Bijlage 2 - Gloflo Flexwoningen Ruimtebaan
Tekst van het document
Goede onderbouwing van de effecten op de Fysieke leefomgeving (GoFlo) Motivering van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties
Omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) Flexwoningen Ruimtebaan Zoetermeer
Gemeente Zoetermeer
1
Inhoud 1.
2.
Aanleiding en doel ........................................................................................................................... 4 1.1.
Aanleiding ................................................................................................................................ 4
1.2.
Wat vooraf ging ....................................................................................................................... 4
1.3.
Locatiekeuze ............................................................................................................................ 6
1.4.
Projectgebied .......................................................................................................................... 7
1.5.
Leeswijzer ................................................................................................................................ 8
Huidige situatie en toekomstige ambities ....................................................................................... 9 2.1.
Huidige situatie plangebied ..................................................................................................... 9
2.2.
Ambities op hoofdlijnen .......................................................................................................... 9
2.3.
Instructieregels Rijk en provincie .......................................................................................... 10
3.
Toekomstige situatie ..................................................................................................................... 19
4.
Toetsing aan het omgevingsplan ................................................................................................... 20
5.
Omgevingskwaliteit ....................................................................................................................... 22 5.1.
Stedenbouwkundige waarden .............................................................................................. 22
5.2.
Ruimtelijke kwaliteit .............................................................................................................. 23
5.3.
Cultuurhistorie / erfgoed....................................................................................................... 25
5.4.
Groen ..................................................................................................................................... 27
5.5.
Water ..................................................................................................................................... 29
5.6.
Verkeer en parkeren.............................................................................................................. 32
6.
Ladder voor duurzame verstedelijking of maatschappelijke behoefte......................................... 40
7.
Openbare ruimte en ondergrond .................................................................................................. 41
8.
Milieu en kwaliteit leefomgeving .................................................................................................. 43
9.
8.1.
Toetsing Besluit m.e.r./m.e.r.-beoordeling ........................................................................... 43
8.2.
Duurzaamheid ....................................................................................................................... 46
8.3.
Klimaatadaptatie ................................................................................................................... 47
8.4.
Natuur.................................................................................................................................... 49
8.5.
Stikstofdepositie .................................................................................................................... 50
8.6.
Geluid .................................................................................................................................... 51
8.7.
Luchtkwaliteit ........................................................................................................................ 53
8.8.
Trillingen ................................................................................................................................ 58
8.9.
Bodem ................................................................................................................................... 60
8.10.
Omgevingsveiligheid.......................................................................................................... 62
8.11.
Gezondheid........................................................................................................................ 64
Economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid .................................................................... 65 9.1.
Economische uitvoerbaarheid ............................................................................................... 65
9.2.
Maatschappelijke uitvoerbaarheid ....................................................................................... 66
9.3
Bestuurlijk vooroverleg ......................................................................................................... 67 2
9.4
Bindend adviesrecht gemeenteraad ..................................................................................... 69
9.5
Vaststellingsprocedure .......................................................................................................... 70
3
1. Aanleiding en doel 1.1. Aanleiding In Zoetermeer zijn verschillende groepen mensen die door diverse omstandigheden snel huisvesting nodig hebben. Het gaat bijvoorbeeld om -
mensen die een nieuwe baan hebben in of rond Zoetermeer maar nog op grote afstand wonen; mantelzorgers die tijdelijk in Zoetermeer moeten wonen om een dierbare te kunnen ondersteunen; starters op de woningmarkt; asielzoekers die de asielprocedure hebben doorlopen, een verblijfsvergunning krijgen en deel gaan uitmaken van de Nederlandse samenleving (statushouders); mensen met een beëindigde relatie die ergens anders moeten gaan wonen.
Al deze groepen hebben last van het feit dat het woningaanbod al jarenlang achterblijft bij de vraag. Om het woningaanbod te vergroten heeft de gemeente Zoetermeer al in 2019 aangegeven zich op te maken voor een verdere groei van minimaal 10.000 nieuwe woningen tot 2030, maar de daadwerkelijke realisering van nieuwe woningen kost veel tijd. Tijd die de bovenstaande groepen vanwege hun situatie niet hebben. Om ook al op korte termijn te kunnen voorzien in woonruimte kan gewerkt worden met tijdelijke woonoplossingen. Dit wordt flexwonen genoemd. Flexwonen kenmerkt zich door het gebruik van tijdelijke woningen en tijdelijke huurcontracten. Uitgangspunt is dat een terrein waar flexwoningen worden gerealiseerd na verloop van tijd weer teruggebracht wordt naar de oorspronkelijke situatie. Binnen die tijd moeten de bewoners van de flexwoningen elders vaste huisvesting hebben gevonden. Een voormalig baggerdepot van de gemeente langs de Ruimtebaan biedt mogelijkheden om tijdelijk flexwoningen te realiseren. Deze grond kan niet permanent worden bebouwd, omdat hier een ruimtereservering ligt voor een toekomstige openbaar vervoerverbinding richting Leiden (verlenging van de Randstadrail). Een definitief besluit hierover is op korte termijn niet te verwachten, waardoor de grond voornamelijk geschikt is voor tijdelijke functies.
Om deze reden heeft de gemeente Zoetermeer deze locatie aangewezen voor de realisatie van maximaal 81 flexwoningen voor een periode van 15 jaar. Deze woningen vormen een soort flexibele schil om de vaste woningvoorraad, waarmee de woningnood voor groepen die snel woonruimte nodig hebben kan worden verminderd. In het omgevingsplan Zoetermeer is de bouw van flexwoningen op de locatie Ruimtebaan niet toegestaan. Daarom wordt voor de flexwoningen een buitenplanse omgevingsvergunning (Bopa) aangevraagd om af te mogen wijken van het omgevingsplan. Deze onderbouwing vormt de motivering voor een evenwichtige toedeling van functies aan de locatie Ruimtebaan.
1.2. Wat vooraf ging Voordat de aanvraag omgevingsvergunning is ingediend en deze ruimtelijke onderbouwing is opgesteld, heeft al de nodige besluitvorming plaatsgevonden:
4
Datum
Beschrijving
2019 11 november
Aangenomen motie 1911-35: Flexwonen.
In deze motie heeft de gemeenteraad het college van burgemeester en wethouders verzocht om te onderzoeken of er – al dan niet tijdelijke – locaties beschikbaar zijn in Zoetermeer die kansen bieden voor flexibele woonconcepten. (1911-35 CDA - Flexwonen Zoetermeer - iBabs RIS (bestuurlijkeinformatie.nl) 2020 22 mei
Afdoeningsmemo motie 1911-35 In een afdoeningsmemo aan de gemeenteraad geeft het college van burgemeester en wethouders aan een inventarisatie gedaan te hebben naar mogelijke locaties voor Flexwonen. Hierin komt onder andere het baggerdepot aan de Ruimtebaan naar voren als een geschikte locatie. Het college geeft aan de locatie Ruimtebaan als eerste op te willen pakken voor flexwonen, omdat het een duidelijk afgebakend terrein is in eigendom van de gemeente Zoetermeer. (College B&W Zoetermeer - iBabs RIS (bestuurlijkeinformatie.nl)
2021 December
2022 21 april 6 september
Intentieovereenkomst is gesloten tussen de gemeente Zoetermeer en Vidomes. Vidomes is de woningcorporatie die de woningen zal verhuren aan de beoogde doelgroepen.
Eerste participatieavond Flexwonen Ruimtebaan Collegebesluit: raadsvoorstel ruimtelijke en financiële uitgangspunten Flexwonen Ruimtebaan (2022-077818) Het college van burgemeester en wethouders doet een voorstel aan de gemeenteraad voor het vaststellen van de ruimtelijke en financiële uitgangspunten bij de verdere uitwerking van de Flexwoningen.
