Bijlage 4. 1209978 Toelichting Grietakkers 7
Tekst van het document
BESTEMMINGSPLAN
‘Grietakkers 7, Zevenaar’
Planstatus: vastgesteld Datum: 2024-06-26 IMRO code: NL.IMRO.0299.BP03GRIETAKKERS7-VA01
Pro Ruimte bv Modelleur 4 5171 SL Kaatsheuvel T 0416 759779 www.proruimte.nl
TOELICHTING
Inhoudsopgave Inhoudsopgave ................................................................................................................... 5 1. Inleiding ........................................................................................................................... 7 1.1 Aanleiding en doel ......................................................................................................................... 7 1.2 Ligging, beschrijving en begrenzing plangebied .......................................................................... 7 1.3 Geldend bestemmingsplan ........................................................................................................... 8 1.4 Opzet van de toelichting................................................................................................................ 9
2. Beschrijving van de huidige situatie ............................................................................ 10 2.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 10 2.2 Historische ontwikkeling.............................................................................................................. 10 2.3 Stedenbouwkundige structuur .................................................................................................... 10 2.4 Plangebied en omliggende bebouwing ...................................................................................... 10
3. Planbeschrijving............................................................................................................ 13 3.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 13 3.2 Ontwikkelingen ............................................................................................................................ 13 3.3 Stedenbouwkundige opzet ......................................................................................................... 13 3.4 Beeldkwaliteit ............................................................................................................................... 14 3.5 Strijdigheid geldend bestemmingsplan ...................................................................................... 15
4. Relevant ruimtelijk beleid ............................................................................................. 16 4.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 16 4.2 Europees beleid .......................................................................................................................... 16 4.3 Rijksbeleid ................................................................................................................................... 17 4.4 Provinciaal beleid ........................................................................................................................ 20 4.5 Gemeentelijk beleid ..................................................................................................................... 23 4.6 Conclusie relevant ruimtelijk beleid ............................................................................................. 25
5. Milieu- en omgevingsaspecten .................................................................................... 26 5.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 26 5.2 Bodem en asbest ........................................................................................................................ 26 5.3 Verkeer en parkeren .................................................................................................................... 27 5.4 Bedrijven en milieuzonering ........................................................................................................ 29 5.5 Geluid .......................................................................................................................................... 31 5.6 Agrarische geurhinder ................................................................................................................. 35 5.7 Luchtkwaliteit ............................................................................................................................... 35 5.8 Watertoets ...................................................................................................................................
37 5.9 Flora en fauna .............................................................................................................................. 39 5.10 Archeologie en cultuurhistorie .................................................................................................. 42 5.11 Externe veiligheid ...................................................................................................................... 44 5.12 Trillingen .................................................................................................................................... 48 5.13 Milieueffectrapportage ............................................................................................................... 48 5.14 Conclusie milieu- en omgevingsaspecten ................................................................................ 50
6. Toelichting op de regels ............................................................................................... 51 6.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 51 6.2 Opzet regels ................................................................................................................................ 51 6.3 Nadere toelichting op de regels .................................................................................................. 52
7. Financiële uitvoerbaarheid ........................................................................................... 54 7.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 54 7.2 Financiële haalbaarheid .............................................................................................................. 54 7.3 Kostenverhaal .............................................................................................................................. 54
8. Maatschappelijke uitvoerbaarheid ............................................................................... 55 26 juni 2024 | Bestemmingsplan ‘Grietakkers 7, Zevenaar’ | Pro Ruimte
5
8.1 Inleiding ....................................................................................................................................... 55 8.2 Participatietraject ......................................................................................................................... 55 8.3 Zienswijzen .................................................................................................................................. 55
Bijlagen Bijlage 1: Leidraad beeldkwaliteit Bijlage 2: Verkennend bodemonderzoek Bijlage 3: Asbestinventarisatie Bijlage 4: Akoestisch onderzoek weg- en railverkeerslawaai Bijlage 5: Besluit hogere waarden Wet geluidhinder Bijlage 6: Akoestisch onderzoek industrielawaai Bijlage 7: Watermemo Bijlage 8: Digitale watertoets Bijlage 9: Quickscan flora & fauna Bijlage 10: Aanvullend soortenonderzoek steenmarter en wezel Bijlage 11: Stikstofberekeningen Bijlage 12: Archeologisch bureau- en inventariserend veldonderzoek Bijlage 13: Quickscan externe veiligheid Bijlage 14: Quickscan spoortrillingen Bijlage 15: Verslag omgevingsdialoog Bijlage 16: Nota zienswijzen
26 juni 2024 | Bestemmingsplan ‘Grietakkers 7, Zevenaar’ | Pro Ruimte
6
1. Inleiding 1.1 Aanleiding en doel De huidige woning aan de Grietakkers 7 te Zevenaar staat al geruime tijd leeg en verkeert in slechte staat. Het naast- en achterliggende perceel kent eveneens geen specifiek gebruik; in de huidige situatie worden hier hobbymatig paarden gehouden. Initiatiefnemer is voornemens om dit terrein te herontwikkelen tot een kleine woonwijk, bestaande uit 25 woningen, zowel grondgebonden woningen als appartementen. De bestaande woning wordt ten behoeve van deze ontwikkeling gesloopt. De voorgenomen ontwikkeling is in strijd met het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Om de beoogde ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken, dient het geldende bestemmingsplan ter plekke van het plangebied te worden herzien. Voorliggend document voorziet in de benodigde partiële bestemmingsplanwijziging.
1.2 Ligging, beschrijving en begrenzing plangebied Het plangebied betreft het perceel behorende bij de woning Grietakkers 7 en een deel van het verharde parkeerterrein aan de noordzijde. Kadastraal is het plangebied bekend als gemeente Oud-Zevenaar, sectie F, nummers 4598 en 4601 met een oppervlakte van circa 5.913 m2. Het plangebied ligt aan de zuidzijde van de kern Zevenaar, in het buurtschap Ooy. Ten noorden wordt het plangebied begrensd door het terrein van een party- en zalencentrum. Aan de westzijde vormt de Grietakkers de grens van het plangebied. Ten zuiden van het plangebied liggen de tuinen van de woningen aan de Drostencamp en tot slot grenst aan de westzijde het perceel van de woning Grietakkers 1 aan het plangebied. Onderstaande foto's geven de ligging van het plangebied weer.
Ligging plangebied in kern Zevenaar (bron: www.google.nl/maps)
26 juni 2024 | Bestemmingsplan ‘Grietakkers 7, Zevenaar’ | Pro Ruimte
7
Exacte begrenzing plangebied (bron: www.google.nl/maps)
1.3 Geldend bestemmingsplan Ter plekke van het plangebied is het bestemmingsplan 'Kernen Ooy, Oud-Zevenaar en Babberich', zoals vastgesteld op 25 september 2012, van toepassing. Binnen dit bestemmingsplan kent het plangebied diverse bestemmingen. Direct aan de Grietakkers ten westen van het terrein geldt de bestemming 'Tuin', tot aan de voorgevel van de bestaande woning Grietakkers 7. Vanaf de voorgevel van de woning geldt, over de hele breedte van het plangebied, de bestemming 'Wonen'. Alleen rond de bestaande woning is een bouwvlak gesitueerd. Dit bouwvlak kent een bouwaanduiding 'vrijstaand' en maatvoering 'maximum bouwhoogte: 10 m, maximum goothoogte: 4 m'. Het achterterrein van de woning is bestemd als 'Agrarisch'. Ter plekke van perceelnummer 4598 is de bestemming 'Horeca' van kracht. Voor het gehele plangebied is een dubbelbestemming 'Waarde' opgenomen met daaraan gekoppeld de gebiedsaanduiding 'specifieke vorm van waarde - middelmatige archeologische verwachting'. Tot slot is het gehele plangebied gelegen binnen de gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone molenbiotoop'. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan weer.
