Bijlage 1a - Taxatierapport

Taxatierapport Dr. J.W. Paltelaan 103, 2712PT te Zoetermeer.

Geoffrey Tetro RT | ROBSWART Bedrijfshuisvesting B.V. Röntgenlaan 31, 2719 DX te Zoetermeer Telefoon: 0793513111 | Email: gtetro@rob-swart.nl

Opdrachtgever 2B-Home Vastgoed BV de heer P.T.J. Englebert Meerweg 95 2651LA Berkel en Rodenrijs

Referentienummer opdrachtgever BH2326511

Waardepeildatum

Dossiernummer taxateur 20166552

Rapportdatum

27 mei 2022 10 juni 2022

Taxatie Management Instituut (TMI) stelt zich ten doel de kwaliteit van taxatierapporten van aangesloten taxateurs te optimaliseren. Voor een TMI- taxatie gelden de voorschriften van TMI- Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed. Uitsluitend bij TMI aangesloten taxateurs mogen een TMI- taxatierapport uitbrengen. TMI- taxateurs vallen onder de kwaliteitscontrole van TMI.

Taxatierapport | Dr. J.W. Paltelaan 103, 2712PT te Zoetermeer. Rapport samenvatting | Eigenaar gebruiker Dossiernummer: VMS taxatienummer: Complex: Adres:

Eigenaar:

BH2326511 20166552 Dr. J.W. Paltelaan 103 te Zoetermeer Dr. J.W. Paltelaan 103, 2712PT te Zoetermeer. Gemeente Zoetermeer (belast met recht van opstal), 2B-Home Vastgoed B.V. (recht van opstal)

Type eigendom:

Recht van opstal

Te taxeren belang:

Recht van opstal

Perceeloppervlakte:

982 m2

Object Type object: Oorspronkelijk bouwjaar: Monument:

Eigen gebruik

Totaal BVO m2 of stuks:

1.105

Totaal VVO m2 of stuks: Verhouding VVO / BVO:

975 1:1,13

Parkeerplaatsen binnen: Parkeerplaatsen buiten:

-

1980 Nee

Waardering

Kengetallen

Opdrachtgever:

2B-Home Vastgoed BV

Markt/herz.huur:

€ 145.625

Contactpersoon:

de heer P.T.J. Englebert

Theoretische huur:

€ 145.625

Netto markt/herz. huur:

€ 100.957

Doel taxatie: Taxateur: Waardepeildatum:

Verkoop Geoffrey Tetro RT woensdag 27 mei 2022 € 1.260.000

Marktwaarde kosten koper: Marktwaarde per m2:

€ 1.293

Object beoordeling

Score

Exploitatielasten % markt/herz. huur:

30,7 %

BAR markt/herz. huur kk:

11,5 %

BAR contracthuur kk:

0,0 %

Locatie beoordeling

Score

Bouwkundige staat:

Goed

Ligging:

Goed

Onderhoud buiten:

Goed

Bereikbaarheid:

Goed

Onderhoud binnen:

Goed

Parkeren op openbare weg:

Parkeren (op eigen terrein):

Niet van toepassing

Functionaliteit:

Goed

Object score:

Goed

Gebruik beoordeling

Score

Locatie score:

Zeer goed Goed

Markt beoordeling

Score

Huidige verhuursituatie:

Niet van toepassing

Courantheid verkoop:

Goed

Alternatieve aanwendbaarheid:

Niet van toepassing

Courantheid verhuur:

Goed

Het object is per 27-05-2022 getaxeerd op:

EUR 1.260.000 Marktwaarde kosten koper

Printdatum | 10-06-2022 Pagina 2 van 38 | Waarde op: 27-5-2022 | Taxateur: Geoffrey Tetro RT

Taxatierapport | Dr. J.W. Paltelaan 103, 2712PT te Zoetermeer. Rapport samenvatting | Eigenaar gebruiker

Sterktes

Zwaktes

Representatief en goede staat van onderhoud; Vrijstaand; Ruime parkeervoorzieningen op openbaar terrein (gratis); Goede bereikbaarheid.

Beperkte uitbreidingsmogelijkheden; Beperkte daglicht toetreding.

Kansen

Bedreigingen

Betrekkelijk weinig concurrerend aanbod; Zeer lage financieringsrente.

Wijziging overheidsbeleid; Stijging rente kapitaalsmarkt.

Algemene uitgangspunten Voor deze taxatie is taxateur van de volgende uitgangspunten uitgegaan: · Op het object zijn op basis van de kadastrale recherche en opgave van opdrachtgever geen andere beperkende rechten en/of erfdienstbaarheden van toepassing behoudens die vermeld zullen worden in het rapport en van invloed zijn op de getaxeerde waarde(n). Als uitgangspunt geldt dat dat eventuele privaat- en publiekrechtelijke beperkingen zoals weergegeven op het kadastrale uittreksel actueel en volledig zijn; · De vigerende bestemming van het taxatieobject is conform opgave van opdrachtgever in overeenstemming met het huidige gebruik. Bij de waardering geldt als uitgangspunt dat alle vergunningen ten behoeve van het getaxeerde onherroepelijk aanwezig zijn, in werking zijn en daarbij geldend zijn. Controle hiervan kan in het kader van deze taxatie niet plaatsvinden; · In het kader van deze taxatie wordt geen onderzoek uitgevoerd naar de gesteldheid van de bodem en/of het grondwater. Uitgegaan wordt van informatie verstrekt door opdrachtgever en informatie uit openbare bronnen. Als uitgangspunt geldt dat de gesteldheid van de grond, het grondwater, en de verwerkte materialen geen belemmering vormen voor het huidige gebruik; · Ten behoeve van de waardering vormt taxateur zich een globaal beeld van de onderhoudstoestand van het object.

Dit gebeurt op basis van een visuele (steekproefsgewijze) inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn. Nadrukkelijk is geen sprake van een bouwkundige keuring van de gebouwen en/of de technische installaties. Als uitgangspunt geldt dat bij de beoordeling van de onderhoudstoestand de waarde bij vervreemding en het eventueel bestaan van buitengewone instandhoudingskosten centraal staan. Gebreken die hierop niet van wezenlijke betekenis zijn, blijven buiten beschouwing. Bij de inschatting van de kosten voor herstel van achterstallig onderhoud wordt uitgegaan van uitvoering van de werkzaamheden door derden (professionelen); · Op het getaxeerde zijn conform mondelinge opgave van de eigenaar alle nutsvoorzieningen, waaronder tenminste gas-, water-, elektra-, en rioolaansluiting aanwezig. Deze nutsvoorzieningen hebben een voldoende capaciteit voor het huidige gebruik van het object; · Indien het object beschikt over een energielabel of vergelijkbaar certificaat houdt taxateur bij het vaststellen van de waarde rekening met de aspecten van duurzaamheid. De beoordeling van deze aspecten geschiedt slechts globaal.

Indien opdrachtgever meer inzicht wil hebben in de duurzaamheid van het gebouw, dan dient hiertoe nader extern onderzoek verricht te worden; · De gehanteerde metrage benadert de werkelijke metrage. Er zijn geen gecertificeerde meetstaten conform NEN 2580 verstrekt door opdrachtgever. Wel zijn, voor zover beschikbaar, door opdrachtgever plattegronden of bouwtekeningen ter beschikking gesteld. Aan de hand van deze bouwtekeningen heeft taxateur zo goed als mogelijk de oppervlakten ingeschat; · Alle roerende zaken in het taxatieobject, waaronder inventaris van bedrijfsruimte(n) en/of kantoorruimte(n), zijn door taxateur bij de waardering van dit vastgoedobject niet mee-gewaardeerd; · De taxatie is samengesteld aan de hand van opgegeven informatie door opdrachtgever. Taxateur kan dan ook niet instaan voor de juistheid van de aangeleverde en gebruikte gegevens. Taxateur heeft zelf de minimaal vereiste gegevens verzameld welke nodig zijn om een waarde oordeel af te geven; · Het object wordt gewaardeerd op basis van de staat en alle geldende omstandigheden op inspectiedatum. Bijzondere uitgangspunten

Bijzondere uitgangspunten Uitgangspunt bij onderhavige taxatie is dat de overeenkomst tot het vestigen van het recht van opstal, welke thans eindigt op 20-12-2025, onder dezelfde condities met 30 jaar wordt verlengd tot 20-12-2025. Tevens heeft de taxateur als bijzonder uitgangspunt in de bepaling van de marktwaarde opgenomen dat hij er expliciet van uitgaat dat het huidige gebruik met toestemming van de grondeigenaar (de gemeente Zoetermeer) plaatsvindt en derhalve de huidige bestemming zoals verwoord onder D.2 volledig en zonder beperkingen op het obje ct van toepassing is.

