Bijlage 1b - Marktgevoelige informatie MPG 2025 Bijlagenboek (zwart gemarkeerd)
Tekst van het document
GEHEIM
Bijlagen Meerjarenperspectief Grondexploitaties 2025 (MPG’25)
Bijlage 1b: Actualisatie en resultaat grondexploitaties per 1 januari 2025
Geel gearceerde teksten , getallen en tabellen zijn geheim
1
Inhoudsopgave
Toelichting overzicht grondexploitaties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3 1 Boerhaavelaan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 2 Cadenza 2 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 3 Gasfabriekterrein Delfsewallen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 4 Dwarstocht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 5 Kwadrant B&F Edisonpark . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 6 Engelandlaan 140 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 7 Lansinghage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 8 Markt 10 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32 9 Oosterheem . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 Oosterheem totaal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 9. 1 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38 Oosterheem deelprojecten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39 9. 1 Afgeronde projecten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39 9. 2 Lopende projecten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39 9. 2 Op te starten projecten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 10 Palenstein – Herstructurering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44 11 Van Aalstlaan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49 12 Van Leeuwenhoeklaan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54 13 Voorweg Noord . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
Geel gearceerde teksten , getallen en tabellen zijn geheim
2
Toelichting
overzicht grondexploitaties
Per project wordt een korte toelichting gegeven over wat het project inhoudt en welke ontwikkelingen hebben plaatsgevonden. De toelichting is bedoeld om de leesbaarheid van de financiële informatie te vergroten. Bij de toelichting is de recente besluitvorming opgenomen die relevant is om de financiële informatie te duiden. Bovendien worden de voor het project meest significante verschillen van het project belicht en zijn de eventuele gesignaleerde risico’s van het project opgenomen. Voor zover van toepassing wordt de tussentijdse winstneming van het project
toegelicht.
Op de eerste pagina van elke projectbeschrijving is een “factsheet” opgenomen met daarin de belangrijkste sturingsinformatie van het project. Deze informatie bestaat uit looptijd , ruimtegebruik programma en het verwachte financiële resultaat. Afhankelijk van fase van het project is de informatie in de factsheet meer of minder concreet.
,
Van elke project is een verschillenanalyse opgenomen op basis van de niet geïndexeerde ramingen (nominale waarden). Hierbij worden MPG 2024 en MPG 2025 met elkaar vergeleken. In dit overzicht zijn ook de verschillen in faseringsresultaten (kostenstijging , opbrengststijging en rente) , verschillen in boekwaarden (gerealiseerde opbrengsten en kosten) en verschillen in projectresultaten (nominaal netto contante waarde (NCW) en op eindwaarde (EW) opgenomen.
,
Tot slot is per project een gestandaardiseerde projectrapportage opgenomen. Hierin is de volledige herziene grondexploitatie per 1 januari 2025 zichtbaar. Dat wil zeggen dat per hoofdkostensoort inzicht wordt gegeven in de boekwaarde van de kosten en opbrengsten , de nog te realiseren kosten en opbrengsten en de daarbij horende fasering en het projectresultaat.
Geel gearceerde teksten , getallen en tabellen zijn geheim
3
1
Boerhaavelaan
Deze grondexploitatie is in het verleden opgezet om twee percelen te verkopen als onderdeel van de ontwikkeling van Entree. Hiervoor is in 2021
een overeenkomst gesloten. Momenteel wordt er gewerkt aan een omgevingsprogramma Entree.
Zodra een nieuwe overeenkomst wordt gesloten of de huidige overeenkomst van rechtswege afloopt wordt de grondexploitatie afgesloten. Dit komt doordat er dan geen verplichting meer bestaat om de gronden via deze exploitatie te verkopen.
Status Verlieslatend Uitwerking Ruimtegebruik Bruto plangebied Te handhaven Netto plangebied Uitgeefbaar Verharding Groen Water Programma Woningbouw
Looptijd Start: Eind:
2016 2025 4. 360m² 0m² 4. 360m² 4. 360m²
0m² 0m² 0m²
Ontwikkelkader Oost 5 Ontwikkelkader Oost 6
Voortgang In 2024 is aan deze grondexploitatie alleen rente toegevoegd. In 2025 wordt de grondexploitatie opgenomen binnen het programma Entree , nadat de raad het Omgevingsprogramma Entree heeft
Totaal Commercieel Sociaal-maatschappelijk Kantoren Bedrijven vastgesteld , omdat deze volledig binnen de grenzen van het programma ligt.
143m²
4. 217m² 4. 360m²
0m² bvo 0m² bvo 0m² bvo 0m² bvo
Tussentijdse winstneming Niet van toepassing.
Verschillenverklaring De beperkte verschillen die zijn ontstaan , worden veroorzaakt door de indexering van kosten en opbrengsten , evenals de geboekte rente. Op netto contante waarde is de grondexploitatie met €25. 000 verbeterd , met name door de indexering van de opbrengsten als gevolg van het hanteren van de parameter uit de notitie parameters. Verliesvoorziening In het verleden is een verliesvoorziening getroffen voor het project Boerhaavelaan. Het verlies werd vorig jaar geschat op eindwaarde € 217. 000. Het verwachte verlies op eindwaarde is door de ontwikkelingen van 2024 minder groot geworden. Door de lichte verbeteringen van ca. € 28. 000 , kan een deel van de eerder gevormde voorziening vrijvallen. Deze vrijval wordt in de jaarrekening 2024 verantwoord. De voorziening Nadelige complexen voor dit project bedraagt na de vrijval € 189. 000. Risico’s Er worden naar huidige inzichten geen risico’s voorzien voor deze grondexploitatie.
Geel gearceerde teksten , getallen en tabellen zijn geheim
4
(geanonimise rd)
(geanonimise rd)
2
Cadenza 2
Het project Cadenza 2 betreft de ontwikkeling van 221 woningen , zowel huur in verschillende prijscategorieën als koop. Het project is onderdeel van het Programma
In het eerste kwartaal van 2025 zullen de
Status Verlieslatend Uitvoering Ruimtegebruik Bruto plangebied Te handhaven Netto plangebied Uitgeefbaar Verharding Groen Water Programma Woningbouw
Tussentijdse winstneming
Commercieel Sociaal-maatschappelijk Kantoren Bedrijven
Binnenstad. Voortgang
Momenteel is de bouw in volle gang. De woningen worden naar verwachting in het eerste kwartaal van 2026 opgeleverd. voorbereidende werkzaamheden voor de aanbesteding van het woonrijpmaken van start gaan. Verwacht wordt dat er in het tweede of derde kwartaal van 2025 wordt gestart met het woonrijpmaken. N. v. t.
Looptijd Start: Eind:
2000 2026 4. 387m² 0m² 4. 387m² 1. 963m² 2. 424m²
289m² 0m²
Vrije kavels Duur Middelduur Sociaal Totaal
0stuks 20stuks 141stuks 60stuks 221stuks
0m² bvo 0m² bvo 0m² bvo 350m² bvo
Verschillenverklaring Het nominale resultaat van de grondexploitatie Cadenza 2 is met circa €11. 000 verslechterd. Deze verslechtering is het gevolg van de indexering van de ramingen binnen de kostenposten onderzoeken en milieuvoorzieningen , bouwrijp maken , woonrijp maken , tijdelijk beheer en exploitatielasten en het verwerken van de rentekosten , waarbij de totale verslechtering als gevolg van indexering circa €16. 500 bedraagt. Daarentegen is de raming voor plankosten en V&T naar beneden bijgesteld , wat resulteert in een verbetering van circa €5. 500. De verslechtering van het nominale resultaat met €11. 000 leidt tot een verslechtering van circa €6. 000 op netto contante waarde.
Verliesvoorziening De verliesvoorziening voor Cadenza 2 wordt getroffen op eindwaarde. Het resultaat op eindwaarde is met circa €9. 500 verbeterd. Deze verbetering wordt veroorzaakt doordat de verslechtering op basis van het nominale resultaat (circa €11. 000) wordt gecompenseerd door lagere rentekosten (circa €2. 500) en gedaalde indexerings- en faseringskosten als gevolg van het aanpassen van het prijspeil (circa €18. 000).
