RV26.044 WA-Hoeve NZOV Toelichting Bijlage 21 Nota van zienswijzen

Nota van zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan ‘Willem Arntsz Hoeve – Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld’

1

Inleiding

Bestemmingsplan en plangebied Het bestemmingsplan ‘Willem Arntsz Hoeve – Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld’ voorziet in een planologische regeling voor de twee voornoemde ontwikkelvelden op de in 1906 gestichte zorginstelling op de Willem Arntsz Hoeve (hierna: WA Hoeve) in Den Dolder, gemeente Zeist. Het Noordelijk Ontwikkelveld (hierna: NOV) is gelegen ten zuiden van de Historische Middenas (Hierna: HMA) in een strook ten oosten van het monumentale paviljoen Spinoza. Ter plaatse van het NOV stond in het verleden een zorgpaviljoen, het gebied is thans onbebouwd. Het Zuidelijk Ontwikkelveld (hierna: ZOV), is gelegen in het zuidelijk gedeelte van de WA Hoeve, tussen de provinciale weg en de Dolderseweg (ook wel; Dokterslaantje). Dit gebied is thans gedeeltelijk bebouwd (Deltahuis), ingericht als sportveld of verhard met wegen en parkeervelden. Het oostelijke deel en de zuidrand langs de provinciale weg zijn onbebouwd. Het bestemmingsplan voorziet in de nieuwbouw van maximaal 175 woningen op beide ontwikkelvelden samen.

Pagina 1 van 51

Nota van zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan ‘Willem Arntsz Hoeve – Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld’

Luchtfoto met markering plangebied NOV en ZOV Procedure Het ontwerpbestemmingsplan met de daarop betrekking hebbende stukken heeft van 6 januari 2022 tot en met 16 februari 2022 ter inzage gelegen voor het indienen van zienswijzen. Tevens is het plan digitaal beschikbaar gesteld en raadpleegbaar gemaakt via www.ruimtelijkeplannen.nl. Gedurende voornoemde periode is een ieder in de gelegenheid gesteld om schriftelijk of mondeling een reactie op het ontwerpbestemmingsplan in te dienen. Daarnaast is het ontwerpbestemmingsplan opnieuw toegezonden aan de vooroverlegpartners, als bedoeld in artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening, van de gemeente. Pagina 2 van 51

Nota van zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan ‘Willem Arntsz Hoeve – Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld’ Gelijktijdig met de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan heeft ook het ontwerpbeeldkwaliteitsplan voor het hele gebied van de WA-Hoeve ter inzage gelegen. Gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan ‘Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk ontwikkelveld’ heeft ook het ontwerpbestemmingsplan ‘Willem Arntsz Hoeve – Historische Middenas’ (HMA) ter inzage gelegen. Het plangebied van dat bestemmingsplan is hierna weergegeven.

Luchtfoto met markering plangebied ‘Willem Arntsz Hoeve – Historische Middenas’ Ingekomen zienswijzen Er zijn zeventien zienswijzen ingediend ten aanzien van het ontwerpbestemmingsplan. Daarvan zijn twee afkomstig van de wettelijke vooroverlegpartners. Een drietal zienswijzen richt zich nadrukkelijk ook op het ontwerpbeeldkwaliteitsplan.

Pagina 3 van 51

Nota van zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan ‘Willem Arntsz Hoeve – Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld’ Om te voldoen aan de AVG zijn de namen van natuurlijke personen weggelaten in het onderstaande overzicht: 1. Inwoner Den Dolder, verzonden 13 januari 2022; 2. Belangenvereniging Den Dolder, verzonden 12 februari 2022; 3. Inwoner Den Dolder, verzonden 24 januari 2022; 4. Inwoner Den Dolder, verzonden 7 februari 2022; 5. Stichting Milieuzorg Zeist e.o., verzonden 15 februari 2022 (tevens zienswijze op het ontwerpbeeldkwaliteitsplan); 6. Stichting Beter Zeist, verzonden 16 februari 2022 (tevens zienswijze op het ontwerpbeeldkwaliteitsplan); 7. Vereniging Bosch en Duin e.o., verzonden 15 februari 2022 (tevens zienswijze op het ontwerpbeeldkwaliteitsplan); 8. Inwoner Bilthoven, verzonden 16 februari 2022; 9. Provincie Utrecht (vooroverlegpartner), verzonden 14 februari 2022; 10. Tuinvereniging Eigen Oogst, verzonden 14 februari 2022; 11. Werkgroep Vrienden van de WA Hoeve, verzonden 16 februari 2022 en aanvulling verzonden 10 oktober 2022; 12. Inwoner Den Dolder, verzonden 8 februari 2022; 13. Natuur en Milieufederatie Utrecht, verzonden 16 februari 2022; 14. Inwoner Den Dolder, verzonden 14 februari 2022; 15. Inwoners Den Dolder, verzonden 15 februari 2022; 16. ProRail (vooroverlegpartner), verzonden 24 januari 2022; 17. Firma’s Hofland BV en MDK , verzonden 16 februari 2022.

Ontvankelijkheid zienswijzen Alle ingekomen zienswijzen zijn binnen de termijn van ter inzagelegging verzonden en derhalve ontvankelijk. Vervolg De ingediende zienswijzen worden ter beoordeling voorgelegd aan de gemeenteraad en bij de vaststelling van het bestemmingsplan betrokken. Als de gemeenteraad besluit tot een gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan, dan wordt dit plan ter goedkeuring toegezonden aan Gedeputeerde Staten van de provincie Utrecht. Daarna wordt het vastgestelde bestemmingsplan op www.ruimtelijkeplannen.nl gepubliceerd. Een ieder kan dan beroep indienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Leeswijzer Deze nota bevat de inhoud van ingekomen zienswijzen met betrekking tot het ontwerpbestemmingsplan ‘Willem Arntsz Hoeve - Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld’ en het (voor het plangebied relevante gedeelte van het) ontwerpbeeldkwaliteitsplan en de beantwoording daarvan. In hoofdstuk 2 worden de zienswijzen van inwoners en belangenorganisaties behandeld. Tevens komen in dat hoofdstuk de zienswijzen van de gemeentelijke vooroverlegpartners aan bod. De verschillende onderdelen van de zienswijzen zijn Pagina 4 van 51

Nota van zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan ‘Willem Arntsz Hoeve – Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld’ (door-)genummerd, zodat hiernaar onderling verwezen kan worden. Op basis van de beantwoording is beoordeeld of de reacties leiden tot aanpassingen aan het bestemmingsplan. Dit wordt steeds bij elk onderdeel weergegeven. De aanpassingen die in het bestemmingsplan zijn doorgevoerd, zijn beschreven in hoofdstuk 3.1. In hoofdstuk 3.2 worden ten slotte de ambtshalve aanpassingen uitgewerkt.

Pagina 5 van 51

Nota van zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan ‘Willem Arntsz Hoeve – Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld’

2

Beantwoording zienswijzen

2.1

Zienswijze 1, inwoner Den Dolder, verzonden 13 januari 2022

Nr.

Zienswijze Inzender wenst duidelijkheid over het aantal woningen.

1.

Beantwoording Kader voor de ontwikkeling van de WA Hoeve is de Gebiedsvisie WA Hoeve, vastgesteld door de gemeenteraad op 26 januari 2017. De Gebiedsvisie laat een dichtheid van 25 nieuwbouwwoningen per hectare toe in de ontwikkelvelden. In het bestemmingsplan HMA is een maximaal aantal van 12 nieuwbouwwoningen opgenomen binnen de enkelbestemming “Wonen” Daarnaast is binnen de bestemming “Gemengd” wonen mogelijk, minimaal 55% en maximaal 90% van de bruto vloeroppervlakte binnen het te bebouwen deel van dit bestemmingsvlak. Het is nog niet met zekerheid te zeggen hoeveel zelfstandige woningen in de monumentale panden worden gerealiseerd, maar met inachtneming van de planologische mogelijkheden die geboden worden zal het naar verwachting gaan om circa vijftig woningen. (In het bestaande planologische situatie zijn in deze en ter plaatse van de reeds gesloopte panden al maximaal 155 woningen, waarvan maximaal 40 zorgwoningen toegestaan.)

Aanpassing bp Geen aanpassing.

In het bestemmingsplan Noordelijken Zuidelijk Ontwikkelveld is een maximaal aantal van 175 nieuwbouwwoningen opgenomen. Wanneer alle nieuwbouwwoningen en woningen in monumentale panden in alle ontwikkelvelden worden opgeteld (incl. de mogelijk ook te ontwikkelen Zorgkern, welke geen onderdeel uitmaakt van de bestemmingsplannen voor HMA en NOV/ZOV) resulteert dit naar verwachting in circa 400 woningen.