26 juni 2024 | Bestemmingsplan ‘Grietakkers 7, Zevenaar’ | Pro Ruimte
8
Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Kernen Ooy, Oud-Zevenaar en Babberich' (plangebied rood omlijnd) (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl) Naast het reeds genoemde bestemmingsplan zijn ook 'Paraplubestemmingsplan parkeren gemeente Zevenaar' (vastgesteld op 30 januari 2019) en 'Paraplubestemmingsplan Wonen' (vastgesteld op 18 december 2019) van toepassing op het gehele plangebied. De regels uit beide bestemmingsplannen zijn in dit plan overgenomen.
1.4 Opzet van de toelichting Het tweede en derde hoofdstuk van deze toelichting geven achtereenvolgens een beschrijving van de bestaande- en beoogde situatie. In het vierde en vijfde hoofdstuk wordt het bestemmingsplan getoetst aan respectievelijk het relevante ruimtelijke beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk zes bevat een toelichting op de regels. In hoofdstuk zeven en acht komen de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid aan de orde.
26 juni 2024 | Bestemmingsplan ‘Grietakkers 7, Zevenaar’ | Pro Ruimte
9
2. Beschrijving van de huidige situatie 2.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt aan de hand van de historische ontwikkeling, de stedenbouwkundige structuur en het plangebied en de omliggende bebouwing de huidige situatie beschreven.
2.2 Historische ontwikkeling De buurt 'Ooy', aan de zuidzijde van Zevenaar, is een relatief jong deel van deze kern. In de begin jaren '80 zijn de eerste ideeën ontstaan om ten zuiden van de spoorlijn een woonwijk te realiseren. In eerste instantie heeft dit geleid tot het initiatief voor bestemmingsplan 'Kampakkers', goed voor de realisatie van circa 1.200 woningen in het gebied begrensd door de spoorlijn, de Methen, de Slenterweg en de Heilige Huisjes. Dit bestemmingsplan is echter nooit vastgesteld omdat verwacht werd dat de woningbehoefte in Zevenaar in de jaren '90 zou gaan dalen en tevens de bufferfunctie tussen de kern Zevenaar en rivierdijk voor een te groot deel aangetast zou worden. In 1992 is opnieuw woningbouw in dit gebied in beeld gekomen, omdat woningbouw aan de oostzijde van Zevenaar niet van de grond kwam. Uiteindelijk heeft dit geleid tot de structuurschets Ooy en Babberich in 1994, waarmee de realisatie van circa 550 woningen in Ooy gemoeid was. Uiteindelijk zijn er circa 200 woningen in Ooy gerealiseerd.
Historische ontwikkeling Ooy 1980 tot heden (bron: www.topotijdreis.nl)
2.3 Stedenbouwkundige structuur Het huidige karakter van Ooy lijkt sterk op dat van een landelijk buurtschap; de woningen zijn geclusterd rond kleinschalige woonhoven en woonstraten in een groene omgeving. Het geheel is hierna afgerond middels een herkenbare landschappelijke inpassing. Ooy is één van de kleinste buurtschappen van Zevenaar en derhalve functioneel sterk verbonden met het centrum van Zevenaar; er zijn in Ooy nauwelijks tot geen voorzieningen en werklocaties. De omgeving is duidelijk als woongebied ingericht; de bestaande wegen-, kavel- en bebouwingsstructuren en landschapselementen zijn zoveel mogelijk ingepast en de openbare ruimte kenmerkt zich door groene randen rond het plangebied.
2.4 Plangebied en omliggende bebouwing Het plangebied is gelegen aan de noordzijde van buurtschap Ooy, ingeklemd tussen het terrein van het ten noorden gelegen party- en zalencentrum, de Grietakkers, woningen langs de Drostencamp en de tuin van Grietakkers 1. De Grietakkers sluit in noordelijke richting aan op de Ringbaan-Zuid; in zuidelijke richting is het een doodlopende weg voor gemotoriseerd verkeer. In de huidige situatie kent het plangebied geen functie meer; de bestaande woning Grietakkers 7 wordt al geruime tijd niet meer bewoond en is in verval geraakt. Het achterliggende terrein, kadastraal behorend tot de
26 juni 2024 | Bestemmingsplan ‘Grietakkers 7, Zevenaar’ | Pro Ruimte
10
woning, kent eveneens geen actief permanent gebruik. Op een deel van het terrein grazen momenteel paarden. Gezien de ligging in het buurtschap Ooy en de omliggende stedelijke functies ('Wonen', 'Horeca') ligt het voor de hand om deze locatie te benutten als inbreidingsmogelijkheid. Onderstaande afbeeldingen geven de huidige situatie van het terrein weer.
Bestaande vervallen woning Grietakkers 7
26 juni 2024 | Bestemmingsplan ‘Grietakkers 7, Zevenaar’ | Pro Ruimte
11
Deel plangebied ten noorden van Grietakkers 7
Zuidzijde plangebied met op de voorgrond het bij het plangebied te betrekken deel van het parkeerterrein van het naastgelegen party- en zalencentrum
26 juni 2024 | Bestemmingsplan ‘Grietakkers 7, Zevenaar’ | Pro Ruimte
12
3. Planbeschrijving 3.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt de voorgenomen ontwikkeling beschreven en wordt invulling gegeven aan een goede landschappelijke en stedenbouwkundige inpassing. Daarnaast wordt beschreven op welke punten de ontwikkelingen afwijken van het geldende bestemmingsplan.
3.2 Ontwikkelingen Het planvoornemen bestaat uit de herontwikkeling van het terrein tot woongebied. Hiertoe zal de bestaande woning Grietakkers 7 worden gesloopt. De invulling van het terrein zal bestaan uit 25 woningen, verdeeld over grondgebonden woningen en appartementen. Het plangebied zal via twee zijden middels een nog aan te leggen weg worden ontsloten op de Grietakkers.
3.3 Stedenbouwkundige opzet Het plan aan de Grietakkers gaat uit van een totaal van 25 woningen. In het westelijke gedeelte van het plangebied zijn een vrijstaande en twee twee-onder-een-kapwoningen voorzien. De locaties van deze woningen zijn bepaald met het oog op behoud van de bestaande bomen langs de Grietakkers; hiertoe zal er zoveel mogelijk buiten de kroonprojectie van de bomen worden gebouwd. Op deze manier zal slechts één boom hoeven te verdwijnen. De uitlijning van de woningen ten opzichte van de Grietakkers is geënt op de bestaande bebouwingsstructuur aan de overzijde van de weg. Ook qua bouwvolume en architectuur dienen de woningen hierop aan te sluiten zodat een evenwichtig straatbeeld ontstaat. Centraal in het plangebied is een appartementengebouw voorzien; in dit gebouw, bestaande uit twee bouwlagen, zijn in totaal 12 startersappartementen beoogd (woonoppervlak circa 60 m2). De appartementen op de eerste verdieping zullen aan de achterzijde bereikbaar zijn via een galerij, terwijl de appartementen op de begane grond via een kleine voortuin aan de straatzijde hun toegang hebben. Aan de achterzijde zal een collectieve fietsenstalling en bergingen worden gerealiseerd. De 12 appartementen zijn verdeeld over twee hoofdgebouwen van twee lagen waardoor de vorm van twee drie-aaneengebouwde woningen ontstaat.
