Bijlage 1 - Bestemmingsplan toelichting

70LUX, Luxemburglaan 2-10

bestemmingsplan 70LUX, Luxemburglaan 2-10

Inhoudsopgave

Toelichting

3

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Ligging en begrenzing plangebied 1.2 Aanleiding planherziening 1.3 Vigerend bestemmingsplan 1.4 Coördinatie bestemmingsplan en omgevingsvergunning 1.5 Leeswijzer

4 4 5 6 6 7

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving 2.1 Bestaande situatie 2.2 Toekomstige situatie

8 8 8

Hoofdstuk 3 Beleidskaders 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal beleid 3.3 Regionaal beleid 3.4 Gemeentelijk beleid

11 11 13 20 21

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten 4.1 Archeologie en cultuurhistorie 4.2 Bedrijven en milieuzonering 4.3 Bodemkwaliteit 4.4 Duurzaamheid 4.5 Externe veiligheid 4.6 Natuur 4.7 Geluid 4.8 Luchtkwaliteit 4.9 Verkeer en parkeren 4.10 Water 4.11 Windhinder 4.12 Bezonning 4.13 Milieu-effectrapportage

29 29 31 32 33 34 36 38 40 42 44 46 46 47

Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving 5.1 Inleidende regels 5.2 Bestemmingsregels 5.3 Algemene regels 5.4 Overige regels 5.5 Overgangs- en slotregels

48 48 48 49 49 49

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid 6.1 Financiële uitvoerbaarheid 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

50 50 50

Hoofdstuk 7

52

2

Handhaving

Inhoudsopgave (vastgesteld)

bestemmingsplan 70LUX, Luxemburglaan 2-10

Toelichting

Toelichting (vastgesteld)

3

bestemmingsplan 70LUX, Luxemburglaan 2-10

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied betreft een kantoorlocatie aan de noordrand van het stadscentrum van Zoetermeer. Aan de Luxemburglaan 2-10 ligt het perceel dat kadastraal bekend is als ZTM00C04923. In de huidige situatie is op de gronden een kantoorpand aanwezig. De begrenzing van het plangebied is weergegeven op figuur 1.1. De ligging van het plangebied in de stad is weergegeven op figuur 1.2.

Figuur 1.1 Begrenzing plangebied

4

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan 70LUX, Luxemburglaan 2-10

Figuur 1.2. Ligging plangebied in de stad De Europaweg is onderdeel van de hoofdwegenstructuur van Zoetermeer en vormt de hoofdtoegangsweg tot het stadscentrum (winkelcentrum Stadshart). Het bestaande pand presenteert zich aan zowel de Europaweg als de Luxemburglaan en wordt via de Berlijnstraat en de Luxemburglaan ontsloten. De bestaande parkeergelegenheid is aan de achterzijde (aan de oostzijde) van het pand gesitueerd.

1.2

Aanleiding planherziening

Versnellingsagenda Op de projectlocatie is een woontoren met enkele commerciële voorzieningen beoogd. Het plangebied is aangewezen als één van de 14 versnellingslocaties in de versnellingsagenda door de gemeente Zoetermeer, zoals vastgesteld op 8 oktober 2018. Op deze locatie worden kansen gezien om een verdere kwalitatieve invulling te geven aan de omgeving van het Stadshart als onderdeel van de Binnenstad. Deze zichtlocatie is één van de entrees tot het Stadshart. Door de locatie te herontwikkelen, wordt een kwalitatieve impuls gegeven aan de aantrekkelijkheid van deze plek en wordt een bijdrage geleverd aan de ambitie om woningen toe te voegen aan het centrum, voor de juiste doelgroepen. Planuitwerkingskader (PUK) Het planuitwerkingskader (PUK) is een door het college van B&W vast te stellen document waarin de voorwaarden zijn opgenomen waaraan het plan dient te voldoen om de gemeentelijke publiekrechtelijke medewerking te verkrijgen. Gemeente Zoetermeer heeft middels het 'Planuitwerkingskader Luxemburglaan 2-10' vorm en inhoud gegeven aan de planontwikkeling. Op basis van het PUK is het plan uitgewerkt.

Toelichting (vastgesteld)

5

bestemmingsplan 70LUX, Luxemburglaan 2-10

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Het vigerende bestemmingsplan is het bestemmingsplan "Stadscentrum/Dorpsstraat", zoals vastgesteld op 24 juni 2013. De projectlocatie heeft de bestemming 'kantoor', Er geldt een bouwvlak waar een maatvoeringsaanduiding is opgenomen voor een maximale bouwhoogte van 17,5 en van 15 meter. Woningen zijn binnen de bestemming 'kantoor' niet toegestaan. Middels voorliggend bestemmingsplan wordt de vigerende bestemming binnen het plangebied gewijzigd naar 'Wonen' om de realisatie van de woontoren 70LUX mogelijk te maken.

Figuur 1.3. Uitsnede vigerende bestemmingsplannen

1.4

Coördinatie bestemmingsplan en omgevingsvergunning

In het kader van de realisatie van de woontoren 70LUX wordt de coördinatieregeling toegepast. Met de coördinatie van het bestemmingsplan en de omgevingsvergunningen vinden de voorbereiding, de terinzageleggingen voor de zienswijzenprocedure en de beroepsprocedure gelijktijdig plaats (zie figuur 1.4). Dit leidt niet alleen tot snellere besluitvorming, maar heeft bovendien voor belanghebbenden het voordeel dat exact duidelijk is op welke wijze het bouwplan is uitgewerkt binnen de kaders die het bestemmingsplan biedt.

6

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan 70LUX, Luxemburglaan 2-10

Figuur 1.4. Coördinatieregeling bestemmingsplan en omgevingsvergunning

1.5

Leeswijzer

Hoofdstuk 1 vormt de inleiding op het plan. Vervolgens is in hoofdstuk 2 het plan nader toegelicht. In hoofdstuk 3 komen het beleid en algemene regels van het rijk, de provincie en de gemeente aan de orde. In hoofdstuk 4 is aandacht besteed aan verschillende omgevingsaspecten, zoals archeologie en cultuurhistorie, ecologie, water en milieu. Per aspect zijn de van toepassing zijnde regelgeving en het beleid benoemd. Vervolgens zijn de onderzoeken beschreven en conclusies getrokken. Hoofdstuk 5 behelst de juridische planbeschrijving. Hoofdstuk 6 en 7 gaan in op de uitvoerbaarheid en handhaving.

Toelichting (vastgesteld)

7

bestemmingsplan 70LUX, Luxemburglaan 2-10

Hoofdstuk 2 2.1

Planbeschrijving

Bestaande situatie

Op de gronden ter plaatse van het plangebied staat in de huidige situatie een kantoorpand. De kantoorlocatie ligt aan de noordrand van het stadscentrum van Zoetermeer, aan de Luxemburglaan 2-10. Het plangebied ligt op de hoek van de Luxemburglaan en Europaweg, en heeft daardoor een prominente plek.

Figuur 2.1 Luchtfoto bestaande situatie De gronden zijn onderdeel van het stadscentrum van Zoetermeer en bevinden zich dan ook in de nabijheid van voorzieningen, winkels en vermaak. Ook kent de locatie een goede ontsluiting voor onder andere de auto en Openbaar Vervoer. In het kader van de Versnellingsagenda, zie paragraaf 1.2 Aanleiding planherziening, is de locatie aangewezen als versnellingslocatie. Dit zijn locaties waarvoor kansen worden gezien om een verdere kwalitatieve invulling te geven aan de omgeving van het stadshart.

2.2

Toekomstige situatie

Het voorgenomen initiatief betreft de sloop van het bestaande kantoorpand en de realisatie van woontoren 70LUX. Het ontwerp van het gebouw is een verticaal gelede toren op een stedelijke laag, opgetrokken in metselwerk. De dieptesprongen in de gevel breken de massa en geven het gebouw extra karakter.

