Bijlage 1.1. Programmering programma Binnenstad 2040

Binnenstad Zoetermeer Programmering wonen, werken, openbare ruimte en voorzieningen

Eindrapport 12 oktober 2022

Samenvatting De levendigheid en aantrekkelijkheid van de binnenstad vraagt om een aanpassing van de woningvoorraad, bevolking en voorzieningenstructuur. Vanuit een analyse van de huidige situatie en de inbreng van verschillende perspectieven op de positie van de binnenstad, stellen we de volgende maatregelen voor: • Een bouwprogramma dat het aandeel doelgroepen met een stedelijke oriëntatie en een hogere koopkracht versterkt • Een winkelcentrum die zich van binnen naar buiten openvouwt en interessante woon-, werk- en voorzieningenprogramma’s aan de buitenrand toevoegt • Versterken van de mogelijkheden tot ontmoeting (park, bijeenkomsten, horeca en sport) • Meer ruimte voor stadsverzorgende bedrijvigheid in een eigentijds werkmilieu (productie versterken ten opzichte van consumptie). • Het versterken van de organisatorische functie (orgware) om evenementen, bijeenkomsten, cursussen, sportactiviteiten, concerten in de binnenstad te organiseren • Het toevoegen van programma in de tijdelijkheid – om plekken te activeren en nieuwe partners of doelgroepen aan te boren (daken, cultureel centrum, markt, souterrain). Programmatisch hebben we dit als volgt vertaald naar de deelgebieden in de binnenstad:

2

Inhoud Inleiding 01. Huidige situatie en prognose 02. Perspectieven 03. Positionering 04. Programmering Conclusies

Blz. 4 10 21 35 42 88

Bronnenlijst Bijlagen Stadsverzorgende economie DISC Leefstijlen Woningvraag Woonmilieus Referentiebuurten Placemaking en plintmanagement Samenvatting interactieve sessie

92 93 94 95 96 97 100 103 105

3

Inleiding

Inleiding Vraag De gemeente Zoetermeer streeft naar een levendiger en sfeervoller stedelijke binnenstad dat het visitekaartje wordt van Zoetermeer. Dit streven wordt toegelicht in de ‘Visie Binnenstad 2040’, ‘Uitvoeringsstrategie Programma Binnenstad’ en ‘Visie Zoetermeer 2040’. Om dit doel te bereiken is een groter en gevarieerder aanbod van woningen, maatschappelijke en culturele voorzieningen en bedrijvigheid gewenst. Tot 2040 liggen er plannen om het aantal woningen te laten stijgen van 2400 naar 4400. Daar hoort ook een toename in werkgelegenheid en voorzieningen bij. De gemeente Zoetermeer heeft de bureaus Springco Urban Analytics en Stipo gevraagd om een uitwerking van de programmering voor wonen, voorzieningen en openbare ruimte. Deze rapportage bevat de resultaten van dit onderzoek.

“Een binnenstad met hoogwaardige stedelijke woonmilieus, in het oog springende architectuur, een breed aanbod van maatschappelijke en culturele voorzieningen, een levendig straatbeeld, een veilige, mooie en prettige openbare ruimte en groen. Een binnenstad met ruimte voor ontmoeting en het smeden van sociale verbanden. Er worden ca 2.000 woningen toegevoegd, er is meer ruimte voor de fietser en de voetganger, een verbeterde water en groenstructuur en meer biodiversiteit.” Visie binnenstad 2040, Gemeente Zoetermeer

De centrale vragen van dit onderzoek zijn: • Welk programma voor wonen, werken, voorzieningen en openbare ruimte moet in de binnenstad van Zoetermeer worden gerealiseerd om een levendige en aantrekkelijke binnenstad te krijgen? • Hoe vertaalt deze programmering zich naar de negen deelgebieden van de binnenstad?

5

Inleiding Zoetermeer 2040 Het beleidskader voor de binnenstad bestaat uit verschillende documenten. De voornaamste zijn: Visie binnenstad 2040 (2020), Uitvoeringsstrategie Programma Binnenstad (2022) en Zoetermeer 2040 - een overkoepelende visie voor de sociale, economische en ruimtelijke ontwikkeling van de stad (2022). Zoetermeer 2040 benoemt drie sturingsprincipes om de stad en de samenleving beter in balans te krijgen: 1. Sturen op samenhang Wonen, werken, voorzieningen en openbare ruimte zijn los van elkaar gerealiseerd. In het huidige Zoetermeer zien we juist hoe belangrijk de samenhang tussen deze onderdelen is. Voor Zoetermeer 2040 is het belangrijk oog te hebben voor deze samenhang. 2. Sturen op diversiteit en kwaliteit In periode van grote groei lag de focus in Zoetermeer op het realiseren van kwantiteit, grote aantallen woningen en voorzieningen. Voor de komende jaren is het belangrijk dat de focus verschuift naar het toevoegen van diversiteit en kwaliteit. Alleen dan komen de stad en gemeenschap beter in balans. De versterking van de sociaaleconomische kracht in de stad staat de komende periode centraal, met als doel een aantrekkelijker vestigingsklimaat voor mensen en bedrijven te realiseren. 3. Sturen op het bundelen van krachten Een stad komt tot leven door de inwoners, ondernemers en organisaties.

Om een goede doorontwikkeling van Zoetermeer mogelijk te maken is het belangrijk dit samen met gebruikers van de stad te doen. “Bij Zoetermeer 2040 gaat het erom deze energie en krachten in de stad te bundelen om een opwaartse beweging van de stad in gang te zetten.“

6

Inleiding Uitgangspunten gemeente De uitgangspunten van de gemeente zoals omschreven in de visie Zoetermeer 2040 en visie Binnenstad 2040 kunnen worden samengevat voor wonen, voorzieningen en openbare ruimte in de binnenstad. Algemeen • Maak hoogwaardige stedelijke woonmilieus met in het oog springende architectuur • Een breed aanbod van maatschappelijke en culturele voorzieningen • Een levendig straatbeeld • Een veilige, mooie en prettige openbare ruimte en groen • Ruimte voor ontmoeting en het smeden van sociale verbanden Wonen • Vergroot de diversiteit aan woningen en aan bewoners • Breidt het woningaanbod in de binnenstad substantieel uit met vooral ook woningen in een kwalitatief hoger segment en voor groepen die er nu nog niet terecht kunnen. • Verbeter van de woonaantrekkelijkheid, voeg nieuwe en experimentele woonvormen toe

Voorzieningen • Zorg voor meer functiemenging • Let op de voorzieningen in omliggende gebieden, zorg voor diversiteit en maak een logische verbinding. • Maak aantrekkelijke plinten • Creëer ruimte voor ontmoeting, combineer verschillende voorzieningen zodat er een mix aan doelgroepen ontstaat die elkaar kunnen helpen • Maak ruimte voor werkplekken

Openbare ruimte • Verhoog de kwaliteit van de openbare ruimte • Focus op de menselijke maat • Maak de openbare ruimte openbaar toegankelijk • Maak het uitnodigend en uitdagend om te bewegen en te ontmoeten • Focus op gemeenschappelijk en multifunctioneel gebruik • Voeg kwalitatief en bruikbaar groen en water toe, zodat de gebruikswaarde toeneemt.

7

Inleiding Doel en opbouw Doel Het doel van dit onderzoek is om tot een advies van een programma te komen voor de Zoetermeerse binnenstad. Dit advies betreft het programma voor woningen, voorzieningen en openbare ruimte, voor een levendig en sfeervolle binnenstad. De focus van de programmering ligt op de inrichting van de negen deelgebieden in de binnenstad, zoals bepaald door de gemeente. Opbouw Om dit doel te bereiken bekijken we eerst de bestaande situatie. Ten eerste de huidige bewoners, hun leeftijd, gezinssamenstelling, leefstijl en inkomen. Daarnaast beschrijven we de huidige voorraad van de bebouwing: woningtypes, prijssegmenten, huur- of koopwoningen. Tot slot analyseren we het voorzieningenaanbod in de binnenstad en de gemeente.

In elk deelgebied doen we een voorstel voor de doelgroepen van bewoners die hier goed zouden passen. Afhankelijk van de doelgroep volgt er een voorstel voor de te realiseren woningen en voorzieningen. We gaan ook in op de inrichting van de openbare ruimte. Werkgelegenheid komt terug in de categorie voorzieningen. In dit onderzoek beperken we ons tot maatschappelijke en stadverzorgende economie en bijpassende werkgelegenheid. Commerciële werkgelegenheid komt niet aan bod. De resultaten van dit onderzoek moeten worden gezien als een advies voor de programmering van een levendige binnenstad. Gezien de omvang en het tijdsbestek van de plannen van de gemeente is het belangrijk flexibiliteit in het programma te houden. Zo kunnen in de toekomst onverwachte verandering plaatsvinden wat tot een ander gewenst programma leidt.

