Bijlage 1 - Bestemmingsplan Engelandlaan 270 - toelichting

Sea Tower, Engelandlaan 270

Zoetermeer

bestemmingsplan

identificatie

planstatus

identificatiecode:

datum:

status:

NL.IMRO.0637.BP00106-0003

18-07-2021

concept ontwerp

projectnummer:

opdrachtleider:

R.A. Sips

vastgesteld

Sea Tower, Engelandlaan 270 versie vastgesteld

2/47

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstuk1

5 Inleiding

6

1.1

Aanleiding en doel

6

1.2

Ligging plangebied

6

1.3

Geldend bestemmingsplan

7

Hoofdstuk2

Planbeschrijving

8

2.1

Huidige situatie

8

2.2

Beoogde ontwikkeling

9

Hoofdstuk3

Beleidskaders

13

3.1

Rijksbeleid

13

3.2

Provinciaal beleid

15

3.3

Regionaal beleid

18

3.4

Gemeentelijk beleid

19

3.5

Conclusie

27

Hoofdstuk4

Omgevingsaspecten

28

4.1

Inleiding

28

4.2

Verkeer en parkeren

28

4.3

Water

29

4.4

(Spoor)wegverkeerslawaai

32

4.5

Luchtkwaliteit

33

4.6

Bedrijven en milieuhinder

35

4.7

Externe veiligheid

36

4.8

Ecologie

37

4.9

Bodem

40

4.10

Archeologie en cultuurhistorie

40

4.11

Kabels en leidingen

41

4.12

Hoogbouw effect rapportage (HER)

41

4.13

Vormvrije mer-beoordeling

42

Hoofdstuk5

Juridische vormgeving

44

5.1

Inleidende regels

44

5.2

Bestemmingsregels

44

5.3

Algemene regels

44

5.4

Overgangsrecht en slotregels

45

Hoofdstuk6

Uitvoerbaarheid

46

6.1

Economische uitvoerbaarheid

46

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

46

Hoofdstuk7

Handhaving

Sea Tower, Engelandlaan 270 versie vastgesteld

47

3/47

Sea Tower, Engelandlaan 270 versie vastgesteld

4/47

Toelichting

Sea Tower, Engelandlaan 270 versie vastgesteld

5/47

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding en doel

Aan de Engelandlaan in Zoetermeer stonden enkele kantoorgebouwen langs het spoor van de RandstadRail. De meeste van deze gebouwen zijn al getransformeerd naar woongebouw om de kantoorleegstand in de stad terug te dringen en in te spelen op de toenemende woningvraag. Eén gebouw is nog niet getransformeerd, namelijk het pand aan de Engelandlaan 270 (Ypsilon House). De initiatiefnemer heeft een alternatief plan opgesteld om dit bestaande gebouw te slopen en te vervangen door een woontoren van 70 mt hoog bestaande uit 150 wooneenheden verdeeld over 22 bouwlagen.

Het bouwplan is in strijd met het vigerende bestemmingsplan 'Stadscentrum Zuid (Culturele As)' omdat de woonfunctie niet past binnen de geldende kantoorbestemming, de grens van het bouwvlak wordt overschreden en het beoogde woongebouw hoger is dan de toegestane bouwhoogte. Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken is dit bestemmingsplan opgesteld. 1.2

Ligging plangebied

Het plangebied ligt tegen het stadscentrum van Zoetermeer. Het perceel ligt ingeklemd tussen het spoor van de RandstadRail aan de noordzijde en de Engelandlaan aan de zuidzijde. Ten noorden van het spoor ligt het stadscentrum. Aan de zuidkant van de Engelandlaan bevinden zich woningen. Direct ten oosten en westen bevinden zich ook woningen, namelijk de voormalige kantoorgebouwen die zijn verbouwd tot woningen. In figuur 1.1 is de globale ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1 Globale ligging plangebied

Sea Tower, Engelandlaan 270 versie vastgesteld

6/47

1.3

Geldend bestemmingsplan

Ter plaatse geldt het bestemmingsplan 'Stadscentrum Zuid (Culturele As)', vastgesteld op 10 juni 2013. Figuur 1.2 bevat een uitsnede van de verbeelding.

Aan het plangebied zijn de bestemmingen 'Kantoor' en 'Verkeer - Verblijfsgebied' toegekend. Binnen het bouwvlak zijn kantoorgebouwen toegestaan met een maximum bouwhoogte van 22 meter. Het bouwvlak mag helemaal worden gebouwd.

Zowel voor wat betreft functie- als bouwmogelijkheden past de beoogde ontwikkeling niet binnen de kaders van het vigerende bestemmingsplan.

Figuur 1.2 Uitsnede geldend bestemmingsplan 'Stadscentrum Zuid (Culturele As)'

Sea Tower, Engelandlaan 270 versie vastgesteld

7/47

Hoofdstuk 2 2.1

Planbeschrijving

Huidige situatie

Omgeving plangebied Het huidige kantoorgebouw staat in de Engelse buurt, deelgebied van het Stadscentrum. De Engelse buurt dateert uit het einde van de jaren '80 en bestaat uit een mix van laagbouw en gestapelde bouw. Langs de Engelandlaan wordt het beeld bepaald door bouwblokken met gestapelde woningen aan de zuidzijde en kantoren aan de noordzijde. Bijna alle kantoorgebouwen zijn al getransformeerd naar woongebouwen. In het naastgelegen pand 'Nieuw Soetermeer' aan de oostzijde (Engelandlaan 350) zijn recentelijk 22 appartementen opgeleverd. Ook in het Dutch Port gebouw direct ten westen van het plangebied zijn appartementen gerealiseerd. De solitaire gebouwen staan te midden van groen en parkeerterreinen aan de Engelandlaan.

Aan de noordzijde grenst het plangebied aan het spoor van de randstadrail. Aan de overzijde van het spoor ligt het winkelcentrum van Zoetermeer. Direct tegenover het plangebied staat een parkeergarage aan de Amsterdamstraat. In dit gebouw zijn ook enkele centrumfuncties gevestigd zoals een nagelstudio en een fysiotherapie.

Plangebied Het plangebied is onderdeel van een ensemble van kantoorgebouwen dat getransformeerd wordt naar woongebied. Het gebouw op het perceel Engelandlaan 270 (Ypsilon House) is zes bouwlagen hoog en bestaat uit beton en (spiegel)glas. De entree is architectonisch aangezet door veel glas en een hoogte accent. De grond rond het kantoorgebouw is ingericht als parkeerterrein.

Sea Tower, Engelandlaan 270 versie vastgesteld

8/47

Figuur 2.1 Plangebied gezien vanuit het zuiden (Engelandlaan) met parkeren om het gebouw heen 2.2

Beoogde ontwikkeling

Stedenbouwkundige opzet Het huidige kantoorgebouw wordt gesloopt en vervangen door een woontoren bestaande uit 150 wooneenheden verdeeld over 22 bouwlagen (zie figuur 2.2). De bouwhoogte bedraagt 70 meter. De woontoren is georiënteerd op de Engelandlaan. De voorgevelrooilijn van het gebouw komt gelijk te liggen aan de bebouwing gelegen aan de weerszijden aan de Engelandlaan. De eerste bouwlaag bestaat uit de hoofdentree richting de Engelandlaan en een entree voor fietsers aan de achterzijde van het gebouw. De eerste 5 bouwlagen hebben allen een donkere gevelbekleding en de balkons zijn gericht naar de Engelandlaan. De bouwlagen hierboven hebben een lichtere gevelbekleding. De balkons op deze bouwlagen bevinden zich aan alle zijden van het gebouw. Deze balkons zijn verspringend links en rechts op de gevel gepositioneerd. Op het dak is voorzien in een dakterras en enkele technische installaties. Rondom de woontoren wordt de buitenruimte heringericht zodat deze aansluit op de positionering van het gebouw (zie figuur 2.3).

Sea Tower, Engelandlaan 270 versie vastgesteld

9/47

Figuur 2.2 Gevelaanzichten beoogde ontwikkeling Sea Tower

Sea Tower, Engelandlaan 270 versie vastgesteld

10/47

Figuur 2.3 Situatietekening beoogde ontwikkeling Sea Tower

Woningbouwprogramma In totaal komen er 133 studio's en 17 appartementen in het gebouw. De begane grond is gereserveerd voor diverse ruimten, namelijk: entreehal, fietsenstalling, lounge, fitness, wasserette en technische ruimten. Op de 1e tot en met de 12e verdieping worden 8 studio's per laag gerealiseerd en op de 13e tot en met de 21e verdieping 4 studio's en 2 appartementen per laag. Op elke verdieping liggen de appartementen rondom een middengebied, gereserveerd voor technische ruimten en algemene ruimten.

