Bijlage 1 - Planuitwerkingskader Markt 10
Tekst van het document
07-05-2024
PLANUITWERKINGSKADER MARKT 10 & FRANKRIJKLAAN
Projectlocatie
COLOFON Gemeente Zoetermeer Stadhuisplein 1 2711 EC Zoetermeer Uitgave van Gemeente Zoetermeer Stedelijke Ontwikkeling - Ruimtelijk Beleid Lay-out en afbeeldingen: Gemeente Zoetermeer Bij de samenstelling van dit document hebben we ons best gedaan om alle rechthebbenden van het beeldmateriaal correct te vermelden. Wanneer u meent dat u hier niet of incorrect vermeld staat verzoeken wij u contact op te nemen met het secretariaat van de afdeling Stedelijke ontwikkeling van de gemeente Zoetermeer. Aan de inhoud van de teksten en kaartbeelden is veel zorg besteed. Toch kan informatie onvolledig of niet helemaal correct zijn weergegeven. Aan de informatie in dit document kunnen geen rechten worden ontleend.
2
INHOUDSOPGAVE Hoofdstuk 1: Inleiding
4
1.1 Aanleiding
4
1.2 Locatie
4
1.3 Doel Planuitwerkingskader en leeswijzer
5
Hoofdstuk 2: Gemeentelijke visies
6
2.1 Visie Zoetermeer 2040
6
2.2 Visie Binnenstad 2040
6
2.4 Visie Centraal Park
8
Intermezzo: ‘Verhaal van het Stadshart’
9
Hoofdstuk 3: Ruimtelijke kaders
12
3.1 Juridische planologische procedure
12
3.2 Stedenbouwkundig kader en beeldkwaliteit
14
3.3 Cultuurhistorie en erfgoed
22
3.4 Verkeer en parkeren
27
3.5 Openbare Ruimte
32
3.6 Duurzaamheid en ecologie
34
3.7 Toegankelijkheid
39
3.8 Milieutechnische aspecten
39
3.9 Civieltechnische- en beheersaspecten
39
Hoofdstuk 4: Programmatische kaders
41
4.1 Woningen
41
4.2 Voorzieningen
42
Hoofdstuk 5: Financiering en uitvoeringsaspecten 5.1 Financiering en economische haalbaarheid
Bijlagen
43 43 44
1 Kaartmateriaal
44
2 PvE Markt 10 e.o. Sant & Co 15-1-2020
45
3
HOOFDSTUK 1: INLEIDING 1.1 Aanleiding Met de sloop van een deel van het Zoetermeerse
op een strook parkeerplaatsen gelegen tussen
Stadhuis in 2018 is op Markt 10 een locatie voor
ontwikkellocaties Markt 10 en Frankrijklaan en de
een nieuwe ontwikkeling ontstaan. Tussen 2019
herinrichting van het Zuidwaarts.
en 2022 zijn de plannen daarvoor uitgewerkt en is een aanbesteding doorlopen. De aanbesteding
De ontwikkellocatie ligt tussen de historische
heeft niet geleid tot een gunning, waardoor in
Dorpsstraat en het moderne Stadshart in, centraal
2022 het project is gestopt en opnieuw is gestart
aan het plein Markt dat grenst aan het Centraal
met het uitwerken van plannen. De kaders voor de
Park. Aan de andere zijde ligt het (verhoogde)
planuitwerking staan beschreven in dit document;
Stadhuisplein met horeca, cultuurvoorzieningen
het Planuitwerkingskader (PUK)
en winkels. Ook grenst het in aan de halte Stadhuis van de RandstadRail, de hoogwaardige
4
1.2 Locatie
OV-verbinding met Den Haag. Het plangebied
De ontwikkellocatie Markt 10 bestaat uit een
bestaat uit twee bouwlocaties: Markt 10 en de
bouwput aan Markt 10 (voormalig Stadhuis) en het
Frankrijklaan/Reimsstraat en uit de openbare
parkeerterrein aan de Frankrijklaan. Onderdeel
ruimte om deze locaties heen. Aan de oostzijde
van het project – maar niet van de toekomstige
grenst de projectlocatie aan de woonbuurt Franse
aanbesteding – is ook de herinrichting van de
wijk en aan de westzijde aan de woonbuurt
Markt (het plein), de aanleg van een minibos
Engelse wijk.
1.3 Doel Planuitwerkingskader en leeswijzer Het Planuitwerkingskader (PUK) is een door de
Het Planuitwerkingskader bevat 5 hoofdstukken:
gemeenteraad vast te stellen document. Voor de
•
Hoofdstuk 1 gaat in op de aanleiding
projectlocatie Markt 10 en Frankrijklaan zijn de
van de ontwikkeling, het doel van het
randvoorwaarden verwoordt in dit document. Ook
planuitwerkingskader en de ontwikkellocatie.
worden er kaders gesteld voor de inrichting van
•
de openbare ruimte in het plangebied. Al deze kaders en randvoorwaarden hebben als doel om
Hoofdstuk 2 gaat in op gemeentelijke visies die van belang zijn voor de ontwikkellocatie.
•
Hoofdstuk 3 schetst de ruimtelijke kaders en
in de verdere planontwikkeling als toetsingskader
geeft een eerste doorkijk hoe de verschillende
te fungeren. Hiermee wordt vorm en inhoud aan
gemeentelijke kaders voor deze ontwikkeling
de planontwikkeling gegeven. Op basis van het
ingepast kunnen worden.
PUK wordt een bouwplan en een inrichtingsplan
•
voor de openbare ruimte uitgewerkt.
Hoofdstuk 4 behandelt de programmatische kaders voor de ontwikkeling.
•
Hoofdstuk 5 gaat in op de financiering en uitvoeringsaspecten.
5
HOOFDSTUK 2: GEMEENTELIJKE VISIES 2.1 Visie Zoetermeer 2040
2.2 Visie Binnenstad 2040 (sept 2020) &
De Visie Zoetermeer 2040 is de toekomstvisie
Uitvoeringsstrategie 2022-2023 (jan 2022)
voor de stad. Een visie voor de komende twintig
De Visie Binnenstad 2040 beschrijft de ambitie
jaar. Het schetst een integraal lange termijn
voor de binnenstad van Zoetermeer; het door-
perspectief voor sociale, economische en
ontwikkelen van een levendige en aantrekkelijke
ruimtelijke ontwikkelingen. Een perspectief waarin
binnenstad met een goede verblijfs- en
een aantal dalende trends, zoals een afnemende
woonkwaliteit. Op verschillende aspecten is
woonaantrekkelijkheid en sociaaleconomische
een kwaliteitsinjectie nodig. Of het nu gaat om
kracht zijn gekeerd en een opwaartse beweging
het Stadshart, het Woonhart, de Dorpsstraat
voor de stad in gang is gezet. Onderdeel
of de verbindingen en zones tussen deze
van de Visie 2040 is het woonaanbod en de
gebieden, overal zijn verbeteringen nodig. Het
programmering dat ingezet wordt voor het
resultaat van de ambitie is een binnenstad met
borgen en versterken van diversiteit, leefbaarheid
hoogwaardige stedelijke woonmilieus, in het oog
en toekomstbestendigheid. Daarbij worden de
springende architectuur, een breed aanbod van
regionale (woon-)tendensen meegenomen.
maatschappelijke en culturele voorzieningen, een levendig straatbeeld, een veilige, mooie
Zoetermeer wil (weer) een koploperspositie
en prettige openbare ruimte en groen. Een
innemen als het gaat om nieuwe en vernieuwende
binnenstad met ruimte voor ontmoeting en het
woonvormen. De ontwikkelingen in het gebied
smeden van sociale verbanden. Er worden ca
Markt 10 en omgeving passen goed bij deze
2.000 woningen toegevoegd, er komt meer
ambitie en maken het bovendien mogelijk om
ruimte voor de fietser en de voetganger, er
inwoners met andere leefstijlen ook een plek te
wordt een verbeterde water- en groenstructuur
geven in Zoetermeer. Bovendien is een groei van
met meer biodiversiteit toegevoegd. De
het absolute aantal woningen in alle segmenten
‘Uitvoeringsstrategie 2022-2023’ omschrijft ook
benodigd, zodat Zoetermeerders de stad niet
hoe deze ambitie behaald gaat worden.
verlaten omdat zij geen woning kunnen vinden. In die Visie Binnenstad worden negen De Visie Zoetermeer 2040 is te vinden via https://
deelgebieden gedefinieerd. De ontwikkellocatie
www.zoetermeer.nl/2040.
Markt 10 bevindt zich in “Deelgebied 6 Markt en Dobbe”. De Visie Binnenstad benoemt dit deelgebied als belangrijke verbinding tussen de historische Dorpsstraat en het moderne Stadshart. Aan de hand van acht geformuleerde bouwstenen wordt de kwaliteit van nieuwe ontwikkelingen geborgd en raken ze verankerd in hun omgeving.
