RV26.017 VERVALLEN Bijlage 2 Startnotitie deelgebied Austerlitz en deel Zeisterbossen

Startnotitie deelgebied Austerlitz en deel Zeisterbossen Uitgangspunten voor het Omgevingsplan gemeente Zeist, deelgebied Austerlitz en deel Zeisterbossen

Gemeente Zeist 2 maart 2026 Versie 1

Inhoudsopgave Samenvatting

4

1

Inleiding

5

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

5 5 5 6 7

2

3

4

5

Aanleiding Doel Afbakening Wat verandert er voor de gebruiker van de fysieke leefomgeving? Leeswijzer

Huidige situatie

8

2.1 2.2 2.3

Gebiedsbegrenzing en algemene gebiedstypering Geldende ruimtelijke plannen Kenmerken plangebied

8 9 10

2.3.1 2.3.2

Austerlitz Zeisterbossen

10 10

2.4

Omgevingsaspecten

11

Inventarisatie beleid en regelgeving

17

3.1

Gemeentelijk beleid

17

3.1.1 3.1.2

Beleid Verordeningen

17 17

3.2 3.3

Verleende relevante vergunningen Instructieregels

18 19

3.3.1 3.3.2 3.3.3

Algemeen Instructieregels van het rijk Instructieregels van de provincie

19 19 21

Welke keuzes worden gemaakt?

24

4.1 4.2 4.3 4.4

Inleiding Beleidsarm en respecteren planologische rechten Omgang met lopende ontwikkelingen Omgang met het thema erfgoed

24 24 25 25

4.4.1 4.4.2

Archeologie Cultuurhistorie

26 26

4.5 4.6 4.7 4.8 4.9

Openbare ruimte Wonen Groen Hoofdstructuur omgevingsplan Verwerken resultaten regelanalyse

27 28 28 29 30

Participatie

32

5.1 5.2

Algemeen Participatie deelgebied Austerlitz en deel Zeister bossen

32 32

5.2.1 5.2.2 5.2.3

Fase Startnotitie Resultaten terinzagelegging startnotitie Fase opstellen omgevingsplan

32 33 33

Startnotitie deelgebied Austerlitz en deel Zeisterbossen

2/35

Bijlage

34

Reactienota startnotitie omgevingsplan Austerlitz en deel Zeisterbossen (los bijgevoed)

Startnotitie deelgebied Austerlitz en deel Zeisterbossen

3/35

Samenvatting Wat is dit document? De gemeente Zeist werkt aan een nieuw omgevingsplan voor het deelgebied Austerlitz en de Zeisterbossen. Dit plan vervangt de oude bestemmingsplannen en bevat regels over bouwen, wonen, natuur en gebruik van de leefomgeving. De startnotitie is de eerste stap in dit proces. Waarom gebeurt dit? Sinds 1 januari 2024 geldt de nieuwe Omgevingswet. Gemeenten moeten uiterlijk in 2032 alle bestemmingsplannen vervangen door één integraal omgevingsplan die voor de gehele gemeente geldt. Zeist kiest voor een aanpak per deelgebied. Austerlitz en deel Zeisterbossen is één van de eerste twee deelgebieden. Wat verandert er voor bewoners? De bestaande regels uit bestemmingsplannen worden grotendeels overgenomen. Kleine verschillen tussen oude plannen worden waar mogelijk geharmoniseerd. Er komen geen grote inhoudelijke wijzigingen, tenzij wettelijk verplicht. Nieuwe ontwikkelingen (zoals woningbouw of uitbreiding van de KNVB-campus) volgen aparte procedures. Wat zijn de volgende stappen? De concept-startnotitie wordt ter inzage gelegd en een ieder kan zijn reactie geven hierop. Hierna wordt de startnotitie aan de raad voorgelegd ter vaststelling. Vervolgens wordt het ontwerp van het omgevingsplan gemaakt. Ook deze wordt ter inzage gelegd en een ieder kan zijn zienswijze geven. De gemeenteraad stelt uiteindelijk de wijziging van het omgevingsplan vast.

Startnotitie deelgebied Austerlitz en deel Zeisterbossen

4/35

1

Inleiding

1.1

Aanleiding

Op 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Vanaf dat moment werkt de gemeente met het (tijdelijk) omgevingsplan, in plaats van met het bestemmingsplan. Dat omgevingsplan is het gemeentelijk juridisch instrument waarin alle regels over de fysieke leefomgeving worden opgenomen. Het gaat dan bijvoorbeeld om regels over (ver)bouwen, gemeentelijke monumenten, milieu en over gebruik van bouwwerken. Het omgevingsplan komt daarmee in de plaats van onder meer bestemmingsplannen. Uiterlijk 2032 moeten alle bestemmingsplannen zijn vervangen door regels in het integrale omgevingsplan. Het opstellen van één integraal omgevingsplan is een complexe en omvangrijke opgave. Om deze opgave behapbaar te maken, is op 17 december 2024 de “Transitiestrategie omgevingsplan Zeist 2024” vastgesteld. Hierin staat omschreven hoe alle bestaande bestemmingsplannen, verordeningen en de bruidsschat (rijksregels) worden verwerkt in het omgevingsplan. Een belangrijk uitgangspunt is de keuze voor een gebiedsgewijze opbouw van het omgevingsplan, waarbij we uitgaan van in totaal negen deelgebieden. Deze startnotitie beschrijft de aanpak en hoofdkeuzes voor het eerste deelgebied: “Austerlitz en deel Zeisterbossen”.

1.2

Doel

Dit document is de startnotitie voor het vervangen van bestemmingsplannen door regels in het omgevingsplan voor het gebied ‘Austerlitz en deel Zeisterbossen’. De startnotitie vormt de basis voor elke gebiedsgewijze omzetting van de bestemmingsplannen naar het omgevingsplan en geeft de hoofdkeuzes weer voor de omzetting. Zo worden het geldend juridischplanologisch kader en het toepasselijk wettelijk- en beleidskader beschreven. Zoals in de transitiestrategie is benoemd, zijn de geldende regels uit de bestemmingsplannen het vertrekpunt bij de gebiedsgerichte opbouw van het omgevingsplan. Bestaande planologische rechten worden opnieuw vastgelegd. Waar sprake is van een gewenste harmonisering van regels, zullen regels wijzigen. Met de startnotitie wordt het participatieproces gestart voor het opbouwen van het omgevingsplan voor dit deelgebied.

1.3

Afbakening

Het omgevingsplan bevat regels over activiteiten die gevolgen (kunnen) hebben voor de fysieke leefomgeving. Dat is een bredere doelstelling dan onder het voorheen geldende recht gold voor het bestemmingsplan. Het omgevingsplan kan daardoor over meer onderwerpen gaan dan voorheen het bestemmingsplan, zoals de gezonde leefomgeving. Bij de nu voorliggende omzetting voor dit deelgebied gaat het vooral om het vervangen van de regels van de bestemmingsplannen die nu nog binnen het deelgebied ‘Austerlitz en deel Zeisterbossen’ gelden. Het betreft vooral een juridisch technische opgave om daarmee te voldoen aan de eisen van de Omgevingswet, waarbij het hoofdzakelijk gaat om:

Startnotitie deelgebied Austerlitz en deel Zeisterbossen

5/35

•

regels over gebruik: bijvoorbeeld waar wonen is toegestaan, waar een kantoor, waar een kinderdagverblijf, en (waar nodig) onder welke voorwaarden; • regels over bouwwerken: bijvoorbeeld waar een gebouw of een ander bouwwerk mag komen, en onder welke voorwaarden, zoals hoogte, oppervlakte en dergelijke. Deze regels worden omgezet naar de nieuwe systematiek van het omgevingsplan. Daarnaast zijn er bestemmingsplannen die sloopregelingen bevatten, of regels over aanlegactiviteiten. Ook die regels worden vervangen. Nieuwe regels over allerlei andere onderwerpen blijven bij deze omzetting van het deelgebied buiten beschouwing. Uitzonderingen hierop zijn mogelijk, als dat nodig of wenselijk is, bijvoorbeeld vanwege een wettelijke verplichting. Het is echter niet de bedoeling dat bij de gebiedsgerichte opbouw van het omgevingsplan allerlei nieuw beleid of ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt. Deze volgen hun eigen spoor.

1.4

Wat verandert er voor de gebruiker van de fysieke leefomgeving?

