RV26.017 VERVALLEN Bijlage 3 Startnotitie deelgebied Den Dolder en Soestdijkerweg e.o.

Startnotitie deelgebied Den Dolder en Soestdijkerweg e.o. Uitgangspunten voor het Omgevingsplan gemeente Zeist, deelgebied Den Dolder en Soestdijkerweg eo.

Gemeente Zeist 2 maart 2026 Versie 2

Inhoudsopgave Samenvatting

4

1

Inleiding

5

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

5 5 5 6 7

2

3

4

5

Aanleiding Doel Afbakening Wat verandert er voor de gebruiker van de fysieke leefomgeving? Leeswijzer

Huidige situatie

8

2.1 2.2 2.3

Gebiedsbegrenzing en algemene gebiedstypering Geldende ruimtelijke plannen Kenmerken plangebied

8 10 11

2.3.1 2.3.2

Den Dolder Soestdijkerweg eo.

11 11

2.4

Omgevingsaspecten

12

Inventarisatie beleid en regelgeving

19

3.1

Gemeentelijk beleid

19

3.1.1 3.1.2

Beleid Verordeningen

19 19

3.2 3.3

Verleende relevante vergunningen Instructieregels

20 21

3.3.1 3.3.2 3.3.3

Algemeen Instructieregels van het Rijk Instructieregels van de provincie

21 21 23

Welke keuzes worden gemaakt?

26

4.1 4.2 4.3 4.4

Inleiding Beleidsarm en respecteren planologische rechten Omgang met lopende ontwikkelingen Omgang met het thema erfgoed

26 26 27 27

4.4.1 4.4.2

Archeologie Cultuurhistorie

28 28

4.5 4.6 4.7 4.8 4.9

Openbare ruimte Wonen Groen Hoofdstructuur omgevingsplan Verwerken resultaten regelanalyse

29 30 30 31 32

Participatie

33

5.1 5.2

Algemeen Participatie deelgebied Den Dolder en Soestdijkerweg eo.

34 34

5.2.1 5.2.2 5.2.3

Fase Startnotitie Resultaten ter inzagelegging startnotitie Fase opstellen omgevingsplan

34 35 36

Bijlage

37

Startnotitie deelgebied Den Dolder en Soestdijkerweg eo.

2/38

Reactienota startnotitie omgevingsplan Den Dolder en Soestdijkerweg en omgeving (los bijgevoegd)

Startnotitie deelgebied Den Dolder en Soestdijkerweg eo.

37

3/38

Samenvatting Wat is dit document? De gemeente Zeist werkt aan een nieuw omgevingsplan voor het deelgebied ‘Den Dolder en Soestdijkerweg e.o.’. Dit plan vervangt de bestaande bestemmingsplannen en bevat regels over bouwen, wonen, natuur en het gebruik van de leefomgeving. De startnotitie is de eerste stap in dit proces. Waarom gebeurt dit? Sinds 1 januari 2024 geldt de Omgevingswet. Gemeenten moeten uiterlijk in 2032 alle bestemmingsplannen vervangen door één integraal omgevingsplan dat voor de gehele gemeente geldt. Zeist kiest voor een gefaseerde aanpak per deelgebied. ‘Den Dolder en Soestdijkerweg e.o.’ is één van de eerste twee deelgebieden. Wat verandert er voor bewoners? De bestaande regels uit bestemmingsplannen worden grotendeels overgenomen. Kleine verschillen tussen bestaande bestemmingsplannen worden waar mogelijk geharmoniseerd. Er zijn geen grote inhoudelijke wijzigingen voorzien, tenzij wettelijk verplicht. In en rond Den Dolder zijn verschillende nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen gaande. De herontwikkeling van de WA-Hoeve valt buiten dit deelgebied, terwijl de transformatie van de voormalige jeugdgevangenis Almata en het project Nieuwe Verbindingen Den Dolder voorlopig nog binnen de begrenzing vallen en worden meegenomen in dit omgevingsplan. Al deze initiatieven volgen hun eigen planologische procedure.

Wat zijn de volgende stappen? De ingediende reacties op de concept-startnotitie zijn voorgelegd aan het college van burgemeester en wethouders en bij de opwerking naar de definitieve startnotitie betrokken. De aangepaste startnotitie is aan de raad voorgelegd ter vaststelling. Hieraan voorafgaand vond een ronde tafelvergadering plaats waarbij indieners indien gewenst hun reacties konden toelichten. Na vaststelling van de startnotitie wordt het ontwerp van het omgevingsplan gemaakt. Ook deze wordt ter inzage gelegd en eenieder kan zijn zienswijze geven. De gemeenteraad stelt uiteindelijk de wijziging van het omgevingsplan vast.

Startnotitie deelgebied Den Dolder en Soestdijkerweg eo.

4/38

1

Inleiding

1.1

Aanleiding

Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Vanaf dat moment werkt de gemeente met het (tijdelijk) omgevingsplan in plaats van met het bestemmingsplan. Dat omgevingsplan is het gemeentelijk juridisch instrument waarin alle regels over de fysieke leefomgeving worden opgenomen. Het gaat dan bijvoorbeeld om regels over (ver)bouwen, gemeentelijke monumenten, milieu en over gebruik van bouwwerken. Het omgevingsplan komt daarmee in de plaats van onder meer bestemmingsplannen. Uiterlijk 2032 moeten alle bestemmingsplannen zijn vervangen door regels in het integrale omgevingsplan. Het opstellen van één integraal omgevingsplan is een complexe en omvangrijke opgave. Om deze opgave behapbaar te maken, is op 17 december 2024 de “Transitiestrategie omgevingsplan Zeist 2024” vastgesteld. Hierin staat omschreven hoe alle bestaande bestemmingsplannen, verordeningen en de bruidsschat (rijksregels) worden verwerkt in het omgevingsplan. Een belangrijk uitgangspunt is de keuze voor een gebiedsgewijze opbouw van het omgevingsplan, waarbij we uitgaan van in totaal negen deelgebieden. Deze startnotitie beschrijft de aanpak en hoofdkeuzes voor het tweede deelgebied: ‘Den Dolder en Soestdijkerweg en omgeving’.

1.2

Doel

Dit document is de startnotitie voor het vervangen van bestemmingsplannen door regels in het omgevingsplan voor het gebied ‘Den Dolder en Soestdijkerweg eo.’. De startnotitie vormt de basis voor elke gebiedsgewijze omzetting van de bestemmingsplannen naar het omgevingsplan en geeft de hoofdkeuzes voor de omzetting weer. Zo worden het geldend juridischplanologisch kader en het toepasselijk wettelijk- en beleidskader beschreven. Zoals in de transitiestrategie is benoemd, zijn de geldende regels uit de bestemmingsplannen het vertrekpunt bij de gebiedsgerichte opbouw van het omgevingsplan. Bestaande planologische rechten worden opnieuw vastgelegd. Waar sprake is van een gewenste harmonisering van regels, zullen regels worden gewijzigd. Met de startnotitie wordt het participatieproces gestart voor het opbouwen van het omgevingsplan voor dit deelgebied.

1.3

Afbakening

Het omgevingsplan bevat regels over activiteiten die gevolgen (kunnen) hebben voor de fysieke leefomgeving. Dat is een bredere doelstelling dan voorheen gold onder het bestemmingsplan. Het omgevingsplan kan daardoor over meer onderwerpen gaan dan voorheen het bestemmingsplan, zoals de gezonde leefomgeving. Bij de nu voorliggende omzetting voor dit deelgebied gaat het vooral om het vervangen van de regels van de bestemmingsplannen die nu nog binnen het deelgebied ‘Den Dolder en Soestdijkerweg eo.’ gelden. Het betreft vooral een juridisch technische opgave om te voldoen aan de eisen van de Omgevingswet, waarbij het hoofdzakelijk gaat om: Startnotitie deelgebied Den Dolder en Soestdijkerweg eo.

5/38

•

regels over gebruik: bijvoorbeeld waar wonen is toegestaan, waar een kantoor, waar een kinderdagverblijf, en (waar nodig) onder welke voorwaarden; • regels over bouwwerken: bijvoorbeeld waar een gebouw of een ander bouwwerk mag komen, en onder welke voorwaarden, zoals hoogte, oppervlakte en dergelijke. Deze regels worden omgezet naar de nieuwe systematiek van het omgevingsplan. Daarnaast zijn er bestemmingsplannen die sloopregelingen bevatten, of regels over aanlegactiviteiten. Ook die regels worden vervangen. Nieuwe regels over allerlei andere onderwerpen blijven bij deze omzetting van het deelgebied buiten beschouwing. Uitzonderingen hierop zijn mogelijk, als dat nodig of wenselijk is, bijvoorbeeld vanwege een wettelijke verplichting. Het is echter niet de bedoeling dat bij de gebiedsgerichte opbouw van het omgevingsplan allerlei nieuw beleid of ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt. Deze volgen hun eigen spoor.

