RIB24.080 Bijlage Ontwerp Gebiedsvisie Dijnselburg
Tekst van het document
Gebiedsvisie Dijnselburg Gemeente Zeist Ontwerp
colofon
projectnaam Gebiedsvisie Dijnselburg Gemeente Zeist datum 22 mei 2024 projectnummer P04721 opdrachtgever Gemeente Zeist BRO projectleider JV projectteam PZ, LV, TvG bron kaft BRO Review JV Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel +31 (0)411 850 400 info@bro.nl www.bro.nl
Inhoudsopgave 1
2
3
Plan voor de toekomst 1.1 1.2 1.3
Aanleiding Naar een gebiedsvisie Bouwstenen
Visie op hoofdlijnen
Pijler 1. Passend in het groter geheel Pijler 2. Landgoed staat centraal Pijler 3. Eenheid landgoed herstellen Pijler 4. Rust én reuring Pijler 5. Ruimte voor ontwikkeling
Dijnselburg 3.1 3.2 3.3 3.4
Inbedding in de omgeving Speelveld en invloedsgebied Cultuurhistorische en landschappelijke waarde Ecologische waarde
5
5 5 6
8
8 8 8 8 8
12
12 12 15 15
Gebiedsvisie Dijnselburg - Gemeente Zeist
4
5
6
Ruimtelijk raamwerk 4.1 4.2 4.3
Inleiding Ruimtelijke structuurdragers Eén landgoed met verschillende identiteiten
Ontwerpprincipes 5.1 5.2
Eén landgoed met verschillende dynamieken Ontwikkelmogelijken bestaande bebouwing
Ruimte voor nieuwe ontwikkelingen 6.1 6.2 6.3 6.4
Herontwikkeling sporthal Bebouwingstypologieën nieuwbouw Locatie en positionering nieuwbouw Ontsluiting, routes en parkeren
19
19 19 20
25
27 28
Bijlage 1
Bronvermelding
43
2
Hoofdbouwstenen
46
3
Relevante elementen uit nieuw beleid voor Dijnselburg
46
32 32 32 38 38
3
Hoofdstuk 1 Plan voor de toekomst Gebiedsvisie Dijnselburg - Gemeente Zeist
4
1
Plan voor de toekomst
1.1
Aanleiding
In de periode 2018-2020 is in een intensief participatieproces gewerkt aan een gebiedsvisie voor het landgoed Dijnselburg met de buitenplaats en de aangrenzende locaties recreatiepark, zwembad, de sporthal en de atletiekbaan (samen de sporthoek). In november 2018 is hiervoor de Kadernotitie Dijnselburg vastgesteld door de gemeenteraad. Na het vaststellen van deze Kadernotitie is een breed participatieproces gestart dat veel inzicht in de wensen, ambities en verwachtingen van gemeente, eigenaren, initiatiefnemers, exploitanten, omwonenden en gebruikers heeft gegeven, maar door de vele verschillende belangen ook inmiddels heeft geleid tot een patstelling. Hierdoor is het planproces vastgelopen terwijl de behoefte aan een kaderstellende gebiedsvisie voor Dijnselburg onverminderd is. Dijnselburg ligt in de zogenaamde kernrandzone waarbinnen ontwikkelingen alleen mogelijk zijn op basis van een vastgestelde gebiedsvisie (cf. provinciaal beleid).
te verbeteren. Er is specifiek aandacht voor het gebied ten noorden van de A28 en ten oosten van de Panweg, waarvan het gebied Dijnselburg onderdeel uitmaakt. Door een gebiedsvisie te maken, komt er een plan voor de toekomst. Door een integrale visie voor het gebied Dijnselburg op te stellen met een gerichte aanpak kan het een positieve impuls krijgen, zowel in sociaal (leefbaarheid) als ruimtelijk opzicht. Op zorgvuldige wijze in te
passen woningbouw of andere functies kunnen hiervoor een financiële drager vormen. Hierdoor kan het gebied mede een bijdrage leveren aan de Versnelde Huisvesting, waarbij de gemeente beoogt om ieder jaar 500 extra woningzoekenden te huisvesten in Zeist. Gemeenschappelijke deler bij alle partijen is het streven naar kwaliteitsverbetering in het gebied. Om goede stappen te kunnen
Het is de bedoeling om met deze gebiedsvisie het vastgelopen planvormingsproces los te trekken. Het opnieuw formuleren van de kaders is nodig voor het verder kunnen werken aan de inhoud. De gemeente is voornemens in dit vervolgtraject – op verzoek van de participatiegroep – een sterkere regierol aan te nemen dan in het voorgaande planproces en wil met deze gebiedsvisie het planproces nieuw en kansrijk leven inblazen.
1.2
Naar een gebiedsvisie
In het visiegebied Dijnselburg spelen een groot aantal mogelijke ontwikkelingen. Hierbij zijn verschillende (gebieds)partijen betrokken. Ondanks de hooggewaardeerde (cultuurhistorische) waarden in het gebied, is in de afgelopen decennia door diverse ontwikkelingen de kwaliteit afgebrokkeld en heeft het gebied zijn samenhang verloren. In de Structuurvisie uit 2011 heeft de gemeente Zeist daarom reeds de ambitie en het doel uitgesproken om de kwaliteit van de totale zone langs de A28 Figuur 1: Landhuis Dijnselburg
Gebiedsvisie Dijnselburg - Gemeente Zeist
5
1.3
Transitievisie Warmte Zeist 2021
PARKPLAN VOLLENHOVE Opmaat naar de gebiedsvisie
p1
Naar een duurzame manier van verwarmen Austerlitz • Bosch en Duin • Den Dolder • Huis ter Heide • Zeist
Opmaat naar de gebiedsvisie N CO
CE
PT
ME
21
I 20
Transitievisie Warmte Zeist
1
PROPOSITIE VAN ZEIST 2020
zetten, is het wenselijk om een door alle direct betrokken partijen zo veel mogelijk gedragen gebiedsvisie op te stellen. Het meerledige doel van deze gebiedsvisie bestaat uit de volgende ingrediënten: - bepalen van de aanwezige ruimtelijke en functionele kwaliteiten die het fundament van de gebiedsvisie vormen en die versterking behoeven; - raamwerk en richtsnoer voor (gefaseerde) planuitwerking, gericht op samenhang, kwaliteit en leefbaarheid van Dijnselburg; - kader voor adequate ruimtelijke- en functionele afweging van initiatieven, gericht op een voorspoedig maar zorgvuldig te doorlopen proces; - ruimte bieden aan ontwikkelingen die bijdragen aan de gewenste kwaliteitsverbetering. Het op gang/verder brengen van de individuele initiatieven, onder andere door op zoek te gaan naar wederzijdse meerwaarde; - behoud en bescherming van natuurlijke en cultuurhistorische waarden; - bouwsteen c.q. uitwerking zijn van de Omgevingsvisie gemeente Zeist; - basis en kader voor verankering in het omgevingsplan (de verwachting is dat de bestemming gewijzigd dient te worden om de gewenste kwaliteitsverbetering te bereiken); - gebiedsvisie als onderbouwing van de beoogde (stedelijke) ontwikkelingen buiten de rode contour in de kernrandzone cf. de definitie van de provincie Utrecht.
Bouwstenen
In de afgelopen jaren zijn diverse documenten opgeleverd die als bouwstenen voor de gebiedsvisie Dijnselburg kunnen worden beschouwd. Essentiële bouwstenen vormen onderzoeken en vastgesteld beleid, deze zijn bepalend voor de gebiedsvisie. Overige studies zoals schetsen en visies, die in de loop der tijd zijn opgesteld, vormen een interpretatie van deze essentiële bouwstenen en kunnen dienen als inspiratie.
