Bijlage 1b - Bijlagenboek geheim definitief zwart

BijlagenMeerjarenperspectief Grcndexploitaties2OZZltMpG'ZZl

Bijlage Lb: Actualisatie en resultaat grondexploitaties per t januari 2022

lnhoudsopgave Toelichting overzicht grondexploitaties

3

1

Amerikaweg

4

8

Katwijkerlaantracé

27

13 Oosterheem 45 13,1 Oosterheemtotaal.............. 45 L3.2 DeelgebiedWoningbouwSOK...,............... 48 13.3 DeelgebiedwoningbouwnietSOK............. 48 13.4 Deelgebied woningbouw vlek A en C.......,. 49 13.5 Deelgebied bedr'rjventerreinen.................. 49 13.5 Deelgebied Sara Lydiahoeve 50 13.7 Deelgebieden Martin Luther Kinglaan en Zwetstroom

50

13.8 Dee|gebiedJava1aan...................................50 14 Palenstein Programma .,..,........,53 L4.1 Palenstein- Herstructurering....,,.....,.,..,..,55 t4.2 Palenstein - Tango locatie 59 15

t6

t7 18 19

20

?

Toel ichting overzicht grondexploitaties Per project wordt een korte toelichting gegeven over wat het project inhoudt en welke ontwikkelingen hebben plaatsgevonden. De toelichting is bedoeld om de leesbaarheid van de financiële informatie te vergroten. Bij de toelichting is

bij de grondexploitaties de recente besluitvorming opgenomen die relevant is om de financiële informatie te duiden. Daarnaast worden ook de voor het project meest significante verschillen van het project belicht en zijn de eventuele gesignaleerde risico's van het project opgenomen. Voor zover van toepassing is ook de tussentijdse winstneming van het project toêgelicht. Op de eerste pagina van elke projectbeschrijving is een "factsheet" opgenomen met daarin de belangrijkste sturinSsinformatie van het project. Deze informatie bestaat uit looptijd, ruimtegebruik, programma en het verwachte

financiêle resultaat. Afhankelijk van fase van het project is de informatie in de factsheet meer of minder concreet. Van elke project is een verschillenanalyse opgenomen op basis van de niet geïndexeerde ramingen (nominale waarden). Hierbij worden MPG 2021 en MPG 2022 met elkaar vergeleken, ln dit overzicht zijn ook de verschillen in faseringsresultaten (kostenstijging, opbrengststijging en rente), verschillen in boekwaarden (gerealiseerde opbrengsten en kosten) en verschillen in projectresultaten (nominaal, netto contant en op eindwaarde) opgenomen. Tot slot is per project een gestandaardiseerde projectrapportage opgenomen. Hierin is de volledige herziene grondexploitatie per 1 januari 2022 zichtbaar. Dat wil zeggen dat per hoofdkostensoort inzicht wordt gegeven in de boekwaarde van de kosten en opbrengsten, de nog te realiseren kosten en opbrengsten en de daarbij horende fasering en

het projectresultaat.

t

Amerikaweg

STATUS

Het project Amerikaweg betreft de ontwikkeling van Gymworld (een voorziening gericht op de turnsport) en de ontwikkeling van het naastgelegen perceel waarop een gemengde bestemming rust. Eind 2016 heeft de gemeenteraad de srondexploitatie Amerikawes vastgesteld.

TOOPTIJD

ng

Start:

20t6

Eind:

2024

IMTEGEBRUIK

plangebied

15.351 m2

Te handhaven

Voortgang ln 2020 is Gymworld opgeleverd en het openbare gebied (rijbaan en parkeervoorzieningen) woonrijp gemaakt. Voor de ontwikkeling van

het naastgelegen perceel is begin 2020 het bestemmingsplan onherroepelijk vastgesteld (onderdeel van bestemmingplan Voorueg). ln 2021 is er gewerk aan een invulling voor de vr'rje kavel. Gesprekken met een gegadigde lopen, maar zijn nog in een pril stadium. Een eventuele grondoverdracht met deze partij zal dan ook niet eerder dan 2023 plaatsvinden. De einddatum is weer een jaar verschoven naar 31 december 2024.

78 m2

Netto plangebied

15.273 m2

Uitgeefbaar Verharding

48,3%

7.376 m2

N,3%

4.621 m2

Groen

27,4%

3.276 m2

Water

0,Vo

0m2

Vrije kavels

st st

Duur

Middelduur

st

Sociaal

st

Totaal

st 3,355 m2 bvo

Tussentijdse winstnem ing

4.O21 m2bvo

-

Niet van toepassing.

Verschillenverklaring ln onderstaande verschillenverklaring wordt de grondexploitatie met peildatum l januari 2022 vergeleken met de vastgestelde grondexploitatie met peildatum 1 januari 2027.ln de afronding van de woonrijpmaakwerkzaamheden zijn in 2021 enkele onvoorziene kosten gemaakt (ca. € 3o.0OO). Doordat de einddatum is verschoven met een jaar is er sprake van hogere rentekosten en kostenstijgingen. Het restant van de verschillen is toe te schrijven aan indexering van de kosten naar prijspeil l januari 2022. Dezewijzigingen resulteren in een verslechtering van het resultaat op eindwaarde van circa € 93.000 naar een bedrag van € 438.000 negatief. Op contante waarde per 1 januari 2021 bedraa4 het resultaat circa € 413.000 negatief.

I

,.t

m2 bvo m2 bvo

Rislco omschrfiving

Totaal risicosaldo

Maxlmaal

flnanclsel rlsico

€

220.000

Kanc van optreden

300h

Netto Íisico

€

66.000

102 Amerlkaweg

23-2-2022

Invêsterlngen

Opb.engstên

Faseringsinvloeden en boekwaarde

Totaal 1-1-2021

Totaal

Íotaal

ïotaal

l-1-2021

1-1-2022

Totaal

Totaal

1-t-2021

l-l-2íJ22

vêrschil

t-t-1022

VeÍschll

VeÍschil

)

to2 23-2'2022

/

2 Bladgroen Het project Bladgroen betreft de ontwikkeling van 9 middeldure appartementen voor senioren. De bouw is eind 2021 gestart. De ontwikkelaar heeft een plan ingediend voor de bouw van 9

kleinschalige appartementen voor senioren. Het plan is breed getoetst op haalbaarheid. Met de ontwikkelaar is overeenstemming bereikt over de grondprijs en de koopovereenkomst. Op basis van deze kaders is door de gemeenteraad de srondexploitatie vastgesteld.

Voortgang De basisuitgangspunten van de grondexploitatie gelden nog steeds als meest recent kader. ln 2021 is de gronduitgifte volgens verurachting gerealiseerd.

STATUS

Uiwoering

LOOPTIJD

Start:

2020

Eind:

2022

RUIMTEGEBRUIK

Bruto plangebied

1.015 m2

Te handhaven

2OB m2

Netto plangebied Uitgeefbaar Verharding

808 m2 7O,5To

570 m2

E,s%

238 m2

Groen

o,u/o

0m2 0m2

Water PROGRAMMA

Tussentijdse winstneming Conform de regels van het BBV omtrent tussentijdse

winstneming is er in 2021€ 155.000 aan winst genomen. Dit is de eerste tussentijdse winstneming voor deze grondexploitatie.

Vrije kavels Duur Middelduur

st

st 9 st

Sociaal

st

Totaal

9 st m2 bvo m2 bvo m2 bvo

Verschillenverklaring

m2 bvo

Het verschil op eind- en contante waarde is vooral veroorzaakt door de tussentijdse winstneming. Er sprake van een

relatieÍbeperK verschil op het saldo van kosten en opbrengsten. De kosten nemen licht toe met een aanpassing van de benodigde plankosten en de stijging van de kosten voor het inrichten van het gebied. ln 2021 is zijn rioleringswerkzaamheden uitgevoerd. De kosten hiervan waren hoger dan voorzien. De opbrengsten zijn in 2021 gestegên na het doorvoeren van de contractueel overeengekomen

inflatiecorrectie tot het

moment van afname. Het financiële resultaat van deze grondexploitatie bl'ljft nagenoeg gelijk. De tussentijdse winstneming lijkt per saldo het resultaat te verslechteren, maar het saldo van de overige kosten en opbrengsten geeft een beperkt verschil. Het píoject sluit per 1 januari 2O22 op een netto contante waarde van € 32.000 positief en op eindwaarde per 31 december 2O22 op € 33.000 positief.

Risico's Voor dit project zijn geen projectspecifieke risico's benoembaar

6

Projectnummer ProjectomschrUvlnq Prlntdatum

Opbrengsten

Faseringslnvloeden en boekwaatde

33-53569098 Ontwlkkellng seniorenappartementen

23-2-2022

Totaal

ïotaal

L-t-2021

ta-2022

Íotaal t-L-202L

Totaal

Totaal

Totaal

verschil

Vers€hil

t-L-2022

L-l-2022

verschll

Bladgroen 33-53569098 Ontwikkeling sniorenappartementen

23-2-2022

ïotaal ÍIog te realisered

fnflatieco.rectie en bepaling van kasstroom

€ldo oD Í{atto Contlnta Wlard!

c 3t.atsl G

e 33-il5

t-7-2022 37-72-2022

Soekwaarde

t-t-2í)22

3 Boerhaavelaan Het project Boerhaavelaan bestaat uit de herontwikkeling van het gebied tussen de Afrikaweg en de Boerhaavelaan. ln 2013 is een Realisatieovereenkomst met de projectontwikkelaar gesloten, die de eigenaar is van het voormalige IBM-terrein en daarmee het grootste gedeelte van het gebied.