1.4

Wat verandert er voor de gebruiker van de fysieke leefomgeving?

Net als bij de bestemmingsplannen het geval is, bevat een omgevingsplan regels over het bouwen en gebruiken van de fysieke leefomgeving. Met deze transitie worden de bestaande regels uit de bestemmingsplannen overgeheveld naar het omgevingsplan. Deze startnotitie vormt de aftrap van de werkzaamheden voor het omgevingsplan voor het deelgebied ‘Den Dolder en Soestdijkerweg eo.’. In deze notitie worden de uitgangspunten benoemd voor de regels die we willen opnemen in het omgevingsplan. Wat verandert er? Zoals genoemd werken wij het eerste deelgebied uit aan de hand van de transitiestrategie. Hierin is genoemd dat wij vooral bij de eerste deelgebieden voor een zoveel mogelijk beleidsarme omzetting gaan. Dit heeft ermee te maken dat de materie en werkwijze geheel nieuw zijn en dat wij eerst een stevige basis aan regels willen hebben staan voordat nieuw beleid en nieuwe regels worden toegevoegd. Toch zullen we er niet aan ontkomen om kleine wijzigingen in de regels door te voeren. Door de jaren heen zijn er veel bestemmingsplannen in verschillende perioden opgesteld. Dit heeft ertoe geleid dat er kleine verschillen zijn ontstaan in regels, soms bewust, soms onbewust. Deze verschillen zetten wij allemaal op een rij en we bekijken of regels geharmoniseerd kunnen worden. Zo niet, dan houden we de verschillen in stand.

Het ligt daarom in de verwachting dat er voor de burger geen sprake zal zijn van ingrijpende inhoudelijke wijzigingen. De werkzaamheden betreffen in hoofdzaak een omzetting van bestaande regels naar regels die passen in het integrale omgevingsplan. Alle wijzigingen in regels worden inzichtelijk gemaakt in de volgende fase: het opstellen van de regels voor het omgevingsplan en de terinzagelegging van het ontwerp omgevingsplan. De startnotitie richt zich op de uitgangspunten. Procedure en participatie In hoofdlijnen bestaat het opstellen van het omgevingsplan voor een deelgebied uit twee fasen: de startnotitie en de officiële procedure voor het wijzigen van het omgevingsplan. Voor elk deelgebied betrekken we in beide fasen de Zeister samenleving.

Startnotitie deelgebied Den Dolder en Soestdijkerweg eo.

6/38

Startnotitie Voor de startnotitie betekent dit dat het concept van de startnotitie ter inzage wordt gelegd. Iedereen kan dan een reactie geven op de uitgangspunten die zijn genoemd. Worden er bijvoorbeeld zaken of onderwerpen in de startnotitie gemist waar wij rekening mee zouden moeten houden? Ook kunnen mensen aangeven tegen welke belemmeringen men nu aanloopt vanuit de bestaande bestemmingsplannen. Zijn er te veel regels, of juist te weinig? Zijn er onjuistheden? Tegen welke moeilijkheden loopt men aan? Op basis van de reacties uit de participatieronde over de concept startnotitie kunnen we bepalen of er uitgangspunten zijn die moeten worden bijgesteld of waarvan moet worden afgeweken. De reacties betrekken we bij het opstellen van de definitieve startnotitie. De definitieve startnotitie wordt vastgesteld door de raad en vormt de basis voor de op te stellen wijziging van het omgevingsplan. Omgevingsplan Vervolgens stelt de gemeente het omgevingsplan op voor dit deelgebied. Het omgevingsplan wordt eerst als ontwerp ter inzage gelegd voordat de gemeenteraad er een definitief besluit over neemt. In het omgevingsplan kan iedereen tot op perceelsniveau nagaan welke regels er gelden voor het gebruik van gebouwen en omgeving en voor het bouwen, net als bij de bestemmingsplannen het geval was.

Bij het ontwerp van het omgevingsplan wordt aangegeven of en welke wijzigingen ten opzichte van de huidige regels van de bestemmingsplannen zijn doorgevoerd. Iedereen kan een zienswijze indienen over het ontwerp. Alle zienswijzen benutten wij om de plannen aan te scherpen en de zienswijzen delen wij met de gemeenteraad. Zo kan de gemeenteraad een goede afweging van belangen maken als zij over de wijziging van het omgevingsplan voor een deelgebied besluit. Na het besluit van de gemeenteraad is er de mogelijkheid om daartegen beroep in te stellen.

1.5

Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de huidige situatie van het deelgebied ‘Den Dolder en Soestdijkerweg eo.’ beschreven. Hoofdstuk 3 bevat een overzicht van het geldende provinciale en gemeentelijke beleid dat relevant is voor het deelgebied. Hoofdstuk 4 geeft de hoofdkeuzes ten aanzien van de inrichting van de toekomstige omgevingsplanregels weer. Het laatste hoofdstuk, hoofdstuk 5, gaat in op het participatieproces voor dit deel van het omgevingsplan.

Startnotitie deelgebied Den Dolder en Soestdijkerweg eo.

7/38

2

Huidige situatie

2.1

Gebiedsbegrenzing en algemene gebiedstypering

De begrenzing van het plangebied wordt grotendeels bepaald door het noordelijkste deel van de gemeentegrens (zie Afbeelding 1). Aan de zuidkant van Den Dolder is in eerste instantie de officiële1 grens tussen de buurten Den Dolder-Zuid en Bosch en Duin aangehouden. Bij de uitwerking van de gebiedsafbakening is echter gebleken dat deze grens niet overal goed werkbaar is. Zo ligt een klein gedeelte van de voormalige vliegbasis Soesterberg formeel binnen Den Dolder, terwijl het eigendom en beheer volledig aansluiten bij de rest van de terreinen van de voormalige vliegbasis. Daarom is ervoor gekozen om dit deel buiten het deelgebied ‘Den Dolder en Soestdijkerweg e.o.’ te houden en mee te nemen in het deelgebied waarin het overige deel van de vliegbasis (op Zeister grondgebied) valt. Ook is de begrenzing aan de zuidzijde van het plangebied aangepast vanwege de wisselwerking tussen de bestaande bestemmingssystematiek en de in eerste instantie aangehouden begrenzing. In het zuidelijk deel is sprake van bestemmingsstroken, waarbij het huidige bestemmingsplan een maximum aantal vrijstaande woningen per bestemmingsstrook toestaat. De officiële buurtgrens loopt dwars door een aantal van deze bestemmingsstroken. Het opknippen van deze stroken (deels meenemen in dit deelgebied en deels in het deelgebied ‘Bosch en Duin’) zou ongewenst de bouw van extra woningen mogelijk maken.

Bovendien zijn deze stroken in de loop der jaren, door de vanuit het Rijk opgelegde versoepeling van de regels voor vergunningsvrij bouwen, intensiever bebouwd dan bij de vaststelling van het bestemmingsplan voorzien. Dit heeft geleid tot een ongewenste verdichting in de groene tussenruimte tussen de woningen en daarmee tot aantasting van de bosachtige uitstraling van het gebied. Extra woningen zouden leiden tot verdere verdichting van deze stroken. In deelgebied ‘Bosch en Duin’ liggen meer van dit soort stroken met dezelfde bestemmingssystematiek. Daarom is ervoor gekozen deze stroken mee te nemen in dat deelgebied. Dit zorgt voor een zorgvuldige en integrale herziening van deze systematiek.

1 Zoals vastgesteld door het Centraal Bureau voor de Statistiek

Startnotitie deelgebied Den Dolder en Soestdijkerweg eo.

8/38

Afbeelding 1: Begrenzing deelgebied ‘Den Dolder en Soestdijkerweg eo.’ Het deelgebied ‘Den Dolder en Soestdijkerweg eo.’ ligt in het noorden van de gemeente Zeist. De dorpskern Den Dolder ontwikkelde zich aan het eind van de 19e en het begin van de 20e eeuw, mede dankzij de aanleg van de spoorlijn Utrecht-Amersfoort. De bebouwde kom van Den Dolder wordt doorsneden door deze spoorlijn. Een belangrijke impuls voor de ontwikkeling van Den Dolder was de vestiging van de Koninklijke Zeepfabrieken De Duif in 1902. Dit bedrijf bracht werkgelegenheid en zorgde ervoor dat er woningen en voorzieningen werden gebouwd. Daarnaast speelde de Willem Arntsz Hoeve (WA-Hoeve), een psychiatrische inrichting, een rol in de groei van het dorp. De afgelopen jaren zijn in Den Dolder verschillende ruimtelijke ontwikkelingen gerealiseerd, waaronder de woningbouw op het Deltaterrein en aan de Tolhuislaan. Momenteel spelen er plannen voor de herontwikkeling van de WA-Hoeve in Den Dolder, evenals de transformatie van de voormalige jeugdgevangenis Almata tot politieacademie. Daarnaast speelt de herinrichting van verkeersroutes en de aanpassing van de spoorwegovergang binnen het project Nieuwe Verbindingen Den Dolder een rol.

