Bijlage 3 - Bestemmingsplan, toelichting
Tekst van het document
Hugo de Grootlaan / Aletta Jacobslaan Oosterheem
Inhoudsopgave
Toelichting Hoofdstuk 1
4 Inleiding
5
1.1
Ligging en begrenzing plangebied
5
1.2
Aanleiding planherziening
6
1.3
Huidige juridische planregelingen
6
Hoofdstuk 2
Beleidskaders
8
2.1
Rijksbeleid
8
2.2
Provinciaal beleid
8
2.3
Regionaal beleid
12
2.4
Gemeentelijk beleid
14
Hoofdstuk 3
Bestaande situatie
19
3.1
Ontstaansgeschiedenis
19
3.2
Cultuurhistorie en archeologie
20
Hoofdstuk 4
Beschrijving plan
22
4.1
Nieuwe ontwikkelingen
22
4.2
Verkeer en parkeren
26
Hoofdstuk 5
Milieu en leefkwaliteit
31
5.1
Strategische milieu-beoordeling
31
5.2
Geluidhinder
31
5.3
Trillingshinder
33
5.4
Bodemkwaliteit
35
5.5
Luchtkwaliteit
37
5.6
Water
38
5.7
Bedrijven en milieuzonering
42
5.8
Externe veiligheid
43
5.9
Natuurwaarden
45
5.10
Bezonning
47
Hoofdstuk 6
Juridische vormgeving
49
6.1
Inleidende regels
49
6.2
Bestemmingsregels
49
6.3
Algemene regels
51
6.4
Overgangs- en slotregels
52
Hoofdstuk 7
Uitvoerbaarheid
53
7.1
Financiële uitvoerbaarheid
53
7.2
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
54
Hoofdstuk 8
Handhaving
Hugo de Grootlaan / Aletta Jacobslaan Oosterheem versie vastgesteld 2/55
55
Hugo de Grootlaan / Aletta Jacobslaan Oosterheem versie vastgesteld 3/55
Toelichting
Hugo de Grootlaan / Aletta Jacobslaan Oosterheem versie vastgesteld 4/55
Hoofdstuk 1 1.1
Inleiding
Ligging en begrenzing plangebied
In het noordoosten van Zoetermeer ligt de wijk Oosterheem. Centraal in deze wijk, aan de Hugo de Grootlaan en de Aletta Jacobslaan, liggen vier braakliggende percelen. Deze vormen tezamen het plangebied van dit bestemmingsplan. Het plangebied wordt ingesloten door twee woonbuurten, aan de noordoostelijke en zuidwestelijke zijde.
Afbeelding 1.1.: Ligging plangebied in Zoetermeer. Het plangebied ligt ten noordoosten van de Hugo de Grootlaan en de Aletta Jacobslaan, en omvat alleen de braakliggende percelen. Het plangebied bestaat zodoende uit vier losse 'blokken'. Hiervoor is gekozen omdat alleen op deze percelen ontwikkelingen zijn voorzien. Voor de omliggende infrastructuur en groengebieden kan het vigerende bestemmingsplan van kracht blijven. Globaal wordt het plangebied begrensd door: De Hagesteinstraat en Puttershoekstraat met daaraan gelegen (woon)bebouwing aan de noordoostzijde; Het Heemkanaal en bestaande bebouwing aan de Portugaalstraat aan de zuidoostzijde; De Hugo de Grootlaan en Aletta Jacobslaan met tussenliggende rotondes aan de zuidwestzijde; De Hekendorpstraat aan de noordwestzijde. Van west naar oost wordt het plangebied doorkruist door de Heicopstraat, de Hazerswoudestraat en Nieuwlandstraat, met daartussen het perceel waarop reeds bebouwing aanwezig is ter hoogte van het Randstadrailstation, en de Peursumstraat.
Hugo de Grootlaan / Aletta Jacobslaan Oosterheem versie vastgesteld 5/55
Afbeelding 1.2.: Begrenzing plangebied.
1.2
Aanleiding planherziening
Voor de zone rondom het Randstadrail-station Willem Dreeslaan is in 2013 een nieuw bestemmingsplan vastgesteld. In dit bestemmingsplan zijn de vier braakliggende percelen ten noorden van de Aletta Jacobslaan en de Hugo de Grootlaan bestemd ten behoeve van bedrijvigheid. Door de crisis is het gebied echter nooit tot ontwikkeling als bedrijventerrein gekomen. In de tussentijd heeft het plangebied verschillende tijdelijke functies gekend. Het voornemen bestaat nu om het gebied te herbestemmen en te ontwikkelen tot woongebied. Het huidige bestemmingsplan biedt echter geen mogelijkheiden om te kunnen voorzien in de voorgenomen ontwikkelingen waardoor een nieuw juridisch-planologisch kader benodigd is. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.
1.3
Huidige juridische planregelingen
Het plangebied ligt in het bestemmingsplan "Bedrijventerrein Oosterhage / Businesspark Oosterheem", dat is vastgesteld door de gemeenteraad op 24 juni 2013.
Hugo de Grootlaan / Aletta Jacobslaan Oosterheem versie vastgesteld 6/55
Afbeelding 1.3.: overzicht geldende bestemmingsplan (voorliggend plangebied is rood omk aderd).
Strijdigheid met vigerend bestemmingsplan In het vigerende bestemmingsplan "Bedrijventerrein Oosterhage / Businesspark Oosterheem" kent het voorliggende plangebied de bestemmingen 'Gemengd - 1', 'Groen', 'Verkeer' en 'Water'. Bovendien kent het plangebied de dubbelbestemmingen 'Waterstaat' en 'Leiding Water'. Het voornemen bestaat om ter plaatse van de bestemmingen 'Gemengd - 1' en 'Groen' woningbouw te ontwikkelen. Woningen zijn binnen deze bestemmingen echter niet mogelijk. Functioneel gezien zijn ze niet mogelijk maar ook in ruimtelijk opzicht bestaan er belemmeringen. De beoogde woningen zijn namelijk (deels) buiten de bouwvlakken geprojecteerd. Binnen de huidige bestemming 'Groen' zijn in de toekomstige situatie parkeerplaatsen en inen uitritten voorzien. Binnen deze bestemming zijn parkeerplaatsen echter niet mogelijk en inen uitritten zelfs expliciet uitgesloten. Daarmee is de beoogde ontwikkeling zowel in ruimtelijk als functioneel opzicht strijdig met het vigerende bestemmingsplan. Om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken dient daarom een nieuw juridisch-planologisch kader te worden opgesteld. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.
Hugo de Grootlaan / Aletta Jacobslaan Oosterheem versie vastgesteld 7/55
Hoofdstuk 2
Beleidskaders
2.1
Rijksbeleid
2.1.1
Barro (2011) en Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)
Op 30 december 2011 is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) van kracht geworden. Het Barro heeft als doel om vanuit een concreet nationaal belang een goede ruimtelijke ordening te bevorderen. Onderwerpen waarvoor het rijk ruimte vraagt zijn de mainportontwikkeling van Rotterdam, bescherming van de waterveiligheid in het kustfundament en in en rond de grote rivieren, bescherming en behoud van de Waddenzee en enkele werelderfgoederen, zoals de Beemster, de Nieuwe Hollandse Waterlinie en de Stelling van Amsterdam en de uitoefening van defensietaken. Op 1 oktober 2012 is aan het Barro een aantal onderwerpen toegevoegd. Het gaat om de eerder aangekondigde onderwerpen Ecologische hoofdstructuur, elektriciteitsvoorziening, toekomstige uitbreiding hoofd(spoor)wegennet, veiligheid rond rijksvaarwegen, verstedelijking in het IJsselmeer, bescherming van primaire waterkeringen buiten het kustfundament en toekomstige rivierverruiming van de Maastakken. Aan artikel 3.6.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is op 1 oktober 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking toegevoegd. Het kabinet heeft de keuze voor deze onderwerpen gemaakt in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Deze structuurvisie bundelt het nationale ruimtelijke en infrastructuurbeleid in 13 nationale belangen.
