Bijlage 1 - Deelgebiedsvisie Luxemburglaan en omgeving
Tekst van het document
CONCEPT 15 MEI 2023
DEELGEBIEDSVISIE 3 LUXEMBURGLAAN E.O.
COLOFON Uitgave van Gemeente Zoetermeer Stedelijke Ontwikkeling - Ruimtelijk Beleid Lay-out en afbeeldingen: Gemeente Zoetermeer Bij de samenstelling van dit document hebben we ons best gedaan om alle rechthebbenden van het beeldmateriaal correct te vermelden. Wanneer u meent dat u hier niet of incorrect vermeld staat verzoeken wij u contact op te nemen met het secretariaat van de afdeling Stedelijke ontwikkeling van de gemeente Zoetermeer. Aan de inhoud van de teksten en kaartbeelden is veel zorg besteed. Toch kan informatie onvolledig of niet helemaal correct zijn weergegeven. Aan de informatie in dit document kunnen geen rechten worden ontleend.
2
INHOUDSOPGAVE Voorwoord
Hoofdstuk 1
1.1 Aanleiding
1.2 Doel Deelgebiedsvisie
1.3 Relatie buurtvisie en deelgebiedsvisie
Intermezzo: Het verhaal van het Stadshart
5 6 6 6 7 8
1.4 Beschrijving deelgebied en opgave
11
1.6 Leeswijzer
12
1.5. Grenzen en eigendom
Hoofdstuk 2: Ruimtelijk programmatische uitgangspunten 2.1 Visie Binnenstad 2040
2.2 Uitgangspunten deelgebied 2.3 Beeldkwaliteit
2.4 Uitgangspunten programma 2.5 Planologie
2.5 Totaalbeeld Deelgebied
12
14 14 14 30 33 35 36
Hoofdstuk 3: Financiën
38
Hoofdstuk 4: Participatie en Communicatie
39
4.1 Inleiding
4.2 Bijeenkomsten Bijlagen
1 DISC Leefstijlen
2 Actielijst buurtvisie
40 40 43 43 44
3
4
VOORWOORD Beste inwoner van de Binnenstad, Voor de binnenstad van Zoetermeer vragen we aan inwoners met ons mee te denken over de inrichting van hun omgeving. We hebben de binnenstad ingedeeld in negen deelgebieden. Voor u ligt de deelgebiedsvisie voor het deelgebied Luxemburglaan en omgeving in de binnenstad. Hierin beschrijven we de uitgangspunten voor de gewenste ontwikkelingen in dit deelgebied. Deze deelgebiedsvisie is mede tot stand gekomen door de inbreng van omwonenden en ondernemers. Tijdens een reeks van themabijeenkomsten, rondwandelingen en rondetafelgesprekken bespraken bewoners en ondernemers samen met ambtenaren en projectontwikkelaars de plannen voor hun buurt. Er worden veel woningen gebouwd in de binnenstad en dat is ook hard nodig. Maar dat vraagt wel om een bredere kijk op de inrichting van de omgeving. Met deze deelgebiedsvisie hebben we een eerste stap gezet naar een nieuwe manier van werken die daar invulling aan geeft en die aansluit bij onze ambitie om inwoners, organisaties en bedrijven actief te betrekken. Het was de eerste keer dat we de participatie op deze manier hebben georganiseerd. De gesprekken met buurtbewoners zijn van grote toegevoegde waarde en zo komen we er samen achter waar de mogelijkheden liggen tot verbetering.
Tegelijkertijd zien we dat we nog meer informatie uit de stad ophalen als er gekozen wordt voor verschillende typen bijeenkomsten. Elke bijeenkomst is anders, dit zorgt voor kritische, prettige en constructieve gesprekken. Samen werken we de komende jaren aan een levendige en een aantrekkelijke binnenstad waar genoeg te doen is en waar mensen prettig kunnen recreëren, ondernemen en wonen. Ieder deelgebied van de binnenstad krijgt daarbij zijn eigen karakter en bijzondere plekken. Wethouder programma Binnenstad Jan Iedema
5
HOOFDSTUK 1 1.1 Aanleiding Op 21 september 2020 heeft de raad van de gemeente Zoetermeer de Visie Binnenstad 2040 vastgesteld. De visie formuleert de ambitie op hoofdlijnen. Met de Uitvoeringsstrategie programma Binnenstad (vastgesteld op 31 januari 2022) wordt de ambitie omgezet in concretere stappen om de binnenstad te versterken. In de Visie Binnenstad is een aantal deelgebieden onderscheiden. Voor twee deelgebieden Luxemburglaan en omgeving en de Zuidflank Nederlandlaan (3 en 5A) is de haalbaarheidsfase ingezet nadat het college van B&W op 21 december 2020 deze deelgebieden heeft geprioriteerd. Met het besluit van de
het maken van afspraken met de initiatiefnemers om de haalbaarheid van de initiatieven gezamenlijk en ieder voor zich te onderzoeken. Ook hebben we de proef buurtvisie uitgevoerd met de omwonenden en ondernemers die actief zijn in het gebied. Vanaf september 2022 tot en met november 2022 hebben we meerdere gesprekken met buurtbewoners en ondernemers gevoerd over wat zij belangrijk vinden en waar we rekening mee moeten houden bij het opstellen van de deelgebiedsvisie. Deze gesprekken hebben ons geholpen een duidelijker beeld te krijgen van de omgeving. Daar waar dat mogelijk was hebben we deze inzichten gebruikt bij de verschillende onderwerpen die in deze visie staan. Zie ook de paragraaf 1.5 Leeswijzer en Hoofdstuk 4 Participatie en Communicatie.
gemeenteraad van 31 januari 2022 is ook budget beschikbaar gesteld om de haalbaarheidsfase te doorlopen. Vervolgens heeft de gemeenteraad de startnotitie buurtvisie Binnenstad deelgebied 3 Luxemburglaan en omgeving inclusief Stadshartpassage op 27 juni 2022 vastgesteld. In deze startnotitie is een aanpak opgenomen hoe de gemeente de omwonenden betrekt bij het opstellen van uitgangspunten voor de deelgebiedsvisie van dit deelgebied. Deze visie betreft de deelgebiedsvisie van deelgebied 3: Luxemburglaan en omgeving. De visie gaat over het deelgebied als geheel. Zo worden de verschillende locaties in samenhang met elkaar bekeken. De uitwerking van de ambities van de Visie Binnenstad 2040 gebeurt samen met de initiatiefnemers en inwoners van het deelgebied. De afgelopen maanden is gewerkt aan
6
1.2 Doel Deelgebiedsvisie Door de gemeenteraad van Zoetermeer is tevens op 21 september 2020 het besluit genomen om te werken met gebiedspaspoorten. Hier was nog niet eerder mee gewerkt. De term gebiedspaspoort is inmiddels vervangen door de term deelgebiedsvisie. De gemeenteraad heeft aangegeven dat in de deelgebiedsvisies in ieder geval een algemene schets wordt gegeven van de te bebouwen oppervlakten, de verschillende bouwhoogtes, de (woningbouw-)programmering, en een elementaire visie op de inrichting van de openbare ruimte, zoals hoe de groenstructuren worden versterkt. De deelgebiedsvisies worden ter besluitvorming aan de raad voorgelegd. De reacties uit de participatie voor de buurtvisie zijn zoveel mogelijk verwerkt in de deelgebiedsvisie. Reacties die betrekking hebben op de haalbaarheidsonderzoeken zijn meegenomen,
reacties die betrekking hebben op een meer
Tijdens de buurtvisie hebben we getracht zo
gedetailleerde uitwerking zullen bij het vervolg
min mogelijk afbeeldingen van de gewenste
worden meegenomen.
ontwikkelingen te laten zien. Zo konden we in gesprek gaan met de buurt zonder dat er beelden
Verder is de deelgebiedsvisie aangevuld met
aanwezig waren die al een vaststaande richting
onderdelen uit vergelijkbare producten zoals het
of ingenomen standpunt suggereerden. Dit is
Plan Uitwerkingskader (PUK).
wezenlijk anders dan we tot nu toe bij andere gebiedsvisies, nota’s van uitgangspunten en
De deelgebiedsvisie is bedoeld om aan
documenten met ruimtelijke randvoorwaarden
initiatiefnemers uitgangspunten mee te geven
hebben gedaan. Dan lieten we juist beelden zien
voor de verdere uitwerking van hun planinitiatief.
waar de buurt op kon reageren. Daarmee wekten
Daarnaast is de deelgebiedsvisie ook bedoeld
we de indruk dat er nog weinig invloed mogelijk
om aan de omwonenden en ondernemers in het
was om de uitgangspunten aan te passen en was
gebied te laten zien wat zij kunnen verwachten aan
een open gesprek over de thema’s bijna niet meer
ontwikkelingen in hun buurt.
mogelijk.
