Bijlage 1 - Omgevingsprogramma Entree

Omgevingsprogramma mei 2025

1

COLOFON

Gemeente Zoetermeer Postbus 15 2700 AA Zoetermeer tel: 14079 e-mail: antwoord@zoetermeer.nl Projectbureau Entree Boerhaavelaan 33 2713 HA Zoetermeer entree@zoetermeer.nl

DISCLAIMER Ten behoeve van de leesbaarheid is de PDF Omgevingsprogramma Entree opgesteld. Voor de bij het Omgevingsprogramma behorende bijlagen en locaties wordt verwezen naar ‘Regels op de Kaart’. Deze PDF Omgevingsprogramma Entree is niet de juridisch geldende versie van Omgevingsprogramma Entree. Die versie is gepubliceerd op ‘Regels op de Kaart’.

2

ONTWIKKELVISIE ENTREE

Omgevingsprogramma | mei 2025

3

4

ONTWIKKELVISIE ENTREE

VOORWOORD Het Entreegebied wordt de rode loper naar het hart van Zoetermeer! Met trots presenteren we het Omgevingsprogramma Entree, waarin we onze gezamenlijke visie op de toekomst van dit unieke gebied vastleggen. Dit programma bundelt alle belangrijke plannen, zoals de ontwikkelvisie en het beeldkwaliteitsplan, en vormt daarmee de basis voor een sterke, samenhangende herontwikkeling. In dit Omgevingsprogramma brengen we niet alleen onze ambities in kaart, maar leggen we ook de spelregels vast om deze ambities waar te maken. Het biedt een helder kader voor de ruimtelijke, sociale en economische vernieuwingen die we nastreven. Door de koppeling tussen beleid en uitvoering wordt het een praktisch en bruikbaar document vooriedereen die betrokken is bij de ontwikkeling van Entree: van beleidsmakers en ontwikkelaars tot bewoners en ondernemers.

Met deze aanpak zorgen we voor een evenwichtige en toekomstbestendige ontwikkeling. Denk aan hoogwaardige architectuur, een levendig gebied en een dynamische mix van wonen, werken en verblijven. Dit programma biedt de handvatten om het gebied niet alleen te laten voldoen aan onze verwachtingen, maar deze zelfs te overtreffen. Ik nodig u van harte uit om verder te lezen en samen met ons te bouwen aan een krachtig, aantrekkelijk en vernieuwend Entreegebied. De rode loper ligt uit, laten we er samen overheen lopen! Jan Iedema Wethouder

Team Ontwikkelvisie Entree

5

INHOUDSOPGAVE 1 INLEIDING 1.1 Aanleiding en achtergrond Omgevingsprogramma Entree 1.2 Het (Omgevings-)programma binnen de Omgevingswet 1.3 Milieueffectrapportage (mer) 1.4 Plotsgewijze uitwerking via omgevingsvergunningen (bopa’s) 1.5 Projectgebied 1.6 Procedure, participatie en zienswijzen

9 9 9 9 9 11 11

2 ENTREE NU EN IN DE TOEKOMST 2.1 Entree nu 2.2 Entree in de toekomst, ambitie Masterplan 2.3 Programma 2.4 Overig relevant/samenhangend beleid

13 13 13 13 13

3 BELEIDSKEUZES EN BELEIDSREGELS 3.1 Beleidskeuzes 3.2 Beleidsregels

15 15 17

4 ONTWIKKELING VAN ENTREE TOT LEVENDIGE STADSWIJK 4.1 Ontwikkelvisie Entree 4.2 Zeven essenties 4.3 Gebiedsgerichte aanpak 4.4 Spelregelkaart 4.5 Duurzaam gebiedsgericht mobiliteitsbeleid 4.6 Gezonde en levendige buitenruimte 4.7 Levendige, gemengde stadswijk 4.8 Intrinsiek duurzame wijk

18 18 19 20 20 33 35 38 39

6

ONTWIKKELVISIE ENTREE

5 BEELDKWALITEITSPLAN 5.1 Inleiding 5.2 De essenties van het beeldkwaliteitsplan

43 43 43

6 PLANMER 6.1 Waarom een MER 6.2 Conclusies per thema 6.3 Advies commissie MER 6.4 Algehele conclusie MER

46 46 46 60 61

7 FINANCIËN - KOSTENVERHAAL

68

8 FASERING

70

9 PARTICIPATIE EN ZIENSWIJZEN

71

10 VERVOLG

73

7

In deze figuur en de figuur op pagina 12 is de begrenzing van het Omgevingsprogramma Entree opgenomen. 8

ONTWIKKELVISIE ENTREE

1 INLEIDING 1.1 AANLEIDING EN ACHTERGROND OMGEVINGSPROGRAMMA ENTREE Zoetermeer groeit en werkt zelfbewust aan een nieuwe schaalsprong: van groeikern naar volwassen stad. Onderdeel van deze ontwikkeling is de gebiedstransformatie Omgevingsprogramma gemeente Zoetermeer gebied Entree: de realisatie van een nieuwestadswijk met allure, midden in de bestaande stad. De gemeente Zoetermeer gebruikt de huidige verstedelijkingsopgave met een inzet op vooral binnenstedelijke verdichting om een stedelijke kwaliteitssprong te maken en voegt nieuwe onderscheidende stedelijke leefmilieus toe aan de woningvoorraad. In 2019 heeft de gemeenteraad van Zoetermeer hiervoor het Masterplan De Entree (“Masterplan”) vastgesteld. Dit Masterplan is uitgewerkt in het Project Uitwerkingskader Entree (“PUK”) dat in februari 2021 is vastgesteld door de gemeenteraad. In navolging van het PUK is in februari 2022 het (ontwerp-)bestem- mingsplan Entree Midden, inclusief PlanMER en exploitatieplan, ter inzage gelegd. Diverse ontwikkelingen daarna hebben ertoe geleid dat er in juni 2023 een pas op de plaats moest worden gemaakt en het plan voor Entree moest worden herzien. Het (ontwerp-)bestemmingsplan moest wezenlijk aangepast worden. Met het oog op de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024 was de tijd te kort om deze wijzigingen nog onder het oude recht te verwerken.

Hiermee is de doorstart en ontwikkeling van Entree onder de Omgevingswet komen te vallen. Zowel de Ruimtelijke Strategie Zoetermeer 2040 en het gemeentebreede Omgevingsplan Zoetermeer zijn nog volop in ontwikkeling. Tegelijkertijd gaat de ontwikkeling van Entree voortvarend door en kan niet gewacht worden op de definitieve uitwerking van deze instrumenten. De gemeente zet daarom in op een vrijwillig Omgevingsprogramma Entree. In het Omgevingsprogramma Entree is het beleidskader voor de ontwikkeling van Entree opgenomen. De eerder in het Masterplan van 2019 opgenomen visie en ambities voor het gebied zijn leidend voor de verdere uitwerking geweest. Met de Ontwikkelvisie en het Beeldkwaliteitsplan Entree en de verbijzondering van het beleid op het gebied van geluid en parkeren wordt een overkoepelend toetsingskader geboden voor de uitwerking van de bouwplannen per plot. Deze beleidsstukken zijn belangrijke bouwstenen van het Omgevingsprogramma Entree, maar zullen hier pas deel uit van maken, nadat de raad hierover be- sloten heeft. Dit besluit is in Q3 2025 voorzien. Vervolgens kan het college het definitieve Omgevingsprogramma Entree inclusief deze beleidsstukken integraal vaststellen.

1.2 HET (OMGEVINGS-)PROGRAMMA BINNEN DE OMGEVINGSWET Het Omgevingsprogramma is zoals hiervoor aangegeven een vrijwillig programma, dat wil zeggen dat een gemeente niet verplicht is voor een gebied een programma op te stellen. De inhoud van een vrijwillig Omgevingsprogramma is daarnaast vormvrij. Dat betekent dat de Omgevingswet weinig eisen aan de opzet en inhoud van een programma stelt. De gemeente zet het Omgevingsprogramma in om sturing te geven aan de ontwikkelingen in Entree. Het betreft dus een gebiedsprogramma. De ambities, zoals vastgesteld in het Masterplan, vormen de basis. Het Omgevingsprogramma beschrijft de overkoepelende beleidsambities uit deze documenten en een vertaling daarvan in beleidsregels. Deze beleidsregels worden toegepast bij de ontwikkeling van bouwplannen en vergunningverlening per plot en bieden daarmee de handvaten om de leefomgeving te beschermen, te beheren, te gebruiken en te ontwikkelen. De beleidsstukken die aan dit Omgevingsprogramma Entree ten grondslag liggen worden straks na vaststelling als een integrale bijlage toegevoegd. In de teksten van het Omgevingsprogramma worden de hoofdzaken benoemd en kort toegelicht. Wilt u meer (achtergrond) informatie of nadere duiding dan kunt u dit vinden in de bijlagen.

