Agendabundel

Bundel - Commissie Ruimte 2022-2026 van 21 januari 2026 Agenda bijlagen Agenda commissie Ruimte 21 januari 2026 1 Opening 2 Vaststellen agenda De commissie wordt gevraagd de agenda vast te stellen. 3 Vaststellen verslag vorige vergadering De commissie wordt gevraagd het verslag van de vergadering van 10 december 2025 vast te stellen. Verslag commissie Ruimte 10 december 2025 (concept) 4 Inspraak De volgende insprekers hebben zich gemeld: De heer H. (Henry) v.d. Woude namens omwonenden over agendapunt 4 "vaststellen uitgangspunten uitbreiding woningbouw Vierkenshof Tolkamer" De heer R. (Roy) Barthen van Mast Invest BV over agendapunt 4 "vaststellen uitgangspunten uitbreiding woningbouw Vierkenshof Tolkamer" 5 Z/24/464774 Vaststellen uitgangspunten uitbreiding woningbouw Vierkenshof Tolkamer Portefeuillehouder: Aad van Orden Raadsvoorstel en -besluit 1275700 - Vaststellen uitgangspunten uitbreiding woningbouw Vierkenshof Tolkamer Bijlage 1 1277650 - Definitieve uitgangspunten uitbreiding Vierkenshof Bijlage 2 1277651 - Uitgangspuntentekening uitbreiding Vierkenshof (op schaal) Bijlage 3 1275709 - Overzicht participatietraject Bijlage 4 1275710 - Posters inloopavond (06-06-2024) Bijlage 5 1275711 - Resultaten online vragenlijst Vierkenshof Bijlage 6 1275712 - Bezwaar direct omwonenden (geanonimiseerd) Bijlage 7 1275713 - Gebundelde reacties op brief december 2024 (geanonimiseerd)

Bijlage 8 1275714 - Gespreksverslag direct omwonenden (23-01-2025) Bijlage 9 1275715 - Voorstel direct omwonenden Z/25/490665 Bestemmingsreserve duurzaamheid - beschikbaar stellen resterend bedrag voor warmtenet stad 6 Zevenaar Portefeuillehouder: Bart Kagei Raadsvoorstel en -besluit 1277442 - Bestemmingsreserve duurzaamheid - beschikbaar stellen resterend bedrag Bijlage 1. 1277525 - Bestemmingsreserve duurzaamheid - beschikbaarstellen resterend bedrag onderbouwing middelen 7 Z/25/503833 Nieuwe verordening Toekomstbestendig Wonen 2026 gemeente Zevenaar Portefeuillehouder: Bart Kagei Raadsvoorstel en -besluit 1275652 - Verordening toekomstbestendig wonen lening gemeente Zevenaar 2026 Bijlage 1 1277319 - Verordening Toekomstbestendig Wonen 2026 gemeente Zevenaar Bijlage 2 1276665 - Maatregelenlijst Toekomstbestendig Wonen 2026 gemeente Zevenaar 8 Agenderingsverzoeken commissie De leden van de commissie kunnen agenderingsverzoeken aan de commissie voorleggen. 9 Mededelingen portefeuillehouders Gelegenheid voor de portefeuillehouders om namens het college korte actuele en urgente mededelingen te doen. 10 Vragen aan het college De leden van de commissie kunnen vragen stellen aan het college. 11 Sluiting

Agenda Commissie Ruimte 21 januari 2026 Tijd

19:30 uur

Locatie

Raadzaal

Voorzitter

G.A. Stokman

1

Opening

2

Vaststellen agenda De commissie wordt gevraagd de agenda vast te stellen.

3

Vaststellen verslag vorige vergadering De commissie wordt gevraagd het verslag van de vergadering van 10 december 2025 vast te stellen.

4

Z/24/464774 Vaststellen uitgangspunten uitbreiding woningbouw Vierkenshof Tolkamer Portefeuillehouder: Aad van Orden Voorgesteld besluit: De raad wordt voorgesteld om de ruimtelijke en programmatische uitgangspunten (INT/25/1277650) voor woningbouw aan de Vierkenshof in Tolkamer vast te stellen en deze te laten dienen als basis voor de verdere ontwikkeling van deze locatie.

5

Z/25/490665 Bestemmingsreserve duurzaamheid - beschikbaar stellen resterend bedrag voor warmtenet stad Zevenaar Portefeuillehouder: Bart Kagei Voorgesteld besluit: De raad wordt voorgesteld om het in de bestemmingsreserve duurzaamheid gereserveerde budget van € 406.471 beschikbaar te stellen voor de benodigde inzet warmtenet stad Zevenaar.

6

Z/25/503833 Nieuwe verordening Toekomstbestendig Wonen 2026 gemeente Zevenaar Portefeuillehouder: Bart Kagei

Pagina 1

Voorgesteld besluit: De raad wordt voorgesteld: 1. De verordening Toekomstbestendig Wonen 2026 gemeente Zevenaar vast te stellen, onder gelijktijdige intrekking van de huidige verordening 'Toekomstbestendig Wonen Gelderland' gemeente Zevenaar van 3 juli 2019; 2. Het budgetplafond voor het verstrekken van leningen op grond van de verordening Toekomstbestendig Wonen 2026 gemeente Zevenaar vast te stellen op € 3.520.000. 7

Agenderingsverzoeken commissie De leden van de commissie kunnen agenderingsverzoeken aan de commissie voorleggen.

8

Mededelingen portefeuillehouders Gelegenheid voor de portefeuillehouders om namens het college korte actuele en urgente mededelingen te doen.

9

Vragen aan het college De leden van de commissie kunnen vragen stellen aan het college.

10

Sluiting

Zevenaar, 15 december 2025 Namens de Agendacommissie, Ellen Hondelink-Rinsma, commissiegriffier

Pagina 2

Verslag commissie Ruimte 10 december 2025 Tijd

19:30 – 21:13 uur

Locatie

Raadzaal

Voorzitter

Glen Stokman

Aanwezigen

Frank Evers (CDA), Boudewijn van der Kroon (CDA), Peter Pollmann (Lokaal Belang), Louis Roelofsen (Lokaal Belang), Berno Stokman (VVD), Peter Vos (VVD), Micha van Aken (GroenLinks), Roy van Essen (WijZZ), Dorien Riswick-Keultjes (WijZZ), Erik Verkampen (D66), Linda Ruijs (D66), Henk Visser (Sociaal Zevenaar), Maaike Jansen (PvdA) en Geert Wieggers (PvdA).

College

Toon Albers (wethouder), Aad van Orden (wethouder), Arthur Boone (wethouder) en Bart Kagei (wethouder)

Afwezigen

Lotte van der Velden (Lijst Van der Velden) en Martin Witjes (Ons Zevenaar)

1

Opening De voorzitter opent de vergadering om 19:30 uur.

2

Vaststellen agenda De commissie stelt de agenda ongewijzigd vast.

3

Vaststellen verslag vorige vergadering De commissie stelt het verslag van de vergadering van 19 november 2025 ongewijzigd vast.

4

Z/25/498742 Enghuizen, tweede fase Portefeuillehouder: Aad van Orden Voorgesteld besluit: De raad wordt voorgesteld: 1. onder geheimhouding kennis te nemen van het onderzoeksrapport ‘Verkenning Parkeerexploitatie’ van Sweco en het college de opdracht te geven het plan voor de parkeergarage verder uit te werken; 2. het stedenbouwkundig plan ten aanzien van het deelgebied Enghuizen oost vast te stellen; 3. kennis te nemen van de 3 ontwikkelscenario’s voor deelgebied NS-gronden oost, het college de opdracht te geven deze verder uit te werken en een voorkeursvariant ter vaststelling voor te leggen.

Pagina 1

Toezeggingen : - Wethouder Aad van Orden zegt toe om ten aanzien van bijlage 2 (1276402) “Stedenbouwkundig plan Enghuizen Oost” ambtelijk na te gaan of er een integraal stedenbouwkundig plan voor de raad beschikbaar is waarin meerdere facetten en elementen aan de orde komen dan alleen de tekeningen die bij het voorstel als stedenbouwkundig plan zijn bijgevoegd. - Wethouder Aad van Orden zegt toe om bij het management van Landgoed Huis Sevenaer na te gaan wat de status is van de besprekingen van het Landgoed met de projectontwikkelaar. Advies: De commissie adviseert dit agendapunt als bespreekstuk te behandelen in de raadsvergadering van 17 december 2025. 5

Z/24/482042 Extra investeringsbudget in verband met beoogde grondaankoop voor toekomstige uitbreiding BusinessPark 7Poort II Portefeuillehouder: Arthur Boone Voorgesteld besluit: De raad wordt voorgesteld: 1. onder geheimhouding kennis te nemen van de grondverwervingsstrategie, die ter inzage ligt bij de griffie; 2. gelet op de grondverwervingsstrategie een investeringsbudget beschikbaar te stellen ten bedrage van € 4.362.000,-, zodat de gemeente percelen grond in het gebied van de toekomstige uitbreiding van BusinessPark 7Poort II kan aankopen. Advies: De commissie adviseert dit agendapunt als bespreekstuk te behandelen in de raadsvergadering van 17 december 2025.