Net als bij de bestemmingsplannen het geval is, bevat een omgevingsplan regels over het bouwen en gebruiken van de fysieke leefomgeving. Met deze transitie worden de bestaande regels uit de bestemmingsplannen overgeheveld naar het omgevingsplan. Deze startnotitie vormt de aftrap van de werkzaamheden voor het omgevingsplan voor het deelgebied ‘Austerlitz en deel Zeisterbossen’. In deze notitie worden de uitgangspunten benoemd voor de regels die we willen opnemen in het omgevingsplan. Wat verandert er? Zoals genoemd werken wij het eerste deelgebied uit aan de hand van de transitiestrategie. Hierin is genoemd dat wij vooral bij de eerste deelgebieden voor een zoveel mogelijk beleidsneutrale omzetting gaan. Dit heeft er mee te maken dat de materie en werkwijze geheel nieuw zijn en dat wij eerst een stevige basis aan regels willen hebben staan, voordat nieuw beleid en nieuwe regels worden toegevoegd. Toch zullen we er niet aan ontkomen om kleine wijzigingen in de regels door te voeren. Door de jaren heen zijn er veel bestemmingsplannen in verschillende perioden opgesteld. Dit heeft ervoor gezorgd dat er kleine verschillen zijn ontstaan in regels, soms bewust, soms onbewust. Deze verschillen zetten wij allemaal op een rij en we bekijken of regels geharmoniseerd kunnen worden. Zo niet, dan houden we de verschillen in stand.

Het ligt daarom in de verwachting dat er voor de burger geen sprake zal zijn van ingrijpende inhoudelijke wijzigingen. De werkzaamheden betreffen in hoofdzaak een omzetting van bestaande regels naar regels die passen in het integrale omgevingsplan. Alle wijzigingen in regels worden inzichtelijk gemaakt in de volgende fase: het opstellen van de regels voor het omgevingsplan en de ter inzagelegging van het ontwerp omgevingsplan. De startnotitie richt zich op de uitgangspunten. Procedure en participatie In hoofdlijnen bestaat het opstellen van het omgevingsplan voor een deelgebied uit twee fasen: de startnotitie en de officiële procedure voor het wijzigen van het omgevingsplan. Voor elk deelgebied betrekken we in beide fasen de Zeister samenleving. Startnotitie

Startnotitie deelgebied Austerlitz en deel Zeisterbossen

6/35

Voor de startnotitie betekent dit dat het concept van de startnotitie ter inzage wordt gelegd. Iedereen kan dan een reactie geven op de uitgangspunten die zijn genoemd. Worden er bijvoorbeeld zaken of onderwerpen in de startnotitie gemist waar wij rekening mee zouden moeten houden? Ook kunnen mensen aangeven tegen welke belemmeringen men nu aanloopt vanuit de bestaande bestemmingsplannen. Zijn er te veel regels, of juist te weinig? Zijn er onjuistheden? Tegen welke moeilijkheden loopt men aan? Op basis van de reacties uit de participatieronde over de concept startnotitie kunnen we bepalen of er uitgangspunten zijn die moeten worden bijgesteld of waarvan moet worden afgeweken. De reacties betrekken we bij het opstellen van de definitieve startnotitie. De definitieve startnotitie wordt vastgesteld door de raad en vormt de basis voor de op te stellen wijziging van het omgevingsplan. Omgevingsplan Vervolgens stelt de gemeente het omgevingsplan op voor dit deelgebied. Het omgevingsplan wordt eerst als ontwerp ter inzage gelegd voordat de gemeenteraad er een definitief besluit over neemt. In het omgevingsplan kan iedereen tot op perceelsniveau nagaan welke regels er gelden voor het gebruiken van gebouwen en omgeving en voor het bouwen, net als bij de bestemmingsplannen het geval was.

Bij het ontwerp van het omgevingsplan wordt aangegeven of en welke wijzigingen ten opzichte van de huidige regels van de bestemmingsplannen zijn doorgevoerd. Iedereen kan een zienswijze indienen over het ontwerp. Alle zienswijzen benutten wij om de plannen aan te scherpen en de zienswijzen delen wij met de gemeenteraad. Zo kan de gemeenteraad een goede afweging van belangen maken als zij over de wijziging van het omgevingsplan voor een deelgebied besluit. Na het besluit van de gemeenteraad is er de mogelijkheid om beroep in te stellen tegen het besluit van de raad.

1.5

Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de huidige situatie van het deelgebied Austerlitz en deel Zeisterbossen beschreven. Hoofdstuk 3 bevat een overzicht van het geldende provinciale en gemeentelijke beleid dat relevant is voor het deelgebied. Hoofdstuk 4 geeft de hoofdkeuzes ten aanzien van de inrichting van de toekomstige omgevingsplanregels weer. Het laatste hoofdstuk, hoofdstuk 5, gaat in op het participatieproces voor dit deel van het omgevingsplan.

Startnotitie deelgebied Austerlitz en deel Zeisterbossen

7/35

2

Huidige situatie

2.1

Gebiedsbegrenzing en algemene gebiedstypering

De begrenzing van het plangebied wordt voor een groot deel bepaald door de gemeentegrens aan de oost- en zuidzijde (zie Afbeelding 1). Verder vormen de A28 en de Krakelingweg/ Woudensbergseweg de west- en noordgrens. Tussen de Woudenbergseweg en de wijk Hoge Dennen wordt de plangrens bepaald door de terreinen van de begraafplaats, de KNVB en conferentiecentrum Woudschoten.

Afbeelding 1: Begrenzing deelgebied Austerlitz en deel Zeisterbossen Het deelgebied “Austerlitz en deel Zeisterbossen” ligt aan de oostkant van de gemeente Zeist en maakt deel uit van de bossen van de Utrechtse Heuvelrug. Het vormt een gebied dat qua beeld gedomineerd wordt door bos. In dit bos liggen verspreid bebouwing en functies bestaande uit bedrijven, instellingen, recreatie, twee begraafplaatsen en een enkele woning. Deze voorzieningen zijn veelal te bereiken via de Woudenbergseweg. De kern Austerlitz vormt een enclave in het bos met circa 1.850 inwoners en enkele bedrijven en voorzieningen. Het bos is niet alleen van belang voor de natuur maar wordt ook intensief gebruikt door fietsers en wandelaars. In Austerlitz is de afgelopen jaren een aantal grotere ruimtelijke ontwikkelingen gerealiseerd, zoals Hart van Austerlitz en de woningbouw in Austerlitz-Noord. Deze ontwikkelingen worden meegenomen in het opstellen van het omgevingsplan voor dit deelgebied.

Startnotitie deelgebied Austerlitz en deel Zeisterbossen

8/35

Op dit moment spelen er plannen voor een kleinschalig woningbouwproject ter plaatse van het manegeterrein aan de Gramserweg. Ook zijn er uitbreidingsplannen van de KNVB en is een wijziging omgevingsplan in voorbereiding voor vakantiepark De Krakeling. Deze ruimtelijke (particuliere) initiatieven kennen hun eigen inhoudelijke traject en tijdspad. Vanuit het uitgangspunt om geen nieuwe ontwikkelingen mee te nemen, staat een eventuele wijziging van het omgevingsplan voor de genoemde locaties daarom los van het wijzigen van het omgevingsplan voor dit deelgebied. Indien nodig zullen de betreffende gebieden later buiten het gebied van het wijzigingsplan voor het deelgebied worden gehouden, zodat de verschillende procedures niet door elkaar heen gaan lopen. De bossen rondom Austerlitz behoren tot het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Via het geldende (tijdelijke) omgevingsplan én vanuit provinciaal beleid gelden er regels voor bescherming van aanwezige waarden (zoals bos, natuur en cultuurhistorie) en bescherming van het NNN. Deze regels vormen een goed vertrekpunt voor het op te stellen omgevingsplan. Doordat het dorp Austerlitz binnen dit deelgebied ligt, kunnen we aan de slag met het opstellen van een set regels voor een woongebied met diverse, gemengde woningtypen. Deze set regels kan als basis dienen voor andere deelplannen met vergelijkbare woningtypen.

Het Kamp van Zeist ligt ook in dit deelgebied en daardoor kunnen we één van de drie nog geldende beheersverordeningen binnen de gemeente (Kamp van Zeist 2006) vervangen door een actuele planologische regeling.