Alle studio's hebben een oppervlakte tussen de 35,6 m2 en 41,1 m2 en zijn voorzien van eigen sanitair en keuken. De appartementen hebben een grootte van 77,3 m2. en zijn voorzien van eigen sanitair, twee slaapkamers en een woonkeuken. De doelgroep van de woningen betreft met name starters, studenten en overige eenpersoonshuishoudens.

Ontsluiting en parkeren Het plangebied is goed bereikbaar met auto, fiets en openbaar vervoer. De ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer vindt plaats via de Engelandlaan, een gebiedsontsluitingsweg.

De parkeerbehoefte wordt opgelost in de directe omgeving. Tevens worden er twee gezamenlijke fietsenstalling op de begane grond van het gebouw gerealiseerd. In paragraaf 4.2 wordt verder ingegaan op de verkeersaspecten.

Groen

Sea Tower, Engelandlaan 270 versie vastgesteld

11/47

Door de herinrichting van het bestaande parkeerterrein ontstaat er ruimte voor de aanplant van nieuwe bomen aan de voor- en achterzijde van het gebouw.

Stedenbouwkundige inpassing Het 22 bouwlagen tellende woongebouw is aanzienlijk hoger dan de naastgelegen panden die een vergelijkbare hoogte hebben als het huidige kantoorgebouw. Richting het winkelgebied loopt de bouwhoogte op met een woongebouw van 9 bouwlagen naast de kantorenstrip tot 15 bouwlagen van de voormalige stadhuistoren (nu ook woningen) (55 meter). De nieuwe woontoren wordt dus hoger dan die toren. Het stadscentrum is een plek waar op meerdere plekken verdicht kan worden. Het centrum wordt hiermee gemarkeerd, herkenbaar en benut de nabije ligging van het openbaar vervoer.

De zone langs het spoor is een goede locatie om de variatie in hoogte op te zoeken. In een wat groter verband ontstaat door de ontwikkeling van locaties langs het spoor een hogere rand langs het centrum van Zoetermeer. Zo is ten westen van de locatie aan de overzijde van het spoor aan de Nederlandlaan (de torens bij Spazio) ook hogere bebouwing toegepast (60 à 65 m.) die het centrum aan de westzijde markeert. Aan de noordzijde (70 LUX) en oostzijde van het centrum (Cadenza2) zijn eveneens 2 nieuwe woontorens in ontwikkeling (beide 70 mt hoog). Door ontwikkeling van de nieuwe toren Sea Tower wordt ook het Stadshart aan de zuidzijde gemarkeerd, samen met een geplande woontoren aan de Markt 10.

Het beoogde woongebouw 'Sea Tower' is anders gepositioneerd ten opzichte van het voormalige kantoorgebouw Ypsilon. Deze verschuiving richting de Engelandlaan brengt een aantal ruimtelijke voordelen met zich mee. Zo is het gebouw op een grotere afstand gelegen van de RandstadRail. Dit zorgt enerzijds voor een geluidstechnisch voordeel voor de nieuw te bouwen woningen. Anderzijds zorgt dit ook voor een vergroting van de ruimtelijke beleving vanaf de RandstadRail en de kwalitatieve entree vanuit het OV. Er is immers niet meer sprake van een achterkantsituatie. Daarnaast ligt het gebouw 'Sea Tower' daardoor in lijn met de naastgelegen woonbebouwing, is het alzijdig benaderbaar en verbetert het de herkenbaarheid vanaf de Engelandlaan.

Aan de overzijde van de Engelandlaan staat een appartementengebouw van 6 tot 8 bouwlagen hoog met daarachter grondgebonden woningen. Mede door het brede wegprofiel van de Engelandlaan staat dit gebouw op een afstand van ca. 35 meter. De nieuwe woontoren staat ten noorden van het woongebied waardoor ten aanzien van de bezonning geen nadelige effecten zullen plaatsvinden richting die woningen en bijbehorende tuinen. Doordat de voorzijden van de woningen richting de Engelandlaan liggen en de relatief grote afstand is er ook vanuit het oogpunt van privacy nauwelijks effect. Daarachter ligt een woonwijk met grondgebonden woningen met voornamelijk twee bouwlagen met kap. Deze woningen liggen voor het grootste deel in de tweede linie gezien vanuit de nieuwe toren. In de HoogbouwEffectrapportage (HER) zie bijlage 8, wordt nader ingegaan op de privacy, bezonnings- en windhinderaspecten, die gepaard gaan met deze ontwikkeling, met name voor de naastgelegen woongebouwen. In paragraaf 3.4.4 wordt het hoogbouwbeleid van de gemeente Zoetermeer beschreven zoals dat is vastgesteld in de Hoogbouwvisie. Op basis van deze visie is hoogbouw in principe mogelijk in de centrumzone langs het spoor en in de nabijheid van het station. De Hoogbouwvisie geeft een indicatieve bouwhoogte van 90 meter in deze gebieden.

Mede gezien de ligging op voldoende afstand van de woningen aan de zuidzijde, de bouwhoogten in de omgeving en de resulatten van de HoogbouwEffectrapportage, is een bouwhoogte van 70 meter stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Sea Tower, Engelandlaan 270 versie vastgesteld

12/47

Hoofdstuk 3

Beleidskaders

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op Rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen we in gebieden komen tot betere, meer geïntegreerde keuzes. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten: 1. 2. 3. 4.

Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio's; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) omvat alle ruimtelijke rijksbelangen die juridisch doorwerken op het niveau van bestemmingsplannen. Het gaat om kaders voor onder meer het bundelen van verstedelijking, de bufferzones, nationale landschappen, de kust, grote rivieren, militaire terreinen, mainportontwikkeling van Rotterdam en de Waddenzee. Met het Barro maakt het Rijk proactief duidelijk waar provinciale verordeningen en gemeentelijke bestemmingsplannen aan moeten voldoen.

Toetsing Voorliggend project zet in op verdichting van het centrumgebied van Zoetermeer. Dit sluit aan bij de doelstelling uit de NOVI om primair binnen bestaande steden en stedelijke regio's locaties te zoeken om te wonen en te werken. De beoogde ontiwkkeling is in lijn met de NOVI. 3.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is de juridisch bindende vertaling van de Omgevingsvisie naar lagere overheden. Onder de vlag van de Omgevingswet wordt dit Besluit vervangen door zogenoemde instructieregels, maar vooralsnog geldt het Barro. Hiermee wordt de visie, waarmee op Rijksniveau een toekomstperspectief wordt geschetst, vertaald in bindende regels waar lagere overheden zich bij het opstellen en vergunnen van plannen aan te houden hebben. Voorbeelden van zaken die geregeld zijn in het Barro zijn Rijksvaarwegen, hoofdwegen, het 380 kV-netwerk, buisleidingen en militaire objecten.

Toetsing Bij de toetsing aan het Barro is de ligging van de ontwikkeling het uitgangspunt. De zaken die in het Barro geregeld c.q. beschermd zijn, zijn namelijk veelal locatiegebonden. Uit de kaarten behorend bij het Barro, komen ter plaatse van het projectgebied geen beschermde objecten of structuren naar voren. De ontwikkeling is daarom in lijn met het Barro. 3.1.3

Besluit ruimtelijke ordening (2012, actualisering 2017)

Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 Bro) Zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt van de (rijks)overheid. Om dit principe beter te

Sea Tower, Engelandlaan 270 versie vastgesteld

13/47

borgen is in 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6). Hieruit volgt dat alle ruimtelijke besluiten die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, aandacht moeten besteden aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Zowel voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen als buiten bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. Met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik moet een nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd.

Stedelijke ontwikkeling Uit de handreiking ladder voor duurzame verstedelijking (bron: Infomil) blijkt dat voor wonen de lijn is, dat er vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Omdat in dit geval meer woningen mogelijk worden gemaakt, wordt geconcludeerd dat sprake is van een stedelijke ontwikkeling.

Bestaand stedelijk gebied In de algemene bepalingen van het Besluit ruimtelijke ordening (1.1.1 lid 1 onder h) is de volgende definitie opgenomen voor bestaand stedelijk gebied: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

De locatie is onderdeel van het bestaand stedelijk gebied door de ligging midden in Zoetermeer. Het gebied is volledig omsloten door bebouwd gebied.