6

Z/25/497977 Vaststellen van de Verordening Fysieke Leefomgeving 2024 derde wijziging gemeente Zevenaar Portefeuillehouder: Aad van Orden Voorgesteld besluit: De raad wordt voorgesteld de Verordening Fysieke Leefomgeving gemeente Zevenaar 2024 derde wijziging vast te stellen.

Pagina 2

Advies: De commissie adviseert dit agendapunt als bespreekstuk te behandelen in de raadsvergadering van 17 december 2025.

7

Z/25/487030 Toestemming voor het treffen van de Gemeenschappelijke Regeling Omgevingsdienst Groene Metropool Portefeuillehouder: Bart Kagei Voorgesteld besluit: De raad wordt voorgesteld: 1. kennis te nemen van de reactienota op de ingediende zienswijzen tegen de ontwerp Gemeenschappelijke Regeling Omgevingsdienst Groene Metropool 2. toestemming te verlenen voor het treffen van de Gemeenschappelijke Regeling Omgevingsdienst Groene Metropool per 1 januari 2026. Advies: De commissie adviseert dit agendapunt als hamerstuk te behandelen in de raadsvergadering van 17 december 2025.

8

Z/25/503000 Kaders Erfgoedprogramma gemeente Zevenaar, 2026 - 2029 Portefeuillehouder: Bart Kagei Voorgesteld besluit: De raad wordt voorgesteld: 1. in te stemmen met de kaders voor het erfgoedprogramma van de gemeente Zevenaar, te weten: a. Het erfgoedverhaal van Zevenaar verwoord in zes thema’s: 1. Leven met het water en het land door de eeuwen heen; 2. Wonen door de eeuwen heen; 3. Geloven door de eeuwen heen; 4. Werken door de eeuwen heen; 5. Samen leven en vieren door de eeuwen heen; 6. Handelen reizen en verdedigen door de eeuwen heen. b. De focuspunten van de Kaders Erfgoedprogramma gemeente Zevenaar, 2026 2029: 1. ‘De basis op orde’, wat inhoudt dat we willen voldoen aan onze wettelijke taken; 2. ‘Slimme samenwerking’, zowel intern als extern; 3. ‘Goede communicatie en zichtbaarheid’, door het opstellen en uitvoeren van een communicatieplan.

Pagina 3

Advies: De commissie adviseert dit agendapunt als hamerstuk te behandelen in de raadsvergadering van 17 december 2025.

9

Agenderingsverzoeken commissie Er zijn geen agenderingsverzoeken ingediend.

10

Mededelingen portefeuillehouders - Wethouder Aad van Orden doet een mededeling dat het besluit over het Rivierklimaatpark is uitgesteld omdat Rijkswaterstaat nog wat berekeningen wil uitvoeren over de waterverdeling Ruimte voor de Rivier 2.0. - Wethouder Arthur Boone doet een mededeling over de Dorpendeal Lathum Later die in Q1 2026 ter definitieve besluitvorming aan de raad zal worden voorgelegd. - Wethouder Bart Kagei deelt mede dat naar aanleiding van diverse onderzoeken gebleken is dat de geconstateerde PFAS-vervuiling in de tunnelbak Betuweroute geen effect op de volksgezondheid heeft, maar dat wel een klein stukje bij de zorgboerderij is vervuild. Over de sanering van dit stukje is de gemeente in gesprek met ProRail.

11

Vragen aan het college - Dorien Riswick-Keultjes (WijZZ) stelt een vraag over de feestverlichting in het centrum. Wethouder Arthur Boone verwijst voor de beantwoording van deze vraag naar de SAZ (Stichting Activiteiten Zevenaar). - Peter Pollmann (Lokaal Belang) stelt een vraag over de volle luiercontainers. Wethouder Bart Kagei beantwoordt de vraag. - Berno Stokman (VVD) stelt een vraag over de bij agendapunt 10 vermelde PFASverontreiniging. Wethouder Bart Kagei beantwoordt de vraag. - Erik Verkampen (D66) stelt een vraag over het amendement van D66 “Uitvoeringsprogramma Duurzaamheid” van 25 juni jl. Wethouder Bart Kagei beantwoordt de vraag.

Pagina 4

12

Sluiting De voorzitter sluit de vergadering om 21:13 uur.

Aldus vastgesteld in de vergadering van de commissie Ruimte, gehouden op 21 januari 2025.

De commissiegriffier, Ellen Hondelink-Rinsma

De voorzitter, Glen Stokman

Pagina 5

Raadsvoorstel onderwerp zaaknummer documentnummer portefeuillehouder portefeuille

Vaststellen uitgangspunten uitbreiding woningbouw Vierkenshof Tolkamer Z/24/464774 INT/25/1275700 A. van Orden Ruimtelijke Ontwikkeling/Woningbouw

1. Samenvatting Gemeente Zevenaar heeft samen met een ontwikkelaar (Mast Invest B.V.) onderzocht of uitbreiding van woningbouw aan de Vierkenshof in Tolkamer haalbaar is. Hiervoor is een intentieovereenkomst gesloten. Het plangebied ligt op en rond de ’s Gravenwaardsedijk 106 (zie Afbeelding 1 en 2). Er is ruimte voor circa 50 woningen, in een mix van verschillende woningtypen.

Afbeelding 1 & 2. Ligging plangebied Het plangebied bestaat uit een deel gemeentegrond (noordelijk deel) en een deel in particulier eigendom (zuidelijk deel; op en rond de oude boerderij aan de ’s Gravenwaardsedijk 106). Zie Afbeelding 3.

Afbeelding 3. Eigendomsverhouding (roze: gemeentegrond en paars: eigendom ontwikkelaar) In het afgelopen jaar zijn uitgangspunten opgesteld en aangepast naar aanleiding van een participatietraject. Ook zijn diverse onderzoeken uitgevoerd. De gemeenteraad wordt nu gevraagd om deze ruimtelijke en programmatische uitgangspunten voor woningbouw aan de Vierkenshof vast te stellen. Vaststelling is gewenst om duidelijkheid te geven aan de omgeving over de planontwikkeling en duidelijkheid te geven aan de ontwikkelende partij(en). De uitgangspunten zullen de basis vormen voor de verdere juridische planuitwerking. 2. Raadsvoorstel Wij stellen u voor om: 1. de ruimtelijke en programmatische uitgangspunten (INT/25/1277650) voor woningbouw aan de Vierkenshof in Tolkamer vast te stellen en deze te laten dienen als basis voor de verdere ontwikkeling van deze locatie. 3. Waarom naar de raad Het vaststellen van ruimtelijke en programmatische kaders is onderdeel van de kader stellende bevoegdheid van de gemeenteraad. De uitgangspunten die worden vastgesteld, vormen de basis voor de verdere (juridische) planuitwerking. Hoe dit precies vorm gaat wordt gegeven, moet nog uitgewerkt worden. Dit kan zowel met een wijziging omgevingsplan als met een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (bopa). Ook kan ervoor gekozen worden het plangebied in delen in procedure te brengen. 4.

Doelstelling en beoogd resultaat De ontwikkeling van woningbouw aan de Vierkenshof in Tolkamer waarmee wordt ingespeeld op zowel de kwalitatieve als kwantitatieve woningvraag binnen de gemeente.

zaaknummer Z/24/464774

pagina 2 van 8

5. Argumenten en alternatieven Argumenten 1.1 De resultaten uit het participatietraject zijn meegenomen in de (stedenbouwkundige) uitgangspunten en hebben geleid tot aanpassingen Om te onderzoeken of woningbouw op deze locatie haalbaar en wenselijk is, is een participatietraject doorlopen waarbij er op verschillende manieren geparticipeerd is met de omgeving. In Bijlage 3 is een overzicht van het participatietraject te vinden. Tijdens de participatie zijn diverse aandachtspunten en bezwaren naar voren gekomen ten aanzien van de stedenbouwkundige opzet en verkaveling. Ten eerste gaven bewoners aan dat de voorgestelde opzet te dicht bebouwd was en onvoldoende groen bevatte, in tegenstelling tot de ruime en groene opzet van de bestaande wijk. Naar aanleiding hiervan is het plan aangepast: de stedenbouwkundige structuur van Vierkenshof is doorgetrokken, de woningtypologie is afgestemd op de omgeving (vrijstaande woningen en tweekappers) en er is meer groen toegevoegd in het plan in de vorm van een grote groenstrook met wadi. Hiermee is de bebouwingsintensiteit verminderd, waardoor het plan beter aansluit bij de bestaande ruimtelijke kwaliteit.