2.2

Geldende ruimtelijke plannen

Voor het deelgebied gelden verschillende ruimtelijke plannen. Momenteel zijn er geen wijzigingen van het omgevingsplan in procedure. Zoals genoemd zullen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen hun eigen procedure doorlopen. Geldende bestemmingsplannen Parapluplannen - Paraplubestemmingsplan Parkeernormen Zeist Geldende ruimtelijke plannen - Wijzigingsplan Oude Postweg 11 Austerlitz - Beheersverordening Kamp van Zeist 2006 in combinatie met bestemmingsplan Kamp van Zeist 2006 - Beheersverordening Amersfoortseweg e.o. in combinatie met bestemmingsplan Amersfoortseweg e.o. - Bestemmingsplan KNVB Sportcentrum - Bestemmingsplan Sonnehaert KNVB - Bestemmingsplan Austerlitz-Zeisterbossen - Bestemmingsplan Doorwerking wegaanpassing A28 - Bestemmingsplan KNVB Campus - Bestemmingsplan Reparatieherziening Austerlitz/Zeisterbossen, Zwitsersekade 6 - Bestemmingsplan Herziening Krakelingweg - Bestemmingsplan Hart van Austerlitz - Bestemmingsplan Austerlitz Noord 1e herziening Al deze beheersverordeningen/ bestemmingsplannen worden geheel of gedeeltelijk vervangen door de wijziging van het omgevingsplan voor dit deelgebied. Geldende eerdere wijzigingen omgevingsplan

Startnotitie deelgebied Austerlitz en deel Zeisterbossen

9/35

Op 13 mei 2025 is het ‘Omgevingsplan gemeente Zeist - wijziging forensische zorg’ vastgesteld door de gemeenteraad. Het doel van deze wijziging is dat de gemeente Zeist regie heeft op de vestiging van forensische zorg binnen de bestemming ‘maatschappelijk’. Daarom is besloten om forensische zorg in de gemeente Zeist te verbieden, behalve voor zover het een daarvoor aangewezen locatie betreft. Voorheen was forensische zorg in zijn algemeenheid toegestaan binnen de bestemming ‘maatschappelijk’.

2.3

Kenmerken plangebied

2.3.1

Austerlitz

Het dorp Austerlitz ligt in de zuidoosthoek van de gemeente Zeist en wordt in zijn geheel omgeven door het bosgebied van de Utrechtse Heuvelrug. De belangrijkste routes in de kern worden gevormd door de doorgaande wegen Oude Postweg en Austerlitzseweg. Vanaf deze routes zorgen buurtwegen voor de ontsluiting van de overige woonbebouwing. Het wegenpatroon wordt gekenmerkt door een typisch rechthoekig patroon wat refereert aan het militaire kamp. Binnen de bebouwde kom vormt het Dorpsplein, samen met de bomenrijen tussen de Pater de Leeuwweg en de Schoolweg een belangrijk en waardevol ensemble. Het benadrukt dat Austerlitz midden in een bosgebied ligt. Dit karakter is belangrijk voor de nederzetting. Waardevolle historische bebouwing is beperkt aanwezig. Er bevinden zich zes gemeentelijke monumenten binnen het dorp. Austerlitz kent een dorps woonmilieu met een brede variatie aan historisch gegroeide bebouwing die vrijwel volledig grondgebonden is. Er is een sterke gemeenschapszin en een ons-kent-ons-sfeer, van waaruit een actieve bijdrage wordt geleverd aan de instandhouding van de voorzieningen. De bosranden, het plein en de tuinen bepalen in hoofdlijnen de sfeer van het dorp. Centraal punt in het dorp is het Dorpsplein. In de buurt van dit pleintje zijn enkele kleinschalige voorzieningen gevestigd. Andere voorzieningen bestaan uit een sportpark en een begraafplaats.

Austerlitz ligt in het boslandschap van de Utrechtse Heuvelrug en maakt onderdeel uit van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). De bossen zijn in eigendom en beheer bij natuurbeherende instanties. Net als in veel andere kernen binnen de provincie Utrecht staat het voorzieningenniveau van Austerlitz onder druk. Langs de hoofdroute in de kern, de Oude Postweg zijn een slagerij en een supermarkt gevestigd. Horeca en maatschappelijke voorzieningen liggen aan de Oude Postweg en de Schooldwarsweg. Aan de rand van het dorp liggen de sportvelden en binnen het dorp ligt een manege/ privéstal. Voor de locatie van de privéstal zijn er momenteel woningbouwplannen. Verspreid in de kern liggen enkele bedrijven, zoals een caravanreparatiebedrijf en een autosloperij.

2.3.2

Zeisterbossen

De bossen van Zeist bestaan uit de aaneengesloten bossen aan de westkant van Bosch en Duin (Panbos), de noordkant van Den Dolder en ten oosten van de bebouwde kom van Zeist. Het ontworpen landschap met de boscomplexen van grote buitenplaatsen uit de zeventiende en achttiende eeuw is het meest in het oog springende kenmerk. Structuren en complexen (met concentraties aan de Amersfoortseweg en de N225) uit de negentiende en de vroege twintigste eeuw bestaan uit buitenplaatsen, gezondheidsinstellingen en militaire bebouwing. In de loop der tijd zijn er (dienst)woningen, campings en diverse instellingen bij gekomen. De bebouwing in het bos van de Heuvelrug is grotendeels verspreid en solitair van karakter. Bebouwing ten oosten van Zeist is georiënteerd op de Krakelingweg/ Woudenbergseweg of heeft een vrije setting in de bossen. Ook hier bevinden zich instellingen zoals de KNVB en conferentiecentra zoals Woudschoten. Het gaat hier om representatieve bebouwing in verschillende stijlen. Startnotitie deelgebied Austerlitz en deel Zeisterbossen

10/35

In de Zeisterbossen zijn verschillende functies langs de belangrijkste routes gesitueerd. De Zeisterbossen hebben een grote aantrekkingskracht op toeristen. Verspreid over het plangebied zijn dan ook diverse horecavoorzieningen aanwezig, zoals het Beauforthuis, Woudschoten en Oud London. Daarnaast bevinden zich enkele maatschappelijke voorzieningen binnen dit gebied, zoals de begraafplaats en zorginstellingen. In het bosgebied zijn veel recreatie- en sportvoorzieningen aanwezig, zoals sportcomplexen, de KNVB, kampeerterreinen. Verspreid binnen het plangebied liggen enkele bedrijven zoals het bedrijventerrein Seyst aan de Woudenbergseweg. De bossen in de gemeente Zeist hebben een hoge ecologische waarde en spelen een belangrijke rol in biodiversiteit, natuurbehoud en leefkwaliteit.

2.4

Omgevingsaspecten

Water Het plangebied is gelegen op de Utrechtse Heuvelrug. Binnen het plangebied is, met uitzondering van een poel bij camping De Krakeling, geen oppervlaktewater aanwezig. Het belangrijkste water in het plangebied ligt onder de grond. Het plangebied ligt in een gebied dat één van de belangrijkste grondwaterlichamen betreft voor de bereiding van drinkwater. Daarnaast heeft dit waterreservoir ook een ecologische betekenis omdat de vele laaggelegen natuurgebieden aan de randen van de Heuvelrug kwelwater ontvangen dat afkomstig is uit de Heuvelrug. Dit betekent dat bij nieuwe ontwikkelingen goed bekeken moet worden of er negatieve effecten kunnen optreden ten aanzien van de grondwaterkwaliteit. Het uiterst westelijk deel van het plangebied, de nieuwe Krakelingweg ligt deels in het grondwaterbeschermingsgebied Zeist en valt binnen het grondwaterbeschermingsgebied (25jaarszone) van de drinkwaterwinning Zeist. Deze waterwinning wordt beschouwd als zeer kwetsbaar. Dit betekent dat onder andere de toepassing van Koude-Warmte-Opslag niet is toegestaan binnen dit deel van het plangebied. Voor het gebruik van bestrijdingsmiddelen gelden aanvullende verboden naast de algemene regelgeving voor dit deel van het plangebied.

