Bijlage 1 - Plantoelichting

Engelandlaan 140

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstuk 1

4 Inleiding

5

1.1

Aanleiding

5

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

5

1.3

Huidige juridische planregelingen

6

Hoofdstuk 2

Beleidskaders

8

2.1

Rijksbeleid

8

2.2

Provinciaal Omgevingsbeleid

10

2.3

Regionaal beleid

19

2.4

Gemeentelijk beleid

20

Hoofdstuk 3

Bestaande situatie

36

3.1

Ontstaansgeschiedenis

36

3.2

Ruimtelijke en functionele analyse plangebied

37

Hoofdstuk 4

Planbeschrijving

40

4.1

Beoogd programma

40

4.2

Omschrijving behoefte

42

4.3

Verkeer en parkeren

43

Hoofdstuk 5

Milieu en leefkwaliteit

48

5.1

Cultuurhistorie en archeologie

48

5.2

Geluidhinder

48

5.3

Bodemkwaliteit

52

5.4

Luchtkwaliteit

53

5.5

Water

55

5.6

Bedrijven en milieuzonering

56

5.7

Externe Veiligheid

57

5.8

Natuurwaarden

59

5.9

Windhinder

61

5.10

Bezonning

62

5.11

Bodemenergie

63

5.12

Strategische milieu-beoordeling

64

Hoofdstuk 6

Juridische vormgeving

66

6.1

Inleidende regels

66

6.2

Bestemmingsregels

66

6.3

Algemene regels

67

6.4

Overige regels

67

6.5

Overgangs- en slotregels

67

Hoofdstuk 7 7.1

Uitvoerbaarheid

68

Financiële uitvoerbaarheid

68

Engelandlaan 140 versie vastgesteld

2/69

7.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Engelandlaan 140 versie vastgesteld

68

3/69

Toelichting

Engelandlaan 140 versie vastgesteld

4/69

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Woonstichting De Goede Woning is voornemens een nieuwe woontoren te ontwikkelen in het centrumgebied van Zoetermeer. Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een actueel planologisch kader voor de beoogde ontwikkeling, die plaatsvindt op het perceel gelegen aan de Engelandlaan 140 te Zoetermeer. Het plangebied betreft in de huidige situatie een groenkavel in een gebied waar de laatste jaren middels transformatie diverse woningbouwontwikkelingen hebben plaatsgevonden of op dit moment nog in ontwikkeling zijn. Het kavel leent zich goed voor de verdere uitbreiding van de woningvoorraad in het hoogstedelijk gebied van Zoetermeer en biedt daarmee kansen voor het completeren van de woonas langs de Engelandlaan. Het huidige bestemmingsplan biedt hier echter geen planologische mogelijkheden toe. Om die reden wordt een nieuw bestemmingsplan opgesteld dat de benodigde ruimte biedt voor de beoogde ontwikkeling. Voorliggend document betreft de toelichting als onderdeel van het bestemmingsplan. 1.2

Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied is gelegen in het centrumgebied van Zoetermeer en betreft een onbebouwd kavel aan de Engelandlaan (kadastraal object Zoetermeer C 6897). De locatie ligt globaal temidden van: noordzijde: spoorzone Lightrail en Amsterdamstraat, met daarachter het Zoetermeerse stadscentrum Stadshart; oostzijde: bestaande woontoren Engelandlaan 164 - 268 (kadastraal object Zoetermeer C 4762), met verder richting het oosten het gemeentehuis; zuidoostzijde: de Grote Dobbe; zuidzijde: Engelandlaan; zuidwestzijde: spoorzone NS RandstadRail westzijde: bestaande woontoren Engelandlaan 20 -118 (kadastraal object Zoetermeer C4761). Figuur 1.1 geeft de situering en begrenzing van het plangebied weer.

Engelandlaan 140 versie vastgesteld

5/69

Figuur 1.1: Situering en begrenzing plangebied (bron: afbeelding opgemaakt in QGIS)

1.3

Huidige juridische planregelingen

Voor het plangebied zijn op dit moment de juridische plannen van kracht zoals weergegeven in tabel 1.1. Deze worden voor zover relevant gedeeltelijk vervangen door onderhavig bestemmingsplan "Engelandlaan 140".

Tabel 1.1: Overzicht geldende bestemmingsplannen

In figuur 1.2 is de verbeelding behorende bij het momenteel vigerende bestemmingsplan opgenomen. Daarbij wordt opgemerkt dat het Parapluplan Parkeren en Geluidsgevoelige objecten geen specifieke bestemmingen en/of aanduidingen aan de locatie toekent. Wel gelden op basis van dat plan een aantal regels die relevant zijn voor de geplande woningbouwontwikkeling.

Figuur 1.2: Uitsnede verbeelding vigerend bestemmingsplan (bron: verbeelding opgemaakt in QGIS)

Relatie tot planontwikkeling Ter plaatse van de ontwikkellocatie is de bestemming 'Groen' van kracht. Binnen deze bestemming is de woonfunctie niet toegestaan. Ook de noodzakelijke verkeer- en parkeervoorzieningen zijn niet mogelijk binnen de groenbestemming. De geplande ontwikkeling is derhalve strijdig met de gebruiksmogelijkheden op basis van bestemmingsplan 'Stadscentrum Zuid (Culturele As). Om de genoemde strijdigheid weg te nemen wordt een planologische procedure doorlopen. Voorliggend bestemmingsplan biedt het planologisch kader voor de voorgenomen ontwikkeling. Het vigerende bestemmingsplan "Stadcentrum Zuid (Culturele As)" wordt daarmee gedeeltelijk vervangen door dit bestemmingsplan. Aanvullend daarop zijn de bepalingen uit de parapluherziening "Parkeren en Geluidsgevoelige objecten" relevant. Het daarin opgenomen onderdeel ten aanzien van parkeren wordt conform

Engelandlaan 140 versie vastgesteld

6/69

de regels overgenomen in voorliggend bestemmingsplan. Voor het realiseren van geluidgevoelige objecten geldt dat deze voor zover gelegen binnen een geluidszone, alleen mogelijk zijn indien wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarden van de Wet geluidhinder dan wel aan het besluit hogere waarden geluid dat bij dit ruimtelijke plan is gevoegd, met inbegrip van de in dat besluit opgenomen voorwaarden en maatregelen.

Engelandlaan 140 versie vastgesteld

7/69

Hoofdstuk 2

Beleidskaders

2.1

Rijksbeleid

2.1.1

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

Per 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld. Hierin zijn de kaders van het nieuwe rijksbeleid opgenomen. Deze Omgevingsvisie vervangt de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012). De NOVI is een instrument van de nieuwe Omgevingswet en loopt vooruit op de inwerkingtreding van die wet. Vanwege het uitstel van de inwerkingtreding van de Omgevingswet komt de NOVI als structuurvisie uit onder de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal deze structuurvisie gelden als de Nationale Omgevingsvisie, zoals in de nieuwe wet bedoeld. In de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) wordt door het Rijk een langetermijnvisie gegeven op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI bestaat uit een visie, toelichting en uitvoeringsagenda. De combinatie van deze drie documenten zorgt voor een toetsing die leidt tot nationale strategische keuzes en gebiedsgericht maatwerk.

Figuur 2.1: Afwegen met de NOVI. Bron: Nationale Omgevingsvisie.

De NOVI beschrijft een toekomstperspectief met de ambities: wat willen we bereiken? Vervolgens worden de 21 nationale belangen in de fysieke leefomgeving en de daaruit voortkomende opgaven beschreven. Die opgaven zijn in feite het verschil tussen de ambitie en de huidige situatie en verwachte ontwikkelingen. De NOVI benoemt de volgende nationale belangen: 1. Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving. 2. Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit. 3. Waarborgen en versterken van grensoverschrijdende en internationale relaties. 4. Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving. 5. Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften. 6. Waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem. 7. In stand houden en ontwikkelen van de hoofdinfrastructuur voor mobiliteit. 8. Waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving. 9. Zorg dragen voor nationale veiligheid en ruimte bieden voor militaire activiteiten. 10. Beperken van klimaatverandering. 11. Realiseren van een betrouwbare, betaalbare en veilige energievoorziening, die in 2050 CO2-arm is, en de daarbij benodigde hoofdinfrastructuur. 12. Waarborgen van de hoofdinfrastructuur voor transport van stoffen via (buis)leidingen. 13.

Realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie.

Engelandlaan 140 versie vastgesteld

8/69

14. Waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit). 15. Waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater. 16. Waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat. 17. Realiseren en behouden van een kwalitatief hoogwaardige digitale connectiviteit. 18. Ontwikkelen van een duurzame voedsel- en agroproductie. 19. Behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang. 20. Verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit. 21. Ontwikkelen van een duurzame visserij. De vier prioriteiten De Uitvoeringsagenda beschrijft de vier prioriteiten. De opgaven uit de toelichting kunnen veelal niet apart van elkaar worden aangepakt. Als een samenhangende, integrale aanpak nodig is, over de sectoren heen, vraagt dit een andere inzet. De samenhang tussen opgaven manifesteert zich rond vier prioriteiten. 1. 2. 3. 4.

Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie Duurzaam economisch groeipotentieel Sterke en gezonde steden en regio's Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

Drie afwegingsprincipes Het doel van de Omgevingswet is het bereiken van een balans tussen: '(a) het bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit en (b) doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften'. Beschermen en ontwikkelen sluiten elkaar niet per definitie uit en kunnen elkaar zelfs versterken. Echter, gaan beschermen en ontwikkelen niet altijd en overal zonder meer samen en zijn soms echt onverenigbaar. Een optimale balans tussen deze twee vergt steeds een zorgvuldige afweging en prioritering van ongelijksoortige belangen. Om dit afwegingsproces en de omgeving inclusieve benadering richting te geven, is in de NOVI een drietal afwegingsprincipes geformuleerd: 1. Combineren boven enkelvoudig 2. Kenmerken & identiteit 3. Afwentelen voorkomen Relatie tot bestemmingsplan De beoogde erftoegangsweg behoort tot een nieuwe woningbouwontwikkeling. Uit de uitwerking van prioriteit 3 (Sterke en gezonde steden en regio's) volgt onder andere dat sprake dient te zijn van een duurzame stedelijke ontwikkeling en dat het woningaanbod moet aansluiten bij de vraag.

Daarnaast is één van de beleidskeuzes (beleidskeuze 3.3.) onder prioriteit 3 “Verstedelijking vindt geconcentreerd plaats in de regio, toe te voegen nieuwe woon- en werklocaties worden zorgvuldig en op ruimte- en mobiliteitsefficiënte wijze ingepast. Het woningaanbod in de regio's sluit daarbij aan bij de vraag naar aantallen en typen woningen, woonmilieus en prijsklasse”. Onderhavig plan sluit aan op prioriteit 3 en de beleidskeuze door woningen te realiseren binnen het bestaand stedelijk gebied, conform een programma waar grote behoefte naar bestaat en is afgestemd op de vraag. Verder worden in de NOVI onder andere de nationale belangen “Waarborgen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving” (4) en “Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte” (5) benoemd. In onderhavig plan wordt aandacht besteed aan de ruimtelijke aspecten en inpassing van het plan zodat een aanvaardbaar woon- en leefklimaat (fysieke leefomgeving) wordt gerealiseerd, zie hiervoor hoofdstuk 5. De opgave bij Nationaal belang 5 is het vergroten van de woningvoorraad in een fijne leefomgeving om te voorzien in de huidige

Engelandlaan 140 versie vastgesteld

9/69

behoefte aan woningen. De beoogde woningen dragen bij aan de woningbehoefte binnen de gemeente Zoetermeer en ter plaatse van de projectlocatie is sprake van een goed woon- en leefklimaat. 2.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) geeft de juridische kaders die nodig zijn om het vigerend ruimtelijk rijksbeleid te borgen en legt daarmee nationale ruimtelijke belangen vast. De ruimtelijke onderwerpen van nationaal belang zijn daardoor beperkt. Het bevat regels die de beleidsruimte van andere overheden ten aanzien van de inhoud van ruimtelijke plannen inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. In hoofdstuk 2 van het Barro is, om de nationale belangen te beschermen per onderwerp (één onderwerp per titel) aangegeven welke beperkingen er per welk (ruimtelijk) gebied gelden. Relatie tot bestemmingsplan Het Barro voorziet niet in specifieke regels die in voorliggend bestemmingsplan dienen te worden opgenomen of restricties opleggen aan de voorgenomen ontwikkeling. 2.1.3

Besluit ruimtelijke ordening

Het Bro stelt vanuit de Rijksverantwoordelijkheid voor een goed systeem van ruimtelijke ordening juridische kaders aan de processen van ruimtelijke belangenafweging en besluitvorming bij de verschillende overheden. Onderwerpen zoals Ladder voor duurzame verstedelijking en de proceseisen voor goed ontwerp, aandacht voor de waterhuishouding (watertoets), het milieu en het cultureel erfgoed zijn allen geborgd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De relevante onderwerpen voor dit bestemmingsplan worden behandeld in hoofdstuk 4 en 5. Het bestemmingsplan voldoet daarmee aan het Bro. 2.2

Provinciaal Omgevingsbeleid

Het Omgevingsbeleid van Zuid-Holland omvat al het provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving.Het bestaat uit twee kaderstellende instrumenten: de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening. Daarnaast zijn in ons Omgevingsbeleid operationele doelstellingen opgenomen, zodat zichtbaar is hoe de provincie zelf invulling geeft aan de realisatie van haar beleid. Deze operationele doelstellingen maken onderdeel uit van verschillende uitvoeringsprogramma’s en –plannen, zoals bijvoorbeeld het Programma Ruimte. 2.2.1

Omgevingsvisie Zuid-Holland

Per 1 april 2019 is de Zuid-Hollandse Omgevingsvisie in werking getreden. In de omgevingsvisie is het al bestaande provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving samengevoegd in een Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. De Omgevingsvisie omvat de volgende wettelijk verplichte plannen: de provinciale ruimtelijke structuurvisie, artikel 2.2 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro); het milieubeleidsplan, artikel 4.9 van de Wet milieubeheer (Wm); het regionale waterplan, artikel 4.4 van de Waterwet (Ww); het verkeers- en vervoersplan, artikel 5 van de Planwet verkeer en vervoer; de natuurvisie, artikel 1.7 van de Wet natuurbescherming (Wnb). De provincie wil met haar Omgevingsvisie een uitnodigend perspectief bieden, zonder een beoogde eindsituatie te schetsen. Er is daarom geen eindbeeld voor 2030 of 2050 opgenomen, maar de maatschappelijke opgaven zijn vertaald in ambities. In de Omgevingsvisie zijn zes richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving vastgesteld: Naar een klimaatbestendige delta: Het inrichten van de fysieke leefomgeving op een manier waarop deze klimaatbestendig blijft. Voorbeelden daarvan zijn: meer ruimte bieden aan water en het rekening houden met de impact van klimaatverandering bij nieuwe ruimtelijke projecten.

Engelandlaan 140 versie vastgesteld

10/69

Naar een nieuwe economie: the next level: De stap van fossiele economie naar een circulaire economie in 2050, met grote gevolgen voor onder andere het haven-industrieel complex en de glastuinbouw. Er wordt ingezet op bijvoorbeeld digitalisering en een aantrekkelijke en gezonde woon- en werkomgeving. Naar een levendige meerkernige metropool De stap naar een gezonde, sociale en duurzame samenleving. Er moet een fors aantal woningen worden gerealiseerd en de woonvoorraad dient te worden verduurzaamd. Ook zullen steden met elkaar verbonden moeten worden tot één metropolitaan gebied. In dit gebied zullen we moeten inzetten op het versterken van het leef- en vestigingsklimaat. Energievernieuwing: Zuid-Holland wil de fossiele bronnen vervangen door hernieuwbare bronnen. Er worden maatregelen genomen om energie te besparen en het gebruik van aardgas drastisch te verminderen. Ook wordt ingezet op innovatie: nieuwe mogelijkheden voor energiegebruik uit wind, zon, biomassa, water en aardwarmte. Best bereikbare provincie: De provincie moet optimaal verbonden zijn en blijven met regionale, landelijke en internationale centra. Er worden verkeersknelpunten aangepakt en de mobiliteitssector kan schoner worden gemaakt en verduurzaamd. Ook wordt ingezet op OV, gebruik van de fiets en vervoer over water.

Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving: Een groene leefomgeving draagt bij aan een gezonde leefstijl van de inwoners van de provincie, maar het landschap en de biodiversiteit staat ook onder druk door het groeiend aantal inwoners, economische ontwikkeling en klimaatverandering. De kwaliteit van de leefomgeving kan worden versterkt door natuur, water, recreatie, landbouw, cultureel erfgoed en economie in samenhang te bezien. Voor het realiseren van maatschappelijke belangen wordt vanuit bovenstaande vernieuwingsambities gewerkt alsmede vanuit opgaven in gebieden. Daarnaast wordt vanuit twaalf samenhangende opgaven de zorg voor een goede omgevingskwaliteit ingevuld. Per opgave zijn de beleidskeuzes aangegeven. Beleid ruimtelijke kwaliteit De inzet van de provincie is dat ruimtelijke ontwikkelingen bijdragen aan het behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten, samengevat in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten en een aantal bepalingen in de verordening ('handelingskader ruimtelijke kwaliteit'). De kwaliteitskaart en de richtpunten geven richting aan de interpretatie van ruimtelijke kwaliteit. Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang.

Daarbij hanteert de provincie met het oog op de wisselwerking tussen gebiedskwaliteiten en ontwikkelingen de volgende uitgangspunten: De aard en schaal van een gebied bepalen of een ontwikkeling in meer of mindere mate passend is. In een agrarisch gebied passen stedelijke functies als woonwijken of bedrijventerreinen niet bij de aard en zijn daarmee gebiedsvreemd. De schaal van een gebied ('korrelgrootte') bepaalt of een ontwikkeling al dan niet past bij die schaal. Het 'laadvermogen' van een coulisselandschap is immers anders dan dat van een open veenweidepolder. Een ontwikkeling die past bij de schaal en aard van een gebied heeft in beginsel weinig ruimtelijke impact op gebiedskwaliteiten en vraagt daarom weinig tot geen provinciale betrokkenheid. Hoe meer een ontwikkeling afwijkt van de aard en schaal van een gebied, des te groter is in beginsel de ruimtelijke impact van nieuwe ontwikkelingen en des te eerder raken ze provinciale doelen of belangen. Dit geldt eveneens naarmate de kwaliteit van een gebied bijzonderder of kwetsbaarder is. De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit bieden handvatten om te bepalen hoe groot de ruimtelijke impact in specifieke gevallen is. In dit licht wordt onderscheid gemaakt in drie

Engelandlaan 140 versie vastgesteld

11/69

soorten ontwikkelingen: Inpassing Dit betreft een gebiedseigen ontwikkeling, passend bij de schaal en aard van het landschap. Een voorbeeld hiervan is de uitbreiding van een agrarisch bedrijf in het buitengebied of de herstructurering van een woonbuurt. Bij inpassing veranderen bestaande structuren en kwaliteiten niet tot nauwelijks. De rol van de provincie is hier in principe beperkt, behalve in gebieden met bijzondere kwaliteit. Uitgangspunt is dat bij inpassing een ontwikkeling volledig past binnen de richtpunten. Aanpassing Dit betreft een ontwikkeling die niet past bij de aard of de schaal van een gebied en daarmee niet geheel past binnen de richtpunten. Voorbeelden zijn een beperkt aantal nieuwe woningen in het buitengebied, een nieuw landgoed en de verbreding van een provinciale weg. De rol van de provincie zal zich, afhankelijk van het type gebied en het type ontwikkeling, vooral richten op het toewerken naar een kwalitatief optimaal resultaat, Ontwerpoptimalisaties, inpassingsmaatregelen of aanvullende ruimtelijke maatregelen zijn nodig om de ruimtelijke kwaliteit te behouden of te verbeteren. Transformatie Bij transformatie gaat het om een verandering van een gebied van dusdanige aard en omvang dat een nieuw landschap of stedelijk gebied ontstaat. De ontwikkeling past niet bij de aard en schaal van het gebied.

Dit is bijvoorbeeld het geval bij uitleglocaties voor woningbouw en bedrijventerrein of de aanleg van grootschalige recreatiegebieden. Bij transformatieopgaven is bijna altijd een provinciaal doel of belang in het geding en zal de betrokkenheid van de provincie zich richten op een actieve behartiging van provinciale doelen en een kwalitatief optimaal resultaat. Gelet op de verandering van het gebied is het reëel om aan te nemen dat niet aan alle richtpunten kan worden voldaan, maar dat door middel van een nieuw integraal ontwerp er een nieuwe ruimtelijke kwaliteit ontstaat. Ook hierbij kunnen ontwerpoptimalisaties, inpassingsmaatregelen of aanvullende ruimtelijke maatregelen nodig zijn om de ruimtelijke kwaliteit te behouden of te verbeteren.

Figuur 2.2: Soorten ontwikkeling (bron: omgevingsvisie Zuid-Holland)

De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit vormen een uitwerking van de kwaliteitskaart en de richtpunten op gebiedsniveau en zijn opgesteld in samenwerking met regionale partijen. Ze bieden een gebiedsspecifieke handreiking voor het omgaan met ruimtelijke kwaliteit bij ruimtelijke ontwikkelingen. Naast het generieke kwaliteitsbeleid, dat geldt voor de gehele provincie, wordt een tweetal beschermingscategorieën onderscheiden, waar onder voorwaarden van ruimtelijke kwaliteit ook ontwikkelingen mogelijk zijn, maar waar vanwege de kwetsbaarheid of bijzonderheid extra voorwaarden van toepassing zijn. Kwaliteitskaart Beoogd wordt om binnen het plangebied een woontoren te realiseren. Om te beoordelen of de ruimtelijke ontwikkeling passend is, wordt het plan hieronder getoetst aan de gebiedsprofielen

Engelandlaan 140 versie vastgesteld

12/69

ruimtelijke kwaliteit. Op basis van de kwaliteitskaart zijn de volgende richtpunten van belang voor de ruimtelijke kwaliteit van het bestemmingsplangebied. I Laag van ondergrond Het projectgebied is gelegen in 'Veencomplex – Oude zeeklei'.

Figuur 2.3: Kwaliteitskaart 'Laag van ondergrond' projectlocatie globaal rood omlijnd

Het richtpunt binnen dit gebied is: Ontwikkelingen in droogmakerijen leveren een bijdrage aan een duurzame waterhuishouding. II Laag van de cultuur- en natuurlandschappen Het projectgebied is niet gelegen in één van de door de kwaliteitskaart 'laag van de cultuur- en natuurlandschappen' aangewezen gebieden. De richtlijnen die horen bij voornoemde kaart zijn niet van toepassing op de beoogde ontwikkeling. III Laag van stedelijke occupatie Het projectgebied is gelegen in 'Steden en Dorpen' en op de rand van het 'Stedelijk centrumgebied'.

Engelandlaan 140 versie vastgesteld

13/69

Figuur 2.4: Kwaliteitskaart 'Laag van stedelijke occupatie' projectlocatie globaal rood omlijnd.

De richtpunten voor ontwikkelingen in dit gebied zijn: ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp; hoogteaccenten (waaronder hoogbouw) vallen zoveel mogelijk samen met centra (zwaartepunten) en interactiemilieus in de stedelijke structuur; daar waar hoogbouw niet samenvalt met “zwaartepunten” in de stedelijke structuur geeft een beeldkwaliteitsparagraaf inzicht in de effecten, invloed en aanvaardbaarheid van hoogbouw op de (wijde) omgeving; ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur; een nieuwe uitbreidingswijk bouwt voort op het bestaande stads- en dorpsgebied en versterkt de overgangskwaliteit van de stadsrand; cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en stedenbouwkundige patronen worden behouden door ze waar mogelijk een functie te geven die aansluit bij de behoeften van deze tijd; het eigen karakter van het historisch centrum wordt versterkt; historische centra en kernen blijven ervaarbaar vanuit het omringende gebied; bij bedrijventerreinen krijgt de beeldkwaliteit van de randen, een goede ontsluiting en de samenhang met de omgeving extra aandacht. IV Laag van de beleving Het projectgebied is niet gelegen in één van de door de kwaliteitskaart 'laag van de beleving' aangewezen gebieden. De richtlijnen die horen bij voornoemde kaart zijn niet van toepassing op de beoogde ontwikkeling.

