Bijlage 4. Concept-Taxatierapport IBW 7Poort II 10062024 incl. beschrijving per eigenaar IBW

Taxatierapport Inbrengwaarde 7 Poort II

Taxatierapport

Opdrachtgever: Gemeente Zevenaar Voor deze: De heer L. van Duren

Datum rapport: ConceptV1 d.d. 10 juni 2024

Opdrachtnemer: Rentmeesterskantoor Drie Zwaluwen BV Coreanna 103 4191 DC Geldermalsen tel.nr. 06 55 83 84 49 info@driezwaluwen.nl www.driezwaluwen.nl KVK-nummer: 858845179 IBAN: NL40RABO0122007875 BTW-nr. NL8588.45.179.B01

Taxatierapport IBW 7Poort II

Pagina 2 van 43 Paraaf taxateur

Inhoudsopgave 1.

Opdracht ............................................................................................................................................................................................................. 5 1.1. Opdrachtgever ..................................................................................................................................................................................... 5 1.2. Opdrachtverstrekking ..................................................................................................................................................................... 5 1.3. Opdrachtnemer en taxateur ...................................................................................................................................................... 5 1.4. Deskundigheid en onafhankelijkheid .................................................................................................................................. 5 1.5. Doel van de taxatie ........................................................................................................................................................................... 5 1.6. Opnamedatum en wijze van opname ................................................................................................................................. 6 1.7.

Te taxeren belang.............................................................................................................................................................................. 6 1.8. Taxatieobject ......................................................................................................................................................................................... 6 1.9. Waardepeildatum en opnamedatum ................................................................................................................................. 6 1.10. Waarderingsgrondslag .................................................................................................................................................................. 6 1.11. Taxatiemethode .................................................................................................................................................................................. 7 1.12. Taxatiestandaarden en toepassingsbereik Reglementen NRVT ................................................................... 7 1.13. Bijzonder uitgangspunt .................................................................................................................................................................. 7 1.14.

Informatie ................................................................................................................................................................................................. 8 1.15. Publicatie .................................................................................................................................................................................................. 8 1.16. Aansprakelijkheid ............................................................................................................................................................................... 8 1.17. Algemene voorwaarden ............................................................................................................................................................... 9 1.18. Reactie opdrachtgever .................................................................................................................................................................. 9 2. Algemene beschrijving .......................................................................................................................................................................... 10 2.1. Ligging exploitatiegebied ......................................................................................................................................................... 10 2.2.

Omgevingskenmerken en bereikbaarheid ................................................................................................................... 11 2.3. Kadastrale gegevens .................................................................................................................................................................... 12 2.4. Erfdienstbaarheden en kwalitatieve verplichtingen .............................................................................................. 13 2.5. Publiekrechtelijke aspecten ..................................................................................................................................................... 13 2.6. Persoonlijke rechten cq rechten van derden .............................................................................................................. 13 2.7. Huidig gebruik .................................................................................................................................................................................... 13 2.8. Toekomstig gebruik ....................................................................................................................................................................... 13 2.9.

Vigerende bestemming .............................................................................................................................................................. 14 2.10. Toebedachte cq beoogde aanwending en bestemming .................................................................................. 15 2.11. Bodemloket/ informatie bodemgesteldheid ............................................................................................................. 15 2.12. Beschrijving opstallen plangebied ..................................................................................................................................... 16 2.12.1. Woning Hazenpad 3 ............................................................................................................................................................ 16 2.12.2. Woning Hazenpad 3-1 ......................................................................................................................................................... 17 2.12.3. (bedrijfs)woning Hazenpad 1 en 1A ............................................................................................................................18 3. Taxatietechnische uitgangspunten ...............................................................................................................................................19 3.1.

Wettelijk kader ...................................................................................................................................................................................19 3.2. Werkelijke waarde versus onteigeningswaarde .......................................................................................................19 3.3. Werkelijke waarde: gebruikswaarde of complexwaarde .................................................................................. 20 3.3.1. Werkelijke waarde ................................................................................................................................................................ 20 3.3.2. Gebruikswaarde ....................................................................................................................................................................... 21 3.3.3. Complexwaarde....................................................................................................................................................................... 21 3.3.4. Voorstroken/ bijzondere geschiktheid alsmede eventuele bijzondere ongeschiktheid . 22 3.4. Waarderingsmethodieken ....................................................................................................................................................... 23 3.5.

Conclusie ten aanzien van de waarderingsmethodieken door verzoening ........................................ 23 3.6. Schattingsonzekerheid ............................................................................................................................................................... 23 4. Markt & Referentietransacties .......................................................................................................................................................... 24 4.1. Algemeen ............................................................................................................................................................................................. 24 4.2. Marktomstandigheden macro-niveau ............................................................................................................................. 24 4.3. Marktomstandigheden Bedrijfsruimte............................................................................................................................. 27 4.3.1. Nationaal ...................................................................................................................................................................................... 27 4.3.2.

Regionaal/ Regio Gelderland ....................................................................................................................................... 30 4.4. Marktomstandigheden (bestaande) woningen .......................................................................................................... 31 4.5. Woningprijzen stegen in de meeste gemeenten ................................................................................................... 32 4.6. Marktomstandigheden agrarische grond ..................................................................................................................... 33 5. SWOT-analyse ............................................................................................................................................................................................. 34 Taxatierapport IBW 7Poort II

Pagina 3 van 43 Paraaf taxateur

6.

Waardering en onderbouwing ......................................................................................................................................................... 35 6.1. Gebruikswaarde ............................................................................................................................................................................... 35 6.1.1. Percelen openbare ruimte .............................................................................................................................................. 35 6.1.2. Percelen cultuurgrond ....................................................................................................................................................... 35 6.1.3. Referenties woningen......................................................................................................................................................... 36 7. Complexwaarde ......................................................................................................................................................................................... 37 7.1.1. Residuele grondwaardewaarde-methode ......................................................................................................... 37 7.1.2.

Vergelijkende methode/ referentietransacties .............................................................................................. 38 7.2. Overwegingen bij de waardering ........................................................................................................................................ 39 7.3. Toetsing aan de exploitatiebegroting .............................................................................................................................. 40 7.3.1. Waardebepaling vanuit analyse van verzoening ........................................................................................... 40 8. Backtesting ..................................................................................................................................................................................................... 40 9. Waardering ...................................................................................................................................................................................................... 41 9.1. Schattingsonzekerheid ................................................................................................................................................................ 41 9.2.

Finale waardering ............................................................................................................................................................................ 41 9.3. Plausibiliteitsverklaring ............................................................................................................................................................... 42 10. Ondertekening ...................................................................................................................................................................................... 43

Bijlagen: -

Overzicht per eigenaar Residuele berekeningen Plausibiliteitsverklaring Kadastrale uittreksels

Taxatierapport IBW 7Poort II

Pagina 4 van 43 Paraaf taxateur

1. Opdracht 1.1. Opdrachtgever De opdracht tot het uitvoeren van deze waardering, conform de overeengekomen opdrachtvoorwaarden opgenomen in de opdrachtbevestiging d.d. @@ mei 2024, is schriftelijk verstrekt door: Gemeente Zevenaar Voor deze: De heer L. van Duren 1.2. Opdrachtverstrekking Op @@ is door opdrachtgever schriftelijk opdracht verstrekt tot het uitvoeren van onderhavige opdracht. Op dezelfde datum is een getekende opdrachtbevestiging ontvangen. Een kopie van de opdrachtbevestiging is in het taxatiedossier aanwezig. 1.3. Opdrachtnemer en taxateur De opdracht is, conform de overeengekomen opdrachtvoorwaarden opgenomen in de offerte d.d. @@ en met inachtneming van de opdrachtbrief d.d. 7 mei 2024, aangenomen door de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid handelend onder de naam Rentmeesterkantoor Drie Zwaluwen BV, gevestigd aan de Coreanna 103, 4191 DC te Geldermalsen en ingeschreven bij de Kamer van Koophandel onder nummer 858845179. De taxatie wordt uitgevoerd door: De heer ing. R.A. van Driesten, rentmeester en register taxateur Beëdigd rentmeester en lid van de Nederlandse Vereniging van Rentmeesters Lidnummer 350 Gecertificeerd taxateur bij de NRVT, Kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed Nummer RT 178204422 Geregistreerd Gerechtelijk Deskundige, ingeschreven bij Landelijk Register Gerechtelijk Deskundigen, Registratienummer: D0474 1.4.

