22. RIB 2023-025 Regionaal woningmarktonderzoek

RAADSINFORMATIEBRIEF – Nr. 2023-025

Aan de leden van de gemeenteraad

Datum 28 maart 2023 Zaaknummer Z/23/445271 /ADV/23/1152055 Onderwerp Regionaal woningmarktonderzoek Portefeuillehouder A. van Orden Contactpersoon E-mail Telefoon

L. Aries l.aries@zevenaar.nl 0316-595111

Geachte leden van de gemeenteraad,

Inleiding Via deze brief informeren wij u over de uitkomsten van het regionaal woonbehoefteonderzoek. Het rapport geeft inzicht in de woonbehoefte op regionaal, subregionaal en lokaal niveau en geeft aanbevelingen over verschillende woonopgaven die hier uit voortkomen. In deze brief gaan we in op de belangrijkste regionale uitkomsten, aanbevelingen en het gebruik van het onderzoek. Het volledige rapport is als bijlage toegevoegd. Kernboodschap In onze Groene Metropoolregio doen we elke 3 jaar woonbehoefteonderzoek. Dit gebeurt op het moment dat de uitkomsten van het WoonOnderzoek Nederland (WoON) bekend zijn. Het rapport is opgesteld door het bureau Companen, in opdracht van de Groene Metropoolregio (GMR) met een begeleidende projectgroep waarin gemeenten, de provincie Gelderland, het Rijk, WoonKr8 (het regionaal samenwerkingsverband van woningcorporaties) en de GMR zijn vertegenwoordigd. Bij de opstelling van het rapport is gebruik gemaakt van diverse databronnen en zijn bijeenkomsten georganiseerd voor marktpartijen, overheden en woningcorporaties. De werkwijze wordt in het onderzoek toegelicht. Context context context2 context3 ☐ Actueel maatschappelijk onderwerp/probleem ☐ Collegeprogramma ☐ Motie/amendement/toezegging x Anders, namelijk driejaarlijks regionaal onderzoek

Inhoudelijke boodschap Hieronder wordt ingegaan op de uitkomsten van het regionaal woonbehoefte onderzoek. Aantallen De extra woningbehoefte, dus de behoefte aan toe te voegen woningen, is in de regio 54.000 woningen tot 2040, waarvan 42.000 van 2022 tot en met 2030. Op lange termijn liggen de prognoses in lijn met de afspraken uit de Woondeal uit 2020. Op korte termijn is er sprake van een grotere behoefte. Vergeleken met 3 jaar terug is vooral de druk in en rond Arnhem toegenomen. Woningtypen en woonmilieus De extra woningbehoefte valt tot en met 2030 in de volgende categorieën: • • 29% sociale huur • • 3% middeldure huur • • 23% goedkope koop tot € 250.000 • • 19% betaalbare koop tussen € 250.000 en € 355.000 • • 26% koop boven de € 355.000 Hiermee valt bijna drie kwart van deze behoefte in het betaalbare segment (sociale of middeldure huur of koop tot € 355.000). In de steden heeft ongeveer de helft van de extra woningbehoefte betrekking op appartementen/levensloopgeschikte woningen en de helft op grondgebonden (koop)woningen. De vraag naar appartementen komt in belangrijke mate van jongere kleine huishoudens in een centrum-stedelijk woonmilieu of in de ring daaromheen. Vooral in de betaalbare segmenten. De vraag naar duurdere koopappartementen is vaker ook afkomstig van oudere huishoudens die een levensloopgeschikte woning zoeken.

De vraag naar grondgebonden koopwoningen is in belangrijke mate een vraag van doorstromende kleine huishoudens en van gezinnen, waarbij gezinnen zich vaker richten op de duurdere woningen in het ruimere groen-stedelijke woonmilieu. In de kernen rondom de steden richt een belangrijk deel van de extra woningbehoefte zich op het centrum-dorpse woonmilieu en daarbinnen bestaat het voornaamste deel uit appartementen dan wel levensloopgeschikte grondgebonden woningen. Dit speelt sterker in de Liemers en het Rijk van Nijmegen. In de gemeenten rond Arnhem is de vraag naar grondgebonden woningen, met een zwaar accent op de koopsector, naar verhouding groter. Wie heeft welke woonbehoefte? Starters en gezinnen De vraag van starters op de woningmarkt is groot. Deze groep is er de afgelopen periode minder goed in geslaagd de stap naar een zelfstandige woning te maken. Ook bij de groep zelfstandig wonende kleine jonge huishoudens is de wens om te verhuizen groot. De vraag van jonge huishoudens richt zich vaak op appartementen. Gezinnen vragen veelal grondgebonden woningen. Ouderen Ouderen richten zich vaak op appartementen. Zij verhuizen veel minder vaak, maar zijn een groep die in omvang toeneemt op de woningmarkt. Door de vergrijzing neemt het aantal ouderen in de regio in de komende jaren toe: van zo’n 105.000 65-plushuishoudens in 2022, naar ruim 149.000 65-plushuishoudens in 2040.

Binnen deze groep neemt vooral het aantal 75-plussers sterk toe.

In de praktijk hebben lang niet alle ouderen een zorgvraag en daarmee de behoefte aan een specifieke woonvorm. Maar voor een groeiende groep ouderen geldt dit wél. Er zijn meer alleenstaande ouderen dan ouderen met een partner in de regio. Als zij met beperkingen te maken krijgen zijn zij vaak minder goed in staat zijn zelfstandig te blijven wonen. Verreweg de meeste ouderen (94%) wonen zelfstandig. Ook van de 85- plussers woont 70% nog zelfstandig. Zij worden daarbij vaak ondersteund vanuit de wijkverpleging. De vraag naar reguliere woningen voor ouderen neemt in de periode tot en met 2030 toe met ongeveer 20%, de vraag naar geclusterde woningen voor ouderen nabij zorgaanbod met bijna 40%. De verwachting is dat ongeveer 40% van de ouderen die geclusterd wil wonen in de Groene Metropoolregio een sociale huurwoning wenst, 50% van de ouderen wenst een koopwoning en 10% een particuliere huurwoning. Uitstroom zorggroepen De doelgroepen voor Beschermd wonen (BW), Maatschappelijke Opvang (MO) en Jeugdhulp hebben in principe behoefte aan een tijdelijke vorm van wonen met zorg; na verloop van tijd zullen de meeste cliënten weer zelfstandig(er) gaan wonen met meer of minder intensieve begeleiding. De woningvraag van mensen die uitstromen uit BW en MO is niet noodzakelijk een extra woningbehoefte. Het is vooral zaak dat op het moment van uitstromen een woning beschikbaar is.

Veelal gaat het om goedkope en betaalbare sociale huurwoningen. Het gaat in de regio om substantiële aantallen woningen per jaar. Voor de doelgroepen BW, MO en Jeugdhulp met verblijf samen, gaat het jaarlijks naar schatting om bijna 1.100 woningen. Mensen met een beperking De woonvraag van mensen met een verstandelijke beperking neemt de komende jaren licht toe. Op dit moment is er een geraamde vraag van bijna 5.100 plekken in een geclusterde woonvorm (geschikt voor een zwaardere zorgvraag). Deze vraag neemt toe naar 5.270 plekken in 2030 en neemt daarna weer licht af. De vraag naar wonen met ambulante begeleiding is kleiner, op dit moment 390 plekken. Deze vraag neemt toe tot 660 plekken in 2030 en 760 plekken in 2035. Dit gaat ten koste van de vraag naar geclusterde woonvormen. De omvang van de vraag van mensen met een lichamelijke beperking is aanmerkelijk kleiner dan die van mensen met een verstandelijke beperking. Op dit moment gaat het om 285 plekken in geclusterde woonvormen en 55 zelfstandige woningen waar men al dan niet met begeleiding woont. De vraag neemt de komende periode licht toe, naar zo’n 300 plekken in geclusterde woonvormen. De vraag naar zelfstandige woningen blijft naar verwachting op het huidige niveau. Bijzondere woonvormen Een aanzienlijk deel van de woningzoekenden heeft mogelijk interesse in alternatieve woonvormen.

De groep die vervolgens serieuze interesse toont en bijvoorbeeld ook actief op zoek gaat naar deze woonvormen of zelf initiatief neemt om een dergelijke woonvorm te ontwikkelen is een stuk kleiner. Uit het rapport blijkt dat het aandeel woningzoekenden dat open staat voor collectieve bouwprojecten en het wonen in gebouw met een voormalige niet-woonfunctie relatief klein is, het betreft zo’n 3% van de huishoudens met een verhuiswens. Per groep vallen de volgende zaken op: •

Jongeren en starters zijn het meest en het breedst geïnteresseerd in alternatieve woonvormen. De vraag van starters wordt in de huidige markt ook ingegeven door de wens om überhaupt een woning te vinden.