Woonvisie Zeist 2021 - 2025 Actualisatie woonvisie 2016 - 2020
Foto: Theo Scholten
Gemeente Zeist Versie 21 januari 2021
In bijlage 2 worden de belangrijkste relevante beleidsstukken en studies (bouwstenen) verder toegelicht die ten grondslag liggen aan deze gebiedsvisie voor Dijnselburg. Figuur 2: Een greep uit de relevante bouwstenen van de afgelopen jaren
Gebiedsvisie Dijnselburg - Gemeente Zeist
6
Hoofdstuk 2 Visie op hoofdlijnen Gebiedsvisie Dijnselburg - Gemeente Zeist
7
2
Visie op hoofdlijnen
De ambitie van de gebiedsvisie is helder: de samenhang en kwaliteit van Dijnselburg herstellen en tegelijkertijd de unieke functies ervan benutten. Dit alles met respect voor de rijke cultuurhistorie en met oog voor een ecologisch en economisch vitaal gebied. Zo streven we naar een duurzaam bestaansrecht voor Dijnselburg, waarbij alles in harmonie samenkomt. Dat is wat Dijnselburg wil zijn. Maar hoe is dat te bereiken? Hoe ziet de toekomst eruit en wat is hierin belangrijk? Om antwoord te geven op deze vragen is een integrale (landgoed-)visie opgesteld waarin alle wensen, ideeën, kwaliteiten, opgaven en ontwikkelingen zijn gewogen en waarin bewust een koers is uitgezet. Het huidige landgoed Dijnselburg wordt begrensd door de Panweg, de Wegh der Weegen (Amersfoortseweg), Kerkepad en de A28. De visie is gebaseerd op vijf stevige pijlers die de kracht van landgoed Dijnselburg bepalen en die centraal staan bij de ontwikkeling. Landgoed Dijnselburg
Woonkamer
Buitenplaats e.o. Sportkamer
Gebiedsvisie Dijnselburg - Gemeente Zeist
Pijler 1. Passend in het groter geheel Dijnselburg is van oorsprong verweven met zijn omgeving met historische routes, grenzen, landgoederen en buitenplaatsen die de identiteit van het groter geheel hebben bepaald. Het plangebied is gelegen in de buitenplaatsbiotoop van buitenplaats Dijnselburg. Ook ligt het direct aan de Wegh der Weeghen en sortie 23 (Panweg). Dijnselburg is in der loop der tijd echter versnipperd en heeft hiermee zijn eenheid verloren. Landgoed Dijnselburg dient als geheel weer herkenbaar te zijn. Het is van oudsher een bosrijk landgoed/buitenplaats. Dit bos- en parkkarakter met de kenmerkende afwisseling van open plekken en besloten bebossing vormt de belangrijkste allesomvattende landschappelijke waarde. Het bos- en parkstructuur met zijn ecologische, landschappelijke en cultuurhistorische waarden fungeert als verbindend element met de omgeving. Het gebied vormt een integraal onderdeel van de Utrechtse Heuvelrug.
Pijler 2. Landgoed staat centraal Landgoed Dijnselburg is door de eeuwen heen opgebouwd in verschillende tijdsperiodes. Al deze tijdslagen hebben hun weerslag gehad op het landgoed en de directe omgeving. De overgebleven restanten (relicten) uit het verleden hebben tegenwoordig grote cultuurhistorische en landschappelijke waardering gekregen. Bestaande uit oude boomlanen, open
oogpunt essentieel voor de ontwikkeling van Dijnselburg. Zo fungeert de centrale as als verbindende factor tussen de verschillende zones, hebben de open velden belangrijke ecologische functies en markeert de ganzenvoet de overgang tussen de rust en reuring.
Pijler 4. Rust én reuring Dijnselburg blijft zich kenmerken door verschillende zones, ieder met een eigen identiteit en functie. Voor de landgoed/buitenplaats staan natuur en rust centraal. Hier worden de ecologische en recreatieve waarden versterkt, zoals de restanten van het landschapspark met slingerpaden, zichtrelaties, de open kuil, weides, stukjes heide en de dichte bosgebieden. Ook de oude gebouwen bieden onderdak aan vogels en vleermuizen. Er is ruimte voor natuurbeleving waar de rust overheerst. Als contramal blijft de sportlocatie met zwembad, atletiekbaan en sporthal bestaan en de camping wordt herontwikkeld naar woningen. Dit deel zal ook in de toekomst meer gekenmerkt worden door de reuring op het landgoed. Dit is waar de levendigheid en activiteiten plaatsvinden. Op de hoek van de Panweg zijn voor het restaurant en tankstation ontwikkelkaders gewenst die passen bij de groene omhulsel van Dijnselburg en de uitstraling van de Wegh der Weegen. De aanwezigheid van deze dynamieken binnen Dijnselburg maakt het
velden, zichtlijnen en de historische gebouwen. Deze restanten uit het verleden vertellen het verhaal van Dijnselburg en vormen daardoor de basis voor toekomstige ontwikkelingen.
landgoed uniek. In de toekomst biedt het een mix van natuurlijke rust en levendige reuring, waardoor het een bijzondere plek is om te beleven.
Pijler 3. Eenheid landgoed herstellen
De visie biedt ruimte voor ontwikkelingen die bijdragen aan de gewenste kwaliteitsverbetering van het gebied. Dit omvat onder andere het inpassen van woningbouw of andere functies op zorgvuldige wijze, met oog voor de ecologische, landschappelijke en cultuurhistorische waarden van het gebied. Binnen de buitenplaats e.o. is geen ruimte voor (grootschalige) woningbouw. Daarentegen kan in de woon- en sportkamer(s) wel worden ingezet op woningbouw, tot maximaal 200 woningen. Dit kunnen de financiële dragers vormen voor de algehele kwaliteitsverbetering van Dijnselburg.
Om de ensemblewaarde en eenheid van het oorspronkelijke landgoed te herstellen, zijn structuurdragers benoemd. Met als doel om verbindingen te leggen tussen de verschillende tijdslagen en relicten. Zo wordt de eenheid van het landgoed zo goed mogelijk hersteld. Belangrijke structuurdragers, zoals de centrale as, de ganzenvoet en het bos- en parkkarakter (met o.a. open velden en slingerpaden), worden ingezet om samenhang en structuur te bieden aan Dijnselburg. Deze elementen zijn niet alleen van historisch belang, maar ook vanuit ruimtelijk en functioneel
Pijler 5. Ruimte voor ontwikkeling
8
Legenda
Kleinschalig agrarisch gebruik mogelijk
Gebiedsvisie Dijnselburg - Gemeente Zeist
9
Legenda
Gebiedsvisie Dijnselburg - Gemeente Zeist
10
Hoofdstuk 3 Dijnselburg Gebiedsvisie Dijnselburg - Gemeente Zeist Gebiedsvisie Dijnselburg - Gemeente Zeist
11
3
Dijnselburg
3.1
Inbedding in de omgeving
De Amersfoortseweg vormt de noordelijke grens van landgoed Dijnselburg, een eeuwenoude route tussen Amersfoort en Utrecht die bekend staat als de Wegh der Weegen. Langs deze historische route zijn indrukwekkende buitenplaatsen en landgoederen ontstaan. Ondanks dat Dijnselburg ouder is, doet het wel mee in verhaal van de Wegh der Weegen. Het Kerkepad begrenst het landgoed langs de oostelijke grens, waarachter de voetbalvelden van SV Zeist zijn gelegen. Deze historische route ligt binnen de contouren van het landgoed en sluit aan op diverse routes. De paden buiten het landgoed zijn verdwenen, deels door de aanleg van de A28 die het plangebied aan de zuidzijde begrenst. Tegenwoordig buigt de looproute in het zuiden af en is er een loopbrug over de snelweg. De Panweg is een andere eeuwenoude structuur die is ontstaan in de periode van de Wegh der Weegen, als één van de sorties. De weg verbindt Zeist met de Amersfoortseweg. Oorspronkelijk liep de weg door dichtbebost gebied. Tegenwoordig dient het als een belangrijke toegangsweg tot de recreatieve voorzieningen in Dijnselburg. Deze brug over de A28 veroorzaakt een hoogteverschil tussen het maaiveld van het landgoed en de Panweg, vooral merkbaar in de zuidwestelijke hoek van het gebied. De hoofdentree van Dijnselburg is gelegen aan de Panweg. Vanaf deze entree loopt de centrale as van het landgoed.