Deskundigheid en onafhankelijkheid -

-

-

Taxateur verklaart over voldoende actuele kennis en vaardigheden te beschikken om de taxatie naar behoren en vakbekwaam te kunnen uitvoeren en dat bij het uitvoeren van de taxatie is voldaan aan de algemene en fundamentele beginselen van zowel objectiviteit als afhankelijkheid (e.e.a. zoals ook nader verwoord in aangehechte opdrachtbevestiging); Taxateur verklaart dat hij niet betrokken is geweest c.q. binnen afzienbare termijn wordt betrokken bij de te waarderen onroerende zaken (in welke hoedanigheid dan ook), welke betrokkenheid eventueel kan leiden tot belangenverstrengeling. De jaarlijkse omzet van Rentmeesterskantoor Drie Zwaluwen is voor minder dan 25% afkomstig van opdrachtgever;

1.5. Doel van de taxatie Aan taxateur is verzocht om een raming van de inbrengwaarde van de percelen gelegen binnen de begrenzing van het beoogde omgevingsplan Businesspark 7Poort fase II te Zevenaar.

Taxatierapport IBW 7Poort II

Pagina 5 van 43 Paraaf taxateur

1.6. Opnamedatum en wijze van opname De objecten en de directe omgeving daarvan zijn op 24 mei 2024 door taxateur geïnspecteerd. Ten aanzien van de binnen het exploitatiegebied aanwezige opstallen merkt taxateur ten aanzien van de opname op dat inspectie van de objecten op basis van een geveltaxatie heeft plaatsgevonden. Taxateur merkt daarbij het volgende op: De opstallen betreffen een drietal woningen (met eventuele bijgebouwen) en van deze objecten waren meetrapporten, plattegronden en recent beeldmateriaal beschikbaar. Verwijzend naar het de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 8 februari 2023 (ECLI:NL:RVS:2023:494) waarin de Afdeling het volgende opmerkt: “Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de Afdeling van oordeel dat de raad zich bij de raming van de inbrengwaarde van dit object niet zonder meer had mogen baseren op het taxatierapport, waaraan een geveltaxatie ten grondslag lag. In aanmerking genomen de aard en de bestemming van het object, beschikten de taxateurs (naam verwijderd) bij het opstellen van het taxatierapport over onvoldoende informatie om met het oog op de raming een goed en verantwoord beeld te krijgen van het te taxeren object.

De raad heeft zich daarom wat betreft de raming van de inbrengwaarde niet op dit taxatierapport kunnen baseren, zodat de inbrengwaarde van het object (adres verwijderd) in zoverre niet met de vereiste zorgvuldigheid is geraamd” Taxateur is van mening dat gezien de hoeveelheid beschikbare recente informatie alsmede de aard en de bestemming van de objecten (woningen) het niet aannemelijk is dat er onvoldoende informatie beschikbaar was om een goed en verantwoord beeld te krijgen van de te taxeren objecten. 1.7. Te taxeren belang Het te taxeren belang omvat de volledige eigendom van de onroerende zaak, vrij van: huur en gebruik, pacht, recht van opstal, appartementsrecht, etc. 1.8. Taxatieobject De taxatie heeft betrekking op een aantal percelen gelegen binnen de begrenzing van het beoogde omgevingsplan Businesspark 7Poort fase II te Zevenaar. Type eigendom: Type object: Huidig gebruik: Evt. toekomstig gebruik:

Volle eigendom Divers (zie omschrijving per eigenaar) Divers (zie omschrijving per eigenaar) Bedrijventerrein met ondersteunende bestemmingen (groen/ water/ verkeer)

1.9. Waardepeildatum en opnamedatum De peildatum is de datum die relevant is voor de feitelijke toestand en het tijdstip voor de getaxeerde waarde. Indien de peildatum voor taxatie later in de tijd ligt dan de datum van opname, dan wordt ervan uitgegaan dat er tussen deze data geen veranderingen optreden die de waarde kunnen beïnvloeden. De peildatum van de taxatie is 1 mei 2024. 1.10. Waarderingsgrondslag Voor de taxatiebasis/ waarderingsgrondslag voor het bepalen van de in 1.5 genoemde inbrengwaarde, wordt aansluiting gezocht bij hetgeen daarover in de Omgevingswet is opgenomen. De raming van de werkelijke waarde vindt plaats met overeenkomstige toepassing van de artikelen 15.21 tot en met 15.24 van de Omgevingswet. Dat zijn de artikelen over bepaling van de werkelijke waarde van onroerende zaken bij onteigening. Uit Taxatierapport IBW 7Poort II

Pagina 6 van 43 Paraaf taxateur

artikel 15.22 volgt dat bij de werkelijke waarde wordt uitgegaan van de prijs die een redelijk handelend koper zou betalen. Uit artikel 15.21 volgt dat waardeverhogende veranderingen, die kennelijk zijn aangebracht om de inbrengwaarde te verhogen buiten beschouwing blijven. Artikel 15.23 bepaalt dat de invloed van overheidswerken op de inbrengwaarde wordt geëlimineerd. 1.11. Taxatiemethode De taxatie is verricht met behulp van diverse waarderingsmethoden waaronder de vergelijkingsmethode en de residuele grondwaardemethode. 1.12. Taxatiestandaarden en toepassingsbereik Reglementen NRVT Onderhavige opdracht kwalificeert als een professionele taxatiedienst (PTD) voor Landelijk en agrarisch vastgoed in de zin van de reglementen van het NRVT. De taxatie is voorts verricht in overeenstemming met de internationale waarderingsstandaard IVS. In dit taxatierapport is sprake van een taxatie op wettelijke grondslag. Een wettelijke taxatie betreft een PTD, waarbij wet- en regelgeving en jurisprudentie de registertaxateur dwingen af te wijken van één of meer bepalingen uit de NRVT reglementen of de internationale standaarden. Afwijkingen kunnen bijvoorbeeld bestaan uit de wijze van opdrachtverstrekking, het waardebegrip, de omvang van de onderzoeksplicht en de rapportagevereisten.