• •

Onder gezinnen en kleine huishoudens van 35 tot 65 jaar richt vraag naar bijzondere woonconcepten zich op zelfbouw of CPO (collectief particulier opdrachtgeverschap; het samen met anderen ontwikkelen van woningen). Onder ouderen is de interesse in wonen met gemeenschappelijke voorzieningen groter dan onder andere leeftijdsgroepen. Zeker onder ouderen met een zorgvraag is relatief veel behoefte aan kleinschalige woonzorgprojecten met een gemeenschappelijke leefruimte.

Arbeidsmigranten Eén op de vijf arbeidsmigranten die woonachtig is in de provincie, woont in Arnhem of Nijmegen. Daarbij ligt in Nijmegen de nadruk meer op kenniswerkers en expats en in Arnhem meer op lager geschoolde buitenlandse werknemers. Voor de regio Arnhem-Nijmegen wordt de inschatting gemaakt van een groei van 7.300 tot 10.500 arbeidsmigranten met een woonvraag in de regio. Dit is te verdelen naar: • 2.900 tot 4.200 short stay (< 4 maanden; flexibele woonvormen) • 2.350 tot 3.350 mid stay (tot 3 jaar; flexibele woonvormen) • 2.050 tot 2.950 long stay (permanent; reguliere woonbehoefte) De permanente vraag is onderdeel van de totale geraamde woningbehoefte. Woonwagens In het onderzoek wordt gerefereerd naar bestaande lokale behoefteonderzoeken naar woonwagenstandplaatsen en geeft een beeld hiervan in de regio. Uit enquêtes uit het recente verleden blijkt dat veel woonwagenbewoners een voorkeur hebben voor een koopstandplaats met koopwoonwagen (ongeveer 40% van de vraag). Als tweede meest genoemde optie geldt een huurstandplaats met een huurwoonwagen (35%), gevolgd door de combinatie huurstandplaats met koopwoonwagen (25%). Statushouders Voor het huisvesten van statushouders publiceert het Rijk halfjaarlijks de Taakstelling Huisvesting Vergunninghouders. Bij een trendmatige huisvestingsopgave zijn jaarlijks 365 woningen nodig, in grote mate corporatiewoningen.

De extra woningbehoefte in 2023 en 2024 en verder, gebaseerd op de actuele taakstelling, ligt op 635 woningen per jaar. Dit zijn 280 woningen per jaar méér dan de situatie in 2022. De trendmatige ontwikkeling van de woningbehoefte is onderdeel van de geraamde woningbehoefte. Spoedzoekers In het onderzoek zijn spoedzoekers woningzoekers met een urgente verhuisgeneigdheid die vijf of meer acties hebben ondernomen om aan een woning te komen. Het gaat dan in de regio om zo’n 4.200 spoedzoekers, mensen die op zeer korte termijn een woning nodig hebben. Er is een groep dak- en thuislozen die in het WoON niet zichtbaar is. Op basis van landelijke CBS-cijfers gaat het in de Groene Metropoolregio bij benadering om 1.000 dak- en thuislozen zijn. Aanbevelingen van de onderzoekers De adviseurs van Companen geven in het rapport aanbevelingen mee over de woonopgaven die uit het onderzoek naar voren komen. Hierbij is ook nadrukkelijk gekeken naar de recente afspraken die zijn gemaakt in de Woondeal 2.0.

1. Zet vol in op het realiseren van de afspraken uit de Woondeal, doe waar mogelijk meer en ga na welke mogelijkheden er zijn in de bestaande woningvoorraad.

De behoefte op lange termijn is in lijn met eerdere prognoses. Op korte termijn is de behoefte groter. De aanbeveling die hierbij wordt gedaan is om vol in te zetten op het realiseren van de afspraken uit de Woondeal en waar mogelijk meer te doen. Daarbij wordt opgemerkt dat nieuwbouw niet de enige manier is om te voorzien in de extra woningbehoefte. De aanbeveling wordt daarom gedaan om na te gaan welke mogelijkheden er zijn in de bestaande woningvoorraad, door het transformeren van niet-woongebouwen naar woningen en door het splitsen van grotere woningen in meerdere kleine woningen. 2. Fair share is de afspraak in de regio. Over de behoefte aan sociale huur en het fair share principe wordt aangegeven dat de cijfers aangeven wat de lokale vraag naar sociale huur is, maar dat fair share de afspraak is in de regio: de afspraak is dat iedere gemeente een evenredige bijdrage levert in het bieden van voldoende sociale huurwoningen in de regio. 3. Breid de voorraad voor aandachtsgroepen uit met betaalbare woningen die snel te realiseren zijn: doet elke gemeente genoeg? Bij de behoefte aan sociale huur wordt de vraag van specifieke aandachtsgroepen benoemd. De aanbeveling is om de voorraad uit te breiden met betaalbare woningen die snel te realiseren zijn en deze groepen nadrukkelijk te betrekken bij het fair share principe.

Hierbij stellen de onderzoekers de vraag of iedere gemeente hierin genoeg doet. 4. Kijk creatief naar de realisatie van betaalbare koopwoningen en realiseer ook dure woningen om de realisatie van betaalbare huur- en koopwoningen financieel rond te krijgen. De vraag wordt gesteld hoe betaalbare koop haalbare koop wordt. Geconstateerd wordt dat het lastig is om betaalbare koopwoningen te realiseren, vooral in het segment tot € 250.000, -. De aanbeveling is om creatief te kijken naar realisatie, bijvoorbeeld door kleinere woningen te bouwen, andere woonvormen of inzet van conceptuele bouwmethoden. De bouw van dure koopwoningen is daarbij ook belangrijk. Vanwege de behoefte, maar ook om de realisatie van de betaalbare huur- en koopwoningen financieel rond te krijgen. 5. Kan de wens naar betaalbare grondgebonden woningen altijd en overal waargemaakt worden? In de behoefte naar betaalbare woningen speelt ook de gewenste woonkwaliteit een rol. Om betaalbare woningen te kunnen bouwen zal er een reële prijskwaliteitverhouding geboden moeten worden. Door de gestegen bouwkosten zal een betaalbare woning vaak kleiner zijn dan in het verleden. Maar uit het onderzoek komt ook naar voren dat er naast betaalbaarheid nog diverse andere woonwensen zijn. Een deel van de vraag naar betaalbare woningen richt zich op grondgebonden woonvormen.

Vooral in de meer dorpse/landelijke woonmilieus is deze woonwens nog erg dominant. De vraag is of deze wens voor grondgebonden woningen altijd en overal waargemaakt kan worden als de woning ook betaalbaar moet zijn (en blijven). 6. Kijk kritisch naar dure levensloopgeschikte woonvormen: voorziet dit in de ambitie om woningaanbod voor verschillende lagen van de bevolking te creëren? Over levensloopgeschikte woonvormen wordt aangegeven dat het mogelijk is om deze woonconcepten vooral in het duurdere segment te realiseren, maar vaak ligt hierin ook een maatschappelijke ambitie om woningaanbod voor verschillende lagen van de bevolking te creëren. De aanbeveling wordt gedaan om hier scherp en kritisch op te zijn bij de ontwikkeling van deze woonconcepten. 7. Houd vast aan de afspraken over het toevoegen van middenhuur in de Woondeal en concentreer daarbij op de meer stedelijke en centrumdorpse woonmilieus.

De vraag naar middeldure huur is een stuk lager dan bij het vorige onderzoek in 2019. Ook in de Woondeal-afspraken ligt de ambitie (14% van de woningbouwopgave) een stuk hoger dan uit de behoefte naar voren komt. De onderzoekers geven aan dat de behoefte aan koopwoningen vaak de eerste wens is, maar in de praktijk is deze wens niet altijd haalbaar. Daarnaast zien zij trends die maken dat de vraag naar middeldure huur in de praktijk (en zeker de eerstkomende jaren) wellicht groter zal zijn dan uit de behoefte naar voren komt. De aanbeveling wordt daarom gedaan om vast te houden aan de afspraken over het toevoegen van middenhuur die gemaakt zijn in de Woondeal en daarbij te concentreren op de meer stedelijke en centrumdorpse woonmilieus. 8. Nieuwbouw van sociale huur voor aandachtsgroepen is van belang, maar zorg ook dat de meettijd van reguliere woningzoekenden niet verder oploopt. In het landelijke programma ‘Een thuis voor iedereen’ is de ambitie opgenomen dat jaarlijks 30% van de vrijkomende sociale huurvoorraad moet worden toegewezen aan aandachtsgroepen. Dit betekent dat de druk op de sociale huursector verder zal toenemen. Nieuwbouw van sociale huur is niet alleen van belang om deze doelgroepen te kunnen blijven huisvesten, maar ook om te zorgen dat de meettijd van reguliere woningzoekenden niet verder oploopt. 9.