Hiermee wordt aangesloten op het dorpse karakter van de omgeving. Ter verzekering van de privacy van de achtergelegen woningen aan de Drostencamp zal een afscheiding achter de galerij van de appartementengebouwen worden gerealiseerd waardoor inkijk in de tuinen wordt weggenomen. De realisatie van deze wand is middels een voorwaardelijke verplichting vastgelegd in de regels van dit bestemmingsplan. Ten westen en oosten van het appartementengebouw worden twee rijen van ieder vijf levensloopbestendige rijwoningen gerealiseerd (woonoppervlak circa 80 m2). De woningen bestaan uit één bouwlaag met een kap; hiervoor is gekozen om de privacy van de achtergelegen woningen aan de Drostencamp te waarborgen. Tevens wordt hiermee voldaan aan de maximale bouwhoogte die, omwille van de ligging in het molenbiotoop, ter plaatse is toegestaan. De tuinen van de grondgebonden woningen zijn gelegen op het zuiden. Het plangebied wordt via twee zijden ontsloten; aan de westzijde op de Grietakkers en ten noorden eveneens aan de Grietakkers. De noordelijke ontsluiting vindt plaats via perceelnummer 4598, momenteel onderdeel van het parkeerterrein van het naastgelegen party- en zalencentrum. Aan de noordzijde bevindt zich ter hoogte van het perceel Grietakkers 1 een ontsluiting ten behoeve van het geldende recht van overpad vanaf dit kavel naar het huidige parkeerterrein.
Het parkeren ten behoeve van de nieuwe woningen vindt grotendeels plaats in de openbare ruimte in haaksparkeervakken ten noorden van de woningen. Voor de woningen aan de westzijde is er ruimte op de eigen kavels voor parkeren. Onderstaande afbeelding geeft de stedenbouwkundige opzet voor het plangebied weer.
26 juni 2024 | Bestemmingsplan ‘Grietakkers 7, Zevenaar’ | Pro Ruimte
13
Stedenbouwkundige opzet woningbouwontwikkeling Grietakkers (bron: Buro Stedenbouw)
3.4 Beeldkwaliteit In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is voor de openbare ruimte en de bebouwing een leidraad voor beeldkwaliteit opgesteld, welke als bijlage 1 bij de toelichting is opgenomen. Om de uitbreiding langs de Grietakkers ruimtelijk en architectonisch te verweven met de omgeving zijn er twee identiteiten in het plangebied te onderscheiden, te weten 'landelijk' en 'dorps' (zie onderstaande afbeelding). De 'kop' van het gebied met de vrijstaande en de twee-onder-eenkapwoningen vormt de schakel tussen de huidige bebouwing aan de Grietakkers en de achterliggende nieuwbouw met de levensloopbestendige woningen en het appartementencomplex. In de verkaveling nemen beide bouwvolumes een afwijkende positie in en sluiten deze meer aan op de verkavelingsstructuur van de Grietakkers. Historiserend bouwen is op deze positie niet wenselijk. Een hedendaagse invulling van individuele dorps/landelijke bebouwing aan het lint is hier goed inpasbaar. De bebouwing bestaande uit de levensloopbestendige woningen en het appartementencomplex vormen tezamen een ensemble die in de architectuur en uitstraling een eenheid dienen te vormen. Ondanks dat de stedenbouwkundige opzet een enigszins strakke contour laat zien is binnen het bouwblok variatie mogelijk en dient repetitie in het gevelbeeld voorkomen te worden.
Door de autonome ligging en het ontbreken van fysieke verbindingen met de onderliggende woningbouw aan de Drostencamp, kan deze ontwikkeling een eigen dorpse identiteit meegegeven worden.
26 juni 2024 | Bestemmingsplan ‘Grietakkers 7, Zevenaar’ | Pro Ruimte
14
Identiteiten binnen plangebied (oranje betreft 'landelijk' karakter, in de blauwe zone is een 'dorpse' identiteit beoogd) De leidraad beeldkwaliteit gaat verder in op de inrichting van de openbare ruimte (verharding, groenvoorzieningen, beplanting) en de beeldkwaliteit en architectuur van de beoogde woningen (oriëntatie & positionering, hoofdvolume, kleur- en materiaalgebruik, etc.). De leidraad biedt hiermee het kader voor de verdere ontwikkeling van het woongebied.
3.5 Strijdigheid geldend bestemmingsplan De voorgenomen ontwikkelingen zijn strijdig met het vigerende bestemmingsplan 'Kernen Ooy, OudZevenaar en Babberich'. Binnen de bestemmingen 'Tuin' en 'Agrarisch' is het realiseren van de beoogde woningen en bijbehorende wegen, tuinen en voorzieningen niet toegestaan. Ter plekke van de bestemming 'Wonen' is uitsluitend één vrijstaande woning toegestaan ter plekke van het bouwvlak. Om de beoogde ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken dient het geldende bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied te worden herzien. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.
26 juni 2024 | Bestemmingsplan ‘Grietakkers 7, Zevenaar’ | Pro Ruimte
15
4. Relevant ruimtelijk beleid 4.1 Inleiding Dit hoofdstuk beschrijft het relevante ruimtelijke beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifiek voor dit ruimtelijke plan geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in deze toelichting afgewogen.
4.2 Europees beleid 4.2.1 Kaderrichtlijn Luchtkwaliteit In de Europese Kaderrichtlijn Luchtkwaliteit worden de grondbeginselen van het Europese luchtkwaliteits-beleid gegeven. De doelstellingen van dit beleid zijn het omschrijven en vastleggen van de luchtkwaliteit om de schade voor mens en milieu te voorkomen, verhinderen of te verminderen, de luchtkwaliteit te kunnen beoordelen, de bevolking te kunnen informeren over de kwaliteit van de lucht en het in stand houden van of verbeteren van de kwaliteit. In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (Wm) van 15 november 2007 is de Europese kaderrichtlijn opgenomen in Nederlandse wetgeving. In paragraaf 5.7 worden de gevolgen voor de luchtkwaliteit beschreven als gevolg van het realiseren van het plan. 4.2.2 Kaderrichtlijn Water De Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) is op 22 december 2000 in werking getreden en is bedoeld om een gecoördineerd beheer in alle Europese stroomgebieden te realiseren, de waterkwaliteit verder te verbeteren en het publiek sterker bij het waterbeheer te betrekken. De Kaderrichtlijn Water omvat regelgeving ter bescherming van het binnenlandse oppervlaktewater, overgangswateren (waaronder estuaria worden verstaan), kustwateren en grondwater. De gevolgen voor de realisatie van het plan worden beschreven in paragraaf 5.8.
