RV26.017 VERVALLEN Bijlage 3 Startnotitie deelgebied Den Dolder en Soestdijkerweg e.o.

Naast gebouwde gemeentelijke monumenten zijn er ook de monumentale structuren. Dat zijn gebieden van bijvoorbeeld lanen, bermen, bestrating, parken, landgoederen, pleinen en omliggende gebouwen, die samen van monumentale waarde zijn. Vanuit de erfgoedverordening zijn deze gebieden aangewezen en hebben veelal al een plek gekregen in de bestaande bestemmingsplannen door middel van het vastleggen van de gebieden met bijpassende regels. Deze worden één op één overgenomen in het omgevingsplan. Alleen daar waar sprake is van evidente wijzigingen in de bestaande situatie, wordt de begrenzing van de monumentale structuur aangepast in het omgevingsplan. Monumentenbiotoop Nieuw onder de Omgevingswet is de introductie van een zogenaamde ‘monumentenbiotoop’. Vanuit de instructieregels uit het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) moet voor cultureel erfgoed dat in aanmerking komt voor bescherming een ‘toereikend beschermingsregime’ opgenomen worden in het omgevingsplan. Doel is om te voorkomen dat activiteiten binnen de biotoop negatief uitpakken voor het te beschermen erfgoed. Hoe groot een dergelijke biotoop moet zijn en wat voor regels er moeten gelden

Startnotitie deelgebied Den Dolder en Soestdijkerweg eo.

28/38

is aan de gemeente. Deze instructieregel geldt voor alle soorten monumenten en beschermingswaardig erfgoed. De gemeente zal voor dit onderwerp nog beleid moeten opstellen en keuzes moeten maken. Dat gebeurt in een separaat traject en zal dus niet meegenomen worden bij het opbouwen van het integrale omgevingsplan van dit deelgebied maar later bij een thematische wijziging meegenomen worden. Religieus erfgoed Het college heeft op 24 juni 2025 het Toekomstperspectief Religieus Erfgoed Zeist 2025-2031 vastgesteld. Dit document beschrijft een duurzaam toekomstperspectief voor het religieus cultureel erfgoed van Zeist. Deze toekomstvisie is niet enkel op kerkgebouwen gericht, maar op al het religieus cultureel erfgoed, dat wil zeggen: ‘voor onze gemeente betekenisvolle, cultuurhistorische zaken die met religie te maken hebben’. In het deelgebied ‘Den Dolder en Soestdijkerweg eo.’ komt één kerk voor, die nog geen passende bescherming geniet om de erfgoedwaarden te borgen: de Maria Christinakerk (gemeentelijk religieus erfgoed) (Dolderseweg 123b te Den Dolder). Deze kerk heeft op grond van het huidig planologisch kader een (brede) maatschappelijke bestemming die overgenomen zal worden in het omgevingsplan. Voor de Maria Christinakerk spelen momenteel plannen voor de ingebruikname als wijkcentrum.

De kerk heeft een cultuurhistorische waarde die is vastgelegd in het toekomstperspectief via een zogenaamd kerkenpaspoort. Dit is een beschrijving van de kerk met cultuurhistorische waarderingen. Hierin wordt benoemd welke onderdelen tot het religieus erfgoed behoren. Ook is een kaart toegevoegd met de contouren van het samenhangende erfgoed op een locatie, de zogenaamde kerkenbiotoop. In het omgevingsplan zullen regels worden opgenomen gebaseerd op de kerkenpaspoorten uit het toekomstperspectief. Hetzelfde geldt voor het bieden van een passende bescherming voor de kerkenbiotoop. In het omgevingsplan wordt de contour van de kerkenbiotoop vastgelegd, met bijbehorende regels. Het doel daarvan is om zo te voorkomen dat functies en activiteiten binnen de kerkenbiotoop de erfgoedwaarden kunnen schaden.