Een registertaxateur kan alleen afwijken indien en voor zover de wet, vaste jurisprudentie en de best practice voor het vakgebied - in casu het taxeren van inbrengwaarden - hem daartoe dwingt, zo meent taxateur. Waar dat niet zo is, moeten de regels voor een PTD onverkort worden gevolgd. De registertaxateur die een wettelijke taxatie uitvoert is onverkort gehouden aan de fundamentele beginselen zoals die zijn verwoord in het Reglement Gedrags- en beroepsregels van het NRVT. Voorstaande heeft tot gevolg dat op onderdelen is afgeweken van de regels die van toepassing zijn op reguliere taxaties. Zo is geen contact gezocht met eigenaren en/of gebruikers van de vastgoedobjecten en is geen inpandige opname verricht. Deze werkwijze sluit aan bij de best practice van de inbrengwaardetaxaties. Voor het verdere en overige is zoveel mogelijk aangesloten bij de reglementen van het NRVT. 1.13. Bijzonder uitgangspunt Als bijzonder uitgangspunt voor deze taxatie geldt dat het bestemmingsplan “Businesspark Businesspark 7Poort fase II’ na het doorlopen van de toepasselijke voorbereidingsprocedure onherroepelijk rechtskracht verkrijgt. De taxateur beoordeelt dit bijzondere uitgangspunt als realistisch, relevant en geldig in verband met de specifieke omstandigheden van de opdracht.

Taxateur merkt tevens op dat ten aanzien van de percelen kadastraal bekend gemeente Oud-Zevenaar, sectie M, nrs 378, 2266, 2001, 2003, 2007, 2008 geldt dat opdrachtgever heeft aangegeven dat met de eigenaar/ eigenaren overeenstemming is bereikt ten aanzien van de overdracht en de oplevering van deze percelen. De juridische levering van deze percelen heeft inmiddels (naar waardepeildatum) plaatsgevonden. In hoofdstuk 6.1.4 en 6.1.5 wordt dit nader omschreven en uitgangspunt is derhalve dat de afspraken daadwerkelijk geeffectueerd worden. Deze afspraken houden kortgezegd in dat het gehele agrarische erf, leeg, ontruimd en ontdaan van opstallen, verhardingen etc, aan de gemeente Zevenaar wordt opgeleverd. Dit alles met uitzondering van de aanwezige bedrijfswoning. Taxatierapport IBW 7Poort II

Pagina 7 van 43 Paraaf taxateur

1.14. Informatie De taxatie is gebaseerd op de ter beschikking gestelde informatie van de opdrachtgever en/of derden, zoals bijvoorbeeld oppervlaktegegevens, plankaarten en kadastrale informatie. Van de door de opdrachtgever en/of derden ter beschikking gestelde informatie is kennis genomen. Voor zover mogelijk heeft taxateur de geleverde informatie getoetst op juistheid. Mocht blijken (of een sterk vermoeden bestaan) dat de beschikbare informatie niet volledig en/of onjuist is wordt in deze rapportage hiervan melding gemaakt. Geen aansprakelijkheid wordt aanvaard indien mocht blijken dat de informatie onvolledig is geweest. Voor zover juridische informatie aan mij ter beschikking wordt gesteld wijs ik erop dat ik niet competent ben als vastgoedjurist. Ik adviseer in voorkomende gevallen uw juridische adviseur te raadplegen bij de interpretatie van genoemde documenten. Tevens zijn geen milieuvergunningen, ontheffingen of andere (publiekrechtelijke) zaken verstrekt en uitgangspunt is derhalve dat de mondeling door de vertegenwoordiger van eigenaresse verstrekte informatie, juist en volledig is. Taxateur heeft kennis genomen en is uitgegaan van onder andere de volgende stukken: Kadastrale stukken toestandsdatum o.a. d.d. mei/ juni 2024 Bodeminformatie d.d. 1 februari 2024 geraadpleegd via www.bodemloket.nl Omgevingsplaninformatie d.d. 1 februari 2024 e.v.

geraadpleegd via het Omgevingsloket www.pdok.nl Door opdrachtgever per email en per telefoon verstrekte informatie, onder andere: Residuele waardeberekeningen met diverse parameters/ overzicht percelen en oppervlaktes/ overzichtskaart 1.15. Publicatie Dit taxatierapport is uitsluitend bestemd voor opdrachtgever en genoemd doel. Uitsluitend tegenover opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht wordt verantwoordelijkheid ten aanzien van de inhoud aanvaard. Zonder voorafgaande toestemming mag het rapport niet ter beschikking aan derden worden gesteld. Publicatie van (gedeelten van) dit taxatierapport is toegestaan doch slechts in het kader van het doel van de opdracht waarvoor deze is opgemaakt. 1.16. Aansprakelijkheid Door opdrachtnemer wordt geen aansprakelijkheid aanvaard jegens anderen dan opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht. Opdrachtnemer heeft een beroepsaansprakelijkheidsverzekering, doch iedere aansprakelijkheid is beperkt tot het bedrag dat in het desbetreffende geval onder de beroepsaansprakelijkheidsverzekering wordt uitgekeerd. Opdrachtgever erkent dat elk bedrag boven de door de beroepsaansprakelijkheidsverzekering verzekerde som voor eigen rekening is. De bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van dit taxatierapport. Alle bedragen in dit rapport zijn in euro’s (€) en exclusief BTW tenzij wettelijk belast met BTW.

Taxatierapport IBW 7Poort II

Pagina 8 van 43 Paraaf taxateur

1.17. Algemene voorwaarden Op alle dienstverlening van Rentmeesterskantoor Drie Zwaluwen BV is de Regeling van Rentmeesters 2020 van de Koninklijke Nederlandse Vereniging van Rentmeesters van toepassing. 1.18. Reactie opdrachtgever Op @@ is een concepttaxatie verstrekt aan opdrachtgever. Op @@ heeft opdrachtgever per email zijn reactie gegeven op het concepttaxatierapport. Deze reactie gaf, behoudens enkele tekstuele wijzigingen, geen aanleiding om het rapport aan te passen.

Taxatierapport IBW 7Poort II

Pagina 9 van 43 Paraaf taxateur

2. Algemene beschrijving 2.1. Ligging exploitatiegebied De in dit taxatierapport betrokken onroerende zaken zijn gelegen binnen de begrenzing van het nog te ontwikkelen Businesspark 7Poort fase II te Zevenaar. Het plangebied is aan de oostzijde gelegen aangrenzend aan het reeds gerealiseerde businesspark 7Poort (fase I) wordt aan de noordzijde begrensd door de A12, aan de zuidzijde door de Hengelder Leigraaf. Het plangebied is gelegen ten zuidoosten van de dorpskern van Zevenaar De ligging is weergegeven op onderstaande luchtfoto’s en stratenplan

Bron: www.omgevingswet.overheid.nl

Taxatierapport IBW 7Poort II

Pagina 10 van 43 Paraaf taxateur

www.maps.google.com

2.2. Omgevingskenmerken en bereikbaarheid Het plangebied is (nog) niet voorzien van een zelfstandige ontsluiting van het plangebied of het reeds gerealiseerde 7Poort fase I. Ontsluiting geschiedt thans via de bestaande afrit van de A12 (nr 29) Zevenaar/ Lobith en vervolgens via de aldaar aanwezige bestaande ontsluitingswegen. In de planopzet cq in het exploitatieplan is niet voorzien in de aanleg van een nieuwe (cq zelfstandige) aansluiting op de A12 voor het plangebied 7Poort II.