In de deelgebiedsvisie staan ten opzichte van
In deze deelgebiedsvisie staan afbeeldingen die
de Visie Binnenstad 2040 verder uitgewerkte
de buurt niet eerder heeft gezien. De beelden zijn
uitgangspunten, die voor de verdere
nodig om te laten zien wat de uitgangspunten
planuitwerking richtinggevend zijn. Binnen de
betekenen. Deze beelden zijn vrijwel allemaal
uitgangspunten is nog voldoende ruimte om de
gemaakt na de bijeenkomsten van de buurtvisie
plannen bij te stellen indien nodig. Op het gebied
en zijn dus mede door de inbreng van de
van Bouwprogramma en Parkeren en Vervoer zijn
buurt uitgewerkt. De beelden zijn ook met de
nog extra onderzoeken nodig.
initiatiefnemers gedeeld. De initiatiefnemers hebben zelf ook beelden aangeleverd. Deze zijn
1.3 Relatie buurtvisie en deelgebiedsvisie
in lijn met wat er uit de buurtvisie is gekomen.
Deze deelgebiedsvisie is tot stand gekomen met
Niet alles wat gehoord is bij de buurtvisie
inbreng van de buurt. Dat betekent dat de kaders
hebben we kunnen verwerken, omdat daarmee
uit de in 2020 vastgestelde Visie Binnenstad
in sommige gevallen te grote concessies aan de
2040 besproken zijn met de buurt en dat de
uitgangspunten van de Visie Binnenstad werden
opmerkingen van de buurt ook reden waren om
gedaan. Ook zouden sommige aanpassingen
nog eens kritisch naar deze kaders te kijken. In het
juridische risico’s geven. Het gaat dan bijvoorbeeld
hoofdstuk 4 Participatie en Communicatie is een
om aanpassing van hoogtecategorieën. Dit speelt
opsomming opgenomen welke uitgangspunten
bij de Luxemburglaan 1-15. Daarbij is gezocht
zijn bijgesteld en waar in het openbaar gebied
naar compromissen, bijvoorbeeld door binnen de
aanpassingen zijn verwerkt.
hoogtecategorie 18-40 meter op sommige delen van het bouwblok een maximumhoogte op te nemen.
7
Intermezzo: Het verhaal van het Stadshart In 1962 is het eerste ontwerp voor de groeikern Zoetermeer gemaakt. Toen is ook al nagedacht over het nieuwe stadscentrum van Zoetermeer. Pas vanaf 1970 tot aan 1975 werd gewerkt aan het concrete plan. Eerst door de Werkgroep Ontwikkeling Zoetermeer en vanaf 1971 door het projectteam Stadscentrum onder leiding van W.F. Schut dat breed samengesteld was met ambtenaren, grootwinkelbedrijven, (ongebonden) architecten, kunstenaars, stedenbouwkundigen, woningbouwverenigingen en zelfs een belevingsdeskundige, geheel in de geest van de tijd. Nieuw was dat de mening van de burger door inspraak een vaste plek in het ontwerpproces kreeg. De ontwerpers namen de planvorming van historische steden als voorbeeld, die zich zonder vast eindbeeld meer organisch ontwikkelden en geleidelijk veranderden. Vaststond dat het centrum een ontmoetingsplaats zou worden, een gezellig, multifunctioneel centrum, waar kleinschalig en gemengd gewoond, gewinkeld, gewerkt en gerecreëerd kon worden, waar het gemeentebestuur een plek zou krijgen en de (ruimtelijke) beleving van gebruikers centraal stond, precies als in een historische stad.
8
De ontwerpers lieten zich inspireren en enthousiasmeren door andere stadscentra die in dezelfde periode vanaf schets werden opgebouwd. Met name één plan dat min of meer tegelijkertijd ontwikkeld werd en dat gevolgd werd was Louvain-la-Neuve (19681975). Hier werd ook gekozen voor een stadscentrum met gemengde functies in echte straten, die niet overdekt waren en met kleinschalige en herkenbare gebouwen van een beperkte hoogte. Ook daar was er een ‘onderwereld’ voor het verkeer en parkeren en een voetgangers-bovenstad bedoeld voor wonen, onderwijs, winkelen en recreëren. Daarnaast speelde het concept van de befietsbare Hollandse stad een rol. De straatbreedtes (10 - 12 meter) zijn gebaseerd op een fietspad van 3 meter met aan weerszijden twee zones voor voetgangers. Burgers lieten via inspraak weten dat zij een centrum verwachtten dat ‘menselijk’, ‘leefbaar’ en ‘gezellig’ was. In 1978 startte de bouw van het stadscentrum met de bouw van het politiebureau en de brandweerkazerne. De grond werd fors opgehoogd en er werd een immense betonnen plaat geconstrueerd, waar het Stadshart op zou worden gerealiseerd. Hieronder kwam de ‘onderwereld’ met parkeergarages, de Zoetermeerlijn en toevoerwegen voor de detailhandel. Op zo’n grote schaal was er in Nederland nog niet eerder gebouwd aan een heel stadsdeel op meerdere niveaus.
Drie grote ontwikkelaars zouden het stadscentrum inclusief omliggende woonbuurten ontwikkelen. Eind jaren ‘70 zakte de economie in en beleggers en grootwinkelbedrijven werden kopschuw. De ontwikkelaar van het winkelhart, MAB, moest veel moeite doen om beleggers over te halen om te investeren. Van de vier ‘grote trekkers’ haakte er één af (de V&D). Uiteindelijk is hier in 1990 de overdekte winkelpassage als compensatie voor in de plaats gekomen, hoewel dat eigenlijk niet in het stadsconcept paste, omdat de ontwerpers een niet-overdekte stad voor ogen stond. Pas vanaf 1983 kwam de bouw écht op gang. Het winkeldeel van het Stadshart werd van 1983 tot 1988 gerealiseerd. In het Stadshart zijn op een oppervlak van ternauwernood 35 hectare zowel winkels, als horeca, warenhuizen, kantoren, bioscopen, een theater, sportvoorzieningen, maar ook woningen gerealiseerd. Het bestemmingsplan rekende met zogenaamde ‘druktegebieden’ voor vertier en drukte zoekende stadsbewoners en met ‘stiltegebieden’, waar het winkelende publiek kon bijkomen van de drukte. Dit laatste
9
is met de stadstuin de Warande gerealiseerd, die precies op de grens van de bovenmet de benedenstad ligt. Er moest bijzonder compact worden gebouwd, maar wel in gestapelde laagbouw. Slechts op enkele plekken mocht hoogbouw verrijzen. Net als in historische binnensteden zijn de straten van het Stadshart druk en smal en worden ze afgewisseld met pleinvormige ruimten. De Promenade – de hoofdwinkelroute – is tien meter breed, nauwelijks breder dan de Dorpsstraat. De gebouwen staan direct tegen elkaar aan en vormen zo gesloten en intieme straten. De routing is afwisselend, als gevolg van het geknikte beloop. Om in een niet-overdekt winkelcentrum toch droog te lopen zijn arcades toegevoegd, die op uitgekiende punten van de ene kant van de straat naar de andere springen. Bijzonder zijn de bomen op de pleinen die door middel van bakken met grond hier kunnen groeien. De bouw in het Stadshart heeft sinds de oplevering niet stilgestaan. De ontwerpers stond immers geen centrum met een eindbeeld voor ogen, maar een ‘binnenstad’ die altijd kan veranderen, zij het met behoud van hoofdstructuur en hoofdgedachte.
Sinds 1990 zijn het Stadstheater en het Movie Palace gebouwd, heeft het Stadhuis een toren gekregen, zijn er hoge woontorens bijgebouwd, een winkelgalerij langs de Warande, is het Oostwaarts uitgebreid en is de overdekte winkelpassage annex wooncomplex Spazio als westelijk sluitstuk en westentree aan het winkelhart toegevoegd. Aan de oostelijke flank is Cadenza gebouwd met een theaterplein op twee niveaus als doorzetting van de promenade met een winkel- en horecaplint en woningen. Het Stadhuisplein, de Grote Markt van Zoetermeer, is opgevat als het hart van de stad en is direct verbonden met het plein bij de Grote Dobbe, de plas tussen Dorpsstraat en Stadshart. Rondom het Stadhuisplein liggen vier andere pleinen: de Markt, het Theaterplein, het Burgemeester Wegstapelplein en de Driekant. Deze stadsruimten staan in nauwe verbinding met elkaar, een principe dat ook in oude steden vaak terug te vinden is.
10
1.4 Beschrijving deelgebied en opgave
woongebouw gebouwd worden. Daartegenover
De Luxemburglaan vormt een belangrijke
op Luxemburglaan 1 zal op de plek van het
entree voor het Stadshart vanaf de Europaweg
voormalige ABN-AMRO kantoor een nieuw
en is direct en zichtbaar verbonden met
woongebouw komen. Tenslotte zal de locatie van
de Stadshartpassage. In het deelgebied
de voormalige V&D worden herontwikkeld naar
Luxemburglaan e.o. zijn drie projectlocaties waar
een woningbouwlocatie. Dit maakt onderdeel
sloop-nieuwbouw aan de orde is. Het betreft
uit van het bouwblok van de Stadshartpassage.
hier een verdichting van de binnenstad op
Voor alle drie de locaties geldt dat de bestaande
locaties waar de oude functie is verdwenen en de
bebouwing te weinig mogelijkheden biedt voor
bebouwing gesloopt is of gesloopt zal worden.
het nieuwe beoogde programma. Daarom is dus
Het gaat om de twee bestaande hoeken met de
sprake van sloop-nieuwbouw.