De ingang van het huidige recreatiepark (camping), de atletiekbaan en het zwembad is toegankelijk voor autoverkeer. Vervolgens splitst de centrale as hoofd zich in een driepoot (ganzenvoet). Deze ganzenvoet vormt de overgang naar de buitenplaats en verbindt diverse wandelpaden die binnen en rondom de buitenplaats slingeren.
3.2
Speelveld en invloedsgebied
De gebiedsvisie heeft voor de gemeente verschillende functies: bijsturen, toetsen, inspireren en uitnodigen, richtsnoer voor eigen handelen en het op gang brengen van de uitvoering. Het gaat om het kunnen bewaken van de samenhang en (cumulatieve) effecten van de initiatieven op elkaar en op het grotere geheel. Dit is nodig want in het gebied zijn verschillende functies (camping, sportfaciliteiten, restaurant, tankstation etc.) aanwezig waarbij op de korte of langere termijn investering of transformatie aan de orde zal zijn. Er zijn verschillende eigenaren, waaronder de gemeente Zeist. Gemeenschappelijke deler bij alle partijen is het streven naar kwaliteitsverbetering in brede zin. De gebiedsvisie fungeert als leidraad en ziet samenwerking als een cruciale factor. Daarnaast is het van belang dat de gebiedsvisie aansluiting vindt met de ontwikkelingen in de directe omgeving. Dit noemen we het invloedsgebied. In relatie tot de aan de andere zijde van de A28 gelegen wijken Vollenhove en Verzetswijk is het van belang dat de voorzieningen op elkaar worden afgestemd. In relatie tot de woningbouwontwikkeling van Huis ter Heide west en zuid is het belangrijk dat er afstemming plaatsvindt betreffende de woningtypologieën en ecologische waarden. Voor aansluiting met de wijk Bosch en Duin is het bosrijke karakter van belang om verbindingen te creëren.
Verder is het van belang dat met de ontwikkeling van Dijnselburg verbindingen worden gemaakt met de omgeving zodat Dijnselburg goed aangesloten is op het ecologische netwerk en op het stedelijk weefsel van de stadsrand van Zeist.
Figuur 3: Toegangsweg naar het landhuis vanaf de Amersfoortseweg
Gebiedsvisie Dijnselburg - Gemeente Zeist
12
Inbedding in de omgeving
Legenda
Contour buitenplaats
13
Speelveld en invloedsgebied
Legenda
14
3.3
Cultuurhistorische en landschappelijke waarde
De oudste periode is de middeleeuwse periode, de tijd waarin DijnselDijnselburg is door de eeuwen heen opgebouwd in verschillende tijdburg is ontstaan als Uithof ‘Dinslo’. Het middeleeuwse Kerkepad is het speriodes. Al deze tijdslagen hebben hun weerslag gehad op het landbelangrijkste relict uit deze periode. In de opvolgende periode wordt goed en directe omgeving. De overgebleven restanten (relicten) uit het Dijnselburg opgenomen in het vakkenpatroon van de Wegh der Weeverleden hebben tegenwoordig grote cultuurhistorische en landschapgen. De 18e-eeuwse beukenlaan parallel aan de Amersfoortseweg is pelijke waardering gekregen. Bestaande uit oude boomlanen, open een belangrijk relict uit deze tijd. Halverwege 19e eeuw wordt Dijnselvelden, zichtlijnen en de historische gebouwen. Deze restanten uit het burg een buitenplaats in landschapsstijl. Het landhuis, koetshuis, de verleden vertellen het verhaal van Dijnselburg en vormen daardoor de landschappelijke aanleg en de ‘ganzenvoet’ komen uit deze tijd. In de basis voor toekomstige ontwikkelingen. Het bosen parkkarakter van 20e eeuw wordt Dijnselburg een landgoed van het aartsbisdom.
Onder ORISCHE ANALYSE | ontwikkeling HISTORISCHE aanleg ANALYSE | ontwikkeling aanleg Dijnselburg is de meest opvallende kwaliteit van het landgoed en vormt meer de kapel en het Philosophicum worden aan het landhuiscomplex de belangrijkste allesomvattende landschappelijke waarde. Het zijn toegevoegd. In de naoorlogse periode zien we de komst van recreatieechter ook de open ruimten en laanstructuren die van belang zijn voor ve en sportvoorzieningen, zoals het huidige recreatiepark, het zwemde cultuurhistorische belevingswaarde. Zij doorsnijden de verschillende bad en de atletiekbaan. De meest herkenbare tijdslaag is die van de zones en zorgen voor samenhang en eenheid binnen het Dijnselburg. 19e-eeuwse buitenplaats. Zeer waardevolle landschappelijke structuren HISTORISCHE ANALYSE | ontwikkeling aanleg Gezamenlijk vormen zij het uitgangspunt voor nieuwe ontwikkelingen. zijn de 18e-eeuwse beukenlaan, de landschappelijke aanleg rondom het landhuis en het Kerkepad.¹ Vanaf 1988 is het landhuis en landgoed als gemeentelijk monument beschermd.
Fase 1: 1847 andschapsstijl’ elementen
Fase 2: 1901Fase 1: 1847 ‘Landschapsstijl’ ‘Landschapsstijl’ elementen elementen
Fase 1: 1847 ‘Landschapsstijl’ elementen
Fase 3: 1910Fase 2: 1901 Gemengde stijl >‘Landschapsstijl’ Hugo Poortmanelementen ??
Fase 2: 1901 ‘Landschapsstijl’ elementen
Fase 6: 2024 Fase 5: 1978 Functionele stijl
Fase 5: 1978 Functionele stijl
Ecologische waarde
Dijnselburg is van oudsher een bosrijk landgoed. Vele bomen, planten en dieren leven in het gebied. Met name het centrale en oostelijke deel (de rustige zijde) zijn ecologisch waardevol. Flora en fauna gedijt onder de rustige omstandigheden. De afwisseling tussen openheid en beslotenheid is hier interessant. Dichte bossen wisselen af met weides, bosranden en stukjes heide. Ook de oude gebouwen bieden onderdak aan dieren, zoals vleermuizen en vogels. Meest opvallend is de dassenburcht centraal in het gebied, met de bijburchten.⁴² De westzijde van het plangebied met het huidige recreatiepark, het restaurant en de sportvoorzieningen hebben minder ecologische waarde. Vooral de solitaire en groepen bomen zijn hier waardevol.² Daarnaast zijn de randen van dit gebied waardevol als verbindingszones richting de omgeving (o.a. Panbos en Vollenhove).
