RV26.021 Bijlage 1 Zeist - Nota grondbeleid 2026

zelfrealisatie door de grondeigenaar, dan is het verstandig om het tweesporenbeleid te starten en uit te gaan van grondverwerving.

Het tweesporenbeleid houdt in dat de grondverwerving als het ware wordt beschouwd als een onteigening. Het doel blijft altijd om minnelijk overeenstemming te bereiken. Blijft deze overeenstemming

D. Gronduitgifte

uit dan kunnen we het middel van onteigening inzetten. Het tweesporenbeleid geeft hierin structuur:

Voor de gronduitgifte gebruiken we in beginsel de openbare selectieprocedure volgens de uitgangs-

op de achtergrond worden de voorbereidingen voor een onteigening getroffen. Het onteigenings-

punten van het Didam-arrest.

dossier wordt in orde gemaakt zodat onze gemeenteraad efficiënt de onteigeningsbeschikking kan nemen als duidelijk wordt dat minnelijke aankoop niet lukt. Dit voorkomt onnodig tijdsverlies.

Uitgangspunt: openbare selectieprocedure

Het tweesporenbeleid zorgt er ook voor dat het verwervingsproces en de onderhandeling met de

Wij volgen de criteria van het Didam-arrest. We stellen als uitgangspunt dat onroerende zaken worden

grondeigenaren kaders krijgt. De kaders van de volledige schadeloosstelling als basis voor het aan-

uitgegeven door middel van een openbare selectieprocedure. Hierdoor is de uitgifte van (bouw)grond

bod aan de grondeigenaren is het uitgangspunt. De onderhandeling zal binnen die kaders lopen. De

in de vorm van verhuur, verkoop of vestiging van een zakelijk recht van gemeentelijke gronden

grondeigenaar weet daarmee wat hij kan verwachten en wettelijk recht op heeft. Die kaders bepalen

(en vastgoed) transparant en kunnen (markt)partijen -onder de gestelde objectieve, toetsbare,

ook of de onderhandeling binnen de grenzen van redelijkheid en billijkheid verlopen. Het maakt voor

transparante en redelijke selectiecriteria- vrij mededingen bij de gemeentelijke uitgifte van

ons dan ook snel inzichtelijk of een grondverwerving kansrijk of niet is. De keuze om over te gaan tot

onroerende zaken.

een onteigening wordt hiermee beter onderbouwd.

Uitzondering: één-op-één uitgifte Met een tweesporenbeleid en daarmee een onteigeningsprocedure achter de hand wordt vaak

Van een openbare selectieprocedure kan worden afgezien. De gemeentelijke onroerende zaak wordt

bereikt dat de onderhandeling zich concentreert op de werkelijke waarde van de eigendommen en

dan één-op-één aan een gegadigde gegund. Dit kan alleen indien bij voorbaat vaststaat of redelijker-

de schade die de eigenaar leidt als gevolg van de verwerving. Het feit dat de onteigening concreet

wijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één

kan worden ingezet, werkt mee aan genormaliseerde verhoudingen aan de onderhandelingstafel en

serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de uitgifte. Het college publiceert in alle gevallen vooraf

de uitgangspunten waarover we met de grondeigenaar in overleg zijn.

haar voornemen tot het aangaan van één-op-één vastgoedtransactie. Het college maakt haar voornemen van één-op-één uitgifte tijdig bekend, zodat iedereen daar kennis van kan nemen. Het college

Een aanbod op volledige schadeloosstelling is gebaseerd op een geldelijke vergoeding. We laten

motiveert beargumenteerd op basis van objectieve, toetsbare, transparante en redelijke selectie-

de werkelijke waarde van de eigendommen taxeren en maken een inschatting van de schade die

criteria waarom zij concludeert dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de

voortvloeit uit de grondverwerving. Hiermee volgen we de onteigeningsleer en blijven we binnen de

uitgifte.

wetgeving en jurisprudentie. In de bepaalde gevallen kan het college besluiten om af te wijken van de openbare selectieprocedure

32

De grondeigenaar heeft recht op zelfrealisatie. Als hij binnen de door ons gestelde kaders de nieuwe

(niet limitatief ).

functie of activiteit zelf kan realiseren, dan is onteigening niet aan de orde. In het verwervingsproces

•

Woningbouwcorporaties

en de hieraan voorafgaande aankoopstrategie, moeten we dus een inschatting maken in hoeverre de