17 oktober
Raadsbesluit: Vaststellen ruimtelijke en financiële uitgangspunten Flexwonen Ruimtebaan (2022-077818) (Agenda Zoetermeer - Raadsvergadering maandag 17 oktober 2022 19:30 - 23:30 - iBabs RIS (bestuurlijkeinformatie.nl) De gemeenteraad stelt de ruimtelijke en financiële uitgangspunten vast voor de te realiseren flexwoningen aan de Ruimtebaan.
3 november
Vidomes neemt een ontwikkelbesluit voor de realisatie van de flexwoningen aan de Ruimtebaan.
15 december
Tweede participatieavond Flexwonen Ruimtebaan
5
1.3. Locatiekeuze Op 11 november 2019 heeft de gemeenteraad een motie aangenomen, waarin het college van burgemeester en wethouders werd verzocht om te onderzoeken of er – al dan niet tijdelijke – locaties beschikbaar zijn in Zoetermeer die kansen bieden voor flexibele woonconcepten en zo ja, onder welke voorwaarden. Het college van burgemeester en wethouders heeft daarop in 2020 een locatiestudie verricht naar tijdelijke woonconcepten. Deze locatiestudie is als Bijlage 1 bij deze onderbouwing opgenomen. Uit de locatiestudie zijn vier gemeentelijke terreinen naar voren gekomen die zich lenen voor Flewoningen. Het gaat om terreinen waar een concreet plan of gebiedsvisie nog ontbreekt, waar sprake is van braakliggende grond of van een voormalig baggerdepot en waar een oppervlakte van minimaal 6500 m2 beschikbaar is. Het betreft de volgende locaties:
Op basis van de locatiestudie heeft het college besloten om te starten met flexwoningen op het baggerterrein langs de ruimtebaan. Dit terrein heeft namelijk meerdere voordelen: 1. Het is een duidelijk afgebakend terrein, onder andere doordat het omringd werd door een groen dijklichaam; 2. Het baggerdepot is niet meer noodzakelijk voor het Hoogheemraadschap; Het terrein kan in de toekomst gebruikt worden voor een aftakking van de Randstadrail richting Leiden. Concrete plannen ontbreken hier nog voor, waardoor alleen een tijdelijk gebruik van de locatie voor de hand ligt.
6
1.4. Projectgebied Het voormalige baggerdepot aan de Ruimtebaan ligt in het noordoosten van Zoetermeer, in de wijk Noordhove en vlakbij de wijken Seghwaert en Oosterheem.
De locatie wordt aan de noordzijde begrensd door het talud van de Randstadrail (en een direct daarnaast gelegen wandelpad), aan de (noord)oostzijde door een watergang en een bestaande toegangsweg grenzend aan particuliere percelen (Conferencepad), aan de zuidzijde door een bestaande toegangsweg naar een tweetal particuliere percelen en aan de westzijde door de (parallelweg langs de) Ruimtebaan. De gronden waarop de ontwikkeling moet plaatsvinden (Kadastraal perceel 00798) zijn in eigendom van de gemeente. De kadastrale situatie en eigendomssituatie is op onderstaande afbeeldingen te zien:
7
1.5. Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk vormen de daaropvolgende hoofdstukken de onderbouwing waarom er sprake is van een ‘evenwichtige toedeling van functies aan locaties’, ook al is de activiteit die deze omgevingsvergunning mogelijk maakt in strijd met het omgevingsplan. Hoofdstuk 2 bevat een beschrijving en analyse van de huidige ruimtelijk- functionele situatie, de toekomstige ambities en relevante instructieregels voor het projectgebied. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de gewenste situatie, de beoogde ontwikkeling. In hoofdstuk 4 staat de toetsing aan het omgevingsplan en worden de strijdigheden opgesomd. In hoofdstuk 5 tot en met hoofdstuk 8 worden alle voor het project relevante aspecten met betrekking tot de fysieke leefomgeving behandeld. Per aspect wordt beschreven hoe dit wordt vormgegeven in het project en wordt het relevante sectorale beleid en de sectorale regelgeving beschreven. Ook wordt eventueel onderzoek of eventueel advies samengevat. Als er sprake is van maatregelen, dan wordt dit ook aangegeven. Tot slot wordt per aspect geconcludeerd of er sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.
8
In hoofdstuk 9 komt de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid aan de orde.
2. Huidige situatie en toekomstige ambities 2.1. Huidige situatie plangebied In de huidige situatie ligt het plangebied braak. Op onderstaande luchtfoto is te zien dat het plangebied omringd wordt door een dijklichaam, waarbinnen in het verleden de baggerspecie kon worden gestort. Het gebruik als baggerdepot is al vele jaren niet meer aan de orde.
Bovenaanzicht van het plangebied, luchtfoto uit 2022 Het plangebied wordt ontsloten vanaf de Ruimtebaan. Vanaf die weg is een oprit aanwezig naar het Conferencepad, dat in de huidige situatie een aantal percelen aan de Zegwaartseweg ontsluit via de achterzijde.
Zicht vanaf de Ruimtebaan op het plangebied. Op de foto is het dijklichaam van het baggerdepot te zien, net als de oprit naar het Conferencepad.
2.2. Ambities op hoofdlijnen Flexwoningen zijn in heel Nederland een bekend fenomeen. Al in juni 2002 stuurde minister de Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke ordening) een kamerbrief aan de tweede kamer met de mededeling dat hij de ambities bij woningbouw wilde versnellen en wilde inzetten op de bouw van 90.000 9
woningen tot en met 2030. Dit moest worden bereikt door jaarlijks 15.000 woningen te realiseren en door gebouwen te transformeren naar een woonfunctie, maar ook door jaarlijks 15.000 flexwoningen op te leveren. Sindsdien wordt door middel een taskforce en door middel van financiële middelen vanuit het Rijk geprobeerd om zo snel als mogelijk flexwoningen op leveren voor mensen die dat hard nodig hebben. De 81 flexwoningen uit dit project passen binnen de ambities die het Rijk heeft als het gaat om de woningbouwversnelling, maar ook binnen de gemeentelijke ambities voor de ‘schaalsprong’. De Schaalsprong houdt in dat de gemeente Zoetermeer 10.000 woningen wil toevoegen aan het woningbouwbestand in een periode van 10 tot 15 jaar, gerekend vanaf 2017. De gemeenteraad heeft hiertoe op 19 mei 2017 besloten.
2.3. Instructieregels Rijk en provincie Instructieregels Rijk: Plannen die gevolgen hebben voor de fysieke leefomgeving mogen niet Rijksbelangen in de weg zitten, zoals het goed functioneren van Rijkswegen. Om Rijksbelangen te beschermen heeft het Rijk diverse instructieregels opgenomen, die het beoordelingskader vormen voor op te stellen omgevingsplannen en voor buitenplanse omgevingsplanactiviteiten. De instructieregels voor omgevingsplannen zijn opgenomen in hoofdstuk 5 en 10 van het Besluit kwaliteit leefomgeving. Deze instructieregels zijn op grond van artikel 8.0d van het Besluit kwaliteit leefomgeving ook van toepassing op aanvragen om een omgevingsvergunning die betrekking heeft op een buitenplanse omgevingsplanactiviteit van nationaal belang. In onderstaand overzicht is te zien welke van de diverse instructieregels die op dit plan van toepassing zijn, alsmede een beschrijving waar binnen deze onderbouwing beschreven is hoe aan deze instructieregels wordt voldaan: Artikel BKL
Instructie
Motivering hoe aan deze instructie wordt voldaan
5.3
Diverse paragrafen m.b.t. veiligheid zijn van toepassing op het toelaten van beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en beperkt kwetsbare locaties in verband met het externe veiligheidsrisico van een activiteit als bedoeld in die paragrafen die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.