Belangrijk is dat Dijnselburg onderdeel is van een groter bosgebied: de Utrechtse Heuvelrug. Daarom moet Dijnselburg worden benaderd als onderdeel van andere natuurgebieden en de bosrijke omgeving in het algemeen. Zowel in samenhang met natuurgebieden mét beschermde Fase 4: 1945status (zoals het Panbos) als in samenhang met bosrijke plekken zon-
Fase 4: 1945Fase 3: 1910 Gemengde stijl > Hugo Poortman ??
Fase 3: 1910 Gemengde stijl > Hugo Poortman ??
3.4
der beschermde status (zoals landgoed Zandbergen en villawijk Bosch en Duin). De noordoostelijke en westelijke zijdes vormen de plekken waar een sterkere aansluiting op het omliggend ecologisch netwerk het meest kansrijk wordt geacht. Deze zijdes grenzen aan het Natuurnetwerk Nederland.
Fase 4: 1945
Fase 6: 2024 19
19
Figuur 4: Ontwikkeling landgoed vanaf halverwege 19e eeuw (studie Debie & Verkuijl) ³⁹ Fase 5: 1978
stijl Zeist Gebiedsvisie Dijnselburg - Functionele Gemeente
Fase 6: 2024 19
15
Cultuurhistorie en landschappelijke
Legenda
waarden
Gebiedsvisie Dijnselburg - Gemeente Zeist
16
Ecologische waarden Legenda
Gebiedsvisie Dijnselburg - Gemeente Zeist
17
Hoofdstuk 4 Ruimtelijk raamwerk Gebiedsvisie Dijnselburg - Gemeente Zeist Gebiedsvisie Dijnselburg - Gemeente Zeist
18
4
Ruimtelijk raamwerk
4.1
Inleiding
Het ruimtelijk raamwerk is gebaseerd op essentiële bouwstenen uit cultuurhistorie, ecologie, landschap en beleid, zoals vastgelegd in de kadernotitie Dijnselburg 2018 en overige studies en visies die zijn opgesteld in de afgelopen jaren. De cultuurhistorische, landschappelijke en ecologische waarden vormen de kernwaarden van landgoed Dijnselburg. De gebiedsvisie streeft ernaar deze waarden te versterken, terwijl tegelijkertijd passende woningbouw wordt geïntegreerd. Het resulteert in een ontwikkelplan. De ecologische waarden komen vooral terug in de oostelijke helft van het landgoed, waar bossen afgewisseld worden met open plekken en de dassenburcht is gelegen. Het raamwerk legt nieuwe verbindingen zorgen voor een groene omhulsel met verbindingen naar omliggende gebieden. Verdere ecologische versnippering wordt zo voorkomen.
4.2
Ruimtelijke structuurdragers
De kern van het ruimtelijk raamwerk bestaat uit drie ruimtelijke structuurdragers: de centrale as, de ganzenvoet en het boskarakter.
Cultuurhistorische en landschappelijke waarden
4.2.1 Het boskarakter als groen omhulsel Dijnselburg is van oudsher een bosrijk landgoed. Dit boskarakter vormt de belangrijkste allesomvattende landschappelijke waarde. Hoewel de omvang van het groene omhulsel kan variëren, afhankelijk van specifieke behoeften en ontwikkelingen, moet het boskarakter vanuit alle zijden van Dijnselburg herkenbaar zijn. Het bos fungeert als een verbindend element dat de verschillende delen van het landgoed met elkaar verenigt en een gevoel van samenhang en continuïteit creëert. Naast het boskarakter zijn de open ruimtes, de bosranden en lanen van aanzienlijk belang voor de ecologische waarde en beleving van Dijnselburg. De afwisseling tussen open en besloten plekken is zowel cultuurhistorische waardevol als van belang voor de aanwezige flora en fauna.
Vanuit een cultuurhistorisch perspectief is duidelijk dat Dijnselburg opgebouwd is uit verschillende tijdslagen, elk met hun eigen nalatenschap, zoals bomenlanen, landschappelijke vormgeving en het landhuis. Veel van deze relicten zijn nog steeds intact. In de naoorlogse periode zien
4.2.2 De centrale as als structuurdrager Een belangrijke ruimtelijke structuurdrager betreft de centrale as, een oude laan met een sterke zichtrelatie tussen de hoofdentree aan de Panweg en het landhuis. Deze oude laan loopt vrijwel gelijk aan de
we de komst van recreatieve en sportvoorzieningen, zoals de camping, het zwembad en de atletiekbaan. In deze periode is het landgoed versnipperd geraakt. Met name aan de westzijde is de versnippering groot. Daarmee is de eenheid van Dijnselburg en de ensemblewaarde van het landgoed aangetast. Het raamwerk zet in op het behoud van de cultuurhistorische en landschappelijke relicten en het bos- en parkkarakter om de ensemblewaarde te versterken. Hiermee worden de diverse tijdsfragmenten beleefbaar.
zuidelijke grens uit het vakkenpatroon van de Wegh der Weegen en betrof de zuidelijke achter begrenzing van vak 20, vak 21 en vak 22³. In latere tijdsperioden is deze lijn (toevalligerwijs) overgenomen. Eerst met de centrale positionering van het buitenhuis vrijwel op de lijn in de 19e eeuw, als middelpunt van de buitenplaats⁴. Daarmee hangt de positie van het landhuis samen met de Wegh der Weegen, ondanks dat dit niet perse de bedoeling is geweest.
Ecologische waarden
Aan het begin van de 20e eeuw werd op deze lijn een beukenlaan geplant als verbinding en zichtlijn met de Panweg⁵. Deze zichtlijn vormde een brede middenlaan als onderdeel van een onregelmatige sterrenbos, later bleef de ganzenvoet over⁶. Zo is deze as in de tijd van de ‘buitenplaats in landschapsstijl’ toevalligerwijs een steeds belangrijkere positie
Figuur 5: De belangrijkste kernwaarden van Dijnselburg
Gebiedsvisie Dijnselburg - Gemeente Zeist
19
gaan innemen. Later in de 20e eeuw - met de komst van sportvoorzieningen - werd de as met Badmeester Schenkpad de hoofdentree van het plangebied. Daarmee is duidelijk dat de as per tijdslaag een andere rol, positie en uiterlijk heeft gekend en in de loop der tijd steeds verder is doorontwikkeld. Kortom, in de loop der tijd is de centrale as steeds prominenter geworden. De centrale as zal opnieuw fungeren als de kern van het plangebied, waarlangs de nieuwe woon- en sportontwikkelingen plaatsvinden. De centrale as biedt deze ontwikkelingen structuur en legt de noodzakelijke verbindingen tussen de zones. En daarnaast het grotere belang: het herstellen van de eenheid en samenhang van Dijnselburg. Daardoor vormt de centrale as een aaneenschakeling van ontmoetingsplekken, verbijzonderingen, entrees en activiteiten. Het geeft zicht naar de (open) woon- en sportkamers. Qua vormgeving betekent het dat de laan verbijzonderd dient te worden. Dat kan onder meer door de as meer ruimte te geven, de bestaande bomenrijen te herstellen, nieuwe bomenrij(en) toe te voegen; maar ook door de laan op maaiveld aandacht te geven,
bijvoorbeeld met een klinkerpad, mooie bermen en een fraaiere parkeeroplossing dan de huidige. 4.2.3 De Ganzenvoet als overgangszone De uniciteit van het lanenstelsel van Dijnselburg wordt voornamelijk bepaald door de inzet van een ganzenvoet die scharniert rondom de centrale as. De ganzenvoet heeft meerdere verschijningsvormen gekend zoals in figuur 7 te zien is. Het scharnierpunt van de ganzenvoet markeert de ingang naar de buitenplaats van het landgoed, in verbinding met de centrale as. Symbolisch vertegenwoordigt het de keuze die gemaakt kan worden: de centrale as volgen richting het landhuis, of het avontuur aangaan en de omgeving van de buitenplaats verkennen. Deze locatie markeert de overgang van de drukte van de woon- en sportkamer naar de serene rust van de buitenplaats, en van een autoluwe naar een autovrije omgeving.