Startnotitie deelgebied Den Dolder en Soestdijkerweg eo.

9/38

De planologische procedures van deze ruimtelijke initiatieven moeten elk zorgvuldig en op hun eigen tempo worden doorlopen. Deze procedures staan daarom los van de algemene wijziging van het omgevingsplan voor dit deelgebied, waarvoor dit de startnotitie is. De WA-Hoeve wordt daarom buiten dit deelgebied gelaten (zie Afbeelding 1). Voor het project ‘Nieuwe Verbindingen Den Dolder’ ligt dit anders. Omdat er nog geen definitieve keuze is gemakt voor een bepaald tracé en de begrenzing van dat plangebied dus niet vastligt, is het op dit moment niet mogelijk om de gronden van dit project buiten de startnotitie te houden. Wanneer definitief wordt gekozen voor het gewenste tracé, ligt het voor de hand om dit project alsnog buiten het deelgebied te houden en hiervoor een eigen planologische procedure te doorlopen. Voor Almata-Den Engh geldt een vergelijkbare redenatie. De politie heeft nog niet definitief besloten hoe hun aanvraag eruit moet komen te zien. Zodra dit bekend is, zal ook voor dit gebied een eigen planologische procedure worden doorlopen. De bossen rondom de dorpskern Den Dolder, het Pleinesbos, Okkersbos en het Willem Arntszbos, behoren tot het Natuurnetwerk Nederland (NNN).

Via het geldende (tijdelijke) omgevingsplan én vanuit provinciaal beleid gelden regels voor de bescherming van aanwezige waarden, zoals bos, natuur en cultuurhistorie, en voor de bescherming van het NNN. Ook voor de groene structuren binnen de dorpskern Den Dolder gelden via het (tijdelijk) omgevingsplan en de gemeentelijke bomenverordening regels voor de bescherming van het aanwezige groen en de bijbehorende waarden. Deze regels vormen een goed vertrekpunt voor het op te stellen omgevingsplan.

2.2

Geldende ruimtelijke plannen

Voor het deelgebied gelden verschillende ruimtelijke plannen. Momenteel zijn er geen wijzigingen van het omgevingsplan in procedure. Zoals genoemd zullen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen hun eigen procedure doorlopen. Geldende bestemmingsplannen Parapluplannen - Paraplubestemmingsplan Parkeernormen Zeist Geldende ruimtelijke plannen - Bestemmingsplan Den Dolder Noord 2008 - Bestemmingsplan Den Dolder Zuid, Bosch en Duin en Huis ter Heide Noord, geconsolideerde versie (2014) - Bestemmingsplan Paltzerweg 203a Den Dolder (2018) - Bestemmingsplan Dolderseweg 124, Den Dolder (2017) - Bestemmingsplan Zorginstelling Dennendal Reinaerde (2017) - Bestemmingsplan Spoorwegdoorgang Den Dolder (2016) - Bestemmingsplan Woningbouw Tolhuislaan Den Dolder (2015) - Bestemmingsplan Deltaterrein Den Dolder (2015) - Wijzigingsplan Dokter J.C. Boswijklaan 10 (2014) - Bestemmingsplan Dolderseweg 160b (2010) Al deze bestemmingsplannen en het wijzigingsplan worden geheel of gedeeltelijk vervangen door de wijziging van het omgevingsplan voor dit deelgebied. Geldende eerdere wijzigingen omgevingsplan Op 13 mei 2025 is het ‘Omgevingsplan gemeente Zeist - wijziging forensische zorg’ vastgesteld door de gemeenteraad. Het doel van deze wijziging is dat de gemeente Zeist regie heeft op de vestiging van forensische zorg binnen de bestemming ‘maatschappelijk’.

Daarom is besloten om forensische zorg in Startnotitie deelgebied Den Dolder en Soestdijkerweg eo.

10/38

de gemeente Zeist te verbieden, behalve voor zover het een daarvoor aangewezen locatie betreft. Bij de wijziging van het omgevingsplan voor dit deelgebied zal die regeling volledig van kracht blijven.

2.3

Kenmerken plangebied

2.3.1

Den Dolder

Het dorp Den Dolder ligt in het noorden van de gemeente Zeist, op de overgang van de bosrijke Utrechtse Heuvelrug naar het meer open, agrarische landschap van de gemeente Soest. Den Dolder wordt omgeven door bossen en natuurgebieden, waaronder het Panbos en de terreinen van omliggende zorginstellingen, en ligt aan de spoorlijn Utrecht–Amersfoort. De belangrijkste ontsluitingsroutes van het dorp zijn de Dolderseweg en de Soestdijkerweg, met als centrale verkeersas de provinciale weg N238. De wijkstructuur bestaat uit een samenhangend geheel aan woonbuurten met eigen karakteristieken, georiënteerd op het kleinschalige dorpscentrum bij het treinstation Den Dolder. Den Dolder kent een meer informeel gegroeid stratenpatroon dan bijvoorbeeld Austerlitz. Er is geen eenduidig raster, maar een menging van rechte en gebogen straten die zich voegen naar het landschap en de historische opbouw. De openbare ruimte bevat veel groenstructuren. Het dorp heeft een kenmerkende mix van functies. Den Dolder is ontstaan als forensendorp met veel vrijstaande woningen, maar herbergt ook een cluster van maatschappelijke instellingen. Met name de historische aanwezigheid van grote zorginstellingen zoals de Willem Arntsz Hoeve en ReinaerdeDennendal hebben grote invloed gehad op de ruimtelijke ontwikkeling van het gebied.

In en rondom deze terreinen bevinden zich verspreid gebouwen met zorg- en woonfuncties, vaak in een landschappelijke en bosrijke setting. Binnen Den Dolder zijn verschillende gemeentelijke monumenten aanwezig, met name op de terreinen van de zorginstellingen, zoals karakteristieke paviljoens, dienstwoningen, en monumentale lanen. Den Dolder heeft een dorps woonmilieu met overwegend grondgebonden woningen in verschillende woningtypologieën. Rond de Dolderseweg zijn enkele gestapelde woningen gerealiseerd. Er is een mix van oudere woonwijken en naoorlogse uitbreidingen, met een gevarieerd beeld van sociale huur en particuliere woningen. Het dorp heeft een actieve gemeenschap en een herkenbare identiteit. De meeste voorzieningen bevinden zich in en rondom het centrumgebied bij het treinstation en de Dolderseweg. Hier ligt een kleinschalig winkelgebied met onder meer een supermarkt, verswinkels, horeca en een gezondheidscentrum. Rondom het station bevinden zich enkele appartementencomplexen. Midden in het dorp, direct langs het spoor, ligt een grote bedrijfslocatie die beeldbepalend is voor het centrumgebied. Aan de randen van de dorpskern liggen sportvelden en een basisschool. Aan de oostzijde van het plangebied bevindt zich bovendien een groter bedrijventerrein. Net als andere dorpen op de Utrechtse Heuvelrug ligt Den Dolder grotendeels binnen het Natuurnetwerk Nederland (NNN).

De bossen rondom het dorp zijn in eigendom van natuurbeherende instanties.

2.3.2

Soestdijkerweg eo.

De Soestdijkerweg vormt een markante oost-westverbinding aan de noordzijde van Den Dolder en loopt richting de gemeentegrens met Soest. Langs de Soestdijkerweg bevinden zich vrijstaande huizen met een dorps of landelijk karakter, afgewisseld met open bosranden, buitenplaatsen en diverse landgoederen. Langs de weg liggen onder andere een golfbaan, een caravanpark en hotel Ernst Sillem Hoeve. De bebouwing is grotendeels solitair gesitueerd en wordt gekenmerkt door ruime kavels, groene erfafscheidingen en een landschappelijke inpassing. Deze opzet is deels te herleiden tot de aanwezigheid van voormalige Startnotitie deelgebied Den Dolder en Soestdijkerweg eo.