Voortgang

STAÏU5

LOOPTUO

Winstgevend PlanvoÍming

Start:

2016

Eind:

2023

RUIMÏEGEBRUIK

BÍuto plángebied

Het vaststellen van de gebiedsbusinesscase Entree en de nieuwe

Netto plangebied

grondexploitatie- en realisatieovereenkomst die met de ontwikkelaar op 28 september 2021 is gesloten, heeft gevolgen voor deze grondexploitatie. Het overgrote deel van de grondexploitatie maakt onderdeel uit van de businesscase Entree. ln de grondexploitatie Boerhaavelaan is daardoor een groot deel van de geraamde opbrengsten en kosten geëlimineerd, omdat deze nu binnen de gebiedsbusinesscase Entree worden verantwoord. Voor het nu venivachte tekort op eindwaarde van € 284,000 wordt een voorziening getroffen ten laste van de

Te veakopen

0m2 4.360 m2 100.0%

4.360 rn2

verhàrdifig

nl2

Groen

ffr2

Wateí

rn2

PEOGRAMMA

VeÍkoop grond gnttuikkelkádêr Oost 5 Qntwikkelkader ooet 6

4.21? m2

T0taal

4.36fi rn2

businesscase Entree. ln de businesscase is rekening gehouden

met de inbreng van de boekwaarde ad € 864.000 (zie bladzijde 15 van de businesscase). De gedeeltelfke vrijval zal meegenomen worden in de herziening van de businesscase Entree.

4.360 m2

Ie handhaven

143 rn2

commêrcieel

mzbvo

9ociaal- maatschappeijk

m2 bvo

Kentor€n

m2 buo

mz hvo

Op basis van de nieuwe overeenkomst dienen er in deelgebied "Oost 5" en deelgebied "Oost 6" van programma Entree naar huidige inzichten nog 143 m2 respectievelijk4.2LT m2 grond binnen deze grondexploitatie te worden verkocht aan de ontwikkelaar. Er is een indicatieve grondwaarde opgenomen in de grondexploitatie, De grondwaarde zal door een onafhankel'tjke taxateur bepaald worden. De grond zalvolgens de huidige planning in 2022 (Oost 5) en 2023 bouwrijp geleverd worden aan de ontwikkelaar. Er is een inschatting gemaakt van de kosten bouwrijp maken, de nog benodigde planontwikkelingskosten en de kosten tijdelijk beheer. Tussentijdse winstneming Niet van toepassing.

Verschillenverklaring Een belangrijk deel van de verschillen wordt verklaard door de aframing van de opbrengsten en kosten in verband met de ontwikkeling van deze gronden binnen de businesscase Entree. Er is een inschatting gemaakt van de nog benodigde plankosten en tijdelijke exploitatie kosten in kader van de te verkopen grond aan ontwikkelaar.

Risico's Er worden geen risico's voorzien

rl

Projednaam Projectnummer

Projectom$hrijving

37 Boerhaavelaan

Prlntdatum

23-2-2022

Investeringgn

TotaEl

Totaal

1-1-2021

1-l-2íJ42

Totaal 1-1-2021

ïotàel

Totaal 1-1-2021

Totaal

Opbrengsten

verechll

verschil

l-t--2íJ22

wonlngbouw

Faseringslnvloeden en boekwaarde

veFchll

t-t-2022

ttj

Projednaah Prolednummer Projectomschrijving Printdêtum

13

4 Cadenza 2 ln het 'Rapport srondexoloitatie Cadenza ll'zijn de kaders en

STATUS

TOOPTUD

uitgangspunten van de grondexploitatie Cadenza ll uiteengezet

Verlieslatend

Start:

1998

en toegelicht. Voorliggende financiële b'rjlage presenteert de

Planvorming

Eind:

2024

geactualiseerde cijfermatige vertaling van deze kaders en uitgangspunten in de grondexploitatiebegroting.

RUÍMTEGEBRUIK

Bruto plangebied

Voortgang

4.387 m2

Te handhaven

ln 2021 is er onderzoek gedaan naar het oplossen van het geluid van de trafo en een voorlopig ontwerp voor gemaakt. Hiernaast is er aandacht besteed aan het parkeren en het oplossen van het geluid en bezonning voor een beperkt aantal appartementen. Ook heeft de ontwikkelaar het schetsontwerp uitgewerkt tot een voorlopig ontwerp, welke is getoetst door de gemeente. Dit heeft meer tijd gekost dan gepland waardoor de geplande werkzaamheden voor bouwrijp maken naar 2022 zijn doorgeschoven.

0m2

plangebied

4.387 m2

Uitgeefbaar

44,lYo

1.963 m2

Verharding

55,3%

2.424 m2

Groen

289 m2

Water

m2

PROGRAMMA

Tussentijdse winstnem ing

Vr'lje kavels

st

Duur

st

Middelduur

Niet van toepassing.

78 st

Sociaal

63 st

Totaal

141 st m2 bvo

Verschillenverklaring k

m2 bvo

De belangrijkste verschillen in 2021 aan de kostenzijde is de

m2 bvo

toename van de WA-kosten, het bouwr'rjp- en het woonrijp

350 m2 bvo

maken. ln 2021 is er meer overleg met de ontwikkelaar geweest over de uitwerking van het plan in verband met onder andere geluid, bezonning en parkeren, waarbij sprak was van meer inhuur van specialisten. Verder zijn de WA -kosten geïndexeerd en op basis van een nieuwe raming verhoogd. Per saldo nemen de kosten van WA toe met circa €70.000. Bij het bouwrijp maken was geen rekening gehouden met een vergoeding voor het verleggen van kabels en leidingen. Verder zijn de kosten geïndexeerd voor bouwrijp maken. Nominaal z'rjn de kosten voor bouwrijp maken met ca € 38.000

verslechterd. De kosten voor het woonrijp maken zijn geïndexeerd en de kosten voor te treffen maatregelen aan het huidige transformatorhuis zijn aangepast. Nominaal zijn de kosten resultaat voor woonrijp maken met ca. € /14.000 verhoogd. Per saldo is er sprake van een kostenoverschrijding van circa € 153.000. De actualisatie leidt tot een negatief resultaat van circa € 221.000 op netto contante waarde per 1 januari 2022, een verslechtering van € 150.000.

I

Risho omrchrljvlng Totaal rblcosaldo

llaxlmal flnanciccl rldco

€

126.2ít

Klnc van optroden

u%

ilotto Íblco

€

42.500

-1,:.

Projectnaam Projectnummer Projectomschrijving Printdatum

Cadenza 2

26 Grondexploitatatie Cadenza 2

24-2-2022

verschlllenanalyse fnvesterlngen

Opbrsngsten

Totaal 1-1-2021

Totaal

Totaal 1-1-2021

Totaal

Totaal 1-1-2021

Totael

Vers€hil

t-l-2í)22

V6rschll

t-t-2022

woningbouw

trlet-woningbouw

Ove.ige opbÍengsten

Faseringsinvloeden en boekwaaÍde

t-t-2ÍJ22

verschil

26

Gronêxploltátótlê cadenza 2 24-2-2022

lil

5 Dwarstocht Het project Dwarstocht betreft de ontwikkeling van 165 grondgebonden koopwoningen en 40 sociale huur

t-ooPTtiD Start:

appartementen. De ontwikkeling vindt in 3 fasen plaats.

Eind:

2020 2024

K

ln de actualisatie zijn geen nieuwe uitgangspunten

plangebied Te handhaven Í{etto plangêbied

verwerkt. De uitgangsounten van de erondexploitatie welke de raad op 21 september 2020 heeft vastgesteld gelden nog steeds als meest recent kader. Voortgang

74,r%

Uitgeefbaar Verharding Groen

32,40/o

Water

2,6%

L3,3% 37,6%

107.586 m2 t5.27I mz 92.375 m2 34.855 m2 L4.29O m2 40.450 m2 2.78O m2

De opbrengsten van de 1e fase zijn gepland in mei 2022

(5 maanden later dan gepland). De voorbereiding van het bouwrijp maken - en bestellen van materialen - heeft meer tijd gekost dan oorspronkelijk gedacht. Daardoor

PROGRAMMA

Woningbouw Vrijekavels Middelduur

zijn de werkzaamheden in december 202L gestart. De

ontwikkelaar wil in mei/juni 2022 starten met de bouw van de eerste bouwfase. Het bouwrijp maken is voor die

tijd afgerond. Tussentijdse winstneming

0st 165 st

Duur

0st 40 st 205 st

Sociaal

Totaal Commercieel Sociaal-maatschappeijk

0 m2 bvo 0 m2 bvo

Kantoren

O m2 bvo

0 m2 bvo

Conform de regels van het BBV omtrent tussentijdse winstneming is er in 2021 € 5.000 aan winst genomen. ln voorgaande jaren is ook tussentijds winst genomen. Per saldo bedraagt de tussentijdse winstneming nu circa € 12.000. Verschil lenverklaring De door de ontwikkelaar te betalen grondprijs is gekoppeld aan de door hem gerealiseerde VON-pr'ljzen van de woningen. De opbrengstraming is bijgesteld op basis van de vraagpr'rjzen waarvoor de woningen in de eerste twee fasen (Bloemrijk en Waterrijk) te koop werden aangeboden. De kostenramingen zijn geïndexeerd naar prijspeil l januari 2022. De overige verschillen zijn toe te schrijven aan indexering- en faseringsinvloeden. De actualisatie leidt tot een positief resultaat van circa € 5,3 miljoen op netto contante waarde per l januari 2022, een verbetering van € 2,9 miljoen.