Toetsing De woningbehoefte blijkt uit de provinciale woningbehoefteraming WBR 2019 en de Woonvisie woningmarktregio Haaglanden 2017-2021. De door de provincie berekende woningbehoefte van Zoetermeer in de periode 2020-2030 is ruim 2.850 woningen.

Verder blijkt uit de Woningmarktverkenning Regio's Zuid-Holland 2016 (ABF-research) dat er in centrumstedelijke woonmilieus vooral behoefte is aan meergezins huurwoningen.

Sea Tower, Engelandlaan 270 versie vastgesteld

14/47

Tot 2025 komen er, zo is de verwachting, ruim 50.000 huishoudens bij in de regio Haaglanden. Onder hen bevinden zich met name veel jonge huishoudens in de leeftijd van 25 tot 40 jaar (circa 14.000), jonge ouderen van 55 tot 75 jaar (27.351) en ouderen van 75 jaar en ouder (circa 22.000). Het aantal huishoudens in de leeftijd van 40 tot 55 jaar neemt daarentegen juist met circa 11.000 af. Deze nieuwe huishoudens zijn gemiddeld kleiner, bestaan wat minder uit (klassieke) gezinnen en zijn (iets) vaker éénverdieners. Voor de regio betekenen deze cijfers dat er in de komende jaren een aanzienlijke bouwopgave ligt om iedereen aan een goede woning te helpen. Een opgave waarbij de focus niet alleen op eengezinswoningen, maar ook op gestapelde woningbouw gericht dient te zijn. Dit laatste vanwege de verwachte toename van het aantal kleinere huishoudens.

De regio heeft afgesproken om tot en met 2020 jaarlijks tenminste 5.000 kwalitatief hoogwaardige woningen aan de woningvoorraad van Haaglanden toevoegen.

Inzet van de regionale woonvisie is een ongedeelde regio, waarin voor alle inwoners voldoende betaalbare en gewenste woningen verspreid over de gemeenten in de regio beschikbaar zijn. Naast de sociale doelgroep willen de regiogemeenten zich ook gezamenlijk inspannen om de positie van de groep lage middeninkomens (huishoudens met een bruto jaarinkomen tussen de € 35.739,- en € 45.075,-) in de komende jaren te verbeteren. Dit door het woningaanbod in de middeldure marktsegmenten te vergroten. De regio stimuleert ontwikkelaars en beleggers om extra aantallen woningen in het betaalbare en middeldure huursegment te realiseren. Dit plan geeft daar mede invulling aan. 3.2

Provinciaal beleid

3.2.1

Omgevingsvisie Zuid Holland

Verstedelijking en wonen De provincie voorziet op regionaal niveau, samen met gemeenten, marktpartijen en woningbouwcorporaties, in voldoende en passende woningen voor de verschillende doelgroepen, waaronder de doelgroepen van het huurbeleid. Hierbij gaat de voorkeur uit naar nieuwe woningbouw binnen bestaand stads- en dorpsgebied en georiënteerd op hoogwaardig openbaar vervoer. De provincie is terughoudend over het toevoegen van nieuwe woningbouwlocaties buiten bestaand stads- en dorpsgebied en vraagt om de bodemdalingsgevoeligheid van een gebied expliciet mee te wegen.

Sea Tower, Engelandlaan 270 versie vastgesteld

15/47

De provincie heeft de ambitie om alle woningen in Zuid-Holland in 2035 CO2-neutraal en vóór 2050 klimaatrobuust ingericht en ingepast te laten zijn. Nieuwe woningen dragen bij aan een aantrekkelijke woon- en leefomgeving in Zuid-Holland. Nieuwe woningen zijn energieneutraal of leveren energie en zijn toegerust op de gevolgen van klimaatverandering (heftige regenbuien, perioden van droogte en hittestress) en bodemdaling. Gemeenten maken in samenspraak met de provincie regionale woonvisies en regionale woningbouwprogramma's waarin bovengenoemde doelstellingen zijn uitgewerkt.

Om gebruik van het openbaar vervoer te stimuleren, is het van belang dat wonen en werken zoveel mogelijk plaatsvindt nabij HOV en juist daar de hoogste dichtheden worden gerealiseerd. Meer mensen kunnen dan gebruik maken van het openbaar vervoer.

Toetsing De beoogde ontwikkeling wordt gerealiseerd op een locatie binnen het bestaande stadsgezicht van Zoetermeer, nabij hoogwaardig openbaar vervoer (Randstadrail). Verder voorziet het in de behoefte naar woningen in het middeldure huursegment. De beoogde ontwikkeling sluit aan bij het beleid uit de Omgevingsvisie. 3.2.2

Omgevingsverordening Zuid Holland (geconsolideerde versie maart 2022)

In samenhang met de Omgevingsvisie Zuid Holland is de Omgevingsverordening opgesteld. De regels in deze verordening zijn bindend en werken door in gemeentelijke bestemmingsplannen en daarmee gelijkgestelde ruimtelijke plannen. Het volgende artikel is relevant voor de beoogde ontwikkeling.

Artikel 6.9 Ruimtelijke kwaliteit 1. Een bestemmingsplan kan voorzien in een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, onder de volgende voorwaarden ten aanzien van ruimtelijke kwaliteit: a. de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, voorziet geen wijziging op structuurniveau, past bij de aard en schaal van het gebied en voldoet aan de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart (inpassen); b. als de ruimtelijke ontwikkeling past binnen de bestaande gebiedsidentiteit, maar wijziging op structuurniveau voorziet (aanpassen), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit per saldo ten minste gelijk blijft door: 1. zorgvuldige inbedding van de ontwikkeling in de omgeving, rekening houdend met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en 2. het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid; c. als de ruimtelijke ontwikkeling niet past bij de bestaande gebiedsidentiteit (transformeren), wordt deze uitsluitend toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit van de nieuwe ontwikkeling is gewaarborgd door: 1. een integraal ontwerp, waarin behalve aan de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied ook aandacht is besteed aan de fysieke en visuele overgang naar de omgeving en de fasering in ruimte en tijd, alsmede rekening is gehouden met de relevante richtpunten van de kwaliteitskaart; en 2.

het zo nodig treffen van aanvullende ruimtelijke maatregelen als bedoeld in het derde lid. Lid 2 t/m 7 van artikel 6.9 zijn niet van toepassing.

Sea Tower, Engelandlaan 270 versie vastgesteld

16/47

Toetsing Gelet op het karakter van de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied kan in dit geval worden gesproken van inpassen. De ontwikkeling past binnen de richtpunten van de kwaliteitskaart 'laag van de stedelijke occupatie', waarin het gebied is aangemerkt als 'stedelijk concentratiegebied'.

Artikel 6.10 Stedelijke ontwikkelingen 1. Een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, voldoet aan de volgende eisen: a. de toelichting van het bestemmingsplan gaat in op de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking overeenkomstig artikel 3.1.6, tweede, derde en vierde lid van het Besluit ruimtelijke ordening; b. indien in de behoefte aan de stedelijke ontwikkeling niet binnen bestaand stads- en dorpsgebied kan worden voorzien en voor zover daarvoor een locatie groter dan 3 hectare nodig is, wordt gebruik gemaakt van locaties die zijn opgenomen in het Programma ruimte. 2. Gedeputeerde staten kunnen bij de aanvaarding van een regionale visie aangeven in hoeverre de ladder voor duurzame verstedelijking op regionaal niveau geheel of gedeeltelijk is doorlopen. In de toelichting van het bestemmingsplan kan in dat geval worden verwezen naar de regionale visie bij de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling, als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening. 3. Gedeputeerde staten kunnen een regionale visie voor wonen of bedrijventerreinen vaststellen. Een bestemmingsplan bevat geen bestemmingen die in strijd zijn met de door gedeputeerde staten vastgestelde regionale visie. Toetsing De beoogde ontwikkeling is in 3.1.3 getoetst aan de ladder.

