tussen al deze verschillende vormen van bedrijvigheid. • Eerste contouren van een campusontwikkeling komen er al met studentenhuisvesting op Dutch Innovation Park. • Naast de logische thematische crossings ligt Bleizo-West ruimtelijk gezien op een unieke locatie in het hart van de verschillende ‘bloedgroepen’ die de pijlers onder een campus moeten vormen. We constateren dat er naast een inhoudelijk interessant thema vanuit gevestigde bedrijvigheid (koppeling toegepaste ICT/glastuinbouw/logistiek), verbinding met onderwijs, mogelijkheid voor realiseren huisvesting en OV bereikbaarheid een aantal belangrijke voorwaarden voor campusontwikkeling aanwezig kunnen zijn. • Of er en hoe groot de behoefte is aan een campus valt buiten de scope van dit onderzoek en moet nader onderzocht worden met alle partijen in en rond het gebied.

Potentie gemengd werkprogramma Bleizo-West 21.121

16

Figuur 9: Bleizo-West, Dutch Innovation Park en Horti Science Park

Bron: Stec Groep (2021).

Innovatieve bedrijvigheid Binnen de lokale economische structuur focussen we ons onder andere op innovatieve bedrijvigheid als doelgroep voor Bleizo-West. Met behulp van Innovatiespotter zijn innovatieve bedrijven in de gemeente Lansingerland, Zoetermeer en de marktregio in beeld gebracht. Deze bedrijven zijn innovatief op zes verschillende topics: Agrifood, Circulair, Energie, Health, Hightech en/of ICT. Onze analyse laat zien dat er in totaal 160 innovatie bedrijven met circa 4.730 banen gevestigd in de gemeente Lansingerland en in totaal 230 innovatieve bedrijven met circa 10.600 banen in de gemeente Zoetermeer. Dit is zo’n 18% van de totale werkgelegenheid in Lansingerland en 20% van de totale werkgelegenheid in Zoetermeer in 2020. Het gaat om bedrijven die zich op een of andere manier met innovaties bezighouden. Bij grotere bedrijven zal maar een deel van het personeel zich bezighouden met innovaties. We verwachten, mede op basis van de ontwikkelvisie, dat het toekomstige woon-werkgebied Bleizo-West geen logische vestigingslocatie is voor grootschalige bedrijven. Onze analyse laat zien dat er in de marktregio in totaal 2.820 innovatieve bedrijven gevestigd zijn met circa 105.330 banen. Dit is ruim een kwart (circa 27%) van de totale werkgelegenheid in de marktregio.

Potentie gemengd werkprogramma Bleizo-West 21.121

17

WERKWIJZE INNOVATIESPOTTER Wanneer wordt een bedrijf aangemerkt als innovatief? De analysetool van Innovatiespotter scant dagelijks 2 miljoen websites van bedrijven. Dit geeft real time informatie over waar bedrijven zich mee bezig houden. Uit onderzoek van Innovatiespotter en CBS blijkt dat de kans dat innovatieve bedrijven niet gevonden worden omdat ze geen website hebben minder dan 0,1% is. Naast websites van bedrijven worden openbare registers gebruikt over deelname van bedrijven aan innovatienetwerken of ontvangen innovatiesubsidies, congressen, startup programma’s zoals incubators, accelerators en andere stimuleringsprogramma’s voor start- en scaleups, subsidies die bedrijven ontvangen hebben (RVO, energie-innovatiesubsidies, RAAK, et cetera). Innovatiespotter beschikt over 750 openbare bronnen die deze gegevens bevatten, waarvan 200 startup programma’s. Bedrijven worden standaard in zes sectoren ingedeeld waarin vrijwel alle startups en innovatieve bedrijven zijn in te delen. Hiervoor raadpleegt Innovatiespotter roadmaps en innovatie-agenda’s uit beleidsdocumenten van de overheid, brancheorganisaties en kennisinstellingen. Op basis van de laatste ontwikkelingen worden algoritmes getraind die bedrijven uit alle mogelijke sectoren identificeren. Deze sectoren sluiten aan bij het Topsectorenbeleid: agrifood, circulaire economie, energie, health en hightech.