Geel gearceerde teksten , getallen en tabellen zijn geheim
7
Risico's
(geanonimiseerd)
(geanonimise rd)
Projectrapportage
(geanonimise rd) Geel gearceerde
teksten , getallen
en tabellen
zijn geheim
10
3
Gasfabriekterrein
Delftsewallen
Gasfabriekterrein Delftsewallen omvat td de sanering8 en grondverkoop d k van hehet de aan voormalige gasfabriekterrein Delftsewallen. De locatie is in het verleden door de gemeente in het kader van de Wet . bododembescherming b h verworven. Hi Hiermee iissdd e gemeente verplicht de grond te saneren. Voor de sanering heeft de provincie subsidie beschikbaar gesteld. Het project
Status
Looptijd
Verlieslatend
Start: Eind:
Afgerond
2009 z0bá
Ruimtegebruik n Emo blanEEBIEd
jm 0 m
Te handhaven _|Netto plangebied
Ane
Uitgeefbaar Verharding Groen
om?
u0 m
Voortgang Aangezien
Programma alle gronden uit de grondexploitatie {Woningbouw Vrije kavels zijn- geleverd en er geen te maken kosten vee:zijn delide uur die verband hebben met de grondexploitatie , ariociaal wordt de grondexploitatie per 31 december Totaal 2024 afgesloten. Het project ‘Fittershof’ is Commercieel : Pr daarmee nog niet klaar en het faciliterende Sociaal-maatschappelijk Kantoren deel wordt daarom nietÁ afgesloten. De Badl edrijven faciliterende voor projecten verantwoording vindt plaats binnen de producten van de P&C-cyclus en wordt opgenomen in de voortgangsrapportage van programma’s en projecten (VGR). Voor nu is de planning dat de ontwikkelaar start met bouwen in april 2025 , de verwachting is dat er ongeveer anderhalf jaar
5 estueks
0 stuks 4 stuks 2 500 m_bvo
bouwtijd is.
Verschillenverklaring
Het nominale resultaat van de grondexploitatie Gasfabriek Delftsewallen € 85. 000 verbeterd. Hieronder wordt per onderdeel toegelicht hoe deze
is nominaal
verbetering
met circa is ontstaan:
budget opgenomen voor aanhechting van het openbaar gebied. De projectgrenzen van de grondexploitatie , grenzen niet aan openbaar gebied. Volgens wet- en regelgeving is er daarom geen sprake van causaliteit en komen deze budgetten vrij te vallen. Plankosten
Er is sprake
(€500)
van een
was
onterecht
kleine overschrijding op het geraamde
budget.
Verliesneming (- € 2. 101. 000) Zoals toegelicht onder Verliesvoorziening is er een verlies genomen. Tijdelijk beheer
en
exploitatielasten (- € 7. 200)
Vrijval budget parkeerterrein opgenomen. van
€ 10. 300.
Wel zijn de kosten van het
2
0 stuks
erid
Afwerken (-€ 51. 500) In de grondexploitatie
mf
0 m?
Water
2
voor het B taxatierapport (geanonimiseerd)
Opbrengsten woningbouw (geanonimiseerd) De uitgestelde levering van de bouwgrond heeft een positiefeffect gehad op de grondprijs. Door de grondprijs te indexeren , is een hogere grondwaarde behaald. 11
Conclusie Het nominale resultaat van de grondexploitatie Delftsewallen is met circa € 85. 000 verbeterd als gevolg van de hierboven genoemde ontwikkelingen. De grondexploitatie wordt afgesloten en door middel van de verliesneming komt het resultaat uit op € 0- , per 31-12-2024. Verliesvoorziening In het verleden is een verliesvoorziening getroffen voor het project Gasfabriekterrein Delftsewallen. Het verlies werd vorig jaar geschat op eindwaarde van ca. € 2. 189. 000. Het uiteindelijke verlies wat genomen moet worden op dit project bedraagt ca. € 2. 101. 000. In vergelijking met de inschatting begin 2024 is dit een positief verschil van ca. € 88. 000. Risico’s
Door het afsluiten van de grondexploitatie zijn er geen project specifieke risico’s meer.
Geel gearceerde teksten , getallen en tabellen zijn geheim
12
(geanonimise rd)
(geanonimise rd)
Dwarstocht
4
Het project
Dwarstocht
Status
betreft de
ontwikkeling van 165 grondgebonden koopwoningen en 40 SpEIaIE de appartementen. De ontwikkeling vindt in 3 fasen plaats. be
uitgangspunten
[Uitvoering
Start: Eind:
Rantgepeuk
plangebied _ |grutoTe handhaven
R
Netto plangebied
TEE Groen
van de
grondexploitatie , welke de raad op 21 september 2020 heeft vastgesteld ú p 8 gelden nog steeds als meest recent
Water Programma Woningbouw
kader.
2020 2026
Vrije kavels
0 stuks 165 stuks 0 stuks 40 stuks 205 stuks
Bi
Middelduur
Sociaal
Voortgang De
is i inrichti inrichting van h het gebiedbied is in vollII e gang. De laatste grondgebonden
Commercieel‚
m? m? m° m° 1E m? m?
107. 586 15. 211 92. 375 34. 855 MEE 40. 450 2. 780
Uitgeefbaar
zijn geen nieuwe Buitgangspunten ij de actualisatie verwerkt. De …
_
Verlieslatend
Looptijd
Totaal
Sociaal-maatschappelijk Kantoren
0 im bvo
[Bedrijven koopwoningen zijn in 2024 opgeleverd. het maken onvoorzien woonrijp blijken wijzigingen nodig. Dit is verwerkt in de actualisatie. Tijdens Mede door het binnenhalen van een subsidie uit de knelpuntenpot is er eind 2024 een akkoord gekomen tussen de ontwikkelaar en de afnemer van de sociale huurwoningen. De ontwikkelaar , Era Contour , wil in 2025 starten met de bouw van de 40 sociale huurappartementen.
Tussentijdse winstneming De tussentijdse winstneming over het boekjaar 2024 is op basis van de regelgeving van het BBV bepaald aan de hand van de “percentage of completion”-methode. Door de voortschrijdende realisatie bedraagt dit ca. € 289. 400. De totale winstneming over de periode 2020 tot en met 2024 bedraagt hierdoor ca. € 3. 991. 000. De tussentijdse winstneming is verwerkt in het resultaat. Verschillenverklaring
Het nominale resultaat van de grondexploitatie is met circa € 1. 342. 000 verslechterd. wordt per onderdeel toegelicht hoe deze verslechtering is ontstaan. Bouwrijp maken (€ 5. 900 Er zijn meerwerkkosten gemaakt
Woonrijp
voor
Hieronder
de vlonder.
maken (geanonimiseerd) Er zijn een aantal werkzaamheden
grondverbetering.
uitgevoerd die niet in het bestek opgenomen waren zoals Er zijn ramingen hiervoor opgesteld waardoor de kosten zijn gestegen.
Plankosten (€ 310. 000) Door het later realiseren van de sociale huurwoningen en de onvoorziene werkzaamheden is er vertraging in het woonrijp maken en lopen de werkzaamheden in 2026 door. Voor de afronding van de werkzaamheden is aanvullend budget in de grondexploitatie verwerkt op basis van een nieuwe
raming.
15
Rente (-€18. 500) De opbrengsten zijn reeds
gerealiseerd
en
Winstneming (€ 289. 400) De winstneming is conform de regelgeving completion”-methode. Opbrengsten woningbouw
hoger dan de gemaakte kosten. Hierdoor is er rentewinst. van
het BBV bepaald
aan
de hand van de “percentage
of
|(gean oni miseerd)
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) Conclusie Het nominale resultaat van de grondexploitatie is met circa € 1. 342. 000 verslechterd als gevolg van de hierboven genoemde ontwikkelingen. Op netto contante waarde resulteert dit in een verslechtering van circa € 1. 274. 000. Het verwachte resultaat van de grondexploitatie bedraagt ca. € 540. 000 (NCW per 1 januari 2025). Risico's
(geanonimiseerd)
(geanonimise rd)
Projectrapportage
(geanonimise rd) Geel gearceerde
teksten , getallen
en tabellen
zijn geheim
18
5
Kwadrant
B&F Edisonpark
Het project Edisonpark (v/h Kwadrant B&F) betreft de ontwikkeling van 540 woningen (144 grondgebonden woningen en 380 appartementen met 3 parkeergarages en 16 woningen voor Villa Eigenwijze , zelfstandig wonen voor jongeren met een handicap). Villa Eigenwijze wordt separaat gerealiseerd. De overige ontwikkeling vindt in 4 fasen
plaats.