6
Hoogbouweffectrapportage / hoogbouwtoets Als onderdeel van de Visie Binnenstad
De Visie Binnenstad 2040 met de
is het gebruik van het instrument
Hoogbouweffectrapportage als bijlage is
Hoogbouweffectrapportage /Hoogbouwtoets
te vinden via https://www.zoetermeer.nl/
vastgesteld. De gemeente Zoetermeer wil met
visiebinnenstad.
de formulering van deze Hoogbouwtoets voor de binnenstad twee zaken duidelijk maken: de normering die de gemeente hanteert en de aard en de kwaliteit van de gegevens en onderzoeken die moeten worden aangeleverd door de initiatiefnemer bij de aanvraag van een omgevingsvergunning. De consequenties van hoogbouw voor de omgeving – zoals windhinder, bezonning, uitzicht, privacy en zichtlijnen – komen hierin aan de orde.
Deelgebieden van de Binnenstad
7
2.3 Visie Centraal Park In september 2017 is voor het Dobbegebied door de gemeenteraad de Visie Centraal Park vastgesteld. Hierin is de ambitie beschreven om van het Dobbegebied een aantrekkelijk park midden in de stad te maken. Er is een nauwe relatie tussen de herontwikkeling van Markt 10 en omgeving en de herinrichting van de Markt als onderdeel van het Centraal Park. In het najaar van 2024 begint het bouwteam met de uitvoering. Voor de Markt is in de Visie Centraal Park het wensbeeld geformuleerd om het plein in te richten als een aantrekkelijk en autovrij plein met water, groen, bestrating van hoge kwaliteit en ruimte voor evenementen van divers karakter en grootte. De Visie Centraal Park is te vinden via https:// www.zoetermeer.nl/2040.
Ontwerp Centraal Park
8
Intermezzo: Het verhaal van het Stadshart In 1962 is het eerste ontwerp voor de groeikern Zoetermeer gemaakt. Toen is ook al nagedacht over het nieuwe stadscentrum van Zoetermeer. Pas vanaf 1970 tot aan 1975 werd gewerkt aan het concrete plan. Eerst door de Werkgroep Ontwikkeling Zoetermeer en vanaf 1971 door het projectteam Stadscentrum onder leiding van W.F. Schut dat breed samengesteld was met ambtenaren, grootwinkelbedrijven, (ongebonden) architecten, kunstenaars, stedenbouwkundigen, woningbouwverenigingen en zelfs een belevingsdeskundige, geheel in de geest van de tijd. Nieuw was dat de mening van de burger door inspraak een vaste plek in het ontwerpproces kreeg. De ontwerpers namen de planvorming van historische steden als voorbeeld, die zich zonder vast eindbeeld meer organisch ontwikkelden en geleidelijk veranderden. Vaststond dat het centrum een ontmoetingsplaats zou worden, een gezellig, multifunctioneel centrum, waar kleinschalig en gemengd gewoond, gewinkeld, gewerkt en gerecreëerd kon worden, waar het gemeentebestuur een plek zou krijgen en de (ruimtelijke) beleving van gebruikers centraal stond, precies als in een historische stad.
9
De ontwerpers lieten zich inspireren en enthousiasmeren door andere stadscentra die in dezelfde periode vanaf schets werden opgebouwd. Met name één plan dat min of meer tegelijkertijd ontwikkeld werd en dat gevolgd werd was Louvain-la-Neuve (19681975). Hier werd ook gekozen voor een stadscentrum met gemengde functies in echte straten, die niet overdekt waren en met kleinschalige en herkenbare gebouwen van een beperkte hoogte. Ook daar was er een ‘onderwereld’ voor het verkeer en parkeren en een voetgangers-bovenstad bedoeld voor wonen, onderwijs, winkelen en recreëren. Daarnaast speelde het concept van de befietsbare Hollandse stad een rol. De straatbreedtes (10 - 12 meter) zijn gebaseerd op een fietspad van 3 meter met aan weerszijden twee zones voor voetgangers. Burgers lieten via inspraak weten dat zij een centrum verwachtten dat ‘menselijk’, ‘leefbaar’ en ‘gezellig’ was. In 1978 startte de bouw van het stadscentrum met de bouw van het politiebureau en de brandweerkazerne. De grond werd fors opgehoogd en er werd een immense betonnen plaat geconstrueerd, waar het Stadshart op zou worden gerealiseerd. Hieronder kwam de ‘onderwereld’ met parkeergarages, de Zoetermeerlijn en toevoerwegen voor de detailhandel. Op zo’n grote schaal was er in Nederland nog niet eerder gebouwd aan een heel stadsdeel op meerdere niveaus.
Drie grote ontwikkelaars zouden het stadscentrum inclusief omliggende woonbuurten ontwikkelen. Eind jaren ‘70 zakte de economie in en beleggers en grootwinkelbedrijven werden kopschuw. De ontwikkelaar van het winkelhart, MAB, moest veel moeite doen om beleggers over te halen om te investeren. Van de vier ‘grote trekkers’ haakte er één af (de V&D). Uiteindelijk is hier in 1990 de overdekte winkelpassage als compensatie voor in de plaats gekomen, hoewel dat eigenlijk niet in het stadsconcept paste, omdat de ontwerpers een niet-overdekte stad voor ogen stond. Pas vanaf 1983 kwam de bouw écht op gang. Het winkeldeel van het Stadshart werd van 1983 tot 1988 gerealiseerd. In het Stadshart zijn op een oppervlak van ternauwernood 35 hectare zowel winkels, als horeca, warenhuizen, kantoren, bioscopen, een theater, sportvoorzieningen, maar ook woningen gerealiseerd. Het bestemmingsplan rekende met zogenaamde ‘druktegebieden’ voor vertier en drukte zoekende stadsbewoners en met ‘stiltegebieden’, waar het winkelende publiek kon bijkomen van de drukte. Dit laatste
10
is met de stadstuin de Warande gerealiseerd, die precies op de grens van de bovenmet de benedenstad ligt. Er moest bijzonder compact worden gebouwd, maar wel in gestapelde laagbouw. Slechts op enkele plekken mocht hoogbouw verrijzen. Net als in historische binnensteden zijn de straten van het Stadshart druk en smal en worden ze afgewisseld met pleinvormige ruimten. De Promenade – de hoofdwinkelroute – is tien meter breed, nauwelijks breder dan de Dorpsstraat. De gebouwen staan direct tegen elkaar aan en vormen zo gesloten en intieme straten. De routing is afwisselend, als gevolg van het geknikte beloop. Om in een niet-overdekt winkelcentrum toch droog te lopen zijn arcades toegevoegd, die op uitgekiende punten van de ene kant van de straat naar de andere springen. Bijzonder zijn de bomen op de pleinen die door middel van bakken met grond hier kunnen groeien. De bouw in het Stadshart heeft sinds de oplevering niet stilgestaan. De ontwerpers stond immers geen centrum met een eindbeeld voor ogen, maar een ‘binnenstad’ die altijd kan veranderen, zij het met behoud van hoofdstructuur en hoofdgedachte.
Sinds 1990 zijn het Stadstheater en het Movie Palace gebouwd, heeft het Stadhuis een toren gekregen, zijn er hoge woontorens bijgebouwd, een winkelgalerij langs de Warande, is het Oostwaarts uitgebreid en is de overdekte winkelpassage annex wooncomplex Spazio als westelijk sluitstuk en westentree aan het winkelhart toegevoegd. Aan de oostelijke flank is Cadenza gebouwd met een theaterplein op twee niveaus als doorzetting van de promenade met een winkel- en horecaplint en woningen. Het Stadhuisplein, de Grote Markt van Zoetermeer, is opgevat als het hart van de stad en is direct verbonden met het plein bij de Grote Dobbe, de plas tussen Dorpsstraat en Stadshart. Rondom het Stadhuisplein liggen vier andere pleinen: de Markt, het Theaterplein, het Burgemeester Wegstapelplein en de Driekant. Deze stadsruimten staan in nauwe verbinding met elkaar, een principe dat ook in oude steden vaak terug te vinden is.