4.2.3 Natura 2000 Om de natuur in Europa te beschermen en te ontwikkelen, werken de lidstaten van de Europese Unie (EU) samen aan Natura 2000: een samenhangend netwerk van beschermde natuurgebieden in alle lidstaten. Dit netwerk vormt de hoeksteen van het EU-beleid voor behoud en herstel van biodiversiteit. De Nederlandse bijdrage hieraan bestaat uit 162 gebieden. Natura-2000 omvat alle gebieden die zijn beschermd op grond van de Vogelrichtlijn (1979) en Habitatrichtlijn (1992), die zijn opgenomen in de Wet natuurbescherming (2017). In beide richtlijnen staan ook maatregelen voor soortenbescherming. In en rond Natura 2000-gebieden geldt voor activiteiten of projecten die schadelijk zijn voor de natuur een vergunningplicht. Activiteiten uitvoeren zonder vergunning is strafbaar. In paragraaf 5.9 wordt besproken in hoeverre het bouwplan de aanwezige natuurwaarden raakt. 4.2.4 Verdrag van Malta Het Europese Verdrag van Malta uit 1992 regelt de bescherming van archeologisch erfgoed, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen. Nederland heeft dit verdrag ondertekend en goedgekeurd. Invoering ervan gebeurt onder meer door de Wet op de archeologische monumentenzorg. In paragraaf 5.10 wordt beschreven op welke manier wordt omgegaan met archeologische en cultuurhistorische waarden.
26 juni 2024 | Bestemmingsplan ‘Grietakkers 7, Zevenaar’ | Pro Ruimte
16
4.3 Rijksbeleid 4.3.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI) In de Nationale Omgevingsvisie, de NOVI, geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomstige ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. Met de NOVI wordt beoogd een perspectief te bieden om grote opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw aan te pakken. Hierbij is omgevingskwaliteit, een combinatie van ruimtelijke kwaliteit en milieukwaliteit, het kernbegrip. De NOVI stelt een nieuwe aanpak voor: integraal, samen met andere overheden en maatschappelijke organisaties, en met meer regie vanuit het Rijk. Centraal bij de afweging van diverse belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving, zowel van de boven- als de ondergrond, zogenaamd ‘omgevingsinclusief’ beleid. De NOVI onderscheidt daarbij drie afwegingsprincipes: 1. Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies; 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal; 3. Afwentelen wordt voorkomen. Het streven naar integraliteit, een belangrijk onderdeel in de NOVI, komt samen in vier verschillende prioriteiten, te weten: • • • •
Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; Duurzaam economisch groeipotentieel; Sterke en gezonde steden en regio’s; Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.
Op basis van de vier verschillende prioriteiten en de werkwijze zoals opgenomen in de drie afwegingsprincipes zijn 21 nationale belangen geformuleerd, waarmee het Rijk aangeeft waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. Relevante nationale belangen voor het voorliggende planvoornemen zijn: • • • •
Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving; Realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit; Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving; Zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften.
Het Rijk zal bij de uitvoering van de NOVI zichtbaar maken hoe de omgevingsinclusieve benadering vorm krijgt en de afwegingsprincipes benut worden. De NOVI gaat vergezeld van een Uitvoeringsagenda, waarin staat aangegeven hoe het Rijk invulling geeft aan de eigen rol bij de uitvoering van de NOVI. In de Uitvoeringsagenda is onder andere een overzicht van instrumenten en (gebiedsgerichte) programma’s op verschillende beleidsterreinen opgenomen. De Uitvoeringsagenda wordt, indien nodig, jaarlijks geactualiseerd. 4.3.1.1 Conclusie Het planvoornemen ziet toe op de ontwikkeling van een binnenstedelijk perceel zonder permanente functie. De bestaande woning ter plekke staat leeg en is in slechte staat. Met deze inbreiding wordt aangesloten op het principe van duurzame ruimtelijke ontwikkeling en het zorgdragen voor een goede leefomgevingskwaliteit. Onderhavige ontwikkeling speelt daarmee in op de geformuleerde belangen uit de NOVI. Verder zijn er geen nationale belangen uit de NOVI in het geding als gevolg van deze ontwikkeling, met name gezien de kleinschaligheid en aard van het plan.
26 juni 2024 | Bestemmingsplan ‘Grietakkers 7, Zevenaar’ | Pro Ruimte
17
4.3.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening De basis van juridische borging van de realisatie van de nationale belangen ligt in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Barro geeft juridische kaders voor borging van het ruimtelijke rijksbeleid. Het Barro is in werking getreden op 30 december 2011. In het Barro wordt een aantal onderwerpen dat van rijksbelang is concreet benoemd. In de AMvB zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van de nationale belangen in bestemmingsplannen. De onderwerpen in het Barro betreffen: Rijksvaarwegen, Project Mainportontwikkeling Rotterdam, Kustfundament, Grote Rivieren, Waddenzee en waddengebied, Defensie, Nationaal Natuurnetwerk (NNN), erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde, hoofdwegen en spoorwegen, elektriciteitsvoorziening, buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen, primaire waterkeringen buiten het kustfundament en het IJsselmeergebied en ruimtereservering parallelle Kaagbaan. 4.3.2.1 Conclusie Geen van de bovengenoemde nationale belangen zijn in het geding bij de voorgenomen ontwikkeling. Vanuit het Barro bestaan er hiermee geen belemmeringen.
4.3.3 Realisatieparagraaf Nationaal Ruimtelijk Beleid De Wet ruimtelijke ordening (Wro) verlangt niet alleen dat verantwoordelijkheden en belangen worden benoemd, maar ook dat inzichtelijk is hoe deze belangen zullen worden verwezenlijkt. Het Rijk heeft de nationale ruimtelijke belangen opgenomen in de zogenaamde 'Realisatieparagraaf Nationaal Ruimtelijk Beleid'. Nationale ruimtelijke belangen zijn zaken waarvoor de rijksoverheid een specifieke verantwoordelijkheid neemt, hetgeen blijkt uit de inzet van diverse bevoegdheden en instrumenten om deze belangen te beharti-gen en te realiseren. Het overzicht van nationale belangen in de Realisatieparagraaf is gebaseerd op een zorgvuldige analyse van de Planologische Kernbeslissingen (PKB's) van het Rijk. De uitspraken in deze PKB's zijn op een beleidsneutrale wijze, dat wil zeggen inhoudelijk ongewijzigd, verwerkt in het overzicht van nationale ruimtelijke belangen, aangevuld en waar aan de orde geactualiseerd. Een beperkt aantal belangen is geborgd met het Barro. Het Rijk geeft met deze werkwijze een transparante en scherp geselecteerde invulling aan de sturingsfilosofie 'decentraal wat kan, centraal wat moet'. Het resultaat hiervan is een heldere en scherpe markering van datgene wat centraal moet.
Hierdoor wordt niet alleen voor medeoverheden duidelijk wanneer afstemming moet worden gezocht met het Rijk, maar wordt ook voor burgers, maatschappelijke en andere private organisaties duidelijk waar het Rijk voor staat. De Realisatieparagraaf heeft de status van structuurvisie. Het beleid volgend hieruit met betrekking tot de basiskwaliteit van steden, dorpen en bereikbaarheid kent vier pijlers: • • • •
Bundeling van verstedelijking en economische activiteiten; Bundeling van infrastructuur en verkeersstromen; Aansluiting van Nederland op de internationale netwerken van luchtvaart en zeevaart; Borging van milieukwaliteit en externe veiligheid.
Het onderhavig initiatief heeft met name betrekking op de eerste pijler. Bundeling van verstedelijking en economische activiteiten betekent dat nieuwe bebouwing voor deze functies grotendeels geconcentreerd wordt gelokaliseerd, dat wil zeggen in bestaand bebouwd gebied, aansluitend op het bestaand bebouwd gebied of in nieuwe clusters van bebouwing daarbuiten. Hierbij wordt aangesloten op bestaande ruimtelijke structuren.