In de bijlagen vindt u de volgende beleidsdocumenten: • De Ontwikkelvisie Entree; • Het Beeldkwaliteitsplan Entree; • Het Geluidskader Entree • De Nota Maatwerk Parkeernormen en Uitvoeringsregels Entree. 1.3 MILIEUEFFECTRAPPORTAGE (MER) Een milieueffectrapportage (mer) is een procedure die wordt gevolgd bij de besluitvorming over projecten die mogelijk nadelige effecten kunnen hebben op het milieu. Het doel van de procedure is om de milieueffecten van een project in kaart te brengen en te beoordelen, zodat deze in de bestuurlijke besluitvorming kunnen worden meegewogen. Tegelijk met het ontwerpOmgevingsprogramma wordt een ontwerp-Plan-Mer ter inzage gelegd. De uitkomsten hiervan zijn verwerkt in het Omgevingsprogramma. Een samenvatting en conclusie van het Plan-Mer staat in hoofdstuk 6. In bijlage IV vindt u een samenvatting van het Plan- Mer, het volledige plan-Mer is te vinden op de website Entree Zoetermeer. 1.4 PLOTSGEWIJZE UITWERKING VIA OMGEVINGSVERGUNNINGEN (BOPA’S) Doordat het onderliggende planologische regime (d.w.z. de vigerende bestemmingen en bouwmogelijkheden in Entree) niet zal veranderen door het vaststellen van een Omgevingsprogramma, zijn aanvragen om omgevingsvergunningen nodig om de ontwikkelingen in Entree juridisch mogelijk te maken. Die aanvragen die

9

oost 8

west 8 oost 7

oost 6

west 7.2 oost 5 west 7.1

oost 4.2 west 6

oost 4.1

west 5

oost 3 west 4

west 3

oost 2

west 2

hotel oort

oor Entreep 1

t

oort Entreep 2a

oort Entreep 2b

Entreep 2c

In deze figuur en de figuur op pagina 10 is de begrenzing van het Omgevingsprogramma Entree opgenomen. 10

ONTWIKKELVISIE ENTREE

oort Entreep 3

oost 1

west 1

dan ingediend worden door de grondeigenaren en/of ontwikkelaars worden bopa’s genoemd; een afkorting voor buitenplanse omgevingsplanactiviteit. De gemeente heeft beslissingsruimte om wel of niet mee te werken aan een vergunningaanvraag. De gemeente maakt dan een afweging tussen het belang van de aanvrager bij de vergunning en het algemeen belang. Om vooraf duidelijkheid te geven hoe de gemeente met deze beslisruimte omgaat, stelt zij beleidsregels vast. Beleidsregels gelden alleen voor de gemeente en geven regels over het gebruik van een bevoegdheid (in dit geval wanneer een omgevingsvergunning wel of niet wordt verleend). In hoofdstuk 3 wordt dit verder toegelicht. 1.5 PROJECTGEBIED Het projectgebied Entree is ongeveer 45 hectare groot en bestaat globaal uit het gebied rondom de Afrikaweg, gelegen tussen het stadscentrum van Zoetermeer in het noorden en de snelweg A12 in het zuiden. Ten oosten wordt Entree begrensd door de Boerhaavelaan en de woonwijk Driemanspolder en ten westen door de Bredewater en de woonwijk Meerzicht. Het gebied bestaat nu voornamelijk uit kantoren die voor een groot deel leeg staan of een tijdelijke programmatische invulling hebben, infrastructuur en braakliggende grond. Dwars door het plangebied loopt de Afrikaweg die Zoetermeer ontsluit vanaf de A12.

De gebiedsontwikkeling Entree is verdeeld in Entree Midden en Entreepoort, met een eigen ruimtelijk kader en ontwikkeltraject. Entree Midden betreft het

gebied tussen het station en de binnenstad en wordt opgebouwd uit stedelijke blokken gelegen langs de Afrikaweg. Entreepoort vormt de feitelijke entree van het gebied vanaf en direct naast station en zal in nauwe samenhang worden ontwikkeld met de vernieuwing daarvan. Entreepoort voorziet in een levendig gebied als ontvangstruimte van de reiziger in Zoetermeer en kent een andere opzet en schaal dan de stedelijke blokken in Entree Midden. 1.6 PROCEDURE, PARTICIPATIE EN ZIENSWIJZEN Het Omgevingsprogramma wordt vastgesteld met de uitgebreide procedure van de Algemene wet bestuursrecht. Dat betekent dat eerst een ontwerp-Omgevingsprogramma ter inzage wordt is gelegd, gecombineerd met het ontwerp van de plan-MER. Deze documenten met alle relevante bijlagen hebben van 28 maart 2025 tot en met 10 april 2025 ter inzage gelegen. In hoofdstuk 9 van dit Omgevingsprogramma Entree wordt hierop uitgebreider ingegaan en op het vaststellingsproces. In dat hoofdstuk wordt ook een korte toelichting gegeven van het proces van de zienswijzen op het (ontwerp-) bestemmingsplan Entree Midden en ontwerp-MER Entree Midden dat eerder heeft plaatsgevonden. De beantwoording van die zienswijzen zijn in te zien op de gemeentelijke website Entree Zoetermeer. Op die website staat ook het eindverslag van de participatie die gedurende Q2/Q3 2024 heeft plaatsgevonden.

11

1. Vergroten woningaanbod 2. Toekomstbestendige leefomgeving

5. Stimuleren lokale economie

3. Gezonde leefomgeving

4. Sociale cohesie

Entree in de toekomst.

12

ONTWIKKELVISIE ENTREE

2 ENTREE NU EN IN DE TOEKOMST 2.1 ENTREE NU In het gebied fungeert de infrastructuur momenteel als ruimtelijk ordenend principe: respectievelijk Boerhaavelaan en Bredewater vormen de harde grens tussen de woonwijken Driemanspolder, Meerzicht en de kantoorwijk aan weerszijden langs de Afrikaweg. De Afrikaweg splijt het gebied in tweeën doordat ze letterlijk boven op het maaiveld ligt. De weg vormt hierdoor een sterke barrière die in het plangebied slechts op drie plaatsen voor de voetganger en fietser oversteekbaar is middels twee voetganger/fietstunnels en één onderdoorgang onder het viaduct Afrikaweg. Entree is nu een monofunctioneel gebied. Gedateerde kantoorpanden, die gedeeltelijk leegstaan en gedeeltelijk tijdelijk in gebruik zijn genomen, braakliggende (parkeer-) terreinen en een grote anonieme openbare ruimte vormen een onaantrekkelijk niemandsland dat een barrière vormt tussen de omringende wijken en een kwalitatief volwaardige verbinding tussen het station en centrum in de weg staat. Entree is een belangrijke schakel voor de stad Zoetermeer: het is de toegangspoort tussen snelweg en station enerzijds en de binnenstad anderzijds. Een kwalitatieve verbinding ontbreekt op dit moment, zeker voor de voetganger en fietser is de route erg gefragmenteerd.

Ook op schaal van de stad en het omringende landschap is Entree een onmisbare schakel in het versterken en verbinden van de groenstructuren en langzaam verkeersroutes die nu onvoldoende wordt benut. 2.2 ENTREE IN DE TOEKOMST, AMBITIE MASTERPLAN Zoetermeer heeft de ambitie om met Entree een levendige stadswijk te maken. Een levendige stadswijk waarbij gezondheid, duurzame mobiliteit en toekomstbestendigheid belangrijke waarden zijn. Dit kan alleen worden bereikt met een gebiedsgerichte integrale aanpak. Het vertrekpunt van deze gebiedsgerichte aanpak is het formuleren van een aantal eigenschappen geweest, die de identiteit en de eigenheid van het gebied bepaalt. In het Masterplan staan vijf eigenschappen die de identiteit van Entree bepalen be- noemd: Uitnodigend, Actief, Verbindend, Vernieuwend en Gezond. 2.3 PROGRAMMA Programmatisch levert Entree een duidelijke bijdrage aan het tekort van woningen in Zoetermeer en de regio. Het totale programma voor Entree zal tussen de 6.750 en 7.250 nieuwe woningen betreffen in een hoog stedelijk gebied voor verschillende doelgroepen met de bijbehorende voorzieningen en eveneens een aantal stedelijke voorzieningen die een groter gebied bedienen. De na te streven functiemix zorgt voor de nodige dynamiek, maar maakt de ruimtelijke organisatie en het ontwerp uitdagend.