De ontwikkeling is voorzien op een inbreidingslocatie binnen bestaand stedelijk gebied. Woningbouw wordt in regionaal verband afgestemd (zie paragraaf 3.3.1)

Artikel 6.10c Parkeernorm stationsomgevingen 1. Een bestemmingsplan dat voorziet in nieuwe woningen in een stationsomgeving, waarvan de geometrische begrenzing is vastgelegd op kaart 22 in bijlage II, hanteert een parkeernorm van maximaal 0,7 autoparkeerplaats per woning. 2. In afwijking van het eerste lid kan een andere parkeernorm worden gehanteerd, als de gemeente op de lokale situatie afgestemde regels of beleid voor parkeren heeft vastgesteld. Toetsing Op het aspect parkeren wordt in paragraaf 4.2 ingegaan. De parkeerbehoefte is berekend volgens de vastgestelde gemeentelijke parkeernormen en wordt opgevangen in de daarvoor bestemde parkeervoorzieningen op het maaiveld.

Artikel 6.10d Bereikbaarheid Een bestemmingsplan voor een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling houdt rekening met de gevolgen van die ontwikkeling voor de bereikbaarheid.

Toetsing

Sea Tower, Engelandlaan 270 versie vastgesteld

17/47

Op het aspect verkeer en vervoer wordt in paragraaf 4.2 ingegaan. Hierin wordt geconcludeerd dat dit aspect voldoende is gewaarborgd in de beoogde ontwikkeling. 3.3

Regionaal beleid

3.3.1

Woonvisie woningmarktregio Haaglanden 2017 - 2021 (2016)

Voldoende betaalbare woningen, duurzaam bouwen in de regio, en prettige en leefbare woonwijken. Dat zijn enkele van de concrete ambities van de nieuwe woonvisie Woningmarktregio Haaglanden. Sinds 2014 herstelt de woningmarkt zich, en de druk in de Randstad neemt toe. De visie speelt hier op in en kijkt naar de toekomst. De concrete ambities en maatregelen zijn gericht voor de korte termijn: de periode 2017 tot en met 2021.

Concrete ambities In de woonvisie Woningmarktregio Haaglanden staan vijf belangrijke ambities: het opstellen van een regionaal woningbouwprogramma; regionaal voldoende betaalbare woningen aanbieden; duurzaam bouwen en renoveren in Haaglanden; de regio levensloopgeschikt maken; werken aan leefbare en prettige woonwijken. Verwachte woningbehoefte De gemeenten streven ernaar om aan de verwachte behoefte van ruim 50.000 nieuwe woningen in 2025 te voldoen. Daarbij zal uiteraard nieuwbouw plaatsvinden, maar ze kijken ook naar de mogelijkheden die leegstaande kantoren en bedrijventerreinen bieden voor nieuwe woningen. De focus ligt meer op woonvormen voor jonge, oudere en kleinere huishoudens, omdat in deze groep de vraag toeneemt. Ook spelen de gemeenten in op de behoefte aan betaalbare, sociale huurwoningen.

Toetsing Het toevoegen van 150 woningen voor kleine huishoudens in Zoetermeer, draagt bij aan het terugdringen van het woningtekort in de Haagse regio.

3.3.2

Beleid Hoogheemraadschap van Rijnland

Het algemeen bestuur van Rijnland heeft op 9 maart 2016 het nieuwe Waterbeheerplan 'Waardevol Water' (WBP5) vastgesteld. In het WBP5 wordt richting gegeven aan het waterbeheer in de periode 2016 -2021. Daarmee realiseert Rijnland de ambities uit het coalitieakkoord, zodat het gebied nu en in de toekomst goed beschermd wordt tegen overstromingen en wateroverlast, er een goede waterkwaliteit ontstaat, het afvalwater op duurzame wijze wordt gezuiverd en de grondstoffen worden hergebruikt. In het WBP5 staat samen werken met de omgeving aan water centraal. Rijnland wil samen met zijn omgeving werken aan duurzaam en efficiënt waterbeheer tegen zo laag mogelijke maatschappelijke kosten. Op grond van de Waterwet is Rijnland als waterschap bevoegd via een eigen verordening, de Keur, regels te stellen aan handelingen die het watersysteem beïnvloeden. Sinds 2020 heeft Rijnland een nieuwe Keur. De Keur en uitvoeringsregels zijn te vinden op: https://www.rijnland.net/regels.

Het Hoogheemraadschap Rijnland heeft in samenwerking met de gemeente Zoetermeer, het Hoogheemraadschap van Schieland en Krimpenerwaard en het Waterschap Wilck en

Sea Tower, Engelandlaan 270 versie vastgesteld

18/47

Wiericke het Waterplan Zoetermeer opgesteld dat in februari 2002 door de raad is vastgesteld.

Toetsing In de paragraaf 4.3 wordt verder ingegaan op welke wijze in dit plan rekening is gehouden met het aspect water. De conclusie is dat dit plan geen nadelige gevolgen heeft voor het behouden en het versterken van een duurzaam watersysteem. In paragraaf 3.4.5 wordt nader ingegaan op het Waterplan Zoetermeer.

3.3.3

Nota bodembeheer Midden-Holland en Zoetermeer (2016)

In de Nota Bodembeheer zijn milieuhygiënische eisen opgenomen voor het nuttig hergebruik van grond en bagger. Uitgangspunten hierbij zijn de karakterisering van de regio en de opgaven waar de regio voor staat: als gevolg van bodemdaling is veel grond benodigd ten behoeve van ophogingen, terwijl er weinig gebiedseigen grond beschikbaar is. De Nota voorziet erin om grond zo optimaal mogelijk her te gebruiken in nuttige toepassingen; voor een goede afwatering is er veel oppervlaktewater, dat op diepte wordt gehouden door te baggeren. Hierbij komt veel bagger vrij. De Nota voorziet erin om zo veel mogelijk bagger te kunnen hergebruiken zonder dat er risico's ontstaan; voor grond wordt aangesloten bij de functie: in woonwijken moet toe te passen grond voldoen aan de Klasse Wonen, op bedrijfsterreinen aan Klasse Industrie en in het landelijk gebied mag alleen grond worden toegepast die voldoet aan de Klasse Landbouw/Natuur. Het maakt hierbij niet uit of de grond van binnen of buiten de regio afkomstig is. Wel is van belang dat de toepassing nuttig is. Bewijsmiddel voor de kwaliteit van vrijkomende grond is een partijkeuring of een bodemkwaliteitskaart. Toetsing Op dit aspect wordt ingegaan in paragraaf 4.9. 3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Omgevingsvisie Zoetermeer 2040 (2022)

De Omgevingsvisie Zoetermeer 2040 is de toekomstvisie voor de stad. Een visie voor de komende twintig jaar. Het schetst een integraal lange termijn perspectief voor sociale, economische en ruimtelijke ontwikkelingen. Een perspectief waarin een aantal dalende trends, zoals een afnemende woonaantrekkelijkheid en sociaaleconomische kracht zijn gekeerd en een opwaartse beweging voor de stad in gang is gezet. Een visie voor een stad en samenleving die werkt aan een sterker fundament en beter in balans komt. De Omgevingsvisie Zoetermeer 2040 is ook de omgevingsvisie voor de gemeente Zoetermeer in het kader van de Omgevingswet. In de Omgevingsvisie Zoetermeer 2040 zijn de volgende zes hoofdlijnen beschreven: 1. Zoetermeer is mijn thuis In 2040 is Zoetermeer een stad in balans. Een stad waarin iedereen zich welkom en thuis voelt. De stad heeft een breed palet aan inwoners met verschillende leefstijlen. Zij vormen een levendige en inclusieve samenleving. Nieuwbouw zal met meer precisie worden ingezet. In de nieuwbouwproductie stapt gemeente Zoetermeer af van de standaard verdeling van percentages sociale huurwoningen, vrije sector huurwoningen en vrije sector koopwoningen. Ze gaat naar een meer precieze verdeling,

Sea Tower, Engelandlaan 270 versie vastgesteld

19/47

waarbij maatwerk per wijk of project wordt geleverd. Daarbij wordt meer spreiding en diversiteit van verschillende typen woningbouw in elke wijk gecreëerd, en wordt gezorgd dat er in de stad voldoende woningen bijkomen in elk segment . 2. Duurzame stad in en tussen de parken In 2040 onderscheidt Zoetermeer zich in de regio als groene suburbane stad. De stad is dooraderd met een netwerk van groenzones, parken en water. Zij vormen een aansluitend geheel met de groengebieden die de stad omringen. Dit groene karakter vormt in 2040 dé identiteit van Zoetermeer. In 2040 wil gemeente Zoetermeer dat het groen functioneel gebruikt wordt en meer is dan decor. 3. Palet van wijken en buurten Elke wijk geeft in 2040 invulling aan zijn eigenheid. Elke plek schrijft - stap voor stap - zijn eigen historie en verhaal. Hiervan zijn de inwoners, ondernemers en organisaties de auteur. Nieuwe ontwikkelingen dienen het fundament van de stad te versterken: oftewel de kracht van bestaande wijken laten toenemen. Het gaat om nieuwbouwprojecten die leiden tot sociaaleconomische impulsen van de omliggende buurten en wijken. Of bijdragen aan de bestaansbasis van voorzieningen in de bestaande wijken en buurten. 4.