11/38

landgoederen en institutionele complexen in de omgeving. Monumentale laanbeplanting en zichtlijnen naar achterliggende bospercelen dragen bij aan de groene uitstraling. Het gebied heeft geen uitgesproken toeristisch profiel, maar vervult wel een belangrijke rol in het netwerk van recreatieve fiets- en wandelroutes op de Utrechtse Heuvelrug. De combinatie van historische lijnen, kleinschalige bebouwing en institutionele invullingen maakt de omgeving van de Soestdijkerweg tot een overgangszone tussen de dorpskern van Den Dolder en het open buitengebied richting Soest, met een hoge landschappelijke en ecologische waarde.

2.4

Omgevingsaspecten

Water Het plangebied is gelegen op de Utrechtse Heuvelrug. Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Het belangrijkste water in het plangebied bevindt zich onder de grond. Door de zandige ondergrond kan regenwater gemakkelijk infiltreren, waardoor de grondwaterstromen worden aangevuld. Deze stromen zijn van belang voor de drinkwatervoorziening en omliggende natuurgebieden. Bij nieuwe ontwikkelingen moet daarom zorgvuldig worden gekeken naar mogelijke effecten op de grondwaterkwaliteit. Het zuidwestelijke deel van het plangebied valt binnen een boringsvrije zone (rood bestippeld vlak op Afbeelding 2) en grenst aan een grondwaterbeschermingsgebied (blauw vlak). Deze zones hangen samen met de drinkwaterwinning bij Zeist, die als zeer kwetsbaar wordt beschouwd. Activiteiten die invloed kunnen hebben op de drinkwaterkwaliteit zijn hier in principe verboden. In het omgevingsplan wordt voor deze gebieden een beschermende regel opgenomen.

Startnotitie deelgebied Den Dolder en Soestdijkerweg eo.

12/38

Afbeelding 2: Grondwaterbeschermingsgebieden Erfgoed (cultuurhistorie en archeologie) Erfgoed omvat zowel archeologische als cultuurhistorische waarden. Het plangebied herbergt beide typen waarden. Voor de gehele gemeente Zeist geldt een archeologische beleidskaart (zie Afbeelding 3). Hierop staan gebieden aangegeven die een archeologische (verwachtings)waarde hebben. Binnen het plangebied komen enkele AMK-terreinen voor. Dit zijn archeologische monumenten en hier zijn geen bodemingrepen toegestaan. Daarnaast liggen er terreinen binnen het plangebied die een lage, middelhoge of hoge archeologische verwachtingswaarde hebben. De hoge waarden hangen samen met het rijksmonumentale groen rond buitenplaatsen Prins Hendriksoord en de Ewijckshoeve (rood vlak noordelijk op Afbeelding 3) en het gebied rond buitenplaats Den Engh (zuidelijk op de verbeelding). Ten aanzien van de archeologische (verwachtings)waarden worden regels opgenomen in het omgevingsplan.

Startnotitie deelgebied Den Dolder en Soestdijkerweg eo.

13/38

Afbeelding 3: Kaart archeologische (verwachtings)waarden

De cultuurhistorische kaart van de provincie Utrecht laat zien welke cultuurhistorisch waardevolle patronen en objecten zich in het plangebied bevinden. Dit betreft onder meer de historische spoorlijn Utrecht–Amersfoort en de buitenplaatsen langs de randen van het gebied. Deze structuren zijn nog altijd zichtbaar in het dorps- en boslandschap en dragen bij aan de identiteit van Den Dolder.

Startnotitie deelgebied Den Dolder en Soestdijkerweg eo.

14/38

Afbeelding 4: Cultuurhistorische waardenkaart gemeente Zeist In het plangebied liggen de volgende monumentale structuren, zoals benoemd in de gemeentelijke erfgoedverordening (zie Afbeelding 4): • Begraafplaats Het Stille Hofje; • Duivendorp (cluster arbeiderswoningen gelegen aan de Pleineslaan en de Dolderseweg); • Diverse paviljoens, dienstwoningen en bijgebouwen die vroeger bij de Willem Arntsz Hoeve hoorden en wel in het plangebied liggen (De WA-Hoeve zelf en bijvoorbeeld de historische middenas worden buiten het plangebied gelaten); • Soestdijkerweg/Dolderseweg (monumentale lanenbeplanting); • Buitenplaats en naastgelegen Park Den Engh (Dolderseweg 120); • Buitenplaats Prinsenhoeve (Soestdijkerweg 2); • Buitenplaats Ernst Sillem Hoeve (Soestdijkerweg 10b) • Buitenplaats Vijverhof (Soestdijkerweg 7); • Buitenplaats Prins Hendriksoord (Soestdijkerweg 17). Voor wijzigingen op deze terreinen is een omgevingsvergunning nodig. In het omgevingsplan krijgen deze cultuurhistorische attentiegebieden, net als de aangewezen monumenten, een bescherming via een vergunningenstelsel.

Startnotitie deelgebied Den Dolder en Soestdijkerweg eo.

15/38

Natuur en landschap Den Dolder is landschappelijk ingebed in een aaneengesloten bosgebied dat grotendeels ten noorden van de kern ligt. Deze bossen zijn in de twintigste eeuw aangeplant op voormalige heidegronden, met name voor de productie van mijnhout. Het bos bestaat overwegend uit grove dennen en soms eiken. Open ruimten zijn schaars en bestaan vooral uit zandafgravingen, kleine heideveldjes en de directe omgeving van verspreid liggende bebouwing. Ten noorden van het dorp zijn nog enkele onbebouwde agrarische percelen aanwezig, maar landbouw speelt slechts een marginale rol. Het buitengebied wordt verder gekenmerkt door de aanwezigheid van meerdere (voormalige) buitenplaatsen, zoals de Prinsenhoeve, Ernst Sillemhoeve, Vijverhof en Ewijckshoeve. Deze landgoederen dragen bij aan het kleinschalige, groene en afwisselende landschap, waarin bebouwing ondergeschikt is aan de natuurlijke structuur. Omgevingsaspecten milieu Met betrekking tot de milieuaspecten bodem, geluid (verkeer), luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, geluid (industrielawaai), geur, archeologie, ecologie en trillingen is advies aangevraagd bij de Omgevingsdienst. Ten aanzien van veel onderwerpen geldt dat er vanuit het Rijk (Besluit kwaliteit leefomgeving, Bkl) en vanuit de provincie (verordening) regels gelden die normen en afstandsmaten aangeven.

Daarnaast heeft de gemeente voor een deel de mogelijkheid zelf met aangepaste regels te werken. Dit zijn de regels die in de bruidsschat staan. Zoals genoemd in de transitiestrategie zullen de regels van de bruidsschat in een later stadium worden opgepakt. Van de Omgevingsdienst is een advies ontvangen met betrekking tot de omgang met milieuthema’s. In het advies van de Omgevingsdienst wordt in zijn algemeenheid ingegaan op bovengenoemde onderwerpen en ook op in hoeverre deze relevant zijn voor het deelgebied. In veel gevallen bestaat de doorwerking van deze milieuthema’s uit het verwerken van wettelijke verplichtingen en het verwerken van de instructieregels. In sommige gevallen kunnen gemeenten zelf een nadere invulling geven aan die wettelijke regels door bijvoorbeeld strengere normen toe te passen. Ook zal voor verschillende thema’s nader beleid opgesteld moet worden. Uitgangspunt is dat dit bij de eerste twee deelgebieden niet toegepast gaat worden. Er wordt aangesloten bij de normen die in de wetgeving gegeven zijn. Overigens geldt dat vanuit de Omgevingsdienst over meerdere milieuaspecten aanvullend advies wordt gegeven, zoals over lozingen, lichthinder en trillingen. Daarnaast moeten sommige thema’s nog nader worden uitgediept.

Natuurbranden De laatste jaren is er veel aandacht voor het risico op natuurbranden, versterkt door de toenemende droogte en lagere grondwaterstanden. Verschillende partijen in de provincie Utrecht werken samen om de risico’s in kaart te brengen en maatregelen te nemen. Zo is er een ‘Gebiedsgerichte aanpak natuurbrandbeheersing’ opgesteld onder leiding van de Veiligheidsregio Utrecht. Meerdere partijen, zoals de Bosbrand Werkgroep Austerlitz, Staatsbosbeheer en de gemeente Zeist zijn hier ook bij betrokken. Eén van de pilotgebieden, Kamp Zeist, ligt binnen het deelgebied ‘Austerlitz en deel Zeisterbossen’. De gebiedsgerichte aanpak is echter ook relevant voor deelgebied ‘Den Dolder en Soestdijkerweg e.o.’ vanwege de ligging van het dorp midden in de bossen van de Utrechtse Heuvelrug, die grotendeels door de provincie zijn aangewezen als kwetsbare natuurbrandgebieden.