Afbeelding 4 en 5. Opzet plangebied voor en na participatietraject Een ander belangrijk punt betrof de afstand tot bestaande woningen. Omwonenden maakten zich zorgen over de nabijheid van de nieuwe bebouwing. In de definitieve uitgangspunten is hier rekening mee gehouden door het toevoegen van een groenzone en het bieden van de mogelijkheid voor bewoners van aangrenzende percelen om optioneel stroken grond aan te kopen. Dit vergroot de afstand tussen bestaande en nieuwe woningen en draagt bij aan een zorgvuldige inpassing.

zaaknummer Z/24/464774

pagina 3 van 8

Daarnaast werd de boerderij Vierkenshof nadrukkelijk benoemd. Deze boerderij is beeldbepalend voor het dorpsgezicht en van cultuurhistorisch belang. In het aangepaste plan is daarom gekozen om de boerenerfopzet te behouden. Deze opzet kenmerkt zich door een groene identiteit, waarbij de bestaande woning en grote schuur verscholen liggen in het landschap. De bestaande woning met witte gevel wordt herbouwd op dezelfde locatie in authentieke stijl, met aandacht voor cultuurhistorische elementen. De bijbehorende schuur wordt in passende architectuur herbouwd en ingevuld met appartementen, waarmee het erf een nieuwe functie krijgt die recht doet aan het karakter van de plek. Dit sluit ook aan bij het behouden en versterken van het landschap met cultuurhistorische kwaliteiten (aansluitend bij provinciale omgevingsverordening). 1.2 Het beoogde woningbouwprogramma is afgestemd op de lokale behoefte en sluit aan bij de gemeentelijke omgevingsvisie en woonzorgvisie. In de omgevingsvisie is de zuidwestpunt bij Vierkenshof aangewezen als locatie voor woningbouw. Deze locatie biedt potentie voor een gevarieerd woningaanbod, met specifieke aandacht voor senioren en aandachtsgroepen. Door senioren passende woningen te bieden, komen bestaande woningen vrij voor doorstroming, wat bijdraagt aan een gezonde woningmarkt.

Het voorgestelde programma omvat een gevarieerde mix van woningtypen, waaronder vrijstaande woningen, twee-onder-een-kapwoningen en (zorg)appartementen. In totaal kunnen er circa 50 woningen worden gerealiseerd. Dit sluit aan bij de woonzorgvisie, waarin voor Tolkamer en Lobith tot 2030 een behoefte van circa 80 woningen wordt aangegeven. Het streven is om minimaal 67% van de woningen in het betaalbare segment te realiseren, waarvan 30% als sociale huurwoningen – conform de afspraken uit de woonzorgvisie. Binnen het programma is er ruimte voor zorggeschikte en levensloopbestendige woningen. Er worden 36 appartementen gerealiseerd in een ‘woonzorg community’, waarin personen met en zonder zorgvraag samenleven. De woonzorgvisie benadrukt dit belang van gemengd wonen. Het samenbrengen van verschillende doelgroepen – ouderen, maar ook andere bewoners met of zonder zorgvraag – bevordert niet alleen het welzijn van de bewoners, maar draagt ook bij aan een levendige, inclusieve en veerkrachtige gemeenschap waarin iedereen een plek heeft en zich thuis voelt. In de rest van het programma worden voor starters kleinere woningen toegevoegd, namelijk de appartementen in de ‘hooimijt’. Daarnaast zijn er eengezinswoningen (vrijstaand en twee-onder-een-kap) opgenomen. Voor een betere aansluiting op de behoefte wordt overwogen de vrijstaande woningen als kavels aan te bieden.

Uit de participatie bleek dat het belangrijk wordt gevonden om een gevarieerde mix van woningtypen te realiseren. Dit sluit aan bij het voorgestelde programma. Daarnaast werd benadrukt dat het toevoegen van woningen voor senioren essentieel is, omdat dit bijdraagt aan de noodzakelijke doorstroming op de woningmarkt. Ook is bouwen voor de lokale bevolking een belangrijk punt. Met de appartementen wordt hierop ingespeeld: hierbij is het streven dat de woningen in eerste instantie beschikbaar worden gesteld aan lokale inwoners. 1.3 De verkeerskundige uitgangspunten sluiten aan bij het beleid De verkeerskundige uitgangspunten sluiten aan bij het beleid, maar vragen nog om verdere uitwerking in de volgende fase van het project. Wat betreft parkeren is het uitgangspunt helder: het benodigde aantal parkeerplaatsen wordt bepaald op basis van de normen uit het paraplubestemmingsplan Parkeren. Alle

zaaknummer Z/24/464774

pagina 4 van 8

benodigde parkeerplaatsen worden binnen het plangebied gerealiseerd, waarmee wordt voorkomen dat het openbaar gebied extra wordt belast. Tijdens de participatie zijn verschillende verkeerskundige aandachtspunten naar voren gebracht die bij de verdere planuitwerking nader onderzocht worden. Zo is er zorg geuit over de verkeersveiligheid en het aantal verkeersbewegingen dat de ontwikkeling voortbrengt. Een specifiek aandachtspunt is dat de straat Vierkenshof momenteel de enige ontsluitingsweg vormt. In de verdere planuitwerking zal daarom extra aandacht worden besteed aan een veilige en goed functionerende verkeersstructuur. 1.4 Uit al uitgevoerde onderzoeken blijken geen belemmeringen In het afgelopen jaar zijn diverse onderzoeken uitgevoerd om te beoordelen of woningbouw op deze locatie haalbaar is. Het betreft een archeologisch bureau- en verkennend booronderzoek, een verkennend bodemonderzoek en ecologische onderzoeken (quickscan flora en fauna, nader onderzoek naar huismussen en nader onderzoek naar wezels). Uit deze onderzoeken blijken geen belemmeringen die woningbouw op deze locatie onmogelijk maken. De aandachtspunten die uit deze onderzoeken zijn gekomen, worden meegenomen in de verdere planuitwerking.

Dit betreft onder meer een nader asbestonderzoek, een AERIUS-berekening (stikstof) en het opstellen van een versterkingsplan, aangezien het plan binnen een Groene Ontwikkelingszone ligt. Alternatieven De gemeenteraad kan beslissen de uitgangspunten niet, dan wel gewijzigd, vast te stellen. Als de uitgangspunten niet worden vastgesteld, ontstaat er niet de gewenste en noodzakelijke duidelijkheid bij de ontwikkelende partij(en) en de omgeving. Tijdens het participatietraject zijn verschillende alternatieven aangedragen. Deze zijn zorgvuldig meegenomen in de afwegingen bij het opstellen van de definitieve uitgangspunten. Een van de aangedragen alternatieven was om op deze locatie geen woningbouw te realiseren. Tijdens het participatietraject gaven namelijk enkele omwonenden aan dat er in het verleden toezeggingen zouden zijn gedaan dat op deze locatie geen woningen zouden komen (noordelijk deel van het plangebied). In de gemeentelijke archieven zijn echter geen documenten aangetroffen die deze bewering bevestigen. Ook zijn er geen onderbouwende stukken aangeleverd door bewoners. Op basis hiervan gaan wij ervan uit dat er geen formele toezegging is gedaan. Er is dan ook niet gekozen voor het alternatief om hier geen woningbouw te realiseren, omdat het voorgestelde woningbouwprogramma zowel kwantitatief als kwalitatief een waardevolle aanvulling vormt voor Tolkamer.

Ook is het voorstel gedaan om meer woningen voor starters te ontwikkelen. Dit alternatief is niet overgenomen, omdat bewust is gekozen voor een gevarieerde woningmix. In deze mix is ruimte voor starters, maar ook voor ouderen en mensen met een zorgbehoefte. Daarnaast is voorgesteld om geen vrijstaande woningen en twee-onder-een-kapwoningen in het noordelijke deel van het plangebied te realiseren. Dit alternatief is niet gekozen, omdat deze woningtypen bijdragen aan de gewenste variatie én stedenbouwkundig zorgen voor een mooie afronding van de bestaande wijk, met een groene en ruime opzet.

zaaknummer Z/24/464774

pagina 5 van 8

6. Hoe gaan we dat bereiken en is evaluatie nodig? Na besluitvorming in de raad gaat het college verder met de planuitwerking en het opstellen en in procedure brengen van een wijziging omgevingsplan/bopa. Met de ontwikkelaar van het zuidelijke deel van het plangebied zal een anterieure overeenkomst worden gesloten. 7. Klimaat en duurzaamheid Binnen het plangebied wordt zorgvuldig omgegaan met de bestaande groenstructuren. Voor de opvang en infiltratie van regenwater wordt binnen het plangebied onder andere een wadi aangelegd, zodat het hemelwater op natuurlijke wijze kan worden opgevangen. De nieuw te realiseren woningen worden duurzaam gebouwd, conform het Besluit bouwwerken leefomgeving (voorheen het Bouwbesluit) en het Convenant Duurzaam Bouwen. De woningen voldoen aan de eisen voor Bijna Energie Neutrale Gebouwen (BENG) en worden waar mogelijk energieneutraal gerealiseerd, met als streven ‘nul op de meter’. Daarnaast wordt ingezet op circulair en conceptueel bouwen, waarbij hergebruik van materialen en toekomstbestendige bouwprincipes centraal staan. De bouwlogistiek en het materieel worden zoveel mogelijk emissieloos ingezet, in lijn met het Convenant Schoon en Emissieloos Bouwen dat de gemeente recent heeft ondertekend. 8. Communicatie Voor het een participatietraject is gekozen voor de tweede trede van de participatieladder (inventariseren).