8

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan 70LUX, Luxemburglaan 2-10

Figuur 2.2 Impressie toekomstige situatie Het gebouw, bestaande uit 22 verdiepingen, heeft een bouwhoogte van ruim 70 meter. Op de eerste bouwlagen wordt onder andere voorzien in enkele commerciële ruimten en de benodigde parkeergelegenheid van in totaal 97 autoparkeerplaatsen. In totaal worden in "70LUX" 134 woningen gerealiseerd. Het programma zal bestaan uit zowel vrije sector huur- als koopwoningen. Stedenbouwkundige inpassing Het plangebied ligt aan de Luxemburglaan en de Europaweg. De Europaweg is een van de hoofdstructuurwegen van Zoetermeer en vormt een hoofdtoegangsweg naar het stadscentrum. In de afgelopen jaren is in Zoetermeer meer hoogbouw gerealiseerd. Dit zijn ranke torens, zoals de woontorens aan Noordwaarts en Duitslandlaan. 70LUX bestaat uit een onderscheidende toren op een stedelijke laag. Hoogbouw dient onderdeel te zijn van een stedelijk blok. Dit stedelijk blok heeft een verhoogde maaiveldverdieping waarin bijzondere functies mogelijk worden. In de eerste bouwlagen van 70LUX zijn de entree, een deel van de parkeergarage en commerciële functies voorzien. Hierdoor is het plan voorzien van een aantrekkelijke plint. De hoofdentree van de woningen is voorzien op de hoek van de Luxemburglaan met de Europaweg. De entrees naar de commerciële ruimten zijn gelegen aan zowel de Luxemburglaan als de Europaweg.

Ook aan de Europawegzijde bevindt zich een entree naar de fietsenstalling. Op het maaiveldniveau van de Berlijnstraat, gelegen aan de oostzijde en lager dan het maaiveldniveau van de Europaweg en de Luxemburglaan, ligt nog een entree voor fietsers en voetgangers en bevindt zich tevens de hellingbaan en de autolift naar de parkeergarage.

Toelichting (vastgesteld)

9

bestemmingsplan 70LUX, Luxemburglaan 2-10

70LUX wordt op de eerste verdieping aan de oostzijde (Berlijnstraat) voorzien van diverse terrassen bij de woningen en een gemeenschappelijke buitenruimte. Nagenoeg iedere voordeur van de woningen is gericht naar de openbare ruimte aan de Berlijnstraat. Balkons bevinden zich voornamelijk aan de zijde van de Luxemburglaan. De woningen op de 7e en 22e verdieping hebben aan deze zijde een terras. Alle daken van 70LUX zijn plat, worden uitgevoerd als groendak en worden voorzien van zonnepanelen. Het beoogde groendak bestaat uit een mix van schaduwbeplanting (onder de zonnepanelen) en zonneplanten. Het plangebied heeft in het kavelpaspoort een hoogte van 70 meter gekregen, zodat aangesloten wordt bij de bestaande hoogtes van de hoogbouw aan de Duitslandlaan en Noordwaarts. Het plan is uitgewerkt conform de regeling in het kavelpaspoort en heeft een bouwhoogte van ruim 70 meter. Daarnaast zijn de stedenbouwkundige principes overgenomen in het plan.

Figuur 2.3 Stedenbouwkundige principes

10

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan 70LUX, Luxemburglaan 2-10

Hoofdstuk 3

Beleidskaders

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Dit besluit legt nationale ruimtelijke belangen vast. Het beleid is erop gericht om het aantal regels terug te dringen. De ruimtelijke onderwerpen van nationaal belang zijn daardoor beperkt. Hierdoor is onder andere de aanwijzing van nationale landschappen vervallen. Het Rijk maakt bijvoorbeeld geen landsdekkende woningbouwafspraken meer, alleen nog in de Noorden Zuidvleugel van de Randstad. Het Rijk benoemt alleen nog landelijke doelstellingen om de woningmarkt goed te laten werken. Het landschapsbeleid gaat ook naar de provincies. Provincies en gemeenten zijn volgens het kabinet beter op de hoogte van de situatie in de regio en de vraag van bewoners, bedrijven en organisaties. Daardoor kunnen zij beter afwegen wat er met een gebied moet gebeuren. Op dit moment legt het Barro geen restricties op voor de onderhavige locatie. 3.1.2

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 stelde de Minister van Infrastructuur en Milieu de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vast. Eén van de belangrijkste beleidsdoelen is een gezonde en veilige leefomgeving als basisvoorwaarde voor burgers en ondernemers. Dit wordt vooral vertaald in het verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem, water), bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico's. Om toekomstige kosten en maatschappelijke schade te voorkomen, moeten bij ruimtelijke en infrastructurele ontwikkelingen de milieueffecten worden afgewogen. Het Rijk heeft 13 nationale belangen aangewezen. Het Rijk richt zich daarbij op het versterken van de internationale positie van Nederland en het behartigen van de belangen voor Nederland als geheel, zoals de hoofdnetwerken voor personen- en goederenvervoer (waaronder buisleidingen), energie en natuur, alsook ondergrond en ruimte voor militaire activiteiten. Ook waterveiligheid en milieukwaliteit (lucht, geluid, bodem, water en externe veiligheid) horen daarbij, evenals de bescherming van ons werelderfgoed (zoals de Waddenzee en de Nieuwe Hollandse Waterlinie). Buiten deze belangen bestaat beleidsvrijheid voor decentrale overheden, zoals de gemeente.

Voor wat betreft nationaal belang 8 (“verbeteren van de milieukwaliteit (lucht, bodem en water) en bescherming tegen geluidsoverlast en externe veiligheidsrisico's”) wordt verwezen naar de milieuonderzoeken, zoals die in Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten aan de orde komen. Voor wat betreft nationaal belang 9 (“ruimte voor waterveiligheid, een duurzame zoetwatervoorziening en kaders voor klimaatbestendige stedelijke (her)ontwikkeling”) wordt verwezen naar paragraaf 4.10 Water. In paragraaf 4.1 Archeologie en cultuurhistorie wordt aandacht besteed aan archeologie en de cultuurhistorische waarden in het gebied; dit raakt aan nationaal belang 10 (“ruimte voor behoud en versterking van (inter)nationale unieke cultuur-historische waarden en natuurlijke kwaliteiten”). Nationaal belang 13 behelst een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming. Vraaggericht programmeren en realiseren van verstedelijking door provincies, gemeenten en marktpartijen is nodig om groei te faciliteren, te anticiperen op stagnatie en krimpregio's leefbaar te houden. Ook dient de ruimte zorgvuldig te worden benut en overprogrammering te worden voorkomen. Om beide te bereiken, is een ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In paragraaf 3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening (2012) van voorliggende toelichting wordt de Ladder doorlopen.

Het beoogde initiatief is niet in strijd met de overige door het Rijk benoemde nationale belangen.

Toelichting (vastgesteld)

11

bestemmingsplan 70LUX, Luxemburglaan 2-10

3.1.3

Besluit ruimtelijke ordening (2012)

Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 Bro) Een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte voor verschillende functies vraagt om een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ruimtevraag en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling. Overheden die nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk willen maken, moeten standaard een aantal stappen zetten die borgen dat tot een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van die nieuwe ontwikkeling wordt gekomen. Ruimtelijke besluiten moeten aandacht besteden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking (SER ladder). De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Relatie tot het plangebied Regio Haaglanden Tot 2025 komen er, zo is de verwachting, ruim 50.000 huishoudens bij in de regio Haaglanden. Onder hen bevinden zich met name veel jonge huishoudens in de leeftijd van 25 tot 40 jaar (circa 14.000), jonge ouderen van 55 tot 75 jaar (27.351) en ouderen van 75 jaar en ouder (circa 22.000).