Kennisdiensten en creatieve bedrijvigheid Naast de focus op innovatieve bedrijvigheid, kijken we ook naar kennisdiensten en bedrijven in de creatieve industrie. Let op: de innovatieve bedrijvigheid en kennisdiensten en creatieve bedrijvigheid overlappen elkaar deels. De afbakening van kennisdiensten en creatieve industrie staat in bijlage 1. In de gemeente Lansingerland bestaan kennisdiensten en creatieve industrie uit circa 3.120 banen en circa 1.560 vestigingen in 2019. Dit is circa 12% van de totale werkgelegenheid en circa 28% van het totaal aantal vestigingen in de gemeente Lansingerland. In de gemeente Zoetermeer zijn er circa 9.680 banen en circa 2.760 vestigingen in de kennisdiensten en creatieve industrie. Dit is circa 19% van het totaal aantal banen en circa 30% van het totaal aantal vestigingen in de gemeente Zoetermeer. In de marktregio zijn er in totaal circa 47.210 banen en circa 24.410 vestigingen in de kennisdiensten en creatieve industrie. Dit betekent dat bijna 20% van de totale werkgelegenheid en circa 36% van het totaal aantal vestigingen zich in de kennisdiensten en creatieve industrie bevindt. In de marktregio is met name in Delft het aandeel banen (circa 23%) en vestigingen (circa 39%) in de kennisdiensten en creatieve industrie relatief hoog.

Innovatieve bedrijven relatief groot; kennisdiensten en creatief bestaan voor belangrijk deel uit zzp‘ers In de marktregio is de gemiddelde omvang van een bedrijf in de doelgroep innovatieve bedrijven (circa 37 werkzame personen) veel groter dan kennisintensieve en creatieve industrie (circa 2 werkzame personen). De groep innovatieve bedrijven bevat veel bedrijven in de sector industrie en groothandel. Bedrijven met gemiddeld 37 arbeidsplaatsen (uitgaande van een gemiddelde terreinquotiënt van circa 100-120 m2 per arbeidsplaats) hebben een gemiddelde kavelomvang van 3.700-4.500 m2. Dat is voor een gemengd gebied als Bleizo-West te grootschalig. Wel is menging op gebiedsniveau voor deze bedrijven mogelijk een optie. Dit is echter het gemiddelde, de analyse laat zien dat er vooral veel hele grote bedrijven zijn en enkele kleinere. Deze kleinere bedrijven bestaan voor een belangrijk deel ook uit zzp’ers. De constatering dat veel innovatieve bedrijven relatief grootschalig zijn, en daardoor niet goed passen in een gemengd woonwerkprogramma voor Bleizo-West sluit aan bij de conclusies die we trekken naar aanleiding van de gesprekken met Dutch Innovation Park en de WUR (zie kader op pagina 15). Een campusontwikkeling zou een ander verhaal zijn. Zie voor onze constateringen daarover het eerder genoemde kader.

Ook de bedrijven in kennisdiensten en creatieve industrie bestaan voor een groot deel uit zzp’ers. De bedrijven in de marktregio in deze doelgroep zijn vooral dienstverlenende bedrijven die dus vraag hebben naar kantoorruimte. De vraag naar bedrijfs- of kantoorruimte van zzp’ers is doorgaans niet groot. Uit eerdere onderzoek weten we dat circa 10% van zzp’ers een werkplek buitenshuis zoekt. Veel zzp’ers werken thuis, of op locatie van de opdrachtgever(s). In totaal gaat het op dit moment om circa 19.000 personen werkzaam in kennisdiensten en creatieve industrie. Uitgaande van 10% hiervan zou het gaan om circa