11
HOOFDSTUK 3: RUIMTELIJKE KADERS 3.1 Juridisch-planologische procedure De ontwikkellocatie Markt 10 en omgeving
Een ontwikkelaar zal een ontwerpbouwplan
ligt binnen het geldende Omgevingsplan
ontwikkelen binnen de door de gemeente
“Stadscentrum-Zuid”. De locatie voor de
gestelde kaders. Er is een vergunning voor de
ontwikkeling aan de Markt is bestemd voor
omgevingsplanactiviteit nodig en een vergunning
‘Centrum’. Binnen de bestemming ‘Centrum’ is
voor de technische bouwactiviteit. Die hoeven
een bouwvlak opgenomen dat geheel bebouwd
niet gelijktijdig te worden aangevraagd maar dat
mag worden tot 20 meter bouwhoogte en
kan wel. Tevens stelt de ontwikkelaar een goede
uitsluitend voor centrumdoeleinden, zoals kantoor,
onderbouwing van de effecten op de ‘Fysieke
dienstverlening, horeca, etc. (zie artikel 4.1 van
Leefomgeving’ (GoFlo) op. In de GoFlo is de
de planregels). Dit houdt in dat woningbouw in
onderbouwing van het project opgenomen en
strijd is met de bestemming. De ontwikkellocatie
wordt aangetoond dat het woningbouwplan op
aan de Frankrijklaan is bestemd voor ‘Verkeer-
deze locatie ruimtelijk aanvaardbaar is. Er moet
Verblijfsgebied’. Hierbinnen is ook geen
daarbij worden ingegaan op aspecten zoals
woonbebouwing toegestaan. Om woningbouw te
stedenbouw, geluid, luchtkwaliteit, verkeer/
kunnen realiseren zal voor beide locaties moeten
parkeren, erfgoed, stikstof, flora/fauna, water,
worden afgeweken van het Omgevingsplan.
milieuzonering, etc. De GoFlo wordt getoetst aan het door de gemeenteraad vastgestelde ruimtelijk
Aangezien de juridisch-planologische procedure
kader (zoals opgenomen in de PUK). Het college
in 2025 of 2026 zal starten, valt dit project onder
van B&W is bevoegd om een besluit te nemen
de werking van de nieuwe Omgevingswet. De
over de omgevingsvergunning.
gemeente Zoetermeer beschikt vanaf 1-12024 over een (tijdelijk) Omgevingsplan waarin
Er zijn twee mogelijk procedures. Het is in
de regels van het Rijk (de bruidsschat) zijn
beginsel aan de aanvrager om een keuze hierin
opgenomen, de geldende bestemmingsplannen
te maken, maar het college kan hierin ook een rol
en de ruimtelijke regels uit de APV. Vooralsnog
spelen.
wordt de eerste versie van het Omgevingsplan
•
‘beleidsneutraal’ opgesteld. Dit wil zeggen dat er
De reguliere procedure (8 weken + 6 weken eventuele verdaging)
geen nieuwe projecten in worden meegenomen.
12
Het gevolg is dat gemeentelijke medewerking
Dit is de normale procedure waarbij in
aan nieuwe ontwikkelingen, die niet passen in
principe binnen 8 weken een besluit dient te
het Omgevingsplan, via het instrument van de
worden genomen op de aanvraag voor de
‘buitenplanse omgevingsplanactiviteit’ (BOPA) zal
omgevingsplanactiviteit. Tegen het besluit
lopen. Met dat instrument kan worden afgeweken
kan bezwaar, beroep en hoger beroep worden
van het Omgevingsplan.
ingesteld.
•
De uitgebreide procedure (26 weken + 6
Advies met instemming
weken eventuele verdaging)
Er dient in beide procedures een ‘advies met instemming’ aan de gemeenteraad te worden
Deze procedure voorziet in een zienswijzetermijn
gevraagd omdat er meer dan 25 woningen
van 6 weken. Een ontwerpvergunning wordt
worden gerealiseerd. Vóór de tervisielegging
eerst ter inzage gelegd zodat zienswijzen
wordt eerst een ontwerpadvies gevraagd. Na
kunnen worden ingediend. Die worden
de tervisielegging wordt het definitieve advies
beoordeeld waarna een besluit op de aanvraag
gevraagd. Na afgifte van het instemmingsadvies
omgevingsvergunning wordt genomen. Hiervan
door de gemeenteraad kan het college een
kan sprake zijn als de ontwikkelaar daar zelf om
besluit over de omgevingsvergunning nemen.
vraagt, of als er een MER-procedure nodig is of als het college daartoe besluit omdat er aanzienlijke
Participatie
gevolgen voor de fysieke leefomgeving
Voor die gevallen waarvoor een ‘advies met
worden verwacht waartegen verschillende
instemming’ nodig is, geldt tevens dat er een
belanghebbende bedenkingen zullen hebben.
participatieverslag moet worden aangeleverd
Tegen het besluit is alleen beroep en hoger
door de ontwikkelaar. Daarin staat minimaal
beroep mogelijk.
met wie er participatie is gehouden, wat de opmerkingen waren en wat daarmee is
In het geval van dit project is de kans groot
gedaan. Dit verslag is onderdeel van de GoFlo.
dat de gemeente besluit om de ‘uitgebreide
Voor de haalbaarheidsfase van dit project heeft
procedure’ toe te passen aangezien hier
de gemeente Zoetermeer participatie gevoerd.
aanzienlijke gevolgen voor de fysieke
Het eindverslag van dit participatietraject is na
leefomgeving zijn te verwachten en waartegen
vaststelling ervan te vinden op de website van de
waarschijnlijk verschillende belanghebbenden
gemeenteraad van de gemeente Zoetermeer.
bedenkingen zullen hebben. Het voordeel is dat de zienswijzefase gebruikt kan worden om het plan nog aan te passen aan de wensen uit de omgeving. Het kan werken als een filter zodat er minder of geen bezwaren overblijven. Indien voor deze procedure gekozen wordt, komt de bezwaarmogelijkheid te vervallen. Er is dan alleen beroep en hoger beroep mogelijk tegen het besluit.
13
3.2 Stedenbouwkundig kader en beeldkwaliteit Het te ontwikkelen gebied ligt strategisch tussen
Bouwsteen 1 Bouw in (samengestelde) stedelijke blokken.
de historische Dorpsstraat en het moderne Stadshart. De twee deelgebieden van de
De gebouwen aan Markt 10 en Frankrijklaan zijn
binnenstad “kijken” naar elkaar en worden
in principe samengestelde bouwenveloppes. De
verbonden door de Dobbe in het Centraal
maat van de kavel komt voort uit het doortrekken
Park. De twee nieuwe gebouwen aan de Markt
van de rooilijnen van de omliggende blokken.
en Frankrijklaan vormen zo het gezicht van
Daarmee ontstaat de samenhang met het
het Stadshart. Vanuit de Markt is er vrij zicht
bestaande stadsweefsel. Met stadsweefsel wordt
op de kerktorens in de Dorpsstraat, vanuit de
bedoeld de samenhangende vorm de stad.
Dorpsstraat is zicht op de nieuw te bouwen
Het gaat om de fysieke kenmerken zoals de
gebouwen van het Stadshart aan de Markt. De
verhouding bebouwd-onbebouwd, patronen, de
Dobbe als bijzonder waterplein is samen met de
regel en de uitzondering.
Markt een belangrijk verbindend element. Bouwstenen Visie Binnenstad Als basis voor alle nieuwbouw, transformatie en hergebruik van bestaande gebouwen in de binnenstad zijn acht ruimtelijk-programmatische bouwstenen geformuleerd. Deze bouwstenen hebben als doel een ruimtelijk en programmatisch kader te geven. Door de toepassing van deze bouwstenen wordt de kwaliteit geborgd en raken de nieuwe ontwikkelingen verankerd in hun omgeving. De bouwstenen zijn altijd toepasbaar, maar per deelgebied of project kan de focus anders liggen. De getoonde 3d massa’s zijn ter illustratie om de essentie van de bouwstenen toe te lichten. Het zijn geen ontwerpen en geven niet maximaal mogelijke bouwmassa’s aan. Voor de ontwikkellocaties Markt 10 en Frankrijklaan geldt de volgende toepassing van de bouwstenen:
Afbeelding bouwsteen 1
14
Bouwsteen 2 Het stedelijke blok heeft een
Bouwsteen 3 De gebouwen hebben een
ruimte. Het stedelijk bouwblok en aanliggende
grondverdieping en eventueel de laag erboven.
representatieve voorkant aan de openbare
openbare ruimte hebben een duidelijke relatie en versterken elkaar.
De gebouwen zijn zoveel mogelijk alzijdig en hebben een representatieve voorkant naar alle zijdes. De verschillende entrees en functies zijn duidelijk herkenbaar in het straatbeeld. De noordgevel van het bouwblok aan de Markt en de noord- en oostgevel van het bouwblok aan de Frankrijklaan zullen minder een representatieve
stedelijke plint. De stedelijke plint is de begane Deze heeft een hogere verdiepingshoogte (4,5 meter) die direct aansluit op de aanliggende openbare ruimte. De plint wordt gevuld met commerciële en maatschappelijke
voorzieningen die ondersteunend zijn aan de centrum- en woonfunctie van de binnenstad.