Pagina 6 van 51

Nota van zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan ‘Willem Arntsz Hoeve – Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld’ 2.

Inzender vraagt zich af of grootschalige woningbouw samen gaat met de ecologie in het gebied. Toenemende drukte heeft gevolgen voor het Natuur Netwerk Nederland (NNN) en (zeldzame) flora en fauna.

Op basis van het vigerende bestemmingsplan uit 2008 is aan het grootste gedeelte van de plangebieden een gemengde (HMA en NOV) en een maatschappelijke bestemming (ZOV) toegekend. Binnen deze bestemmingen mag worden gebouwd en is bepaald gebruik, waaronder wonen (binnen de gemengde bestemming) toegestaan. Het toegestane gebruik is intensiever dan het huidige actuele gebruik. Met de nieuwe plannen wordt bestaande bebouwing gedeeltelijk hergebruikt, gedeeltelijk gesloopt en wordt de locatie opnieuw bebouwd. Ook wordt een deel van het terrein voor het eerst bebouwd. Hiervoor wordt elders in het plan of op een andere plek natuur gecompenseerd. Voorzover de compensatie buiten het plan ligt is deze geborgd in het provinciale plan "Hart van de Heuvelrug". Hiermee wordt voldaan aan de eisen uit de Omgevingsverordening Provincie Utrecht en het provinciale beleid, zoals de "Handreiking Nieuwe Woongebieden, Groen Groeit Mee met betekenis van voordeur tot landschap" van juli 2023.

Aanpassen notitie NNN (bijlage 13 bij het bestemmingsplan), toevoegen aanvullend ecologisch onderzoek naar NNN-waarden (bijlage 14 bij het bestemmingsplan) en aangepaste resultaten verwerken in paragraaf 5.9 van de toelichting.

Woningbouw vergt een zorgvuldige afweging van de ecologische belangen in dit gebied. Dit betekent echter niet dat deze niet samengaan. In paragraaf 5.9 van de toelichting wordt nader ingegaan op de effecten van het planvoornemen op het NNN en de in het plangebied aanwezige flora en fauna. Daar waar het NNN aangetast wordt moet deze kwalitatief en kwantitatief gecompenseerd worden. Om waarde toe te voegen wordt een compensatiefactor toegepast. Dit betekent dat de omvang van de compensatie altijd groter is dan de omvang van de aantasting. Compensatie is verder gebonden aan

Pagina 7 van 51

Nota van zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan ‘Willem Arntsz Hoeve – Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld’ voorwaarden om kwaliteit te kunnen toevoegen.

3.

Inzender vraagt op welke manier gekapt groen wordt gecompenseerd?

De notitie over de effecten op het NNN in bijlage 13 bij het bestemmingsplan voor het ZOV en NOV en bijlage 11 bij het bestemmingsplan voor de HMA, wordt mede naar aanleiding van de zienswijze van inzender aangepast. De mogelijke aantasting van het NNN op de HMA wordt uitgebreider in beeld gebracht. In afstemming met de provincie Utrecht is gekomen tot een andere compensatielocatie voor de aantasting van het NNN ter plaatse van de nieuwe ontsluitingsweg op het ZOV. In eerste instantie werd gekozen voor compensatie ter plaatse van bestaande natuur gelegen buiten het NNN. Dit wordt aangepast. De compensatie van NNN zal plaatsvinden ter plaatse van bestaande erven en verhardingen binnen de NNN-begrenzing noordelijk van het ZOV, waardoor niet alleen natuur wordt toegevoegd, maar ook een robuuste verbindingszone ontstaat tussen de oostelijk en westelijk van het plangebied en de Zorgkern gelegen heidevelden. Tevens wordt als nieuwe bijlage 14 toegevoegd een aanvullend ecologisch onderzoek naar de NNNwaarden. Zoals in paragrafen 3.3 en 5.9 van het bestemmingsplan is omschreven, maakt de ontwikkeling van de WAHoeve onderdeel uit van het programma Hart van de Heuvelrug. Basis van dit programma is dat enerzijds de natuur in het gebied, uitgebreid, versterkt en verbonden wordt. Hiervoor zijn terreinen aangekocht en ingericht om natuurgebieden te verbinden en zijn ook ecoducten aangelegd.

Op deze manier zijn twee grote ecologische verbindingszones ontstaan. Hiermee wordt voldaan aan de eisen uit de Omgevingsverordening Provincie

In paragrafen 3.3 en 5.9 zal op basis van de hiernaast gegeven uitleg nader worden omschreven hoe de ontwikkeling van de WA-Hoeve zich verhoudt tot roodgroen balans Hart van de Heuvelrug en hoe wordt voorzien in compensatie van te kappen bomen.

Pagina 8 van 51

Nota van zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan ‘Willem Arntsz Hoeve – Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld’ Utrecht en het provinciale beleid, zoals de "Handreiking Nieuwe Woongebieden, Groen Groeit Mee met betekenis van voordeur tot landschap" van juli 2023. Anderzijds worden bouwontwikkelingen voor bedrijven (zorg)woningen en recreatie toegestaan. De natuurontwikkelingen en bouwontwikkelingen zijn bij afronding van het programma in evenwicht. Voor ieder hectare bouwontwikkeling wordt ook een hectare natuurontwikkeling gerealiseerd. In dat kader wordt Kamp van Zeist vergroend. Er wordt op deze locatie 18,8 hectare natuur toegevoegd. Deze toevoeging van hectares groen dienen ter compensatie van verschillende bouwontwikkelingen in het programma. Het totale overzicht van rode en groene ontwikkelingen wordt administratief bijgehouden in de zogenaamde rood-groen balans Hart van de Heuvelrug. Deze balans is in evenwicht. De Provincie Utrecht heeft eind augustus 2022 het terrein Kamp van Zeist aangekocht van het Rijk en zal het gebied inrichten als een natuurterrein (toevoeging aan het Natuur Netwerk Nederland). Het terrein Kamp van Zeist is om die reden ook al bestemd als natuurgebied. De feitelijke herinrichting zal gefaseerd plaatsvinden. De compensatie van te kappen bomen is een uitgangspunt van het programma Hart van de Heuvelrug.

Hiervoor is in 2007 een compensatieplan opgesteld met een zogenaamde bomenbalans. De bomenbalans wordt per project geactualiseerd. De planontwikkeling binnen het programma is nog in volle gang en in de uitwerking van de diverse bouwplannen worden Pagina 9 van 51

Nota van zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan ‘Willem Arntsz Hoeve – Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld’ tussentijds ook aanpassingen gedaan. Hierdoor is de bomenbalans een dynamisch document. Bij de verschillende gebiedsontwikkelingen, waaronder die op de WA-Hoeve, wordt ingezet op natuurinclusief bouwen. Natuurinclusief bouwen betekent dat woningbouw en natuur samen gaan. De inpassing van bijzondere natuur in de plannen is het uitgangspunt in de verdere ontwikkeling van het gebied. Dat betekent dat er mogelijk minder bomen gekapt zullen worden dan oorspronkelijk gedacht. De bomen die gekapt worden binnen het programma Hart van de Heuvelrug zullen worden gecompenseerd zodat het aantal bomen in het programmagebied gelijk blijft. Een exact overzicht met hoeveel bomen er op de WA-Hoeve gekapt gaan worden is nog niet beschikbaar en is afhankelijk van de definitieve verkaveling en inrichting. Alle te kappen bomen zullen echter gecompenseerd worden, danwel op de WA-Hoeve zelf, danwel binnen het programma Hart van de Heuvelrug.

2.2

Zienswijze 2, Belangenvereniging Den Dolder, verzonden 12 februari 2022

Nr. 4.

Zienswijze Inzender verzoekt de raad pas met deze bestemmingsplannen in te stemmen, als ze in samenhang met een bestemmingsplan voor de Zorgkern gewogen kunnen worden.

Beantwoording De Gebiedsvisie WA Hoeve (vastgesteld 26-1-2017) geeft kaders waarbinnen ontwikkelingen, al dan niet fasegewijs, kunnen plaatsvinden. Indien een partij met wie zij afspraken maakt voor een eventuele herontwikkeling een verzoek tot bestemmingsplanwijziging doet, maakt de gemeente de afweging en beoordeling aan de hand van onder andere deze Gebiedsvisie. Het is daarmee dus ook aan de eigenaar van de locatie om te bepalen of en wanneer zij een verzoek tot bestemmingsplanwijziging doet voor de Zorgkern, niet aan de gemeente.