8.12
5.7
In een omgevingsplan wordt een grenswaarde voor het plaatsgebonden risico van een activiteit in acht genomen van ten hoogste 1 op de 1.000.000 per jaar voor kwetsbare gebouwen en kwetsbare locaties.
8.12
5.37
In een omgevingsplan wordt rekening gehouden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen. Daarbij worden, voor een duiding van die gevolgen, de opvattingen van het bestuursorgaan dat is belast met het beheer van die watersystemen betrokken.
5.7
5.78l
In een omgevingsplan wordt rekening gehouden met het geluid door wegen en spoorwegen op geluidgevoelige gebouwen.
8.6
10
5.83
In een omgevingsplan wordt rekening gehouden met trillingen door activiteiten in trillingsgevoelige ruimten van trillingsgevoelige gebouwen
8.9
5.89i
Een omgevingsplan bevat waarden voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem voor het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie voor de in bijlage XIIIa van het Bkl aangewezen stoffen die de gezondheid bedreigen, uitgedrukt in milligram per droge stof uit de bodem.
8.11
& 5.89ka
& Als in een omgevingsplan is bepaald dat het verboden is om zonder omgevingsvergunning een bouwwerk te bouwen, worden in het omgevingsplan regels gesteld die ertoe strekken dat de omgevingsvergunning voor een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie bij overschrijding van een waarde als bedoeld in artikel 5.89j, eerste lid, alleen wordt verleend als aannemelijk is dat de in het omgevingsplan voorgeschreven sanerende of andere beschermende maatregelen worden getroffen.
5.129g
Voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand in het omgevingsplan tekening gehouden met: -
6
de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien.
5.161c
Een omgevingsplan dat bouwactiviteiten toelaat waarvoor op grond van artikel 13.11, eerste lid, van de Omgevingswet kosten moeten worden verhaald, kan regels over de te realiseren categorieën woningen bevatten.
9
5.162
Voor zover een omgevingsplan voorziet in nieuwe ontwikkelingen met gevolgen voor de inrichting van de openbare buitenruimte, wordt in het omgevingsplan rekening gehouden met het belang van het bevorderen van de toegankelijkheid van die openbare buitenruimte voor personen met een functiebeperking.
7.5
Instructieregels Provincie: Ook de provincie Zuid-Holland heeft instructieregels vastgesteld, ter bescherming van de provinciale belangen. De instructieregels staan in hoofdstuk 7 van de provinciale omgevingsverordening, waarbij afdeling 7.5 specifiek ingaat op instructieregels voor omgevingsvergunningen. In onderstaand overzicht is te zien welke van de diverse instructieregels die op dit plan van toepassing zijn, alsmede een beschrijving waar binnen deze onderbouwing beschreven is hoe aan deze instructieregels wordt voldaan:
11
Artikel Pov
Instructie
Motivering hoe aan deze instructie wordt voldaan
7.95
Voor zover een aanvraag om een omgevingsvergunning betrekking heeft op een vergunningplichtige activiteit die is aangewezen in een afdeling van hoofdstuk 3, wordt die omgevingsvergunning alleen verleend als de activiteit verenigbaar is met de in die afdeling van hoofdstuk 3 genoemde oogmerken.
Ter kennisname
H3
Hoofdstuk 3 van de provinciale omgevingsverordening bevat geen onderwerpen die aan de orde zijn binnen het project flexwoningen Ruimtebaan.
Ter kennisname
7.18
In aanvulling op artikel 5.15, eerste lid van het Besluit kwaliteit leefomgeving, worden voor een aandachtsgebied met verhoogd groepsrisico de in de provinciale omgevingsverordening opgenomen overwegingen betrokken.
8.12
7.23
Rekening wordt gehouden met de risico’s van klimaatverandering. Waaronder in ieder geval de te verwachten gevolgen van wateroverlast door overvloedige neerslag, overstroming, hitte, droogte en de effecten van de gevolgen op het risico van bodemdaling.
8.4 & 7.41a
7.29
Het bouwen van een grondwatergevoelig gebouw op een grondwatergevoelige locatie is alleen toegelaten als door onderzoek is aangetoond dat er geen sprake is van een verontreiniging van het grondwater, tenzij het gaat om een locatie die is aangewezen in het omgevingsplan waar een verdenking van verontreiniging van grondwater redelijkerwijs is uit te sluiten.
5.7
7.43a
Een omgevingsplan laat een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling alleen toe als de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft. Rekening wordt gehouden met de beschermingscategorie en het gebiedstype, de soort en de mate van ingrijpendheid van de ruimtelijke ontwikkeling (inpassen, aanpassen of transformeren) en de relevante provinciale richtpunten.
2.3 (direct onder deze tabel)
7.45
Bij het mogelijk maken van een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet in de motivering worden ingegaan op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking.
6
7.45a
Een nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in voldoende sociale huurwoningen.
3
7.45c
Een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling houdt rekening met de gevolgen van die ontwikkeling voor de bereikbaarheid.
5.8
7.45ca
Bij een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling worden de mogelijkheden voor het bevorderen van de biologische diversiteit betrokken.
8.5
7.45f
Een plan dat voorziet in nieuwe sociale huurwoningen hanteert een parkeernorm van 0,7 autoparkeerplaats per sociale huurwoning. Een andere parkeernorm kan worden gehanteerd als er op de lokale situatie afgestemde regels of beleid voor parkeren zijn vastgesteld.
5.8
12
In de provinciale omgevingsverordening is aangegeven dat een ruimtelijk plan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, mits is aangetoond dat de ruimtelijke kwaliteit per saldo tenminste gelijk blijft. Om de ruimtelijke kwaliteit te borgen moet rekening worden gehouden met: 1. de beschermingscategorie en het gebiedstype, 2. het soort en de mate van ingrijpendheid van de ruimtelijke ontwikkeling: inpassen, aanpassen en transformeren, 3. de relevante richtpunten genoemd in bijlage IX, onder A, van de provinciale omgevingsverordening Beschermingscategorie en gebiedstype: De provincie Zuid-Holland hanteert drie verschillende beschermingscategorieën, die voornamelijk buiten (de bebouwde kom van) Zoetermeer van kracht zijn. Dit betekent dat een motivering op basis van de beschermingscategorieën voor de flexwoningen niet aan de orde is. OP onderstaande afbeelding is de locatie van het plangebied te zien ten opzichte van de dichtstbijzijnde gebieden met beschermingscategorieën:
Soort en mate van ingrijpendheid van de ruimtelijke ontwikkeling: Voor het bepalen van de soort en de mate van ingrijpendheid van de ruimtelijke ontwikkeling hanteert de provincie de volgende definities: inpassen:
de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied;
aanpassen:
de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar veroorzaakt wijziging op structuurniveau;
transformeren: de ruimtelijke ontwikkeling past niet binnen de bestaande gebiedsidentiteit.
