RV26.017 VERVALLEN Bijlage 2 Startnotitie deelgebied Austerlitz en deel Zeisterbossen

Startnotitie deelgebied Austerlitz en deel Zeisterbossen

26/35

Religieus erfgoed Het college heeft op 24 juni 2025 het Toekomstperspectief Religieus Erfgoed Zeist 2025-2031 vastgesteld. Dit document beschrijft een duurzaam toekomstperspectief voor het religieus cultureel erfgoed van Zeist. Deze toekomstvisie is niet enkel op kerkgebouwen gericht, maar op al het religieus cultureel erfgoed, dat wil zeggen: ‘voor onze gemeente betekenisvolle, cultuurhistorische zaken die met religie te maken hebben’. In het deelgebied Austerlitz en deel Zeisterbossen komt één kerk voor, De Hoeksteen (karakteristiek) (Oude Postweg 112 te Austerlitz). Deze kerk heeft op grond van het huidig planologisch kader een (brede) maatschappelijke bestemming die overgenomen zal worden in het omgevingsplan. De kerk heeft een cultuurhistorische waarde die is vastgelegd in het toekomstperspectief via een zogenaamd kerkenpaspoort. Dit is een beschrijving van de kerk met cultuurhistorische waarderingen. Hierin wordt benoemd welke onderdelen tot het religieus erfgoed behoren. Ook is een kaart toegevoegd met de contouren van het samenhangende erfgoed op een locatie, de zogenaamde kerkenbiotoop. In het omgevingsplan zullen regels worden opgenomen gebaseerd op de kerkenpaspoorten uit het toekomstperspectief. Hetzelfde geldt voor het bieden van een passende bescherming voor de kerkenbiotoop.

In het omgevingsplan wordt de contour van de kerkenbiotoop vastgelegd, met bijbehorende regels. Het doel daarvan is om zo te voorkomen dat functies en activiteiten binnen de kerkenbiotoop de erfgoedwaarden kunnen schaden.

4.5

Openbare ruimte

Vanuit het thema ‘openbare ruimte’ zijn de volgende punten aangedragen die relevant kunnen zijn voor verwerking in het omgevingsplan: • Bij (kleine) aanpassingen van infrastructuur buiten de bebouwde kom loopt men er tegenaan dat het niet altijd duidelijk is of de regels ten aanzien van het Nationaal Natuur Netwerk (NNN) van toepassing zijn. Dit komt vooral omdat deze provinciale regels nog niet van toepassing waren bij oudere bestemmingsplannen. Vanuit de provinciale verordening is de gemeente verplicht om regels ten aanzien van de bescherming van het NNN op te nemen. Dit is ook gebeurd in recentere bestemmingsplannen. Bij het opstellen van de regels voor dit deelgebied, wordt deze omissie hersteld. • De provincie is voornemens om de Woudenbergseweg ter hoogte van het Beauforthuis te verbreden om zo de oversteekbaarheid te kunnen verbeteren. Dit is een separate ontwikkeling die te zijner tijd in een aparte procedure geregeld moet worden. • Vanuit de energietransitie zal Stedin binnen Zeist tot 2050 zo’n 150 nieuwe trafo-huisjes willen plaatsen. De meeste van deze gebouwtjes hebben een maximum maat van 15m2 en deze maatvoering is vergunningvrij. Deze maatvoering is geregeld in de bruidsschat en maakt formeel al deel uit van het omgevingsplan. Deze regeling wordt één op één overgenomen in de wijziging van het omgevingsplan.

• Het is belangrijk dat voor de aanleg van kabels en leidingen een uitzondering geldt voor de vergunningplicht binnen archeologisch waardevolle gebieden. Deze uitzondering is nu ook al in veel bestemmingsplannen op een juiste manier geregeld. Voor het nieuwe omgevingsplan zal nauwkeurig worden gecontroleerd of deze regeling goed wordt toegepast. Zo nodig zullen de regels aangepast worden. • Door het deelgebied Austerlitz en deel Zeisterbossen is in het bestaande bestemmingsplan een kerosineleiding aangegeven op de verbeelding. Deze kerosineleiding is al lange tijd niet meer in gebruik. Deze zal in het omgevingsplan dus niet opgenomen worden in de planregels.