Europaweg: Op de Luxemburglaan 2 is het oude
De Luxemburglaan is de belangrijkste
gebouw gesloopt en zal in 2023 een
rechtstreekse verbinding tussen de
11
Stadshartpassage en het Woonhart. De
de Amsterdamstraat/Nederlandlaan. Het wordt
Europaweg is een belangrijke verkeersader
een onderdeel van de lange fiets/voetroute vanaf
op stadsniveau, maar is ook onderdeel van de
Buytenwegh de Leyens richting de Dorpsstraat.
noordkant van de binnenstad en vormt een
De fietsverbinding valt buiten het deelgebied
barrière voor fiets- en voetverkeer. De ambitie
maar begint of eindigt wel in het deelgebied
is om te komen tot een inrichting als stadsstraat
Luxemburglaan en omgeving.
of stadsboulevard waarin de oversteekbaarheid
De garage aan de Luxemburglaan (P4) is deels
goed is. Door het toevoegen van bomen en
een openbare parkeergarage en deels (bovenste
bermen zal de stadsboulevard een groener maar
twee lagen en onderste laag) eigendom van de
stadse uitstraling krijgen. Vanuit de gedachte
eigenaren van het Noordwaarts respectievelijk
dat de binnenstad een bestemming is zal een
Luxemburglaan 60 t/m 122. Net als de andere
30 km/u maatregel worden ingesteld voor de
parkeergarages in het Stadshart heeft de garage
gehele binnenstad. De auto wordt daarmee
een gedateerde vormgeving en komt deze over
meer een gast en de fietser en voetganger
als een sombere betonkolos. Voor de gehele
krijgen de hoofdrol. De openbare ruimte van
binnenstad geldt dat de eigenaren van de
de Luxemburglaan krijgt daardoor een andere
parkeergebouwen nadenken over toevoeging van
betekenis, omdat de straat anders moet worden
andere functies op of in de plint van het gebouw
ingericht bij een maximale snelheid van 30 km/uur.
en/of verfraaiing van de buitenkant. Daarnaast
Er ontstaat ruimte om een logische, aantrekkelijke
wordt onderzocht of de garage geschikt gemaakt
en comfortabele fiets- en voetgangersverbinding
kan worden voor een zogenaamde “mobility
te maken in het verlengde van de oversteek over
hub”. Hier kunnen bijvoorbeeld (elektrische) leen/
de Europaweg.
deelauto’s, leen/deelfietsen en pakket-lockers
De Duitslandlaan zal een aantrekkelijke singel
komen en wordt overstap naar de RandstadRail
worden. Een aantrekkelijke singel verhoogt de
makkelijker gemaakt. Hier is ook ruimte voor
kwaliteit van de openbare ruimte en dat heeft
toekomstige ontwikkelingen in de mobiliteit.
een positief effect voor hoe mensen het gebied
Bewoners hebben hier ook om gevraagd.
ervaren. De singel nodigt uit tot bijzondere bebouwing en aantrekkelijk wonen. Deze nieuwe
1.5. Grenzen en eigendom
singel heeft daarnaast een belangrijke rol in het
In dit deelgebied zijn de drie beoogde
toevoegen van open water en groen. Dit zorgt
woningbouwplannen grotendeels in eigendom
voor een vermindering van hittestress en de
van derden. De ontwikkelingen vinden
versterking van de verbindingen van de groene
voornamelijk op eigen grond plaats, maar er zal
gebieden, oftewel de ecologische structuur.
ook gemeentegrond moeten worden aangekocht.
Om alle plekken in het Stadshart goed te
12
verbinden is het belangrijk dat er in dit
1.6 Leeswijzer
deelgebied een prettige en comfortabele
De deelgebiedsvisie bestaat uit een aantal
fietsverbinding wordt gemaakt. Deze komt door
hoofdstukken die weer onderverdeeld zijn in
de benedenwereld tussen de Luxemburglaan en
paragrafen.
Programma Binnenstad Deelgebied 3
2A
1 3 9
1:2000
Afbeelding 5 Programma Binnenstad Deelgebied 3
In Hoofdstuk 2 gaan we in op de ruimtelijk
dit specifieke deelgebied. In het hoofdstuk staan
programmatische uitgangspunten, zoals:
de oorspronkelijke teksten over de bouwstenen
•
De Visie Binnenstad 2040;
uit de Visie Binnenstad schuingedrukt in blauw.
•
specifieke uitgangspunten voor het
Het hoofdstuk eindigt met een totaalkaart van
deelgebied;
het gebied. In Hoofdstuk 3 gaan we kort in op de
de bouwstenen die in de Visie Binnenstad
financiën en het kostenverhaal.
2040 geïntroduceerd zijn;
Tenslotte is Hoofdstuk 4 een samenvatting van
uitgangspunten voor de openbare ruimte:
de verschillende participatiebijeenkomsten die
• •
voor groen, pleinen, plekken en routes;
zijn gehouden in het kader van de buurtvisie.
voor verkeer en parkeren;
In het hoofdstuk staat een opsomming van
•
de beeldkwaliteit;
aanpassingen die we gedaan hebben in de
•
de planologische richtlijnen en vereisten voor
uitgangspunten naar aanleiding van de reacties uit
de ruimtelijke onderbouwing.
de buurtvisie. Dit hoofdstuk dient als eindverslag
De uitwerking gebeurt aan de hand van de
participatie van de buurtvisie. In dit hoofdstuk
bouwstenen die ten opzichte van de Visie
wordt ook beschreven wat er verder gebeurt met
Binnenstad 2040 concreter zijn beschreven voor
de reacties van de omwonenden.
13
HOOFDSTUK 2: RUIMTELIJK PROGRAMMATISCHE UITGANGSPUNTEN 2.1 Visie Binnenstad 2040
2.2 Uitgangspunten deelgebied
Deelgebied 3 ligt in het hart van de binnenstad
Als basis voor alle nieuwbouw, transformatie
en is een belangrijk deelgebied om de ambities
en hergebruik van bestaande gebouwen zijn
die zijn geformuleerd in de Visie Binnenstad
acht ruimtelijk-programmatische bouwstenen
2040 te bereiken. Het geeft een gezicht aan de
geformuleerd. Deze bouwstenen hebben als
nieuwe ontwikkelingen van de binnenstad door
doel een ruimtelijk en programmatisch kader te
heel zichtbaar twee nieuwe ontwikkelingen aan de
geven. Door de toepassing van deze bouwstenen
Europaweg mogelijk te maken, het transformeert
wordt de kwaliteit geborgd en raken de nieuwe
een straat naar een singel en het omvat een
ontwikkelingen verankerd in hun omgeving.
belangrijk deel van het winkelgebied: de
De bouwstenen zijn altijd toepasbaar maar per
Stadshartpassage.
deelgebied of project kan de focus anders liggen. In de deelgebiedsvisies worden de bouwstenen
14
Daarom is het belangrijk dat dit deelgebied
voor de deelgebieden verder locatie-specifiek
geprioriteerd is. In het kaartje (afbeelding 6)
gemaakt. De blauwe cursief gedrukte teksten
is te zien hoe het deelgebied zich verhoudt
komen uit de Visie Binnenstad 2040. Erna volgt een
tot het totaal van de binnenstad en de andere
beschrijving van de huidige situatie en in cursieve
deelgebieden.
tekst staan de gewenste aanpassingen.
Programma Binnenstad Overzichtkaart
2B 2A
1 3 4 8
9 5A 5B
6A
6B
7 1:5000
Afbeelding 6 Programma Binnenstad Overzichtskaart
15
Bouwsteen 1: Bouw in (samengestelde)
Bouwsteen 2: Het stedelijke blok heeft een
Uitgangspunt bij nieuwe ontwikkelingen is het
ruimte.
samenhangende stadsweefsel. Dat betekent dat
De binnenkanten grenzen aan buitenruimtes met
de binnenstad is opgebouwd uit gesloten en/of
een luw karakter en een informeel, privaat of
samengestelde bouwblokken met een duidelijke
collectief gebruik
stedelijke blokken.
representatieve voorkant aan de openbare
representatieve voorkant aan de openbare ruimte en een achterkant aan de binnentuin of hof. In een aantal gevallen is dit al het geval en dit geeft richting aan delen van het bouwblok die nog moeten worden ontwikkeld. In sommige gevallen is het nodig om het bouwblok te formeren en daardoor een aantal losse gebouwen aan elkaar te smeden tot één samengesteld bouwblok.