Aanpassing bp Geen aanpassing.

In dit geval is er sprake van een concreet verzoek tot herziening van

Pagina 10 van 51

Nota van zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan ‘Willem Arntsz Hoeve – Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld’ het bestemmingsplan voor HMA en NOV/ZOV, aangezien grondeigenaar Altrecht hiertoe BPD heeft geselecteerd als partij die deze locaties afneemt van Altrecht en herontwikkelt. Voor de zogeheten Zorgkern is het planproces nog niet zover gevorderd dat er al een ontwikkelaar is geselecteerd danwel een bestemmingsplan is opgesteld. Het samenhangend kader van de Gebiedsvisie WA Hoeve maakt het mogelijk fasegewijs te ontwikkelen en separaat bestemmingsplannen in procedure te brengen, waarbij de samenhang van de gebiedsontwikkeling niet uit het oog verloren wordt. 5.

6.

7.

Inzender verzoekt in de bestemmingsplannen te borgen dat de voorzieningen in het gebied gelijke tred houden met de woningbouw, en te voorzien in een dorpshuis (een en ander eventueel in de Zorgkern). Inzender verzoekt in het bestemmingsplan te borgen dat de totale woningbouw in de 4 ontwikkelvelden samen beperkt blijft tot maximaal 275 woningen. Inzender verzoekt veel meer rekening te houden met het verlies van natuurwaarden en uitgebreider te compenseren, liefst op het WA terrein zelf, dus straks bij de ontwikkeling van de Zorgkern.

Het bestemmingsplan laat bepaalde voorzieningen – zoals ook een dorpshuis - toe, maar schrijft deze niet voor en kan deze ook niet afdwingen.

Geen aanpassing.

Verwezen wordt naar de beantwoording van de zienswijze 2.1 onder 1.

Geen aanpassing.

Verwezen wordt naar de beantwoording in 2.1 onder 2.

Aanpassen notitie NNN (bijlage 13 bij het bestemmingsplan), toevoegen aanvullend ecologisch onderzoek naar NNN-waarden (bijlage 14 bij het bestemmingsplan) en aangepaste resultaten verwerken in paragraaf 5.9 van de toelichting.

Pagina 11 van 51

Nota van zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan ‘Willem Arntsz Hoeve – Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld’ 8.

Inzender verzoekt vast te houden aan de afspraak van 15 miljoen opbrengst uit de Gebiedsvisie.

9.

Inzender verzoekt de maximaal toegestane hoogte te beperken tot 4 bouwlagen.

10.

Inzender verzoekt in de regels van het bestemmingsplan de groene uitstraling beter te borgen.

11.

Inzender verzoekt de regels omtrent duurzaam bouwen en verbouwen stevig te borgen.

In de Gebiedsvisie WA Hoeve is een maximum opbrengst ten behoeve van Altrecht opgenomen met als gedachte dat Altrecht met deze opbrengst in staat wordt gesteld de WA Hoeve te verlaten. De opbrengst die Altrecht nodig heeft om de WA Hoeve te verlaten wordt door de verkoop van het NOV/ZOV niet gehaald. De maximale bouwhoogte bedraagt 11 meter. Behoudens bij gestapelde woningen, waar de maximale bouwhoogte 13 meter bedraagt, waarvoor bij gestapelde woningen geldt dat maximaal 30% van de bebouwde oppervlakte een maximale bouwhoogte van 15 meter heeft. In theorie betekent dit dat 30% van het Zuidelijk Ontwikkelveld 15 meter hoog bebouwd wordt, dit is echter niet de intentie geweest. Deze hoogte wordt verder ingeperkt door op te nemen dat ter plaatse van de aanduiding ‘gestapeld’ maximaal 30% van het aanduidingsvlak aangewend mag worden voor gestapelde woningen. In het beeldkwaliteitsplan staan uitgangspunten en richtlijnen opgenomen die de groene uitstraling van de WA Hoeve borgen, bijvoorbeeld ten aanzien van de erfscheidingen en de openbare ruimte. Hierbij is juist de nadruk gelegd op het ‘groene’ karaker van de omgeving. Het beeldkwaliteitsplan is als bijlage opgenomen bij zowel de toelichting als de regels van het bestemmingsplan, waarmee het als toetsingskader is geborgd.

Het plan wordt daarnaast vastgesteld als onderdeel van de welstandsnota en geldt daarmee als toetsingskader voor toekomstige aanvragen voor omgevingsvergunningen. De regels omtrent duurzaam bouwen zijn bij wet geborgd in o.a. het Bouwbesluit en hoeven en mogen derhalve niet geregeld worden in het bestemmingsplan. Aanvullend zijn middels de anterieure overeenkomst tussen gemeente en ontwikkelaar

Geen aanpassing.

Artikel 8.2.2 onder e wordt als volgt aangepast: e. ter plaatse van de aanduiding ‘gestapeld’ mag maximaal 30% van het aanduidingsvlak bebouwd worden met gestapelde woningen.’

Geen aanpassing.

Actualiseren beleid duurzaam bouwen in paragraaf 3.4 van de toelichting.

Pagina 12 van 51

Nota van zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan ‘Willem Arntsz Hoeve – Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld’

12.

Inzender verzoekt te borgen dat de verkeersafwikkeling richting de provinciale weg goed en optimaal veilig verloopt, zowel na de ontwikkeling als tijdens de ontwikkeling.

nadere ambities overeengekomen gebaseerd op het gemeentelijk beleid van Zeist. Het gemeentelijk beleid is tussen ontwerp en vaststelling van dit bestemmingsplan geactualiseerd. Het geactualiseerde beleid wordt benoemd in paragraaf 3.4 van de toelichting. Als bijlage bij het bestemmingsplan is het ‘Onderzoek Verkeer en parkeren Willem Arntsz-Hoeve Den Dolder d.d. 22-11-2021’ toegevoegd, waarin hierop nader wordt ingegaan. Met de provincie vindt afstemming plaats over zowel de aansluiting van de Vijverhof op de N238, als over de (nieuwe) aansluiting van de WA Hoeve ter hoogte van de Pleineslaan.

Geen aanpassing.

De ontsluiting van de WA Hoeve ter hoogte van de Pleineslaan maakt onderdeel uit van het project Nieuwe Verbindingen. Mocht de ontwikkeling van het project Nieuwe Verbindingen vertraging oplopen, dan wordt vooralsnog voorzien in een tijdelijke (doch volwaardige) aansluiting van de WA Hoeve op de N238.

13.

Inzender verzoekt te borgen dat woningzoekenden uit Den Dolder of Zeist voorrang krijgen bij woningtoewijzing, doch in elk geval te borgen dat de projectontwikkelaar niet bij voorrang werknemers, ingehuurd personeel en andere mensen uit eigen

De ontsluiting ter hoogte van de Vijverhof wordt beperkt aangepast teneinde te voorzien in een verkeersveilige oplossing. Uit aanvullend onderzoek blijkt dat het mogelijk is de kruising her in te richten. Dit onderzoek wordt bij de toelichting van het bestemmingsplan voor de Historische Middenas gevoegd. Het bestemmingsplan maakt mogelijk dat de genoemde ontsluitingen respectievelijk aangelegd en verbeterd kunnen worden. Het bestemmingsplan regelt het ruimtelijk-planologisch kader (bouwen en functies). Regels ten aanzien van het toewijzen van de te bouwen woningen vallen hier niet onder en kunnen dus niet worden geregeld in een bestemmingsplan.

Geen aanpassing.

Pagina 13 van 51

Nota van zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan ‘Willem Arntsz Hoeve – Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld’ kring voorrang geeft bij de woningtoewijzing.

De toewijzing van koopwoningen door initiatiefnemer BPD vindt plaats via een transparante methode. Deze zal tijdig gecommuniceerd worden via de website van Bosch&Hei. De toewijzing van huurwoningen vindt plaats volgens de toewijzingscriteria van de verhurende organisatie. Het woonbeleid van de gemeente is daarnaast van toepassing op de ontwikkeling van de WA Hoeve.

2.3

Zienswijze 3, inwoner Den Dolder, verzonden 24 januari 2022

Nr. 14.

Zienswijze Inzender verzoekt de voorliggende bestemmingsplannen van de Historische Middenas en het Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld, niet vast te stellen, zonder dat vooraf volledig in kaart gebracht is wat de geluidseffecten voor de N238 en de aanliggende woningen zijn én gemaakte passende afspraken met de provincie om vooraf voor deugdelijke geluidsanering zorg te dragen voor de bestaande woningen langs de N238.