Heb aandacht voor een passende zorginfrastructuur bij de realisatie van woningen voor aandachtsgroepen. Bij de realisatie van woningen voor aandachtsgroepen wordt aandacht gevraagd voor een passende zorginfrastructuur die nodig is voor een zachte landing van deze aandachtsgroepen op hun nieuwe woonplek. 10. Vertaal de geïnventariseerde behoefte aan verschillende woonzorgconcepten in de lokale woonzorgvisie. Gemeenten zijn verplicht om per 1 januari 2024 over een eigen woonzorgvisie te beschikken. Het is nu zaak om de geïnventariseerde behoefte aan verschillende woonzorgconcepten te vertalen in de lokale woonzorgvisie, zodat de huisvestingsopgave voor ouderen, maar ook andere zorg- en aandachtsgroepen helder is. Lokale uitkomsten Gezien de uitkomsten kunnen wij aangeven dat de analyse uit het Plan Woningbouw nog steeds aansluit. Ook hebben wij op dit moment nog genoeg nieuwbouwplannen in ontwikkeling. Daarnaast sluit het aan bij de ontwikkelingen die zijn opgenomen in de Verstedelijkingsstrategie, ook voor het deelgebied De Liemers dan wel voor de gemeente Zevenaar. Voor meer lokale uitkomsten verwijzen wij naar de factsheets in de bijlagen. Communicatie en vervolgproces Communicatie naar buiten Op 29 maart wordt het onderzoek gepubliceerd op de website van de Groene Metropoolregio.

Vervolgproces Conform de eerste aanbeveling zetten we vol in op realisatie van de afspraken uit de Woondeal 2.0. Het onderzoek geeft daarbij waardevolle nadere onderbouwingen en kwalitatieve data. Het onderzoek gebruiken we als bouwsteen voor de actualisatie voor lokaal volkshuisvestelijk en ruimtelijk beleid, voor de regionale (en lokale) woonzorgvisies en bij projectadvisering. De uitkomsten van het onderzoek zullen we daarnaast gebruiken voor de actualisatie van prijsgrenzen in het lokale volkshuisvestelijke beleid.

Dit jaar worden onze twee huidige woonvisies geactualiseerd. Deze worden geactualiseerd naar een geïntegreerde woonzorgvisie. Bij het opstellen van deze woonzorgvisie wordt dit onderzoek gebruikt als input.

Met vriendelijke groet, burgemeester en wethouders van Zevenaar,

Danielle Jansen Secretaris

Lucien van Riswijk Burgemeester

Bijlagen 1. INK/23/1152027 Regionaal woningmarktonderzoek. 2. INK/23/1152061 Woonbehoefteonderzoek factsheet Zevenaar.

Woonbehoefteonderzoek 2022 Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen

Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen 14 maart 2023 x

DATUM

14 maart 2023

TITEL

Woonbehoefteonderzoek 2022

OPDRACHTGEVER

Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen

AUTEUR(S)

Jeroen Lijzenga Pim Tiggeloven Laurens van Dongen

PROJECTNUMMER

2202.118

STATUS

x

Tivolilaan 205 6824 BV Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem www.companen.nl info@companen.nl 026 351 25 32 KvK-nummer: 09035291 BTW-nummer: NL001826517B01

Inhoud 1 1.1 1.2

Inleiding Vraagstelling Leeswijzer

6 6 7

2

Samenvatting, conclusies en advies

8

3

Huidige situatie: diversiteit aan aantrekkelijke woonmilieus 12

4

Druk op de regionale woningmarkt

24

5

Ontwikkeling regionale woningbehoefte

29

6

Toekomstige woningbehoefte in beeld

38

7

Betaalbaarheid en sociale huur

52

8

Woningvraag specifieke aandachtsgroepen

60

Bijlage 1: Accenten in de behoefteraming

71

Bijlage 2: Nadere toelichting op de methodologie

72

Regio Arnhem-Nijmegen

2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040

5

1 Inleiding In de Groene Metropoolregio werken de gezamenlijke overheden samen aan een beter functionerende woningmarkt. Om vinger aan de pols te houden voor de juiste woning, op de juiste plek, op het juiste moment voeren zij periodiek een regionaal woonbehoefteonderzoek uit. Dit gebeurt steeds na het beschikbaar komen van de actuele WoON-gegevens. In de uitwerking van het woonbehoefteonderzoek werkt de regio nauw samen met de in Woonkr8 georganiseerde woningcorporaties, en op de tweede plaats, betrokken marktpartijen. De actualisatie van het woonbehoefteonderzoek komt op een strategisch belangrijk moment. Met het verschijnen van de Nationale Woon- en Bouw Agenda, ligt er een extra impuls om te komen tot voldoende en voldoende betaalbare woningen. Dit komt samen met de actualisatie van de Woondeal. Het onderzoek moet voor deze trajecten de juiste input opleveren, zodat woonafspraken gemaakt kunnen worden die goed aansluiten op de regionale situatie en die ertoe doen. Naast de regionale uitwerking is ook uitwerking op lokaal niveau een must. Immers de uitwerking van het woonbeleid en vertaling hiervan naar ruimtelijke plannen gebeurt op dat niveau. Goed zicht op de lokale situatie is noodzakelijk, te meer daar discussies over fair share in sociale huur zowel lokale als regionale afwegingen vraagt.

Een goede onderzoeksmatige basis helpt om de discussie hierover te voeren aan de hand van feiten. Companen heeft dit onderzoek uitgevoerd. Zij heeft dit onderzoek opgepakt in samenspraak met een werkgroep met een afvaardiging uit de drie subregio’s en een afvaardiging namens de provincie. Daarnaast zijn uitkomsten getoetst en verdiept in samenspraak met alle gemeenten, corporaties, marktpartijen en provincie.

2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040

1.1 Vraagstelling Met het onderzoek wil de regio actuele inzichten krijgen in de woningbehoefte. In het bijzonder is er aandacht voor betaalbaarheid van de huur- en de koopsector. In dit onderzoek wordt inzicht geboden in: • de huidige situatie op de regionale en subregionale woningmarkt; • de opgaven op de woningmarkt naar huur en koop, naar zowel prijsklassen en woningtypes;

6

• • •

speciale aandacht voor de woningbehoefte in het licht van de Woondeal en de Nationale Woon- en Bouwagenda; de woonvraag van starters, studenten en bijzondere doelgroepen; resultaten op korte termijn (tot 2025), middellange termijn (tot 2030) en op de lange termijn (tot 2040).

1.2 Leeswijzer We belichten in deze rapportage verschillende onderwerpen die van belang zijn voor de regionale woningmarktontwikkelingen. Het gaat dan om de huidige situatie op de woningmarkt, de groei van de woningbehoefte, samenstelling van de woningbehoefte, behoefte aan sociale huur, kansen voor middengroepen en de omvang en samenstelling van de woonbehoefte in het licht van de Woondealafspraken en de lijnen vanuit de Nationale Woon- en Bouwagenda en de woonbehoefte van specifieke aandachtsgroepen. Deze onderwerpen zijn in deze rapportage successievelijk beschreven. Waar relevant om verschillend binnen de regio en de subregio’s te duiden, wordt ingezoomd op uitkomsten per gemeente. De uitwerking per gemeente is vormgegeven in factsheets. In de bijlage van het onderzoek beschrijven we de gekozen aanpak.