Het aantal huishoudens in de leeftijd van 40 tot 55 jaar neemt daarentegen juist met circa 11.000 af. Voor de regio betekenen deze cijfers dat er in de komende jaren een aanzienlijke bouwopgave ligt om iedereen aan een goede woning te helpen. Een opgave waarbij de focus niet alleen op eengezinswoningen, maar ook op gestapelde woningbouw gericht dient te zijn. Dit laatste vanwege de verwachte toename van het aantal kleinere huishoudens. Voorliggend plan voorziet enkel in de realisatie in gestapelde woningbouw op een binnenstedelijke locatie en sluit daarmee aan op de regionale doelstellingen. Gemeente Zoetermeer Op 13 februari 2017 is door de gemeenteraad van Zoetermeer de Woningbouwagenda Zoetermeer vastgesteld. De druk op de woningmarkt in Zoetermeer is groot en neemt snel toe. In de komende 10 tot 15 jaar bestaat de woningbouwprogrammering voor Zoetermeer uit het toevoegen van 10.000 woningen. Ook wordt gezocht naar het uitbreiden van het programma tot in totaal 16.000 woningen. Er zijn zo'n 700 woningen per jaar nodig om aan de behoefte te voldoen. Het centrum van Zoetermeer, met als wenselijk woonmilieu "binnenstad (mix to the max)" kent een opgave van circa 2000 woningen voor de komende 10 tot 15 jaar. Het programma van de woontoren 70LUX bestaat uit koop- en huurwoningen. Het woningbouwprogramma richt zich vooral op starters, middeninkomens en zogenoemde empty-nesters.

In 70LUX worden vrije sector huur- en koopwoningen gerealiseerd. Het voorgenomen project past in de bestaande woningbouwbehoefte voor Zoetermeer en voorziet in de vraag naar woningen voor starters en senioren. Het programma voegt zowel kwantiteit als kwaliteit toe aan de bestaande voorraad en de voornemens passen binnen het regionaal afgestemde kader. Het plan voldoet aan de voorwaarden voor duurzame verstedelijking en de Ladder is hiermee voldoende gemotiveerd/ met succes doorlopen. 3.1.4

Regeerakkoord 2017 – 2021

In het regeerakkoord 2017 – 2021, 'Vertrouwen in de toekomst' is het regeringsbeleid voor de komende jaren vastgelegd. Hierin zijn de belangrijkste doelstellingen voor het beleid van de regering in haar regeringsperiode opgenomen. Voor komende periode is het doel om: 1. meer nieuwe koop- en huurwoningen te bouwen; 2. voldoende koop- en huuraanbod voor specifieke groepen te realiseren; en 3. flinke stappen te zetten voor de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad. Het kabinet zal in overleg met medeoverheden, woningcorporaties en andere stakeholders afspraken

12

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan 70LUX, Luxemburglaan 2-10 maken over het aanjagen van de woningbouwproductie. Doelgroepen en differentiatie zijn eveneens onderdeel van de opgave. Het woningaanbod moet meebewegen met de veranderende eisen en wensen. Dat heeft implicaties voor het type woning dat moet passen bij ieders financiële mogelijkheden (zoals sociale huurwoningen, midden-huurwoningen en koopwoningen) en woningen die zijn toegesneden op doelgroepen als ouderen, alleenstaanden, statushouders, starters, gehandicapten en studenten. Relatie tot het plangebied Het voorgenomen project draagt bij aan het doel om nieuwe koop en huurwoningen te realiseren en is hiermee in lijn met het regeerakkoord 2017 - 2021. De woningen in 70LUX zijn gericht op starters, middeninkomens en empty-nesters.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1

Omgevingsvisie Zuid-Holland

Per 1 april 2019 is de Zuid-Hollandse Omgevingsvisie in werking getreden. In de Omgevingsvisie is al het bestaande provinciale beleid voor de fysieke leefomgeving samengevoegd in een Omgevingsvisie en Omgevingsverordening. De provincie wil met haar Omgevingsvisie een uitnodigend perspectief bieden, zonder een beoogde eindsituatie te schetsen. Er is daarom geen eindbeeld voor 2030 of 2050 opgenomen, maar de maatschappelijke opgaven zijn vertaald in ambities. In de Omgevingsvisie zijn zes richtinggevende ambities in de fysieke leefomgeving vastgesteld: 1. Naar een klimaatbestendige delta Het inrichten van de fysieke leefomgeving op een manier waarop deze klimaatbestendig blijft. Voorbeelden daarvan zijn: meer ruimte bieden aan water en het rekening houden met de impact van klimaatverandering bij nieuwe ruimtelijke projecten. 2. Naar een nieuwe economie: the next level De stap van fossiele economie naar een circulaire economie in 2050, met grote gevolgen voor onder andere het haven-industrieel complex en de glastuinbouw. Er wordt ingezet op bijvoorbeeld digitalisering en een aantrekkelijke en gezonde woon- en werkomgeving. 3. Naar een levendige meerkernige metropool De stap naar een gezonde, sociale en duurzame samenleving. Er moet een fors aantal woningen worden gerealiseerd en de woonvoorraad dient te worden verduurzaamd.

Ook zullen steden met elkaar verbonden moeten worden tot één metropolitaan gebied. In dit gebied wil de provincie inzetten op het versterken van het leef- en vestigingsklimaat. 4. Energievernieuwing Zuid-Holland wil de fossiele bronnen vervangen door hernieuwbare bronnen. Er worden maatregelen genomen om energie te besparen en het gebruik van aardgas drastisch te verminderen. Ook wordt ingezet op innovatie: nieuwe mogelijkheden voor energiegebruik uit wind, zon, biomassa, water en aardwarmte 5. Best bereikbare provincie De provincie moet optimaal verbonden zijn en blijven met regionale, landelijke en internationale centra. Er worden verkeersknelpunten aangepakt en de mobiliteitssector kan schoner worden gemaakt en verduurzaamd. Ook wordt ingezet op OV, gebruik van de fiets en vervoer over water. 6. Gezonde en aantrekkelijke leefomgeving Een groene leefomgeving draagt bij aan een gezonde leefstijl van de inwoners van de provincie, maar het landschap en de biodiversiteit staat ook onder druk door het groeiend aantal inwoners, economische ontwikkeling en klimaatverandering. De kwaliteit van de leefomgeving kan worden versterkt door natuur, water, recreatie, landbouw, cultureel erfgoed en economie in samenhang te bezien. Voor het realiseren van maatschappelijke belangen wordt vanuit bovenstaande vernieuwingsambities gewerkt en vanuit opgaven in gebieden.

Daarnaast wordt vanuit twaalf samenhangende opgaven de zorg voor een goede omgevingskwaliteit ingevuld. Per opgave zijn de beleidskeuzes aangegeven. Beleid ruimtelijke kwaliteit

Toelichting (vastgesteld)

13

bestemmingsplan 70LUX, Luxemburglaan 2-10 De inzet van de provincie is dat ruimtelijke ontwikkelingen bijdragen aan het behoud en versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Het ruimtelijk kwaliteitsbeleid bestaat uit een viertal kwaliteitskaarten, samengevat in één integrale kwaliteitskaart, bijbehorende richtpunten en een aantal bepalingen in de verordening ('handelingskader ruimtelijke kwaliteit'). De kwaliteitskaart en de richtpunten geven richting aan de interpretatie van ruimtelijke kwaliteit. Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. Daarbij hanteert de provincie met het oog op de wisselwerking tussen gebiedskwaliteiten en ontwikkelingen de volgende uitgangspunten: De aard en schaal van een gebied bepalen of een ontwikkeling in meer of mindere mate passend is. In een agrarisch gebied passen stedelijke functies als woonwijken of bedrijventerreinen niet bij de aard en zijn daarmee gebiedsvreemd. De schaal van een gebied ('korrelgrootte') bepaalt of een ontwikkeling al dan niet past bij die schaal. Het 'laadvermogen' van een coulisselandschap is immers anders dan dat van een open veenweidepolder. Een ontwikkeling die past bij de schaal en aard van een gebied heeft in beginsel weinig ruimtelijke impact op gebiedskwaliteiten en vraagt daarom weinig tot geen provinciale betrokkenheid.