Daarnaast kunnen sporadisch de voordeuren of ingangen van (meestal bovenliggende)
woningen in de plint komen. Ook zijn woonwerk units en kantoren goed voorstelbaar.
voorkant hebben De gevels zijn gerelateerd aan de omringende
Het programma in de stedelijke plint in de nieuwe
openbare ruimte van de Frankrijklaan, Markt,
gebouwen moet zorgen voor leven en bruis zodat
het Zuidwaarts en de Reimsstraat. Belangrijk is
het een volwaardig deel wordt van het Stadshart
dat de nieuwe gebouwen goed aansluiten op
in dit deel van de binnenstad. Het gebouw aan
de huidige omgeving en dat er aantrekkelijke en
de Markt zal vooral een programma hebben dat
uitnodigende voorzijdes worden gecreëerd. De
nodig is voor de beoogde uitstraling en functie
openbare ruimte rondom de nieuwe gebouwen
van het gebied als “woonkamer van de stad”.
wordt zorgvuldig ingericht, zodat er een prettig
In het gebouw aan de Frankrijklaan, zal in de
verblijfsgebied ontstaat.
stedelijke plint, naast een hoogwaardige entree, een fietsparkeervoorziening komen, openbaar als voor het naastgelegen stadhuis. De stedelijke plint is in principe overal aanwezig. In aansluiting op de uitstraling van de gevels zullen de noordgevel van het bouwblok aan de Markt en de noord- en oostgevel van het bouwblok aan de Frankrijklaan minder de functie als representatieve stedelijke plint hebben. In deze gevels komen een aantal toegangen tot technische ruimtes en parkeervoorzieningen zoals een containeropslag, technische ruimtes
Afbeelding bouwsteen 2 & 3
15
en luchtverversings- c.q. ventilatievoorzieningen. Door toepassing van de juiste vormgeving kan dit zoveel mogelijk uit het zicht blijven, zoals door niet-transparante glasvliesgevels of geperforeerde geveldelen of groene gevels.
Bouwsteen 4 De maat en schaal van het stedelijk blok. In de binnenstad wordt
uitgegaan van vier categorieën maat en schaal: Categorie 1: hoogte tot 12 meter, Categorie 2: 12-18 meter, Categorie 3: 18-40 meter, Categorie 4: hoger dan 40 meter tot een maximum van 90 meter.
Beide blokken vallen in de hoogtecategorie 4 en hebben beide een maximale vastgestelde hoogte. 70 meter voor de locatie Markt 10 en 55 meter voor de locatie Frankrijklaan/Reimsstraat. De blokken kennen een opbouw bestaande uit: plint- Stedelijke basis/stadse laag- toren. De footprint en rooilijnen liggen vast voor beide gebouwen. De footprint van Markt 10 is 1803 m2 en van Frankrijklaan is 1036 m2 dit is inclusief de bestaande fietsparkeervoorziening van het Stadhuis.
Referentie geperformeerde hoogwaardige gevel
16
Afbeelding bouwsteen 4
Markt 10
Frankrijklaan
Het gebouw aan de Markt zal het meest robuuste
Het gebouw aan de Frankrijklaan staat in de
gebouw worden van de twee. Het gaat een
rooilijn van de bestaande terrasflat aan de
samenspel aan met de bestaande toren “de
Frankrijklaan/Reimsstraat. Door vanaf de vierde
Kroon” en de nieuwe toren aan de Frankrijklaan.
verdieping het gebouw trapsgewijs te laten
Door het spelen met verschillende hoogtes en
verjongen sluit het aan. Daarnaast zal bij de
blokmaten ontstaat een compositie. Elk deel van
opbouw rekening moeten worden gehouden
de opbouw kent eigen beeldkwaliteitsregels,
met de 45 graden regel ten opzichte van de
deze zijn verder uitgewerkt in de paragraaf
bestaande grondgebonden woningen aan de
beeldkwaliteit.
overkant van de Frankrijklaan. Elk deel van de opbouw kent eigen beeldkwaliteitsregels,
• •
Stedelijke plint: Begane grond verdieping 4,5
deze zijn verder uitgewerkt in de paragraaf
meter verdiepingshoogte
beeldkwaliteit.
Gevel aan Zuidwaarts: continuering van de arcade
• •
•
Stadse laag/stedelijke basis van 6 lagen
meter verdiepingshoogte, aangrenzend aan
(inclusief plint)
de RandstadRail zal een terugvallende rooilijn
Bovenbouw: verjonging (minimaal 2 meter
hebben in verband met toegankelijkheid K&L.
setback) vanaf de stadse laag tot maximaal
•
een hoogte van 70 meter. •
Stedelijke plint: Begane grond verdieping 4,5
Dak ingericht als vijfde gevel (zie bouwsteen 7)
Stadse laag/stedelijke basis van 4 lagen (inclusief plint)
•
Bovenbouw: verjonging vanaf de stedelijke basis, trapsgewijs parallel aan de 45 graden lijn, tot een hoogte van 55 meter.
•
Dak ingericht als vijfde gevel (zie bouwsteen 7)
Referentie stedelijke plint
17
Bouwsteen 5 De openbare ruimte is
Bouwsteen 6 De openbare ruimte wordt
gebruikskwaliteit. Er ontstaat een netwerk van
openbare ruimte wordt gebruik gemaakt van
hoogwaardig ingericht met veel verblijfs- en
betekenisvolle openbare ruimtes. Elke ruimte
heeft een duidelijke eigen identiteit. Er wordt gestreefd naar een palet van verschillende
soorten openbare ruimtes waarbij de verblijfs-
en gebruikswaarde doorslaggevend is en voor iedereen toegankelijk is. Het parkeren wordt
opgelost in een gebouwde parkeervoorziening.
groen ingericht. Bij de inrichting van de
verschillende soorten groen en water die ook
aansluit bij de natuurinclusieve bouw/gevels of tuinen.
De inrichting van de openbare ruimte nader besproken in hoofdstuk 3.5. De Markt wordt ingericht globaal volgens de Visie Centraal Park. In de zones aangrenzend aan de bestaande
De inrichting en identiteit van de openbare
woongebouwen aan de Markt komen plantvakken
ruimtes wordt nader besproken in hoofdstuk
met bomen. Tussen de Markt en de Frankrijklaan
3.5. Het opheffen van het (maaiveld)parkeren
zal een mini bos worden aangeplant. Daarnaast
op de Markt en de Frankrijklaan zal een enorme
wordt in bestaande en nieuwe bouw het
impuls geven aan de verblijfskwaliteit van deze
gebruik van groene gevels en geveltuinen
omgeving. De wandelverbindingen (Zuidwaarts
gestimuleerd. De Engelandlaan en Frankrijklaan
en verbinding Markt- RandstadRailhalte) van het
worden uiteindelijk heringericht tot een 30
Stadshart naar de Markt en vice versa zullen flink
km/u gebiedsontsluitingsweg, met meer ruimte
worden verbeterd en sluit de openbare ruimte aan
voor groen, verblijfskwaliteit en een betere
op het vernieuwde Stadshart. Daarnaast zal het
oversteekbaarheid. Speciale aandacht daarbij
Centraal Park worden aangelegd, dat fungeert
gaat uit naar de toegankelijkheid en veiligheid van
als ontmoetings- en evenementenplek voor de
deze oversteekplaats.
binnenstad en Zoetermeer.
Afbeelding bouwsteen 5,6,7
18
Verbeelding toekomstige inrichting Frankrijklaan
Bouwsteen 7 De daken worden zoveel mogelijk
Bouwsteen 8 Klimaatadaptief, natuurinclusief
waterbuffering en openbare/collectieve ruimte.
en circulair bouwen wordt zo veel
ingericht voor energievoorziening, groen,
In opdracht van de gemeente Zoetermeer heeft LG architecten een studie gedaan naar de
en circulair bouwen. Klimaatadaptatie
mogelijk geïntegreerd in ontwikkelingen,
energietransitie (op gebouwniveau) wordt bevorderd en gefaciliteerd. (zie ook 3.6)
mogelijkheden van de daken in het Stadshart. Zij geven deze mogelijkheden aan op basis van vier
WKO
kleuren: groene daken zorgen voor vergroening
Voor de binnenstad is een Bodemenergieplan
en voegen biodiversiteit toe, blauwe daken
gemaakt zodat een maximale/optimale aansluiting
vangen regenwater op en verzorgen vertraagde
op het WKO-systeem wordt gefaciliteerd. De
afvoer, gele daken wekken energie op en rode
afbeelding geeft richting aan de locatie en de
daken bieden ruimte aan sociale functies en
aard van de benodigde bronnen.
sociale cohesie. De nieuwe daken van deze
Aanwezigheid Slechtvalk
ontwikkeling dienen één of meerdere van deze
Binnen de invloedssfeer van het project is een
‘kleuren’ te vervullen.
broedpaar van de Slechtvalk aanwezig. Na constatering van de Slechtvalken in 2014 zijn in 2015 twee nestkasten op de zuidoosthoek en de noordwesthoek van het gebouw De Kroon geplaatst om de valken te controleren in hun nestplaatskeuze. In 2017 werd voor het eerst in één van de nestkasten gebroed. Sindsdien is er ieder jaar opnieuw gebroed, met wisselend succes. (3.6)
Verbeelding toekomstige inrichting Frankrijklaan
Afbeelding bouwsteen 8
19
Beeldkwaliteit Naast de ambitie en de acht bouwstenen uit
concept-beeldkwaliteitsplan opgesteld voor het
de vastgestelde Visie Binnenstad 2040 is er
stadshart, dat aansluit op de Visie Binnenstad
behoefte aan een concreter toetsingsinstrument
2040 en voortbouwt op het DNA van het
in de vorm van een Beeldkwaliteitsplan
bestaande Stadshart van Zoetermeer. Een korte
(BKP). In het BKP wordt dieper ingegaan op
samenvatting van het BKP met de belangrijkste
de identiteit van het Stadshart Zoetermeer,
uitgangspunten, die van belang zijn voor deze
het beschrijft het ontwerpconcept en de
PUK zijn hier opgenomen. Het Beeldkwaliteitsplan
algemene beeldkwaliteitscriteria voor de nieuwe
zal onderdeel worden van het Welstandsbeleid
ontwikkelingen. Dit Beeldkwaliteitsplan biedt
van Zoetermeer. En in Q4 2024 ter vaststelling aan
handvatten voor de initiatiefnemers en een basis
de gemeenteraad worden aangeboden.
voor de gesprekken in het Q-team/Commissie Ruimtelijke kwaliteit en Welstand. Het Q-team/ CRK toetst ontwerpen van initiatiefnemers op de ruimtelijke aspecten en beeldkwaliteit. In 2022 heeft ontwerpbureau De Zwarte Hond een
20
21
3.3 Kaders Cultuurhistorie /erfgoed Markt 10 ligt in het Stadscentrum, het hart van de groeikern Zoetermeer. Op deze plek lag vanaf 1983 het Stadhuis van Zoetermeer, gebouwd naar een ontwerp van gemeente-architect Frans de Man. In 2018 is het Stadhuis verbouwd en het deel met de raadszaal, waar Markt 10 ligt, gesloopt.