2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040

7

2 Samenvatting, conclusies en advies Behoefte groter dan de Woondeal-ambitie

Op basis van het nieuwe onderzoek is er behoefte aan 41.850 extra woningen die in de periode 2022 - 2030 aan de woningvoorraad in de Groene Metropoolregio toegevoegd moeten worden. Daarmee ligt de behoefte aanmerkelijk hoger dan bij het laatste onderzoek (2019) en de afspraken die in het kader van de Woondeal zijn gemaakt (minimaal 33.000 woningen tot en met 2030, indien haalbaar verhogen tot 38.000 woningen). Als we de periode tussen 2031 en 2040 ook in beschouwing nemen, bedraagt de totale extra woningbehoefte zo’n 54.000 woningen. Dat sluit aan bij de bandbreedte waar in het kader van de Woondeal 1.0 werd uitgegaan (50.000 tot 60.000 woningen). Dit betekent dat de woningbehoefte tot 2040 niet zozeer is toegenomen ten opzichte van eerdere prognoses, maar dat de behoefte zich manifesteert op de kortere termijn. Het is goed om te constateren dat er nog steeds veel behoefte is aan de woningen die de komende jaren worden gebouwd. Tegelijkertijd blijken de huidige plannen dus nog niet voldoende om in de volledige vraag te voorzien. Met name in de subregio Arnhem is de verwachte behoefte groter dan het verwachte nieuwbouwaanbod. Daarom adviseren we: zet vol in op het realiseren van de afspraken uit de Woondeal en doe waar mogelijk meer. Bij het ontwikkelen van nieuwbouw zijn echter meerdere aspecten die moeten worden meegewogen dan enkel de kwantitatieve vraag.

Er zijn naast wonen nog tal van andere ruimteclaims: natuur, bedrijvigheid, recreatie en mobiliteit. Om te kijken hoeveel woningen waar gebouwd kunnen worden zullen deze en andere ruimtelijke aspecten ook meegenomen moeten worden. Vooralsnog zijn daarbij de kwantitatieve ambities uit de Woondeal leidend. Maar de

2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040

behoeftecijfers zijn uiteraard wel relevant als doorkijk naar de lange termijn (na 2030) en als er zich mogelijkheden aandienen om alsnog de nieuwbouwproductie te verhogen, hetzij als (sub)regio, hetzij als individuele gemeente. Nieuwbouw is overigens niet de enige manier om te voorzien in de extra woningbehoefte. Ga daarom na welke mogelijkheden er zijn in de bestaande woningvoorraad, door het transformeren van niet-woongebouwen naar woningen en door het splitsen van grotere woningen in meerdere kleine woningen.

Behoefte aan sociale huur én fair share principe

Op regioniveau is er behoefte aan 12.125 sociale huurwoningen tot en met 2030; zo’n 29% van de totale woningbehoefte. Daarmee ligt deze vraag naar sociale huur in lijn met de landelijke richtlijn uit de Nationale Woon- en Bouwagenda; namelijk dat iedere gemeente minimaal 30% sociale huur in haar nieuwbouwprogramma opneemt. Op gemeenteniveau zien we wel enkele verschillen. In sommige gemeenten ligt de behoefte aan sociale huur boven de 30% (onder andere Overbetuwe, Rheden, Westervoort en Zevenaar), terwijl andere gemeenten juist een relatief kleine behoefte kennen (Arnhem, Beuningen, Doesburg, Druten, Heumen, Mook en Middelaar, Renkum, Rozendaal). De behoefte aan sociale huur is echter niet hetzelfde als de ambitie om 30% sociale huur te bouwen. De cijfers uit het onderzoek geven vooral aan wat de lokale vraag naar sociale huur is, daarbij komt nog (voor de meeste gemeenten) een aandeel sociale huur in het kader van het fair share principe; iedere gemeente levert minimaal een evenredige bijdrage (30%) in het bieden van voldoende sociale huurwoningen in de regio. Fair share is de afspraak binnen de regio. De vraag van specifieke aandachtsgroepen als statushouders, mensen met een beperking en mensen die uitstromen uit Beschermd Wonen, Maatschappelijke Opvang en de jeugdzorg is ook vaak een vraag naar een sociale huurwoning.

Breid de voorraad uit met betaalbare woningen die snel te realiseren zijn en betrek deze groepen nadrukkelijk bij het fair share principe. Doet iedere gemeente hierin genoeg of zijn scherpere afspraken nodig?

8

Hoe wordt betaalbare koop ook haalbare koop?

Ten opzichte van het vorige onderzoek is de vraag naar betaalbare koopwoningen (< € 355.000) verder toegenomen. Hierbij speelt waarschijnlijk mee dat de prijzen voor koopwoningen de afgelopen jaren sterk zijn toegenomen en woningzoekenden daardoor nu een woning willen kopen om te voorkomen dat ‘ze de boot dreigen te missen’. Tegelijkertijd zijn de bouwkosten de afgelopen jaren fors gestegen (beperkte capaciteit, materiaalkosten), waardoor het lastig is om betaalbare koopwoningen te realiseren, vooral in het segment tot € 250.000. Vooral in dit segment zal creatief moeten worden gekeken naar mogelijkheden om woningen te realiseren, bijvoorbeeld door kleinere woningen te bouwen, andere woonvormen of inzet van conceptuele bouwmethoden. Daarnaast blijft de bouw van dure koopwoningen (> € 355.000) belangrijk. Niet alleen omdat er behoefte aan is (ongeveer 26% van de totale extra woningbehoefte), maar ook om de realisatie van de betaalbare huur- en koopwoningen financieel rond te krijgen.

Betaalbaarheid versus gewenste woonkwaliteit

In de behoefte naar betaalbare woningen speelt ook de gewenste woonkwaliteit een rol. Om betaalbare woningen te kunnen bouwen zal er een reële prijskwaliteitverhouding geboden moeten worden. Door de gestegen bouwkosten zal een betaalbare woning vaak kleiner zijn dan in het verleden. Maar uit het onderzoek komt ook naar voren dat er naast betaalbaarheid nog diverse andere woonwensen zijn. Een deel van de vraag naar betaalbare woningen richt zich op grondgebonden woonvormen. Vooral in de meer dorpse/landelijke woonmilieus is deze woonwens nog erg dominant. De vraag is of deze wens voor grondgebonden woningen altijd en overal waargemaakt kan worden als de woning ook betaalbaar moet zijn (en blijven). Daarnaast neemt de vraag naar levensloopgeschikte woonvormen toe. Een logisch gevolg door het toenemend aantal ouderen en andere mensen met

2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040

(toekomstige) fysieke beperkingen in de regio. Willen deze mensen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen, zullen nieuwe woningen hier qua kwaliteit op aangepast moeten worden. Dit heeft uiteraard consequenties voor de betaalbaarheid van deze woningen. Daar komt bij dat een deel van de doelgroep voor deze woningen iets meer dan alleen een levensloopgeschikte woning wenst. De locatie moet kloppen (liefst dichtbij voorzieningen en het eigen sociaal netwerk) net als de woonvorm. Concepten zoals het wonen in een hofje zijn zeer gewild, maar zijn kosten verhogend. Uiteraard is het mogelijk om deze woonconcepten vooral in het duurdere segment te realiseren, maar vaak ligt hierin ook een maatschappelijke ambitie om woningaanbod voor verschillende lagen van de bevolking te creeren. Wees hier scherp en kritisch op bij de ontwikkeling van deze woonconcepten.

Middeldure huur als substitutie-segment

Er is de komende jaren enige vraag naar middeldure huur (ongeveer 1.365 woningen tot en met 2030; ongeveer 3% van de totale behoefte). Daarmee ligt de behoefte aan dit segment een stuk lager dan bij het vorige onderzoek in 2019. Ook in de Woondeal-afspraken ligt de ambitie (14% van de woningbouwopgave) een stuk hoger dan uit de behoefte naar voren komt. De vraag naar middeldure huur is vooral afkomstig van kleine 1- en 2-persoonshuishoudens; zowel jongeren (die nog niet in staat zijn een goedkope koopwoning te kopen) als kapitaalkrachtige ouderen die op zoek zijn naar een comfortabele woonruimte. De vraag van deze doelgroepen richt zich vooral op appartementen. De behoefte aan middeldure huur is het grootst in de steden Arnhem en Nijmegen, op afstand gevolg door Doesburg. In de andere gemeenten is de vraag naar middeldure huur aanzienlijk kleiner. Maar de behoefte aan woningen zoals geuit in onderzoek is vaak de eerste wens; in wat voor woning wil men het liefst wonen? Voor de meeste woningzoekenden in de Groene Metropoolregio is dat een koopwoning, maar in de

9

praktijk is deze wens niet altijd haalbaar. Zeker voor de doelgroep die qua financiële mogelijkheden behoefte heeft aan een betaalbare koopwoning. Middeldure huur kan dan als substituut gelden, zolang men nog moet sparen en/of inkomensontwikkeling moet doormaken om in aanmerking te komen voor een koopwoning. Daarnaast zien we een oplopende rentestand, waardoor hypotheekmogelijkheden voor lage- en middeninkomens afnemen. Door de regulering van de middenhuur (per 1 januari 2024) lijkt er bij middeldure huur juist meer grip te komen op de prijsontwikkeling. Deze trends maken dat de vraag naar middeldure huur in de praktijk (en zeker de eerstkomende jaren) wellicht groter zal zijn dan uit de behoefte naar voren komt. Al zal op de lange termijn bij velen nog de wens zijn om ooit die koopwoning te bemachtigen. Houd daarom vast aan de afspraken over het toevoegen van middenhuur die gemaakt zijn in de Woondeal, maar concentreer daarbij vooral op de meer stedelijke en centrumdorpse woonmilieus.