Het doel van deze trede is belanghebbenden te vragen om hun mening en advies uit te brengen. In deze trede wordt de stem van de belanghebbenden meegenomen in het plan of besluit. Niet alle meningen en adviezen worden overgenomen, maar zijn wel meegenomen in de afwegingen.

Afbeelding 6. Participatieladder In het kader van de participatie is het van belang een terugkoppeling te geven aan de omwonenden en de vervolgstappen nader toe te lichten. We willen dit op de volgende manieren doen: • Schriftelijke terugkoppeling per mail/brief aan alle omwonenden en mensen die tijdens de inloopavond hun contactgegevens hebben achtergelaten. • Algemene terugkoppeling via de website https://www.zevenaar.nl/nieuwbouw. Via de andere gemeentelijke kanalen wordt men alert gemaakt op deze projectpagina.

zaaknummer Z/24/464774

pagina 6 van 8

9. Kosten, baten en dekking Met de ontwikkelaar die het zuidelijke gedeelte van het plangebied in eigendom heeft, is een intentieovereenkomst gesloten waarin de intentie is gesteld om gezamenlijk de haalbaarheid van de ontwikkeling te onderzoeken. De gemaakte kosten voor onderzoeken worden gezamenlijk gedragen. Aan de hand van de resultaten van het haalbaarheidsonderzoek wordt besloten of een vervolg wordt gegeven aan de verdere ontwikkeling. Indien sprake is van een haalbaar initiatief wordt met de ontwikkelaar een vervolgovereenkomst gesloten (anterieure overeenkomst), waarin onder andere kostenverhaal en kwaliteitseisen vastgelegd worden. In de intentieovereenkomst is als uitgangspunt opgenomen dat beide partijen hun eigen gronden binnen het plangebied ontwikkelen. De gemeente is eigenaar van het noordelijke deel van het plangebied. De wijze van gronduitgifte voor dit gemeentelijke deel moet nog nader worden bepaald. Bij verkoop van deze gemeentelijke grond zullen de reeds voorgefinancierde onderzoekskosten worden verhaald. Een risico hierbij is dat, indien de ontwikkeling geen doorgang vindt, deze gemaakte kosten niet kunnen worden terugverdiend. 10. Bijlagen De volgende bijlagen horen bij dit voorstel: Volgorde 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Documentnummer INT/25/1277650 INT/25/1277651 INT/25/1275709 INT/25/1275710 INT/25/1275711 INT/25/1275712 INT/25/1275713 INT/25/1275714 INT/25/1275715

Naam Definitieve uitgangspunten uitbreiding Vierkenshof Uitgangspuntentekening uitbreiding Vierkenshof (op schaal) Overzicht participatietraject Posters inloopavond (06-06-2024) Resultaten online vragenlijst Vierkenshof Bezwaar direct omwonenden (geanonimiseerd) Gebundelde reacties op brief december 2024 (geanonimiseerd) Gespreksverslag direct omwonenden (23-01-2025) Voorstel direct omwonenden

Burgemeester en wethouders van Zevenaar De secretaris Danielle Jansen

zaaknummer Z/24/464774

De burgemeester Lucien van Riswijk

pagina 7 van 8

Raadsbesluit onderwerp zaaknummer documentnummer

Vaststellen uitgangspunten uitbreiding woningbouw Vierkenshof Tolkamer Z/24/464774 INT/25/1275700

De raad van de gemeente Zevenaar; Gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van Zevenaar; Overwegende dat de raad duidelijkheid wenst te geven over de ruimtelijke en programmatische kaders voor de locatie Vierkenshof, Tolkamer; besluit: 1. de ruimtelijke en programmatische uitgangspunten (INT/25/1277650) voor woningbouw aan de Vierkenshof in Tolkamer definitief vast te stellen en deze te laten dienen als basis voor de verdere ontwikkeling van deze locatie. Aldus besloten in de openbare vergadering van de raad van de gemeente Zevenaar, gehouden op 28 januari 2026. De griffier Lennart Sluis {{ZTA:Type(certificate):Signatory(0):Size(140:45)}}

zaaknummer Z/24/464774

De burgemeester Lucien van Riswijk {{ZTA:Type(certificate):Signatory(1):Size(140:45)}}

pagina 8 van 8

Versie 2.0 (INT/25/1277650)

1. Aanleiding Gemeente Zevenaar heeft samen met een ontwikkelaar (Mast Invest B.V.) onderzocht of woningbouw aan de Vierkenshof in Tolkamer haalbaar is. Hiervoor is een intentieovereenkomst gesloten. Het plangebied ligt op en rond de ’s Gravenwaardsedijk 106.

Afbeelding 1. Ligging plangebied

De uitgangspunten in deze notitie zijn opgesteld en aangepast naar aanleiding van een participatietraject. Ook zijn diverse haalbaarheidsonderzoeken uitgevoerd, waaruit blijkt dat woningbouw op deze locatie mogelijk is. De gemeenteraad wordt nu gevraagd om deze ruimtelijke en programmatische uitgangspunten voor woningbouw aan de Vierkenshof definitief vast te stellen. Vaststelling is enerzijds nodig om duidelijkheid te geven aan de omgeving over de planontwikkeling en anderzijds duidelijkheid te geven aan de ontwikkelende partij(en). Deze uitgangspunten zullen de basis vormen voor de nog op te stellen wijziging van het omgevingsplan.

2

Versie 2.0 (INT/25/1277650)

2. Uitgangspunten 2.1 Uitgangspuntentekening

3

Versie 2.0 (INT/25/1277650)

2.2 Stedenbouwkundige uitgangspunten Het plangebied kent twee te onderscheiden gebieden, elk met een eigen karakter en ruimtelijke kwaliteit. Het noordelijke deel vormt een onvoltooide uitbreiding van de bestaande wijk Vierkenshof. De omliggende bebouwing en het stratenpatroon bieden aanknopingspunten om de wijk op een logische manier af te ronden. Het zuidelijke deel heeft een geheel andere uitstraling: het betreft een voormalig boerderijerf met een groen, landschappelijk karakter. Vanwege deze uiteenlopende identiteiten is ervoor gekozen het ontwikkelgebied op te splitsen in twee deelgebieden (zie afbeelding 2): 1. In het noordelijke deel wordt de wijk Vierkenshof doorgetrokken met nieuwe woningbouw in eenzelfde structuur, wat zorgt voor een mooie afronding van deze wijk. 2. In het zuidelijke deel blijft de bestaande boerenerfopzet behouden.

Afbeelding 2. Deelgebieden met luchtfoto

4

Versie 2.0 (INT/25/1277650) Deelgebied 1: Uitbreiding woonwijk Vierkenshof Uitgangspunten: 

 

De verkaveling en woningtypen van de bestaande wijk worden doorgetrokken. Er is ruimte voor zowel vrijstaande (dijk)woningen als twee-onder-een-kapwoningen. Op deze manier ontstaat een mooie afronding van de wijk. De maximale goot- en nokhoogtes sluiten aan bij de omgeving. De architectuur van de woningen dient in samenhang met de al bestaande woningen aan te sluiten en te voldoen aan de richtlijnen van de welstandsnota. Er zijn twee stroken grond aangegeven die optioneel kunnen worden aangekocht door bewoners van aangrenzende percelen (tegen een marktconforme prijs).

Afbeelding 3. Uitsnede uitgangspuntentekening – noordelijk deelgebied

Toelichting: Het stedenbouwkundige plan komt voort uit de bestaande verkaveling en woningtypen van de bestaande woonwijk. De kavels langs de dijk worden in zuidelijke richting langs de dijk doorgetrokken. Het is mogelijk om hier vrijstaand of twee-onder-een-kap te bouwen. De bouwmogelijkheden zijn hetzelfde als bij de al bestaande woningen in deze dijkzone. De goot- en nokhoogten staan in de tekening aangegeven.