Hoe meer een ontwikkeling afwijkt van de aard en schaal van een gebied, des te groter is in beginsel de ruimtelijke impact van nieuwe ontwikkelingen en des te eerder raken ze provinciale doelen of belangen. Dit geldt eveneens naarmate de kwaliteit van een gebied bijzonderder of kwetsbaarder is. De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit bieden handvatten om te bepalen hoe groot de ruimtelijke impact in specifieke gevallen is. In dit licht wordt onderscheid gemaakt in drie soorten ontwikkeling: Inpassing. Dit betreft een gebiedseigen ontwikkeling, passend bij de schaal en aard van het landschap. Een voorbeeld hiervan is de uitbreiding van een agrarisch bedrijf in het buitengebied of de herstructurering van een woonbuurt. Bij inpassing veranderen bestaande structuren en kwaliteiten niet tot nauwelijks. De rol van de provincie is hier in principe beperkt, behalve in gebieden met bijzondere kwaliteit. Uitgangspunt is dat bij inpassing een ontwikkeling volledig past binnen de richtpunten. Aanpassing. Dit betreft een ontwikkeling die niet past bij de aard of de schaal van een gebied en daarmee niet geheel past binnen de richtpunten. Voorbeelden zijn een beperkt aantal nieuwe woningen in het buitengebied, een nieuw landgoed en de verbreding van een provinciale weg.

De rol van de provincie zal zich, afhankelijk van het type gebied en het type ontwikkeling, vooral richten op het toewerken naar een kwalitatief optimaal resultaat, Ontwerpoptimalisaties, inpassingsmaatregelen of aanvullende ruimtelijke maatregelen zijn nodig om de ruimtelijke kwaliteit te behouden of te verbeteren. Transformatie. Bij transformatie gaat het om een verandering van een gebied van dusdanige aard en omvang dat een nieuw landschap of stedelijk gebied ontstaat. De ontwikkeling past niet bij de aard en schaal van het gebied. Dit is bijvoorbeeld het geval bij uitleglocaties voor woningbouw en bedrijventerrein of de aanleg van grootschalige recreatiegebieden. Bij transformatieopgaven is bijna altijd een provinciaal doel of belang in het geding en zal de betrokkenheid van de provincie zich richten op een actieve behartiging van provinciale doelen en een kwalitatief optimaal resultaat. Gelet op de verandering van het gebied is het reëel om aan te nemen dat niet aan alle richtpunten kan worden voldaan, maar dat door middel van een nieuw integraal ontwerp er een nieuwe ruimtelijke kwaliteit ontstaat. Ook hierbij kunnen ontwerpoptimalisaties, inpassingsmaatregelen of aanvullende ruimtelijke maatregelen nodig zijn om de ruimtelijke kwaliteit te behouden of te verbeteren.

14

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan 70LUX, Luxemburglaan 2-10

Figuur 3.1. Soorten ontwikkeling De gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit vormen een uitwerking van de kwaliteitskaart en de richtpunten op gebiedsniveau, en zijn opgesteld in samenwerking met regionale partijen. Ze bieden een gebiedsspecifieke handreiking voor het omgaan met ruimtelijke kwaliteit bij ruimtelijke ontwikkelingen. Naast het generieke kwaliteitsbeleid, dat geldt voor de gehele provincie, wordt een tweetal beschermingscategorieën onderscheiden, waar onder voorwaarden van ruimtelijke kwaliteit ook ontwikkelingen mogelijk zijn, maar waar vanwege de kwetsbaarheid of bijzonderheid extra voorwaarden van toepassing zijn. Relatie tot het plangebied Bij de ontwikkeling zal onder andere rekening moeten worden gehouden met de impact op klimaatverandering, de bereikbaarheid en de kwaliteit van de leefomgeving. De ontwikkeling van woningen sluit aan bij de opgave om een fors aantal woningen te realiseren, maar daarbij dient ook aandacht te zijn voor de verbinding tussen stad en land. Het projectgebied behoort niet tot een provinciaal gebiedsprofiel en/of een beschermingscategorie.

Conform de provinciale kwaliteitskaart zijn de kenmerken: ‘bijzonder reliëf en aardkundige waarden' en 'veencomplex oude zeeklei' (laag van de ondergrond), 'historische centra en kernen', ‘steden en dorpen’ en 'bouwwerken voor energie-opwekking' (laag van de stedelijke occupatie) van toepassing op het plangebied.

Figuur 3.2 Uitsnede provinciale kwaliteitskaart. Laag van de ondergrond. Oranje ster: plangebied. Bron: gebiedsprofielen.zuid-holland.nl. Voor ‘bijzonder reliëf en aardkundige waarden' en 'veencomplex oude zeeklei' (laag van de ondergrond) zijn de volgende richtpunten van toepassing:

Toelichting (vastgesteld)

15

bestemmingsplan 70LUX, Luxemburglaan 2-10 Ontwikkelingen houden de onregelmatige patronen en het reliëf in het landschap herkenbaar en in stand; Waar mogelijk worden de archeologische waarden van deze structuren meer herkenbaar gemaakt bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen; Ontwikkelingen in het veenlandschap dragen zorg voor behoud van het veen en zijn met name bij de diepe veenpakketten gericht op het beperken van de bodemdaling (veen); Ontwikkelingen in droogmakerijen leveren een bijdrage aan een duurzame waterhuishouding (oude zeeklei).

Figuur 3.3 Uitsnede provinciale kwaliteitskaart. Laag van de stedelijke occupatie. Oranje ster: plangebied. Bron: gebiedsprofielen.zuid-holland.nl. Voor 'historische centra en kernen', ‘steden en dorpen’ en 'bouwwerken voor energie-opwekking' (laag van de stedelijke occupatie) zijn de volgende richtpunten van toepassing: Ontwikkelingen dragen bij aan de karakteristieke kenmerken/identiteit van stad, kern of dorp. Hoogteaccenten (waaronder hoogbouw) vallen zoveel mogelijk samen met centra (zwaartepunten) en interactiemilieus in de stedelijke structuur. Daar waar hoogbouw niet samenvalt met “zwaartepunten” in de stedelijke structuur geeft een beeldkwaliteitsparagraaf inzicht in de effecten, invloed en aanvaardbaarheid van hoogbouw op de (wijde) omgeving. Ontwikkelingen dragen bij aan versterking van de stedelijke groen- en waterstructuur. Een nieuwe uitbreidingswijk bouwt voort op het bestaande stads- en dorpsgebied en versterkt de overgangskwaliteit van de stadsrand (zie stads- en dorpsranden). Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen en stedenbouwkundige patronen worden behouden door ze waar mogelijk een functie te geven die aansluit bij de behoeften van deze tijd. Het eigen karakter van het historisch centrum wordt versterkt. Historische centra en kernen blijven ervaarbaar vanuit het omringende gebied.

Bij bedrijventerreinen krijgt de beeldkwaliteit van de randen, een goede ontsluiting en de samenhang met de omgeving extra aandacht. Bij de plaatsing van nieuwe bouwwerken voor energieopwekking is altijd een zorgvuldige locatiekeuze en inbedding in de omgeving van belang. Een beeldkwaliteitsparagraaf moet inzicht geven in de effecten, invloed en aanvaardbaarheid van deze bouwwerken op de (wijde) omgeving. De beoogde ontwikkeling betreft de bouw van woningen op een locatie waar in de huidige situatie nog een kantoorgebouw staat. Het project kan hiermee beschouwd worden als een inpassingsontwikkeling, aangezien bestaande structuren en kwaliteiten niet tot nauwelijks veranderen. Uitgangspunt is dat bij inpassing een ontwikkeling volledig past binnen de richtpunten. De ontwikkeling betreft hoogbouw (70m) binnen het historische centrum van Zoetermeer. Door de ligging aan de hoofdtoegangsweg tot het stadscentrum valt de hoogbouw samen met de zwaartepunten in de

16

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan 70LUX, Luxemburglaan 2-10 stedelijke structuur. De te realiseren woontoren sluit qua hoogte, vormgeving, kleur en materiaal gebruik aan bij de directe omgeving. Daarnaast draagt 70LUX bij aan een aantrekkelijke plint langs de route (de ervaring van het gebouw op straatniveau). In het ontwerp is aandacht voor aantrekkelijke buitenruimten, onder andere door een gemeenschappelijke buitenruimte, terrassen en balkons, deels voorzien van vaste plantenbakken. Hiermee voldoet de beoogde ontwikkeling aan de van toepassing zijnde richtpunten en daarmee aan het ruimtelijke kwaliteitsbeleid van de provincie Zuid-Holland. 3.2.2

Omgevingsverordening Zuid-Holland

Per 1 april 2019 is, naast de Omgevingsvisie, ook de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening in werking getreden. De inhoud van de omgevingsvisie is voor een groot deel leidend voor de inhoud van de omgevingsverordening. In de verordening van provinciale staten van Zuid-Holland zijn de regels opgenomen voor het beschermen en benutten van de fysieke leefomgeving. Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. Hoe groot die ruimtelijke impact is, wordt in specifieke gevallen bepaald aan de hand van gebiedsprofielen en door onderscheid te maken in drie soorten ontwikkeling: inpassing, aanpassing en transformatie. Gelet op het uitgangspunt dat de ruimtelijke kwaliteit als gevolg van ontwikkeling per saldo niet afneemt, dient de toetsing aan ruimtelijke kwaliteit een integraal onderdeel te vormen van de planvorming en afweging.