Startnotitie deelgebied Austerlitz en deel Zeisterbossen

11/35

Afbeelding 2: Grondwaterbeschermingsgebieden De westzijde van het plangebied valt binnen het 100-jaarsaandachtsgebied. Het water in dit gebied doet er 25 tot 100 jaar over om het waterwinpunt te bereiken. In het omgevingsplan wordt voor deze gebieden een beschermende regel opgenomen. Erfgoed (cultuurhistorie en archeologie) Erfgoed is uit te splitsen in archeologische waarden en cultuurhistorische waarden. Het plangebied herbergt beide typen waarden. Voor de gehele gemeente Zeist geldt een archeologische beleidskaart (zie Afbeelding 3). Hierop staan gebieden aangegeven die een archeologische (verwachtings)waarde hebben. Binnen het plangebied komen een paar AMK-terreinen voor. Dit zijn archeologische monumenten en hier zijn geen bodemingrepen toegestaan. Daarnaast liggen er terreinen binnen het plangebied die een lage, middelhoge of hoge archeologische verwachtingswaarde hebben. De hoge verwachtingswaarden hebben hun oorsprong vooral in de aanwezigheid van het Franse legerkamp in de 19e eeuw. Ten aanzien van de archeologische (verwachtings)waarden worden regels opgenomen in het omgevingsplan. Startnotitie deelgebied Austerlitz en deel Zeisterbossen

12/35

Afbeelding 3: Kaart archeologische (verwachtings)waarden De cultuurhistorische kaart van de provincie Utrecht laat zien welke cultuurhistorische interessante en waardevolle patronen en objecten zich in het plangebied bevinden. Elke tijdsperiode heeft haar weerslag gehad op de vorming van de gebouwde omgeving. Lijnen, punten en vlakken uit het verleden zijn soms nog afleesbaar in het huidige (dorps)landschap.

Afbeelding 4: Cultuurhistorische waardenkaart gemeente Zeist

Startnotitie deelgebied Austerlitz en deel Zeisterbossen

13/35

In het plangebied liggen de volgende monumentale structuren, zoals benoemd in de gemeentelijke erfgoedverordening (zie afbeelding 4): • Dorpsplein Austerlitz (rechthoekig dorpsplein met waterpomp en bomen); • Oude Postweg 80 (de begraafplaats van Austerlitz); • Woudenbergseweg (laanstructuur); • Woudenbergseweg bij 46b-50b (Algemene begraafplaats); • KNVB-terrein; • Buitenplaats Sonneheart (Woudenbergseweg 21) • Lanen Slot Zeist (Krakelingweg en Verlengde Slotlaan) Voor wijzigingen op deze terreinen is een omgevingsvergunning nodig. In het omgevingsplan krijgen deze cultuurhistorische attentiegebieden, net als de aangewezen monumenten, een bescherming via een vergunningenstelsel. Natuur en landschap Het plangebied bestaat in hoofdzaak uit grote bosgebieden. Binnen deze bosgebieden bevindt zich een dicht netwerk aan fiets- en wandelpaden. Dit landschap van de Heuvelrug kenmerkt de gemeente in hoge mate en wordt zeer gewaardeerd. In dit gebied ligt verspreid bebouwing waarbij geldt dat deze ondergeschikt moet zijn aan het bos. Dit bosgebied is grotendeels aangeduid als Natuur Netwerk Nederland (NNN). De kwaliteit van de Utrechtse Heuvelrug is het aaneengesloten en robuuste bos- en natuurgebied met reliëf en ecologische waarden. De kern Austerlitz ligt te midden van de boscomplexen en heeft daardoor een zeer groen karakter.

Omdat de omvang van het dorp beperkt is, de bosrand massief is en vanwege het ontbreken van hoogbouw is het groene karakter vrijwel overal binnen het dorp te ervaren. Binnen de kern worden de hoofdwegen begeleid door bomenrijen. Samen met vrij grote voortuinen zorgen deze voor een aantrekkelijk, groen beeld. Binnen het dorp is verder weinig openbaar groen. Alleen langs de Schoolweg bevindt zich een openbare groene ruimte met monumentale bomenrijen. Omgevingsaspecten milieu Met betrekking tot de milieuaspecten bodem, geluid (verkeer), luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, geluid (industrielawaai), geur, archeologie, ecologie en trillingen is advies aangevraagd bij de Omgevingsdienst. Ten aanzien van veel onderwerpen geldt dat er vanuit het Rijk (Besluit kwaliteit leefomgeving, Bkl) en vanuit de provincie (verordening) regels gelden die normen en afstandsmaten aangeven. Daarnaast heeft de gemeente voor een deel de mogelijkheid zelf met aangepaste regels te werken. Dit zijn de regels die in de bruidsschat staan. Zoals genoemd in de transitiestrategie zullen de regels van de bruidsschat in een later stadium worden opgepakt. Van de Omgevingsdienst is een advies ontvangen met betrekking tot de omgang met milieuthema’s.

In het advies van de Omgevingsdienst wordt in zijn algemeenheid ingegaan op bovengenoemde onderwerpen en ook op in hoeverre deze relevant zijn voor het deelgebied. In veel gevallen bestaat de doorwerking van deze milieuthema’s uit het verwerken van wettelijke verplichtingen en het verwerken van de instructieregels. In sommige gevallen kunnen gemeenten zelf een nadere invulling geven aan die wettelijke regels door bijvoorbeeld strengere normen toe te passen. Ook zal voor verschillende thema’s nader beleid opgesteld moet worden. Uitgangspunt is dat dit bij de eerste twee deelgebieden niet toegepast gaat worden. Er wordt aangesloten bij de normen die in de wetgeving gegeven zijn.

Startnotitie deelgebied Austerlitz en deel Zeisterbossen

14/35

Overigens geldt dat vanuit de Omgevingsdienst over meerdere milieuaspecten aanvullend advies wordt gegeven, zoals over lozingen, lichthinder en trillingen. Daarnaast moeten sommige thema’s nog nader worden uitgediept. Natuurbranden Het deelgebied bestaat voor een groot deel uit de bossen van de Utrechtse Heuvelrug. De laatste jaren is er veel aandacht voor het risico op natuurbranden, versterkt door de toenemende droogte en lagere grondwaterstanden. Verschillende partijen werken samen om de risico’s in kaart te brengen en maatregelen te nemen. Zo is er een ‘Gebiedsgerichte aanpak natuurbrandbeheersing’ opgesteld onder leiding van de Veiligheidsregio. Meerdere partijen, zoals de Bosbrand Werkgroep Austerlitz, Staatsbosbeheer en de gemeente zijn hier ook bij betrokken. Eén van de pilotgebieden, Kamp Zeist, ligt binnen het deelgebied. Door de Veiligheidsregio is een "Handreiking Omgevingsplanregels fysieke veiligheid" opgesteld. Beoordeeld zal worden hoe dit thema een concrete doorwerking krijgt in de regels van het omgevingsplan. In de regels van het omgevingsplan wordt nader invulling gegeven aan het advies van de Omgevingsdienst. In onderstaande tabel staat per thema aangegeven in hoeverre deze relevant is voor een nadere invulling voor het deelgebied Austerlitz en deel Zeisterbossen. Thema Bodem

Geluid - verkeer

Luchtkwaliteit

Externe veiligheid

Milieuzonering

Geluid - industrieterrein

Startnotitie deelgebied Austerlitz en deel Zeisterbossen

Relevantie voor deelgebied Voor de kern Austerlitz kan in het omgevingsplan een interferentiegebied aangegeven worden ten behoeve van een efficiënt gebruik van bodemenergie. Regels hiervoor worden gesteld in een bodemenergieplan. De gemeente beschikt nog niet over een bodemenergieplan. Voormalige stortplaatsen moeten worden aangeduid in het omgevingsplan en van een beschermende regeling worden voorzien. Dit zal verwerkt worden in het omgevingsplan Voor het deelgebied zijn de A28, A12, de N224 en de doorgaande gemeentelijke wegen de relevante geluidsbronnen. De geluidaandachtsgebieden zullen worden overgenomen in het omgevingsplan. Op dit moment zijn er geen regels die verwerkt moeten worden in het omgevingsplan. Toetsing vindt plaats aan huidig instrumentarium (Bkl, bruidsschat) In het omgevingsplan zullen de contouren voor het plaatsgebonden risico en de aandachtsgebieden voor het groepsrisico worden aangegeven. Ook wordt ingegaan op de brand- en explosievoorschriftengebieden. Het gaat om de volgende risicobronnen: A28, buisleiding, vuurwerkverkoop en diverse propaantanks Ten aanzien van de milieuzonering wordt voorlopig aangesloten bij de bestaande systematiek van milieucategorieën. In bestaande bestemmingsplannen is deze al toegepast en wordt dus overgenomen in dit deelgebied.

Voor dit deelgebied wordt aangesloten bij de normeringen ten aanzien van geluid uit het Bkl en de bruidsschat.