Met de uitbreiding van het Barro en het Bro is de juridische verankering van de SVIR nagenoeg compleet. Doorwerking plangebied De leidende gedachte van het rijksbeleid is ruimte maken voor groei en beweging, waarbij het Rijk zich vooral concentreert op decentralisatie. De verantwoordelijkheid wordt verplaatst van Rijksniveau naar provinciaal en gemeentelijk niveau. In het rijksbeleid (SVIR en Barro) worden dan ook geen specifieke uitspraken gedaan met betrekking tot het voorliggende plangebied. Wel dient getoetst te worden aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Gemeenten en provincies zijn namelijk verplicht om in de toelichting van een ruimtelijk besluit de duurzaamheidsladder op te nemen, wanneer een zodanig besluit een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt. Kortheidshalve wordt verwezen naar de motivering zoals opgenomen in paragraaf 2.2.3.
2.2
Provinciaal beleid
2.2.1
Omgevingsbeleid Zuid-Holland
Op 20 februari 2019 heeft de provincie Zuid-Holland het Omgevingsbeleid vastgesteld. Het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland omvat al het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving. Het bestaat uit twee kaderstellende instrumenten: de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. Daarnaast zijn in het Omgevingsbeleid operationele doelstellingen opgenomen, zodat zichtbaar is hoe de provincie zelf invulling geeft aan de realisatie van haar beleid. Deze operationele doelstellingen maken onderdeel uit van verschillende uitvoeringsprogramma's en -plannen, zoals het programma Ruimte en het programma Mobiliteit. Met het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland streeft de provincie naar een optimale wisselwerking tussen gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en een goede leefomgevingskwaliteit. Uit de provinciale opgaven worden samenhangende beleidskeuzes gemaakt, die doorwerken naar uitvoeringsprogramma's en naar regels in de verordening. De ruimtelijke hoofdstructuur maakt met een integraal kaartbeeld inzichtelijk hoe de strategische Hugo de Grootlaan / Aletta Jacobslaan Oosterheem versie vastgesteld 8/55
beleidskeuzes uit de Omgevingsvisie ruimtelijk samenkomen. 2.2.2
Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Zuid-Holland
Door het samenvoegen van verschillende beleidsplannen voor de fysieke leefomgeving sorteert de provincie voor op de Omgevingswet. De Omgevingswet verplicht het Rijk, de provincies en gemeenten een omgevingsvisie te maken. De provinciale Omgevingsvisie bestaat uit de volgende onderdelen: Een beschrijving en kaartbeelden van de ruimtelijke hoofdstructuur; De ontwikkelrichting van het omgevingsbeleid: ambities en sturing Een beschrijving van de omgevingskwaliteit van Zuid-Holland, waaronder de provinciale inzet voor het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit; De samenhangende beleidskeuzes voor de fysieke leefomgeving. Ad. 1
Ruimtelijke hoofdstructuur
Ad. 2
Omgevingsbeleid: ambities en sturing
De ambitie van de provincie is een slim, schoon en sterk Zuid-Holland. De Provincie gaat uit van zes richtinggevende ambities, waarbinnen een aantal opgaven zijn geformuleerd: 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Naar een klimaatbestendige delta Naar een nieuwe economie: the next level Naar een levendige meerkernige metropool Energievernieuwing Best bereikbare provincie Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving
Ad. 3 Omgevingskwaliteit Centraal doel van het integrale omgevingsbeleid is het verbeteren van de omgevingskwaliteit. Onder 'omgevingskwaliteit' wordt verstaan: het geheel aan kwaliteiten die de waarde van de fysieke leefomgeving bepalen. Ofwel een samenvoeging van ruimtelijke kwaliteit (belevingswaarde, gebruikswaarde en toekomstwaarde) en milieukwaliteit (gezondheid en veiligheid). De Omgevingskwaliteit bestaat uit de unieke kwaliteiten van Zuid-Holland, het toepassen van de leefomgevingstoets (beleidscyclus en monitoring) en een nadere uitwerking van het provinciale beleid. Dit laatste gebeurt door middel van een 'kwaliteitskaart' en bijbehorende 'richtpunten ruimtelijke kwaliteit'. Hugo de Grootlaan / Aletta Jacobslaan Oosterheem versie vastgesteld 9/55
Kwaliteitskaart, richtpunten en gebiedsprofielen De provincie geeft richting en ruimte aan een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkelingen en omgevingskwaliteit. In de gehele provincie, zowel in het stedelijk gebied als in het landelijk gebied, beoogt het kwaliteitsbeleid een 'ja, mits-beleid': ruimtelijke ontwikkelingen zijn mogelijk, met behoud of versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten (de laag van de ondergrond, de laag van de cultuur- en natuurlandschappen, de laag van de stedelijke occupatie en de laag van de beleving), samengevat in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten en een aantal bepalingen in de verordening. Ontwikkelingen moeten rekening houden met deze richtpunten. De kwaliteiten zijn uitgewerkt in de gebiedsprofielen. Laag van de ondergrond In de laag van de ondergrond is het plangebied aangeduid als 'bijzonder reliëf en aardkundige waarden'. Richtpunten voor voorgenomen ontwikkeling zijn: Ontwikkelingen houden de onregelmatige patronen en het reliëf in het landschap herkenbaar en in stand. Waar mogelijk worden de archeologische waarden van deze structuren meer herkenbaar gemaakt bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Voorgenomen ontwikkeling voorziet niet in dratische ingrepen in de onregelmatige patronen en het reliëf in het landschap.
In het plangebied bestaan geen archeologische waarden. Voorgenomen ontwikkeling is dan ook niet in strijd met de richtpunten behorend bij de laag van de ondergrond. Laag van de stedelijke occupatie In de laag van de stedelijke occupatie is het plangebied aangeduid als 'steden en dorpen'. Relevante richtpunten voor voorgenomen ontwikkeling zijn: Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp. Hoogteaccenten (waaronder hoogbouw) vallen zoveel mogelijk samen met centra (zwaartepunten) en interactiemilieus in de stedelijke structuur. Daar waar hoogbouw niet samenvalt met “zwaartepunten” in de stedelijke structuur geeft een beeldkwaliteitsparagraaf inzicht in de effecten, invloed en aanvaardbaarheid van hoogbouw op de (wijde) omgeving. Ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur. Een nieuwe uitbreidingswijk bouwt voort op het bestaande stads- en dorpsgebied en versterkt de overgangskwaliteit van de stadsrand (zie stads- en dorpsranden). Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en stedenbouwkundige patronen worden behouden door ze waar mogelijk een functie te geven die aansluit bij de behoeften van deze tijd. Voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van verschillende blokken rijwoningen en een viertal appartementencomplexen. Deze rijwoningen worden maximaal drie bouwlagen hoog.
De appartementencomplexen mogen, op basis van dit bestemmingsplan, tot een hoogte van vijf bouwlagen worden gerealiseerd. Hiermee sluit de bebouwing qua hoogte aan bij de bebouwing in de omgeving. Daarnaast worden de woningen ingepast in de bestaande stedenbouwkundig structuur met aandacht voor de stedelijke groenstructuur. Voorgenomen ontwikkeling is in lijn met richtpunten uit de laag van de stedelijke occupatie. Voor Zoetermeer is geen gebiedsprofiel vastgesteld. Hieraan kan en hoeft dan ook niet getoetst te worden. Ad. 4
Beleidskeuzes
De provincie heeft 12 provinciale opgaven gedefinieerd, die elk bestaan uit samenhangende beleidskeuzes. Deze beleidskeuzes werken door naar uitvoeringsprogramma's en regels in de verordening. De relevante beleidskeuzes worden hieronder beknopt toegelicht.
Hugo de Grootlaan / Aletta Jacobslaan Oosterheem versie vastgesteld 10/55
Ruimte en verstedelijking: zorgen voor een zorgvuldig ruimtegebruik en een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied. Wonen: bevorderen van de beschikbaarheid van voldoende passende woningen in een aantrekkelijke leefomgeving, aansluitend op de behoeften van verschillende doelgroepen. Bereikbaarheid: bevorderen van een goede en veilige bereikbaarheid, met een mobiliteitsnetwerk dat keuzevrijheid biedt en aansluit op de behoeften van reizigers en vervoerders. Voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van een gevarieerd programma op braakliggende gronden. Hierdoor wordt een onderbenutte plek binnen het bestaande stedelijk gebied beter benut. Aangesloten wordt op de bestaande structuur van de wijk. Daarnaast ligt het gebied op zeer korte afstand van een Randstadrailstation. Hierdoor is het goed bereikbaar en kennen toekomstige bewoners een keuze tussen verschillende modaliteiten. Voorgenomen ontwikkeling voorziet in de ontwikkeling van een gevarieerd en goed bereikbaar woonmilieu op een onderbenutte locatie en is daarmee in lijn met de provinciale beleidskeuzes. 2.2.3
Nieuwe ladder voor duurzame verstedelijking
Op 1 juli 2017 is de Nieuwe Ladder voor Duurzame Verstedelijking in werking getreden (artikel 3.1.6 lid twee en drie Bro). De nieuwe Ladder is ten opzichte van de voorgaande Ladder vereenvoudigd. De drie treden zijn komen te vervallen en er is een nieuwe bepaling toegevoegd. De Laddertoets geldt alleen voor plannen die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken. Onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt verstaan: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Toetsing aan de nieuwe Ladder houdt in dat een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt een beschrijving bevat van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Indien een bestemmingsplan wijzigingsbevoegdheden of uitwerkingsplichten bevat, kan bij het moederplan worden bepaald dat de Laddertoets zich niet richt op de toelichting bij het moederplan, maar op de toelichting bij het wijzigings- of uitwerkingsplan. Planspecifiek Voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van 166 woningen.