Voorgenomen transacties op grond van de (wettelijke) taak van de corporatie, algemene,

grondeigenaar daadwerkelijk in staat is om zelf de functie of activiteit te realiseren. Dit toetsen we aan

maatschappelijke en ruimtelijke doelen, prestatieafspraken met gemeente, toewijzingsbeleid,

•

doelgroepen. Zoals de uitgifte van onroerende zaken aan woningbouwcorporaties voor

Bijvoorbeeld als we regie willen houden op de grond en het gebruik hiervan. Uitgifte in erfpacht en

ontwikkeling van huisvesting voor sociale huurwoningen onder de huurliberalisatiegrens en/of

het vestigen van recht van opstal is maatwerk. De condities en vestigingsvoorwaarden zijn afgestemd

starters koopwoningen of andere specifieke doelgroepen.

op marktconforme en redelijke uitgangspunten. De canon of retributie bepaalt het college aan de

Gemeentelijk beleid

hand van de marktconforme grondprijs en rentepercentage (canon/retributie) in de grondprijzennota.

Preferente partners met een (wettelijk) aan hen opgedragen taak voor culturele-, sociale- en

•

maatschappelijke doeleinden met ervaring van vestiging van een doelgroep, waaronder sport-

Huur en bruikleen

clubs, onderwijs, nutsvoorzieningen, cultuur- of buurtverenigingen.

Wij kunnen gronden die we in eigendom hebben verhuren of in bruikleen geven. Vooral bruikleen

Uitvoering eerder aangegane overeenkomsten

is een passend instrument als we bijvoorbeeld relatief snel weer over de grond willen kunnen

- Bestaande rechten, waaronder verlenging of indeplaatsstelling van een overeenkomst of een

beschikken of als we de grond tijdelijk in gebruik geven vooruitlopend op een definitieve bestemming

eerste recht van koop.

of ontwikkeling.

- Gesloten bouwclaimovereenkomsten met marktpartijen: deze marktpartijen hebben een

•

substantieel deel van de gronden binnen het projectgebied in eigendom en er is sprake van

Als we een huurovereenkomst sluiten, zorgen we ervoor dat de huurder geen huurrechten krijgt die

inbreng van onroerende zaken door een gegadigde, welke gegadigde daardoor vervolgens

een snelle opzegging belemmeren. Huurrechten zorgen er namelijk voor dat het instrument zijn doel

rechten verkrijgt op de verkrijging van gemeentelijke onroerende zaken.

voorbijschiet.

Openbaar belang - Gegadigden met een positie, die bereid en in staat zijn om in samenhang tot zelfrealisatie

F. Grond- en uitgifteprijzen

over te gaan van de ontwikkeling ten behoeve van integrale gebiedsontwikkeling. Sprake kan

In de Grondprijzennota leggen we vast welke prijzen voor grond gelden bij verschillende vormen van

bijvoorbeeld zijn van versnipperd eigendom of een (complexe) binnenstedelijke transformatie

gebruik. In Zeist stellen we deze prijzen marktconform vast, zodat iedereen een eerlijke prijs betaalt

waar publiek-private samenwerking essentieel is om tot een haalbare en succesvolle integrale

en we een passende vergoeding ontvangen. Elke vijf jaar beoordeelt en actualiseert het college van

gebiedsontwikkeling te komen. Hiervoor kan ook vervangend onroerend goed als gevolg van

burgemeester en wethouders (B&W) de Grondprijzennota. De prijzen worden wanneer nodig geïn-

verwerving door ons van onroerende zaken vanwege een beleidsmatig wenselijke of wettelijke

dexeerd zodat die marktconform blijven. De gemeenteraad en andere betrokkenen worden transpa-

verplichtende verplaatsing noodzakelijk zijn.

rant geïnformeerd over het actuele grondprijsbeleid.

- Transacties (inclusief ruil en in gebruik geven) aan eigenaren die van onroerende zaken in een gebied benodigd zijn voor de realisatie van beleids- en of ruimtelijke doelstellingen.

G. Sturing met planologische instrumenten

- Direct belang: aangrenzend karakter van onroerend goed, reststroken van gronden van gegadigden en snippergroen.