Toelichting (vastgesteld)

17

bestemmingsplan 70LUX, Luxemburglaan 2-10

Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen); b. als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door: 1. zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en 2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid; c. als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door: 1. een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en 2.

het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid. Artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen a. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen: 1. de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening; 2. indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte. b. Gedeputeerde staten kunnen bij de aanvaarding van een regionale visie aangeven in hoeverre de ladder voor duurzame verstedelijking op regionaal niveau geheel of gedeeltelijk is doorlopen. In de toelichting van het bestemmingsplan kan in dat geval worden verwezen naar de regionale visie bij de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling, als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening. c. Gedeputeerde staten kunnen een regionale visie voor wonen of bedrijventerreinen vaststellen. Een bestemmingsplan bevat geen bestemmingen die in strijd zijn met de door gedeputeerde staten vastgestelde regionale visie.

Stedelijke ontwikkelingen Uitgangspunt van de strategie voor de bebouwde ruimte is betere benutting van het bestaand stads- en dorpsgebied (BSD). Stedelijke ontwikkeling vindt daarom primair plaats binnen BSD. Onbebouwd gebied kan soms worden beschouwd als 'bestaand stads- en dorpsgebied', met name als het een terrein betreft dat grotendeels is omringd door wel bebouwd gebied. Niet alle vraag naar wonen en werken kan en hoeft te worden opgevangen binnen BSD. De ladder voor duurzame verstedelijking, zoals opgenomen in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (2012) (Bro) bevat het handelingskader. De provincie heeft een verwijzing naar de ladder voor duurzame verstedelijking ook opgenomen in de verordening, om het provinciaal belang bij toepassing van deze ladder te benadrukken. Relatie tot het plangebied De realisatie van 70LUX betreft een stedelijke ontwikkeling binnen het bestaand stads- en dorpsgebied (zie ook figuur 3.4). In onderhavige toelichting bij het bestemmingsplan is in paragraaf 3.1.3 Besluit ruimtelijke ordening (2012) de ladder voor duurzame verstedelijking gemotiveerd. Hiermee wordt voldaan aan artikel 6.10.

18

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan 70LUX, Luxemburglaan 2-10

De beoogde ruimtelijke ontwikkeling past binnen de aard en schaal van het gebied (inpassing) en voldoet aan de richtpunten van de kwaliteitskaart, zoals gemotiveerd in paragraaf 3.2.1 Omgevingsvisie Zuid-Holland. Hiermee wordt eveneens voldaan aan artikel 6.9 van de Omgevingsverordening en is het niet noodzakelijk om een beeldkwaliteitsparagraaf in het bestemmingsplan op te nemen.

Figuur 3.4 Uitsnede kaart Bestaand stads- en dorpsgebied 2018. Blauwe druppel: plangebied. Bron: ruimtelijk eplannen.nl. 3.2.3

Programma Ruimte

Het Programma ruimte (20 februari 2019) is parallel aan de Omgevingsvisie en de Omgevingsverordening opgesteld. Het Programma ruimte bevat een nadere invulling en operationalisering van ruimtelijk relevante onderdelen van de Omgevingsvisie. Het gaat dan bijvoorbeeld om een locatiespecifieke of programmatische invulling van beleidsbeslissingen uit de Omgevingsvisie. Ook kan het gaan om taken en bevoegdheden van Gedeputeerde Staten. Het Programma Ruimte speelt in onderhavig project een belangrijke rol bij de motivatie van de regionale behoefte aan (extra) woningen. Gemeente Zoetermeer is gelegen binnen de regio Haaglanden. In 2019 is een nieuwe Woningbehoefteraming (WBR) gemaakt door de provincie Zuid-Holland. Elke drie jaar maakt Zuid-Holland een nieuwe WBR. Volgens de meest recente raming is tot 2030 behoefte aan nieuwe woningen in de gemeente Zoetermeer.

Figuur 3.5 Gewenste woningvoorraadtoename Den Haag (regio). Bron: WBR2019

Toelichting (vastgesteld)

19

bestemmingsplan 70LUX, Luxemburglaan 2-10

Relatie tot het plangebied De provincie wil het bestaand stads- en dorpsgezicht beter benutten. Daarnaast is gebleken dat tot 2030 behoefte is aan nieuwe woningen in de gemeente Zoetermeer. Dit betekent dat er vanuit de provincie in zijn algemeenheid geen beperkingen worden opgelegd aan de voorgenomen ontwikkeling. De ontwikkeling van 70LUX is daarmee ook in lijn met het Programma Ruimte. 3.2.4

Regioprofielen Cultuurhistorie Zuid-Holland

De visie Regioprofielen Cultuurhistorie Zuid-Holland omvat richtlijnen voor topgebieden van cultureel erfgebied, archeologie en molens in Zuid-Holland. Deze visie is op 13 april 2010 vastgesteld door gedeputeerde staten. De wijze van sturing, op welke wijze omgegaan dient te worden met de regioprofielen, is opgenomen in de provinciale structuurvisie die is vastgesteld door Provinciale Staten op 2 juli 2010. Op basis van bestaande cultuurhistorische waardenkaarten zijn zestien topgebieden Cultureel Erfgoed Zuid-Holland aangewezen. Voor elk van deze topgebieden is een regioprofiel opgesteld. Deze regioprofielen dienen als een handreiking en sturingskader voor gemeenten, waterschappen, terreinbeheerders en adviesbureaus om cultuurhistorie op te nemen in ruimtelijke plannen. Relatie tot het plangebied Het plangebied ligt niet in een van deze topgebieden van cultureel erfgoed. Tevens is het gebied op de provinciale Cultuurhistorische atlas 2017 niet aangemerkt als een gebied met hoge archeologische waarden. Archeologisch bureau onderzoek, uitgevoerd door gemeente Zoetermeer, heeft aangetoond dat voor het plangebied een lage archeologische waarde geldt. Nader onderzoek wordt niet noodzakelijk geacht. In paragraaf 4.1 Archeologie en cultuurhistorie wordt hier nader op ingegaan.

3.3

Regionaal beleid

3.3.1

Strategische Agenda Metropoolregio Rotterdam Den Haag 2022

De Metropoolregio Rotterdam Den Haag is een samenwerkingsverband van 23 gemeenten, waaronder gemeente Zoetermeer. In de Strategische Agenda benoemen zij hun gezamenlijke ambities, ruimtelijk en economisch. Het versterken van het economisch vestigingsklimaat en verbeteren van bereikbaarheid is de inzet van de nieuwe samenwerking die in 2015 startte. Dit gebeurt onder het motto "Samenwerken maakt sterker", daar zijn de 23 gemeenten van overtuigd. Relatie tot het plangebied De Strategische Agenda omvat naast de twee kerntaken, verkeer en vervoer en economisch vestigingsklimaat, vanuit de twee kerntaken ook een aantal terreinen die met deze twee kerntaken onlosmakelijk verbonden zijn. De verstedelijkingsopgave kan niet los worden gezien van de infrastructuur. Woningen bouwen kan alleen als openbaar vervoer, wegen en fetspaden daar goed op afgestemd zijn. En de economie vereist dat de energietransitie goed verloopt. Voor onderhavig plan is het derhalve van belang dat rekening gehouden wordt met deze aspecten. In paragraaf 4.9 Verkeer en parkeren wordt aandacht besteed aan infrastructuur en bereikbaarheid. In paragraaf 4.4 Duurzaamheid komen duurzaamheidsmaatregelen aan de orde, waar een relatie tot de energietransitie gevonden kan worden.