Toelichting op de waardering De bandbreedte voor huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten in de omgeving hebben bandbreedte tussen de € 100,- en € 150,- per m2 per jaar. De getaxeerde waarde van de het object valt binnen onderhavige bandbreedte. Bedrijfspanden in de directe omgeving, op v ergelijkbare stand worden al dan niet verhuurd en leeg, verkocht binnen een bandbreedte van een NAR 7% tot 8%. Voor de NAR methodiek is het NAR geschat op 7,5%, welke binnen de bandbreedte van de referenties ligt.

Opmerkingen / Afwijkingen tov taxatiestandaarden Geen. Het taxatierapport is uitsluitend bestemd voor de onder "opdrachtgever" beschreven opdrachtgevers. De opdrachtgever(s) mag/ mogen het taxatierapport uitsluiten gebruiken voor het in paragraaf doel van de taxatie genoemde doel van de taxatie. Uitsluitend tegenover de opdrachtgever en slechts voor het doe val de opdracht wordt verantwoordelijkheid ten aanzien van de inhoud aanvaard. De bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van het taxatierapport. Voorts is iedere aansprakelijkheid beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval onder onze beroepsaansprakelijkheidsverzekering wordt uitbetaald en iedere aanspraak op ons wegens schadevergoeding vervalt na verloop van één jaar na beëindiging van de opdracht.

Printdatum | 10-06-2022 Pagina 3 van 38 | Waarde op: 27-5-2022 | Taxateur: Geoffrey Tetro RT

Taxatierapport | Dr. J.W. Paltelaan 103, 2712PT te Zoetermeer.

INHOUD TAXATIERAPPORT I

Rapport samenvatting

A

Opdracht

B

Taxatie

C

Beoordeling en SWOT-analyse

D

Juridisch

E

Object

F

Locatie

G

Gebruik

H

Onderbouwing

I

Waarde zonder rekening te houden met bijzonder uitgangspunt

J

Duurzaamheid

K

Algemene uitgangspunten

L

Waardebegrippen en definities

Pagina 4 van 38 | Waarde op: 27-5-2022 | Taxateur: Geoffrey Tetro RT

Printdatum | 10-06-2022

Taxatierapport | Dr. J.W. Paltelaan 103, 2712PT te Zoetermeer. A

OPDRACHT

A.1

Opdrachtgever

A.2

A.3

Opdrachtgever:

2B-Home Vastgoed BV

Verstrekt namens:

de heer P.T.J. Englebert

Adres:

Meerweg 95, 2651LA Berkel en Rodenrijs

Telefoonnummer:

010-5117606

Emailadres opdrachtgever:

peterenglebert@ziggo.nl

Opdrachtnemer en uitvoerend taxateur Naam organisatie:

ROBSWART Bedrijfshuisvesting B.V.

Uitvoerend taxateur:

Geoffrey Tetro RT

Adres:

Röntgenlaan 31, 2719 DX te Zoetermeer

Telefoonnummer:

0793513111

Email:

gtetro@rob-swart.nl

Lid van / aangesloten bij:

NVM NRVT Vastgoedcert

Ingeschreven in het register onder nummer:

RT423863846

Specialisatie / deskundigheid & educatie:

Bedrijfsmatig Vastgoed

Controlerend of tweede taxateur Naam organisatie:

Reibestein en Partners Bedrijfshuisvesting

Controlerende / tweede taxateur:

P.A.W. Wientjens RT MRICS

Adres:

Stevinstraat 157, 2587 ED te Den Haag

Telefoonnummer:

070 - 331 97 99

Email:

peter@reibestein.nl

Lid van / aangesloten bij:

NVM RICS NRVT VastgoedCert LRGD

Ingeschreven in het register onder nummer:

RICS: 6501941 NRVT: RT873093426 - kamer Bedrijfsmatig Vastgoed - kamer WOZ

Specialisatie / deskundigheid & educatie:

RICS Registered Valuer Gerechtelijk deskundige RICS Accredited Mediator

Pagina 5 van 38 | Waarde op: 27-5-2022 | Taxateur: Geoffrey Tetro RT

Printdatum | 10-06-2022

Taxatierapport | Dr. J.W. Paltelaan 103, 2712PT te Zoetermeer. A.4

Verklaringen taxateurs inzake opdrachtverstrekking Opdrachtdatum: donderdag 26 mei 2022 Toelichting opdrachtverstrekking: Op 26 mei 2022 is door taxateur een offerte c.q. opdrachtbrief verzonden aan opdrachtgever welke door opdrachtgever aan taxateur is bevestigd. Tussen het verzenden van de opdrachtbrief en het feitelijk uitbrengen van de taxatie zijn geen wijzigingen gedaan op de opdracht. Voor de getekende opdrachtbevestiging verwijzen wij naar opdrachtgever. Wij zijn er vanuit gegaan dat alle voor de taxatie van belang zijnde informatie aan ons is verstrekt en dat deze informatie juist en volledig is. Voor zover mogelijk is de verkregen informatie geverifieerd en betrokken in de taxatie. Het rapport is met zorg samengesteld, doch aanvaarden wij geen enkele aansprakelijkheid, indien mocht blijken dat de verstrekte informatie onjuist en/of onvolledig is geweest.

Opdracht voorwaarden: Op de taxatieopdracht zijn de Voorwaarden van toepassing, zoals die zijn weergegeven door de Nederlandse Vereniging van Makelaars in het boekje "Algemene Voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers, versie februari 2011". De taxatie kan eventueel onderdeel vormen van een auditprocedure. Deze taxatie is opgemaakt in overeenstemming met de Practice Statements zoals opgenomen in de International Valuation Standards 2017 gepubliceerd door de International Valuation Standards Committee (IVS 2013) en of de verplichte regels en voorschriften in de RICS Taxatie standaarden ("Red Book"), zoals voorgeschreven door de Royal Institution of Chartered Surveyors.). Het taxatierapport is uitsluitend bestemd voor de opdrachtgever(s). Het rapport mag uitsluitend gebruikt worden voor het genoemde doel van de taxatie. Uitsluitend tegenover de opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht wordt verantwoordelijkheid ten aanzien van de inhoud aanvaard. De bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van het taxatierapport. Zonder voorafgaande toestemming van taxateur mag het taxatierapport niet worden gereproduceerd, gepubliceerd of anderszins ter beschikking van derden worden gesteld.

Interne kwaliteitsborging De taxateur verklaart niet in dienstbetrekking te staan tot de opdrachtgever of een aan hem gelieerde vennootschap. Naast onze interne klachtenprocedure is de klachtenprocedure van toepassing van de NRVT: http://www.nrvt.nl/klacht-entuchtrecht/tuchtrecht/. Als NVM-lid conformeert ROBSWART Bedrijfshuisvesting B.V. zich aan de gedragsregels van de NVM (NVM Erecode). Het NVM tuchtrecht is van toepassing (www.nvmtuchtrechtspraak.nl).

Roulatie Opdrachtnemer verklaart dat hij ten opzichte van het te taxeren vastgoedobject volledig onafhankelijk is en dat hij niet meer dan zes jaar achtereenvolgend met een maximum van 12 taxaties een professionele taxatiedienst kan verrichten. Voorts is het een geregistreerde taxateur niet toegestaan de professionele taxatiedienst te verrichten ten aanzien van een vastgoedobject waarvoor ROBSWART Bedrijfshuisvesting B.V., en de daar werkzame taxateurs, meer dan negen jaar achtereenvolgend, met een maximum van 24 taxaties, de professionele taxatiedienst heeft verricht.

Onafhankelijkheid Opdrachtnemer is een zelfstandige en onafhankelijke onderneming. Taxaties worden objectief en onafhankelijk verricht in overeenstemming met de ethische normen zoals voorgeschreven door de EVS en IVS en het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. Taxateurs verklaren dat zij geheel onafhankelijk zijn van de opdrachtgever en dat er geen banden bestaan tussen de opdrachtgever en de taxateurs die de schijn kunnen opwekken dat de onafhankelijkheid van de taxateurs in twijfel moet worden getrokken. Opdrachtnemer verklaart dat zij niet recentelijk betrokken is geweest c.q. binnen afzienbare termijn wordt betrokken bij de te waarderen onroerende zaken (in welke hoedanigheid dan ook), welke betrokkenheid eventueel kan leiden tot belangenverstrengeling. Opdrachtnemer verklaart dat de jaarlijkse omzet van de geregistreerde taxateur, dan wel het taxatiebedrijf ROBSWART Bedrijfshuisvesting B.V., verkregen met een professionele taxatiedienst Bedrijfsmatig Vastgoed aan opdrachtgever, inclusief de aan de opdrachtgever gelieerde bedrijfsonderdelen niet meer bedraagt dan 25% van de totaalomzet van de geregistreerde taxateur dan wel het taxatiebedrijf waaraan hij is verbonden, welke totaalomzet is verkregen met alle diensten in Nederland.