Hiervan worden er 116 uitgevoerd als appartement en worden er 50 rij- en hoekwoningen gerealiseerd. In het woningbouwprogramma Zoetermeer zijn de gronden, waarop de ontwikkeling is voorzien, op 11 september 2017 aangewezen als (solitaire) woningbouwlocatie. Voorliggend plan is opgenomen in de lijst met projecten behorend bij de regionale woonvisie 2018. De provincie heeft ingestemd met het woningbouwprogramma en de behoefteonderbouwing voor de plannen tot 2030. Het plan is regionaal afgestemd en voldoet daarmee aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Conclusie De ontwikkeling van 166 woningen in het gebied aan de Hugo de Grootlaan en de Aletta Jacobslaan is in lijn met het provinciale omgevingsbeleid. Daarnaast wordt voldaan aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Het beleid van de provincie Zuid-Holland vormt zodoende geen belemmering voor de ontwikkeling.
Hugo de Grootlaan / Aletta Jacobslaan Oosterheem versie vastgesteld 11/55
2.3
Regionaal beleid
2.3.1
Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH)
De Metropoolregio Rotterdam Den Haag (MRDH) is het bestuurlijke samenwerkingsverband van 23 gemeenten. Deze gemeenten bundelen hun kennis en krachten om het economisch vestigingsklimaat te versterken en de bereikbaarheid te verbeteren. Het Rijk heeft de Metropoolregio Rotterdam Den Haag de status van vervoerregio gegeven, en daarmee ook wettelijke taken rond verkeer en vervoer. In 2019 is door de MRDH de Strategische Agenda 2022 'Samen aan het werk!' gepubliceerd. Hierin zijn twee hoofdopgaven geformuleerd: vernieuwen economie en verbeteren bereikbaarheid. De Strategische Agenda omvat naast de twee kerntaken, verkeer en vervoer en economisch vestigingsklimaat, vanuit de twee kerntaken ook een aantal terreinen die hiermee onlosmakelijk verbonden zijn. De verstedelijkingsopgave kan niet los worden gezien van de infrastructuur. Woningen bouwen kan alleen als openbaar vervoer, wegen en fietspaden daar goed op afgestemd zijn. En de economie vereist dat de energietransitie goed verloopt. De provincie Zuid-Holland gaat uit van planologisch behoud van terreinen met een bedrijfsbestemming.
De omgevingsverordening stelt dat een bestemmingsplan dat betrekking heeft op een bestaand bedrijventerrein en dat gehele of gedeeltelijke transformatie naar een andere bestemming dan bedrijven mogelijk maakt, in de toelichting verantwoordt op welke wijze binnen de regio compensatie van bedrijventerrein zal plaatsvinden. Compensatie kan achterwege blijven, indien regionale afstemming heeft plaatsgevonden en hieruit is gebleken dat na transformatie voldoende bedrijventerrein in de regio beschikbaar zal blijven, afgezet tegen de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte. Het Business Park Oosterheem, waarvan het plangebied deel uitmaakt, is in de regio aangemeld als transformatiegebied. Voor de realisatie van woningbouw op deze locatie moet (gemengde) bedrijvigheid in de milieucategorie 2 worden onttrokken. Het gaat hierbij om ruim 2,7 hectare, verspreid over de locaties Willem Dreeslaan, Hugo de Grootlaan en Aletta Jacobslaan. De bestuurscommissie Economisch Vestigingsklimaat van de MRDH heeft op 18 maart 2020 een positief advies gegeven over het afwijken van de huidige bedrijvenbestemming ten behoeve van woningbouw. De adviesbrief is opgenomen als Bijlage 1 bij deze toelichting.
Deze transformatie heeft geen negatief effect op het economisch vestigingsklimaat in Zoetermeer en de regio omdat er voldoende aanbod van bedrijventerrein in Zoetermeer is en voor de transformatie geen bedrijven hoeven te wijken. 2.3.2
Woonvisie woningmarktregio Haaglanden 2017-2021
De woonvisie woningmarktregio Haaglanden is een regionale woonvisie die richtinggevend is voor gemeenten bij hun lokale woonbeleid. Het belangrijkste doel van de woonvisie is het samen verder versterken van de woningmarktregio Haaglanden. Dit vraagt om goed afgestemd woonbeleid zodat gemeenten elkaar qua lokale woonagende aanvullen in plaats van beconcurreren. Daarnaast beoogt de visie ook een stimulerende uitwerking te hebben op alle bij het het wonen in Haaglanden betrokken partijen. In de in de visie geschetste nieuwe werkelijkheid van de woningmarkt worden nieuwe uitdagingen en opgaven geschetst. De belangrijkste uitdagingen en opgaven zijn: De spanning in de regio tussen een oplopende vraag naar woningen en de schaarse aanwezige ruimte vraagt om een uitgekiende aanpak. Het goed houden en versterken van het woon- en vestigingsklimaat in de regio. Een goede ligging en bereikbaarheid is in de toekomst essentieel. Het op een adequate manier inspelen op bevolkingsontwikkeling in de regio, alsook op de specifieke woonwensen van verschillende soorten huishoudens. Het, zowel curatief als preventief, komen tot noodzakelijke vernieuwingen in wijken binnen de regio waar fysieke en sociale problemen spelen. Voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van 166 woningen in verschillende typen segmenten op braakliggende gronden in de directe nabijheid van een Randstadrail-halte.
Hugo de Grootlaan / Aletta Jacobslaan Oosterheem versie vastgesteld 12/55
Hiermee wordt een onderbenutte locatie aangewend om een positieve bijdrage aan de woningmarkt te leveren. De ontwikkeling draagt bij aan diverse uitdagingen en opgaven die benoemd zijn in de regionale woonvisie en is in lijn met dit beleid. 2.3.3
Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard
Waterbeheerplan 2016 - 2021 Het beleid van het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard (verder HHSK) is vastgelegd in het waterbeheerplan HHSK 2016-2021, de Keur van Schieland en de Krimpenerwaard, peilbesluiten en de leggers. Het HHSK streeft ernaar om samen met gemeenten als partners op te trekken. Er moet worden ingezet op intensief overleg met gemeentebesturen voor het kunnen realiseren van projecten. De ruimtelijke ordening en de waterhuishouding moeten in onderlinge relatie worden ontwikkeld. Op basis van ervaring en deskundigheid adviseert HHSK over de mogelijkheden voor een duurzaam watersysteem. De laatste jaren is het inzicht gegroeid dat op een duurzamer wijze met het stedelijk waterbeheer dient te worden omgegaan, mede gezien de klimaatveranderingen. Aandachtspunten voor het duurzame stedelijk waterbeheer zijn het minimaliseren van wateroverlast, het realiseren van voldoende waterberging waarbij zoveel mogelijk een ecologische inrichting wordt nagestreefd, het verantwoord afkoppelen van verhard oppervlak en het voorkomen van diffuse verontreinigingen door toepassing van duurzame bouwmaterialen.