Doorlopende ontplooiingskansen voor iedereen In 2040 heeft iedere Zoetermeerder – ongeacht zijn of haar achtergrond en afkomst – kansen om zich te blijven ontwikkelen en stappen te zetten op de sociaaleconomische ladder. 5. Stad van toegepaste innovatie In 2040 heeft Zoetermeer het profiel als stad van de toegepaste innovaties. Een profiel dat is geworteld in de oorsprong van de stad. Een stad en samenleving, die niet geremd worden door oude inzichten en behoudende tradities. 6. Zoetermeer regiostad In 2040 profiteert Zoetermeer van de regio en de regio profiteert van Zoetermeer. Dit raakt een keur aan onderwerpen zoals wonen, arbeidsmarkt, economie, cultuur, natuur en bereikbaarheid. Relatie tot het plangebied Voorliggend plan voorziet in de bouw van gestapelde woningen met een mix aan woningtypen: kleine studio's voor starters en jongeren (studenten), en een aantal grotere appartementen voor overiige een- of tweepersoonshuishoudens. Hier is grote behoefte aan en dit type woningzoekenden wil graag in het stadscentrum wonen. Dit draagt bij aan het versterken van het fundament van de stad. Met voorliggend bestemmingsplan wordt in overeenstemming met de Omgevingsvisie Zoetermeer 2040 maatwerk geleverd aan de behoefte op deze locatie. 3.4.2

Visie Binnenstad 2040 (2020)

De Visie Binnenstad 2040 vormt het integrale kader voor de ontwikkeling van de binnenstad van Zoetermeer die de onderlinge samenhang en afweging borgt. Het doorontwikkelen van een levendige en aantrekkelijke binnenstad met een goede verblijfs- en woonkwaliteit is dé ambitie waar de gemeente samen met alle betrokkenen – inwoners, eigenaren, ondernemers en instellingen – in de komende jaren voor wil gaan. Op veel verschillende aspecten is daartoe een kwaliteitsinjectie nodig. In de visie is de binnenstad opgesplitst in potentiële ontwikkellocaties. De beoogde ontwikkeling maakt deel uit van het deelgebied Zuidflank Engelandlaan (5b). In dit deelgebied zijn een aantal solitaire kantoorblokken omgebouwd tot woningen, of worden nog omgebouwd. Voor de Engelandlaan wordt een toekomstbeeld geschetst waarbij de verbinding met het Stadshart wordt versterkt door middel van een nieuwe langzaam verkeersverbinding over de RandstadRail en samengestelde alzijdige stedelijke bouwblokken langs de Engelandlaan. Hierbij transformeert de Engelandlaan naar een aantrekkelijker centrum-stedelijk woonmilieu met enkele hoogteaccenten, bestaande uit kwalitatieve stedelijke bouwblokken met stedelijke

Sea Tower, Engelandlaan 270 versie vastgesteld

20/47

plinten en representatieve gevels (inclusief uitnodigend programma) en op termijn parkeren uit het zicht. Het bouwplan Engelandlaan 270 houdt hier rekening mee door de nieuwe (verschoven) positie aan de Engelandlaan. Het (incidentele) hoogte-accent van de toren sluit goed aan bij de ruimtelijke context en begeleidt de nieuwe overgang naar het Stadshart. De beperkte plot leidt tot een ranke toren, waarbij beperkte ruimte overblijft voor groen rondom het gebouw. Wel benut het gebouw het beschikbare dakoppervlak optimaal: door er zowel een collectief dakterras te bieden en zonne-panelen te integreren. Door in de opbouw van het gebouw rekening te houden met een onderscheidende stedelijk plint van 5 bouwlagen, reageert het plan zowel op de huidige naastgelegen bouwvolumes aan de Engelandlaan, en biedt het de mogelijkheid om in de toekomst aan te sluiten bij het stedelijke bouwblok van diezelfde bouwhoogte. De begane grond van de toren, biedt door een mix aan functies (collectief en sport) en de herkenbare dubbelhoge entree een goede invulling van de plint, nu en in de toekomst als hoek van het stedelijke bouwblok. De beoogde ontwikkeling kan in de toekomst goed onderdeel zijn van een meer stedelijk bouwblok en maakt het geschetste toekomstbeeld voor de Engelandlaan zoals beschreven in de Visie Binnenstad 2040 op voorhand in ieder geval niet onmogelijk.

Bij hoogbouwplannen schrijf de Visie Binnenstad een Hoogbouw Effect Rapportage (HER) voor. Deze rapportage dient in te gaan op 13 vragen met betrekking tot hoogbouw. Zodoende worden de effecten van de hoogbouw op de omgeving (bezonning, windhinder, privacy, etc) inzichtelijk gemaakt.

Toetsing De beoogde ontwikkeling is in de visie reeds opgenomen voor de ontwikkellocatie Zuidflank Engelandlaan. Hiermee sluit de ontwikkeling dan ook naadloos aan op hetgeen met de visie wordt geambieerd. Vanwege de bouwhoogte van de ontwikkeling is er een Hoogbouw Effect Rapportage opgesteld. Hier wordt in paragraaf 4.12 nader op ingegaan. 3.4.3

Woonvisie (2015)

De Woonvisie vormt een basis voor verschillende uitvoeringsplannen van de gemeente op het gebied van wonen.

Om de woonkwaliteit van de stad te koesteren, uit te bouwen en kwaliteit toe te voegen zijn in totaal zes ambities voor het wonen in Zoetermeer benoemd. Het betreft de volgende: duurzaam bouwen en renoveren; betaalbare woningen voor iedereen aanbieden; extra jongerenwoningen toevoegen en woonruimte voor studenten; Zoetermeer levensloopbestendig maken; prettige en gewilde woonwijken in stand houden en realiseren; consumentgericht bouwen. Toetsing De beoogde ontwikkeling voorziet in nieuwe woningen. Het woningbouwprogramma is afgestemd op de behoefte aan betaalbare woningen en past daarmee binnen de algemene kaders van de Woonvisie.

Sea Tower, Engelandlaan 270 versie vastgesteld

21/47

3.4.4

Hoogbouwvisie (2004)

Hoogbouw is kenmerkend, beeldbepalend en beeldvormend in de stad. Hoogbouw is dominant in het stadsbeeld aanwezig en bepaalt als zodanig het silhouet van de stad. Het kan zowel de ruimtelijke structuur als de economische structuur van de stad verbeteren. Hoogbouw is echter niet op alle plaatsen een wenselijke ontwikkeling. De Hoogbouwvisie omvat een hoogbouwmodel in de vorm van een zoneringsplan waarin zones zijn aangegeven waar ontwikkeling van hoogbouw in de toekomst in principe mogelijk, gewenst of niet gewenst is. In het hoogbouwmodel worden tevens knooppunten en assen benoemd die zich lenen voor accentuering met hoogbouw. In de nota wordt bebouwing vanaf 30 m beschouwd als hoogbouw.

Figuur 3.3 Hoogbouwvisie principe zonering

Sea Tower, Engelandlaan 270 versie vastgesteld

22/47

Figuur 3.4 Hoogbouwvisie indicatie maximale bouwhoogte in knooppunten en assen

Sea Tower, Engelandlaan 270 versie vastgesteld

23/47

Figuur 3.5 Hoogbouwvisie indicatie maximale bouwhoogte bij stations, wijkwinkelcentra en stadsentrees

Toetsing In figuur 3.5 (kaart XV van de Hoogbouwvisie) is het plangebied aangeduid als 'stedelijke kernzone: hoogbouw mogelijk'. In de figuren 3.6 (kaart XVl van de Hoogbouwvisie) en 3.7 (kaart XVll van de Hoogbouwvisie) is 90 meter als indicatieve bouwhoogte aangegeven voor locaties in de nabijheid van het station. Het bouwplan gaat uit van een maximale hoogte van 70 meter.