Soort ontwikkeling Zoals eerder benoemd wordt onderscheid gemaakt ik drie soorten ontwikkeling: inpassen, aanpassen en transformeren. De ontwikkeling sluit aan bij de huidige gebiedsidentiteit, gezien reeds woningen in de omgeving gelegen zijn. Daarnaast voegt het plan zich in de bestaande structuur. Hoewel omliggende bebouwing lager is dan de geplande woontoren, is hoogbouw in stedelijk gebied een veel voorkomend concept en is in de directe omgeving van het plangebied ook hoogbouw gesitueerd. Om deze reden is sprake van een inpassingsontwikkeling. Uitgangspunt is dat bij inpassing een ontwikkeling volledig past binnen de richtpunten. Bij de herontwikkeling binnen het plangebied zijn de richtpunten zoals voortgekomen uit toets aan de kwaliteitskaart van belang voor de beoordeling van het effect op de ruimtelijke kwaliteit als

Engelandlaan 140 versie vastgesteld

14/69

gevolg van het plan. Beschermingscategorieën Naast het generieke kwaliteitsbeleid, dat geldt voor de gehele provincie, wordt een tweetal beschermingscategorieën onderscheiden. Beschermingscategorie 1 en 2. Het projectgebied is niet gelegen binnen één van de gronden aangewezen met beschermingscategorie 1 of 2. Aanvullende of restrictieve regels in verband met deze beschermingscategorieën zijn dan ook niet van toepassing op het plangebied. 2.2.2

Omgevingsverordening Zuid-Holland

Per 1 april 2019 is, naast de Omgevingsvisie, ook de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening in werking getreden. De inhoud van de omgevingsvisie is voor een groot deel leidend voor de inhoud van de omgevingsverordening. In de verordening van provinciale staten van Zuid-Holland zijn de regels opgenomen voor het beschermen en benutten van de fysieke leefomgeving. Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. Hoe groot die ruimtelijke impact is wordt in specifieke gevallen bepaald aan de hand van gebiedsprofielen en door onderscheid te maken in drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie. Gelet op het uitgangspunt dat de ruimtelijke kwaliteit als gevolg van ontwikkeling per saldo niet afneemt, dient de toetsing aan ruimtelijke kwaliteit een integraal onderdeel te vormen van de planvorming en afweging. Onderstaande artikelen zijn van toepassing op het plangebied.

Uitgangspunt voor de strategie voor de bebouwde ruimte is een betere benutting van het

Engelandlaan 140 versie vastgesteld

15/69

bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Stedelijke ontwikkelingen vinden daardoor primair plaats binnen BSD. Op onderstaand figuur is te zien dat de projectlocatie is gelegen binnen BSD.

Figuur 2.5: Bestaand stads- en dorpsgebied, projectlocatie globaal rood omlijnd

Relatie tot bestemmingsplan De beoogde ontwikkeling dient in lijn te zijn met de bepalingen voor ruimtelijke kwaliteit en stedelijke ontwikkelingen. Ruimtelijke kwaliteit Ten aanzien van de ruimtelijke kwaliteit geldt dat voorliggend bestemmingsplan voorziet in een inpassingsontwikkeling. Het realiseren van een woontoren is een gebiedseigen ontwikkeling, passend binnen het stedelijk gebied van Zoetermeer. Uit de behandeling van de kwaliteitskaart blijkt dat de kaartlagen 'Laag van de ondergrond' en 'Laag van de Stedelijke Occupatie' van toepassing zijn. Omdat sprake is van een inpassingsontwikkeling, dient de ontwikkeling volledig binnen de relevante richtpunten uit de kwaliteitskaart te passen. Uit voorgaande paragraaf is reeds gebleken dat daar sprake van is. Het bestemmingsplan is dan ook in lijn met de bepalingen ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit. Stedelijke ontwikkelingen Het planologisch kader dat geboden wordt met voorliggend bestemmingsplan, voorziet in een ontwikkeling dat te typeren is als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Het plangebied is gelegen binnen BSD, waardoor het doorlopen van de Ladder voor duurzame verstedelijking volstaat. Een toets aan de 3 hectarekaart kan achterwege blijven. Conclusie Voorliggend bestemmingsplan is in lijn met de relevante bepalingen uit de provinciale Omgevingsverordening. Voor het overige is het daarmee niet in strijd.

Engelandlaan 140 versie vastgesteld

16/69

2.2.3

Programma ruimte

Het Programma Ruimte (20 februari 2019) is parallel aan de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening opgesteld. Het Programma Ruimte bevat een nadere invulling en operationalisering van ruimtelijk relevante onderdelen van de Omgevingsvisie. Het gaat dan bijvoorbeeld om een locatiespecifieke of programmatische invulling van beleidsbeslissingen uit de Omgevingsvisie. Ook kan het gaan om taken en bevoegdheden van Gedeputeerde Staten. Een breed scala van onderwerpen uit de vorige Programma Ruimte is echter overgeheveld naar de Omgevingsvisie. Voor voorliggend project is daarmee enkel nog het bepaalde ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen bij Stedenbaanstations relevant. Voor het overige wordt verwezen naar de behandeling van de Omgevingsvisie en -verordening. Ruimtelijke ontwikkelingen bij Stedenbaanstations Gemeenten en regio's stimuleren om ruimtelijke ontwikkelingen binnen bestaand stads- en dorpsgebied zoveel mogelijk te realiseren binnen de invloedsgebieden van de stations en haltes van Stedenbaan. De doelstelling van Stedenbaan is het verhogen van het aantal reizigers per openbaar vervoer door het verkorten, versnellen en veraangenamen van de reis, waardoor deze aantrekkelijker wordt. Dit draagt bij aan de agglomeratiekracht van de Zuidelijke Randstad.

Relatie tot bestemmingsplan Uit het Programma Ruimte wordt duidelijk dat gemeenten en regio's ontwikkelaars en initiatiefnemers stimuleren om ruimtelijke ontwikkelingen binnen stedelijk gebied zoveel mogelijk te realiseren binnen invloedsgebieden van de stations en haltes van Stedenbaan. De projectlocatie is gelegen binnen het invloedsgebied van stations en haltes, en is daarmee een locatie waarbinnen ruimtelijke ontwikkelingen worden gestimuleerd. 2.2.4

Convenant klimaatadaptief bouwen in Zuid-Holland

Nieuwbouwlocaties in Zuid-Holland worden zoveel mogelijk klimaatadaptief gebouwd, zodat ze bestand zijn tegen weersextremen als gevolg van klimaatverandering. Deze ambitie is vastgelegd in het convenant Klimaatadaptief bouwen. Dit is ondertekend door onder meer bouwbedrijven, gemeenten (waaronder de gemeente Zoetermeer), de provincie, waterschappen, maatschappelijke organisaties, financiers en projectontwikkelaars. Klimaatadaptief bouwen moet leiden tot: minder wateroverlast; minder hittestress; minder nadelige gevolgen van langdurige droogte en bodemdaling, en meer biodiversiteit. Deze principes zijn vastgelegd in een programma van eisen voor klimaatadaptief bouwen.