In dit geval is er sprake van inpassen, omdat uitsluitend het deel van het plangebied dat in gebruik was als baggerdepot gebruikt wordt om flexwoningen te plaatsen en de huidige omzoming met groen, alsmede de kwaliteiten van het lint Zegwaartseweg niet worden aangetast. Het betreft geen grote structuurwijziging van het gebied. Indien een structuurwijziging wel aan de orde geweest zou zijn, was er sprake geweest van aanpassen. Als een ruimtelijke ontwikkeling niet past binnen de 13
bestaande gebiedsidentiteit dan is er sprake van transformatie, maar ook dat is in dit geval niet aan de orde. Relevante richtpunten van de provincie Zuid Holland: De richtpunten van de provincie zijn opgenomen in de omgevingsvisie Zuid-Holland, waarbij de beleidskeuze landschap de richtpunten bevat. In de omgevingsvisie, beleidskeuze landschap, zijn verschillende gebiedstypen onderscheiden en is aangegeven aan welke richtpunten voor ruimtelijke kwaliteit gemeenten zich per gebiedstype moeten houden. Binnen de gebiedstypen is onderscheid gemaakt tussen de laag van de ondergrond, de laag van de cultuur- en natuurlandschappen, de laag van stedelijke occupatie en de laag van de beleving. 1. Laag van de ondergrond:
De laag van de ondergrond is ter hoogte van het plangebied (stersymbool) aangeduid als ‘bijzonder reliëf – oude stroomgordels en geulafzettingen’. Hier zijn vaak nog bijzondere, natuurlijke hoogteverschillen te vinden als gevolg van de aanwezigheid van oude stroomruggen. Vanwege de hogere ligging waren deze plekken aantrekkelijk voor (pre)historische bewoning, wat ze archeologisch interessant maakt. Behoud van het natuurlijke reliëf houdt de leesbaarheid van de ontstaansgeschiedenis van het gebied in stand. De richtpunten behorende bij dit gebiedstype zijn: • Ontwikkelingen houden de onregelmatige patronen en het reliëf in het landschap herkenbaar en in stand. • Waar mogelijk worden de archeologische waarden van deze structuren meer herkenbaar gemaakt bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Van eventuele onregelmatige patronen en (natuurlijk) reliëf in het landschap is in het plangebied geen sprake meer. Dat heeft te maken met het vroegere gebruik van het terrein als baggerspeciedepot. Op onderstaande luchtfoto uit 2011 is goed te zien dat ten behoeve van het baggerspeciedepot al afgravingen en ophogingen hebben plaatsgevonden: 14
Ook van archeologische waarden die samenhangen met het onregelmatige patroon en reliëf in het landschap is dan ook geen sprake meer. 2. Laag van de cultuur- en natuurlandschappen De laag van de cultuur – en natuurlandschappen is ter hoogte van het plangebied (stersymbool) niet direct van toepassing. Wel ligt ten oosten van het plangebied de Zegwaartseweg, wat is aangeduid als ‘lint’. Dit oude polderlint is zeer onderscheidend tussen de overige bebouwing in Zoetermeer en bevat aan weerszijden diverse cultuurhistorisch waardevolle panden. De bebouwing langs dit lint bestaat voornamelijk uit vrijstaande, kleinschalige bebouwing. De Zegwaartseweg heeft een smal profiel en wordt aan één zijde begrenst door een watergang, waarachter de bebouwing zich bevindt. Hier en daar is een doorzicht vanaf de weg naar het achterliggende landschap aanwezig. De richtpunten behorende bij dit gebiedstype zijn: • Linten blijven linten als onderscheidende bebouwingsvorm in het gebied. •
Linten behouden hun lineaire karakter, waarbij de achterzijde van de bebouwing een direct contact met het landschap heeft en de voorzijde aan de openbare weg of waterloop grenst.
•
Bij nieuwe ontwikkelingen zijn de huidige korrel, profiel, transparantie en respect voor historische gaafheid van een lint richtinggevend.
•
Bij grootschalige ontwikkelingen blijft het lint herkenbaar als bebouwingsvorm. Dit betekent dat op gepaste afstand van het lint gebouwd wordt, waarbij het landschap, het lint en de nieuwe ontwikkeling bepalend zijn voor deze afstand. Het lint behoudt zijn eigen gezicht. 15
Bij de realisatie van de flexwoningen is het van belang dat de kwaliteiten van de Zegwaartseweg als lint niet worden aangetast. Vanaf de Zegwaarseweg is er geen zicht op het plangebied als gevolg van de vele erven met bebouwing ter plekke. Wel is er één doorzicht ter hoogte van een bestaande inrit naar een bedrijf (Zegwaarsteweg 106a), waar het zicht eindigt op een bomenrij direct naast het plangebied. Deze bomenrij blijft staan, waardoor het uitzicht niet zal wijzigen. Verder worden de flexwoningen kleinschalig opgezet en niet hoger dan twee tot drie bouwlagen, waardoor ook hiermee het bestaande zicht vanaf het lint niet zal worden aangetast. De woningen met twee bouwlagen liggen het dichtst bij de Zegwaartseweg, de hogere woningen van drie bouwlagen zijn verder van de Zegwaartseweg af gelegen. 3. Laag van de stedelijke occupatie De laag van stedelijke occupatie is ter hoogte van het plangebied aangeduid als ‘steden en dorpen’. Hierbinnen zijn het vooral de identiteit van de plek, de geografische strategische ligging in een stedelijk netwerk en aanwezige economische dragers die een plek een eigen (ruimtelijke) karakteristiek geven. Verschillende vormen van woon- en werkmilieus zorgen voor een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Verdichting of transformatie binnen de stad moet een bijdrage leveren aan de versterking van de ruimtelijke karakteristiek.
Daarnaast wordt bij nieuwe ontwikkelingen gebruik gemaakt van de groen- en waterstructuur als onderdeel van het stads- of dorpsontwerp. De richtpunten behorende bij dit gebiedstype zijn: • Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp. •
Hoogteaccenten (waaronder hoogbouw) vallen zoveel mogelijk samen met centra (zwaartepunten) en interactiemilieus in de stedelijke structuur.
16
•
Daar waar hoogbouw niet samenvalt met “zwaartepunten” in de stedelijke structuur geeft een beeldkwaliteitsparagraaf inzicht in de effecten, invloed en aanvaardbaarheid van hoogbouw op de (wijde) omgeving.
•
Ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur.
•
Een nieuwe uitbreidingswijk bouwt voort op het bestaande stads- en dorpsgebied en versterkt de overgangskwaliteit van de stadsrand (zie stads- en dorpsranden).
•
Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en stedenbouwkundige patronen worden behouden door ze waar mogelijk een functie te geven die aansluit bij de behoeften van deze tijd.
•
Het eigen karakter van het historisch centrum wordt versterkt.
•
Historische centra en kernen blijven ervaarbaar vanuit het omringende gebied.
•
Bij bedrijventerreinen krijgt de beeldkwaliteit van de randen, een goede ontsluiting en de samenhang met de omgeving extra aandacht.
De locatie waar de flexwoningen moeten komen is omzoomd met diverse struiken en bomen, hetgeen goed te zien is op onderstaande afbeelding:
17
Uitgangspunt is dat deze groene omzoming zoveel mogelijk in stand blijft en dat vrijwel geen bomen worden gekapt in het gebied. Uitsluitend drie bomen / opschot in het noordoosten van het plangebied, ter hoogte van de waterpartij zullen worden verwijderd zoals te zien op onderstaande afbeelding, maar voor het overige blijft het groen intact.
4. Laag van de beleving De laag van de beleving is ter hoogte van het plangebied (stersymbool) niet direct van toepassing. Eventuele richtpunten zijn hier dan ook niet aan de orde.