Beantwoording Het geluideffect op bestaande woningen als gevolg van de verkeerstoename op de N238 ten gevolge van de bouwplannen is berekend in het akoestisch onderzoek die als bijlage 7 bij de toelichting is gevoegd. De verkeersgeneratie als gevolg van de bouwplannen geeft een toename van de geluidsbelastingen vanwege de N238 van 0,4 dB, hetgeen kan worden beschouwd als zeer beperkt. Deze conclusie is onverhoopt niet opgenomen in de toelichting van het bestemmingsplan.

2.4

Zienswijze 4, inwoner Den Dolder, verzonden 7 februari 2022

Nr. 15.

Zienswijze Inzender stelt dat bebouwing van de middenas het karakter van de middenas aantast.

Beantwoording Deze zienswijze heeft betrekking op het bestemmingsplan voor de HMA en zal bij de besluitvorming over dat bestemmingsplan worden behandeld.

16.

Inzender stelt dat het zuidelijke deel ongeschikt is voor woningbouw, vanwege te veel geluidshinder.

Uit het uitgevoerde akoestisch onderzoek blijkt dat de wetteljke ontheffingswaarden niet worden overschreden. Dit betekent dat een

Aanpassing bp Paragraaf 5.5 aanvullen met de conclusies geluideffect op omliggende woningen als gevolg van de N238.

Aanpassing bp Dit argument heeft betrekking op het bestemmingsplan voor de HMA en niet op het bestemmingsplan voor het NOV en ZOV en kan derhalve niet leiden tot een aanpassing van dit bestemmingsplan. Geen aanpassing.

Pagina 14 van 51

Nota van zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan ‘Willem Arntsz Hoeve – Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld’

17.

Inzender stelt dat bebouwen met 400 woningen niet gepast is omdat hiermee het bosgebied opengebroken wordt, wat nu nog een gesloten bosgebied is.

aanvaardbaar woon- en leefklimaat gerealiseerd kan worden. Derhalve mogen hogere waarden worden verleend en deze worden dan ook gelijktijdig met het vaststellen van het bestemmingsplan verleend. De beoogde maatregelen zullen tijdens de bouw worden gerealiseerd. Geluidduinen worden aangelegd om geluidhinder in het plangebied van het ZOV verder in te perken. In het nu geldende bestemmingsplan zijn de ontwikkelvelden en omliggende gronden grotendeels bestemd voor maatschappelijke doelen en een gemengde bestemming. Deze gronden zijn niet bestemd tot een bosgebied en zijn feitelijk ook niet een aaneengesloten bosgebied. De ontwikkelvelden zijn in de Gebiedsvisie vastgelegd. Deze Gebiedsvisie geldt als kader voor de planvorming. Deze ontwikkeling past daarin.

Geen aanpassing

Zie voor het overige de beantwoording in 2.1 onder 2. 18.

Er zal een hele nieuwe infrastructuur aangelegd moeten worden en ook de openbare ruimte moet onderhouden worden. Dit gaat veel geld kosten en de gemeente Zeist heeft al een tekort op de begroting.

De kosten voor de aanleg van de nieuwe infrastructuur (wegen electra, water, riolering etc.) zijn voor rekening van de ontwikkelaar. De infrastructuur dient te voldoen aan de eisen die de gemeente stelt en is dermate kwalitatief en duurzaam dat deze na aanleg tenminste 40 jaar conform ontwerp, met regulier gemeentelijk beheer/onderhoud, kan functioneren zonder dat vervanging noodzakelijk is. Na oplevering zullen de gronden en daarmee het beheer worden overgedragen aan de gemeente. De beheerskosten zullen dan in de reguliere begroting worden opgenomen. Hier staat tegenover dat nieuwe bewoners van de WA Hoeve gemeentelijke belastingen zullen afdragen waarmee voorzien kan worden in het onderhoud van de openbare ruimte.

Geen aanpassing

Pagina 15 van 51

Nota van zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan ‘Willem Arntsz Hoeve – Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld’ 19.

De verkeerssituatie is een probleem. Een aansluiting op de provinciale weg kan er pas komen als de overweg is afgesloten voor verkeer en de omleidingroute gereed is en dit gaat nog circa 10 jaar duren. De bestaande kruising bij de brandweerkazerne is in de huidige situatie al een zeer gevaarlijk verkeerspunt.

Verwezen wordt naar de beantwoording in 2.2 onder 12.

Geen aanpassing.

2.5

Zienswijze 5, Stichting Milieuzorg Zeist e.o., verzonden 15 februari 2022

Nr. 20.

Zienswijze Inzender vraagt waarom is gekozen voor twee afzonderlijke bestemmingsplannen? En niet voor een integrale ontwikkeling inclusief Zorgkern?

21.

Inzender vraagt of t.a.v. bijvoorbeeld verkeersgeneratie ook rekening is gehouden met de herontwikkeling van de Zorgkern, omdat anders effecten op omgeving onderschat kunnen worden.

22.

Inzender vraagt zich af in hoeverre de bestemmingsplannen zich verhouden tot de afspraken die zijn gemaakt in de Gebiedsvise WA Hoeve en dan met name de maximale opbrangst van € 15 miljoen voor Altrecht. Inzender vraagt zich af hoe nu de relatie is tot teruggave Kamp van Zeist als compensatiegebied?

23.

24.

Inzender vraagt zich af of er, gelet op de ladder van duurzame verstedelijking, een woningbehoefte is en of deze woningbehoefte niet kan worden voorzien

Beantwoording Voor het gehele gebied is de Gebiedsvisie WA Hoeve opgesteld. Met deze visie wordt de eenheid van de diverse ontwikkelingen in het gehele gebied geborgd, net als met het huidige beeldkwaliteitsplan. Het opdelen van de locatie in meerdere bestemmingsplannen vloeit voort uit de eigendomssituatie van de grond en de gefaseerde planuitwerking. Zie ook 2.2 onder 4. Ten aanzien van de aantakking op de provinciale weg is deze doorkijk al wel gemaakt en daaruit blijkt dat het ook in de toekomst ‘past’. Verwezen wordt ook naar de beantwoording in 2.2 onder 12. Zie beantwoording in 2.2 onder 8.

Zie beantwoording in 2.1 onder 3.

Verwezen wordt naar paragraaf 3.2 van de plantoelichting. Daarin wordt uitgelegd dat in dit geval uitbreiding in het landelijk gebied en de

Aanpassing bp Geen aanpassing.

Geen aanpassing.

Geen aanpassing.

In paragrafen 3.3 en 5.9 zal op basis van de hiernaast gegeven uitleg nader worden omschreven hoe de ontwikkeling van de WA-Hoeve zich verhoudt tot roodgroen balans Hart van de Heuvelrug en hoe wordt voorzien in compensatie van te kappen bomen. De uitkomst van de toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt

Pagina 16 van 51

Nota van zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan ‘Willem Arntsz Hoeve – Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld’ in stedelijk gebied? En stelt dat dit gebied volgens de Interim-Omgevingsverordening Provincie Utrecht niet als ‘(binnen) stedelijk’ kan worden aangemerkt, waarvoor dan een algeheel verstedelijkingsverbod van toepassing zou zijn.

25.

Inzender verzoekt tot een actualisatie van de AERIUS berekening op basis van de meest recentie versie.

26.

Inzender vraagt zich af of aan de Wet Natuurbescherming wordt voldaan, omdat het effect op beschermde soorten nog niet geheel in beeld is gebracht.

kernrandzone mogelijk is. De woningbouwbehoefte in de gemeente Zeist is groot. Op de locatie WA Hoeve komt nieuwe bebouwing in de plaats van bestaande bebouwing en wordt tevens voorzien in de behoefte aan woningen. Dit plan valt derhalve onder de uitzonderingsmogelijkheden van het verstedelijkingsverbod Een en ander wordt nader onderbouwd in de toets in het kader van de zogeheten Ladder voor duurzame verstedelijking. Deze toets zal als bijlage bij het bestemmingsplan worden gevoegd. De uitkomst wordt verwerkt in paragraaf 4.2 van het bestemmingsplan. Het is correct dat de AEURIUS berekening bij het ontwerpbestemmingsplan verouderd is. Sinds 20 januari 2022 geldt een nieuwe versie van de AERIUS Calculator (2021). Op dat moment lag het bestemmingsplan echter al ter visie. De AERIUS berekeningen is geactualiseerd met de nieuwste versie van de AERIUS Calculator. Deze wordt bij de toelichting gevoegd. De conclusie blijft ongewijzigd: in de permanente gebruiksfase kunnen significant negatieve effecten worden uitgesloten, want er is geen sprake van een toename aan stikstofdepositie op een stikstofgevoelig Natura 2000-gebied. Voor de aanlegfase is eveneens een nieuwe berekening gemaakt. De resultaten zijn verwerkt in paragraaf 5.9. De effecten op beschermde soorten zijn in beeld gebracht in de quickscan flora en fauna (bijlage 11 bij het bestemmingsplan).