Startnotitie deelgebied Austerlitz en deel Zeisterbossen

27/35

4.6

Wonen

Vanuit het thema ‘wonen’ is aangegeven dat in sommige bestemmingsplannen een duidelijke regeling ten aanzien van de definitie voor ‘wonen/ woning’ ontbreekt. Een onbedoeld effect hiervan kan zijn dat woningsplitsing en kamerverhuur zijn toegestaan op basis van die regels (overigens geldt altijd nog een vergunningsplicht op basis van de Huisvestingsverordening). Dat kan tot ongewenste situaties leiden. In meer recente bestemmingsplannen is dit trouwens wel afdoende geregeld. Bij het opstellen van nieuwe regels ten aanzien van de bestemming ‘wonen’ in het omgevingsplan zal dit gebrek worden hersteld, overeenkomstig de recentere bestemmingsplannen waarin dit wel goed is geregeld. Ten aanzien van het thema wonen gelden momenteel de Woonvisie, de Woonzorgvisie, de Doelgroepenverordening en de Huisvestingsverordening. Deze instrumenten behouden tijdens de transitie hun werking. In de transitiestrategie is genoemd dat verordeningen vanaf 2027 verwerkt zullen worden in het omgevingsplan. Bekeken wordt dan ook in hoeverre beleid meegenomen kan worden. Voor nu geldt dat nieuwe verordeningen opgesteld en bestaande gewijzigd kunnen worden op de vertrouwde manier.

4.7

Groen

Ten aanzien van het thema groen is op dit moment het Groenstructuurplan uit 2011 voor de kernen leidend voor omgevingsplannen en het Landschapsontwikkelingsplan voor het buitengebied. Er is aanvullend beleid in de maak dat start met het Biodiversiteitsplan met bijbehorend uitvoeringsprogramma. • Het groenstructuurplan is momenteel leidend voor alle bestemmingsplannen, en nu voor het omgevingsplan. Het groenstructuurplan is voor in de bebouwde kom, voor buiten de bebouwde kom is het LandschapsOntwikkelingsPlan Krommerijn+ van toepassing als toetsingskader. Dit plan uit 2009 wordt momenteel vernieuwd. • Het biodiversiteitsplan en het bijbehorende programma zijn op 10 juni 2025 vastgesteld. Deze visie biedt nu nog geen directe handvatten voor regels in het omgevingsplan. Wel wordt deze visie de komende jaren uitgewerkt in deelprojecten, zoals het benoemen van groen-blauwe waarden en het uitwerken van groencompensatie. Te zijner tijd wordt beoordeeld of en hoe deze deelprojecten hun weerslag krijgen in een (thematische) wijziging van het omgevingsplan. • Bij de toepassing van de huidige regels van bestemmingsplannen loopt men er tegenaan dat er verschillende naamgevingen bestaan van bestemmingen (zoals Groen, Bos, Bos-Natuur), terwijl eigenlijk hetzelfde geregeld moet worden. Verschillende naamgevingen werken verwarrend.

Bij het opstellen van de nieuwe regels voor het omgevingsplan worden deze regels uit bestemmingsplannen naast elkaar gelegd en wordt beoordeeld in hoeverre deze geharmoniseerd moeten worden. Bedoelde verschillen houden we in stand, onbedoelde verschillen harmoniseren wij. • De begrenzing van NNN-gebied is niet overal duidelijk, dat moet worden opgelost. In de wijziging van het omgevingsplan wordt de meest recente provinciale omgevingsverordening met NNN-gebieden verwerkt. • Groen staat onder druk in de gemeente. In sommige gebieden is nog sprake van planologische bouwrechten terwijl vanuit het groenstructuurplan er een bescherming zou moeten zijn. Daar waar dit van toepassing is, zal worden beoordeeld of er aanpassingen nodig zijn. Het beperken van bestaande bouwmogelijkheden is overigens vatbaar voor claims op nadeelcompensatie. • Er is behoefte aan integraal beleid. Meer verbindingen gewenst tussen groen en aanpalende thema’s als klimaatadaptatie, cultuurhistorie. Soms conflicteert beleid met elkaar. De integraliteit wordt geborgd in de nu in voorbereiding zijnde omgevingsvisie, welke het startpunt is voor een nadere invulling op gebiedsniveau en/of per thema.