Educatie en routine Als ingeschrevene van bovenstaande registers dient elke professionele taxateur eens in de 5 jaar een hercertificering af te leggen. Voor hercertificatie is vereist dat de certificaathouder gedurende vier jaar in de voorafgaande certificatieperiode aantoonbaar zijn of haar vakkennis heeft onderhouden. Dit kan door het volgen van cursussen of het afleggen van toetsen over de overeenkomstige lesstof. Taxateur de heer G Tetro heeft sinds de laatste hercertificering de jaarlijkse cursussen gevolgd om voor hercertificering in aanmerking te komen.

Plausibiliteit Opdrachtnemer heeft ter interne kwaliteitsbewaking en conform het Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed van NRVT de procedure om elk taxatierapport te laten toetsen door een gekwalificeerde collega. De toetsing wordt gedaan door de heer P.A.W. Wientjens RT MRICS, waarbij de taxateur op basis van sec het taxatierapport nagaat of de uitvoerende taxateur de regelgeving heeft nageleefd, tot een aannemelijke conclusie is gekomen en of dit op een afdoende wijze is vastgelegd in het dossier. Een beschrijving van de bevindingen van de controlerende taxateur wordt als bijlage aan het definitieve rapport toegevoegd.

Taxatie standaarden Opdrachtnemer verricht de professionele taxatiedienst in overeenstemming met de meest actuele versie van de EVS of IVS, die zijn opgesteld en worden onderhouden door The European Group of Valuers' Associations, TEGoVA, (www.tegova. org) of the International Valuation Standards Council (www.ivsc.org). Tevens verklaart opdrachtnemer op de hoogte te zijn en te handelen overeenkomstig de inhoud van het Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed zoals opgesteld door het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT).

Pagina 6 van 38 | Waarde op: 27-5-2022 | Taxateur: Geoffrey Tetro RT

Printdatum | 10-06-2022

Taxatierapport | Dr. J.W. Paltelaan 103, 2712PT te Zoetermeer. Tuchtrecht NRVT: http://www.nrvt.nl/klacht-entuchtrecht/tuchtrecht/. Als NVM-lid conformeert taxateur zich aan de gedragsregels van de NVM (NVM Erecode). Het NVM tuchtrecht is van toepassing (www.nvmtuchtrechtspraak.nl).

Pagina 7 van 38 | Waarde op: 27-5-2022 | Taxateur: Geoffrey Tetro RT

Printdatum | 10-06-2022

Taxatierapport | Dr. J.W. Paltelaan 103, 2712PT te Zoetermeer. B

TAXATIE

B.1 Algemeen Objectomschrijving Het betreft een opstalrecht, eindigende op 20-12-2025, van een perceel grond, eigendom van de gemeente Zoetermeer, met daarop een vrijstaand bedrijfspand ter grootte van circa 975m2 verdeeld over de begane grond (circa 950m2) en verdieping (circa 25m2).

B.2

B.3

Adres:

Dr. J.W. Paltelaan 103, 2712PT te Zoetermeer.

VMS taxatienummer:

20166552

Type eigendom:

Recht van opstal

Waardepeildatum:

vrijdag 27 mei 2022

Type taxatie:

Volledige taxatie

Keuze waardering:

NAR waarde

Doel van de taxatie Doel:

Verkoop

Toelichting doel van de taxatie:

Het vaststellen van de marktwaarde ten behoeve van de verkoop.

Waardering & basis van de waarde Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeil-datum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. Alle genoemde bedragen zijn in euro's (€).

Valuta:

Het object is per 27 mei 2022 getaxeerd op:

Marktwaarde kosten koper:

EUR 1.260.000

Zegge:

een miljoen tweehonderd zestig duizend euro

Handtekening taxateur:

Geoffrey Tetro RT Datum en plaats: 10 juni 2022 | Zoetermeer

Pagina 8 van 38 | Waarde op: 27-5-2022 | Taxateur: Geoffrey Tetro RT

Printdatum | 10-06-2022

Taxatierapport | Dr. J.W. Paltelaan 103, 2712PT te Zoetermeer. B.4

Inspectie Datum opname en inspectie:

vrijdag 27 mei 2022

Mate van inspectie:

Deels inpandig, deels extern

Inspectie uitgevoerd door:

Geoffrey Tetro RT

Toelichting op inspectie (en eventueel belemmering) De opname en inspectie is uitgevoerd door taxateur Geoffrey Tetro RT. De taxateur heeft het object zowel uitwendig als inpandig feitelijk opgenomen zonder belemmeringen.

B.5

Uitgangspunten en afwijkingen Algemene uitgangspunten Voor deze taxatie is taxateur van de volgende uitgangspunten uitgegaan: · Op het object zijn op basis van de kadastrale recherche en opgave van opdrachtgever geen andere beperkende rechten en/of erfdienstbaarheden van toepassing behoudens die vermeld zullen worden in het rapport en van invloed zijn op de getaxeerde waarde(n). Als uitgangspunt geldt dat dat eventuele privaat- en publiekrechtelijke beperkingen zoals weergegeven op het kadastrale uittreksel actueel en volledig zijn; · De vigerende bestemming van het taxatieobject is conform opgave van opdrachtgever in overeenstemming met het huidige gebruik. Bij de waardering geldt als uitgangspunt dat alle vergunningen ten behoeve van het getaxeerde onherroepelijk aanwezig zijn, in werking zijn en daarbij geldend zijn. Controle hiervan kan in het kader van deze taxatie niet plaatsvinden; · In het kader van deze taxatie wordt geen onderzoek uitgevoerd naar de gesteldheid van de bodem en/of het grondwater. Uitgegaan wordt van informatie verstrekt door opdrachtgever en informatie uit openbare bronnen. Als uitgangspunt geldt dat de gesteldheid van de grond, het grondwater, en de verwerkte materialen geen belemmering vormen voor het huidige gebruik; · Ten behoeve van de waardering vormt taxateur zich een globaal beeld van de onderhoudstoestand van het object.

Dit gebeurt op basis van een visuele (steekproefsgewijze) inspectie. Dit betekent dat geen oordeel wordt gevormd over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn. Nadrukkelijk is geen sprake van een bouwkundige keuring van de gebouwen en/of de technische installaties. Als uitgangspunt geldt dat bij de beoordeling van de onderhoudstoestand de waarde bij vervreemding en het eventueel bestaan van buitengewone instandhoudingskosten centraal staan. Gebreken die hierop niet van wezenlijke betekenis zijn, blijven buiten beschouwing. Bij de inschatting van de kosten voor herstel van achterstallig onderhoud wordt uitgegaan van uitvoering van de werkzaamheden door derden (professionelen); · Op het getaxeerde zijn conform mondelinge opgave van de eigenaar alle nutsvoorzieningen, waaronder tenminste gas-, water-, elektra-, en rioolaansluiting aanwezig. Deze nutsvoorzieningen hebben een voldoende capaciteit voor het huidige gebruik van het object; · Indien het object beschikt over een energielabel of vergelijkbaar certificaat houdt taxateur bij het vaststellen van de waarde rekening met de aspecten van duurzaamheid. De beoordeling van deze aspecten geschiedt slechts globaal.

Indien opdrachtgever meer inzicht wil hebben in de duurzaamheid van het gebouw, dan dient hiertoe nader extern onderzoek verricht te worden; · De gehanteerde metrage benadert de werkelijke metrage. Er zijn geen gecertificeerde meetstaten conform NEN 2580 verstrekt door opdrachtgever. Wel zijn, voor zover beschikbaar, door opdrachtgever plattegronden of bouwtekeningen ter beschikking gesteld. Aan de hand van deze bouwtekeningen heeft taxateur zo goed als mogelijk de oppervlakten ingeschat; · Alle roerende zaken in het taxatieobject, waaronder inventaris van bedrijfsruimte(n) en/of kantoorruimte(n), zijn door taxateur bij de waardering van dit vastgoedobject niet mee-gewaardeerd; · De taxatie is samengesteld aan de hand van opgegeven informatie door opdrachtgever. Taxateur kan dan ook niet instaan voor de juistheid van de aangeleverde en gebruikte gegevens. Taxateur heeft zelf de minimaal vereiste gegevens verzameld welke nodig zijn om een waarde oordeel af te geven; · Het object wordt gewaardeerd op basis van de staat en alle geldende omstandigheden op inspectiedatum. Bijzondere uitgangspunten

Bijzondere uitgangspunten Uitgangspunt bij onderhavige taxatie is dat de overeenkomst tot het vestigen van het recht van opstal, welke thans eindigt op 20-122025, onder dezelfde condities met 30 jaar wordt verlengd tot 20-12-2025. Tevens heeft de taxateur als bijzonder uitgangspunt in de bepaling van de marktwaarde opgenomen dat hij er expliciet van uitgaat dat het huidige gebruik met toestemming van de grondeigenaar (de gemeente Zoetermeer) plaatsvindt en derhalve de huidige bestemming zoals verwoord onder D.2 volledig en zonder beperkingen op het object van toepassing is.