I Rbico omrchrijvlng Totaal Íbicosaldo

iiáxlmaal financieel Íisico

€

í.400.000

Kans van optredon 20%

l,letto rhlco

€

280.000

5

ProjectomschrUvlng Prlntdatum

24-2-2022

f nv6torlnEên

Totaal

Opbrengsten

Dwarstocht

Tota.l a-t-2íJ22

ve.schll

L-t-202t

Totaal

Totaal

verschil

L-t-2o22

Faseaingslnvlaeden en boekwaardê

Totaal

Totaal

r-l-2021

t-t-2022

Verschll

1i

5

Owar$cht 24-2-2022

taarschUv6n

19

6 Engelandlaan 140 Het project Engelandlaan 140 betreft de realisatie van 85 appartementen in de sociale huur door woningcorporatie De Goede Woning". De grondexploitatie is in april 2021 (Raadsbesluit vaststellins grondexploitatie Enselandlaan 140) vastgesteld en het

Winstgevend Planvorrning

ontwerp bestemmingsplan is in procedure.

RUIMTEGEBRUIK

STATUS

looPTt.tD Stalt:

2021

Eind:

2023

Bruto plangebied

Voortgang

3.180 nrz

0n]2

Te handháver-l

Met de woningcorporatie is overeenstemming bereikt over de te sluiten kooprealisatie overeenkomst. De veruvachting is dat op korte termijn de overeenkomst getekend zal worden en najaar 2022 gestart kan worden met de bouw. Tussentijdse winstneming

Netto plangebied Uitgeefbààr Verharrling I croun Waler

3.180 m2 14,5l"tr

739 m2

s5.5%

2.441 m2 m2 m2

PROGRAMMA

woningbouw

Vrije ksvei5

Conform de regels van het BBV omtrent tussentijdse winstneming is er in 2021 € 4.000 aan winst genomen. Dit is de eerste tussentijdse

OLrilr

f'didr-leldrur

D5l

winstneming voor deze grondexploitatie.

Soci6èl

S5 st

05t

Tolèè1

Verschillenverklaring

Commercleel 5ociaal-maatsrhappeijk KantoÍen

De verwachting was dat de grondverkoop in 2021 zou plaatsvinden

Door vertraging in de besluitvorming over de kooprealisatie

nr2 buo

overeenkomstisdeverkoopvandegronddoorgeschoven naar2O22. Dekostenenopbrengstenzijnvolgensdeparameters van het grondbedrijf geïndexeerd. Door de langere loopt'rjd van de grondexploitatie met één jaar zijn er circa € 30.OOO extra plankosten benodigd. Het resultaat van de grondexploitatie bedraagt € 468.000 (NCW per 1 januari 20221 bij de vaststelling van de grondexploitatie bedroeg het resultaat € 515.000. Een verschil van circa € 48.000.

I

Risico omrchrlvlng

Maxlmaal flnanciêol Íialco

Totaal risicosaldo

€

175.000

nrl bvo mf ilvo rnl huo

Kans van optreden

26%

Itletto rlslco

€

45.000

Prolectnaam Prolectnummer Projectomschrljvlng Prlntdatum

140 130

Wonlngbouwlocatle

24-2-2022

vêrschillenanalysê Investeringen

Opbrêngsten

Totaal

Íotàal

1-l-202r

t-t-2022

Totaal 1-1-2021

Totàal

ïotaal

Totaal

verschíl

veaschll

1-t-2022

wonlngbouw

Opbrengst€h niet-woningbouw

Overige opbrengsten

Faseringsinvloeden en boekwaarde

'--t-2íJ21

t-t-2022

vercchil

Engelandlaan 140 130 Woningbouwlo€tie 24-2-2022

Kasstroom gaondexploitatie

t-t-2022

cÁr-rBl

c d6-frj

1-1-2023

t-r-2022 31-12-2023

c sg.au

22

7 GasfabriekterreinDelftsewallen Het project omvat de sanering en grondverkoop van het voormalige gasfabriekterrein aan de Delftsewallen. De locatie is in het verleden door de gemeente in het kader van de Wet bodembescherming verworven. Vervolgens heeft de gemeente de saneringsopgave overgenomen van de provincie . Voor de sanering heeft de provincie

STATUS

LOOPTIJD

Verlieslatend

Start:

2o(p

Planvorming

Eind:

2022

subsidie beschikbaar gesteld. De sanering is in 2015 afgerond.

RUIMTEGEBRUIK

Voortgang

Bruto plangebied Te handhaven Netto plangebied

Eind 2020 is de (bouwrijpe) grond verkocht aan de ontwikkelaar en

eigenaarvan het naastgelegen pand (voormalige beddenzaak). Beide percelen worden gezamenlijk ontwikkeld. De levering van het gemeenteperceel vindt plaats na het verkr'ljgen van een omgevingsvergunning door de ontwikkelaar. Deze procedure heeft vertraging opgelopen na bezwaren tegen het voorlopig ontwerp van het bouwplan dat gelijktijdig, op het eigen terrein van de ontwikkelaar moet worden gerealiseerd. Naar verunachting kan de grond in september 2022 door de ontwikkelaar worden afgenomen.

l.%3 m2 0m2 1.943 m2

Uitgeefbaar Verharding

t00.,V/o

L.943 m2

o,vo

0m2 m2 m2

Groen

Water PROGRAMMA

Vrije kavels

st

5st

Duur

Middelduur

st

De gemeentelijke kosten worden derhalve deels gedekt door

Sociaal

st

opbrengsten uit grondverkoop en voor een deel via de met de ontwikkelaar overeengekomen anterieure overeenkomst.

Totaal

5st m2 bvo m2 bvo

ln 2079-2022 heeft de ontwikkelaar in samenwerking met de gemeente een Participatietraject doorlopen. Daarnaast heeft de gemeente een planuitwerkingskader (PUK) opgesteld. Deze is eind 2020 vastgesteld. Gelet op de huidige inzichten kan de grondexploitatie per 31 december 2022 worden afgesloten.

m2 bvo m2 bvo

Tussentijdse winstneming Niet van toepassing.

Verschillenverklaring De vertraging en daarmee de verlenging van de looptijd van de grondexploitatie met één jaar, heeft een negatief effect op de plankostenbesteding. Het project blijft immers een jaar langer de ambtel'rjke inzet vragen. De uitgestelde levering heeft echter ook een positief effect. Contractueel is afgesproken dat de grondprijs tot het moment van levering wordt

geïndexeerd met de BDB-index. Na het verwerken van de laatste inzichten is het resultaat van de grondexploitatie op eindwaarde nagenoeg gelijk gebleven Het project sluit per 1 januari 2022 op een netto contante waarde van circa € 2,18 miljoen negatief en op eindwaarde per

31 december 2022 op € 2,23 miljoen negatief.

I

2:j

Rísico omschrijving

Maxlmral flnancieel risico

Totaal risicosaldo

€

í70.000

Kanr van optrcdcn 32o/o

Notto rbico

€

54.000

22 Vler vrijstaande woningen

24-2-2022

Inv6teringên

Totsl

Totaal

1-1-2021

t-!-2022

Opbrêngstên

Totaal 1-1-2021

Totaal 1-1-2022

vêrschil

FaseringsinvloedGn en boêkwdrdQ

Totaal

Tot al l-'.-2íJ22

veEchil

vsrschll

Projectnaam Projectnummer Projectomsdrrijving Printdatum

Delftswal len/casfabriek 22 Vler vrustaande woningen

24-2-2022

KastÍoom grondexploitatie Kosten

aêaliserên

Boekwaarde

l-l-2í)22

ïotaal

Nog te realiseren

Boekwaarde

t-l-2í,22

-c 2.raa.saal

1-1 -)O?) 31-72-2íl2)

Totaal

Idflatieco.Íectie en bepalitrg van kasstroom

o oD Í{stto Contantc

w'rrdG

trdwr!rda

-ê 2.232.3551

mlmlowllldr

12,22r.2r2

25

8 Katwijkerlaantracé Het project Katwijkerlaantracé bestaat uit drie ontwikkellocaties op groenstroken die in het verleden waren bedoeld voor het tracé van een

sneltramverbinding met Rotterdam. De verschillende deelgebieden z'rjn separaat uitgewerkt, binnen de context en randvooruaarden van het overkoepelende project en het raadsbesluit van mei 2016.

LOOPTIJD

Start:

20L3 2023

Eind: MTEGEBRUIK

plangebled

2L.526 m2

Aangezien het Katwijkerlaantracé bij een gezondheidscentrum, een buurtcentrum, een winkelcentrum en andere voorzieningen ligt, worden

ïe handhaven

twee van de deelgebieden ontwikkeld tot een woonservicezone. Het te bouwen programma omvat behalve de zorg- /verpleeg-woningen ook particuliere woningbouw (eengezinswoningen via een vorm van

Uitgeefbaar Verharding

38,4Yo

8.258 m2

33,5%

7.221 m2

Groen

28,7%

6.047 m2

Particulier Opdrachtgeverschap) en levensloopbestendige

Water

0m2

plangebled

21.526 m2

m2

appartementen. PROGRAMMA

Het programma bestaat uit: (A)

Agaat: 28 grondgebonden woningen;

(Bl

Zenobiagang: 14 levensloopbestendige koopappartementen en 54 intramurale zorgeenheden; Milenagang: 48 zorgwoningen, gerealiseerde gronduitgifte

(ct

2018; en 15 levensloopbestendige koopappartementen waarvoor in 2021 een grondverkoopovereenkomst is gesloten.