Daarin zijn zowel de effecten op de gebiedsbescherming als de soortbescherming op grond van de Wnb, de effecten op het NNN en de

verwerkt in paragraaf 4.2 van het bestemmingsplan. De beoordeling zelf wordt als bijlage aan het bestemmingsplan toegevoegd.

De AERIUS berekening is geactualiseerd en bij de toelichting gevoegd. Resultaten verwerken in paragraaf 5.9 van de toelichting.

Natuurtoets soortenbescherming (Royal HaskoningDHV, d.d. 1 februari 2021) als bijlage toevoegen aan de toelichting

Pagina 17 van 51

Nota van zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan ‘Willem Arntsz Hoeve – Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld’

27.

Inzender spreekt de zorg uit dat grotere recreatieve druk op de natuurgebieden nadelige effecten kan hebben voor diersoorten die gevoelig zijn voor verstoring, zoals de nachtzwaluw, de levendbarende- en de zandhagedis. En verzoekt daarmee rekening te houden bij een (eventuele) herontwikkeling.

28.

Inzender stelt dat het goed zou zijn exact in kaart te brengen hoeveel bos er verdwijnt in de ontwikkelvelden en de compensatie hiervan inclusief de kwaliteitscompensatie het beste kan worden vastgelegd in een ‘Compensatieplan’.

29.

Inzender stelt ten aanzien van het Natuur Netwerk Nederland het volgende: - Onduidelijk is of er bij de herbegrenzing van het NNN door de Provincie een relatie bestaat met het Programma Hart van de Heuvelrug.

houtopstanden onderzocht. Aanvullend daarop is een natuurtoets voor soortenbescherming uitgevoerd voor de HMA en het NOV. Dit onderzoek brengt de effecten voor flora en fauna als gevolg van de bestemmingsplannen voldoende in kaart. Dit onderzoek zal als bijlage bij de toelichting van het plan gevoegd worden. In de quickscan flora en fauna en de natuurtoets soortenbescherming zijn de effecten op gebieden en soorten in beeld gebracht als gevolg van de gehele planontwikkeling. Uit die onderzoeken is niet gebleken dat er verstoring op zal treden van soorten zoals de nachtzwaluw en levendbarende en zandhagedis. Voor het overige wordt verwezen naar de beantwoording in 2.5 onder 26. In de notitie over de effecten op het NNN (bijlage 13 bij het bestemmingsplan) is exact aangegeven hoeveel vierkante meter NNN aangetast wordt en hoe en in welke oppervlakte deze gecompenseerd wordt. Deze notitie is aangepast, omdat de locatie van compensatie wijzigt. Zie hiervoor ook de beantwoording in 2.1 onder 2. Voor de omvang van de compensatie van de te kappen bomen wordt verwezen naar de beantwoording in 2.1 onder 3.

Aanpassen notitie NNN (bijlage 13 bij het bestemmingsplan), toevoegen aanvullend ecologisch onderzoek naar NNN-waarden (bijlage 14 bij het bestemmingsplan) en aangepaste resultaten verwerken in paragraaf 5.9 van de toelichting.

Het NNN wordt op basis van onderhavig bestemmingsplan niet herbegrensd. Het NNN als reeds opgenomen in de Interim Omgevingsverordening van de provincie Utrecht is wel deels

In paragraaf 5.9 nadrukkelijker vermelden dat te kappen bomen worden gecompenseerd op de locatie Kamp van Zeist. Aanpassen notitie NNN (bijlage 13 bij het bestemmingsplan), toevoegen aanvullend

van het bestemmingsplan.

Geen aanpassing.

Pagina 18 van 51

Nota van zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan ‘Willem Arntsz Hoeve – Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld’ - Woningbouw ter plaatse van het Noordelijk- en Zuidelijk Ontwikkelveld leidt tot een significante aantasting van het NNN en leidt niet tot de beschreven ‘meerwaarde’.

30.

Inzender stelt ten aanzien van de ‘Interim Verordening Provincie Utrecht’ het volgende: - er zijn geen bestemmingen of regels toegestaan die de ‘kernkwaliteiten’ van aanwezige landschappen onevenredig aantasten. Het Noordelijk- en Zuidelijk Ontwikkelveld tasten deze volgens inzender wel aan. - De ontwikkelingen leiden – in deze Kernrandzone - niet tot de in de Verordening gevraagde versterking van de ruimtelijke kwaliteit, maar juist tot een verlies.

gebaseerd op de afspraken gemaakt in het programma Hart van de Heuvelrug. In het bestemmingsplan voor het NOV en het ZOV vindt alleen aantasting plaats van het NNN ter plaatse van de aanleg van de verbindingsweg naar N238. Deze zal worden gecompenseerd. Het effect op het NNN en de wijze van compensatie is beschreven in paragraaf 5.9 van de toelichting en in de notitie NNN die als bijlage 13 bij het bestemmingsplan is gevoegd. Deze notitie wordt aangepast. Zie ook de beantwoording in 2.1 onder 2. Tevens wordt als nieuwe bijlage 14 toegevoegd een aanvullend ecologisch onderzoek naar de NNNwaarden. De kernkwaliteiten van het gebied worden gevormd door de natuur, het landschap en de cultuurhistorie. Deze zijn uitgebreid onderzocht en de conclusies zijn opgenomen in paragraaf 3.2 van de plantoelichting. Juist de verschillende kwaliteiten krijgen een plek binnen de beoogde transformatie, waarbij een verbetering plaatsvindt ten opzichte van de aantastingen die in de afgelopen decennia zijn aangebracht. Ook in het beeldkwaliteitsplan wordt hier uitgebreid op ingegaan.

ecologisch onderzoek naar NNN-waarden (bijlage 14 bij het bestemmingsplan) en aangepaste resultaten verwerken in paragraaf 5.9 van de toelichting.

Toevoegen dubbelbestemming ‘Waarde – Ecologie’ ter plaatse van bestaand NNN en voor zover gelegen buiten de bestemming ‘Bos’ en toevoegen bijhorende planregeling.

De cultuurhistorische en landschappelijke waarden worden beschermd middels de dubbelbestemming ‘Waarde – Cultuurhistorie’ en de koppeling tussen bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan. Ten aanzien van de bescherming van het bestaande NNN wordt een dubbelbestemming ‘Waarde – Ecologie’ met bijbehorende planregeling toegevoegd aan het bestemmingsplan ter plaatse van het NNN en voor zover gelegen buiten de enkelbestemming ‘Bos’. De bestemming ‘Bos’ kent immers Pagina 19 van 51

Nota van zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan ‘Willem Arntsz Hoeve – Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld’

31.

Inzender verzoekt om meer inzicht in de eventuele nadelige effecten van het afkoppelen van verharde oppervlakten op de bestaande natuur.

dezelfde bescherming als de dubbelbestemming ‘Waarde – Ecologie’. Ter verduidelijking van het watersysteem als beschreven in de Watertoets Willem Arntsz-Hoeve Den Dolder (Royal HaskoningDHV, 18 maart 2021): De eerste 35,7 mm van een regenbui vallend op de nieuwe percelen (nieuwbouw) zal worden opgevangen en verwerkt op eigen perceel. Bij regenbuien groter dan 35,7mm zal het overschot aan regenwater afgevoerd worden op het omliggend openbaar gebied. Het regenwater afkomstig van de openbare verhardingen, bestaande percelen en het overschot aan regenwater bij nieuwe percelen wordt afgevoerd naar bestaande natuurlijke laagten danwel gegraven laagten daar waar mogelijk en wenselijk. De intentie is om, net als in de bestaande situatie, zoveel mogelijk gebruik te maken van bestaande laagten. Bij de verdere (civieltechnische) uitwerking van het plan zal gekeken worden of aanvullende aan te brengen laagten nodig zijn. Bij het aanbrengen van laagten wordt rekening gehouden met de bestaande bomen en het wortelstelsel.