4.3
Eén landgoed met verschillende identiteiten
Om de ensemblewaarde en eenheid van het oorspronkelijke landgoed te herstellen, zijn structuurdragers benoemd. Deze elementen zijn niet alleen van historisch belang, maar ook vanuit ruimtelijk en functioneel oogpunt essentieel voor de ontwikkeling van Dijnselburg. Binnen het geheel blijven drie verschillende identiteiten/zones te onderscheiden. Het duiden van accenten biedt ruimte aan bepaalde onwikkelingen (zoals woningbouw) en functies (zoals sport) en voor de flora en fauna in het gebied. Het boskarakter vormt de overkoepelende omsloten identiteit van Dijnselburg. 4.3.1 Landhuis en de buitenplaats De buitenplaats met landhuis en de landschappelijke aanleg kent een hoge ensemblewaarde. Hierin zijn ook relicten uit de vijf tijdslagen herkenbaar, zoals het restant van de oude slingerende verbindingsweg naar de voormalige herberg Huijs ter Heide (Kerkepad), de monumentale zichtlanen uit de landschappelijke aanleg én de herkenbare laanstructuur parallel met de Wegh der Weegen die als zichtlaan tussen de
Ad 2. ‘(…) het ‘sterrenbos’ als structuur herintroduceren om meer eenheid en structuur in het westelijk deel van het plangebied toe te voegen(…)’.
Landgoed Dijnselburg
t c en
ral e
as
Ganzenvoet
Boskarakter als omhulsel
1910 Figuur 6: Ruimtelijke structuurdragers
Gebiedsvisie Dijnselburg - Gemeente Zeist
1945
Figuur 7: Ontwikkeling onregelmatig sterrenbospatroon naar ganzenvoet (studie Debie & Verkuijl) ³⁹
1979
2024
Er is bij Dijnselburg geen sprake van een compleet sterrenbos zoals we dat kennen uit klassieke 20 tuintraktaten (zie ook publicatie P. Debie). Het ‘sterrenbos’ van Dijnselburg kent meerdere verschijningsvormen; we zien tussen 1910 en 1945 een ganzenvoet (pate d'oie) die op het noorden
buitenplaatsen Zandbergen en Vollenhoven liep, de voormalige moestuin met tuinmuur, enkele resterende slingerpaden en de zandafgraving (de kuil) als reminiscentie aan het voormalige landschapsaanleg op die plek. De herkenbare open ruimtes zijn van hoge waarde in combinatie met de dichtgegroeide bossen.⁴⁰ Landhuis en bijgebouwen Het statige verhoogde landhuis vormt het centrum van het landgoed waarop de zichtlijn van de centrale as eindigt. De hieromheen liggende zusterhuis (voormalige koetshuis) en arbeiderswoning vormen de belangrijkste bijgebouwen. Gezamenlijk bepalen zij een gelaagd beeldbpalend bebouwingsbeeld.
Kleinschalige landbouw Dijnselburg heeft altijd een agrarische functie gekend. Inzet is om deze gedeeltelijke agrarische uitstraling met afwisseling van open en gesloten delen te behouden voor de toekomst, waarbij de natuurwaarden de boventoon voeren. Belangrijk is dat agrarische activiteiten zowel een maatschappelijke als ecologische meerwaarde bieden. Kleinschalige landbouw zoals pluk-, kruiden- en moestuinen en stadskassen is mogelijk rondom de oorspronkelijke moestuinen. In andere open plekken en in het beboste deel ligt de nadruk vooral op het verhogen van de ecologische waarden voor onder meer vogels, insecten en de das. Denk daarbij aan bosbessen en bramen in de beboste delen en voerakkers, akkeronkruiden en waardplanten in de open delen.
Oostelijke oude bosgroeiplaats Ten oosten hiervan is een oud bosrijk gebied gelegen, waarvan en deel
4.3.2 Woonkamer De woonkamer omvat het huidige recreatiepark. Vanuit cultuurhistorische, landschappelijke en ecologische waarden is de woonkamer samen met de sportkamer het meest geschikt om woningbouw een plek te geven, hier zijn immers de ecologische en cultuurhistorische waarden het laagst. Uiteraard wordt behoud en versterking van de ecologische waarden nagestreefd, daarom wordt uitgegaan van natuurinclusieve woningbouw⁷. Daarbij dient rekening gehouden te worden met ecologische
wordt beschermd als oude bosgroeiplaats, dat een serene en dichte uitstraling heeft. Hier ligt de nadruk op het tot stand brengen van ecologische verbindingen met de aangrenzende natuurgebieden. Dit deel van de buitenplaats is beperkt toegankelijk, waardoor de natuurlijke omgeving zich beter kan ontwikkelen en gedijen.
verbindingen naar het Panbos. Het groene raamwerk, dat het gebied omhult, speelt hierbij een belangrijke rol. Ook het restaurant en tankstation liggen in dit groene omhulsel. Bovendien zal het woonmilieu een uniek en onderscheidend karakter krijgen binnen zowel de gemeente Zeist als het bredere landschap van de Utrechtse Heuvelrug.
Parkaanleg in landschapsstijl Ten noorden van het landhuis zijn relicten van het 19e-eeuwse parkaanlef in landschapsstijl aanwezig. De historische parkaanleg met slingerpaden draagt sterk bij aan de identiteit van deze plek. De kuil is een integraal onderdeel van de landschappelijke vormgeving.
Figuur 8: Het boskarakter met open en beslotenheid
Landgoed Dijnselburg
Oude bosgroeiplaats
Parkaanleg
Woonkamer
Landhuis
de Kuil
Zuidelijke oude bosgroeiplaats e.o. Grofweg ten zuiden van de centrale as heeft de buitenplaats een verscheidende afwisseling tussen openheid en beslotenheid. Een oude bosgroeiplaats wisselt af met akker, weides, bosranden en stukjes heide. In deze zone is de dassenburcht gelegen. Voor de versterking van de natuurwaarde en biodiversiteit is het van belang dat het een verstild binnengebied is met beperkte toegang.
Gebiedsvisie Dijnselburg - Gemeente Zeist
4.3.3 Sportkamer De sportkamer huisvest de sportfaciliteiten van Dijnselburg. Net als de woonkamer is dit gebied vanuit een cultuurhistorisch, landschappelijk en ecologisch perspectief het meest geschikt voor (her)ontwikkeling. Hoewel er ruimte is voor natuurinclusieve woningbouw, ligt de prioriteit bij het behoud en de ontwikkeling van sportvoorzieningen. De combinatie van sport en wonen biedt een interessante mogelijkheid om een uniek en onderscheidend leefgebied te creëren.