Startnotitie deelgebied Den Dolder en Soestdijkerweg eo.

16/38

Door de Veiligheidsregio is een "Handreiking Omgevingsplanregels fysieke veiligheid" opgesteld. Beoordeeld zal worden hoe dit thema een concrete doorwerking krijgt in de regels van het omgevingsplan. In de regels van het omgevingsplan wordt nader invulling gegeven aan het advies van de Omgevingsdienst. In onderstaande tabel staat per thema aangegeven in hoeverre deze relevant is voor een nadere invulling voor het deelgebied ’Den Dolder en Soestdijkerweg eo.’. Thema Bodem

Geluid - verkeer

Luchtkwaliteit

Externe veiligheid

Milieuzonering

Geluid - industrieterrein Geur

Startnotitie deelgebied Den Dolder en Soestdijkerweg eo.

Relevantie voor deelgebied Afhankelijk van de gekozen warmtestrategie kan voor de kern Den Dolder in het omgevingsplan een interferentiegebied aangegeven worden ten behoeve van een efficiënt gebruik van bodemenergie. Regels hiervoor worden gesteld in een bodemenergieplan. De gemeente beschikt nog niet over een bodemenergieplan. Voormalige stortplaatsen moeten worden aangeduid in het omgevingsplan en van een beschermende regeling worden voorzien. Dit zal verwerkt worden in het omgevingsplan. Voor het deelgebied zijn de spoorlijn UtrechtAmersfoort, de N238, N234 en de doorgaande gemeentelijke wegen de relevante geluidsbronnen. De geluidaandachtsgebieden zullen worden overgenomen in het omgevingsplan. Op dit moment zijn er geen regels die verwerkt moeten worden in het omgevingsplan. Toetsing vindt plaats aan huidig instrumentarium (Bkl, bruidsschat). In het omgevingsplan zullen de contouren voor het plaatsgebonden risico en de aandachtsgebieden voor het groepsrisico worden aangegeven. Ook wordt ingegaan op de brand- en explosievoorschriftengebieden. Het gaat om de volgende risicobronnen: voedingsmiddelenfabriek Remia, N238, N224, een vuurwerkverkooppunt en diverse propaantanks. Ten aanzien van de milieuzonering wordt voorlopig aangesloten bij de bestaande systematiek van milieucategorieën.

In bestaande bestemmingsplannen is deze al toegepast en wordt dus overgenomen in dit deelgebied. Voor dit deelgebied wordt aangesloten bij de normeringen ten aanzien van geluid uit het Bkl en de bruidsschat. Voor dit deelgebied wordt aangesloten bij de normeringen ten aanzien van geur uit het Bkl en de bruidsschat. Het is nu alleen verplicht om een bebouwingscontour geur op te nemen wanneer sprake is van zuiveringstechnische werken (zoals een rioolzuivering), het houden van landbouwhuisdieren in een dierenverblijf en andere agrarische activiteiten. Geur is een aandachtspunt bij een aantal bedrijven, waaronder voedingsmiddelenfabriek Remia en het bedrijventerrein aan de Fornheselaan. Deze zullen in het omgevingsplan 17/38

Archeologie Ecologie

Startnotitie deelgebied Den Dolder en Soestdijkerweg eo.

worden voorzien van een bebouwingscontour geur. Het vastgestelde gemeentelijke archeologiebeleid zal worden verwerkt in dit deelgebied. Zie ook paragraaf 4.4.1. De bestaande te beschermen gebieden (NNN) zullen in het deelgebied worden opgenomen in de betreffende functies. Er wordt momenteel gewerkt aan nieuw gemeentelijk beleid ten aanzien van groen/ ecologie. Dit wordt thematisch opgepakt.

18/38

3

Inventarisatie beleid en regelgeving

3.1

Gemeentelijk beleid

3.1.1

Beleid

Vanuit verschillende disciplines is gemeentelijk beleid opgesteld: van beleid dat meer strategisch van aard is zonder concrete maatregelen die een doorvertaling behoeven in het omgevingsplan, tot beleid dat wel een concrete vertaling naar het omgevingsplan kan hebben. Ook is er verschil in beleid dat alleen door het college is vastgesteld en beleid dat door de raad is vastgesteld. In de transitiestrategie is aangegeven dat bij het vertalen van nieuw beleid naar het omgevingsplan de keuze is gemaakt dit themagewijs te doen. Bij de uitwerking van dit deelgebied wordt dus geen nieuw beleid opgenomen. Voor het deelgebied ‘Den Dolder en Soestdijkerweg eo.’ gelden verschillende bestemmingsplannen waarin vastgesteld beleid is verwerkt. Het basisbestemmingsplan stamt uit 2008. In de inventarisatie is nagegaan welk beleid sindsdien een doorvertaling heeft gekregen naar latere bestemmingsplannen en of er regelingen bestaan die indruisen tegen later opgesteld beleid. Uit bijvoorbeeld een toets aan de Eerste Zeister Omgevingsvisie is gebleken dat de daarin genoemde waarden voor deelgebied ‘Austerlitz en deel Zeisterbossen’ op voldoende wijze zijn geborgd in de huidige bestemmingsplannen. Deze conclusie voor Austerlitz geldt ook voor deelgebied ‘Den Dolder en Soestdijkerweg eo’. Deze bescherming wordt overgenomen in de wijziging van het omgevingsplan.

Overigens geldt dat vastgesteld beleid vooral relevant is bij het toetsen van nieuwe ontwikkelingen, zoals de realisatie van een nieuwe woonbuurt. De wijziging van het omgevingsplan voor dit deelgebied maakt geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk. Daar komt bij dat beleid in enkele gevallen is vertaald naar verordeningen. Deze verordening blijven ook na wijziging van het omgevingsplan voor dit deelgebied gewoon hun werking behouden. Hetzelfde geldt voor vastgesteld beleid. Dat blijft gewoon zijn werking houden. Bestaand beleid en verordeningen zullen conform de transitiestrategie thematisch worden opgepakt. Omgevingsvisie Zeist 2050 Momenteel wordt gewerkt aan de nieuwe omgevingsvisie: Omgevingsvisie Zeist 2050. Deze visie is een verdere uitwerking van de Eerste Zeister Omgevingsvisie. Op dit moment is de Omgevingsvisie Zeist 2050 nog niet zo ver dat deze een inhoudelijke rol kan spelen bij de wijziging van het omgevingsplan voor dit deelgebied. Wanneer de Omgevingsvisie Zeist 2050 vast wordt gesteld, zal worden bezien op welke wijze het nieuwe beleid verwerkt zal worden in het omgevingsplan. Dat kan dan bijvoorbeeld via een thematische wijziging van het omgevingsplan met zijn eigen procedure.

3.1.2

Verordeningen

Binnen de gemeente gelden enkele verordeningen die (deels) betrekking hebben op de fysieke leefomgeving en een vertaling behoeven naar het omgevingsplan. Deze verordeningen gelden nu zelfstandig. In de transitiestrategie is de keuze gemaakt om de regels uit de gemeentelijke verordeningen die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving vanaf 2028 op een themagerichte wijze naar het Startnotitie deelgebied Den Dolder en Soestdijkerweg eo.

19/38

omgevingsplan verhuizen. Alleen wanneer een eerder logisch moment zich aandient zal een doorvertaling van een verordening opgepakt worden. Alleen de gemeentelijke Hemelwaterverordening maakt nu al deel uit van het (tijdelijke) omgevingsplan. De regels hiervan moeten vòòr 2032 verwerkt zijn in het omgevingsplan, anders verliezen deze hun werking. Wanneer men in de tussentijd iets wil veranderen aan de Hemelwaterverordening dan zal dat moeten met een wijziging van het omgevingsplan in plaats van het vaststellen van een nieuwe Hemelwaterverordening. Zoals in de Transitiestrategie is genoemd, geldt bij verordeningen dat je (delen hiervan) moet, mag of niet mag verwerken in het omgevingsplan. Zaken die de fysieke leefomgeving aangaan moet of mag je verwerken. Onderwerpen die geen betrekking hebben op de fysieke leefomgeving mogen geen plek krijgen in het omgevingsplan. Voor die delen blijft de verordening in stand. We hebben binnen de gemeente de volgende verordeningen die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving: 1. Algemene plaatselijke verordening Zeist 2025 2. Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2023, gemeente Zeist 3. Marktverordening gemeente Zeist 2024 en Marktreglement gemeente Zeist 2024 4. Verordening inzake werkzaamheden in verband met de aanleg, instandhouding en opruiming van telecommunicatiekabels 5. Bomenverordening Zeist 2024 6.