Taxatierapport IBW 7Poort II

Pagina 11 van 43 Paraaf taxateur

2.3. Kadastrale gegevens De in deze raming betrokken percelen/ perceelsgedeelten zijn kadastraal bekend: geh/ ged

Oppervlakte

Oppervlakte in exploitatie

441* 440

geh

2.24.40 ha

2.21.84 ha

geh

0.11.70 ha

0.11.66 ha

M

1706

ged

0.64.75 ha

0.64.18 ha

Oud-Zevenaar

M

1474

geh

0.00.74 ha

0.00.74 ha

Oud-Zevenaar

M

371

ged

4.01.60 ha

4.01.11 ha

Oud-Zevenaar

M

952

geh

3.69.30 ha

3.69.30 ha

Oud-Zevenaar

M

1485*

ged

14.75.48 ha

14.75.48 ha

Oud-Zevenaar

M

1705

ged

4.13.07 ha

4.09.23 ha

Oud-Zevenaar

M

1712*

ged

0.06.75 ha

0.06.67 ha

Oud-Zevenaar

M

2100

geh

0.24.26 ha

0.16.03 ha

Oud-Zevenaar

M

2147*

ged

3.44.25 ha

1.48.44 ha

Oud-Zevenaar

M

2151*

ged

11.34.75 ha

0.77.32 ha

Oud-Zevenaar

M

366

ged

10.05.60 ha

10.00.48 ha

Oud-Zevenaar

M

367

geh

0.59.75 ha

0.59.75 ha

Oud-Zevenaar

M

781

geh

11.58.30 ha

11.58.30 ha

Oud-Zevenaar

M

1711*

ged

1.84.25 ha

1.84.20 ha

Oud-Zevenaar

M

958*

geh

0.00.10 ha

0.00.10 ha

Oud-Zevenaar

M

415*

geh

0.16.30 ha

0.16.19 ha

Oud-Zevenaar

M

369

geh

2.19.50 ha

2.19.13 ha

Oud-Zevenaar

M

416*

ged

4.75.10 ha

4.73.52 ha

Oud-Zevenaar

M

2001*

ged

0.01.36 ha

0.01.28 ha

Oud-Zevenaar

M

2003*

ged

0.52.91 ha

0.00.90 ha

Oud-Zevenaar

M

2007*

ged

0.46.49 ha

0.46.15 ha

Oud-Zevenaar

M

359

ged

0.26.30 ha

0.02.76 ha

Oud-Zevenaar

M

1701

geh

0.00.99 ha

0.00.99 ha

Oud-Zevenaar

M

1703

ged

0.66.17 ha

0.04.26 ha

Oud-Zevenaar

M

1008

ged

0.38.20 ha

0.37.43 ha

Totaal

91.64.92 ha

64.07.44 ha

Gemeente

Sectie

Nr

Oud-Zevenaar Oud-Zevenaar

M M

Oud-Zevenaar

*Percelen zijn belast met een Opstalrecht Nutsvoorzieningen en/ of Zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de Belemmeringenwet Privaatrecht

Taxatierapport IBW 7Poort II

Pagina 12 van 43 Paraaf taxateur

2.4. Erfdienstbaarheden en kwalitatieve verplichtingen Ten aanzien van eventuele erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen etc, wordt verwezen naar de onderliggende aankomsttitels. Taxateur heeft hiervan in beperkte mate kennis genomen en In de overige laatste aankomsttitels wordt geen melding gemaakt van uitgangspunt is dat indien en voor zover deze aanwezig zijn, deze niet van invloed zijn op de marktwaarde. 2.5. Publiekrechtelijke aspecten Taxateur is bekend met de volgende publiekrechtelijke aspecten: Uit de openbare registers blijkt dat de percelen kadastraal bekend gemeente OudZevenaar, sectie M, nummers 952, 1485, 366, 367, 781, 1711, 369, 415, 416, 1485 en 1703 belast zijn met de volgende publiekrechtelijke beperking: Wet voorkeursrecht gemeenten: besluit aanwijzing gronden, betrokken bestuursorgaan gemeente Zevenaar, afkomstig uit stuk Hyp4 81693/ 163 (vestiging), Hyp4 81693/ 164 (handhaving) en Hyp4 81693/ 165 (handhaving), alle ingeschreven op 13 juli 2021. Wet voorkeursrecht gemeenten: besluit aanwijzing gronden, betrokken bestuursorgaan gemeente Zevenaar, afkomstig uit stuk Hyp4 81337/ 33 (vestiging), Hyp4 81693/ 164 (handhaving) en Hyp4 81344/ 55 (handhaving), ingeschreven op d.d. 26-05-2021 en 27-05-2021.

Uit de openbare registers blijkt dat de percelen kadastraal bekend gemeente OudZevenaar, sectie M, nummers 781, 108, 2151, 2147 en2100 belast zijn met de volgende publiekrechtelijke beperking: Exploitatieplan, Wet Ruimtelijke Ordening, afkomstig uit stuk Hyp4 78328/ 18 ingeschreven op d.d. 19-6-2020 (in werking 27-11-2013). 2.6. Persoonlijke rechten cq rechten van derden Uit de openbare registers blijkt dat het perceel kadastraal bekend gemeente OudZevenaar, sectie M, nummer 781 belast is met een recht van erfpacht, ten behoeve van de heer J.M. Bomers en afkomstig uit stuk hyp 4 65926/ 92. Voor de van toepassing zijnde voorwaarden en eventuele rechten wordt verwezen naar de aangehechte akte. Volgens opgaaf van opdrachtgever bedraagt de huidige canon € 22.203 en de erfpachtovereenkomst expireert d.d. 29-03-2045. Voor het overige is taxateur niet bekend met persoonlijke rechten cq rechten van derden die van invloed zijn op de marktwaarde. 2.7. Huidig gebruik Ten aanzien van het thans gebezigde gebruik van het getaxeerde wordt verwezen naar de beschrijving per perceel die als bijlage aan dit rapport is gehecht. Ten aanzien van de aanwezige opstallen cq bebouwd eigendom wordt tevens verwezen naar de nadere omschrijving in de hoofdstukken 6.1.4 en 6.1.5 van dit taxatierapport 2.8.

Toekomstig gebruik Het getaxeerde is gelegen binnen de begrenzing van het te ontwikkelen bedrijventerrein ‘Businesspark 7Poort fase II’ te Zevenaar

Taxatierapport IBW 7Poort II

Pagina 13 van 43 Paraaf taxateur

2.9.

Vigerende bestemming

Op de waardepeildatum geldt ter plaatse het Omgevingsplan Gemeente Zevenaar en deze is van rechtswege in werking getreden 02-01-2024. De voorheen geldende bestemmingsplannen die betrekking heeft op het getaxeerde en in dit omgevingsplan is opgenomen, betreft: Bestemmingsplan Buitengebied Zevenaar Noord, vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Zevenaar op 10 juni 2020 en deels onherroepelijk geworden na een uitspraak van de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State op 2 februari 2022.

In hoofdzaak is de bestemming ter plaatse van het getaxeerde als volgt: Agrarisch Agrarisch met dubbelbestemming Waarde-Archeologie middelmatige verwachting Water Water met dubbelbestemming Waarde -Archeologie hoge verwachting Wonen – 1 met dubbelbestemming Waarde-Archeologie middelmatige verwachting en Maatvoering: maximum aantal wooneenheden 2; Bos met dubbelbestemming Waarde -Archeologie hoge verwachting Een agrarisch bouwblok met de functieaanduiding: intensieve veehouderij Voor de planvoorschriften wordt verwezen naar de bijlage die aan dit rapport is gehecht.