Woningbouw

Vrije kavels

st

Duur Middelduur

43 st

Sociaal

112 st

Totaal

169 st

14 st

Commercieel Sociaal-maatschappeijk Kantoren

m2 bvo m2 bvo m2 bvo m2 bvo

Voortgang a

a

a

Deelgebied A: de gronduitgifte is gerealiseerd in 2018 en de realisatie van dit deelgebied is in 2020 afgerond met het woonrijp maken van de openbare ruimte. Deelgebied B: De gronduitgifte heeft plaatsgehad in 2020. Daarna is de bouw van deelgebied B gestart, de woningen zijn in het le kwartaal van2027 opgeleverd. ln 2021 is het openbaar gebied volledig ingericht. Deelgebied C: Voor deelgebied C is voor de levensloopbestendige woningen in 2021 een koopovereenkomst gesloten. De kavel is in 2021 bouwrijp geleverd. ln december 2021 is de eerste paal geslagen van dit laatste

deelproject. Tussentijdse winstneming Conform de regels van het BBV omtrent tussentijdse winstneming is er in 2021 € 740.000 aan winst genomen. ln voorgaande jaren is ook tussentijds winst genomen. Per saldo bedraagt de tussentijdse winstneming nu circa € 2,5 miljoen

Verschillenverklaring ln bijgevoegde verschillenverklaring is de grondexploitatie met peildatum l januari 2022 vergeleken met de vastgestelde grondexploitatie met peildatum l januari 2021. De volgende wijzigingen zijn van toepassing:

r

o r .

WoonrUp maken: De sterk gestegen inrichtingskosten voor het openbaar gebied hebben geleid tot overschrijdingen in de gemaakte kosten voor het woonrijpmaken van zowel deelgebied A als deelgebied B. De stijging is deels het gevolg van algemene prijsstijgingen voor weg- en waterbouw, maar ook door het uitvoeren van niet voorzlene inrichtingsonderdelen. De raming voor het laatste deelgebied (Milenagang) is geactualiseerd. De verwachting is dat ook hier de kosten hoger zullen uitvallen dan waar vorig jaar nog in de grondexploitatie rekening mee werd gehouden. De plankostenraming is voor de resterende exploitatieperiode in positieve zin bijgesteld. Verwacht wordt dat met minder ambtelijke inzet het project kan worden afgerond. De grondwaarde van de verkoop van de Milenagang is met de overeengekomen inflatiecorrectie in positieve zin aangepast.

Winstneming: de tussent'ljdse winstneming over 2021 is venrrrerkt in de grondexploitatie

De overige verschillen zijn toe te schrijven aan indexerings- en faseringsinvloeden.

Het financiële resultaat van deze grondexploitatie blijft nagenoeg gelijk. Door de tussentijdse winstneming lijkt per saldo

het resultaat te verslechteren, maar het saldo van de overige kosten en opbrengsten geeft nauwelijks een verschil. Het project sluit per 1 januari 2022 op een netto contante waarde van circa € 395,000 positief en op eindwaarde per 31 december 2023 op € 411.000 positief.

)7

Risico's Voor dit project worden geen projectspecifieke risico's vemacht.

28

Katwukerlaantra@

mmer

97 Wonlngbouwlo@tle

24-2-2022

Invêsteringen

ïotaal 1-1-2021

Totaal 1-1-2022

Vêtschil

Faseringsinvloeden en boekwaarde

Totaàl

Totaal

V€rschil

t-t-2022

2,-l

Píolectnummer Projectomschruving

Printd!tum

lii

9 Kleurlaan Het project Kleurlaan betreft de ontwikkeling van 62 sociale huur appartementen. De bouw is begin 2022 gestart.

LOOPTIJD

De Goede Woning heeft een plan ingediend voor de bouw van 62

sociale huurappartementen aan de Kleurlaan bedoeld voor kleine huishoudens (stelletjes en eenoudergezinnen). Het plan is breed

getoetst op haalbaarheid. Met de ontwikkelaar is overeenstemming bereikt over de grondprijs en de

Winstgevend

Start:

202I

Uiwoering

Eind:

2023

RUIMTEGEERUIK

Bruto plangebied

6.t74 m2

0m2

Te handhaven

Netto plangebied

koopovereenkomst. Op basis van deze kaders is een

grondexploitatie opgesteld die door de gemeenteraad op 15 maart 2021 is vastgesteld. ln de actualisatie zijn geen nieuwe uitgangspunten verwerkt. De basisuitgangspunten van de grondexploitatie gelden nog steeds als meest recent kader.

6.L14 m2

Uitgeefbaar Verharding

26,4%

1.614 m2

7,U/o

2.974 m2

Groen

3,s%

1.526 m2

Water

0m2

PROGRAMMA

Vrije kavels

st

Voortgang

Duur

st

ln 2021 is volgens planning gestart met het bouwrijpmaken van het te bebouwen terrein. Daarna is de grond geleverd en is de bouw gestart. Naar verwachting ontvangen huurders in het tweede kwartaal 2023 de sleutel van hun woning.

Sociaal

62 st

Totaal

62 st

Middelduur

st

m2 bvo

k

m2 bvo m2 bvo

Tussentijdse winstneming

m2 bvo

Conform de regels van het BBV omtrent tussentijdse winstneming is er in 2021 € 99.000 aan winst genomen. Dit is de eerste tussentijdse winstneming voor deze grondexploitatie.

Verschillenverklaring Het verschil op eind- en contante waarde is met name veroorzaakt door het totaal aan bestede en nog te maken plankosten. De optellingvan degemaakte kosten isverhoogd, omdat in de kosten (als inbrengwaarde) ookde

vooruitbetaling op de grondprijs (reserveringsvergoeding) was meegenomen. Dat is nu gecorrigeerd. Daarnaast heeft het project meer ambtelijke inzet gevraagd dan vooraf is begroot. Het overige verschil is veroorzaakt door een aanpassing van de kosten voor het bouw- en woonrijpmaken van het gebied. Tenslotte is, zoals hiervoor is aangegeven, in 2021 sprake geweest van een tussentijdse winstneming. De opbrengsten zijn in 2021 gestegen na het doorvoeren van de contractueel overeengekomen

inflatiecorrectie tot het

moment van afname. Het financiële resultaat van deze grondexploitatie blijft positief, maar is ten opzichte van vorig jaar negatief bijgesteld door hiervoor genoemde oorzaken. Het project sluit per 1 januari 2022 op een netto contante waarde van circa € 14O.0OO positief en op eindwaarde per 31 december 2023 op € 150.000 positief.

r

Rislco orrcchrijving

Totaal rbicqsaldo

Maximaal

Kanc van

financíGel risico

optÍeden

€

ít.000

20o/o

Netto risico

€

10.000

)1

127

Woningbouwlocatie 24-2-2022

lnv6teilngen

Totaal

1-t-2021

Totaal 1-1-2022

v€rschil

Totaal

Verschil

Opbrengsten woningbouw

Opbrengsten niet-woningbouw

Overige opbrengsteí

Faseringsínvlo€den en boekwaaÍde

Eindwaa.delNCW

Totaal 1-1-2021

t-t-2022

Projednummêr PíojeclomschrUvlng

127 Woningbouwlo6tle

Printfttum

24-2-2022

Kastroom 9rond€xploitati€ Totaal

c taz.szlt

l-t-2022

G la&zmt

3t-12-2023

c 16t.98a

10 Kwadrant B&F Edisonpark

LOOPTIJD

STATUS

Het project Kwadrant B&F Edisonpark betreft de

Planvorming

ontwikkeling van 536 woningen (150 grondgebonden woningen en 386 appartementen met 3 parkeergarages). De ontwikkeling vindt in 4

Start:

202t

Eind:

203L

RUIMTEGEBRUIK

plangebied

fasen plaats.

Uitgeefbaar Verharding

3'-,8%

Groen

35,O%

93.888 m2 9.008 m2 84.880 m2 29.883 m2 26.948 m2 32.849 m2

Water

4,5%

4.2O8 m2

ro%

Te handhaven

plangebied

ln de actualisatie zijn geen nieuwe uitgangspunten

verwerkt. De uitgangspunten van de Rrondexploitatie welke de raad op 6 april 2021 heeft vastgesteld gelden nog steeds als meest recent kader.

90% 28,7%

PROGRAMMA

Voortgang

Vrije kavels Duur

186 st

uitwerking van het plan. Onderdeel daarvan is de

Middelduur

200 st

verlegging van de Edisonstraat en positionering van

Sociaal

150 st

de woningen, waardoor er meer woningen gerealiseerd zouden kunnen worden. De

Totaal

536 st

Er is in 2021 zoals gepland gewerkt aan de

m2 bvo 655 m2 bvo

k

uitwerkingsfase is nog niet afgerond. De looptijd is verlengd met4jaarvan 31 december 2027 naar37

st

m2 bvo m2 bvo

december 2031. Het kost meer tijd om het plan uit

te werken en de benodigde tijd voor realisatie wordt langer ingeschat door de parkeergarages en de verlegging van de Edisonstraat. Tussentijdse winstneming Conform de regels van het BBV omtrent tussentUdse winstneming is er in 2021 € 17.ooo aan winst genomen. Dit is de eerste tussentijdse winstneming voor deze grondexploitatie. Verschillenverkla ring Het verschil ontstaat door de gewijzigde fasering en indexering van zowel de kosten en opbrengsten. De actualisatie leidt na de tussentijdse winstneming tot een positief resultaat van € 10,97 miljoen op netto contante waarde per l januari 2022, een verbetering van € 3,24 miljoen.