Potentie gemengd werkprogramma Bleizo-West 21.121

18

2.000 personen die een werkplek buitenshuis zoekt. In ruimtevraag gaat het om maximaal 40.000 m2, voor de hele marktregio. Deze ruimtevraag zal natuurlijk toenemen met de groei van de algemene werkgelegenheid, en de groei van het aantal zzp’ers daarbinnen. In Bleizo-West wordt gebouwd voor de groeiende bevolking in de gemeenten (en de regio). Ook vanuit de bewoners van Bleizo-West die zzp’er zijn kan behoefte bestaan aan ruimte voor werken. In de conclusie gaan we hier nader op in. We zien in de praktijk dat veel van de vraag vanuit zzp’ers terecht komt in tijdelijkheid: in leegstaande kantoren en/of tijdelijke broedplaatsen. Maar ook wel in meer structurele flexconcepten. Voor Bleizo-West zien we hier een mogelijkheid, maar we tekenen hierbij aan dat de betaalbaarheid voor veel zzp’ers in deze doelgroep een belangrijk vestigingscriterium is. In de nieuwbouw zijn de betaalbare huren die deze groep zoekt vaak lastig te realiseren. Vraag en aanbod bedrijventerreinen in de MRDH In de provinciale behoefteprognose bedrijventerreinen wordt onderscheid gemaakt naar vraag vanuit verschillende sectoren (logistiek, dienstverlening, industrie, et cetera). Veruit de meeste vraag naar bedrijventerreinen komt vanuit de sectoren logistiek & groothandel en industrie. Samen zijn deze sectoren goed voor 75-90% van de totale vraag.

Voor Bleizo-West zijn de sectoren dienstverlening & ICT, consumentendiensten en (in minder mate) bouw, handel en reparatie relevant. De vraag vanuit deze sectoren in de gehele MRDH ligt tussen vijf (economisch ongunstig scenario) en 70 hectare (economisch gunstig scenario) tot 2031. Gezien de verwachtingen ten aanzien van de economische ontwikkeling van de regio schatten we in dat het hoge economische scenario realistischer is dan het ongunstige scenario. Dat betekent dat er zeker vraag is vanuit de doelgroepen die nu nog vaak landen op bedrijventerreinen. Maar, door trends en ontwikkelingen (meer aandacht voor prettige, dynamische werkomgeving, schoner en stillere productie, et cetera) ook in gemengde gebieden willen gaan vestigen. Aan de aanbodzijde onderscheiden we verschillende marktsegmenten: grootschalige distributie, grootschalige productie, reguliere bedrijvigheid, stedelijke bedrijvigheid en campussen. Als we het hebben over mogelijkheden voor mengen van wonen en werken zijn de vraag naar het stedelijk en (deels) regulier bedrijventerrein het best passend voor Bleizo-West. In dit vraagsegment is het aandeel mengbare bedrijvigheid het grootst. Als Bleizo-West zich ontwikkelt tot een campus, zou mogelijk ook een deel van de vraag naar campusmilieu hier kunnen landen 1. In het kader op pagina 14/15 is ingegaan op een eventuele campusontwikkeling.

Uit de conceptcijfers van de provinciale behoefteraming blijkt dat er in de marktregio nog behoorlijk wat aanbod is dat geschikt is om in de vraag te voorzien 2. Op locaties als Hoornerhage, Lansinghage, Oosterhage, Rokkeveen Oost en Zoeterhage (Zoetermeer) Leeuwenhoekweg en Oudeland (Lansingerland) en Rotterdam Airport BP zijn nog uitgeefbare hectares die in de vraag vanuit bedrijven in de doelgroep voor Bleizo-West te voorzien. Hiermee zal Bleizo-West moeten concurreren. Aanbod op een bedrijventerrein is wel wat anders dan aanbod op Bleizo-West. De functiemix die Bleizo-West kan bieden is op bedrijventerreinen niet aanwezig. We zien in de voorgaande analyse ook dat er veel potentiële vraag is naar meer gemengde milieus. Dit alles leidt tot de conclusie dat Bleizo-West als uniek vestigingsmilieu zeker een bepaalde doelgroep kan bedienen van bedrijven die op bedrijventerreinen gevestigd zijn. Voor bedrijven die nu op een bedrijventerrein gevestigd zijn, maar in potentie in een gemengd milieu zouden kunnen zitten kan Bleizo-West een aantrekkelijke vestigingslocatie zijn. Directe concurrenten van zulke vestigingsmilieus ontstaan op dit moment op de Schieoevers (Delft) en de Binckhorst (Den Haag). De marktregio’s voor die ontwikkelingen overlappen deels.