Sea Tower, Engelandlaan 270 versie vastgesteld

24/47

3.4.5

Waterplan Zoetermeer

Het Waterplan Zoetermeer is opgesteld door de gemeente Zoetermeer, het indertijd nog bestaande waterschap Wilck en Wiericke, dat inmiddels deel uitmaakt van het Hoogheemraadschap van Rijnland en het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard. De doelstelling van het Waterplan Zoetermeer is het behouden en versterken van een duurzaam watersysteem. Kortom een watersysteem dat betrouwbaar, levend en boeiend is. Om ook in de toekomst een veilig en goed functionerend watersysteem in Zoetermeer te behouden, moet er meer ruimte voor water worden gerealiseerd. In het stedelijk gebied wordt daarnaast ingezet op het vertragen van piekafvoeren, onder meer door het toepassen van open verharding of het realiseren van vegetatiedaken. In het Waterplan Zoetermeer is tevens aangegeven dat er gestreefd wordt naar een hoge belevingswaarde van het water. Hiermee wordt water bedoeld dat er aantrekkelijk uitziet, goed zichtbaar is, niet stinkt en past in de stedelijke omgeving. Water biedt aantrekkelijke recreatiemogelijkheden en zorgt voor afwisseling in het landschap. Door variatie van de oevers kan de belevingswaarde van het water vergroot worden.

Toetsing In de paragraaf 4.3 wordt verder ingegaan op welke wijze in dit plan rekening is gehouden met het aspect water. De conclusie is dat de beoogde ontwikkeling geen nadelige gevolgen heeft voor het behouden en het versterken van een duurzaam watersysteem.

3.4.6

Nota Duurzaam Bouwen (2009)

De Nota Duurzaam Bouwen besteedt aandacht aan nieuwbouw, bestaande bouw en gemeentelijke gebouwen. Daarnaast wordt specifiek aandacht besteed aan klimaatbeleid, omdat het een speerpunt is binnen het Programma Duurzaam Zoetermeer. In de Nota is bepaald dat voor projecten vanaf 25 woningen of vergelijkbare grootte de ontwikkelaar van het vastgoed een energievisie moet uitwerken. Daarnaast geldt voor nieuwbouwlocaties met meer dan 1 woning dat GPR-gebouw wordt toegepast. Voor overige locaties zal voor alle labels van het instrument GPR een ambitieniveau van minimaal 7 worden gehanteerd. Voor 6 locaties die in het programma Duurzaam Zoetermeer waren aangewezen als innovatieve gebieden of projecten (Stadsboerderij Oosterheem, Paltelaan, Denemarkenlaan, Bleizo, Culturele as en Vlek A Oosterheem) blijven scherpe ambities gelden op energiegebied.

Toetsing De beoogde ontwikkeling betreft niet één van de genoemde projecten. De uitvoering van de nota Duurzaam Bouwen zal doorgang vinden in het traject van de omgevingsvergunning.

3.4.7

Mobiliteitsvisie Zoetermeer 2030 (2017)

Zoetermeer wil een aantrekkelijke en uitstekend bereikbare en verkeersveilige stad zijn voor haar inwoners, werknemers en bezoekers. Om dat te kunnen zijn, is er behoefte aan een prettige woon- en leefomgeving. Bereikbaarheid en mobiliteit staan niet op zichzelf, maar leveren daar een belangrijke bijdrage aan. Ze zijn onderdeel van het ruimtelijk, economisch en maatschappelijk speelveld. Binnen dat speelveld gaan de ontwikkelingen snel. Zoetermeer wil groeien en aantrekkelijk blijven voor alle bevolkingsgroepen.

Toetsing

Sea Tower, Engelandlaan 270 versie vastgesteld

25/47

Op het aspect verkeer en vervoer is in paragraaf 4.2 ingegaan.

3.4.8

Actieplan Verkeersveiligheid (2013)

Het Actieplan Verkeersveiligheid beoogt om met concrete projecten invulling te geven aan het verder verbeteren van de verkeersveiligheid. De projecten zijn onderverdeeld naar participatie, voorlichting, handhaving, educatie en infrastructuur. Het Actieplan Verkeersveiligheid is in 2013 door de gemeenteraad vastgesteld.

Toetsing Op het aspect verkeer wordt in paragraaf 4.2 verder ingegaan.

3.4.9

Actieplan Fiets 2014-2030 (2014)

Het Actieplan Verkeersveiligheid beoogt om met concrete projecten invulling te geven aan het verder verbeteren van de verkeersveiligheid. De projecten zijn onderverdeeld naar participatie, voorlichting, handhaving, educatie en infrastructuur. Het Actieplan Verkeersveiligheid is in 2013 door de gemeenteraad vastgesteld.

Toetsing Op het aspect verkeer wordt in paragraaf 4.2 verder ingegaan. 3.4.10 Welstandsnota (2012) De kwaliteit van onze leefomgeving wordt voor een belangrijk deel bepaald door het uiterlijk van de bouwwerken die daarin aangetroffen kunnen worden. In een langlopend maatschappelijk proces, waarvan het begin al voor 1900 ligt, heeft zich het besef ontwikkeld dat de overheid niet afzijdig mag blijven bij het op peil houden van die leefomgeving. Dit proces heeft geleid tot het welstandstoezicht zoals men dat nu kent.

Toetsing Voor het plangebied geldt een regulier welstandsbeleid. De locatie valt onder gebied 2 'centrum'. De toetsing aan de welstandsnota zal doorgang vinden in het traject van de omgevingsvergunning.

3.4.11 De beschermde archeologische monumenten in Zoetermeer (2003) In deze rapportage zijn de archeologisch waardevolle gebieden in de gemeente Zoetermeer beschreven en in kaart gebracht. In deze gebieden is het op grond van de Erfgoedverordening Zoetermeer zonder omgevingsvergunning verboden om de bodem dieper dan 50 cm onder de oppervlakte te verstoren.

Toetsing Het plangebied behoort niet tot een archeologisch waardevol gebied (zie paragraaf 4.10).

Sea Tower, Engelandlaan 270 versie vastgesteld

26/47

3.4.12 Nota Grondbeleid (2011) De Nota Grondbeleid schetst de uitgangspunten van het grondbeleid van de gemeente Zoetermeer, binnen de kaders van het ruimtelijk en sectoraal beleid. In de Nota staat hoe de gemeente omgaat met grondverwerving, gronduitgifte, kostenverhaal en risicomanagement. Ook staat in de nota hoe ruimtelijk-fysieke ontwikkelingen financieel worden beheerd. Ten slotte is in de Nota vastgelegd hoe winst uit het Grondbedrijf wordt genomen en op welke manier de gemeente verliesgevende projecten financiert.

Toetsing Op het aspect financiële uitvoerbaarheid is ingegaan in paragraaf 6.1.

3.4.13 Groenkaart Zoetermeer De Groenkaart heeft een relatie met twee andere beleidsdocumenten. Gelijktijdig met de Groenkaart is ook de Visie Biodiversiteit vastgesteld en in 2011 is het Bomenbeleid vastgesteld door de gemeenteraad. Samen vormen deze documenten als het ware de 'groentrilogie' van Zoetermeer.

De Groenkaart zet in op een duurzame, samenhangende recreatieve en ecologische groenstructuur voor de stad, die is verbonden met het regionale netwerk. Dit gebeurt door: gerichte kwaliteitsimpulsen voor de parken; het versterken van de samenhang van de groene ruimte; het verbeteren van de bereikbaarheid en vindbaarheid van de parken; het verhogen van de biodiversiteit. Om deze groene ambitie te realiseren zijn de vier deelambities uitgewerkt: gerichte kwaliteitsimpulsen voor de parken; het versterken van de samenhang van de groene ruimte; het verbeteren van de bereikbaarheid en vindbaarheid van de parken; het verhogen van de biodiversiteit. Toetsing Bij de realisatie van een nieuw woongebouw is het van belang dat ook de buitenruimte meer kwaliteit krijgt. Door de nieuwe positionering van het gebouw ontstaat er langs het spoor aan de noordzijde ruimte voor een doorlopende groenstrook inclusief bomenrij. 3.5

Conclusie

In dit hoofdstuk is de beoogde ontwikkeling getoetst aan het relevante beleid en is de woningbehoefte beschreven. Hieruit blijkt dat er behoefte is aan woningen in Zoetermeer en dat de beoogde ontwikkeling voldoet aan de beleidsuitgangspunten.