4.5

Openbare ruimte

Vanuit het thema ‘openbare ruimte’ zijn de volgende punten aangedragen die relevant kunnen zijn voor verwerking in het omgevingsplan: • Bij (kleine) aanpassingen van infrastructuur buiten de bebouwde kom loopt men er tegenaan dat het niet altijd duidelijk is of de regels ten aanzien van het Nationaal NatuurNetwerk (NNN) van toepassing zijn. Dit komt vooral omdat deze provinciale regels nog niet van toepassing waren bij oudere bestemmingsplannen. Vanuit de provinciale verordening is de gemeente verplicht om regels ten aanzien van de bescherming van het NNN op te nemen. Dit is ook gebeurd in recentere bestemmingsplannen. Bij het opstellen van de regels voor dit deelgebied, wordt deze omissie hersteld. • Vanuit de energietransitie zal Stedin binnen Zeist tot 2050 zo’n 150 nieuwe trafo-huisjes willen plaatsen. De meeste van deze gebouwtjes hebben een maximum maat van 15m2 en deze maatvoering is vergunningvrij. Deze maatvoering is geregeld in de bruidsschat en maakt formeel al deel uit van het omgevingsplan. Deze regeling wordt één op één overgenomen in de wijziging van het omgevingsplan. • Het is belangrijk dat voor de aanleg van kabels en leidingen een uitzondering geldt voor de vergunningplicht binnen archeologisch waardevolle gebieden. Deze uitzondering is nu ook al in veel bestemmingsplannen op een juiste manier geregeld.

Voor het nieuwe omgevingsplan zal nauwkeurig worden gecontroleerd of deze regeling goed wordt toegepast. Zo nodig zullen de regels aangepast worden. Startnotitie deelgebied Den Dolder en Soestdijkerweg eo.

29/38

4.6

Wonen

Vanuit het thema ‘wonen’ is aangegeven dat in sommige bestemmingsplannen een duidelijke regeling ten aanzien van de definitie voor ‘wonen/ woning’ ontbreekt. Een onbedoeld effect hiervan kan zijn dat woningsplitsing en kamerverhuur zijn toegestaan op basis van die regels (overigens geldt altijd nog een vergunningsplicht op basis van de Huisvestingsverordening). Dat kan tot ongewenste situaties leiden. In meer recente bestemmingsplannen is dit trouwens wel afdoende geregeld. Bij het opstellen van nieuwe regels ten aanzien van de bestemming ‘wonen’ in het omgevingsplan zal dit gebrek worden hersteld, overeenkomstig de recentere bestemmingsplannen waarin dit wel goed is geregeld. Ten aanzien van het thema wonen gelden momenteel de Woonvisie, de Woonzorgvisie, de Doelgroepenverordening en de Huisvestingsverordening. Deze instrumenten behouden tijdens de transitie hun werking. In de transitiestrategie is genoemd dat verordeningen vanaf 2027 verwerkt zullen worden in het omgevingsplan. Bekeken wordt dan ook in hoeverre beleid meegenomen kan worden. Voor nu geldt dat nieuwe verordeningen opgesteld en bestaande gewijzigd kunnen worden op de vertrouwde manier.

4.7

Groen

Ten aanzien van het thema groen is op dit moment het Groenstructuurplan uit 2011 voor de kernen leidend voor omgevingsplannen en het Landschapsontwikkelingsplan voor het buitengebied. Er is aanvullend beleid in de maak dat start met het Biodiversiteitsplan met bijbehorend uitvoeringsprogramma. • Het groenstructuurplan is momenteel leidend voor alle bestemmingsplannen, en nu voor het omgevingsplan. Het groenstructuurplan is voor in de bebouwde kom, voor buiten de bebouwde kom is het LandschapsOntwikkelingsPlan Krommerijn+ van toepassing als toetsingskader. Dit plan uit 2009 wordt momenteel vernieuwd. • Het biodiversiteitsplan en het bijbehorende programma zijn op 10 juni 2025 vastgesteld. Deze visie biedt nu nog geen directe handvatten voor regels in het omgevingsplan. Wel wordt deze visie de komende jaren uitgewerkt in deelprojecten, zoals het benoemen van groen-blauwe waarden en het uitwerken van groencompensatie. Te zijner tijd wordt beoordeeld of en hoe deze deelprojecten hun weerslag krijgen in een (thematische) wijziging van het omgevingsplan. • Bij de toepassing van de huidige regels van bestemmingsplannen loopt men er tegenaan dat er verschillende naamgevingen bestaan van bestemmingen (zoals Groen, Bos, Bos-Natuur), terwijl eigenlijk hetzelfde geregeld moet worden. Verschillende naamgevingen werken verwarrend.