Erfgoedverordening Zeist 2024 7. Afvalstoffenverordening Zeist 2024 8. Verordening op de afvoer van grond- en hemelwater gemeente Zeist 9. Beheersverordening Zeister Bosrust 2025 10. Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur Zeist 2023 Zo lang een verordening nog niet is verwerkt in het omgevingsplan mag de gemeente deze nog ‘gewoon’ aanpassen zoals het voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet het geval was. De gemeente kan er ook voor kiezen om dit te doen via een wijziging van het omgevingsplan. Ook nieuwe verordeningen die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving mogen op de vertrouwde manier vastgesteld worden. De gemeenteraad behoudt immers haar verordenende bevoegdheid.

3.2

Verleende relevante vergunningen

Het opbouwen van het omgevingsplan voor dit deelgebied bestaat uit het verwerken van de bestemmingsplannen tot één regeling. Ook de verleende en onherroepelijke omgevingsvergunningen voor het afwijken van die bestemmingsplannen moeten worden verwerkt in het omgevingsplan. Het gaat hier om vergunningen voor: • een omgevingsplanactiviteit voor het in stand houden van een bouwwerk; en/of • een omgevingsplanactiviteit die niet in overeenstemming is met een functie van een locatie. Binnen dit deelgebied gaat het om de volgende onherroepelijke (grote) vergunningen: • Pleineslaan 1-3 Den Dolder (2017, twee 2-onder-1-kap woningen) • Dr. Ramaerlaan 102 Den Dolder (2015, vier geschakelde woningen) • Dolderseweg 160b (2010, bouw woning) Verder zijn er de afgelopen jaren vele kleinere vergunningen verleend waarbij afgeweken werd van het daar geldende bestemmingsplan, de zogenaamde kruimelgevallen. Het kan hier gaan om het plaatsen van een bijgebouw tot het wijzigen van een functie van een gebouw. Startnotitie deelgebied Den Dolder en Soestdijkerweg eo.

20/38

Deze vergunningen zullen indien nodig verwerkt worden in de regels van het omgevingsplan. De vergunde situatie wordt dan overgenomen. Enkele voorbeelden van dergelijke vergunningen: • bouw van een kinderdagverblijf, artsenpraktijk en fysiotherapie; • bouw van een woon-zorggebouw ter hoogte van de Boshutlaan; • het plaatsen van 4 tiny houses op het instellingsterrein Dennendal; • het realiseren van een kiosk in het stationsgebouw van Den Dolder. Voor nieuwe Bopa’s (BuitenplanseOmgevingsPlanActiviteit = een vergunning onder de Omgevingswet waarmee activiteiten worden toegestaan die in strijd zijn met het omgevingsplan) geldt dat deze binnen vijf jaar na onherroepelijk worden verwerkt moeten zijn in het omgevingsplan. Op dit moment zijn er geen grote Bopa’s voor dit deelgebied in voorbereiding.

3.3

Instructieregels

3.3.1

Algemeen

Het Rijk en de provincie stellen instructieregels op die doorwerken in het omgevingsplan. De instructieregel vanuit het Rijk is een bindende regel voor de gemeente over: - de uitvoering van bepaalde taken, of - de inhoud of motivering van (in dit geval) het omgevingsplan De instructieregels bepalen wat de gemeente in het omgevingsplan moet regelen. De instructieregels bepalen dat de gemeente voor bepaalde onderwerpen wat moet regelen, maar stelt geen normen. Er zijn drie typen instructieregels, te weten ‘betrekken bij’, ‘rekening houden met’ en ‘in acht nemen’. ‘Betrekken bij’ betekent dat een bestuursorgaan aandacht schenkt aan de feiten of verwachtingen van feiten, bijvoorbeeld dat een gemeente bij het opstellen van een lijst met zwemlocaties de ontwikkeling van het aantal zwemmers moet betrekken. ‘Rekening houden met’ duidt op de zwaarwegende positie van een bepaald belang, zonder dwingend aan te sturen op de uitkomst van de afweging. Afwijken is echter alleen toegestaan als het bestuursorgaan dit goed motiveert. ‘In acht nemen’ is dwingender, in die zin dat een bestuursorgaan aan de instructieregel moet voldoen. Bijvoorbeeld, dat de gemeente bij het vaststellen van een omgevingsplan in een aandachtsgebied de omgevingswaarden voor luchtkwaliteit in acht moet nemen. Vanuit het Rijk en vanuit de provincie zijn instructieregels geformuleerd.

Het Rijk stelt deze regels in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). De instructieregels van de provincie staan in de provinciale Omgevingsverordening.

3.3.2

Instructieregels van het Rijk

Voor het deelgebied ‘Den Dolder en Soestdijkerweg eo.’ zijn in onderstaande tabel de instructieregels vanuit het Rijk opgenomen en aangegeven is of deze relevant zijn voor het deelgebied. Wanneer deze relevant zijn, dan wordt hiervoor een passende regeling opgenomen in het omgevingsplan. Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) Artikel

Relevantie

Doorwerking in regels Omgevingsplan deelgebied

§ 5.1.2 Waarborgen van de veiligheid Paragraaf ziet op gebruik en op het toestaan van nieuwe activiteiten. Er zijn risicobronnen op basis van Bkl in het deelgebied aanwezig.

Startnotitie deelgebied Den Dolder en Soestdijkerweg eo.

In het omgevingsplan worden de wettelijke verplichte veiligheidszones. opgenomen. Zo wordt bijvoorbeeld gekeken op welke manier de brand- en 21/38

explosieaandachtsgebieden worden meegenomen. Bij de voorbereiding van het wijzigen van het omgevingsplan wordt VRU betrokken om een goede doorwerking van deze regels te waarborgen. § 5.1.3. Beschermen van de waterbelangen Stelt regels voor primaire waterkeringen, kustfundament, grote rivieren en IJsselmeergebied. § 5.1.4. Beschermen van de gezondheid en van het milieu Paragraaf ziet op gebruik. Niet specifiek voor onderhavig deelgebied van belang, maar primair bij nieuwe ontwikkelingen. Gemeente ligt niet in aandachtsgebied luchtkwaliteit. Geen geluidgezoneerde industrieterreinen aanwezig in deelgebied.

Niet van toepassing in dit deelgebied.

Omgevingsplan kan afwijkende waarden van standaardwaarden geluid (art. 5.65 e.v.), trillingen (art. 5.88 e.v.), geur (art. 5.101 e.v.) vastleggen. Dit is bij toestaan van nieuwe ontwikkelingen mogelijk aan de orde. Art. 5.89l: meldingsplicht bouwen bodemgevoelig gebouw op bodemgevoelige locatie vastleggen in Omgevingsplan. Art. 5.97: Omgevingsplan wijst bebouwingscontour geur aan. Als losse/thematische wijziging vastleggen. Niet van toepassing in dit deelgebied.

§ 5.1.5. Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed Artikel 5.129g. (zorgvuldig Onderdeel van de motivering en ruimtegebruik en tegengaan niet van de regels. Zal bij van leegstand) onderhavige omgevingsplanwijziging niet aan de orde zijn (geen nieuwe stedelijke ontwikkeling) Overige artikelen Zien op specifieke gebieden, die niet binnen deelgebied liggen § 5.1.6. Behoud van ruimte voor toekomstige functies

N.v.t.

N.v.t.

Paragraaf ziet op gebruik. Maar kan ook gaan over bedrijven of kantoren e.d. Eerbiedigende werking van reeds planologisch toegestane activiteiten (art. 5.132). Opgesomde nationale belangen in paragraaf lijken voor deelgebieden niet aan de orde te zijn. § 5.1.7a Gebruik van bouwwerken

Reserveringsgebieden worden in ministeriële regelingen vastgelegd, niet in Omgevingsplan.

Paragraaf ziet op gebruik. Biedt o.a. mogelijkheden om regels over woningbouwcategorieën te stellen. Meer van belang bij ruimtelijke

N.v.t., want geen regels over categorieën woningen opgenomen in deelgebied.

Startnotitie deelgebied Den Dolder en Soestdijkerweg eo.

22/38

ontwikkelingen dan in kader van deze omgevingsplanwijziging. Afdeling 5.2 Instructieregels over de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving Artikel 5.165a en b: aanwijzing bebouwingscontour houtkap aansluitend aan stedelijk gebied en bebouwingscontour jacht.

3.3.3

Moet uiteindelijk in omgevingsplan landen. Dit traject loopt zijn eigen spoor dus niet van toepassing op dit deelgebied. Eind 2023 is de bebouwingscontour vastgesteld door de raad.