15/35

Geur

Archeologie Ecologie

Startnotitie deelgebied Austerlitz en deel Zeisterbossen

Voor dit deelgebied wordt aangesloten bij de normeringen ten aanzien van geur uit het Bkl en de bruidsschat. Het is nu alleen verplicht om een bebouwingscontour geur op te nemen wanneer sprake is van zuiveringstechnische werken (zoals een rioolzuivering), het houden van landbouwhuisdieren in een dierenverblijf en andere agrarische activiteiten. In het deelgebied komen maneges voor. Deze zullen worden voorzien van een bebouwingscontour geur. Het vastgestelde gemeentelijke archeologiebeleid zal worden verwerkt in dit deelgebied. Zie ook paragraaf 4.4.1 De bestaande te beschermen gebieden (NNN) zullen worden opgenomen in het deelgebied. Er wordt momenteel gewerkt aan nieuw gemeentelijk beleid ten aanzien van groen/ ecologie. Dit wordt thematisch opgepakt.

16/35

3

Inventarisatie beleid en regelgeving

3.1

Gemeentelijk beleid

3.1.1

Beleid

Vanuit verschillende disciplines is gemeentelijk beleid opgesteld: van beleid dat meer strategisch van aard is zonder concrete maatregelen die een doorvertaling behoeven in het omgevingsplan, tot beleid dat wel een concrete vertaling naar het omgevingsplan kan hebben. Ook is er verschil in beleid dat alleen door het college is vastgesteld en beleid dat door de raad is vastgesteld. In de transitiestrategie is aangegeven dat bij het vertalen van nieuw beleid naar het omgevingsplan de keuze is gemaakt dit themagewijs te doen. Bij de uitwerking van dit deelgebied wordt dus geen nieuw beleid opgenomen. Voor het deelgebied Austerlitz en deel Zeisterbossen gelden verschillende bestemmingsplannen waarin vastgesteld beleid is verwerkt. Het basisbestemmingsplan stamt uit 2012. In de inventarisatie is nagegaan welk beleid sindsdien een doorvertaling heeft gekregen naar latere bestemmingsplannen en of er regelingen bestaan die indruisen tegen later opgesteld beleid. Uit bijvoorbeeld een toets aan de Eerste Zeister Omgevingsvisie is gebleken dat de daarin genoemde waarden voor dit deelgebied op voldoende wijze zijn geborgd in de huidige bestemmingsplannen. Deze bescherming wordt overgenomen in deze wijziging van het omgevingsplan. Overigens geldt dat vastgesteld beleid vooral relevant is bij het toetsen van nieuwe ontwikkelingen, zoals de realisatie van een nieuwe woonbuurt.

De wijziging van het omgevingsplan voor dit deelgebied maakt geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk. Daar komt bij dat beleid in enkele gevallen is vertaald naar verordeningen. Deze verordening blijven ook na wijziging van het omgevingsplan voor dit deelgebied gewoon hun werking behouden. Hetzelfde geldt voor vastgesteld beleid. Dat blijft gewoon zijn werking houden. Bestaand beleid en verordeningen zullen conform de transitiestrategie thematisch worden opgepakt. Omgevingsvisie Zeist 2050 Momenteel wordt gewerkt aan de nieuwe omgevingsvisie: Omgevingsvisie Zeist 2050. Deze visie is een verdere uitwerking van de Eerste Zeister Omgevingsvisie. Op dit moment is de Omgevingsvisie Zeist 2050 nog niet zo ver dat deze een inhoudelijke rol kan spelen bij de wijziging van het omgevingsplan voor dit deelgebied. Wanneer de Omgevingsvisie Zeist 2050 vast wordt gesteld, zal worden bezien op welke wijze het nieuwe beleid verwerkt zal worden in het omgevingsplan. Dat kan dan bijvoorbeeld via een thematische wijziging van het omgevingsplan met zijn eigen procedure.

3.1.2

Verordeningen

Binnen de gemeente gelden enkele verordeningen die (deels) betrekking hebben op de fysieke leefomgeving en een vertaling behoeven naar het omgevingsplan. Deze verordeningen gelden nu zelfstandig. In de transitiestrategie is de keuze gemaakt om de regels uit de gemeentelijke verordeningen die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving vanaf 2028 op een themagerichte wijze naar het omgevingsplan te verhuizen. Alleen wanneer een eerder logisch moment zich aandient zal een doorvertaling van een verordening opgepakt worden. Startnotitie deelgebied Austerlitz en deel Zeisterbossen

17/35

Alleen de gemeentelijke Hemelwaterverordening maakt nu al deel uit van het (tijdelijke) omgevingsplan. De regels hiervan moeten vòòr 2032 verwerkt zijn in het omgevingsplan, anders verliezen deze hun werking. Wanneer men in de tussentijd iets wil veranderen aan de Hemelwaterverordening dan zal dat moeten met een wijziging van het omgevingsplan in plaats van het vaststellen van een nieuwe Hemelwaterverordening. Zoals in de transitiestrategie is genoemd, geldt bij verordeningen dat je (delen hiervan) moet, mag of niet mag verwerken in het omgevingsplan. Zaken die de fysieke leefomgeving aangaan moet of mag je verwerken. Onderwerpen die geen betrekking hebben op de fysieke leefomgeving mogen geen plek krijgen in het omgevingsplan. Voor die delen blijft de verordening in stand. We hebben binnen de gemeente de volgende verordeningen die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving: 1. Algemene plaatselijke verordening Zeist 2025 2. Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2023, gemeente Zeist 3. Marktverordening gemeente Zeist 2024 en Marktreglement gemeente Zeist 2024 4. Verordening inzake werkzaamheden in verband met de aanleg, instandhouding en opruiming van telecommunicatiekabels 5. Bomenverordening Zeist 2024 6. Erfgoedverordening Zeist 2024 7. Afvalstoffenverordening Zeist 2024 8. Verordening op de afvoer van grond- en hemelwater gemeente Zeist 9.

Beheersverordening Zeister Bosrust 2025 10. Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur Zeist 2023 Zo lang een verordening nog niet is verwerkt in het omgevingsplan mag de gemeente deze nog ‘gewoon’ aanpassen zoals het voor de inwerkingtreding van de Omgevingswet het geval was. De gemeente kan er ook voor kiezen om dit te doen via een wijziging van het omgevingsplan. Ook nieuwe verordeningen die betrekking hebben op de fysieke leefomgeving mogen op de vertrouwde manier vastgesteld worden. De gemeenteraad behoudt immers haar verordenende bevoegdheid.

3.2

Verleende relevante vergunningen

Het opbouwen van het omgevingsplan voor dit deelgebied bestaat uit het verwerken van de bestemmingsplannen tot één regeling. Ook de verleende en onherroepelijke omgevingsvergunningen voor het afwijken van die bestemmingsplannen moeten worden verwerkt in het omgevingsplan. Het gaat hier om vergunningen voor: • een omgevingsplanactiviteit voor het in stand houden van een bouwwerk; en/of • een omgevingsplanactiviteit die niet in overeenstemming is met een functie van een locatie. Binnen dit deelgebied gaat het om de volgende onherroepelijke (grote) vergunningen: • Pater Andreoliweg 1, 2 en 3 en Meester Ansinkweg 1A (2018, vier vrijstaande woningen) • Woudenbergseweg 48, 50 en 50a (2014, wijziging bedrijfswoningen naar reguliere woningen) • Uitbreiding manege Weg naar Heibergen 1-3 Zeist (2014, uitbreiding manege) Verder zijn er de afgelopen jaren vele kleinere vergunningen verleend waarbij afgeweken werd van het daar geldende bestemmingsplan, de zogenaamde kruimelgevallen. Het kan hier gaan om het plaatsen van een bijgebouw tot het wijzigen van een functie van een gebouw. Deze vergunningen zullen indien nodig verwerkt worden in de regels van het omgevingsplan. De vergunde situatie wordt dan overgenomen. Enkele voorbeelden van dergelijke vergunningen: Startnotitie deelgebied Austerlitz en deel Zeisterbossen

18/35

• • • •

woningsplitsing Gramserweg; het uitbreiden van de school de Pirapoleon met twee lokalen; bouw van een faunatoren op Kamp van Zeist; sloop en herbouw van een vrijstaande woning.

Voor nieuwe Bopa’s (BuitenplanseOmgevingsPlanActiviteit = een vergunning onder de Omgevingswet waarmee activiteiten worden toegestaan die in strijd zijn met het omgevingsplan) geldt dat deze binnen vijf jaar na onherroepelijk worden verwerkt moeten zijn in het omgevingsplan. Op dit moment zijn er geen grote Bopa’s voor dit deelgebied in voorbereiding.