Vervolgens introduceren we een aantal perspectieven. Inzichten die volgens Stipo en Springco belangrijk zijn voor het maken van een goede levendige binnenstad. Deze perspectieven brengen ons op de positionering van de binnenstad. Deze positionering geeft antwoord op de vraag welke veranderingen plaats moeten vinden om de het doel van een levendige binnenstad te bereiken. Het hoofdstuk programmering brengt de veranderingen met een voorstel voor een programma. Eerst voor de binnenstad algemeen en vervolgens voor elk van de negen deelgebieden.

8

Inleiding 9 deelgebieden De Binnenstad is opgedeeld in 9 deelgebieden. De ruimtelijke capaciteit is al in beeld gebracht in de woningbouwcapaciteit inventarisaties van de gemeente. Dit leidt tot indicatieve aantallen woningen en m2 voorzieningen die per deelgebied kunnen worden toegevoegd, zoals aangegeven op de kaart. Het onderzoek betreft de programmering van de binnenstad als geheel met een nadere uitwerking naar de deelgebieden. De 9 deelgebieden zijn: 1. Denemarkenlaan e.0. 2. Europaweg e.o. / Ondineschouw e.0. 3. Luxemburglaan e.o. 4. Brusselstraat e.o. 5. Zuidflank Nederlandlaan / Zuidflank Engelandlaan 6. Markt en Dobbe 7. Dorpsstraat 8. Centrum West 9. Stad souterrain

+ 476 woningen + 2200 m2 voorzieningen

+ 265 woningen + 5650 m2 voorzieningen

+ 530 woningen + 8800 m2 voorzieningen

+ 505 woningen + 5000 m2 voorzieningen

+ 250 woningen + 5000 m2 voorzieningen + 220 woningen + 4000 m2 voorzieningen

+985 woningen + 8000 m2 voorzieningen + 30 woningen

Deelgebieden van de binnenstad van Zoetermeer, met de aantallen woningen en voorzieningen uit de woningbouwcapaciteit inventarisaties van de gemeentenen

9

01

Huidige situatie en prognoses In dit eerste hoofdstuk bekijken we de huidige situatie van de binnenstad van Zoetermeer. Beginnend met de huidige bewoners: wie zijn dat, wat voor leeftijd hebben die en wat is hun huishoudenssamenstelling? Hierin vergelijken we de binnenstad met de gehele gemeente Zoetermeer. Daarnaast bekijken we de bevolkingsprognoses, welke groepen bewoners worden de komende jaren verwacht te groeien en welke nemen juist af. Vervolgens brengen we de huidige woningvoorraad in beeld. Het aandeel koop en huurwoningen in de verschillende segmenten. Hierbij is de gemiddelde prijs van woningen in Zoetermeer ten op zichtte van de prijzen in de omgeving belangrijk. Tenslotte onderzoeken we het huidige aanbod aan voorzieningen in de gemeente. Wat is de huidige voorraad aan sluit die aan bij de vraag vanuit de bewoners? Het resultaat van dit hoofdstuk is een overzicht van de huidige situatie en een prognose bij ongewijzigd beleid. Dit vertalen we in kansen en aandachtspunten voor de programmering van de binnenstad van 2040.

01. Huidige situatie en prognoses Huishoudenssamenstelling huidige bewoners

Circa 310 huishoudens

Circa 210 huishoudens

8%

7%

10%

11%

10%

35k – 75k

>75k

<35k

35k – 75k

>75k

4%

<35k

>75k

1%

7%

35k – 75k

3%

Circa 750 huishoudens

>75k

Circa 480 huishoudens

4%

Circa 580 huishoudens

35k – 75k

9%

2%

13%

<35k

31%

2%

20%

>75k

24%

4%

Gezinnen Alle leeftijden

35k – 75k

Klein huishouden > 74 jaar

7%

Klein huishouden 55 – 74 jaar

<35k

Klein huishouden 30 – 54 jaar

16%

Klein huishouden < 30 jaar

<35k

In de binnenstad van Zoetermeer wonen momenteel circa 2.400 huishoudens. Ruim 90% van deze huishoudens zijn paren of alleenstaanden, de zogenaamde ‘kleine huishoudens’. Slechts 9% van de huishoudens bestaat uit gezinnen. Het inkomen van de 55-74-jarigen – ‘de empty nesters’ - is het hoogst van alle groepen. Bij jongeren is het inkomen het laagst.

Huishoudsamenstelling binnenstad Zoetermeer (Bron: CBS, 2020; EDM, 2022; bewerking Springco, 2022)

11

01. Huidige situatie en prognoses Huidige bewoners per deelgebied De kaart laat de dominante levensfase per bouwblok zien. Rondom het stadshart zien we voornamelijk veel alleenstaanden. De leeftijden zijn hier divers. In het woonhart zijn de oudere paren zonder kinderen dominant. In de Engelse en Franse wijk zijn er voornamelijk gezinnen gevestigd. De eengezinswoningen in de Griekse wijk huisvesten inmiddels overwegend kleine oudere huishoudens. In de buurt van de Dorpsstraat is er menging van kleine huishoudens. We zien daar zowel alleenstaanden als paren in verschillende leeftijdscategorieën.

Dominante levensfase bewoners per bouwblok (Bron: EDM, 2022) 12

01. Huidige situatie en prognoses Levensfase en jaarinkomen huidige bewoners De figuren laten de karakteristieken van de huidige bewoners van de binnenstad zien naast de bewoners van de hele gemeente. Opvallend is dat er in de binnenstad veel meer jonge kleine huishoudens wonen dan in de hele gemeente het geval is. Het aandeel jongeren in de binnenstad is hoog. Dit zal mogelijk een gevolg zijn van de transformatie van veel kantoorruimte naar woningen voor jongeren. Het aantal gezinnen is in de binnenstad daarentegen juist een stuk lager dan in de gemeente totaal.

Levensfase huidige bewoners Gemeente Zoetermeer

6%

Binnenstad 0% kleine hh <30j

15%

31%

24%

20%

10%

20%

kleine hh 30-54j

30%

12%

35%

31%

40%

kleine hh 55-74j

50%

60%

kleine hh >75j

13% 70%

80%

9%

90% 100%

gezinnen, alle leeftijden

Levensfase bewoners Zoetermeer (Bron: EDM, 2022)

Het gemiddelde bruto jaarinkomen van de bewoners uit de binnenstad ligt lager dan dat van de hele gemeente. Er is een hoger percentage lage inkomens in de binnenstad, dit kan te verklaren zijn door het hoge aantal jonge huishoudens.

Bruto jaarinkomsten bewoners Gemeente Zoetermeer

28%

Binnenstad

31%

42%

39% 0%

10%

20%

37% 30%

<35k

40%

50%

35-75k

>75k

60%

24% 70%

80%

90% 100%

Bruto jaarinkomsten bewoners Zoetermeer (Bron: EDM, 2022) 13

01. Huidige situatie en prognoses Demografische prognose (hele gemeente) Demografische prognose Zoetermeer De grafiek laat de demografische prognose van de hele gemeente Zoetermeer zien tot 2040. In de prognoses blijft het aantal gezinnen nagenoeg gelijk. De kleine huishoudens tot 55 jaar nemen licht af. De kleine huishoudens tussen de 55 en 74 jaar nemen wat sterker af. De huishoudens boven de 75 jaar nemen sterk toe, de komende 10 jaren is de toename het sterkst. Dit vertaalt zich in een sterke vraag naar woningen en zorg voor ouderen.

25000 +0%

-0%

-1%

-2%

+0%

+1%

Aantal huishoudens

20000

-5%

-5%

15000 +16%

+11%

+23%

10000

+28% -3%

-3%

-1%

-1%

-6%

-3%

-11%

-2%

2025

2030

2035

2040

5000

0 2021

klein hh, <30 j

klein hh, 30-54j

klein hh, 55-74j

klein hh, >75j

gezinnen

Demografische prognose (Bron: WBR Provincie Zuid-Holland, 2019)

14

01. Huidige situatie en prognoses Huidig aanbod woningen Het aanbod van woningen binnen de hele gemeente bestaat voor 55% uit koopwoningen, waarvan de meerderheid woningen tot € 400.000,-betreft. In de binnenstad bestaat circa 75% van het huidige aanbod uit huurwoningen. Hiervan valt een groot deel onder de sociale huurgrens.