Instructieregels van de provincie

De provincie Utrecht heeft in haar Omgevingsverordening (versie 7 februari 2024) onder andere regels gesteld ten aanzien van de inhoud van gemeentelijke omgevingsplannen. Dit worden de instructieregels van de omgevingsverordening genoemd. In onderstaande tabel zijn de provinciale instructieregels benoemd en is aangegeven of deze een vertaling behoeven in het omgevingsplan voor het deelgebied ‘Den Dolder en Soestdijkerweg eo.’: Artikel

Relevantie

Artikel 3.7 – ruimtelijke bescherming grondwater

Lid 1 en 2: van toepassing op locaties binnen Waterwingebied, Grondwaterbeschermingsgebied, Boringsvrije zone, Beschermingszone oppervlaktewaterwinning, 100jaarsaandachtsgebied of Kwetsbare strategische grondwatervoorraad. Lid 3: De motivering van een omgevingsplan bevat een beschrijving van het door de gemeente te voeren beleid ter zake en de wijze waarop het waterwinbelang in acht is genomen. Deze instructieregel is van toepassing op het gehele grondgebied van de provincie Utrecht. Een omgevingsplan waarin nieuwe ontwikkelingen zijn voorzien, waarborgt dat knelpunten in die bereikbaarheid niet toenemen en bij voorkeur afnemen. Deze instructieregel is van toepassing op het gehele grondgebied van de provincie Utrecht. Alleen relevant als een omgevingsplan betrekking heeft op locaties binnen het werkingsgebied Energie uit biomassa stedelijk gebied, Zonneveld, Windenergie, Kleine windturbine. Voor zover een omgevingsplan voorziet in nieuwe functies, niet zijnde minder dan tien woningen, die tot een aanvullende belasting van de elektriciteits-infrastructuur kunnen leiden, wordt rekening gehouden met de aansluitbaarheid op de elektriciteitsinfrastructuur.

Deze instructieregel is van toepassing op het gehele grondgebied van de provincie Utrecht Omgevingsplan binnen Natuurnetwerk Nederland moet regels bevatten ter bescherming, instandhouding, verbetering en ontwikkeling van de kwaliteit, wezenlijke kenmerken en waarden en samenhang.

Artikel 4.1 – Bereikbaarheid

Afdeling 5.1 Wind, zon en biomassa Artikel 5.11 – Weging elektriciteitsinfrastructuur

Paragraaf 6.1.2 Instructieregels natuurnetwerk Nederland, Groene contour

Startnotitie deelgebied Den Dolder en Soestdijkerweg eo.

Doorwerking in regels Omgevingsplan deelgebied Van toepassing in deelgebied: boringsvrije zone, gebied kwetsbare strategische grondwatervoorraad. Omgevingsplan moet in deze gebieden regels bevatten die de functie voor de grond- en oppervlaktewaterwinning voor menselijke consumptie beschermen en mag geen activiteiten toelaten die een risico vormen voor grond- en oppervlaktewaterwinning voor menselijke consumptie. N.v.t.

N.v.t. Deze werkingsgebieden komen niet voor in deelgebied

N.v.t., want is alleen van belang bij nieuwe functies.

Natuurnetwerk Nederland ligt binnen het deelgebied. Gebieden en regels in Omgevingsplan over opnemen. 23/38

en Weidevogelkern gebieden Artikel 7.9 – beschermen en benutten van de Cultuurhistorisc he hoofdstructuur

Artikel 7.11 – Landschap

Artikel 8.4 – Geitenhouderij

Artikel 8.6 – Glastuinbouw niet toegestaan

Artikel 9.6 – Woning, woonschip en woonark in landelijk gebied Artikel 9.8 – Recreatiewonin g Artikel 9.9 t/m 9.13 – Bestaande stedelijke functie, anders dan wonen; functiewijziging (voormalige) agrarische bedrijfspercelen Artikel 9.17 – Verstedelijkings verbod Landelijk gebied.

In een omgevingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen het werkingsgebied Cultuurhistorische hoofdstructuur wordt rekening gehouden met de waarden van daarvoor bedoelde waarden en er worden regels gesteld ter bescherming en benutting van deze waarden.

Er zijn verschillende landschappen aangewezen, waaronder de Utrechtse Heuvelrug. Een omgevingsplan dat betrekking heeft op een van deze aangewezen locaties bevat regels ter bescherming van de voorkomende kernkwaliteiten en geen regels die nieuwe activiteiten toestaan die de kernkwaliteiten onevenredig aantasten. Een omgevingsplan bevat geen regels die voorzien in de vestiging van een geitenhouderij of een uitbreiding daarvan. Deze instructieregel is van toepassing op het gehele grondgebied van de provincie Utrecht Een omgevingsplan dat betrekking heeft op een locatie binnen het werkingsgebied Glastuinbouw niet toegestaan, bevat in beginsel geen regels die glastuinbouw toestaan. Dit werkingsgebied is ook van toepassing op de deelgebieden. Kan regels bevatten over landschappelijke inpassing van woonschepen/woonarken en vergroting/vervanging ligplaatsen daarvan. Tevens kunnen regels over uitbreiding van bestaande woningen opgenomen worden. Ziet toe op het stellen van regels ter uitsluiting van permanente bewoning van recreatiewoningen. Mogelijkheden voor functiewijziging, niet zijnde permanente bewoning recreatiewoning, kantoor of detailhandel. Mogelijkheden voor functiewijzigingen van (voormalige) agrarische bedrijfspercelen.

Een omgevingsplan dat betrekking heeft op locaties buiten het werkingsgebied Stedelijk gebied kan regels bevatten voor verstedelijking. En woningbouw kan slechts onder voorwaarden worden toegestaan. In artikel 7.10 is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen. In het werkingsgebied Historische buitenplaatszone en het Militair erfgoed kan verstedelijking wel worden toegestaan onder bepaalde voorwaarden.

Startnotitie deelgebied Den Dolder en Soestdijkerweg eo.

Het noordelijkste en een klein stuk van het zuidoostelijke deel van het deelgebied ‘Den Dolder Soestdijkerweg eo.’ valt binnen werkingsgebied Cultuurhistorische Hoofdstructuur. Deze gebieden zullen worden overgenomen in het deelgebied met daarbij een passende beschermende regeling. Landschap Utrechtse Heuvelrug van toepassing in deelgebied. Dit gebied krijgt een passende beschermende regeling in het omgevingsplan.

N.v.t.

N.v.t.

Ten aanzien van de bestaande woningen in het deelgebied wordt aangesloten bij de bestaande regelingen. Hierover zullen regels opgenomen worden in het omgevingsplan. We controleren dat het omgevingsplan niet in strijd is met deze bepalingen.

Alleen aan de orde voor zover bestaande afwijkings- of wijzigingsbevoegdheden in dergelijke functiewijziging voorzien en deze als beoordelingsregels worden voortgezet.

24/38

Artikel 9.18 – Bedrijventerrein stedelijk gebied

Een omgevingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen het werkingsgebied Stedelijk gebied kan onder voorwaarden regels bevatten voor bedrijventerreinen.

Artikel 9.19 – Kantoren

Een omgevingsplan laat uitsluitend onder voorwaarden zelfstandige kantoren toe. Deze instructieregel is van toepassing op het gehele grondgebied van de provincie Utrecht

Artikel 9.20 – Detailhandel

Een omgevingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen het werkingsgebied Detailhandel buiten bestaand winkelgebied bevat geen regels die voorzien in nieuwvestiging of uitbreiding van detailhandel dan wel het wijzigen van brancheringsregels voor detailhandel. In de instructieregel zijn ook uitzonderingen opgenomen. Deze instructieregel is van toepassing op het gehele grondgebied van de provincie Utrecht

Startnotitie deelgebied Den Dolder en Soestdijkerweg eo.

Alleen aan de orde voor zover bestaande afwijkings- of wijzigingsbevoegdheden in dergelijke functiewijziging voorzien en deze als beoordelingsregels worden voortgezet Alleen aan de orde voor zover bestaande afwijkings- of wijzigingsbevoegdheden in dergelijke functiewijziging voorzien en deze als beoordelingsregels worden voortgezet Alleen aan de orde voor zover bestaande afwijkings- of wijzigingsbevoegdheden in dergelijke functiewijziging voorzien en deze als beoordelingsregels worden voortgezet

25/38

4

Welke keuzes worden gemaakt?