Aandachtsgroepen nemen toe

Een groot deel van de woningbehoefte is afkomstig van woningzoekenden die enkel op zoek zijn naar een woning die past bij hun woonwensen en financiële mogelijkheden. Maar een deel van de vraag is afkomstig van huishoudens voor wie - naast woonwens en inkomen - ook de zorg- of ondersteuningsvraag een factor van belang is in hun woningbehoefte. De komende jaren zullen deze aandachtsgroepen op de woningmarkt toenemen. Hierbij gaat het onder andere om ouderen met een nadrukkelijke zorgvraag (somatisch en/of psychogeriatrisch), mensen met een verstandelijke en/of lichamelijke beperking, mensen die vanuit Beschermd Wonen of Maatschappelijke Opvang (weer) zelfstandig moeten wonen en statushouders. Veel van deze aandachtsgroepen hebben behoefte aan (zeer) betaalbare huisvesting en zullen een beroep doen op het aanbod in de sociale huursector. Vanuit het landelijke programma ‘Een thuis voor iedereen’ is als ambitie

2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040

opgenomen dat jaarlijks 30% van de vrijkomende sociale huurvoorraad moet worden toegewezen aan aandachtsgroepen. Dit betekent dat de druk op de sociale huursector (die de afgelopen jaren al is opgelopen in de groene Metropoolregio) verder zal toenemen. Nieuwbouw van sociale huur is niet alleen van belang om deze doelgroepen te kunnen blijven huisvesten, maar ook om te zorgen dat de inschrijftijd van reguliere woningzoekenden niet verder oploopt. De Groene Metropoolregio is een van de koploperregio’s binnen het programma ‘Een thuis voor iedereen’. Daarmee doet de regio vroegtijdig ervaring op met het huisvesten van aandachtsgroepen conform de ambities van ‘Een thuis voor iedereen’. Belangrijk daarbij is om te komen tot een eerlijker verdeling van de opgave over de regio. Overigens is alleen het creëren van voldoende woningaanbod niet genoeg. Ook een passende zorginfrastructuur is voor een zachte landing van deze aandachtsgroepen op hun nieuwe woonplek van belang. Het gaat bijvoorbeeld om nabijheid van een ontmoetingsplek, een sociaal netwerk van mensen waarop men terug kan vallen en bereikbaarheid van eerstelijnszorg. Heb hier aandacht voor.

Meer vraag naar zelfstandige woonzorgconcepten

De tendens dat steeds meer zorgvragers langer zelfstandig willen wonen is al jaren gaande, maar komt ook uit dit onderzoek weer naar voren. Ouderen vormen hierbinnen niet alleen de grootste groep, maar zullen de komende jaren ook het sterkst toenemen. Vooral het aandeel 75-plussers neemt sterk toe. Op dit moment is 13% van de inwoners van de Groene Metropoolregio 75 jaar of ouder, in 2040 ligt dat aandeel op 20%. Uiteraard hebben lang niet alle ouderen te maken met een acute zorgvraag of fysieke beperkingen. Maar naarmate men ouder wordt, neemt de kans op zorgbehoefte (en daarmee de vraag naar een aangepaste woonvorm) toe. De grootste vraag gaat de komende jaren uit naar zelfstandige woningen, eventueel met aanpassingen. Maar de sterkste toename is te zien in de vraag naar geclusterde

10

woonvormen met zorg nabij (bijvoorbeeld zelfstandige appartementen in de buurt van een woonzorgcentrum of een hofjesconcept). Gemeenten zijn verplicht om per 1 januari 2024 over een eigen woonzorgvisie te beschikken. Het is nu zaak om de geïnventariseerde behoefte aan verschillende woonzorgconcepten te vertalen in de lokale woonzorgvisie, zodat de huisvestingsopgave voor ouderen, maar ook andere zorg- en aandachtsgroepen helder is.

2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040

11

3 Huidige situatie: diversiteit aan aantrekkelijke woonmilieus

Figuur 2.1: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. De stedelijke roltrap

Een gevarieerde aantrekkelijke woonomgeving en goed woonaanbod zijn kwaliteiten van de regio. Een goed functionerende woningmarkt is dan ook van belang voor woningzoekenden en heeft ook betekenis voor het regionale vestigingsklimaat, bereikbaarheid en voorzieningen. Verschillende woonmilieus hebben een verschillende functie in de ontwikkeling van de regio. Zo zien we woonmilieus die in trek zijn bij vestigers van buiten de regio en zo betekenis hebben voor het vestigingsklimaat; zoals Arnhem, Nijmegen, Oosterbeek, Rozendaal, Velp, Berg en Dal, en Heumen. Terwijl andere woonmilieus juist betekenis hebben voor lokale gemeenschappen en lokale verbondenheid; dit zien we op veel plekken in De Liemers, De Betuwe en in stadswijken. De steden hebben een functie voor een breed palet aan starters op de woningmarkt. Het waarderen van de verschillende woonmilieus zorgt ervoor dat iedereen iets van zijn gading vindt in delen van de regio.

Roltrapregio Arnhem-Nijmegen

De regio Arnhem-Nijmegen bestaat uit verschillende woonmilieus. Daarbij zien we een regionale woningmarkt die werkt als een roltrapregio. Jongeren komen via de steden Arnhem en Nijmegen de regio in en verhuizen vervolgens als gezin naar regiogemeenten. Daarbij blijkt de regio een aantrekkelijk woongebied voor nieuwkomers. Toch zien we binnen dit meer globale plaatje een aantal meer specifieke functies op de regionale woningmarkt.

2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040

Bron: CBS Microdata.

Verhuisbewegingen

De steden Arnhem en Nijmegen kennen een zeer dynamische woningmarkt, waar veel mensen zich vestigen vanuit de regio en van buiten de regio, binnen de gemeente verhuizen en mensen uitstromen naar elders in de regio of verder. De gemeenten rondom de steden laten een meer stabiele bewoning zien.

12

Om dit nader te duiden hebben we per gemeente in beeld gebracht waar mensen bij verhuizing vandaan komen. Dit geeft een beeld van de regionale woningmarkt. Figuur 3.2: Verhouding tussen verhuisbewegingen binnen de regio (binnenverhuizers) en buiten de regio (vestigers)

Naast Arnhem en Nijmegen trekt de gemeente Montferland naar verhouding veel vestigers van buiten de regio, met name uit de regio Achterhoek. Verhuisbewegingen stoppen niet bij administratieve grenzen. Gemeenten aan de rand van de regio trekken naar verhouding meer mensen van buiten de regio dan meer centraal gelegen gemeenten (met uitzondering van de steden). Dit betreft de gemeenten - naast Montferland - Druten, Renkum, Rheden en Doesburg.

Bron: CBS Microdata.

2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040

13

Figuur 3.3: Groene metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Woonmilieus in de regio

Bron: ABF Research.

2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040

De Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen kent een verscheidenheid aan aantrekkelijke woonmilieus, van centrumstedelijk tot dorps tot landelijk. De meeste woningen, 40% van de woningvoorraad in de regio, staat in een centrum-dorps woonmilieu. In de subregio De Liemers is dit ruim twee derde (69%) van de voorraad. Bijna een derde (32%) van de voorraad staat in het woonmilieu ‘buiten-centrum’. Dit is het grootste stedelijke woonmilieu in de regio. Grote delen van Arnhem en Nijmegen, maar ook van Zevenaar, hebben dit woonmilieu. De gemeente Nijmegen heeft veel woningen in groen-stedelijke woonmilieus. In de subregio Nijmegen staat meer dan een kwart (28%) van de voorraad in dit woonmilieu. In de subregio Arnhem is het aandeel woningen in groen-stedelijke woonmilieus veel lager (14%). Het aantrekkelijke centrum-stedelijke woonmilieu is alleen aanwezig in de gemeenten Arnhem en Nijmegen. Minder dan 5% van de woningvoorraad in de Groene Metropoolregio staat in dit woonmilieu. Het gaat om minder dan 13.500 woningen. Het woonmilieu ‘landelijk wonen’ is op de woonmilieukaart zeer nadrukkelijk aanwezig in de regio, maar het aantal woningen dat in dit woonmilieus staat is relatief klein. In de hele regio gaat het om 7% van de woningvoorraad. In De Liemers is het aandeel woningen in dit woonmilieu hoger, namelijk 11%.