In de provinciale behoefteraming worden alleen de drie campussen die in het provinciale beleid als campus te boek staan meegenomen. Dit zijn de TU Delft, Space Campus Noordwijk en Leiden Bio Science Park. Er is geen aparte behoefteprognose voor campusmilieus gemaakt. 2 Aanbod volgens de provinciale aanbodmonitor, peildatum 1-1-2021 1

Potentie gemengd werkprogramma Bleizo-West 21.121

19

CONNECTIE WOONONDERZOEK Op dit moment doet Stec Groep in een ander project onderzoek naar de kwantitatieve en kwalitatieve woonbehoefte in Bleizo-West. Bleizo-West is kansrijk voor stedelijke en suburbane doelgroepen. Primair is Bleizo-West kansrijk voor (jonge) alleenstaanden en stellen. Het mengen van wonen en werken kan op gebieds-, blok of pandniveau. Gestapelde woningen (appartementen) zijn het meest geschikt voor het mengen op pandniveau, denk aan bedrijfs-/kantoorruimte in de plint met daarboven appartementen. Op basis van diverse woonbehoefteonderzoeken van ons schatten we in dat de markt voor woonwerkconcepten maximaal 5% van de totale woningvraag beslaat. Dit op basis van een landelijk gemiddelde. Het is dus een niche binnen de woningmarkt. Als we kijken naar de zzp’ers in de marktregio dan zijn dienstverlenende zzp’ers duidelijk het grootste deel van de markt. Volgens de Primos huishoudensprognose uit 2021 neemt het aantal huishoudens in de gemeenten Lansingerland en Zoetermeer tussen 2021 en 2031 toe met ruim 12.600 huishoudens. We verwachten daarom dat er de komende tien jaar vraag is naar circa 630 woon-werkconcepten in de gemeenten Lansingerland en Zoetermeer. Op Bleizo-West kan er bijvoorbeeld concreet gedacht worden aan een woon-werkconcept waar tussen gestapelde woningen een (gemeenschappelijke) laag kantoor- en of bedrijfsruimtes gerealiseerd wordt.

4.5 Vastgoedprofielen doelgroepen en potentieel werkmilieu Hiervoor hebben we omschreven hoe de potentiële doelgroep voor het stedelijke gemengd woonwerkmilieu eruit ziet. In deze paragraaf gaan we dieper in op de vraag wat voor soort vestigingsmilieus de doelgroep behoefte heeft en waar ze nu gevestigd zijn. Vraag naar potentieel vestigingsmilieus Ieder bedrijf heeft een voorkeur voor een bepaald vestigingsmilieu, onder andere op basis van omvang en het type activiteiten. Het Planbureau voor de Leefomgeving heeft op basis van deze kenmerken voor alle bedrijven in Nederland in 2009 bepaald hoe vaak bedrijven in gemengd gebied gevestigd zijn. Van iedere sector-grootteklasse combinatie heeft het PBL de functiemengingindex (FMI)-score bepaald (zie het onderzoek ‘Menging van wonen en werken’, 2009). Op basis van deze methode gebruiken we de SBI-codes en omvang van het bedrijf om voor ieder bedrijf in de doelgroep in de marktregio die we hiervoor hebben afgebakend de potentie voor een bepaald type werkmilieu in te schatten. FUCNTIEMENGINGSINDEX (FMI) De FMI is een index waarmee de mate van menging van wonen en werken in gebieden wordt uitgedrukt. De FMI is een index van 0 tot 100 waarbij 0 staat voor een monofunctioneel woongebied. Een score van 100 staat voor een monofunctioneel werkgebied.

Logischerwijs staat een score van 50 voor een gebied waar wonen en werken 50/50 gemengd zijn. Het PBL berekende op deze manier voor heel Nederland de mengbaarheid in gridcellen van 100 bij 100 meter (één hectare). De FMI per gebied wordt berekend door het aantal banen in het gebied te delen door het aantal banen plus het aantal woningen in het gebied keer honderd 3. Werken wordt dus gevat in het aantal banen terwijl wonen wordt gevat in het aantal woningen. PBL berekende een gemiddelde FMI per bedrijfstak én grootteklasse.