Bij het opstellen van de nieuwe regels voor het omgevingsplan worden deze regels uit bestemmingsplannen naast elkaar gelegd en wordt beoordeeld in hoeverre deze geharmoniseerd moeten worden. Bedoelde verschillen houden we in stand, onbedoelde verschillen harmoniseren wij. • De begrenzing van NNN-gebied is niet overal duidelijk, dat moet worden opgelost. In de wijziging van het omgevingsplan wordt de meest recente provinciale omgevingsverordening met NNN-gebieden opgenomen in de betreffende functies. • Groen staat onder druk in de gemeente. In sommige gebieden is nog sprake van planologische bouwrechten terwijl vanuit het groenstructuurplan er een bescherming zou moeten zijn. Daar waar dit van toepassing is, zal worden beoordeeld of er aanpassingen nodig zijn. Het beperken van bestaande bouwmogelijkheden is overigens vatbaar voor claims op nadeelcompensatie. • Er is behoefte aan integraal beleid. Meer verbindingen gewenst tussen groen en aanpalende thema’s als klimaatadaptatie, cultuurhistorie. Soms conflicteert beleid met elkaar. De integraliteit wordt geborgd in de nu in voorbereiding zijnde omgevingsvisie, welke het startpunt is voor een nadere invulling op gebiedsniveau en/of per thema. Startnotitie deelgebied Den Dolder en Soestdijkerweg eo.

30/38

•

•

4.8

Randen tussen bebouwde kom en bossen zijn kwetsbaar, dit vraagt extra aandacht voor bescherming. In de wijziging van het omgevingsplan houden we rekening met de begrenzing tussen stedelijk gebied en landelijk gebied uit de provinciale omgevingsverordening. Deze geeft een scherpe scheiding tussen stedelijk gebied en landelijk gebied. Er wordt gewerkt aan nieuw beleid ten aanzien van natuurinclusief bouwen en inrichten. Dit beleid zal gelden voor nieuwe initiatieven en zal te zijner tijd een plek krijgen in het omgevingsplan.

Hoofdstructuur omgevingsplan

Om alle regels over de fysieke leefomgeving overzichtelijk in het omgevingsplan te zetten is een hoofdstructuur voor de thematische en gebiedsgerichte opbouw van het omgevingsplan opgezet. Binnen deze hoofdstructuur zullen uiteindelijk alle regels met betrekking tot de fysieke leefomgeving een plek krijgen. De hoofdstukindeling is zo opgezet dat de verschillende onderdelen van het tijdelijke omgevingsplan herkenbaar kunnen worden omgebouwd naar de nieuwe hoofdstructuur. Zo is er bijvoorbeeld een hoofdstuk voor bouwactiviteiten, gebruiksactiviteiten, te beschermen waarden en aanleggen waar veel van de ruimtelijke regels (uit met name de bestemmingsplannen) zullen landen. In het hoofdstuk kappen van bomen zullen de regels uit de bomenverordening landen en in het hoofdstuk milieuactiviteiten de milieuregels uit de bruidsschat, zodra die wordt overgezet. De hoofdstructuur van het omgevingsplan Zeist is gebaseerd op de staalkaarten van de VNG en voorbeelden van andere gemeenten in het land. Voor de hoofdstructuur van het Omgevingsplan gemeente Zeist is de volgende hoofdstukindeling neergezet: • Hoofdstuk 1 Algemene bepalingen. • Hoofdstuk 2 Omgevingswaarden. • Hoofdstuk 3 Programma’s. • Hoofdstuk 4 Algemene regels. • Hoofdstuk 5 Te beschermen waarden. • Hoofdstuk 6 Gebruiksactiviteiten. • Hoofdstuk 7 Bouwactiviteiten. • Hoofdstuk 8 Milieuactiviteiten. • Hoofdstuk 9 Slopen.

