Bijlage 3 - Bestemmingsplan, toelichting

Ten opzichte van de huidige planologische situatie is over het geheel genomen (alle bestaande gevels bij elkaar opgeteld) geen sprake van een verslechtering. Afhankelijk van de ligging kan bij enkele individuele panden sprake zijn van een lichte verslechtering van de situatie, maar aangezien in die situaties nog altijd ruimschoots aan de lichte TNO norm wordt voldaan is dit ruimtelijk gezien aanvaardbaar. In enkele gevallen is sprake van een lichte verbetering ten Hugo de Grootlaan / Aletta Jacobslaan Oosterheem versie vastgesteld 47/55

opzichte van de oude planologische situatie. Geconcludeerd moet worden dat voldaan wordt aan de gehanteerde normen en dat ten opzichte van de huidige planologische situatie geen verslechtering optreedt.

Hugo de Grootlaan / Aletta Jacobslaan Oosterheem versie vastgesteld 48/55

Hoofdstuk 6

Juridische vormgeving

6.1

Inleidende regels

6.1.1

Begrippen

In artikel 1 worden de begrippen die in de regels worden gebruikt omschreven. Sommige begrippen zijn voor meerdere uitleg vatbaar, daarom is het nodig om ze planologisch-juridisch af te bakenen en te preciseren, ten opzichte van het algemeen spraakgebruik. Zonder definitie zou een begrip tot verwarring kunnen leiden. 6.1.2

Wijze van meten

In artikel 2 wordt weergegeven hoe de in de regels opgenomen maten voor de bouwhoogte, dakhelling, goothoogte, inhoud, oppervlakte, vloeroppervlakte en ondergeschikte bouwdelen van een bouwwerk moeten worden gemeten.

6.2

Bestemmingsregels

6.2.1

Flexibiliteitsregels

In het bestemmingsplan is in sommige gevallen een bevoegdheid opgenomen zodat burgemeester en wethouders ontheffing kunnen verlenen van de regels. De ontheffing is bedoeld om in concrete situaties een beperkte afwijking van de regels toe te staan. Hierdoor mag geen ruimtelijk ongewenste situatie ontstaan. Voordat ontheffing wordt verleend, wordt een nadere planologische afweging gemaakt. Deze afweging vindt plaats aan de hand van de volgende ruimtelijk relevante aspecten: Straat- en bebouwingsbeeld Bepaalde buurten en straten ontlenen hun kwaliteit aan het ruimtelijk beeld, een ruimtelijke samenhang, bijvoorbeeld verspringende rooilijnen, dwarskappen. Nieuwe bebouwing en uitbreiding van bestaande bebouwing mag geen aantasting vormen van dit karakteristieke straat- en bebouwingsbeeld, maar moet daarin passen. Sociale veiligheid Het betreft hier het voorkomen van sociaal onveilige plekken, zoals smalle onoverzichtelijke plekken in het (semi) openbaar gebied. Ook het voorkomen van bijvoorbeeld situaties waarbij de (semi) openbare ruimte aan beide zijden wordt begrensd c.q. begeleid door lange blinde gevels of muren. Verk eersveiligheid Gedacht wordt hier bijvoorbeeld aan de noodzaak tot het vrijhouden van zichthoeken.

Gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken Het gaat hier om het criterium dat een uitbreiding van bebouwing geen onevenredige aantasting mag vormen voor de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende percelen en bouwwerken. Hier spelen bijvoorbeeld aspecten als uitzicht, lichttoetreding en bezonning van tuinen een rol.

Hugo de Grootlaan / Aletta Jacobslaan Oosterheem versie vastgesteld 49/55

6.2.2

Groen

De openbare ruimtes tussen en aan weerszijden van de bestemmingsvlakken voor wonen hebben de bestemming "Groen" gekregen. Deze gronden worden niet uitgegeven maar zijn of worden ingericht ten behoeve van een groene inpassing van het woongebied, door middel van groene openbare ruimtes tussen de verschillende woonvelden in. Deze gebieden vormen groene overgangen tussen de woonvelden en de openbare ruimte en wegen, en moeten groene entrees vormen van de woongebieden met de appartementen. De bestemming "Groen" is hoofdzakelijk bedoeld voor groenvoorzieningen, langzaam verkeersroutes, sport- en speelvoorzieningen, waterpartijen en waterlopen. Eventuele kleine infrastructurele aanpassingen ten behoeve van de aantakkingen op de parallelwegen en de bushaltes zijn binnen de bestemming mogelijk. 6.2.3