De visie is uitgewerkt in een concreet maatregelenplan: Het woongenot, de belevingswaarde en de recreatieve mogelijkheden op en in het water voor burgers nemen toe; De waterkwaliteit voldoet tenminste aan de algemene milieukwaliteitseisen; Het waterhuishoudkundig systeem kent goede aan- en afvoermogelijkheden, waarbij de doorspoelbaarheid en de mogelijkheid om onder normale omstandigheden het waterpeil binnen zekere marges te handhaven, voldoende worden gewaarborgd; Het watersysteem is zo ingericht dat het de ontwikkeling van biologisch gezond water bevordert. Voor ontwikkelingen is het waterbeheerplan van HHSK 2016 – 2021 van het hoogheemraadschap van belang. Ontwikkelingen gaan vaak gepaard met een toename van het verharde oppervlak. In het waterbeheerplan van HHSK 2016 – 2021 is beschreven hoe het hoogheemraadschap omgaat met het bergen van oppervlaktewater bij een toenemende verharding van het oppervlak. In zijn algemeenheid geldt verder dat voor aanpassingen aan het bestaande waterhuishoudingsysteem bij het Hoogheemraadschap vergunning dient te worden aangevraagd op grond van de Keur. Dit geldt bijvoorbeeld voor de aanleg van overstorten, van de hemelwaterafvoer op het oppervlaktewater, het dempen en graven van water en het aanbrengen van verhard oppervlak.
De Keur maakt het mogelijk dat het Hoogheemraadschap haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. In paragraaf 5.6 van deze toelichting wordt nader ingegaan op het aspect water in relatie tot voorliggend plangebied. Keur en Legger Alle handelingen of werkzaamheden in de nabijheid van watergangen en waterschapswegen vallen onder de regels van de 'Keur van Schieland en de Krimpenerwaard'. In deze verordening van het Hoogheemraadschap zijn gebods- en verbodsbepalingen opgenomen om de waterstaatsbelangen veilig te stellen. In de meeste gevallen zal een vergunning moeten worden verleend door het Hoogheemraadschap. De Legger van het Hoogheemraadschap is een register waarin functie, afmetingen en onderhoudsplichtigen van wateren (zoals sloten en vaarten), waterbergingen en natuurvriendelijke oevers vastgelegd zijn. Ook geeft de Legger de ligging van wateren, waterbergingen en natuurvriendelijke oevers aan, zodat duidelijk is waarop de Keur van toepassing is.
Hugo de Grootlaan / Aletta Jacobslaan Oosterheem versie vastgesteld 13/55
2.4
Gemeentelijk beleid
2.4.1
Stadsvisie 2030
De Stadsvisie 2030, die op 15 december 2008 is vastgesteld door de gemeenteraad, verwoordt negen opgaven die in de periode tot 2030 moeten worden opgepakt om als stad voldoende perspectief op een welvarende ontwikkeling te behouden. Daarnaast geeft de Stadsvisie aan welke kansen de gemeente wil benutten om de stad extra perspectief te geven. Een belangrijk onderdeel vanuit de Stadsvisie is het afstemmen van de aard en omvang van woningbouw op de woningbehoefte, alsmede het vast blijven houden aan een groene, stedelijke woonomgeving en een dynamisch volwaardig stedelijk centrum. Met de ontwikkeling van het gebied aan de Hugo de Grootlaan en de Aletta Jacobslaan tot woningbouw wordt ingespeeld op de woningbehoefte. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt voorzien in een gevarieerd programma. Er worden eengezinswoningen en appartementen gerealiseerd. Daarnaast worden de woningen in verschillende prijsklassen gerealiseerd. Hiermee is de ontwikkeling in lijn met de gemeentelijke stadsvisie.
Afbeelding 2.3: Kaart uit de Stadsvisie 2030. 2.4.2
Visie Zoetermeer 2040 (ontwerp)
Op 14 juni 2021 is de ontwerp visie Zoetermeer 2040 door de gemeenteraad van Zoetermeer vastgesteld. Het ontwerp heeft tot en met 5 augustus 2021 ter inzage gelegen, waarna in de komende periode de definitieve Visie Zoetermeer 2040 zal worden opgesteld. De ontwerp visie Zoetermeer 2040 is een langetermijnvisie op de sociale, economische en ruimtelijke ontwikkeling van Zoetermeer. Het document vormt ook de omgevingsvisie voor de gemeente Zoetermeer in het kader van de Omgevingswet, maar gaat verder dan alleen de fysieke leefomgeving. In de visie staat hoe Zoetermeer zich kan ontwikkelen en hoe er gebouwd kan blijven worden aan verbetering en ontwikkelkansen voor alle inwoners. In de visie staat de opgave centraal om tot een betere balans en tot een opwaartse beweging van de stad te komen, gericht op kansengelijkheid en leefbaarheid, op het verduurzamen van de stad en de vernieuwing van de economie. De ontwerp visie Zoetermeer 2040 is gebaseerd op inbreng van inwoners, ondernemers en organisaties uit de stad.
Hugo de Grootlaan / Aletta Jacobslaan Oosterheem versie vastgesteld 14/55
De voorgenomen ontwikkeling van woningbouw op de braakliggende percelen aan de Hugo de Grootlaan en de Aletta Jacobslaan sluit aan bij het geschetste toekomstbeeld van Zoetermeer 2040. De ontwikkeling voorziet in een verdere invulling van woonwijk Oosterheem. Met de realisatie van verschillende typen woningen wordt ingespeeld op de grote woningbehoefte, en ruimte geboden voor verschillende doelgroepen. Daarmee draagt het met name bij aan de hoofdlijnen 'Zoetermeer is mijn thuis' en 'palet van wijken en buurten' uit de ontwerp visie Zoetermeer 2040. Concreet wordt met de ontwikkeling invulling gegeven aan woningbouw als katalysator voor een sociaaleconomisch krachtige stad, als een van de pijlers om dit toekomstbeeld te realiseren. 2.4.3
Woonvisie Zoetermeer, samen aan de slag op de nieuwe woningmarkt (2015)
Op 8 juni 2015 heeft de gemeenteraad van Zoetermeer de nieuwe Woonvisie vastgesteld. Daarin worden een zestal ambities benoemd. Het betreft de ambities: duurzaam bouwen en renoveren; betaalbare woningen voor iedereen; extra woonruimte voor jongeren en studenten; Zoetermeer levensloopbestendig maken; prettige en gewilde woonwijken; en, consumentgericht bouwen. Voorts is het afstemmen van de aard en omvang van woningbouw op de woningbehoefte een belangrijk onderdeel. De markt is consumentgerichter waarbij de transitie van een aanbod-naar vraagmarkt doorzet. Kleinschaligheid van nieuw te ontwikkelingen woningbouw op binnenstedelijke locaties heeft prioriteit ten opzichte van grootschalige ontwikkelingen. De Zoetermeerse woningmarkt kenmerkt zich door een goede prijs/kwaliteit verhouding van de woningen. Daarbij is de voorraad wel eenzijdig, deze is grotendeels afgestemd op (modale) gezinnen met kinderen en te weinig op jongeren en ouderen. Er is weinig aanbod van middenhuur woningen. Voorgenomen ontwikkeling sluit aan bij verschillende ambities die door de gemeente zijn gesteld. De te realiseren woningen worden op duurzame wijze verwarmd (gasloos). Daarnaast is er ruimte gereserveerd voor de realisatie van zonnepanelen en worden mogelijkheden onderzocht om het gebied aan te sluiten op een collectieve (aardwarmte) bron. Het programma bestaat uit rijwoningen en appartementen.