Aanbod woningen huur <€750 gemeente

31%

8%

6% 4%

31%

14%

5%

huur €750 - €900 huur €900 - €1200 huur >€1200 koop <€250k

binnenstad

37%

20%

14%

3%

17%

6%

koop €250k-€400k koop €400k-€600k koop >€600k

0%

20%

40%

60%

80%

100%

Aanbod woningen (Bron: EDM, 2022; Springco, 2022)

15

01. Huidige situatie en prognoses Prijsvorming De kaart laat de vraagprijs per m2 van woningen zien als een indicatie van de marktwaarde. De prijzen in de binnenstad van Zoetermeer zijn vergelijkbaar met de prijzen in de omliggende wijken. Dit is opmerkelijk, omdat de prijs in binnensteden in Nederland veelal boven die van de buitenwijken ligt. In de binnenstad van Zoetermeer ligt de m2-prijs 10% onder het gemiddelde van het binnenstedelijk gebied in Zuid-Holland en ongeveer 15% onder de prijs van de binnenstad in Delft en Den Haag. Dit is deels te verklaren doordat de woningen in de binnenstad voornamelijk in het middeldure en goedkope segment zijn gerealiseerd. Het duidt daarnaast ook op een lagere waardering van het stedelijk wonen in Zoetermeer ten opzichte van andere gebieden. Aan de andere kant biedt het een aantrekkelijk perspectief wanneer daarmee een gunstiger prijs-kwaliteitsverhouding kan worden geboden en een grotere populatie voor de binnenstad kan worden aangetrokken. De prijsvorming is vanuit die blik een kans om een breder publiek aan te trekken.

Vraagprijs per m2 van woningen (Bron: BAG, 2022; Springco, 2022)

16

01. Huidige situatie en prognoses Maatschappelijke voorzieningen We hebben de huidige maatschappelijke voorzieningen in Zoetermeer in beeld gebracht, gebaseerd op de registratie van gemeentelijk maatschappelijk vastgoed en aanvullend eigen data over de onderwijs- en zorgvoorzieningen. We hebben de actuele situatie aangelegd tegen een norm die Springco recent heeft ontwikkeld op basis van een analyse van de voorzieningenstructuur in een selectie van gemeenten, waaronder de gemeente Zoetermeer. We constateren dat Zoetermeer nu goed voorzien is van onderwijs- en zorgvoorzieningen. In de huidige situatie is er een tekort t.o.v. de norm voor welzijn, sport en cultuur. Aantal m2 BVO per 1000 woningen Gem. Zoetermeer

Norm

Overschot/ tekort

Cultuur

413

654

-58%

Onderwijs

2741

2119

23%

Sport

4291

9018

-110%

Welzijn

136

345

-154%

Zorg

744

460

38%

In de binnenstad zijn wat betreft maatschappelijke voorzieningen (praktisch) alleen zorg- en cultuurvoorzieningen aanwezig.*

*Het is mogelijk dat er buiten het gemeentelijk vastgoed voorzieningen voor cultuur, sport en welzijn aanwezig zijn. Deze zijn niet bekend en in de vergelijking niet meegenomen.

Maatschappelijke voorzieningen in gemeentelijk vastgoed (Bron: Gemeente Zoetermeer, 2022)

17

01. Huidige situatie en prognoses Maatschappelijke voorzieningen Wanneer we inzoomen op de maatschappelijke voorzieningen, kunnen we onderscheid maken tussen stedelijke en wijkgebonden voorzieningen. Een museum is een stedelijke voorziening met een groter bereik, een tandartsenpraktijk daarentegen is een functie voor de wijk. Voor de overschotten en tekorten in 2022 is gerekend met de huidige bevolking van de binnenstad en gemeente als geheel. Op wijkniveau kent de binnenstad momenteel al tekorten met betrekking tot een groot deel van de wijkfuncties. Door de toevoeging van 2000 woningen nemen de tekorten snel toe. De overschotten en tekorten van 2040 zijn een indicatie van het tekort dat er zou ontstaan als alle woningen uit de plancapaciteit van de gemeente gerealiseerd zouden worden (meer dan 3.000 woningen). Het is belangrijk om te benadrukken dat in de praktijk waarschijnlijk niet alle woningen gerealiseerd worden en daarmee de tekorten van 2040 lager kunnen komen te liggen. Er is behoefte aan culturele voorzieningen en sportaccommodaties in de binnenstad. Deze tekorten nemen in de periode tot 2040 verder toe als gevolg van de sterke demografische groei. We vergeleken onze analyse met het rekenmodel*, dat in 2020 door Stec is ontwikkeld voor de gemeente Zoetermeer. De conclusies komen grotendeels overeen.

Omdat het rekenmodel van Stec globaler is, kan een gedetailleerde vergelijking niet worden gemaakt.

*19.220 Model maatschappelijke functies binnenstad

2022 Overschot/tekort m2

2040 Overschot/tekort m2

Apotheek

+263

+106

Basisonderwijs

-2247

-4447

Buurt- of wijkgebouw

-309

-611

Combinatie van welzijnsfuncties

-572

-1132

Fysiotherapiepraktijk

+1522

+1142

Gymzalen

-359

-711

Huisartsenpraktijk

-77

-329

Kinderopvang / buitenschoolse opvang

-563

-1115

Tandartsenpraktijk

+700

+458

Verloskundepraktijk

+73

+30

2020 Overschot/tekort m2 +900 -3902 -8354 -4621 +51 +2597 +1272 -6420 -280446 +12255

2040 Overschot/tekort m2 -24 -6534 -12862 -10445 -4681 +1757 -3149 -17284 -517354 -16255

Wijkfuncties - Binnenstad

Stadsfuncties - Gemeente Zoetermeer Atelier / expositieruimte Bibliotheek Museum Muziekcentrum / poppodia/ concertgebouw Overdekt zwembad Psychologiepraktijk-en-psychotherapiepraktijk Speciaal onderwijs Sporthal / sportzaal Sportpark Voortgezet onderwijs

18

01. Huidige situatie en prognoses Stadsverzorgende economie t.o.v. referentiesteden Op basis van data van de Kamer van Koophandel hebben we de stadsverzorgende bedrijvigheid in beeld gebracht en vergeleken met beschikbare data van referentiesteden. Er is hiervoor data gebruikt uit Delft, Leiden, Dordrecht en Eindhoven. Van deze gemeentes was voldoende data beschikbaar uit voorgaand onderzoek. Uitleg bij elk van de categorieën in bedrijvigheid is te zien in bijlage 1. Deze steden verschillen van elkaar en met de stedelijke opzet van Zoetermeer. Een stad als Delft, met zijn oude kern, trekt bijvoorbeeld meer winkelend publiek van buiten aan en de studentenpopulatie leidt tot meer horeca. Deze analyse geeft ons wel richting.

Gemeente Zoetermeer Categorie Automotive Bouw en installatie Fin. of jur. diensten en wonen Horeca Overige diensten Persoonlijke verzorging Reparatie retail Retail Vervoer Zorg

Overschot/ tekort 2022 (m2) +13242 -251 -12885 -11826 -3250 -1914 -417 -16747 +67 +529

Overschot/ tekort 2040 (m2) -30653 -1911 -48856 -55992 -11288 -10558 -2382 -141828 -614 -22052

In de Zoetermeerse binnenstad is er naar verhouding minder aanbod van horeca, financiële, juridische en overige diensten terwijl het gemeentelijk tekort toeneemt. Dit vraagt om ruimte om deze diensten op te nemen. Omdat het huidige Stadshart nu al een vrij monofunctioneel winkelgebied is en Zoetermeer per wijk een eigen winkelcentrum heeft, laten we de tekorten die lijken te ontstaan binnen retail hier buiten beschouwing. Wel is het van belang om te realiseren dat de kwaliteit van het retail aanbod in de binnenstad in de toekomst zal moeten aansluiten bij de veranderende populatie.