Afbeelding 8 Bouwsteen 2: Voorkanten maaiveldniveau
Afbeelding 7 Bouwsteen 1: Stedelijk blok
16
Afbeelding 9 Bouwsteen 2: Voorkanten bovenwereldniveau
Bouwsteen 3: Het stedelijke blok heeft een
ABN-AMRO. De nieuwbouw zal zich met de
stedelijke plint.
rooilijn moeten voegen binnen dit bouwblok en
Functiemenging is essentieel om de binnenstad
de nieuwe noordoosthoek vormen. Dit is een
aantrekkelijk te maken. De stedelijke plint is
representatieve hoek voor de binnenstad omdat
de begane grondverdieping en eventueel de
zowel aan de Europaweg, het Noordwaarts en
laag erboven. Vaak heeft deze een hogere
de Luxemburglaan een representatieve gevel
verdiepingshoogte die direct aansluit op de
zal komen met een stedelijke (gemengde)
aanliggende openbare ruimte. De plint wordt
plint. Het huidige fietsenstallingspaviljoen op
gevuld met commerciële en/of maatschappelijk
de hoek Noordwaarts en de Europaweg zal
voorzieningen die ondersteunend zijn aan de
geïntegreerd worden in deze ontwikkeling en
centrum- en de woonfunctie van de binnenstad.
vormt daarmee een startpunt voor de bezoekers
Daarnaast kunnen sporadisch de voordeuren of
van de binnenstad. De parkeergarage P4 heeft
ingangen van (meestal bovenliggende) woningen
een zeer zichtbare gevel aan de Luxemburglaan
in de plint komen. Ook zijn woon-werk units en
en vanuit de zichtas van de Duitslandlaan. Om
kantoren goed voorstelbaar.
het een representatieve gevel te laten zijn zal er zowel een functionele als een gevel ingreep
Blok 1 bestaat uit verschillende gebouwen die
nodig zijn om deze ambitie waar te maken.
aan elkaar zijn gebouwd. Het wordt begrensd
Tussen de woontoren aan het Noordwaarts en
door de Europaweg, het Noordwaarts, de
het nieuwe gebouw kan een luw binnen(woon)
Amsterdamstraat en de Luxemburglaan. Het
milieu komen. De woningen op maaiveld van
meest opvallende is de woontoren aan het
het nieuwe woonblok hebben hier een informele
Noordwaarts die met de voorkant, aan de
buitenruimte/uitloop met bankjes en potten. De
westzijde, georiënteerd is op de Stadstuin.
ingangen van de verschillende parkeergarages
Daarnaast is aan het Noordwaarts een winkelplint
liggen in een binnenstraatje/inrit van het blok.
met erboven woningen. Deze wordt aan de
Blok 2 is een complex blok omdat het in de basis
oostzijde ingesloten door de parkeergarage P4,
een overdekt winkelcentrum of passage heeft in
deze heeft een gevel aan de Luxemburglaan.
twee lagen. Daardoor bevinden de winkelstraten
Het voormalige gebouw van de ABN-AMRO
zich ook over twee lagen. Daarboven liggen
bevindt zich op de noordoosthoek van dit
huurwoningen met een binnentuin op het
bouwblok. Grenzend aan dit gebouw en de
dak van de Stadshartpassage. Op maaiveld
woontoren aan het Noordwaarts is een informele
wordt het begrensd door de Duitslandlaan,
voetgangersverbinding tussen de Luxemburglaan
de Luxemburglaan, de Amsterdamstraat en
en het Noordwaarts. Op de noordwesthoek
aan de zuidzijde aan de RandstadRail. De
bevindt zich aan het Noordwaarts een paviljoen
Amsterdamstraat, Luxemburglaan en de
met fietsenstalling. Dit is vanuit de Europaweg
RandstadRail bevinden zich in de (overdekte)
een ingang van het stadshart.
benedenwereld. Het sluit daarnaast aan en wordt
Binnen Blok 1 ligt een sloop-nieuwbouw
daarmee begrensd op het verhoogde maaiveld
opgave voor het voormalige gebouw van de
aan de Driekant, Promenade, Stadhuisplein,
17
Oostwaarts en het Cadenzaplein. Binnen
representatieve gevel te laten zijn zal er zowel een
het blok bevindt zich een woontoren aan de
functionele als een gevelingreep nodig zijn om
Luxemburglaan. Aan de oostzijde van het blok
deze ambitie waar te maken.
bevindt zich in de gevel een poort waardoor het
Blok 4 is een samengesteld semi-gesloten
laden en lossen voor de Stadshartpassage, het
bouwblok met een duidelijke buitenkant en
Stadstheater en het casino onzichtbaar “in de buik
dus representatieve gevel naar de verschillende
van het blok” is georganiseerd.
openbare ruimtes rondom het blok. Het heeft
Binnen dit blok ligt een opgave tot vernieuwbouw
daarnaast een duidelijke binnenkant waar een luw
voor het voormalige gebouw van de V&D. Dit
semi-openbaar milieu is met groen en parkeren.
deel springt naar voren ten opzichte van het
Naast de verschillende wanden bestaat het uit een
blok en heeft daardoor een erg opvallende en
woontoren in een set back met een waterpartij
zichtbare plek binnen de Stadshartpassage.
en een kantoorpaviljoen. Het wordt begrensd
De gehele Stadshartpassage heeft een
door de Europaweg, de Luxemburglaan, de
representatieve gevel en een plintfunctie op twee
Duitslandlaan en de Denemarkenlaan.
lagen. Maar met name de gevel die in de as ligt
Op de hoek op Luxemburglaan 2 wordt in
van de Luxemburglaan heeft een belangrijke
2023 een woontoren gebouwd, deze voegt
zichtfunctie en is daarmee een beelddrager voor
zich in het stedelijke blok en is een zichtbare en
de binnenstad. Bij de vernieuwbouw zal hier
representatieve hoek voor het stadshart. Het
rekening mee worden gehouden.
complex Leliënborgh aan de Duitslandlaan zal
Blok 3 is een compact blok waarin verschillende
aan de luwe verblijfszijde van de singel komen te
functies en gebouwen in elkaar grijpen. Dat is het
liggen, daardoor is de verwachting dat hier meer
Stadstheater en de bioscoop aan het Oostwaarts
gebruik van wordt gemaakt door de bestaande
en het Theaterplein en de parkeergarage P9 aan
bewoners.
de Duitslandlaan en de Denemarkenlaan. Binnen dit blok ligt een opgave in de noordgevel grenzend aan de Duitslandlaan. Om het een
Afbeelding 10 Bouwsteen 3: Stedelijke plint maaiveldniveau
18
Afbeelding 11 Bouwsteen 3: Stedelijke plint bovenwereldniveau
Bouwsteen 4: De maat en schaal van het
Stadhart met de boven- en benedenstad valt de
stedelijk blok
bebouwing voornamelijk in categorie 2 (oranje).
In de binnenstad hebben we 4 categorieën maat
Binnen dit deelgebied ligt in de huidige situatie
en schaal geformuleerd. Dit omdat de leeftijd van
een woontoren van circa 70 meter aan het
de verschillende delen enorm uiteenloopt. De
Noordwaarts. Daarnaast ligt direct grenzend aan
Dorpsstraat is een historisch gegroeid dorp vanuit
het deelgebied een toren aan de Berlijnstraat van
de middeleeuwen met voornamelijk bebouwing
circa 70 meter, beide vallen in categorie 4 (paars).
in categorie 1. Het na-oorlogse Stadshart ter
Bij het bepalen van de locatie voor gebouwen
plekke van de bovenstad/benedenstad valt
in categorie 4 wordt naar verschillende zaken
binnen de categorie 2, met circa 3 woonlagen
gekeken: De verhouding van het nieuwe gebouw
op een winkelplint op het verhoogde maaiveld
met de reeds bestaande hogere accenten in de
(circa 5 meter). Rondom dit oorspronkelijke
binnenstad. Daarbij wordt uitgegaan van een
stadshart (met boven en benedenstad) hebben
optimale spreiding, met daardoor afstand tussen
de gebouwen een grotere maat en schaal en
de torens. Daarnaast wordt gekeken of het
bevinden zich in het algemeen in categorie 3. De
nieuwe gebouw in een zichtlijn staat en/of het een
gebouwen uit categorie 4 vallen op als duidelijke
waardevolle markering of oriëntatiepunt is in de
hoogte accenten, ze bevinden zich allen in het
opbouw van de binnenstad. Aan Luxemburglaan
noordelijk deel van de binnenstad (dus niet in de
2 zal een nieuwe toren komen van circa 70 meter.
Dorpsstraat) in de zone rondom de Europaweg en
Deze benadrukt de entree van het Stadshart
rondom de RandstadRail.
vanuit de Europaweg. Daarnaast wordt de
In dit deelgebied vallen de wanden langs de
mogelijkheid geboden voor een gebouw/toren in
Europaweg en de Duitslandlaan voornamelijk
categorie 4 op de locatie van de voormalige V&D.
in categorie 3 (roze). Ter plaatse van het
18
40 9
28
40-70
Afbeelding 12 Nadere invulling hoogte nieuwe gebouwen
Afbeelding 13 Bouwsteen 4: Maat en schaal van het stedelijk blok
19
Bouwsteen 5: Openbare ruimte is
Bouwsteen 6: Openbare ruimte wordt groen
gebruikskwaliteit.