3.3

Instructieregels

3.3.1

Algemeen

Het Rijk en de provincie stellen instructieregels op die doorwerken in het omgevingsplan. De instructieregel vanuit het Rijk is een bindende regel voor de gemeente over: - de uitvoering van bepaalde taken, of - de inhoud of motivering van (in dit geval) het omgevingsplan. De instructieregels bepalen wat de gemeente in het omgevingsplan moet regelen. De instructieregels bepalen dat de gemeente voor bepaalde onderwerpen wat moet regelen, maar stelt geen normen. Er zijn drie typen instructieregels, te weten ‘betrekken bij’, ‘rekening houden met’ en ‘in acht nemen’. ‘Betrekken bij’ betekent dat een bestuursorgaan aandacht schenkt aan de feiten of verwachtingen van feiten, bijvoorbeeld dat een gemeente bij het opstellen van een lijst met zwemlocaties de ontwikkeling van het aantal zwemmers moet betrekken. ‘Rekening houden met’ duidt op de zwaarwegende positie van een bepaald belang, zonder dwingend aan te sturen op de uitkomst van de afweging. Afwijken is echter alleen toegestaan als het bestuursorgaan dit goed motiveert. ‘In acht nemen’ is dwingender, in die zin dat een bestuursorgaan aan de instructieregel moet voldoen. Bijvoorbeeld, dat de gemeente bij het vaststellen van een omgevingsplan in een aandachtsgebied de omgevingswaarden voor luchtkwaliteit in acht moet nemen. Vanuit het Rijk en vanuit de provincie zijn instructieregels geformuleerd.

Het Rijk stelt deze regels in het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). De instructieregels van de provincie staan in de provinciale Omgevingsverordening.

3.3.2

Instructieregels van het Rijk

Voor het deelgebied Austerlitz deel Zeisterbossen zijn in onderstaande tabel de instructieregels vanuit het Rijk opgenomen en aangegeven is of deze relevant zijn voor het deelgebied. Wanneer deze relevant zijn, dan wordt hiervoor een passende regeling opgenomen in het omgevingsplan.

Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) Artikel

Relevantie

Doorwerking in regels OP deelgebied

§ 5.1.2 Waarborgen van de veiligheid Paragraaf ziet op gebruik en op het toestaan van nieuwe activiteiten. Er zijn risicobronnen op basis van Bkl in het deelgebied aanwezig.

Startnotitie deelgebied Austerlitz en deel Zeisterbossen

In het omgevingsplan worden de wettelijk verplichte veiligheidszones opgenomen. Zo wordt bijvoorbeeld bekeken op welke manier de brand- en explosieaandachtsgebieden worden meegenomen. Bij de voorbereiding van het 19/35

wijzigen van het omgevingsplan wordt de VRU betrokken om een goede doorwerking van deze regels te waarborgen. § 5.1.3. Beschermen van de waterbelangen Stelt regels voor primaire waterkeringen, kustfundament, grote rivieren en IJsselmeergebied § 5.1.4. Beschermen van de gezondheid en van het milieu Paragraaf ziet op gebruik. Niet specifiek voor onderhavig deelgebied van belang, maar primair bij nieuwe ontwikkelingen. Gemeente ligt niet in aandachtsgebied luchtkwaliteit. Geen geluidgezoneerde industrieterreinen aanwezig in deelgebied.

Niet van toepassing in dit deelgebied

OP kan afwijkende waarden van standaardwaarden geluid (art. 5.65 e.v.), trillingen (art. 5.88 e.v.), geur (art. 5.101 e.v.) vastleggen. Dit is bij toestaan van nieuwe ontwikkelingen mogelijk aan de orde. Art. 5.89l: meldingsplicht bouwen bodemgevoelig gebouw op bodemgevoelige locatie vastleggen in OP. Art. 5.97: OP wijst bebouwingscontour geur aan. Als losse/thematische wijziging vastleggen Niet van toepassing in dit deelgebied

§ 5.1.5. Beschermen van landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed Artikel 5.129g. (zorgvuldig Onderdeel van de motivering en ruimtegebruik en tegengaan niet van de regels. Zal bij van leegstand) onderhavige omgevingsplanwijziging niet aan de orde zijn (geen nieuwe stedelijke ontwikkeling) Overige artikelen Zien op specifieke gebieden, die niet binnen deelgebied liggen § 5.1.6. Behoud van ruimte voor toekomstige functies

N.v.t.

N.v.t.

Paragraaf ziet op gebruik. Maar kan ook gaan over bedrijven of kantoren e.d. Eerbiedigende werking van reeds planologisch toegestane activiteiten (art. 5.132). Opgesomde nationale belangen in paragraaf lijken voor deelgebieden niet aan de orde te zijn. § 5.1.7a Gebruik van bouwwerken

Reserveringsgebieden worden in ministeriële regelingen vastgelegd, niet in OP

Paragraaf ziet op gebruik. Biedt o.a. mogelijkheden om regels over woningbouwcategorieën te stellen. Meer van belang bij ruimtelijke ontwikkelingen dan in kader van deze omgevingsplanwijziging. Afdeling 5.2 Instructieregels over de uitoefening van taken voor de fysieke leefomgeving Artikel 5.165a en b: aanwijzing bebouwingscontour houtkap

N.v.t., want geen regels over categorieën woningen opgenomen in deelgebied

Startnotitie deelgebied Austerlitz en deel Zeisterbossen

Moet uiteindelijk in omgevingsplan landen. Eind 2023 is de 20/35

aansluitend aan stedelijk gebied en bebouwingscontour jacht.

bebouwingscontour vastgesteld door de raad. Deze nemen wij op in het omgevingsplan

Een ander relevante regeling staat in artikel 8.2 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Deze geeft aan dat langs snelwegen een zogenaamd beperkingengebied in het omgevingsplan aangegeven moet worden. Binnen dit gebied gelden regels ten aanzien van activiteiten en het plaatsen van objecten. Voor het opstellen van regels wordt gebruik gemaakt van de Handreiking beoordeling objecten langs auto(snel)wegen.

3.3.3

Instructieregels van de provincie

De provincie Utrecht heeft in haar Omgevingsverordening (versie 7 februari 2024) onder andere regels gesteld ten aanzien van de inhoud van gemeentelijke omgevingsplannen. Dit worden de instructieregels van de omgevingsverordening genoemd. In onderstaande tabel zijn de provinciale instructieregels benoemd en is aangegeven of deze een vertaling behoeven in het omgevingsplan voor het deelgebied Austerlitz en deel Zeisterbossen:

Artikel

Relevantie

Artikel 3.7 – ruimtelijke bescherming grondwater

Lid 1 en 2: van toepassing op locaties binnen Waterwingebied, Grondwaterbeschermingsgebied, Boringsvrije zone, Beschermingszone oppervlaktewaterwinning, 100jaarsaandachtsgebied of Kwetsbare strategische grondwatervoorraad. Lid 3: De motivering van een omgevingsplan bevat een beschrijving van het door de gemeente te voeren beleid ter zake en de wijze waarop het waterwinbelang in acht is genomen. Deze instructieregel is van toepassing op het gehele grondgebied van de provincie Utrecht. Een omgevingsplan waarin nieuwe ontwikkelingen zijn voorzien, waarborgt dat knelpunten in die bereikbaarheid niet toenemen en bij voorkeur afnemen. Deze instructieregel is van toepassing op het gehele grondgebied van de provincie Utrecht. Alleen relevant als een omgevingsplan betrekking heeft op locaties binnen het werkingsgebied Energie uit biomassa stedelijk gebied, Zonneveld, Windenergie, Kleine windturbine. Voor zover een omgevingsplan voorziet in nieuwe functies, niet zijnde minder dan tien woningen, die tot een aanvullende belasting van de elektriciteits-infrastructuur kunnen leiden, wordt rekening gehouden met de aansluitbaarheid op de elektriciteitsinfrastructuur. Deze instructieregel is van toepassing op het gehele grondgebied van de provincie Utrecht Omgevingsplan binnen Natuurnetwerk Nederland moet regels bevatten ter bescherming, instandhouding, verbetering en

Artikel 4.1 – Bereikbaarheid

Afdeling 5.1 Wind, zon en biomassa Artikel 5.11 – Weging elektriciteitsinfrastructuur

Paragraaf 6.1.2 Instructieregels natuurnetwerk Nederland,

Startnotitie deelgebied Austerlitz en deel Zeisterbossen

Doorwerking in regels OP deelgebied Van toepassing in deelgebied: grondwaterbeschermingsgebie d, 100-jaarsaandachtsgebied. OP moet in deze gebieden regels bevatten die de functie voor de grond- en oppervlaktewaterwinning voor menselijke consumptie beschermen en mag geen activiteiten toelaten die een risico vormen voor grond- en oppervlaktewaterwinning voor menselijke consumptie. N.v.t.