Engelandlaan 140 versie vastgesteld

17/69

Figuur 2.6: Programma van eisen klimaatadaptief bouwen

Relatie tot bestemmingsplan Voor het bouwplan Engelandlaan met een hoogte van ca 46 meter, waarbij de footprint van het gebouw in eigendom zal komen bij de initiatiefnemer, beperkt de inspanning van de initiatiefnemer zich tot de onderwerpen wateroverlast, hittestress en biodiversiteit. Zie Bijlage 1, Notitie Klimaatadaptief bouwen d.d. 15-10-2021, van EenTien Architecten. Alle andere onderwerpen kunnen alleen in het openbare deel van het inrichtingsplan of via compensaties aangepakt worden. Waterberging op het dak van het gebouw is niet mogelijk omdat het dak volledig gebruikt zal voor installaties en zonnepanelen. Het dak van de woontoren wordt voorzien van een groendak in combinatie met PV-panelen. Hierdoor is het dak in staat om enigszins regenwater te bergen. Doordat er in de directe omgeving veel hoge gebouwen staan is er in het openbaar gebied veel schaduw aanwezig (zie ook de bezonningsstudie). Het nieuwe gebouw wordt voornamelijk opgetrokken uit metselwerk. De gevelopeningen van glas worden niet spiegelend uitgevoerd. Daarnaast dragen de vorm en grootte van de balkons bij aan het verminderen van hittestress. Enkele balkons beschaduwen pui en gevel. Daarnaast worden de balkons met plantenbakken opgeleverd en zullen langs de metselwerkgevels op de begane grond / gevelplint planten op een rek worden aangebracht.

Door beplanting wordt eveneens beschaduwing van pui en gevel bewerkstelligd. Planten dragen daarnaast ook bij aan de opvang van CO2. Het dak zal worden voorzien van PV-panelen, mogelijk in combinatie met een pergola. Hiermee wordt directe zonbelasting van het dak tegen gegaan. Het gebouw zal worden verwarmd met warmtepompen. De bron is een WKO (warmtekoude opslag), een gesloten bodemenergiesysteem, welke waarschijnlijk gecombineerd wordt met de ontwikkeling aan de Engelandlaan 270 (Sea Tower). De woningen hebben standaard de mogelijkheid om te koelen via de warmtepomp. In het gebouw worden nestkasten voor vogels en vleermuizen opgenomen om bij te dragen aan verhoging van de biodiversiteit. Zoals hierboven is vermeld is gemeente Zoetermeer verantwoordelijk voor de inrichting van de

Engelandlaan 140 versie vastgesteld

18/69

openbare ruimte.Het voornemen van gemeente Zoetermeer is om meer bomen terug te plaatsen dan er nu staan. Een deel van het groengebied word bebouwd en verhard met bestrating voor wegen, stoepen en parkeerplaatsen. Er zal worden bezien in hoeverre halfverharding kan worden toegepast, om water langer vast te houden in het gebied. Gemeente Zoetermeer dient hier intern nog een besluit over nemen.

2.3

Regionaal beleid

2.3.1

Woonvisie Woningmarktregio Haaglanden 2017-2021

Als belangrijkste doel van de nieuwe regionale woonvisie zien de gemeenten het samen verder versterken van de woningmarktregio Haaglanden, het toekomst-proof maken van dit woongebied. De regionale woonvisie is richtinggevend voor gemeenten bij hun lokale woonbeleid. Tot 2025 komen er, zo is de verwachting, ruim 50.000 huishoudens bij in de regio Haaglanden. Onder hen bevinden zich met name veel jonge huishoudens in de leeftijd van 25 tot 40 jaar (circa 14.000), jonge ouderen van 55 tot 75 jaar (27.351) en ouderen van 75 jaar en ouder (circa 22.000). Het aantal huishoudens in de leeftijd van 40 tot 55 jaar neemt daarentegen juist met circa 11.000 af. Voor de regio betekenen deze cijfers dat er in de komende jaren een aanzienlijke bouwopgave ligt om iedereen aan een goede woning te helpen. Een opgave waarbij de focus niet alleen op eengezinswoningen, maar ook op gestapelde woningbouw gericht dient te zijn. Dit laatste vanwege de verwachte toename van het aantal kleinere huishoudens. Een van de ambities uit de woonvisie is regionaal voldoende betaalbare woningen aan te bieden voor de sociale doelgroep (maximaal bruto jaarinkomen € 30.050,- (prijspeil 2016)) en de groep lage middeninkomens (huishoudens met een bruto jaarinkomen tussen de € 35.739,- en € 45.075,- (prijspeil 2016)). Relatie tot bestemmingsplan De beoogde woontoren is een initiatief van woonstichting De Goede Woning.

In totaal wordt voorzien in 85 wooneenheden, bestemd voor de sociale verhuur. De appartementen betreffen allen gelijkvloerse appartementen. Daarnaast is de woontoren gelegen in het centrumgebied van Zoetermeer. Dit maakt de appartementen bijzonder geschikt voor jong en oud, terwijl het de zogeheten tussenliggende doelgroepen niet uitsluit. Conclusie Het bestemmingsplan is in lijn met de regionale Woonvisie Woningmarktregio Haaglanden 2017-2021.

Engelandlaan 140 versie vastgesteld

19/69

2.3.2

Hoogheemraadschap van Rijnland

Het beleid van het Hoogheemraadschap van Rijnland is vastgelegd in het waterbeheerplan 5 (WBP5). In dit plan geeft het Hoogheemraadschap van Rijnland aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. De vier hoofddoelen zijn: veiligheid tegen overstromingen, voldoende water, gezond water en de waterketen. Per 1 juli 2020 is een nieuwe Keur en zijn de daarbij horende uitvoeringsregels in werking getreden. De Keur is benodigd vanuit de Waterwet. Samengevat maakt de Keur en uitvoeringsregels het mogelijk dat het Hoogheemraadschap van Rijnland haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels voor waterkeringen, watergangen en andere waterstaatswerken. De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. In de Uitvoeringsregels is het beleid van het hoogheemraadschap van Rijnland nader uitgewerkt. Nota Waterkeringen Door de bevolkingsgroei, klimaatontwikkeling, zeespiegelstijging en bodemdaling neemt de druk op de schaarse ruimte binnen Rijnland toe. Tegelijkertijd worden waterkeringen ook steeds meer gebruikt voor andere functies als recreatie, natuur, infrastructuur en wonen.

Het Hoogheemraadschap van Rijnland heeft daarom onder meer de Nota Waterkeringen opgesteld, gericht op de primaire en regionale keringen. Toename verharding Binnen het beheergebied van het hoogheemraadschap van Rijnland gelden regels om onbebouwde grond te verharden. Bij toename van verharding van de onbebouwde gronden met meer dan 500 m2 is compensatie van verharding door middel van extra te graven vierkante meters water verplicht. Er dient bij toename van verharding met meer dan 500 m2 een vergunning aan te worden gevraagd bij het hoogheemraadschap van Rijnland. Waterplan Zoetermeer Het Hoogheemraadschap heeft in samenwerking met de gemeente Zoetermeer en het Hoogheemraadschap van Schieland/Krimpenerwaard het Waterplan Zoetermeer opgesteld dat in februari 2002 door de raad is vastgesteld. Het plan wordt in paragraaf 2.4.11 Waterplan Zoetermeer (2002) van deze plantoelichting nader toegelicht.

Relatie tot ontwikkeling In paragraaf 5.5 Water zal nader op het wateraspect van het plan worden ingegaan.

2.4

Gemeentelijk beleid

2.4.1

Stadsvisie 2030

De Stadsvisie 2030, die op 15 december 2008 is vastgesteld door de gemeenteraad, verwoordt negen opgaven die in de periode tot 2030 moeten worden opgepakt om als stad voldoende perspectief op een welvarende ontwikkeling te behouden. Daarnaast geeft de Stadsvisie aan welke kansen de gemeente wil benutten om de stad extra perspectief te geven. In het kader van dit bestemmingsplan zijn de opgaven die een raakvlak kennen met woningbouw relevant. Daarnaast is gezien de ligging in het centrum ook de visie op de

Engelandlaan 140 versie vastgesteld

20/69

ontwikkeling van het centrumgebied van belang. De relevante opgaven uit de Stadsvisie zijn: Opgave 1: Jongeren meer perspectief bieden. Opgave 3: Aard en omvang woningbouw afstemmen op de woningbehoefte. Opgave 6: Stadscentrum doorontwikkelen tot een sfeervolle, bruisende en veilige binnenstad. Opgave 1: Jongeren meer perspectief bieden Zoetermeer wil dat jongeren zich thuis voelen op school, in hun buurt en in de stad en dat zij zich verbonden voelen met Zoetermeer en hierdoor willen blijven wonen. Hierdoor is het noodzakelijk dat hen zicht wordt geboden op mogelijkheden voor een woning, een baan, aantrekkelijke vrije tijdsbestedingen op het gebied van sport, uitgaan en cultuur, en goed onderwijs. Deze opgave gaat dan ook verder dan het voorzien in geschikte woningen voor starters alleen. Er is echter ook een duidelijke connectie tussen het toekomstperspectief van jongeren en de uitbreiding van de woningvoorraad. Opgave 3: Aard en omvang woningbouw afstemmen op woningbehoefte Zoetermeer wil een aantrekkelijke woonstad blijven. Van de kwaliteit van het beperkte toekomstige aanbod zal afhangen of er voldoende doorstroming op de Zoetermeerse woningmarkt blijft bestaan. Bij een goede doorstroming komt iedereen aan zijn trekken; mensen die een volgende stap in hun wooncarrière willen zetten en jongeren die hun wooncarrière in Zoetermeer willen starten.