26 juni 2024 | Bestemmingsplan ‘Grietakkers 7, Zevenaar’ | Pro Ruimte
18
4.3.3.1 Conclusie Het planvoornemen behelst de transformatie van een grotendeels leegstaand, te slopen woning met achterliggende weide naar een nieuwe woonwijk. Hiermee wordt aangesloten op de voor dit plan meest relevante pijler. Onderhavige ontwikkeling raakt verder geen rijksbelangen zoals verwoord in de realisatieparagraaf. 4.3.4 Ladder voor duurzame verstedelijking Met ingang van 1 oktober 2012, is in artikel 3.1.6, tweede en derde lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (hierna: de Ladder) opgenomen. In de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet vanaf genoemde datum beschreven worden dat de ontwikkeling voorziet in een behoefte. Naast bestemmingsplannen is deze onderbouwingsplicht van overeenkomstige toepassing voor andere planologische besluiten, zoals de omgevingsvergunning voor het buitenplans afwijken, het uitwerkings- en wijzigingsplan en de provinciale ruimtelijke verordening. Per 1 juli 2017 is artikel 3.1.6, tweede en derde lid Bro (de Ladder) gewijzigd. Per genoemde datum is het de bedoeling dat bij het toepassen van de Ladder wordt beschreven welke behoefte aan de ontwikkeling bestaat, en als de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, een motivering waarom niet binnen het bestaande stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.
4.3.4.1 Wettelijk kader De twee treden van de Ladder schrijven vooraf geen bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent. Dit gezag draagt de verantwoordelijkheid voor de ruimtelijke afweging over die ontwikkeling. De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is verankerd in artikel 3.1.6 van het Bro. In artikel 1.1.1 Bro worden de relevante begrippen 'stedelijke ontwikkelingen' en 'bestaand stedelijk gebied' gedefinieerd: • •
Stedelijke ontwikkeling: ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen; Bestaand stedelijk gebied (BSG): bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur.
4.3.4.2 Uitwerking Uit jurisprudentie blijkt dat een woningbouwplan dat voorziet in de ontwikkeling van 12 of meer woningen wordt aangemerkt als nieuwe stedelijke ontwikkeling in de zin van de Ladder. Onderhavig planvoornemen ziet toe op de ontwikkeling van 25 nieuwe woningen; het geldend bestemmingsplan staat ter plekke van het plangebied maximaal 1 woning toe. Hiermee is sprake van een uitbreiding van de planologisch maximale mogelijkheden met 24 woningen. Het planvoornemen is derhalve Ladderplichtig. Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling? De eerste vraag die in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking beantwoordt dient te worden is de vraag of er behoefte is aan de ontwikkeling, zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin. De gemeente Zevenaar is onderdeel van de Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen en is in die hoedanigheid ook betrokken bij de Woondeal voor deze regio. In deze woondeal zijn afspraken gemaakt tussen de verschillende gemeenten en vastgelegd waar, wanneer en hoeveel woningen per gemeente worden toegevoegd. Voor de gemeente Zevenaar zijn de afspraken uit deze woondeal vastgelegd in de Liemerse Woonagenda, welke in oktober 2020 is vastgesteld.
26 juni 2024 | Bestemmingsplan ‘Grietakkers 7, Zevenaar’ | Pro Ruimte
19
Waar in de voorgaande woonagenda (2016-2020) nog werd uitgegaan van stagnatie in woningbehoefte, blijkt uit de laatste woningmarktonderzoeken dat ook in de Liemers (in overeenstemming met de landelijke trend) sprake blijft van een toenemende vraag aan nieuwe woningen. Met name in de vijf jaar waarvoor deze woonagenda is opgesteld zal de vraag naar woningen nog groot zijn. Om te voorzien in voldoende locaties voor woningbouw is in de Woondeal afgesproken dat het planaanbod moet worden verhoogd tot 130%. Hierbij gaan inbreidings- en transformatielocaties op binnenstedelijke locaties vóór uitbreidingslocaties. Kwantitatief gezien bedraagt de huishoudensgroei in de Liemers voor 2020-2025 circa 500 woningen per jaar. Hierna zal de groei naar verwachting afvlakken naar 300 woningen per jaar vanaf 2025 en 50 woningen per jaar vanaf 2030. In kwalitatieve zin wijst het meest recente woningbehoefte onderzoek uit dat bijna de helft van het woningbouwprogramma moet bestaan uit betaalbare koopwoningen. Ook woningen voor specifieke doelgroepen, waaronder starters en senioren, vormen prioriteit bij woningbouwontwikkeling. Het planvoornemen ziet toe op de ontwikkeling van een in onbruik geraakte, binnenstedelijke locatie in Zevenaar. Gezien de ligging in de kern Zevenaar, dicht bij het station en ontsluitingswegen, vormt deze locatie een geschikte plek conform het beleid uit de woonagenda.
Met de realisatie van voornamelijk appartementen voor starters en levensloopbestendige, kleine woningen wordt invulling gegeven aan het bouwen van woningen binnen gewenste segmenten en voor specifieke doelgroepen. Tot slot vormt deze nieuwe locatie een aanvulling op de bestaande plancapaciteit, waarmee de doelen uit de Woondeal worden nagestreefd. Ligt het plangebied binnen bestaand stedelijk gebied? Naast een onderbouwing voor de behoefte aan de te realiseren nieuwe stedelijke ontwikkeling, dient ook nagegaan te worden of er sprake is van een ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied (BSG). Wanneer een ontwikkeling voorziet in toevoeging van stedelijke functies buiten BSG, zal eerst moeten worden nagegaan of er binnen BSG geen ruimte beschikbaar is om in dit plan te voorzien. Het planvoornemen aan de Grietakkers is gelegen op een binnenstedelijke locatie in buurtschap Ooy. De omgeving wordt gekenmerkt door stedelijke functies, waaronder 'Wonen' en 'Horeca'. Derhalve wordt ook voldaan aan dit onderdeel uit de Ladder voor duurzame verstedelijking. 4.3.4.3 Conclusie Geconcludeerd wordt dat het voorgenomen initiatief passend is binnen de uitgangspunten van de Ladder voor duurzame verstedelijking.
4.3.5 Conclusie rijksbeleid De voorgenomen ontwikkeling is niet in strijd met nationale ruimtelijke belangen en past binnen de doelstellingen van de Ladder voor duurzame verstedelijking.
4.4 Provinciaal beleid 4.4.1 Omgevingsvisie Gaaf Gelderland De provincie wil de focus leggen op een duurzaam, verbonden en een economisch krachtig Gelderland. Door daarin te investeren wil de provincie werken aan een gezond, veilig, schoon en welvarend Gelderland. Om dat te bereiken wordt de focus gelegd op zeven ambities op het gebied van energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie, biodiversiteit, bereikbaarheid, vestigingsklimaat en woon- en leefomgeving. Deze ambities worden hieronder kort samengevat: • • • •
Een versnelde energietransitie, gericht op forse vergroting van het aandeel duurzame energie en passend bij de Gelderse kwaliteiten; Een op de toekomst toegerust beschermend klimaatbeleid; Een voortvarend en innovatief circulair beleid; Een stimulerend en beschermend beleid voor biodiversiteit;
26 juni 2024 | Bestemmingsplan ‘Grietakkers 7, Zevenaar’ | Pro Ruimte
20
• • •
Efficiënte, duurzame en innovatieve bereikbaarheid, toegesneden op de veranderende vraag; Een duurzaam, dynamisch en toegankelijk economisch vestigingsklimaat, waar voor ondernemers en inwoners een sterke aantrekkingskracht vanuit gaat; Een duurzaam en divers woon- en leefklimaat, dat steeds weet te anticiperen op ontwikkelingen.