5

Versie 2.0 (INT/25/1277650) Daarnaast is er ruimte voor een vrijstaande woning naast de woning aan de Middelweert 1. Deze woning heeft een maximale goothoogte van 4 meter en een maximale nokhoogte van 8 meter. Dit komt overeen met omliggende bebouwing. In het plan zijn twee stroken grond aangegeven die optioneel kunnen worden aangekocht door bewoners van aangrenzende percelen. Dit biedt de mogelijkheid om extra afstand te creëren tussen hun bestaande woning en de nieuwe kavels. Aan de zuidzijde van de twee bestaande woningen (Middelweert 2 en 4) is ruimte om tweekappers of vrijstaande woningen te bouwen, ook geschikt voor senioren. Deze woningen hebben een maximale goothoogte van 4 meter en een maximale nokhoogte van 8 meter. Deelgebied 2: Boerenerf Uitgangspunten:       

De boerenerfopzet blijft behouden. Er wordt een nieuw erf gerealiseerd met zoveel mogelijk behoud van oude groenelementen zoals bomen en hagen. De bestaande woning wordt gerenoveerd of wordt herbouwd met eenzelfde architectuur, nok- en goothoogte. De bestaande schuur wordt gesloopt. Ter vervanging komt er een appartementengebouw in moderne schuurarchitectuur in grofweg identieke bouwmassa. Er worden appartementengebouw toegevoegd geïnspireerd op de architectuur van een hooimijt, om de boerenerfgedachte compleet te maken. Er is ruimte voor een apart gebouw in de vorm van een klein schuurvolume, bestemd voor ontmoeting tussen bewoners van het erf en de wijk. Het erf wordt ingericht voor gemeenschappelijk gebruik, zodat het op die manier kan bijdragen aan een ommetje voor de wijk. Zichtlijnen vanaf de Zwarteweg blijven behouden, met zicht op het erf met groen en de bestaande woning.

6

Versie 2.0 (INT/25/1277650)

Afbeelding 4. Uitsnede uitgangspuntentekening – zuidelijk deelgebied

Toelichting: De bestaande boerenerfopzet ‘Vierkenshof’ blijft behouden. Deze opzet kenmerkt zich door een groene identiteit, waarbij de bestaande woning en grote schuur verscholen liggen in het groen. Vanaf de Zwarteweg is er een aangenaam groen beeld van het bestaande erf. De bestaande woning met witte gevel is goed te zien en geeft het geheel een historische uitstraling. Het behoud van deze zichtlijn is dan ook wenselijk.

Afbeelding 5. Zicht op bestaande woning vanaf Zwarteweg

7

Versie 2.0 (INT/25/1277650) De bestaande boerenwoning blijft behouden en wordt gerenoveerd of op dezelfde locatie herbouwd in authentieke stijl, met aandacht voor cultuurhistorische elementen. De bestaande schuur is vervallen en wordt gesloopt. Ter vervanging komt er een appartementengebouw in moderne schuurarchitectuur, waarmee de identiteit van de plek behouden blijft. Dit nieuwe schuurvolume wordt op ongeveer dezelfde locatie gesitueerd, parallel aan de Zwarteweg. Op de uitgangspuntentekening is hiervoor een zoekgebied aangegeven. Het gebouw krijgt een vergelijkbare goot- en nokhoogte als de bestaande schuur, met een maximale oppervlakte van 27 bij 60 meter.

Afbeeldingen 6 en 7. Referentiebeelden appartementen in schuurarchitectuur

Aan de noordzijde van het erf vormt een kleine ontmoetingsruimte de verbinding tussen de bestaande buurt en de nieuwe woningen. Dit gebouw kan voor de gehele wijk als ontmoetingsplek worden gebruikt. Met een maximale goothoogte van 3 meter en een nokhoogte van 6 meter blijft het gebouw ondergeschikt aan de stedenbouwkundige hoofdopzet van het erf. Tussen de dijkkavels en het erf worden woningen gebouwd in de vorm van een hooimijt om de boerenerfgedachte compleet te maken. Deze hooimijt is maximaal drie bouwlagen en vormt een overgang tussen de kavels en het erf. De positionering is gedraaid zodat de oriëntatie van het bouwblok gerelateerd is aan het erf. De omvang van dit bouwblok is een maximale goothoogte van 3 meter en een maximale nokhoogte 9 meter. De buitenruimte wordt groen ingericht en zal gedeeltelijk toegankelijk worden voor het maken van een ommetje door andere wijkbewoners. Het erf vormt met zijn groeninrichting, parkeren en nieuwe bebouwing een geheel en is daarmee herkenbaar als historisch erf met een moderne twist.

8

Versie 2.0 (INT/25/1277650)

2.3 Verkeer en parkeren Uitgangspunten verkeer: 

 

In het noordelijke gedeelte van het plangebied worden de woningen ontsloten via een doorlopende verkeersstructuur. De doodlopende straat Middelweert wordt als lus doorgetrokken en aangesloten op de kruising Vierkenshof – Bercksland. Dit zorgt voor een logische en robuuste verkeersstructuur zonder doodlopende wegen. De verkeersstructuur is ingericht als tweerichtingsverkeer, waardoor een rondrijroute ontstaat. Hierdoor zijn de woningen goed bereikbaar voor hulpdiensten en de afvaldienst. De bestaande weg ten zuiden van het erf wordt ingericht als langzame verkeersverbinding (wandel- en fietsroute), waarmee een ommetje ontstaat voor buurtbewoners.

Uitgangspunten parkeren:   

Het aantal benodigde parkeerplaatsen wordt bepaald conform de normering uit het paraplubestemmingsplan parkeren. Op het erf worden centrale parkeervoorzieningen gerealiseerd, gelegen langs de Vierkenshof en een deel bij de hooimijt. De parkeerplaatsen worden klimaatadaptief en groen ingepast. In het noordelijke deel van het plangebied wordt parkeren bij de vrijstaande woningen en tweekappers op eigen terrein opgelost Indien nodig kan extra parkeergelegenheid gerealiseerd worden door middel van langsparkeren bij het groengebied en dan uitgevoerd met grasbetonstenen.

9

Versie 2.0 (INT/25/1277650)

2.4 Groen en landschap Deelgebied 1: Uitbreiding woonwijk Vierkenshof Uitgangspunten:    

De groene structuur van de wijk Vierkenshof wordt doorgetrokken. De groene openbare ruimte draagt bij aan klimaatadaptatie, waterberging en infiltratie met een centraal gelegen wadi als functioneel en landschappelijk element. Er wordt een boombeschermingsplan opgesteld om de te behouden bomen op het erf te beschermen tijdens de bouwwerkzaamheden. Er wordt een landschappelijk inpassingsplan opgesteld, waarbij de uitgangspunten in dit document de basis vormen.

Deelgebied 2: Boerenerf Uitgangspunten:  



De groenstructuur van het erfensemble blijft behouden. Voor het nieuwe erf is het belangrijk dat de groene kwaliteit gewaarborgd blijft. Vanaf de Zwarteweg biedt het erf een aangenaam, groen aanzicht dat bijdraagt aan de landschappelijke beleving. De bomen op het erf blijven grotendeels behouden. De vitaliteit van de rode beuk naast de bestaande witte woning is slecht en zal worden gekapt. De beplanting aan de zuidzijde zal plaatsmaken voor het bouwen van de appartementen in de schuur. De beplanting aan de noordzijde (zijde aan de wijkkant) blijft hierdoor behouden. Daarmee is er vanuit de wijk een groene aanblik op het erf. Aan de zuidkant wordt nieuwe aanplant met doorzichten toegevoegd. Hiermee wordt het verwijderde groen gecompenseerd en een groene inpassing van het erf hersteld.

10

Versie 2.0 (INT/25/1277650)

2.5 Duurzaamheid Uitgangspunten:  Er wordt ingezet op conceptueel en circulair bouwen.  De uitvoering vindt plaats conform het Convenant Schoon en Emissieloos Bouwen. Toelichting Conceptueel en Circulair Bouwen: Bij de ontwikkeling van de woningbouw aan de Vierkenshof wordt ingezet op conceptueel en circulair bouwen, conform het regionale programma CCB van de Groene Metropoolregio. Dit betekent dat de woningen worden gerealiseerd met een minimale inzet van primaire grondstoffen, een maximale reductie van CO₂-uitstoot en met toepassing van herbruikbare en biobased materialen. Er wordt gebouwd volgens gestandaardiseerde woningconcepten die fabrieksmatig worden geproduceerd, wat leidt tot snellere, betaalbare en duurzamere bouwprocessen. De mate van circulariteit en conceptuele bouw wordt gemonitord met behulp van de Circulaire Impactladder, een instrument ontwikkeld door de Groene Metropoolregio. Hiermee wordt op projectniveau inzichtelijk gemaakt in hoeverre de bouw bijdraagt aan de regionale doelstelling om in 2030 minimaal 50% circulair te bouwen en in 2050 volledig circulair. Toelichting Schoon en emissieloos bouwen: De uitvoering van de bouw vindt plaats conform het Convenant Schoon en Emissieloos Bouwen.