In paragraaf 3.1 en paragraaf 4.7 en in de bijlage II leest u meer over het programma voor Entree.

2.4 OVERIG RELEVANT/SAMENHANGEND BELEID Zoetermeer ontwikkelt zich op verschillende schaalniveaus. Dit vindt plaats door middel van (gebieds-) programma’s. Op regionaal en stedelijk schaalniveau wordt er gewerkt aan de vertaling van het Programma Zoetermeer 2040 in de vorm van een ruimtelijk strategische agenda (Ruimtelijke Strategie Zoetermeer 2040) en voor Binnenstad en Meerzicht zijn er gebiedsprogramma’s opgestart. Tevens biedt het ‘Programma Woningbouw als Aanjager’ een belangrijke bouwsteen voor Entree. Het Omgevingsprogramma is afgestemd en in overeenstemming met dit beleid (dat deels ook nog in ontwikkeling is). Ruimtelijk Strategische agenda Zoetermeer 2040 Entree raakt een aantal gebiedoverstijgende thema’s, zoals het gekozen verdichtingsmodel (de introductie van de stadstraat), mobiliteit, programmering en bouwhoogte. De keuzes die voor Entree worden gemaakt sluiten aan bij de thema’s en keuzes uit de Ruimtelijke Strategie Zoetermeer Zoetermeer 2040. Programma Woningbouw als aanjager Zoetermeer heeft tussen 2024 en 2040 10.375 nieuwe woningen nodig en heeft plannen voor 16.000 woningen. Zonder de forse bijdrage van Entree kunnen deze doelen niet worden gehaald. Het programma benoemt doelgroepen als jongeren, huishoudens die afhankelijk zijn van sociale huur, stedelijke huishoudens, gezinnen en senioren. Elk van deze doelgroepen zal in Entree bediend worden.

Visie Binnenstad 2040 en Gebiedsprogramma Binnenstad De ambitie van het Gebiedsprogramma Binnenstad is het doorontwikkelen van een levendige, gezonde en aantrekkelijke binnenstad met een goede verblijfs- en woonkwaliteit. Met de ontwikkeling van Entree is hiermee rekening gehouden, er zal worden gezorgd dat de twee ontwikkelingen elkaar versterken en niet elkaar beconcurreren. Gebiedsprogramma Meerzicht Het gebiedsprogramma Meerzicht richt zich vooral op sociaal - maatschappelijke aspecten en is een wijkontwikkelingsopgave. Het verbeteren van de buurten, het verduurzamen van de flats en woningen, het zorgen voor doorstroming door toevoegen van woningen zijn belangrijke onderdelen van het programma.

13

Bandbreedte Min Max Wonen Wonen (aantal) Wonen (m2 bvo) Niet-wonen Kantoren Bedrijven (commercieel, retail, kleine kantoorunits) Maatschappelijk Totaal programma (m2 bvo)

6.750 540.000

7.250 640.000

40.000 20.000

50.000 40.000

35.000

45.000

675.000

735.000

Overzicht van het programma van Entree binnen de vastgestelde bandbreedtes

14

ONTWIKKELVISIE ENTREE

3 BELEIDSKEUZES EN BELEIDSREGELS 3.1 BELEIDSKEUZES Om de gebiedsontwikkeling Entree mogelijk te maken is het noodzakelijk om op onderdelen aanpassingen door te voeren ten opzichte van eerdere besluitvorming over Entree zelf of van huidig gemeentebreed beleid. Dat is enerzijds het gevolg van het wegvallen van de kantoorbehoefte dat invloed heeft op de programmering , de eerder ingediende zienswijzen en het voorlopig advies van de Commissie mer op het ontwerp-bestemmingsplan. Anderzijds is dit een gevolg van voortschrijdend inzicht en een nadere uitwerking in de Ontwikkelvisie en het Omgevingsprogramma. De wijzigingen hebben in hoofdlijnen betrekking op de volgende onderdelen: • Programma. • Stedenbouwkundige principes/ Openbare ruimte. • Mobiliteit, in het bijzonder parkeren. • Geluid. Programma Het Entreegebied transformeert tot een nieuwe en levendige stadswijk, waar gezondheid, duurzame mobiliteit en toekomstbestendigheid belangrijke waarden zijn. Een belangrijk kenmerk hiervan is de menging van functies. Een mix van wonen, werken en voorzieningen in een hoge kwaliteit. Op 8 juli 2024 heeft de gemeenteraad een belangrijk besluit genomen over de (her)programmering van Entree ten opzichte van het PUK .

De wijzigingen hebben betrekking op de uitgangspunten van het aantal woningen, verdeling van de woningsegmenten, de gemiddelde grootte van de woningen in het woonprogramma en de bandbreedte van de nietwoonfuncties, waaronder een forse neerwaartse bijstelling het kantoorprogramma. In Entree worden tussen de 6.750 en 7.250 nieuwe woningen gerealiseerd, inclusief de woningen in het project Terra Nova (ontwikkellocatie Entree - Oost 7). Daarnaast komen er kantoren, bedrijven (zoals retail en kleine kantoorunits) en maatschappelijke voorzieningen. Uit de diverse onderzoeken blijkt dat voor de ondergrens van het aantal woningen minimaal 6.750 kan worden gehanteerd. Dit wordt dan ook als minimaal aantal voor de gebiedsontwikkeling aangehouden. De totale omvang van het programma in Entree wordt enerzijds bepaald door de maximale dichtheid en maximale hoogtes waarbij nog een kwalitatief hoogwaardige woonomgeving is te realiseren en anderzijds door mogelijke beperkingen vanuit milieueffecten (met name geluid, verkeer en luchtkwaliteit). Stedenbouwkundig is het totale programma maximaal gesteld op circa 735.000 m2 bvo. Binnen de plangrenzen van Entree is ook een aantal bestaande gebouwen opgenomen. Deze behoren echter niet tot de ontwikkellocaties.

Het programma voor Entree is nieuw, adaptief, en flexibel. Het programma wordt over een periode van tenminste 10 – 15 jaar gerealiseerd en bevat daarom op de verschillende onderdelen bandbreedtes, zodat Entree in de komende jaren met verschillende (markt-)omstandigheden kan groeien naar het uiteindelijke eindbeeld. Door adaptieve gebiedsontwikkeling met vooraf afspraken over het binnen bandbreedtes kunnen aanpassen van het programma (qua inhoud, fasering en snelheid van realiseren) zullen de partijen de continuïteit in de voortgang van de gebiedsontwikkeling voldoende moeten kunnen waarborgen. De bandbreedtes zijn zo gekozen dat zij voldoende flexibiliteit houden op de verschillende programma-onderdelen maar tegelijk ook zorgen dat het totale programma in balans blijft. En dat dit in de toekomst ruimte biedt om nieuwe wensen, ideeën te kunnen opnemen. In paragraaf 4.7 wordt dit onderdeel verder uitgewerkt. Stedenbouwkundige principes en openbare ruimte De ontwikkeling van Entree gaat uit van twee deelgebieden: Entreepoort en Entree Midden. Voor beide delen zijn er spelregels opgesteld voor een verdere uitwerking. Deze spelregels hebben onder andere betrekking op de ruimtelijke uitwerking, zoals de hoogtes van de gebouwen, maar ook op de verdeling van het nietwonen programma.

Zowel op basis van de zienswijzen op het ontwerpbestemmingsplan Entree als voortschrijdend inzicht zijn de maximale hoogtes voor de bebouwing van Entree naar beneden bijgesteld. Deze zijn in de nieuwe spelregels (middels een spelregelkaart) opgenomen. Daarnaast wordt er voor wat betreft het niet- wonen programma uitgegaan van een zonering. Daarbij worden commerciele functies geclusterd rondom een aantal knooppunten in het gebied, de plek waar vanwege de kruising van verbindingen de meeste mensen zullen samenkomen. Dit is het geval rondom het station en het kruispunt halverwege het plangebied, ter hoogte van de Centrumstraat van Entree. Het voorlopig toetsingsadvies van de Commissie mer heeft ertoe geleid dat het profiel van de ruggengraat van Entree, de stadsstraat Afrikaweg, is gewijzigd. Daarbij is uitgegaan van het maximaliseren van het verblijfsklimaat in de stadsstraat. De verblijfsgebieden, in de vorm van brede trottoirs en fietspaden voor het langzaam verkeer zijn daartoe vergroot en de geplande ventwegen langs de Afrikaweg zijn komen te vervallen. Dit geeft de kans een kwalitatieve entree voor de stad te maken: hier kom je thuis in Zoetermeer en in Entree, waar verblijf, ontmoeting en levendigheid voorop staat.