Startnotitie deelgebied Austerlitz en deel Zeisterbossen

28/35

•

•

4.8

Randen tussen bebouwde kom en bossen zijn kwetsbaar, dit vraagt extra aandacht voor bescherming. In de wijziging van het omgevingsplan houden we rekening met de begrenzing tussen stedelijk gebied en landelijk gebied uit de provinciale omgevingsverordening. Deze geeft een scherpe scheiding tussen stedelijk gebied en landelijk gebied. Er wordt gewerkt aan nieuw beleid ten aanzien van natuurinclusief bouwen en inrichten. Dit beleid zal gelden voor nieuwe initiatieven en zal te zijner tijd een plek krijgen in het omgevingsplan.

Hoofdstructuur omgevingsplan

Om alle regels over de fysieke leefomgeving overzichtelijk in het omgevingsplan te zetten is een hoofdstructuur voor de thematische en gebiedsgerichte opbouw van het omgevingsplan opgezet. Binnen deze hoofdstructuur zullen uiteindelijk alle regels met betrekking tot de fysieke leefomgeving een plek krijgen. De hoofdstukindeling is zo opgezet dat de verschillende onderdelen van het tijdelijke omgevingsplan herkenbaar kunnen worden omgebouwd naar de nieuwe hoofdstructuur. Zo is er bijvoorbeeld een hoofdstuk voor bouwactiviteiten, gebruiksactiviteiten, te beschermen waarden en aanleggen waar veel van de ruimtelijke regels (uit met name de bestemmingsplannen) zullen landen. In het hoofdstuk kappen van bomen zullen de regels uit de bomenverordening landen en in het hoofdstuk milieuactiviteiten de milieuregels uit de bruidsschat, zodra die wordt overgezet. De hoofdstructuur van het omgevingsplan Zeist is gebaseerd op de staalkaarten van de VNG en voorbeelden van andere gemeenten in het land. Voor de hoofdstructuur van het Omgevingsplan gemeente Zeist is de volgende hoofdstukindeling neergezet: • Hoofdstuk 1 Algemene bepalingen. • Hoofdstuk 2 Omgevingswaarden. • Hoofdstuk 3 Programma’s. • Hoofdstuk 4 Algemene regels. • Hoofdstuk 5 Te beschermen waarden. • Hoofdstuk 6 Gebruiksactiviteiten. • Hoofdstuk 7 Bouwactiviteiten. • Hoofdstuk 8 Milieuactiviteiten. • Hoofdstuk 9 Slopen.

• Hoofdstuk 10 Kappen van bomen. • Hoofdstuk 11 Aanleggen. • Hoofdstuk 12 Ontwikkelingen tijdens transitiefase • Hoofdstuk 13 Financiële bepalingen. • Hoofdstuk 14 Handhaving. • Hoofdstuk 15 Overgangsrecht. • Hoofdstuk 16 Procesrecht. • Hoofdstuk 17 Gereserveerd. • Hoofdstuk 18 Gereserveerd. • Hoofdstuk 19 Gereserveerd. • Hoofdstuk 20 Gereserveerd. • Hoofdstuk 21 Gereserveerd. • Hoofdstuk 22 Activiteiten (dit is de bruidsschat waarvan de regels een plek zullen krijgen in de overige hoofdstukken) • Hoofdstuk 23 Slotbepalingen.

Startnotitie deelgebied Austerlitz en deel Zeisterbossen

29/35

Overigens is deze hoofdstukindeling niet in beton gegoten. Wanneer op basis van voortschrijdend inzicht blijkt dat aanpassingen nodig zijn, dan kan de hoofdstructuur daarop worden aangepast. De bruidsschat is op 2 januari 2024 reeds in beheer genomen en heeft tijdelijk een plek gekregen in hoofdstuk 22 van het omgevingsplan. De bruidsschat bestaat hoofdzakelijk uit regels met betrekking tot bouwen en milieuactiviteiten. De bouwactiviteiten zullen bij de eerste uitwerking van de deelgebieden worden verwerkt in hoofdstuk 7. De milieuregels zullen later worden verwerkt in hoofdstuk 8. Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen Nieuwe ontwikkelingen komen in hoofdstuk 12 van de hoofdstructuur. Tijdens de transitiefase wordt zoals genoemd in de transitiestrategie namelijk gebouwd aan 2 opgaven: 1. Opbouwen van het ‘integrale omgevingsplan’ per thema en per deelgebied. 2. Mogelijk maken van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen zoals woningbouw of nieuw beleid zoals de bescherming van biodiversiteit. Regels waarmee nieuwe ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt verschillen van regels voor het beheer van eenmaal gerealiseerde ontwikkelingen en bijvoorbeeld bestaande gebouwen.