Verkeer

De bestemming "Verkeer" omvat alle doorgaande wegen, met uitzondering van de buurt- en erfontsluitingswegen. In deze bestemming zijn begrepen de rijbanen voor het gemotoriseerd verkeer, fiets- en voetpaden en/of -stroken, voorzieningen voor het openbaar vervoer, parkeervoorzieningen, alsmede de groen- en waterelementen en speelvoorzieningen. De verkeersbestemmingen hebben een ruime begrenzing. Dit betekent dat hierin ook de bermen, eventuele waterelementen, kruisende wegen en paden zijn meegenomen. Verder zijn binnen de ruime begrenzing van de bestemming ook overdekte fietsenstallingen en gebouwde nutsvoorzieningen met een beperkte omvang mogelijk. 6.2.4

Water

De bestemming "Water" geldt voor de gronden die zijn aangewezen voor waterberging, waterhuishouding en water- en oeverrecreatie met daaraan ondergeschikt oeververbindingen ten behoeve van het langzaam verkeer. 6.2.5

Wonen

Binnen de bestemming 'Wonen' mogen woningen binnen een bouwvlak worden gebouwd. In het bouwvlak is de maximum bouwhoogte van de woningen met een aanduiding aangegeven. Daarnaast is het maximum aantal woningen per bouwvlak middels een aanduiding aangegeven. Ook is de woningtypologie per gebied aangegeven. Erfbebouwing Erfbebouwing is over het algemeen toegestaan vanaf 1 meter achter het verlengde van de voorgevel, binnen en buiten het bouwvlak. De oppervlakte aan erfbebouwing op een bouwperceel is aan een maximum gebonden. Er geldt een maximaal bebouwingspercentage en een maximale gezamenlijke oppervlakte van alle erfbebouwing op het erf. Hierbij wordt onderscheid gemaakt naargelang de grootte van het bouwperceel: a. op percelen waarvan de oppervlakte kleiner is dan 300 m2 mag de gezamenlijke oppervlakte aan erfbebouwing maximaal 60% van de oppervlakte van het erf tot een maximum van 60 m² bedragen; b. op percelen waarvan de oppervlakte groter is dan 300 m2 mag de gezamenlijke oppervlakte aan erfbebouwing maximaal 20% van de oppervlakte van het erf bedragen; De bouwhoogte van aan- en uitbouwen is maximaal 30 centimeter boven de eerste bouwlaag van de woning waaraan de aan- of uitbouw wordt gerealiseerd. Bouwen voor de voorgevelrooilijn is niet toegestaan.

Tuinmuur Ten behoeve van de tuinmuur rondom de woonvelden met aaneengebouwde woningen is de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - tuinmuur' opgenomen. Ter plaatse van deze Hugo de Grootlaan / Aletta Jacobslaan Oosterheem versie vastgesteld 50/55

aanduiding is een tuinmuur toegestaan met een maximale bouwhoogte van 3 m. Aan huis verbonden beroep of bedrijf In een woning mag een aan huis verbonden beroep of bedrijf worden uitgeoefend, indien aan de voorwaarden die in de regels zijn opgesomd wordt voldaan. 6.2.6

Dubbelbestemmingen

6.2.6.1 Leiding In het plangebied bevindt zich een planologisch relevante leiding. Het betreft een ondergrondse leiding voor drinkwater. Deze is op de verbeelding aangeduid met een dubbelbestemming "Leiding - Water". Indien de betreffende dubbelbestemming samenvalt met andere bestemmingen, geldt dat deze andere bestemmingen ondergeschikt zijn. Bebouwing is slechts via afwijking toegestaan als dit niet ten koste gaat van de belangen van de leidingbeheerder. Voor een aantal genoemde werkzaamheden die een risico zouden kunnen inhouden voor de leiding, geldt het vereiste van een door het bevoegd gezag te verlenen omgevingsvergunning. 6.2.6.2 Waterstaat De in het gebied gelegen onderhoudsstroken langs de hoofdwatergangen zijn voorzien van de dubbelbestemming "Waterstaat". Het betreft hier een dubbelbestemming die in het geval van belangenafweging voorrang heeft boven de eveneens van toepassing zijnde andere (secundaire) bestemming(en). Op de gronden met deze bestemming mag slechts worden gebouwd voor zover de waterstaatkundige belangen dit gedogen en nadat hierover advies is gevraagd bij de beheerder van de waterkering. Voor de uitvoering van werken en werkzaamheden wordt verwezen naar de keur van het Hoogheemraadschap.