% van totaal dat in de binnenstad gevestigd is Gem. Categorie Zoetermeer referentiesteden Automotive 2% 4% Bouw en installatie 4% 11% Fin. of jur. diensten en wonen 8% 32% Horeca 35% 50% Overige diensten 15% 32% Persoonlijke verzorging 31% 39% Reparatie retail 33% 42% Retail 42% 44% Vervoer 0% 21% Zorg 18% 19%

19

01. Huidige situatie en prognoses Conclusie De Zoetermeerse binnenstad kent een bevolkingsstructuur met relatief veel ouderen en jongeren, lage inkomens en heeft een woningvoorraad met een bovengemiddeld aandeel betaalbare huurwoningen. In Zoetermeer zal het aandeel ouderen boven 75 jaar bijna verdubbelen. Gezien de aanwezigheid van veel empty nesters in de binnenstad, zal deze vergrijzing ook in de binnenstad goed merkbaar zijn en de vraag naar zorgcapaciteit en woonvormen voor zorgbehoevende ouderen vergroten. In de binnenstad is meer vraag dan aanbod aan voorzieningen voor cultuur, sport, welzijn en onderwijs. Ook aan meer ruimte voor commerciële voorzieningen is behoefte. Dit betreft vooral financiële, juridische en overige diensten.

20

02

Perspectieven In dit hoofdstuk introduceren we verschillende perspectieven die helpen om het doel van een levendige binnenstad te bereiken. Dit zijn: • De stad op ooghoogte, levendigheid en de gelaagde stad • De functie van de binnenstad: consumptie versus productie en de ondernemendheid van de Zoetermeerders • De relatie tussen hardware, software en orgware bij het functioneren van de binnenstad

• Leefstijlen van de bevolking om grip te krijgen op de identiteit van Zoetermeer en van de binnenstad • De scherpe contrasten in de woonmilieus van de binnenstad en de aansluiting op de omgeving • De vraag naar stedelijk wonen

02. Perspectieven De Stad op ooghoogte Gemeente Zoetermeer ambieert een levendige en aantrekkelijke binnenstad met een goede verblijfs- en woonkwaliteit. Ze streeft naar een levendig straatbeeld, met een hoogwaardig stedelijk woonmilieu en een goede mix aan winkels, woningen en maatschappelijke en culturele voorzieningen, die een binnenstad aantrekkelijk, vitaal en dynamisch maken. Vanaf de jaren zestig transformeerde Zoetermeer zich van een dorp tot een geplande stad, volgens de beste inzichten uit die tijd. Zoetermeer kent dan ook een suburbane opzet met groene woonwijken, grondgebonden woningen, ruimte voor de auto naast de fiets en het openbaar vervoer. Deze context, de huidige staat van de binnenstad, is het uitgangspunt voor deze opdracht. Deze proberen te lezen door de lens van een goede stad op ooghoogte laat ons zien waar kansen en uitdagingen liggen om Zoetermeers ambitie te verwezenlijken. Een goede stad op ooghoogte gaat over de ruimte die een gebruiker ervaart op ooghoogte. Het gaat daarmee verder dan de openbare ruimte en betrekt de begane grond invulling van een gebouw - de pint. De plint is misschien maar 20% van het gebouw, hij bepaalt 80% van de beleving op straat. En 80% van de spontane ontmoetingen in een buurt vinden plaats in de hybride zone tussen plint en openbare ruimte.

Hiermee is de stad op ooghoogte een belangrijke graadmeter voor de huidige staat van de binnenstad van Zoetermeer.

Op het niveau van het gebouw gaat het over een kleine korrel en eigenaarschap. Over een variatie aan functies: wonen, werken, consumeren en recreëren. Over de visuele aantrekkelijkheid (rijk aan details en materiaalgebruik) en over de inrichting van de hybride zone. Eén van de belangrijke lessen die we hierbij hebben opgedaan is dat een levendige stad op ooghoogte niet vanzelf ontstaat. Een goed ontwerp (hardware) en gebruikers (software), moeten samengaan met een goede programmering en organisatie (orgware). Om levendigheid op straatniveau te vergroten is een goede programmering en organisatie van de hybride ruimtes noodzakelijk. De gemeente Zoetermeer kan instrumenten als placemaking en Plintmanagement (bijlage 6) hiervoor inzetten.

stad op

city at eye level ooghoogte

De stad op ooghoogte omvat een uitgebreide set van criteria op drie niveaus. We bekijken de context, straat en gebouw. Context gaat over het unieke karakter van de buurt, de gebruikers en de verbondenheid met de rest van de stad. We kijken naar voetgangersstromen en levendigheid, dag en nacht. Wanneer we op het niveau van de straat kijken, kijken we hoe comfortabel en plezierig het is om te wandelen en in hoeverre de begane grond gevarieerd en afwisselend is voor de diverse gebruikersgroepen.

private

privé

private privé De stad op ooghoogte (Bron: The City at Eye Level, Stipo) 22

02. Perspectieven Levendigheid De binnenstad van Zoetermeer kent een wisselende mate van levendigheid, bekeken door de lens van de stad op ooghoogte. Overdag is het grotendeels verhoogde stadshart levendig te noemen, zo ook de authentieke dorpsstraat. Het stadshart kent een vrij grote mono- functionaliteit van retail, afgewisseld met plekken voor horeca. Het stadsforum, met voorzieningen als gemeentehuis, stadsloket, bibliotheek en aangrenzend museum vormt hierbij een aangename afwisseling, maar blijft ondergeschikt. Doordat er in het stadshart weinig voorzieningen zijn die in de avond bezoekers trekken, is er op die momenten van de dag weinig levendigheid (met uitzondering van het stadhuisplein met diverse horeca). Iets wat je van een bruisende binnenstad wel mag verwachten.

Deze gebieden kenmerken zich grotendeels door straten met dichte plinten en weinig openbaar leven. De markt en het Dobbe gebied zijn onbenut potentieel. Nog meer dan stenen pleinen zijn parken en groen plekken waar mensen spontaan verblijven en elkaar ontmoeten. Het parkachtige landschap wordt enigszins door bewoners gebruikt voor buitensport mogelijkheden. Maar de markt wordt nu vooral gebruikt als parkeerplaats, met grotere evenementen als uitzondering. Met de juiste ingrepen en aanpassingen op het gebied van de menselijke maat, kan dit gebied zich uitstekend ontwikkelen tot centraal park en verbinder tussen stadshart en Dorpsstraat.

Overdag

‘s Avonds

De authentieke Dorpsstraat laat een grotere levendigheid zien. Dit is te danken aan de kleinschalige opzet, de grote diversiteit aan functies en verschillende eigenaren. De bedrijven investeringszone (BIZ) van vastgoedeigenaren en ondernemers laten zien dat er continu geïnvesteerd wordt om de Dorpsstraat aantrekkelijker, sfeervoller en beter bereikbaar te maken. De gebieden grenzend aan het stadshart laten een lage mate van levendigheid zien, ‘s nachts maar ook overdag. Dit is mede te danken aan de stedenbouwkundige opzet van Zoetermeer, waarbij de ‘achterkanten’ van het geplande stadshart weinig aandacht hebben gekregen en ook functies als parkeren moesten herbergen.

Veel leven op straat Enigszins leven op straat Geen leven op straat Levendigheid op straat (Bron: The City at Eye Level, Stipo)

23

02. Perspectieven Gelaagdheid De stedenbouwkundige opzet van de binnenstad heeft ook invloed op de mate van levendigheid van de binnenstad. De gelaagde structuur van het stadssouterrain naar het verhoogde stadshart, met gesloten achterkanten, parkeergarages en vele platte daken, zijn een gegeven van de binnenstad. Souterrain Zoetermeer heeft een unieke situatie waarbij het huidige stadshart twee verdiepingen betreft. Het winkelgebied op de verdieping waar bezoekers zich voornamelijk bevinden. Daaronder het souterrain waar de logistiek grotendeels plaatsvindt.

Dakenprogramma LG architecten heeft in opdracht van de gemeente Zoetermeer een verkenning gedaan naar het dakenprogramma rondom het stadshart.* Hierin wordt gekeken naar de mogelijkheid voor het toevoegen van geel (zonnepanelen en windenergie), groen, blauw en rood (cultuur en leisure). Verkenning dakenprogramma (Bron: LG architecten, 2019)

*LG architecten, 2019. Verkenning dakenprogramma stadshart Zoetermeer

24

02. Perspectieven Consumptie versus productie Een goede, levendige binnenstad kenmerkt zich door een veelzijdigheid aan retail en maatschappelijke en culturele voorzieningen. Tegelijkertijd moet een binnenstad ook ruimte bieden voor kleinschalige stadsvoorzienende bedrijvigheid, kleine zelfstandigen, makers en broedplaatsen. Dat een binnenstad ook ruimte biedt aan commerciële kantoorruimte – single tenant of multi tenant – is voor deze analyse buiten beschouwing gelaten. Het stadshart van Zoetermeer is op dit moment, buiten wonen, een monofunctioneel winkelgebied met grote en kleine ketens en horeca. Het is consumptie gericht. Ditzelfde geldt voor het woonhart. Versterking van de menging met functies maakt de binnenstad completer en levendiger – zowel overdag als ‘s avonds – en voor meerdere doelgroepen aantrekkelijk. Denk daarbij ook aan ruimte voor ontmoeting, ontspanning, leren (cursussen) en creëren.