De vergrijzing leidt bovendien tot meer vraag naar appartementen, terwijl ook de vraag naar grondgebonden woningen blijft bestaan. De omvang van de woningbouwontwikkeling in Zoetermeer dient daarom altijd te worden afgestemd op de behoefte. Hierbij gaat kwaliteit bovendien voor kwantiteit. Zoetermeer zet daarbij in op de volgende resultaten: 1. Alle groepen starters komen binnen een acceptabele tijd aan woonruimte. 2. Bij de in het besluit Bouwen aan Zoetermeer beschikbaar gestelde woningbouwlocaties is het woningbouwprogramma afgestemd op de vraag. Hierbij worden de vraag vanuit de buurt én de vraag vanuit de stad betrokken. 3. Het toevoegen van nieuwe woon typologieën; die mede de concurrentie met de traditionele laagbouw aankunnen. 4. De woon- en bouwtechnische kwaliteit van de woningen is op orde. Opgave 6: Stadscentrum doorontwikkelen tot een sfeervolle, bruisende en veilige binnenstad Een binnenstad moet ruimtelijk en functioneel een eenheid vormen. Zoetermeer heeft zich als doel gesteld de samenhang tussen het Stadshart, Woonhart en Dorpsstraat te versterken. Voor het Stadscentrum zijn er daarom diverse opgaven ter verbetering van de ruimtelijke, economische en sociale kwaliteit. Doelen zijn onder andere het creëren van een echte binnenstad, het intensiveren van het grondgebruik en het versterken van het kerngebied.

Relatie tot ontwikkeling Het bestemmingsplan maakt 85 nieuwbouwappartementen mogelijk. Het betreft een initiatief van woonstichting De Goede Woning, die het aanbod aan betaalbare woningen in Zoetermeer wil uitbreiden. De geplande typologie zorgt ervoor dat de woningen geschikt zijn voor jong en oud. De ligging in het stadscentrum en nabij OV-verbindingen versterkt dit. Dit betekent dat starters een plek kunnen krijgen in de woontoren, terwijl andere doelgroepen niet worden uitgesloten. Het gemêleerd gezelschap aan gebruikers dat daarmee tot stand komt, leidt tot een kwalitatief en veelzijdig woonmilieu en vergroot de sociale cohesie in de stad. Dit heeft ook een directe doorwerking in de opgave die is gesteld voor de doorontwikkeling van de binnenstad. Een nadere uitwerking van deze opgave heeft vorm gekregen in de 'Visie Binnenstad'. Deze visie wordt besproken in paragraaf 2.4.2. Intensivering van het grondgebruik door de toevoeging van de geplande woontoren draagt bij aan deze opgave. Woningbouwontwikkelingen dienen afgestemd te worden op de huidige vraag. Daarbij zijn regionale en gemeentelijke woonvisies leidend. In paragraaf 2.3.1 is het bestemmingsplan

Engelandlaan 140 versie vastgesteld

21/69

getoetst aan de regionale Woonvisie Woningmarktregio Haaglanden 2017-2021. Daaruit is gebleken dat de ontwikkeling past binnen de regionale woonbehoefte. In paragraaf 2.4.3 vindt de toetsing aan de gemeentelijke woonvisie plaats. Voor een inhoudelijke behandeling wordt verwezen naar de betreffende paragraaf. Kortheidshalve wordt hier vermeld dat de beoogde ontwikkeling ook past binnen het gemeentelijk woonbeleid. Gelet op het voorgaande draagt dit bestemmingsplan bij aan de doelstellingen die Zoetermeer zich heeft gesteld in de Stadsvisie 2030. Conclusie Het bestemmingsplan is in lijn met de opgaven ten aanzien van woningbouw zoals verwoord in de gemeentelijke Stadsvisie 2030. De geplande ontwikkeling staat verwezenlijking van de overige opgaven bovendien niet in de weg. Het beleid staat vaststelling van voorliggend bestemmingsplan dan ook niet in de weg. 2.4.2

Visie Binnenstad 2040

Eén van de opgaven die benoemd is in de Stadsvisie 2030 is: "Het Stadscentrum doorontwikkelen tot een sfeervolle, bruisende en veilige binnenstad". De ontwikkeling van de binnenstad is benoemd tot een van de speerpunten van Zoetermeer en uitgewerkt in de 'Visie Binnenstad 2040'. Het doorontwikkelen van een levendige en aantrekkelijke binnenstad met een goede verblijfsen woonkwaliteit is dé ambitie in deze visie. Het resultaat van de ambitie is een binnenstad met hoogwaardige stedelijke woonmilieus, in het oog springende architectuur, een breed aanbod van maatschappelijke en culturele voorzieningen, een levendig straatbeeld, een veilige, mooie en prettige openbare ruimte en groen. Er worden circa 2.000 woningen toegevoegd, er is meer ruimte voor de fietser en de voetganger, een verbeterde water- en groenstructuur en meer biodiversiteit. Als basis voor alle nieuwbouw, transformatie en hergebruik van bestaande gebouwen zijn acht ruimtelijk-programmatische bouwstenen geformuleerd: 1. Bouw in (samengestelde) stedelijke blokken. Van individuele gebouwen naar samenhangend stadsweefsel. Dat betekent dat de binnenstad is opgebouwd uit gesloten en/of samengestelde bouwblokken met een duidelijke representatieve voorkant aan de openbare ruimte en een achterkant aan de binnentuin of hof. 2. Het stedelijk blok heeft een representatieve voorkant aan de openbare ruimte.

Het stedelijk bouwblok en aanliggende openbare ruimte hebben een duidelijke relatie en versterken elkaar. 3. Het stedelijk blok heeft een stedelijke plint. Functiemenging is essentieel om de binnenstad aantrekkelijk te maken. De stedelijke plint is de begane grondverdieping en eventueel de laag erboven. De plint wordt gevuld met commerciële en/of maatschappelijke voorzieningen die ondersteunend zijn aan de centrumen de woonfunctie van de binnenstad. Daarnaast kunnen sporadisch de voordeuren of ingangen van (meestal bovenliggende) woningen in de plint komen. Ook zijn woonwerk units en kantoren goed voorstelbaar. 4. De maat en schaal van het stedelijk blok. In de binnenstad wordt uitgegaan van vier categorieën maat en schaal: categorie 1: hoogte tot 12 meter, categorie 2: 12-18 meter, categorie 3: 18-40 meter en categorie 4: hoger dan 40 meter tot een maximum van 90 meter. 5. Openbare ruimte is hoogwaardig ingericht met veel verblijfs- en gebruikskwaliteit. Er ontstaat een netwerk van betekenisvolle openbare ruimtes. Elke ruimte heeft een duidelijke eigen identiteit. Er wordt gestreefd naar een palet van verschillende soorten openbare ruimtes waarbij de verblijfsen gebruikswaarde doorslaggevend is. Daarnaast wordt een parkeeroplossing gegeven. Er wordt altijd gestreefd naar een gebouwde parkeervoorziening. 6. Openbare ruimte wordt groen ingericht.