6.3

Algemene regels

6.3.1

Antidubbeltelregel

De antidubbeltelregel is een verplichte regel die voortkomt uit het Besluit ruimtelijke ordening. 6.3.2

Algemene bouwregels

In de algemene bouwregels is een regeling opgenomen ten aanzien van ondergeschikte bouwdelen. Daarin is bepaald dat de overschrijding van bouwgrenzen en/of bestemmingsgrenzen niet meer dan 1 meter mag bedragen. 6.3.3

Algemene afwijkingsregels

Dit artikel bevat de algemeen gebruikelijke afwijkingsmogelijkheden. afwijkingsmogelijkheden gelden voor het gehele plangebied. 6.3.4

Deze

Overige regels

In dit artikel is een rangorde aangegeven tussen de dubbelbestemmingen, voor het geval voor dezelfde gronden meerdere dubbelbestemmmingen gelden. Daarnaast is een regeling opgenomen met betrekking tot parkeren. Daarin is geregeld dat een omgevingsvergunning uitsluitend wordt verleend indien op eigen terrein in voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, conform de normering zoals opgenomen in de 'Nota Parkeernormen en uitvoeringsregels' (2012). Hugo de Grootlaan / Aletta Jacobslaan Oosterheem versie vastgesteld 51/55

6.4

Overgangs- en slotregels

6.4.1

Overgangsrecht

Deze artikelen regelen de bebouwing en het gebruik van gronden en opstallen, die op tijdstip van inwerkingtreding van dit plan in strijd zijn met de bestemming of de of met beide. 6.4.2

Slotregel

In dit artikel wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

Hugo de Grootlaan / Aletta Jacobslaan Oosterheem versie vastgesteld 52/55

Hoofdstuk 7

Uitvoerbaarheid

7.1

Financiële uitvoerbaarheid

7.1.1

Grondexploitatie (artikel 6.12 Wro)

Op grond van het bepaalde in artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening is de gemeenteraad verplicht bij de vaststelling van een bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen voor gronden waarop een bij algemene maatregel van bestuur aangewezen bouwplan is voorgenomen. In het onderhavige bestemmingsplan is een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening voorzien. In afwijking van het bepaalde in artikel 6.12, lid 1 Wet ruimtelijke ordening bepaalt lid 2 van dit artikel dat de gemeenteraad kan besluiten bij de vaststelling van het bestemmingsplan geen exploitatieplan vast te stellen indien: 1. het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd (bijvoorbeeld via gronduitgifte, een anterieure overeenkomst over grondexploitatie); 2. het niet noodzakelijk is een tijdvak voor de exploitatie, dan wel een fasering in de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen vast te stellen; 3. het stellen van eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied, dan wel het stellen van regels omtrent het uitvoeren van die werkzaamheden, dan wel een uitwerking van de regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid niet nodig is.

De gronden waarop in het onderhavige bestemmingsplan een bouwplan, als bedoeld in artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening, is voorgenomen zijn niet in eigendom bij de gemeente. Het kostenverhaal is anderszins verzekerd middels een anterieure overeenkomst. 7.1.2

Financiële uitvoerbaarheid

De grond waarop dit bestemmingsplan betrekking heeft is niet in eigendom van de gemeente. De kosten die samenhangen met de ontwikkelingen zijn voor risico en rekening van de initiatiefnemer. Voor de ontwikkeling van het project heeft de gemeente met de initiatiefnemer een anterieure koopovereenkomst gesloten waarin de (financiële) afspraken over het project zijn vastgelegd, inclusief kostenverhaal. In de overeenkomst is afgesproken dat de gemeente een inspanningsverplichting heeft om het planologisch mogelijk te maken dat op de aangegeven locatie het bouwplan gerealiseerd kan worden. De ontwikkelaar zal het bouwplan volledig onder eigen verantwoordelijkheid en voor eigen rekening en risico (laten) uitvoeren. Tot slot zijn in de overeenkomst afspraken gemaakt over vergoeding van de schade als bedoeld in artikel 6.1. Wro (planschade) en overige vormen van schade. Ook de bijdrage voor de gemaakte en te maken kosten, tussentijdse beëindiging/ontbinding van de overeenkomst en geschillen zijn geregeld. Uit het bovenstaande blijkt dat de economische uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan gewaarborgd is.

Hugo de Grootlaan / Aletta Jacobslaan Oosterheem versie vastgesteld 53/55

7.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.2.1

Informeren belanghebbenden/omwonenden

De samenspraak voor dit woningbouwproject vindt plaats op het niveau van raadplegen. Meningen en ideeën (van omwonenden) zijn voor dit project geïnventariseerd. In het kader van de raadpleging van de belanghebbenden en omwonenden zijn er drie bijeenkomsten geweest. Op 10 juli 2018 is, tijdens een inloopbijeenkomst, het project gepresenteerd en kon op de plannen worden gereageerd. Voor iedereen die een reactie heeft gegeven is op 23 oktober 2018 een aanvullende bijeenkomst gehouden. Tijdens een informatiebijeenkomst op 12 september 2019 is het plan en de aanpassingen op het plan, naar aanleiding van de eerdere bijeenkomsten, gepresenteerd. Van alledrie de bijeenkomsten is een samenvattend verslag gemaakt. Het eindverslag van de samenspraak is op 19 november 2019 door het college vastgesteld en ter informatie naar de raad gestuurd. De verslagen van de bijeenkomsten en het eindverslag zijn op de gemeentelijke website geplaatst. 7.2.2