Afwijkingen ten opzichte van taxatiestandaarden Geen. Het taxatierapport is uitsluitend bestemd voor de onder "opdrachtgever" beschreven opdrachtgevers. De opdrachtegever(s) mag/ mogen het taxatierapport uitsluiten gebruiken voor het in paragraaf doel van de taxatie genoemde doel van de taxatie. Uitsluitend tegenover de opdrachtgever en slechts voor het doe val de opdracht wordt verantwoordelijkheid ten aanzien van de inhoud aanvaard. De bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van het taxatierapport. Voorts is iedere aansprakelijkheid beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval onder onze beroepsaansprakelijkheidsverzekering wordt uitbetaald en iedere aanspraak op ons wegens schadevergoeding vervalt na verloop van één jaar na beëindiging van de opdracht.

B.6

Nadere toelichting op de waardering Toelichting op de waardering De bandbreedte voor huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimten in de omgeving hebben bandbreedte tussen de € 100,- en € 150,- per m2 per jaar. De getaxeerde waarde van de het object valt binnen onderhavige bandbreedte. Bedrijfspanden in de directe omgeving, op vergelijkbare stand worden al dan niet verhuurd en leeg, verkocht binnen een bandbreedte van een NAR 7% tot 8%. Voor de NAR methodiek is het NAR geschat op 7,5%, welke binnen de bandbreedte van de referenties ligt.

Aanpassingen op conceptrapportage Geen. Pagina 9 van 38 | Waarde op: 27-5-2022 | Taxateur: Geoffrey Tetro RT

Printdatum | 10-06-2022

Taxatierapport | Dr. J.W. Paltelaan 103, 2712PT te Zoetermeer. Wezenlijke veranderingen voor of na taxatiedatum Er zijn geen wezenlijke veranderingen na taxatiedatum bekend.

Taxatie onnauwkeurigheid Alle taxaties zijn opinies betreffende de prijs die gerealiseerd kan worden in een transactie op de waardepeildatum op basis van de vermelde uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten. De mate van zekerheid kan, zoals bij alle opinies, variëren. Deze variaties zijn het gevolg van de inherente kenmerken van het object, de markt of beschikbare informatie. Het vermelden van het bestaan van onzekerheid hoort bij de professionele deskundigheid van de taxateur. Onvoorziene macro-economische of politieke crises kunnen dramatische gevolgen voor markten hebben, onder meer resulterend in paniekverkopen of eenvoudig onwil om transacties te sluiten. In dergelijke gevallen kan de taxatie niet als representatief worden beschouwd. Per peildatum is de impact van een Corona crisis niet te overzien. De uitbraak van het Novel Coronavirus (COVID-19), door de Wereldgezondheidsorganisatie uitgeroepen tot een "Wereldwijde pandemie" op 11 maart 2020, heeft gevolgen voor de wereldwijde financiële markten. Reisbeperkingen zijn door veel landen geïmplementeerd. In veel sectoren worden hierdoor de marktactiviteiten beïnvloed. Thans zijn we van mening dat we voor vergelijkingsdoeleinden minder gewicht kunnen hechten aan eerder marktbewijs, om onze mening over de waarde te vormen.

De huidige reactie op COVID-19 betekent immers dat we te maken hebben met een ongekende reeks omstandigheden waarop we een oordeel kunnen baseren. Daarom moet er minder zekerheid en een hogere mate van voorzichtigheid aan onze waardering worden gehecht dan normaal het geval zou zijn. Gezien de onbekende toekomstige impact die COVID-19 zou kunnen hebben op de vastgoedmarkt, raden wij u aan om de waardering van dit onroerend goed regelmatig te herzien.

B.7

Eerdere taxaties en overzicht andere waarderingen Eerdere taxaties Het pand is niet eerder door ROBSWART Bedrijfshuisvesting B.V. getaxeerd.

B.8

Overzicht inzage documenten Soort informatie

Ingezien

Datum

Asbestonderzoek

Nee

Bestemmingsplan

Ja

Bodemonderzoek

Nee

Eigendomsbewijs

Ja

Energielabel

Nee

Erfpacht gegevens

NVT

Gebruiksvergunning

Nee

Huurlijst

NVT

Huurovereenkomsten

NVT

Inspectie rapporten

NVT

Kadastrale gegevens

Ja

Meetcertificaat

Nee

Milieu-informatie overheid

NVT

Milieuvergunning

NVT

Onderhoudsprognose

Nee

Omgevingsvergunning

NVT

Overige gegevens

Ja

27-5-2022

Plattegronden

Ja

27-5-2022

Sideletters / allonges

NVT

Splitsingsakte

NVT

Bron / opmerking

27-5-2022

27-5-2022

27-5-2022

Pagina 10 van 38 | Waarde op: 27-5-2022 | Taxateur: Geoffrey Tetro RT

Overeenkomst tot het vestigen van een recht van opstal

Printdatum | 10-06-2022

Taxatierapport | Dr. J.W. Paltelaan 103, 2712PT te Zoetermeer. B.9

Gehanteerde taxatiemethodiek Gehanteerde taxatiemethodiek Gehanteerde taxatiemethodiek De gehanteerde methoden zijn: 1. de Bruto Aanvangs Rendementsmethode (hierna te noemen: BAR); 2. de Netto Aanvangs Rendementsmethode (hierna te noemen: NAR); 3. de Discounted Cashflow methode (hierna te noemen: DCF). Bij de benaderingen ad 1 en 2 wordt van de veronderstelling uitgegaan, dat de onroerende zaak min of meer een zelfstandig inkomen oplevert. Deze inkomsten kunnen vervolgens worden omgezet in een kapitaalbedrag, met andere woorden: welk kapitaal mag geïnvesteerd worden om een bepaald percentage aan rendement te verkrijgen. Ad 1. De BAR-methode wordt bij de waardering van onroerende zaken in de markt zeer veel gebruikt bij het vaststellen van de marktwaarde in verhuurde staat. Ook de marktwaarde vrij van huur en/of gebruik kan op deze wijze bepaald worden. In deze methode wordt de markthuur gekapitaliseerd met een yield (het bruto aanvangs-rendement). Deze uitkomst wordt in deze taxatie nog gecorrigeerd met het kosten koper gedeelte, bestaande uit 6% overdrachtsbelasting en circa 0,5% kosten voor de akte van levering. De yield is onder andere geanalyseerd aan de hand van de transacties in de regio, alsmede aan de hand van de rendementen gerelateerd aan de ROZ/IPD - index.

Deze index brengt 80% van het totaal aan beleggingen in direct vastgoed tot uitdrukking en is hiermee de belangrijkste graadmeter voor het benchmarken van direct belegd vastgoed. In deze index zijn de verschillende categorieën vastgoed uitgesplitst. Ad 2 De NAR-methode berekent het rendement dat ook werkelijk als vergoeding voor het ter beschikking stellen van het kapitaal in het eerste exploitatiejaar wordt ontvangen. De NAR-methode is in deze zin een verbeterde BAR-methode, omdat de exploitatiekosten in deze methode meewegen. Welke kosten dit zijn, hangt onder andere af van de huurovereenkomst, de wettelijke bepalingen en de bouwkundige en functionele aard van het gebouw en de exploitatiekosten. De NAR-methode is vergelijkbaar met de BAR-methode met dien verstande dat de NAR-methode uitgebreider is. De exploitatiekosten van het object worden betrokken bij de waardeberekening. Dientengevolge wordt bij de NAR-methode gerekend met de netto-markthuur in plaats van de bruto markthuur. Hierbij worden op de bruto-markthuur de exploitatiekosten welke voor rekening van de eigenaar komen in mindering gebracht. Dit wordt ook wel het bruto-netto traject genoemd. De exploitatiekosten zijn onder te verdelen in een aantal categorieën. Elk van die categorieën zijn weer onder te verdelen in een aantal specifieke kosten.

Hierbij gaat het om uitgaven voor: - Vaste kosten Het eigenaarsdeel van de onroerende zaakbelasting; Waterschapslasten; Rioolrecht; Precario; Verzekeringen; Eventueel erfpachtcanon. - Variabele kosten Beheerskosten; Instandhoudingsonderhoud. - Verhuur en mutatiekosten Huurdersmutatiekosten (mutatie onderhoud); Verhuurcourtage/marketing. - Overige kosten Servicekosten voor eigen rekening; Niet verrekenbare Omzetbelasting; Overige kosten; Huurdervingskosten. - Structurele mutatie- en frictieleegstand. Ad 3 De DCF - methode berekent alle in de toekomst te verwachten inkomsten en uitgaven. De toekomstige positieve en negatieve kasstromen worden contant gemaakt tegen het gewenste rendement (disconteringsvoet c.q. I.R.R.) De methode geeft een goed inzicht in het verloop van kosten en opbrengsten in de tijd gezien, geeft toetsbare resultaten en sluit "verborgen" aannames uit. Commerciële partijen in de markt stellen de waarde van een object vast volgens de contante waarde methode: de waarde van een object is gelijk aan de contante waarde van de netto kasstromen en de contante waarde van de eindwaarde aan het einde van de beschouwingsperiode of aan de hand van een uitpondscenario waarbij gedurende de exploitatieperiode (delen van) het vastgoed worden verkocht.