In hoofdstuk 12 kunnen op die wijze voor een nieuwe woningbouwontwikkeling afwijkende regels voor ontwikkelingen worden opgenomen, zonder dat die conflicteren met bijvoorbeeld de regels voor bouwen en gebruik van het ‘integrale omgevingsplan’. Hoe verder de transitiefase is gevorderd hoe eerder een nieuwe ontwikkeling ingepast kan worden in de hoofdstructuur van het omgevingsplan. Op termijn zal hoofdstuk 12 dan ook overbodig zijn. Activiteiten Voor de activiteiten 1 is een iets andere aanpak gekozen dan de VNG-staalkaarten. In de VNGstaalkaarten zijn alle activiteiten samengebracht in hoofdstuk 5 en onderverdeeld in thematische activiteiten en gebiedsgerichte activiteiten met gebruiksruimte. In de hoofdstructuur van Zeist is onderscheid gemaakt tussen: • Gebruiksactiviteiten. • Bouwactiviteiten. • Milieuactiviteiten. Deze activiteiten hebben een apart hoofdstuk gekregen. Verder hebben ook de volgende activiteiten een apart hoofdstuk gekregen: • Slopen. • Kappen van bomen. • Aanleggen. Op deze wijze kunnen de uit de bestemmingsplannen en bruidsschat herkenbare activiteiten naar de hoofdstructuur worden omgebouwd en zijn zodoende ook voor de gebruiker inzichtelijk.

4.9

Verwerken resultaten regelanalyse

Een belangrijke input voor de regels van het omgevingsplan zijn de regels uit de bestaande bestemmingsplannen. Binnen de deelgebieden gelden verschillende bestemmingsplannen met regels die in verschillende perioden zijn opgesteld. Hierdoor kan het voorkomen dat er onbedoelde verschillen zijn opgetreden of dat er recentere regelingen zijn die afwijken van oudere regelingen. Om dit op een rij te zetten wordt een uitgebreide regelanalyse uitgevoerd. Alle bestemmingsregels binnen het deelgebied worden op een rij gezet en de verschillen worden in beeld gebracht. Vervolgens

1 Het gaat hier om activiteiten die op basis van het omgevingsplan vergunningplichtig zijn.

Startnotitie deelgebied Austerlitz en deel Zeisterbossen

30/35

wordt een keuze gemaakt in hoe om te gaan met verschillen: houden wij deze in stand of gaan wij harmoniseren. Zoals in paragraaf 4.2 genoemd zullen de regels geharmoniseerd worden daar waar mogelijk en waarvan de impact klein is. Wanneer de impact voor de gebruiker te groot is, dan zullen bestaande verschillen in stand worden gehouden. Bedoelde verschillen worden in stand gehouden omdat in sommige gevallen maatwerk nodig blijft. Twee voorbeelden Het eerste voorbeeld betreft de regeling met betrekking tot een beroep of bedrijf aan huis. Hierbij zijn ook voorwaarden genoemd, zoals het type beroep of bedrijf, waar het mag plaats vinden en tot welke oppervlakte. Het bestemmingsplan Austerlitz-Zeisterbossen zegt hierover: De gezamenlijke brutovloeroppervlakte ten behoeve van de uitoefening van een beroep - of bedrijf aan huis mag niet meer bedragen dan 30% van de totale brutovloeroppervlakte van de betreffende woning en de bijbehorende bouwwerken, en in ieder geval niet meer dan 100 m2. Het bestemmingsplan Amersfoortseweg e.o. zegt hierover: Per bouwperceel niet meer dan 1/3 van de vloeroppervlakte van het hoofdgebouw en maximaal 100 m² van hoofd- en bijgebouwen/aan- en uitbouwen tezamen, daarvoor (beroeps/ of bedrijfsactiviteit) wordt aangewend; Zoals te zien zijn hier kleine verschillen in de regeling.