Functiewijziging van grond De kern van faciliterende grondbeleid is dat vanuit onze publiekrechtelijke rol wordt gestuurd op de

E. Vestigen van zakelijk rechten

ruimtelijke ordening van grond: wij sturen met de planologische maatregel. We hebben de bevoegd-

Het college kan afwijken van gronduitgifte in volle eigendom. In voorkomende gevallen kan het vestigen

heid om de functie of activiteit van grond te veranderen en vast te leggen. Als we planologische

van een zakelijk recht meer voor de hand liggen. Denk hierbij aan erfpacht of recht van opstal.

medewerking verlenen, kunnen we kwalitatieve (bijvoorbeeld programmering en duurzaamheid van

33

een plan) en financiële (kostenverhaal) voorwaarden verbinden aan deze medewerking. Als het

Hoewel de anterieure overeenkomst wordt beheerst door het privaatrecht met veel contractsvrijheid,

ruimtelijk initiatief past binnen onze ambities en beleidskaders en daarbij het kostenverhaal vooraf

zijn er beperkende grenzen aan onze eisen richting initiatiefnemers. De anterieure overeenkomst mag

verzekerd is, dan staat niets in de weg om medewerking te verlenen aan de planologische wijziging.

niet strijdig zijn met geldende wet- en regelgeving, de redelijkheid en de billijkheid moeten worden gerespecteerd en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur moeten worden nageleefd. We

Kostenverhaal en kwalitatieve kaders

mogen van deze overeenkomst geen misbruik maken door een initiatiefnemer te dwingen onredelijk

We zijn verplicht om de kosten die we voor een aangewezen (bouw)activiteit8 maken, te verhalen op

hoge bijdragen te betalen en/of andere buitensporige verplichtingen aan te gaan. Zo mogen we de

de initiatiefnemer. Het kostenverhaal omvat de grondexploitatiekosten9 en daarnaast de financiële

medewerking aan een ontwikkeling die past in een goede ruimtelijke ordening niet weigeren, omdat

bijdragen10. Het uitgangspunt is we met een privaatrechtelijke overeenkomst onze kosten verhalen.

de initiatiefnemer niet bereid is een overeenkomst te sluiten over het kostenverhaal. We kunnen dan

Als dit niet mogelijk is, dan kunnen we het kostenverhaal publiekrechtelijk verankeren.

altijd terugvallen op de verhaalsmogelijkheden via het publiekrechtelijk spoor. Vooral in de situatie dat het ruimtelijk initiatief ook bijdraagt aan gemeentelijke ambities, is het noodzakelijk om haalbare

Intentieovereenkomst

afspraken te maken vanuit een gelijkwaardige positie van partijen.

Als het college medewerking verleent aan een initiatief dan sluit zij, als het initiatief erom vraagt, bij de start van de haalbaarheidsfase een intentieovereenkomst met de initiatiefnemer. In de intentie-

De betaling van het kostenverhaal kan in termijnen geschieden. Dit is afhankelijk van de complexiteit

overeenkomst staan de afspraken over de planning en het kostenverhaal van de ambtelijke inzet

en omvang van het ruimtelijk initiatief. Het bepalen van de hoogte van de exploitatiebijdrage vloeit

tijdens de haalbaarheidsfase. In de haalbaarheidsfase onderzoeken partijen de haalbaarheid en de

voort uit de toepassing van de programma kostenverhaal en financiële bijdragen. De initiatiefnemer

kaders waarbinnen de ontwikkeling moet plaatsvinden. Daarnaast wordt in deze overeenkomst

stelt na het ondertekenen van de anterieure overeenkomst voldoende financiële zekerheden door

opgenomen onder welke voorwaarden de gemeente meewerkt aan het ruimtelijk initiatief en

middel van een bankgarantie of waarborgsom, zodat we verzekerd zijn van betaling.

wanneer partijen besluiten de overeenkomst te beëindigen. De intentieovereenkomst wordt, als het plan haalbaar is gebleken, opgevolgd door de anterieure overeenkomst.

Uitblijven van overeenstemming Indien wij met de initiatiefnemer anterieur geen overeenstemming kunnen bereiken, dan hebben we

Anterieure overeenkomst

de keuze om de voorwaarden en het kostenverhaal publiekrechtelijk te verankeren in het omgevings-

Een anterieure overeenkomst is een privaatrechtelijke overeenkomst, waarin het college en een initiatief-

plan of de omgevingsvergunning voor een BOPA. We kunnen besluiten om de beschikbare capaciteit

nemer afspraken over het ruimtelijk initiatief vastleggen. In de anterieure overeenkomst leggen we

voorlopig in te zetten op andere projecten die bijdragen aan de beleidsdoelstellingen. We kunnen ook

samen met de initiatiefnemer de verdeling van taken, verantwoordelijkheden en risico’s vast. Boven-

beslissen om niet mee te werken aan een initiatief. Als we besluiten onze medewerking aan een ruim-

dien biedt de anterieure overeenkomst ons de mogelijkheid om voorwaarden te stellen waaraan de

telijk initiatief op te schorten omdat de initiatiefnemer geen anterieure overeenkomst wil sluiten, dan

ontwikkeling moet voldoen. We sturen hiermee privaatrechtelijk op locatie-eisen, programmering en

maken we een afweging of het prioritair is om het kostenverhaal publiekrechtelijk te regelen. Hebben

planning, kostenverhaal en financiële bijdragen. De overeenkomst bepaalt welke risico’s elk van de

we hiervoor de middelen, en kunnen die op (korte termijn) efficiënter kunnen worden ingezet bij het

partijen op zich neemt en welke inspanning van elkaar wordt verwacht, gekoppeld aan een planning.

realiseren van onze ambities?