• Hoofdstuk 10 Kappen van bomen. • Hoofdstuk 11 Aanleggen. • Hoofdstuk 12 Ontwikkelingen tijdens transitiefase • Hoofdstuk 13 Financiële bepalingen. • Hoofdstuk 14 Handhaving. • Hoofdstuk 15 Overgangsrecht. • Hoofdstuk 16 Procesrecht. • Hoofdstuk 17 Gereserveerd. • Hoofdstuk 18 Gereserveerd. • Hoofdstuk 19 Gereserveerd. • Hoofdstuk 20 Gereserveerd. • Hoofdstuk 21 Gereserveerd. • Hoofdstuk 22 Activiteiten (dit is de bruidsschat waarvan de regels een plek zullen krijgen in de overige hoofdstukken) • Hoofdstuk 23 Slotbepalingen.

Startnotitie deelgebied Den Dolder en Soestdijkerweg eo.

31/38

Overigens is deze hoofdstukindeling niet in beton gegoten. Wanneer op basis van voortschrijdend inzicht blijkt dat aanpassingen nodig zijn, dan kan de hoofdstructuur daarop worden aangepast. De bruidsschat is op 2 januari 2024 reeds in beheer genomen en heeft tijdelijk een plek gekregen in hoofdstuk 22 van het omgevingsplan. De bruidsschat bestaat hoofdzakelijk uit regels met betrekking tot bouwen en milieuactiviteiten. De bouwactiviteiten zullen bij de eerste uitwerking van de deelgebieden worden verwerkt in hoofdstuk 7. De milieuregels zullen later worden verwerkt in hoofdstuk 8. Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen Nieuwe ontwikkelingen komen in hoofdstuk 12 van de hoofdstructuur. Tijdens de transitiefase wordt zoals genoemd in de transitiestrategie namelijk gebouwd aan 2 opgaven: 1. Opbouwen van het ‘integrale omgevingsplan’ per thema en per deelgebied. 2. Mogelijk maken van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen zoals woningbouw of nieuw beleid zoals de bescherming van biodiversiteit. Regels waarmee nieuwe ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt verschillen van regels voor het beheer van eenmaal gerealiseerde ontwikkelingen en bijvoorbeeld bestaande gebouwen.

In hoofdstuk 12 kunnen op die wijze voor een nieuwe woningbouwontwikkeling afwijkende regels voor ontwikkelingen worden opgenomen, zonder dat die conflicteren met bijvoorbeeld de regels voor bouwen en gebruik van het ‘integrale omgevingsplan’. Hoe verder de transitiefase is gevorderd hoe eerder een nieuwe ontwikkeling ingepast kan worden in de hoofdstructuur van het omgevingsplan. Op termijn zal hoofdstuk 12 dan ook overbodig zijn. Activiteiten Voor de activiteiten 2 is een iets andere aanpak gekozen dan de VNG-staalkaarten. In de VNGstaalkaarten zijn alle activiteiten samengebracht in hoofdstuk 5 en onderverdeeld in thematische activiteiten en gebiedsgerichte activiteiten met gebruiksruimte. In de hoofdstructuur van Zeist is onderscheid gemaakt tussen: • Gebruiksactiviteiten. • Bouwactiviteiten. • Milieuactiviteiten. Deze activiteiten hebben een apart hoofdstuk gekregen. Verder hebben ook de volgende activiteiten een apart hoofdstuk gekregen: • Slopen. • Kappen van bomen. • Aanleggen. Op deze wijze kunnen de uit de bestemmingsplannen en bruidsschat herkenbare activiteiten naar de hoofdstructuur worden omgebouwd en zijn zodoende ook voor de gebruiker inzichtelijk.

4.9

Verwerken resultaten regelanalyse

Een belangrijke input voor de regels van het omgevingsplan zijn de regels uit de bestaande bestemmingsplannen. Binnen de deelgebieden gelden verschillende bestemmingsplannen met regels die in verschillende perioden zijn opgesteld. Hierdoor kan het voorkomen dat er onbedoelde verschillen zijn opgetreden of dat er recentere regelingen zijn die afwijken van oudere regelingen. Om dit op een rij te zetten wordt een uitgebreide regelanalyse uitgevoerd. Alle bestemmingsregels binnen het deelgebied worden op een rij gezet en de verschillen worden in beeld gebracht. Vervolgens 2 Het gaat hier om activiteiten die op basis van het omgevingsplan vergunningplichtig zijn.

Startnotitie deelgebied Den Dolder en Soestdijkerweg eo.