Op 8 juli 2024 is de grondexploitatie herzien en zijn de nieuwe uitgangspunten vastgesteld door de Raad. In de actualisatie zijn de kosten voor de aanleg
van de Edisonboog conform de besluitenlijst van de Raad van 8 juli 2024 ,
amendement 2407-D , toegevoegd. Hiernaast zijn de boekwaardes en de gewijzigde parameters verwerkt.
Status Verlieslatend Uitwerking
Looptijd Start: Eind:
Ruimtegebruik Bruto plangebied Te handhaven Netto plangebied Uitgeefbaar Verharding Groen Water Programma Woningbouw
Commercieel Sociaal-maatschappelijk Kantoren Bedrijven
2021 2033 103. 181m² 16. 755m² 86. 426m² 36. 041m² 21. 482m² 23. 798m² 5. 105m²
Vrije kavels Duur Middelduur Sociaal Totaal
0stuks 258stuks 173stuks 109stuks 540stuks
0m² bvo 0m² bvo 0m² bvo 0m² bvo
Voortgang
Afgelopen jaar is een samenwerkingsovereenkomst (SOK) gesloten met de marktpartijen. In het tweede half jaar van 2024 , zijn de onderstaande werkzaamheden uitgevoerd: - De ontwikkelcombinatie heeft het besluit genomen om te beginnen met het ontwerpen en uitwerken van deelgebied 1. - Er is een informatieavond gehouden over Edisonpark en Villa Eigenwijze. Hierin is het plan toegelicht alsmede de planning en de te nemen stappen. - Duizendknoop is verwijderd. - Start met voorbereiding bouwrijp maken: aanbesteding bomenkap en gesprekken met Gasunie en veiligheidsregio over de ondergrondse gasleiding die door het gebied loopt. Tussentijdse winstneming De tussentijdse winstneming over het boekjaar 2024 is op basis van de regelgeving van het BBV bepaald aan de hand van de “percentage of Completion”- methode en bedraagt - € 6. 596 In 2021 is er winst uitgenomen van € 17. 485-. , In 2022 en 2023 zijn er ook correcties op de winstneming geweest van respectievelijk - € 10. 821- , en -€ 68-. , De winstneming over de periode 2021 tot en met 2024 is hiermee teruggedraaid. Verschilverklaring De verschilverklaring heeft betrekking op de herziene grondexploitatie en voorliggende actualisatie. Het nominale resultaat van de grondexploitatie is met circa € 4. 489. 000 verslechterd. Hieronder wordt per onderdeel toegelicht hoe deze verslechtering is ontstaan.
De kosten en opbrengsten zijn geïndexeerd. Geel gearceerde teksten , getallen en tabellen zijn geheim
19
Verwerving
(geanonimiseerd) schadeloosstellins MA t/m 2023 is in lijn gebracht met de jaarrekening 2023.
en
De boekwaarde
Bouwrijp maken (geanonimiseerd) De boekwaarde t/m 2023 is in lijn gebracht
Woonrijp
maken
Plankoste
(geanonimiseerd)
met de jaarrekening
2023.
(geanonimiseerd)
de Edisonboog is conform besluitvorming van de raad toegevoegd. De investering bijbehorende plankosten zijn bij de plankosten verwerkt. Hiernaast is de boekwaarde t/m 2023 is in lijn gebracht met de jaarrekening 2023. De
voor
EN
de Edisonboog van (geanonimiseerd)| zijn toegevoegd. De raming voor externe adviseurs is verplaatst naar Overige lasten. Hiernaast zijn de boekwaarde t/m 2023 is in lijn gebracht met de jaarrekening 2023. De
plankosten
voor
Rente (€10. 900) Er is rente geboekt
over het
jaar 2024.
Overige lasten TH (geanonimiseerd) De raming
boekwaarde
externe adviseurs zijn verplaatst t/m 2023 is in lijn gebracht met de
voor
Winstneming (-€ 6. 596) De winstneming is conform de regelgeving completion”-methode.
van
plankosten naar Overige lasten. Hiernaast is de jaarrekening 2023. van
het BBV bepaald
de hand van de “percentage
aan
of
Exploitatielasten (-€ 307. 500) De boekwaarde t/m 2023 is in lijn gebracht met de jaarrekening 2023. Opbrengsten woningbouw (geanonimiseerd) Tl De reserveringsvergoeding is betaald. Hiernaast is de boekwaarde jaarrekening 2023.
t/m 2023 is in lijn gebracht met de
Opbrengsten ni et-woningbouw (geanonimiseerd) De onrendabele top voor de parkeergarages is geïndexeerd.
Overige opbrengsten (geanonimiseerd) RN De boekwaarde
t/m 2023 is in lijn gebracht met de jaarrekening 2023.
Conclusie Het nominale resultaat van de grondexploitatie is met ca. € 4. 489. 000 verslechterd als gevolg van de hierboven genoemde ontwikkelingen. Op netto contante waarde resulteert dit in een verslechtering van ca. € 2. 859. 000. Het verwachte resultaat van de grondexploitatie bedraagt ca. € 722. 300 (NCW per 1 januari 2025). Door de verwachting dat de opbrengsten de komende 2 jaar sterk stijgen wordt het resultaat niet negatief. 20
(geanonimise rd) Geel gearceerde
teksten , getallen
en tabellen
zijn geheim
21
(geanonimise rd)
(geanonimise rd)
Engelandlaan
6
140
Engelandlaan 140 betreft de _ [Status
Het project
realisatie van 85 appartementen
sociale huur door woningcorporatie Goede Woning. De grondexploitatie april 2021 vastgesteld en het bestemmingsplan in 2022.
De
Start: Eind:
2021 2025
Vrije kavels
0 stuks OEuKS ELS 85 stuks
_ [Ruimtegebruik Bruto
isin
plangebied
Te handhaven Netto plangebied
Uitgeefbaar Verharding
Voortgang
De bouw is in september 2023 gestart en nog in volle gang. Door de gemeente zijn
alleen plankosten
Looptijd
Winstgevend Uitvoering
in de
Groen
| water
gerealiseerd.
Programma Woningbouw
Tussentijdse winstneming De tussentijdse winstneming
over het boekjaarJ . 2024 is op p basis van de regelgeving van het BBV bepaald aan de hand van de “percentage of
uurEn
Sociaal enim
completion”-methode. Door een Sociaal-maatschappelijk Kantoren verslechtering van het verwachte [Bedrijven resultaat is een bedrag van ca. €38. 000 van de eerdere tussentijdse winstnemingen teruggedraaid. De totale winstneming 2021 tot en met 2024 bedraagt hierdoor ca. € 223. 000.
over
de periode
Verschillenverklaring Het nominale
resultaat van de grondexploitatie Engelandlaan is met circa €99. 000 verslechterd. Hieronder wordt per onderdeel toegelicht hoe deze verslechtering is ontstaan.
Bouwrijp
maken (geanonimiseerd) de vaststelling van het MPG 2024 en de jaarrekening (Ugeano nimi seerd) het boekjaar 2023 geboekt. Tussen
maken (geanonimiseerd) Woonrijp De kosten het maken voor
vorig jaar gestegen. Plankosten
voor
ca.
zijn geïndexeerd. Hierdoor zijn de kosten in vergelijking met
(€ 82. 000
voor plankosten van 2024 is volledig uitgeput en licht overschreden. Voor de afronding werkzaamheden van de na de bouw is aanvullend budget in de grondexploitatie verwerkt. De overschrijding en de aanvulling veroorzaken een verschil van ca. € 82. 000.
Het
budget
woonrijp
2023 zijn nog meerwerkkosten
Exploitatielas ten (€6. 000) De exploitatielasten zijn met
Overige
Aan de
ca. € 6. 000
overschreden.
Opbrengsten NR opbrengstzijde is een extra bijdrage (geanonimiseerd)
van
|
EN (geanonimiseerd) van
de woningcorporatie
verwerkt.