Bij de inrichting van de openbare ruimte wordt
hoogwaardig ingericht met veel verblijfs- en
ingericht.
De openbare ruimte wordt ingericht als een
gebruik gemaakt van verschillende soorten
netwerk van verschillende betekenisvolle
groen en water. Bij de keuze van het soort en
ruimtes. Elke ruimte heeft een duidelijke eigen
type groen wordt rekening gehouden met de
identiteit. Er wordt gestreefd naar een palet van
ecologische waarde en betekenis in het grotere
verschillende soorten openbare ruimtes waarbij
geheel. Daarnaast wordt aansluiting gezocht met
de verblijfs- en gebruikswaarde doorslaggevend
de natuurinclusieve bouw/gevels of tuinen.
is en voor iedereen toegankelijk is.
Afbeelding 14 Bouwsteen 5: Hoogwaardige openbare ruimte
20
Afbeelding 15 Bouwsteen 6: Groene inrichting openbare ruimte
Groen, pleinen, plekken en routes
In de buurtvisie is in het algemeen positief
De openbare ruimte is van iedereen en verleidt
gereageerd op de singel. Men vraagt zich wel
tot ontmoeting, spel en verblijf. Om de
af of het groen voldoende zonlicht krijgt en of
verblijfskwaliteit in dit deelgebied te vergroten
het doorgaand verkeer inderdaad zal afnemen
is het nodig de kwaliteit van de openbare ruimte
als er langzamer mag worden gereden. Bij het
te verhogen. Goed vormgegeven, groene
verder uitwerken van de plannen worden deze
verbindingen en plekken verleiden tot ontmoeting
opmerkingen meegenomen.
en verblijf. Ook is er een belangrijke wisselwerking
Aan de zuidzijde van de Duitslandlaan liggen twee
tussen de kwaliteit van de openbare ruimte en de
voorpleintjes:
bebouwing. Mooie pleinen of singels nodigen uit
Het Theaterplein heeft twee voorname functies:
tot bijzondere bebouwing en aantrekkelijk wonen.
het functioneert als voorplein voor het theater en
Een goede kwaliteit van de openbare ruimte
het is de doorgang naar een overdekte logistieke
maakt daardoor kwalitatieve bebouwing mogelijk.
zone in de benedenwereld voor het Stadstheater en de Stadshartpassage.
De Duitslandlaan zal een transformatie ondergaan
De verschillende functionele eisen bepalen voor
van autostraat naar singel. Het toevoegen van
een groot deel de inrichting. Gezocht wordt naar
water dient meerdere doelen: het is allereerst een
een zorgvuldige inpassing en materiaalgebruik in
aangename openbare ruimte met veel water en
combinatie met bomen en hagen.
groen waar gewandeld en gezeten kan worden.
Voor de hoofdingang van de Stadshartpassage
Het gaat ook hittestress tegen. Dit is een serieus
ligt in de huidige situatie een pleintje. Deze zal
probleem in binnenstedelijke gebieden. Het zorgt
onderdeel worden van groene voetgangersloper
tevens voor een robuuste en klimaatbestendige
naar het woonhart. Er zal gezocht worden naar
oplossing die zorgen voor het vasthouden, bergen
een alternatieve locatie voor de fietsenstalling en
en afvoeren van water.
de ondergrondse afvalcontainer.
Afbeelding 16 Verbeelding singel Duitslandlaan, zicht vanuit oosten
Afbeelding 17 Verbeelding singel Duitslandlaan, hoek Leliënborg
21
De Europaweg zal steeds meer het karakter
groene ruimte wordt. De fietser heeft de keuze
krijgen van een boulevard. Het is onderdeel van
de fiets te parkeren bij het Noordwaarts of bij de
de hoofdwegenstructuur van Zoetermeer en
Stadshartpassage, maar kan ook doorfietsen. Voor
heeft hier een stedelijke allure. Deze uitstraling
de voetganger is een comfortabele loper met veel
is in tegenstelling tot andere delen van de
groen gemaakt die de verbinding is tussen het
hoofdwegenstructuur waar het een groene
Woonhart en de Stadshartpassage.
verschijningsvorm heeft van een “parklane” zoals de Australiëweg. Een boulevard kenmerkt zich
In de buurtvisie is gevraagd om een groene
door een grootstedelijke ruimte met stevige
wandelverbinding van het Woonhart naar het
wanden en de aanwezigheid van een robuuste
Stadshart. Ook is aandacht gevraagd voor meer
laanstructuur met lommerrijke bomen. De
groen in het gebied en bij het kappen van bomen
voetgangers en de fiets krijgen een duidelijke
te zorgen dat deze terugkomen in het gebied.
eigen strook langs de gebouwen. Dit is in veel
In de schetsontwerpen van de openbare ruimte
gedeeltes al het geval. De aanwezige wanden
komen er inderdaad meer bomen dan er weg
van de Europaweg zorgen voor een stedelijke
worden gehaald. Ook komen er groene bermen in
uitstraling. De ontbrekende wanden zullen zich
de Luxemburglaan.
voegen in de overheersende maat en schaal. De bestaande bomenlanen zullen waar mogelijk aangevuld en versterkt worden. De Luxemburglaan krijgt het karakter van een entreestraat. De auto vindt vanaf de Europaweg direct de mogelijkheid te parkeren in de parkeergarage P4. De ruimte die daardoor ontstaat zal gebruikt worden voor de toevoeging van bomen, waardoor de Luxemburglaan een
Afbeelding 18 Verbeelding Luxemburglaan met nieuw loper
22
Afbeelding 19 Verbeelding omgeving toren Noordwaarts
Stegen en informele routes en binnentuin
De omwonenden hebben gevraagd om een
Parallel aan de formele singels en straten zoals de
oplossing voor het laden en lossen van onder
Duitslandlaan en Luxemburglaan is het belangrijk
andere de Action en de steeg en plinten
dat er een informele route komt die onderdeel
aantrekkelijker te maken. Daar is nu een oplossing
is van een goed informeel voetgangersnetwerk.
voor gecreëerd.
De routes verbinden de binnentuinen/ ruimtes met elkaar en voorkomen onnodige
Noordwaarts, Promenade inclusief Driekant tot
omloopbewegingen waardoor het makkelijk is
Stadhuisplein en Oostwaarts.
om je als voetganger door de binnenstad te
In de afgelopen jaren is een groot gedeelte
bewegen.
voetgangersgebied (in de bovenwereld) in het
Tussen het nieuwe gebouw aan Luxemburglaan
stadhart opnieuw ingericht. Van Spazio tot aan
2 en Leliënborgh ligt een bestaande steeg,
de Driekant is een nieuwe bestrating gekomen
deze wordt door een nieuwe bestrating
met hoogwaardige materialen en hebben de
aantrekkelijker en is direct verbonden met loper
pleinen elk een eigen karakter gekregen met de
tussen de Stadshartpassage en het woonhart.
nadruk op verblijf en vertier. Met name rondom
Deze is onderdeel van een route die loopt
de Stadhartpassage en Noordwaarts moet deze
naar de Stadstuin aan het Noordwaarts via het
opwaardering nog plaatsvinden. Het uitgangspunt
luwe binnen(woon)milieu tussen de woontoren
is dat dezelfde mix van gebakken materiaal
aan het Noordwaarts en het woonblok aan
gebruikt gaat worden met de speciaal voor
Luxemburglaan 1. De woningen op maaiveld van
Zoetermeer ontworpen lijngoot.
het nieuwe woonblok hebben hier een informele buitenruimte/uitloop met bankjes en potten. De huidige laad- en losroute zal worden verlegd en via de Europaweg het Noordwaarts bereiken.
Afbeelding 20 Verbeelding Luxemburglaan woontoren Noordwaarts
Afbeelding 21 Voor Zoetermeer ontworpen lijngoot
23
Verkeer en parkeren
De buurtbewoners hebben gevraagd om een
In de Visie Binnenstad 2040 zijn een aantal
proefopstelling voordat het éénrichtingsverkeer
uitgangspunten voor verkeer en parkeren
op de Duitslandlaan zal worden gerealiseerd. Dit
geformuleerd. Deze uitgangspunten zijn verder
zal bij de verdere uitwerking inderdaad gebeuren.
uitgewerkt in dit deelgebied. Om een kwalitatief hoogwaardige openbare
In de nieuwe profielen is geen plaats opgenomen
ruimte te realiseren is het uitgangspunt om de
voor (normale) maaiveldparkeerplaatsen zodat
voetganger en de fietser centraal te stellen.
er ruimte ontstaat voor fiets, voet en verblijf. De
De binnenstad is een bestemming, dat betekent
benodigde laad- en losplekken voor winkels,
dat de circulatie rondom de binnenstad belangrijk
voorzieningen en pakketdiensten of houden
is, en de circulatie en doorstroming door de
hun plek of krijgen in de nieuwe inrichting
binnenstad minder prioriteit heeft. Dat kan door
een optimale plek aangewezen. Deze nieuwe
het instellen van een 30 km/u regime. De auto
inrichting is te zien in het totaalbeeld (2.6).
wordt meer een gast dan dat er sprake is van een hoofdrol.