I

llaxlmaal Rlslco omcchrfivlng

flnsnciê€l

rlclco Totaal Íisicosaldo

c 2.88',t.720

Kans van

optÍoden

51olo

Nêtlo Ílslco

€

1..f60.592

i:,

Projectnaam Projectnummer

t2L

Projectomshruvlng

Edisonpark

Printdatum

24-2-2022

fnvqeterlngen

Totaal

Totaal

l-'.-2021

t-t-2í)22

Totaal

ïotaal

l-1-102r

t-t-2022

Totaal

Totaal

t-t-2021

t-l-2022

Opbrengsten

Faserlnqsinvlo€deí en boekwaarde

veÍschll

Verschll

Verschll

121

Edienp.* 24-2-2022

c 1n-7r c 13.

c9.

11 Lansinghage Het project Lansinghage betreft de realisatie van een grootschalig

LOOPTIJD

bedr'rjventerrein aan de zuidoostzijde van de stad. Het project is in 1987 gestart en grotendeels afgerond. Verwacht wordt dat de laatste kavels aan

Start: Eind:

de Lus Zilverstraat in 2022 worden uitgegeven. De gemeenteraad

heeft in 2019 besloten de inhoudelijke en financiële kaders voor de Lus Zilverstraat te wijzigen en daarmee het initiatief voor een hotelfunctie mogelijk te maken. De grond is getaxeerd en de koop-/ realisatieovereenkomst voor de locatie Lus zilverstraat is gezamenlijk met de initiatiefnemer getekend in 2019. De beoogde ontwikkeling door Van der Valk past niet binnen het vigerende bestemmingsplan, waardoor een gewijzigd bestemmingsplan benodigd is. ln 2021 is de procedure gestart met het voorontwerp bestemmingsplan. De provincie Zuid-Holland heeft aangegeven, dat het oppervlak aan bedrijventerrein dat verloren gaat met de ontwikkeling van de hotelfunctie elders in Zoetermeer gecompenseerd zal moeten worden. ln de afgelopen jaren is daar veel onderzoek naar

7947 20.25

IMTEGEBRUIK

plangeblcd

20.827 m2

0m2

Te handhaven

plangebled Uitgeefbaar Verharding

96,AÁ

Groen

3,5%

20.827 m2 20.167 m2 56O m2 100 m2 m2

7,eÁ

Water RAMMA

gedaan.

Vrije kavels Duur Middelduur

st

st st

st st

Sociaal

Totaal

----

ln 2027 is gewerkt aan het uitwerken van de inrichting van het openbaar gebied na realisatie van het hotel. Gebleken is dat, gelet op de te verwachten verkeerstoename die het hotel met zich mee zal brengen, de

ontsluiting op de Zilverstraat aangepast zal moeten worden. ln de kostenraming is hier nu rekening mee gehouden. De start bouw van het hotel heeft vertraging opgelopen. Dit is mede veroorzaakt door de economische onzekerheid die Covid 19 met zich meebracht. De doorlooptijd van de grondexploitatie is hierdoor verlengd tot 31 december 2025. Dit heeft directe gevolgen voor het financiële resultaat van de grondexploitatie.

Besluitvorming: Raadsbesluit Hotel van de Valk Zoetermeer (besluit 7q. 24 iuni 2019) Tussentijdse winstneming Conform de regels van het BBV omtrent tussentijdse winstneming is in 2021 de eerder verantwoorde tussentijdse winstneming gecorrigeerd voor een bedrag ad € 256.000 en ten laste gebracht van het resultaat grondbeleid. . Door de correctie op het resultaat bedraagt de totaal tussent'rjds genomen winst op de hele looptijd van het de grondexploitatie Lansinghage per 31 december 2O2l € 45,00 miljoen.

Verschillenverklaring ln2O27 zijn de kosten voor het bouw- en woonrijpmaken over het algemeen sterker gestegen dan voorzien. Ook voor het jaar 2022 moet rekening worden gehouden met een bovennormatieve kostenst|ging van circa 6%. Daarnaast is het plangebied per ljanuari 2022 uitgebreid met de aanpassingvan de ontsluitingvan het personenverkeervan het hotel op de Zilverstraat. De kostenraming is hierop aangepast. Het verlengen van de looptijd van de grondexploitatie met drie jaar (van december 2022 naar december 2025) heeft een negatieve invloed op de plankostenraming (WA). De plankosten zullen naar verwachting toenemen met circa € 85.000.

Omdat de bouw van het hotel nog niet is gestart, ontstond de behoefte om een Hiervoor is de grond vooruitlopend op de definitieve leveri t'rjdelijk verhuurd.

casinofunctie te realiseren.

Met de vertraging in de grondverkoop voor het hotel kan nu rekening worden gehouden met een langere huurperiode. ln de grondexploitatie wordt nu rekening gehouden met een huurperiode van 5 jaar. Bovenstaande verschillen en faseringsinvloeden leiden tot een gewijzigd projectresultaat. Op eindwaarde stijgt het resultaat door met name de correctie op de tussentijdse winstneming naar een bedrag van € 3,83 miljoen per 31 december 2025. Op contante waarde per 1 januari 2022 bedraagt het resultaat nu € 3,54 miljoen.

li

m2 bvo m2 bvo m2 bvo 20.Oq) m2 bvo

Risico omschrijvlng

Totaal risicosaldo

Maxlmaal

flnancieel rllico

€

600.000

Kans van optreden 25o/o

Netto rlslco

€

1'f8.000

Projectnummer ProjectomschÍljving Printdatum

11 Lansinghage

Investeringen

Totaal

24-2-2022

Totaal

t-l-2022

Opbrengsten

Totaal

Totaal

1-l-2021

t-l-2í)22

Totaal

Totaal

verschll

Ve6chil

Overlgê

Faseringsinvloeden en boekwaarde

V€rschll

1-r-2021

l',]

lt 24-2-2022

4íl

12 Markt 10 De grondexploitatie Markt 10 betreft de ontwikkeling van twee woontorens, één toren gelegen aan de Markt en één aan de Frankrijklaan en een gedeelte van de openbare ruimte. Naast de grondexploitatie maakt ook de realisatie van een openbare

parkeergarage en de verdere inrichting van de openbare ruimte onderdeel uit van het totale project waarvoor een markttender is uitgeschreven. De parkeergarage en de inrichting van de Markt vallen

TOOPTIJD

Eind: MÏEGEBRUIK

plangebied

Voortgang

5.490 m2

0m2

Te handhaven

plangebled

buiten de scope van de grondexploitatie Markt 10 (Raadsbesluit vaststelling srondexploitatie Markt 10 e.o.)

2020 2025

Start:

6.490 m2

Uitgeefbaar Verharding

33,2%

2.757 m2

48,8%

3.165 m2

Groen

t8,o%

1.168 m2

Water

m2

Het jaar 2021 heeft in het teken gestaan van uitvoerig overleg met de

geselecteerde marktpartijen. Part'tjen is gevraagd hun plannen nogmaals te bezien. Hiervoor is een extra rekenvergoeding verstrekt. Door dit intensieve proces zijn meer ambtelijke kosten gemaakt dan geraamd en is op sommige onderdelen extern advies gevraagd. Helaas

Woningbouw Vrije kavels

st

Duur Middelduur

166 st 55 st

is het niet gelukt om tot gunning te komen omdat er vooral een fors

Sociaal

0st

tekort geconstateerd is op de openbare parkeergarage. De gemeenteraad is hierover in een memo van 13 oktober 1021

Totaal

22I st

geïnformeerd.

4220 m2bvo

Commercieel Sociaal-maatschappeijk KantoÍen

m2 bvo m2 bvo m2 bvo

Het project wordt door een extern bureau geëvalueerd en beein2O22 zal er reflectie met de gemeenteraad plaatsvinden. Op basis van de evaluatie zal aan de gemeenteraad richtinggevende kaders gevraagd worden voor de doorstart van het project. Eventuele gevolgen voor de grondexploitatie zijn nu nog niet

inzichtelijk. De herziening van de grondexploitatie wordt daarom gebaseerd op de huidige uitgangspunten en in de risicoanalyse is op hoofdlijnen het risicoprofiel bepaald ten behoeve van de bepaling van het weerstandsvermogen. Naar huidige inzichten verwachten we de grond voor de beide torens in 2025 te kunnen verkopen aan een ontwikkelaar.

Uitgangspunt hierbij is een onherroepelijke bouwvergunning. De bouwtijd, mede als gevolg van de aanwezigheid van de slechtvalk is bezien op 3 jaar. Hierop is de fasering van de kosten en opbrengsten gebaseerd. Naar huidige inzichten kan de grondexploitatie eind 2028 afgerond worden. Tussentijdse winstneming Niet van toepassing.