18
3. Toekomstige situatie In totaal worden in het plangebied 81 flexwoningen gerealiseerd. Al deze te realiseren woningen vallen onder de noemer sociale huurwoning. De woningen worden verhuurd door Vidomes, een middelgrote woningcorporatie die in totaal circa 8.600 woningen beheert in de regio. Met het realiseren van sociale huurwoningen wordt voldaan aan de instructie van de provincie in de provinciale omgevingsverordening dat bij ontwikkelingen moet worden voorzien in voldoende sociale huurwoningen. Onder een sociale huurwoning wordt een woning verstaan waarvan de kale huurprijs (de huurprijs zonder andere kosten zoals servicekosten) niet hoger is dan de huurliberalisatiegrens. Deze grens wordt jaarlijks door de overheid bepaald. Bij de inrichting van het plangebied is het gemeentelijke handboek openbare ruimte leidend. Hierbij gaat het onder andere over het toepassen van de juiste bestratingsmaterialen. Voor het ophalen van huisvuil is het uitgangspunt dat de verzamellocatie bereikbaar moet zijn voor de inzamelvoertuigen, waarbij achteruitrijden moet worden voorkomen. Om deze reden wordt de verzamelplek voor huisvuil worden gerealiseerd direct langs de entree aan de Ruimtebaan. In het plangebied wordt gewerkt met ondergrondse afvalcontainers, die op loopafstand van de woningen moeten liggen (maximaal 75 meter vanaf de hoofdentree). Uitgangspunt is ca.
35-50 aansluitingen per containervoorziening (1 rest en 1 gft). Bij 81 wooneenheden worden daarom 2 ondergrondse containers restafval en 2 containers GFT bovengronds worden gerealiseerd. Het te ontwerpen rioleringssysteem dient te voldoen aan de beleid- en ontwerpprincipes van het GRP, geldende wetgeving, leidraad Riolering van de stichting Rioned. Bovendien moet de riolering een gescheiden rioolsysteem zijn en het ontwerp dient ter goedkeuring voorgelegd te worden bij de afdeling Stadsbeheer. Er is geen bestaand riool aanwezig. Voor de aanleg van kabels en leidingen is vroegtijdig overleg met de netbeheerders noodzakelijk. 19
Er zijn geen kabels en leidingen aanwezig die afhankelijk van het bouwplan moeten worden omgelegd. Wel dienen er nieuwe kabels en leidingen te worden aangelegd. De definitieve inrichtingstekening voor de Flexwoningen Ruimtebaan is als bijlage 3 opgenomen bij de onderbouwing.
4. Toetsing aan het omgevingsplan Per 1 januari 2024 is het Zoetermeerse omgevingsplan in werking getreden. Dit omgevingsplan is van rechtswege ontstaan en bevat diverse voormalige rijksregels over activiteiten (de zogenaamde ‘bruidsschat’) én de ter plekke geldende, voormalige bestemmingsplannen. De voormalige Rijksregels gaan onder andere lozingen, toegestane belastingen op het gebied van geluid, trillingen en geur, cultureel erfgoed, in gebruik nemen van bouwwerken, opslaan van goederen en eisen bij het bereiden van voedsel. Plannen worden ook aan deze regels getoetst. Relevante zaken uit de bruidsschat die voor dit plan van belang zijn, zijn in deze onderbouwing beschreven en gemotiveerd (zoals toetsing van de geluidbelasting als gevolg van wegverkeerslawaai). Verder zijn in het omgevingsplan van rechtswege nog altijd regels uit vier voormalige bestemmingsplannen van kracht. Het gaat om de regels uit de volgende voormalige bestemmingsplannen: 1. Oosterheem / Zegwaartseweg – Noord (vastgesteld op 10 maart 2014 en onherroepelijk); 2. Parapluherziening schoolpleinen (vastgesteld op 3 oktober 2016 en onherroepelijk); 3. Parapluherziening Parkeren en Geluidsgevoelige objecten (vastgesteld op 14 mei 2018 en onherroepelijk); 4. Parapluherziening dagstandplaatsen Zoetermeer (vastgesteld 30 november 2020 en onherroepelijk). Bestemmingsplan Oosterheem / Zegwaartseweg – Noord: 20
De gronden waar de flexwoningen moeten komen hebben in het voormalige bestemmingsplan een enkelbestemming ‘Bedrijf’ met een functieaanduiding ‘baggerspeciedepot’. Binnen de bestemming bedrijf en ter plaatse van de aanduiding baggerspeciedepot is uitsluitend de opslag van verspreidbare bagger toegestaan, met de daarbij behorende groenvoorzieningen, wegen en paden. De functie wonen is op deze locatie niet toegestaan. Op de locatie is geen bouwvlak opgenomen, waardoor ook het bouwen van gebouwen of overkappingen niet is toegestaan (met uitzondering van nutsvoorzieningen). Daarnaast is bij de specifieke gebruiksregels nog aangegeven dat het gebruik van gebouwen ten behoeve van wonen strijdig is met de bestemming, tenzij het wonen plaatsvindt ter plaatse van de aanduiding ‘bedrijfswoning’. Een dergelijke aanduiding is op de locatie niet aanwezig. Verder is bepaald dat ter plaatse van de aanduiding ‘baggerspeciedepot’ het bebouwde oppervlak 30% mag bedragen, de inhoud van het baggerdepot ten hoogte 8.000m3 mag bedragen, de bouwhoogte van bouwwerken maximaal 5 meter mag bedragen en de hoogte van de wallen ten hoogste -1,64 ten opzichte van NAP mag bedragen. In het bestemmingsplan zijn geen mogelijkheden opgenomen om te mogen afwijken van de bedrijfsbestemming ten behoeve van de bouw van woningen.
Verbeelding van bestemmingsplan ‘Oosterheem / Zegwaartseweg – Noord’ Rondom de bedrijfsbestemming zijn de bestemmingen ‘verkeer-verblijfsgebied’, ‘groen’ en ‘Verkeerrailverkeer’ opgenomen. Binnen de groenbestemming zijn in- en uitritten toegestaan, maar geen straten. Een eventuele toegangsweg naar de Flexwoningen is dan ook niet toegestaan binnen de groenbestemming. Straten zijn wel toegestaan binnen de bestemming verkeer-verblijfsgebied. Parapluherziening schoolpleinen Dit voormalige bestemmingsplan regelt uitsluitend het gebruik van schoolpleinen als speelterrein na schooltijd en is daarom voor het project Flexwonen niet van toepassing. Parapluherziening Parkeren en Geluidsgevoelige objecten Dit voormalige bestemmingsplan regelt in het geval van nieuwbouw, uitbreiding of functiewijziging van gebouwen en/of voorzieningen dat op eigen terrein wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid en laad- en losvoorzieningen op eigen terrein. Hiervan is sprak als voldaan wordt aan de normen en eisen genoemd in de ‘Nota Parkeernormen en Uitvoeringsregels Zoetermeer 2019’. In paragraaf 5.8 van deze onderbouwing is nader onderbouwd hoe het parkeren wordt opgelost binnen het project Ruimtebaan. Verder regelt dit voormalige bestemmingsplan dat de realisatie van geluidgevoelige objecten, voor zover gelegen binnen een geluidszone, alleen mogelijk is als wordt voldaan aan de 21
voorkeursgrenswaarden van de Wet geluidhinder of – als niet kan worden voldaan aan de voorkeursgrenswaarden - aan een besluit hogere waarden met inbegrip van de in dat besluit opgenomen voorwaarden en maatregelen. In paragraaf 8.6 van deze onderbouwing wordt nader onderbouwd in hoeverre dit plan voldoet aan de regels op het gebied van geluid. Parapluherziening dagstandplaatsen Zoetermeer Dit voormalige bestemmingsplan regelt het gebruik van specifiek aangewezen gronden ten behoeve van standplaatsen en is daarom voor het project Flexwonen niet van toepassing.