Deze methode berekent het feitelijk rendement over de looptijd, zodat deze vergeleken zou kunnen worden met het rendement van alternatieve beleggingsvormen, bijvoorbeeld staatsleningen, obligaties, enz. De DCF-methode heeft ten opzichte van de eerder hiervoor besproken methode als voordeel dat de transparantie hoog is. Immers vele parameters dienen te worden benoemd en sluiten verborgen aannames uit. Over de invulling van de parameters kan goed worden gecommuniceerd en men wordt gedwongen zich een mening te vormen over de eindwaarde.

Pagina 11 van 38 | Waarde op: 27-5-2022 | Taxateur: Geoffrey Tetro RT

Printdatum | 10-06-2022

Taxatierapport | Dr. J.W. Paltelaan 103, 2712PT te Zoetermeer. B.10 Plausibiliteit taxatie Plausibiliteitsverklaring Plausibiliteit controlerend taxateur: • Taxateur heeft het taxatierapport beoordeeld. • Taxateur heeft geen interne en / of externe inspectie van het object gedaan. • Taxateur heeft alle bijlages in relatie tot de inhoud van het taxatierapport bekeken. • Taxateur geeft geen garantie op de compleetheid van het taxatierapport en de bijlagen. • Op basis van de beoordeelde stukken is taxateur van mening dat de waarde in het taxatierapport plausibel is.

Handtekening controlerend taxateur:

P.A.W. Wientjens RT MRICS Datum en plaats: 10 juni 2022 | Den Haag

Pagina 12 van 38 | Waarde op: 27-5-2022 | Taxateur: Geoffrey Tetro RT

Printdatum | 10-06-2022

Taxatierapport | Dr. J.W. Paltelaan 103, 2712PT te Zoetermeer.

C

BEOORDELING EN SWOT ANALYSE

C.1

Beoordeling Object

Score

Bouwkundige staat:

Goed

Score

Ligging:

Goed

Onderhoud buiten:

Goed

Bereikbaarheid:

Onderhoud binnen:

Goed

Parkeren op openbare weg:

Parkeren (op eigen terrein):

C.2

Locatie

Niet van toepassing

Functionaliteit:

Goed

Object score:

Goed

Gebruik

Score

Goed Zeer goed

Locatie score:

Goed

Markt

Score

Huidige verhuursituatie:

Niet van toepassing

Courantheid verkoop:

Goed

Alternatieve aanwendbaarheid:

Niet van toepassing

Courantheid verhuur:

Goed

SWOT-analyse Sterktes

Zwaktes

Representatief en goede staat van onderhoud; Vrijstaand; Ruime parkeervoorzieningen op openbaar terrein (gratis); Goede bereikbaarheid.

Beperkte uitbreidingsmogelijkheden; Beperkte daglicht toetreding.

Kansen

Bedreigingen

Betrekkelijk weinig concurrerend aanbod; Zeer lage financieringsrente.

Wijziging overheidsbeleid; Stijging rente kapitaalsmarkt.

Pagina 13 van 38 | Waarde op: 27-5-2022 | Taxateur: Geoffrey Tetro RT

Printdatum | 10-06-2022

Taxatierapport | Dr. J.W. Paltelaan 103, 2712PT te Zoetermeer. D

JURIDISCH

D.1

Privaatrechtelijke aspecten Eigenaar:

Gemeente Zoetermeer (belast met recht van opstal), 2B-Home Vastgoed B.V. (recht van opstal)

Type eigendom:

Recht van opstal

Te taxeren belang:

Recht van opstal

Kadastrale omschrijving commercieel Gemeente

Gemeente code kadaster

Zegwaard

ZWD01

Sectie

Perceelnummer

C

6337

Index

Oppervlakte m2

Totaal

982

Eigenaar Gemeente Zoetermeer (belast met recht van opsta

982

Aantekeningen kadastraal object Het opstalrecht, eindigende met twintig december tweeduizend vijfentwintig (20-12-2025), van een perceel grond, eigendom van- en liggende in de gemeente Zoetermeer, kadastraal bekend gemeente Zegwaard, sectie C, nummer 6337 , groot negen are twee en tachtig centiare, met de rechten van de opsteller op de op die grond gestichte opstallen, bestaande uit een vergader/denksportcentrum met toebehoren. Eigendom belast met Opstal, naam gerechtigde gemeente Zoetermeer Recht van opstal, naam gerechtigde 2B-Home Vastgoed BV

Beschrijving erfpacht Niet van toepassing.

Bijzondere privaatrechtelijke bepalingen In de overeenkomst tot het vestigen van het recht van opstal is in artikel 8.1 opgenomen dat de opstaller het opstal uitsluitend mag gebruiken als denksportcentrum. Dit gebruik mag niet tot gevolg hebben, dat jegens de omgeving hinder, gevaar of schade wordt veroorzaakt; de beoordeling hiervan berust uitsluitend bij de gemeente. In artikel 8.2 is bepaald dat de opstaller in het ops tal alleen activiteiten in het kader van de denksport mag toelaten, zoals sportbijeenkomsten, -jubilea, -kampioenschappen en voor het houden van vergaderingen tenzij de gemeente hiervan vooraf ontheffing heeft verleend. Aangezien het huidige gebruik niet meer voldoet aan het gestelde in artikel 8.1 en 8.2 is de taxateur in de bepaling van de marktwaarde er expliciet van uitgegaan dat dit huidige gebruik met toestemming van de grondeigenaar (de gemeente Zoetermeer) plaatsvindt en derhalve de huidige bestemming zoals verwoord onder D.2 volledig en zonder beperkingen op het object van toepassing is. In artikel 9. is tevens bepaald dat de opstaller het recht van opstal en het opstal zonder schriftelijke toestemming van de grondeigenaar niet mag vervreemden, noch met hypotheek of enig ander beperkt recht mag bezwaren. De grond eigenaar kan deze toestemming niet op onredelijke gronden weigeren.

Op het perceel grond, waarop het recht van opstal wordt verleend, zullen door de opstaller geen erfdienstbaarheden mogen worden gevestigd.

VVE en invloed op de waardering Geen, niet van toepassing.

D.2

Publiekrechtelijke aspecten Gebruik conform bestemmingsplan:

Ja

Bestemmingsplan Plan: Dorp IV Status: vastgesteld (1-10-2009) Plantype: bestemmingsplan IMRO-idn: NL.IMRO.06370000BP0289dorpIV Artikel 10 Horeca De op de plankaart voor "Horeca" aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. gebouwen ten behoeve van horecabedrijven, als genoemd in categorie 1 en 2 van de bij deze voorschriften behorende Staat van horeca-inrichtingen; met daaraan ondergeschikt: b. wegen en paden; c. parkeervoorzieningen; d. groenvoorzieningen; met de daarbij behorende: e. terreinen; f. bouwwerken. Bij het vaststellen van de marktwaarde is taxateur van onderhavige bestemmingsmogelijkheden uitgegaan.

Monument:

Nee

Wet voorkeursrecht gemeenten:

Nee

Pagina 14 van 38 | Waarde op: 27-5-2022 | Taxateur: Geoffrey Tetro RT

Printdatum | 10-06-2022

Taxatierapport | Dr. J.W. Paltelaan 103, 2712PT te Zoetermeer. Opmerking wet voorkeursrecht gemeenten Geen, niet van toepassing.

Vestigingseisen Behoudens het bepaalde in het bestemmingsplan, geen bijzonderheden bekend.

Fiscale aspecten De opstal is ouder dan 10 jaar oud, derhalve valt het pand niet meer in de herzieningstermijn.

Bijzondere publiekrechtelijke bepalingen Behoudens het bepaalde in het bestemmingsplan, geen bijzonderheden bekend.

Pagina 15 van 38 | Waarde op: 27-5-2022 | Taxateur: Geoffrey Tetro RT

Printdatum | 10-06-2022

Taxatierapport | Dr. J.W. Paltelaan 103, 2712PT te Zoetermeer. E

OBJECT

E.1

Objectinformatie Objectomschrijving Het betreft een opstalrecht, eindigende op 20-12-2025, van een perceel grond, eigendom van de gemeente Zoetermeer, met daarop een vrijstaand bedrijfspand ter grootte van circa 975m2 verdeeld over de begane grond (circa 950m2) en verdieping (circa 25m2).