Engelandlaan 140 versie vastgesteld

22/69

Bij de inrichting van de openbare ruimte wordt gebruik gemaakt van verschillende soorten groen en water die ook aansluit bij de natuurinclusieve bouw/gevels of tuinen. 7. De vijfde gevel (dak) optimaal benutten. Het dak wordt zo optimaal mogelijk ingericht voor energievoorzieningen, groen, waterbuffering en openbare en /of collectieve ruimte. Het dak heeft een goede toegang vanuit de openbare ruimte. 8. Klimaatadaptief, natuurinclusief en circulair bouwen. Klimaatadaptatie en circulair bouwen wordt zo veel mogelijk geïntegreerd in ontwikkelingen, energietransitie (op gebouwniveau) wordt bevorderd en gefaciliteerd. Relatie tot het plangebied Het plangebied ligt in het centrum van Zoetermeer, in de directe nabijheid van het Stadshart. Eén van de ambities betreft het inzetten op stedelijke woonmilieus. Daar draagt voorliggend bestemmingsplan aan bij door de open ruimte aan de Engelandlaan te benutten als woonlocatie. De ontwikkeling van een woontoren met gelijkvloerse appartementen past binnen dit gebied en completeert de ontwikkeling van de woonas, dat in werking is gezet door de transformatie van de bestaande kantoorgebouwen naar wooncomplexen, gelegen aan weerszijden van de geplande woontoren.

Door het toevoegen van woonobjecten geschikt voor een brede doelgroep ontstaat een gemixt gezelschap in het gebied, wat de aantrekkelijkheid, veiligheid en sociale cohesie in het gebied vergroot. De geplande ontwikkeling past daarom binnen de opgaven die zijn gesteld voor de binnenstad en levert daaraan een waardevolle bijdragen. Conclusie Voorliggend bestemmingsplan is in lijn met de 'Visie Binnenstad 2040'. Vaststelling van dit plan draagt daarom bij aan de doorontwikkeling van de binnenstad. 2.4.3

Woonvisie Zoetermeer (2015)

Op 8 juni 2015 heeft de gemeenteraad de Zoetermeerse Woonvisie 'Samen aan de slag op de nieuwe woningmarkt' (de Woonvisie) vastgesteld. Deze Woonvisie is een actualisatie van de gemeentelijke woonvisie uit 2009 en was noodzakelijk omdat de crisis op de woningmarkt ook niet aan Zoetermeer voorbij is gegaan. De keuzes uit die eerdere woonvisie zijn de afgelopen jaren echter bepalend geweest voor het woonbeleid van de stad. Op hoofdlijnen blijven deze keuzes ook in de toekomst het uitgangspunt. De geactualiseerde Woonvisie biedt daarentegen het kader van de gemeente om in de komende jaren een goed en actueel woonbeleid voor de stad te voeren. De Woonvisie vormt tevens de basis voor regionale afstemming en nieuwe prestatieafspraken met de lokaal actieve woningcorporaties. Om de woonkwaliteit van de stad te koesteren, uit te bouwen en kwaliteit toe te voegen zijn in de Woonvisie zes ambities benoemd; duurzaam bouwen en renoveren; betaalbare woningen voor iedereen aanbieden; extra jongerenwoningen toevoegen en woonruimten voor studenten; Zoetermeer levensloop bestendig maken; prettige en gewilde woonwijken in stand houden en realiseren; consumentgericht bouwen. Relatie tot bestemmingsplan De geplande woontoren binnen dit plangebied beantwoordt de gemeentelijke woonvraag op diverse manieren.

Speerpunten binnen dit project zijn betaalbaarheid, beschikbaarheid, wooncomfort en duurzaamheid. Zodoende voorziet het programma in gelijkvloerse 2- en 3-kamerappartementen, met als primaire doelgroep de lage inkomensgroepen. De typologie in samenhang met de ligging in het stadscentrum en nabij OV-verbindingen, maakt de locatie bijzonder geschikt voor jonge starters en ouderen, maar ook andere kleine huishoudens, zoals bijvoorbeeld empty-nesters. Dit draagt bij aan de levensloopbestendigheid van het planvoornemen. Het gemêleerd gezelschap dat hierdoor tot stand komt draagt daarnaast bij

Engelandlaan 140 versie vastgesteld

23/69

aan de sociale cohesie in het gebied en is daarmee onlosmakelijk verboden met een prettige woonbuurt. Een kwalitatieve buitenruimte in de vorm van strategisch uitgevoerde balkons vergroot het wooncomfort. Diverse maatregelen op het gebied van energieopwekking en -besparing leiden bovendien tot een duurzaam concept. Duurzaamheid wordt nader uitgewerkt in paragraaf 2.4.12 van deze toelichting. Voor dit planvoornemen wordt onder andere voorzien in PV-panelen op het dak en een gasloos uitgevoerd gebouw. Hoge isolatiewaarde en warmteregulatie maken eveneens onderdeel uit van het plan. Conclusie Het bestemmingsplan is in lijn met de Woonvisie Zoetermeer 2015. 2.4.4

Woningbouwagenda 2017

De woningbouwagenda voorziet in een leidraad voor de gemeente om in de komende 15 jaar richting te kunnen geven aan de kwalitatieve en kwantitatieve woningbouwopgave van de stad. De vastgestelde woningbouwagenda Zoetermeer vormt de basis voor verdere groei in de komende 10 tot 15 jaar met 10.000 woningen en een zoekopgave tot 16.000 woningen. Ter leniging van de woningnood dient in de eerste 3 tot 5 jaar een extra inspanning te worden verricht, met name voor die woningzoekenden die momenteel te weinig kans maken (zoals starters, en mensen die zijn aangewezen op de 'goedkope' (vrije huur)sector. Relatie tot ontwikkeling Voorliggend bestemmingsplan maakt de realisatie mogelijk van 85 appartementen met als primaire doelgroep de lage inkomensgroep. Daarmee wordt een bijdrage geleverd aan de benodigde inspanningen teneinde in voldoende woningen voor woningzoekenden te voorzien. Conclusie Het bestemmingsplan is in lijn met de Woningbouwagenda 2017. Vaststelling van het bestemmingsplan brengt de gemeente daarom een stap verder richting het behalen van de gestelde doelstellingen ten aanzien van de (kwantitatieve) woningvoorraad. 2.4.5

Versnellingsagenda woningbouw 2018

De druk op de woningmarkt in Zoetermeer is groot en neemt snel toe. Met de Versnellingsagenda worden acties voorgesteld om de woningbouwproductie te versnellen. Onderdeel van de Versnellingsagenda is om 14 extra woningbouwlocaties aan te wijzen. Voor deze 14 woningbouwlocaties zijn uitgangspunten geformuleerd in een zogeheten kavelpaspoort. Daarnaast wordt in de Versnellingsagenda een verdere verfijning van het in 2017 vastgestelde Woningbouwprogramma voorgesteld. Ten aanzien van doelgroepen richt de Versnellingsagenda zich met name op jongeren, middeninkomens en empty-nesters. Daarnaast is het voorstel om de nieuwbouw te verdelen in 27% goedkope huur, 25% midden huur en 48% koopwoningen en een beperkt percentage dure huur. Relatie tot ontwikkeling Het plangebied is aangewezen als één van de 14 woningbouwlocaties die door de gemeenteraad in 2018 zijn aangewezen voor een spoedige start van woningbouw om te kunnen voldoen aan de grote vraag naar woningen. Het betreft de locatie aan de Engelandlaan (grasveld). Voor de ontwikkeling op deze locatie is een kavelpaspoort opgesteld waarin de gewenste ontwikkelrichting uiteen is gezet. Het kavelpaspoort geeft de stedenbouwkundige randvoorwaarden waarbinnen de ontwikkeling plaats kan vinden.