5. Omgevingskwaliteit 5.1. Stedenbouwkundige waarden Uitgangspunt is dat de te realiseren woningen in een suburbaan milieu worden gerealiseerd. De bebouwing is kleinschalig en is maximaal drie bouwlagen hoog. Door deze geringe bouwhoogte zal de bebouwing niet te aanwezig en zichtbaar zijn vanaf de Zegwaartseweg. Daarnaast wordt gewerkt met een losse en compacte verkaveling, passend bij het karakter van de Zegwaartseweg. Er zal daarom geen lange, aaneengesloten wand richting de Zegwaartseweg worden gerealiseerd, maar juist een meer bij het lint passende maat en schaal. Aan de noordzijde van het plangebied, waar de Randstadrail is gelegen, komt de hogere randbebouwing met maximaal drie bouwlagen te liggen. Deze randbebouwing zal het geluid dat van het spoor komt deels afschermen, zodat de geluidbelasting op de lagergelegen bebouwing beperkt blijft. De huidige entree tot het gebied, ter hoogte van de kruising met de Spruitkoolakker, wordt ook in de nieuwe situatie als zodanig gebruikt. Bij binnenkomst kan aan weerszijden van de entree in kleine parkeerkoffers worden geparkeerd, die door hun inpassing in het groen uit het zicht liggen. Door de collectieve parkeerkoffers is in het midden van het plangebied voldoende ruimte voor openbaar gebied, waarmee verblijfskwaliteit ontstaat. Toekomstige bewoners kunnen hier verblijven en elkaar ontmoeten.
22
Om de geluidbelasting van de randstadrail te beperken wordt aan de noordzijde van het plangebied gekozen voor een bouwmassa die het geluid kan weren. Hierdoor ontstaat aan de zuidzijde een geluidluw en aantrekkelijk woon- en leefmilieu. Momenteel beschikt het plangebied al over een groene omzoming. Deze omzoming wordt minimaal gehandhaafd, maar waar mogelijk vindt ook versterking plaats van de ecologische verbinding langs de Randstadrail. De groene zone langs het conferencepad krijgt een minimale breedte van 10 meter.
5.2. Ruimtelijke kwaliteit Dat de flexwoningen tijdelijk worden geplaatst betekent nog niet dat ze ook tijdelijk of armoedig moeten ogen. De flexwoningen moeten een kwalitatieve uitstraling krijgen, met veel gebruik van gebruik van hout. Een ‘container-uitstraling’, zoals op sommige andere plekken in Nederland is toegepast, is in dit plangebied niet gewenst. Op onderstaande afbeeldingen is een impressie te zien van de beeldkwaliteit van de flexwoningen:
23
24
In Zoetermeer worden plannen op het gebied van ruimtelijke kwaliteit getoetst door de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit, bestaande uit vijf commissieleden en de stadsbouwmeester. Het inrichtingsplan voor de flexwoningen is behandeld in de vergaderingen van de commissie ruimtelijke kwaliteit van 11 november 2022 en 12 januari 2024. Bij de vergadering van 11 november 2022 waren drie varianten voor de planopzet uitgewerkt, waarbij de commissie ruimtelijke kwaliteit de voorkeur heeft uitgesproken voor twee van deze varianten. Hiervan is vervolgens één verder uitgewerkt na overleg met omwonenden. Het resultaat van de uitgewerkte variant is vervolgens op 12 januari 2024 gepresenteerd aan de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit. Het verslag van deze vergadering is als bijlage 2 bij deze onderbouwing toegevoegd. Op 12 januari 2024 heeft de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit aangegeven het plan in principe positief te beoordelen en waardering te hebben voor de manier waarop het plan is uitgewerkt. Opmerkingen die de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit nog plaatst betreffen de inrichting van het plangebied, hetgeen in het inrichtingsplan voor de flexwoningen verder is uitgewerkt.
5.3. Cultuurhistorie / erfgoed Erfgoed is een verzamelnaam voor al het cultuurhistorisch waardevolle uit het verleden. Hieronder vallen monumenten, archeologische monumenten, landschappen, beschermde stadsgezichten, archieven en voorwerpen en verzamelingen in musea. Bescherming van het erfgoed vindt voor het grootste deel plaats via de gemeentelijke erfgoedverordening, via de gemeentelijke archeologische beleidskaart en via regels in het omgevingsplan van de gemeente Zoetermeer. Het plangebied is volgens de archeologische beleidskaart niet aangewezen als een archeologisch monument en heeft geen hoge archeologische verwachting. In een zone rond de Zegwaartseweg geldt wel een hoge archeologische verwachting, maar deze reikt niet tot aan het plangebied, zoals te zien is op onderstaande afbeelding.
25
Het plangebied maakt geen onderdeel uit van een beschermd stadsgezicht. Ook de Zegwaartseweg is geen beschermd stadsgezicht, maar bevat wel meerdere beeldbepalende panden / objecten. Uitgangspunt bij de ontwikkeling is dat het plan rekening houdt met de ruimtelijke structuur en opbouw van het historische lint. In het Beeldkwaliteitsplan ‘Historische Linten Voorweg en Zegwaartseweg’ zijn de criteria hiervoor geformuleerd. Het gebied heeft ter hoogte van de locatie Ruimtebaan een vrij open en groen karakter. Het plangebied is nu groen omzoomd met bomen, wat ook in de toekomstige situatie zal blijven. De bebouwing zal daarnaast niet hoger worden dan twee tot drie bouwlagen en zoveel mogelijk de verkavelingsrichting van de Zegwaartseweg volgen, waardoor de bebouwing nauwelijks waar te nemen zal zijn vanaf de Zegwaartseweg. Daarnaast wordt gewerkt met een losse en compacte verkaveling, passend bij het karakter van de Zegwaartseweg. Er zal daarom geen lange, aaneengesloten wand richting de Zegwaartseweg worden gerealiseerd, maar juist een meer bij het lint passende maat en schaal. Uitzondering op de maximale bouwhoogte vormt de randbebouwing aan de noordzijde van het plangebied, dat uit drie bouwlagen bestaat. Deze randbebouwing staat het verst weg van de Zegwaartseweg en vervult deels een geluidafschermende functie voor het geluid afkomstig vanaf de Randstadrail.
De Zegwaartseweg kenmerkt zich door een relatieve lage bebouwingsdichtheid. Met dit plan worden 81 woningen toegevoegd, dat meer is dan de voorgeschreven bebouwingsdichtheid omschreven in het Beeldkwaliteitsplan Historische linten. Echter, het beeldkwaliteitsplan ‘historische linten Voorweg en Zegwaartseweg’ voorziet in de mogelijkheid om maatwerk te leveren onder voorwaarden. Hierbij worden de volgende aspecten meegewogen: •
De extra dichtheid is niet direct zichtbaar of voelbaar, doordat de flexwoningen een zeer kleine inhoudsmaat hebben, gericht op met name eenpersoonshuishouders. En doordat de kleine eenheden geclusterd zijn, blijft het aantal losse volumes beperkt en passend in het landelijke karakter door zorgvuldig kleur- en materiaalgebruik.
•
De extra dichtheid is niet direct zichtbaar, voelbaar vanaf het lint, doordat de ontwikkeling op grote afstand van de Zegwaartseweg wordt voorgesteld, achter reeds bestaande bebouwing van de Zegwaartseweg wegvalt en niet wordt ontsloten vanaf de Zegwaartseweg. Desondanks wordt wel de verkavelingsrichting van de Zegwaartseweg doorgezet bij de positionering van de nieuwe flexwoningen. Door de grote afstand tot de Zegwaartseweg is 26
de ontwikkeling niet/nauwelijks zichtbaar vanaf de Zegwaartseweg en is twee tot drie-laags bebouwing mogelijk; •
De groene en landelijke sfeer van de linten blijft behouden en wordt doorgezet in de opzet van het plan: behoud van de groene zone rondom, voldoende afstand tot de bestaande bebouwing (achterzijde Zegwaartseweg) en toepassing van veel groen en natuurlijke materialen in de bouwvolumes maakt het plan passend bij het bestaande karakter. Aangezien het een voormalig baggerdepot betreft, wordt er geen groenbestemming bebouwd;
•
De extra dichtheid leidt niet tot zichtbare, te zeer aanwezige parkeervoorzieningen, die niet op een voldoende kwalitatieve wijze ingepast kunnen worden op eigen terrein. Er wordt aan de zijde van de Ruimtebaan een goede aansluiting gemaakt voor het autoverkeer en voorzien in voldoende (groene) parkeerplaatsen (met een mogelijk uitbreiding mocht dit toch niet voldoende zijn);
In incidentele gevallen kan de landschappelijke context, zoals bijvoorbeeld nabijgelegen hoofdinfrastructuur, aanleiding geven tot een hogere dichtheid. Een van de omgeving afwijkend volume en vormentaal is dan mogelijk, mits dit niet ten koste gaat van het landelijke en groene karakter direct langs het lint. In dit geval is de hogere bebouwing langs het spoor en richting Ruimtebaan gerealiseerd als geluidsafschermende maatregel, die geen impact heeft op de omgeving en niet ten koste gaat van het landelijke en groene karakter direct langs het lint.