Conclusie Het nominale resultaat van de grondexploitatie Engelandlaan 140 is met circa €99. 000 verslechterd als gevolg van de hierboven genoemde ontwikkelingen. Op netto contante waarde resulteert dit in 24
een
verslechtering van circa €88. 000. Het verwachte resultaat (NCW per 1 januari 2025).
van de
146. 000
grondexploitatie bedraagt
ca. €
Risico’s
(geanonimise rd) Geel gearceerde
teksten , getallen
en tabellen
zijn geheim
25
(geanonimise rd)
Projectrapportage
(geanonimise rd) Geel gearceerde
teksten , getallen
en tabellen
zijn geheim
27
7
Lansinghage
Het
project Lansinghage betreft de realisatie
grootschalig bedrijventerrein zuidoostzijde van de stad. Het project is in 1987 gestart en nagenoeg afgerond. De van een
aan
de
"
laatste kavel is in 2024 aan Van der Valk geleverd. Op dit kavel wordt een hotel met een casino gerealiseerd.
Voortgang In
augustus 2024 is de kavel
aan
Van
der Valk
turidisch ge I everd. Van der Va Ik heeeef t Juridisch aangegeven in april 2025 met de bouwactiviteiten te zullen starten. Het ee . ee. tijdelijke casino blijft in gebruik totdat het hotel met het nieuwe casino wordt Na afronding van de B bouwactiviteiten zal de gemeente het openbaar gebied verder inrichten. Volgens planning zal de grondexploitatie per 31 december 2027worden afgesloten. .
[Status
Looptijd
Stan Eind:
|Winsteevend Uitvoering Ruimtegebruik
Bruto pane plangebied Te handhaven Netto plangebied
opgeleverd.
0m
Vrije kavels Duur
MiOeSlOU
Sociaal Totaal
Commercieel
zi
20. 827 m? 20. 167 m’ 560 m? 100 m? 0 m?
Verharding Groen Water
.
m°
20. 827
Uitgeefbaar
Programma Woningbouw
187 2027
0 stuks 0 stuks Ok 0 stuks
0 m? bvo 0 Sociaal-maatschappelijk uk bvo Kantoren 0 m° bvo 20. 000 m? bvo Het ruimtegebruik en programma houden alleen rekening met de uit geven kavels en de resterende woonrijpwerkzaamheden voor Van der
Bedrijven
te
Tussentijdse winstneming De tussentijdse winstneming over het boekjaar 2024 is op basis van de regelgeving van het BBV bepaald aan de hand van de “percentage of Completion”-methode. De winstneming voor 2024 komt uit op € 1. 558. 000. De totale winstneming komt hiermee per 31 december 2024 op € 47. 010. 500. Verschillenverklaring nominale resultaat van de grondexploitatie Lansinghage is met ca € 44. 000 verbeterd. Hieronder wordt per onderdeel toegelicht hoe deze verbetering is ontstaan. Het
Bouwrijpmaken Het verschil van
(geanonimiseerd) ( g e a n o n i mimsiese redr)d) is het gevolg van de toegepaste
indexatie.
Woonrijpmaken (geanonimiseerd) Ook dit verschil is veroorzaakt door de toepassing van indexering.
Tijdelijk beheer
en
exploitatielasten
De lasten voor
(geanonimiseerd)
het beheer van de nog niet verkochte kavel zijn hoger uitgevallen dan geraamd. Oorspronkelijk was de verwachting dat de kavel begin 2024 zou worden geleverd , maar de daadwerkelijke levering is uitgesteld tot augustus 2024. Hierdoor kwamen alle beheerlasten ten laste van de gemeente
(geanonimiseerd)
De grondprijs is conform extra opbrengst van
de Koop- realisatie overeenkomst geïndexeerd en dat heeft geresulteerd (geanonimiseerd) In 2024 is de opbrengst (historische boekwaarde) van Bedrijven van
Er:
28
gecorrigeerd omdat deze opbrengst reeds als opbrengst op de hoofdkostensoort Voorzieningen commercieel was geboekt. 2018
met
€ 10. 000
(geanonimiseerd)
Huren en pachte n zonder BTW In de grondexploitatie van 2024 is per abuis rekening gehouden met een huuropbrengst voor het tijdelijke casino tot het einde van de grondexploitatie. Na de levering van de kavel zijn er echter geen
huuropbrengsten
meer ,
waardoor deze fout is gecorrigeerd.
Conclusie Het nominale resultaat van de grondexploitatie Lansinghage is met circa € 44. 000 verbeterd als gevolg van de hierboven genoemde ontwikkelingen. Op netto contante waarde (NCW) resulteert dit in een verbetering van ca. € 87. 000. Risico's
(geanonimiseerd) 29
(geanonimise rd)
Projectrapportage
(geanonimise rd) Geel gearceerde
teksten , getallen
en tabellen
zijn geheim
31
Markt 10 De grondexploitatie Markt 10 betreft de ontwikkeling van twee Zer woontorens , één toren gelegen aan 8
de Markt en één aan de
Frankrijklaan . en een gedeelte van de openbare ruimte. Naast de maakt ook de grondexploitatie Ea De realisatie van de verdere inrichting van de openbare ruimte onderdeel uit van het totale project
Voortgang
Markt
Na de herstart van het project
10.
in
Status
Verlieslatend Uitwerking
Looptijd
Start: Eind:
2020 2030
Ruimtegebruik [Bruto plangebied
10. 238
Te handhaven
40:20_m ,
plângehied NHUitgeefbaar
2. 839 6. 139 1. 260
Verharding Groen
mf
Water
Programma Woningbouw
Vrije kavels Duur
-
m?
2
imn
m? m?
stuks 142 stuks 90 stuks Stuks 232 stuks 1. 000 m? bvo 500 m? bvo m? bvo 8 m_bvo
de afgelopen jaren in Middelduur 2 Sociaal het teken van de haalbaarheidsfase Totaal + HeHet doel van de gestaan. Commercieel haalbaarheidsfase is het plan verder [sociaal-maatschappelijk uit te werken naar ruimtelijke kader. [Kantoren n Onderdelen van de Bedrijven haalbaarheidsfase zijn de financiële haalbaarheid , technische haalbaarheid , programma , haalbaarheid omgeving en vastleggen afspraken met externen. Alle gemaakte producten zijn vastgelegd in het nieuwe planuitwerkingskader (PUK).
2022 , hebben
In 2024
is de haalbaarheidsfase van het project afgerond met een nieuwe PUK. De uitgangspunten van het PUK zijn financieel vertaald in een businesscase. Onderdeel van de nieuwe businesscase is het herzien van de grondexploitatie. Op 7 oktober 2024 heeft de raad het PUK en de Businesscase vastgesteld. Bij het raadsbesluit is het amendement ‘Fiets de jongerenwoningen in Markt 10’ aangenomen. De financiële gevolgen van dit amendement zijn met deze herziening verwerkt in de
grondexploitatie.
Na het vaststellen
van de
grondexploitatie is de laatste maanden van 2024 gewerkt aan nader onderzoek naar de ondergrondse infrastructuur en de start van de aanbestedingsprocedure. Ook de komende periode staat in het teken van de aanbestedingsprocedure. Tussentijdse winstneming Niet van toepassing.
Verschillenverklaring Voor het project Markt 10 wordt de vastgestelde grondexploitatie van 7 oktober 2024 en MPG 2025 met elkaar vergeleken. Dit wijkt af van de andere grondexploitaties. Het nominale resultaat van de grondexploitatie Markt 10 is met circa € 17, min. verslechterd. Hieronder wordt per onderdeel toegelicht hoe deze verslechtering is ontstaan: Onderzoeken
en
A milieuvoorzienin (geanonimiseerd)
riolering bevat asbest De kosten voor het saneren van de riolering was opgenomen bouwrijp maken. De kosten zijn nu opgenomen onder de juiste hoofdkostensoort. De
onder 32
TH
maken (geanonimiseerd) kabels en leidingen is bij de herziening van de grondexploitatie rekening gehouden met circa(geanonimise rd) (geanonimise rd) zen kosten. Dit bedrag was nog afkomstig uit de vorige grondexploitatie. Er was bij het opstellen van de herziene grondexploitatie nog geen nieuwe raming voor kabels en leidingen. In de afgelopen periode is voor de kabels en leidingen een nieuwe raming opgesteld. De nieuwe raming komt uit op circa (geanonimiseerd) aan kosten. Hiermee komt de nieuwe raming circa (geanonimiseerd) hoger uit. Bij het tussentijds herzien van de grondexploitatie is een gecalculeerd risico van (geanonimiseerd)opgenomen. Door het opnemen van de kosten in de grondexploitatie , komt het risico te vervallen. Het saneren van de asbestriolering is opgenomen bij de hoofdkosten soort Onderzoeken en milieuvoorzieningen en komt vrij te vallen bij Bouwrijp maken. De overige kostenstijging komt door het indexeren van de SSK-raming voor bouwrijp maken.