Nog niet vergrote dobbe rond 1980 en bebouwing Markt 10 en 1985
22
Luchtfoto genomen circa 1985 en realisatie stadhuis in 1988
Foto’s uit 2009
Foto’s uit 2024
23
Cultuurhistorisch waardevol gebied Stadscentrum
De relevante cultuurhistorische waarden voor
Het Stadscentrum, waar de ontwikkellocaties in
Markt 10 en omgeving zijn:
gelegen zijn, is een cultuurhistorisch waardevol
1. De van oorsprong pre-stedelijke
gebied uit de periode van de groeikern
landschappelijke structuren zoals oude
Zoetermeer 1962-1990. Het Stadscentrum is
dijklichamen en kades, te weten: de Grote
ontwikkeld ten tijde van de hoogtijdagen van
Dobbe als historische verbreding in de ringvaart
het Modernisme in de jaren ‘60, maar is in de
rond de oude dorpskern, de Buurtvaart en het
periode van de kleinschaligheid in de jaren ’70
beschermde dorpsgezicht Dorpsstraat.
doorontwikkeld. Het is tot stand gekomen op
24
basis van een destijds revolutionair concept:
2. Het Stadshart als een zeer vroeg, consequent
een opgetild maaiveld, waarbij het snellere
uitgewerkt en voor Nederland uniek voorbeeld
verkeer, de Zoetermeerlijn, de expeditie voor
van ‘meervoudig grondgebruik’, waarbij het
de winkels en het parkeren zijn ondergebracht
hele Stadshart is gerealiseerd op een opgetild
in een benedenwereld en het domein voor de
dek, waaronder geparkeerd wordt en de
voetgangers, het winkelen, werken en wonen in
Zoetermeerlijn gedeeltelijk onderdoor wordt
de bovenwereld is gesitueerd.
gevoerd.
Bijzonder is dat het karakter van de ‘bovenstad’
3. Het ruimtelijke concept van een moderne
is vormgegeven aan de hand van principes die
‘historische’ binnenstad, waarbij de principes
sterk aan de historische stad waren ontleend,
van stedenbouw op een moderne wijze werden
en op basis van toonaangevende studies
ingezet als grondslag voor het ontwerp.
naar psychologische beleving van ruimtelijke
Belangrijke bouwstenen voor de cultuurhistorische
omgevingen, een typisch thema voor de jaren ’70.
waardering van dit concept voor het Stadshart
Dit heeft geleid tot het eerste beeldkwaliteitsplan
zijn:
van Nederland, het Stadsbeeldplan.
a. Een stedenbouwkundige opzet waarbij
Het Stadshart is nog steeds niet af en de eerste
ruimtelijke en functionele diversiteit als
plekken worden alweer getransformeerd volgens
uitgangspunt werden genomen zoals in een
de Visie Binnenstad. Het systeem van een boven-
historische binnenstad.
en een benedenwereld blijft bestaan, als ook de
b. De ingenieuze koppeling van het Stadshart aan
ontwerpprincipes van het Stadsbeeldplan.
de Zoetermeerlijn, waarbij via het concept van de
Cultuurhistorische waarden
zogenaamde ‘Omgeklapte Lus, de binnenstad via
In de wijkbiografie Stadscentrum die in het
twee stations wordt ontsloten.
kader van het Post 45-onderzoek is gemaakt, zijn
c. Functionele diversiteit in verticale zin
de cultuurhistorische waarden van het gebied
waarbij de plinten de winkels herbergen en
onderzocht en in kaart gebracht.
de lagen daarboven de woningen of kantoren
en de architectuur deze stapeling van functies
de stenige draagstructuur van de gebouwen
reflecteert.
op plintniveau, de inrichting van de pleintjes
d. De ruimtelijke opzet volgens een consequente
met bomen en groen en de middelen
toepassing van de belevingsstudies, vertaald in
(balkons, loggia’s) die worden toegepast in de
het zogenaamde Stadsbeeldplan, en zichtbaar
gevelarchitectuur om interactie tussen woningen
in het beweeglijke stratenbeloop, de smalle
en de stad te bewerkstelligen.
straatprofielen in combinatie met de traditionele
e. De doelbewust ingebouwde mogelijkheden
binnenstedelijke hoogte van de gebouwen,
om de binnenstad in de toekomst door
de besloten pleintjes op knooppunten, de
te ontwikkelen, met instandhouding van
verschillen in architectonische expressie tussen
de structuurbepalende elementen en de
de bouweenheden, de bewust aangebrachte
compactheid van het stadsweefsel, waarbij de
verschillen in karakter van de diverse pleinen, de
bebouwing de mal is van de open ruimte.
verschillen in architectuur op de knooppunten
f. Het beeld van ‘eenheid in verscheidenheid’,
bij routekeuzes, de toepassing van arcades en
waarbij enerzijds eenheid tot stand komt door
25
de consequente maatvoeringen (traveematen,
overgang gemaakt van het moderne Stadshart
straatprofielen e.d.), het voorgeschreven
naar de oude dorpskern.
materiaal- en kleurengamma, de gelijkende vormtaal, en anderzijds verscheidenheid door de
Vanuit erfgoed kunnen de volgende
‘pandsgewijze’ invullingen en de afwisseling van
randvoorwaarden worden gedefinieerd:
stedelijke ruimtes.
1. Er moet rekening worden gehouden met de
4. De geslaagde poortwerking van het Zuidwaarts,
relatie met en de zichtlijn naar de oude dorpskern
waardoor het contrast tussen het intieme
c.q. het beschermd stadsgezicht Dorpsstraat.
Stadshart en de weidse ruimte van Markt en
2. Er moet rekening worden gehouden met de
Dobbeplas ten volle tot zijn recht komt.
poortwerking van het Zuidwaarts en het contrast
5. Het geheel van Grote Dobbe, Dobbepark,
tussen het intieme Stadshart en de weidse ruimte
Markt en de kade van het Marseillepad, dat op
van Markt en Dobbeplas.
een aantrekkelijke manier afstand schept tussen
3. Er moet rekening worden gehouden met de
het moderne Stadshart en de oude dorpskern.
bouwstenen van het ruimtelijk concept van een
6. In de Inventarisatie Post 45 zijn de nabijgelegen
moderne ‘historische’ binnenstad.
panden Londenstraat 2-242 en Reimsstraat
4. Er moet rekening worden gehouden met het
1-215 als cultuurhistorisch waardevol pand uit de
ruimtelijk concept van het Stadshart als een zeer
periode 1945-1990 opgenomen.
vroeg, consequent uitgewerkt en voor Nederland uniek voorbeeld van ‘meervoudig grondgebruik’
26
Randvoorwaarden vanuit erfgoed voor
met een boven- en benedenwereld.
nieuwbouw Markt 10
5. Er moet in beperkte mate rekening gehouden
Binnen het Stadscentrum neemt Markt 10 dus
worden met de cultuurhistorisch waardevolle
een bijzondere plek in. Op deze plek wordt de
panden Londenstraat 2-242 en Reimsstraat 1-215.
3.4 Verkeer en parkeren Als kader is de ‘Nota parkeernormen en
De binnenstad is een bestemming, dat betekent
Uitvoeringsregels Zoetermeer 2019’ leidend.
dat de circulatie rondom de binnenstad belangrijk
Daarnaast is in de Visie Binnenstad 2040 een
is, en de circulatie en doorstroming door de
uitwerking gegeven van het parkeren en verkeer
binnenstad minder prioriteit heeft. Dat kan door
in de binnenstad.
het instellen van een 30 km/u regime. De auto
Om een kwalitatief hoogwaardige openbare
wordt meer een gast dan dat er sprake is van een
ruimte te realiseren in de binnenstad is het
hoofdrol.
uitgangspunt om de voetganger en de fietser centraal te stellen.