32/38

wordt een keuze gemaakt in hoe om te gaan met verschillen: houden wij deze in stand of gaan wij harmoniseren. Zoals in paragraaf 4.2 genoemd zullen de regels geharmoniseerd worden daar waar mogelijk en waarvan de impact klein is. Wanneer de impact voor de gebruiker te groot is, dan zullen bestaande verschillen in stand worden gehouden. Bedoelde verschillen worden in stand gehouden omdat in sommige gevallen maatwerk nodig blijft. Twee voorbeelden Het eerste voorbeeld betreft de regeling met betrekking tot een beroep of bedrijf aan huis. Hierbij zijn ook voorwaarden genoemd, zoals het type beroep of bedrijf, waar het mag plaats vinden en tot welke oppervlakte. De bestemmingsplannen Austerlitz-Zeisterbossen en Den Dolder Zuid, Bosch en Duin, Huis ter Heide Noord zeggen hier beiden het volgende over: De gezamenlijke brutovloeroppervlakte ten behoeve van de uitoefening van een beroep - of bedrijf aan huis mag niet meer bedragen dan 30% van de totale brutovloeroppervlakte van de betreffende woning en de bijbehorende bouwwerken, en in ieder geval niet meer dan 100 m2. De bestemmingsplannen Amersfoortseweg e.o.

en Den Dolder Noord 2008 zeggen hier respectievelijk het volgende over: per bouwperceel niet meer dan 1/3 van de vloeroppervlakte van het hoofdgebouw en maximaal 100 m² van hoofd- en bijgebouwen/aan- en uitbouwen tezamen, daarvoor (beroeps/ of bedrijfsactiviteit) wordt aangewend; per bouwperceel niet meer dan 1/3 van de vloeroppervlakte van het hoofdgebouw en maximaal 100 m² van de vloeroppervlakte van hoofd en bijgebouwen/aan- en uitbouwen tezamen, daarvoor wordt aangewend Zoals te zien zijn hier kleine verschillen in de regeling. Bij dit voorbeeld zal voorgesteld worden de regeling uit het (recentere) bestemmingsplan Austerlitz- Zeisterbossen en/of Den Dolder Zuid, Bosch en Duin, Huis ter Heide aan te houden in het omgevingsplan. Een tweede voorbeeld is dat de definitie voor een woning niet in ieder bestemmingsplan hetzelfde is of juist ontbreekt. Op basis van jurisprudentie is het nodig geworden om dit begrip zodanig te omschrijven dat een woning alleen is bedoeld voor het huisvesten van één huishouden, waarbij het begrip ‘huishouden’ ook goed gedefinieerd moet zijn. In sommige bestemmingsplannen staat nog een oude definitie of helemaal geen definitie, met als gevolg dat op basis van die regeling kamerverhuur en woningsplitsing is toegestaan. In het omgevingsplan wordt dit verschil verholpen zodat woningen in de basis alleen door één huishouden bewoond mogen worden.

Daarnaast kan het wenselijk zijn om een bestaande regeling of plansystematiek te heroverwegen en inhoudelijk en beleidsmatig een andere keuze te maken. Bijvoorbeeld een aanpassing van bouwvlakken of goot- en bouwhoogtes. Daarbij houden we rekening met mogelijke (nadelige) effecten (nadeelcompensatie of juist ruimere mogelijkheden). De resultaten van de regelanalyse en de wijzigingen die hieruit volgen worden bij het ontwerpomgevingsplan inzichtelijk gemaakt.

5

Participatie

Startnotitie deelgebied Den Dolder en Soestdijkerweg eo.