Taxatierapport IBW 7Poort II

Pagina 14 van 43 Paraaf taxateur

2.10.Toebedachte cq beoogde aanwending en bestemming Het getaxeerde is gelegen binnen de begrenzing van het stedelijk uitleggebied Businesspark 7Poort fase II te Zevenaar. Deze beoogde locatie voor de tweede fase van het bedrijventerrein zal ruimte gaan bieden aan circa 36.6 ha bedrijvigheid, bestaande uit: • 12,6 hectare aan klassiek-gemengd • 7,0 hectare aan XXL-logistiek • 8,0 hectare aan reguliere logistiek • 9,0 hectare aan maakindustrie Het ruimtegebruik is als volgt:

2.11. Bodemloket/ informatie bodemgesteldheid Op basis van het bodemloket e de rapportagemodule van de Provincie Gelderland is er geen informatie beschikbaar over het getaxeerde. Aan taxateur is wel een rapportage ter hand gesteld, namelijk: (concept) Aanvullend Bodemonderzoek 7Poort II – perceel M, 1485 te Zevenaar d.d. 6 februari 2024, uitgevoerd door de Rouwmaat Groep. De uitkomsten van dit onderzoek zijn nader toegelicht in hoofdstuk 3.3.4 van dit rapport. Taxatierapport IBW 7Poort II

Pagina 15 van 43 Paraaf taxateur

Voor het overige is het uitgangspunt dat geen sprake is van de aanwezigheid van bodemverontreiniging die beperkingen met zich brengt ten aanzien van het beoogde gebruik als bedrijventerrein.

2.12. Beschrijving opstallen plangebied 2.12.1. Woning Hazenpad 3 Betreft een woning, bouwjaar circa 1920, opgetrokken uit steens muren/ spouwmuren en voorzien van een zadeldak gedekt met pannen en een houten gebinten-constructie. Het woongedeelte is voorzien van houten kozijnen met enkel en dubbel glas. De kap is beschoten met houten platen. De voorzijde is in gebruik als woning en de achterzijde is in gebruik als deel/ opslag. Het woongedeelte heeft een gebruiksoppervlakte van circa 400 m², de gebruiksoppervlakte van het achterste gedeelte dat in gebruik is als deels/ opslag bedraagt 349 m². De oppervlakte van de externe gebruiksruimtes bedraagt 387 m². Voormelde oppervlaktes zijn gebaseerd op een NEN 2580 meetrapport dat op 29 januari 2024 is opgemaakt. Foto’s van de woning zijn als bijlage aan dit rapport gehecht. De indeling

Taxatierapport IBW 7Poort II

Pagina 16 van 43 Paraaf taxateur

van de woning is als volgt:

2.12.2. Woning Hazenpad 3-1 Betreft een woning, bouwjaar circa 1920 (op basis van BAG-viewer), opgetrokken uit steens muren/ spouwmuren en voorzien van een zadeldak gedekt met pannen. Voorzien van houten kozijnen met enkel en dubbel glas. Het woongedeelte heeft een gebruiksoppervlakte van circa 306 m². Voormelde oppervlaktes zijn gebaseerd op een NEN 2580 meetrapport dat op 29 januari 2024 is opgemaakt. Foto’s van de woning zijn als bijlage aan dit rapport gehecht. De indeling van de woning is als volgt:

Taxatierapport IBW 7Poort II

Pagina 17 van 43 Paraaf taxateur

2.12.3. (bedrijfs)woning Hazenpad 1 en 1A Betreft een (agrarische) bedrijfswoning, bouwjaar circa 1990 (op basis van BAG-viewer), opgetrokken uit spouwmuren, de geisoleerde kap (zadeldak) is gedekt met pannen. Voorzien van houten kozijnen met dubbel glas. Het woongedeelte/ de woongedeeltes heeft/ hebben een gebruiksoppervlakte van circa 450 m². Foto’s van de woning zijn als bijlage aan dit rapport gehecht. De indeling van de woning is als volgt:

Taxatierapport IBW 7Poort II

Pagina 18 van 43 Paraaf taxateur

3. Taxatietechnische uitgangspunten 3.1. Wettelijk kader Opdracht is het vaststellen van de inbrengwaarde zoals bedoeld in artikel 13.17 onder 1 van de Omgevinsgwet waarin is bepaald dat “De opbrengsten, zoals bedoeld in artikel 13.14 tweede lid, de waardevermeerdering, bedoeld in artikel 13.15 tweede lid en de inbrengwaarde van de gronden, bedoeld in artikel 13.18 twee lid onder a, worden geraamd op basis van objectief bepaalbare maatstaven.” En deze inbrengwaarde wordt overeenkomstig hetgeen daarover is opgenomen in artikel 13.14 en 13. 18 Omgevingswet, in mindering gebracht op de opbrengsten. Dit als kostensoort zoals nader aangeduid in bijlage IV onder B1, namelijk: “ De waarde van de gronden waar de bouwactiviteiten, bedoeld in artikel 13.11, eerste lid, van de wet, zullen worden verricht, inclusief de waarde van de daar aanwezige, te slopen opstallen, geraamd overeenkomstig artikel 8.17, eerste lid” Tot de inbrengwaarde worden gerekend I(ex artikel 8.17 lid 2): a. de waarde van de grond en de te slopen opstallen in de toestand voorafgaand aan het vaststellen van het omgevingsplan of het projectbesluit of het verlenen van de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit; en b.

de in bijlage IV, onder B2, B3 en B4, genoemde kosten, inclusief de kosten die voorafgaand aan het vaststellen van het omgevingsplan of het projectbesluit of het verlenen van de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit zijn gemaakt en die direct verband houden met de te verrichten bouwactiviteiten. In bijlage IV worden onder B2 t/m B4 de volgende kostensoorten vermeld: De kosten om de gronden, bedoeld onder B1, vrij te maken van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit en beperkte rechten of zakelijke lasten; De kosten van het slopen, verwijderen en verplaatsen van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen op de gronden, bedoeld onder B De kosten van bodemsaneringswerkzaamheden, het dempen van oppervlaktewateren en het verrichten van grondwerken op de gronden, bedoeld onder B1 3.2. Werkelijke waarde versus onteigeningswaarde In artikel 8.17 lid 1 van het Omgevingsbesluit is bepaald dat de raming van voornoemde inbrengwaarde wordt vastgesteld: a. met overeenkomstige toepassing van de artikelen 15.21 tot en met 15.24 van de wet, met dien verstande dat voor gronden die zijn onteigend of waarvoor een onteigeningsbeschikking is gegeven of die op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, de inbrengwaarde gelijk is aan de schadeloosstelling op basis van paragraaf 15.3.1 van de wet; of b.

overeenkomstig de waarde die bij beschikking op grond van artikel 22, eerste lid, van de Wet waardering onroerende zaken is vastgesteld voor het kalenderjaar waarin de raming wordt vastgesteld. Voorgaande houdt in dat indien geen sprake is van onteigening de inbrengwaarde van gronden wordt vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 15.21 tot en met 15.24 van de Omgevingswet. Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbeschikking is gegeven besluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling die die wordt Taxatierapport IBW 7Poort II

Pagina 19 van 43 Paraaf taxateur

bepaald aan de hand van de wordt de schade die bestaat uit waardevermindering van een onroerende zaak bepaald aan de hand van een vergelijking van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor en na het tijdstip waarop het bevoegd gezag heeft kennisgegeven van het besluit tot het verlenen of wijzigen van de omgevingsvergunning. Uitgaande van een gemeentelijke grondexploitatie ligt het voor de hand dat nog niet verworven objecten in verband met de realisatie van het uitleggebied door de gemeente worden verworven. Vaststaat dat een aantal objecten thans nog niet op basis van een volledige schadeloosstelling door de gemeente zijn verworven. Ten aanzien van een aantal objecten geldt dat sprake is van (mogelijke) verwerving op basis van volledige schadeloosstelling en dit vooruitlopend op het voornemen van de gemeente om voor niet verworven onroerende zaken een onteigeningsbeschikking te nemen. 3.3. Werkelijke waarde: gebruikswaarde of complexwaarde 3.3.1. Werkelijke waarde De hoofdregel voor de waardering is opgenomen in artikel 15.22 lid 1 van de Omgevinsgwet waarin is bepaald dat vergoed dient te worden de werkelijke waarde, niet de denkbeeldige, die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft. Met deze hoofdregel heeft de wetgever de affectieve waarde willen uitsluiten zodat moet worden uitgegaan van een geobjectiveerde waarde.