Bouwjaar: 1980 Bouwaard materialen en constructie Traditioneel gebouwd met deels metselwerk, deels kolommen, houten kozijnen v.v. isolatieglas en gedeeltelijk plat dak. Compleet opleveringsniveau met onder andere conform opgave huidige gebruiker: - entree (tochtsluis); - alarminstallatie-/ videobeveiliging; - deels PVC vloer; - vloerverwarming; - mechanische ventilatie; - airconditioning; - gedeeltelijk 6m hoog; - vouwwanden waardoor er grotere zalen gecreëerd kunnen worden; - geluidsinstallatie; - glasvezel; - garderobe; - dames-/ herentoiletgroep; - MIVA toilet; - complete keukeninrichting; - ontruimingsinstallatie; - rookmelders; - temperatuurregeling per zaal (max. 3 gr.); - 4- tal c.v. ketels.

Bouwkundige staat:

Goed

Onderhoud buiten:

Goed

Onderhoud binnen:

Goed

Toelichting onderhoud Goed. Geen opmerkingen, het object verkeert in goede staat van onderhoud.

E.2

Parkeren (op eigen terrein):

Niet van toepassing

Functionaliteit:

Goed

Oppervlakte Overzicht ruimtetypes commercieel Ruimtetypes

IPD type

VEX type

Zalencentrum begane grond

Overig

Kantoor-/ opslag verdieping

Overig

Oorspronkelijk bouwjaar

BVO m2

VVO m2

wint 8 - Solitaire supermarkt, 1970-1990

980

950

1980

wint 8 - Solitaire supermarkt, 1970-1990

125

25

1980

1.105

975

Totaal

E.3 Renovatie Gerealiseerde aanzienlijke wijzigingen en uitbreidingen Conform opgave huidige gebruiker zijn in 2018 99 zonnepanelen aangebracht.

E.4 Milieuaspecten en beoordeling Omschrijving milieuaspecten Geen bijzonderheden bekend.

Object beoordeling Gezien de aard, ligging en het opleveringsniveau van het object wordt deze als goed beschouwd.

Object score:

Pagina 16 van 38 | Waarde op: 27-5-2022 | Taxateur: Geoffrey Tetro RT

Goed

Printdatum | 10-06-2022

Taxatierapport | Dr. J.W. Paltelaan 103, 2712PT te Zoetermeer. F

LOCATIE

F.1

Locatieoverzicht

Pagina 17 van 38 | Waarde op: 27-5-2022 | Taxateur: Geoffrey Tetro RT

Printdatum | 10-06-2022

Taxatierapport | Dr. J.W. Paltelaan 103, 2712PT te Zoetermeer. F.2

Locatie informatie Ligging:

Goed

Het object is gelegen in het Burg. Vernede park aan de rand van de oude Dorpskern van Zoetermeer. In de directe omgeving zijn een aantal sportclubs gesitueerd (ALTV tennisvereniging, Zoetermeerse Korfbalvereniging De Meervogels, Jeu de Boules club Zoetermeer, Kynologenclub Zoetermeer en omstreken)

Toelichting bereikbaarheid:

Goed

Het object is zowel per auto als openbaar vervoer goed bereikbaar.

Voorzieningen In de directe omgeving zijn winkelvoorzieningen aanwezig (Oranjelaan en Dorpsstraat).

Parkeren op openbare weg:

Zeer goed

Op openbaar terrein (gratis) zijn ruim voldoende parkeervoorzieningen (ca. 110 parkeerplaatsen) aanwezig.

Verwachte ontwikkelingen in de omgeving Geen ontwikkelingen in de directe omgeving te verwachten.

Locatiescore:

Goed

De locatie wordt door de taxateur als goed beoordeeld.

Pagina 18 van 38 | Waarde op: 27-5-2022 | Taxateur: Geoffrey Tetro RT

Printdatum | 10-06-2022

Taxatierapport | Dr. J.W. Paltelaan 103, 2712PT te Zoetermeer. G

GEBRUIK

G.1

Gebruik van het object Huidig gebruik Event center.

Voorgenomen gebruik Congrescentrum (congressen, seminars, muzieklessen etc.).

G.2

Alternatieve aanwendbaarheid Alternatieve aanwendbaarheid:

Niet van toepassing

Optimale aanwending (scenario analyse) Niet van toepassing.

Pagina 19 van 38 | Waarde op: 27-5-2022 | Taxateur: Geoffrey Tetro RT

Printdatum | 10-06-2022

Taxatierapport | Dr. J.W. Paltelaan 103, 2712PT te Zoetermeer. H

ONDERBOUWING

H.1 Marktvisie Marktbeeld De verkopen van maaltijden en drankjes bij restaurants, cafetaria's en cafés en het aantal overnachtingen in hotels blijven zich positief ontwikkelen. Voor 2022 voorzien we een volumegroei van 1,5% voor de sector. De uitbraak van het coronavirus vergroot echter de kans op een neerwaartse bijstelling in de komende maanden. Net als in voorgaande jaren is welvaartsgroei een stimulans. Doordat de koopkracht voor de meeste consumenten toeneemt, heeft de gast in de horeca wat meer te besteden. De totale werkgelegenheid in Nederland ontwikkelt zich nog licht positief maar de bestedingsimpuls die daarvan uitgaat is beduidend minder sterk dan in voorgaande jaren. Of ook het buitenlands toerisme in 2022 bij zal dragen aan de groei is momenteel hoogst onzeker. De totale taart in de horeca wordt groter doordat de omzet groeit, maar de taart moet ook met steeds meer bedrijven gedeeld worden. In binnensteden en winkelcentra neemt horeca regelmatig de plaats in van winkels en ook het aanbod rondom vervoersknooppunten stijgt. Per 10.000 Nederlanders waren er in 2021 ruim 25 horecagelegenheden, 7 procent meer dan in 2011. Zeeland heeft van alle provincies het grootste aanbod per inwoner. De sterkste toename van horecagelegenheden vindt plaats in de Randstad en concentreert zich op plekken waar bevolkingsgroei en een stijging van het toerisme hand in hand gaan.

Gemiddeld genomen zijn ondernemers in de horeca positief gestemd. Er is echter een belemmering die ruim één op de vier dwarszit en dat is personeelstekort. Dit knelpunt blijft zich in 202 manifesteren want de behoefte aan personeel is groot en in het arbeidsaanbod zit weinig rek. Daarnaast stijgen de personeelskosten voor mensen die via een uitzend- of payroll contract werken door de invoering van de Wet Arbeidsmarkt in Balans. Dit kan de inzet van zzp'ers in de keuken en de bediening nog een extra impuls geven. Vanwege de heersende krapte en de kostenstijgingen voor andere vormen van flexwerk is het goed denkbaar dat ook de tarieven van zzp'ers in 2022 gaan stijgen. Bron: ING Economisch Bureau

Verwachtingen indexen commercieel Item

Periode 1

Periode 2

Periode 3

Periode 4

Periode 5

Periode 6

Periode 7

Periode 8

Periode 9

Periode 10

Inflatie verwachting

2,6%

1,3%

2,1%

2,0%

2,0%

2,0%

2,0%

2,0%

2,0%

2,0%

Kosten verwachting

3,3%

1,6%

2,6%

2,5%

2,5%

2,5%

2,5%

2,5%

2,5%

2,5%

0,5%

0,5%

0,5%

0,5%

0,5%

0,5%

Markthuur verwachting

Marktsituatie In de regio Haaglanden in het algemeen en in Zoetermeer in het bijzonder zijn events- c.q. horecalocaties in combinatie met de ruime parkeerfaciliteiten schaars en de vraag groot.

H.2

Markthuur en referenties Huurreferenties Totaal m2 of stuks

Transactiedatum

Adres

Plaats

IPD type

Huuropbrengst p/j

Huuropbrengst p/j/m2

17-7-2019

Prof. Schermerhornstraat 9

Delft

Winkel

540

€ 53.750

€ 100

1-3-2019

Voorweg 133

Zoetermeer

Winkel

780

€ 95.570

€ 123

9-1-2019

Burgwal 45

Delft

Winkel

650

€ 135.000

€ 208

1-6-2018

Zocherweg 9

Delft

Winkel

892

€ 120.000

€ 135

1-4-2018

Natuursteenlaan 157

Zoetermeer

Winkel

260

€ 79.500

€ 306

1-2-2017

Raadhuisplein 1

Pijnacker

Winkel

690

€ 101.300

€ 147

Algemene toelichting op de huurreferenties

Pagina 20 van 38 | Waarde op: 27-5-2022 | Taxateur: Geoffrey Tetro RT

Printdatum | 10-06-2022

Taxatierapport | Dr. J.W. Paltelaan 103, 2712PT te Zoetermeer. Verklaring gehanteerde markthuur De vastgestelde markt(huur)waarde is deels gebaseerd op recente transacties van min of meer vergelijkbare objecten, op min of meer vergelijkbare locaties. De transacties dienen echter zorgvuldig geïnterpreteerd te worden. In de huidige markt maken de zogenaamde incentives (zoals huurvrije perioden, bijdrage in inrichtingskosten en andere financiële tegemoetkomingen) onderdeel uit van daadwerkelijk overeengekomen huurprijs. Doordat deze incentives in de meeste publicaties van gerealiseerde transacties niet of nauwelijks worden vermeld, ontbreekt voldoende bewijs van de invloed van deze incentives op de gepubliceerde transacties. De markthuur is comparatief bepaald aan de hand van de in deze rapportage genoemde referentiepanden, aangevuld met de plaatselijke kennis van de taxateur en de afdeling makelaardij van ROBSWART Bedrijfshuisvesting B.V. De ingeschatte markthuurwaarde is derhalve (altijd) een combinatie van (gepubliceerde) gerealiseerde transacties en het marktgevoel van de taxateur.

