RV26.039 Bijlage 1 Toekomstperspectief Werklocaties

Conclusie Uit de inventarisatie in dit hoofdstuk blijkt dat de gemeente Zeist voor grote uitdagingen staat om haar werklocaties toekomstbestendig te maken. Ten eerste is er een grote ruimtevraag, met name naar bedrijventerreinen. Tot 2030 bedraagt deze ca. 11 hectare en die groeit daarna verder. Er is echter nu geen planaanbod beschikbaar, wat leidt tot een structureel en groeiend tekort. Daarnaast groeit de behoefte aan moderne, duurzame en flexibel inzetbare werkruimtes, onder andere om ruimte te bieden aan onze speerpuntsectoren. Zonder ingrijpen kunnen ambities op het vlak van

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

30

onder meer werk(gelegenheid) duurzaamheid en circulariteit niet worden behaald en kunnen belangrijke stadsverzorgende functies geen plek vinden. Daarnaast ligt er een uitdaging om de bestaande locaties beter te benutten met het juiste bedrijf op de juiste plek én de kwaliteit op orde te hebben. Denk hierbij aan aspecten als veiligheid, bereikbaarheid, vergroening en klimaatadaptatie. Tot slot kunnen we Zeist niet los zien van de regionale context. Zeist heeft de regio wat te bieden met zijn diversiteit aan werklocaties. Anderzijds heeft Zeist de regio ook nodig, onder meer om bedrijven te huisvesten die we in Zeist geen plek kunnen of willen bieden. Deze context vormt de opmaat naar het volgende hoofdstuk, waarin de visie op werklocaties wordt uitgewerkt in beleid. Om toekomstbestendig te blijven, is het noodzakelijk om strategische keuzes te maken. Het volgende hoofdstuk ‘Visie en beleid geeft richting aan deze keuzes en schetst hoe Zeist zich wil positioneren binnen de regio door een gezonde balans te vinden tussen wonen, werken en duurzame economische groei.

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

31

Visie en beleid Op basis van de analyse van de huidige situatie, de trends en ontwikkelingen werken we onze visie op werklocaties in de gemeente Zeist uit in beleid. In dit hoofdstuk wordt de visie, zoals verwoord in het Economisch Kompas, uitgewerkt in vijf opgaven. In de hierop volgende hoofdstukken vindt de verdere uitwerking plaats. Ambitie In 2040 beschikt Zeist over een netwerk van toekomstbestendige, duurzame en diverse werklocaties die ruimte bieden aan ondernemers én speerpuntsectoren. Dit netwerk is samenhangend en divers. Iedere locatie heeft haar eigen profiel en samen bieden ze vestigingslocaties die passen bij de veelsoortigheid van bedrijven in Zeist. De werklocaties sluiten hiermee aan op de lokale economische behoeften en dragen bij aan een goede balans tussen wonen, werken en leefkwaliteit in de gemeente Zeist. Hiermee neemt Zeist bovendien een heldere positie in binnen de regionaal-economische ontwikkelingen. Het aanbod aan werklocaties in Zeist heeft een herkenbare profilering binnen het regionale aanbod. Opgaven Om deze ambitie te bereiken zien we vijf hoofdopgaven: 1. Ruimte voor werken. De behoefte aan werklocaties vangen we zoveel mogelijk binnen de gemeente op. 2. Duidelijke profilering. Alle werklocaties hebben een herkenbaar profiel en samen bieden ze ruimte voor het juiste bedrijf op de juiste plek. 3.

De werklocaties bieden ruimte voor het versterken van onze speerpuntsectoren die geformuleerd zijn in het Economisch Kompas. 4. De werklocaties zijn ‘op orde’. 5. De werklocaties in Zeist dragen bij aan de regionaal economische ontwikkeling. Deze opgaven vormen de rode draad voor de verdere uitwerking van de visie. Opgave 1 – Ruimte voor werken Zoals aangegeven, ligt er tot 2030 een uitbreidingsvraag van 11 ha bedrijventerrein. Tussen 2030 en 2040 is er een extra vraag van 9 ha. Dit komt voort uit de uitbreidingsbehoefte van bestaande bedrijven én de vraag om ruimte van nieuwe bedrijvigheid. Daarnaast is er de vraag naar kantoorlocaties. Het aanbod is kwantitatief gezien momenteel redelijk in evenwicht. Door veranderende locatievoorkeuren van kantoorgebruikers is er echter sprake van een mismatch tussen vraag en aanbod. Er is vooral vraag naar kantoorruimte bij OV-knooppunten.

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

32

Het is van groot belang om in de vraag naar goede werklocaties te voorzien. Werklocaties zijn een onlosmakelijk onderdeel van de ruimtelijke opgave waar Zeist en de regio voor staan. Ruimte om te werken is belangrijk voor een goede woon-werkbalans, voor een divers aanbod aan werkgelegenheid, voor woningbouw, voor de transitie naar een duurzame en circulaire samenleving en voor de ‘stadsverzorgende’ bedrijvigheid. Om te voorzien in de opgave ruimte voor werken, zien we een aantal actielijnen.

Actielijnen ruimte voor bedrijventerreinen Stadsverzorgende bedrijvigheid is een belangrijke ‘voorziening’ voor de inwoners. Denk aan aannemers, installatiebedrijven, autobedrijven, afvalverwerkers, maar ook dienstverlenende bedrijven in bijvoorbeeld de zorg en ICT. Dit soort bedrijvigheid is essentieel voor de lokale economie en de samenleving als geheel. Zo kunnen we onze doelen op bijvoorbeeld de energietransitie en circulariteit alleen bereiken door inzet van bedrijven. Ook is (extra) ruimte nodig om de transities naar een duurzame en circulaire economie te faciliteren. Daarnaast zijn bedrijventerreinen belangrijk voor bedrijven die plek bieden aan praktisch geschoolde werknemers. Kortom: een divers aanbod aan vestigingslocaties is nodig voor de lokale economische behoefte en past bij de veelsoortigheid van bedrijven in Zeist. Hierbij hanteren we de volgende actielijnen: 1. Behouden en beschermen. Gelet op de grote uitbreidingsvraag bij bedrijventerreinen is de eerste inzet gericht op het beschermen van het bestaande aanbod. 2. Compenseren. Wanneer door andere ruimtelijke opgaven/prioriteiten het behouden van werklocaties niet mogelijk is, moeten we dit verlies elders compenseren met ‘schuifruimte’. Dit doen we in principe binnen de eigen gemeentegrenzen. Wanneer dit

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

33

niet mogelijk is, bijvoorbeeld door de omvang of milieucategorie van het betreffende bedrijf, zoeken we naar opties in de regio. Dit is bijvoorbeeld aan de orde bij bedrijventerrein Odijkerweg/Kwekerijweg. Dit terrein wordt getransformeerd naar een nieuwe kern voor wonen en werken bij het station.

3. Beter benutten van bestaande werklocaties. Uit de vitaliteitsscans blijkt dat veel planologische ruimte op bedrijventerreinen nog niet wordt benut. We zien daarom kansen om extra ruimte voor werken te vinden door het beter benutten van bestaande locaties. Dit is niet altijd eenvoudig te realiseren. Zo hebben sommige bedrijven buitenruimte nodig, moet het parkeren op eigen terrein gerealiseerd worden en is meerlaagse bouw niet eenvoudig of betaalbaar te realiseren op bestaande kavels. In samenwerking met de vastgoedeigenaren onderzoeken we waar de mogelijkheden voor intensivering liggen. Hierbij schakelen we ook de expertise van de NV OMU in. Beter benutten is op veel locaties mogelijk. We zien hiervoor echter met name kansen op de bedrijventerreinen Dijnselburg en Zeist-West, gelet op de planologische ruimte die hier nog ligt. 4. Uitbreiding van (bestaande) werklocaties. Hiervoor zien we beperkt mogelijkheden in Zeist. De ruimte is beperkt en de ruimtevraag groot, onder andere vanuit wonen, mobiliteit en groen. Concrete mogelijkheden liggen bij station Driebergen-Zeist voor nieuwe kantoorruimte die aan de vraag voldoet. In de gebiedsvisie die is vastgesteld is ruimte voor kantoren opgenomen. Een tweede optie ligt bij Regiopoort Zeist-Noord, het gebied dat loopt van bedrijventerrein Dijnselburg tot Camp New Amsterdam.

Voor dit gebied wordt een gebiedsvisie opgesteld die ingaat op de vraag hoe de diverse ruimtevragers in dit gebied een plek moeten krijgen. Naast de vraag van het beter benutten van de bestaande werklocaties (bedrijventerrein Dijnselburg en de

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

34

autoboulevard), dient ook de vraag te worden meegenomen of uitbreiding van de werkfunctie hier mogelijk is. De behoefte aan uitbreiding van bestaande terreinen is groot, onder andere bij de bedrijventerreinen Fornhese en Seyst. Wanneer zich hiervoor kansen voordoen, heeft dit de voorkeur boven het zoeken van een locatie voor een geheel nieuw bedrijventerrein. Die laatste optie zien we als weinig kansrijk. In de Tweede Zeister Omgevingsvisie wegen we de mogelijkheden voor kleinschalige uitbreiding van bestaande terreinen verder af. 5. We maken in regionaal verband afspraken voor uitplaatsing en nieuwe (bovenlokale en regionale) bedrijventerreinen. Voor bedrijven waar geen (uitbreidings)ruimte in de gemeente te vinden is, kijken we naar de regio, bij voorkeur onze buurgemeenten. Want om personeel te behouden, zijn bedrijven vaak geneigd niet verder dan 10-15 km te verplaatsen. De mogelijke ontwikkeling van een nieuw ‘bovenlokaal’ bedrijventerrein in Bunnik kan een optie zijn voor bedrijven die we in Zeist niet meer kunnen huisvesten. Anderzijds kunnen we in Zeist ruimte bieden aan bedrijven uit de regio die passen binnen onze speerpunten en profilering. Zo kijken we ook regionaal naar het juiste bedrijf op de juiste plek. Actielijnen ruimte voor kantoorlocaties De vraag van gebruikers van kantoorruimte verandert door de tijd.

De laatste jaren zien we een duidelijke verschuiving van de vraag naar goed bereikbare locaties bij OVknooppunten. Dit is met name ingegeven door de vraag naar personeel. Om jong talent te kunnen trekken en behouden, vinden veel bedrijven een locatie bij een OV-knooppunt gewenst. Daarnaast blijft er ook vraag naar andere locaties door verschillende voorkeuren. Zo is voor sommige kantoorgebruikers een monumentaal pand in een groene omgeving aantrekkelijk en wil een ander juist bij voorzieningen in een stads- of dorpscentrum zitten. In de vastgoedmarkt wordt wel gesproken van courante locaties (die in trek zijn bij gebruikers en relatief snel verhuurd kunnen worden) en incourante locaties (waar nauwelijks belangstelling voor is). De in dit toekomstperspectief genoemde kantoorlocaties zien we als courante locaties. Voor kantoorlocaties hanteren we de volgende actielijnen: 1. Behoud van de benoemde (courante) kantoorlocaties. Deze locaties zien we ook in de toekomst als aantrekkelijke kantoorlocaties die passen in de verscheidenheid van locaties die we hebben. Deze locaties willen we daarom behouden als kantoorlocatie; sommige als monofunctionele kantoorlocatie, andere als een meer gemengde locatie met ook andere (maatschappelijke) voorzieningen. Samen bieden ze een verscheidenheid aan vestigingsplekken. 2. Ontwikkeling van nieuw kantoorareaal bij station Driebergen-Zeist.

We zien de stationsomgeving als onze absolute toplocatie wat kantoren betreft. De vraag naar kantoren bij het station is groot, mede als gevolg van de intercitystatus van het station. De toekomstige herontwikkeling van het gebied biedt kansen hier een aantrekkelijk, nieuw kantorenprogramma te realiseren. Hier kunnen we onder meer ruimte bieden aan twee van onze speerpuntsectoren: ICT en gezondheidseconomie. Door de aanwezigheid

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

35

van een intercitystation heeft deze locatie een aantrekkingskracht die het lokale niveau duidelijk overstijgt. 3. Transformatie overige kantoren onder voorbehoud. Naast de in dit toekomstperspectief genoemde locaties zijn er veel plekken in de gemeente (kleinere) kantoren te vinden. Ook deze dragen bij aan de verscheidenheid aan vestigingsplekken, al kunnen sommige als incourant worden betiteld. Transformatie naar andere functies kan hier een optie zijn, mits dit samen opgaat met de ontwikkeling van nieuw aanbod op de meer courante locaties. Door deze koppeling te leggen, houden we grip op de omvang van het kantorenareaal en daarmee behoud van werkgelegenheid. De twee innovatielocaties in de gemeente hebben momenteel geen specifieke vraagstukken rond ‘ruimte voor werken’. De beoogde ontwikkeling vindt bij beide plaats binnen de huidige locatie.

Opgave 2 – Duidelijke profilering Als gemeente willen we een aantrekkelijke vestigingsplaats zijn voor bestaande en nieuwe bedrijven door te zorgen voor ‘het juiste bedrijf op de juiste plek’. Hier hoort een diversiteit aan werklocaties bij. Elke werklocatie heeft haar eigen, herkenbare profiel en eigen plek binnen het netwerk van werklocaties in de gemeente. Het profiel betreft onder meer type bedrijven, milieucategorie, bereikbaarheid en inrichting. We volgen de indeling in profielen zoals eerder weergegeven. We zien voor deze opgave de volgende actielijnen:

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

36

1. We zetten actief in op het voorkomen van niet-bedrijfsruimte functies op bedrijventerreinen. Menging staan we alleen toe als het passend is in het profiel van het terrein. Gezien onderstaande profilering is menging alleen denkbaar in het profiel van bedrijventerrein Dijnselburg en het Wildenbergterrein. Soms kunnen niet-bedrijfsruimte functies nodig zijn voor de toekomstbestendigheid, gebruikswaarde en levendigheid van een werklocatie. Dan moet de functie echt ten dienste staan van de bedrijven op de betreffende werklocatie. Een voorbeeld hiervan is horeca in combinatie met vergaderruimte. 2. We streven naar een vermindering van het huidig areaal van niet-bedrijfsruimte functies op bedrijventerreinen. Type bedrijven die niet passen binnen de profielen van de werklocaties zijn beperkt tot gemengde terreinen, centrumlocaties en woongebieden. 3. Het behouden en beter benutten van de milieuruimte op locaties met hogere milieucategorieën. 4. Het vinden van een goede balans in kavel- en pandomvang, met minder ruimte voor nieuwe kleinschalige bedrijfsunits en garageboxen. De profielen worden in het volgende hoofdstuk uitgewerkt. Deze profilering vormt een belangrijke input voor de Omgevingsvisie en vormt een kader voor de omgevingsplannen.

Opgave 3 – Versterking speerpuntsectoren Een bijzonder accent binnen het streven van voldoende ruimte voor werken (opgave 1) is het bieden van ruimte voor onze vier speerpuntsectoren die zijn benoemd in het Economisch Kompas. Dit zijn vier sectoren waar we veel kansen voor zien, te weten: de gezondheidseconomie, de ICT-sector, duurzame bedrijvigheid en de vrijetijdseconomie. De locatievoorkeuren voor deze sectoren zijn verschillend. Hieronder worden per sector de kansen met betrekking tot werklocaties aangegeven. 1. De ICT-sector. Deze sector is belangrijk in Zeist en de regio en ziet veel nieuwe bedrijvigheid. Voor het aantrekken van personeel (jong talent) zoeken de bedrijven vooral naar locaties op OV-knooppunten. In Zeist zien we bijvoorbeeld dat de kantoorlocatie De Breul sterk in trek is bij ICT-bedrijven. Om de groei verder te faciliteren, moet daarom het accent liggen op nieuwe kantoorruimte bij het station. 2. De gezondheidseconomie. Een deel van deze sector is niet te vinden op bedrijventerreinen of kantoorlocaties. Denk aan zorginstellingen en eerstelijnszorg. Deze vallen buiten de scope van dit toekomstperspectief. Een deel van de sector is te vinden op kantoorlocaties. Voor het kansen bieden aan deze sector is het daarom van belang kantoorlocaties te hebben die voorzien in de wens vanuit deze sector.

Bijvoorbeeld voor een clustering van ‘medtech’ bedrijven, die actief zijn op het snijvlak van gezondheid en ict.

Een bijzondere tak van de gezondheidseconomie is de sector Life Sciences & Health. De basis hiervan ligt op en rond het Utrecht Science Park (USP). De sector

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

37

is één van de boegbeelden van de regionale economie. Met de beoogde herontwikkeling van de voormalige TNO-locatie aan de Utrechtseweg tot een moderne en toekomstbestendige laboratoriumlocatie van 55.000 m2 spelen we in op de groei van deze sector. We faciliteren deze herontwikkeling waar mogelijk en pakken een actieve rol in het regionale ecosysteem rond Life Sciences & Health. De convenanten die we in 2021 (met de regio) en 2024 (voor de locatie Zeist) hebben afgesloten zijn hierbij leidend. In combinatie met de kantoren aan dit deel van de Utrechtseweg onderzoeken we de mogelijkheden om de locatiekwaliteit verder te vergroten.

3. Duurzame en circulaire bedrijvigheid. Dit is in feite geen sector, maar een heel diverse groep bedrijven en heeft dan ook diverse locatievoorkeuren. Het kan zowel gaan om bedrijven op bedrijventerreinen als op kantoorlocaties. Het verder faciliteren en stimuleren van duurzame en circulaire bedrijvigheid vraagt wel om extra (bedrijfs)ruimte. Denk aan ruimte om de energietransitie te faciliteren (voor batterijen, transformatorhuisjes) en aan ruimte om circulair te ondernemen (extra ruimte voor onder meer opslag en reparatie). Opgave 1 (Ruimte voor Werken) gaat hierop in. Daarnaast is voor circulair ondernemen van belang dat er voldoende locaties zijn waar bedrijvigheid met een hoge milieucategorie zich mag vestigen. 4. Vrijetijdseconomie. Deze sector is doorgaans niet gevestigd op bedrijventerreinen en kantoorlocaties en valt daarom buiten de scope van dit toekomstperspectief. Opgave 4 – Werklocaties op orde Deze opgave wil zeggen dat de werklocaties een goede en prettige vestigingsplaats bieden aan bedrijven om te ondernemen. Ze zijn bovendien toekomstbestendig in de zin van ruimtelijke kwaliteit, veiligheid klimaatadaptatie en duurzaamheid. Waar het bieden van ruimte om te ondernemen vooral gaat om het kwantitatieve aspect, gaat het bij werklocaties op orde om het kwalitatieve aspect.

Een goede kwaliteit en uitstraling van de werklocaties is essentieel voor het behoud van bedrijven, werkgelegenheid en sociaaleconomische waarde van Zeist. Duurzaamheid (energie, circulariteit) zien we als onlosmakelijk onderdeel van een goede kwaliteit. Aantrekkelijke, goed onderhouden, duurzame en veilige werklocaties dragen bij aan een sterk vestigingsklimaat voor bestaande bedrijven en nieuwe ondernemers en bieden een prettige werkomgeving voor werknemers. Uit de vitaliteitsscans blijkt dat de meeste werklocaties momenteel redelijk tot goed functioneren. De de opgaven voor de toekomst zijn echter zo omvangrijk dat actie nodig is. Gemeente, ondernemers en vastgoedeigenaren dragen hierin samen verantwoordelijkheid, ieder vanuit zijn eigen rol. Daarbij is de aanwezigheid van een collectief van ondernemers en andere marktpartijen vrijwel onmisbaar om gezamenlijk aan de slag te kunnen gaan. We zien bij deze opgaven vijf actielijnen:

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

38

1. De ruimtelijke kwaliteit is afgestemd op het profiel van de werklocatie. 2. De werklocaties zijn schoon, heel en veilig. Het gaat om veiligheid én leefbaarheid. Niet alleen het tegengaan van ondermijnende activiteiten, maar ook een goed onderhouden openbare ruimte. Een openbare ruimte waar het prettig toeven is, draagt bij aan het werkplezier van de werknemers en is dus goed voor de werkgelegenheid. 3. De werklocaties zijn vergroend en klimaatadaptief ingericht, met aandacht voor biodiversiteit. Het is belangrijk dat de werklocaties klimaatbestendig zijn, oftewel: droge voeten bij hoosbuien en een koel hoofd in hete zomers. Een belangrijk element is hierbij de vergroening van bestaande locaties, waarbij publiek-private samenwerking een noodzaak is. Groene locaties zorgen voor een lagere temperatuur op tropische dagen. Uit onderzoek blijkt dat dit positief is voor de arbeidsproductiviteit en zorgt voor een lager ziekteverzuim. Ook stijgt hierdoor de waarde van het vastgoed. Vergroening kan ook helpen bij het voorkomen van wateroverlast bij hoosbuien. 4. De werklocaties zijn goed op weg om in 2050 circulair en energieneutraal te zijn. Dit draagt niet alleen bij aan onze duurzaamheidsdoelstellingen. Het is ook economisch verstandig en draagt het bij aan leveringszekerheid van energie en grondstoffen.

In de Routekaart Nieuwe Energie en de Routekaart Circulair Zeist van de gemeente zijn deze thema’s nader uitgewerkt. 5. De werklocaties zijn goed bereikbaar en verkeersveilig, afgestemd op hun profiel. Hierbij gaat het zowel om bereikbaarheid voor vrachtverkeer, per auto, OV, met de fiets en te voet. Ook óp de terreinen moet aandacht zijn voor de verschillende vervoersstromen en voor duurzame mobiliteit. Parkeerplaatsen zijn van groot belang voor een goed functionerende werklocatie. Het betreft zowel parkeerplaatsen voor medewerkers als klanten, maar ook vrachtwagenparkeren. Bij ruimtelijke ingrepen als herontwikkeling of intensivering is de parkeergelegenheid een belangrijke randvoorwaarde voor initiatiefnemer en gemeente. Opgave 5 – Bijdrage aan de regio De gemeente Zeist is een onlosmakelijk onderdeel van de Metropoolregio Utrecht. Een economische topregio die onder de noemer ‘Utrecht, Heart of Health’ werkt aan oplossingen voor een gezond leven in een gezonde leefomgeving. Zeist heeft voor zijn economische ontwikkeling de regio nodig én de regio heeft Zeist nodig. Naast het sterk verstedelijkte Utrecht heeft Zeist relatief kleinschalige werklocaties, op doorgaans goed bereikbare plekken en in een groene omgeving. Hiermee levert Zeist een bijdrage aan de regionale diversiteit aan werklocaties.

Onder de opgave regionale complementariteit benoemen we een aantal aandachtspunten: 1. Met twee Regiopoorten – station Driebergen-Zeist en Zeist-Noord – levert de gemeente Zeist haar bijdrage aan de verstedelijkingsopgave van de regio, waarbij we nadrukkelijk ook kijken naar ruimte voor werken. 2. Regionale bedrijventerreinen. Niet alleen lokaal, maar ook regionaal geldt: het juiste bedrijf op de juiste plek. De provincie en de U10 zoeken naar ruimte voor drie regionale bedrijventerreinen. Dit zijn grootschalige locaties (ca. 30 ha) die ruimte bieden aan de

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

39

groei van grote bedrijven die belangrijk zijn voor de regionaal-economische ontwikkeling. Bedrijven die op lokale terreinen geen plek kunnen vinden, kunnen op deze regionale terreinen terecht. De locaties die momenteel hiervoor in beeld zijn, liggen aan de westkant van de provincie en lijken hierdoor geen oplossing voor Zeister bedrijven. 3. Bovenlokale afstemming werklocaties. Niet alle bedrijven kunnen we in Zeist huisvesten. Hiervoor stemmen we af met buurgemeenten over uitplaatsing van deze bedrijven. Dit werkt ook andersom. Met onze werklocaties en hun specifieke profilering kunnen we ruimte bieden aan bedrijven uit buurgemeenten die binnen het profiel passen. 4. Innovatielocaties als aanjager voor de regionaal-economische groei. Zeist heeft binnen de gemeentegrenzen twee innovatielocaties: USP-Zeist en de KNVB campus. Ze maken deel uit van een regionaal netwerk aan innovatielocaties, die gezien worden als belangrijke motor van de regionale economie. We stimuleren de verdere ontwikkeling van deze locaties, met name door een verbindende rol met regionale én lokale partijen. Dan kan het gaan om verdere kennisontwikkeling, maar ook toepassing van innovaties.

Van opgaven naar verdere uitwerking Met de vijf geschetste opgaven verwachten we onze ambitie te kunnen realiseren om te komen tot een netwerk van toekomstbestendige werklocaties. In de volgende hoofdstukken worden de opgaven verder uitgewerkt. Eerst gaan we dieper in op de profielen van de werklocaties. Daarna komt aan bod wie verantwoordelijk is voor de uitvoering en welke rollen de betrokken partijen hebben.

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

40

Profilering en opgaven In het vorige hoofdstuk hebben we de visie voor 2040 geschetst met de opgaven hoe daar te komen. Dit vertalen we in dit hoofdstuk naar wat dit betekent voor de verschillende werklocaties. We volgen hierbij de indeling en onderverdeling zoals weergegeven in hoofdstuk twee. De eerste vier paragrafen gaan over de verschillende typen bedrijventerreinen, vervolgens komen de kantoorlocaties en innovatielocaties aan bod. Per profiel geven we eerst de kenmerken waaraan een terrein moet voldoen. Vervolgens geven we aan wat dat betekent voor de opgaven van de Zeister werklocaties die binnen dat profiel vallen. Regulier bedrijventerrein voor het MKB (middelgroot) De gemeente telt drie bedrijventerreinen in dit profiel: Zeist-West, Bedrijvenpark Seyst en De Eland. Drie terreinen met ieder een geheel eigen uitstraling en met hun eigen opgaven. Toch is een aantal algemene kenmerken voor dit profiel, die leidend zijn voor de opgaven in de komende tien jaar.

Kenmerken ■ Reguliere bedrijvigheid in milieucategorieën 1 tot en met 3 ■ Gevarieerd aanbod aan bedrijvigheid in traditionele bedrijfsruimtesectoren ■ Belangrijk voor lokale economie ■ Geen of beperkte menging met andere functies ■ Interactie met consumenten grotendeels afwezig Doelgroepen en activiteiten ■ Business-to-business bedrijven (B2B) ■ Lokaal midden- en kleinbedrijf ■ Diverse activiteiten, zoals handel en reparatie, opslag, werkplaatsen, productie en assemblage, transport, bouw en zakelijke dienstverlening ■ Voor bedrijven die behoefte hebben aan een functionele en toegankelijke locatie Bereikbaarheid en infrastructuur ■ Goede ontsluiting ■ Aan of goed verbonden met een provinciale weg (N-weg) ■ De bereikbaarheid per (vracht)auto en fiets is essentieel ■ Goede verbinding met het openbaar vervoer ■ Goede parkeermogelijkheden voor werknemers en bezoekers.

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

41

Ruimtelijke kwaliteit ■ Mix van kleine kavels (minder dan 1 hectare) tot middelgrote kavels (tot circa 2 hectare) ■ Efficiënte ruimtebenutting Duurzaamheid en circulariteit ■ Aandacht voor groen, zowel in de openbare ruimte als op private kavels ■ Duurzame gebouwen ■ Toegang tot deelmobiliteit ■ Goed toegankelijk per fiets en OV ■ Ruimte voor circulair ondernemen (mogelijk collectief, zoals bundelen van reststromen en opslagruimte)

Zeist-West Zeist-West is een belangrijk bedrijventerrein voor het lokale, stadsverzorgende MKB en de werkgelegenheid. We zien hier voor de toekomst een grote opgave voor het versterken van de kwaliteit en duurzaamheid en het vinden van extra ruimte voor bedrijven door intensivering. Gezien de onderlinge verwevenheid van de opgaven, stellen we voor om samen met de vastgoedeigenaren en ondernemers een ‘gebiedsagenda’ op te stellen. In deze gebiedsagenda leggen we zowel de opgaven als de rolverdeling bij de aanpak vast. In de gebiedsagenda moet aandacht zijn voor de volgende thema’s: ■ Vergroten ruimtelijke kwaliteit ■ Mogelijkheden voor intensivering ■ Vergroening ■ Veiligheid ■ Energie/duurzaamheid ■ Randvoorwaarden voor circulair ondernemen ■ Goede bereikbaarheid per (vracht)auto, fiets en OV ■ Behoud van parkeergelegenheid Om succesvol een gebiedsagenda op te stellen, is een versterking van het ondernemerscollectief essentieel. De huidige ondernemersvereniging functioneert goed, maar heeft een te klein bereik onder ondernemers. Meer betrokkenheid van de ondernemers bij het collectief is dus zeer gewenst.

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

42

Een gebiedsagenda Het uitgangspunt bij het opstellen van een gebiedsagenda is dat ondernemers, vastgoedeigenaren en gemeente samen verantwoordelijk zijn voor een toekomstbestendige werklocatie, ieder vanuit zijn eigen rol. Voor de gemeente is een toekomstbestendige werklocatie van belang omdat hiermee ruimte voor werken kan worden geboden. Dit draagt onder meer bij aan de leefbaarheid en maatschappelijke opgaven in Zeist. Voor ondernemers is het van belang een prettige werkomgeving te hebben, waar ze goed kunnen ondernemen en waar hun personeel graag komt. Voor vastgoedeigenaren is een toekomstbestendige werklocatie belangrijk voor het waardebehoud van hun investering. Het doel van een gebiedsagenda is om tot een toekomstbestendige werklocatie te komen, waarbij meerdere thema’s in samenhang worden geagendeerd. Samen spreken de partijen af welke thema’s ze wanneer willen oppakken en wie waar verantwoordelijk is en welke rol hierbij pakt. De coördinatie ligt in eerste instantie bij de accountmanager bedrijven van de gemeente en het bestuur van het ondernemerscollectief op de werklocatie. De accountmanager bedrijven zorgt dat de verschillende afdelingen van de gemeente zijn aangesloten. Het bestuur van het collectief onderhoudt de relaties met zijn leden en zorgt voor draagvlak.

Bedrijvenpark Seyst Bedrijvenpark Seyst is een jong bedrijventerrein en heeft een goede ruimtelijke uitstraling. Het biedt ruimte aan enkele gewortelde Zeister bedrijven (local heroes). Het terrein kenmerkt zich door veel eigenaren-gebruikers, met een sterke betrokkenheid bij de VVE. De opgave ligt vooral bij de energietransitie en de (OV-)bereikbaarheid. Daarnaast is er een uitbreidingswens bij bestaande bedrijven. Per thema zoeken we met de VVE naar de beste oplossingen. Een integrale gebiedsagenda is hiervoor niet noodzakelijk. De Eland Dit terrein kent slechts twee gebruikers: Manutan en Rosenberg, maar is wel van groot belang in termen van werkgelegenheid. Voor De Eland zien we een gebiedsagenda niet als een geschikt hulpmiddel. We hebben hier immers maar met twee bedrijven te maken. Via het accountmanagement kunnen we deze bedrijven faciliteren op vraagstukken rond het versterken van kwaliteit en duurzaamheid, in de

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

43

onderlinge samenwerking en met het verbeteren van de veiligheid (in relatie tot de omgeving). Regulier bedrijventerrein voor het MKB (klein) Binnen dit profiel heeft de gemeente drie bedrijventerreinen: het Wildenbergterrein, De Duif en Odijkerweg/Kwekerijweg. Deze verschillen onderling sterk, waardoor de opgaven uit elkaar lopen. Toch zijn ook hier duidelijke overeenkomst te vinden, waardoor ze alle drie in dit profiel passen.

Kenmerken ■ Bedoeld voor de meer kleinschalige, reguliere bedrijvigheid binnen milieucategorieën 1 tot en met 3 ■ Een gevarieerd aanbod aan bedrijvigheid in traditionele bedrijfsruimtesectoren ■ Het is een terrein met een beperkte omvang (in hectare) Doelgroepen en activiteiten ■ De primaire doelgroep bestaat uit business-to-business (B2B) bedrijven ■ Lokaal midden- en kleinbedrijf ■ Diverse activiteiten, zoals handel en reparatie, opslag, werkplaatsen, productie en assemblage, transport, bouw en zakelijke dienstverlening ■ Gericht op bedrijven die behoefte hebben aan een functionele en toegankelijke locatie, waar de interactie met consumenten beperkt is Bereikbaarheid en infrastructuur ■ Gelegen nabij uitvalswegen, met aansluiting op de provinciale wegen ■ Hoewel het gebied redelijk tot goed bereikbaar is met de auto, zijn de infrastructuur en de ontsluiting zo ingericht dat fietsers en voetgangers gemakkelijk toegang hebben ■ Bereikbaarheid per vrachtwagen is beperkt, waardoor het minder geschikt is voor meer (middel)grote bedrijvigheid ■ Goede parkeermogelijkheden voor werknemers en bezoekers Ruimtelijke kwaliteit ■ Goede ruimtelijke kwaliteit, met name wanneer het om locaties gaat in of nabij stedelijk gebied, omringd door woningbouw ■ Meer solitaire locaties hebben een meer functionele uitstraling ■ Efficiënte ruimtebenutting ■ Afhankelijk van de locatie is meervoudig

ruimte gebruik wenselijk ■ Goede parkeermogelijkheden voor werknemers en bezoekers Duurzaamheid en circulariteit ■ Aandacht voor groen, zowel in de openbare ruimte als op private kavels ■ Duurzame gebouwen

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

44

■ Toegang tot deelmobiliteit

Wildenbergterrein De belangrijkste opgave ligt in een betere aansluiting op de omgeving. Belangrijke elementen zijn vergroening en het versterken van de ruimtelijke kwaliteit. We zien hierbij kansen voor functiemenging en/of het toevoegen van andere functies, onder voorwaarde dat de werkfunctie behouden blijft. Voor de werkfunctie gaan we uit van kleinschalige werkplaatsen en ateliers, die weinig overlast voor de omgeving veroorzaken. Zo kan een gemengd, kleinschalig (stedelijk) woon-werkgebied ontstaan. Met bedrijven die niet passen in dit profiel zoeken we naar alternatieve vestigingslocaties in Zeist. De eigenaar van het terrein heeft een sleutelrol bij plannen voor de toekomst. De Duif De opgaven voor dit gebied zijn beperkt. In overleg met de VVE kijken we of en welke thema’s voor een versterking van de ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid moeten worden aangepakt. Ook afspraken met de omgeving over veiligheid zijn een aandachtspunt. Dit pakken we op via de bestaande contacten van het accountmanagent. Odijkerweg/Kwekerijweg Dit bedrijventerrein wordt op termijn getransformeerd tot een geheel nieuw woonwerkgebied. Een belangrijke voorwaarde is dat een andere locatie wordt gevonden in Zeist of de regio voor bedrijven die niet in het toekomstige profiel passen. Met de gemeente Utrechtse Heuvelrug hebben we hiervoor inmiddels een gebiedsvisie gemaakt.

Tot de vernieuwing van start gaat, werken we via het accountmanagement aan het in stand houden van het vestigings- en verblijfsklimaat. Hierbij is met name aandacht voor het onderhoud van de openbare ruimte en de (sociale) veiligheid. Gemengd interactiemilieu Binnen dit profiel gaat het om een divers terrein met verschillende functies en doelgroepen, wat samen zorgt voor een dynamisch gebied. In de gemeente Zeist betreft dit in feite maar

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

45

één terrein: bedrijventerrein Dijnselburg (Handelscentrum). Ook de autoboulevard, gelegen aan de overzijde van de snelweg A28, rekenen we tot dit profiel. Dit heeft met name te maklen met de (mede) op consumenten gerichte bedrijvigheid en de ligging grenzend aan Dijnselburg.

Kenmerken ■ Een dynamisch en gemengd werkmilieu ■ Gelegen aan de rand van stedelijk gebied ■ Gericht op interactie tussen verschillende functies en gebruikers ■ Een levendige omgeving voor zowel bedrijven als gemeenschap Doelgroepen en activiteiten ■ Zowel business-to-business (B2B) als business-to-consumer (B2C) gerichte bedrijvigheid ■ Voornamelijk midden- en kleinbedrijf ■ Grote variëteit aan bedrijvigheid: traditionele bedrijfsruimtes, creatieve en ambachtelijke ondernemingen, kantoorfuncties, volumineuze detailhandel, leisurefuncties en maatschappelijk diensten Bereikbaarheid en infrastructuur ■ Goede bereikbaarheid, zowel per fiets, auto en openbaar vervoer, met een frequent busvervoer dat de locatie verbindt met andere delen van de gemeente Zeist en de regio ■ De infrastructuur is ontworpen om een hoge mate van toegankelijkheid te waarborgen, wat essentieel is voor zowel werknemers als klanten ■ Goede parkeermogelijkheden voor werknemers en bezoekers Ruimtelijke kwaliteit ■ Goede ruimtelijke kwaliteit ■ Voornamelijk meerlaagse gebouwen, ontworpen met aandacht voor de omgeving, waardoor ze goed aansluiten op het stedelijk weefsel ■ Hoge dichtheid van de bebouwing en efficiënte ruimtebenutting ■ Aanwezigheid van ontmoetingsplekken Duurzaamheid en circulariteit ■ Aandacht voor groen, zowel in de openbare ruimte als op private kavels ■ Duurzame gebouwen ■ Toegang tot

deelmobiliteit ■ Goed toegankelijk per fiets en OV ■ Ruimte voor circulair ondernemen (mogelijk collectief, zoals bundelen van reststromen en opslagruimte)

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

46

Dijnselburg (Handelscentrum) Hier liggen grote opgaven. Het is het grootste bedrijventerrein van Zeist, heeft een diversiteit aan functies, de ruimtelijke kwaliteit laat in sommige deelgebieden te wensen over en lang niet alle planologische (bouw)mogelijkheden worden benut. Bovendien is het terrein onderdeel van de ‘Regiopoort Noord’, de te ontwikkelen mobiliteitshub, en mogelijk toekomstige halte van snel openbaar vervoer tussen Utrecht (Science Park) en Amersfoort, in combinatie met werken en eventueel wonen. Dit betekent dat hier in de toekomst extra bouwmogelijkheden zijn. Om alle wensen en mogelijkheden in beeld te brengen gaan we een gebiedsvisie voor de omgeving van Regiopoort Noord opstellen. Belangrijke punten vanuit dit Toekomstperspectief Werklocaties voor de gebiedsvisie zijn: ■ Behoud van het areaal ‘bedrijventerrein’. ■ Menging van bedrijfsfuncties, van lichte industrie tot consumentgerichte bedrijven (zoals volumineuze detailhandel). ■ Voor de kantoorfunctie is nader onderzoek nodig. Dit dient in het kader van de gebiedsvisie en omgevingsvisie te worden opgepakt. Transformatie is mogelijk als dit elders in de gemeente gecompenseerd wordt. Anderzijds is een (toekomstig) hoogwaardig OV-knooppunt in combinatie met de ligging aan de snelweg interessant voor kantoorgebruikers.

■ Menging van functies is mogelijk, mits dit de bedrijfsprocessen niet belemmert of als voor bedrijven met een hogere milieucategorie elders op het terrein of in de gemeente een geschikte alternatieve locatie beschikbaar is. ■ Inzet op intensiever ruimtegebruik, vergroening, een aantrekkelijke openbare ruimte en passende oplossingen voor de energietransitie. ■ Behoud van goede bereikbaarheid voor vrachtverkeer, met daarnaastr ook aandacht voor bereikbaarheid met het OV, de fiets en te voet. ■ Aandacht voor parkeervoorzieningen, zowel in verband met de consumententrekkende bedrijven, als voor het personeel. Een sterk collectief van eigenaren en gebruikers is belangrijk om binnen de gebiedsvisie de belangen vanuit ‘economie’ te vertegenwoordigen. Autoboulevard De autoboulevard is een monofunctioneel gebied met vier percelen. Ook deze locatie valt in de scope van de genoemde Gebiedsvisie Regiopoort ZeistNoord. Door schaalvergroting binnen de branche, zijn de autobedrijven sterk gegroeid. Een aantal bedrijven

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

47

heeft daardoor een grote behoefte aan uitbreiding en extra parkeergelegenheid. In de directe omgeving spelen bovendien enkele ontwikkelingen die het functioneren van de autobedrijven kunnen beïnvloeden. Dan gaat het met name om aanpassingen aan de Blanckenhagenweg als gevolg van woningbouw in Huis ter Heide. Voor de komende jaren ligt de opgave in het vinden van oplossingen voor het ruimtegebrek, waaronder parkeerplaatsen voor bedrijfsvoorraad en klanten. Daarbij spelen ook de aanpassingen aan de Blanckenhagenweg en de aanwezigheid van monumentaal groen aan de achterzijde van de panden een rol. Per geval zal moeten bekeken worden of intensivering op het eigen perceel of uitbreiding wenselijk en mogelijk is. Functioneel industrieterrein In dit profiel gaat het om niet-mengbare, industriële functies, ofwel bedrijven met een hoge milieucategorie (met impact op de omgeving door onder andere geluid en geur). In de gemeente Zeist gaat het om Fornhese in Den Dolder. Ook het terrein van Remia kan tot dit profiel gerekend worden.

Kenmerken ■ Een industrieel karakter en functionele uitstraling ■ Hoge milieucategorie (tot en met 4) Doelgroepen en activiteiten ■ Voornamelijk business-to-business bedrijven (B2B) ■ Productie, recycling, op- en overslag, circulaire processen, zoals hergebruik van reststromen Bereikbaarheid en infrastructuur ■ Nabij provinciale wegen en/of snelwegen ■ De ontsluiting loopt idealiter niet door woongebieden ■ Bereikbaarheid per fiets voor werknemers van groot belang ■ Groeiende aandacht voor openbaar vervoer ■ Goede parkeermogelijkheden voor werknemers Ruimtelijke kwaliteit ■ Gekenmerkt door functionaliteit ■ Geordende structuur en indeling ■ Voldoende ruimte op de (middel)grote kavels voor de benodigde circulaire, industriële- en productie activiteiten ■ Nette en georganiseerde uitstraling hebben Duurzaamheid en circulariteit ■ Voldoende ruimte voor de energietransitie ■ Efficiënte omgang met materialen en energie ■ ‘Schuifruimte' nodig voor de overgang naar circulaire bedrijvigheid

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

48

Fornhese Dit is een terrein met twee gezichten: vooraan industriële bedrijvigheid met een hoge milieucategorie (tot 4.1) en achteraan kleine bedrijfshallen. De belangrijkste opgaven liggen op het behoud, en waar mogelijk het versterken van de bedrijvigheid die de hoge milieucategorie nodig heeft en het tegengaan van verdere uitbreiding van kleinschalige bedrijfsunits. Ook veiligheid en een goede uitstraling behoren tot de belangrijkste opgaven. Bij verkeersveiligheid is met name aandacht nodig voor de wijze waarop de verkeersafwikkeling van de voormalige Almatalocatie, ten zuiden van Fornhese, wordt ingericht. Daarbij komen ook de opgaven op het gebied van energie en circulaire economie. Dit biedt alle aanleiding om samen met ondernemers en vastgoedeigenaren een gebiedsagenda op te stellen, waarin de verschillende vraagstukken in samenhang worden opgepakt en geadresseerd. Een goed functionerend ondernemerscollectief vormt hiervoor een belangrijke voorwaarde. Bij de opgaven voor Fornhese heeft de gemeente een dubbelrol. Een aantal percelen op het terrein is in eigendom van de gemeente en wordt verhuurd. Remia De fabriek van Remia vormt een bijzonder geval. De industrie op deze locatie kan worden beschouwd als de bakermat van Den Dolder. Door de groei van zowel de Remia als de omliggende bebouwing is echter een complexe situatie ontstaan.

Uitplaatsing is lastig, enerzijds vanwege financiële redenen en anderzijds door gebrek aan geschikte alternatieven in de regio, die goed bereikbaar zijn voor de medewerkers. Het is daarom van belang om nauw contact met Remia te onderhouden, de overlast zoveel mogelijk te beperken en de transitie naar een duurzame en circulaire bedrijfsvoering te blijven faciliteren. Kantoorlocaties De kantoorlocaties in de gemeente zijn een belangrijke plek van werkgelegenheid. Deze werkgelegenheid willen we koesteren. In de profielen onderscheiden we twee typen: kantoorlocaties met een regionale uitstraling en kantoorlocaties met een lokale uitstraling. Solitaire kantoorpanden vallen buiten de scope van dit toekomstperspectief.

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

49

Kantoorlocaties met een regionale uitstraling Het belangrijkste onderscheidende kenmerk in dit profiel is de goede bereikbaarheid: de ligging nabij een OV-knooppunt en een toe- en afrit van de snelweg. Momenteel gaat het in de gemeente om één locatie: de omgeving van station Driebergen-Zeist (incl. de kantoren op De Breul). In de toekomst krijgt Zeist een tweede OV-knooppunt bij Regiopoort ZeistNoord. De op te stellen gebiedsvisie zal aangeven of hier kantoren gewenst zijn. Mocht dit het geval zijn, dan past deze locatie in deze categorie. Zoals in het vorige hoofdstuk aangegeven streven we naar een vergroting van het kantoorareaal bij station Driebergen-Zeist. Wat betreft de invulling richten we ons in eerste instantie op bedrijven iot onze speerpuntsectoren ICT en Gezondheidseconomie. Een inhoudelijke verbinding met de regio, waar deze sectoren eveneens van groot belang zijn, ligt daarbij voor de hand. Kantoorlocaties met een lokale uitstraling Hieronder vallen de kantoorconcentraties aan: -

Het Broederplein en Zusterplein in het centrum van Zeist Langs de as Driebergseweg-Utrechtseweg Aan de Amersfoortseweg/Dolderseweg in Huis ter Heide Vollenhove.

Broederplein en Zusterplein Dit is een gemengd gebied waar kantoren gevestigd zijn te midden van woningen. De cultuurhistorische omgeving en de nabijheid tot het centrum karakteriseren deze kantoorlocatie. We maken hier een verdere verbreding van functies mogelijk, waardoor ook maatschappelijke functies (passend binnen de gezondheidseconomie) zich hier kunnen vestigen. Driebergseweg-Utrechtseweg Deze as is onderdeel van de Stichtse Lustwarande en vormt een belangrijke cultuurhistorische drager van de identiteit van Zeist. Een deel van de kantoren is gevestigd in historische landhuizen, terwijl andere zijn ondergebracht in later (her)ontwikkelde kantoorgebouwen. In de periode 2010-2024 hebben met name langs de Utrechtseweg veel transformaties plaatsgevonden van kantoor naar andere functies, vooral wonen. Dat was destijds noodzakelijk gezien de hoge kantorenleegstand en veranderingen in de

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

50

markt. Verdere transformatie van kantoren naar andere functies langs deze as is niet wenselijk. De zichtbaarheid van kantoren langs deze as draagt bij aan het imago van Zeist als zowel woon- als werkgemeente. Amersfoortseweg Bij deze locatie gaat het om een klein aantal panden langs de Amersfoortseweg in Huis ter Heide. De locatie is uitstekend bereikbaar per auto (nabijheid A28) en per bus en zien we daarom als een locatie met toekomstperspectief. We zien geen specifiek profiel voor deze locatie. Vollenhove Het betreft hier kantoren in drie bouwlagen boven winkelcentrum Vollenhove. Deze kantoren zijn momenteel grotendeels verhuurd aan zorg- en onderwijsorganisaties, waardoor het een herkenbaar profiel heeft. Mede in het kader van de kwaliteitsverbetering van de gehele wijk Vollenhove is een impuls voor de omgeving van het winkelcentrum en de kantoren wenselijk. Daarbij is het belangrijk een goede balans te vinden tussen het aanbod aan winkels, kantoren en woningen. Een beperkte toe- of afname van het kantorenareaal is hierbij denkbaar. Innovatielocaties Sinds enkele jaren worden innovatielocaties onderscheiden als nieuw type werklocatie, naast bedrijventerreinen en kantoren. Innovatielocaties zijn fysieke hotspots en broedplaatsen voor vernieuwing en innovatie.

Het zijn plekken waar kennisinstellingen, bedrijven en overheden intensief samenwerken aan innovatie, experimenten en ondernemerschap. Deze locaties staan niet op zichzelf, maar maken deel uit van een samenhangend ecosysteem met reguliere bedrijventerreinen en kantorenlocaties. Hierdoor kunnen succesvolle startups en scale-ups bij groei of extra ruimtebehoefte eenvoudig doorstromen naar andere werklocaties. De provincie Utrecht werkt aan een ‘Ontwikkelstrategie Innovatielocaties’. Hierin worden twee innovatielocaties in de gemeente Zeist onderscheiden: de KNVB Campus en USP Zeist. USP Zeist USP Zeist is een beeldbepalende locatie voor onze inzet op gezondheidseconomie. Met de aanstaande herontwikkeling (start in 2026)

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

51

komt er 55.000 m2 moderne labruimte met bijbehorende kantoren beschikbaar voor bedrijvigheid in de Life Sciences & Health. Hiermee wordt Zeist sterk verbonden met het regionale ecosysteem van het Utrecht Science Park. In de twee gesloten convenanten over USP en USP Zeist staan de gewenste ontwikkelingsrichting en de opgaven beschreven. KNVB Campus Op de KNVB Campus is de voetbalinnovatiehub #11 gevestigd. Hier werkt de KNVB met ca. 60 bedrijven aan innovatie rond het voetbal. Het gaat onder meer om dataverzameling en -toepassing, gezond leven in een gezonde omgeving en duurzaamheid. Een belangrijk (ruimtelijk) aandachtspunt is de bereikbaarheid, met name per fiets en met het openbaar vervoer. Dit vraagstuk pakken we bij voorkeur op in samenwerking met de bedrijvigheid in de directe omgeving, zoals bedrijventerrein Seyst, Oud London en Woudschoten.

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

52

Van beleid naar uitvoering Om de geschetste opgaven aan te pakken en toekomstbestendige werklocaties te realiseren is een samenwerking tussen gemeente, vastgoedpartijen en ondernemers noodzakelijk. Elke partij heeft zijn eigen verantwoordelijkheid en zijn eigen rol hierin. Vastgoedeigenaren en ondernemers Het zijn in het algemeen marktpartijen (vastgoedeigenaren en ondernemers) die investeren in werklocaties. Zij doen dit bijvoorbeeld om hun bedrijf uit te uitbreiden, een nieuwe locatie te betrekken en/of de waarde van hun vastgoed te behouden of te vergroten. De overheid zorgt daarbij voor heldere spelregels en randvoorwaarden. Een visie, uitwerking in beleid zoals hier is gedaan, biedt de duidelijkheid die nodig is voor marktpartijen om te investeren. In sommige gevallen kiest de overheid overigens voor een actievere rol, bijvoorbeeld om een bepaald ambitieniveau te realiseren. Hierop wordt verderop in dit hoofdstuk ingegaan. Samenwerking tussen en met marktpartijen Samenwerking tussen gemeente en marktpartijen werkt het meest effectief als de marktpartijen zijn verenigd in een collectief. Daarom zetten we, conform het Economisch Kompas, in op een goed functionerend ondernemerscollectief op iedere werklocatie. Deze collectieven fungeren als aanspreekpunt en vormen de basis voor het gezamenlijk ontwikkelen van plannen om werklocaties toekomstbestendig te maken.

Het vormen van een dergelijk collectief is primair de verantwoordelijkheid van marktpartijen zelf. De gemeente heeft hierin een faciliterende en eventueel aanjagende rol, bijvoorbeeld door partijen samen te brengen en de initiële overleggen te organiseren. Daarnaast kan de gemeente een collectief ondersteuning bieden door het opzetten van een Bedrijveninvesteringszone (BIZ) of het opzetten van een ondernemersfonds. Ook hierbij geldt dat de inhoudelijke plannen voor de samenwerking vanuit marktpartijen zelf moet komen. Om samen met marktpartijen zicht te houden op de ontwikkeling van onze werklocaties en de resultaten van de gezamenlijke inspanningen, is inzicht in feiten en cijfers van belang. Daarom rapporteren we regelmatig over een aantal indicatoren, zoals werkgelegenheid, leegstand, vastgoedmarktdynamiek, duurzaamheid en bebouwingsintensiteit. Deze informatie kan dienen als basis voor het prioriteren van acties of het bijstellen van beleid. Rollen van de gemeente Een gemeente kan verschillende rollen pakken bij het uitvoeren van een visie. Hierin zijn vaak meerdere afdelingen van de gemeente betrokken. Het team Economie heeft in het algemeen een spilfunctie. Inhoudelijke expertise komt van teams als Ruimtelijke Ontwikkeling, Verkeer, Energie en Duurzaamheid en Vastgoed.

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

53

Als gemeente kunnen we richting geven door communicatie (kennisuitwisseling, gesprekken met stakeholders) en verbinden (van ondernemers onderling, met verschillende beleidsvelden binnen onze gemeente, maar ook door het organiseren van bijeenkomsten). Hier ligt een belangrijke rol voor de accountmanagers van de gemeente Zeist. Met planologische wet- en regelgeving vervult de gemeente een regulerende rol. Deze wet- en regelgeving biedt verschillende instrumenten om te sturen op kwaliteitsbehoud, intensivering en segmentering van bedrijventerreinen. Meer regie op bedrijventerreinen vraagt van ons als gemeente om het publiekrechtelijk (en privaatrechtelijk) instrumentarium strategisch in te zetten. Dit is onder meer van belang om te komen tot een gezonde marktspanning (vraag en aanbod van bedrijventerrein), samenhang tussen bestaande en nieuw uit te geven bedrijventerreinen, en moderne, actuele planregels. Daarbij is steeds een goede balans nodig tussen rechtszekerheid en flexibiliteit. Het Omgevingsplan biedt mogelijkheid tot meer regie op wat de gemeente ruimtelijk mogelijk maakt op bedrijventerreinen, ook binnen de bestaande voorraad. Zo kan worden gestuurd op het hanteren van een minimale of maximale milieuhindercategorie, minimale of maximale kavel- of gebouwgrootte en door voorwaarden te stellen aan bouwhoogte en bebouwingspercentage.

Door planologische mogelijkheden beter te benutten en bestaande planregels waar mogelijk te optimaliseren kan zorgvuldiger en gerichter worden omgegaan met bedrijventerreinen. Een volgende stap is een stimulerende rol. Hierbij richt de gemeente zich op het aanjagen van investeringen. Dit vraagt om meer inzet en benutten van financiële instrumenten. Actief grondbeleid, het versstrekken van subsidies of het vormen van fondsen zijn voorbeelden van instrumenten om partijen in beweging te krijgen. Binnen de provincie Utrecht vervult bijvoorbeeld de Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (NV OMU) een rol door zelf (mee) te investeren in de herontwikkeling van bedrijfsruimten. De meest actieve rol van de gemeente is het zelf uitvoeren of mee-investeren. Deze rol komt aan de orde wanneer andere (private markt)partijen dit niet doen of niet kunnen. In dat geval kan de gemeente investeren om haar ambities te realiseren of om een maatschappelijk belang te dienen. Een voor de hand liggende partner hierbij is de Ontwikkelingsmaatschappij Utrecht (NV OMU), die door de provincie is opgericht om te investeren in toekomstbestendige werklocaties. Uitvoeringsagenda In een separate Uitvoeringsagenda benoemen we de concrete acties die invulling geven aan de opgaven en die bijdragen aan de realisering van het Toekomstperspectief Werklocaties.

In de Uitvoeringsagenda vermelden we per actie wie verantwoordelijk is en welke rol de gemeente daarbij inneemt.

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

54

Uitgave 2026 In samenwerking met Sweco en Pastoor BV Gemeentehuis Het Rond 1, Zeist Contact www.zeist.nl/contact

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

55