De auto-ontsluitingsstructuur van het gebied is daarbij verschoven naar de buitenzijde van het plangebied; een logische keuze vanuit het perspectief het langzaam verkeer het primaat te geven aan de hoofdstructuur. 15

Mobiliteit en parkeren Entree wordt ontwikkeld vanuit de hoofdprinicipes van duurzame mobiliteit. Er wordt meer ruimte gemaakt voor voetgangers en fietsers, onder andere door lagere snelheden voor het autoverkeer, betere oversteekbaarheid van wegen, het parkeren zoveel mogelijk te beperken en op te lossen op eigen terrein in de bouwblokken en herinrichting van de openbare ruimte. Maar ook door de infrastructuur voor de auto’s in lijn te brengen met het gebruik, dus geen grootschalige overcapaciteit aanleggen. Voor Entree is een verbijzondering van ten opzichte van het vigerende beleid uit 2019 opgesteld: De Nota maatwerk parkeernormen en uitvoeringsregels Entree (bijlage VI). Deze nota is bedoeld om uiteindelijk toe te groeien naar het ambitiescenario waarbinnen lagere parkeernormen gelden voor zowel auto’s als fietsen ten opzichte van de Nota parkeerbeleid van 2019 en er meer ingezet wordt op deelmobiliteit. De volgende onderdelen van het geactualiseerde parkeerbeleid zijn van belang • Zoetermeer draagt middels haar parkeernormenbeleid bij aan de duurzame verstedelijkingsopgave. In de komende jaren worden in Zoetermeer duizenden woningen aan de woningvoorraad toegevoegd. Bij al deze woningen dient de parkeerbehoefte van auto en fiets gebiedsgericht gefaciliteerd te worden.

• Zoetermeer zet in op duurzame mobiliteit hetgeen enerzijds betekent dat nieuwe mobiliteitsconcepten (zoals deelauto’s en deelfietsen) mogelijk worden gemaakt en anderzijds ook parkeervoorzieningen voor de fiets voldoende en ruimtelijk goed worden ingepast bij nieuwe gebouwen en transformaties van bestaande gebouwen. • Zoetermeer borgt het economisch vestigings- en winkelklimaat, wat ertoe leidt dat nieuwe bedrijven over voldoende parkeermogelijkheden beschikken en bezoekers in voldoende mate worden gefacili- teerd in het snel en eenvoudig vinden van een geschikte parkeerplaats. Deze nota vormt een nadere uitwerking van de Beleidsnota Parkeerbeleid 2019. Het geactualiseerde parkeerbeleid zoals beschreven in de Beleidsnota Parkeerbeleid 2019 blijft het vertrekpunt vormen voor de Nota maatwerk parkeernormen en uitvoeringsregels Entree. Hieronder zijn de belangrijkste verschillen tussen de Nota parkeerbeleid van 2019 en de Nota Maatwerk Parkeernormen en Uitvoeringsregels Entree toegelicht (bijlage VI). Parkeren auto’s Als gevolg van het verbijzondering van het vigerende beleid is dat een keuzemogelijkheid is geïntroduceerd voor de indiener van een bouwplan. De parkeernorm ligt dan 0,1 tot 0,2 lager dan bij het normscenario en daarbinnen is het aandeel bezoek iets afgenomen (0,15 naar 0,1).

Het ambitiescenario sluit ook beter aan bij de ruimtelijke en programmatische ambitie van Entree. De indiener moet bij indiening van de Bopa aangeven of volledig van het 16

ONTWIKKELVISIE ENTREE

normscenario of volledig van het ambitiescenario gebruik te maken. Een combinatie van de twee is niet mogelijk. Parkeren fietsen De fietsparkeernorm blijft van bezoekers en bewoners samen voor de fietsparkeerplaatsen (fpp) gelijk. Alleen wordt de verdeling meer in lijn gebracht met de praktijk. Bij een fietsparkeernorm van bijv. 5,0 fpp/woning is in de huidige nota (2019) opgedeeld in 4 fpp voor bewoners en 1 fpp voor bezoekers. Dan wordt voor de parkeernormennota van Entree 2025 bij 5,0 fpp/woning: 4,5 fpp voor bewoners en 0,5 fpp voor bezoekers. Het totale aantal benodigde fietsplekken verandert niet, maar de verschuiving betekent wel dat meer inpandige fietsparkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden. Laden/lossen Entree maakt gebruik van de mogelijkheid in de bestaande parkeernormennota (2019) om het laden en lossen te laten plaatsvinden in de openbare ruimte. Ruimtelijk en programmatisch is het inpandig oplossen niet mogelijk. In het buitenruimte ontwerp van Entree wordt ruimte voor deze logistieke functie expliciet aangegeven, daarmee wordt voorkomen dat laden en lossen op locaties buiten Entree wordt opgevangen. In de Ontwikkelvisie zijn ontwerpprincipes hiervoor opgenomen. De “Nota Maatwerk Parkeernormen en Uitvoeringsregels Entree” (bijlage VI) is verder zoveel mogelijk gelijk gehouden aan de huidige beleidsregels parkeernormen 2019.

Wel zijn er op basis van de huidige inzichten enkele omissies voor het dagelijks gebruikt verbeterd. Geluid Entree is gesitueerd in een geluidaandachtsgebied vanwege de ligging direct naast de A12 en de doorgaande Afrikaweg in het plangebied. In het Besluit kwaliteit leefomgeving (“Bkl”) zijn voorwaarden voor het realiseren van geluidgevoelige gebouwen in een geluidaandachtsgebied opgenomen. In de basis wordt uitgegaan wordt van een stelsel van standaardwaarden en grenswaarden. Vanaf 1 januari 2024 geldt het ‘Afwegingskader geluid (weg, rail en industrie) tussen standaardwaarde en grenswaarde (Omgevingswet), hierna te noemen: Afwegingskader geluid Zoetermeer. Het afwegingskader bevat de voorwaarden waarmee, als nadere invulling van de wettelijke voorwaarden volgens het Bkl, een overschrijding van de standaardwaarden kan worden toegestaan. Als die mogelijkheden zijn uitgeput, fungeert het Geluidkader Entree als laatste mogelijkheid om ontwikkelingen mogelijk te maken. Voor delen van het plangebied Entree geldt dat sprake is van overschrijdingen van de grenswaarden volgens Bkl 5.78u t/m 5.78y. Het geluid dat afkomstig is van de A12 is zorgt ervoor dat gebruik gemaakt moet worden van de mogelijkheid om alsnog meer geluid toe te staan dan de grenswaarden (op grond van Bkl artikel 5.78aa).

De gemeente heeft in de motivering voor afwijken van grenswaarden voor de gebiedsontwikkeling van Entree, gemotiveerd dat sprake is van zwaarwegende belangen. Deze motivatie is te vinden op de website van Entree

Zoetermeer. Bovendien is het niet mogelijk gebleken om het geluid tot de grenswaarde terug te brengen met maatregelen. In het Geluidkader Entree wordt aangegeven hoe, ondanks de grenswaardeoverschrijding door de A12, alsnog een aanvaardbaar woon- en leefklimaat kan worden gerealiseerd. Het Geluidkader Entree heeft betrekking op nieuwe geluidgevoelige gebouwen in het Entreegebied waar niet aan de standaardwaarden kan worden voldaan. Het vertrekpunt is dus voldoen aan de standaardwaarden uit het Bkl. Als hieraan niet kan worden voldaan, komen de grenswaarden en het Afwegingskader geluid Zoetermeer in beeld. Pas als hier, goed gemotiveerd en onderbouwd, niet aan kan worden voldaan, komt het Geluidkader Entree in beeld. De afweging tot toepassing hiervan vindt plaats in overleg met het college op het niveau van het bouwplan. Het gebruiken van het Geluidkader Entree biedt mogelijkheden – met daarbinnen alternatieven en afwijkingen – om af te kunnen wijken van grenswaarden in het Bkl of het Afwegingskader geluid Zoetermeer. Deze mogelijkheden zijn echter niet onbegrensd en dienen onderbouwd gemotiveerd te worden. Het is een extra stap die mogelijk wordt gemaakt om door middel van compensatie (op andere onderdelen) toch de ontwikkeling mogelijk te maken binnen een vooraf gesteld kader.

Deze mogelijkheid is een afwijkingsmogelijkheid die als daarvan gebruik van wordt gemaakt, gemotiveerd en onderbouwd moet worden. De afweging tot toepassing hiervan vindt plaats in overleg met het college op het niveau van het bouwplan. In het volgende schema is in hoofdlijnen aangegeven welke stappen moeten worden doorlopen om te beoordelen of een plan voor het aspect geluid uitvoerbaar is. Voor een uitgebreide toelichting op het geluidkader en de toepassing daarvan wordt verwezen naar bijlage V.