Bouwrijp
Voor
BEN
Woonrijp De
maken
indexering
(geanonimiseerd)
het woonrijp
van
maken
resulteert in een verslechtering
van(geanonimiseerd)
Plankosten en V&T (€ 141. 000) Om de plankosten tot einde project te bepalen is een nieuwe plankostenscan ingevuld met prijspeildatum 1 oktober 2024. Door de nieuwe plankostenscan komt de raming plankosten € 141. 000 hoger uit. In dit bedrag zijn ook extra kosten gebudgetteerd voor een grondzakenjurist vastgoedspecialist. Deze disciplines maken geen onderdeel uit van de plankostenscan. Rente (€ 4. 000) Er worden rentekosten € 4. 000.
toegerekend
aan de
en
grondexploitatie Markt 10 , die in 2024 uitkomen op
Afdrachten intern (€ 447. 000) Door het toevoegen van de jongerenwoningen moeten deze woningen ook bijdragen aan de bovenwijkse kosten , zoals vastgelegd in de Nota bovenwijkse kosten Binnenstad. Door het toevoegen van jongerenwoningen , moet € 97. 500 worden toegevoegd aan afdrachten intern. Door de groei van de VON-prijzen in 2024 is de verwachting dat de woningen in Markt 10 ook voor een hogere VONprijs worden verkocht. Dit zorgt ervoor dat de woningen in een andere categorie vallen binnen de nota bovenwijkse kosten , waardoor meer kosten afgedragen moet worden aan het fonds. Dit zorgt voor € 277. 500 aan extra afdrachten. De overige € 72. 000 afwijking komt door indexering naar
prijspeil 1-1-2025.
Tijdelijk beheer
en
exploitatielasten |(geanonimiseerd) zijn toegevoegd aan de exploitatielasten. Ook extra kosten aanbesteding zijn toegevoegd.
De kosten van het taxatierapport Gate Review op de aankomende
Opbrengsten woningbouw (geanonimiseerd) B De opbrengsten woningbouw zijn geïndexeerd naar prijspeil 1-1-2025. Ook het toevoegen jongerenwoningen heeft een positiefeffect op de grondexploitatie.
voor
van
de
de
(geanonimiseerd) Parkeren Door
het toevoegen van de jongerenwoningen , zijn ook extra parkeerplaatsen benodigd. Onder parkeerplaatsen zit een onrendabele top , waardoor dit een negatief effect heeft op de grondwaarde.
Faseringsinvloeden
van de parameters uitkomt dan eerst werd voorzien.
Het toepassen
zorgt
ervoor
dat de opbrengstenstijging
circa € 1 miljoen
positiever 33
Conclusie Het nominale resultaat van de grondexploitatie is met circa € 1. 713. 000 verslechterd als gevolg van de hierboven genoemde ontwikkelingen. Op netto contante waarde resulteert dit in een verslechtering van circa € 643. 000 en op eindwaarde is dit een verslechtering van € 640. 000. Op netto contante waarde per 1-1-2025 bedraagt het resultaat nu € 4. 356. 182 negatief. Risico's
(geanonimise rd) Geel gearceerde
teksten , getallen
en tabellen
zijn geheim
34
Voor het project Markt 10 worden de vastgestelde grondexploitatie 2025 met elkaar vergeleken. In de onderstaande verschillenanalyse de vastgestelde grondexploitatie per 7 oktober 2024.
van
7 oktober
2024 en het MPG 1-1-2024 naar
verwijst de datum
(geanonimise rd)
(geanonimise rd)
9
Oosterheem
Oosterheem totaal Het project Oosterheem betreft de realisatie van de laatste grootschalige uitbreidingswijk van Zoetermeer. Het grootste deel van het project is inmiddels afgerond. Een aantal deelprojecten is nog in uitvoering , terwijl andere zich in de voorbereidende fase bevinden. De oorspronkelijke , omvangrijke
grondexploitatie voor Oosterheem is administratief onderverdeeld in afzonderlijke grondexploitaties voor de plannen die nog in ontwikkeling zijn. Deze onderverdeling is bedoeld om de (financiële) sturing te verbeteren en eventuele mutaties eenvoudiger en transparanter te maken.
Status Winstgevend Uitvoering
Looptijd Start: Eind:
Ruimtegebruik Bruto plangebied Te handhaven Netto plangebied Uitgeefbaar Verharding Groen Water Programma Woningbouw
3. 564. 000m² 239. 000m² 3. 325. 000m²
494, %1. 642. 000m² 254%, 846. 000m² 196, % 653. 000m² 55, % 184. 000m² Vrije kavels Duur Middelduur Sociaal Totaal
Commercieel Sociaal-maatschappelijk Kantoren Bedrijven er formeel sprake is van één grondexploitatie voor Oosterheem
Hoewel per afzonderlijk project gepresenteerd.
Voortgang Na de paragraaf over de risico’s van Oosterheem
deelproject toegelicht.
1995 2028
, wordt
04, % 320%, 371, % 304, %
40stuks 2943stuks 3402stuks 2783stuks 9159stuks
27. 220m² bvo 54. 940m² bvo m² bvo 199. 070m² bvo
de verantwoording
wordt de voortgang en stand van zaken per
Tussentijdse winstneming De tussentijdse winstneming over het boekjaar 2024 is op basis van de regelgeving van het BBV bepaald aan de hand van de “percentage of completion”- methode en bedraagt in 2024 € 1. 945. 000. Op totaal niveau is de grondexploitatie Oosterheem positief , waardoor er geen verliesvoorziening hoeft te worden gevormd voor negatieve deelexploitaties. In voorgaande jaren is ook tussentijds winst genomen. Per saldo bedraagt de tussentijdse winstneming nu € 74. 731. 000. Verschillenverklaring De totale kosten zijn met €1. 785. 000 (nominaal) toegenomen , voornamelijk als gevolg van de winstneming. Tegelijkertijd nemen de opbrengsten met €605. 000 (nominaal) toe. Per saldo resulteert dit in een nominale verslechtering van € 1. 180. 000. Het nominale resultaat van de grondexploitatie MPG 2025 bedraagt circa €3. 404. 000 positief , wat een verslechtering betekent van €1. 180. 000 ten opzichte van het MPG 2024. Op netto contante waarde leidt dit tot een verslechtering van € 744. 000. Op eindwaarde bedraagt het positieve resultaat €3. 554. 000 , wat neerkomt op een negatief verschil van ongeveer €872. 000 ten opzichte van vorig jaar. De verslechteringen in zowel netto contante waarde als eindwaarde zijn het gevolg van het verslechterde nominale resultaat met name door de winstneming , hiertegenover staat een
Geel gearceerde teksten , getallen en tabellen zijn geheim
37
verbetering door fasering
en
indexering.
Risico's Voor de lopende projecten waarvoor deelgrondexploitaties binnen Oosterheem actief zijn , is een risico-inventarisatie gemaakt. Het grootste risico binnen Oosterheem wordt hieronder beschreven. In Oosterhage zijn de meeste kavels inmiddels verkocht. Het grootste gedeelte van de beschikbare kavels ligt aan de Voltastraat (kavels 6). Deze kavels hadden een onlogische indeling. Om de verkoop te vergemakkelijken is de indeling hiervan aangepast. De nieuwe indeling kan invloed hebben op de grondprijs , omdat de nieuwe indeling mogelijk minder aantrekkelijk is voor ontwikkelaars. Het maximaal financieel risico is berekend aan de hand van de nieuwe kavelprijzen. Hier is 10% van genomen. De kans van optreden is 25%.