Bij dit voorbeeld zal voorgesteld worden de regeling uit het (recentere) bestemmingsplan Austerlitz- Zeisterbossen aan te houden in het omgevingsplan. Een tweede voorbeeld is dat de definitie voor een woning niet in ieder bestemmingsplan hetzelfde is of juist ontbreekt. Op basis van jurisprudentie is het nodig geworden om dit begrip zodanig te omschrijven dat een woning alleen is bedoeld voor het huisvesten van één huishouden, waarbij het begrip ‘huishouden’ ook goed gedefinieerd moet zijn. In sommige bestemmingsplannen staat nog een oude definitie of helemaal geen definitie, met als gevolg dat op basis van die regeling kamerverhuur en woningsplitsing is toegestaan. In het omgevingsplan wordt dit verschil verholpen zodat woningen in de basis alleen door één huishouden bewoond mogen worden. Daarnaast kan het wenselijk zijn om een bestaande regeling of plansystematiek te heroverwegen en inhoudelijk en beleidsmatig een andere keuze te maken. Bijvoorbeeld een aanpassing van bouwvlakken of goot- en bouwhoogtes. Daarbij houden we rekening met mogelijke (nadelige) effecten (nadeelcompensatie of juist ruimere mogelijkheden). De resultaten van de regelanalyse en de wijzigingen die hieruit volgen worden bij het ontwerpomgevingsplan inzichtelijk gemaakt.

Startnotitie deelgebied Austerlitz en deel Zeisterbossen

31/35

5

Participatie

5.1

Algemeen

Parallel met het opstellen van de startnotitie voor dit deelgebied is het “Procesvoorstel participatie en communicatie voor de deelgebieden van het Omgevingsplan gemeente Zeist” opgesteld. In de transitiestrategie is voor het onderdeel participatie een aanpak op hoofdlijnen beschreven. Deze aanpak is verder uitgewerkt in het procesvoorstel en de aanpak gebruiken we voor elk deelgebied. Het procesvoorstel is na te lezen via de raadsinformatiebrief over de startnotities voor de eerste twee deelgebieden (Austerlitz en Den Dolder). In hoofdlijnen bestaat het opstellen van het omgevingsplan voor een deelgebied uit twee fasen: de startnotitie en het daadwerkelijk opstellen van het omgevingsplan. In beide fasen betrekken we de Zeister samenleving. Startnotitie In de fase van de startnotitie wordt de input verzameld om een goed ontwerp te kunnen maken van de regels en de bijbehorende locaties waar de regels gaan gelden. De uitgangspunten en randvoorwaarden worden in de startnotitie op hoofdlijnen beschreven en zijn nog niet gericht op perceelniveau. In deze fase zijn er nog geen regels voor het omgevingsplan opgesteld. In de participatieronde over de (concept) startnotitie stellen we gericht de volgende vragen: 1. Mist u zaken of onderwerpen in de startnotitie waar wij rekening mee zouden moeten houden bij het maken van het omgevingsplan? 2.

Waar loopt u nu tegen aan als het gaat om de regels in het huidige bestemmingsplan? Ervaart u knelpunten in de regelgeving? Op basis van de reacties uit de participatieronde over de concept startnotitie wordt bepaald of er uitgangspunten zijn die moeten worden bijgesteld of waarvan moet worden afgeweken. De reacties betrekken we bij het opstellen van de definitieve startnotitie. Opstellen omgevingsplan Bij het opstellen van het omgevingsplan worden de concrete regels voor diverse functies opgesteld en worden de regels gekoppeld aan de locaties waarvoor ze gelden. Het is mogelijk om heel specifiek op perceelniveau of voor een groter gebied te bekijken welke regels er gelden. Daardoor kan men ook gerichter reageren op de nieuwe set van de regels die we hebben opgesteld. Dat kan in de vorm van een zienswijze op het ontwerp van de wijziging van het omgevingsplan voor het betreffende deelgebied. Alle reacties benutten wij om de plannen aan te scherpen en de inbreng van belanghebbenden delen wij met de gemeenteraad. Zo kan de gemeenteraad een goede afweging van belangen maken als zij over het omgevingsplan voor deelgebied besluit.