14

Figuur 3.4: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Huidige woningvoorraad naar woonmilieus, per subregio, 2021

Subregio Arnhem 5%

31%

Subregio Nijmegen

37%

Subregio De Liemers

14%

44%

20%

Groente Metropoolregio 4%

69%

32%

17%

Figuur 3.5: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Bevolkingssamenstelling naar leeftijd, 2022

6% 25%

40%

Bevolking en huishoudens

6%

Arnhem e.o.

27%

13%

26%

14% 11% 9%

11%

Nijmegen e.o.

28%

14%

24%

14% 11% 8%

7%

De Liemers

25%

Groene Metropoolregio

27%

14% 10%

16%

25%

10%

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%100%

De Liemers Regio

Groen-stedelijk

Landelijk wonen

Totaal

< 25 jr

Centrum-dorps

Landelijk wonen

Groen-stedelijk

Centrum-dorps

Buiten-centrum

Buiten-centrum

Centrum-stedelijk Subregio Arnhem Subregio Nijmegen

Centrum-stedelijk

7.700

47.500

21.800

66.800

9.200

153.000

5.700

53.100

40.100

35.700

8.200

142.800

13%

14%

25%

0%

20%

40%

60%

25-34 jr

35-54 jr

55-64 jr

65-74 jr

12% 9%

80%

100%

> 75 jr

Bron: CBS.

0

11.900

0

40.000

6.300

58.200

13.400

11.2500

61.900

142.500

23.700

354.000

Ruim een kwart van de inwoners van de regio is jonger dan 25 jaar. Zo’n 20% is 65 jaar of ouder. De Liemers heeft een wat oudere bevolking dan gemiddeld. In de Liemers is bijna een kwart van de inwoners 65 jaar of ouder en is het aandeel jonge inwoners ook wat lager dan gemiddeld (25%).

Bron: WOZ-registraties gemeenten.

2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040

15

Figuur 3.6: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Huishoudens naar samenstelling en leeftijd, 2021 Arnhem e.o.

7%

Nijmegen e.o.

12%

De Liemers

Groene Metropoolregio

39%

0% Jonger dan 25 jaar

23%

28%

22%

39% 35%

8%

31%

35%

38%

20%

29%

30%

40%

1-2 phh 25 - 65 jaar

60% Gezinnen

23%

80%

100%

1-2 phh 65+ jaar

Bron: Lokale Monitor Wonen.

Bijna de helft van de huishoudens in de regio zijn 1- en 2-persoonshuishoudens. Een kleine 10% zijn jonge kleine huishoudens, bijna 40% van de huishoudens zijn kleine huishoudens in de leeftijd van 25 tot 65 jaar. Het aandeel kleine, jonge huishoudens is groter in de subregio’s Arnhem e.o. en Nijmegen e.o. Dit hangt in belangrijke mate samen met de studentenpopulatie in de steden en met het feit dat een deel van de studenten na de studie in de stad blijft wonen. In De Liemers wonen weinig huishoudens in de leeftijd tot 25 jaar. Bijna een derde van de huishoudens in de regio zijn gezinnen (30%). In De Liemers (35%) is dit aandeel hoger dan in Arnhem e.o. (31%) en Nijmegen e.o. (28%). De Liemers kent zoals aangegeven meer ouderen dan de andere subregio’s. In De Liemers is 29% van de huishoudens 65 jaar of ouder. Gemiddeld in de regio is dit 23%.

2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040

16

Figuur 3.7: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Aandeel huishoudens van 75 jaar en ouder per gemeente, 2022

Aandeel senioren per gemeente

De meest vergrijsde gemeenten in de regio zijn Renkum en Rheden. In deze gemeenten is het aandeel inwoners van 75 jaar en ouder meer dan 12% (gemiddeld in de regio: 9%). De gemeenten aan de oostkant van de regio hebben gemiddeld wat meer inwoners van 75 jaar en ouder dan de gemeenten aan de westkant (met uitzondering van Renkum). De beide steden, Arnhem en Nijmegen hebben verreweg de jongste bevolking, minder dan 7% van de inwoners is 75 jaar of ouder.

2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040

17

Inkomenspositie van huishoudens Figuur 3.8: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Huishoudens naar inkomensklassen, 20211

Subregio Arnhem e.o.

33%

16% 5% 10% 12%

23%

Subregio Nijmegen e.o.

37%

15% 5% 10% 13%

19%

Subregio de Liemers

28%

Totaal groene metropoolregio

34%

16%

6%

16%

15%

19%

16% 5% 11%

13%

21%

hoger inkomen en daarmee maar beperkt toegang tot een corporatiewoning. Er zijn verschillen tussen de subregio’s in de inkomensopbouw van de huishoudens. In De Liemers wonen naar verhouding wat meer huishoudens met een middeninkomen dan in de andere twee subregio’s. De Liemers kent naar verhouding een kleinere corporatiedoelgroep. In de subregio Nijmegen e.o. is de corporatiedoelgroep naar verhouding het grootst en hebben naar verhouding minder huishoudens een middeninkomen of een hoger inkomen. De subregio Arnhem e.o. volgt het regionale gemiddelde, zij het dat het aandeel huishoudens met een hoog inkomen vanaf 2 x modaal in deze subregio wat hoger is dan gemiddeld in de Groene Metropoolregio.

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Doelgroep passend toewijzen €44.000 tot €48.000 1.5 x modaal tot 2x modaal

Overig tot €44.000 €48.000 tot 1.5 x modaal > 2x modaal

Bron: Lokale Monitor Wonen, WoON 2021.

Ongeveer de helft van de huishoudens in de regio behoort tot de corporatiedoelgroep. Ruim een derde (34%) behoort tot de doelgroep voor het passend toewijzen door de woningcorporaties2, 16% heeft een inkomen tussen deze grens en € 44.000. Eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot deze grens behoren tot de overige corporatiedoelgroep. Voor meerpersoonshuishoudens ligt deze grens op ruim € 48.000. Van de huishoudens in de regio heeft 5% een inkomen tussen € 44.000 en € 48.000. De overige huishoudens hebben een

Het modale inkomen bedraagt € 38.000 per jaar (prijspeil 2022). Een inkomen van 1,5 keer modaal bedraagt € 57.000 en van 2x modaal € 76.000. 2 De inkomensgrenzen voor passend toewijzen zijn als volgt (prijspeil 2022): • Eenpersoonshuishoudens onder de AOW-leeftijd: € 24.075 1

2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040

• Twee- en drie of meerpersoonshuishoudens onder de AOW-leeftijd: € 32.675 • Eenpersoonshuishoudens vanaf de AOW-leeftijd: € 23.975 • Twee- en drie of meerpersoonshuishoudens vanaf de AOW-leeftijd: € 32.550

18

Figuur 3.9: Groene Metropoolregio. Aandeel van de huishoudens met een inkomen dat behoort tot de primaire corporatiedoelgroep, 2021

Aandeel primaire doelgroep in de gemeenten

De steden Arnhem en Nijmegen hebben het hoogste aandeel huishoudens met een laag inkomen. In beide steden behoort meer dan de helft van de huishoudens tot de primaire doelgroep van de woningcorporaties. De gemeenten aan de oostkant van de regio hebben over het algemeen een hoger aandeel huishoudens dat behoort tot de corporatiedoelgroep dan de gemeenten aan de westkant van de regio. In De Liemers vallen met uitzondering van Duiven en Westervoort alle gemeenten in de klasse 43% tot 50%. Duiven en Westervoort vallen in de klasse 35% tot 43%. In de subregio Arnhem e.o. heeft naast Arnhem de gemeente Rheden veel huishoudens die behoren tot de corporatiedoelgroep. In Overbetuwe en Rozendaal is dit aandeel juist (aanmerkelijk) lager dan gemiddeld. In de subregio Nijmegen e.o. heeft naast Nijmegen de gemeente Berg en Dal een grote corporatiedoelgroep. In Heumen en Mook en Middelaar is het aandeel huishoudens met een laag inkomen juist veel lager dan gemiddeld. Bron: Lokale Monitor Wonen, 2022.