(geanonimise rd) Geel gearceerde
teksten , getallen
en tabellen
zijn geheim
38
9. 1 Oosterheem De grondexploitatie projecten afgerond opgestart worden.
deelprojecten van Oosterheem is onderverdeeld in 13 deelprojecten. In 2024 en opgeleverd. Zes projecten zijn in uitvoering en drie projecten
zijn er geen moeten
nog
9. 1 Afgeronde projecten In 2024 zijn er geen projecten
afgerond. De reeds afgeronde projecten maken deel uit van de boekwaarde van Oosterheem. Er zijn voor de afgeronde projecten Parkeiland en Willem Dreeslaan kostenramingen opgenomen. Voor Willem Dreeslaan betreft dit plankosten die nodig zijn voor de definitieve overdracht van het openbaar gebied naar Stadsbeheer en voor Parkeiland zijn kosten opgenomen voor de afhandeling van het juridisch geschil met de kaveleigenaren. 9. 2
Lopende projecten
Noordrand
(Amstelstroom , Berkelstroom en Thomas Morelaan) wordt uitgevoerd binnen de samenwerkingsovereenkomst (SOK) met de VOF Oosterheem. Op dit moment is het project grotendeels afgerond. De enige werkzaamheden die nog moeten worden uitgevoerd , zijn de aanleg van de pannakooi en enkele groenwerkzaamheden. Het project
Noordrand
Aangezien vrijwel alle werkzaamheden zijn uitgevoerd , komt het resterende budget van €850. 000 voor het bouw- en woonrijp maken , evenals de plankosten en V&T-kosten , te vervallen. Deze vrijval resulteert in een positief nominaal
verbetering
resultaat van €850. 000.
In netto contante
waarde
leidt dit tot een
van €871. 000.
De T-strook Noord (Aletta Jacobslaan/Hugo de Grootlaan) Binnen het project T-strook Noord worden 50 grondgebonden woningen en 116 appartementen gerealiseerd. In 2024 zijn de grondgebonden woningen opgeleverd , en de appartementen zijn naar verwachting in 2025 klaar. Aansluitend op de realisatie van de woningen is gestart met de inrichting van het openbaar gebied , waarvan de afronding in 2026 wordt verwacht. Het nominale
resultaat is met (geanonimiseerd) verslechterd , voornamelijk doordat de aanleg van het riool duerder uitviel dan begroot. Deze extra kosten zijn ontstaan door de complexiteit van de (geanonimiseerd) B rioolwerkzaamheden , wat leidde tot diverse problemen tijdens de uitvoering. Daarnaast bemoeilijkte een nat voorjaar de voortgang van de werkzaamheden. In de oorspronkelijke raming was geen rekening gehouden met deze complexiteit en de bijkomende uitdagingen door het weer. Er wordt dit jaar nog één van de negen aansluitingen gerealiseerd. Verder heeft de verhoging van de plankostenraming met €59. 000 en de indexering van de kosten voor tijdelijk beheer (€7. 000) bijgedragen aan de verslechtering van het nominale resultaat. Tot slot zorgt een lagere raming van ( g e a n o n i m i s e eredr)d) voor het woonrijp maken voor een gedeeltelijke compensatie van deze verslechtering. Nominaal verslechtert de deelgrondexploitatie T-strook Noord met € 967. 000. In netto contante waarde leidt dit tot een verslechtering van € 845. 000. Martin
Luther Kinglaan nog enkele resterende werkzaamheden uitgevoerd , zoals kleine aanpassingen aan de geplaatste brug , aanvullende groenwerkzaamheden en het op orde brengen van de afwatering bij de In 2025 worden
39
speellocaties. Met uitzondering grondexploitatie afgerond.
deze werkzaamheden
van
zijn alle werkzaamheden
binnen de
zijn geraamd op (geanonimiseerd) Dit betekent dat het resterende budget van € 540. 000 vrijvalt , wat een positief effect heeft op het financiële resultaat van de grondexploitatie MLK van € 540. 000. In netto contante waarde resulteert dit in een verbetering De kosten
de resterende werkzaamheden
voor
van € 543. 000.
Bedrijventerrein Oosterhage Bedrijventerrein Oosterhage en Businesspark Oosterheem Businesspark Oosterheem zijn alle kavels verkocht.
staan
in één deelgrondexploitatie.
In het
Oosterhage is één kavel verkocht in 2024. Voor de kavels aan de Voltastraat (kavels 6) heeft er een herverkaveling plaatsgevonden , waarbij de uit te geven kavels zijn aangepast naar groottes die beter geschikt zijn voor de vraag vanuit de markt. Er moeten nog 9 of 10 kavels verkocht worden. Het aantal is afhankelijk van de splitsing van kavel 14. Tot slot is het openbaar gebied aan de Huygensstraat en van der Waalstraat in 2024 ingericht. In
indexatie zijn de kosten voor woonrijp maken met (geanonimiseerd) toegenomen. De raming voor de plankosten is herzien en dit leidt tot een verbetering van €382. 000. De opbrengsten zijn opnieuw getoetst op basis van de huidige marktinzichten en dit leidt tot een verbetering van (geanonimiseerd) Tot slot zijn de ramingen onder de kostenposten Onderzoeken en Tijdelijk beheer geïndexeerd , dit leidt tot een nominale verslechtering van (geanonimiseecr d) IW totaal verbetert de deelgrondexploitatie nominaal met € 721. 000. In netto contante waarde leidt dit tot een verbetering van € 766. 000. Door
Moskee De inrichting van de openbare ruimte rondom de Moskee wordt naar 2025 opgeleverd. Hiermee wordt deze deelgrondexploitatie afgerond.
verwachting
in de eerste
helft
het woonrijp maken is verhoogd. Dit leidt tot een verslechtering va (geanonimiseerd) De werkzaamheden voor de kostenposten Onderzoeken , Bouwrijp maken en Plankosten zijn grotendeels afgerond. Dit leidt tot een verbetering van € 72. 000. In totaal verbetert de deelgrondexploitatie met € 21. 000. Netto contant leidt dit tot een verbetering van € 3. 000. De
raming
voor
Sara Lydiahoeve In 2024 zijn kavels
opnieuw opbrengsten
2 , 8 en 9 geleverd
in de verkoop gegaan toe met
en
zijn kavels 8 en 9 gestart met de bouw. Kavels 1 , 4 en 7 zijn waarbij de grondprijs eerst is geïndexeerd. Hierdoor nemen de en
(geanonimiseerd)
Na de
levering is de grond bouwrijp gemaakt , zonder vooraanleg van nutsvoorzieningen. Er zijn daarbij , ondanks eerdere bodemonderzoeken , diverse verontreinigingen aangetroffen. Dit heeft is het bouwrijp maken voor (geanonimiseerd) neer uitgevoerd geleid tot extra kosten van A (geanonimiseerd) dan oorspronkelijk was begroot. In 2024 is er een overschrijding geweest van de plankosten met € 175. 000 en is de raming verhoogd met € 110.000 , wat resulteert in een totale stijging van de plankosten met € 285. 000.
peerneest
MN
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
G G
(geanonimiseerd) In totaal verslechtert de deelgrondexploitatie op nominale waarde leidt dit tot een verslechtering van € 188. 000.
waarde
met € 262. 000.
In netto contante
9. 3 Op te starten projecten De projecten Sumatra , Javalaan en Zwetstroom zijn momenteel niet actief. Er zijn voornamelijk algemene plankosten gemaakt bij de projecten en waar een raming is van kosten en opbrengen deze volgens de parameter notitie geïndexeerd.
zijn
41
(geanonimise rd)
Projectrapportage
(geanonimise rd) Geel gearceerde
teksten , getallen
en tabellen
zijn geheim
43
10 Palenstein
– Herstructurering
Sinds 2005 wordt er gewerkt aan de herstructurering van het gebied Palenstein. Een groot gedeelte is al opgeleverd en afgerond. De laatste onderdelen van de
grondexploitatie Palenstein worden in 2025 en 2026 afgerond. Dit betreft Vlek D , het plein Rakkersveld en de Van Lodensteinstraat. Met de voltooiing van deze projecten wordt de herontwikkeling van de wijk afgerond. Hieronder zal per vlek worden ingegaan op de recente ontwikkelingen en voortgang.