Sea Tower, Engelandlaan 270 versie vastgesteld

27/47

Hoofdstuk 4 4.1

Omgevingsaspecten

Inleiding

In dit hoofdstuk zijn de sectorale aspecten beschreven die voor dit plan relevant zijn. De resultaten en conclusies zijn per aspect opgenomen in de betreffende paragraaf. 4.2

Verkeer en parkeren

Normstelling en beleid Op het gebied van verkeer en vervoer bestaat geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen activiteit. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de activiteit mogelijk maakt, te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn en de eventuele verkeerstoename niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling.

Voor de beoogde ontwikkeling wordt de verkeersgeneratie berekend op basis van kencijfers uit CROW publicatie 381 (Toekomstbestendig Parkeren). Voor het juiste kencijfer / parkeernorm wordt een ligging in het centrum aangehouden, de gemeente heeft een sterk stedelijk karakter op basis van de adressendichtheid. Er wordt bij de berekening van de verkeersgeneratie uitgegaan van de gemiddelde kencijfers die publicatie 381 noemt.

De parkeerbehoefte wordt doorgaans berekend op basis van de meest recente gemeentelijke parkeernormen (Gemeente Zoetermeer, Nota Parkeernormen en Uitvoeringsregels, 2019). Het parkeerbeleid is verder vastgelegd in de Nota Parkeerbeleid (auto en fiets) Zoetermeer 2019.

Uit de gebiedsindeling auto- en parkeernormen uit dit gemeentelijk parkeerbeleid blijkt dat het plangebied zich in Zone A (Stadshart en de Entree) bevindt. Deze zone ligt centraal in de stad, is goed bereikbaar per OV en fiets en kent een hoog voorzieningenniveau. Voor nieuwe bewoners van dit gebied wordt een duurzaam mobiliteitsprofiel nagestreefd.

Onderzoek In een afzonderlijke mobiliteitstoets is nader ingegaan op de verkeerstructuur (gemotoriseerd verkeer, langzaam verkeer en openbaar vervoer), de verkeersgeneratie en de toekomstige parkeerbehoefte. Deze Mobiliteitstoets en Parkeeronderzoek is opgenomen als Bijlage 1

Het plangebied is goed bereikbaar met auto, fiets en openbaar vervoer. De ontsluiting voor gemotoriseerd verkeer vindt plaats via de Engelandlaan, een gebiedsontsluitingsweg. In beide richtingen kan de Europaweg bereikt worden. De Europaweg maakt onderdeel uit van de hoofdwegenstructuur van Zoetermeer. De huidige kantoorfunctie heeft een verkeersgeneratie van 71 mvt/etmaal op een gemiddelde werkdag. De verkeersgeneratie van het beoogde woningbouwprogramma is berekend op 366 mvt/etmaal op een werkdag. De verkeerstoename van 295 mvt/etmaal is beperkt en zal opgaan in het heersende verkeersbeeld van de omliggende wegvakken en kruispunten.

Met betrekking tot parkeren wordt gebruik gemaakt van de gemeentelijke parkeernormen. Voor de ontwikkeling is er met het toepassen van deelauto's een parkeerbehoefte van 61 parkeerplaatsen (waarvan 3 deelautoplaatsen) voor bewoners en 23 parkeerplaatsen voor bezoekers. Uit het onderzoek blijkt dat, rekening houdend met de aanwezigheidspercentages

Sea Tower, Engelandlaan 270 versie vastgesteld

28/47

uit de Nota Parkeernormen 2019, op het maatgevende moment (in dit geval de werkdag avond) een parkeerbehoefte moet worden opgelost van 76 parkeerplaatsen totaal. Aangezien er geen extra parkeerplaatsen op eigen terrein kunnen worden gerealiseerd is een parkeertelling uitgevoerd naar de beschikbare restcapaciteit binnen de maximaal aanvaardbare loopafstand van 300 mt rondom de locatie. Hieruit blijkt dat er voldoende restcapaciteit aanwezig is om de parkeerbehoefte van de nieuwe ontwikkeling (76 pp.) op te vangen; er zijn op donderdagavond nog 265 pp. beschikbaar. Op basis hiervan heeft het college van B&W, conform het stappenplan uit de Nota Parkeernormen 2019, ingestemd met het verzoek van de ontwikkelaar om de parkeerbehoefte in openbaar gebied op te lossen.

In het gemeentelijk parkeerbeleid zijn fietsparkeernormen opgenomen. Tevens is het Bouwbesluit 2012 bepalend, die een (fietsen)berging voorschrijft bij nieuwbouw van woningen. De (fietsen)berging moet voldoen aan verschillende eisen. Bij woningen die kleiner zijn dan 50 m² volstaat een gemeenschappelijke berging van minimaal 1,5 m² per woning. Bij woningen groter dan 50 m² geldt een individuele berging van minimaal 5 m². Van de eis voor individuele (fietsen)berging kan worden afgeweken door toepassing van de regels uit de gemeentelijke bouwbrief, waarin is beschreven dat een gezamenlijke fietsenstalling volstaat mits wordt voldaan aan de gemeentelijke fietsparkeernormen.

Voor de 133 kleinere woningen (< 50 m2 bvo) wordt een gemeenschappelijke berging van 200,1 m2 gerealiseerd. Ten behoeve van de 17 grotere woningen worden in een gezamenlijke fietsberging 68 fietsparkeerplaatsen gerealiseerd, waarvan 52 dubbellaags, 4 bakfietsparkeerplaatsen en 12 buitenmodel dubbellaags. Tevens worden er 3 scootmobielplaatsen gerealiseerd. Hiermee wordt voldaan aan de eisen vanuit het Bouwbesluit voor de woningen kleiner dan 50 m² en aan de Beleidsregel gelijkwaardige oplossing bergingen bij woongebouwen Zoetermeer 2020 voor de woningen groter dan 50 m².

Conclusie De ontsluiting van het plangebied is goed voor de verschillende vervoerswijzen. De ontwikkeling leidt niet tot een significante verkeerstoename en het verkeer kan zodoende goed worden afgewikkeld over de ontsluitingswegen. Het aspect verkeer staat de ontwikkeling daarom niet in de weg.

De parkeerbehoefte is berekend voor de ontwikkeling aan de hand van de gemeentelijke parkeernormen. De toekomstige parkeerbehoefte kan niet op de ontwikkelkavel zelf worden opgelost. Op basis van het parkeeronderzoek is aangetoond dat de parkeerbehoefte kan worden opgelost in het openbaar gebied rond de beoogde ontwikkeling.

4.3

Water

Waterbeheer en watertoets Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het Hoogheemraadschap Rijnland, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij het tot stand komen van deze ruimtelijke onderbouwing wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over de voorgestane ontwikkeling.

Beleid duurzaam stedelijk waterbeheer

Sea Tower, Engelandlaan 270 versie vastgesteld

29/47

Op verschillende bestuursniveaus zijn de afgelopen jaren beleidsnota's verschenen aangaande de waterhuishouding, allen met als doel een duurzaam waterbeheer (kwalitatief en kwantitatief). Deze paragraaf geeft een overzicht van de voor het plangebied relevante nota's, waarbij het beleid van het Hoogheemraadschap nader wordt behandeld.

Europa: Kaderrichtlijn Water (KRW) Nationaal: Nationaal Waterplan (NW) Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) Waterwet Provinciaal: Provinciaal Waterplan Provinciale Structuurvisie Verordening Ruimte Voor het beleid van het Hoogheemraadschap en het Waterplan Zoetermeer wordt verwezen naar paragraaf 3.3.2 respectievelijk paragraaf 3.4.5.

Huidige situatie Algemeen Het plangebied bestaat in de huidige situatie uit een kantoorpand en een omliggend parkeerterrein. Het plangebied is grotendeels verhard.

Bodem en grondwater Het plangebied valt in de Nieuwe Driemanspolder van het Hoogheemraadschap van Rijnland en heeft een polderpeil van -5,82 NAP. Omdat het plangebied in de bebouwde kom van Zoetermeer ligt is het plangebied niet gekarteerd. In de omgeving van Zoetermeer bestaat de grond volgens de Bodemkaart van Nederland voornamelijk uit kalkrijke poldervaaggronden. De maaiveldhoogte ter plaatse bedraagt circa -2,5 m NAP.

Waterkwantiteit In en rond het plangebied zijn geen watergangen aanwezig op basis van de legger. Het plangebied valt dan ook niet binnen een beschermingszones van een watergang.

Veiligheid en waterkeringen Het plangebied ligt niet in de kern- of beschermingszone van een waterkering.