Engelandlaan 140 versie vastgesteld

24/69

figuur 2.7: Kavelpaspoort Engelandlaan (grasveld) (bron: www.zoetermeer.nl/inwoners/versnellingsagenda-woningbouw_48338/)

Voorliggend bestemmingsplan maakt de realisatie van betaalbare huurwoningen (sociale huur) mogelijk. De primaire doelgroep betreft jongeren en starters maar ook andere personen die zijn aangewezen op dit type woningen, zoals empty-nesters. Het bestemmingsplan voorziet dan ook in woningen voor de doelgroepen waarop de Versnellingsagenda zich richt. Het voorziene programma past binnen de kaders van het kavelpaspoort (60 tot 90 woningen). Daarnaast wordt zoals op deze locatie als kader is meegegeven, voorzien in hoogbouw. De maximale bouwhoogte van de woontoren bedraagt 50 meter (inclusief installaties op het dak). Het planvoornemen voorziet in 43 parkeerplaatsen. Daarmee wordt voldaan aan het parkeerbeleid 2019. Op parkeren wordt in hoofdstuk 4 nader ingegaan. Conclusie Het bestemmingsplan past binnen de stedenbouwkundige randvoorwaarden die de gemeente middels het Kavelpaspoort 'Engelandlaan (grasveld)' heeft meegegeven. Vaststelling van dit bestemmingsplan draagt daarom bij aan de verwezenlijking van de concrete doelstellingen en beleidsvoornemens uit de Versnellingsagenda woningbouw 2018. 2.4.6

Hoogbouwvisie

De Hoogbouwvisie Zoetermeer is vastgesteld op 1 juni 2004. De visie speelt in op de vraag naar hoogbouw vanuit de markt en geeft kaders waar hoogbouw wenselijk is. Hoogbouw bepaalt onder andere de ruimtelijke structuur van de stad en is dominant aanwezig. Hoogbouw in de stad is niet op alle plaatsen een wenselijke ontwikkeling. Maar ook andersom kan hoogbouw op bepaalde plekken in de stad een verrijking voor de stad zijn. Het kan zowel de ruimtelijke structuur als de economische structuur van de stad verbeteren. In de hoogbouwvisie zijn zones aangegeven waar ontwikkeling van hoogbouw in de toekomst mogelijk zijn. De consequenties van hoogbouw voor de omgeving (o.a. windhinder, bezonning, uitzicht, privacy en zichtlijnen) dienen in de planvorming aan de orde te komen. Relatie tot het plangebied Voorliggend bestemmingsplan voorziet in een woontoren met een bouwhoogte van 46 meter

Engelandlaan 140 versie vastgesteld

25/69

(50 meter inclusief installaties op het dak). Het plangebied ligt in het stadscentrum en kan worden beschouwd als een 'secundair knooppunt' en ligt bovendien ingeklemd tussen twee stationslocaties dan wel stadsentrees. Hier geldt op basis van de Hoogbouwvisie een maximale bouwhoogte van 90 meter.

Figuur 2.8: Utisnede Hoogbouwvisie Zoetermeer (plangebied globaal aangeduid met zwarte stip).

In het stadscentrum is al een concentratie van hoge bebouwing te vinden die tot de hoogste van de stad behoren. Hoge bebouwing levert een bijdrage aan het herkenbaar maken van het centrumgebied in relatie tot de overige delen van de stad. Verdere ontwikkeling tot hoogbouwlocatie is dan ook mogelijk ter hoogte van het plangebied van voorliggend bestemmingsplan. Conclusie Bestemmingsplan past met een maximale bouwhoogte van 50 meter binnen de Hoogbouwvisie van Zoetermeer. 2.4.7

Groentrilogie

De Groenkaart en de visie Biodiversiteit vormen samen met het bomenbeleid de zogeheten groentrilogie; de uitwerking van het collegeprogramma 2010-2014 voor het beleid rond het groen in de stad. Visie Biodiversiteit Zoetermeer heeft 180 beschermde plant- en diersoorten. Deze en alle andere soorten wil de gemeente behouden en waar mogelijk de verscheidenheid aan soorten vergroten. Om dit te bereiken heeft de gemeente de visie Biodiversiteit gemaakt. Komende jaren zet de gemeente zich in voor het behoud en vergroten van het leefgebied voor beschermde soorten die het moeilijk hebben, zoals gebouwbewonende vogel- en vleermuissoorten. Samen met de waterschappen gaat de gemeente zich ook inzetten voor het verbeteren van nat leefgebied voor soorten in en om het water waaronder moerasvogels, amfibieën en libellen. Op basis van de wijk en/of gebiedskenmerken en de analyse van de beschikbare natuurwaarnemingen zoals die in de loop der jaren zijn verzameld bleek dat er voor de biodiversiteit nog heel wat onbenutte kansen liggen. Om die in beeld te brengen zijn voor ieder gebied de meest kansrijke habitats op de kaart van Zoetermeer geprojecteerd. Het projectgebied is gelegen binnen het habitat 'struweel en hagen'.

Engelandlaan 140 versie vastgesteld

26/69

Bomenbeleid Het bomenbeleid is gericht op het handhaven van het groene karakter van de gemeente Zoetermeer. Dit houdt in dat zorgvuldig om wordt gegaan met alle bomen en boomstructuren in de stad. Ten aanzien van het kappen van bomen, geldt het 'nee-tenzij' principe. Algemeen uitgangspunt is dat vergunningplichtige bomen niet zonder reden worden gekapt. De aanvrager van de kapvergunning dient bij de aanvraag een duidelijke motivering te geven waarom bomen gekapt dienen te worden. In het bomenbeleid zijn een aantal redenen benoemd waarom de kap van bomen plaatsvinden. Het gaat dan bijvoorbeeld om gevaar of ziektes maar ook ontwikkelingen, reconstructies en herinrichtingen kunnen de kap van bomen noodzakelijk maken. In een vroegtijdig stadium van een ontwikkeling dienen de gevolgen voor de aanwezige bomen in beeld te worden gebracht. Groenkaart De Groenkaart zet in op een duurzame, samenhangende recreatieve en ecologische groenstructuur voor de stad, die is verbonden met het regionale netwerk. Op de Groenkaart is het plangebied aangeduid als 'Stadsgroen hoog dynamisch'. Onder deze categorie valt het groen op stadsniveau. De functies van deze gebieden verschillen.

figuur 2.9: Groenkaart Zoetermeer, plangebied globaal aangeduid in zwart (bron:www.zoetermeer.nl/bestuur/natuur-en-milieu_47249/)

Op basis van de Bomenstructuurkaart ligt het plangebied ingeklemd tussen de Randstad Rail en een wijktoegangsweg. De wijktoegangen worden begeleid door lanen met bomen van een lagere orde dan de wijkontsluiting en/of singels. De continuïteit van de laan is uitgangspunt voor de boomstructuur.

Engelandlaan 140 versie vastgesteld

27/69

figuur 2.10: Bomenstructuurkaart Zoetermeer, plangebied globaal aangeduid in zwart (bron: www.zoetermeer.nl/bestuur/natuur-en-milieu_47249/)

Binnen stadsgroen wordt in eerste instantie gezocht naar groencompensatie in het gebied zelf, om de kwaliteit van het groen op stadsniveau zoveel mogelijk te behouden en waar mogelijk te vergroten. Groencompensatie is afdwingbaar bij ontwikkelingen in afwijking van het bestemmingsplan die ten koste gaan van de groenfunctie en/of de groenbeleving. Per gebiedstype geldt een eigen regime voor de mate waarin kan worden afgeweken van bestaande kaders (bestemmingsplan), en voor de mate van groencompensatie. De mate van compensatie varieert van gebied tot gebied, van beschermen, tot compenseren en inpassen. Als groencompensatie niet lukt, wordt financieel gecompenseerd. Relatie tot bestemmingsplan Voor de uitvoering van het project is herinrichting van het openbaar gebied noodzakelijk. Om ruimte te maken voor de woontoren, dienen een aantal bomen op het kavel te worden gekapt. Bij de herinrichting van het openbaar gebied wordt het weggenomen groen elders in de omgeving van de woontoren teruggebracht. Deels binnen de grenzen van voorliggend bestemmingsplan, maar ook deels daarbuiten. Dit laatste omdat het huidig planologisch kader voor delen van het her in te richten gebied een toereikend kader biedt. Daarbinnen is de aanleg van groen reeds mogelijk. Volgens de voorlopige plannen wordt voorzien in 10 nieuwe bomen rondom de woontoren.