2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040

19

Samenstelling van de woningvoorraad Figuur 3.10: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Woningvoorraad naar eigendom, per subregio en totaal, 2022

Liemers 30%. De subregio Arnhem e.o. kent het hoogste aandeel particuliere huurwoningen (16%). Figuur 3.11: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Woningvoorraad naar woonvorm, per subregio en totaal, 2022

Bron: Gemeentelijke WOZ-registraties, 2022. Bron: Gemeentelijke WOZ-registraties, 2022.

Van de woningvoorraad in de regio is 31% een corporatiewoning. Meer dan de helft (56%) is een koopwoning en 13% is een particuliere huurwoning. Het aandeel corporatiewoningen is binnen de regio het hoogst in de subregio Nijmegen e.o. (34%). In de subregio Arnhem e.o. is dit aandeel 29% en in de subregio De

2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040

Van alle woningen in de regio is 70% een grondgebonden woning en 30% een appartement. In de subregio’s Arnhem e.o. en Nijmegen e.o. is de verhouding twee derde grondgebonden en een derde appartementen. In De Liemers is het aandeel appartmenten aanmerkelijk kleiner: 15%.

20

Figuur 3.12: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Aandeel corporatiewoningen per gemeente, 2022

De gemeenten met het hoogste aandeel corporatiewoningen zijn Arnhem, Nijmegen en Doesburg. In deze gemeenten ligt het aandeel corporatiewoningen boven de 30%. Gemeenten met de laagste aandelen zijn Rozendaal, Heumen, Lingewaard, Mook en Middelaar en Renkum. In Rozendaal is het aandeel corporatiewoningen minder dan 10% van de woningvoorraad. In de andere genoemde gemeenten ligt dit aandeel tussen 10% en 20%. In De Liemers is het aantal gemeenten dat dicht bij de 30% sociale huur op de voorraad zit naar verhouding groter dan in de andere twee subregio’s. Met de Nationale Woon- en Bouwagenda stuurt de Rijksoverheid op een aandeel van 30% sociale huurwoningen van corporaties op de woningvoorraad. In de Woondeal stuurt de regio ook op dit aandeel. De in deze rapportage gebruikte bron (de gemeentelijke WOZ-registraties) is een andere dan welke de Rijksoverheid gebruikt. Gepresenteerde aandelen sociale huurwoningen kunnen daarom op details afwijken van de percentages die het Rijk hanteert.

Bron: Gemeentelijke WOZ-registraties, 2022.

2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040

21

Figuur 3.13: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen, Koopvoorraad naar WOZklassen, per subregio en totaal, 2021 Arnhem e.o.

31%

Nijmegen e.o.

27%

De Liemers

26%

26%

34%

Regio

30% 0%

20%

< € 250.000

33%

40%

43%

Arnhem stad

26%

15%

47%

Arnhem omgeving

26%

15%

Nijmegen stad

29%

Nijmegen omgeving

29%

De Liemers

28%

21%

Regio

28%

18%

28%

11%

40%

60%

80%

33%

27%

42% 60%

€250.000 - €325.000

80%

26%

15%

25%

17%

13% 30%

24%

15% 20%

10% 12% 30%

29%

7% 9% 10% 10%

100%

> € 325.000

Bron: Gemeentelijke WOZ-registraties, 2021.

Bijna een derde van de koopwoningvoorraad in de regio heeft een WOZwaarde van € 250.000 of minder, ruim een kwart heeft een WOZ-waarde tussen € 250.000 en € 325.000, en ruim 40% heeft een WOZ-waarde van meer dan € 325.000. In De Liemers is het aandeel goedkope en betaalbare koopwoningen hoger dan in de andere subregio’s. In De Liemers heeft een derde van de koopvoorraad een WOZ-waarde vanaf € 325.000. De subregio Nijmegen e.o. heeft gemiddeld de duurste koopvoorraad, hier heeft 47% van de koopwoningen een WOZ-waarde vanaf € 325.000. In de subregio Nijmegen e.o. is het aandeel tot € 250.000 ook het laagst binnen de regio (27%).

2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040

Figuur 3.14: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Woningvoorraad naar energielabel, per subregio en totaal, 2021

0%

20% A+(+++)

A

B

C

D

14% 100%

E,F,G

Bron: Gemeentelijke WOZ-registraties, RVO, 2021.

Bijna de helft van de woningvoorraad in de regio (47%) heeft een energielabel B of beter. Een kwart heeft een energielabel D of slechter. Van dit deel van de voorraad heeft een aanmerkelijk aandeel een energielabel E, F of G. In totaal heeft 14% van de voorraad een energielabel E of slechter. In de subregio Arnhem e.o. is de opgave om de woningvoorraad te verduurzamen groter dan in de andere twee subregio’s. In de stad Arnhem heeft 30% van de voorraad een energielabel D of slechter, in de omliggende gemeenten in de subregio is dit aandeel nog wat hoger: 33%. De stad Arnhem heeft aan de andere kant ook het hoogste aandeel woningen met een A+ label of beter (3%).

22

Figuur 3.15: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Aandeel woningen met een slecht energielabel; per wijk, 2021

Slechte energielabels komen met name voor in oude delen van de woningvoorraad. In gebieden met een grote vooroorlogse voorraad of een grote voorraad met een bouwjaar tussen 1945 en 1965 staan naar verhouding veel woningen met een slecht energielabel. Het betreft vaak koopwoningen en particuliere huurwoningen, vaak ook woningen met een hogere WOZ-waarde dan gemiddeld. In het centrum-stedelijke woonmilieu en in het landelijke gebied staan meer woningen met een slecht energielabel dan gemiddeld. In de recente uitbreidingswijken komen uiteraard de beste energielabels voor. De corporatievoorraad heeft doorgaans een betere energetische kwaliteit, maar ook binnen de corporatievoorraad komen nog woningen met slechte energielabels voor. Het gaat dan vaak om de woningen met de laagste huren (tot de kwaliteitskortingsgrens).

Bron: Gemeentelijke WOZ-registraties, 2022; RVO, 2021.

2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040

23

4 Druk op de regionale woningmarkt

Figuur 4.1: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Ontwikkeling aantal transacties en gemiddelde transactieprijs, 2016 - 2021 12.000

De druk op de woningmarkt is groot. In de koopsector zijn transactieprijzen de afgelopen jaren sterk gestegen en staan woningen steeds minder lang te koop. Potentiële kopers hebben steeds minder woningen waaruit zij kunnen kiezen. In de sociale huursector wordt steeds meer gereageerd op steeds minder vrijkomende woningen. De druk is ook niet gelijk verdeeld binnen de regio; in sommige gemeenten is deze nog hoger dan in andere gemeenten. Bij dit beeld moet wel worden bedacht dat de uitkomsten betrekking hebben op de periode dat de druk op de woningmarkt op het hoogtepunt was. In de koopsector is de laatste maanden sprake van enige ontspanning, hoewel nog geenszins sprake is van een gezonde marktsituatie. In de sociale huursector is de druk onverminderd hoog. De gepresenteerde indicatoren hebben betrekking op het jaar 2021. De indicatoren over 2022 zijn binnenkort beschikbaar in de regionale woningmarktmonitor.

€ 349.000

10.000 8.000 € 207.000

6.000

€ 220.000

€ 262.000

€ 238.000

€ 295.000

€ 350.000 € 300.000 € 250.000 € 200.000

€ 150.000

4.000

€ 100.000

2.000 0

€ 400.000

€ 50.000 2016

2017

2018

Aantal transacties

2019

2020

2021

€-

Gemiddelde transactieprijs

Bron: NVM.

Een afnemend aantal transacties duidt erop dat het te koop staande aanbod minder passend is bij de vraag.

Marktdruk koopsector

In 2021 is het aantal transacties in de koopsector teruggelopen, terwijl de koopprijs sterk steeg. Dit laat de toegenomen druk op de koopmarkt zien die zich tot medio 2022 voordeed. Van 2020 op 2021 nam het aantal transacties af met ruim 20%, terwijl de gemiddelde transactieprijs steeg met bijna 20%. De indicatoren over 2022 zijn nog niet bekend in de regionale woningmarktmonitor, maar breed in Nederland begon de koopmarkt zich in de laatste maanden van 2022 te ontspannen. Daarbij is nog geen sprake van een gezonde marktdruk, maar wel van een verbetering ten opzichte van de periode daarvoor.