Afvalwaterketen en riolering Het plangebied is aangesloten op het gemeentelijk rioleringsstelsel. Dit is een gescheiden rioolstelsel.

Toekomstige situatie Algemeen

Sea Tower, Engelandlaan 270 versie vastgesteld

30/47

De beoogde ontwikkeling bestaat uit de sloop van het bestaande kantoorgebouw en de bouw van een appartementencomplex. Daarnaast zal het omliggende terrein worden heringericht. Het gebied voor de entree en een zone langs het spoor wordt deels groen ingericht.

Waterkwantiteit Bij een toename verhard oppervlak van 500 m² of meer geldt een compensatie eis vanuit het Hoogheemraadschap. In de huidige situatie is het plangebied grotendeels verhard. Daarnaast wordt in de beoogde situatie een groene zone langs het spoor gerealiseerd. Er is dan ook geen sprake van toename van verharding van 500 m² of meer. Watercompenserende maatregelen zijn niet nodig.

Watersysteemkwaliteit en ecologie Ter voorkoming van diffuse verontreinigingen van water en bodem is het van belang om duurzame, niet-uitloogbare materialen te gebruiken, zowel gedurende de bouw- als de gebruiksfase.

Veiligheid en waterkeringen De ontwikkeling heeft geen negatieve invloed op de waterveiligheid en waterkeringen.

Afvalwaterketen en riolering Conform de Leidraad Riolering en vigerend Hoogheemraadschapsbeleid is het voor nieuwbouw gewenst een gescheiden rioleringsstelsel aan te leggen zodat schoon hemelwater niet bij een rioolzuiveringsinstallatie terecht komt. Afvalwater wordt aangesloten op de bestaande gescheiden rioolstelsel. Voor hemelwater wordt de volgende voorkeursvolgorde aangehouden: hemelwater vasthouden voor benutting; (in-) filtratie van afstromend hemelwater; afstromend hemelwater afvoeren naar oppervlaktewater; afstromend hemelwater afvoeren naar AWZI. Waterbeheer Voor aanpassingen aan het bestaande watersysteem dient bij het Hoogheemraadschap vergunning te worden aangevraagd op grond van de 'Keur'. Dit geldt dus bijvoorbeeld voor het graven van nieuwe watergangen, het aanbrengen van een stuw of het afvoeren van hemelwater naar het oppervlaktewater. In de Keur is ook geregeld dat een beschermingszone voor watergangen en waterkeringen in acht dient te worden genomen. Dit betekent dat binnen de beschermingszone niet zonder ontheffing van het Hoogheemraadschap gebouwd, geplant of opgeslagen mag worden. De genoemde bepaling beoogt te voorkomen dat de stabiliteit, het profiel en/of de veiligheid wordt aangetast, de aan- of afvoer en/of berging van water wordt gehinderd dan wel het onderhoud wordt gehinderd. Ook voor het onderhoud gelden bepalingen uit de 'Keur'.

Het onderhoud en de toestand van de (hoofd)watergangen worden tijdens de jaarlijkse schouw gecontroleerd en gehandhaafd.

Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling is geen vergunning op basis van de Keur noodzakelijk.

Conclusie

Sea Tower, Engelandlaan 270 versie vastgesteld

31/47

De ontwikkeling heeft geen negatieve gevolgen voor het waterhuishoudkundige systeem ter plaatse. 4.4

(Spoor)wegverkeerslawaai

Normstelling en beleid Langs alle wegen (met uitzondering van 30 km/h-wegen en woonerven) bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidszones. Voor geluidsgevoelige functies die binnen deze geluidszones mogelijk worden gemaakt dient akoestisch onderzoek uitgevoerd te worden. De breedte van de geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en van een binnen- of buitenstedelijke ligging. Op basis van jurisprudentie dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening ook bij 30 km/h-wegen de aanvaardbaarheid van de geluidsbelasting te worden onderbouwd. De geluidshinder wordt berekend aan de hand van de Europese dosismaat Lden (L day-evening-night). Deze dosismaat wordt weergegeven in dB. Deze waarde vertegenwoordigt het gemiddelde geluidsniveau over een etmaal.

Nieuwe situaties Voor de geluidbelasting aan de buitengevels van woningen binnen de wettelijke geluidszone van een weg geldt een voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Binnen de wettelijke geluidszone van een spoorlijn geldt een voorkeursgrenswaarde van 55 dB. In bepaalde gevallen is vaststelling van een hogere waarde mogelijk. Hogere grenswaarden kunnen alleen worden verleend nadat is onderbouwd dat maatregelen om de geluidbelasting aan de gevel van geluidsgevoelige bestemmingen terug te dringen onvoldoende doeltreffend zijn, dan wel overwegende bezwaren ontmoeten van stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijke of financiële aard. Deze hogere grenswaarde mag de maximale ontheffingswaarde niet te boven gaan. Voor de beoogde binnenstedelijke ontwikkeling geldt een maximale ontheffingswaarde van 63 dB (wegverkeerslawaai). De maximale ontheffingswaarde voor nieuwe geluidsgevoelige functies binnen de geluidszone van een spoorweg bedraagt 68 dB.

De geluidswaarde binnen de woningen (binnenwaarde) dient in alle gevallen te voldoen aan de in het Bouwbesluit neergelegde norm. Volgens artikel 110g van de Wet geluidhinder mag het berekende geluidsniveau van het wegverkeer worden gecorrigeerd in verband met de verwachting dat motorvoertuigen in de toekomst stiller zullen worden.

Onderzoek en conclusie Het plan voorziet in de realisatie van nieuwe woningen. Woningen zijn volgens de Wet geluidhinder (Wgh) aangewezen als geluidsgevoelige objecten. Hiervoor dient akoestisch onderzoek uitgevoerd te worden indien deze liggen binnen de geluidszone van wettelijk gezoneerde wegen. De planlocatie is gelegen binnen de bebouwde kom (binnenstedelijk). In het kader van de Wet geluidhinder is de planlocatie gelegen binnen de geluidszone van: De Engelandlaan, Amsterdamstraat en Nederlandlaan. Deze hebben ter hoogte van de planlocatie 2 rijstroken. De zonebreedte bedraagt 200 meter zodat de planlocatie binnen deze zone is gelegen. De Europaweg heeft ter hoogte van de planlocatie meer dan 3 rijstroken. De zonebreedte bedraagt 350 meter zodat de planlocatie binnen deze zone is gelegen. Randstadrail is aangeduid als trajectcode 542 en heeft een zonebreedte van 100 meter. De afstand tot het pand bedraagt circa 26 meter. De te onderzoeken locatie ligt binnen de geluidszone van Randstadrail. Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is akoestisch onderzoek uitgevoerd door Cauberg Huygen. De resultaten van dit onderzoek (d.d. 28-02-2020) zijn bijgevoegd in Bijlage

Sea Tower, Engelandlaan 270 versie vastgesteld

32/47

2. In Bijlage 3 is een aanvullende notitie van Caubergh Huygen opgenomen waarin wordt ingegaan op de noodzakelijke maatregel voor 1 specifieke woning gelegen boven de entree van het nieuwe gebouw. Uit het onderzoeken blijkt dat: De voorkeursgrenswaarde ten gevolge van het wegverkeer op de Engelandlaan wordt overschreden voor 67 woningen. De maximaal berekende geluidbelasting bedraagt 55 dB, waarmee de maximaal te ontheffen waarde van 63 dB niet wordt overschreden. De voorkeursgrenswaarde ten gevolge van de overige wegen wordt niet overschreden. Door de Wet geluidhinder worden geen restricties gesteld ten aanzien van deze wegen. De voorkeurgrenswaarde ten gevolge van het railverkeer wordt overschreden voor 17 woningen. De maximaal berekende geluidbelasting bedraagt 56 dB, waarmee de maximaal te ontheffen waarde van 68 dB niet wordt overschreden. Bron- of overdrachtsmaatregelen om de geluidbelasting te reduceren tot onder de voorkeursgrenswaarde zijn niet doelmatig. In totaal zijn voor 84 woningen hogere grenswaarden nodig. Bij 11 van de 150 woningen wordt de voorkeursgrenswaarde ten gevolge van het wegverkeer met meer dan 5 dB overschreden. Conform het gemeentelijke hogere waarden beleid dienen deze woningen aan de aanvullende eisen uit het gemeentelijk beleid te voldoen: 1. 11 woningen krijgen daarom een geluidluwe zijde in de vorm van gesloten balustrades t.p.v.