Dit betekent dat bouwlogistiek en materieel zoveel mogelijk emissieloos worden ingezet, met als doel het beperken van stikstofuitstoot, CO₂-emissies en luchtverontreiniging tijdens de bouwfase.

11

Versie 2.0 (INT/25/1277650)

3 Uitgangspunten woningbouwprogramma Woningbouwprogramma Het programma omvat een gevarieerde mix van woningtypen, waaronder vrijstaande woningen, twee-onder-een-kapwoningen en (zorg)appartementen. Het uitgangspunt is om minimaal 67% van de woningen in het betaalbare segment te realiseren, waarvan 30% als sociale huurwoningen. Het woningbouwprogramma bestaat uit circa 50 woningen, die op deze manier zijn onderverdeeld: Deelgebied 1 Uitbreiding woonwijk Vierkenshof Soort woning Prijsklasse Vrijstaande woningen en/of twee-onderDure koop een-kapwoningen. Deels geschikt voor senioren. Eventueel kavels.

Aantal Circa 10 Totaal: Circa 10

Deelgebied 2 Boerenerf Soort woning Appartementen ‘woon-zorg community’

Kleinere (starters)appartementen in hooimijt Vrijstaande woning (boerderijwoning)

Prijsklasse Mix van sociale huur* en goedkope koop (tot €299.000) en betaalbare koop (tot €420.000). Tot €299.000 (goedkope koop) of middenhuur. Dure koop

Aantal 36 (waarvan 15 sociale huur, 10 goedkope koop en 11 betaalbare koop) 4 1 Totaal: 41

*Mix van sociale huur: Voor jongeren tot 23 jaar geldt de kwaliteitskortingsgrens in 2025 tot €477,20 per maand. De aftoppingsgrens voor een- en tweepersoonshuishoudens in 2025 zijn €682,96 en €731,93 voor huishoudens van drie of meer personen. De prijs tot de liberalisatiegrens is €900,07. Binnen het programma is er ruimte voor zorggeschikte en levensloopbestendige woningen. Er worden 36 appartementen gerealiseerd als ‘woonzorg community’ gerealiseerd, waarvan de helft van de appartementen zijn bedoeld voor personen met een zorgvraag. Deze geclusterde woonvorm, met elementen van gespikkeld wonen, omvat een gezamenlijke ontmoetingsruimte die toegankelijk is voor de hele wijk en de gelegenheid biedt voor sociale activiteiten zoals samen koffie drinken, koken en het organiseren van buurtinitiatieven.

12

Versie 2.0 (INT/25/1277650) Uitgangspunten zorggeschikte en levensloopbestendige woningen (woonzorg community): 

     

De woningen vormen een gecombineerde geclusterde en gespikkelde woonvorm waar intensieve zorg geleverd kan worden, met een beschikbaarheid van 24-uur zorg. Het gaat om zorggeschikte woningen (minimaal rolstoelgeschikte woningen) en levensloopbestendige woningen, inclusief bijbehorende voorzieningen en voldoende buitenruimte, met tenminste een gezamenlijke ontmoetingsruimte. Het aantal zorggeschikte woningen dienen in overleg met het zorgkantoor te worden vastgesteld, aangezien het zorgkantoor verantwoordelijk is voor het toewijzen van WLZplekken binnen onze gemeente. Zorglevering dient te worden verzorgd door zorgaanbieder(s) die zowel voor de WLZ als voor de Wmo gecontracteerd zijn. De betrokken zorgaanbieder(s) moeten inzetbaar zijn voor meerdere doelgroepen, met een voorkeur voor beschermd thuis en kwetsbare jongeren. Waar mogelijk streven we naar samenwerking met één zorgorganisatie, al kunnen we dit als gemeente niet verplicht stellen vanwege het recht op vrije keuze. De zorg moet verlopen via het zorgkantoor en/of gemeente. De woningen worden in eerste instantie beschikbaar worden gesteld aan lokale inwoners uit onze gemeente.

Definities uit de woonzorgvisie:  Levensloopbestendig: De woning is zo ontworpen dat deze geschikt is om bepaalde voorzieningen aan te brengen, die (in een latere levensfase) gebruikt kunnen worden. Zoals inloopdouche, bredere deuren of verlaagde drempels of een traplift. Het gaat om een combinatie van toegankelijkheid, veiligheid, bereikbaarheid en privacy. Er is geen bindend eisenpakket  Rollatorgeschikt: Deze woning is traploos bereikbaar, heeft in de woning geen trappen en is vanwege de drempels en breedte van de deuren geschikt als voor rollator gebruik.  Rolstoelgeschikt: Deze woning is traploos bereikbaar, heeft in de woning geen trappen en heeft geen drempels. Ook zijn de deuren/draaicirkels extra breed en geschikt voor rolstoelgebruik.  Zorggeschikt: Woningen waar mensen met een Wlz indicatie kunnen wonen en die voldoen aan de bovenstaande toegankelijkheidseisen.

13

B 4668

B 4792

9

7

B 4791

5

B 3561

B 4790 58

B 4789

B 4986

3

B 4788 8

B 4787

56

Steenhof

B 4985

T

1

B 4786

B 4785 54

1 2 3 4 5 6

7

B 4784

52

B 4794

B 4746 B 4745

B 4748

B 4747

B 4744

B 4743

B 4783

B 4750

3.00

B 4749

B 4439

50

3.00 Vrijstaand · goot max. 4 meter · nok max. 8 meter 4.51

B 4500

B 4502

B 4579

48

3

5

B 4501

1.55

1

6.11 3.00 B 4504

Middelweert

B 4499

8

6

4 2 46

B 4580

Vierkenshof

apper Vrijstaand en/of Tweek en maximaal 9 meter ter me 4 t goo le ter · minima ter en maximaal 12 me · minimale nok 9 me

B 4438

B 4539 B 4498

wadi 44

B 4440

B 4441

LEGENDA

42

Hooimijt · goot max. 3 meter · nok max. 9 meter

B 4494 B 4497

P

Plangrens woonerf

's-Gravenwaardsedijk

Vrijstaand /Tweekapper · goot max. 4 meter · nok max. 8 meter

1

40

B 4518

Woonbestemming Bouwvlak Optie verkoop

Ontmoetingsruimte · goot max. 3 m · nok max. 6 m

2

Bestaande/herbouw woning

B 4482 38

P

106

B 3560

Te behouden groen

Zoeklocati appartem e nieuwe schuurvo enten en lu gezamelijk me voor e ruimte totaal ma a goot max t bouwblok max. 27* . 4 meter/ nok max. 60 meter 12.5 mete r

B 4472

B 4481

Te behouden haag

36

B 4477

B 4478

B 4476

34

Bestaande verbinding woonwijk - dijk

B 4480

Ommetje 28

26

30

32

B 4479

Verkeerstructuur doortrekken

B 4505

Zichtlijn Getekend

AS

Bestaande boom handhaven Te kappen boom B 3368

Wijzigingen

Project:

Gemeente Zevenaar Onderdeel:

Vierkenshof uitbreiding Zuid Ruimtelijke uitgangspunten

Gezien Datum Schaal Bestek Nr Aantal Bl Tek.Nr :

1-12-2025 1:1000

Overzicht participatietraject 1. Inloopavond (6 juni 2024) De participatie is gestart met een inloopavond, georganiseerd samen met de ontwikkelaar. Tijdens deze avond zijn de eerste ideeën voor het gebied gepresenteerd. Zie Bijlage 4 voor de posters die tijdens deze avond zijn gebruikt. De avond werd goed bezocht. Belangstellenden hoefden zich niet van te voren aan te melden. Wel konden zij tijdens de avond hun naam en contactgegevens achterlaten. Dit is door 27 personen gedaan; zij worden tijdens het traject op de hoogte gehouden. 2. Online vragenlijst (7 juni t/m 27 juni 2024) Na de inloopavond kregen belanghebbenden de gelegenheid te reageren op de voorgestelde uitgangspunten op het gebied van het woningbouwprogramma, verkeer en parkeren, duurzaamheid en de verkaveling. Reageren kon via de website Zevenaar Verbindt.nl door middel van het invullen van een vragenlijst. In totaal hebben 46 personen van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. De resultaten zijn te vinden in Bijlage 5. 3. Gesprek met direct omwonenden (12 september 2024) De gemeente ontving een gezamenlijk bezwaar van direct omwonenden tegen de mogelijke plannen (zie Bijlage 6), met het verzoek dit mondeling toe te lichten. Op 12 september vond daarom, samen met de ontwikkelaar, een gesprek plaats op locatie (in de oude boerderijschuur).