Overzicht ruimtetypes Markt/herz. huur per jr

% van totaal

950

€ 150

€ 142.500

97,9 %

125

25

€ 125

€ 3.125

2,1 %

1.105

975

€ 145.625

100,0 %

IPD type

BVO m2

Zalencentrum begane grond

Overig

980

Kantoor-/ opslag verdieping

Overig

Totaal

H.3

Markt/herz. huur per m2

Ruimtetypes

VVO m2

Koopreferenties en gehanteerde rendementen en output parameters Koopreferenties m2 / stuks

BAR

Koopsom kk

koopsom per stuks/m2

Winkel

540

0%

€ 560.000

€ 1.037

Zoetermeer

Overig

680

0%

€ 690.000

€ 1.015

Dorpsstraat 106

Zoetermeer

Winkel

130

0%

€ 325.000

€ 2.500

31-12-2019

Denemarkenlaan 83

Zoetermeer

Winkel

970

0%

€ 1.975.000

€ 2.036

11-6-2020

Van der Hagestraat 7-9

Zoetermeer

Winkel

1.400

0%

€ 1.000.000

€ 714

Transactiedatum

Adres

Plaats

IPD type

24-4-2018

Leidsewallen 36-37

Zoetermeer

10-10-2018

Akkerdreef 108

22-3-2019

Algemene toelichting op de belegging- of koopreferenties De referentie objecten zijn allen gelegen op eigen grond. De marktwaarde van het getaxeerde object - in casu het recht van opstal uitgaande van het bijzondere uitgangspunt komt op circa € 1.290,- p/m2. Rekening houdend met een grondprijs, op basis van de nota grondprijzen 2020 van de gemeente Zoetermeer, van tussen de € 200,- en € 600,- p/m2 en de huidige retributie dan betreft de grondwaarde circa € 400.000,-. De grond- en opstalwaarde komt dan in totaal neer op € 1.660.000,-, zijnde circa € 1.700,- p/m2. De gegevens van de referentie Van der Hagestraat 7-9 te Zoetermeer zijn verkregen van de huidige eigenaar, die het recht van opstal heeft verkocht ultimo 2020 aan de huidige exploitant.

Gebruikte input en berekende output yields Input yield

Yield

Output yield

Disconteringsvoet

7,50 %

BAR theoretische huur kk

NAR % vrij op naam

7,50 %

BAR contracthuur kk

Exityield

7,50 %

BAR markt/herz. huur kk

Yield 11,55 % 11,55 %

Verklaring gehanteerde rendementen De gehanteerde rendementen zijn deels gebaseerd op recente transacties van min of meer vergelijkbare objecten, op min of meer vergelijkbare locaties.

H.4

Onderbouwing correcties Geen, niet van toepassing.

H.6

Beoordeling Courantheid verhuur:

Goed

Verhuurbaarheid De courantheid voor de verhuur is goed.

Pagina 21 van 38 | Waarde op: 27-5-2022 | Taxateur: Geoffrey Tetro RT

Printdatum | 10-06-2022

Taxatierapport | Dr. J.W. Paltelaan 103, 2712PT te Zoetermeer. Courantheid verkoop:

Goed

Verkoopbaarheid De courantheid voor de verkoop is goed.

Verkooptijd (maanden):

Pagina 22 van 38 | Waarde op: 27-5-2022 | Taxateur: Geoffrey Tetro RT

12 maanden

Printdatum | 10-06-2022

Taxatierapport | Dr. J.W. Paltelaan 103, 2712PT te Zoetermeer. I

Waarde zonder rekening te houden met bijzonder uitgangspunt Waarde zonder rekening te houden met bijzonder uitgangspunt De einddatum van het recht van opstal eindigt op 20 december 2025. Indien de gemeente Zoetermeer besluit het opstalrecht per die datum te beëindigen dan treedt conform artikel 12. van de overeenkomst tot het vestigen van het recht van opstal de grondeigenaar (in casu dus de gemeente Zoetermeer) van rechtswege in de eigendom van het opstal, onder verplichting voor hem om binnen zes maanden daarna de alsdan gewezen opstaller de waarde van het opstal te betalen. Deze waarde wordt in onderling overleg vastgesteld; indien hierbij geen overeenstemming wordt bereikt, zal de vaststelling geschieden door drie deskundigen van wie binnen ten hoogste twee maanden na beëindiging van het opstalrecht er een wordt benoemd door burgemeester en wethouders, een door de opstaller en een door de twee aldus benoemden; bij niet-benoeming binnen de in dit artikel gestelde tijd van een of beide door partijen te benoemen deskundigen, zal (zullen) deze(n) worden aangewezen door de kantonrechter te Delft. Komen de benoemde deskundigen niet tot overeenstemming omtrent de aanwijzing van een derde, dan zal deze laatste eveneens worden benoemd door de Kantonrechter te Delft. Aan de waardebepaling door de deskundigen zijn beide partijen gebonden.

Bij gebreke van overeenstemming tussen de drie deskundigen omtrent de vaststelling van de prijs zal het gemiddelde van hun waardering als prijs gelden. Aangezien het getaxeerde object thans niet meer alleen als denksportcentrum in gebruik is, maar ook als eventcenter een en ander binnen de huidige bestemmingsvoorschriften, is de taxateur bij de vaststelling van de marktwaarde ervan uitgegaan dat onderhavige bestemming zoals verwoord onder D. Juridisch/ Bestemmingsplan op het object van toepassing is en hetgeen is verwoord in artikel 8.1 en 8.2 van de overeenkomst tot het vestigen van het recht van opstal buiten beschouwing kan worden gelaten voor de bepaling van de waarde van het object. Rekening houdend met bovenstaande wordt de marktwaarde - rekening houdend met de huidige einddatum van het recht van opstal van 20 december 2025 door de taxateur als volgt bepaald: Netto markthuur ca. € 100.000,NAR 9,5%, d.w.z. kapitalisatiefactor van 10,52 = € 1.052.000,- v.o.n., zijnde € 985.000,- k.k. De taxateur wil benadrukken dat indien thans nog onduidelijkheid bestaat omtrent het al dan niet verlengen van de overeenkomst van het recht van opstal met (minimaal) 30 jaar door de grondeigenaar (de gemeente Zoetermeer), de (markt)waarde van het recht van opstal vanwege deze onzekerheid aanzienlijk kan worden beïnvloed.

Pagina 23 van 38 | Waarde op: 27-5-2022 | Taxateur: Geoffrey Tetro RT

Printdatum | 10-06-2022

Taxatierapport | Dr. J.W. Paltelaan 103, 2712PT te Zoetermeer. J

DUURZAAMHEID Duurzaamheidsparagraaf Oject

Certificaten / contracten

Madaster/bouwstoffen of materialen paspoort

Nee

LEED

None

Afval scheiding conform regels gemeente

Ja

BREEAM

Unclassified

Hergebruik water

Nee

WELL Certificaat

Unclassified

Gebruikers kunnen ramen openen

Nee

Energie Prestatie Contract (EPC)

Nee

Gebruikers kunnen de temperatuur aapassen

Ja

Fiscale en wettelijke regelingen

Gebruikers kunnen de mechanische ventilatie aanpassen

Ja

Gebruik Energie Investeringsaftrek (EIA)

Nee

Overwegend LED verlichting

Ja

Gebruik Milieu Investeringaftrek (MIA)

Nee

Overwegend lichaamsdetectie

Nee

Gebruik Vervroegde Afschrijving Milieu Investeringen (VAMIL)

Nee

Voorzieningen voor bedreigde soorten

Nee

Gebruik Stimulering Duurzame Energie regeling (SDE)

Nee

Verwarming

Isolatie

Soort verwarming

Vloerverwarming

Groen

Dak

Onbekend

Nee

Gevels

Onbekend

Nee

Soort bron

Gas

Warm water

CV - combiketel

Vloer

Onbekend

Luchtbehandeling

Airconditioning

Glas

Onbekend

Duurzame energiebronnen

Type / aanwezig

Zonnepanelen

Nominale opbrengst KwH per jaar

Ja

Overig

Geen

Voorgestelde maatregelen verduurzaming gebouw Omschrijving

Voorzieningen

Aantal

Prijs per eenheid

Bedrag

Kostenbesparing

Toelichting taxateur

Totaal

Verbuik gas, water en energie:

Onbekend

Toelichting mogelijke besparing energieverbruik door verduurzaming Geen, niet van toepassing.