Verschillenverklaring Buiten de indexering van de kosten en opbrengsten wordt onderstaand een toelichting gegeven op de belangrijkste afwijkingen. Door Stadsbeheer is op basis van gegevens van Stedin, Dunea en telecombedrijven een gedetailleerdere inschatting gemaakt van het minimaal benodigde budget voor kabels en leidingen. Dit wordt geraamd op minimaal € 720.000. Een verhoging met € 454.000. Daarnaast is in de risicoanalyse ook nog de verwachting dat de kosten nog hoger kunnen uitvallen. Bij de VTA kosten van dit project is sprake van een tegenvaller van ca. € 517.000. Het niet slagen van de aanbesteding, de daaruit volgende vertraging en het opnieuw in de mark zetten zijn oorzaken van deze verslechtering. Daarnaast

veroorzaken de complexiteit van dit project en de verlenging van de doorlooptijd de hogere WA kosten waarvoor een geactualiseerde raming is gemaakt. ln kader van de beoordeling van de tenders en mogelijke aspecten van staatsteun is er een onafhankelijke taxatie gemaakt van het vastgoedprogramma van één van de indieners, die past binnen de ruimtelijke kaders van het project. De uitkomsten van dit taxatierapport van eind 2021 z'ljn veniverk in de grondexploitatie. De totale grondopbrengst ligt op basis

vandittaxatierapportligtca.€l,9miljoenlagertenopzichtevanhetMPG202l. Aandachtspunthierbijisdenegatieve grondwaarde van het commercieel programma en de kosten van fietsparkeren.

4t

ln de huidige markt st|gen de VON-prijzen van woningen harder dan de bouwkosten, wat een stijging van de grondwaarde betekent. Het taxatierapport is echter van eind 2021. Voor het prijspeil 1 januari 2022 is rekening gehouden met een beperkte stijging. Gezien de complexiteit van dit project is in afwijking van de verwachte opbrengststijging in de herziening uitgegaan van een voorzichtige opbrengstenstijging van 2% per jaar in de jaren 2022 en2O23. Het resultaat van de grondexploitatie op basis van de gehanteerde uitgangspunten bedraagt ca. € 1,9 miljoen (NCW

ljanuari 2022).DitiseenverslechteringtenopzichtevanhetresultaatNCWljanuari

2027(€4,7miljoen) vanongeveer

€ 2,2 miljoen.

I Rlsico ornschrijving

Totaal rlsicosaldo

llaximaal financieel risico

€

í.775.000

Kans van optredon 22%

Netto rlsico

€

390.000

MarK 10

Projednaam Projednummer

130 Ontwikkeling Centraal Park Markt 10

24-2-2022

Investeringen

Opbrengsten

Totaal

Totaal

1-l-2021

l-L-2022

ïataal

Totaal

1-1-2021

1-1-2022

Íotaal

Totaal

1-1-2021

t-t-2022

verschll

veFchil

Opbrengst€n wonlngbouw

Opb.€ngsten niet-woíingbouw

Ovêrigê opbrengsten

en boekwaarde

vêrschil

ElndwaardelNCW

rl .i

130

Ontwikkeling Centraal Park Markt 10 24-2-2022

-lr

13 Oosterheem

STATUS

13.1 Oosterheem totaal

Uitlroêring

Het project Oosterheem betreft de realisatie van de laatste grootschalige uitbreidingswijk van Zoetermeer. Het overgrote deel van het project is inmiddels afgerond. Een aantal deelgebieden is in uitvoering, andere zijn in voorbereiding en sommige locaties zijn herontwikkeld van (beoogd) bedrijfsterrein naar woningbouw. De "grote" grondexploitatie Oosterheem is administratief verdeeld naar de losse grondexploitaties voor de plannen die nog in

ontwikkeling z'rjn. Het doel van deze onderverdeling is om de (financiële) sturing te verbeteren en om eventuele mutaties eenvoudiger en transparanter te maken. Formeel is sprake van de grondexploitatie Oosterheem, maar de verantwoording vindt op deelgebiedniveau plaats.

Voortgang

nstgevend

TOOPTIJD

Start:

1995

Eind:

2028

RUIMTEGEBRUIK

Bruto plangebied

3.5eL0q) m2

Te handhaven

239.000 m2

Í{etto plangebied

3.325.000 m2

I.il2.ffi m2

Uitgeefbaar

49,4%

Verharding Groen

25,4% 846.000 m2 19,6% 653.000 m2

Water

5,5% 184.000 m2

PROGRAMMA

Vrije kavels

0,4%

40 st

Duur

32,W6

2.9!14 st

Middelduur

37,r%

3.zlo2 st

2.783 st

Sociaal

Totaal

Onder de paragrafen 13.2 tot en met 13.8 wordt per deelgebied de voortgang vermeld. Tussentijdse winstneming

9.159 st 27.22O m2bvo

í.94O m2 bvo m2 bvo 199.070 m2 bvo

Conform de regels van het BBV omtrent tussentijdse winstneming is er in 2021 € 5,8 miljoen aan winst genomen. Deze winst is als kostenpost opgenomen in de diverse deelgrondexploitaties, naar rato van oppervlakte plangebied. Dit kan ertoe leiden dat sommige deelexploitaties een negatief resultaat laten zien, omdat de winstneming niet gekoppeld is aan het resultaat van de deelexploitatie, maar gebaseerd op oppervlakte plangebied. Overall is de grondexploitatie Oosterheem echter positieí waardoor er geen verliesvoorziening hoeft te worden gevormd voor deze negatieve deelexploitaties, ln voorgaande jaren is ook tussentijds winst genomen. Per saldo bedraagt de tussentijdse winstneming nu circa € 67,5 miljoen.

Verschillenverklaring Het resultaat op de grondexploitatie voor winstneming is fors positiever geworden. Met name door hogere grondopbrengsten uit woningbouw dan veruracht. Dit betekent ook dat weer winst kan worden genomen. Deze winstneming zorgt ervoor dat het resultaat minder positief wordt. Het nominale resultaat van de grondexploitatie MPG 2022 na winstneming bedraagt € 9,3 miljoen positief en is € 1,6 mi[oen negatiever ten opzichte van de grondexploitatie Oosterheem na vaststelling van de MPG 2021. Op eindwaarde is het positieve resultaat € 142 miljoen; een nadelig verschil van € 0,7 miljoen met vorig jaar. Netto contant gemaakt is het saldo per l januari 2022 €8,9 miljoen positief daar waar het vorig jaar per l januari 2O2l€9,2 miljoen bedroeg, een bijstelling naar beneden van € 0,4 miljoen. Omdat de kosten per saldo zijn toegenomen met € 7,0 miljoen (nominaal) en de opbrengsten met € 5,4 miljoen (nominaal), is er sprake van een verslechtering van het resultaat. Daarentegen is wel € 5,8 miljoen winst toegevoegd aan de reserve.

De boekwaarde is per saldo afgenomen; er zijn meer opbrengsten gerealiseerd (€ 16,4 miljoen) dan kosten gemaakt (€ 7,9 miljoen) in2O2L Het boekwaardesaldo bedraagt per 31 december 2021€ 15,0 miljoen.

Grote verschillen worden hieronder toegelicht.

De plankosten zijn gestegen met € 0,7 miljoen. Ook hier is in Noordrand de grootste stijging te zien van € 0,5 miljoen. De gemaakte plankosten voor 2021waren hoger dan de raming, onder andere door veelvuldig overleg en coórdinatie met de

ontwikkelaars. Daardoor is de raming van de plankosten voor de jaren 2022 tot en met 2025 ook verhoogd. De rest van de stijging is het gevolg van indexatie van de nog te maken kosten.

4.4

Over het boekjaar 2021 is voor geheel Oosterheem € 5,8 miljoen aan winst genomen. Deze kostenpost heeft het grootste

effect op de st'ljging van de totale kosten. De opbrengsten uit gronduitgifte voor woningbouw (en exploitatiebijdragen) nemen met € 42 miljoen toe. Noordrand heeft hier het grootste aandeel in met een stijging van gerealiseerde en nog te realiseren opbrengsten van € 3,2 miljoen

Voor Sara Lydiahoeve z'rjn de opbrengsten € 0,5 miljoen hoger geraamd en de verkoop van de gronden aan de Martin Luther Kinglaan heeft tot € 0,2 miljoen meer grondopbrengsten geleid. Ook de uitgifte voor bedr'rjven levert een voordeel op voor de grondexploitatie. Diverse reserveringen van kavels worden gedaan voor hogere grondprijzen dan in de grondexploitatie opgenomen. Ook de uiteindelijke verkopen zijn daardoor

gunstiger. De raming voor de uitgifte aan bedrijven neemt hierdoor toe met € 1,3 miljoen.