20

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan 70LUX, Luxemburglaan 2-10

3.3.2

Hoogheemraadschap van Rijnland

Het beleid van het Hoogheemraadschap van Rijnland is vastgelegd in het waterbeheerplan 5 (WBP5). In dit plan geeft het Hoogheemraadschap van Rijnland aan wat haar ambities voor de komende planperiode zijn en welke maatregelen in het watersysteem worden getroffen. De vier hoofddoelen zijn: veiligheid tegen overstromingen, voldoende water, gezond water en de waterketen. Per 1 juli 2020 is een nieuwe Keur en zijn de daarbij horende uitvoeringsregels in werking getreden. De Keur is benodigd vanuit de Waterwet. Samengevat maakt de Keur en uitvoeringsregels het mogelijk dat het Hoogheemraadschap van Rijnland haar taken als waterkwaliteits- en kwantiteitsbeheerder kan uitvoeren. De Keur is een verordening van de waterbeheerder met wettelijke regels voor waterkeringen, watergangen en andere waterstaatswerken. De Keur bevat verbodsbepalingen voor werken en werkzaamheden in of bij de bovengenoemde waterstaatswerken. Er kan een ontheffing worden aangevraagd om een bepaalde activiteit wel te mogen uitvoeren. In de Uitvoeringsregels is het beleid van het hoogheemraadschap van Rijnland nader uitgewerkt. Nota Waterkeringen Door de bevolkingsgroei, klimaatontwikkeling, zeespiegelstijging en bodemdaling neemt de druk op de schaarse ruimte binnen Rijnland toe. Tegelijkertijd worden waterkeringen ook steeds meer gebruikt voor andere functies als recreatie, natuur, infrastructuur en wonen.

Het Hoogheemraadschap van Rijnland heeft daarom onder meer de Nota Waterkeringen opgesteld, gericht op de primaire en regionale keringen. Toename verharding Binnen het beheergebied van het hoogheemraadschap van Rijnland gelden regels om onbebouwde grond te verharden. Bij toename van verharding van de onbebouwde gronden met meer dan 500 m2 is compensatie van verharding door middel van extra te graven vierkante meters water verplicht. Er dient bij toename van verharding met meer dan 500 m2 een vergunning aan te worden gevraagd bij het hoogheemraadschap van Rijnland. Relatie tot het plangebied In paragraaf 4.10 Water zal nader op het wateraspect van het plan worden ingegaan.

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Stadsvisie 2030

De Stadsvisie 2030, die op 15 december 2008 is vastgesteld door de gemeenteraad, verwoordt negen opgaven die in de periode tot 2030 moeten worden opgepakt om als stad voldoende perspectief op een welvarende ontwikkeling te behouden. Daarnaast geeft de Stadsvisie aan welke kansen de gemeente wil benutten om de stad extra perspectief te geven. In het kader van dit bestemmingsplan zijn met name opgave 1 (Jongeren meer perspectief bieden) en opgave 3 (Aard en omvang woningbouw afstemmen op de woningbehoefte) van belang. Zoetermeer wil dat jongeren zich thuis voelen op school, in hun buurt en in de stad en dat zij zich verbonden voelen met Zoetermeer en er hierdoor willen blijven wonen. Hierdoor is het noodzakelijk dat hen zicht wordt geboden op mogelijkheden voor een woning, een baan, aantrekkelijke vrije tijdsbestedingen op het gebied van sport, uitgaan en cultuur, en goed onderwijs. Zoetermeer wil een aantrekkelijke woonstad blijven. Hierbij gaat kwaliteit voor kwantiteit, waarbij Zoetermeer inzet op de volgende resultaten: 1. Alle groepen starters komen binnen een acceptabele tijd aan woonruimte. 2. Bij de in het besluit Bouwen aan Zoetermeer beschikbaar gestelde woningbouwlocaties is het woningbouwprogramma afgestemd op de vraag. Hierbij worden de vraag vanuit de buurt én de vraag vanuit de stad betrokken. 3.

Het toevoegen van nieuwe woontypologieën; die mede de concurrentie met de traditionele laagbouw

Toelichting (vastgesteld)

21

bestemmingsplan 70LUX, Luxemburglaan 2-10 aankunnen. 4. De woon- en bouwtechnische kwaliteit van de woningen is op orde. Relatie tot het plangebied Het beoogde initiatief draagt bij aan het realiseren van woningen voor (kleine) huishoudens met een stedelijke leefstijl zoals starters, young urban professionals, middeninkomens, tweeverdieners en empty nesters. Het plan draagt hiermee bij aan het behouden van de aantrekkelijke woonstad Zoetermeer.

3.4.2

Visie Binnenstad 2040

Op 21 september 2020 heeft de gemeenteraad de Visie Binnenstad 2040 geamendeerd vastgesteld. De geactualiseerde visie op de binnenstad gaat in op de nieuwe uitdagingen voor de binnenstad van Zoetermeer. Dit zijn onder meer de opgave om woningen toe te voegen, de concurrentie met de regio als het gaat om wonen en winkelen, maar ook de sociaal-economische positie van Zoetermeer. De visie biedt ruimte voor bekende en nieuwe initiatieven en projecten, wijst locaties aan voor woningbouw en nieuwe voorzieningen én formuleert de kwaliteit van de openbare ruimte. Als basis voor alle nieuwbouw, transformatie en hergebruik van bestaande gebouwen zijn acht ruimtelijk-programmatische bouwstenen geformuleerd. Door de toepassing van de bouwstenen wordt de kwaliteit geborgd en raken de nieuwe ontwikkelingen verankerd in hun omgeving. De visie is op twee schaalniveaus gedefinieerd: op het niveau van de hele binnenstad door middel van thema's en een uitwerking op het niveau van deelgebieden. In geval sprake is van hoogbouw schrijft de Visie Binnenstad een HoogbouwEffect rapportage voor waarin wordt ingegaan op 13 vragen. Zodoende worden de effecten van de hoogbouw op de omgeving (bezonning, windhinder, privacy, etc) inzichtelijk gemaakt. Relatie tot het plangebied Het plangebied is onderdeel van Deelgebied 3, Luxemburglaan e.o..

De Luxemburglaan vormt een belangrijke entree voor het Stadshart vanaf de Europaweg en is direct en zichtbaar verbonden met de Stadshartpassage. In het deelgebied zijn drie projecten waar sloop-nieuwbouw aan de orde is, waaronder de locatie Luxemburglaan 2-10. Het betreft een verdichting van de binnenstad op locaties waar de oude functie en bebouwing gaat verdwijnen. Voor de hoek Luxemburglaan 2 en de locatie V&D is een hoogte tot 70 meter toegestaan in de Visie Binnenstad 2040. Verder is opgenomen dat het gewenste programma voor o.a. Luxemburglaan 2-10 bestaat uit gestapelde woningen voor doelgroepen met een stedelijke leefstijl. Daarnaast is in de stedelijke plint ruimte voor aanvullende commerciële en maatschappelijke voorzieningen. Het plan is in lijn met de Visie Binnenstad 2040. Er is een Hoogbouweffectrapportage opgesteld. Deze is bijgevoegd in Bijlage 1 bij deze toelichting. Uit de rapportage blijkt dat de consequenties van de hoogbouw op de omgeving ruimtelijk aanvaardbaar zijn.