Bij de plaats van de laad- en losplekken wordt rekening gehouden met de wensen van de buurt
Auto & fiets
om het laden en lossen bij de Luxemburglaan
Zowel de Duitslandlaan als de Luxemburglaan
anders te organiseren.
worden ingericht als 30 km/u weg. De Duitslandlaan wordt een éénrichtingsweg. Dat
Door het weghalen van parkeerplekken op
betekent een ander profiel/inrichting van de
maaiveld ontstaat ruimte die ten goede komt aan
straat. Zoals op de tekening is te zien zal de
de fietser en de voetganger. De fietser houdt in
auto met deze nieuwe inrichting minder ruimte
de meeste gevallen een eigen fietsbaan, maar
innemen.
zal op de Duitslandlaan in één richting met het verkeer mee fietsen. In 2019 is nieuw parkeerbeleid (Nota Parkeerbeleid Zoetermeer 2019 en Nota Parkeernormen en Uitvoeringsregels Zoetermeer 2019) vastgesteld. Voor alle nieuw te bouwen woningen en voorzieningen worden parkeernormen toegepast die in dit parkeerbeleid staan vermeld. De parkeerplekken voor de nieuwe bewoners/ gebruikers worden aangelegd in een (eigen) gebouwde parkeervoorziening.
Afbeelding 22 Circulatie auto- en fietsverkeer
24
De nieuwe woongebouwen aan Luxemburglaan
aan Luxemburglaan 1. Dit als oplossing voor
1 en 2 en de verwachte ontwikkeling aan/op de
de slechte bereikbaarheid van de private
Stadshartpassage zullen een eigen gebouwde
parkeergarage (twee lagen) van VVE Noordwaarts.
parkeervoorziening krijgen indien dit vanuit
Deze ligt op de openbare Luxemburglaangarage
de Nota Parkeernormen en Uitvoeringsregels
en is onbereikbaar zodra de openbare garage
Zoetermeer 2019 of opvolgende nota’s benodigd
vol is. Tijdens de gesprekken over de buurtvisie
is.
hebben bewoners van het Noordwaarts ons uitgebreid geïnformeerd over de situatie. In het
Parkeervoorzieningen
openbaar gebied kunnen we dit oplossen, maar
Op een aantal strategisch gelegen plekken in
er zal ook een andere inrichting van de ingang
bestaande parkeergarages worden zogenaamde
van de openbare parkeergarage nodig zijn.
“mobility hubs” gerealiseerd. Hier kunnen
Daarover gaan wij met de bewoners en de diverse
bijvoorbeeld (elektrische) leen/deelauto’s, leen/
eigenaren van P4 nog over in gesprek.
deelfietsen en pakket-lockers komen en wordt overstap naar Hoogwaardig Openbaar Vervoer
Voor de Duitslandlaangarage (P9) willen we
(HOV) gefaciliteerd. Hier is ook ruimte voor
samen met de eigenaren onderzoeken of de
toekomstige ontwikkelingen in de mobiliteit.
inrit verlengd kan worden, zowel intern als
De bezoeker kan in de binnenstad komen vanaf
extern. Daarnaast willen we onderzoeken in een
verschillende richtingen en de auto parkeren om
variantenstudie of het mogelijk is de Duitslandlaan
vervolgens te voet de binnenstad te bezoeken.
tot aan de ingang van de garage en de toegang
De bezoekende fietser zal de fiets bij de entrees
tot de Berlijnstraat in twee richtingen te houden,
van de binnenstad comfortabel kunnen parkeren,
dit in verband met omrijdbewegingen als de
maar het is ook mogelijk om goed en prettig op
Duitslandlaan een éénrichtingsstraat wordt.
bepaalde plekken door de binnenstad te fietsen.
Buurtbewoners hebben hierover hun zorgen geuit.
In dit deelgebied zijn twee openbare
Op de hoek van de Europaweg en het
parkeergarages namelijk de Duitslandlaangarage
Noordwaarts ligt een overdekte fietsenstalling.
(P9) en de garage aan de Luxemburglaan (P4).
Deze wordt opgenomen in de ontwikkeling
Zij liggen beide dicht bij een entree vanuit de
van Luxemburglaan 1 en zal als functie weer
Europaweg. Met de eigenaren van de garages
terugkomen op dezelfde plaats. Daarnaast
wordt nader onderzocht in hoeverre en wanneer
hebben wij de wens dat er in de plint van
“mobility hubs” hier een plek kunnen gaan
de Stadshartpassage een nieuwe gebouwde
krijgen.
fietsenstalling komt om het fietsparkeren op
Er is ruimte in de openbare ruimte om een
maaiveld terug te brengen.
tweede toegang van de Luxemburglaangarage te maken met een inrit vanuit de Luxemburglaan die ook gebruikt kan worden voor de ingang van de parkeergarage van het nieuwe gebouw
25
Relatie onderzoeken verkeer en parkeren
een tekort aan parkeerplekken ontstaat.
binnenstad
Daarom houdt de gemeente een dynamische
Effecten voorgestelde maatregelen Visie
parkeerbalans bij. Dit is een model waarin alle
Binnenstad 2040
ontwikkelingen in de tijd zijn gezet met het aantal
Alvorens de verkeersmaatregelen te gaan
parkeerplekken dat erbij komt of eraf gaat. Dit
uitwerken in een inrichtingsplan zijn de effecten
model wordt voortdurend geüpdatet, om bijtijds
van de maatregelen zoals die zijn voorgesteld
te kunnen signaleren of er problemen ontstaan.
in Visie Binnenstad 2040 onderzocht in een
Er kan dan bijvoorbeeld voor gekozen worden om
verkeersonderzoek (Mobycon Verkeersonderzoek
bepaalde bouwplannen later uit te voeren of om
Programma Binnenstad Zoetermeer d.d. 27
bepaalde aanpassingen in het openbaar gebied
september 2022) op het schaalniveau van de
anders te faseren. De plannen die nu bekend
totale binnenstad. Uit dit onderzoek blijkt dat het
zijn, zijn in de dynamische parkeerbalans gezet.
mogelijk is een regime van 30 km/u in te voeren
Voor deelgebied 3 gaat het dan om de plannen
en dat dit zelfs noodzakelijk is om, met het oog
voor de Luxemburglaan 1 en de woontoren bij de
op de extra woningen die de komende jaren
Stadshartpassage. Het plan van Luxemburglaan 2
worden gebouwd, de binnenstad bereikbaar te
is in uitvoering en staat er definitief in op basis van
houden.
het woonprogramma en het aantal parkeerplekken dat wordt gerealiseerd in de gebouwde
Dynamische parkeerbalans
parkeervoorziening. De parkeerplekken op
De binnenstad is voortdurend in ontwikkeling.
maaiveld aan de Luxemburglaan en Duitslandlaan
Als alle plannen uit de Visie Binnenstad 2040
zullen gedeeltelijk verdwijnen. Ook dit is
worden gerealiseerd, heeft dit gevolgen voor
meegenomen in de dynamische parkeerbalans
de bestaande parkeervoorzieningen en komen
ven de binnenstad.
er veel woningen en voorzieningen bij, die ook weer bezoekers naar de binnenstad trekken die een parkeerplek nodig hebben. Ook zullen parkeerplekken tijdelijk niet meer beschikbaar zijn tijdens bouwwerkzaamheden. Er worden in 2023 al woningen gebouwd, zoals 70LUX en Cadenza, er verdwijnen op termijn parkeerplekken op maaiveld, zoals op de Markt en de Denemarkenlaan, er worden parkeervoorzieningen bijgebouwd bij nieuwbouwplannen, maar ook zijn er plannen om P5 te slopen, et cetera. Het is belangrijk om al deze ontwikkelingen goed te monitoren, om te voorkomen dat er op een bepaald moment in een deel van de binnenstad
26
Bouwsteen 7: De vijfde gevel (dak) optimaal
Het dak van de Stadshartpassage zou zich goed
benutten.
kunnen lenen voor een groene openbare ruimte.