I

RI3ko mchrlvlng

Totaal rbl@saldo

Maxhnaal

llnanclocl rLl@

€

3.í59.401

Kem van oplradon 28%

tlotto rblco

€

895.216

Deelgebied Woningbouw SOK Onder dit deelgebied vallen de Noordrand (Amstelstroom, Berkelstroom en Thomas Morelaan) en Sumatra. De Noordrand

wordt onder de werking van de samenwerkingsovereenkomst

(SOK) met de VOF Oosterheem gerealiseerd. ln 2020 is met de VOF overeengekomen dat wordt toegewerkt naar een afronding van de SOK. Dit betekent dat Sumatra niet per definitie

meer door de VOF wordt ontwikkeld, maar dat de gemeente vrfi is in de keuze voor een ontwikkelaar. De Noordrand bestaat uit drie velden die door twee ontwikkelaars die deel uitmaken van de VOF worden gerealiseerd. Het totaal aantal woningen is 212, waarvan 84 eengezinswoningen en 128 appartementen.

ln 2021 is veld 3 bouwrijp gemaakt zodat daar de ondergrond van alle 25 eengezinswoningen kon worden geleverd. Tevens is begonnen met het woonrijp maken van veld 2. Daar zijn de eengezinswoningen gereed. De ondergrond van de 67

appartementen van veld 2 zijn nagenoeg allemaal geleverd (van 18 woningen wordt de grondopbrengst in 2022 venrvacht). Deze grondopbrengst is € 1,5 miljoen hoger dan verwacht doordat de VON-prijzen van de woningen meer zijn gestegen dan de verwachte indexatie. Het bouwr'rjp maken van veld 1 is begin 2022 afgerond. Nu alle gronden bouwr'rjp zijn gemaakt, kan

het restant budget hiervoor vrijvallen; een voordeel van € 0,1 miljoen. De verkoop van de ondergrond van de eengezinswoningen en één van de appartementsgebouwen

op veld 1 zalin2O22 plaatsvinden. Beide woningtypen hebben hogere grondprijzen dan waarmee rekening was gehouden. Vooralsnog leidt dit

tot een voordeel van € 1,6 miljoen. Daarna rest er slechts nog één appartementengebouw in veld 1. De grond voor deze ontwikkeling wordt naar venrnachting in 2023 geleverd. ln 2024 en 2025 kunnen dan de afrondende woonrijpmaakwerkzaamheden plaatsvinden. De raming voor de groenaanleg is verhoogd met € 0,2 miljoen. Abusievelijk was deze post niet in voldoende mate meegenomen. Met deze verhoging kan het groen conform de gewenste kwaliteit worden aangelegd. De plankosten die in 2021 gemaakt zijn, zijn € 78.000 hoger dan geraamd. Dit is onder andere het gevolg van de discussie met een ontwikkelaar over de opbrengsten van het parkeren. Ook contracteren van de ontwikkelaars kost meer tijd van verwacht. Daarnaast heeft een ontwikkelaar de gronden later afgenomen dan eerder aangenomen. Hierdoor wordt verwacht dat de laatste gronden ook een jaar later pas woonr'rjp kunnen worden gemaakt en daardoor is de planperiode met een jaar verlengd. Het tekort in 202I, het verhogen van het rêstant budget in de komende jaren en het verlengen van de planperiode met een jaar tot en met 2025 zorgen ervoor dat de plankosten zijn verhoogd met € 0,5 miljoen.

Ten laste van deze deelgrondexploitatie is € 1,1 miljoen winst genomen over 2021. Hiermee heeft deze

deelgrondexploitatie een eindwaardesald o van €7 ,2 miljoen positief, wat een verbetering is ten opzichte van de met de MPG 2021 vastgestelde deelgrondexploitatie (MPG 2OZL€5,2 miljoen na winstneming). ln een reststrook aan de Sumatra is op basis van het bestemmingsplan de bouw van maximaal 16 woningen mogelijk. Dit gebied is in het kader van de prioritering van projecten voor een halfjaar on hold gezet. De uitgifte is dan ook een jaar verschoven naar 2024. ln 2021 zijn nog plankosten gemaakt aan voorbereidende planvorming (startbrief en haalbaarheidsfase). Daarnaast is een deel van de winst van Oosterheem toegerekend aan deze deelgrondexploitatie. De grondwaarde is conform de intern vastgestelde indices geïndexeerd, waardoor rekening wordt gehouden met een hogere grondopbrengst. Hierdoor verbetert het saldo ten opzichte met de MPG 2021 met € 0,2 miljoen op eindwaarde. Het verwachte resultaat bedraagt na winstneming € 0,1 miljoen positief.

13.3 Deelgebied woningbouw niet SOK De T-strook Noord (Aletta Jacobslaan/Hugo de Grootlaan) en de laatste kavel aan de Willem Dreeslaan vallen onder dit

deelgebied. Deze locaties hebben inmiddels een woonbestemming. De woningbouw wordt niet ontwikkeld onder de werking van de SOK met de VOF Oosterheem, maar met een andere marktpartij. Aan de Willem Dreeslaan worden 49 huurappartementen en 150 m2 commerciële ruimte in de plint en bijbehorende parkeerplaatsen gebouwd. ln 2021 is de omgevingsvergunning onherroepelijk geworden en is de grond verkocht. Door

indexatie is de grondprijs iets hoger dan venrvacht. Naar venrnachting wordt het gebouw eind 2O22 opgeleverd. Daarna wordt de beperkte openbare ruimte woonrijp gemaakt. Er zijn beperkt en binnen de raming kosten gemaakt aan het bouwr'tjp maken van het perceel. Ook de plankosten blijven binnen de raming. De nog te maken kosten zijn geïndexeerd en er is een deel van de winst toegerekend aan deze deelgrondexploitatie. Ten opzichte van de deelgrondexploitatie die met de MPG 2021 is vastgesteld, is er daarom sprake van een verslechtering van het resultaat met € 0,2 miljoen, Het eindwaardesaldo bedraagt dan ook € 0,5 miljoen negatief per 3L-72-2028.

Voor de Aletta Jacobslaan/Hugo de Grootlaan zijn 50 eengezinswoningen en 116 appartementen gepland (44 koop en 72 huur). De koop- en realisatieovereenkomst met de ontwikkelaar is gesloten. De koopsom wordt geïndexeerd vanaf oktober

2021tot aan het moment van levering. Dit leidt tot een hogere grondopbrengst dan geraamd (€ 0,4 miljoen hoger). De 48

gecoórdineerde procedure voor het wijzigen van het bestemmingsplan en de afgifte van de omgevingsvergunning voor de eerste fase afgerond. Dit is later dan verwacht, omdat naar aanleiding van de participatie (stedenbouwkundige) planwijzigingen zijn doorgevoerd wat is besproken met bewoners. Ook heeft dit tot meer plankosten geleid. Deze nemen

toe met € 0,1 miljoen. Aan winstneming is ca. € 0,5 miljoen toegekend. De vergunning voor de eerste fase van 69 woningen is verleend en de woningen gaan begin 2022 in de verkoop. De gronden worden vanaf 2022 bouwrijp gemaakt. De grondoverdracht vindt naar venrnachting plaats in de periode 2022tot

en met 2025. De eerste woningen zullen waarschijnlijk in 2023 worden opgeleverd. Met name door de winstneming verslechtert de eindwaarde ten opzichte van de laatst vastgestelde grondexploitatie (MPG 2021) met circa € O4 miljoen naar € 2,1 miljoen positief.

L3.4 Deelgebied woningbouw vlek A en C De deelgebieden Parkeiland, Waterzicht en Gooimeer maken hier deel van uit. Deze woningbouwgebieden

uitgegeven en hier worden de laatste woonrijpmaakwerkzaamheden

zijn volledig

uitgevoerd.

Na oplevering van de woningenin2O22 zal de gemeente de laatste openbare ruimte in Parkeiland (Cyprus) woonrijp maken. ln 2O2L zijn voornamelijk plankosten gemaakt aan de gerechtelijke procedure. De gemeente is in de uitspraak van de door eisers ingesteld hoger beroep in het ongelijk gesteld, De gemeente dient de proceskosten te vergoeden. Voor het

vervolg worden nog meer juridische kosten verwacht die niet voorzien waren. De eventuele schadeuitkeringen zijn als gevolg van deze uitspraak verhoogd. ln totaal zijn daardoor € 0,1 miljoen meer kosten opgenomen. Of deze dienen te

worden uitgekeerd is nog niet zeker, evenals de hoogte van de bedragen, maar de kans op schadevergoeding is wel groter. Er is € 0,3 miljoen winst aan deze deelgrondexploitatie toegerekend. Het saldo op deze deelgrondexploitatie verslechtert op eindwaarde met circa € 0,4 miljoen, naar circa € 1,0 miljoen negatief. ln Waterzicht hebben in 2021 vooral woonrijpmaakwerkzaamheden plaatsgehad (verharding openbare verlichting en groenaanleg). De aanleg van een park en de rest van het groen vindt plaats in 2022, nu de laatste woningen z'rjn opgeleverd. De kostenraming kan naar beneden worden bijgesteld, nu er geen sprake is van onvoorziene omstandigheden. De genomen winst bedraagt hier € 0,1 miljoen. Het saldo op eindwaarde verslechtert hierdoor met € O1 miljoen naar € 0,2 miljoen

negatief. Gooimeer betreft een woonwagenlocatie. Deze is volledig uitgegeven en woonrijp gemaakt. ln 2O27zgn de standplaatsen overgedragen aan Stedel'tjke Ontwikkeling die ze verder exploiteert. Doordat deze deelgrondexploitatie kan worden afgesloten is er geen winst aan toegekend. Het saldo blijft nagenoeg gelijk op € 0,6 miljoen negatief op eindwaarde.