Afbeelding mogelijke locatie ondergrondse parkeervoorziening
27
Autoparkeren
Markt worden gerealiseerd. Het is daarbij
•
De Nota parkeernormen en Uitvoeringsregels
niet toegestaan om in de invloedsfeer van
Zoetermeer 2019 is van toepassing. De
de waterkering te komen die zich nabij de
parkeeroplossing voor de ontwikkeling voor
Dobbeplas bevindt (zie afbeelding boven).
zowel de auto als de fiets zal moeten voldoen
4. Het is niet toegestaan een parkeervoorziening
•
aan de parkeeropgave conform de van
te ontwikkelen op de locatie Frankrijklaan. De
toepassing zijnde parkeernormen.
parkeervoorziening op Markt 10 moet voorzien
Voor de 1500 m2 aan voorzieningen is het niet
in de parkeeropgave van beide gebouwen.
nodig extra parkeerplaatsen voor bezoekers
•
•
toe te voegen. In de omgeving zijn voldoende
Parkeer- en verkeersonderzoeken/
parkeervoorzieningen op loopafstand
Mobiliteitsstrategie Binnenstad
aanwezig.
Voor de hele binnenstad zijn tussen 2022 en
De Markt wordt ingericht als verblijfsgebied
2024 een aantal verkeer- en parkeeronderzoeken
waardoor het huidige straatparkeren komt
uitgevoerd. Dit heeft o.a. geleid tot het
te vervallen. Het parkeerterrein aan de
instrument: Dynamische parkeerbalans binnenstad
Frankrijklaan wordt opgeheven in verband met
(Spark 2023). Dit is een parkeerbalans voor
de ontwikkeling van het gebouw.
de hele binnenstad die per jaar in beeld
Het autoparkeren voor de nieuwe bewoners
brengt wat de verwachte parkeerdruk is per
van de locaties Markt 10 en Frankrijklaan komt
straat/plek. Daarnaast wordt door Mobycon
in een hoogwaardige parkeervoorziening op
een Mobiliteitsstrategie voor de binnenstad
locatie Markt 10. Meer specifiek gelden de
opgesteld. Deze zal in het tweede kwartaal
volgende kaders:
van 2024 ter vaststelling aan de gemeenteraad
1. Een parkeervoorziening in het gebouw kan, op de in- en uitgang na, niet zichtbaar zijn
conclusie getrokken:
vanaf het maaiveld. De in- en uitgang van de
“Voor de parkeervraag van de nieuwe bewoners
parkeervoorziening moet aan de Frankrijklaan
voor Markt 10/Frankrijklaan (deelgebied 6a) is in
komen.
de planvorming voorzien in een eigen (stallings-)
2. Een parkeervoorziening mag niet ten koste
parkeergarage. Deze is ook verwerkt in de
gaan van de stedelijke plint (behalve de plint
dynamische parkeerbalans. De huidige openbare
aan de Frankrijklaan, zie bouwsteen 3) en mag
straatparkeerplaatsen op de Markt/Frankrijklaan
niet ten koste gaan van het aantal te realiseren
hoeven niet te worden gecompenseerd in een
woningen (ca. 220) en het aantal te realiseren
nieuwe openbare (ondergrondse) parkeergarage,
voorzieningen (ca. 1500 m2).
wel zal er op drukke momenten een overloop
3. Een ondergrondse parkeervoorziening kan onder het gebouw Markt 10 en onder de
28
worden voorgelegd. Hierin is de volgende
naar aangrenzende of verderop gelegen deelgebieden spelen.”
Fietsparkeren
nieuwe voorzieningen. Indien wenselijk kan de
•
Voor het fietsparkeren zijn de kaders uit de
fietsenstalling ook voorzien in de parkeerplaatsen
Nota parkeernormen en Uitvoeringsregels
voor bezoekers van de nieuwe woningen.
Zoetermeer 2019 leidend.
Hier kunnen met de gemeente Zoetermeer
Afhankelijk van de grootte van de woning
nadere afspraken over worden gemaakt. De
is de norm 3 of 4 fietsparkeerplaatsen
fietsparkeerplaatsen voor bewoners komen
per woning. Daarnaast dient er één
niet in deze fietsenstalling maar in andere
fietsparkeerplaats voor bezoekers per woning
parkeeroplossingen in het gebouw zoals in
te worden gerealiseerd. Dit betekent voor
bergingen. De fietsenstalling dient toegankelijk
deze ontwikkeling:
te zijn. Er zullen enkele fietsenparkeerplaatsen op
•
660 tot 880 fietsparkeerplaatsen voor
het maaiveld in de openbare ruimte gerealiseerd
bewoners
worden om de toegankelijkheid van speciale
220 fietsparkeerplaatsen voor bezoekers
fietsen te garanderen.
•
• •
Voor de nieuw toe te voegen voorzieningen geldt een parkeernorm van vier
Tot slot wordt de personeelsfietsenstalling voor
parkeerplaatsen per 100 m2. Dit resulteert in
medewerkers van de gemeente Zoetermeer
een norm van 120 fietsparkeerplaatsen. Net
gesloopt en geïntegreerd in het nieuwe gebouw.
zoals bij de autoparkeerplaatsen hoeven deze
De nieuwe fietsenstalling voor het openbaar
niet separaat te worden gerealiseerd. Deze
fietsparkeren en de personeelsfietsenstalling
kunnen in de nieuwe openbare fietsenstalling
wordt dus gemaakt in de eerste twee lagen
komen.
van de stedelijke basis/stadse laag van de ontwikkellocatie Frankrijklaan.
Openbaar fietsparkeren voor Stadshartbezoekers en personeelsfietsenstalling gemeente Zoetermeer De gemeente Zoetermeer heeft de nadrukkelijke wens om de openbare fietsenstalling op de Markt te verwijderen en inpandig onder te brengen in deze gebiedsontwikkeling. Hierdoor kan de openbare ruimte op de Markt een kwalitatieve impuls krijgen. Binnen deze gebiedsontwikkeling zal daarom een nieuwe openbare en bewaakte fietsenstalling gerealiseerd moeten worden. De nieuwe, inpandige fietsenstalling voorziet ook in fietsparkeerplaatsen voor bezoekers van de Weergave ruimte voor realisatie fietsenstalling
29
Ontsluiting en bereikbaarheid Voor de ontsluiting van het autoverkeer
Door de nieuwbouw aan de Frankrijklaan zal
van de ontwikkeling worden de bestaande
de ontsluiting en bereikbaarheid veranderen.
aansluiting(en) op de Frankrijklaan/Engelandlaan
Er is ruimte om drie nieuwe ondergrondse
en de aansluiting op de Londenstraat gebruikt.
afvalcontainers toe te voegen aan het
De Markt en de aansluitende straten worden
bestaande milieu-eiland. De afvalinzameling
autoluw. De Markt en de verbindende straat
en de hulpdiensten kunnen het Stadhuis
richting de RandstadRail worden ontworpen als
(ingang Frankrijklaan 6) en de woningen van de
een ‘shared space’ voor fietsers en voetgangers.
Reimsstraat in de toekomstige situatie nog steeds
Fiets- en voetpaden uit de omgeving sluiten
bereiken via de Frankrijklaan. De afvalinzameling
hierop aan. Het Zuidwaarts is een belangrijke
kan via het bestaande milieu-eiland verlaten aan
voetgangersverbinding naar de rest van het
de zijde van de Italiëlaan (éénrichtingsverkeer
Stadshart. Voor beide locaties is er ook extra
Reimsstraat).
aandacht voor de veiligheid en toegankelijkheid voor gehandicapten.
Aandachtspunt is het compenseren van laadpalen die komen te vervallen (Frankrijklaan en Markt).
Rondom de Markt wordt een route van minimaal
Daarnaast plekken reserveren voor miva-
4,5 meter breed gereserveerd waarin de
parkeerplaatsen (Markt) en de parkeerplaatsen
hulpdiensten een vrije doorgaande route kunnen
voor de vier bedrijfsauto’s van de gemeente.
rijden en vrij blijft van permanente objecten. De Frankrijklaan en Engelandlaan krijgen een wettelijke snelheid van 30km/u. Op de Frankrijklaan worden mogelijk snelheidsremmers gerealiseerd om de auto’s af te remmen en de oversteek voor voetgangers en fietsers zo veilig mogelijk te maken. In elk geval zal de nieuwe inrichting van de weg aansluiten bij de beoogde maximumsnelheid van 30 kilometer per uur. De Reimsstraat dient toegankelijk te blijven voor éénrichtingsverkeer (west naar oost).