4.1

Inleiding

In de transitiestrategie is uiteengezet dat de omzetting van de bestaande bestemmingsplannen gebiedsgewijs plaatsvindt. Thematische wijzigingen van het omgevingsplan lopen via separate procedures. Bij de gebiedsgerichte omzetting zijn de geldende regels uit de bestemmingsplannen vertrekpunt. Om tot een goede basisset van regels te komen, wordt een inhoudelijke analyse van de geldende regels gemaakt en bekijken wij waar sprake is van bedoelde en onbedoelde verschillen. In deze startnotitie benoemen wij hierover de uitgangspunten. Dit hoofdstuk benoemt de hoofdkeuzes die worden voorgesteld voor het opstellen van de regels in het omgevingsplan van het deelgebied ‘Den Dolder en Soestdijkerweg eo.’. Daarnaast wordt ingegaan op hoe omgegaan wordt met lopende ruimtelijke ontwikkelingen en er is gekeken naar ontwikkelingen rondom enkele belangrijke thema’s.

4.2

Beleidsarm en respecteren planologische rechten

Beleidsarm Elk bestemmingsplan wordt beleidsarm omgezet. Daaronder wordt begrepen dat bij de omzetting alleen het dan vastgestelde beleid wordt betrokken. Dat beleid heeft voor zover relevant al een doorwerking gekregen in bestemmingsplannen die binnen het deelgebied gelden. In veel gevallen zal het er dus op neer komen dat die regels van de bestemmingsplannen meegenomen worden bij de wijziging van het omgevingsplan voor dit deelgebied. Nieuw beleid wordt alleen verwerkt wanneer dat is vastgesteld door de gemeenteraad en dan ook thematisch via een separate procedure. Voornaamste reden hiervoor is dat we het proces van de opbouw van het omgevingsplan niet afhankelijk willen laten zijn van het proces van het beleidsstuk. Andersom geldt dit ook. Bij het omzetten van bestemmingsplannen wordt de huidige wet- en regelgeving in acht genomen. Respecteren planologische rechten In de bestaande bestemmingsplannen zijn de planologische rechten ten aanzien van bouwen en gebruik vastgelegd. Binnen het deelgebied ‘Den Dolder en Soestdijkerweg eo.’ gelden 10 bestemmingsplannen en één wijziging van het omgevingsplan. Deze bestemmingsplannen dateren van verschillende periodes en dit maakt dat regels van eenzelfde bestemming (zoals wonen) van elkaar af kunnen wijken.

Ten aanzien van deze afwijkingen is het uitgangspunt dat onbedoelde verschillen worden geharmoniseerd waar mogelijk en bedoelde verschillen in stand worden gehouden. Uitgangspunt is dat bestaande planologische rechten worden gerespecteerd. Daarnaast kan het wenselijk zijn om een bestaande regeling of plansystematiek te heroverwegen en inhoudelijk en beleidsmatig een andere keuze te maken. Bijvoorbeeld een aanpassing van bouwvlakken of goot- en bouwhoogtes. Daarbij wordt rekening gehouden met mogelijke (nadelige) effecten zoals

Startnotitie deelgebied Den Dolder en Soestdijkerweg eo.

26/38

nadeelcompensatie. Ook mogen wijzigingen geen ingrijpende, negatieve gevolgen hebben voor de (leef)omgeving. In het omgevingsplan worden in principe dezelfde bouw- en gebruiksmogelijkheden opgenomen als welke het te vervangen bestemmingsplan biedt. Dat betekent dat ook onbenut gebleven bouw- of gebruiksmogelijkheden worden meegenomen. Het inperken van in het verleden toegekende, maar niet benutte planologische rechten is slechts als uitzondering aan de orde wanneer het alsnog realiseren daarvan niet mogelijk, niet wenselijk of niet realistisch wordt geacht. Dit is ter latere beoordeling. Bij ter inzagelegging van het omwerp wijzigingsplan worden wijzigingen in regels zichtbaar gemaakt zodat gebruikers snel kunnen zien of er iets is veranderd voor hen. Regels bouwen Bruidsschat Naast de bestaande bestemmingsplannen staan andere regels ten aanzien van bouwen en gebruik in de bruidsschat. De bruidsschat bestaat uit regels waarvan het Rijk voorheen bevoegd gezag was. Het gaat hier bijvoorbeeld om regels ten aanzien van vergunningvrij bouwen. Met de komst van de Omgevingswet is de gemeente bevoegd gezag geworden. Deze bruidsschat maakt nu al deel uit van het omgevingsplan in hoofdstuk 22, maar de regels zullen in de loop der tijd verwerkt worden in het integrale omgevingsplan.

De bruidsschatregels nemen wij één op één over bij de uitwerking van het omgevingsplan voor de deelgebieden. Er worden geen inhoudelijke wijzigingen doorgevoerd.

4.3

Omgang met lopende ontwikkelingen

Lopende ontwikkelingen en het mogelijk maken van nieuwe ontwikkelingen zijn geen onderdeel van de procedure voor de deelgebieden. Nieuwe ontwikkelingen lopen hun eigen procedure, hetzij door het doorlopen van een Bopa-procedure, hetzij door een wijziging van het omgevingsplan voor dat specifieke deel. Net als bij nieuw beleid geldt hier het uitgangspunt dat het proces van het opstellen van het integrale omgevingsplan onafhankelijk moet zijn van het proces van een nieuwe ontwikkeling. Ook andersom geldt dit. We willen hiermee voorkomen dat bijvoorbeeld procedures samenlopen en dat niet op elkaar ‘gewacht’ hoeft te worden. Ook wordt hiermee de overzichtelijkheid van lopende procedures bevorderd. Momenteel lopen de volgende ontwikkelingen (van enige omvang) in verschillende stadia van planvorming binnen het deelgebied: - Drieluik/Nieuwe verbindingen Den Dolder - Politieacademie Almata Voor deze gebieden geldt dat hiervoor een separate wijzigingsprocedure van het omgevingsplan doorlopen wordt. Voor de opbouw van het integrale omgevingsplan worden zolang de initiatieven nog lopen, de geldende planologische rechten uit de vroegere bestemmingsplannen overgenomen. Wanneer de verschillende procedures met elkaar dreigen te botsen, zal steeds het grondgebied van een dergelijke lopende ontwikkeling uit het plangebied van het deelgebied worden gesneden.

Zo loopt er voor elk perceel steeds slechts maximaal één procedure.

4.4

Omgang met het thema erfgoed

Onder het thema erfgoed worden archeologische en cultuurhistorische waarden verstaan. Binnen de gemeente Zeist geldt de Erfgoedverordening Zeist 2024. In deze verordening zijn regels opgesteld ten

Startnotitie deelgebied Den Dolder en Soestdijkerweg eo.

27/38

aanzien van de archeologische (verwachtings)waarden, gemeentelijke monumenten en waardevolle structuren/ ensembles.

4.4.1

Archeologie

De archeologische beleidskaart uit 2008 is onverkort van toepassing op het deelgebied ‘Den Dolder en Soestdijkerweg eo.’. Deze beleidskaart is al verwerkt in de bestaande bestemmingsplannen die binnen het gebied gelden. De aangegeven gebieden met (verwachtings)waarden en bijbehorende regels worden één op één overgenomen. Overigens wordt momenteel gewerkt aan een nieuwe archeologische beleidskaart. Deze zal naar verwachting in februari 2026 worden vastgesteld. Na vaststelling en onherroepelijk worden zal de nieuwe beleidskaart worden verwerkt in het omgevingsplan.

4.4.2

Cultuurhistorie

Het onderwerp cultuurhistorie heeft betrekking op rijks- en gemeentelijke monumenten, religieus erfgoed en op waardevolle structuren. Rijksmonumenten Het Rijk beschermt rijksmonumenten met algemene regels die het beschadigen, vernielen en verwaarlozen van rijksmonumenten verbieden. Verder zijn activiteiten met betrekking tot een rijksmonument alleen mogelijk met een omgevingsvergunning. De rijksregels voor rijksmonumenten staan in het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal). Het is daarom niet nodig om deze regels op te nemen in het omgevingsplan. Wel zullen rijksmonumenten aan worden gegeven in het omgevingsplan ter signalering, zoals de rijksmonumenten op de buitenplaatsen Prins Hendriksoord, de Ewijckshoeve, boerderij Staalbergen en het Stationsgebouw van Den Dolder. Binnen deelgebied ‘Den Dolder en Soestdijkerweg eo.’ liggen geen rijksbeschermde dorpsgezichten. Zoals eerder vermeld is er rond de buitenplaatsen Prins Hendriksoord en de Ewijckshoeve sprake van rijksmonumentaal groen. Gemeentelijke monumenten Daarnaast kent de gemeente haar eigen monumenten, de gemeentelijke monumenten die als zodanig zijn aangewezen in het erfgoedregister. Via de erfgoedverordening zijn deze monumenten beschermd. Bij de opbouw van het omgevingsplan zullen de gemeentelijke monumenten net als bij de rijksmonumenten worden aangegeven op de kaart ter signalering.