13.5 Deelgebied bedrijventerreinen Bedrijventerrein Oosterhage maakt deel uit van dit deelgebied, maar ook de uitgifte ten behoeve van de moskee aan de Olof Palmelaan. Ook de bedrijfskavels in Businesspark Oosterheem worden hier verantwoord. Op bedrijventerrein Oosterhage zijn twee kavels uitgegeven in 2021 (totaal 6100 m2), met een gezamenlijke waarde van € 1,5 miljoen. Dit zijn minder kavels en een lagere grondopbrengst dan werd verwacht voor 2021. Eén grote kavel is namelijk pas begin 2022 verkocht. De grondprijs waarvoor is verkocht, is conform de in de grondexploitatie opgenomen bedragen. De restkavel op het Businesspark Oosterheem is gereserveerd. Eerder was geen rekening gehouden met deze uitgifte vanwege de grootte en ligging. Dit leidt tot een voordeel van € 0,3 miljoen. Er zijn daarnaast diverse percelen

gereserveerd, soms met tussenkomst van een bedrijfsmakelaar, die in2O22 en 2023 tot grondverkopen kunnen leiden. De reserveringen zijn tot nu toe voor hogere m2-pr'rjzen gedaan, dan waarvoor de kavels in de grondexploitatie z'rjn ingerekend. Dit leídt tot een voordeel op de grondexploitatie van € 0,7 miljoen. De prijs voor vr'rj uitgeefbare kavels zijn geïndexeerd met 2%,wat leidt tot een hogere grondwaarde van € 0,1 miljoen. De opbrengstenkant van de grondexploitatie verbetert dan ook met € 1,1 miljoen nominaal en € 1,9 miljoen op eindwaarde doordat de grondprijzen nog zullen indexeren. De verwachte opbrengst in 2022 bedraagt € 8,6 miljoen voor 3,6 ha uitgeefbaar terrein over 6 kavels. Dit is in zijn geheel gebaseerd op daadwerkelijke reserveringen die vaak al in een vergevorderd stadium van planvorming zijn.

ln 2021 zijn nauwelijks werkzaamheden verricht aan het openbaar gebied. Het woonrijp maken gebeurt pas op het moment dat de percelen hieraan grotendeels bebouwd zijn. De plankosten zijn ruim binnen de geraamde kosten voor 2021 gebleven. Oorzaken zijn dat er nauwelijks civieltechnische werkzaamheden zijn verricht en er minder kavels zijn verkocht dan geraamd. ln beide gevallen is de besteding van

(ambtelijke) uren lager. De toegerekende winst over 2021 bedraagt € 2,5 miljoen. 49

Het eindwaardesaldo verslechtert voor deze deelgrondexploitatie met € 1,0 miljoen naar € 3,0 miljoen positief, grotendeels veroorzaakt door het saldo van hogere opbrengstverwachting en winstneming.

Voor de moskee is het bestemmingsplan onherroepelijk en wordt de grond begin 2022 bouwrijp gemaakt. Na de grondoverdracht zal de aannemer van Stichting ICZ de bouwhekken plaatsen en gaan beginnen met de bouw. De levering is een jaar later dan gedacht. De grondprijs ligt vast, maar de kosten zijn onderhevig aan inflatie. De winstnemingovet 2O2L bedraagt voor deze locatie € 53.000. De deelgrondexploitatie wordt op eindwaarde € 0,4 miljoen negatief, een verslechtering van € 0,1 mifoen.

13.6 Deelgebied Sara Lydiahoeve Op grond van het bestemmingsplan zijn hier maximaal negen woningen mogel'rjk. Dit plan heeft vertraging opgelopen door

wisseling van personele inzet. De uitgifte door de gemeente van vrije kavels kan starten in 2022. Dit betekent een vertraging ten opzichte van de vorige MPG. Op dat moment is het terrein bouwrijp gemaakt en kunnen geïnteresseerden zich aanmelden en het (bouw) traject opstarten. Mogelijk dat in 2O22 de eerste leveringen zullen plaatsvinden, gezien de

grote vraag naar woningen en het beperkte aanbod van kavels in de gemeente. Na realisatie van de woningen (afhankelijk van de snelheid van verkoop, naar verwachting uiterlijk 2026) wordt de beperke openbare ruimte woonr'rjp gemaakt. Een

taxatie moet te zijner tijd leiden tot een marktconforme prijsstelling voor deze vrije kavels. Vooralsnog is de grondprijs per m2 verhoogd naar het huidige prijspeil, wat een voordeel oplevert van € 0,5 miljoen en nog eens € 0,4 miljoen voor toekomstige prijsstijgingen. De winstneming bedraagt € 0,1 miljoen. Het positieve verschil met de vorige grondexploitatie bedraagt € 0,7 miljoen op eindwaarde en bedraagt nu € 1,8 miljoen positief.

13.7 Deelgebieden Martin Luther Kinglaan en Zwetstroom Op de locatie Martin Luther Kinglaan worden 41 eengezinswoningen en 177 appartementen gebouwd. De gronduitgifte

heeft (in tegenstelling tot wat werd verwacht) geheel in 2021 plaatsgevonden. De koopsom is door de indexatie tot aan het moment van levering met € 0,2 miljoen meer gestegen dan verwacht, De werkzaamheden voor het bouwrijp maken zijn afgerond binnen de daarvoor opgenomen bedragen in de grondexploitatie. De gemaakte plankosten betreffen onder andere kosten als gevolg van het beroep dat is ingesteld tegen het bestemmingsplan. Dat is nu onherroepelijk. De resterende plankosten zijn waarschijnlijk voldoende als er zich geen onvoorziene omstandigheden voordoen. Van de

winstneming Oosterheem over 2021 wordt € 0,7 miljoen toegerekend aan dit gebied. Dit leidt uiteindelijk tot een eindwaardesaldo voor deze deelgrondexploitatie van € 0,8 miljoen negatief. Dit is ca. € 0,8 miljoen negatiever dan bij de laatste MPG. Op de woonwagenlocatie Zwetstroom worden nog drie standplaatsen uitgegeven, naast de bestaande drie standplaatsen. De plaatsen zullen gerealiseerd worden, wanneer de werkzaamheden aan de woonwagenlocatie aan de Bleiswijkseweg zijn afgerond. De prijzen (bouw- en woonrijp maken en grondprijzen) z'rjn conform interne afspraken geïndexeerd en de winstneming is verwerkt. Per saldo blijft deze deelgrondexploitatie op eindwaarde € 0,3 miljoen negatief.

13.8 DeelgebiedJavalaan Op deze locatie staat een tijdelijke school tot en met in ieder geval 2022. Wanneer bekend is dat de school niet meer nodig is, kan de planvorming starten voor een alternatieve invulling. Er rust een gemengde bestemming op. Als de tijdelijke school na 2022 nog steeds nodig blUft, wordt deze locatie als materieel vast activa beschouwd en niet meer als grondexploitatie. Er is voor € 35.000 aan winst genomen op deze locatie. Het eindwaardesaldo

negatief (dit was € 0,1 miljoen negatief).

verslechtert hierdoor iets naar € 0,2 miljoen

Projectnaam Prolectnummer ProjectomschrUvlng Printdatum

l-tJ' G rex lV

Kasstroom grondexploitatie Kosten

Inflatiecorrectie en 1-1-

Totaal 2021

van kasstroom

S:àldo op ilctto Contantc WaerdC

Seldo op Nomlnrl. WraÍdG

Totaal MPG 2022

Totaal

Totaal

Totáal

Totaal

a9.247.9231 € 8.860.0301 € ro.a35.416l c ro.ur.3agl € 1o.a26.3691 e 9.2so.s441

verschil

c 347.493 c 654.026 c t.5t5.425

5.1

':i i

14 Palenstein Programma Het project Palenstein heeft tot doel de veiligheid en leefbaarheid in de wijk te vergroten door onder meer een grotere diversiteit aan woningen te realiseren. Dit doel wordt o.a. bereikt door diverse fysieke ingrepen in het betreffende gebied en het terug laten bouwen van grondgebonden woningen. De gemeente voert deze opgave samen uit met de woningcorporaties, waarmee een samenwerkingsovereenkomst en allonges zijn afgesloten. Het gezicht van Palenstein gaat veranderen. Het gebied transformeert van grote openbare ruimten rondom de bouwblokken, naar grote bouwblokken

rondom kleinere hoogwaardigere openbare ruimten. De beschikbare openbare ruimte wordt omgevormd van een standaard kwaliteitsniveau naar een gebied met een hogere kwaliteit op de centrale ruimte en de singel, ln2O2L zijn hier weer een aantal stappen in gezet. Per deelgrondexploitatie zullen de stappen worden benoemd. Het programma Palenstein bestaat uit twee grondexploitaties: Herstructurering Palenstein en Voormalig Tango-locatie.

I

';i

Rblco ornschrilvlng

Tolaal risicosaldo

Maxlmaal

lGnr van

flnrncleol Ílsico

oÉÍoden

€

í.285.075

29o/o

Netto rlrlco

c

373.122

L4,L Palenstein - Herstructurering De grondexploitatie Herstructurering bestaat uit een aantal

vlekken. Deze vlekken komen grotendeels overeen met de woningbouwprojecten. Aangezien het gebied ruimtelijk zeer verweven is én de ontwikkelingen per vlek veel gelijkenis hebben, zijn de vlekken samengevoegd in één grondexploitatie.

TOOPTUD

Start:

2005

Eind:

2024

RUIMTEGEERUIK

plangebied

L24.L33 mz

(woningbouwcorporaties) die actief zijn in de wijk. ln de 2e

Te handhaven planSebied

L24.L33 mz

Allonge zijn afspraken vastgelegd over de realisatie van een omvangrijker programma (optimalisatie woningbouw), Deze