Tijdens deze bijeenkomst is er weinig tot niet inhoudelijk gesproken over het plan of over de verkaveling. Wel werd duidelijk dat de direct omwonenden tegen woningbouw voornamelijk op het stuk gemeentegrond zijn, mede vanwege vermeende toezeggingen uit het verleden dat deze grond niet bebouwd zou worden. 4. Informatiebrief (10 december 2024) In december is er een brief verstuurd naar 50 omliggende adressen met een laatste oproep om ideeën aan te dragen ter verbetering van de voorgestelde verkaveling, of om bewijs te leveren van eerdere toezeggingen over het niet bebouwen van de grond. Hierop zijn vier reacties ontvangen (zie Bijlage 7). 5. Gesprek met direct omwonenden (23 januari 2025) Naar aanleiding van de brief volgde een nieuwe gezamenlijke reactie van de direct omwonenden, met het verzoek tot een vervolggesprek met de gemeente en de ontwikkelaar. Het doel van dit gesprek was het ophalen van de grootste bezwaren, maar ook vooral suggesties en ideeën ter verbetering van de planopzet. Het verslag van dit constructieve gesprek is opgenomen in Bijlage 8. Tijdens dit gesprek presenteerden de bewoners een eigen kaart met hun visie op een wenselijke planopzet (zie Bijlage 9).

Ontwikkeling Vierkenshof Tolkamer

Stappenplan

Concept plan Participatie Uitvoeren noodzakelijke onderzoeken Standpunt College/Raad Haalbaarheid woningbouwontwikkeling Verdere uitwerking plannen / Contractuele afspraken Juridische procedure mogelijk maken woningbouwontwikkelig

Ontwikkeling Vierkenshof Tolkamer fohneetS

Gemeente: LOBITH EN SPIJK Sectie: B Perceelnummer: 5208 Kadastrale grootte: 116.354 m²

Gemeente: LOBITH EN SPIJK Sectie: B Perceelnummer: 4581 Kadastrale grootte: 6.819 m²

gemeente

PLANGEBIED Middelweert

Vierkenshof

edijk

nwaards

's Grave Gemeente: LOBITH EN SPIJK Sectie: B Perceelnummer: 3560 Kadastrale grootte: 2.535 m²

Gemeente: LOBITH EN SPIJK Sectie: B Perceelnummer: 4505 Kadastrale grootte: 11.265 m²

g

ewe

rt Zwa

initiatiefnemers 10m

50m

100m 1:1000

parkeren Noordelijk deel: - 30 op eigen erf - 10 in openbare ruimte

4x tweekapper groot 6x dijkwoning

4x rijwoning

4x tweekapper levensloopbestendig gemeenschappelijke ruimte (hooischuur) 55 parkeerplaatsen in het groen

7 kleine appartementen

15 grotere appartementen

12x seniorenwoning 7x10m

Resultaten online vragenlijst Vierkenshof

1. Inleiding Mast Invest B.V. (ontwikkelaar) onderzoekt samen met gemeente Zevenaar de haalbaarheid van woningbouw aan de Vierkenshof. Het gebied ligt op en rond de ’s Gravenwaardsedijk 106 in Tolkamer.

Afbeelding 1: Indicatie ligging plangebied

Afbeelding 2: Eigendomsgrenzen (roze: gemeentegrond en paars: eigendom initiatiefnemer)

1

In het kader van de mogelijke woningbouwontwikkeling op de locatie Vierkenshof is besloten de conceptplannen en daarbij behorende uitgangspunten te bespreken met wijkbewoners. Dit zijn uitgangspunten op het gebied van het woningbouwprogramma, verkeer en parkeren, duurzaamheid en de verkaveling. De participatie is afgetrapt met een inloopavond (6 juni 2024) samen met de ontwikkelaar. Vervolgens zijn omwonenden en andere betrokkenen via diverse kanalen opgeroepen te reageren op de voorgestelde uitgangspunten. Dit kon via de website Zevenaar Verbindt (https://www.zevenaarverbindt.nl/vierkenshof) door middel van het invullen van een vragenlijst. Het was mogelijk om van 7 juni 2024 tot en met 27 juni 2024 te reageren. In totaal hebben 46 mensen van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. 21 mensen zijn direct omwonenden (met postcodes 6916 MJ, 6916 ME, 6916 MA, zie Afbeelding 1). De overige respondenten wonen verder weg van de ontwikkeling aan Vierkenshof, waarvan het grote merendeel in Tolkamer en een paar in Lobith.

Afbeelding 3: direct omwonenden (postcodes 6916 MJ, 6916 ME en 6916 MA) De volgende vragen/stellingen zijn aan de mensen voorgelegd:      

Het woningbouwprogramma vind ik: … Denkt u dat er behoefte is aan een woonvorm voor ouderen met een gezamenlijke ruimte? Wat vindt u van de genoemde uitgangspunten voor verkeer en parkeren? De voorgestelde ideeën voor duurzaamheid en groen en water vind ik: … Wat vindt u van de voorgestelde verkaveling, bouwhoogtes en bouwvlakken? Wilt u nog iets kwijt over de uitgangspunten en/of het schetsontwerp?

Dit document geeft een samenvatting van alle binnengekomen reacties.

2

2. Woningbouwprogramma 2.1 Uitgangspunten Het voorlopige programma bestaat uit een mix van verschillende woningtypen. In totaal verwachten we dat er ongeveer 50 woningen gebouwd zullen worden. Hierbij wordt gedacht aan de volgende woningtypen:      

5 vrijstaande woningen 8 2/1 kapwoningen 4 rijwoningen 15 appartementen in nieuwe schuur plus ontmoetingsruimte 6 appartementen op plek te herbouwen boerderij 15 seniorenwoningen

We willen proberen om minimaal 67% van de woningen in het betaalbare segment te bouwen, waarvan 30% als sociale huurwoningen. Er is in dit project vooral gekeken naar senioren die met en zonder zorg bij elkaar kunnen wonen, elkaar helpen en op elkaar letten. In de conceptplannen staat een ontmoetingsruimte, waar ook de rest van de wijk gebruik van kan maken. In de ontmoetingsruimte kunnen bewoners bijvoorbeeld samen koffie drinken, eten koken en activiteiten doen.

2.2 Mening respondenten Van alle respondenten in totaal kan 52% zich vinden in de uitgangspunten met betrekking tot het woningbouwprogramma (zij antwoordden Top of Acceptabel). Dat percentage is bij de direct omwonenden lager, namelijk 33%. Als positieve punten werden genoemd:  

Mooie verdeling van verschillende woningtypes. Een inclusief plan dat aansluit op de maatschappelijke vraag (zoals woningen voor starters). Belangrijk dat er woningen voor senioren komen, want dit zorgt voor noodzakelijke doorstroming op de woningmarkt.

Van alle respondenten kan 30% zich helemaal niet vinden in de uitgangspunten met betrekking tot het woningbouwprogramma. Dat percentage is bij de direct omwonenden hoger, namelijk 57%. Als bezwaren worden genoemd: 

 

Dit deel van de wijk kenmerkt zich door vrijstaande/vrije sector woningen in een ruime en groene omgeving. Twee-onder-éénkapwoningen en rijtjeshuizen passen daar niet bij en doen afbreuk aan de uitstraling van de wijk en de waarde van de bestaande woningen. Geen dure vrijstaande woningen, daar komen alleen mensen op af uit de Randstad (wat nu al gebeurd). Vrijstaande woningen en twee-onder-éénkapwoningen staan er al genoeg in de wijk.

3

Het woningbouwprogramma vind ik:

26%

30%

Top Acceptabel Neutraal/geen mening

11%

7%

26%

Beetje acceptabel Helemaal niet acceptabel

Figuur 1: Mening over het voorgestelde woningbouwprogramma (alle respondenten)

Het woningbouwprogramma vind ik:

Top

14%

Acceptabel

57%

19% 10%

Neutraal/geen mening Beetje acceptabel Helemaal niet acceptabel

Figuur 2: Mening over het woningbouwprogramma (direct omwonenden) Aandachtspunten die worden meegeven zijn:    

Meer woningen voor jongeren/starters toevoegen. Het is belangrijk om woningen voor jongeren te realiseren, anders vertrekken ze uit het dorp. Niet alle senioren willen een appartement. Ook ouderen willen in een eigen tuin kunnen zitten. Zo snel mogelijk beginnen, want de behoefte voor deze woningen is groot. De woningen zoveel mogelijk lokaal aanbieden (zodat doorstroming mogelijk gemaakt wordt en starters in de omgeving kunnen blijven wonen).