3.2 BELEIDSREGELS Het Omgevingsprogramma Entree loopt in tijd vooruit op het omgevingsplan voor geheel Zoetermeer, voor meer informatie zie hoofdstuk 10. Met voorliggend omgevingsprogramma voor Entree wordt een nieuw beleidskader vastgesteld dat sturing geeft aan de ontwikkeling van Entree tot een nieuwe, levendige en duurzame stadswijk met de daarbij benodigde voorzieningen. Om dit vorm te geven en te zorgen dat de aanvragen van de vergunningen voldoen aan de doelstelling en ambities voor Entree wordt gebruik gemaakt van beleidsregels die hieraan invulling geven. Beleid opgenomen in een programma is in beginsel zelfbindend: het bindt alleen de overheid die het heeft vastgesteld. Voor beleidsregels is dat anders. Beleidsregels zijn regels over het gebruik van een bevoegdheid door een bestuursorgaan (hierna: gemeente). Burgers kunnen dan ook bij het bij het bestuursorgaan en de rechter een beroep doen op beleidsregels. Het bestuursorgaan kan alleen van de beleidsregel afwijken als dat voor een of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen. Met beleidsregels is het niet mogelijk om rechtstreeks verplichtingen aan burgers of bedrijven op te leggen.

Beleidsregels zijn bedoeld voor de gemeente en kunnen gaan over: • de afweging van belangen (een beleidsregel kan gaan over de inhoud van de belangenafweging en over de manier waarop die afweging tot stand moet komen); • de vaststelling van feiten (een beleidsregel kan de wijze bepalen waarop de gemeente de feiten vaststelt die nodig zijn om een besluit te nemen); of • de uitleg van wettelijke voorschriften (een beleidsregel kan uitleg geven over de begrippen en wettelijke criteria in wettelijke voorschriften). Daar waar sprake is van beleidsregels in dit programma is dat duidelijk aangegeven in een kader.

Stappenplan op hoofdlijnen - Geluidskader Entree

17

4 ONTWIKKELING VAN ENTREE TOT LEVENDIGE STADSWIJK De Ontwikkelvisie Entree beschrijft het doel om binnen het plangebied Entree een levendige stadswijk te realiseren, waar gezondheid, duurzame mobiliteit en toekomstbestendigheid belangrijke waarden zijn. Entree is een belangrijke schakel voor de stad: als nieuwe toegangspoort tussen snelweg en station enerzijds en de binnenstad anderzijds. De gebiedsontwikkeling Entree is verdeeld in Entree Midden en Entreepoort. Initiatieven worden getoetst aan de Ontwikkelvisie Entree. Daartoe zijn beleidsregels opgesteld. Een aantal daarvan geldt voor het hele plangebied, dus ongeacht of een initiatief in Entree Midden of Entreepoort ligt. Deze beleidsregels zien toe op: • Ontwikkelvisie Entree • Binnentuinen • Binnentuinenroute • De dwarsstraten • Levendige, gemengde stadswijk • Klimaatadaptatie • Natuurinclusiviteit en biodiversiteit • Energie • Geluid • Gezondheid en vitaliteit • Beeldkwaliteit De beleidsregels die in aanvulling daarop specifiek gelden voor Entree Midden en Entreepoort zijn opgenomen in de paragrafen 4.4.1 Entree Midden en 4.4.2 Entreepoort. 4.1 ONTWIKKELVISIE ENTREE De Ontwikkelvisie vormt één van de kaders waarbinnen de ontwikkeling van Entree plaatsvindt.

Met andere woorden: zowel de ontwikkeling van de stedelijke blokken binnen het plangebied als de openbare ruimte worden getoetst aan de essenties en doelen, uitgewerkt in ontwerpprincipes, die in de Ontwikkelvisie Entree zijn beschreven. Een belangrijk onderdeel van het Omgevingsprogramma Entree zijn de beleidsregels (zie 3.2 Beleidsregels). Aan de hand van de beleidsregels toetst de gemeente Zoetermeer of de aankomende bouwplannen en ontwerpen passen in en bijdragen aan de doelen en ambities voor Entree. De beleidsregels in dit hoofdstuk zijn gebaseerd op essenties, doelen en ontwerpprincipes die in de Ontwikkelvisie Entree staan beschreven. Niet alle ontwerpprincipes uit de ontwikkelvisie zijn doorvertaald in beleidsregels. De keuze is gemaakt om de ontwerpprincipes die in grote mate bepalend zijn voor de ontwikkeling van Entree door te vertalen naar een specifieke beleidsregel. Hierbij is vooral gekeken naar de kwantificeerbare onderdelen, zoals hoogten, rooilijnen, die op de spelregelkaart zijn opgenomen, aangevuld met andere onderdelen. Essentieel blijft dat een plan en ontwerp in zijn geheel dient te voldoen aan 18

ONTWIKKELVISIE ENTREE

de Ontwikkelvisie Entree. Dus ook als er geen specifieke beleidsregel in het omgevingsprogramma is opgenomen, zal een initiatiefnemer aantoonbaar moeten maken dat aan de kaders van de Ontwikkelvisie Entree wordt voldaan. Dat uitgangspunt is in de volgende beleidsregel vertaald. Samengevat wordt dit in de volgende beleidsregel vertaald. Entree wordt ontwikkeld volgens en binnen de kaders van de Ontwikkelvisie Entree. Als voor specifieke onderwerpen beleidsregels zijn opgenomen zijn deze leidend, voor overige thema’s zal de planontwikkeling getoetst worden aan de essenties en doelen van de Ontwikkelvisie Entree. Binnen dit Omgevingsprogramma zijn diverse specifieke beleidsregels opgenomen. Naast deze specifieke regels per thema/onderwerp is ook in een algemene beleidsregel voorzien die invulling geeft aan de benodigde flexibiliteit en adaptieve karakter van het Omgevingsprogramma en de langjarige planontwikkeling in Entree. In een langdurig planproces is het goed voorstelbaar dat inzichten wijzigen, naar aanleiding van uitwerking van de stedelijke blokken, of omdat (externe) omstandigheden wijzigen (wettelijke normen, materialen e.d.). Ook kan het voorkomen dat een initiatiefnemer meent dat met toepassing van andere ontwerpprincipes een vergelijkbare of verbeterde invulling van de essenties en doelen worden bereikt die voor Entree worden beoogd.

Ook kunnen ondergeschikte bouwdelen en klimaatmaatregelen op het dak ervoor zorgen dat de toegestane hoogte in beperkte mate wordt overschreden. Samengevat wordt dit in de volgende beleidsregel vertaald. 1. Andere ontwerpprincipes dan uitgewerkt in de Ontwikkelvisie, als gevolg van de uitwerking van de stedelijke blokken of door (externe) wijziging van omstandigheden, zijn toegestaan als deze een vergelijkbare of verbeterde invulling van de essenties en doelen opgenomen in de Ontwikkelvisie Entree bereiken, onder de voorwaarde dat dit goed gemotiveerd is en voorzien is van een positief advies van het Q-team. 2. Hogere hoogten dan opgenomen in de beleidsregels over hoogten zijn toegestaan, uitsluitend voor zover dit gaat om ondergeschikte bouwdelen, zoals liftopbouwen en installaties, en voor klimaatadaptieve maatregelen, zoals groene daken en waterberging.

4.2 ZEVEN ESSENTIES Het ruimtelijk concept van Entree is opgebouwd uit zeven essenties. Deze zeven essenties zijn de structuurdragers van het plan, en vormende komende periode een leidraad bij de stapsgewijze ontwikkeling van de nieuwe wijk. De zeven essenties zijn als volgt: 1. De nieuwe stadsentree Entree vormt straks voor vele reizigers het eerste beeld van Zoetermeer: een wijk met stedelijke allure. Met de hoogbouw langs de A12 als eerste blikvangers en een attractief stationsplein als ontvangstruimte van de wijk en de stad. Met de voortzetting van bebouwing met hoogteaccenten langs de Afrikaweg wordt Entree met de binnenstad verbonden. De Afrikaweg zelf wordt daarbij getransformeerd tot een stadsstraat, waarmee je thuiskomt in Zoetermeer. De wijk krijgt een karakter dat echt stedelijk van aard is en tegelijkertijd heeft het de kwaliteiten van een groene en duurzame leefomgeving. De combinatie van een stadse bebouwingsdichtheid, mix van functies (wonen, werken en voorzieningen) met hedendaags stedelijk groen in de openbare ruimte, binnenhoven, daken en gevels, toont het Zoetermeer van de 21ste eeuw. 2. Verbindende schakel Entree is op zo’n manier gesitueerd dat het een verbindende schakel vormt tussen de omliggende wijken in álle windrichtingen: het creëert een fijnmazig weefsel dat de wijken Meerzicht, Driemanspolder, de Binnenstad en Rokkeveen met elkaar verbindt.