Duurzaamheid gebouw Het gebouw is in 2016 voorzien van zonnepanelen, welke zijn gesitueerd op het dak van het object.

Energielabel:

- / Geen

Uitleg energielabel Er is geen energielabel aanwezig.

Verwacht energielabel na investeringen:

Pagina 24 van 38 | Waarde op: 27-5-2022 | Taxateur: Geoffrey Tetro RT

- / Geen

Printdatum | 10-06-2022

Taxatierapport | Dr. J.W. Paltelaan 103, 2712PT te Zoetermeer. K

ALGEMENE UITGANGSPUNTEN Onderstaande algemene uitgangspunten zijn op deze waardering van toepassing tenzij uitdrukkelijk anders vermeld in deze rapportage. Bouwkundige en technische staat 1 2 3 4 5

6 7 8 9 10

Hoewel wij bij onze inspectie en opname van de onroerende zaak ons een idee hebben kunnen vormen over de staat van onderhoud, hebben wij, voor zover wij in staat gesteld zijn om de verschillende gedeelten te inspecteren, slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud. Bij de beoordeling van het onderhoud is een relatie gelegd met de ouderdom van het gebouw. Technische en/of functionele veroudering van de onderdelen is daarbij in relatie gebracht tot de ouderdom, type gebruik en de (multi-) functionaliteit van het gehele gebouw. De beoordeling van het onderhoud is geen bouwkundig rapport en geeft slechts een indicatief inzicht. Voor meer gedetailleerde informatie adviseren wij een bouwkundig onderzoek. De onderhoudstoestand van het dak is uitsluitend vanaf de begane grond beoordeeld. Bij de waardering is ervan uitgegaan, dat de in het getaxeerde aanwezige technische installaties in functionerende staat van onderhoud verkeren voor het huidige gebruik, zodat eventuele van overheidswege vereiste periodieke goedkeuringen zonder bijzondere investeringen kunnen worden verkregen. De aanwezige apparatuur / installaties is/zijn niet gecontroleerd op de werking daarvan. De taxateurs aanvaarden geen aansprakelijkheid met betrekking tot de onderhoudstoestand zelf of mogelijke verborgen gebreken.

Ten behoeve van een taxatie waarin de opstallen, nog gerealiseerd dan wel verbouwd en opgeleverd dienen te worden, wordt ervan uitgegaan dat eventuele (verbouwings-) werkzaamheden naar de eisen van goed en deugdelijk werk door een erkende aannemer worden uitgevoerd, gebruikmakend van duurzame materialen en onder voorbehoud van inspectie achteraf. Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt er door ondergetekende van uitgegaan dat deze oppervlakten correct zijn. De bruto oppervlakte is, tenzij anders opgegeven, gedefinieerd door het Nederlands Normalisatie-instituut in NEN 2580 en de verhuurbare oppervlakte in bijlage B van NEN 2580. Voor de gebruikte termen, definities en bepalingsmethoden wordt verwezen naar de NEN 2580 oppervlakten en inhouden van gebouwen. Wij hebben geen rekening gehouden met verschillen die eventueel zijn opgetreden tussen inspectiedatum en de waardepeildatum of tussen waardepeildatum en datum taxatierapport.

Milieu 1 2 3 4

5 6 7

Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat de grond en de opstallen vrij zijn van giftige stoffen c.q. stoffen welke gevaarlijk zijn voor de volksgezondheid en/of het milieu, dan wel de functionaliteit van het perceel aantasten. Wij hebben geen onderzoek verricht of laten verrichten naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater, of naar materialen die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, of naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde beïnvloeden. Bij de inspectie van het pand is globaal onderzocht of bij de bouw gebruik werd gemaakt van materialen die naar de huidige inzichten gevaar zouden kunnen opleveren voor het milieu en/of de gezondheid van de mens, zoals in het bijzonder asbest. Indien in dit rapport geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan dan gewenst zijn. Voor zover er in dit rapport melding wordt gemaakt van (mogelijke) verontreiniging is lid 1 van deze paragraaf "Milieu" onverminderd van toepassing. Tenzij uit de rapportage anders blijkt zijn we bij de taxatie ervan uitgegaan dat er geen materialen in het gebouw zijn verwerkt die belastend zijn voor het milieu en/of de volksgezondheid.

Wij hebben aangenomen dat het gehele complex vrij is van legionella en dat adequate maatregelen zijn getroffen om het ontstaan van legionella te voorkomen. Bij de bouw, verkoop en verhuur van een gebouw dient er een energieprestatiecertificaat aanwezig te zijn. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de aanwezigheid van een energieprestatiecertificaat gaan wij ervan uit dat dit voldoet aan de laatste eisen. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de afwezigheid van een energieprestatiecertificaat wil dat niet zeggen dat dit niet bestaat. Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat de gemelde afwezigheid van het energieprestatiecertificaat geen negatieve gevolgen heeft voor de waarde.

Eigendom 1

Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat de onroerende zaak vrij van hypotheek en beslagen wordt geleverd.

2

Wij hebben geen titelonderzoek gedaan waaruit eventuele zakelijke rechten, kettingbedingen en/of gebruiks- of vervreemdingsbeperkingen blijken. Afwijkingen tussen de plaatselijke en de juridische status van het eigendom zijn slechts gemeld of betrokken in de taxatie voor zover deze visueel waarneembaar zijn en/of volgens verklaring van de eigenaar kenbaar zijn gemaakt. Bij onze waardering is geen onderzoek verricht naar de van toepassing zijnde Vereniging van Eigenaren. Wij hebben geen inzicht in de balans en de winst- en verliesrekening van de Vereniging van Eigenaren gehad. Bij onze waardering zijn we ervan uitgegaan dat de financiële positie van de Vereniging van Eigenaren zodanig is dat deze geen negatief effect heeft op de door ons vastgestelde waarde. Voorts zijn we ervan uitgegaan dat in de splitsingsakte en/of het huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaren geen bepalingen zijn opgenomen die een negatief effect zouden kunnen veroorzaken op de door ons vastgestelde waarde. Ofschoon mogelijk de waarden van delen van het getaxeerd object of complex, ten behoeve van een juiste waarde onderbouwing, afzonderlijk zijn berekend, kunnen deze waarden niet als afzonderlijke eenheid worden beschouwd tenzij deze bij de waarde vaststelling uitdrukkelijk als afzonderlijke eenheden zijn weergegeven.

3 4

5

Pagina 25 van 38 | Waarde op: 27-5-2022 | Taxateur: Geoffrey Tetro RT

Printdatum | 10-06-2022

Taxatierapport | Dr. J.W. Paltelaan 103, 2712PT te Zoetermeer. Publiekrechtelijk 1 2

Indien de taxateurs onderzoek hebben verricht naar de publiekrechtelijke bepalingen die van toepassing zijn op het getaxeerde zijn de resultaten van dit onderzoek in ons waardeoordeel betrokken. In het geval dat er geen onderzoek is verricht zijn wij er bij de waardering van uitgegaan dat het getaxeerde voldoet aan alle publiekrechtelijke bepalingen (waaronder bestemmingsplan, omgevingsvergunningen, bouwverordeningen en vestigings-/gebruiksvergunningen) en dat er geen publiekrechtelijke aspecten aanwezig zijn die de getaxeerde waarden beïnvloeden.

Huurrecht 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

11

Hoewel wij bij onze inspectie en opname van de onroerende zaak ons een idee hebben kunnen vormen over de staat van onderhoud, hebben wij, voor zover wij in staat gesteld zijn om de verschillende gedeelten te inspecteren, slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud. Wij zijn er bij de waardering van uitgegaan dat er geen lopende of aangekondigde huurgeschillen tussen de huurder en de verhuurder bestaan. De waardering is uitgevoerd op basis van de gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en). Bij de waardering is ervan uitgegaan dat de eventueel niet getekende huurcontracten ongewijzigd zijn voortgezet en dat huurpenningen, bankgaranties, optiebeschikkingen e.d. kunnen worden overgedragen aan een verkrijger. Indien er geen huurcontract(en) is/zijn verstrekt, maar uitsluitend een huurlijst met essentialia, zijn wij uitgegaan van een standaard ROZ-contract van 5+5 jaar, waarbij geen waarde beïnvloedende bijzondere bepalingen zijn opgenomen. Bij woningen gaan wij uit van een huurtermijn van 1 jaar en daarna voor onbepaalde tijd. Bij de waardering is uitgegaan van de verstrekte informatie inzake de BTW-aftrek en dat er geen wijzigingen van gebruik hebben plaatsgevonden. Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat er geen achterstand in huur of andere betalingsverplichtingen zijn.