3

Aantal banen / (aantal banen + aantal woningen) x 100

Potentie gemengd werkprogramma Bleizo-West 21.121

20

Het PBL (2009) berekende de gemiddelde FMI per BLM-bedrijfstak 4 en bedrijfsgrootteklasse (aantal werknemers bedrijf) voor heel Nederland. Bedrijven met een sterk industrieel karakter hebben vaker een hoge FMI (richting 100; weinig menging). Bedrijven in zakelijke dienstverlening kennen gemiddeld genomen een lage FMI (richting 50; veel menging). Daarnaast hebben grotere bedrijven gemiddeld een hoge FMI en kleinere bedrijven gemiddeld een lage FMI. Op deze manier heeft het PBL een matrix gemaakt met een gemiddelde FMI per bedrijfssector en bedrijfsgrootteklasse. We onderscheiden zes potentiële vestigingsmilieus, gebaseerd op de FMI-scores: Monofunctionele werkmilieus: • Bedrijventerreinen (panden met een functioneel uiterlijk, relatief ruim opgezet) • Kantorenlocaties (middelgrote tot grote kantoren, ruim opgezet en buiten of aan rand stedelijk gebied) Daarnaast onderscheiden we vier gemengde werkmilieus: • Ambachtelijk werkterrein (relatief kleinschalig bedrijfsvastgoed, vaak binnenstedelijk gelegen, vastgoed geschikt voor (kleinschalige) maakbedrijven) • Productielandschap (ruimer opgezet dan ambachtelijk werkterrein, met grootschaliger bedrijfsvastgoed, ook geschikt voor enkele grootschaligere maakbedrijven) • Creatief werkterrein (vaak bijzonder industrieel vastgoed, naast kleinschalig maken ook geschikt voor kantoren, binnenstedelijk en relatief kleinschalig) •

Kantoorlandschap (middelgrote tot grote kantoren, relatief ruim opgezet maar wel binnen stedelijk weefsel) De gemengde milieus onderscheiden we naar of ze voornamelijk bedrijfsruimte of kantoren bevatten en of het vastgoed over het algemeen kleinschalig of grootschalig is in het gebied, zie ook figuur hierna. Figuur 10: Typologie gemengde vestigingsmilieus

De BLM (Bedrijfslocatiemonitor) bedrijfstakken zijn een vereenvoudiging van SBI-sectoren. De BLM werd (in het verleden) door PBL en CPB voornamelijk gebruikt voor het maken van behoefteprognoses.

4

21

Potentie gemengd werkprogramma Bleizo-West 21.121

Figuur 11: Typologie gemengde vestigingsmilieus met voorbeelden van vastgoed die in die vestigingsmilieus passen

Bron: Stec Groep (2021), foto’s uit diverse bronnen.

Van alle bedrijven in de doelgroep in de marktregio bepalen we het potentiële vestigingsmilieu. We tellen het totaal aantal banen per potentieel vestigingsmilieu in Lansingerland, Zoetermeer en de marktregio bij elkaar op. Dit leidt tot een potentie voor vestigingsmilieus, zie onderstaande tabel. Tabel 2: Aantal banen per potentieel vestigingsmilieu in Lansingerland, Zoetermeer en de marktregio in 2019 Vestigingsmilieu

Monofunctionele werkmilieus Gemengde werkmilieus

Onbekend Totaal

Bedrijventerrein Kantorenlocatie Ambachtelijk werkterrein Productielandschap Creatief werkterrein Kantoorlandschap

Lansingerland Aantal % banen voorkeur 4.910 18% 3.490 13% 3.400 13% 4.390 4.940 2.670 3.300 27.100

16% 18% 10% 12% 18%

Zoetermeer Aantal % banen voorkeur 5.600 11% 18.250 35% 5.170 10% 7.330 9.260 6.080 100 51.780

14% 18% 12% 0% 11%

Marktregio Aantal % banen voorkeur 56.150 14% 140.730 36% 34.600 9% 38.220 72.940 46.330 5.050 394.020

10% 19% 12% 1% 14%

Bron: LISA MRDH (2020), bewerking Stec Groep (2021).

Sectoren per potentieel gemengd vestigingsmilieu In tabel 2 hebben we het aantal banen per potentieel vestigingsmilieu in de gemeenten Lansingerland, Zoetermeer en de marktregio in 2019 uiteengezet. In onderstaande figuren laten we zien wat het aandeel banen per sector in ieder gemengd vestigingsmilieu is. Wat opvalt is dat de banen in de consumentendiensten in ieder type potentieel vestigingsmilieu voorkomen. De sectoren ‘Industrie’, ‘Bouw, handel en reparatie’ en ‘Logistiek en groothandel’ zijn dominant in het productielandschap en ambachtelijk werkmilieu. Kantoorlandschappen en creatief werkmilieu worden gedomineerd door bedrijven in de sectoren ‘Consumentendiensten’, ‘Dienstverlening & ICT’ en ‘Overheid, zorg en onderwijs’ juist meer behoefte aan kantoorruimte.