In artikel 15.22 lid 2 van de Omgevingswet wordt vervolgens invulling gegeven aan de wijze waarop - niet te verwarren met de methode waarmee - de werkelijke waarde wordt bepaald. In dit artikel is bepaald dat moet worden uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een veronderstelde vrije koop in het economische verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. In het derde lid van artikel is tot slot bepaald dat de werkelijke waarde in bijzondere gevallen naar andere maatstaf wordt bepaald. In de artikelen 15.21, 15.23 en 15.24 van de Omgevingswet zijn correcties op voornoemde hoofdregel opgenomen. Artikel 15.21 van de Omgevingswet bepaald dat bij het vaststellen van de schadeloosstelling veranderingen die kennelijk tot stand zijn gebracht om de schadeloosstelling te verhogen, buiten beschouwing blijven. Tevens blijven veranderingen die tot stand zijn gebracht na de terinzagelegging van de ontwerponteigeningsbeschikking, buiten beschouwing, tenzij het normale of noodzakelijke veranderingen betreft die aansluiten bij de aard en het gebruik van de onroerende zaak op het tijdstip van de terinzagelegging. Artikel 15.23 van de Omgevingswet bevat de zogenaamde eliminatieregel. De eliminatieregel houdt in dat bij het bepalen van de werkelijke waarde geen rekening wordt gehouden met het werk waarvoor onteigend wordt.

Sinds het arrest van de Hoge Raad van 9 juli 2010 (ECLI:NL:HR:2010:BL1634) dient de vraag beantwoord te worden in hoeverre de waardevermeerderende of waardeverminderende invloed van een bestemmingsplan bij de vaststelling van de werkelijke waarde van het onteigende buiten beschouwing moet blijven, voor zover de in het bestemmingsplan aan het onteigende gegeven bestemming door niets anders is bepaald dan een ten tijde van de vaststelling van dat bestemmingsplan al bestaand concreet plan voor een werk ter plaatse van onder meer het onteigende (als bedoeld in art. 40c onder 3° Ow) en het bestemmingsplan in zoverre dan ook slechts is vastgesteld teneinde daarmee de juridisch-planologische onderbouwing en regeling te geven om de beoogde aanleg van het werk waarvoor onteigend wordt, mogelijk te maken. Of een samenstel van plannen dat is voorafgegaan aan het bestemmingsplan waarvoor onteigend wordt, is te duiden als een “… concreet plan …”, in de zin van voornoemde Taxatierapport IBW 7Poort II

Pagina 20 van 43 Paraaf taxateur

uitspraak, kan worden beantwoord op basis van de vijf arresten van de Hoge Raad van 15 januari 2016 (o.a. ECLI:NL:HR:2016:25). In laatstgenoemd arrest zijn de juridische kaders voor eliminatie van de invloed van bestemmingsplannen door de Hoge Raad als volgt uiteengezet: a. Artikel 15.23 dient terughoudend te worden toegepast; b. de vraag of eliminatie van een door het geldende bestemmingsplan aan het onteigende gegeven bestemming moet plaatsvinden, dient te worden beoordeeld aan de hand van de omstandigheden van het geval. Eliminatie kan niet in abstracto worden voorgeschreven of uitgesloten in bepaalde categorieën van gevallen; c. voor eliminatie is alleen plaats indien het werk waarvoor wordt onteigend tot stand wordt gebracht voor rekening en risico van rechtspersonen als bedoeld in art. 2:1 lid 1 en 2 BW (‘overheidswerken’); d. de omstandigheid dat de overheid voorbereidingswerkzaamheden uitvoert ten behoeve van een werk waarvoor wordt onteigend, brengt nog niet mee dat dit werk als een overheidswerk dient te worden aangemerkt. In het onderhavige geval wordt niet voldaan aan de criteria die gelden voor eliminatie van het omgevingsplan. Artikel 15.24 van de Omgevingswet bevat de egalisatieregel welke kort samengevat inhoudt, dat de verschillende bestemmingen binnen één complex worden uitgesmeerd over alle gronden binnen dat complex.

Uit de wetsgeschiedenis en de jurisprudentie volgt dat een complex een zelfstandig te exploiteren samenstel van zaken is welke voor de toepassing van het egalisatiebeginsel als één geheel moet worden beschouwd. Hierbij is van belang dat een complex één of meerdere bestemmingsplannen, of gedeelten daarvan, kan omvatten, een bestemmingsplan één of meerdere complexen kan omvatten, een complex kan zich uitstrekken over meerdere gemeenten, een complex meerdere bestemmingen kan omvatten, een complex uitsluitend onrendabele bestemmingen kan omvatten, een complex een samenhangende eenheid dient te vormen en een complex in de tijd bezien samenhang dient te vertonen. Artikel 15.25 van de Omgevingswet schept mogelijkheden om in de eerste plaats te komen tot baatafroming indien de onteigening naast schade ook voordelen oplevert en voorziet in de tweede plaats in mogelijkheden voor vergoeding van planschade binnen het kader van de onteigeningsprocedure. 3.3.2. Gebruikswaarde Toepassing van het stelsel van artikel 5.21 tot en met 15.24 van de wet brengt met zich dat beoordeeld moet worden of de onroerende zaken de hoogste waarde ontlenen aan het feitelijke en op basis van de geldende overgangsrechtelijke bepalingen toegestane gebruik (de zogenaamde gebruikswaarde) dan wel aan het beoogde gebruik op basis van de toegedachte bestemming (de zogenaamde complexwaarde).

Het stelsel van artikel 15.21 tot en met 15.25 van de Omgevinsgwet voorziet derhalve in de beoordeling van de optimale aanwending (highest and best use of HABU). 3.3.3. Complexwaarde Zoals hiervoor is aangegeven volgt de wetsgeschiedenis en de jurisprudentie dat een complex een zelfstandig te exploiteren samenstel van zaken is welke voor de toepassing van het egalisatiebeginsel als één geheel moet worden beschouwd. Hierbij is van belang dat een complex één of meerdere bestemmingsplannen, of gedeelten daarvan, kan omvatten, een bestemmingsplan één of meerdere complexen kan omvatten, een complex kan zich uitstrekken over meerdere gemeenten, een complex meerdere bestemmingen kan omvatten, een complex uitsluitend onrendabele bestemmingen kan omvatten, een Taxatierapport IBW 7Poort II

Pagina 21 van 43 Paraaf taxateur

complex een samenhangende eenheid dient te vormen en een complex in de tijd bezien samenhang dient te vertonen. Toepassing van deze criteria resulteert erin dat de begrenzing van het complex gelijkgesteld kan worden aan de begrenzing van het beoogde omgevingsplan “Businesspark 7Poort fase II” 3.3.4. Voorstroken/ bijzondere geschiktheid alsmede eventuele bijzondere ongeschiktheid Het plangebied wordt voorzien van een volledige nieuwe infrastructuur (nutsvoorzieningen en wegenstructuur) en eventueel reeds aanwezige voorzieningen die in/ aan het plangebied zijn gelegen worden volledig gereconstrueerd/ aangepast. Voor eventueel aanwezige nuts-voorzieningen op de aangrenzende percelen geldt dat deze niet voldoende capaciteit hebben om de aansluitingen van het plan Businesspark 7Poort fase II, hierop aan te sluiten. Voor het overige is eveneens geen sprake van percelen of delen daarvan, waaraan een hogere mate van bouwrijpheid kan worden toegekend. Op basis van voorgaande komt taxateur tot de conclusie dat ten aanzien van het getaxeerde of delen van het getaxeerde geen sprake is van een hogere mate van bouwrijpheid.