3.4.3

Woonvisie Zoetermeer (2015)

Op 8 juni 2015 heeft de gemeenteraad de Zoetermeerse Woonvisie 'samen aan de slag op de nieuwe woningmarkt' vastgesteld. Deze Woonvisie is een actualisatie van de gemeentelijke woonvisie uit 2009 en was noodzakelijk omdat de crisis op de woningmarkt ook niet aan Zoetermeer voorbij is gegaan. De keuzes uit die eerdere woonvisie zijn de afgelopen jaren echter bepalend geweest voor het woonbeleid van de stad. Op hoofdlijnen blijven deze keuzes ook in de toekomst het uitgangspunt. De nieuwe Woonvisie biedt daarentegen het kader van de gemeente om in de komende jaren in deze situatie een goed en actueel woonbeleid voor de stad te voeren. De Woonvisie vormt tevens de basis voor regionale afstemming en nieuwe prestatieafspraken met de lokaal actieve woningcorporaties. Om de woonkwaliteit van de stad te koesteren, uit te bouwen en kwaliteit toe te voegen zijn in de Woonvisie zes ambities benoemd; duurzaam bouwen en renoveren;

22

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan 70LUX, Luxemburglaan 2-10 betaalbare woningen voor iedereen aanbieden; extra jongerenwoningen toevoegen en woonruimten voor studenten; Zoetermeer levensloop bestendig maken; prettige en gewilde woonwijken in stand houden en realiseren; consument gericht bouwen. Relatie tot het plangebied Dit bestemmingsplan draagt bij aan de opgaven en ambities die in de Woonvisie zijn benoemd, namelijk de bouw van duurzame en betaalbare woningen voor (kleine) huishoudens met een stedelijke leefstijl zoals starters, young urban professionals, middeninkomens, tweeverdieners en empty nesters.

3.4.4

Woningbouwagenda 2017

De woningbouwagenda voorziet in een leidraad voor de gemeente om in de komende 15 jaar richting te kunnen geven aan de kwalitatieve en kwantitatieve woningbouwopgave van de stad. De vastgestelde woningbouwagenda Zoetermeer vormt de basis voor verdere groei in de komende 10 tot 15 jaar met 10.000 woningen en een zoekopgave tot 16.000 woningen. Ter leniging van de woningnood dient in de eerste 3 tot 5 jaar een extra inspanning te worden verricht, met name voor die woningzoekenden die momenteel te weinig kans maken (zoals starters, en mensen die zijn aangewezen op de 'goedkope' vrije (huur- sector). Relatie tot het plangebied Voorliggend bestemmingsplan maakt de realisatie mogelijk van woningen voor (kleine) huishoudens met een stedelijke leefstijl zoals starters, young urban professionals, middeninkomens, tweeverdieners en empty nesters. Hiermee draagt het plan bij aan de leniging van de woningnood voor deze doelgroep.

3.4.5

Versnellingsagenda woningbouw 2018

De druk op de woningmarkt in Zoetermeer is groot en neemt snel toe. Met de Versnellingsagenda worden acties voorgesteld om de woningbouwproductie te versnellen. Onderdeel van de Versnellingsagenda is om 14 extra woningbouwlocaties aan te wijzen. Voor deze 14 woningbouwlocaties zijn uitgangspunten geformuleerd ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling, onder andere op het gebied van doelgroepen, parkeren en bouwhoogte. Daarnaast wordt in de Versnellingsagenda een verdere verfijning van het in 2017 vastgestelde Woningbouwprogramma voorgesteld. Onder 'k) Luxemburglaan 2' is in de versnellingsagenda opgenomen: "woontoren met maximale bouwhoogte tot 70 meter (conform hoogbouwvisie), parkeernorm van 0,5-1,0, doelgroepen: starters, young urban professionals, middeninkomens, tweeverdieners en empty nesters". Relatie tot het plangebied Voorliggend bestemmingsplan maakt de realisatie mogelijk van woningen voor (kleine) huishoudens met een stedelijke leefstijl zoals starters, young urban professionals, middeninkomens, tweeverdieners en empty nesters. Het programma in 70LUX voorziet in realisatie van woningen voor de doelgroepen waarop de Versnellingsagenda zich richt.

3.4.6

Hoogbouwvisie (2004)

De Hoogbouwvisie Zoetermeer is vastgesteld op 1 juni 2004. De visie speelt in op de vraag naar hoogbouw vanuit de markt en geeft kaders waar hoogbouw wenselijk is. Hoogbouw bepaalt onder andere de ruimtelijke structuur van de stad en is dominant aanwezig. Hoogbouw in de stad is niet op alle plaatsen een wenselijke ontwikkeling. Maar ook andersom kan hoogbouw op bepaalde plekken in de stad een verrijking voor de stad zijn. Het kan zowel de ruimtelijke structuur als de economische structuur van de stad verbeteren. In de hoogbouwvisie zijn zones aangegeven waar ontwikkeling van hoogbouw in de toekomst mogelijk

Toelichting (vastgesteld)

23

bestemmingsplan 70LUX, Luxemburglaan 2-10 zijn. De consequenties van hoogbouw voor de omgeving (o.a. windhinder, bezonning, uitzicht, privacy en zichtlijnen) dienen in de planvorming aan de orde te komen. Relatie tot het plangebied De planlocatie ligt in het stadscentrum en kan worden beschouwd als een secundair knooppunt. Hier geldt een indicatieve maximale bouwhoogte van 90 meter. In de huidige situatie is er al een concentratie van hoge bebouwing te vinden en deze behoort tot de hoogste bebouwing van de stad. Ter plaatse van het knooppunt is tevens verdere ontwikkeling tot een hoogbouwlocatie mogelijk. De hogere bebouwing levert een bijdrage aan het aangeven van het centrumgebied in relatie tot de overige delen van de stad. De ontwikkeling van de woontoren 70LUX past binnen de Hoogbouwvisie van Zoetermeer.

Figuur 3.6 Indicatie maximale bouwhoogte in knooppunten en assen. Witte ster: planlocatie. Bron: Hoogbouwvisie 2004.

Legenda bij figuur 3.6 3.4.7

Groenkaart, visie Biodiversiteit (2013) en gedragscode (2015)

De Groenkaart vormt een integraal afwegingskader voor groenfuncties in Zoetermeer en zet in op: groen op elk niveau van de stad, het waarderen van (de kwaliteit van het) groen en het verbinden van groen. Hierbij wordt een set spelregels gevoegd voor het omgaan met het groen. Onderdelen van het bomenbeleid vormen input voor het opstellen van de Groenkaart. Gelijktijdig met de Groenkaart is ook de Visie Biodiversiteit vastgesteld. De ambitie van de visie Biodiversiteit is om de biodiversiteit, en de waardering van de inwoners hiervoor, op peil te houden en waar mogelijk te vergroten. Dat moet gebeuren binnen de (afnemende) financiële mogelijkheden van de gemeente. Er wordt een stimulerende koers aangehouden gericht op samenwerking, inspiratie en communicatie, binnen de huidige budgetten. Gedragscode c.q. veldgids In het kader van de Flora- en faunawet heeft de gemeente Zoetermeer een aantal beleidsdocumenten opgesteld, waaronder een gedragscode (2015) en een veldgids met de beschermde planten en dieren van Zoetermeer (2013). Op 1 januari 2017 is de Flora- en faunawet vervangen door de nieuwe Wet natuurbescherming (Wnb).

24

Toelichting (vastgesteld)

bestemmingsplan 70LUX, Luxemburglaan 2-10

De Zoetermeerse gedragscode in het kader van de Flora- en faunawet 2015 blijft gelden tot 3 juli 2020 (periode waarvoor de goedkeuring geldt). Werkzaamheden in het openbaar gebied moeten worden uitgevoerd in overeenstemming met deze gedragscode. De veldgids biedt een handzaam hulpmiddel voor de herkenning en kennis van de soorten die worden beschermd op grond van de Zoetermeerse gedragscode 2015. Naast de Europees beschermde plant- en diersoorten, beschermt de Wet natuurbescherming ook een aantal nieuwe nationale plant- en diersoorten, waarvan slechts enkele in Zoetermeer voorkomen. Relatie tot het plangebied Op de Groenkaart is het plangebied aangeduid als 'stadsgroen hoog dynamisch'. Hiervoor geldt het principe van groencompensatie in het gebied zelf, om de kwaliteit van het groen op standsniveau zo veel mogelijk te behouden en waar mogelijk te vergroten. Groencompensatie gaat om investeren in een goede openbare ruimte met sterke verbindingen en meer geconcentreerd groen met een hoge kwaliteit. Om conform de visie Biodiversiteit bij te dragen aan het instandhouden en versterken van de biodiversiteit zal bij de verdere uitwerking van het gebouw rekening worden gehouden met natuurinclusief bouwen, gezien de stedelijke verbinding (hoog dynamisch). Maatregelen zullen worden getroffen. Op de gevel van de woontoren worden nestkasten voor gierzwaluw en vleermuizen aangebracht.