Geen aanpassing.

Voor wat betreft de effecten van het bergen en infiltreren van afstromend water in de natuurlijke laagten wordt regenwater afkomstig van daken conform de beslisboom aan- en afkoppelen verharde oppervlakken (WrW) als schoon regenwater gezien. De andere verhardingen binnen het plangebied hebben een lage gebruiksintensiteit (woongebied) waardoor het regenwater afkomstig van deze verhardingen wordt ingedeeld onder de licht verontreinigde oppervlakken. Het regenwater dient in dat geval over een bodempassage geleid te worden waarbij de eventuele verontreinigingen achterblijven in de Pagina 20 van 51

Nota van zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan ‘Willem Arntsz Hoeve – Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld’

32.

Inzender verzoekt om meer helderheid in de gegegeven groen-rood balans.

33.

De ontwikkeling van de WA Hoeve is in het kader Programma Hart van de Heuvelrug, gerelateerd aan de teruggave van natuur van het Kamp van Zeist. Inzender stelt dat ontwikkeling geen voorschot op ontwikkeling van de WA Hoeve genomen moet worden, voordat concreet is wanneer Kamp van Zeist teruggegeven wordt aan de natuur.

toplaag van de bodempassage. De bestaande laagten zijn in dit geval de bodempassages. Door deze bijvoorbeeld in natuurlijke compartimenten in te delen, blijven de eventuele verontreinigingen gecentreerd in een beperkt gebied en heeft het bergen van water minimaal effect op zijn omgeving. Gelet op de gemiddelde grondwaterstand in de huidige situatie: circa 3 tot 3,5 meter onder maaiveld (circa NAP +2,55 meter) en de goed doorlatende ondergrond worden er geen effecten verwacht bij deze ontwikkeling, anders dan aanvulling van het grondwater. De groen-rood balans is beschreven in paragraaf 3.3 van de toelichting. De exacte oppervlaktes zullen toegevoegd worden aan deze paragraaf. Zie het antwoord op zienswijze 2.5 onder 23 en zienswijze 2.1 onder 3.

Toevoegen exacte oppervlaktes in de groen-rood balans in paragraaf 3.3.

In paragraaf 3.3 zal op basis van bovenstaande uitleg nader worden omschreven hoe de ontwikkeling van de WA-Hoeve zich verhoudt tot roodgroen balans Hart van de Heuvelrug en hoe wordt voorzien in compensatie van te kappen bomen.

Pagina 21 van 51

Nota van zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan ‘Willem Arntsz Hoeve – Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld’ 34.

Inzender stelt alvorens überhaupt in het groen te bouwen - op basis van de behoefte en mede omwille van duurzaamheid - eerst de bestaande bebouwing te transformeren. En daarmee dus eerst de Zorgkern op te pakken en dan te bezien of nieuwbouw in het groen nog noodzakelijk is.

35.

Inzender stelt dat ontwikkelingen in het Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld afbreuk doen aan het totaal-concept van Poggenbeek, inclusief het monumentale groen. En daarom strijdig worden geacht met het in die zin in het ‘Groenstructuurplan - Zeist schrijf je met een Q’ bepaalde.

36.

Inzender is onduidelijk hoe de verkeersafwikkeling vanaf de Vijverhof naar de N238 kan worden verbeterd.

37.

Inzender vraagt zich af of in de verkeersberekeningen rekening is gehouden met de beoogde herontwikkeling van de Zorgkern.

De Gebiedsvisie dient als ruimtelijk kader voor de verdere planvorming. Op basis van de woningbouwbehoefte wordt hier met voorliggend bestemmingsplan invulling aan gegeven. In de Zorgkern worden door Altrecht en Fivoor nog zorgtaken verleend. De opbrengst van de ontwikkeling van de ontwikkelvelden is nodig om Altrecht in staat te stellen het gebied te verlaten. Het eerst oppakken van de Zorgkern leidt niet tot een ontwikkeling van de WA-Hoeve. In dat geval kan ook niet voorzien worden in een dringende woningbouwbehoefte. Conform de Cultuurhistorische Verkenning (p.95) van BraaksmaRoos is nadrukkelijk uitgangspunt dat nieuwbouw juist te gast is in groene kamers en zich daarmee landschappelijk afscheidt van de bestaande kern. Bij herontwikkeling ligt hier dan ook een bijzondere kans om de kwaliteit van het groen als verbinder tussen alle gebouwen op het complex te verbeteren. Er wordt met de herontwikkeling en het gestelde in het bestemmingsplan en beeldkwaliteitplan nadrukkelijk aansluiting gezocht bij oorspronkelijke concept van de WA Hoeve. Deze zienswijze heeft betrekking op het bestemmingsplan voor de HMA en zal bij de besluitvorming over dat bestemmingsplan worden behandeld.

Verwezen wordt naar de beantwoording in 2.2 onder 12 en 2.5 onder 21.

Geen aanpassing.

Geen aanpassing.

Dit argument heeft betrekking op het bestemmingsplan voor de HMA en niet op het bestemmingsplan voor het NOV en ZOV en kan derhalve niet leiden tot een aanpassing van dit bestemmingsplan. Geen aanpassing.

Pagina 22 van 51

Nota van zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan ‘Willem Arntsz Hoeve – Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld’ 38.

Inzender geeft aan dat het voor de hand had gelegen de mogelijkheden van de ontsluiting op de N238 ter hoogte van de Pleineslaan wel door te rekenen.

39.

Inzender stelt dat 250 parkeerplaatsen op de Historische Middenas tot een onaanvaardbare aantasting van de ter plaatse aanwezige monumentale beeldkwaliteit zal leiden.

40.

Inzender merkt op dat het bouwen ter plaatse van de beide ontwikkelvelden ten koste zal gaan van het aldaar aanwezige bos, terwijl er binnen Zeist zelf voldoende locaties zijn om aan de woningbouwbehoefte te voldoen, zonder dat deze ten koste gaat van het groen. Inzender verwijst hierbij ook naar een eerdere opmerking van hemzelf hierover. Inzender stelt dat in het kader van de waterberging, klimaatverandering en klimaatadaptatie (waaronder hittestress) het behoud van bestaand groen de hoogste prioriteit moet krijgen.

41.

42.

Inzender stelt dat een m.e.r.-procedure zinvol wordt geacht, omwille van het effect op de natuur en de cultuurhistorie. Met als doel verschillende milieuvriendelijke aternatieven met elkaar te kunnen vergelijken.

De mogelijkheden voor ontsluiting op de N238 ter hoogte van de Pleineslaan zijn bepaald. Voor het overige wordt verwezen naar de beantwoording in 2.2 onder 12. Deze zienswijze heeft betrekking op het bestemmingsplan voor de HMA en zal bij de besluitvorming over dat bestemmingsplan worden behandeld.

Geen aanpassing.

Dit argument heeft betrekking op het bestemmingsplan voor de HMA en niet op het bestemmingsplan voor het NOV en ZOV en kan derhalve niet leiden tot een aanpassing van dit bestemmingsplan.

Zie het antwoord op zienswijze 2.5 onder 24.

Het gemeentelijk beleid ziet toe op het voorkomen van wateroverlast en hittestress. Bestaand groen kan en zal daar in de nieuwe woonomgeving op de WA Hoeve een voorname rol in spelen. In de nieuwe ontwikkelingen wordt bestaand groen zoveel als mogelijk ingepast, terwijl in de ontwerpen maatregelen getroffen worden om hittestress (mos sedum daken) en wateroverlast te voorkomen. Zie ook het antwoord op zienswijze 2.5 onder 31. Niet al het bestaand groen zal behouden kunnen blijven. Voor dit bestemmingsplan is een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd, bijlage 4 bij het bestemmingsplan. De kenmerken van de effecten van het project noodzaken niet tot het volgen van een volledige m.e.r.-procedure. In de toelichting van het bestemmingsplan wordt specifiek ingegaan op de diverse milieuaspecten.

Geen aanpassing.

Geen aanpassing.

Pagina 23 van 51

Nota van zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan ‘Willem Arntsz Hoeve – Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld’ 43.

Voor inzender blijft het de vraag of het om een gebied gaat waar sprake is van functiemenging, waardoor alle categorieen met 1 stap kunnen worden verlaagd, aangezien het op de WA Hoeve toch altijd om een groen en rustig gebied is gegaan.

44.