22

Potentie gemengd werkprogramma Bleizo-West 21.121

Figuur 12: Sectoren per potentieel gemengd vestigingsmilieu Productielandschap Kantoorlandschap 1%

0%

8%

Afval, energie en water

33%

58%

Industrie

Bouw, handel en reparatie

26%

43%

Consumentendiensten Dienstverlening & ICT

Logistiek en groothandel

31%

Overheid, zorg en onderwijs

Consumentendiensten

Ambachtelijk werkterrein 1% 8% 39%

Industrie Afval, energie en water

26%

26%

Creatief werkterrein

23%

24%

Bouw, handel en reparatie Logistiek en groothandel

Consumentendiensten Dienstverlening & ICT

53%

Overheid, zorg en onderwijs

Consumentendiensten

Bron: LISA MRDH (2020), bewerking Stec Groep (2021).

We hebben in beeld gebracht in welke sectoren de banen per potentieel gemengd vestigingsmilieu zich bevinden. In onderstaande tabel geven we per potentieel gemengd vestigingsmilieu voorbeelden van bedrijven in deze milieus. Tabel 3: Voorbeelden bedrijven per potentieel gemengd vestigingsmilieu Productielandschap Vervaardiging brood, vers banketbakkerswerk en deegwaren, 11 t/m 20 werknemers Winkels in consumentenelektroica, 11 t/m 50 werknemers Handel in en reparatie van motorfietsen en onderdelen daarvan, 11 t/m 20 werknemers Dakbouw en overige gespecialiseerde werkzaamheden in de bouw, 11 t/m 20 werknemers Ambachtelijk werkterrein Vervaardiging van muziekinstrumenten, 1 t/m 10 werknemers Groothandel in ICT-apparatuur, 1 t/m 10 werknemers Primaire houtbewerking en verduurzamen van hout, 1 t/m 10 werknemers Reparatie van producten van metaal, machines en apparatuur, 1 t/m 10 werknemers

Kantoorlandschap Advisering op het gebied van management en bedrijfsvoering, 11 t/m 20 werknemers Dienstverlening op het gebied van verzekeringen en pensioenfondsen, 11 t/m 50 werknemers Natuurwetenschappelijk speur- en ontwikkelingswerk, 11 t/m 50 werknemers Overheidsdiensten, 11 t/m 50 werknemers Creatief werkterrein Industrieel ontwerp en vormgeving, 1 tot 10 werknemers Bemiddeling in en beheer van onroerend goed, 1 tot 10 werknemers Uitgeverijen van software, 1 tot 10 werknemers Markt- en opinieonderzoeksbureaus, 1 tot 10 werknemers

Huidige korrelgrootte per gemengd vestigingsmilieu Als we inzoomen op het kwalitatieve aspect dan valt op dat het grootste deel van deze bedrijven (gemeten in aantal banen) op dit moment in vastgoed groter dan 1.000 m2 gevestigd is (59%). Bijna een derde van alle banen is gevestigd in een kleinschalig pand (kleiner dan 500 m2). Vooral in productielandschap is het aandeel groter dan 1.000 m2 opvallend groot (89%). Bedrijven met een voorkeur voor creatief en ambachtelijk werkterrein hebben het vaakst kleinschalig vastgoed. De tussencategorie is opvallend klein

23

Potentie gemengd werkprogramma Bleizo-West 21.121

met slechts 10% van alle banen. Al met al kunnen we concluderen dat tot 40% van de banen bij bedrijven die in potentie in een gemengd milieu gevestigd kunnen zijn, gevestigd is in vastgoed tot 1.000 m2. Tabel 4: Huidige korrelgrootte per potentieel gemengd vestigingsmilieu (naar banen) Gemengd werkmilieu

Ambachtelijk werkterrein Productielandschap Creatief werkterrein Kantoorlandschap Totaal