De stadsstraat Afrikaweg wordt voorzien van riante trottoirs, fietspaden en vrije busbanen. Vanaf de omliggende wijken worden de bestaande fiets- en voetgangersroutes opgepakt en aangesloten op de stadsstraat. Een tweetal aantrekkelijk en veilig vormgegeven oversteekplaatsen op het niveau van de stadsstraat heffen de huidige barrièrewerking van de Afrikaweg op. 3. Menselijke maat en schaal Entree Midden is opgebouwd uit samengestelde stedelijke blokken met groene, ruime binnentuinen, die betreedbaar zijn voor bewoners en bezoekers. In de stedelijke blokken bevindt zich een grote mix aan functies: wonen, werken en voorzieningen. De diversiteit in programma komt gedeeltelijk tot uiting in de pandwijze opzet, waardoor de grote stedelijke blokken opgedeeld worden in volumes in een herkenbare maat en schaal. Hoogteaccenten worden voorzien van een eigen onderbouw waardoor het eigenlijke hoogteaccent iets terug ligt vanaf de openbare ruimte. In de plint zullen diverse stedelijke voorzieningen worden ingepast, zoals winkels, horeca en bedrijfsruimten.

4. Levendige stadsstraat De Afrikaweg vormt de ruggengraat van Entree en wordt getransformeerd naar een levendige en uitnodigende stadsstraat. De straat wordt begeleid door robuuste bomenrijen over de gehele lengte van de stadsstraat. Tussen de straatwanden biedt het royale profiel ruimte voor zowel verblijven als bewegen. Een gemengd plintprogramma zorgt voor de gewenste levendigheid op straat en een gevarieerd straatbeeld. De bestaande wijkcentra van Meerzicht en Driemanspolder worden via de Centrumstraat dwars door Entree met elkaar verbonden. De kruising van de Centrumstraat en de stadsstraat vormt een stedelijk ankerpunt als kerngebied voor de stedelijke voorzieningen in het gebied. Een tweede ankerpunt bevindt zich rondom het nieuwe stationsplein van station Zoetermeer. 5. Robuuste groen-blauw raamwerk Primair onderdeel van dit raamwerk is de ‘Groene Kraag’, een parkzone die nieuwe stedelijke blokken van Entree omkadert en tevens de bestaande wijken Meerzicht en Driemanspolder met langzaamverkeersroutes verbindt. In dit gebied staan de natuurlijke stad en natuurbeleving centraal. De Afrikaweg vormt als groene stadsstraat met laanbomen, ruime plantvakken en groene bermen een robuuste groene verbinding. Ook de tussenstraten worden groen ingerichte voetgangersdomeinen.

Het raamwerk loopt ook verder door in het plan door groen ingerichte binnentuinen, balkons, daktuinen en groene stoepen. Waar mogelijk dragen open waterstructuren met ecologische oevers bij aan de creëren van ecologisch waardevolle plekken met aantrekkelijke verblijfskwaliteit. 6. Gezonde en toekomstbestendige leefomgeving Het integreren van en rekening houden met klimaatadaptatie, biodiversiteit en gezondheid in het ontwerp is de routekaart naar het creëren van een gezonde wijk. Hierbij kan het Entreegebied worden beschouwd als één stedelijk organisme, waarbij de stedelijke blokken, de binnentuinen, infrastructuur en openbare ruimte nauw met elkaar verweven zijn en functioneren als één systeem. Belangrijke basis zijn de recreatief-ecologische groenstructuren. De openbare ruimte en de stedelijke blokken worden klimaatadaptief ontworpen. Daarnaast wordt bij het ontwerp van Entree ingezet op een mobiliteitstransitie waarin de voetganger en de fietser centraal worden gesteld, het gebruik van de (deel)fiets, het openbaar vervoer en deelauto gestimuleerd worden en het gebruik van de auto wordt ontmoedigd. Een aantrekkelijke openbare ruimte zorgt voor uitnodiging tot een gezond leven waarin bewegen en sporten mogelijk zijn.

19

7. Gelaagde stad Entree komt gefaseerd, stapsgewijs tot stand. Daarbij begint Entree niet vanaf nul door de bestaande gebouwen en functies. Hierdoor worden als vanzelf nieuwe lagen toegevoegd die zullen voortbouwen op het lokale karakter en de Zoetermeerse identiteit: het DNA van Zoetermeer. Het gesloten stedelijk blok vormt het model voor de bebouwing langs de Afrikaweg. Ook in de verkeerskundige opzet wordt een nieuwe laag toegevoegd, waarbij het verhoogde dijklichaam van de Afrikaweg, als onderdeel van de Zoetermeerse hoofdstructuur (de zogenaamde H-structuur) intact blijft en wordt gecombineerd met gebruik door andere modaliteiten. Op blokniveau wordt ruimte voor innovatie en experiment geboden. Een uitgebreidere toelichting op deze essenties is te vinden in hoofdstuk 3 van de Ontwikkelvisie Entree (bijlage II). 4.3 GEBIEDSGERICHTE AANPAK De ambitie om van Entree een levendige stadswijk te maken waarin gezondheid, duurzame mobiliteit en toekomstbestendigheid belangrijke waarden zijn, kan alleen worden bereikt met een gebiedsgerichte integrale aanpak. Maar in een langdurige gebiedsontwikkeling van deze omvang is het ook van belang om duidelijkheid te bieden door een helder kader. Dit kader moet robuust zijn om de kwaliteit ook langjarig te borgen, maar voldoende flexibel om toekomstvast te zijn.

De belangrijkste kaders (de minimale basis) zijn vastgeklikt door hier beleidsregels voor te formuleren. Deze vormen samen met de uitvoerig beschreven doelen, essenties en uitwerkingen in principes in de ontwikkelvisie een solide basis. Tegelijkertijd blijft maatwerk mogelijk. Niet alles is in detail vastgelegd in de beleidsregels. Dit is een bewuste keuze en geeft flexibiliteit op verschillende thema’s die aankomende jaren nog volop in ontwikkeling zullen zijn (zoals duurzaamheid, maar ook de programmatische invulling van het gebied). Ook is afwijking van de beleidsregels mogelijk. De kaders waarbinnen dit mogelijk is, zijn of al uitgewerkt in de ontwikkelvisie of moeten – als dat niet zo is – per geval gemotiveerd worden. Uitgangspunt is en blijft dat afwijking uitsluitend mogelijk is als dit passend is bij de doelstelling van Entree zoals hiervoor beschreven. Om te komen tot deze belangrijke waarden én een levendige stadswijk te maken gaat het Omgevingsprogramma uit van een integrale aanpak op de volgende onderdelen: • Principe van het stedelijk blok. • Duurzame mobiliteit. • Gezonde en levendige buitenruimte. • Levendige, gemengde stadswijk. • Intrinsieke duurzame wijk.

20

ONTWIKKELVISIE ENTREE

4.4 SPELREGELKAART De Spelregelkaart voor Entree geeft een overzicht van de belangrijkste ontwerpprincipes op schaal van de wijk. Hierin is het stedenbouwkundig concept voor Entree zichtbaar. Het biedt een ruimtelijk kader voor de ontwikkeling van de nieuwe wijk. Om de gewenste stedelijkheid met hoge kwaliteit en levendigheid te bieden is hiervoor een compact eigentijds stedenbouwkundig concept ontwikkeld. Het bestaat uit duidelijk herkenbare stedelijk blokken die afgewisseld of gecombineerd kunnen worden met bestaande, getransformeerde (kantoor-) panden. Elk stedelijk blok is op zo’n manier uitgewerkt dat het ruimtelijk en programmatisch aansluit op zijn omgeving, zoals het hoogteverschil dat ontstaat door de ligging tegen het bestaande dijklichaam van de Afrikaweg, maar ook de omliggende bebouwing. Elk blok is samengesteld uit panden variërend in breedte en hoogte, aflopend van de Afrikaweg naar de omliggende straten. In de volgende afbeelding is de spelregelkaart weergegeven. In de Ontwikkelvisie Entree (bijlage II) paragraaf 4.2. is meer te lezen over de Spelregelkaart. De gebiedsontwikkeling Entree is verdeeld in twee deelgebieden, Entree Midden en Entreepoort (dit is het gebied dat tussen de spoorlijn en de wegen Bredewater en Boerhaavelaan). Deze twee gebieden hebben elk hun eigen ontwikkeltraject, met ook elk hun eigentijdpad.