Deze woningen zijn gericht op verschillende doelgroepen, waarbij in ieder geval woonruimte voor jongeren en woningen geschikt voor ouderen (levensloopbestendig) gerealiseerd worden. Een groot deel van de appartementen wordt gerealiseerd als middenhuur, waarmee wordt ingespeeld op een tekort aan dit type woningen. Bovendien sluit dit goed aan bij doelgroep jongeren en ouderen. Conclusie Gelet op het voorgaande is de voorliggende ontwikkeling in overeenstemming met de gemeentelijke woonvisie. 2.4.4
Woningbouwprogramma Zoetermeer (2017)
Op 13 februari 2017 heeft de gemeenteraad de Woningbouwagenda Zoetermeer vastgesteld. Daarbij heeft de gemeenteraad het college van B&W opdracht gegeven "invulling te geven aan een woningbouwprogrammering voor nieuwbouw/transformatie, uitgesplitst naar productsegmenten, doelgroepen en type woonmilieus". In een doorkijk bij de Woningbouwagenda is geconcludeerd dat Businesspark Oosterheem, waarbinnen onderhavig plan valt, een zoekgebied is voor woningbouw om te voorzien in een groeiende woningbehoefte. Op 11 september 2017 is het Woningbouwprogramma Zoetermeer, als doorvertaling van de gemeentelijke woonvisie (Woningbouwagenda), door de gemeenteraad vastgesteld. In het woningbouwprogramma wordt inzicht geboden in de wenselijke verdeling van de nieuwbouwproductie naar eigendom, woningtypen, en prijsklassen. Daarnaast wordt inzicht Hugo de Grootlaan / Aletta Jacobslaan Oosterheem versie vastgesteld 15/55
gegeven of de gestelde ambitie, van 10.000 tot 16.000 woningen, binnen bestaand stedelijk gebied kan worden ingepast en waar welke woonmilieus kunnen worden gerealiseerd. Ten slotte is nog aandacht besteed aan de gemeentelijke rol in deze opgave. In het woningbouwprogramma is het plangebied aangeduid als solitaire locatie waar het streven is om op korte termijn (binnen 5 jaar) woningbouw te realiseren. Met de ontwikkeling van een gevarieerd woningaanbod in verschillende segmenten wordt voorzien in woningaanbod voor verschillende doelgroepen. Voorgenomen milieu sluit aan bij het reeds gerealiseerd woonmilieu. Conclusie Gelet op het voorgaande is de voorliggende ontwikkeling in overeenstemming met het gemeentelijke woningbouwprogramma. 2.4.5
Actieplan verkeersveiligheid
Zoetermeer heeft haar sporen in verkeersveiligheid in de afgelopen decennia verdiend. Met name door de invoering van het concept "duurzaam veilig wegverkeer" is in de afgelopen 20 jaar veel bereikt. Zoetermeer heeft zich lange tijd kunnen profileren als één van de meest verkeersveilige steden van Nederland. Het aantal geregistreerde ongevallen en verkeersslachtoffers is sterk gedaald. De verkeersveiligheid vraagt nog relatief meer inspanning van alle daarbij betrokken partijen. Zowel infrastructuur als het gedrag zijn oorzaak van het ontstaan van ongevallen. De eigen verantwoordelijkheid van de weggebruiker speelt, naast die van de gemeente als wegbeheerder, een belangrijke rol om ook in de toekomst de dalende lijn in de verkeersonveiligheid te kunnen continueren. Het Actieplan Verkeersveiligheid 2013 beoogt om met concrete projecten invulling te geven aan het verder verbeteren van de verkeersveiligheid. Conclusie Er worden in het plangebied geen nieuwe wegen aangelegd. Bij de ontsluiting op de bestaande wegen wordt rekening gehouden met het concept 'duurzaam veilig'. 2.4.6
De Groentrilogie: Groenkaart, Visie Biodiversiteit (2013) en Bomenbeleid (2020)
De Groenkaart vormt een integraal afwegingskader voor groenfuncties in Zoetermeer en zet in op: groen op elk niveau van de stad, het waarderen van (de kwaliteit van het) groen en het verbinden van groen. Hierbij wordt een set spelregels gevoegd voor het omgaan met het groen. Het plangebied is voornamelijk aangewezen als Stadsgroen, grotendeels laag dynamisch. Stadsgroen bestaat uit het groen op stadsniveau. Bij ontwikkelingen wordt in eerste instantie gezocht naar groencompensatie in het gebied zelf, om de kwaliteit van het groen op stadsniveau zoveel mogelijk te behouden en waar mogelijk te vergroten. Gelijktijdig met de Groenkaart is ook de Visie Biodiversiteit vastgesteld. De ambitie van de visie Biodiversiteit is om de biodiversiteit, en de waardering van de inwoners hiervoor, op peil te houden en waar mogelijk te vergroten. Dat moet gebeuren binnen de (afnemende) financiële mogelijkheden van de gemeente. Er wordt een stimulerende koers aangehouden gericht op samenwerking, inspiratie en communicatie, binnen de huidige budgetten. Zoetermeer wil één van de voorbeeldsteden in Nederland zijn als het gaat om een duurzame stad; maar wel met een realistische aanpak. Dit leidt tot een tweesporen benadering. Spoor 1 richt zich op wat de gemeente zelf kan en wil doen voor de biologische diversiteit.
Spoor 2 richt zich op participatie en samenwerking met inwoners, ondernemers en anderen die betrokken zijn bij de biodiversiteit in Zoetermeer. Het bomenbeleid van de gemeente Zoetermeer is op 13 juli 2020 vastgesteld. Het doel van het bomenbeleid is het in stand houden en versterken van een duurzame, leefbare en een veilige leefomgeving in Zoetermeer. Door, waar mogelijk, de stad te blijven vergroenen, het maken van een zorgvuldige afweging tussen de waarde van de bomen, de belangen van de Hugo de Grootlaan / Aletta Jacobslaan Oosterheem versie vastgesteld 16/55
omwonende en de technische kwaliteit van de bomen. Dit leidt tot een duurzaam, omgevingsbewust bomenbeleid in Zoetermeer. In de visie Biodiversiteit zijn uitgangspunten genoemd waar bij het ontwikkelen van een duurzame bomenstructuur rekening mee dient te worden gehouden. De Groenkaart geeft de bomenstructuur aan voor het vervangen van bomen. Conclusie In de Groenkaart is het plangebied aangeduid als 'laagdynamisch stadsgroen'. Hiervoor geldt het principe van het ter plekke compenseren. Bij de voorgenomen ontwikkeling is ook ruimte gereserveerd voor een groene inpassing. In paragraaf 4.1 is hier meer aandacht aan besteed. De inrichting van het openbaar groen en inpassing van de planontwikkeling levert een bijdrage aan een geconcentreerde kwaliteitsverbetering. 2.4.7
Programma Duurzaam Zoetermeer (2011)
De klimaatveranderingen, de groei van Zoetermeer en de toenemende luchtvervuiling vragen om maatregelen. In het programma Duurzaam Zoetermeer (uitvoeringsprogramma 2012-2016) zijn maatregelen opgenomen om Zoetermeer te verduurzamen. De ambities zijn hoog: Zoetermeer wil tot de tien duurzaamste gemeenten van Nederland behoren. Zoetermeer zal een groene, schone en milieuvriendelijke stad moeten zijn, waarin we zuinig zijn op natuurlijke hulpbronnen en de beschikbare groene ruimte. Duurzaam Zoetermeer geeft hier op een praktische manier invulling aan, samen met lokale milieuorganisaties, het bedrijfsleven en de inwoners van Zoetermeer. De doelstellingen voor 2030 zijn: een gezond leefmilieu in Zoetermeer: in 2030 komt langs de hoofdwegen geen ernstige geluidhinder voor (< 65 dB(A)), zijn de woonwijken rustig (<55 dB(A)) en is de luchtkwaliteit 20% beter dan de huidige EU norm; Zoetermeer is in 2030 CO2-neutraal; een natuurlijk Zoetermeer: in 2030 is Zoetermeer nog steeds een gemeente met ruimte voor veel in het wild levende plant- en diersoorten. Het beleid is erop gericht dat het aantal bijzondere soorten minimaal gelijk is gebleven aan dat van 2007; een innovatief Zoetermeer: stimuleren van innovaties die kunnen bijdragen aan een duurzame ontwikkeling. Conclusie De voorgenomen woningen zullen op duurzame wijze verwarmd worden (gasloos).