Status Verlieslatend Uitvoering
Looptijd Start: Eind:
Ruimtegebruik Bruto plangebied Te handhaven Netto plangebied Uitgeefbaar Verharding Groen Water Programma Woningbouw
2005 2025 124. 133m²
0m² m² m² m² m²
124. 133m²
Vrije kavels Duur Middelduur Sociaal Totaal
0stuks 0stuks 217stuks 255stuks 472stuks
Voortgang Commercieel 2. 995m² bvo Sociaal-maatschappelijk 400m² bvo Vlek C (Goeswijn van der Poellaan): Kantoren 300m² bvo Eind 2023 zijn de eerste woningen Bedrijven 0m² bvo opgeleverd. Bijna alle werkzaamheden zijn afgerond , alleen de ondergrondse containers moeten nog worden geplaatst. Het deel van de Du Meelaan aangrenzend aan Vlek C is gelijktijdig met het woonrijp maken aangelegd.
Vlek D (Dirc van de Doortogelaan): De bouw van de appartementen op het Croesinkplein in Vlek D is in volle gang. Het definitief ontwerp voor het openbaar gebied Vlek D , inclusief de singel en Du Meelaan , is afgerond en de aanbesteding voor de civiele werkzaamheden is gestart. Voor Plein Rakkersveld is het ontwerp verder uitgewerkt na een participatieronde in 2024 , waarbij het bloemmotief als bestratingspatroon is gekozen. De werkzaamheden aan het plein starten begin 2026. Daarnaast werkt het Vastgoedbedrijf plannen uit om het betonnen noodtrappenhuis bij kantoorgebouw Welkom 2 te vervangen , waarvoor in de perspectiefnota 2024 budget is vrijgemaakt. De eigenaren van de naastgelegen woontoren hebben geen toestemming gegeven voor een looproute naar RandstadRail-station Palenstein , waardoor de gemeente uitsluitend bestrating op eigen grond aanlegt. Vlek E&I (Jan van Beierenlaan): Afgerond en opgeleverd. Vlek G (Diederik van Teilingenlaan): De woningen in Vlek G zijn in 2023 opgeleverd en de resterende werkzaamheden , op de van Lodensteinstraat na , in het openbaar gebied zijn in 2024 succesvol afgerond. De Van Lodensteinstraat wordt in 2025 heringericht. Vlek 8 (Singel): In 2021 is in de centrale as de singel verder uitgegraven ter hoogte van Vlek G en C , en hierover is een langzaam verkeersbrug gerealiseerd. Geel gearceerde teksten , getallen en tabellen zijn geheim
4
Alle werkzaamheden zijn afgerond. Het woonrijp maken van de singel grenzend aan Vlek D wordt echter uitgevoerd samen met het woonrijp maken van Vlek D , naar verwachting in 2025. Vlek Infra (Van Aalstlaan en Du Meelaan): De werkzaamheden aan de Du Meelaan en Van Aalstlaan zijn afgerond. Het resterende deel van de Du Meelaan aangrenzend aan Vlek D wordt uitgevoerd bij het woonrijp maken van Vlek D.
Tussentijdse winstneming N. v. t.
Verschillenverklaring
nominale resultaat van de grondexploitatie Palenstein is met circa €173. 000 Hieronder wordt per onderdeel toegelicht hoe deze verslechtering is ontstaan. Het
verslechterd.
(geanonimiseerd) Er
Onderzoeken en milieuvoorzieningen Tijdens de werkzaamheden aan de Du Meelaan zijn staalslakken aangetroffen , wat heeft geleid tot aanvullende milieutechnische onderzoeken. De hiermee gemoeide kosten waren niet voorzien en
bedragen
(geanonimiseerd)
Bouwrijp maken (-€35. 000)
Alle werkzaamheden met betrekking tot het bouwrijp maken zijn afgerond. Het resterende budget van circa €35. 000 valt vrij , wat resulteert in een positief effect op het financieel resultaat van de grondexploitatie Palenstein.
(geanonimiseerd) Plankosten (€ 15. 500): De indexering van de plankosten Door een neerwaartse €15. 500. Rente (€41. 000) Er worden rentekosten €41. 000.
resulteert in een verslechtering van €33. 900 op nominale waarde. bijstelling van de raming met €18.400 , bedraagt de uiteindelijke verslechtering
toegerekend
aan
de grondexploitatie
Palenstein , die in 2024 uitkomen op
Tijdelijk beheer en exploitatielasten (- €87. 500) In 2025 wordt gestart met de werkzaamheden binnen de laatste vlekken van Palenstein. Na afronding van deze werkzaamheden zal het openbaar gebied worden overgedragen aan Stadsbeheer. Hierdoor vervallen de hiervoor gereserveerde kosten , wat resulteert in een positief effect van €87. 500 op het financieel resultaat van de grondexploitatie Palenstein. 45
Conclusie Het nominale resultaat van de grondexploitatie Palenstein is met circa €128. 000 verslechterd als gevolg van de hierboven genoemde ontwikkelingen. Op netto contante waarde resulteert dit in een verslechtering van circa €370. 000.
Verliesvoorziening De verliesvoorziening
voor Palenstein wordt getroffen op eindwaarde. Het resultaat op eindwaarde is met circa €35. 000 verbeterd. Deze verbetering wordt veroorzaakt doordat de verslechtering op basis van het nominale resultaat (circa €128. 000) wordt gecompenseerd door lagere rentekosten (circa €120. 000) en gedaalde indexerings- en faseringskosten als gevolg van het aanpassen van het
prijspeil (circa €43. 000). Risico's
projectrisico’s , zoals weergegeven in onderstaande tabel , zijn het afgelopen jaar verder afgenomen. Dit is te danken aan de voortgang die binnen Palenstein is geboekt en de verdere uitwerking van de ontwerpen. Door deze ontwikkelingen zijn de risico's verminderd en beter De
(geanonimise rd) 46
Geel gearceerde teksten , getallen en tabellen zijn geheim
(geanonimise rd)
Projectrapportage
(geanonimise rd) Geel gearceerde
teksten , getallen
en tabellen
zijn geheim
48
11 Van Aalstlaan Het project Van Aalstlaan 24 omvat de realisatie van 159 woningen waarvan 111 ten behoeve van woonzorg- ,
middenhuur- of koopwoning worden aangeboden. De overige 48 woningen zijn sociale huurwoningen. Het voormalige Monutagebouw blijft vanwege het monumentale karakter hiervan , behouden. De ontwikkellocatie ligt binnen een plangebied van circa 16. 090 m². De te verkopen kavels worden door de gemeente bouwrijp gemaakt. De gemeente draagt na de realisatie van de woningen zorg voor de inrichting en aanpassing van het openbaar gebied. Het globale eindbeeld van deze ontwikkeling is vastgelegd in het planuitwerkingskader (PUK).
Status Winstgevend Uitvoering
Looptijd Start: Eind:
Ruimtegebruik Bruto plangebied Te handhaven Netto plangebied Uitgeefbaar Verharding Groen Water Programma Woningbouw
Commercieel Sociaal-maatschappelijk Kantoren Bedrijven
2023 2029 16. 090m²
0m²
16. 090m² 7. 693m² 2. 640m² 5. 757m²
0m²
Vrije kavels Duur Middelduur Sociaal Totaal
0stuks 56stuks 55stuks 48stuks 159stuks
0m² bvo 0m² bvo 0m² bvo 0m² bvo
Voortgang Na de gunning van de locatie en het tekenen van de koop- en realisatieovereenkomst in december 2023 voor de bouw van 111 woonzorg appartementen (Plan Karakter) is de gebiedsontwikkelaar AM met de verdere uitwerking bezig. De sociale huurwoningen vormden geen onderdeel van de Europese aanbesteding , maar worden door woningbouwcorporatie Vidomes ontwikkeld. Er is met Vidomes overeenstemming bereikt over de koop-en realisatieovereenkomst (KRO) die in het eerste kwartaal van 2025 wordt getekend. De ontwikkelende partijen werken apart van elkaar aan een voorlopig ontwerp voor hun bouwplannen. Daarna worden deze geïntegreerd en zullen Vidomes en gebiedsontwikkelaar AM gezamenlijk het verdere ontwerptraject voortzetten. De afronding van de voorlopige ontwerpen door AM en Vidomes , evenals de toetsing ervan door de gemeente , is gepland voor het eerste kwartaal van 2025. Ook de participatie zal in datzelfde kwartaal plaatsvinden. De ontwikkelende partijen streven ernaar de ruimtelijke procedure medio 2025 op te starten. De bouw staat nu gepland voor 2026 , met een verwachte oplevering van de woningen aan het einde van 2027 of begin 2028. Na de realisatie van het woningbouwprogramma zal de gemeente het openbaar gebied inrichten. De ontwikkelaar is verantwoordelijk voor de inrichting van het uitgeefbare gebied.