Wonen Ten aanzien van het thema 'wonen' wordt in de Omgevingsvisie grote waarde gehecht aan de kwaliteit van de leefomgeving. Een goede omgevingskwaliteit draagt bij aan gezondheid, zowel in stedelijk als landelijk gebied. Om de omgevingskwaliteit te borgen is het uitgangspunt voor het realiseren van ruimtelijke ontwikkelingen 'inbreiding voor uitbreiding'. De omgevingsvisie geeft de voorkeur aan transformatie, inbreiding of concentratie van bebouwing, alvorens gekeken wordt naar oplossingen buiten bestaand stedelijk gebied. Het voorgenomen initiatief bestaat uit de herontwikkeling van een binnenstedelijk perceel zonder actieve functie met een bestaande vervallen woning. Hiermee wordt voldaan aan het uitgangspunt waarbij inbreiding vóór uitbreiding gaat. Voor dit plan is een schetsontwerp gemaakt waarin een gedifferentieerd woningaanbod is opgenomen, met zowel betaalbare als levensloopbestendige woningen. 4.4.1.1 Conclusie Het planvoornemen is in overeenstemming met de doelen uit de Omgevingsvisie Gaaf Gelderland. 4.4.2 Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik Ten aanzien van duurzame verstedelijking dient het accent te verschuiven van nieuwbouw naar het vitaliseren van bestaande gebieden en gebouwen. De provincie en partners gaan nieuwe ontwikkelingen bezien in samenhang met de bestaande voorraad.
Als leidend principe wordt de Gelderse ladder voor duurzaam ruimtegebruik gehanteerd. De juridische basis hiervoor is de ladder voor duurzame verstedelijking die het Rijk heeft vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). 4.4.3 Omgevingsverordening Gelderland De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van het provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. Het plangebied ligt op een binnenstedelijke locatie. Uit kaartbeeld 'Regels Erfgoed' blijkt dat het plangebied is gelegen binnen een molenbiotoop. Hiertoe is artikel 2.64 uit de Omgevingsverordening van toepassing. Onderstaande afbeelding geeft de ligging van het plangebied binnen het molenbiotoop weer.
26 juni 2024 | Bestemmingsplan ‘Grietakkers 7, Zevenaar’ | Pro Ruimte
21
Uitsnede kaartbeeld 'Regels Erfgoed' van Omgevingsverordening Gelderland (plangebied aangeduid met rode bolletje) (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl) Artikel 2.64 (bescherming windvang molen) 1. Een bestemmingsplan maakt voor gronden binnen een Molenbiotoop geen nieuwe bebouwing of beplanting mogelijk als daardoor de windvang van een molen wordt beperkt. 2. Het eerste lid is niet van toepassing op de molens in het Nederlands Openluchtmuseum te Arnhem. In het geldend bestemmingsplan is ten behoeve van de bescherming van de windvang van de molen een gebiedsaanduiding 'vrijwaringszone - molenbiotoop' opgenomen met de volgende regeling: In afwijking van het bepaalde bij de andere bestemmingen in hoofdstuk 2 van deze regels mag niet hoger worden gebouwd dan (afstand bouwwerk en/of gebouw tot de molen in m)/50 + 3,2 m. Bovengenoemde regeling is pas geldig bij een afstand van 100 meter vanaf de molenromp en geeft slechts een grove schatting van de maximale bouwhoogte. Voor een exactere bepaling van toegestane hoogtes binnen het molenbiotoop kent de provincie Gelderland de molenbiotoopformule. H(x) = x / n + c * z Binnen deze formule geldt dat H(x) de maximale toelaatbare hoogte in x meter is. x betreft de afstand van de het obstakel tot de molen in meters. De term 'n' is een constante waarbij voor een gesloten gebied (zoals hier het geval is) de waarde 50 geldt.
De term 'c' betreft een constante met een waarde van 0,2 en tot slot geeft 'z' de askophoogte weer (in dit geval 15,40 meter). Uit voorgaande volgt qua bouwhoogtes op de afstanden 250, 300 en 400 meter vanaf de molenromp het volgende: 250 meter: H(250) = 250 / 50 + 0,2 * 15,40 = 8,08 meter; 300 meter: H(300) = 300 / 50 + 0,2 * 15,40 = 9,08 meter; 400 meter: H(400) = 400 / 50 + 0,2 * 15,40 = 11,08 meter. Het planvoornemen ziet toe op grondgebonden woningen van één bouwlaag met kap en een appartementengebouw bestaande uit twee bouwlagen. De goot- en bouwhoogte van de rijwoningen zullen worden gemaximaliseerd op respectievelijk 4 en 8 meter en voor het appartementengebouw wordt een maximale bouwhoogte van 8 meter aangehouden. De vrijstaande woning en twee-ondereen-kapwoningen aan de Grietakkers krijgen een maximale bouwhoogte van 9 meter. De
26 juni 2024 | Bestemmingsplan ‘Grietakkers 7, Zevenaar’ | Pro Ruimte
22
bouwvlakken voor deze woningen zijn echter gelegen op circa 350 meter ten zuidwesten van de molen en dus voldoen ook deze woningen aan de gestelde maximale bouwhoogte. Er vindt geen overtreding van artikel 2.64 uit de Omgevingsverordening plaats. 4.4.3.1 Conclusie Het planvoornemen is niet in strijd met de relevante artikelen uit de Omgevingsverordening Gelderland. 4.4.4 Conclusie provinciaal beleid Onderhavige ontwikkeling is niet in strijd met provinciale ruimtelijke belangen en past binnen het relevante ruimtelijke beleid van de provincie Gelderland.
4.5 Gemeentelijk beleid 4.5.1 Structuurvisie Zevenaar De Structuurvisie 'Samen kijken naar de toekomst 2012-2030' is 20 februari 2013 vastgesteld als kader voor het ruimtelijke beleid van de gemeente Zevenaar voor de periode tot 2030. De visie omvat vijf hoofdopgaven: 1. Versterken van de identiteit van Zevenaar met aandacht voor de diversiteit in landschappen, kernen en functies; 2. Voldoende plek voor stedelijke ontwikkelingen tot 2030; 3. Behoud van kwalitatief goede woon- en werkgebieden en goede voorzieningen; 4. Tegengaan van versnippering van de leefomgeving inclusief het leefbaar houden van de kernen; 5. Nadrukkelijker inzetten op een duurzame ontwikkeling. De opgaven worden benaderd vanuit drie kernwaarden: 'verbinden', 'diversiteit' en 'kwaliteit'. Deze kernwaarden vormen de rode draad van waaruit de gemeente Zevenaar gedurende de planperiode werkt. Conform het kaartbeeld van de structuurvisie is het plangebied gelegen in de bestaande woonkern Ooy.