Door de woningen ook te voorzien van zonnepanelen wordt aangesloten bij het Zoetermeerse beleid van duurzaam bouwen. 2.4.8
Parkeerbeleid (2019)
Op 16 december 2019 heeft de gemeenteraad de nieuwe nota Parkeerbeleid Zoetermeer en de Nota Parkeernormen en Uitvoeringsregels Zoetermeer 2019 vastgesteld. Nota Parkeerbeleid Zoetermeer De actualisatie van het bestaande parkeerbeleid was nodig omdat het vigerende parkeerbeleid uit 2012 op een aantal onderdelen niet meer past bij de huidige visie en ambitie van de stad. Het is met name gewenst om het parkeerbeleidskader meer doelgroepgericht en meer gebiedsspecifiek te maken. Differentiatie naar doelgroepen en gebieden biedt de stad meer mogelijkheden voor gericht maatwerk bij het vaststellen van de parkeereis bij nieuwe ontwikkelingen. Nota Parkeernormen en uitvoeringsregels De parkeernormen zijn vastgelegd in de Nota parkeernormen en uitvoeringsregels 2019 en dienen als uitgangspunt voor de benodigde parkeerbehoefte. Hierin zijn parkeernormen gedifferentieerd naar gebieden. Hiertoe is onderscheid gemaakt in drie zones: Zone A, een centrumgebied met een lage autoafhankelijkheid welke zich kenmerkt door: hoogwaardige OV-knooppunten in de directe nabijheid met RandstadRailhalte of Hugo de Grootlaan / Aletta Jacobslaan Oosterheem versie vastgesteld 17/55
treinstation op loopafstand en busdiensten die verbinding geven met minimaal 1 treinstation; de aanwezigheid van goede fietsinfrastructuur en centrale grootschalige fietsstallingen; een ruim aanbod aan (dagelijkse)voorzieningen en zorgvoorzieningen; een gemiddeld autobezit van < 0,90 auto per huishouden in de afgelopen 5 jaar. Zone B, een gebied in de schil van het centrumgebied, met een gemiddelde autoafhankelijkheid welke zich kenmerkt door: een goede OV-bereikbaarheid met een RandstadRailhalte en/of busdiensten die verbinding geven met minimaal 1 hoogwaardig OV-knooppunt in het centrumgebied; de aanwezigheid van goede fietsinfrastructuur; een voldoende aanbod aan (dagelijkse) voorzieningen; een gemiddeld autobezit van 1,00 auto per huishouden in de afgelopen 5 jaar. Zone C, een gebied met een hoge autoafhankelijkheid dat zich kenmerkt door: relatief weinig openbaar vervoer aanbod in de directe nabijheid de aanwezigheid van goede fietsinfrastructuur maar met grotere fietsafstanden naar centrumgebied; een relatief laag aanbod aan (dagelijkse) voorzieningen; een gemiddeld autobezit van > 1,10 auto per huishouden in de afgelopen 5 jaar. Voorliggend plangebied is grotendeels gelegen binnen de zone C, een klein gedeelte aan de oostzijde ligt binnen zone B. In de Nota Parkeernormen zijn daarbij voor uiteenlopende functies en voorzieningen specifieke parkeernormen opgenomen.
Voor de parkeernormen voor woningen is onderscheid gemaakt in verschillende woningtypen en oppervlakten. Voor alle functies gelden duidelijke vaste minimale parkeernormen per zone. Dit betekent dat minder parkeerplaatsen realiseren dan de norm niet is toegestaan, maar meer parkeerplaatsen is – onder voorwaarden – mogelijk. De parkeernormen worden toegepast bij nieuwe ontwikkelingen. Het parkeernormenbeleid van de gemeente Zoetermeer is dan ook bedoeld om parkeeroverlast door nieuwe ontwikkelingen te voorkomen. Er zijn echter altijd situaties die enige flexibiliteit vragen in de toepassing van de parkeernormen. Hiertoe bevat de nota uitvoeringsregels die kunnen worden toegepast. De parkeernormen gelden voor nieuwe ontwikkelingen binnen de gemeente. Indien nader onderbouwd, bestaat de mogelijkheid om af te wijken van de parkeernormen. Bij nieuwe ontwikkelingen geldt dat parkeercapaciteit zoveel mogelijk binnen de ontwikkelkavel (op eigen terrein) moet worden aangelegd. Als dat in alle redelijkheid en billijkheid niet lukt, dan kan gekeken worden of de gemeente binnen de kaders van de overige beleidsuitgangspunten de restvraag aan parkeerplaatsen in het openbare gebied kan realiseren. In paragraaf 4.2 wordt aandacht besteed aan parkeren in het plan. 2.4.9
Welstandsnota 2012
Op 20 april 2012 is de Welstandsnota Zoetermeer van kracht geworden. Hierin is, aan de hand van gebiedsbeschrijvingen en architectuurstijlen, het welstandsbeleid van de gemeente Zoetermeer vastgelegd. Tevens is een onderscheid gemaakt tussen gebieden met een regulier, intensief of luw welstandsbeleid. Uit de welstandsnota blijkt dat het plangebied valt onder het reguliere welstandsbeleid en dat het valt onder het gebied 'woonwijk'. Bij de aanvraag van een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen zal het voorliggende bouwplan voor advies aan de welstandscommissie worden voorgelegd.
Hugo de Grootlaan / Aletta Jacobslaan Oosterheem versie vastgesteld 18/55
Hoofdstuk 3 3.1
Bestaande situatie
Ontstaansgeschiedenis
Het plangebied ligt in de wijk Oosterheem. Dit is de meest recente uitbreidingswijk van Zoetermeer. De bouw van Oosterheem is net na de eeuwenwisseling gestart. De wijk is gebouwd in de Binnenwegsche Polder, een droogmakerij die rond het jaar 1700 is ontstaan. In totaal zijn in deze wijk circa 8.500 woningen gebouwd. Het gebied rondom het lightrailstation "Willem Dreeslaan" is in het verleden gereserveerd ten behoeve van de ontwikkeling van bedrijvigheid. Door omstandigheden is de ontwikkeling tot bedrijvigheid nooit tot stand gekomen en heeft het gebied alleen tijdelijke functies, zoals een supermarkt, gekend. De strook tussen het lightrailspoor en de bestaande woonbebouwing in het noordwesten van Oosterheem is nooit tot ontwikkeling gekomen. Huidige situatie plangebied Het plangebied bevindt zich in de directe nabijheid van diverse verkeersaders. Zo vormen de Hugo de Grootlaan, de Aletta Jacobslaan, en de Willem Dreeslaan de ontsluiting van Oosterheem. Parallel aan deze wegen liggen vrijliggende fietspaden. Ten zuiden van het plangebied is ook de Randstadrail gelegen. Ter hoogte van de samenkomst van de drie genoemde wegen ligt het lightrailstation "Willem Dreeslaan". Vanwege de T-vormige structuur is de zone rondom deze wegen ook wel aangeduid als de 'T-strook'. In de huidige situatie bestaat het plangebied voor een groot deel uit groenvoorzieningen.
De vier percelen tussen de Hugo de Grootlaan en de Hagesteinstraat en tussen de Aletta Jacobslaan en de Puttershoekstraat zijn ingericht als grasland. De groenstructuren naast de aangrenzende infrastructurele routes zijn ingericht als groene berm met een kenmerkende bomenlaan die deze routes begeleidt. In de afbeeldingen 3.1 en 3.2 zijn vogelvluchten van de huidige situatie weergegeven.
Afbeelding 3.1: Vogelvlucht van het plangebied, gezien vanaf de Willem Dreeslaan (bron: Google Earth).
Hugo de Grootlaan / Aletta Jacobslaan Oosterheem versie vastgesteld 19/55
Afbeelding 3.2: Vogelvlucht van het plangebied, gezien vanaf het zuidoosten (bron: Google Earth).
3.2
Cultuurhistorie en archeologie
Het plangebied is gelegen in de nieuwste wijk van Zoetermeer, een zogenaamde VINEX-locatie. Op de Cultuurhistorische Waardenkaart van de provincie Zuid-Holland (zie afbeelding 3.3) is het plangebied aangeduid als een gebied met 'redelijk tot hoge trefkans op archeologische sporen'. Uit het archeologische bureauonderzoek dat uitgevoerd is in het kader van het vigerende bestemmingsplan 'Bedrijventerrein Oosterhage/Businesspark Oosterheem' blijkt dat er geen aanwijzingen zijn voor archeologische waarden in het voorliggende plangebied. In het vigerende bestemmingsplan is dan ook geen dubbelbestemming ten behoeve van archeologie opgenomen. Met voorgenomen ontwikkeling worden geen archeologische resten verstoord. Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor voorgenomen ontwikkeling.
Hugo de Grootlaan / Aletta Jacobslaan Oosterheem versie vastgesteld 20/55
Afbeelding 3.3: uitsnede Cultuurhistorische Waardenkaart Zuid-Holland. (het plangebied is zwart omkaderd). Uit de cultuurhistorische waardenkaart blijkt daarnaast dat het plangebied zelf geen cultuurhistorische waarden kent. Zoals te zien in afbeelding 3.3 zijn ten westen en noorden van het plangebied wel enkele historisch landschappelijke lijnen gelegen met verschillende waardes. Voorgenomen ontwikkeling tast deze waarden niet aan, en cultuurhistorie vormt dan ook geen belemmering.