Consumptie

Winkelen, Horeca

vs

Productie

Werken, Leren, Creëren

Functie per bouwblok (Bron: Springco, 2022; Gebaseerd op: PBL, 2019)

25

02. Perspectieven Ondernemerschap Net als in andere gemeentes, zien we in Zoetermeer een grote mate van ondernemerschap. De kaart toont de inschrijvingen bij de Kamer van Koophandel van bedrijven die werkzaam zijn in de stadsverzorgende economie. Verspreid over heel Zoetermeer zijn er Kamer van Koophandel inschrijvingen op een woonadres. Een groot deel hiervan zijn zelfstandigen in de vervoersbranche, zorg en bouw, bijna 30% zijn kleine ondernemers in de financiële, creatieve of productieve sectoren. Deze trend is ook in andere delen van Nederland duidelijk zichtbaar en duidt ons op een groeiende behoefte aan anders werken. Voor Zoetermeer kunnen we dit vertalen naar ruimtebehoefte voor co-werkplekken voor ondernemers in de (financiële) dienstverlening; ruimte voor ondernemers in de productieve, stadsverzorgende sectoren, zoals loodgieters, fietsenmakers, meubelmakers etc. en ruimte voor ondernemers in de creatieve sector. Deze laatste groep werkt graag in creatieve broedplaatsen, waar meerdere voorzieningen bij elkaar komen en de huurprijzen niet al te hoog zijn. Flexibele kantoorruimtes en co-werkplekken voor ondernemers in de (financiële) dienstverlening kunnen landen in getransformeerde single tenant kantoorgebouwen, met gemiddeld hogere huren. In Zoetermeer zou het RDW kantoor hier bijvoorbeeld een goede locatie voor zijn.

De stadsverzorgende sectoren en de creatieve industrie kunnen over het algemeen lagere huren betalen, maar hebben baat bij goede ontsluiting en verbinding. Broedplaatsen in leegstaande winkelpanden of de brandweer kunnen betaalbare woon- en werkruimtes bieden aan culturele ondernemers en zijn plekken voor creativiteit en verbeelding, motoren van innovatie en bevorderen sociale binding met de (binnen)stad. Een placemaking of plintmanagement strategie kan helpen om dit tot stand te brengen (zie bijlage 6).

Inschrijvingen KVK in woonhuizen (Bron: KVK)

26

02. Perspectieven Hardware, software en orgware Verschillende grootheden oefenen invloed uit op het karakter van een gebied. We onderscheiden daarin de hardware (fysieke omgeving), de software (sociale omgeving) en de orgware (organisatorische omgeving). Van oudsher ligt in nieuwe steden de nadruk op de hardware – de geplande stad. De stad is immers nog niet af. Dat er inmiddels al lang een stad is - de geleefde stad (software en orgware) – die betrokken kan worden bij het realiseren van een levendige binnenstad, is vaak onderbelicht (naar De nieuwe stad – een gebruiksaanwijzing, A. Reijnsdorp). Bij het realiseren van een levendige binnenstad moeten de software (de mensen – bewoners, bezoekers), maar zeker ook de orgware – het organiserend vermogen van bewoners, initiatieven en het maatschappelijk middelveld niet uit het oog worden verloren. Dit vraagt een andere manier van werken – participatief en cocreatief – met oog voor eigen initiatief en het oplossend vermogen van belanghebbenden in de stad en een integrale benadering door het Sociaal Domein en alle netwerken tijdig te betrekken. Identiteit De binnenstad is er één voor alle Zoetermeerders. De identiteit en de voorzieningen moeten aansluiten bij deze identiteit. Bij identiteit spelen vier begrippen een belangrijke rol:

• Soul. De ziel van een gebied. Welke waarden staan centraal? Denk bijvoorbeeld aan sociale verbinding. • Trust. De belofte om die waarden uit te stralen moet waargemaakt worden. Zijn er aantrekkelijke plekken om elkaar te ontmoeten. • Quality. Kwaliteit is een harde randvoorwaarde. Het bewijst zorg en aandacht die eraan besteed wordt • Theatre. De identiteit moet zichtbaar zijn, bijvoorbeeld met posters, aankondigingen, mooie ontmoetingsplekken aan het water.

Hardware

Software

Gebouwen, bomen, water, straten, pleinen, garages

Mensen, koopkracht, leefstijl, functies, merken

Identiteit

Orgware Organiserend vermogen, verenigingen, evenementen

27

02. Perspectieven Leefstijlen De bewoners typeren we onder meer aan de hand van het DISC model. Daarin maken we gebruik van de gedragswetenschappen sociologie en psychologie om het consumentengedrag te begrijpen en in kaart te brengen. Het DISC model is begin vorige eeuw ontwikkeld door de Amerikaanse psycholoog William Marston en is gebaseerd op het gedachtengoed van Jung en Adler. Op basis van een uitgebreide psychologische test wordt een profiel samengesteld. We onderscheiden 8 kenmerkende profielen aan de hand van kleuren die in het schema met kernwoorden zijn weergegeven. Aan het model liggen een tweetal dimensies ten grondslag: • Sociologische dimensie: hoe verhoudt iemand zich tot de ander: individu-gericht versus groepsgericht? • Psychologische dimensie: in welke mate stelt men zich open naar de ander: introvert versus extravert? Meer informatie over leefstijlen en hun bijbehorende woonwensen is te vinden in bijlage 2.

Acht verschillende leefstijlen (Bron: DISC Vision)

28

02. Perspectieven Leefstijlen in Zoetermeer In Zoetermeer zijn de leefstijlen lime, groen en aqua dominant, maar ook oranje, blauw, geel en paars zijn redelijk vertegenwoordigd. De rode leefstijl is in omvang het kleinst. In de binnenstad – weergegeven met de rood gestippelde lijn - zien we dat vooral lime en groen aanwezig zijn, vervolgens aqua en een beetje paars aan de randen. Stedelijkheid vinden we vooral in het kwadrant linksboven in de DISC cirkel. Een stedelijke binnenstad vraagt om een sterkere vertegenwoordiging van oranje , rood en paars.

heterogeen

autonoom

Zoetermeer Binnenstad

met elkaar Leefstijlen in Zoetermeer (Bron: DISC Vision, 2022)

Om de binnenstad van Zoetermeer een hogere diversiteit aan leefstijlen te geven zal moeten worden ingezet op een hoger aandeel oranje, rood, paars en blauw. De wensen van deze doelgroepen zijn belangrijk om mee te nemen in het programma van de woningen, voorzieningen en openbare ruimte. homogeen

29

02. Perspectieven Leefstijlen en wonen Betekenisvol wonen wordt door een samenspel van drie factoren bepaald. De eerste is de consument zelf met diens behoeften en achterliggende normen en waarden. De tweede is de locatie met diens woonsfeer, openbare ruimte, bereikbaarheid, voorzieningenstructuur en mix van bewoners. De derde is het product: de woning met z’n grondvorm, architectuur, materialisering en plattegrond.

Naarmate deze drie factoren beter op elkaar aansluiten, is er sprake van een sterkere identiteit. De herkenbaarheid van het product wordt groter, waarmee de waardering van het product stijgt. Hieronder zijn twee diagrammen weergegeven waarin de relatie wordt gelegd tussen leefstijlen en woonvorm en leefstijlen en de voorzieningenstructuur.

Woonwensen en voorzieningen per leefstijl (Bron: DISC Vision)

30

02. Perspectieven Woonmilieus De kaart toont de woonmilieus in Zoetermeer (zie bijlage 4 voor een beschrijving van de woonmilieus). Dominant is het suburbane woonmilieu (laagbouw en de combinatie laag- en hoogbouw). De binnenstad kenmerkt zich door zowel het woonmilieu binnenstad als dorps. Dit contrast is typerend voor de binnenstad van Zoetermeer. Het woonmilieu binnenstad grenst direct aan de suburbane woonmilieus. Dat komt omdat de groei van de stad gedomineerd is door de ontwikkeling van woonwijken voor gezinnen. Bij organisch gegroeide steden is dat net omgekeerd. Daar is de groei vanuit de stedelijke kern ontstaan met tal van overgangsgebieden (binnenstad - levendige stadswijk - rustige stadswijk – luxe stadswijk). Met de groei van de stad Zoetermeer en door ontwikkelingen in de samenleving (kleinere huishoudens, minder gezinnen) is de behoefte aan stedelijke woonmilieus toegenomen. Dat is niet alleen het binnenstedelijk woonmilieu, maar vooral ook het levendige en rustig stedelijke woonmilieu om de binnenstad heen. De ontwikkeling van een aantrekkelijke en levendige binnenstad vraagt om aantrekkelijke stedelijke overgangsgebieden.

31

02. Perspectieven Vraag naar stedelijk wonen Op basis van data-analyse (bijlage 3) is de jaarlijkse vraag vanuit de bevolking van Zoetermeer naar stedelijk wonen bepaald. Bronnen hiervoor zijn het nationale WoONonderzoek 2018 en het consumentenbestand EDM. Deze jaarlijkse vraag wordt uitgeoefend naar beschikbare woningen, zowel uit de bestaande voorraad als nieuwbouw. De vraag naar woningen in Zoetermeer is langs twee lijnen benaderd. Allereerst is het werkelijke verhuisgedrag van mensen in Zoetermeer geanalyseerd. Dit is de vraag op basis van revealed preferences. De verhuizingen die men daadwerkelijk heeft uitgevoerd zoals te zien in verhuisbewegingen. Daar tegenover staat de vraag die vastgesteld wordt op basis van de woonwensen van huishoudens in Zoetermeer en omgeving. Dit is de vraag op basis van stated preferences. In een perfecte markt is er geen verschil tussen stated en revealed preferences. In realiteit wijken ze vaak van elkaar af. Dit kan wijzen op inefficiënties in de markt (er is bijvoorbeeld geen aanbod van een specifiek segment aanwezig in de markt), maar ook de psychologie speelt een rol (men doet lang niet altijd wat men zegt). Stated preferences (Wens) • Aangegeven voorkeur • Vaak op basis van enquêtes Revealed preferences (Gedrag) • Gemanifesteerde voorkeur • Op basis van daadwerkelijk gedrag, zoals verhuisbewegingen

Totale vraag

De tabel op de volgende bladzijde toont de stedelijke vraag op basis van wensen met daarbij tevens vermeld de bandbreedte tussen de vraag op basis van het gedrag en de woonwensen. Een groot deel van de stedelijke vraag wordt uitgeoefend naar goedkope woningen. Dit is niet altijd realistisch. Een eengezinskoopwoning start op dit moment met een prijs vanaf € 300.000,-, een deel van de vragers naar een goedkoop huurappartement verdient teveel om een woning toegewezen te krijgen en er is sprake van sterke substitutie. Omdat men snel een woning nodig heeft, de gewenste woning niet beschikbaar is of men geen financiering kan krijgen, leidt dit tot een grotere vraag naar woningen in bijvoorbeeld het middeldure en dure huursegment.

32

02. Perspectieven Vraag naar stedelijk wonen De tabel toont de jaarlijkse vraag, van de huidige bewoners van Zoetermeer, per type huishouden naar woningen in een stedelijk woonmilieu. Dit is gebaseerd op woonwensen. De rechterkolom laat de bandbreedte zien tussen de vraag op basis van wensen (stated preference) en de vraag op basis van feitelijk gedrag (revealed preference). We verwachten dat de daadwerkelijke vraag daar ergens tussenin zal liggen. De jaarlijkse vraag ligt tussen 1.110 en 1.620 woningen (bestaande woningen en nieuwbouw). Voor meer dan de helft (55%) wordt de vraag uitgeoefend naar goedkope huur- en koopwoningen. De stedelijke vraag gaat voor 62% uit naar huurwoningen en bestaat voor 70% uit appartementen. In de binnenstad en omgeving zijn in de bestaande voorraad veel goedkope woningen aanwezig. Voor de kwaliteitssprong van de binnenstad is het belangrijk om huishoudens met meer koopkracht te binden en woningen in het middeldure en dure segment toe te voegen.

Jaarlijkse vraag naar stedelijk wonen (wens) Klein Klein Klein Klein Woningtype huishouden huishouden huishouden huishouden Gezinnen Totaal <30 jaar 30-54 jaar 54-74 jaar >75 jaar <€750 60 50 30 0 80 220 €750 - €900 0 0 0 0 10 10 Eengezinswoning €900 - €1200 0 0 0 0 0 0 >€1200 0 0 0 0 0 0 Huur <€750 100 130 160 70 80 540 €750 - €900 0 10 10 10 10 50 Appartement €900 - €1200 0 0 0 0 0 10 >€1200 0 0 0 0 0 0 <€250k 60 40 10 0 50 150 €250k-€400k 30 30 20 0 60 140 Eengezinswoning €400k-€600k 20 20 20 0 60 110 >€600k 0 10 0 0 10 30 Koop <€250k 30 40 40 10 30 140 €250k-€400k 0 30 70 10 40 160 Appartement €400k-€600k 0 0 20 10 10 30 >€600k 0 0 0 0 0 10 Totaal 310 370 400 110 430 1620 19% 23% 25% 7% 26% 100%

Bandbreedte (gedrag-wens) 50-220 10% 10-10 1% 0-10 1% 0-10 1% 330-540 32% 50-100 6% 10-150 6% 0-170 6% 10-150 6% 40-140 7% 30-110 5% 30-30 2% 30-140 7% 70-160 8% 30-50 3% 10-20 1% 1110-1620 100%

Jaarlijkse vraag naar stedelijk wonen in Zoetermeer (Bron: Springco, 2022) Aantal huishoudens zijn afgerond op tientallen

33

02. Perspectieven Conclusie In dit hoofdstuk introduceerden we verschillende perspectieven die helpen om het doel van een levendige binnenstad te bereiken.

We constateerden dat de levendigheid in de binnenstad zich op enkele plekken concentreert, dat deze plekken niet goed met elkaar verbonden zijn en dat ingespeeld moet worden op de gelaagdheid in de stad (souterrain, wonen en winkels, daken van de stad). Op dit moment is er sprake van een grote nadruk op de consumptieve functie van de binnenstad. Wanneer de aandacht voor de productieve kant wordt vergroot, wordt de binnenstad voor meer mensen interessant en ontstaan meer mogelijkheden/ aanleidingen voor ontmoeting. De productieve kant bestaat uit de mogelijkheden om te werken – er is sprake van een sterk toegenomen aandeel ZZP-ers in de bevolking, die aantrekkelijke werkplekken zoeken – maar ook om te maken (ambacht), te leren (onderwijs, cursusaanbod) en te creëren (kunst). De gebouwen maken geen levendige binnenstad. Dit is de hardware van de stad. Zeker zoveel aandacht behoeft de software (de mensen, de gebruikers) en misschien nog meer de orgware (organisatievermogen, evenementen, clubs en verenigingen). Sommige mensen zijn heel goed in staat om zelf hun omgeving te organiseren; voor veel meer mensen geldt dat ze graag gebruikmaken van mogelijkheden om aan te sluiten op wat er georganiseerd wordt. Dit geldt voor veel Zoetermeerders, die voor een steeds groter deel gepensioneerd zijn en meer vrije tijd tot de beschikking hebben.

Kijkend naar mensen zien we een grote verscheidenheid onder de bevolking van Zoetermeer. Deze hebben we in beeld gebracht aan de hand van data over hun waardeoriëntatie. Met een leefstijlenmodel hebben we in beeld gebracht hoe de leefstijlen in de Zoetermeerse bevolking zijn verdeeld en hoe deze in de binnenstad zijn verdeeld. Deze analyse wijst uit dat de binnenstadsbevolking geen afspiegeling vormt van de Zoetermeerse bevolking. Dit heeft tot gevolg dat de sfeer in de binnenstad slechts appelleert aan de behoeften van een deel van de bevolking. Door ook andere leefstijlen aan te trekken, kan de aantrekkingskracht voor een groter deel van de Zoetermeerders worden vergroot.

In de binnenstad is sprake van twee zeer uiteenlopende woonmilieus (binnenstad en dorps), die rechtstreeks grenzen aan een groot suburbaan gebied. Dit karakteriseert Zoetermeer en wijkt af van organisch gegroeide steden. Dit contrast zien we als een kwaliteit van de binnenstad. Tegelijkertijd zien we een behoefte aan stadswijken die rustiger en groener zijn. Bij voorkeur liggen deze gebieden tussen binnenstad en suburbaan gebied. Er is een duidelijke stedelijke woningvraag. Als gezinsstad leverde Zoetermeer veel jongeren af en werd de basis gelegd voor een samenleving met ouderen. Zowel jongeren als ouderen hebben een stedelijke woonbehoefte. Jongeren zochten dat voorheen in de grote steden met hoger onderwijs; in toenemende mate zijn ze ook in deze woonvorm in Zoetermeer geïnteresseerd.

34

03

Positionering In dit hoofdstuk staat de positionering van de binnenstad centraal. Welke veranderingen moeten plaatsvinden om de het doel van een levendige binnenstad te bereiken. We staan stil bij: • Binnenstad 2040: meer doelgroepen met een stedelijke oriëntatie, een grotere mix, meer mogelijkheden tot ontmoeting • Meer ruimte voor stadsverzorgende bedrijvigheid, meer aandacht voor levendigheid vanuit de stad op ooghoogte, het aantrekkelijk maken van stedelijke plinten • Verlenging van de verblijfsduur door de toevoeging van functies en programma in de tijdelijkheid • Het versterken van de organisatorische functie • Open maken van het stadshart: van binnen naar buiten • Onderscheid ten opzichte van het ontwikkelingsgebied De Entree

03. Positionering Binnenstad Zoetermeer We hebben in het voorgaande op basis van analyse van de woon- en niet-woonfuncties in de binnenstad van Zoetermeer verkend langs welke weg een levendige en aantrekkelijke binnenstad met een goede verblijfs- en woonkwaliteit tot stand kan worden gebracht. Belangrijke ingrediënten hiervan zijn: • Een bouwprogramma dat zich richt op doelgroepen met een stedelijke oriëntatie en een hogere koopkracht (meer oranje, rood, paars, blauw en aqua). • Een grote mix aan doelgroepen en levensfasen. • Versterken van de mogelijkheden tot ontmoeting (park, bijeenkomsten, horeca en sport) • Meer ruimte voor stadsverzorgende bedrijvigheid in een eigentijds werkmilieu (productie versterken ten opzichte van consumptie). • Meer aandacht voor levendigheid vanuit de stad op ooghoogte en het aantrekkelijk maken van stedelijke plinten. • Verlenging van de verblijfsduur, ook na sluitingstijd van winkels, door de toevoeging van functies (cultuur, ontwikkeling) en doelgroepen (studenten, jongeren). • Het versterken van de organisatorische functie (orgware) om evenementen, bijeenkomsten, cursussen, sportactiviteiten, concerten in de binnenstad te organiseren voor de Zoetermeerse bevolking (onder meer met Placemaking).

• Het toevoegen van programma in de tijdelijkheid – om plekken te activeren, dingen uit te proberen en nieuwe partners of doelgroepen aan te boren (daken, cultureel centrum, markt, souterrain).

heterogeen

autonoom

Binnenstad 2040

met elkaar

Binnenstad 2022

homogeen

Deze ingrepen zullen de huidige positie van de binnenstad van Zoetermeer naar linksboven bewegen. Dit gebeurt met kleine stappen, maar gestaag en zonder de relatie met de huidige identiteit van Zoetermeer te verliezen. De binnenstad wordt niet alleen aantrekkelijker voor stedelijke huishoudens, maar zal ook een beter podium bieden voor activiteiten die aansluiten op de waarden die Zoetermeerders zoeken: gezelligheid, saamhorigheid, hulpvaardigheid, veiligheid en traditie. 36

03. Positionering Stadshart: Openmaken Op dit moment is het stadshart een naar binnen gekeerde consumptieve wereld. Zelfs publieke functies als de bibliotheek, het gemeentehuis, het theater en museum De Voorde zijn onderdeel geworden van deze introverte wereld. Het stadshart functioneert feitelijk als een winkelcentrum. Voor de ontwikkeling van een levendige aantrekkelijke binnenstad vinden we het van wezenlijk belang dat het stadshart wordt opengemaakt naar alle zijden. Dat biedt de ruimte om op en aan de randen nieuwe interessante functies toe te voegen, nieuwe doelgroepen te binden en verbindingen met de wijdere omgeving te leggen. Idealiter krijgen het stadhuis, de bibliotheek, het theater en het museum een eigen duidelijk gezicht naar buiten.

• Cultuur, creatief, uitgaan, pop-up • Rood, jong

• Introvert en individualistsich • Comfort • Eigen voorzieningen • Aqua - blauw - paars

• • • • • • • •

Rustig stedelijk Aansluiten op laagbouw Sport Oranje Woon-werklandschap Productie Levendigheid, vrije tijd Oranje – geel

• Supervoorziening - trekker • Architectonisch highlight • • • •

Achterkant → voorkant Uitstraling Destination stores Oranje - rood

• • • • •

Orgware: activiteiten/evenementen Ontmoeten & Horeca: open plinten Let op menselijke maat Stadmaken & placemaking? Geel - lime-groen-aqua • Kleinschalig, historisch • Specialiteiten • Blauw – aqua

37

03. Positionering Verbinden Bekeken door de lens van de stad op ooghoogte (blz. 22), herleiden we voor de negen gebieden in de binnenstad een aantal kansen en uitdagingen. In de programmering van zowel wonen als voorzieningen zetten we in op het versterken van de verbinding tussen Noord en Zuid en het openmaken van de randen van het stadshart. Daarnaast zien we potentie in het verbeteren van de menselijke maat en menselijke beleving van de stad op ooghoogte in deelgebied 1, 5 en 6.

Veel leven op straat

Enigszins leven op straat Geen leven op straat Behouden en versterken

Uitdaging – menselijke maat

38

heterogeen

03. Positionering Binnenstad en De Entrée De woonfunctie in de binnenstad richt zich op een stedelijk publiek. Daarmee verschilt het fundamenteel van de andere woonwijken in Zoetermeer die vooral zijn ontwikkeld voor gezinnen op zoek naar een suburbaan woonmilieu met eengezinswoningen in het groen. Met de groei van Zoetermeer en de ontwikkeling van de bevolking naar veel meer een- en tweepersoonshuishoudens is de vraag naar kleinere woningen in een omgeving met meer voorzieningen sterk toegenomen. We zien dat terug in de omvang van de jaarlijkse vraag naar stedelijk wonen. Deze vraag bedraagt naar verwachting rond 1.600 woningen per jaar, die voor een groot deel in de bestaande woningvoorraad wordt bediend.

Entree 2040 autonoom

Binnenstad 2040

met elkaar

Naast de binnenstad wordt De Entrée ontwikkeld als nieuwe stedelijke as tussen het station en de binnenstad. Tot aan 2040 worden daar ongeveer 4.500 woningen gebouwd tegenover ongeveer 2.000 woningen in de Binnenstad. In totaal is dit 6.500 woningen. In het marktonderzoek voor De Entrée berekenden we een nieuwbouwscenario van 360 tot 490 stedelijke woningen per jaar, uitgaande van een percentage sociale huur van 27%. Voor de periode van 2022 tot 2040 leidt dit tot een marktomvang van 6.500 tot 8.800 woningen. Realisatie van zowel De Entrée als de toevoeging van woningen in de binnenstad wordt daarmee in deze periode haalbaar geacht. Voor de ontwikkeling en marketing van beide stedelijke gebieden is het raadzaam om een onderscheid te hanteren tussen beide gebieden. De Entrée kan zich expliciet richten op een dynamisch stedelijk publiek (rode, oranje en paarse leefstijlen), terwijl de Binnenstad een grotere mix van doelgroepen bedient en qua identiteit veel meer aan kan sluiten op alle Zoetermeerders.

homogeen Entrée Soul: Trust: Quality: Theatre:

dynamisch, anders, uitdaging, snel stadsstraat, design, expressie architectuur, materialisering, groen, water bouwblok i.p.v. ensemble

Binnenstad Soul: Trust: Quality: Theatre:

gezellig, saamhorigheid, hulpvaardigheid, traditie openmaken plinten, vergroenen, activiteiten openbare ruimte, groen, water aan de randen van het Stadshart 39

03. Positionering Prioritering en fasering De komende jaren staat er flink wat op de planning voor de stad Zoetermeer. Het is belangrijk hierbij prioriteiten te stellen zodat niet alles tegelijk in de stijgers staat. Een belangrijke manier van prioriteren is door per deelgebied te bepalen welke rol ze speelt in het toevoegen van levendigheid in de stad. Deelgebied 6 is een zeer centraal gelegen gebied, hier lopen veel bewoners langs. Het aanpakken van deze plek heeft daarom een hoge bijdrage aan de levendigheid van de binnenstad. Bovendien is deelgebied 6 belangrijk voor de verbinding tussen de dorpsstraat en het stadshart. Deelgebied 1 en 4 hebben een belangrijke rol in het aantrekken van nieuwe doelgroepen en leefstijlen. Dit zorgt voor een gezondere mix van bewoners waarmee de binnenstad levendiger zal worden. Deelgebied 4 kan daarnaast ook een rol spelen in het toevoegen van levendigheid buiten de openingstijden van winkels, zoals later op de avond. Deelgebied 5 is van belang voor het verbeteren van de uitstraling van het stadshart. Door de achterkant tot voorkant te maken ontstaat een fijner leefklimaat. Dit draagt indirect bij aan de levendigheid. Deelgebied 3 voegt veel woningen toe voor een bredere doelgroep. Dit zorgt voor meer draagvlak voor stedelijke voorzieningen en meer leven op straat.

Hoge prioriteit • Zorgt voor meer draagvlak van stedelijke voorzieningen

Gemiddelde prioriteit • Aantrekken nieuwe doelgroepen

Hoge prioriteit • Aantrekken nieuwe doelgroepen

Hoge prioriteit • Zorgt voor verbinding Gemiddelde prioriteit • Verbetering uitstraling stadshart

Flexibiliteit In het kader van de fasering is het daarnaast ook belangrijk om een zekere mate van flexibiliteit te behouden in de plannen. Zodra de eerste projecten gerealiseerd zijn is er een beter beeld over wat de binnenstad nog te kort komt en of de projecten daadwerkelijk de gewenste consumenten naar zich toe trekken en daarmee bijdragen aan de levendigheid.

40

03. Positionering Conclusie Een levendige binnenstad in Zoetermeer wordt mogelijk gemaakt door de volgende maatregelen:

• Een bouwprogramma dat het aandeel doelgroepen met een stedelijke oriëntatie en een hogere koopkracht versterkt • Een winkelcentrum die zich van binnen naar buiten openvouwt en interessante woon-, werk- en voorzieningenprogramma’s aan de buitenrand toevoegt • Versterken van de mogelijkheden tot ontmoeting (park, bijeenkomsten, horeca en sport) • Meer ruimte voor stadsverzorgende bedrijvigheid in een eigentijds werkmilieu (productie versterken ten opzichte van consumptie). • Het versterken van de organisatorische functie (orgware) om evenementen, bijeenkomsten, cursussen, sportactiviteiten, concerten in de binnenstad te organiseren voor de Zoetermeerse bevolking (onder meer met Placemaking). • Het toevoegen van programma in de tijdelijkheid – om plekken te activeren, dingen uit te proberen en nieuwe partners of doelgroepen aan te boren (daken, cultureel centrum, markt, souterrain). Vanwege de omvang van het stedelijke woonprogramma wordt aangeraden om een onderscheid te maken tussen het programma in de binnenstad en op de locatie De Entree. De Entree leent zich voor een stedelijke publiek (rood/ oranje/ paars). De binnenstad is juist gebaat bij een betere afspiegeling van de Zoetermeerse bevolking. Voorkomen moet worden dat teveel dezelfde woonproducten op de markt worden aangeboden. De conjunctuur bepaalt het werkelijke tempo dat kan worden ontwikkeld.

Hoe er rekening mee dat de kans groot is dat er over zo’n lange periode ook sprake zal zijn van een lage conjunctuur. Dit vraagt om afstemming tussen de deellocaties en flexibiliteit in het programma. Een overmaat in het stedelijke programma is te prefereren boven een tekort aan locaties.

41

04

Programmering In dit hoofdstuk werken we de programmering uit. Dat doen we voor de binnenstad als geheel en voor de onderscheiden deellocaties. Daarbij houden we rekening met projecten die al in ontwikkeling zijn. De verdeling over doelgroepen, woningtypes en prijssegmenten is gebaseerd op de specifieke kwaliteiten die we voor de deelgebieden zien, gegeven de overkoepelende doelstellingen voor de Visie Binnenstad 2040. Het is nadrukkelijk een inschatting vanuit de werkelijkheid van nu. Ontwikkelingen in de samenleving, de economie en de woningmarkt kunnen ertoe leiden dat projecten versneld, vertraagd of niet worden uitgevoerd. Ook kan er sprake zijn van een verandering in de consumentenvoorkeuren.

04. Programmering Binnenstad De programmering van de binnenstad richt zich op het toevoegen van huishoudens met een stedelijke leefstijl in aanvulling op de bestaande huishoudens. In de verschillende delen van de binnenstad zijn kwaliteiten aanwezig die het aantrekken van deze leefstijlen mogelijk maken. We zorgen voor een nieuw stedelijk woon-werkgebied, dat vooral aantrekkelijk is voor huishoudens met een oranje leefstijl. Een cultuurcluster geeft een goede biotoop voor de rode leefstijl. Op in het oog springende locaties kan de paarse leefstijl worden bediend. In de stedelijke luwte en in de nabijheid van voorzieningen kunnen we goed inspelen op de woon- en zorgbehoeften van ouderen en op de plek waar stromen samenkomen, programmeren we voor groepsgerichte huishoudens. De identiteit blijft Zoetermeer maar wordt in kracht versterkt.

De woningen die we toevoegen zorgen voor een groter palet van wat de binnenstad te bieden heeft. Van kleine studio’s tot penthouses op de verschillende torens die worden gerealiseerd. En woonwerkwoningen tot dakappartementen. Er worden collectieve programma’s toegevoegd aan de appartementen (fitness, sport, lounge), die de woonkwaliteit verder vergroten. Het naar binnen gekeerde stadshart wordt opengevouwen. De programma’s aan de rand zijn daar een concrete invulling van. Het stadshart wordt verplaatst naar de markt. De bibliotheek en het gemeentehuis sluiten bij voorkeur op die centrale plek in de binnenstad aan. Nieuwe horeca op het stadhuisplein is daar een uiting van. Het nieuwe stadshart verbindt het winkelcentrum, de nieuwe woongebieden en de dorpsstraat met elkaar met een krachtige groene omgeving als hoogwaardig en natuurlijk rustpunt. Op de volgende pagina’s werken we de deelgebieden uit. Dit wordt gevolgd door een analyse van wat deze uitwerking feitelijk oplevert. In welke mate worden de veranderingen zoals nagestreefd met het programma ook werkelijk bereikt?

43

04. Programmering Binnenstad Per deelgebied stellen we een programma voor, voor zowel het wonen, openbare ruimte als voorzieningen. Deze programma’s sluit aan op de analyse van de markttechnische mogelijkheden om de binnenstad levendiger en aantrekkelijker te maken. Het is een programma op hoofdlijnen. De kaart hieronder geeft een overzicht van het functioneel programma voor de binnenstad.

De vertaling naar aantallen woningen en m2 is gebaseerd op de woningbouwcapaciteit inventarisaties zoals gepresenteerd door de gemeente. Dit moet nader worden onderzocht aan de hand van de stedenbouwkundige, architectonische en financiële mogelijkheden.

• Woningen in moderne architectuur • Plintinvulling: gemeenschappelijke voorzieningen (was, sauna, fitness, studie, keuken), sport, makelaardij en financiële diensten • Loopt (nu) weinig publiek • Ruimte voor creativiteit (ateliers en maakplaatsen) • Stadstuin laten aansluiten op de ateliers en nieuwe woningen

• De vlag van de binnenstad • Architectonische parel • Openmaken van geïsoleerde locatie met design en stedelijke bouwblokken

• Continuering huidige positionering. • Verbinden aan Binnenstad

• Stedelijke wijk: appartementen en stadswoningen • Sport

• Wonen en werken, coworking spaces • Hippe openbare ruimte, terrasjes • IKC

• • • • • • •

Kansrijk om de binnenstad af te maken Maatschappelijke, culturele en ontmoetingsfuncties in de plint Woningen divers samengesteld naar type en grootte Mix van levensfases (yuppen, ondernemers, empty nesters) Krachtige architectuur, groen, duurzaam en vooral toegankelijk Gemeenschappelijke buitenruimtes (daken, tussenlagen) Activiteiten op de markt voor breed publiek

44

1

Deelgebied 1: Denemarkenlaan e.o. Overzicht

Inventarisatie totale capaciteit 505 woningen 5000 m2 voorzieningen

Wonen A. Denemarkenlaan + RDW kantoor • Stedelijke eengezinswoningen, middelduur/dure koop • Beneden/bovenwoningen en appartementen voor kleine huishoudens • Jonge gezinnen, starters en mediors • Nieuwe woonconcepten: casco, CPO, deelconcepten, friends woningen • Oranje leefstijl, maar aanvullend geel, rood, paars en blauw B. Cadenza II • Starterswoningen, studio’s, goedkope/middeldure huur en koop