Uitsnede kaartbeeld Structuurvisie Zevenaar (plangebied rood omkaderd) Conform de visie uit dit beleidsdocument dient Ooy in de toekomst een zelfstandige kern c.q buurtschap te blijven. Waar mogelijk wordt de identiteit versterkt; in dit kader zal er respect zijn voor bestaande structuren en waarden. In principe betekent het behoud van de huidige waarden en zelfstandigheid van de kern dat er geen ruimte is voor grote bouwopgaven. Dit neemt echter niet
26 juni 2024 | Bestemmingsplan ‘Grietakkers 7, Zevenaar’ | Pro Ruimte
23
weg dat er mogelijk op enkele plekken ruimte is voor kleinschalige ontwikkelingen. Het plangebied vormt een dergelijke inbreidingslocatie die kan voorzien in toevoeging van woningen aan de kern. Hiermee blijft het zelfstandige karakter van de kern behouden, maar wordt er gebouwd voor specifieke doelgroepen die daarmee de kans krijgen zich te vestigen dan wel te blijven wonen in Ooy. Het planvoornemen is daarmee niet in strijd met de Structuurvisie van de gemeente Zevenaar. 4.5.2 Woonvisie gemeente Zevenaar 2015-2025 Om ervoor te zorgen dat Zevenaar een prettige woongemeente blijft heeft de gemeente kritisch gekeken naar de vraag naar nieuwe woningen, de kwaliteit van de bestaande wijken en de demografische ontwikkeling in de gemeente. Hiertoe is de woonvisie opgesteld ter bepaling van de koers richting 2025. De visie richt zich hierbij op een drietal opgaven: • • •
het aantrekkelijk houden van de bestaande woningvoorraad; het verbeteren van de positie van doelgroepen met een kwetsbare positie; bewaken dat de woningbouw aansluit bij de behoefte: om de potentiële groei maximaal op te vangen en tegelijkertijd overaanbod te voorkomen.
De woonvisie van de gemeente Zevenaar is mede gebaseerd op regionaal en subregionaal woonbeleid. Woondeal 2.0 In maart 2023 is de Woondeal aangepast en daarmee de Woondeal 2.0 vastgesteld. Daarin zijn de afspraken uit de eerste Woondeal herijkt, aangepast en aangescherpt. Daarmee wil provincie, en daaruit volgend ook gemeente Zevenaar, het volgende bereiken: • •
• •
•
•
•
Realisatie van de woningbouwopgave als bouwsteen en binnen de kaders van de gezamenlijke Verstedelijkingsstrategie Arnhem-Nijmegen/Foodvalley. Een gezonde woningmarkt met een woningtekort van 2% in 2030. Daarom zetten we conform de provinciaal bestuurlijke afspraak in op de bouw van 33.000 woningen tot en met 2030. En richting 2040 zo'n 50.000 woningen. Circa 20.000 van deze woningen worden gerealiseerd in 3 grootschalige NOVEX-woningbouwlocaties: Nijmegen Stationsgebied, Nijmegen Kanaalzone en de Spoorzone Arnhem Oost en 17.000 woningen in de 17 andere focusgebieden. Ophoging van de woningproductie van 3.300 naar 3.700 woningen per jaar; onder andere door inzet op flexwoningen en ruimte voor alternatieve woonvormen. Gezamenlijk inzet voor het huisvesten van jong talent om zo bij te dragen aan de kenniseconomie. Door realisatie van voldoende studentenhuisvesting en inzet op voldoende aanbod voor jonge starters. Het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting (LAS) wordt hierbij als uitgangspunt gehanteerd. Beter benutten van de bestaande voorraad als (onderbelichte) kans voor het verminderen van de woningnood en het optimaal benutten van de gebouwde omgeving bij de groei van het aantal kleinere huishoudens, als kans voor het vergroten van leefkwaliteit in bestaande wijken, én voor het realiseren van de ambities van de verstedelijkingsstrategie 'meer landschap meer stad'.
In lijn met de nationale doelstelling naar 2/3e betaalbaar een vergroting van de beschikbaarheid van woningen voor mensen met lage en middeninkomens, waaronder veel starters.We zorgen voor voldoende betaalbare woningen voor aandachtsgroepen en een evenwichtige spreiding daarvan over de gemeenten. Op dit moment is 31% van de woningen in de regio een corporatiewoning. Iedere gemeente zorgt vanaf 2025 binnen de nieuwbouw voor minimaal 30% sociale huur en minimaal 35% middenhuur en betaalbare koop (tot € 355.000). Op basis van de uitkomsten van het woningbehoefteonderzoek zet de regio zich ervoor in dat een op basis van het woonbehoefteonderzoek per gemeente te bepalen deel in het middensegment bestaat uit
26 juni 2024 | Bestemmingsplan ‘Grietakkers 7, Zevenaar’ | Pro Ruimte
24
•
betaalbare koopwoningen voor de lagere inkomens met een prijs van € 255.000 of middenhuur. Verduurzamen en toekomstbestendig maken van de bouwsector en vermindering van bouwkosten, doordat circulair en conceptueel bouwen de norm is bij woningbouw. Zo dragen we bij aan de reductie van 55% tot 60% CO2-uitsoot (Paris-proof), 50% primaire grondstoffen en 50% uitstoot van stikstof in 2030. Met klimaatadaptief bouwen en beheren beperken we de overlast van de gevolgen van klimaatverandering. Dit gaat hand in hand met natuurinclusief bouwen.
Met het realiseren van compacte, levensloopbestendige grondgebonden woningen en kleine appartementen wordt invulling gegeven aan de doelstelling om woningen in het betaalbare segment te realiseren; in ieder geval de startersappartementen worden in het betaalbare segment gerealiseerd (12 van de 25 woningen). Hiermee wordt in ieder geval al invulling gegeven aan het feit dat circa 30% van de woningen in het goedkope segment gerealiseerd dienen te worden. Daarnaast worden doelgroepen met een achterstand op de woningmarkt (starters) en beperkt aanbod (senioren op zoek naar kleinere woonruimte) hiermee geholpen. Het planvoornemen levert derhalve een bijdrage aan het realiseren van de woonambities van de gemeente Zevenaar. 4.5.3 Welstandsbeleid Een bestemmingsplan is erg belangrijk voor het bouwrecht. Omgevingsvergunningen voor het bouwen worden immers getoetst aan de regels uit het bestemmingsplan. Naast de bestemmingsplanbepalingen en de bouwtechniek is het uiterlijk van een bouwwerk belangrijk. Hiertoe heeft de gemeente welstandsbeleid opgesteld, welke is vastgelegd in de Nota Ruimtelijke Kwaliteit. In de nota zijn onder meer gebiedsgerichte criteria opgenomen voor enkele afzonderlijk beschreven deelgebieden binnen de gemeente, om er voor te zorgen dat een bouwactiviteit zo goed mogelijk wordt afgestemd op het karakter van de bestaande gebouwde omgeving.
Conform de Nota Ruimtelijke Kwaliteit ligt het plangebied in deelgebied 'Buurtschap Ooy'. Buurtschap Ooy Ooy kan gekarakteriseerd worden als een aantal linten in het buitengebied. Door de nieuwbouw is het gebied qua karakter aanzienlijk veranderd. De nieuwbouw is tot stand gebracht op basis van een beeldkwaliteitsplan, waarbij er telkens naar gestreefd is dat nieuwe ontwikkelingen zich goed voegen in het gewenste beeld. Inmiddels is er sprake van een beheersgebied en is het beeldkwaliteitsplan niet meer van toepassing. Voor het gebied waartoe het plangebied behoort is het reguliere welstandsniveau van toepassing. De uitgangspunten voor de vormgeving zijn vastgelegd in de Nota Ruimtelijke Kwaliteit en hebben als uitgangspunt gediend bij het opstellen van het stedenbouwkundig ontwerp. Daarmee is de opzet van het plan in lijn met de Nota Ruimtelijke Kwaliteit. 4.5.4 Conclusie gemeentelijk beleid Onderhavige ontwikkeling is niet in strijd met gemeentelijke ruimtelijke belangen en past binnen het relevante ruimtelijke beleid van de gemeente Zevenaar.