Hugo de Grootlaan / Aletta Jacobslaan Oosterheem versie vastgesteld 21/55
Hoofdstuk 4
Beschrijving plan
4.1
Nieuwe ontwikkelingen
4.1.1
Ontwikkeling en programma
Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de ontwikkeling van vier braakliggende gronden aan de Hugo de Grootlaan en de Aletta Jacobslaan in Zoetermeer. De woningen die voorzien zijn in het plangebied, worden ontwikkeld als rijwoning of als appartementencomplex. In totaal zijn 166 woningen voorzien; 50 hiervan worden ontwikkeld als rijwoning en 116 worden uitgevoerd als appartement. In het meest westelijke deelgebied worden 23 rijwoningen gerealiseerd. Vanwege de vereiste alzijdigheid zijn de eengezinswoningen in 4 blokken voorzien, waarbij ieder blok op een andere zijde is georiënteerd. De woningen worden maximaal 3 bouwlagen hoog en plat afgedekt. Ten westen en ten oosten van de bestaande wooncomplexen net buiten het plangebied zijn appartementencomplexen voorzien. In beide deelgebieden worden twee complexen gebouwd met een hoogte van 5 bouwlagen. In beide gebieden zijn in totaal 46 appartementen voorzien. Ook de appartementencomplexen worden plat afgedekt. In het meest oostelijke deelgebied wordt een combinatie van rijwoningen en appartementen gerealiseerd. De rijwoningen worden in eenzelfde opzet gerealiseerd als de rijwoningen in het westelijke deelgebied; ook hier zijn 4 blokken voorzien waarbij ieder blok op een andere zijde is georiënteerd. In totaal worden in dit deelgebied 27 rijwoningen ontwikkeld.
Op de oostelijke kop wordt een appartementencomplex gerealiseerd met daarin 24 appartementen. In afbeelding 4.1 is een overzichtstekening van de toekomstige situatie weergegeven.
Afbeelding 4.1: overzichtstekening van de toekomstige situatie.
4.1.2
Stedenbouwkundige inpassing
Een functiewijziging van bedrijven naar woningen heeft gevolgen voor de stedenbouwkundige uitgangspunten. De zone rondom de Willem Dreeslaan, Aletta Jacobslaan en Hugo de Grootlaan, voorheen aangeduid als de 'T-strook', is oorspronkelijk (rond 1997) gepland als bedrijvenzone in de 'open ruimte' tussen de grote, omlijste woonbuurten ten noorden en ten zuiden in Deelplan 1 van Vinex-wijk Oosterheem. De ontwikkeling van deze bedrijvenzone laat inmiddels al de nodige tijd op zich wachten, ondanks een wijziging met herziene stedenbouwkundige uitgangspunten (zie afbeelding 4.2 en 4.3). Door de bijkomende grote behoefte aan woningbouw is besloten om hier in te zetten op functiewijziging naar wonen.
Hugo de Grootlaan / Aletta Jacobslaan Oosterheem versie vastgesteld 22/55
Afbeelding 4.2: Stedenbouwkundigplan TKA (1997), Oosterheem - Open verkaveling in groene setting met alzijdige bedrijfsbebouwing, voor de stevige bebouwingswand van het achterliggende woongebied.
Afbeelding 4.3: Aangepaste verkaveling ten behoeve van kantoorbebouwing als nieuwe wand langs de hoofdstructuur, voor het parkeren en het achterliggende woongebied (vigerend bestemmingsplan, BusinessPark Oosterheem).
Positionering van gebouwen Het oorspronkelijke stedenbouwkundige plan van TKA (1997) had als uitgangspunt een diversiteit aan losse gebouwen in het groen. Dit is tevens het uitgangspunt geweest voor de nieuwe stedenbouwkundige inpassing. De appartementen (vijflaags) staan gepositioneerd naast de bestaande hoge gebouwen; te weten de twee hoge woongebouwen aan de Hodenpijlstraat (ruim 30 meter bouwhoogte) en de 'Witte Dame' (circa 45 meter bouwhoogte). Dit biedt de overloop naar een zone met laagbouwwoningen. Afbeelding 4.4 toont een verbeelding hiervan.
Afbeelding 4.4: Ruimtelijke opbouw: de bestaande hoogbouw als markeringspunten in de ruimtelijke opbouw van het gebied.
Voldoende diversiteit van gebouwen (afbeelding 4.5) waarborgt het bestaande open en groene karakter en zorgt voor een afwisselend beeld langs de hoofdontsluiting. De repetitie van gebouwen (afbeelding 4.6) zorgt voor een sterke samenhang in de bebouwing en geeft het langgerekte gebied een zekere maat en schaal. Een verspringende positionering van de appartementsgebouwen (één aan de woonstraat en één aan de gebiedsontsluitingsweg) had een sterkere diversiteit opgeleverd. Het positioneren van een appartementsgebouw van 5 bouwlagen aan de woonstraat is echter vanuit impact op de omliggende bebouwing (schaduw, inkijk) verplaatst in dezelfde lijn, dus aan de gebiedsontsluitingsweg.
Hugo de Grootlaan / Aletta Jacobslaan Oosterheem versie vastgesteld 23/55
Afbeelding 4.5: Diversiteit: de diverse invulling met verschillende bebouwingstypologieën waarborgt het bestaande open en groene karakter van de nu nog open strook en zorgt voor een afwisselend beeld langs de hoofdontsluiting.
Afbeelding 4.6: Repetitie: door repetitie van bebouwing ontstaat een sterke samenhang in de bebouwing en krijgt het langgerekte gebied een zekere maat en schaal.
Alzijdigheid In het oorspronkelijke stedenbouwkundig plan was alzijdigheid van gebouwen het uitgangspunt. Een functiewijziging naar wonen is een grote wijziging omdat eengezinswoningen per definitie eenzijdig georiënteerd zijn. Appartementen zijn makkelijker alzijdig te ontwerpen. De alzijdigheid van de eengezinswoningen is ingepast door in alle richtingen een voorgevel te hebben. Daarnaast zijn achterkanten ingepast door rondom een tuinmuur aan te leggen. Door deze benodigde alzijdigheid is afgeweken van de huidige bouwvlakken in het vigerende bestemmingsplan en het oorspronkelijke stedenbouwkundige plan, omdat de strook te weinig maat heeft (ca. 35 meter) voor een dubbele verkaveling. De appartementen zijn ontworpen met een middenkern en daaromheen de appartementen. Dit betekent dat aan iedere kant van het gebouw een appartement gelegen is. Nu sprake is van een zorgvuldig toegepaste alzijdigheid, komt dit overeen met het oorspronkelijke stedenbouwkundige plan en een zorgvuldige stedenbouwkundige inpassing. Zichtlijnen De belangrijkste zichtlijnen die de hoofdstructuur bepalen (Heicopstraat, Peursumstraat) blijven in stand. Een aantal zichtlijnen zoals Hekelingenstraat, Heenvlietstraat, Pernisstraat worden op straatniveau dichtgezet met een tuinmuur. Boven de tuinmuur blijft de zichtlijn intact.
De tuinmuur is vanuit stedenbouwkundig oogpunt gewenst om het ongewenste zicht op Hugo de Grootlaan / Aletta Jacobslaan Oosterheem versie vastgesteld 24/55
achterkanten te voorkomen. Twee secundaire zichtlijnen worden volledig onderbroken door laagbouwwoningen, iets wat onvermijdelijk is bij een functiewijziging van bedrijven naar wonen in combinatie met de vereiste alzijdigheid. De zichtlijnen langs de zijkanten van de buurt blijven in stand. De opzet van het oorspronkelijke stedenbouwkundig plan wordt weliswaar genuanceerd maar zeker gerespecteerd. Nu de opzet van het oorspronkelijk stedenbouwkundig plan gerespecteerd wordt, is sprake van een zorgvuldige en acceptabele stedenbouwkundige inpassing. 4.1.3
Landschappelijke inpassing
Het plangebied is aangewezen als laag-dynamisch stadsgroen op de Groenkaart van Zoetermeer. Wijzigingen zijn mogelijk, mits passend in het karakter en onder voorwaarde van groencompensatie. Het plangebied is momenteel ingericht als grasland en kent daarmee een groen karakter, zonder een bijzondere kwaliteit van grasland. Naast het grasland vormen de hagen momenteel een doorlopende groene verbinding van ecologische waarde voor o.a. grondgebonden zoogdieren (denk bijvoorbeeld aan de egel), maar ook schuilmogelijkheden voor vogels et cetera. In de toekomstige situatie is ruimte gereserveerd voor een groene inpassing van de woningbouw. Zo wordt de groene loper, die Oosterheem dooradert, in het plangebied doorgetrokken. Daarnaast worden de verschillende woonblokken groen omrand. Tussen de uitgeefbare kavels waarop de grondgebonden woningen en de appartementen worden gerealiseerd ontstaan openbare ruimtes. Deze ruimtes liggen op prominente plekken en worden groen en speels ingericht. Hiermee contrasteren deze tussenruimtes met het rigide omliggende stratenpatroon, en ontstaan aantrekkelijke verblijfsplaatsen. Middels hoogteverschillen in begroeiing en beplanting wordt gestreefd naar het creëren van groene entrees van de woongebieden.
De inrichting van openbare ruimtes met groen van bovengemiddelde kwaliteit rondom de woningen past zodoende beter dan het huidige laagwaardige groen bij de omliggende wijk. Er is een vergelijking gemaakt tussen de hoeveelheid groen zoals het is voorzien in het huidige bestemmingsplan met de functie als bedrijfsterrein en de inrichting zoals die nu is bedacht met de woningen. In bijlage 2 is een verbeelding van het inrichtingsplan opgenomen. De bestaande haag binnen het plangebied langs de Hagesteinstraat en Puttershoekstraat komt te vervallen, in verband met nieuwe openbare parkeerplaatsen, inritten, containerlocaties en voetpaden. Rekening houdend met de hiervoor benodigde aanpassingen, bedraagt de totale toename van groen in het plangebied ten opzichte van het bestemmingsplan per saldo circa 650 m2. De vervallen hoeveelheid groen wordt binnen het plangebied dus (ruimschoots) gecompenseerd. Op het inrichtingsplan is dit weergegeven. Binnen de nieuwe groengebieden wordt een variatie aan beplanting gerealiseerd. Om extra structuur voor de biodiversiteit te verzorgen worden struiken in 'eilandjes' in de randen en vlakbij bomen geplant. Natuurinclusief bouwen Met het convenant 'Klimaatadaptief bouwen in Zuid-Holland' zijn in 2018 door verschillende partijen, waaronder de gemeente Zoetermeer, afspraken gemaakt over klimaatadaptief en natuurinclusief bouwen.
Verminderen van negatieve effecten van klimaatverandering, en vergroten van de biodiversiteit zijn daarbij het uitgangspunt. In het plan wordt hierin voorzien door tussen de bebouwing groene zones aan te leggen voor een grote biodiversiteit, zoals in het bovenstaande nader toegelicht. Bovendien wordt de bebouwing zelf voorzien van de volgende maatregelen: De gevel is voorzien van open stootvoegen zodat dieren hier desgewenst kunnen invliegen. Bij de appartementengebouwen worden aan de dakopbouw van de lift duurzame opbouwvleermuiskasten bevestigd. Dit betekent ten opzichte van de huidige situatie een Hugo de Grootlaan / Aletta Jacobslaan Oosterheem versie vastgesteld 25/55
toename van het aantal verblijfsplaatsen. Bovendien worden in de nieuwe bebouwing neststenen voor onder andere de huismus ingemetseld. Voor de aantallen en plaatsing wordt aansluiting gezocht bij het Kennisdocument Huismus; zo worden nestkasten in noord- en oost-georiënteerde kopgevels geplaatst en, aangezien de huismus een koloniebroeder is, met meerdere neststenen bij elkaar. Door de aanwezige vegetatie (parkjes) is in de buurt direct toegang tot het functionele leefgebied. De vegetatie bestaat uit inheemse planten en de voorziene hagen zijn zogenaamde 'Zeeuwse hagen', een mix van onder andere meidoorn, sleedoorn, hondsroos, liguster, et cetera. Deze gemixte haag vormt een verrijking voor de biodiversiteit. Deze hagen worden rondom de woonblokken geplant (zie inrichtingsplan in bijlage 2), en bij de eengezinswoningen ook in de tussenzone. Dit ter verbinding van de haag aan de Hagesteinstraat / Puttershoekstraat en de Hugo de Grootlaan / Aletta Jacobslaan, die op een gedeelte wordt onderbroken door voorgevels.
4.2
Verkeer en parkeren
Verk eer De voorgenomen ontwikkeling heeft gevolgen voor de bestaande verkeerssituatie en ontsluiting. Om inzicht te bieden in de mate van verkeerstoename als gevolg van de ontwikkeling, dient de verkeersaantrekkende werking te worden bepaald. Daarvoor is gebruik gemaakt van de CROW-publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren'. Voor het berekenen van de verkeersgeneratie wordt uitgegaan van een gemiddelde weekdag. Voor de rijwoningen wordt gerekend met het kencijfer van het type woning: koop, huis, tussen/hoek. Op grond van de CROW-richtlijnen geldt voor dergelijke woningen een verkeersgeneratie van 6,2 motorvoertuigen per woning per weekdag. Hierbij is het uitganspunt dat de locatie ligt in de schil van het centrum in een zeer stedelijk gebied. Voor de appartementen wordt gerekend met het kencijfer van het type woning: koop, appartement, duur. Dit is worst-case ingeschaald. Op grond van de CROW-richtlijnen geldt voor dergelijke woningen een verkeersgeneratie van 6,2 motorvoertuigen per woning per weekdag. Type woning
Aantal
Verkeersgeneratie
huis, 6,2 per woning
50
310
appartement, 6,2 per woning
116
720
166
1.030
Koop, tussen/hoek Koop, duur
Maximale verkeersgeneratie
Totaal
Tabel 4.1: verkeersgeneratie toekomstige situatie. Het plan leidt in het totaal tot motorvoertuigbewegingen per weekdag.
een
verkeersaantrekkende
werking
van
1.030
In de huidige situatie kennen de gronden waarop de ontwikkeling is voorzien, de bestemming 'Gemengd - 1'. Deze gronden kennen een gezamenlijke omvang van circa 21.100 m2. Binnen deze bestemming is de realisatie van verschillende functies toegestaan. Om de huidige verkeersaantrekkende werking te bepalen is gebruik gemaakt van het kencijfer voor kantoor zonder baliefunctie. Dit wordt gezien als een worst-case kencijfer omdat de meeste functies die hier zijn toegestaan (afhaalcentrum, sportschool, horeca etc.) een hoger kencijfer kennen, en de uitkomst voor de toekomstige situatie daarmee gunstiger zou zijn. Type woning
Maximale verkeersgeneratie
Aantal
Hugo de Grootlaan / Aletta Jacobslaan Oosterheem versie vastgesteld 26/55
Verkeersgeneratie
Kantoor baliefunctie)
(zonder 4,7 per 100 m2 bvo
211
Totaal
992 992
Tabel 4.2: verkeersgeneratie huidige situatie. Weliswaar genereren de woningen slechts een zeer geringe toename van verkeer ten opzichte van de mogelijke functies binnen de bestemming 'Gemengd-1', maar door de ontsluiting op de Hagesteinstraat en Puttershoekstraat zal op die straten sprake zijn van een grotere toename van verkeer. Hieronder wordt nader ingegaan op de ontsluiting van het plangebied.
Ontsluiting In het huidige bestemmingsplan is verkeersafwikkeling van het plangebied, bestemd als 'gemengd' voor verschillende (bedrijfs)functies, gepland direct op de Hugo de Grootlaan en Aletta Jacobslaan (gebiedsontsluitingswegen) om bedrijfsverkeer en woonverkeer zoveel mogelijk gescheiden te houden. Met het voorliggende bestemmingsplan wijzigt de functie naar wonen, waarbij de ontsluiting van het nieuwe verkeer verloopt via de woonstraten, de Hagesteinstraat en Puttershoekstraat. Vanaf daar wordt het verkeer verdeeld over de Hugo de Grootlaan en Aletta Jacobslaan. De Hugo de Grootlaan en Aletta Jacobslaan zijn belangrijke verkeersaders, zogenaamde gebiedsontsluitingswegen, als onderdeel van de hoofdwegenstructuur in Zoetermeer. Deze wegen zijn bedoeld om veilig en vlot door te stromen. In het belang van een veilige en vlotte doorstroming van het snelverkeer op gebiedsontsluitingswegen blijft het aantal aansluitingen van erftoegangswegen beperkt. Bovendien ligt langs de Hugo de Grootlaan en Aletta Jacobslaan een tweerichtingenfietspad. Extra aansluitingen van erftoegangswegen zijn een risico voor de fietsveiligheid. Ook vanuit dit oogpunt moeten het aantal aansluitingen tot een minimum beperkt worden.