5.2

Participatie deelgebied Austerlitz en deel Zeister bossen

5.2.1

Fase Startnotitie

De participatie voor dit deelgebied is gestart met de ter inzagelegging van de concept startnotitie. Wij onderscheiden de volgende doelgroepen binnen het deelgebied: Bewoners en bedrijven/ instellingen - Individuele bewoners van het deelgebied. Inwoners uit andere delen van Zeist hebben uiteraard ook de mogelijkheid om te reageren. - Bedrijven en instellingen, zoals: KNVB, Woudschoten, Oud London, Beauforthuis, Camping De Krakeling, bedrijven aan de Zwitserkade/ Woudenbergseweg, Sportverenigingen (SV Austerlitz Startnotitie deelgebied Austerlitz en deel Zeisterbossen

32/35

en bijbehorende sportverenigingen, hockey en tennis), begraafplaats (gemeente is eigenaar), ondernemersplein, dierenasiel. Belangengroepen: - Vereniging Austerlitz Belang - Stichting Lokaal Austerlitz (cultureel erfgoed Austerlitz) - Stichting Milieuzorg Zeist - Stichting Beter Zeist - Werkgroep Natuurbranden Samenwerkings- en ketenpartners: - Provincie Utrecht - Waterschap - Veiligheidsregio Utrecht - Rijkswaterstaat - GGD - Buurtgemeenten (Woudenberg, Utrechtse Heuvelrug, Soest) - Utrechts Landschap - Staatsbosbeheer Deze groepen zijn grotendeels bereikt via de gemeentelijke website en door ze specifiek te benaderen. Iedereen kon reageren of input leveren op de concept startnotitie. In de periode van 3 november tot en met 12 december 2025 heeft de startnotitie ter inzage gelegen voor eenieder. De starnotitie is gepubliceerd op de gemeentelijke website en op overheid.nl. Op 18 november heeft een inloopavond plaatsgevonden in het Dorpshuis Austerlitz. Tijdens deze inloop konden inwoners en andere betrokkenen zich laten informeren over de startnotitie en het omgevingsplan en hierover vragen stellen. De opbrengst uit deze participatieronde betrokken we bij het opstellen van de definitieve startnotitie. De reactienota wordt bijgevoegd bij de definitieve startnotitie, die ter vaststelling wordt aangeboden aan de raad.

5.2.2

Resultaten terinzagelegging startnotitie

Er zijn op de concept-startnotitie voor het deelgebied Austerlitz en deel Zeisterbossen 13 reacties binnengekomen, waarvan 5 van de ketenpartners. De reacties beslaan voor het grootste deel algemene opmerkingen die meer aandachtspunten zijn voor de verdere uitwerking van de regels van het omgevingsplan. Daarnaast vragen de indieners aandacht te schenken aan verschillende thema’s en rekening te houden met de dorpsvisie van Austerlitz.

5.2.3

Fase opstellen omgevingsplan

We publiceren het ontwerp van de wijziging van het omgevingsplan via de wettelijk voorgeschreven kanalen (gemeenteblad op officiëlebekenmakingen.nl en ‘Regels op de kaart’). Publicatie zal ook plaatsvinden op de gemeentelijke website en OmZeist. Het ontwerp ligt gedurende zes weken ter inzage, waarbij iedereen een zienswijze kan indienen. Tijdens de termijn van ter inzagelegging wordt een inloopbijeenkomst georganiseerd op een locatie in het deelgebied. Tijdens deze bijeenkomst kan eenieder terecht voor toelichting op en vragen over het ontwerp omgevingsplan. De zienswijzen worden betrokken bij het besluit van de raad over het vaststellen van de wijziging van het omgevingsplan.

Startnotitie deelgebied Austerlitz en deel Zeisterbossen

33/35

Bijlage Reactienota startnotitie omgevingsplan Austerlitz en deel Zeisterbossen (los bijgevoegd)

Startnotitie deelgebied Austerlitz en deel Zeisterbossen

34/35

Gemeente Zeist Publiekshal, Slotlaan 20, Zeist Postbus 513, 3700 AM Zeist Telefoon 14 030

E-mail: zeist@zeist.nl Website: www.zeist.nl Twitter: www.twitter.com/gemeentezeist

Startnotitie deelgebied Austerlitz en deel Zeisterbossen

35/35