33/38

5.1

Algemeen

Parallel met het opstellen van de startnotitie voor dit deelgebied is het “Procesvoorstel participatie en communicatie voor de deelgebieden van het Omgevingsplan gemeente Zeist” opgesteld. In de transitiestrategie is voor het onderdeel participatie een aanpak op hoofdlijnen beschreven. Deze aanpak is verder uitgewerkt in het procesvoorstel en de aanpak gebruiken we voor elk deelgebied. Het procesvoorstel is na te lezen via de raadsinformatiebrief (RIB) over de startnotities voor de eerste twee deelgebieden (Austerlitz en Den Dolder). In hoofdlijnen bestaat het opstellen van het omgevingsplan voor een deelgebied uit twee fasen: de startnotitie en het daadwerkelijk opstellen van het omgevingsplan. In beide fasen betrekken we de Zeister samenleving. Startnotitie In de fase van de startnotitie wordt de input verzameld om een goed ontwerp te kunnen maken van de regels en de bijbehorende locaties waar de regels gaan gelden. De uitgangspunten en randvoorwaarden worden in de startnotitie op hoofdlijnen beschreven en zijn nog niet gericht op perceelniveau. In deze fase zijn er nog geen regels voor het omgevingsplan opgesteld. In de participatieronde over de (concept) startnotitie stellen we gericht de volgende vragen: 1. Mist u zaken of onderwerpen in de startnotitie waar wij rekening mee zouden moeten houden bij het maken van het omgevingsplan? 2.

Waar loopt u nu tegen aan als het gaat om de regels in het huidige bestemmingsplan? Ervaart u knelpunten in de regelgeving? Op basis van de reacties uit de participatieronde over de concept startnotitie wordt vervolgens bepaald of er uitgangspunten zijn die moeten worden bijgesteld of waarvan moet worden afgeweken. De reacties betrekken we bij het opstellen van de definitieve startnotitie. Opstellen omgevingsplan Bij het opstellen van het omgevingsplan worden de concrete regels voor diverse functies opgesteld en worden de regels gekoppeld aan de locaties waarvoor ze gelden. Het is mogelijk om heel specifiek op perceelniveau of voor een groter gebied te bekijken welke regels er gelden. Daardoor kan men ook gerichter reageren op de nieuwe set van de regels die we hebben opgesteld. Dat kan in de vorm van een zienswijze op het ontwerp van de wijziging van het omgevingsplan voor het betreffende deelgebied. Alle reacties benutten wij om de plannen aan te scherpen en de inbreng van belanghebbenden delen wij met de gemeenteraad. Zo kan de gemeenteraad een goede afweging van belangen maken als zij over het omgevingsplan voor deelgebied besluit.

5.2

Participatie deelgebied Den Dolder en Soestdijkerweg eo.

5.2.1

Fase Startnotitie

De participatie voor dit deelgebied is gestart met de ter inzagelegging van de concept startnotitie. Wij onderscheiden de volgende doelgroepen binnen het deelgebied: Bewoners en bedrijven/ instellingen - individuele bewoners van het deelgebied. Inwoners uit andere delen van Zeist hebben uiteraard ook de mogelijkheid om te reageren. - Bedrijven en instellingen, zoals: Remia/De Duif, bedrijventerrein Fornhese, Sportverenigingen (DOSC, voetbal, badminton, gymnastiek, petanque, volleybal), Golfsociëteit de Lage Vuursche, de Prinses Maxima manege, Ernst Sillem Hoeve, Chaletpark Prinsenburg. Belangengroepen, waaronder: - Belangenvereniging Den Dolder Startnotitie deelgebied Den Dolder en Soestdijkerweg eo.

34/38

-

Stichting Den Dolder.nl Historische Vereniging Den Dolder Stichting Milieuzorg Zeist Stichting Beter Zeist

Samenwerkings- en ketenpartners: - Provincie Utrecht - Waterschap - Veiligheidsregio Utrecht - Rijkswaterstaat - GGD - Buurgemeenten - Utrechts Landschap - Staatsbosbeheer Deze groepen zijn grotendeels bereikt via de gemeentelijke website en door ze specifiek te benaderen. Iedereen kon reageren of input leveren op de concept startnotitie. In de periode van 3 november tot en met 12 december 2025 heeft de startnotitie ter inzage gelegen voor eenieder. De starnotitie is gepubliceerd op de gemeentelijke website en op overheid.nl. Op 19 november heeft een inloopavond plaatsgevonden in de Maria Christina Kerk. Tijdens deze inloop konden inwoners en andere betrokkenen zich laten informeren over de startnotitie en het omgevingsplan en hierover vragen stellen. De opbrengst uit deze participatieronde hebben we betrokken bij het opstellen van de definitieve startnotitie. De reactienota wordt bijgevoegd bij de definitieve startnotitie, die ter vaststelling wordt aangeboden aan de raad.