N.v.t. Deze werkingsgebieden komen niet voor in deelgebied

N.v.t., want is alleen van belang bij nieuwe functies.

Natuurnetwerk Nederland ligt binnen deelgebied. Gebieden en regels in OP over opnemen. 21/35

Groene contour en Weidevogelkern gebieden Artikel 7.9 – beschermen en benutten van de Cultuurhistorisc he hoofdstructuur

ontwikkeling van de kwaliteit, wezenlijke kenmerken en waarden en samenhang.

Artikel 7.11 – Landschap

Er zijn verschillende landschappen aangewezen, waaronder de Utrechtse Heuvelrug. Een omgevingsplan dat betrekking heeft op een van deze aangewezen locaties bevat regels ter bescherming van de voorkomende kernkwaliteiten en geen regels die nieuwe activiteiten toestaan die de kernkwaliteiten onevenredig aantasten. Instructieregel aardkundige waarden. Een omgevingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen het bevat regels ter bescherming van de in het plangebied aangewezen aardkundige waarden. Een omgevingsplan bevat geen regels die voorzien in de vestiging van een geitenhouderij of een uitbreiding daarvan. Deze instructieregel is van toepassing op het gehele grondgebied van de provincie Utrecht Een omgevingsplan dat betrekking heeft op een locatie binnen het werkingsgebied Glastuinbouw niet toegestaan, bevat in beginsel geen regels die glastuinbouw toestaan. Dit werkingsgebied is ook van toepassing op de deelgebieden. Kan regels bevatten over landschappelijke inpassing van woonschepen/woonarken en vergroting/vervanging ligplaatsen daarvan. Tevens kunnen regels over uitbreiding van bestaande woningen opgenomen worden. Ziet toe op het stellen van regels ter uitsluiting van permanente bewoning van recreatiewoningen. Mogelijkheden voor functiewijziging, niet zijnde permanente bewoning recreatiewoning, kantoor of detailhandel.

Mogelijkheden voor functiewijzigingen van (voormalige) agrarische bedrijfspercelen.

Artikel 7.12

Artikel 8.4 – Geitenhouderij

Artikel 8.6 – Glastuinbouw niet toegestaan

Artikel 9.6 – Woning, woonschip en woonark in landelijk gebied Artikel 9.8 – Recreatiewonin g Artikel 9.9 t/m 9.13 – Bestaande stedelijke functie, anders dan wonen; functiewijziging (voormalige) agrarische bedrijfspercelen Artikel 9.17 – Verstedelijkings verbod Landelijk gebied.

In een omgevingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen het werkingsgebied Cultuurhistorische hoofdstructuur wordt rekening gehouden met de waarden van daarvoor bedoelde waarden en er worden regels gesteld ter bescherming en benutting van deze waarden.

Een omgevingsplan dat betrekking heeft op locaties buiten het werkingsgebied Stedelijk gebied kan regels bevatten voor verstedelijking. En woningbouw kan slechts onder voorwaarden worden toegestaan. In artikel 7.10 is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen. In het werkingsgebied Historische

Startnotitie deelgebied Austerlitz en deel Zeisterbossen

Grote delen van het deelgebied Austerlitz – Zeisterbossen vallen binnen werkingsgebied Cultuurhistorische Hoofdstructuur. Deze gebieden zullen worden overgenomen in het deelgebied met daarbij een passende beschermende regeling. Landschap Utrechtse Heuvelrug van toepassing in deelgebied. Dit gebied krijgt een passende beschermende regeling in het omgevingsplan.

Indien aanwezig binnen het deelgebied, worden deze opgenomen en van een beschermende regel voorzien Binnen het deelgebied komen geen agrarische functies voor. Niet van toepassing. Binnen het deelgebied komen geen agrarische functies voor. Niet van toepassing.

Ten aanzien van de bestaande woningen in het deelgebied wordt aangesloten bij de bestaande regelingen. Hierover zullen regels opgenomen worden in het omgevingsplan. Er bevinden zich geen (voormalige) agrarische bedrijfspercelen binnen het deelgebied.

Alleen aan de orde voor zover bestaande afwijkings- of wijzigingsbevoegdheden in dergelijke functiewijziging voorzien en deze als beoordelingsregels worden voortgezet 22/35

Artikel 9.18 – Bedrijventerrein stedelijk gebied

buitenplaatszone en het Militair erfgoed kan verstedelijking wel worden toegestaan onder bepaalde voorwaarden. Een omgevingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen het werkingsgebied Stedelijk gebied kan onder voorwaarden regels bevatten voor bedrijventerreinen.

Artikel 9.19 – Kantoren

Een omgevingsplan laat uitsluitend onder voorwaarden zelfstandige kantoren toe. Deze instructieregel is van toepassing op het gehele grondgebied van de provincie Utrecht

Artikel 9.20 – Detailhandel

Een omgevingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen het werkingsgebied Detailhandel buiten bestaand winkelgebied bevat geen regels die voorzien in nieuwvestiging of uitbreiding van detailhandel dan wel het wijzigen van brancheringsregels voor detailhandel. In de instructieregel zijn ook uitzonderingen opgenomen. Deze instructieregel is van toepassing op het gehele grondgebied van de provincie Utrecht

Startnotitie deelgebied Austerlitz en deel Zeisterbossen

Alleen aan de orde voor zover bestaande afwijkings- of wijzigingsbevoegdheden in dergelijke functiewijziging voorzien en deze als beoordelingsregels worden voortgezet Alleen aan de orde voor zover bestaande afwijkings- of wijzigingsbevoegdheden in dergelijke functiewijziging voorzien en deze als beoordelingsregels worden voortgezet Alleen aan de orde voor zover bestaande afwijkings- of wijzigingsbevoegdheden in dergelijke functiewijziging voorzien en deze als beoordelingsregels worden voortgezet

23/35

4

Welke keuzes worden gemaakt?

4.1

Inleiding

In de transitiestrategie is uiteengezet dat de omzetting van de bestaande bestemmingsplannen gebiedsgewijs plaatsvindt. Thematische wijzigingen van het omgevingsplan lopen via separate procedures. Bij de gebiedsgerichte omzetting zijn de geldende regels uit de bestemmingsplannen vertrekpunt. Om tot een goede basisset van regels te komen, wordt een inhoudelijke analyse van de geldende regels gemaakt en bekijken wij waar sprake is van bedoelde en onbedoelde verschillen. In deze startnotitie benoemen wij hierover de uitgangspunten. Dit hoofdstuk benoemt de hoofdkeuzes die worden voorgesteld voor het opstellen van de regels in het omgevingsplan van het deelgebied Austerlitz en deel Zeisterbossen. Daarnaast wordt ingegaan op hoe omgegaan wordt met lopende ruimtelijke ontwikkelingen en er is gekeken naar ontwikkelingen rondom enkele belangrijke thema’s.

4.2

Beleidsarm en respecteren planologische rechten

Beleidsarm Elk bestemmingsplan wordt beleidsarm omgezet. Daaronder wordt begrepen dat bij de omzetting alleen het dan vastgestelde beleid wordt betrokken. Dat beleid heeft voor zover relevant al een doorwerking gekregen in bestemmingsplannen die binnen het deelgebied gelden. In veel gevallen zal het er dus op neer komen dat die regels van de bestemmingsplannen meegenomen worden bij de wijziging van het omgevingsplan voor dit deelgebied. Nieuw beleid wordt alleen verwerkt wanneer dat is vastgesteld door de gemeenteraad en dan ook thematisch via een separate procedure. Voornaamste reden hiervoor is dat we het proces van de opbouw van het omgevingsplan niet afhankelijk willen laten zijn van het proces van het beleidsstuk. Andersom geldt dit ook. Bij het omzetten van bestemmingsplannen wordt de huidige wet- en regelgeving in acht genomen. Respecteren planologische rechten In de bestaande bestemmingsplannen zijn de planologische rechten ten aanzien van bouwen en gebruik vastgelegd. Binnen het deelgebied Austerlitz en deel Zeisterbossen gelden 13 bestemmingsplannen en één wijziging van het omgevingsplan. Deze bestemmingsplannen dateren van verschillende periodes en dit maakt dat regels van eenzelfde bestemming (zoals wonen) van elkaar af kunnen wijken.