5.4. Groen Momenteel beschikt het plangebied al over een groene omzoming, zoals goed te zien is op onderstaande luchtfoto:
Het plangebied betreft deels een grasmat, omringd door struiken/hagen en enkele bomen. Deze omzoming wordt minimaal gehandhaafd, maar waar mogelijk vindt ook versterking plaats van de
27
ecologische verbinding langs de Randstadrail. De groene zone langs het Conferencepad krijgt een minimale breedte van 10 meter. Op de gemeentelijke groenkaart, die onderdeel vormt van de gemeentelijke Groentrilogie, is de groenstructuur in het plangebied aangeduid als ‘Stadsgroen laag dynamisch’.
In de groenkaart is aangegeven dat langs de linten ook woningen en voorzieningen, zoals een manege, horeca, bed & breakfast, een theetuin, wellness, zorgvoorzieningen, kunnen worden gerealiseerd, mits passend in het karakter van het lint. De Zegwaartseweg is een lint, maar het plangebied heeft daar geen directe relatie mee omdat het omzoomd is door groen. Deze groene omzoming, bestaande uit bomen en ander opgaand groen, blijft gehandhaafd zodat compensatie hier niet aan de orde is. De gronden waar de woningen worden geplaatst vervulden tot nu toe een bedrijfsfunctie, in de vorm van een baggerdepot. Door deze bedrijfsfunctie is groencompensatie op basis van de groenkaart in het plangebied niet aan de orde. Desondanks wordt bij de stedenbouwkundige opzet rekening gehouden met een centrale, collectieve binnenruimte waar ook ruimte is voor het opnemen van groenvoorzieningen. Het inrichtingsplan voor de Flexwoningen beoogt ‘wonen in het park’ te bevorderen en een passende kwaliteitsimpuls te bieden aan het gebied. Dit door middel van een minimale hoeveelheid verharding en het realiseren van passende groenvoorzieningen. Het plangebied heeft in de huidige situatie weinig verbinding met de omgeving, dit zal in de nieuwe situatie niet veranderen. In en rond het plangebied worden geen bomen gekapt, met uitzondering 28
van drie bomen / opschot in het noordoosten van het plangebied. De groenstructuur wordt in de nieuwe situatie versterkt door een groene inrichting van het binnenterrein en de aanplant van nieuwe bomen, zoals te zien is op onderstaande afbeelding:
De groenstructuur bij de randstadrail is een ecologische verbinding voor verschillende soorten. Ook vormt het een essentiële vliegroute van vleermuizen. Het groen langs de randstadrail verbindt het plangebied met de Zegwaartseweg, wat een noord-zuid verbindingsroute vormt voor onder andere vleermuizen, grondgebonden zoogdieren als de egel, bunzing en hermelijn. Verder ligt in de omgeving van het plangebied het groengebied Seghwaertse Hout. De connectiviteit van het plangebied met deze omgeving is van belang voor verschillende soorten. Het aanvullen/versterken van de ecologische verbinding langs de randstadrail en de vegetatie rondom het plangebied geeft mogelijkheden om de connectie te versterken met omliggende groengebieden en groenstructuren. De aanvulling / versterking vindt plaats met passende biotopen en wordt door de gemeente verder uitgewerkt in een beplantingsplan.
5.5. Water De gemeente is verplicht om voor het waterbelang de opvattingen van de waterbeheerder te betrekken en het waterbelang te wegen bij het verlenen van een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit of bij het vaststellen van een omgevingsplan. Dit volgt uit de instructieregels van het Rijk, zoals opgenomen in paragraaf 5.1.3. van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Bij de weging van het waterbelang moet aandacht worden besteed aan de gevolgen van de planvorming op de volgende relevante waterhuishoudkundige aspecten: • Waterkwaliteit in en rond het plangebied • Hoeveelheid water in en rond het plangebied • Vasthouden en vertraagd afvoeren van hemelwater 29
•
Gevolgen van de planvorming op regionale keringen
Het plangebied ligt in het beheergebied van het Hoogheemraadschap van Rijnland. Waterkwaliteit in en rond het plangebied: De planlocatie was voorheen in gebruik als baggerdepot. Na afloop van het gebruik als baggerdepot heeft in 2019 een eindsituatie bodemonderzoek plaatsgevonden (zie bijlage 5), waarbij ook een monster van het grondwater is genomen. Hieruit is gebleken dat het grondwater ten hoogste licht verontreinigd is met barium, wat betekent dat de concentratie lager is dan de richtwaarde voor nader onderzoek. Eventuele andere verontreinigingen zijn niet aangetroffen. Geconcludeerd werd dat het gebruik van de locatie als baggerdepot geen noemenswaardige / significante negatieve invloed op het grondwater heeft gehad en dat geen aanleiding bestaat voor vervolgonderzoek en/of sanerende maatregelen. Hoeveelheid water in en rond het plangebied Binnen de projectlocatie is geen oppervlaktewater aanwezig. Wel is direct ten noordoosten van het plangebied open water aanwezig, dat door middel van een duiker verbonden is met een watergang langs het Loevesteinpad, ten noorden van de Randstadrail.
Het plangebied is in de huidige situatie niet verhard, waardoor hemelwater makkelijk kan worden opgenomen in de bodem. Door de planontwikkeling ontstaat extra verharding, waardoor de afvoer van water verslechterd ten opzichte van de huidige situatie. Om deze reden moet de extra verharding worden gecompenseerd, waarbij 15% van het toe te voegen verharde oppervlak in de
30
vorm van open water moet worden aangelegd. Bij toepassing van privétuinen wordt 50% van het oppervlak beschouwd als verhard oppervlak. In het plangebied zijn in de nieuwe situatie de volgende hoeveelheden verhardingen en gebouwen aanwezig: Gebouwen Eigen terrein galerijen / tegelverharding op maaiveld Privé achtertuinen (50% van 250 m2) Klinkers Tegels Halfverharding Grasbetontegels Grasbetontegels gereserveerd
1200 m2 320 m2 125 m2 478 m2 340 m2 215 m2 517 m2 450 m2
Totale hoeveelheid te compenseren oppervlakte 15% aanleg in de vorm van open water
3.645 430 m2
De halfverharding en grasbetontegels zijn grotendeels waterdoorlatend maar tellen wel volledig mee in de hoeveelheid te compenseren oppervlakte. Dit betekent dat als gevolg van de planontwikkeling 3.645m² aan nieuw verhard oppervlak moet worden gecompenseerd. Uitgaande van 15% compensatie moet dan 15% x 3.645 = 546,75 m2 aan open water worden gerealiseerd. Voor dit project wordt gebruik gemaakt van de BRC, de bruto rekening courant, dat bestaat uit al gerealiseerd wateroppervlak dat meer is dan alleen de benodigde compensatieopgave. Dit surplus kan voor projecten worden ingezet als het niet mogelijk is om water op eigen terrein te realiseren én hierbij een motivering wordt gegeven. Voor het project flexwonen is de ruimte om nog meer oppervlaktewater te realiseren beperkt. Daar komt bij dat de flexwoningen van tijdelijke aard zijn en uiteindelijk dus weer verdwijnen. De verharding zal in de toekomst weer afnemen, wat aanleiding is om in dit specifieke geval gebruik te maken van de BRC. Vasthouden en vertraagd afvoeren van hemelwater Het hemelwater wordt afgevoerd naar de noordzijde van het plangebied, dus richting de waterpartij. De afvoer gaat plaatvinden via twee greppels / wadi’s aan de noordrand en zuidoostrand van het plangebied, die beiden afwateren op het open water in het noorden van het plangebied.