4.6 Conclusie relevant ruimtelijk beleid Geconcludeerd wordt dat het planvoornemen in overeenstemming is met het relevante ruimtelijk beleid van de diverse overheden.
26 juni 2024 | Bestemmingsplan ‘Grietakkers 7, Zevenaar’ | Pro Ruimte
25
5. Milieu- en omgevingsaspecten 5.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden de relevante milieu- en omgevingsaspecten beschreven. De aspecten ‘bodem', 'asbest’, ‘geluid’, ‘flora en fauna’, 'stikstof', 'externe veiligheid' en ‘archeologie’ zijn afzonderlijk onderzocht. De resultaten van deze onderzoeken zijn opgenomen in dit hoofdstuk. De rapportages zijn als bijlage aan deze toelichting toegevoegd.
5.2 Bodem en asbest 5.2.1 Beoordelingskader Op basis van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening en artikel 3.2 van de Algemene wet bestuursrecht, moet in planvorming rekening gehouden worden met de bodemkwaliteit in relatie tot de gewenste functies. Onder bepaalde omstandigheden kan het oprichten van gebouwen pas plaatsvinden als de bodem geschikt is (of geschikt is gemaakt) voor het beoogde doel. Om die reden dient bij veel nieuwbouwactiviteiten de bodemkwaliteit door middel van onderzoek te worden vastgesteld. 5.2.2 Verkennend bodemonderzoek Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling aan de Grietakkers heeft Greenhouse Advies een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. De uitkomsten van dit onderzoek worden in deze paragraaf toegelicht. De volledige rapportage is als bijlage 2 opgenomen bij de toelichting. Vooronderzoek Uit het historisch onderzoek blijkt dat de locatie rond het jaar 1900 in gebruik is als akkerland. In 1957 is het terrein nog steeds in gebruik als akkerland, maar is op het westelijke deel van het perceel een woning en schuur gebouwd. In de decennia daarna raakt de omgeving verder bebouwd, maar op de onderzoekslocatie zelf vinden geen relevante veranderingen plaats. Tussen 1994 en 2010 zijn diverse bodemonderzoeken uitgevoerd op het terrein direct ten noorden van de onderzoekslocatie (Grietakkers 3-5, vroeger Groessenseweg 3).
Uit deze onderzoeken blijkt dat een verontreiniging met lood en zink in de bodem aanwezig is van circa 20 m3 boven de tussenwaarde. Daarnaast is een spot sterk verontreinigde grond aanwezig van PAK met een omvang van enkele kuubs. Ten slotte is nog een sterke verontreiniging met arseen aanwezig in het grondwater. De zink, lood en PAK verontreiniging wordt immobiel geacht, alleen bij grondwerkzaamheden is er een reëel risico op verspreiding (deze maken geen deel uit van onderhavige onderzoekslocatie). Veldonderzoek Uit de profielbeschrijvingen blijkt dat de bodem tot circa 1,2 meter diepte bestaat uit zand. Van 1,2 tot 3,0 meter diepte ligt een laag klei, waaronder een laag zand is aangetroffen tot de maximaal onderzochte diepte 4,5 m-mv. Tijdens de monsterneming is de grondwaterstand aangetroffen op een diepte van 3,10 m-mv. Chemisch onderzoek Uit de analyseresultaten kan het volgende worden geconcludeerd: •
Uit de toetsing van de analyseresultaten aan de Wbb blijkt dat lokaal in de bovengrond licht verhoogde gehalten van zink en PAK zijn aangetoond. In de ondergrond zijn geen van de onderzochte parameters verhoogd aangetoond ten opzichte van de achtergrondwaarden.
26 juni 2024 | Bestemmingsplan ‘Grietakkers 7, Zevenaar’ | Pro Ruimte
26
• • •
Uit de toetsing van de analyseresultaten aan het Bbk blijkt dat de bovengrond aan de westkant van de locatie in de bodemkwaliteitsklasse Wonen valt. De bovengrond van de oostkant, en de ondergrond zijn altijd toepasbaar. Dit betreft een indicatief resultaat. Uit de toetsing van de analyseresultaten van het grondwater aan de Wbb blijkt dat de concentraties van arseen en barium licht verhoogd zijn aangetoond ten opzichte van de streefwaarden. Het menggranulaat onder de parkeerplaats voldoet aan de eisen voor het hergebruik van het materiaal. Dit betreft een indicatief resultaat. Er is geen asbest aangetoond in het menggranulaat.
Advies Naar aanleiding van de analyseresultaten is een nader onderzoek niet noodzakelijk. Het terrein is op basis van de milieuhygiënische kwaliteit geschikt voor het voorgenomen gebruik. 5.2.2.1 Conclusie verkennend bodemonderzoek Geconcludeerd wordt dat het aspect 'bodem' geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling. 5.2.3 Asbestinventarisatie Door Greenhouse Advies is de bestaande woning Grietakkers 7, in het kader van de voorgenomen sloop, onderzocht op de aanwezigheid van mogelijk asbestverdachte toepassingen. De uitkomsten van deze asbestinventarisatie zijn in deze paragraaf opgenomen. De volledige rapportage is als bijlage 3 bij de toelichting opgenomen. Het gehele bouwwerk is onderzocht; er zijn geen asbesthoudende toepassingen aangetroffen. Tijdens de inventarisatie waren geen situaties aanwezig welke beperkingen oplegden aan het uitgevoerde onderzoek. Een aanvullend onderzoek is niet noodzakelijk. Voorafgaande aan de sloopwerkzaamheden dient een sloopmelding te worden gedaan. 5.2.3.1 Conclusie asbestinventarisatie Geconcludeerd wordt dat het aspect 'asbest' geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling. 5.2.4 Conclusie Met inachtneming van bovenstaande wordt geconcludeerd dat het aspect 'bodem en asbest' geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.
5.3 Verkeer en parkeren In het kader van ruimtelijke plannen dient te worden aangetoond dat het plan niet leidt tot ongewenste situaties ten aanzien van parkeren. Om de parkeerbehoefte en de verkeersgeneratie te bepalen, wordt doorgaans de CROW-publicatie ‘Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie’ gehanteerd. Voor deze locatie is het gemiddelde kencijfer voor ‘Rest bebouwde kom’ en ‘matig stedelijk’ van toepassing. 5.3.1 Verkeer Als gevolg van de beoogde woningbouw binnen het plangebied zal er sprake zijn van een verandering van het aantal verkeersbewegingen. Het planologische maximale gebruik in de bestaande situatie (één vrijstaande woning) en de nieuwe situatie (woonstraat) kennen een verschil in verkeersaantrekkende werking. Om tot een goede inschatting van de verandering in verkeersgeneratie te komen dient de toekomstige situatie te worden afgezet tegen de verkeersgeneratie in de bestaande situatie. Deze berekening is gemaakt op basis van de CROWpublicatie 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie'.
26 juni 2024 | Bestemmingsplan ‘Grietakkers 7, Zevenaar’ | Pro Ruimte
27
In de toekomstige situatie wordt op deze locatie een woongebied voorzien bestaande uit 25 woningen van diverse woningtypen. In navolgende tabellen is beschreven welke verkeersaantrekkende werking de huidige en toekomstige situatie genereren. Verkeersgeneratie bestaande situatie (uitgaande van maximale invulling) Woningtype
Verkeersaantrekkende Aantal werking (per woning, per dag)
Totaal verkeersaantrekkende werking
Vrijstaand
8,2
1
8,2
1
8,2
TOTAAL Verkeersgeneratie toekomstige situatie Woningtype