Inzender tekent aan dat de advieswaarden ten aanzien van de luchtkwaliteit van de WHO lager liggen dan de Europese grenswaarden en dat nu niet voldaan wordt aan de eisen van de WHO. Inzender vraagt zich af hoe geluidduinen in een bos langs de N238 te realiseren zonder ecologische effecten.

45.

46.

47.

Inzender merkt op dat uit het bodemonderzoek blijkt dat - in deelgebied 2 van dat onderzoek (deel van de Historische Middenas en het Noordelijk Ontwikkelveld) een bodemverontreiniging met zware metalen en PAK’s voor komt; - in het noordelijk ontwikkelveld bij het verlenen van de omgevingsvergunningen tezijnertijd nader aanvullend bodemonderzoek nodig is; - het zuidelijk ontwikkelveld als onverdacht wordt aangemerkt. Inzender is van mening dat in het kader van duurzaamheid, herontwikkeling / transitie van bestaande bebouwing van zowel de Historische Middenas als de Zorgkern de voorkeur geniet boven de nieuwbouw met nul-op-de-meter-

Het ZOV is gelegen grenzend aan hoofdinfrastructuur, namelijk de provinciale weg N238 en in de directe nabijheid van de spoorlijn Utrecht – Amersfoort en het achtergelegen bedrijventerrein Fornhese. Op basis van de VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering wordt dit gebied daarom gezien als een gebied met een bepaalde mate van functiemenging die het betitelen van het gebied als gemengd gebied legitimeert. Er wordt voldaan aan de geldende wet- en regelgeving inzake de luchtkwaliteit.

Geen aanpassing.

Ten behoeve van de realisatie van de geluidduinen zullen ingrepen in het landschap worden gedaan. Om het ruimtebeslag te beperken worden lage schermen op de duinen geplaatst. De strook wordt na realisatie teruggegeven aan de natuur. Dit sluit aan op reeds aanwezig reliëf in het bos. In de definitieve situatie kan dit functioneren als verbindend onderdeel van de natuur op de WA Hoeve. Deze zienswijze is een correcte samenvatting van het uitgevoerde bodemonderzoek. Zoals uit het onderzoek en de toelichting ook blijkt staat dit niet in de weg aan de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Geen aanpassing.

Met de onderhavige ontwikkeling is zoveel mogelijk ingezet op herontwikkeling / transitie van de bestaande bebouwing in de HMA. Het is niet mogelijk om alle beoogde woningen op die manier te realiseren. Nieuwbouw blijft derhalve

Geen aanpassing.

Geen aanpassing.

Geen aanpassing.

Pagina 24 van 51

Nota van zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan ‘Willem Arntsz Hoeve – Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld’ woningen met individuele WKOsystemen.

48.

Inzender doet de suggestie een voorbeeldwijk met alleen elektrische deelauto’s te maken.

49.

Inzender stelt dat ter bescherming van de heide en het bos voor een goede ‘recreatieve zonering’ zou moeten worden gezorgd.

50.

Inzender gaat in haar zienswijze in op het beeldkwaliteitsplan en merkt daarbij opnieuw op dat het geen voorstander is van het bouwen in het Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld. Daarnaast is inzender van mening dat gezien de historische waarde van het gebouw Spinoza, het haar geen goed idee lijkt om nu direct aan de noord-oostzijde van dit gebouw een nieuw gebouw te realiseren. Inzender spreekt verder haar waardering uit voor het veelvuldig gebruik van natuurlijke materialen en kleuren, het rekening houden met de natuur en het gebruik van een “kwaliteitsteam”. Inzender stelt voor een nog te maken Inrichtingsplan – inclusief de groenverbindingen als bedoeld in de gebiedsvisie - te borgen in de planregels.

51.

52.

In de planregels staat aangegeven dat bij de toetsing van omgevingsvergunningen kan worden afgeweken van hetgeen daartoe is aangegeven in het:

noodzakelijk om in de woningbouwopgave te voorzien. Hiermee wordt aangesloten bij de ambities van de Gebiedsvisie WA Hoeve. Deelauto’s zullen zeker worden ingezet in het plangebied. Er zal echter ook voldaan moeten worden aan het huidige gemeentelijke parkeerbeleid. Dit houdt nog geen rekening met het gebruik van elektrische deelauto’s en voorts kan in een bestemmingsplan niet worden geregeld dat alleen elektrisch aangedreven voertuigen worden toegelaten. De bos- en heidegebieden liggen buiten de plangebieden (van onderhavige bestemmingsplannen). Over of en zo ja, welke maatregelen moeten worden getroffen, zal overleg plaatsvinden met de gebiedsbeheerder (Utrechts Landschap). Van deze mening is met waardering kennisgenomen. In het beeldkwaliteitsplan staat toegelicht dat omwille van behoud van het ‘ensemble’ van monument Spinoza met bijbehorende tuin, is gekozen voor de positie van de nieuwe bebouwing aan de noord-oost zijde van Spinoza en juist niet achter het monumentale pand.

De inrichtingsprincipes zijn grotendeels verbeeld in het beeldkwaliteitsplan. De groenverbindingen maken geen onderdeel uit van het bestemmingsplan. Het beeldkwaliteitsplan is (juridisch) verankerd in/middels de regels van het bestemmingsplan. Voortschrijdend inzicht kan aanleiding geven om het beeldkwaliteitsplan op details te wijzigen of te herzien. Het

Geen aanpassing.

Geen aanpassing.

Geen aanpassing.

Geen aanpassing.

Geen aanpassing.

Pagina 25 van 51

Nota van zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan ‘Willem Arntsz Hoeve – Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld’

53.

‘Beeldkwaliteitsplan Bosch en Hei’, indien sprake is van een aangepast en door de gemeenteraad vastgesteld; ‘Beeldkwaliteitsplan Bosch en Hei’. Inzender vraagt zich af wat dit voor de rechtspositie van het bestemmingsplan dat thans voorligt betekent?

beeldkwaliteitsplan kan echter niet zomaar gewijzigd/herzien worden. Een gewijzigd/herzien beeldkwaliteitsplan dient vastgesteld te worden door de gemeenteraad. Voorafgaand aan vaststelling zal het ter inzage worden gelegd, met de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen.

Tevens vraagt inzender zich af waarom niet uitgegaan is van de Woonvisie 20212026?

Ten tijde van het sluiten van de anterieure overeenkomst en het opstellen van de stedenbouwkundige en planologische kaders die ten grondslag liggen aan deze plannen, zoals de gebiedsvisie, gold de Woonvisie 2016-2020 als toetsingskader.

Geen aanpassing.

Verder staat in de nieuwe Woonvisie 2021-2026 onder ‘Toepassing differentiatie’ (van de Woonvisie 2021-2026) vermeld: •Deze differentiatie is niet van toepassing bij:  Lopende projecten, waar een (concept)besluit is genomen (bestemmingsplan), een gebiedsvisie is vastgesteld of als er een overeenkomst is ondertekend waar het woningbouwprogramma onderdeel van is. Hier geldt de differentiatie uit de woonvisie 2016 – 2020. Aansluiten bij de geactualiseerde woonvisie is mogelijk, maar betekent dat er een nieuw besluit/overeenkomst nodig is. Het van toepassing verklaren van een opvolgende woonvisie is echter denkbaar en mogelijk. Het bestemmingsplan geeft B&W de bevoegdheid af te wijken en een aanvraag om een vergunning te laten voldoen aan een woonvisie van latere datum dan de Woonvisie 2016-2020. Dit zal in dat geval met de initiatiefnemer overeengekomen moeten worden.

Pagina 26 van 51

Nota van zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan ‘Willem Arntsz Hoeve – Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld’ 54.

55.

56.

Inzender stelt voor om, in het kader van de meerwaardebenadering, gronden die terug gegeven worden aan het NNN de dubbelbestemming ‘Waarde-Ecologie’ te geven. Inzender stelt voor in de bouwregels: - de toegestande diepte voor parkeervoorzieningen te wijzigen van 6 naar 4 meter; - de afstand van hoofdbebouwing tot de erfgrens nader te bezien ten behoeve van de ruimte voor bestaande bomen; - de aanleg van fiets-, voet- en ruiterpaden binnen de bestemmig ‘BosTuin’ te minimaliseren. Inzender vraagt zich af wat de aanleg van de geluidduinen langs de N238 betekent met betrekking tot de toetsing ten aanzien van de waardevolle bomen.