Het dak wordt ingericht voor
Hiervoor is een logische verbinding met de
energievoorzieningen, groen, waterbuffering en
singel cruciaal. Het dak van de bioscoop zou zich
openbare/collectieve ruimte en heeft toegang
goed kunnen lenen voor een cultuurpark, met
vanuit de openbare ruimte.
evenementenlocatie zoals een openluchttheater of drive-in bioscoop. Er is nog niet onderzocht
In het Stadshart zijn bijna alle daken plat
of de draagconstructies van deze daken deze
en daardoor erg geschikt voor meerdere
functiewijzigingen aan kunnen.
toepassingen. Deze onbenutte potentie kan
De verbeelding dient als inspiratie en
gebruikt worden als openbare of collectieve
sturingsinstrument voor de uiteindelijke invulling
ruimte. Bijvoorbeeld als een filmdak of als groen,
van de daken.
als ontmoetingsplek, als plaats voor (culturele) evenementen, als waterbuffering en als plaats voor zonnepanelen en -collectoren. Door het activeren van de verschillende daken ontstaat een dakenlandschap dat het netwerk van de openbare ruimte versterkt en verrijkt. Een goede verbinding tussen ruimtes en routes op de daken en het maaiveld is daarbij essentieel.
Afbeelding 23 Bouwsteen 7: De vijfde gevel optimaal benutten
27
Bouwsteen 8: Klimaatadaptief, natuurinclusief
•
Daken en zo mogelijk ook gevels worden
en circulair bouwen.
nuttig ingezet voor de verduurzaming van
Klimaatadaptatie (check programma duurzaam en
het gebouw door plaatsing, bij voorkeur
groen)
geïntegreerd in het dak en aan de gevel, van
Klimaatadaptatie en circulair bouwen wordt zo
zonnepanelen, eventueel gecombineerd met
veel mogelijk geïntegreerd in ontwikkelingen,
een groen dak of opvang van water.
energietransitie (op gebouwniveau) wordt
•
In het plangebied treedt geen schade op
bevorderd en gefaciliteerd.
aan bebouwing en voorzieningen bij extreem
Het gemeentelijke duurzaamheidsbeleid is
hevige neerslag (1/250 jaar, 90 mm/u).
omschreven in het gemeentelijk programma
•
Gevels en daken worden zoveel mogelijk
Duurzaam en groen (17 feb 2020). Dit programma
warmtewerend of koelend ingericht/
legt de nadruk op CO2-reductie en biodiversiteit.
gebouwd.
Daarnaast heeft de gemeente Zoetermeer het
•
Toepassen van duurzaamheidsinstrumenten (bijvoorbeeld GPR)
convenant “Klimaatbestendig bouwen in ZuidHolland” ondertekend. Beiden geven een aantal kaders:
Buitenruimte/openbare ruimte •
Een groot deel van de neerslag (40 mm) van
Gebouw
een korte hevige bui (1/100 jaar, 70 mm in 1
De initiatiefnemer is verplicht om gasloos
uur) wordt opgevangen in het plangebied en
te bouwen. De woningen zullen zonder
of vertraagd afgevoerd. Bergingscapaciteit
aardgasaansluiting worden gebouwd. Dat
dient na minimaal 24, max 48 uur weer
betekent invulling van een alternatieve
beschikbaar te zijn, of gestuurd.
energievoorziening. Voor de binnenstad is een
•
De inrichting van de openbare ruimte
bodem energieplan gemaakt om aansluiting op
draagt daarnaast bij aan verkoeling en het
het WKO-systeem te faciliteren (zie afbeelding
vasthouden, of vertragen van de afvoer van
24). De woningen worden zo mogelijk als Nul op
neerslag.
de Meter (NOM) uitgevoerd maar in elk geval energieneutraal voor de gebouwgebonden energie.
Afbeelding 24 Uitsnede bodemenergieplan
28
Voor de binnenstad is een Bodemenergieplan
Vleermuizen:
gemaakt zodat een maximale/optimale aansluiting
•
Aan gebouwen meerlaagse kraamkasten en
op een WKO-systeem wordt gefaciliteerd.
andere nestelmogelijkheden. Dit kan aan
De afbeelding geeft een uitsnede van het
de nieuwe en bestaande gebouwen worden
Bodemenergieplan voor dit deelgebied. Dit geeft
toegevoegd.
richting aan de locatie en aard van de benodigde
•
Bomenlanen als begeleiding voor hun vlucht. De Europaweg en de Luxemburglaan zijn hier
bronnen.
goede voorbeelden van. Natuurinclusief
•
Aandacht voor genoeg voedsel, hierin
Zowel voor de nieuwe en bestaande bebouwing
spelen de verschillende gradiënten van
als de openbare ruimte is de ambitie zo
nat naar droog een rol zoals de singel met
veel mogelijk natuurinclusief te bouwen en
de natuurvriendelijke oever en natuurlijk
in te richten. Door meer groenstructuren en
begroeide kademuur
overgangen van kruiden, water, struiken en bomen
•
Water als drinkmogelijkheid. De nieuwe singel kan hier een rol in spelen.
te maken en samenhang te creëren met de gevels en daken, is het mogelijk dat er meer habitats (leefgebieden) worden gefaciliteerd. Soms een
Vogels: o.a. Mussen
beschut binnenhof met struikjes en nestkasten
•
Onderbegroeiing met struiken
voor de huismussen. Soms een bomenlaan
•
Nestmogelijkheden aan gebouwen door o.a. mussenpannen
met bloemenrijk bermen en watergangen met gevarieerde oevers. Door een gevarieerd netwerk
•
Vergroende daken beplanten met struiken.
met groene pareltjes en verbindingen in de lengte die aansluiten op de stedelijke ecologische
Grondgebonden zoogdieren
infrastructuur, is een aantrekkelijke en rijke
•
Onderbegroeiing met struiken en kruiden en grassen. Onder bomenlanen de bermen niet
biodiversiteit te realiseren.
te netjes maken met alleen kort gras. Doelsoorten
•
Doorgaande kruisingsvrije routes. Zoals de zone langs de RandstadRail.
Doelsoorten zijn biologische soorten waar het natuurbeleid op gericht is om deze te behouden en/of aan te trekken. De doelsoorten
Bijen
spelen een belangrijke rol bij het concreet en
•
bloemrijke kruiden die jaarrond bloeien.
meetbaar maken van de mate van natuurinclusief zijn. Concreet betekent dat voor een aantal
•
Zorgen voor genoeg berm omdat (wilde) bijen nestelen onder de grond.
doelsoorten voorzieningen moeten worden gemaakt:
Inplanten van bermen en plekken met
•
Vergroende daken inplanten met bloemrijke kruiden.
29
Verlichting
2.3 Beeldkwaliteit
Zorg dat de verlichting niet of nauwelijks direct
Naast de ambitie en de acht bouwstenen uit
schijnt op bermen, struiken, taluds en waters. Met
de vastgestelde Visie Binnenstad 2040 is er
name water zorgt ook nog voor extra reflectie.
behoefte aan een concreter toetsingsinstrument
Bijvoorbeeld het looppad aan de noordzijde van
in de vorm van een Beeldkwaliteitsplan
de singel zou aangelicht kunnen worden door
(BKP). In het BKP wordt dieper ingegaan op
middel van “kattenogen”.
de identiteit van het Stadshart Zoetermeer, het beschrijft het ontwerpconcept en de
Circulair
algemene beeldkwaliteitscriteria voor de nieuwe
Circulair bouwen is één van de onderdelen van
ontwikkelingen. Dit Beeldkwaliteitsplan biedt
duurzaam bouwen/toekomstbestendig bouwen
handvatten voor de initiatiefnemers en een basis
waarbij de principes van circulariteit in de bouw
voor de gesprekken in het Q-team en Welstand.
worden toegepast. Een gebouw is circulair als bij
Het Q-team toetst ontwerpen van initiatiefnemers
de bouw en het beheer voorraden in een gesloten
op de ruimtelijke aspecten en beeldkwaliteit.
kringloop worden gehouden, zonder schadelijke
In 2022 heeft ontwerpbureau De Zwarte Hond
emissies naar lucht, water en bodem. Het heeft de
een concept beeldkwaliteitsplan opgesteld,
voorkeur om deze methode toe te passen bij de
dat aansluit op de Visie Binnenstad 2040 en
sloop en nieuwbouw.
voortbouwt op het DNA van het bestaande Stadshart van Zoetermeer. Een korte samenvatting van het BKP met de belangrijkste uitgangspunten, die van belang zijn voor dit deelgebied, is hier opgenomen. Het Beeldkwaliteitsplan zal onderdeel worden van het Welstandsbeleid van Zoetermeer.
30
31
32
2.4 Uitgangspunten programma
Luxemburglaan 1
De bureaus Springco Urban Analytics en Stipo
Als doelgroepen verwachten we vooral een
zijn gevraagd om een uitwerking te maken van
blauwe, paarse en aqua leefstijl (leefstijlen zie
de Visie Binnenstad 2040 van de programmering
bijlage 2 van deze deelgebiedsvisie) overwegend
voor wonen, voorzieningen en openbare
individualistisch en kwaliteitsgericht. Voor
ruimte. De centrale vragen van dit onderzoek
een deel bestaat de doelgroep uit ouderen.
waren: 1 Welk programma voor wonen, werken,
Aanbevolen wordt dat de woningen vooral in de
voorzieningen en openbare ruimte moet in de
middeldure en dure huur worden gerealiseerd.
binnenstad van Zoetermeer worden gerealiseerd om een levendige en aantrekkelijke binnenstad te
Locatie Stadshartpassage/ Duitslandlaan
krijgen? 2 Hoe vertaalt deze programmering zich
Op die plek kan een aqua leefstijl goed gedijen.
naar de negen deelgebieden van de binnenstad?