Ten aanzien van een eventuele bijzonder ongeschiktheid merkt taxateur het volgende op: De percelen kadastraal bekend gemeente Oud-Zevenaar sectie M, nummer 1485 geldt dat hier op basis van een door/ namens de gemeente uitgevoerd bodemonderzoek, sprake is van: “dat circa 60% van de oppervlakte van de onderzoekslocatie, oftewel 3,0 ha, hogere gehalten aan arseen bevat dan de Lokale Maximale Waarde gemeente Zevenaar (430 mg/kgds). Bij ontgraving en afvoer van deze grond (bodemlaag 0,5‐1,0 m‐mv) zijn er geen hergebruiksmogelijkheden. Hetgeen betekent dat bij vrijkomen van deze grond er geen andere verwerkingsmogelijk is dan afvoer als sterk verontreinigde grond naar een erkend eindverwerker. Dit betreft aldus een hoeveelheid van 15.000 m3 (30.000 m2 maal een bodemtraject van 0,5 meter).” Als gevolg van deze verontreiniging is een deel van voornoemd perceel, ter grootte van circa 3 ha ‘bijzonder ongeschikt’ e.e.a. met inachtneming van hetgeen de Hoge Raad onder r.o. 4.1.3 daarover heeft opgemerkt in het arrest Vabeog/ gemeente Tiel (HR 24 juni 2016, ECLI:NL:HR:2016:1273): “Art. 40d Ow strekt niet ertoe de waardeverschillen die zich tussen verschillende stukken grond voordoen om andere redenen dan de daaraan gegeven bestemmingen, geheel te elimineren. Aan een onteigend stuk grond dat deel uitmaakt van een complex als bedoeld in art.

40d Ow kan dan ook een andere waarde worden toegekend dan de complexwaarde, indien de bijzondere ligging of hoedanigheid van die grond de waarde daarvan zodanig beïnvloedt dat bij een veronderstelde verkoop ervan in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelend verkoper en een redelijk handelend koper een hogere of lagere prijs tot stand zou komen dan de complexwaarde. Bij de beantwoording van de vraag in hoeverre dat in een concreet geval zo is, mag geen rekening worden gehouden met de bestemming die juist voor dit stuk grond in het bestemmingsplan is aangewezen, nu dat onverenigbaar zou zijn met het egalisatiestelsel van art. 40d Ow.” De ‘bijzondere ongeschiktheid’ die gepaard gaat met de bodemverontreiniging, ziet men dus terug indien men rekening houdt met (het doel) van het werk waarvoor onteigend wordt en dat doel (bijvoorbeeld woningbouw) op zichzelf tot een hogere waarde zou leiden. Afgezet tegen de gebruikswaarde van de onteigende grond is niet zozeer sprake van een ‘bijzondere ongeschiktheid’ maar met een waarde drukkende omstandigheid die ook op de ‘reguliere’ markt tot uitdrukking komt (Bron: De bodem van bijzondere (on)geschiktheid bij onteigening: de combinatie van eigenschap en voordeel/ H. Zeilmaker en J. Hagelaars/ O&A 2016/54) Taxatierapport IBW 7Poort II

Pagina 22 van 43 Paraaf taxateur

3.4. Waarderingsmethodieken De meest geëigende waarderingsmethode voor de waardering van bouwgrond is veelal de comparatieve methode waarbij de residuele methode als toetsend kader kan functioneren. Bij de comparatieve methode wordt een parallel getrokken met de (ver)koopprijzen die gerealiseerd zijn in de (directe) nabijheid van de onroerende zaak. Bij de waardering wordt vervolgens rekening gehouden met , de voor het object, specifieke (plaatselijke) omstandigheden waaronder de ligging, perceelsoppervlakte, inhoud, bouw- en gebruiksmogelijkheden, planologie, aanbod etc. De residuele waardebepaling is een methode die in beginsel alleen van toepassing is bij de waardebepaling van gronden met een mogelijkheid tot ontwikkeling en/ of bebouwing. In de economische theorie wordt de methode ook wel aangeduid als ‘backward pricing’ . Door de stichtingskosten, exclusief de prijs van de grond, in mindering te brengen op de te verwachten marktwaarde na realisatie van het gereed product, verkrijgt men de waarde van de grond, althans de prijs die men maximaal mag besteden bij verwerving van de grond. 3.5. Conclusie ten aanzien van de waarderingsmethodieken door verzoening In de conclusiefase komt ondergetekende aan de hand van de hem beschikbare gegevens en uitkomsten van de verschillende analyses tot de finale waardering.

Dit is de zogeheten verzoening in het waarderingsproces, waarbij de uitkomst van iedere waarde- en (referentie)objectanalyse haar specifieke invloed heeft en waarbij de balans gezocht moet worden tussen de voor het eindoordeel van belang zijnde objectieve en subjectieve gegevens en elementen. 3.6. Schattingsonzekerheid De mate van subjectiviteit in de waardebepaling kan van invloed zijn op de mate van schattingsonzekerheid. Hierdoor is deze van invloed op inschatting van de risico’s alsmede van invloed op een eventuele afwijking van (materieel) belang die invloed heeft op de totstandkoming van een bepaalde schatting. De schattingsonzekerheid kan het gevolg zijn van: - de informatievoorziening; - een gebrek aan marktinformatie; - marktomstandigheden; - algemene taxatie-onnauwkeurigheid. Opdrachtgever wordt erop gewezen dat, ondanks de nagestreefde zorgvuldigheid door taxateur, een bepaalde schattingsonzekerheid onvermijdelijk is. Voor zover de schattingsonzekerheid een gevolg is van een hoofdstuk 1.13 genoemde bijzondere uitgangspunten, wordt opgemerkt dat indien hierin een wijziging plaatsvind, een actualisatie van het taxatierapport nodig kan zijn.

Taxatierapport IBW 7Poort II

Pagina 23 van 43 Paraaf taxateur

4. Markt & Referentietransacties 4.1. Algemeen Voor een overzicht van alle uitgangspunten die van toepassing zijn op deze taxatie wordt verwezen naar aangehechte opdrachtbevestiging. 1. 2. 3.

4.

Een taxatie is tijdafhankelijk: de waarde reflecteert de verkregen informatie en marktomstandigheden op de waardepeildatum. Gebeurtenissen na de inspectiedatum maar vóór de waardepeildatum worden (mits redelijkerwijs bij de geregistreerde taxateur bekend) altijd verwerkt in de waardering. Wanneer na de waardepeildatum maar voor de datum van de rapportage een gebeurtenis met betrekking tot het getaxeerde object plaatsvindt, die van substantiële invloed is op de waardering, zal de taxateur dit melden aan de opdrachtgever. In gezamenlijk overleg wordt bepaald hoe om te gaan met deze situatie. De uitkomst hiervan wordt vastgelegd in het taxatierapport. Toekomstige (vermoedelijke) gebeurtenissen na de waardepeildatum en rapportdatum, die al op voorhand bekend zijn bij de taxateur, kunnen in overleg met de opdrachtgever worden opgenomen in de waardering. Dit kan door middel van het hanteren van uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten.