De gronden die teruggegeven worden aan het NNN zijn, net als de omliggende NNN-gronden, bestemd als ‘Bos’ en worden daarmee beschermd. De aanlegdiepte van gebouwd parkeren zal worden gewijzigd naar 4 meter. Bij het plaatsen van nieuwe bebouwing worden ook zeker de afstand tot bestaande en te handhaven bomen bezien. We nemen kennis van de suggestie om de paden binnen de bestemming Bos-Tuin te minimaliseren. Bij de verdere planuitwerking zal de suggestie worden betrokken. Bij het ontwerp wordt rekening gehouden met de bestaande waardevolle bomen. Het is echter niet uit te sluiten dat bomen gekapt moeten worden ten behoeve van de aanleg van de geluidduinen.

Geen aanpassing.

Diepte parkeervoorzieningen gewijzigd in 4 meter (NOV/ZOV).

Geen aanpassing.

2.6

Zienswijze 6, Stichting Beter Zeist, verzonden 16 februari 2022

Nr. 57.

Zienswijze De overdracht van het eigendom van Kamp van Zeist aan Het Utrechts Landschap in het kader van het programma ‘Hart van de Heuvelrug’ kan nog wel eens op zich laten wachten nu naar verwachting het gebied de komende 5 jaar zal worden gebruikt voor het tijdelijk opvangen van vluchtelingen. De vraag is of dit gebruik van Kamp van Zeist valt te verenigen met de gemaakte afspraken tussen Provincie en de gemeenten Zeist en Soest.

Beantwoording Het tijdelijk gebruik van Kamp van Zeist voor de opvang van vluchtelingen doet niets af aan de plannen om Kamp van Zeist te vergroenen. Ook tijdens de opvangperiode zal de vergroening al worden gestart. De noodopvang wordt zo geconcentreerd mogelijk uitgevoerd, zodat een zo groot mogelijk deel van het gebied op korte termijn vergroend kan worden. Het laatste deel wordt door de noodopvang wel later gerealiseerd.

Aanpassing bp

58.

Inzender pleit voor het volgen van een MER-procedure om de waardenbalans integraal te laten beoordelen, in plaats van creatief natuur-boekhouden. Inzender stelt dat de onduidelijkheid over het aantal woningen ook voor onduidelijkheid zorgt over het nut en de noodzaak van extra voorzieningen en verkeersverbindingen.

Zie antwoord onder 2.5 onder 42.

Geen aanpassing.

Ten aanzien van het aantal woningen wordt verwezen naar het antwoord bij 2.1 onder 1. In het bestemmingsplan staat / de bestemmingsplannen staan het maximum aantal woningen benoemd. Daarbij benoemt de

Geen aanpassing.

59.

Pagina 27 van 51

Nota van zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan ‘Willem Arntsz Hoeve – Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld’

60.

61.

Inzender geeft aan dat de verkeersverbinding met de kern Den Dolder een belangrijk zorgpunt is. Inzender vraagt zich af of het huidige dorpscentrum kan voorzien in de benodigde maatschappelijke voorzieningen (winkels, kinderopvang, zorg, onderwijs etc.) als gevolg van de woningbouw of dat bijvoorbeeld ook in het nieuwe woongebied voorzieningen worden gesitueerd. En hoe de huidige activiteiten op het terrein worden behouden

overkoepelende gebiedsvisie een dichtheid van 25 woningen/ha nieuwbouw. Per saldo leidt dit tot een totaal van circa 400 woningen binnen alle ontwikkelvelden. De voorzieningen en verkeersverbindingen zijn hierop gebaseerd, zoals ook blijkt uit de uitgevoerde laddertoets duurzame verstedelijking. Zie beantwoording onder 2.2. onder 12. Het realiseren van woningbouw op de WA-Hoeve leidt naar verwachting tot meer vraag naar voorzieningen als winkels, onderwijs en sport in Den Dolder. Vanuit het versterken van de draagkracht van de centrumfunctie van Den Dolder, maar ook de continuiteit van basisonderwijs en het verenigingsleven is het toevoegen van woningen gewenst, waarbij binnen de planologische mogelijkheden in het centrum sprake zal zijn van marktwerking.

Geen aanpassing.

Geen aanpassing.

In prognoses van de gemeente, waaronder die voor basisonderwijs, is reeds rekening gehouden met de realisisatie van woningen op de WAHoeve. Op de WA-Hoeve zijn grootschalige winkelfuncties als een supermarkt of voorzieningen als onderwijs en sportclubs niet voorzien. Binnen de voorgestelde planologische mogelijkheden op de HMA zijn verschillende functies mogelijk, waaronder maatschappelijke/sociaal-culturele functies zoals deze momenteel ook reeds in diverse panden zijn gehuisvest. Of, en zo ja in welke mate, deze functies behouden blijven zal de komende jaren duidelijk worden.

Pagina 28 van 51

Nota van zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan ‘Willem Arntsz Hoeve – Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld’ 62.

63.

64.

65.

Inzender stelt dat het (eenzijdig) loslaten van de maximale opbrengst van 15 miljoen voor Altrecht, bij het opstellen van de gebiedsvisie betrokken stakeholders worden gepasseerd. En dat een voorwaarde voor het loslaten ervan vanuit de Planbegeleidingsgroep is geweest dat er een lagere woningdichtheid zou worden gerealiseerd met meer ruimte voor natuur. Inzender pleit voor een integrale aanpak van de gebiedsontwikkeling (inclusief Zorgkern) in het licht van de vastgestelde beleidsvisie in plaats van de voorliggende gescheiden aanpak met deelbestemmingsplannen. Inzender constateert een tekortschietende communicatie over de planontwikkeling door Altrecht, gemeente Zeist en de ontwikkelaar BPD en verzoekt een betere en transparantere communicatie met de inwoners van Den Dolder en andere belanghebbenden.

Zie beantwoording onder 2.2 onder 8.

Geen aanpassing.

Zie beantwoording onder 2.2. onder 4.

Geen aanpassing.

Zowel Altrecht, gemeente als BPD hebben zowel tijdens de totstandkoming van de gebiedsvisie als in aanloop naar voorliggende bestemmingsplannen meerdere communicatie- en overlegmomenten georganiseerd. Tevens is er met enige regelmaat contact met diverse belanghebbenden geweest en zijn betrokken partijen bereikbaar en bereikbaar geweest voor belanghebbenden. Bij de verdere planuitwerking zal aandacht voor zorgvuldige communicatie behouden blijven.

Geen aanpassing.

Inzender wenst het verhogen van de duurzaamheidsopgave. En dan in het bijzonder om klimaatneutraal en fossielvrij wonen en minder stikstofuitstoot tijdens de bouw, geluidsoverlast, lichtvervuiling, houtstook, vuurwerk en hondenpoep in natuurgebied.

Ten aanzien van klimaatneutraal en fossielvrij bouwen wordt verwezen naar de beantwoording onder 2.2 onder 11. Het beperken van stikstofuitstoot is wettelijk verplicht. Uit de stikstofdepositieberekeningen is gebleken dat hierdoor het bestemmingsplan uitvoerbaar is ten aanzien van het aspect stikstofdepositie. Geluidsoverlast en lichtvervuiling zijn ook gebonden aan wettelijke verplichtingen. Regels ten aanzien van houtstook, vuurwerk, hondenpoep, etc. zijn niet ruimtelijk relevant en daarmee niet te regelen in bestemmingsplannen.

Geen aanpassing.

Pagina 29 van 51

Nota van zienswijzen Ontwerpbestemmingsplan ‘Willem Arntsz Hoeve – Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld’ 66.

Inzender merkt op dat er bij de Aerius berekening gebruik is gemaakt van een verouderde versie.

Zie beantwoording onder 2.5 onder 25.

67.

Inzender stelt dat op basis van nieuwe informatie vervolgonderzoek naar natuurwaarden en archeologische waarden noodzakelijk is.

De natuurwaarden zijn zo volledig mogelijk onderzocht. Voor het ZOV vindt nog nader onderzoek plaats wanneer dat mogelijk is. Voor verdere beantwoording wordt verwezen naar 2.5 onder 26.

68.

Inzender wenst een zodanige aanpassing van de voorliggende bestemmingsplannen dat zogenaamde reststukken grond ook een geactualiseerde bestemming krijgen.

69.

Aanvullend stelt inzender dat voorliggende plannen de landschappelijke en ecologische waarden aantasten. En daarmee verzoekt inzender de bestemmingsplannen aan te passen, zodat een verbinding tussen het oostelijk en het westelijk heideveld ter plaatse van het Noordelijk Ontwikkelveld kan worden gerealiseerd. De in het Noordelijk Ontwikkelveld geplande woningen vinden hun plek in het Zuidelijk Ontwikkelveld.