Oude bosgroeiplaats
Buitenplaats e.o. Sportkamer
Figuur 9: Concept Dijnselburg
21
Legenda
Gebiedsvisie Dijnselburg - Gemeente Zeist
22
Groen bos-omhulsel Woonkamer
Centrale as
Sportkamer
Gebiedsvisie Dijnselburg - Gemeente Zeist
Ganzenvoet
23
Hoofdstuk 5 Ontwerpprincipes Gebiedsvisie Dijnselburg - Gemeente Zeist
24
5
Ontwerpprincipes
5.3.1 Ecologische omhulsel en ecologische rustzones Dijnselburg is van oudsher een bosrijk landgoed. Met name de oude bosgroeiplaatsen en bosranden zijn ecologisch waardevol. Streven is om dit te behouden, bijvoorbeeld in de vorm van rustzones. In de randen liggen kansen om aangrenzende natuurgebieden (Natuurnetwerk Nederland) te verbinden, zoals het leggen van ecologische verbindingen naar Panbos en Vollenhoven. Denk hierbij aan (ondergrondse) ecologische verbindingen via de Panweg en Amersfoortseweg, evenals het vergroenen van de Panweg. Het versterken van het bosrijke karakter langs de woon- en sportkamers zorgt ook in dit deel voor een ecologische laag. Binnen deze kamers is een afwisseling tussen open en besloten delen. Het behoud van zoveel mogelijk bestaande bomen is hierin essentieel. Bestaande (inheemse) bomen vormen in dit deel het uitgangspunt voor nieuwbouw. Bij voorkeur dienen langs de ecologische zijden geen privé buitenruimtes te grenzen. De buitenplaats e.o. van het landgoed en de randen kunnen gekenmerkt worden als rustzones. Nader onderzoek is nodig wat betreft de mate van toegankelijk (daarbij ook rekening houdend met de recreatieve en cultuurhistorische beleving van routes in deze zones). Dat sluit aan op de ecologische waarden die vooral hier worden aangetroffen, denk aan de dassenburcht. Op de onder-
5.3.2 Toegangen landgoed Om aan te sluiten bij het omliggend stedelijk gebied worden de toegangen tot het plangebied verbijzonderd, bijvoorbeeld als natuurlijke verblijfs- en entreeruimtes. Aan elke zijde van het plangebied ligt minimaal één toegang. De belangrijkste is de hoofdentree aan de centrale as aan de Panweg. De voetgangers- en fietsentree bij de brug over de A28 is belangrijk om goed aan te sluiten op het stedelijk weefsel van Zeist. Ditzelfde geldt voor de verbindingen met Huis ter Heide (samenkomst centrale as en Kerkepad) en mogelijk nieuwe verbindingen bij Huis ter Heide west aan de oostzijde en Vollenhove aan de zuidwestzijde.
verkeer te verminderen naar 50km/uur en de ruimtelijke kwaliteit te verhogen. Het streefbeeld, zoals vastgelegd in het boombeheerplan, omvat het creëren van een formele laanstructuur met dubbele rijen bomen. Binnen het plangebied wordt verdichting van de groene randen nagestreefd in lijn met het boskarakter dat leidend is voor Dijnselburg. Deze aanpak zal de ecologische verbindingen tussen de bosgebieden ten goede komen. De hoofdentree van Dijnselburg blijft gehandhaafd aan de Panweg, waarbij een ingreep nodig is om de huidige ‘knik’ te verwijderen en de hoofdentree in lijn te brengen met de centrale as. 5.3.4 Wegh der Weegen (Amersfoortseweg) Langs de noordelijke grens van Dijnselburg loopt de Amersfoortseweg, een eeuwenoude route tussen Amersfoort en Utrecht die bekend staat als de Wegh der Weegen. Deze historische route heeft een sterke groene begeleiding en doorsnijdt verschillende bosgebieden. Open delen en/of zichtlijnen zijn veelal georiënteerd op de indrukwekkende landgoederen, waaronder die van Dijnselburg. De toegangslaan van het landhuis Dijnselburg is logischerwijs dan ook gericht op de Wegh der Weegen. Om de structuur van de Wegh der Weegen te versterken dient de 18e-eeuwse beukenlaan (parallel aan de Amersfoortseweg) en de zichtrelatie tussen het landhuis en de Amersfoortseweg te worden hersteld. Daarnaast is
Figuur 10: Referentie natuurlijke verblijfs- en entreeruimte met zitplek
op de hoek van de Panweg een restaurant gepositioneerd op een prominente locatie. Het ligt op de plek waar de zichtas van de 18e-eeuwse beukenlaan eindigt. Deze positie vraagt om ontwikkelkaders die passen bij het groene bosomhulsel van Dijnselburg en de structuur/beleving van de Wegh der Weegen.
5.3.3 Panweg Langs de westelijke rand van het plangebied strekt zich de Panweg uit, een historische route die ooit diende als uitvalsweg van de Wegh der Weegen. Met zijn vier rijstroken is de Panweg ruim gedimensioneerd, waardoor er mogelijkheden zijn om zowel de veiligheid als de esthetiek van de weg en de entree van Dijnselburg te verbeteren. Dit kan door de weg te versmallen van vier naar twee rijstroken, de snelheid van het
5.3.5 Kerkepad Het Kerkepad heeft een bijzondere status binnen het ruimtelijk raamwerk en vormt de zuidelijke begrenzing van het landgoed. Als oudste middeleeuwse relict van het landgoed is herstel - conform groenstructuurplan van gemeente Zeist - en verbijzondering van dit pad gewenst. Verbijzonderen van het Kerkepad kan door begeleiding van hakhout (bijv. Hazelaar) en door bijzondere onderbeplanting aan te brengen. Ook dient
staande kaart zijn gewenste ecologische rustzones opgenomen.
Figuur 11: Ecologische rustzones en verbindingen
Gebiedsvisie Dijnselburg - Gemeente Zeist
25
De centrale formele as geeft structuur en legt de noodzakelijke hoofdverbindingen tussen de verschillende zones. Deze as wordt gekenmerkt door een duidelijke opzet, met een (ontsluitings)weg geflankeerd door bomenlanen aan beide zijden. Het geeft zicht op de woon- en sportkamers in een groene setting. Parkeren langs de as dient zo veel mogelijk voorkomen te worden. De entrees van de verschillende gebieden zijn intuïtief en logisch ontworpen, waarbij gebruik wordt gemaakt van de open en besloten kenmerken die typerend zijn voor Dijnselburg. De as fungeert als de belangrijkste ontsluitingsroute, toegankelijk voor gemotoriseerd verkeer tot aan de Ganzenvoet. Een belangrijk onderdeel van het plan is het doortrekken van de centrale as tot aan de Panweg, dit betekent het verleggen van de huidige entree vanaf de Panweg. Figuur 13: Referentie verbijzondering Kerkepad
rekening gehouden te worden met goede inpassing van de twee houten toestellen van het ‘beweegrondje’.⁴¹ 5.3.6 De centrale as als structuurdrager Het nieuwe ruimtelijk raamwerk vormt een samenspel van één formele centrale hoofdas en parkachtige slingerpaden dat verbindingen in Dijnselburg en met de omgeving legt (zie figuur 17). De bestaande cultuurhistorische en landschappelijke waardevolle (laan)structuren en de landschapsinrichting zijn hierin leidend en vormen het basisgeraamte. De structuren kunnen bestaan uit bijvoorbeeld (nieuwe) boomlanen, zichtrelaties, slingerpaden of wadi’s, eventueel gecombineerd met onverharde paden.