4.2. Marktomstandigheden macro-niveau Marktomstandigheden macro-niveau (bron: Centraal Economisch Plan 2024/ CPB) De Nederlandse economie keert terug naar een gematigd groeipad. De komende jaren normaliseert de economische groei, na een turbulente periode. De economie groeide hard na de coronacrisis, wat niet alleen leidde tot oververhitting in aanvoerketens die toch al verstoord waren, maar ook tot historische krapte op de arbeidsmarkt. De oorlog in Oekraïne ging gepaard met een energiecrisis en een forse stijging van voedselprijzen. Onder druk van de mondiaal opgelopen inflatie en de reactie daarop van centrale banken koelde de economie in 2023 wat af, maar de arbeidsmarkt bleef zeer krap. Vanwege stijgende reële lonen en omdat de overheid expansief beleid blijft voeren, is de verwachting dat de bbpgroei in 2024 en 2025 weer aantrekt, met respectievelijk 1,1 en 1,6%. De koopkracht herstelt zich stevig dankzij de stijging van lonen en de daling van de inflatie. De inflatie (cpi) daalt naar verwachting naar 2,9% in 2024, terwijl de lonen met 6% doorstijgen. De mediane koopkracht neemt hierdoor met 2,7% toe. In 2025 groeit de koopkracht niet verder. Hierdoor komt de koopkracht in 2025 weer bijna uit op het niveau van 2021, vóór de koopkrachtklap van 2022 en 2023.

Dat geldt niet voor alle inkomensgroepen: voor lagere inkomens is het beeld over die periode gemiddeld gezien positief, voor hogere-inkomensgroepen zien we een daling. Persoonlijke omstandigheden, zoals een slecht geïsoleerde woning, kunnen ertoe leiden dat het koopkrachtplaatje anders uitvalt dan voor het gemiddelde huishouden in een inkomensgroep. Gericht beleid heeft de armoede structureel doen dalen. In 2024 daalt het percentage personen in armoede van 4,8% in 2023 naar 4,7%. In 2021 was dit percentage nog 6,1%. De armoede loopt in 2025 en de jaren daarna weer wat op, omdat het inkomen op bijstandsniveau niet meestijgt met de welvaart. De armoede blijft op een permanent lager niveau omdat het kabinet verschillende structurele maatregelen heeft genomen om de armoede te verlagen. Het gaat dan om zaken als de verhoging van zowel het minimumloon en de daaraan gekoppelde uitkeringen, als ook het kindgebonden budget en de huurtoeslag. Er is een koerswijziging nodig ten aanzien van de overheidsfinanciën. Het EMU-saldo is ondanks het expansieve beleid van de afgelopen jaren, de afgelopen twee jaar op een Taxatierapport IBW 7Poort II

Pagina 24 van 43 Paraaf taxateur

gematigd tekort uitgekomen. Dat de overheidsfinanciën niet verder uit het lood zijn geslagen, is te danken aan hoogconjunctuur, onderuitputting en incidentele inkomstenmeevallers. Als gevolg van het nog steeds expansieve beleid van het huidige demissionaire kabinet, zal het tekort al op de korte termijn sterk verslechteren. De uitgaven lopen bijvoorbeeld op binnen de begrotingsfondsen (klimaat-, transitie- en groeifonds), maar ook door toenemende uitgaven aan sociale zekerheid en zorg, asiel en defensie. Daarnaast lopen ook de rente-uitgaven op en neemt de geraamde onderuitputting op de middellange termijn af, waardoor het saldo verder verslechtert. Als gevolg hiervan verwachten we dat het tekort vanaf 2028 niet meer binnen de 3%-norm vanuit de Europese begrotingsregels blijft. Het advies van de Studiegroep Begrotingsruimte om met een saldoverbetering van 17 miljard euro een veilige marge te houden tot de 3%-norm om adhocbezuinigingen te voorkomen, blijft daarmee onverkort actueel. Daarbij is het goed te bedenken dat niet alles kan, en zeker niet tegelijk. De economische groei blijft op de middellange termijn gematigd, en er zijn duidelijke restricties op de arbeidsmarkt, in de overheidsfinanciën, en op het gebied van ruimte en milieu.

Ten aanzien van de diverse uitdagingen op de middellange termijn (zoals bijvoorbeeld onderwijskwaliteit, woningbouw, energietransitie, toenemende zorgvraag) zijn scherpe keuzes daarom noodzakelijk. Door financiële middelen gericht in te zetten, en op andere vlakken juist om te buigen of belastingen te verhogen, kan de herverdeling plaatsvinden die nodig is om maatschappelijke doelen te realiseren. Daarbij is het goed te beseffen dat naast de aanwending van financiële middelen prijsprikkels en regulering ook geschikt kunnen zijn om de maatschappelijke doelen te behalen.

Kortlopende rente De Euribor rente is het renteta- rief waartegen Europese banken onderling een lening verstrek- ken. De Euribor rente is in het vierde kwartaal met 0,45 pro- centpunt gedaald naar 3,59% (Euribor, 2024). Tijdens de beleidsvergadering in maart heeft de Europese Centrale Bank (ECB) de rente- tarieven onveranderd gelaten (ECB, 2024). Het basisrentetarief van de ECB is het rentetarief waartegen banken geld kunnen lenen. Het hoge rentetarief voor banken heeft een sterke door- werking in de kortlopende ren- tetarieven en een gematigde doorwerking in de langlopen- de rentetarieven. De ECB heeft vertrouwen in het bereiken van het inflatiedoel van 2% in 2025. De binnenlands gegenereer- de prijsdruk ligt nu nog te hoog om een duurzame terugkeer naar een inflatie van 2% te garanderen. Vooral de hoge loon- groei speelt hier een rol. Deze neemt al wel af, maar is op dit moment nog te hoog. Er is nog meer zekerheid nodig over het doorzetten loongroei matiging. In juni wordt Taxatierapport IBW 7Poort II

Pagina 25 van 43 Paraaf taxateur

er opnieuw geoordeeld met de nieuwe beschikbare data over de loongroei. De verwachting is dat juni tevens het moment zal zijn dat de eerste renteverlaging zal worden doorgevoerd door de ECB (ABN Amro, 2024a). Bron: Kwartaalbericht Grondexploitaties Q1-2024/ Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling

Langjarige rente Het rendement op staatsobligaties bedroeg in het eerste kwartaal 2,95%. Dit is een stijging van 0,1 procentpunt ten opzichte van het vierde kwartaal (ECB, 2024). Terwijl de 10jaarsrente in het vierde kwartaal van 2023 fors daalde, is deze licht gestegen in het eerste kwartaal van 2024. In de maand maart bleef deze stabiel. De reden hiervoor is dat duidelijk werd dat de rentever- laging wereldwijd pas later in 2024 zal plaats vinden, in plaats van begin 2024 (ABN Amro, 2024a). Het vooruitzicht is nu dat zowel de Amerikaanse centrale bank als de ECB in juni de rente zal verlagen. Dit resulteert in een stabiel lang lopende rente. Bron: Kwartaalbericht Grondexploitaties Q1-2024/ Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling