RV26.039 Bijlage 1 Toekomstperspectief Werklocaties

Toekomstperspectief Werkl Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

1

Voorwoord Voor u ligt het Toekomstperspectief Werklocaties. In dit document leest u hoe wij de komende jaren met onze bedrijventerreinen en kantoorlocaties willen omgaan. Hiermee werken we verder aan de ambitie uit ons Economisch Kompas: werklocaties die ook in de toekomst sterk en uitnodigend zijn. We zijn trots op het werk dat iedere dag weer wordt verricht op onze werklocaties. Ondernemers en hun medewerkers zetten zich iedere dag weer in voor een breed scala sectoren. Van handel en reparatie tot zakelijke dienstverlening en innovatie. Dit ondernemerschap is van grote maatschappelijke waarde en krijgt bij ons de ruimte. De werklocaties zijn namelijk een onmisbare schakel in onze samenleving. Een groot deel van de werkgelegenheid is hier te vinden. De economische activiteiten zorgen ervoor dat we samen voorzieningen kunnen blijven ondersteunen, zoals winkels, horeca, sport en cultuur. Daarnaast zijn werklocaties cruciaal voor belangrijke opgaven, zoals de overgang naar een duurzame en circulaire samenleving, de woningbouwopgave en voor voorzieningen die onze gemeente draaiende houden, zoals reparatiebedrijven en lokale distributie. Tegelijkertijd weten we dat niet alles kan. In Zeist moeten we keuzes maken. De komende jaren komt veel op onze werklocaties af en de druk op de beschikbare ruimte neemt toe, in Zeist en de regio.

Er is veel vraag naar werklocaties, maar ook naar ruimte voor wonen, groen, mobiliteit en de energietransitie. Dat betekent dat we zorgvuldig moeten omgaan met de werklocaties die we hebben, met de ontwikkelingen die hier spelen en keuzes moeten maken, ook over de manier waarop we samenwerken. Voor dit Toekomstperspectief zijn we in gesprek gegaan met ondernemers en vastgoedeigenaren op alle werklocaties in Zeist. We hebben open gesproken over de knelpunten, maar ook over de kansen. Van de behoefte tot meer ruimte om te ondernemen tot een gezamenlijk toekomstbeeld waar gemeente en marktpartijen samen naartoe kunnen werken. Samenwerking is daarbij het sleutelwoord. Gemeente en marktpartijen hebben ieder een eigen rol en verantwoordelijkheid om onze werklocaties klaar te maken voor de toekomst. Die samenwerking zetten we graag voort. Doet u mee? Walter van Dijk, wethouder Economische Zaken

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

2

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

3

Inhoudsopgave Voorwoord.............................................................................................2 Aanleiding..............................................................................................7 Inleiding..................................................................................................................................7 Doel.........................................................................................................................................8 Totstandkoming....................................................................................................................9 Leeswijzer............................................................................................................................10

Uitgangssituatie..................................................................................11 Trends en ontwikkelingen..................................................................................................11 Zeist heeft een divers aanbod aan werklocaties..............................................................13 Regulier bedrijventerrein voor het MKB (middelgroot)..........................................................14 Regulier bedrijventerrein voor het MKB (klein).....................................................................14 Gemengd interactiemilieu.....................................................................................................14 Functioneel industrieterrein...................................................................................................15 Kantoorlocatie met een regionale uitstraling.........................................................................15 Kantoorlocatie met een lokale uitstraling..............................................................................15 Innovatielocaties...................................................................................................................15 Werklocaties hebben een belangrijke sociaaleconomische betekenis,........................17 Circa een kwart van banen op bedrijventerreinen en kantoorlocaties..................................17

Zeist laat in de afgelopen jaren een lichte groei in werkgelegenheid zien............................17 Aantal eenmanszaken is de afgelopen jaren fors toegenomen............................................19 Groothandel, industrie en bouw goed voor helft aantal banen op bedrijventerreinen.................................................................................................................20 Groei werkgelegenheid belangrijk voor de woon-werkbalans...............................................20 Focus op vier sectoren..........................................................................................................20 Bedrijventerreinen: beter benutten...................................................................................21 Bestaande ruimte beter benutten..........................................................................................21

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

4

Juiste bedrijf op de juiste plek: benutten milieuruimte...........................................................22 Bedrijventerreinen: behoefte aan uitbreidingsruimte.....................................................22 Kwantitatief: totale uitbreidingsvraag bedrijventerreinen circa 11 ha netto tot 2030.............23 Ter vergelijking: bijna geen uitgifte in de afgelopen 10 jaar..................................................23 Leegstand van bedrijfsruimte onder gewenst frictieniveau...................................................24 Herontwikkeling: vooral kleine bedrijfsunits..........................................................................24 Conclusie: behoefte aan extra ruimte voor bedrijven............................................................24 Kwaliteit van bedrijventerreinen redelijk tot goed...........................................................24 Ruimtelijke kwaliteit en uitstraling.........................................................................................24 Bereikbaarheid......................................................................................................................25 Ondermijning.........................................................................................................................25 Behoefte aan betere samenwerking en

organisatiegraad.....................................................26 Duurzaamheid: zo spoedig mogelijk, maar uiterlijk klimaatneutraal in 2050........................26 Circulariteit............................................................................................................................27 Netcongestie.........................................................................................................................27 Kantoren: belangrijk voor Zeist en veranderende locatievoorkeuren...........................28 Kantorenmarkt belangrijk voor de gemeente Zeist...............................................................28 Kantoorgebruikers voorkeur voor multifunctionele knooppuntlocaties..................................28 Negatieve uitbreidingsvraag, maar ook vervangingsopgave................................................29 Innovatielocaties – een nieuw type werklocatie...............................................................29 Belang van innovatie voor de lokale en regionale economie................................................29 Twee innovatielocaties in Zeist.............................................................................................29 Conclusie.............................................................................................................................30

Visie en beleid.....................................................................................32 Ambitie.................................................................................................................................32 Opgaven...............................................................................................................................32 Opgave 1 – Ruimte voor werken...........................................................................................32 Opgave 2 – Duidelijke profilering..........................................................................................36 Opgave 3 – Versterking speerpuntsectoren..........................................................................37 Opgave 4 – Werklocaties op orde.........................................................................................38 Opgave 5 – Bijdrage aan de regio........................................................................................39

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

5

Van opgaven naar verdere uitwerking..................................................................................40

Profilering en opgaven.......................................................................41 Regulier bedrijventerrein voor het MKB (middelgroot)...................................................41 Regulier bedrijventerrein voor het MKB (klein)................................................................44 Gemengd interactiemilieu..................................................................................................45 Functioneel industrieterrein...............................................................................................48 Kantoorlocaties...................................................................................................................49 Kantoorlocaties met een regionale uitstraling.......................................................................50 Kantoorlocaties met een lokale uitstraling.............................................................................50 Innovatielocaties.................................................................................................................51

Van beleid naar uitvoering.................................................................53 Vastgoedeigenaren en ondernemers................................................................................53 Samenwerking tussen en met marktpartijen....................................................................53 Rollen van de gemeente.....................................................................................................53 Uitvoeringsagenda..............................................................................................................54

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

6

Aanleiding Inleiding Met een centrale en groene ligging in de Metropoolregio Utrecht zijn we een aantrekkelijke gemeente om te wonen, te werken en te recreëren. De vraag naar ruimte groeit, wat leidt tot verschillende ruimtelijke uitdagingen. Naast de aandacht voor wonen, voorzieningen, mobiliteit, duurzaamheid en de bescherming van groen, is het essentieel om toekomstbestendige werkplekken te creëren. Goede werkplekken zijn immers nodig voor een goed en gezond leven van onze inwoners. Denk hierbij niet alleen aan plekken waar een inkomen verdiend kan worden. Ook zijn werkplekken nodig om: ■ stages en opleidingsplekken te kunnen bieden ■ innovaties te ontwikkelen die nodig zijn om aan de slag te gaan met grote maatschappelijke opgaven, zoals woningbouw, circulariteit en de energietransitie ■ essentiële sectoren die de samenleving draaiende houden te huisvesten (zoals bouw, reparatie, energievoorziening en distributie) ■ ruimte te bieden waar gewerkt wordt aan maatschappelijke transities (zoals op het vlak van duurzaamheid, een circulaire samenleving en digitalisering) ■ onze ambitie om een woon- én werkgemeente te zijn waar te kunnen maken. Deze noodzaak sluit aan bij onze ambitie uit de Actualisatie Economisch Kompas 2024: Zeist wil een aantrekkelijke vestigingsplaats zijn, waar bedrijven kunnen groeien, innoveren en inspelen op maatschappelijke veranderingen.

We richten ons daarbij op vier speerpuntsectoren die de kern vormen van de toekomstige Zeister economie: ICT, gezondheidseconomie, duurzaamheid en vrijetijdseconomie. Deze sectoren zijn al sterk in Zeist aanwezig, bieden kansen voor verdere economische ontwikkeling en dragen bij aan onze maatschappelijke opgaven. Ook zien we dat er momenteel veel uitdagingen zijn die invloed hebben op onze werklocaties, te weten: ■ Het toenemende tekort aan bedrijventerreinen in Zeist en de regio ■ De behoefte aan schuifruimte om bedrijven uit te plaatsen ■ De transitie naar een duurzame en circulaire economie ■ De problematiek rond netcongestie ■ De voortgaande digitalisering van de economie ■ Verschuivingen in de locatievoorkeur van bedrijven ■ Veranderingen in de mobiliteit

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

7

Om onze ambitie waar te maken en een antwoord te hebben op de uitdagingen hebben we behoefte aan een toekomstperspectief voor de werklocaties in Zeist, als uitwerking van de visie zoals verwoord in het Economisch Kompas. Er bestaan al veel goede plannen en ideeën voor afzonderlijke werklocaties, zowel op gemeentelijk als (boven)regionaal niveau. De uitwerking in dit Toekomstperspectief Werklocaties helpt om in te spelen op de ontwikkelingen die afkomen op werklocaties, om initiatieven samen te brengen, strategisch te verbinden en in een duidelijke koers om te zetten.

Doel Met het voorliggende Toekomstperspectief Werklocaties schetsen we een beleid dat richting geeft aan de ontwikkeling van locaties waar ondernemerschap, innovatie en duurzaamheid samenkomen en die bijdragen aan een sterke en veerkrachtige lokale economie. Toekomstbestendige en aantrekkelijke werklocaties zijn daarbij van groot belang: ze vormen het fundament voor een samenleving waarin werken, wonen en welzijn samenkomen. Dit Toekomstperspectief biedt duidelijke richtlijnen voor de ontwikkeling van onze werklocaties. We bepalen waar we op inzetten, welke thema’s we prioriteit geven en welke principiële keuzes we maken. Bijvoorbeeld over de ligging, functie en het type bedrijvigheid dat we willen stimuleren. Daarmee creëren we ruimte voor ondernemerschap, innovatie en duurzame economische ontwikkeling. Het Toekomstperspectief draagt bij aan het versterken van het vestigingsklimaat en werkgelegenheid, nu en in de toekomst.

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

8

Daarnaast vormt het een belangrijke bouwsteen voor de Omgevingsvisie Zeist 2050, waarin we het toekomstbeeld van onze gemeente voor de lange termijn beschrijven. Door nu keuzes te maken, zorgen we ervoor dat Zeist ook in de komende decennia aantrekkelijk, duurzaam en economisch vitaal blijft. Totstandkoming Het Toekomstperspectief is onder regie van het team economie van de gemeente opgesteld met hulp van adviesbureau Sweco en communicatiebureau Pastoor BV. Sweco heeft het onderzoek gedaan en de hoofdlijnen voor het beleid opgesteld. Pastoor BV heeft het participatietraject begeleid. In Zeist vinden we het belangrijk om samen te werken met inwoners, ondernemers, maatschappelijke organisaties en externe partners. Zo maken we beleid dat aansluit bij de praktijk en dat draagvlak heeft in de samenleving. Voor dit Toekomstperspectief Werklocaties hebben we daarom een participatieproces doorlopen. In twee rondes van bijeenkomsten hebben we de belangrijkste uitdagingen, kansen en keuzes met betrekking tot werklocaties besproken. Dit deden we met specialisten van de gemeente en met ondernemers(verenigingen) en vastgoedpartijen. Ook hebben we regiopartners geïnterviewd, waaronder de provincie, de U10 en stichting Utrecht Science Park.

De waardevolle inbreng uit deze bijeenkomsten heeft ons geholpen om onze visie op werklocaties steeds verder aan te scherpen en te bouwen aan een toekomstbeeld dat past bij de wensen en mogelijkheden van Zeist. Naast het participatieproces zijn voor de totstandkoming van dit toekomstperspectief de belangrijkste trends en ontwikkelingen in kaart gebracht. Ook zijn de verschillende werklocaties geschouwd, is deskresearch uitgevoerd en zijn van een aantal locaties vitaliteitsscans gemaakt.

Wat verstaan we onder werklocaties? Met de term ‘werklocaties’ bedoelen we de formele bedrijventerreinen en kantorenlocaties in de gemeente Zeist. Formele bedrijventerreinen zijn in het Integraal Bedrijventerreinen Informatie Systeem (IBIS) opgenomen. De IBIS is een landelijke database met informatie over bedrijventerreinen. De database wordt beheerd door de provincies. De IBIS kent de volgende definitie van een bedrijventerrein: “Een werklocatie van minimaal 1 ha bruto bestemd en geschikt voor gebruik door handel, nijverheid en industrie. Op deze terreinen kan ook enige commerciële en niet-commerciële dienstverlening (zoals kantoorgebouwen, detailhandel) aanwezig zijn, maar deze hebben samen een minderheidsaandeel in de terreinoppervlakte.” Sinds kort onderscheidt de provincie Utrecht in de Provinciale Omgevingsvisie naast bedrijventerreinen, kantorenlocaties en winkelcentra een vierde type werklocatie: de innovatielocatie. Hiervan liggen er twee in Zeist: de KNVB Campus en USP Zeist. Ook deze locaties nemen we mee in het toekomstperspectief. Winkelgebieden en meer ‘solitaire’ bedrijfslocaties in woonwijken vallen buiten deze scope. Dit geldt ook

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

9

voor bijv. zorg- en onderwijsinstellingen, waar in Zeist ook veel werkgelegenheid te vinden is. Op de kaart op pagina 14 staat weergegeven om welke locaties het gaat.

Leeswijzer In hoofdstuk 2 ‘Uitgangssituatie’ kijken we naar de huidige situatie van de werklocaties en naar trends en ontwikkelingen. Dit hoofdstuk schetst hiermee de uitgangssituatie voor onze visie en beleid. In hoofdstuk 3 ‘Visie en beleid’ wordt onze visie op werklocaties geschetst, zoals eerder verwoord in het Economisch Kompas, en verder uitgewerkt in vijf opgaven. In hoofdstuk 4 ‘Profilering en opgaven’ is de profilering van de werklocaties uitgewerkt. Daarbij zijn per werklocatie de belangrijkste opgaven geformuleerd. Hoofdstuk 5 ‘Van beleid naar uitvoering’ gaat in op de rollen van de verschillende betrokken partijen om tot uitvoering van het beleid te komen. Hierbij is specifiek aandacht voor de verschillende instrumenten die de gemeente kan gebruiken.

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

10

Uitgangssituatie Dit hoofdstuk analyseert de huidige situatie van werklocaties in Zeist, inclusief trends en ontwikkelingen en typen werklocaties. Deze informatie vormt de basis voor de strategische keuzes in de volgende hoofdstukken. Trends en ontwikkelingen Het functioneren en de ontwikkeling van werklocaties worden beïnvloed door diverse trends en ontwikkelingen, zowel lokaal in Zeist als regionaal en nationaal. Hieronder worden enkele belangrijke trends en uitdagingen toegelicht. Strijd om talent De strijd om geschikt personeel neemt toe, ook in Zeist. Dit kan de groei van de economie in de weg zitten. Om talent te binden zijn een aantrekkelijke werkplek, locatie en omgeving van groot belang. De krappe woningmarkt vormt momenteel een hindernis bij het aantrekken van talent buiten de regio en buiten Nederland. Digitalisering De integratie van technologie in bedrijfsruimtes wordt steeds belangrijker. Dit omvat slimme gebouwen met geavanceerde beveiligingssystemen, energiebeheer en automatisering. Bedrijven investeren in technologie om hun operationele efficiëntie te verbeteren en gebruiken data-analyse voor betere besluitvorming. Door robotisering verandert het gebruik van het bedrijfspand. Digitalisering kan in sommige gevallen een oplossing bieden voor ruimte- en/of personeelstekorten.

Ontgroening en vergrijzing Hoewel Zeist de komende jaren groeit in aantal inwoners, volgt uit recente prognoses dat de beroepsbevolking afneemt. Ontgroening (afname van jongere inwoners) en vergrijzing zorgen voor een verschuiving in de bevolkingssamenstelling. Een krimp van de beroepsbevolking kan leiden tot een toenemende inkomende pendel wanneer de werkgelegenheid wel groeit (als gevolg van economische groei van bedrijven). Flexibiliteit De opkomst van flexibele werkplekken, zoals co-working spaces, maar ook hybride werkruimte (met een flexibele verdeling tussen kantoor-, bedrijfs- en overige ruimte), heeft invloed op de manier waarop werklocaties worden ingericht. Bedrijven zoeken naar ruimtes die aanpasbaar zijn aan hun veranderende behoeften, inclusief het aanbieden van kortetermijnhuur en multifunctionele ruimtes. Toename functiemenging Op werklocaties vindt in toenemende mate functiemenging plaats. Een voorbeeld hiervan zijn publieksvoorzieningen op bedrijventerreinen, denk bijvoorbeeld aan

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

11

sportscholen, supermarkten en kinderdagopvang. Enerzijds kunnen deze voorzieningen zorgen voor leefbaarheid, anderzijds beperkten ze de vestigingsmogelijkheden voor bedrijven met hogere milieucategorieën. Groei aantal zzp’ers In de afgelopen jaren is het aantal bedrijfsvestigingen op werklocaties sterk toegenomen. Hierdoor stijgt de vraag naar vooral kleinschalige bedrijfsruimte en flexibele kantoorwerkplekken in Zeist. Een deel van die groei wordt opgevangen buiten de formele werklocaties. Transport en bereikbaarheid Bereikbaarheid is cruciaal voor de aantrekkelijkheid van werklocaties. De nabijheid van belangrijke transportinfrastructuur, zoals snelwegen en spoorwegen, wordt steeds belangrijker. Daarnaast zien we een groeiende belangstelling voor duurzame transportmogelijkheden, zoals fietspaden, schoon OV en elektrische oplaadpunten. Veel werkgevers zien een bushalte in de buurt niet langer als voldoende voor een goede OV-bereikbaarheid en geven de voorkeur aan de nabijheid van een treinstation of eventueel een HOV-halte (hoogwaardig openbaar vervoer). Kennis- en arbeidsmigratie Arbeidsmigratie is essentieel om bedrijven in verschillende sectoren draaiende te houden, vooral in de ICT- en zakelijke dienstverlening die groot zijn in gemeente Zeist. Het aantal kenniswerkers in de gemeente is de afgelopen jaren sterk gegroeid, meer nog dan in de omliggende regio.

Zoals eerder aangegeven is de krapte op de woningmarkt een hindernis bij het aantrekken van kenniswerkers. Duurzaamheid en circulariteit Bedrijventerreinen spelen een belangrijke rol in de (landelijke) opgave op het gebied van duurzaamheid en circulariteit. Er is een toenemende vraag naar locaties waar circulaire activiteiten kunnen plaatsvinden. Dit vraagt om voldoende oppervlakte en milieuruimte. Bedrijven investeren ook steeds meer in groene energie, ecovriendelijke bouwmaterialen en het verminderen van hun ecologische voetafdruk. Netcongestie De netcongestie verergert zich snel. Ondernemers kunnen nauwelijks meer een kleinverbruikersaansluitingen aanvragen. Grootverbruikersaansluitingen zijn al helemaal moeilijk te krijgen. Dit belemmert bedrijven in hun groei en maakt nieuwvestiging van bedrijven erg ingewikkeld. Intensief ruimtegebruik Er zijn allerlei opgaven die ruimte nodig hebben: werken, wonen, groen, circulariteit, recreatie, energie en mobiliteit. De noodzaak om de beschikbare ruimte intensief te benutten neemt hierdoor toe. Vormen van intensief ruimtegebruik komen daardoor steeds meer voor, zoals meerlaagse bedrijfsruimte en gestapeld parkeren.

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

12

Zeist heeft een divers aanbod aan werklocaties De gemeente Zeist bestaat uit vijf kernen: Zeist, Den Dolder, Austerlitz, Bosche en Duin en Huis ter Heide, elk met een eigen karakter. Binnen deze kernen zijn talloze bedrijven actief. Van lokale bedrijven met een lange historie en sterke regionale binding met de regio, tot nieuwe, innovatieve bedrijven. Daarnaast zijn er bekende organisaties in de gemeente gevestigd, zoals de KNVB, het Wereld Natuur Fonds en de Vogelbescherming en grote, landelijk bekende bedrijven als de Remia en Manutan. Zeist heeft een breed aanbod aan werklocaties. Dit biedt een breed scala aan werkgelegenheid en draagt bij aan de economische stabiliteit van de regio. Economische stabiliteit betekent een duurzame en consistente economische groei, met lage werkloosheid en inflatie, en voorspelbaar beleid. Dit zorgt voor zekerheid en vertrouwen bij bedrijven en inwoners, waardoor ze meer geneigd zijn om te investeren, werken en consumeren. Zo zijn er bedrijventerreinen met een meer industrieel profiel zoals Fornhese, en terreinen waar ook maatschappelijke functies en kantoren zijn gevestigd zoals Dijnselburg. Ook de kantorenlocaties zijn divers, gekeken naar onder meer omvang en ligging/bereikbaarheid. Sinds 2024 is de voormalige TNO-locatie aan de Utrechtseweg een formele satelliet van het Utrecht Science Park onder de naam USP-Zeist.

Er zijn weinig echt grote locaties; het aanbod is verspreid over de gemeente (zie kaart op pagina 14). Zoals aangegeven gaat dit toekomstperspectief over drie typen werklocaties: bedrijventerreinen, kantoorlocaties en innovatielocaties. In de gemeente Zeist onderscheiden we, mede op basis van de provinciale behoefteraming (provincie Utrecht, 2023), de volgende onderverdeling:

Onderverdeling werklocaties Bedrijventerreinen ■ Regulier bedrijventerrein voor het MKB (onderscheid in klein en middelgroot): reguliere bedrijfsactiviteiten zoals (groot)handel, bouw, productie en transport, (boven)lokaal, klein tot middelgroot (tot maximaal enkele kavels van 1 à 2 hectare), milieucategorie overwegend 3.1 t/m 4.2 (maar in praktijk vaak ook categorie 1 en 2 gevestigd). ■ Gemengd interactiemilieu: lichte bedrijvigheid, (consumenten)diensten, klein tot middelgroot (tot max 1 ha), milieucategorie 1 t/m 3.1 ■ Functioneel industrieterrein (in de behoefteraming ‘Grootschalige productie/HMC’): grootschalige (overwegend vanaf 1 ha) productie/assemblage/recycling/etc., circulair, regionaal. Veelal ook hogere milieucategorie (3.2 en hoger). Kantoorlocaties ■ Kantoorlocatie met een regionale uitstraling: Geconcentreerd kantorenaanbod bij een OV-knooppunt/treinstation en snelweg. ■ Kantoorlocatie met een lokale uitstraling: Geclusterd kantorenaanbod met goede bereikbaarheid per bus en auto (doorgaande weg). Innovatielocaties

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

13

■ Innovatielocatie: startende, groeiende en gevestigde bedrijven met een sterke concentratie van kennis, innovatie en ondernemerschap, die onderling verbonden zijn.

Regulier bedrijventerrein voor het MKB (middelgroot) ■ Zeist-West (13 ha): een bedrijventerrein gelegen in de gelijknamige wijk. Naast een mix van bedrijven en maatschappelijke functies is hier ook een rioolwaterzuiveringsinstallatie gevestigd. ■ Bedrijvenpark Seyst (4,2 ha): modern en relatief nieuw bedrijventerrein met werkplaatsen, logistiek endienstverlening. Profileert zich sterk op het gebied van een duurzame bedrijfsvoering. ■ De Eland (6,3 ha): bedrijventerrein met twee gebruikers, waaronder groothandel in kantoorartikelen Manutan. Regulier bedrijventerrein voor het MKB (klein) ■ Wildenbergterrein (1,4 ha): een kleinschalig bedrijventerrein met een focus op productie, opslag en reparatie. Een groothandel voor de bouw zorgt voor het grootste deel van de werkgelegenheid; daarnaast is er vooral kleinschalige bedrijvigheid. ■ De Duif (omvang: zie Remia): De bedrijfshallen en kantoren van De Duif kennen een diverse invulling. ■ Odijkerweg/Kwekerijweg (5,8 ha): een functioneel bedrijventerrein voor productie en logistiek, met een mix van bouwgerelateerde en technische bedrijven direct gelegen nabij station Driebergen-Zeist. Door de plannen voor de omgeving van station Driebergen-Zeist zal het karakter van dit gebied op termijn sterk veranderen. ■ Thorbeckelaan (2,5 ha): de locatie van de BIGA groep is in het systeem van de provincie een formeel bedrijventerrein.

In dit Toekomstperspectief Werklocaties zien we het als een solitaire bedrijfslocatie. Daarom nemen we de locatie niet mee in het vervolg van dit toekomstperspectief. Gemengd interactiemilieu ■ Dijnselburg (30 ha): in omvang het grootste bedrijventerrein van Zeist, gelegen naast de A28. Dijnselburg huisvest zowel grote als kleine bedrijven, grootschalige detailhandel en kantoren. Heeft diverse werkgelegenheidsprofielen en voorzieningen zoals een sportschool, kapper, en bouwmarkten. (Ter voorkoming van naamsverwarring: dit is het terrein dat zich uitstrekt van de Johannes Postlaan, via de Dijnselburgerlaan en Huis ter Heideweg tot aan de Handelsweg; een deel van het terrein is ook wel bekend onder de naam Handelscentrum.) ■ Autoboulevard Blanckenhagenweg (4,0 ha): cluster van autobedrijven met showrooms en garages. Daarnaast is de Landelijke Meldkamer Samenwerking, de centrale beheerorganisatie voor de meldkamers van de politie en andere hulpdiensten, in een solitair kantoorpand nabij de autoboulevard gevestigd. (De autoboulevard is niet

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

14

‘gemengd’, maar heeft juist een monofunctioneel profiel; het is echter wel een ‘interactiemilieu’, met bedrijven gericht op consumenten. Daarom is deze locatie in dit profiel ingedeeld.) Functioneel industrieterrein ■ Fornhese (9,4 ha): industrieterrein met hogere milieucategorie (tot HMC 4.1) met zowel kleinschalige bedrijfshallen als grootschalige bedrijvigheid. Sterke aanwezigheid van de autobranche met handels-, reparatie- en sloopbedrijven. ■ Remia (7,0 ha, incl. De Duif): de locatie van de Remia in Den Dolder kan als een ‘traditionele’ industrielocatie worden gezien. Kantoorlocatie met een regionale uitstraling ■ Stationsgebied Driebergen-Zeist: een multimodaal knooppunt met kantoorvoorzieningen, gelegen bij station Driebergen-Zeist. We onderzoeken samen met de gemeente Utrechtse Heuvelrug de kansen en mogelijkheden voor het realiseren van een nieuwe kern rondom station Driebergen-Zeist, door het toevoegen van woningen, kantoren en voorzieningen. De kantoren op landgoed De Breul zien we als onderdeel van de toekomstige kantorenlocatie rond station Driebergen Zeist. Op De Breul ligt de focus op ICTdienstverlening en ondersteunende zakelijke functies.

Kantoorlocatie met een lokale uitstraling ■ Broederplein/Zusterplein: historische werklocatie in een monumentale setting nabij Slot Zeist; een gemengd gebied met wonen en bedrijven in de creatieve sector, maatschappelijke organisaties en zakelijke dienstverlening. ■ Utrechtseweg en Driebergseweg (exclusief USP-Zeist): monumentale villa’s met een kantoorfunctie, met vooral adviesbureaus, advocatenkantoren en creatieve bedrijven. Het kantorencomplex Sparrenheuvel maakt deel uit van deze as. ■ Amersfoortseweg: een klein aantal grotere kantoorpanden in Huis ter Heide, nabij de Dolderseweg en dichtbij de A28. ■ Vollenhove: Boven winkelcentrum Vollenhove bevindt zich ca. 12.000 m2 kantoren. Hier zijn vooral organisaties in de zorg en onderwijs gevestigd. Innovatielocaties Een werkmilieu met een diversiteit aan kennisintensieve bedrijvigheid met gemiddeld een lage milieuhinder, duurzame en parkachtige uitstraling en vaak nabij onderwijsinstellingen. ■ Utrecht Science Park (USP) Zeist: de voormalige TNO-locatie aan de Utrechtseweg en officiële satellietlocatie van het Utrecht Science Park. Onderzoek en ondernemerschap in de gezondheidseconomie (Life Sciences & Health) komen hier samen in een campusachtige setting. ■ KNVB-campus: innovatief cluster van bedrijven en organisaties die actief zijn in onderzoek en ontwikkeling rond voetbal, dataverzameling, gezondheid en duurzaamheid.

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

15

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11

12 13

14 15 16 17 18 19

De Duif en Remia Fornhese De Eland Autoboulevar d Dijnselburg Seyst Odijkerw./ Kwekerijweg Wildenbergte rrein Zeist-West Thorbeckela an (Biga) Kantoorlocati e DriebergenZeist Broeder-/ Zusterplein Utrechtsewe g/

Driebergseweg Amersfoortseweg Vollenhove USP Zeist KNVB Campus Regiopoort Driebergen-Zeist Regiopoort Zeist-Noord

Bedrijventerrein Innovatielocatie Kantoorlocatie Regiopoort

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

16

Werklocaties hebben een belangrijke sociaaleconomische betekenis, Circa een kwart van banen op bedrijventerreinen en kantoorlocaties De bedrijventerreinen in Zeist bieden ruim 4.700 banen, wat ongeveer 12% van de werkgelegenheid in de gemeente is. Er is nauwelijks leegstand op de bedrijventerreinen. Kantoren staan vooral langs de as Utrechtseweg-Driebergseweg en verspreid over de gemeente. Kantoorlocaties bieden bijna 6.500 banen, wat circa 17% van de werkgelegenheid in de gemeente Zeist is. Gecombineerd maakt dit de werklocaties tot een belangrijk fundament van de lokale economie. ‘Banen overig’ is een brede categorie. Hieronder vallen grote werkgevers als zorginstellingen en scholen, maar ook de winkelgebieden en zzp-ers die vanuit huis werken. 40,000 35,000 30,000 25,000

23,934

25,388

26,453

6,549

6,571

6,478

4,515

4,644

4,704

2014

2019

2025

20,000 15,000 10,000 5,000 0

Banen bedrijventerreinen Banen overig

Banen kantoorlocaties

Figuur 1: Ontwikkeling banen op bedrijventerreinen en kantoorlocaties in de gemeente Zeist. Bron: PAR (2014, 2019, 2025). Bewerking Sweco, 2025

Zeist laat in de afgelopen jaren een lichte groei in werkgelegenheid zien Het aantal banen op bedrijventerreinen en kantoorlocaties groeit minder hard dan de totale werkgelegenheid in Zeist. Begin 2025 waren er meer dan 37.600 banen in de gemeente Zeist. Dit is een stijging van 3% ten opzichte van vijf jaar eerder. In dezelfde periode groeide het aantal banen op bedrijventerreinen met 1,3%. Op kantoorlocaties daalde het aantal banen zelfs, met 1,4%. Een belangrijke reden hiervoor is transformatie naar wonen, waarmee het aantal kantoren/ kantoorlocaties is verminderd. Een voorbeeld hiervan is de RaboFacet locatie aan de Laan van Eikenstein.

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

17

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

18

BEDRIJVENTERREINEN Zeist West De Duif / Remia Wildenbergterrein Thorbeckelaan Autoboulevard Odijkerweg / Kwekerijweg Hertenlaan De Eland Fornheselaan Dijnselburg Bedrijvenpark Seyst KANTORENLOCATIES PGGM locatie KNVB locatie LMS locatie Utrechtseweg (Extra) Sparrenheuvel Kantoren Vollenhove De Breul Amersfoortseweg 0

500

1000 2025

2019

1500

2000

2500

3000

2014

Figuur 2: Aantal banen per bedrijventerrein en kantoorlocatie in de Gemeente Zeist in 2014, 2019 en 2025. Bron: PAR

Aantal eenmanszaken is de afgelopen jaren fors toegenomen In 2025 waren er ruim 7.200 eenmanszaken, wat een toename van 34% is ten opzichte van vijf jaar eerder. Op de bedrijventerreinen waren er circa 150 banen in eenmanszaken, een stijging van bijna 30% ten opzichte van vijf jaar eerder.

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

19

Groothandel, industrie en bouw goed voor helft aantal banen op bedrijventerreinen De drie sectoren groothandel (30%), industrie (13%) en bouw (6%) zijn goed voor bijna de helft van het totaal aantal banen op bedrijventerreinen in de gemeente Zeist. Deze sectoren zijn van oudsher veelal op bedrijventerreinen gevestigd, vanwege functionaliteit (o.a. beschikbare ruimte, ontsluiting) en bijvoorbeeld geluid- en hindercirkels. Ook financiële dienstverlening heeft een aanzienlijk aandeel (25%); voornamelijk veroorzaakt door één bedrijf (Achmea).

G: Groothandel 20% 30%

C: Industrie

5%

F: Bouw

6% 13%

K: Financiële instellingen

25%

N: Verhuur roerende goederen en overige zakelijke dienstverlening Overig

Figuur 3: Werkgelegenheid per sector op bedrijventerrein in de gemeente Zeist in 2025. Bron: PAR (2025). Bewerking: Sweco, 2025.

Groei werkgelegenheid belangrijk voor de woon-werkbalans De gemeente Zeist heeft 0,80 banen per hoofd van de beroepsbevolking, ten opzichte van het landelijke gemiddelde van 0,95. Dit lagere cijfer is typisch voor een gebied dichtbij een grote stad, omdat deze gebieden vaak profiteren van stedelijke werkgelegenheid en voorzieningen. Het inwoneraantal van Zeist groeit naar verwachting van het CBS van 67.000 nu naar 76.000 in 2050. Als de beroepsbevolking groeit door groei van het aantal inwoners en woningbouw, is dus ook een groei van de werkgelegenheid nodig om de woonwerkbalans op peil te houden. Focus op vier sectoren In de Actualisatie Economisch Kompas Zeist (2024) zijn vier sectoren gedefinieerd die worden gezien als ‘de kern van de (toekomstige) Zeister economie’. Deze sectoren zijn momenteel al sterk vertegenwoordigd in Zeist en bieden veel groeimogelijkheden en toegevoegde waarde voor de samenleving. Zeist richt zich de komende jaren actief op deze sectoren om economische groei en ontwikkeling te stimuleren. De sectoren zijn: 1. ICT: Innovaties en slimme oplossingen in zorg, landbouw, industrie en logistiek stimuleren de lokale economie en creëren kansen voor nieuwe én bestaande bedrijven. 2. Gezondheidseconomie: De gezondheidszorgsector biedt potentie voor groei en innovatie. Van oudsher zijn er veel gezondheidsinstellingen in de gemeente en aanverwante bedrijvigheid.

Zeist, met het USP Zeist, vormt een belangrijk onderdeel van het regionale ecosysteem ‘Life Sciences & Health’. Op USP-Zeist vindt de komende

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

20

jaren herontwikkeling van een groot deel van de locatie plaats. Hierdoor ontstaat 55.000 m2 moderne labruimte voor Life Science & Health bedrijvigheid. 3. Duurzaamheid: We zetten ons als gemeente in op initiatieven die bijdragen aan afvalvermindering, hergebruik van materialen en energie-efficiënte oplossingen om een duurzame toekomst te waarborgen. Op verschillende plekken wordt hier al invulling aan gegeven. Zo werken bedrijven op de bedrijventerreinen Fornhese en De Eland in Den Dolder actief aan hun profilering op het gebied van circulair ondernemen en zijn zij aangesloten bij het netwerk Circulair Utrecht. 4. Vrijetijdseconomie: Zeist is een van de groenste gemeenten van Nederland. De ontwikkeling van vrijetijdsbestedingen en toerisme is belangrijk voor de lokale economie. Het centrum van Zeist biedt een veelzijdig aanbod van winkels, horeca en culturele voorzieningen. Het kernwinkelgebied vormt een levendige ontmoetingsplek voor inwoners en bezoekers. Dit draagt bij aan een bruisende lokale economie en een aantrekkelijk leefklimaat. Bedrijventerreinen: beter benutten De gemeente Zeist beschikt beperkt over mogelijkheden om bestaande bedrijventerreinen te herontwikkelen of uit te breiden. Dit betreft zowel het benutten van bestaande bedrijventerreinen als het herontwikkelen van locaties met verouderd vastgoed.

Tegelijkertijd merken we op dat de planologische ruimte van de bedrijventerreinen lang niet altijd volledig wordt benut. Uit een analyse van de zes grootste bedrijventerreinen in de gemeente blijkt dat er nog aanzienlijke ruimtewinst te behalen is door het bouwoppervlak, de bouwhoogte en de milieuruimte beter te benutten (zie ook bijlage met factsheet per terrein ‘Vitaliteitsscans bedrijventerreinen’). Bestaande ruimte beter benutten Op alle onderzochte terreinen geldt een maximaal bebouwingspercentage van 70% tot 100% (100% betekent dat de kavel volledig bebouwd is). Toch ligt het gemiddelde bebouwingspercentage voor alle terreinen onder de 60%. Bedrijvenpark Seyst heeft het hoogste bebouwingspercentage met circa 90%. Dijnselburg, Zeist-West en Fornhese hebben een bebouwingspercentage van tussen de 35% en 60%. Deze cijfers zijn vergelijkbaar met het Nederlands gemiddelde van 38% en het provinciale gemiddelde van 46% (bron: Feiten en cijfers bedrijventerreinen in Nederland, Raad voor de leefomgeving en infrastructuur, 2023). Veel bedrijven hebben buitenruimte nodig voor zaken zoals parkeren, manoeuvreerruimte en soms opslag. Het optimaal benutten van het bebouwingspercentage vraagt daarmee ook om innovatie oplossingen, meer collectiviteit (bijvoorbeeld voor parkeren) en soms ook een andere manier van inrichting (zie figuur 4).

Er is ook ruimtewinst te behalen door de maximale bouwhoogte op bedrijventerreinen beter te benutten (zie figuur 5). Uit de analyse blijkt dat de meeste Omgevingsplannen een maximale bouwhoogte van 7 tot 11 meter toestaan, maar het aantal bouwlagen blijft relatief beperkt. De maximale bouwhoogte, zoals vastgelegd in de Omgevingsplannen, wordt op

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

21

bijna alle bedrijventerreinen slechts in beperkte mate benut. Alleen op Bedrijvenpark Seyst wordt de bouwhoogte maximaal benut.

Figuur 4: Optimaal benutten van bebouwingspercentage.

Figuur 5: Optimaal benutten van bouwhoogte

Juiste bedrijf op de juiste plek: benutten milieuruimte In het Omgevingsplan is de milieucategorie per locatie vastgelegd. Dit betreft onder meer de hinder en geluidsoverlast voor de omgeving. Hoe hoger de milieucategorie, des te meer belasting mogelijk is. Sweco heeft geanalyseerd of de juiste bedrijven zich op de juiste plekken bevinden, met een focus op de benutting van milieuruimte. Voor een efficiënt gebruik van bedrijventerreinen is het van belang voldoende kavels te hebben waar een hogere milieubelasting (3.2 en hoger) mogelijk is en deze hier ook voor te gebruiken (zie figuur 6). Dit biedt ruimte voor onder andere bedrijven met circulaire activiteiten.

Figuur 6: Optimaal benutten van milieuruimte

Naast het benutten van de aanwezige milieuruimte constateren we dat er veel ‘nietbedrijfsruimtefuncties’ op bedrijventerreinen aanwezig zijn. Naast clusters van kantoorruimte (vaak wél wenselijk), betreft het voorzieningen zoals een sauna, sportschool, kinderdagopvang, kapper en crossfit. Zoals eerder aangegeven zitten hier zowel positieve als negatieve aspecten aan. Bedrijventerreinen: behoefte aan uitbreidingsruimte In opdracht van de provincie Utrecht (2023) is een prognose naar de vraag naar bedrijventerreinen gemaakt voor de provincie (waaronder regio U10) voor de periode 20232040. In dit toekomstperspectief maken we een vertaling van de behoefte aan

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

22

bedrijventerreinen in de gemeente Zeist voor de periode 2025-2035 met een vooruitblik naar 2040. Kwantitatief: totale uitbreidingsvraag bedrijventerreinen circa 11 ha netto tot 2030 Uit het overzicht eerder in dit hoofdstuk blijkt dat Zeist momenteel over ca. 80 ha bedrijventerrein beschikt. De totale vraag naar bedrijventerreinen in de gemeente Zeist bestaat uit de uitbreidingsvraag plus vervangingsvraag. De uitbreidingvraag is de vraag naar extra ruimte voor bedrijventerrein, ten opzichte van huidige voorraad, door natuurlijk verloop en dynamiek van bedrijven in de regio. Ontwikkeling van de werkgelegenheid is hier een belangrijk onderdeel in. De vraag naar bedrijventerrein door onttrekking van een deel van de huidige voorraad (bijvoorbeeld door transformatie van een bedrijventerrein naar een woonfunctie) is de vervangingsvraag (bron: Behoefteraming bedrijventerreinen provincie Utrecht, 2023). Tot en met 2030 bedraagt de uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen in de gemeente Zeist circa 5 hectare netto (bron: Behoefteraming bedrijventerreinen provincie Utrecht, 2023; Bewerking: Sweco, 2025). Hierbij gaan we – in lijn met de provincie en de regio – uit van het WLO hoog scenario uit de provinciale vraagraming en een gelijkblijvend marktaandeel van de gemeente Zeist binnen de totale uitbreidingsvraag in de regio U10.

De vervangingsvraag tot 2030 in de gemeente Zeist bedraagt 5,8 hectare netto. Het is aannemelijk dat er na 2030 een vervangingsvraag ontstaat, maar in de huidige situatie is daar niks over bekend. Daarmee bedraagt de totale uitbreidingsvraagvraag tot 2030 circa 11 hectare netto (inclusief vervangingsvraag). Voor de totale vraag van 2030 tot 2040 gaan we uit van een (extra) 9 hectare. 12 10 8

5.8

6 9.0

4 2 0

5.1 2025 tot 2030 Uitbreidingsvraag

2030 tot 2040 Vervangingsvraag

Figuur 7:Uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen in de gemeente Zeist. Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen provincie Utrecht, 2023; Bewerking: Sweco, 2025.

Ter vergelijking: bijna geen uitgifte in de afgelopen 10 jaar In de afgelopen 10 jaar is er bijna geen uitgifte geweest op bedrijventerreinen. Alleen in 2015 en 2016 is er tweemaal 0,2 ha uitgegeven op bedrijventerrein Fornhese. De prognose van de totale ruimtevraag naar bedrijventerreinen is dus aanzienlijk groter dan de historische uitgifte.

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

23

Leegstand van bedrijfsruimte onder gewenst frictieniveau Een van de meest urgente opgaven is de beschikbaarheid van voldoende ruimte voor bedrijven in onze gemeente. In april 2025 stonden er 11 objecten te koop of te huur op bedrijventerreinen in onze gemeente, wat neerkomt op ongeveer 2.640 m² aan bedrijfsruimte. Daarmee ligt de frictieleegstand op minder dan 1%, wat ruim onder de gewenste frictieleegstand van 5 à 6% is. Er is momenteel geen hard of zacht planaanbod beschikbaar in de gemeente Zeist. Herontwikkeling: vooral kleine bedrijfsunits De afgelopen jaren zijn op diverse bedrijventerreinen locaties herontwikkeld. Hierbij heeft het accent gelegen op kleine bedrijfshallen en garageboxen. Deze ontwikkelingen pasten binnen de huidige planologische regels, waarin geen regels zijn gesteld over unitomvang. Vanuit financieel oogpunt van de betreffende ontwikkelaars is een dergelijke herontwikkeling een begrijpelijke keuze, maar hierdoor zijn grotere ruimtevragers minder aan bod gekomen. Conclusie: behoefte aan extra ruimte voor bedrijven Tegenover de totale vraag naar bedrijventerreinen van 11 ha voor de komende vijf jaar staat een hard planaanbod van in totaal 0 ha. Hieruit volgt een kwantitatief tekort van 11 hectare netto. Voor de periode tot 2040 loopt dit cumulatief tekort op met nog eens 9 hectare netto.

Kwaliteit van bedrijventerreinen redelijk tot goed Ruimtelijke kwaliteit en uitstraling Voor vijf terreinen is een vitaliteitsscan gemaakt. Daarin is de ruimtelijke kwaliteit van de terreinen op verschillende onderdelen beoordeeld, waaronder de toegankelijkheid, veiligheid, onderhoud en netheid, groenvoorziening en functionaliteit. De volledige scans zijn terug te vinden in de bijlage. Tabel 1 Beoordeling ruimtelijke kwaliteit Terrein Dijnselburg Zeist-West Fornhese Seyst Wildenberg

Toegankelijkheid

Veiligheid

++ 0 + + 0

0 + +

Onderhoud en netheid + 0 ++ +

Groenvoorzieningen 0 0 -

Functionaliteit 0 0 0 + 0

Legenda: beperkt (-), redelijk (0), goed (+), uitstekend (++). Bron: Vitaliteitsscans Sweco, 2025. Zie voor toelichting op de variabelen de Vitaliteitsscans in de bijlage.

Uit de scans blijt dat de ruimtelijke kwaliteit op de meeste bedrijventerreinen redelijk tot goed is. Dit betekent dat grootschalige ingrepen in de huidige situatie niet direct noodzakelijk zijn. Wel is het belangrijk dat er blijvend wordt geïnvesteerd om de kwaliteit op orde te houden en om in te spelen op de verschillende maatschappelijke transities. Dat geldt bijvoorbeeld voor de openbare ruimte (zoals de herinrichting op Zeist-West) en de uitstraling van de panden, maar ook zullen ingrepen nodig zijn voor de energietransitie en de transitie naar een circulaire economie.

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

24

Bereikbaarheid De bereikbaarheid van de werklocaties is over het algemeen goed, zeker wat betreft (vracht)autoverkeer. Alleen Zeist-West vormt hierop een uitzondering. Met de snelwegen A28 en A12 zijn veel terreinen goed ontsloten. Ook zijn er op de meeste terreinen busverbindingen met Utrecht en Amersfoort. De meeste terreinen beschikken over een bushalte op minder dan 500 meter loopafstand. Echter, als het gaat om de dienstregeling kan de OV-bereikbaarheid een uitdaging zijn voor werknemers die avond- of nachtdiensten draaien. Voor functioneel verkeer, zoals vrachtauto’s die moeten laden en lossen, is er een aantal aandachtspunten. Momenteel ontbreekt het aan voldoende vrachtwagenparkeerplaatsen, wat leidt tot overlast doordat voertuigen langs de openbare weg geparkeerd staan. Dit is een uitdaging voor terreinen zoals Zeist-West, Fornhese en De Eland. In regionaal verband onderzoeken we de mogelijkheid van een nieuwe HOV-verbinding (hoogwaardig openbaar vervoer) tussen Utrecht Science Park en Zeist en Amersfoort. De aansluiting op de A28 in Zeist-Noord is in het Integraal Ruimtelijk Perspectief van de U10 als Regiopoort benoemd, gekoppeld aan de HOV-verbinding tussen Utrecht Science Park en Amersfoort. Dat heeft vooral gevolgen voor de invulling van bedrijventerrein Dijnselburg.

Ook kunnen de kantoren aan het westelijke deel van de Utrechtseweg profiteren van een verbeterde OV-bereikbaarheid als er een HOV-halte in de omgeving wordt gepland.

Regiopoort Zeist-Noord Zeist-Noord is een van de locaties die in beeld is als ‘Regiopoort’: een locatie die een belangrijke rol speelt in de regionale verbinding met steden als Utrecht en Amersfoort. Er is ruimte voor een mate van verstedelijking en verdichting die hoger is dan gebruikelijk. In totaal kunnen er in de gemeenten met de aangewezen acht Regiopoorten circa 35.000 tot 40.000 woningen gebouwd worden. Zeist-Noord is een werklocatie: het grootste bedrijventerrein van de gemeente ligt hier, namelijk Dijnselburg. Gedeeltelijke transformatie naar andere functies is een optie om ambities voor wonen en werken te vervullen, maar betekent mogelijk ook dat er alternatieve (schuif)ruimte beschikbaar moet zijn om de ruimte voor werkfuncties te compenseren. De gemeente gaat een gebiedsvisie opstellen om de verschillende mogelijkheden te verkennen.

Ondermijning Op locaties met verouderde panden en een rommelige uitstraling bestaat het risico op ondermijning. Dit risico neemt verder toe als criminele activiteiten uit andere gebieden zich verplaatsen naar bedrijventerreinen in Zeist. De praktijk op Zeist-West en Fornhese bevestigt dat een goede aanpak (zoals het Keurmerk Veilig Ondernemen) nodig is om de veiligheid op het terrein op peil te houden.

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

25

Behoefte aan betere samenwerking en organisatiegraad Een goede samenwerking tussen de gemeente en ondernemers is belangrijk om de kwaliteit op onze bedrijventerreinen te behouden en te verbeteren. Het is belangrijk dat bedrijven zich zoveel mogelijk organiseren. Dit kan door het oprichten van een ondernemersvereniging, of het aansluiten bij een bestaand collectief. Op veel bedrijventerreinen ontbreekt een formeel collectief. Dit geldt ook voor terreinen met uitdagingen op het gebied van kwaliteit, zoals Dijnselburg. Van de tien terreinen hebben slechts drie een formeel collectief. Mede hierom is het versterken van ondernemerscollectieven een van de hoofdpunten in het Economisch Kompas. De gemeente voert al actief accountmanagement uit. Het blijvend onderhouden van contacten met de bedrijven is belangrijk om goed grip te houden op de ontwikkelingen binnen Zeist.

Duurzaamheid: zo spoedig mogelijk, maar uiterlijk klimaatneutraal in 2050 De gemeente Zeist heeft de ambitie om zo spoedig mogelijk, maar uiterlijk in 2050, energieneutraal te zijn. Deze ambitie is vastgelegd in de Routekaart Nieuwe Energie voor Zeist (2023). Dat betekent dat op het grondgebied van Zeist evenveel energie duurzaam wordt opgewekt als aan energie wordt verbruikt. Er zijn twee subdoelen om dit te realiseren: het eerste doel is 50% energiebesparing ten opzichte van 2016; het tweede doel de opwek van duurzame energie. Eén derde van de opgave gaan we realiseren in 2030.

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

26

Voor de bedrijven en maatschappelijke organisaties in Zeist betekent dit dat zij moeten inzetten op een fossielvrije, energieneutrale bedrijfsvoering. Dit betekent maximaal besparen op energie en het benutten van de mogelijkheden voor duurzame opwek. Een ander belangrijk aspect van verduurzamen is het klimaatadaptief maken van onze werklocaties, onder meer om hittestress en wateroverlast de voorkomen. De focus op duurzaamheid leidt tot veranderingen in hoe we onze werklocaties ontwerpen, gebruiken en beheren. Dit omvat het verduurzamen van gebouwen, het opwekken van energie, het optimaliseren van energieverbruik, het bevorderen van circulaire economie (zie ook de volgende alinea) en het creëren van groene, gezonde en aantrekkelijke (toekomstbestendige) werklocaties. Dit laatste punt is uiteraard een belangrijk speerpunt van dit Toekomstperspectief Werklocaties. Circulariteit De Nederlandse economie moet volgens de Rijksoverheid in 2050 volledig circulair zijn. Een circulaire economie is een economisch systeem waarin producten, materialen en grondstoffen zoveel mogelijk worden hergebruikt. Het doel is om afval te minimaliseren en natuurlijke hulpbronnen te behouden. In plaats van een wegwerpmaatschappij, waar producten na gebruik worden weggegooid, streeft een circulaire economie naar het verlengen van de levensduur van producten door reparatie, hergebruik en recycling.

Door deze principes toe te passen, vermindert de vraag naar nieuwe grondstoffen en wordt de belasting op het milieu verminderd. Dit draagt bij aan een duurzamere en milieuvriendelijkere toekomst. Bedrijventerreinen zijn belangrijk voor de transitie naar een circulaire economie. Om de omslag van een lineaire naar circulaire economie te kunnen maken zijn voldoende (extra) fysieke ruimte en geschikte ruimtelijke condities op bedrijventerreinen essentieel. Circulaire bedrijventerreinen hebben behoefte aan productie- en verwerkingsruimte voor hergebruik en sortering, logistieke ruimte voor opslag en transport van circulaire goederen, en gebruiksruimte voor circulaire bedrijfsgebouwen en openbare ruimte. Ruimte is schaars, dus efficiënt ruimtegebruik en slimme combinaties zijn noodzakelijk. Voor kleinschalige, gemengde bedrijventerreinen vraagt dit onder meer om voldoende ruimte voor circulaire maakindustrie (lichte industrie), ook in combinatie met basismaatregelen zoals gedeelde opslag en collectief parkeren. Deze maatregelen dragen bij aan zorgvuldig en efficiënt ruimtegebruik. Op middelgrote productiegerichte bedrijventerreinen ligt de focus op het ontwikkelen van circulaire hubs (waaronder ook bouwhubs) en industriële clustering (bijvoorbeeld van bedrijven met een hogere milieuhindercategorie), om zo ook synergie voordelen te behalen.

Daarnaast is het behoud van voldoende milieuruimte hier een belangrijk onderdeel van. Zonder bedrijventerreinen is een transitie naar een circulaire economie niet mogelijk. Netcongestie Netcongestie heeft directe economische gevolgen voor ondernemers in Zeist. Nieuwe en grotere stroomaansluitingen zijn al enige tijd lastig te verkrijgen, wat de uitbreiding, vestiging, en verduurzaming van bedrijven bemoeilijkt. Inmiddels heeft Stedin per 1 juli

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

27

2026 een aansluitstop aangekondigd. Nieuwe elektriciteitsaansluitingen zijn dan tijdelijk niet meer mogelijk. Aanvragen voor extra vermogen bij de netbeheerder Stedin kosten doorgaans veel tijd. Dit kan de groei en operationele efficiëntie van bedrijven beïnvloeden, vooral voor diegenen die meer stroom nodig hebben voor duurzame initiatieven of teruglevering. Kantoren: belangrijk voor Zeist en veranderende locatievoorkeuren Kantorenmarkt belangrijk voor de gemeente Zeist De kantorenmarkt speelt een belangrijke rol in de economie van de gemeente Zeist. Kantoren zijn de thuisbasis van zowel kleine startups als grotere MKB-bedrijven. Een goed functionerende kantorenmarkt heeft een directe impact op de economie, werkgelegenheid, infrastructuur, maar ook de identiteit en vitaliteit van de gemeente Zeist. Momenteel zijn kantoorbanen goed voor ongeveer 25 tot 30% van de totale werkgelegenheid in de gemeente. Dit betreft het aantal banen binnen de totale kantorenvoorraad. De ‘formele’ kantoorlocaties hebben een aandeel van circa 17% van het totaal aantal banen in de gemeente. De voorraad en de leegstand zijn de afgelopen jaren teruggedrongen. Hierdoor zijn vraag en aanbod steeds beter in evenwicht gekomen. Dit vraagt om verdere inzet op het behoud van voldoende kantoormeters binnen de gemeente.

Kantoorgebruikers zoeken kwalitatief goede, moderne kantoorpanden op goed bereikbare plekken (per auto, openbaar vervoer en fiets/lopend). Een goed voorbeeld hiervan zijn de kantoorpanden op de locatie De Breul. Ook langs de Utrechtseweg staan aantrekkelijke kantoorpanden, al is de bereikbaarheid per openbaar vervoer op deze locatie gemiddeld. De grote opgave in Zeist is het verder verbeteren van de kwaliteit van de voorraad.

Kantoorgebruikers voorkeur voor multifunctionele knooppuntlocaties Kantoren hebben in toenemende mate een ontmoetingsfunctie gekregen, wat vraagt om een nieuwe indeling van de kantoorvloer. Er is meer behoefte aan vergaderruimten en ontmoetingsplekken, en relatief minder aan vaste werkplekken. Deze ontwikkeling is

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

28

versneld tijdens de coronapandemie. Tegelijkertijd heeft de veranderende functie van het kantoor geleid tot een snellere verschuiving in de locatievoorkeur van veel kantoorgebruikers. Kantoorgebruikers werken steeds vaker in moderne kantoren op knooppuntlocaties met een aantrekkelijk aanbod aan voorzieningen. Dit soort locaties maken voor werknemers de organisatie zichtbaar, bereikbaar en aantrekkelijk om voor te werken. Een goede locatie is voor een bedrijf essentieel om jong talent aan zich te binden. Daarbij spelen ook duurzaamheidsoverwegingen een steeds belangrijkere rol bij de locatiekeuze, wat de nabijheid van OV-knooppunten belangrijk maakt. Negatieve uitbreidingsvraag, maar ook vervangingsopgave Voor de berekening van de toekomstige vraag naar kantoorruimte in de gemeente Zeist baseren we ons op de meest actuele behoefteraming van de provincie Utrecht. Momenteel beschikt de gemeente over een totale kantorenvoorraad van circa 266.000 m2 vloeroppervlak (vvo). Uit de behoefteraming van de provincie Utrecht volgt een negatieve uitbreidingsvraag van circa 6.000 m2 vvo (scenario hoog) voor de periode tot 2030. Dit ‘overaanbod’ verdwijnt ruimschoots met de transformatie van de PGGM-locatie (ca. 40.000 m2) naar voornamelijk een woonfunctie. Daarnaast kent de kantorenmarkt een vervangingsopgave.

In de behoefteraming van de provincie Utrecht wordt gerekend met een jaarlijkse vervangingsvraag van 1,5% van de totale voorraad. Als we dit vertalen naar de gemeente Zeist betekent dat een vervangingsopgave van circa 20.000 m2 vvo tot 2030 (exclusief vertrek van PGGM). Dit betreft de opwaardering/herontwikkeling van verouderde kantoorobjecten, maar kan ook gaan om sloop-nieuwbouw. Innovatielocaties – een nieuw type werklocatie. Belang van innovatie voor de lokale en regionale economie Om voldoende ruimte te bieden aan een toekomstbestendige Utrechtse economie die bijdraagt aan de innovatie- en concurrentiekracht en het verdienvermogen van Nederland is, naast vele hectares op reguliere bedrijventerreinen, ook specifieke ruimte nodig waar innovatieve bedrijven kunnen ontstaan, innoveren en floreren. Innovatielocaties zijn cruciaal voor het ontwikkelen van oplossingen voor maatschappelijke transities. Het gaat om ruimte voor innovatieve bedrijven die bijdragen aan vraagstukken op het gebied van gezondheid, energietransitie, digitalisering en circulariteit. Deze bedrijven versterken daarmee de internationale aantrekkingskracht van de regio Utrecht voor talent, bedrijven en investeerders. Twee innovatielocaties in Zeist Van de 19 innovatielocaties in de provincie Utrecht liggen er twee in Zeist: Utrecht Science Park Zeist en de KNVB-campus.

USP-Zeist wordt door de provincie gezien als een kennishub: Een gebouw of enkele gebouwen waar open innovatie en co-creatie tussen organisaties actief worden bevorderd en gefaciliteerd. Een kennishub dient als een centrale plek voor samenwerking en innovatie. Ze biedt startups en jonge bedrijven ondersteuning in de vorm van kantoorruimte, mentorschap, financiering en netwerken.

Toekomstperspectief Werklocaties Zeist

29

Met USP-Utrecht en USP-Bilthoven vormt USP-Zeist een ecosysteem voor instellingen en bedrijven in de sector Life Sciences & Health. De KNVB-campus is een zogeheten innovatiecampus: Een afgebakend gebied dat zich richt op kennisintensieve activiteiten, geconcentreerd rondom één of enkele bedrijven die fungeren als verbindende schakel. De focus ligt op innovatie door samenwerking tussen bedrijven, spin-outs, startups en scale-ups rondom een bepaald thema. De spil in de innovatie op de KNVB-campus is de Innovatiehub #11. Hierin werkt de KNVB samen met meer dan 60 bedrijven aan innovatie rond voetbal, waarbij de oplossingen kunnen bijdragen aan diverse maatschappelijk vraagstukken rond gezondheid, preventie en leefstijl.