Ook wordt gebruik gemaakt van bloembakken en groene gevels. In het kader van de Zoetermeerse gedragscode worden geen afwijkingen geconstateerd, maar worden wel kansen benut als advies (vanwege nabijheid van dwergsoorten vleermuizen). Hierdoor draagt het plan bij aan het vergroten van de biodiversiteit ter plaatse van het plangebied. Een en ander is nader toegelicht in paragraaf 4.6 Natuur.

3.4.8

Verkeer- en parkeerbeleid

3.4.8.1 Mobiliteitsvisie 2030 In de 'Mobiliteitsvisie Zoetermeer 2030' (2017) is beschreven op welke manier verkeer bijdraagt aan een vitaal en leefbaar Zoetermeer. Om Zoetermeer leefbaar en vitaal te houden, is een zestal ambities (met opgaven) geformuleerd: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Mobiliteitssysteem en ruimtelijke ambities gaan hand in hand. Versterken onderlinge verbondenheid gebieden rond Stadsring. Verder verbeteren van de verkeersveiligheid.'Maak van de nul een punt'. Kwalitatief krachtig en robuust OV-netwerk opgebouwd vanuit drie hoofdknooppunten. Fietsen en lopen stimuleren door goede netwerken en stallingen. Innovatie en duurzaamheid maximaal stimuleren.

Relatie tot het plangebied In voorliggend bestemmingsplan is rekening gehouden met de ambities van de 'Mobiliteitsvisie Zoetermeer 2030'. De ontwikkeling 70 LUX voorziet onder andere in ruime fietsenstallingen en sluit goed aan op het bestaand OV- en fietsnetwerk. Hierdoor draagt het plan bij aan de ambities uit de Mobiliteitsvisie. 3.4.8.2 Nota Parkeerbeleid Zoetermeer (2019) Op 16 december 2019 is door de gemeenteraad de Nota Parkeerbeleid Zoetermeer 2019 vastgesteld. De integrale kaderstellende beleidsnotitie parkeren Zoetermeer uit 2012 is hiermee vervallen. Het geactualiseerde beleid voorziet in differentiatie naar doelgroepen en gebieden, en biedt hierdoor meer mogelijkheden voor gericht maatwerk voor parkeren bij nieuwe ontwikkelingen. Het beleidskader is onder andere gebaseerd op de visie en ambitie van Zoetermeer op het gebied van bereikbaarheid, leefbaarheid, duurzaamheid, veiligheid en economische vitaliteit. De parkeernormen en uitvoeringsregels zijn vastgelegd in een separate nota, zie paragraaf 3.4.8.3. Relatie tot het plangebied In voorliggend plan worden parkeervoorzieningen voor auto's en fietsen gerealiseerd om te voldoen aan de parkeerbehoefte van het beoogde plan. In paragraaf 4.9 wordt nader ingegaan op het aspect

Toelichting (vastgesteld)

25

bestemmingsplan 70LUX, Luxemburglaan 2-10 parkeren. 3.4.8.3 Nota Parkeernormen en Uitvoeringsregels (2019) Op 16 december 2019 is door de gemeenteraad de Nota Parkeernormen en Uitvoeringsregels Zoetermeer 2019 vastgesteld. Deze nota geldt voor nieuwe ontwikkelingen en transformaties binnen de gemeente Zoetermeer. De Nota Parkeernormen en Uitvoeringsregels uit 2012 is hiermee vervallen. In de Nota Parkeernormen en Uitvoeringsregels is het kader beschreven voor het aantal te realiseren parkeerplaatsen voor fietsen en auto's bij nieuwbouw of transformatie. In het normkader en het toepassingskader is ingezet op flexibiliteit in de omgang met parkeernormen door meer gebiedsgericht en meer doelgroepgerichte normen. In paragraaf 4.9 wordt nader op de Nota Parkeernormen en Uitvoeringsregels Zoetermeer 2019 ingegaan. Versnellingsagenda woningbouw 2018 In het kader van de Versnellingsagenda woningbouw, zie ook paragraaf 3.4.5 Versnellingsagenda woningbouw 2018, is voor onder andere de locatie Luxemburglaan 2 vastgesteld dat de woningbouwlocatie zo mogelijk versneld wordt gerealiseerd. Daarnaast zijn daarbij behorende ontwikkelrichtingen vastgesteld.

Hieronder ook een parkeernorm: k) Luxemburglaan 2' is in de versnellingsagenda opgenomen: "woontoren met maximale bouwhoogte tot 70 meter (conform hoogbouwvisie), parkeernorm van 0,5-1,0, doelgroepen: starters, young urban professionals, middeninkomens, tweeverdieners en empty nesters". Relatie tot het plangebied In overeenstemming met de Nota Parkeernormen en Uitvoeringsregels Zoetermeer 2019 worden binnen het plangebied parkeerplaatsen gerealiseerd om te voldoen aan de parkeerbehoefte van voorliggend plan. In paragraaf 4.9 wordt nader ingegaan op het aspect parkeren. 3.4.8.4 Actieplan Fiets 2014 Zoetermeer kent een fijnmazig uitgebouwd fietsroutenetwerk. De gekozen stedenbouwkundige opzet van de stad zorgt voor een solitair, vrijliggend en barrièrevrij fietsnetwerk en daardoor een voor fietsers snelle, verkeersveilige en comfortabele bereikbaarheid van de voorzieningen, winkel- en werkgebieden, onderwijslocaties en woonwijken onderling. Desondanks bestaan er nog diverse hindernissen die de gemeente graag wegneemt. Met het Actieplan Fiets wil Zoetermeer de bewuste keuzemogelijkheden voor de verschillende vervoerswijzen vergroten door de laatste hindernissen weg te nemen en het fietsgebruik onder zowel bestaande als nieuwe inwoners en bezoekers verder stimuleren. Relatie tot het plangebied Rondom het plangebied zijn veel fietspaden gelegen.

Het fietspad ten noorden van het plangebied maakt deel uit van het verbindend fietsnetwerk. Ook is op korte afstand van het plangebied het hoofdfietsnetwerk gesitueerd. De planlocatie is goed aangesloten op het hoofdfietsnetwerk. Binnen het plangebied bevinden zich geen 'ontbrekende schakels' in dit netwerk. Ten behoeve van onderhavig plan zullen fietsenstallingsmogelijkheden worden gerealiseerd ten behoeve van bewoners en bezoekers.

3.4.9

Waterplan Zoetermeer (2002)

Het Waterplan Zoetermeer is opgesteld door de gemeente Zoetermeer tezamen met het voormalige waterschap Wilck en Wiericke (dat inmiddels deel uitmaakt van het Hoogheemraadschap van Rijnland) en het hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard. De doelstelling van het Waterplan Zoetermeer is het behouden en versterken van een duurzaam watersysteem. Kortom een watersysteem dat betrouwbaar, levend en boeiend is. Om ook in de toekomst een veilig en goed functionerend watersysteem in Zoetermeer te behouden, moet meer ruimte voor water worden gerealiseerd. In het Waterplan Zoetermeer is afgesproken dat bij herontwikkeling gestreefd wordt naar het realiseren van extra water in het gebied dat (her)ontwikkeld wordt. In het stedelijk gebied wordt daarnaast ingezet op het vertragen van piekafvoeren, onder meer door het toepassen van open verharding of het realiseren van vegetatiedaken. Een ander aandachtspunt uit het Waterplan is de waterkwaliteit. De kaderrichtlijn water (KRW) voorziet