In de grondexploitatie wordt rekening gehouden met de kosten van het bouwrijpmaken (BRM) , aangezien deze volledig door de gemeente zal worden uitgevoerd. Om de omgeving te verbeteren en extra parkeervoorzieningen buiten het plangebied te realiseren , zijn er extra kosten voor de ontwikkeling van de infrastructuur opgenomen in de grondexploitatie. De einddatum van deze grondexploitatie is vastgesteld op 31 december 2029.
Tussentijdse winstneming Niet van toepassing.
Geel gearceerde teksten , getallen en tabellen zijn geheim
49
Verschillenverklaring Het
nominale resultaat
grondexploitatie Van Aalstlaan 24 is met ca. € 393.000 verslechterd. per hoofdkostensoort toegelicht hoe deze verslechtering is ontstaan.
Hieronder wordt Verwerving de
Bij
en
van
de
schadeloosstelling
vaststelling
(-€ 263.000
de
grondexploitatie zijn de historische plankosten per abuis aan deze toegevoegd. In 2024 is dit gecorrigeerd en zijn de gemaakte plankosten tot aan de vaststelling van de grondexploitatie overgeheveld naar de juiste hoofdkostensoort “Plankosten”’. Deze correctie is administratief en heeft derhalve geen invloed op de verslechtering. van
hoofdkostensoort
Bouw-en
Woonrijpmaken Bij de vaststelling van de grondexploitatie zijn de bouw- en woonrijpmaak kosten o.b.v. kengetallen geraamd. De raming is bij deze actualisatie beoordeeld en is op onderdelen aangepast en naar boven bijgesteld. Voor het verwijderen van groen, aanleggen van de riolering, het omleggen van de kabels en leidingen en voor de extra verharding t.b.v. de parkeerplaatsen is de raming met (geanonimiseerd) meer verhoogd. Op dit moment wordt gewerkt aan het definitief ontwerp, waarbij tegelijkertijd de huidige raming verder wordt uitgewerkt tot een besteksraming. Plankosten
(€ 486.000)
Voor het
ramen
inzichten
en
plankosten is in 2022 de Plankostenscan ingevuld. Op basis van de huidige planning raming aangepast en met € 223.000 verhoogd. Hierbij is niet de Plankostenscan gebruikt, maar is de raming gebaseerd op de geschatte inzet van medewerkers en de benodigde uren voor de verdere projectuitvoering. Daarnaast is de boekwaarde van de plankosten met € 263.000 gecorrigeerd (zie hiervoor onder ‘Verwerving en schadeloosstelling) De totale plankosten zijn in totaal met € 486.000 naar boven bijgesteld. van
de
is de
Tijdelijk beheer
en
In
tot het
tegenstelling
effect heeft op het
exploitatielasten
voorgaande jaar zijn de kosten projectresultaat.
dit
jaar geraamd,
wat eveneens
grondprijs is conform afspraak (Koop-realisatie overeenkomst) geïndexeerd grondprijs met ca. A: toegenomen. De
een
negatief
waardoor de
Conclusie
grondexploitatie Van Aalstlaan 24 met ca. € 393.000 verslechterd als gevolg van de hierboven genoemde ontwikkelingen en aanpassingen. Op netto contante waarde (NCW) is de verslechtering € 235.000. Het resultaat van de grondexploitatie blijft wel positief. Het
nominale resultaat
van
de
Risico's De
projectrisico's zoals gepresenteerd komt voornamelijk door de voortgang
in onderstaande van
tabel, zijn het afgelopen jaar afgenomen. Dit het project en de verdere uitwerking van de ontwerpen. 50
Door deze
geworden.
ontwikkelingen zijn de gecalculeerde financiële risico’s verminderd
en beheersbaar
(geanonimise rd) Geel gearceerde
teksten , getallen
en tabellen
zijn geheim
51
(geanonimise rd)
(geanonimise rd)
12
Van
Leeuwenhoeklaan
Het
project
Van
(Bijdorplaan)
Leeuwenhoeklaan bestaat uit enkele deelprojecten die : Á iiesddeerr h hun eigen planning | en hebben. De ontwikkeling samenhang is de gezamenlijke ligging aan de Van Leeuwenhoeklaan en de gezamenlijke
grondexploitatie. En
Het
project bestaat uit bouwplannen voor kantoren en woningen , waarbij het gaat om kwalitatief hoogwaardige a
en
duurzame
Ee
.
woonvormen.
SES
Looptijd
Uitvoering
Eind:
Verlieslatend
Te handhaven Netto plangebied
Uitgeefbaar Verharding Groen Water
ontwikkeling
88
van
woningen
appartementen. Deze 5
5
'
Vrije kavels Pun Middelduur edel
Het
een
2009 ad
_|Ruimtegebruik [Bruto plangebied
Programma Woningbouw
oostelijke plandeel langs de . Bidijdorplaan | moet als enige nog worden gerealiseerd. Het gaat om
Start:
Commercieel
Sociaal-maatschappelijk Kantoren
Totaal
0 stuks ee duls 94 stuks vente 421 stuks 0 m? bvo 2. 330 m? bvo 19. 875 m? bvo 0 m° 2 bvo
worden gerealiseerd in drie blokken. Bedrijven Een blok van 36 koopappartementen , een blok van 23 koopappartementen en een blok van 29 appartementen. Het blok met 29 appartementen zal op de markt komen als middeldure en dure huur. Na realisatie van de woontorens en de omliggend openbare ruimte , kan de grondexploitatie worden afgesloten.
Voortgang
grondoverdracht aan de ontwikkelaar heeft eind 2024 plaatsgevonden. Het project is momenteel nog in de verkoop en er zijn nog enkele woningen beschikbaar. Het project heeft van de ontwikkelaar de naam Soeterdael gekregen en start bouw is gepland in mei 2025. Start woonrijp maken start na de bouw van de woningen en is momenteel gepland eind 2026 / begin 2027. Woonrijp maken zal naar verwachting voltooid zijn in 2027. Naar verwachting zal de grondexploitatie in 2027 gesloten worden. De
Tussentijdse winstneming Conform de regels omtrent tussentijdse winstneming is er in 2024 € 316. 878 aan winst genomen. voorgaande jaren is ook tussentijds winst genomen. De totale tussentijdse winstneming bedraagt € 14, miljoen. Verschillenverklaring nominale resultaat van de grondexploitatie Van Leeuwenhoeklaan is met circa € 404. 000 verslechterd. Hieronder wordt per onderdeel toegelicht hoe deze verslechtering is ontstaan: Het
(geanonimiseerd)
In
Onderzoeken
grond was grond waren
en
A milieuvoorzieningen (geanonimiseerd)
vervuild en is gesaneerd waar nodig. Deel van de kosten voor het saneren van de ondergebracht onder de hoofkostensoort bouwrijp maken. Kosten zijn nu opgenomen onder de juiste hoofdkostensoort. De
Bouwrijp maken (geanonimiseerd) de inrichting van het openbaar gebied is een nieuwe SSK-raming opgesteld. Dit heeft ervoor gezorgd dat een deel van de kosten naar de hoofdkostensoort Onderzoeken en milieuvoorzieningen zijn gegaan. Een gedeelte van het budget is vrij komen te vallen en worden gemaakt bij het woonrijp maken. Voor
Woonrijp maken (geanonimiseerd) De nieuwe inrichtingstekening en raming van het openbaar gebied hebben vooral invloed op het woonrijp maken. De kosten voor het woonrijp maken zijn hoger dan in de oude raming. De oude raming van het openbaar gebied kwam nog uit 2019 en gaf geen reëel beeld meer van de te maken kosten. De nieuwe kostenraming van het openbaargebied moet voldoende zijn om het project af te ronden. De inrichting van het openbaar gebied is met een jaar uitgesteld. Verwachting is dat de inrichting van het openbaar gebied in 2027 afgerond wordt. Plankosten