Ten aanzien van deze afwijkingen is het uitgangspunt dat onbedoelde verschillen worden geharmoniseerd waar mogelijk en bedoelde verschillen in stand worden gehouden. Uitgangspunt is dat bestaande planologische rechten worden gerespecteerd. Daarnaast kan het wenselijk zijn om een bestaande regeling of plansystematiek te heroverwegen en inhoudelijk en beleidsmatig een andere keuze te maken. Bijvoorbeeld een aanpassing van bouwvlakken of goot- en/of bouwhoogtes. Daarbij wordt rekening gehouden met mogelijke (nadelige) effecten zoals nadeelcompensatie. Ook mogen wijzigingen geen ingrijpende, negatieve gevolgen hebben voor de (leef)omgeving.

Startnotitie deelgebied Austerlitz en deel Zeisterbossen

24/35

In het omgevingsplan worden in principe dezelfde bouw- en gebruiksmogelijkheden opgenomen als welke het te vervangen bestemmingsplan biedt. Dat betekent dat ook onbenut gebleven bouw- of gebruiksmogelijkheden worden meegenomen. Het inperken van in het verleden toegekende, maar niet benutte planologische rechten is slechts als uitzondering aan de orde wanneer het alsnog realiseren daarvan niet mogelijk, niet wenselijk of niet realistisch wordt geacht. Dit is ter latere beoordeling. Bij ter inzagelegging van het omwerp wijzigingsplan worden wijzigingen in regels zichtbaar gemaakt zodat gebruikers snel kunnen zien of er iets is veranderd voor hen. Regels bouwen Bruidsschat Naast de bestaande bestemmingsplannen staan andere regels ten aanzien van bouwen en gebruik in de bruidsschat. De bruidsschat bestaat uit regels waarvan het Rijk voorheen bevoegd gezag was. Het gaat hier bijvoorbeeld om regels ten aanzien van vergunningvrij bouwen. Met de komst van de Omgevingswet is de gemeente bevoegd gezag geworden. Deze bruidsschat maakt nu al deel uit van het omgevingsplan in hoofdstuk 22, maar de regels zullen in de loop der tijd verwerkt worden in het integrale omgevingsplan. De bruidsschatregels nemen wij één op één over bij de uitwerking van het omgevingsplan voor de deelgebieden. Er worden geen inhoudelijke wijzigingen doorgevoerd.

4.3

Omgang met lopende ontwikkelingen

Lopende ontwikkelingen en het mogelijk maken van nieuwe ontwikkelingen zijn geen onderdeel van de procedure voor de deelgebieden. Nieuwe ontwikkelingen lopen hun eigen procedure, hetzij door het doorlopen van een Bopa-procedure, hetzij door een wijziging van het omgevingsplan voor dat specifieke deel. Net als bij nieuw beleid geldt hier het uitgangspunt dat het proces van het opstellen van het integrale omgevingsplan onafhankelijk moet zijn van het proces van een nieuwe ontwikkeling. Ook andersom geldt dit. We willen hiermee voorkomen dat bijvoorbeeld procedures samenlopen en dat niet op elkaar ‘gewacht’ hoeft te worden. Ook wordt hiermee de overzichtelijkheid van lopende procedures bevorderd. Momenteel lopen de volgende ontwikkelingen (van enige omvang) in verschillende stadia van planvorming binnen het deelgebied: - Actualisering/ aanvulling planologisch kader camping De Krakeling (o.a. boskamperen). - Uitbreiding KNVB Campus aan de Woudenbergseweg. - Woningbouw manege Gramserweg, Austerlitz. Voor deze gebieden geldt dat hiervoor een separate wijzigingsprocedure van het omgevingsplan doorlopen wordt. Voor de opbouw van het integrale omgevingsplan worden zolang de initiatieven nog lopen, de geldende planologische rechten uit de vroegere bestemmingsplannen overgenomen.

Wanneer de verschillende procedures met elkaar dreigen te botsen, zal steeds het grondgebied van een dergelijke lopende ontwikkeling uit het plangebied van het deelgebied worden gesneden. Zo loopt er voor elk perceel steeds slechts maximaal één procedure.

4.4

Omgang met het thema erfgoed

Onder het thema erfgoed worden archeologische en cultuurhistorische waarden verstaan. Binnen de gemeente Zeist geldt de Erfgoedverordening Zeist 2024. In deze verordening zijn regels opgesteld ten aanzien van de archeologische (verwachtings)waarden, gemeentelijke monumenten en waardevolle structuren/ ensembles.

Startnotitie deelgebied Austerlitz en deel Zeisterbossen

25/35

4.4.1

Archeologie

De archeologische beleidskaart uit 2008 is onverkort van toepassing op het deelgebied Austerlitz en deel Zeisterbossen. Deze beleidskaart is al verwerkt in de bestaande bestemmingsplannen die binnen het gebied gelden. De aangegeven gebieden met (verwachtings)waarden en bijbehorende regels worden één op één overgenomen. Overigens wordt momenteel gewerkt aan een nieuwe archeologische beleidskaart. Deze zal naar verwachting in februari 2026 worden vastgesteld. Na vaststelling en onherroepelijk worden zal de nieuwe beleidskaart worden verwerkt in het omgevingsplan.

4.4.2

Cultuurhistorie

Het onderwerp cultuurhistorie heeft betrekking op rijks- en gemeentelijke monumenten, religieus erfgoed en op waardevolle structuren. Rijksmonumenten Het Rijk beschermt rijksmonumenten met algemene regels die het beschadigen, vernielen en verwaarlozen van rijksmonumenten verbieden. Verder zijn activiteiten met betrekking tot een rijksmonument alleen mogelijk met een omgevingsvergunning. De rijksregels voor rijksmonumenten staan in het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal). Het is daarom niet nodig om deze regels op te nemen in het omgevingsplan. Wel zullen rijksmonumenten aan worden gegeven in het omgevingsplan ter signalering, zoals de rijksmonumenten op de KNVB-campus. Binnen deelgebied Austerlitz en deel Zeisterbossen liggen geen rijksbeschermde dorpsgezichten. Gemeentelijke monumenten Daarnaast kent de gemeente haar eigen monumenten, de gemeentelijke monumenten die als zodanig zijn aangewezen in het erfgoedregister. Via de erfgoedverordening zijn deze monumenten beschermd. Bij de opbouw van het omgevingsplan zullen de gemeentelijke monumenten net als bij de rijksmonumenten worden aangegeven op de kaart ter signalering. Naast gebouwde gemeentelijke monumenten zijn er ook de monumentale structuren. Dat zijn gebieden van bijvoorbeeld lanen, bermen, bestrating, parken, landgoederen, pleinen en omliggende gebouwen, die samen van monumentale waarde zijn.

Vanuit de erfgoedverordening zijn deze gebieden aangewezen en hebben veelal al een plek gekregen in de bestaande bestemmingsplannen door middel van het vastleggen van de gebieden met bijpassende regels. Deze worden één op één overgenomen in het omgevingsplan. Alleen daar waar sprake is van evidente wijzigingen in de bestaande situatie, wordt de begrenzing van de monumentale structuur aangepast in het omgevingsplan. Monumentenbiotoop Nieuw onder de Omgevingswet is de introductie van een zogenaamde ‘monumentenbiotoop’. Vanuit de instructieregels uit het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) moet voor cultureel erfgoed dat in aanmerking komt voor bescherming een ‘toereikend beschermingsregime’ opgenomen worden in het omgevingsplan. Doel is om te voorkomen dat activiteiten binnen de biotoop negatief uitpakken voor het te beschermen erfgoed. Hoe groot een dergelijke biotoop moet zijn en wat voor regels er moeten gelden is aan de gemeente. Deze instructieregel geldt voor alle soorten monumenten en beschermingswaardig erfgoed. De gemeente zal voor dit onderwerp nog beleid moeten opstellen en keuzes moeten maken. Dat gebeurt in een separaat traject en zal dus niet meegenomen worden bij het opbouwen van het integrale omgevingsplan van dit deelgebied maar later bij een thematische wijziging meegenomen worden.