2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040

24

Figuur 4.2: Groene Metropoolregio. Gemiddelde verkooptijd koopwoningen, 2016 2021

Figuur 4.3: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Ontwikkeling mediane transactieprijs per gemeente, 2019 - 2021

3,5 3 2,5

2,89

2 1,5

1,71

1

1,12

0,5

0,95

0,85

2019

2020

0,7

0

2016

2017

2018

2021

Bron: NVM.

De gemiddelde tijd dat een woning te koop stond nam in 2021 verder af, van 0,85 maanden in 2020 naar 0,7 maanden in 2021. Een korte verkooptijd is een signaal van een gespannen koopmarkt. Inmiddels zijn er overigens signalen dat woningen weer wat langer te koop staan. Bron: NVM.

De sterkste prijsstijgingen deden zich de afgelopen jaren voor in de gemeente Rozendaal. Dat hangt ook samen met de omvang van de gemeente en het daardoor geringe aantal transacties. Ook in de gemeenten Arnhem, Berg en Dal, Duiven, Druten en Renkum stegen de prijzen in vergelijking met andere regiogemeenten hard (meer dan 40% in 3 jaar).

2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040

25

Figuur 4.4: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Gemiddelde verkoopprijs per m2, 2021

Figuur 4.5: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Marktratio, 2021

Bron: NVM.

De ontwikkeling van de verkoopprijzen verschilt per woningtype. Door de verkoopprijs uit te drukken per m2, is het mogelijk de prijsdruk in gebieden met verschillende woonmilieus en woningtypen beter vergelijkbaar te maken. Uitgedrukt in een prijs per m2 zijn woningen in de regio het duurst in de gemeenten Nijmegen, Renkum en Rozendaal. In subregio De Liemers is de gemiddelde prijs per m2 aanmerkelijk lager dan gemiddeld in de regio.

2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040

Bron: NVM.

De marktratio geeft de verhouding weer tussen het aantal verkochte woningen in een periode en het te koop staande aanbod aan het eind van die periode. Als er veel woningen worden verkocht en de resterende te koop staande voorraad is klein, is dat een indicatie van een grote marktdruk. Veel kopers hebben naar verhouding weinig te kiezen. De druk op de koopmarkt is in de hele regio groot. Zelfs in de gebieden met de naar verhouding minst hoge druk, is de marktratio tegen de 200%. De martkratio was binnen de regio in 2021 het hoogst in de

26

gemeenten Doesburg en Westervoort. Ook in de gemeenten Beuningen, Nijmegen en Overbetuwe was sprake van een nog hogere marktdruk dan elders in de regio. Ook in de gemeenten Arnhem, Duiven, Rheden en Zevenaar was de martkratio hoger dan 200%.

speelt mee dat een deel van de woningen niet via het aanbodsysteem wordt aangeboden aan woningzoekenden, maar via directe bemiddeling wordt toegewezen aan statushouders en mensen die uitstromen uit een instelling voor beschermd wonen of de maatschappelijke opvang.

Marktdruk sociale huursector Figuur 4.6: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Ontwikkeling gemiddeld aantal reacties en slaagkans in de sociale huursector, 2016 - 2021 180

6,0%

160

5,0%

4,9%

140

4,4%

120

4,0%

100

3,3%

3,0%

3,0%

80

2,3%

60 40

1,9%

1,0%

20 0

2,0%

2016

2017

2018

2019

Gemiddeld aantal reacties per verhuring

2020

2021

0,0%

Slaagkans

Bron: Entree.

Het gemiddelde aantal reacties en vooral de slaagkans zijn belangrijke indicatoren voor de druk in de sociale huursector. In de laatste jaren bleef het gemiddelde aantal reacties op een aangeboden woning hoog, maar nam niet verder toe. De slaagkans nam echter aanmerkelijk af. De slaagkans is al sinds 2016 gestaag dalend. In 2021 kwam de slaagkans in de regio gemiddeld uit op 1,9%. De lage slaagkans komt door een lage mutatiegraad (er komen weinig woningen vrij) en een toenemend aantal mensen dat een corporatiewoning zoekt. Daarbij

2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040

27

Figuur 4.7: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Gemiddeld aantal reacties per gemeente, 2021

De druk is per saldo groter in de meer stedelijke delen van de Groene Metropoolregio; in de subregio De Liemers is het gemiddelde aantal reacties op vrijkomend aanbod duidelijk lager dan in de andere subregio’s.

Bron: Entree.

De druk op de sociale huurmarkt is het grootst in de steden Arnhem en Nijmegen en in de gemeenten Doesburg en Overbetuwe. Arnhem, Nijmegen en Doesburg hebben een relatief grote voorraad sociale huurwoningen. In deze gemeenten reageren daarom ook veel mensen die in gemeenten wonen waar minder aanbod is. In Overbetuwe is geen sprake van een grote corporatievoorraad. Wel was ook tijdens het vorige onderzoek de druk in Overbetuwe al hoog.

2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040

28

5 Ontwikkeling regionale woningbehoefte

Figuur 5.1: Groene Metropoolregio Arnhem-Nijmegen. Huishoudensontwikkeling volgens Gelderse variant Primosprognose, 2019 en 2022

De woningbehoefte in de regio is de afgelopen jaren aanmerkelijk toegenomen. De nieuwe Gelderse Primosprognose laat een veel grotere huishoudensgroei zien dan bij de vorige prognose in 2019 werd aangenomen. Ook het woningtekort in de regio is de afgelopen jaren verder toegenomen. Met de onlangs gesloten Woondeal worden belangrijke stappen gezet om te voorzien in het versneld toevoegen van woningen. De nieuwe prognosecijfers laten echter zien dat de woningbehoefte daar nog boven ligt.

400.000

De nieuwe huishoudensprognose laat over de hele linie een hogere huishoudensontwikkeling zien dan de vorige versie uit 2019. Er is op basis van de nieuwe prognose sprake van een aanhoudende huishoudensgroei tot 2040. Deze groei neemt wel af na ongeveer 2030. De grootste huishoudensgroei wordt voorzien voor de periode tot en met 2030. Er zijn twee varianten gemaakt van de provinciale huishoudensprognose, een basisvariant en een trendvariant. De basisvariant is de standaard Primosprognose, een prognose die gebaseerd is op een langjarige trendmatige ontwikkeling. De trendvariant is een variatie daarop, die juist de trend in de afgelopen jaren uitvergroot. De trendvariant sluit in beginsel meer dan de basisvariant aan op de woningmarktdruk en de migratiepatronen in de afgelopen jaren. De trendvariant is het uitgangspunt voor het ramen van de woningbehoefte in deze rapportage.

2202.118/G | Woonbehoefteonderzoek 2022 - 2040

420.000

380.000 360.000 340.000

CBS - ontwikkeling

Gelderse Primos 2019 (Hoog)

Gelderse Primos - basis

Gelderse Primos - Trend

2040

2038

2036

2034

2032

2030

2028

2026

2024

2022

2020

2018

2016

320.000 2014

Nieuwe Gelderse prognose: grotere huishoudensontwikkeling

440.000

Bron: Provincie Gelderland.

Het aantal zelfstandig wonende huishoudens groeit volgens de nieuwe provinciale prognose in de periode 2022 tot en met 2030 met 25.810 tot 30.070. In de periode 2031 tot 2040 groeit het aantal huishoudens volgens de prognose nog eens met 12.390 tot 12.920.

29

185.000

185.000

180.000

180.000

175.000

175.000

170.000

170.000

165.000

165.000

160.000

160.000

155.000

155.000

150.000

150.000

145.000

145.000

140.000

140.000

CBS - ontwikkeling

Gelderse Primos 2019 (Hoog)

Gelderse Primos 2022 Basis

Gelderse Primos 2022 Trend

Bron: Provincie Gelderland.

De nieuwe huishoudensprognose van de provincie Gelderland komt voor de subregio Arnhem e.o. aanmerkelijk hoger uit dan de prognose uit 2019. Voor de subregio Arnhem e.o. valt de trendvariant iets lager uit dan de basisvariant. Dit betekent dat de huishoudensontwikkeling die op basis van de nieuwe prognose wordt voorzien voor de subregio hoger is dan blijkt uit de ontwikkelingen in de afgelopen jaren, ondanks dat de subregio Arnhem e.o. erin slaagde om veel woningen toe te voegen. Het aantal zelfstandig wonende huishoudens groeit volgens de nieuwe provinciale prognose in de periode 2022 tot en met 2030 met 12.780 tot 13.310. In de periode 2031 tot 2040 groeit het aantal huishoudens volgens de prognose nog eens met 6.240 tot 6.520.