Entreepoort vormt een apart onderdeel van Entree met een andere opzet en schaal dan de stedelijke blokken aan de stadsstraat in Entree Midden. Tegelijkertijd is er sprake van een belangrijke ruimtelijke samenhang.

Spelregelkaart 21

4.4.1 Entree Midden Een van de belangrijke pijlers voor het stedenbouwkundige concept deze levendige stadswijk is het stedelijk blok. De belangrijkste principes voor het stedelijk blok in Entree Midden zijn: • De ingangen van de gebouwen liggen in de straatwanden van elk blok. • De pandsgewijze opbouw van het stedelijk blok. • De aflopende bouwhoogte vanaf de stadsstraat naar de omliggende wijken. • De toegankelijke binnentuinen. • De variatie in bouwhoogte waardoor er licht en lucht in elk blok wordt gecreëerd. • De menselijke maat in de beleving van de stad op ooghoogte. Hieronder is een overzicht opgenomen van de principes waarvoor beleidsregels worden vastgesteld. Wilt u meer lezen over de volledige uitwerking van de principes dan kan dit in hoofdstuk 4 van de Ontwikkelvisie Entree (bijlage II). Voor de volledigheid, de ontwikkelingen binnen Entree worden niet alleen aan de beleidsregels uit dit Omgevingsprogramma Entree getoetst, de Ontwikkelvisie Entree als geheel geldt onverkort ook als toetsingskader.

Voor het gebied Entree Midden gelden beleidsregels over de volgende onderwerpen: • Basishoogte • Plint en Parkeerlaag • Hoogteaccenten • Positie en bouwhoogte hoogteaccent • Sokkel en setback hoogteaccent • Footprint van het hoogteaccent • Panden • Positie van de panden • Aantal panden • Entrees voordeuren • Verbijzondering van het stedelijk blok • Pleinruimte verbijzondering • Centrumstraat en West 6 & West 7 • Bijzonder programma Hieronder is een beknopte toelichting opgenomen op de principes waarvoor beleidsregels worden vastgesteld. 4.4.1.1 Basishoogte Het beoogde doel van deze beleidsregel is er aan bij te dragen dat er doorlopende straatwanden worden gecreëerd, die in een prettige verhouding staan tot de aangrenzende openbare ruimte. Hierdoor werken deze straatwanden als heldere begeleiding en tevens worden de buitenruimtes en omliggende bebouwing niet substantieel overschaduwd. De menselijke maat en de beleving van de voetganger op straat is hierbij van groot belang.

22

ONTWIKKELVISIE ENTREE

De essentie van de beleidsregel is dat de basishoogte van het stedelijk blok per blokzijde verschilt en in verhouding staat tot de context: de hoogte is bepaald mede op basis van de aangrenzende openbare ruimte. Zo is in de basishoogte de straatwand maximaal 1 meter hoger dan de breedte van de straat. Ook bij het bepalen van de basishoogte rekening gehouden met de maat en schaal van de omliggende bebouwing. Om de effecten met betrekking tot windhinder en bezonning goed mee te kunnen wegen, zal de ontwikkelende partij bij de aanvraag omgevingsvergunning een windhinderonderzoek op basis van NEN norm 8100 en bezonningsonderzoek op basis van de lichte TNO Norm moeten overleggen. Deze bepaling geldt voor gebouwen (en hoogteaccenten) vanaf 30 meter hoogte. Samengevat wordt dit in de volgende beleidsregel vertaald. De maximale bouwhoogte van een gebouw mag niet meer bedragen dan is aangegeven: a. ter plaatse van de locatie ‘Bouwhoogte 17 meter’, maximaal 17 meter; b. ter plaatse van de locatie ‘Bouwhoogte 20 meter’, maximaal 20 meter; c. ter plaatse van de locatie ‘Bouwhoogte 25 meter’, maximaal 25 meter; d. ter plaatse van de locatie ‘Bouwhoogte 32 meter,’ maximaal 32 meter. Bij het meten van de bouwhoogte geldt de bepaling dat: a.

de bouwhoogte wordt gemeten vanuit het maaiveld ter plekke, met dien verstande dat in de dwarsstraten de hoogte het verloop van het hellend maaiveld volgt. In het kader van een goede beoordeling van de gebouwen op bezonning en windhinder wordt: a. bij gebouwen met een bouwhoogte van 30 meter een windhinderonderzoek op basis van NEN norm 8100 en een bezonningsonderzoek op basis van de lichte TNO Norm opgesteld; b. dit onderzoek maakt deel uit van de aanvraag omgevingsvergunning; c. deze bepaling geldt ook voor de hoogteaccenten als bedoeld in de beleidsregel in paragraaf 4.4.1.3 Hoogteaccenten Entree Midden.

Ontwerpprincipes Plint en parkeerlaag

4.4.1.2 Plint en parkeerlaag Het doel is dat langs de stadsstraat Afrikaweg, de Centrumstraat en aan het Stationsplein een levendige doorlopende plint wordt gecreëerd. Door uitgangspunten vast te leggen voor deze plint wordt flexibiliteit gecreëerd voor verschillende programmatische invullingen door de jaren heen. Door ook zorg te dragen voor een zorgvuldig vormgegeven overgangszone tussen binnen & buiten middels de Zoetermeerse stoep, worden de optimale condities gecreëerd voor ee stedelijk interactiemilieu op straatniveau. Het optimaal functioneren van het programma op de begane grond rondom het stedelijk blok, is bepalend voor de maximale afmetingen van de parkeerlaag. Met plint worden de onderste lagen van het stedelijk blok bedoeld. Het zijn de bouwlagen waar de meeste interactie tussen binnen en buiten plaatsvindt en waar het nietwoonprogramma zich voornamelijk concentreert. In Entree zijn bepaalde plinten onderscheidend van de rest van het blok qua programma, formaat en uitstraling. In Entree wordt de verhoogde ligging van de stadsstraat benut door een éénlaagse parkeergarage te creëren waarvan het dak aansluit op het straatniveau van de stadsstraat.

Samengevat wordt dit in de volgende beleidsregel vertaald. Met betrekking tot de plint en parkeerlaag is het volgende bepaald: a. de minimale hoogte van de plint ter plaatse van de locatie Plint minimale hoogte 7,5 meter, bedraagt 7,5 meter. 1. de plint kan in één of twee lagen worden onderverdeeld of 2. er kan sprake zijn van een gedeeltelijke onderverdeling, als een entresol of vide. b. de minimale hoogte van de plint ter plaatse van de locatie Plint minimale hoogte 4 meter, bedraagt 4 meter. c. de overgangszone tussen openbaar en privé wordt zorgvuldig vormgegeven en heeft rondom het blok een maat van 1,5 meter buiten de perceelsgrens: de Zoetermeerse Stoep. d. waar geen plint wordt gerealiseerd, houd een parkeerlaag minimaal 6 meter afstand tot deze blokzijde.

23

Ontwerpprincipes stedelijk blok: Accenten

4.4.1.3 Hoogteaccenten Entree Midden

Het doel is te komen tot een zorgvuldige compositie van hoogteaccenten die de skyline van Entree en Zoetermeer als geheel versterken. Daarnaast is het doel te zorgen voor een zorgvuldige inpassing van het beoogde gebiedsprogramma, gebruikmakend van de verdichtingsmogelijkheid die een toren biedt op een daarvoor geschikte locatie. Een zorgvuldige inpassing van het volume draagt bij aan een prettige beleving van het accent vanaf straatniveau en in de directe omgeving. In Entree vormen de accenten toevoegingen aan de basishoogte van het stedelijk blok die specifieke plekken en routes tussen de stedelijke blokken binnen de Entree benadrukken. Tevens dragen zij bij aan de intensivering van het programma op een daarvoor geschikte locatie en zorgen ze voor een bijzondere woonvorm die afwijkt van de bebouwing in de basishoogte. De beleidsregels met betrekking tot de hoogteaccenten zien toe op: • Positie en bouwhoogte. • Sokkel en setback. • Footprint. In de navolgende afbeeldingen zijn de ontwerprincipes m.b.t. de hoogteaccenten weergegeven. De paragraven 4.4.1.3.1, 4.4.1.3.2 en 4.4.1.3.3 bevatten de bijbehorende beleidsregels. 4.4.1.3.1 Positie en bouwhoogte hoogteaccent De positie van de hoogteaccenten is middels een ster indicatief aangegeven op de spelregelkaart. De exacte 24

ONTWIKKELVISIE ENTREE

positie is onderdeel van nadere uitwerking. De ster is in de beleidsregel vertaald naar een zoekgebied voor het hoogteaccent, met bijbehorende bouwhoogte daarbij aangegeven. Samengevat wordt dit in de volgende beleidsregel vertaald. Een hoogteaccent is mogelijk ter plaatse van: a. de locatie ‘Zoekgebied hoogteaccent 35 meter’, met een bouwhoogte van maximaal 35 meter; b. de locatie Zoekgebied hoogteaccent 40 meter, met een bouwhoogte van maximaal 40 meter; c. de locatie Zoekgebied hoogteaccent 50 meter, met een bouwhoogte van maximaal 50 meter; d. de locatie Zoekgebied hoogteaccent 60 meter, met een bouwhoogte van maximaal 60 meter; e. de locatie Zoekgebied hoogteaccent 70 meter, met een bouwhoogte van maximaal 70 meter. Bij de bepaling van de positie van het hoogteaccent binnen het zoekgebied wordt: a. rekening gehouden met de specifieke context; b. de bestaande situatie of de toekomstige uitwerkingsmogelijkheden; Bij het meten van de bouwhoogte van een hoogteaccent geldt de bepaling dat de bouwhoogte van een hoogteaccent: a. gelegen aan de Afrikaweg, gemeten wordt vanaf het maaiveld van de Afrikaweg; b. gelegen aan de Boerhaavelaan, gemeten wordt vanaf het maaiveld van de Boerhaavelaan; c. gelegen aan de Boerhaavelaan, gemeten wordt vanaf het maaiveld van de Boerhaavelaan.