Wettelijk vooroverleg

Het voorontwerpbestemmingsplan is op grond van artikel 3.1.1 Bro toegestuurd aan de verschillende overlegpartners ten behoeve van vooroverleg. In bijlage 11 is de Nota beantwoording overlegreacties opgenomen. 7.2.3

Ontwerpfase

Na afronding van het vooroverleg wordt de formele bestemmingsplanprocedure gestart. De eventuele aanpassingen en/of aanvullingen die volgen uit de overlegreacties worden verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan. Indien nodig worden er ook ambtshalve aanpassingen doorgevoerd. Het college van B&W heeft op 15 juni 2021 het ontwerpbestemmingsplan vastgesteld. Vanaf 25 juni 2021 hebben het ontwerpbestemmingsplan, ontwerp-omgevingsvergunning en ontwerp hogere waardenbesluit gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Binnen deze termijn is eenieder in de gelegenheid gesteld schriftelijk en/of mondeling een zienswijze hierop in te dienen. In totaal zijn 7 zienswijzen ingediend. Alle indieners van een zienswijze worden uitgenodigd voor het bijwonen van de hoorzitting in de raadscommissie Stad. Tijdens de hoorzitting worden degenen die dat op prijs stellen in de gelegenheid gesteld een toelichting te geven op hun zienswijze en vragen te beantwoorden van de commissieleden. De zienswijzen zijn beantwoord in de Nota van beantwoording zienswijzen. De zienswijzen hebben geleid tot enkele tekstuele aanpassingen in de toelichting van het bestemmingsplan. Ook zijn enkele onderzoeken aanvullend uitgevoerd en/of aangepast. De beantwoordingsnota is opgenomen in bijlage 14.

Hugo de Grootlaan / Aletta Jacobslaan Oosterheem versie vastgesteld 54/55

Hoofdstuk 8

Handhaving

Op 9 mei 2011 heeft de gemeenteraad de beleidsnota 'Niet alleen Handhaven', Handhavingsbeleid 2011-2014 vastgesteld. Dit beleid ziet onder meer op het handhaven van bestemmingsplannen. Een belangrijk uitgangspunt in dit beleid is de dubbele regelkring. Dit betekent dat er van wordt uitgegaan dat toezicht en handhaving niet alleen wettelijke taken zijn, maar vooral ook instrumenten om beleidsdoelen te realiseren. Voor de handhaving is een prioritering ingevoerd. Daarbij zijn weegfactoren benoemd op basis waarvan de onderwerpen die het belangrijkst worden gevonden, het zwaarst worden gewogen. Fysieke veiligheid geldt als belangrijkste weegfactor. Natuur en duurzaamheid is de minst zware weegfactor. Vervolgens zijn voor de handhaving per taakveld bouwen, milieu en openbare ruimte prioriteiten gesteld. De handhaving van bestemmingsplannen valt onder het taakveld bouwen. Bij elk taakveld is een rangschikking ontstaan van zeer grote risico's naar zaken die nauwelijks risico's in zich herbergen. De prioritering wordt vervolgens in jaarlijkse handhavingsuitvoeringsprogramma's vertaald naar aandachtsgebieden, bijvoorbeeld extra aandacht voor illegale dakopbouwen, dakkapellen of illegaal gebruik. Handhaving kan plaatsvinden via de publiekrechtelijke, privaatrechtelijke en strafrechtelijke weg.

Het college van Burgemeester en Wethouders is bevoegd om met bestuursrechtelijke sancties op te treden tegen overtredingen van regels van bestemmingsplannen. De bestuursrechtelijke sancties bestaan uit de bestuursdwang en het opleggen van last onder dwangsom. Door middel van het privaatrecht kan de gemeente op indirecte wijze het bestemmingsplan handhaven. Dat kan door gebruikmaking van haar bevoegdheden als eigenaar of van contractuele bevoegdheden. De strafrechtelijke vervolging is afhankelijk van het Openbaar Ministerie. Overtredingen op grond van bestemmingsplanregels vallen met ingang van 13 september 2004 onder de Wet op de economische delicten. Strafrechtelijk optreden is gewenst bij overtredingen waarvan de gevolgen niet meer ongedaan gemaakt kunnen worden. De Wet op de economisch delicten biedt verder de mogelijkheid bij het opleggen van de straf rekening te houden met het economisch voordeel dat de overtreder heeft behaald. Ook biedt de wet de mogelijkheid de verplichting op te leggen om op eigen kosten de gevolgen van het delict goed te maken.

Hugo de Grootlaan / Aletta Jacobslaan Oosterheem versie vastgesteld 55/55