5.2.2

Resultaten ter inzagelegging startnotitie

Er zijn op de concept-startnotitie voor het deelgebied Den Dolder en Soestdijkerweg e.o. 12 reacties binnengekomen, waarvan 5 van de ketenpartners. De reacties beslaan voor het grootste deel algemene opmerkingen die meer aandachtspunten zijn voor de verdere uitwerking van de regels voor het omgevingsplan. Tijdens de inloopbijeenkomst en de ontvangen schriftelijke reacties op de concept-startnotitie is het verzoek naar voren gekomen om de huidige maatschappelijke bestemming van de Dolderse Torteltuin (inclusief het naastgelegen bosje) te wijzigen naar een recreatieve bestemming. De Torteltuin ligt op gemeentelijke grond waar vroeger een basisschool stond. Het perceel is na de fusie van twee basisscholen vrijgekomen en heeft enige tijd braak gelegen. Bewoners hebben vervolgens het initiatief genomen om het terrein in te richten als speeltuin, een stichting opgericht en onderhouden de plek sindsdien zelf. Tijdens de realisatie van de brede school in Den Dolder bestond nog het plan om woningbouw op dit terrein te realiseren en er werd van uitgegaan dat dit zou bijdragen aan de financiering van de brede school. De raad besloot echter al in 2013 om de opbrengst waarmee gerekend werd flink te verlagen en besloot op 24 juni 2014 (besluit 14RV0016) deze reservering over te hevelen omdat er op korte termijn geen ontwikkelingen te verwachten waren.

Op dit moment geldt er dan ook geen opbrengstverplichting voor dit perceel. Sinds de besluitvorming van 2013 en 2014 heeft de gemeente geen stappen ondernomen om op deze gronden alsnog woningbouw te realiseren en de bevolking van Den Dolder rekent er op dat het door velen zo gewaardeerde speelterrein deze functie nog lange tijd zal behouden. Hoewel het algemene uitgangspunt voor de wijziging van het omgevingsplan is dat bestaande planologische rechten worden gerespecteerd en bestaande bestemmingen worden geconserveerd, sluit een recreatieve bestemming beter aan bij het huidige gebruik. Daarom stelt het college voor de Startnotitie deelgebied Den Dolder en Soestdijkerweg eo.

35/38

bestemming van de Torteltuin te wijzigen naar een recreatieve functie. Daarbij worden geen ingrijpende of negatieve gevolgen voor de omgeving verwacht. De uiteindelijke keuze hierover wordt door de raad gemaakt bij de vaststelling van het omgevingsplan voor dit deelgebied. Tot slot zijn er verschillende suggesties gedaan voor nieuwe onderwerpen; deze zijn waar relevant meegenomen in de verdere uitwerking van het omgevingsplan.

5.2.3

Fase opstellen omgevingsplan

We publiceren het ontwerp van de wijziging van het omgevingsplan via de wettelijk voorgeschreven kanalen (gemeenteblad op officiëlebekenmakingen.nl en ‘Regels op de kaart’). Publicatie zal ook plaatsvinden op de gemeentelijke website en OmZeist. Het ontwerp ligt gedurende zes weken ter inzage, waarbij iedereen een zienswijze kan indienen. Tijdens de termijn van ter inzagelegging wordt een inloopbijeenkomst georganiseerd op een locatie in het deelgebied. Tijdens deze bijeenkomst kan eenieder terecht voor toelichting op en vragen over het ontwerp omgevingsplan. De zienswijzen worden betrokken bij het besluit van de raad over het vaststellen van de wijziging van het omgevingsplan.

Startnotitie deelgebied Den Dolder en Soestdijkerweg eo.

36/38

Bijlage Reactienota startnotitie omgevingsplan Den Dolder en Soestdijkerweg en omgeving (los bijgevoegd)

Startnotitie deelgebied Den Dolder en Soestdijkerweg eo.

37/38

Gemeente Zeist Publiekshal, Slotlaan 20, Zeist Postbus 513, 3700 AM Zeist Telefoon 14 030

E-mail: zeist@zeist.nl Website: www.zeist.nl Twitter: www.twitter.com/gemeentezeist

Startnotitie deelgebied Den Dolder en Soestdijkerweg eo.

38/38