4.4.1.3.2 Sokkel en setback hoogteaccent Om te komen tot een prettige inpassing van de hoogteaccenten worden deze terugliggend geplaatst vanaf de rooilijn van het stedelijk blok en op een zogenaamde sokkel geplaatst. De sokkel is het onderste gedeelte van het volume. De sokkel staat in de rooilijn van het stedelijk blok en vormt daarmee in beleving vanaf straat een voorzetting van de basislaag van het stedelijk blok. De accenten steken daar bovenuit, en dragen bij aan de beleving op grotere afstand en het markeren van de stedelijke structuren. Samengevat wordt dit in de volgende beleidsregel vertaald. Hoogteaccenten worden op een sokkel geplaats waarbij sprake is van een setback, zoals is aangegeven binnen de locatie Sokkel en Setback Entree Midden gelden de volgende regels: a. accenten staan ten opzichte van de sokkel in een setback (horizontale terugligging) van minimaal 2,5 meter vanaf de rooilijn gemeten; b. wanneer een accent op de hoek van het blok wordt geplaatst betekent dit dat een setback aan beide zijden van het blok gerealiseerd dient te worden; c. accenten van 50 tot 70 meter bevatten een sokkel van maximaal 4 bouwlagen exclusief de plint. De minimumhoogte van de sokkel is 12 meter; d. accenten van 35 tot 40 meter bevatten een sokkel van maximaal 4 bouwlagen. De minimumhoogte van de sokkel is 6 meter.

4.4.1.3.3 Footprint van het hoogteaccent De positie van een hoogteaccent is onderdeel van nadere uitwerking. Ongeacht waarbinnen het zoekgebied (zie de beleidsregel m.b.t. de positie en bouwhoogte hoogteaccent) is de footprint van een hoogteaccent gebonden aan een aantal regels. Samengevat wordt dit in de volgende beleidsregel vertaald. De footprint van hoogteaccent dat wordt gerealiseerd binnen de locatie Footprint hoogteaccent Entree Midden, voldoet aan de volgende regels: a. de diagonaal van de footprint van een hoogteaccent bedraagt maximaal 38,5 meter; b. de zijden van de footprint mogen maximaal 34 meter breed zijn; c. de voorwaarde is dat de rankheid van het gebouw overtuigend wordt uitgewerkt, middels het benadrukken van de verticaliteit het volume.

Opbouw van het accent

Ontwerpprincipes stedelijk blok: Accenten

25

Ontwerpprincipes stedelijk blok: Panden

4.4.1.4 Panden Door de stedelijke blokken binnen Entree op te delen in individuele, kleinere panden ontstaat een schaal die in de beleving vanaf de straat en in de omgeving, maar ook in de gebouwen prettig en herkenbaar is door de menselijke maat en afwisseling. De onderverdeling in meerdere panden zorgt daarnaast voor een goede spreiding van de levendigheid aan alle zijden van het samengestelde stedelijke blok. De onderstaande afbeeldingen geven de ontwerpprincipes met betrekking tot de panden in het stedelijk blok weer. In de navolgende paragraven 4.4.1.4.1, 4.4.1.4.2 en 4.4.1.4.3 zijn de bijhorende beleidsregels opgenomen. 4.4.1.4.1 Positie van de panden De verschillende stedelijke blokken staan in vaste rooilijnen. Hierdoor ontstaat een heldere begeleiding van de openbare ruimte en wegen.

26

ONTWIKKELVISIE ENTREE

Samengevat wordt dit in de volgende beleidsregel vertaald. De panden binnen Entree worden binnen de locatie ‘Rooilijn vast’ gerealiseerd en liggen in die rooilijn, daarbij gelden de volgende regels: a. Panden vormen gezamenlijk een aangesloten blok. Openingen in dat blok zijn enkel toegestaan voor: 1. Poorten en entrees ten behoeve van binnentuinen en 2. Entrees van in het blok gelegen functies en/ of (parkeer)garages; 3. Waarbij aan het bepaalde in de beleidsregel 4.4.1.4.3 Entrees Voordeuren dient te worden voldaan. b. In afwijking van de bepaling dat panden in de rooilijn moeten worden gebouwd geldt dat: 1. Per zijde van het blok 1 terugliggend pand toegestaan, waarbij de maximale terugligging vanaf de locatie ‘Rooilijn vast’: i. langs de Afrikaweg max 4 m bedraagt. ii. langs de overige blokzijdes max 2 m bedraagt. 2. Hoekpanden en de in de spelregelkaart aangegeven verbijzonderingen (zie 4.4.1.5) in de rooilijn vormen hierop een uitzondering. c. De diepte van de panden bedraagt maximaal 22 meter, gerekend vanaf de openbare ruimte, met dien verstande: 1. dat panden die een sokkel met accent vormen van deze regel zijn uitgezonderd. 2. voor bijzonder programma het bepaalde in beleidsregel 4.4.1.6 Bijzonder Programma van toepassing is.

4.4.1.4.2 Aantal panden Om te zorgen dat er voldoende panden per stedelijk blok gemaakt worden is het aantal panden berekend dat per gevelwand van een stedelijk blok mag worden gerealiseerd. Voor de achterliggende berekening wordt verwezen naar paragraaf 4.3 van de Ontwikkelvisie Entree.

Samengevat wordt dit in de volgende beleidsregel vertaald. Het aantal panden binnen een blok in Entree is als volgt bepaald: a. Per blok en per gevel/ zijde/ wand wordt minimaal het aantal panden gerealiseerd: 1. er plaatse van de locatie ‘Minimaal aantal panden 1’, minimaal 1 pand; 2. ter plaatse van de locatie ‘Minimaal aantal panden 2’, minimaal 2 panden; 3. ter plaatse van de locatie ‘Minimaal aantal panden 3’, minimaal 3 panden; 4. ter plaatse van de locatie ‘Minimaal aantal panden 4’, minimaal 4 panden; 5. ter plaatse van de locatie ‘Minimaal aantal panden 5’, minimaal 5 panden; 6. ter plaatse van de locatie ‘Minimaal aantal panden 6’, minimaal 6 panden; 7. ter plaatse van de locatie ‘Minimaal aantal panden 7’, minimaal 7 panden; b. Met betrekking tot hoekpanden geldt in aanvulling op het bepaalde onder sub a en b het volgende: 1. hoekpanden tellen qua aantal en breedte bij beide straten mee in het aantal te realiseren panden; 2. uitstraling en functie gaat ‘de hoek om’, zodat blinde niet-actieve gevels worden voorkomen.

4.4.1.4.3 Entrees voordeuren Door een zorgvuldige positionering van de entree van een stedelijk blok wordt maximale levendigheid op straat bereikt. Alle zijden van het stedelijk blok worden zo goed geactiveerd en een te hoge concentratie of conflict tussen verschillende functies of verkeersbewegingen in, uit of rondom het stedelijk blok wordt voorkomen. De in- en uitgangen rondom het stedelijk blok vormen bronpunten en bestemmingen voor activiteiten in het gebied en zijn vanwege de herkenbaarheid en stimuleren van een levendige buitenruimte naar de openbare ruimte toe gericht. Dit kan een winkelpui of kantoorentree zijn van niet-woonprogramma in de plint, een gezamenlijke entreehal van een appartementencomplex, en toegangen tot nuts- of parkeerpro- gramma. Ook kan een entree de directe voordeur van een woning zijn die op de begane grond altijd aan de openbare ruimte gelegen is.