8

Artikel 8.13 Ob

9

Artikel 13.11 Ow en artikel 8.15 (tabel A en B van bijlage IV) Ob

10 Artikel 13.22 en 13.23 Ow

34

Publiekrechtelijke verankering van het kostenverhaal en financiële bijdragen

Daarnaast kan de schaduwberekening van het publiekrechtelijk kostenverhaal helpen om het

De Omgevingswet biedt ons een publiekrechtelijke grondslag om de kosten van een grond-

kostenverhaal via het anterieure spoor vorm te geven. Hiermee toetsen we of de exploitatie c.q.

exploitatie11 en de financiële bijdragen12 op de initiatiefnemer te verhalen. Voor ons is dit instrument

de financiële bijdrage redelijk en billijk is.

een middel om het ruimtelijk initiatief mogelijk te maken als er met een grondeigenaar geen overeenstemming kan worden bereikt over het sluiten van een anterieure overeenkomst. We kunnen hiertoe beslissen als er urgentie is om het ruimtelijk initiatief te realiseren.

11 Artikel 13.11 Ow en artikel 8.15 (tabel A en B van bijlage IV) Ob 12 Artikel 13.22 en 13.23 Ow

35

H.

Sturen met mensen

is het belangrijk dat de kennis en voortgang goed worden geborgd binnen de interne organisatie.

Capaciteit en prioritering bij ruimtelijke initiatieven bij de keuze welke rol wij innemen bij een

Als een project te sterk afhankelijk wordt van externen, bestaat het risico dat inzichten en leer-

ruimtelijk initiatief, speelt de beschikbare capaciteit een belangrijke rol. Om ruimtelijke initiatieven

ervaringen niet duurzaam landen in ons team.

actief te kunnen oppakken of goed te faciliteren, moeten wij beschikken over voldoende kennis, tijd en menskracht binnen de organisatie.

De onderstaande tabel geeft een overzicht van de benodigde capaciteit per rol van het grondbeleid. Daarmee wordt zichtbaar welke inzet van disciplines en middelen hoort bij actief, actief faciliterend

Omdat de opgaven talrijk zijn, brengen wij een duidelijke prioritering aan. Zo zorgen we dat elk initiatief

en faciliterend grondbeleid.

de juiste aandacht krijgt en dat onze inzet past bij de bestuurlijke ambities. Een goede prioritering vergroot de slagkracht van de organisatie en draagt bij aan een voorspelbare uitvoering van beleid.

Wat betekent dit morgen? We kijken kritisch naar onze capaciteit bij elk nieuw initiatief. Dat betekent: tijdig keuzes maken,

Een onderdeel van deze afweging is de vraag of wij bereid zijn externe capaciteit in te zetten. In dat geval

prioriteiten stellen en waar nodig tijdelijke ondersteuning inzetten. Zo blijven we in staat onze

moeten we hiervoor middelen reserveren in de begroting. Wanneer we externe expertise inschakelen,

ruimtelijke ambities waar te maken met een wendbare en lerende organisatie.

faciliterend grondbeleid

actief faciliterend grondbeleid

Projectleider

actief grondbeleid

Integraal projectverantwoordelijk en projectaansturing

Planeconoom

Toetsen economische haalbaarheid en berekenen kostenverhaal

Privaat jurist

Anterieure overeenkomst

Grondexploitatie en risicomanagement Samenwerkings- en koopontwikkelovereenkomsten

check and balances en risicobeheersing

Grondzaken-medewerker

Stedenbouwkundige

RO-jurist

Check and balances en risicobeheersing

Onderhandeling kostenverhaal en voorwaarden van

Verbinder, makelfunctie, netwerker en bewaken haalbaarheid.