30
Logistiek De Markt wordt autoluw en alleen toegankelijk
Het laden en lossen voor het Stadhuis met
voor hulpdiensten en verkeer voor evenementen-
bestelbussen kan in de toekomst nog steeds
en warenmarkt, onderhoud openbare ruimte
plaatsvinden ter hoogte van de personeelsingang
en afvalinzameling. Deze diensten hebben
aan Frankrijklaan 6. Voor grotere vrachtwagens
toegang tot de Markt vanaf de Frankrijklaan
kan een opstelplaats worden gemaakt parallel aan
en Londenstraat, waarin wordt gewerkt met
de Frankrijklaan.
venstertijden. Het laden en lossen voor de locatie Markt 10 zal gebeuren aan de zijde van de Frankrijklaan. De afvalinzameling kan gebruik maken van dezelfde doorgaande route voor nooddiensten. De dimensionering van verkeerskundige inrichting voldoet aan maatvoering volgens de CROW ASVV richtlijnen.
31
3.5 Openbare ruimte De herinrichting van de openbare ruimte
Zoetermeer. Het tappunt van drinkwater wordt
wordt uitgevoerd na de realisatie van de
opnieuw geïntegreerd in het maaiveld van de
nieuwe gebouwen op de locaties Markt 10
Markt. Lichtmasten, banken en prullenbakken
en Frankrijklaan/Reimsstraat. In de kwalitatief
liggen bij voorkeur in één lijn. Zo wordt onder
hoogwaardige openbare ruimte is het
andere de lengte van het plein benadrukt.
uitgangspunt om de voetganger en de fietser centraal te stellen.
Groen en bomen
De inrichting van de openbare ruimte neemt als
De openbare ruimte rondom de nieuwbouw in
uitgangspunt het concept schetsontwerp Markt 10
dit gebied wordt groener, onder andere door
e.o van Sant en Co (15-01-2020) Zie bijlage 2.
het herinrichten van het Centraal Park en het toevoegen van veel bomen aan de randen. De
Materialisatie
zichtlijn naar de Dorpstraat blijft behouden. Bij
De nieuwe bestrating in het openbaar gebied zal
de keuze van het soort en type groen wordt
aansluiten bij het materiaalgebruik in de rest van
rekening gehouden met de ecologische waarde
het Stadshart, door de Zoetermeerse mix toe te
en betekenis in het grotere geheel. Daarnaast
passen. Ook de Markt zal (in beginsel) worden
wordt aansluiting gezocht met de natuurinclusieve
ingericht met de Zoetermeerse mix, waarbij
bouw/gevels of tuinen.
aandacht kan komen voor een uniek patroon. Dit draagt bij aan de wens tot een hoogwaardige kwaliteit van de buitenruimte. De aangrenzende straten krijgen een standaard materialisatie conform Handboek Openbare Ruimte (HOR) van
Bouwvlekken en concept schetsontwerp Markt 10 e.o, Sant en Co
32
Zoetermeerse mix met bijzondere lijngoot
Mini-bos De Ginkgo biloba’s, Kastanjes, Moseiken en
Het terrein tussen de Markt en de Franse buurt
alle beplantingen die op de locaties Markt 10
wordt ingericht als een mini-bos en wordt een
en Frankrijklaan staan, worden verplant naar
fijne verblijfsplek waar ook gespeeld kan worden.
de straten rondom de locaties en in het aan te
De plek wordt ingericht als een besloten groene
leggen mini-bos of worden gekapt. Punt van
wereld en fungeert hiermee als buffer tussen de
aandacht is de voorbereidingstijd voor verplanting
reuring van het Stadshart en het woonmilieu van
van bomen.
de Franse buurt. De inrichting is van avontuurlijk karakter, er wordt gebruik gemaakt van natuurlijke
Langs de bestaande gebouwen aan de Markt
materialen en het hoogteverschil wordt met een
komt een groenzone. De beplanting in de
natuurlijk reliëf gebruikt als speelaanleiding.
groenzone wordt robuust, hoogwaardig en
Door het ‘mini-bos’ leiden paden welke een
het hele jaar aantrekkelijk. Het assortiment
informele doorgang bieden voor passanten. De
bevat verschillende soorten en draagt bij aan
plek kan worden afgescheiden met een muur
verhoging van de biodiversiteit. De bomen zijn
van gestapeld hergebruikt puin. Deze kan een
enkelstammig en meerstammig.
ecologische functie krijgen voor natuur in de stad.
De nieuwe bomen op de Markt worden geplaatst in een plantenvak op zithoogte, met gras of een vaste plantenmix. Ook deze band kan verrijkt worden met zitelementen.
Verschillende soorten openbare ruimte
Referentie: gebruik maken van hoogteverschillen
33
Evenemententerrein / marktplein / terrassen
het plaatsen van tribunes, podia en tijdelijke
Indien gekozen wordt voor een parkeeroplossing
accommodaties (tenten). Putkasten voor de markt
onder de Markt, moet er worden voldaan aan
en evenementen dienen ondergronds te zijn.
specificaties voor het dak. Het dak van deze parkeeroplossing moet namelijk voldoende
Ook doordeweeks zonder evenementen en
draagkracht hebben voor functies van de
gedurende alle dagdelen heeft het plein
‘Markt’ als plein en evenemententerrein. Ook
verblijfskwaliteit en levendigheid. De inrichting
worden noodzakelijke technische objecten (zoals
vraagt om een bepaalde kleinschaligheid om
stijgpunten, nooduitgangen en ontluchting)
menselijke maat te maken. Het plein mag
gepositioneerd aan de randen van het plein,
op rustige momenten niet verlaten en leeg
waar mogelijk in de groenbuffers. Het midden
aanvoelen.
van het plein wordt hiermee vrijgehouden. De technische eisen voor constructie en draagkracht
Voor de nieuwbouw op locatie Markt 10 is
worden gespecificeerd opgenomen in de
er ruimte om tijdelijke terrassen te plaatsen
aanbestedingsdocumenten.
op de Markt, aansluitend op mogelijke horecavoorzieningen in de plint. Benodigde
34
De evenementenzone ligt in het middenvlak
windschermen en parasols zijn transparant en
van de Markt. Het wordt uitgevoerd in de
van hoge beeldkwaliteit. Alle terras-objecten zijn
Zoetermeerse mix. Door lineaire elementen op
flexibel en kunnen ten tijde van een evenement
te nemen ontstaat een duidelijke begrenzing.
op de Markt verplaatst worden. De looproutes
De evenementenzone bedraagt circa 3000m2.
langs de gevels van het Zuidwaarts en de Markt
Evenementenorganisaties zijn daarbinnen vrij om
richting de RandstadRail zijn obstakelvrij voor de
constructies op het pleinvlak op te stellen (zoals
kwetsbare gebruiker.
Water op het plein
Verlichting
Het plein kan verrijkt worden met een
Het plein krijgt een sfeervolle verlichting met
waterelement in de vorm van waterjets of een
weinig obstakels. De pleinverlichting is 24/7
watervlies. Het element heeft een grootse
aantrekkelijk, aangenaam en brengt sfeer.
ruimtelijke impact en moet in verhouding staan
De verlichting kan worden geïntegreerd in
met maat van de pleinruimte. De structuur van
de pleinvloer om een uniek beeld te maken.
het waterelement wordt mogelijk doorgezet in de
Bij de verlichting is ook extra aandacht voor
Dobbeplas om een connectie te leggen met het
toegankelijkheid voor gehandicapten. De
Centraal Park. De vormgeving wordt afgestemd
verlichting dient zo min mogelijk beperkend
met de ontwerpers van het Centraal Park.
te zijn en waar mogelijk bij te dragen aan de toegankelijkheid.
Referentie: Waterelement op plein, De Heuvel in Tilburg
Referentie: verlichting in het plein
35
3.6 Duurzaamheid en ecologie
Hieruit komen de volgende eisen voort:
Door meer groenstructuren en overgangen van
1. Een groot deel van de neerslag (50 mm) van
kruiden, water, struiken en bomen te maken
een korte hevige bui (1/100 jaar, 70 mm in
en samenhang te creëren met de gevels en
1 uur) op privaat terrein wordt op dit terrein
daken, is het mogelijk dat er meer habitats
opgevangen en vertraagd afgevoerd. De
(leefgebieden) worden gefaciliteerd. Soms een
berging is niet eerder dan in 24 uur leeg en is
beschutte binnenhof met struikjes en nestkasten
in maximaal 48 uur weer beschikbaar, of wordt
voor de huismussen. Soms een bomenlaan
gestuurd.
met bloemenrijk bermen en watergangen met
2. In het plangebied treedt geen schade op
gevarieerde oevers. Door een gevarieerd netwerk
aan bebouwing en voorzieningen bij extreem
met groene pareltjes en lijnvormige verbindingen
hevige neerslag (1/250 jaar, 90 mm/u).
die aansluiten op de stedelijke ecologische infrastructuur, is een aantrekkelijke en rijke biodiversiteit te realiseren.
3. Gevels en daken worden zoveel mogelijk warmtewerend of koelend ingericht/gebouwd. 4. Het horizontale en verticale oppervlak wordt in samenhang met de groenblauwe
Natuurinclusief / klimaatadaptief bouwen
structuren in de bredere omgeving ingericht
Met deze nieuwe ontwikkeling kan een bijdrage
en creëert een hoogwaardige habitat voor
worden geleverd aan het verbeteren van de
gebouw bewonende en lokaal voorkomende
biodiversiteit in de binnenstad. Door de plannen
soorten (nader uitwerken in overleg met de
natuurinclusief in te richten, kunnen verschillende
stadsecoloog).
soorten hun plek vinden in het plangebied.