Figuur 12: Ruimtelijke structuurdragers: centrale as en ganzenvoet
Gebiedsvisie Dijnselburg - Gemeente Zeist
5.3.7 De Ganzenvoet als overgangszone Het scharnierpunt van de ganzenvoet markeert de ingang naar de buitenplaats van het landgoed, in verbinding met de centrale as. Symbolisch vertegenwoordigt het de keuze die gemaakt kan worden: de hoofdas volgen richting het landhuis, of het avontuur aangaan en de omgeving van de buitenplaats verkennen. De ganzenvoet markeert de overgang van dynamiek van de woon- en sportkamer naar de serene rust van de buitenplaats e.o., en van een autoluwe naar een autovrije omgeving. Geasfalteerde paden zien we idealiter hierbinnen niet terug. 5.3.8 De slingerpaden en informele wandelrondje De ruimtelijke tegenhanger van het formele assenstelsel zijn de informele slingerpaden. Een nieuwe route, het informele wandelrondje, vormt
de verbinder van de drie zones, maar dan op een geheel eigen wijze. Het informele wandelrondje legt een extra verbindende laag voor bewoners en recreanten. Dat draagt bij aan het beleefbaar maken van de eenheid binnen het plangebied. De route doorkruist de assen en biedt prachtige zichtlijnen en doorkijken tussen de boomlanen. Deze paden volgen grotendeels de bestaande routes van het landgoed, en langs de randen van de (nieuwe) groene omhulsel bieden ze uitzicht over de open plekken. Per deelgebied volgen de paden specifieke indelingsprincipes. Om verstoring van de natuur te minimaliseren worden paden zo veel mogelijk zorgvuldig om de ecologische rustzones heen geleid. Bij het aanleggen van nieuwe structuren en paden wordt nauwlettend gekeken naar de aansluiting op bestaande paden. Hierbij wordt rekening gehouden met historische padenstructuren en reliëfkenmerken in het landschap. Bij eventuele ingrepen in de ondergrond of het oppervlak wordt grondig onderzoek uitgevoerd om de impact op het gebied te beoordelen en te minimaliseren. 5.3.9 De buitenplaats e.o. De buitenplaats is cultuurhistorisch, landschappelijk en ecologisch de meest waardevolle zone van het landgoed. Hier ligt de nadruk op het uitvoeren van achterstallig onderhoud en het herstellen van de landschappelijke en ecologische waarden van het landgoed.
Waaronder het herstellen van oude zichtlijnen tussen het landhuis en Kerkepad en tussen de centrale as en het landhuis. Ook is de mogelijkheid om enig zicht vanuit de
Figuur 14: Referentie samenkomst van lanen van de ganzenvoet
26
Amerfoortseweg op het landhuis te herstellen (wellicht op ooghoogte). Ook kent de buitenplaats ecologische rustzones waar nader onderzoek nodig is met betrekking tot toegankelijkheid. 5.3.10 De kuil De ‘kuil’ vormt als verlaging een landschappelijke verbijzondering in Dijnselburg. Met een ecologische inrichting kan de de kuil een toegevoegde waarde vormen voor zowel mens als natuur. Zo kan de ecologische potentie van de kuil en de aangrenzende bosranden worden versterkt. (Landschappelijke) wijzigingen van de kuil dienen een landschappelijke en ecologische meerwaarde te hebben. 5.3.11 Toegankelijkheid en verblijfsplekken De wandelpaden volgens het ruimtelijk raamwerk zijn bij voorkeur zo veel mogelijk openbaar toegankelijk, rekening houdend met ecologische rustzones. Er zal nader onderzocht moeten worden in hoeverre dit mogelijk is op de terreinen van verschillende eigenaren. Bestaande laanstructuren met wandelpaden als de ganzenvoet en het kerkepad zijn in principe openbaar toegankelijk. Zichtlijnen kunnen ook dienen als gevoelsmatige toegankelijkheid, zonder dat deze daadwerkelijk te bewandelen zijn. Bij voorkeur worden natuurlijke afscheidingen (bijvoorbeeld takkenril, hakhout, dicht
5.1
Eén landgoed met verschillende dynamieken
In het plangebied ontstaan twee dynamieken: rust en reuring. De westzijde, met de woon- en sportkamers, is de ‘reuringzijde’. Hier liggen veel verbindingen en ligt de nadruk op ruimte voor de mens met wonen, sport, recreatie en eventuele andere voorzieningen. Deze ontwikkelingen vinden plaats binnen de context van de groene omhulsel en de open en beslotenheid van Dijnselburg. De formele laanstructuren zijn hier kenmerkend. Het oostelijke deel vormt met de buitenplaats de ‘rustige zijde’. Het landhuis vormt een centrale ontmoetingsplek met daaromheen ecologische rustzones, waar de nadruk ligt op ruimte voor de natuur. De landschapsstijl met slingerpaden zijn hier kenmerkend. Deze tweedeling creëert een harmonieuze balans tussen ruimte voor de natuur en ruimte voor menselijke activiteiten.
struweel, (vlecht)heggen of meidoornhaag) van privé delen toegepast. Mits daarmee geen cultuurhistorische waarden worden aangetast. Belangrijke ontmoetingsplekken op het landgoed vormen het landhuis, het scharnierpunt van de ganzenvoet en de entrees naar de woon- en sportkamers.
Figuur 19: Referentie natuurlijke afscheiding openbare paden - privégebieden
Gebiedsvisie Dijnselburg - Gemeente Zeist
Figuur 17: Rust en reuring binnen Dijnselburg
Figuur 18: Bestaande paden op het landgoed
27
5.2
Ontwikkelmogelijken bestaande bebouwing
In deze paragraaf worden de mogelijkheden geschetst voor de bestaande bebouwing binnen het plangebied. Veel gebouwen zijn eigendom van de drie grootste eigenaren in het gebied. Aan enkele van deze gebouwen kan geen cultuurhistorische waarde worden verbonden, ook het gebruik ervan is niet direct passend bij het karakter van het gebied. Panden die niet goed in het ruimtelijk raamwerk kunnen worden ingepast, zouden op termijn kunnen worden gesloopt. Voor de te behouden gebouwen die wel in de herontwikkeling van het plangebied kunnen worden meegenomen en die bepalend zijn voor de visie, zijn uitgangspunten op hoofdlijnen opgesteld. Deze uitgangspunten zijn richtinggevend, bij eventuele herontwikkeling of programmatische herinvulling zal de initiatiefnemer altijd zelf nog een onderbouwing dienen op te stellen, waaruit blijkt dat de herontwikkeling of wijziging passend is binnen de gebiedsvisie Dijnselburg. Daarbij dient in navolging van deze gebiedsvisie een beeldkwaliteitsplan opgesteld te worden om verdere planontwikkeling en bouwinitiatieven te kunnen toetsen. De bestaande gebouwen bestaan uit de volgende onderdelen:
2. 1.
4.
5.
1. Restaurant 2. Landhuiscomplex (inclusief Philosophicum)
Figuur 20: Omgang met bestaande bebouwing
3. Zusterhuis en arbeiderswoning (bijgebouwen landhuis) 4. Schuren bij landhuis (bijgebouwen landhuis) 5. Sporthal (sloop-nieuwbouw)
-
5.2.1 Uitgangspunten restaurant (1) Het restaurant neemt een prominente positie in binnen het nieuwe ruimtelijke raamwerk. Het bevindt zich op het eindpunt van de zichtas van de 18e-eeuwse beukenlaan. Om eventuele ontwikkeling te sturen, zijn ontwikkelkaders nodig, die verder uitgewerkt zullen worden in een bouwenvelop. Belangrijke ruimtelijke uitgangspunten zijn als volgt:
3.