Onderhandeling marktpartijen, grond-

anterieure overeenkomst

Onderhandeling kostenverhaal en voorwaarden van anterieure

verwerving, marktconforme uitgifteprijzen,

overeenkomst

en (grond)verkoop

toetsing van het plan aan de stedenbouwkundige en

Opstellen van stedenbouwkundige en kwalitatieve kaders/

Stedenbouwkundige uitwerking.

kwalitieve randvoorwaarden.

stedenbouwkundige uitwerking. Toetsing van het plan

Kaders voor de kwaliteit van het plan

Verzorgen van planologische maatregel.

verzorgen of begeleiden van een planologisch maatregelen

toetsen en in procedure brengen van planologisch maatregel

36

Bijlage I Toelichting samenwerkingsvormen Bouwclaimmodel

De gemeente beperkt zich bij het concessiemodel tot het stellen van randvoorwaarden, bijvoorbeeld

Het bouwclaimmodel is een bijzondere vorm van actief grondbeleid en wordt veelal gekozen als

met een stedenbouwkundig programma van eisen, masterplan of kwaliteitsnormen. Dit model

private partijen grondeigendommen hebben in het plangebied. Het is een samenwerkingsvorm in het

kenmerkt zich door een strikte publiek-private rolverdeling, waarbij een private partij een groot deel

spoor van actief grondbeleid.

van de traditionele overheidstaken (bijvoorbeeld de aanleg van openbare voorzieningen en infrastructuur) uitvoert en de risico’s draagt. Zowel de grond- als de opstalexploitatie zijn voor rekening

In het bouwclaimmodel verkopen private partijen hun grond aan een gemeente onder de voorwaarde

en risico van de private partij. Bij een dergelijke overdracht van overheidstaken moet zeker gesteld

dat zij bij de gronduitgifte bouwrijpe grond mogen terugkopen met een vooraf overeengekomen

worden dat de private partij deze werken conform de regels van het (Europees) aanbestedingsrecht

programmering waarmee zij hun bouwrechten veiligstellen. De gemeente voert de grondexploitatie

en het gemeentelijk aanbestedingsbeleid zal aanbesteden.

en draagt zorg voor het bouw- en woonrijp maken van het gebied. Private partijen nemen, net als bij actief grondbeleid, de realisatie van het vastgoed voor hun rekening.

De gemeente kiest bij het concessiemodel nadrukkelijk voor samenwerking om zo ook de kennis, kunde en capaciteit van marktpartijen bij de gewenste gebiedsontwikkeling optimaal te kunnen

De samenwerking op basis van een bouwclaim is vooral goed inzetbaar als in een gebied sprake is

benutten en/of omdat zij het risico voor de ontwikkeling niet wil dragen. De belangrijkste voorwaarde

van versnipperd eigendom in handen van private partijen en de gemeente een actieve rol wenst in te

voor het bereiken van positieve effecten bij de toepassing van het concessiemodel ligt vooral in

nemen. De gemeente kan dan haar regierol beter invullen en zo de gewenste ontwikkelingen op de

de rolvastheid en professionaliteit van partijen. Bij een concessie moet voldoende ruimte gegeven

locatie beter sturen. Deze variant is veelal te prefereren boven de zelfrealisatie door alle afzonderlijke

worden aan de marktpartij. Afspraken over het kwaliteitsniveau en het programma dienen vooraf op

private grondeigenaren.

hoofdlijnen te worden vastgelegd.

Concessiemodel

Joint venture

Bij het concessiemodel heeft een gemeente (geheel dan wel gedeeltelijk) het grondeigendom.

Wanneer in een gebied diverse partijen (waaronder de gemeente) grondeigendom hebben, kunnen

De gemeente draagt haar grond over aan een private partij (bijvoorbeeld via aanbesteding of een

zij besluiten samen te gaan werken door het sluiten van samenwerkingsovereenkomsten dan wel

prijsvraag) die de (privaatrechtelijke) grondexploitatie voert. In een samenwerkingsovereenkomst

door voor de samenwerking een aparte rechtspersoon op te richten, bijvoorbeeld een Grond

worden vervolgens de afspraken vastgelegd. Na realisatie komt de openbare ruimte weer in handen

Exploitatie Maatschappij (GEM). De GEM kan dan de gezamenlijke grondexploitatie voeren en

van de gemeente.

gronden uitgeven, vaak op basis van een gezamenlijk opgesteld en vastgesteld masterplan voor het gebied. De risico’s van de grondexploitatie worden gedragen door alle deelnemende partijen. De gemeente behoudt haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheden.

37

Fotografie Gemeente Zeist Timo Hosper (blz. 12 & 16)

Telefoon 14 300 www.zeist.nl/contact

Gemeentehuis Het Rond 1, Zeist Postbus 513 3700 AM Zeist