Dit betekent een mix van leeftijden, waaronder
In deze paragraaf is een samenvatting voor
veel ouderen. Uit het onderzoek blijkt dat deze
deelgebied 3 opgenomen uit: “Binnenstad
locatie en het bouwplan mogelijkheden bieden
Zoetermeer, Eindrapport Programmering wonen,
voor woningen in de middeldure koopsector
werken, openbare ruimte en voorzieningen” (juli
en enkele penthouses. Voorzieningen en ruimte
2022 STIPO/Springco).
voor zorg zijn voor ouderen van belang. Een ruim balkon/terras is een vereiste, met daarnaast veel
Het eindrapport betreft een adviesrapport. Dat
zicht op kwalitatief groen.
wil zeggen dat er aanbevelingen worden gedaan, maar dat hiervan kan worden afgeweken door
Voorzieningen/ Stedelijke plint
marktomstandigheden, beeldkwaliteitseisen,
Luxemburglaan 2
uitkomsten haalbaarheidsonderzoeken, et cetera.
Er komen vier commerciële ruimtes voor
Onderstaande teksten in grijs betreffen citaten uit
bedrijvigheid in de plint van het gebouw. Dit
het eindrapport.
betreft kantoorruimtes, eetgelegenheden en retail.
Wonen Plan Luxemburglaan 2
Luxemburglaan 1
Voor deze locatie ligt een ontwerp en
Op de hoek Noordwaarts en Europaweg zal
bestemmingplan. Dit plan betreft een woontoren
de bestaande fietsparkeervoorziening een plek
van 70 meter hoog en 23 verdiepingen. Er komen
krijgen in de plint, daaraan gekoppeld kan
134 huurwoningen, met een parkeergarage
gedacht worden aan een fietsenwinkel/werkplaats.
voor bewoners in het gebouw. Het ontwerp
Aan de zijde van de Europaweg kan kantoorruimte
betreft woningen in de volgende segmenten:
worden opgenomen voor stadsverzorgende
34 middeldure huurwoningen en 100 dure
economie die baat heeft bij zichtbaarheid vanaf
huurwoningen. Sloop en nieuwbouw begint in Q1
de Europaweg (notaris, makelaar en overige
2023.
zakelijke, financiële dienstverlening, inclusief coworkingspace).
33
Aan de zijde van de Luxemburglaan kunnen
In de buurtvisie hebben bewoners aangegeven
sport- en yogafaciliteiten in het luxere segment
dat zij vinden dat een foodcourt ontbreekt en dat
opgenomen worden en retail die aansluit bij
het gebied rond de Stadshartpassage ’s avonds
blauw-aqua leefstijl, bijv. maaltijdcatering,
een uitgestorven indruk maakt, omdat de passage
bloemenzaak en overige lifestyle georiënteerde
na 18 uur sluit behalve op vrijdagavond.
winkels. Locatie Stadshartpassage/Duitslandlaan De nabijheid van het Stadtheater is een aanleiding om het culturele aanbod hier te verstevigen: theatercafé, boekwinkel, yoga, galerie. Het is cruciaal om de plinten aan weerszijden van de Duitslandlaan te activeren en te programmeren, zodat de Singel ook als zodanig gebruikt gaat worden. Dit betreft programma in de dag en in de avond. Dit zou bijvoorbeeld kunnen door het organiserend vermogen van lokale theatermakers en kunstenaars uit Zoetermeer hierbij te betrekken, wat kan resulteren in een theater- of filmfestival. Daarvoor kan de activering van het dak van de Stadshartpassage en/of parkeergarage Duitslandlaan gebruikt worden. Dit past goed bij de positionering van dit gebied. Met een tijdelijke programmering kan getest worden welk aanbod passend is. Het is van belang dat er een toegankelijke verbinding met de singel/ Duitslandlaan wordt gemaakt. In september 2022 is de Stadshartpassage en een deel van het vastgoed rondom de Stadshartpassage van eigenaar veranderd. De nieuwe eigenaar heeft niet alleen plannen voor het realiseren van een woontoren op de locatie Stadshartpassage/Duitslandlaan, maar ook plannen om de Stadshartpassage te vernieuwen en nieuwe functies toe te voegen om de Stadshartpassage aantrekkelijker te maken.
34
2.5 Planologie
Hoogbouweffectrapportage (bezonning,
Plannen voor woonbebouwing zullen in strijd
windhinder, 45 gradenregel i.v.m. privacy), etc.
zijn met de geldende bestemmingsplannen.
Het college van B&W is bevoegd om een
Bijvoorbeeld qua functie, locatie en/of
besluit te nemen over de BOPA en de aanvraag
bouwhoogte. Om woningbouw te kunnen
omgevings-vergunning. De reguliere procedure
realiseren zal daarom altijd eerst een
(8 weken + 6 eventuele verdaging) is in principe
planologische procedure moeten worden
van toepassing. Er is geen zienswijzetermijn
doorlopen. Dit zal voor de meeste plannen
meer. Participatie gaat vooraf aan de reguliere
plaatsvinden onder de Omgevingswet die
procedure uit de Omgevingswet. Er dient wel
waarschijnlijk op 1 januari 2024 in werking zal
‘advies met instemming’ aan de gemeenteraad te
treden.
worden gevraagd (omdat er sprake is van meer dan 25 woningen). Tegen het besluit over de
Voor de planologische procedure is een
omgevingsvergunning kan bezwaar, beroep en
ruimtelijke onderbouwing nodig. Deze wordt
hoger beroep worden ingesteld.
gevoegd bij de aanvraag om een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA).
Er kan alleen sprake zijn van een uitgebreide
De initiatiefnemer zal een bouwplan moeten
procedure (26 weken + 6 eventuele verdaging)
ontwikkelen. Tevens wordt de ruimtelijke
(dus met een zienswijze periode van 6 weken) als:
onderbouwing opgesteld. De participatie met
•
de initiatiefnemer daar zelf om vraagt,
de omgeving is gedaan bij de buurtvisie, maar
•
of als er een MER-procedure nodig is,
dit is niet voldoende om aan te tonen dat de
•
of als het college daartoe besluit in geval
omgeving betrokken is. Er is immers geen
er aanzienlijke gevolgen voor fysieke
concreet bouwplan getoond. De omgeving moet
leefomgeving zijn te verwachten én waartegen
dus ook betrokken worden bij het uitgewerkte
verschillende belanghebbenden bedenkingen
bouwplan. De onderbouwing en het bouwplan
zullen hebben.
worden door de gemeente getoetst aan het door de gemeenteraad vastgestelde ruimtelijk
Gezien de ontwikkelingen in de binnenstad
kader (zoals opgenomen in bijvoorbeeld deze
plaatsvinden, waar veel mensen wonen, werken
deelgebiedsvisie).
en recreëren en er dus kans is op bedenkingen van meerdere belanghebbenden, is het mogelijk
De ruimtelijke onderbouwing wordt opgesteld
dat het college besluit om de uitgebreide
door de initiatiefnemer en getoetst door de
procedure te voeren.
gemeente. Deze bevat de motivering van het plan, waarbij in ieder geval moet worden ingegaan op de ruimtelijke aspecten zoals: milieueffectrapportage, stedenbouw, geluid, luchtkwaliteit, verkeer/parkeren, flora/fauna, water, externe veiligheid, milieuzonering,
35
2.5 Totaalbeeld Deelgebied
Afbeelding 25 Totaalbeeld Deelgebied 3
36
Afbeelding 26 Afbeelding Luxemburglaan zicht richting het noorden (Europaweg)
37
HOOFDSTUK 3: FINANCIËN Voor de ontwikkelingen in dit deelgebied
aan voorzieningen worden gerealiseerd. In de
is een businesscase Binnenstad deelgebied
berekeningen is ervan uitgegaan dat het parkeren
3 (hierna Businesscase) opgesteld. In deze
op eigen terrein zal worden opgelost.
businesscase zijn alle uitgaven en inkomsten van de in dit deelgebied voorgenomen ruimtelijke
Samenvatting Businesscase
ontwikkelingen over meerdere jaren globaal in
Voor de businesscase is het van belang om de
beeld gebracht.
door de gemeente te maken kosten te verhalen, die rechtstreeks in verband kunnen worden
De businesscase is niet sluitend. Er is sprake van
gebracht met de private ontwikkeling. Voor één
een tekort van circa € 2,1 miljoen.
ontwikkeling is inmiddels een overeenkomst gesloten waarbij duidelijk is dat niet alle
Dit deelgebied kenmerkt zich door drie
gemeentelijke kosten kunnen worden verhaald.
ontwikkelingen die door de grondeigenaren