Er vindt geen directe lozing plaats van hemelwater op een schoonwaterriool. Een bestaand hemelwaterrriool, dat langs de Ruimtebaan is gelegen, wordt voor dit plan niet benut. Verder wordt het gemeenschappelijk paviljoen in het midden van het plangebied voorzien van een groen dak, zodat hemelwater hier deels kan worden opgevangen en vertraagd wordt afgevoerd. Gevolgen van de planvorming op regionale keringen De dichtstbijzijnde regionale kering is de kering bij de Zegwaartseweg, zoals te zien is op onderstaande afbeelding.
31
Het plangebied ligt niet binnen de beschermingszone van de regionale kering, waardoor geen beperkingen gelden voor de (bouw)werkzaamheden om de regionale kering te beschermen. Een klein deel in het noordoosten van het plangebied ligt wel in een aangewezen buitenbeschermingszone. In een buitenbeschermingszone gelden aanvullende regels voor mediumvoerende leidingen (leidingen waardoor een gas of vloeistof wordt vervoerd) en het uitvoeren van risicovolle werken, zoals een vuurwerkopslagplaats of tankstation. Van risicovolle werken zal geen sprake zijn bij de flexwoningen en leidingen met gas of vloeistof worden niet binnen de buitenbeschermingszone aangelegd.
5.6. Verkeer en parkeren Vervoersmogelijkheden: Voor de loopverplaatsingen kan gebruik worden gemaakt van het bestaande wandelpad langs het talud van de Randstadrail. Om deze te ontsluiten voor de toekomstige bewoners wordt ter hoogte van de bestaande waterpartij een doorsteek gemaakt vanuit het plangebied naar het wandelpad. Om het wandelpad ’s avonds beter toegankelijk te maken wordt verlichting aangebracht, zoals te zien is op onderstaande afbeelding (lichtmasten zijn groen gekleurd en maximaal 4 meter hoog):
32
De locatie is ontsloten door openbaar vervoer via de busdienst van lijn 70. Deze buslijn heeft een halte op 5 minuten loopafstand van de Ruimtebaan, bij de halte Alkmenehof. Lijn 70 verbindt het plan gebied met het centrum van Zoetermeer. Verder ligt de locatie op 3 minuten fietsafstand en 10 tot 15 minuten loopafstand van de RandstadRailhaltes Willem Dreeslaan en Seghwaert. De treinstations Zoetermeer-Oost en Lansingerland- Zoetermeer zijn op 20 tot 25 minuten fietsafstand bereikbaar.
Voor fietsers en voetgangers is de locatie goed toegankelijk vanaf de langzaam verkeersstructuur langs de Ruimtebaan. Het fietspad langs de Ruimtebaan maakt onderdeel uit van het hoofdfietsnetwerk in Zoetermeer en sluit aan op het doorgaande fietspad over de Zegwaartseweg, wat tevens een regionaal fietspad is zoals te zien op onderstaande afbeelding van de hoofdfietsstructuur van Zoetermeer:
33
Automobilisten kunnen vanaf het plangebied via de Ruimtebaan, Edisonstraat en Stephensonstraat op de Oostweg komen, van waaruit zowel de A12 als de Australiëweg naar het centrum van Zoetermeer te bereiken zijn. Verkeersgeneratie: Als het gaat om de generatie van gemotoriseerd verkeer dan zorgen de 81 te realiseren wooneenheden voor een verkeersgeneratie van 2,1 mvt / etmaal. Deze verkeersberekening is gebaseerd op de parkeerkencijfers van het CROW, Ruimte, mobiliteit, stedenbouw en verkeer \ toekomstbestendig parkeren – kencijfers parkeren en verkeersgeneratie. In dit plangebied kan worden uitgegaan van kamerverhuur, zelfstandig, voor niet-studenten. Dit gebied valt binnen zeer sterk stedelijk gebied, rest bebouwde kom, waarbij een maximale verkeersgeneratie wordt verwacht van 2,1 mvt/etmaal. Op onderstaande afbeelding zijn de relevante verkeersgeneratiecijfers te zien
De totale verkeersgeneratie komt hierbij uit op 81 x 2,1 = 170,1 motorvoertuigen per etmaal. Dit aantal kan worden opgevangen op de Ruimtebaan en dus binnen de bestaande wegenstructuur. Parkeren: Om te kunnen motiveren dat aan de parkeerbehoefte voor de flexwoningen wordt voldaan moet het plan voldoen aan de voorwaarden die zijn gesteld in de Zoetermeerse nota parkeernormen en uitvoeringsregels (2019). Daarbij moet bekend zijn met welke uitgangspunten de parkeerbehoefte is berekend, zoals de parkeerzone waar het plangebied binnen valt. De locatie Ruimtebaan is gesitueerd in zone C.
34
Ligging van het plangebied binnen de verdeling van parkeerzones. In de gemeentelijke Nota parkeernormen en uitvoeringsregels zijn de stappen om aan de parkeerbehoefte te voldoen opgenomen, die in chronologische volgorde moeten worden doorlopen: 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Bepalen van de normatieve parkeerbehoefte; Toepassen van een normcorrectie voor deelmobiliteit; De normatieve parkeeropgave bepalen (aan de hand van stappen 1 en 2); Oplossen binnen de contouren van de ontwikkeling; Gebruik van private parkeerplaatsen; Aanvraag van een ontheffing en gebruik maken van: a. gemeentelijke parkeerplaatsen; b. een (financiële) bijdrageregeling; 7. Borgen van afspraken. Bepalen normatieve parkeerbehoefte en parkeeropgave (stap 1 tot en met 3): Allereerst moet de normatieve parkeerbehoefte voor auto’s worden bepaald. Hierbij is het van belang om te weten van welke woningtypen moet worden uitgegaan. In het geval van de flexwoningen gaat het om 81 woningen met de volgende oppervlaktes:
De parkeernorm voor een gestapelde, zeer kleine woning van 0 tot 40 m2 bvo in zone C bedraagt 0,6 parkeerplaats per woning, waarvan 0,3 voor bezoekers. De maximale parkeerbehoefte van woningtype PMC11 (met een bvo van 25,84m2) bedraagt hiermee 51 x 0, 6= 30,6 parkeerplaatsen (waarvan 15,3 voor bezoekers). 35
De parkeernorm voor een gestapelde, kleine woning van 40 tot 70 m2 bvo in zone C bedraagt 0,9 parkeerplaats per woning, waarvan 0,3 voor bezoekers. De maximale parkeerbehoefte van woningtypen PMC 12 (met een bvo van 51,68) en PMC 12-L (met eveneens een bvo van 51,68) bedraagt hiermee (16 + 14) x 0,9=27 parkeerplaatsen (waarvan 9 voor bezoekers).
Voor alle woningen samen bedraagt de maximale parkeerbehoefte 30,6 + 27 = 57,6 parkeerplaatsen, afgerond 58 parkeerplaatsen.