5. De inrichting van de openbare ruimte
Denk hierbij aan voorzieningen in de gevel (zoals
draagt daarnaast bij aan verkoeling en het
vleermuiskasten), maar ook het aanbrengen van
vasthouden, of vertragen van de afvoer van
groen in het plangebied. Beplanting kan bijdragen
neerslag.
aan CO2-reductie en het verminderen van warmteopbouw ter plaatse. Bijkomend voordeel
Groenkaart
is dat door deze verminderde warmteopbouw
De huidige projectlocatie is momenteel
het rendement van zonnepanelen verhoogd kan
onbebouwd en is op de Groenkaart van
worden. Denk ook aan het opvangen, opslaan en
Zoetermeer aangewezen als ‘Stadsgroen – hoog
hergebruik van water.
dynamisch’. Dit betekent dat grootschalige functies zoals woningbouw wel mogelijk
36
Middels het convenant ‘Klimaatadaptief bouwen
zijn, maar dat de verbindende functie voor
in Zuid-Holland’ heeft de gemeente Zoetermeer
natuur en recreatie hier gewaarborgd moeten
zich beleidsmatig aan klimaatadaptief bouwen
blijven en waar mogelijk verbeterd worden.
gecommitteerd.
Groencompensatie gaat in dit geval in eerste
instantie om investeren in een goede openbare
Ecologie
ruimte met sterke verbindingen en meer
In verband met de nieuwe woonfunctie op de
geconcentreerd groen met een hogere kwaliteit.
locatie is het noodzakelijk een onderzoek naar beschermde soorten onder de Omgevingswet en
Groene Gezonde Stad
toets aan het Zoetermeerse biodiversiteitsbeleid
Uitgangspunt is om de groenblauwe structuur
(o.a. Veldgids beschermde planten en dieren van
tot in de haarvaten van de woonbuurten te laten
Zoetermeer) uit te voeren en inzicht te krijgen
doordringen, zodat groen en water in de directe
in de aanwezige biodiversiteit en de potentiële
omgeving van elke woning aanwezig is. Het
habitatten in het gebied. Onderzoek kan veel
groen wordt gezien als een ‘nutsvoorziening’,
tijd in beslag nemen en daarom is het belangrijk
dat meerdere doelen dient. Het draagt bij
tijdig inzicht te krijgen in de aanwezige soorten
aan een prettige woonomgeving en een goed
en natuurwaarden en daar vanaf het begin al
vestigingsklimaat, het bevordert de gezondheid
rekening mee te houden in de plannen.
en sociale cohesie, het vergroot de biodiversiteit, het bevordert de actieve recreatie en het
Aanwezigheid Slechtvalk
vermindert de effecten van de klimaatverandering.
Binnen de invloedssfeer van het project is een
Het streven is om elke woning aan te sluiten op
broedpaar van de Slechtvalk aanwezig. Na
deze ‘nutsvoorziening’. Bij groencompensatie
constatering van de Slechtvalken in 2014 zijn in
die vereist wordt vanuit de Groenkaart, dient op
2015 twee nestkasten op de zuidoosthoek en
bovenstaande aangehaakt te worden.
de noordwesthoek van het gebouw De Kroon geplaatst om de valken te controleren in hun
Duurzaamheid
nestplaatskeuze. In 2017 werd voor het eerst in
Het gemeentelijke duurzaamheidsbeleid is
één van de nestkasten gebroed. Sindsdien is
omschreven in het gemeentelijk programma
er ieder jaar opnieuw gebroed, met wisselend
Duurzaam en groen (2020). Dit programma legt
succes.
de nadruk op CO2-reductie en biodiversiteit. Voor de projectlocatie gelden in ieder geval de
Door bureau Stadsnatuur Rotterdam is onderzocht
volgende kaders:
in hoeverre de nieuwbouw aan de locatie Markt
•
De woningen worden indien mogelijk
10 en Frankrijklaan een negatieve invloed op
als Nul op de Meter (NOM) uitgevoerd
het behoud van de valken kan hebben. Ook
maar in elk geval energieneutraal voor de
is ingegaan op de manieren waarop deze
gebouwgebonden energie.
eventuele invloeden beperkt kunnen worden
De projectlocatie Markt 10 dient te worden
met inachtneming van de haalbaarheid van het
aangesloten op de Warmte Koude Opslag die
project.
•
ter plaatse is gerealiseerd voor het Stadhuis van de gemeente Zoetermeer.
37
Op basis van de Omgevingswet zijn alle
Door Bureau Stadsnatuur Rotterdam en in
broedende vogels en hun nesten gedurende de
overleg met een kenner van de Zoetermeerse
broedtijd beschermd. Het nest van de slechtvalk
slechtvalk is geadviseerd te onderzoeken of er
is echter ook jaarrond beschermd. Dit betekent
extra nestkasten geplaatst kunnen worden op
dat ruimtelijke ingrepen gedurende het gehele
hoogbouw binnen een straal van 200 tot 300
jaar geen negatief effect mogen hebben op
meter van de huidige nestplaats. Dit biedt de
nesten van de Slechtvalk en/of de gunstige staat
valken alternatieven. Op die manier kan gekeken
van instandhouding van deze soort niet negatief
worden of de slechtvalken uit zichzelf zullen
mogen beïnvloeden.
verplaatsen naar een andere locatie, waardoor verstoring uitgesloten zal zijn. Het is echter niet te
De nieuwbouw aan de Frankrijklaan zal de
garanderen dat de slechtvalk dit nest zal verlaten.
Slechtvalk niet of nauwelijks verstoren, maar de
Momenteel is de gemeente in gesprek met de
nieuwbouw aan Markt 10 wel. De nieuwbouw
VVE City Tower voor het mogelijk plaatsen van
aan Markt 10 is daarom alleen haalbaar met
een extra nestkast aan de gevel van dit gebouw.
betrekking tot het behoud van de Slechtvalken als er maatregelen worden genomen om verstoring te beperken. Het kan noodzakelijk blijken vergunning voor het verstoren van de slechtvalk aan te vragen indien bewoning van de huidige nestkast met die maatregelen niet gegarandeerd kan blijven.
38
3.7 Toegankelijkheid
Stikstof
Een aantal zaken met betrekking tot
Er is een stikstofdepositieberekening nodig.
toegankelijkheid is in wet- en regelgeving
De afkapgrens die sinds 13 januari 2022 geldt,
vastgelegd. Dat betreft regelgeving vooraf
is namelijk 25 km. En binnen 25 km van de
en vertaald in eisen die gesteld worden aan
locatie Markt 10 en omgeving liggen een aantal
bijvoorbeeld een gebouw of de openbare
Natura-2000 gebieden. Daarom is een berekening
ruimte. Onder wet- en regelgeving ‘vooraf’
met de Aerius Calculator noodzakelijk.
vallen de onderdelen uit het Besluit Bouwwerken Leefomgeving (BBL), die over toegankelijkheid
Watercompensatie
gaan.
Voor het plan moet in overleg met het Hoogheemraadschap een watertoets worden
3.8 Milieutechnische aspecten
uitgevoerd. Beide locaties zijn geheel verhard.
De ontwikkeling betreft een zogenaamde
Watercompensatie is daarom niet nodig.
‘wijziging van een stedelijk ontwikkelingsproject’. Dat betekent dat een vormvrije MER-beoordeling
Bodem
nodig is, waarvoor de initiatiefnemer een
Aangetoond zal moeten worden dat de bodem
aanmeldingsnotitie dient aan te leveren. Het
geschikt is voor het beoogd gebruik. Hiervoor kan
college moet een MER-beoordelingsbesluit
advies ingewonnen worden bij Omgevingsdienst
nemen voordat de omgevingsvergunning wordt
Haaglanden (ODH).
verleend. 3.9 Civieltechnische- en beheeraspecten Er zal een akoestisch- en luchtkwaliteitsonderzoek
Voor de ontwikkeling dient een integraal afval
moeten worden uitgevoerd om inzichtelijk
inzamelingsplan te worden gemaakt op basis
te maken of aan de wet-/regelgeving en het
van de bestaande- en nieuwe woningen. Om
gemeentelijk geluidbeleid kan worden voldaan.
ruimte te sparen in de openbare ruimte zullen er
Er zal ook een NIBM-toets moeten worden
ook zogenaamde ondergrondse perscontainers
uitgevoerd en de luchtkwaliteit dient ter plaatse
worden aangebracht. Deze hebben een
van het plangebied in beeld te worden gebracht.
verdichtingspercentage van één op gemiddeld vier ten opzichte van de conventionele gebruikte ondergrondse containers. Het te ontwerpen gescheiden rioleringssysteem dient te voldoen aan de beleid- en ontwerpprincipes van de nota riolering, geldende wetgeving en de leidraad Riolering van de stichting Rioned.