4

Denkt u dat er behoefte is aan een woonvorm voor ouderen met een gezamenlijke ruimte?

Ja

43% 57%

Nee

Figuur 3: Mening over woonvorm voor ouderen met een gezamenlijke ruimte (alle respondenten) Als belangrijkste bezwaar voor een dergelijke centrale ontmoetingsruimte, wordt genoemd dat hiervan in de praktijk geen gebruik van wordt gemaakt. Zie als voorbeeld bij de zorgwoningen van Lobede in Tolkamer.

5

3. Verkeer en parkeren 3.1 Uitgangspunten Parkeren bij de woningen kan op eigen terrein en op een openbaar parkeerveld. Het gebied is bereikbaar via de Middelweert en de Vierkenshof. Deze straten kunnen we met een nieuwe verkeerslus met elkaar verbinden. We willen dat er in de nieuwe wijk ongeveer evenveel parkeerplaatsen per woning zijn als in de andere delen van Tolkamer. Dat is, afhankelijk van het woningtype, 1,6 tot 2,2 parkeerplaats per woning.

3.2 Mening respondenten Van alle respondenten in totaal kan 52% zich vinden in de uitgangspunten met betrekking tot verkeer en parkeren (zij antwoordden Top of Acceptabel). Dat percentage is bij de direct omwonenden lager, namelijk 33%. 57% van de direct omwonenden kan zich helemaal niet vinden in de benoemde uitgangspunten. Als bezwaren worden genoemd: 

 

De Middelweert is niet geschikt als ontsluitingsweg: - het is aangelegd als woonstraat - qua breedte is de weg niet geschikt voor tweerichtingsverkeer, dit zal voor onveilige situaties zorgen - er is een drukbezochte speeltuin aan gelegen - een (toename) van sluipverkeer via de Middelweert is onacceptabel De verkeersveiligheid komt nog meer onder druk te staan op de ontsluitingsweg Vierkenshof. Slechte parkeer- en laad-losmogelijkheden. Het parkeerprobleem in de wijk zal alleen maar groter worden.

Wat vindt u van de uitgangspunten voor verkeer en parkeren?

Top

33%

33%

Acceptabel Neutraal/geen mening

6%

9%

19%

Beetje acceptabel Helemaal niet acceptabel

Figuur 4: Mening over uitgangspunten voor verkeer en parkeren (alle respondenten)

6

Wat vindt u van de uitgangspunten voor verkeer en parkeren?

Top

29% 57%

Acceptabel Neutraal/geen mening

5% 9%

Beetje acceptabel Helemaal niet acceptabel

Figuur 5: Mening over uitgangspunten voor verkeer en parkeren (direct omwonenden) Aandachtspunten die worden meegeven zijn:     



Er moet beter gekeken worden naar de verkeersveiligheid. Er moet gekeken worden naar de veiligheid van fietsers en kinderen in de wijk, met name dijk op en af. Inzetten op duurzame mobiliteit is geen twee parkeerplaatsen per woning. De bestaande ontsluiting van de huidige boerderij blijven gebruiken om verkeersoverlast op te vangen en zo ook de Zwarte weg op te gaan. Ontsluiting ook via de achterkant van de wijk laten plaatsvinden. Door de rotonde (achter fruitteeltbedrijf van Schip) door te trekken, kan het verkeer zich verdelen in het in en uitrijden via de voorkant of via de achterkant van de wijk. Dit verminderd de verkeersdrukte op Vierkenshof en Middelweert, en is qua veiligheid ook beter. Rekening houden met de bereikbaarheid van de seniorenwoningen, zodat men niet te ver hoeft te lopen voor voorzieningen.

7

4. Duurzaamheid, groen en water 4.1 Uitgangspunten We willen zoveel mogelijk bestaande grote bomen laten staan. De nieuwe woningen worden duurzaam gebouwd op basis van het Besluit bouwwerken leefomgeving (vroeger Bouwbesluit) en het Convenant Duurzaam bouwen. De woningen worden Bijna Energie Neutraal (BENG). En we proberen zoveel mogelijk woningen energieneutraal te realiseren (nul op de meter). Daarnaast zal het regenwater binnen het plangebied moeten infiltreren/worden geborgen.

4.2 Mening respondenten Van alle respondenten in totaal kan 67% zich vinden in de uitgangspunten met betrekking tot duurzaamheid, groen en water (zij antwoordden ‘Prima’). Dat percentage is bij de direct omwonenden lager, namelijk 52%. 38% van de direct omwonenden vindt de uitgangspunten niet acceptabel. Het grootste bezwaar wat op dit punt wordt gemaakt, is dat het plan niet past bij de rest van de wijk Vierkenshof, waarbij veel groen aanwezig is. Er moeten meer groenvoorzieningen komen (voornamelijk op het gemeentedeel).

De voorgestelde ideeën voor duurzaamheid, groen en water vind ik:

20%

Prima Neutraal/geen mening

13% 67%

Niet acceptabel

Figuur 6: Mening over voorgestelde ideeën voor duurzaamheid, groen en water (alle respondenten)

De voorgestelde ideeën voor duurzaamheid, groen en water vind ik:

Prima

38% 52% 10%

Neutraal/geen mening Niet acceptabel

Figuur 7: Mening over voorgestelde ideeën voor duurzaamheid, groen en water (direct omwonenden)

8

5. Verkaveling, bouwhoogtes en bouwvlakken 5.1 Uitgangspunten Op de onderstaande kaart ziet u het plangebied met daarin de concept bouwblokken ingetekend. De bedoeling is dat de nieuwe bebouwing een maximale hoogte krijgt van 2 lagen met kap. De woningen moeten passen bij andere wijken in de buurt.

Afbeelding 4: Concept tekening

5.2 Mening respondenten Van alle respondenten in totaal kan 56% zich vinden in de uitgangspunten met betrekking tot verkaveling, bouwhoogtes en bouwvlakken (zij antwoordden ‘Top’ of ‘Acceptabel’). Dat percentage is bij de direct omwonenden lager, namelijk 33%. 57% van de direct omwonenden kan zich helemaal niet vinden in de benoemde uitgangspunten. Als bezwaren worden genoemd: 



Het plan sluit niet aan bij de rest van de wijk Vierkenshof. De bestaande wijk is namelijk ruim opgezet met veel groen, wat in het voorgestelde plan niet het geval is (“er worden zoveel mogelijk kavels op een stukje grond gepropt”). Vooral in het noordelijke deel van het plangebied speelt dit bezwaar. Er wordt onvoldoende rekening gehouden met de omwonenden: qua woongenot, uitzicht en ruimte tot bestaande bouw (bestaande woningen Middelweert worden op deze manier ingesloten).

9





In het verleden zou (aan huidige bewoners) de belofte gedaan zijn dat op het stuk gemeentegrond niet gebouwd zou worden. Hier zou de wijk Vierkenshof niet uitgebreid worden. Waarom worden de andere locaties in de wijk die voorbestemd zijn voor woningbouw niet eerst bebouwd?

Wat vindt u van de voorgestelde verkaveling, bouwhoogtes en bouwvlakken?

Top

33%

30%

Acceptabel Neutraal/geen mening

2% 9%

Beetje acceptabel

26%

Helemaal niet acceptabel

Figuur 8: Mening over voorgestelde verkaveling, bouwhoogtes en bouwvlakken (alle respondenten)

Wat vindt u van de voorgestelde verkaveling, bouwhoogtes en bouwvlakken?

Top

14% 57%

Acceptabel

19% 5% 5%

Neutraal/geen mening Beetje acceptabel Helemaal niet acceptabel

Figuur 9: Mening over voorgestelde verkaveling, bouwhoogtes en bouwvlakken (direct omwonenden) Aandachtspunten die worden meegeven zijn:   

 

De vrije kavels aan de rand van het project kleiner maken. Het moet een mooie afronding van de wijk vormen. De boerderij Vierkenshof niet laten verdwijnen. Deze karakteristieke boerderij is van monumentaal belang, beeldbepalend voor de omgeving/het dorpsgezicht en het vormt het visitekaartje voor de wijk. Er wordt de wens uitgesproken om deze boerderij te behouden en hier bijvoorbeeld appartementen in te realiseren. Rekening houden met de tuinen/wei met paarden van omwonenden. Passende architectonische invulling van de nieuw te bouwen ‘schuur’ met appartementen.

10

Gemeente

Zevenaar

nnn

Tav. (geanonimiseerd)

Tolkamer,

20

juni 2024

Onderwerp: Bezwaar|wijziging omgevingsplan Vierkenshof

Beste

(geanonimiseerd)

Als direct ir

wijziging\van het omgevingsplan Vierkenshof, zoals wij die vernomen hebben op de infdrmatie avand op 6-juni jongstleden. Ons wodn- en leefklimaat wordt met dit plan zeer nadelig beïnvloed.