-
het huidige bouwvolume is het maximaal passende volume voor deze plek. Een eventuele vernieuwing van het gebouw mag niet leiden tot een vergroting van dit volume; extra nieuwbouw naast de bestaande bebouwing is niet toegestaan, maar optopping tot maximaal 3 bouwlagen wordt wel overwogen mits kwalitatieve bijdrage wordt geleverd aan het groene omhulsel van het landgoed. de bestaande teruggelegen rooilijnen langs de Panweg en de Amersfoortseweg moeten behouden blijven; het entreegebied blijft aan de Panweg; parkeergelegenheid moet op eigen terrein worden voorzien, bij voorkeur halfverdiept en/of buiten het zicht van de zichtassen en dient groen ingepakt te worden met het planten van bomen en hagen. Figuur 21: Restaurant
Gebiedsvisie Dijnselburg - Gemeente Zeist
28
5.2.2 Ontwikkelmogelijkheden Landhuiscomplex (2) Het landhuiscomplex, inclusief het Philosophicum, vormt het centrale punt van het landgoed en is een gemeentelijk monument, het belangrijkste gebouw op het landgoed. Aanpassingen aan dit monumentale complex zijn beperkt mogelijk en gericht op kwaliteitsverbetering. De volgende uitgangspunten zijn richtinggevend en vereisen verdere onderbouwing en uitwerking: de huidige bebouwing blijft ongewijzigd, met behoud van bestaande rooilijnen, oriëntatie en bouwhoogte; direct aan en rondom het landhuiscomplex wordt geen extra nieuwbouw toegestaan; parkeerterrein buiten de zichtassen. Het huidige parkeerterrein aan de zuidzijde van het landhuis dient op deze locatie te worden behouden, terwijl idealiter de overige parkeerterreinen worden opgeheven; wat betreft de programmatische invulling zijn er verschillende mogelijkheden, zoals congressen, bijeenkomsten, trainingen, trouwerijen, ondersteunende horeca, en overnachtingsmogelijkheden. Ook het realiseren van kleine woningen voor spoedzoekers en bijzondere doelgroepen, of permanente woningen voor het middensegment, al dan niet in combinatie met collectieve ruimten en voorzieningen, zoals werk-, vergader-, en kantoorruimtes en sportfaciliteiten, behoren tot
5.2.3 Uitgangspunten bijgebouwen landhuis (3) Het zusterhuis (voormalig koetshuis) en arbeiderswoning vormen de belangrijkste bijgebouwen bij het landhuiscomplex en zijn cultuurhistorisch waardevol. Aanpassingen aan deze gebouwen zijn mogelijk en dienen te zijn gericht op kwaliteitsverbetering. Onderstaande uitgangspunten zijn richtinggevend en dienen te zijner tijd verder te worden onderbouwd: - aanpassingen aan deze gebouwen zijn mogelijk en dienen te zijn gericht op kwaliteitsverbetering met respect voor de cultuurhistorische kenmerken zoals rooilijnen, oriëntatie, bouwhoogte en uitstraling; - voor het parkeren dient hoofdzakelijk gebruik te worden gemaakt van het parkeerterrein aan de zuidzijde van het landhuis; - eventueel nieuwe parkeerplekken buiten de zichtassen en groen inpakken. - wat betreft de programmatische invulling zijn er diverse mogelijkheden, waaronder het realiseren van permanente woningen (koop/huur) voor het middensegment, eventueel in combinatie met collectieve ruimten en voorzieningen zoals werk- en kantoorruimten, en ondersteunende zorgfuncties.
5.2.4 Uitgangspunten schuren landhuis (4) Bij het landgoed staan meerdere schuren. Deze hebben cultuurhistorische waarden, waaronder waardevolle kapconstructie in één ervan. Onderstaande uitgangspunten zijn richtinggevend en dienen te zijner tijd verder te worden onderbouwd: - uit nader onderzoek zal moeten blijken op welke wijze een kleinschalige ontwikkeling van deze locatie kan bijdragen aan de instandhouding van het landgoed; - bij kleinschalige ontwikkeling van deze locatie dient nader onderzoek te worden uitgevoerd naar landschappelijke en cultuurhistorische inpassing; en o.a. de ecologische en verkeerskundige effecten; - voor het parkeren dient hoofdzakelijk gebruik te worden gemaakt van het parkeerterrein aan de zuidzijde van het landhuis; - eventueel nieuwe parkeerplekken buiten de zichtassen en groen inpakken.
Figuur 23: Zusterhuis (voormalig koetshuis) bij landhuis
Figuur 24: Open schuur op het landhuis
de opties.
Figuur 22: Kapel en philosophicum
Gebiedsvisie Dijnselburg - Gemeente Zeist
29
5.2.5 Uitgangspunten onbebouwd deel landgoed (5) De provincie vindt het belangrijk dat buitenplaatsen, landgoederen en kastelen duurzaam in stand gehouden worden. Veel buitenplaatsen liggen in landelijk gebied, waar een verstedelijkingsverbod geldt. Omdat de provincie wil bijdragen aan duurzame instandhouding van buitenplaatsen, is er een uitzondering op het verstedelijkingsverbod opgenomen in de interim Omgevingsverordening, vastgesteld in 2021. Deze uitzondering komt in beeld als er sprake is van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen (verstedelijking) en financiële noodzaak om verstedelijking toe te passen voor behoud van de buitenplaats. De uitzonderingsregel op het verstedelijkingsverbod op buitenplaatsen geldt pas als: - nieuwe economische kostendragers waarvoor verstedelijking nodig is, noodzakelijk zijn voor behoud van de buitenplaats, én; - besparing niet genoeg helpt, én; - alternatieve inkomstenbronnen niet genoeg opleveren of niet mogelijk zijn, én; - andere ontwikkelingen binnen bestaande bebouwing niet genoeg opleveren of niet mogelijk zijn binnen het geldende bestemmingsplan. 5.2.6
Uitgangspunten sporthal (6)
Bij eventuele herontwikkeling van de sporthal is er sprake van een nieuwe ontwikkeling en dient het te voldoen aan de uitgangspunten genoemd onder hoofdstuk 6 “ruimte voor nieuwe ontwikkelingen”.
Figuur 26: Huidig beeld sporthal
Gebiedsvisie Dijnselburg - Gemeente Zeist
Figuur 25: Onbebouwde delen van het landgoed
30
Hoofdstuk 6 Ruimte voor nieuwe ontwikkelingen Gebiedsvisie Dijnselburg - Gemeente Zeist
31
6
Ruimte voor nieuwe ontwikkelingen
De ambities uit dit hoofdstuk dienen als richtlijnen voor toekomstige ontwikkelingen voor woningbouw, ontsluiting, routing en parkeren binnen het plangebied. De ambities zijn opgesteld met het oog op het behoud en versterken van de ecologische, cultuurhistorische en landschappelijke kernwaarden. Ze geven richting voor woningdichtheid en op welke plek woningbouw passend is en op welke plek woningbouw niet gewenst is. Het laat daarnaast zien hoe woningbouw kan bijdragen aan de kwaliteit van het landgoed. In navolging van deze gebiedsvisie dient een beeldkwaliteitsplan opgesteld te worden om verdere planontwikkeling en bouwinitiatieven te kunnen toetsen.
6.1
Herontwikkeling sporthal
Bij eventuele herontwikkeling van de sporthal geeft dit kansen voor een kwaliteitsimpuls van het sportbos en biedt het mogelijkheden voor multifunctioneel gebruik van de sporthal, eventueel gecombineerd met het te behouden zwembad, woningbouw en parkeren zo veel mogelijk uit het zicht. Onderstaande ambities zijn richtinggevend en dienen te zijner tijd verder te worden onderbouwd:
-
-
-
-
6.2
De ruimteclaim en ruimtelijke impact van parkeren dient te worden geminimaliseerd om de beleving van het landgoed zo min mogelijk aan te tasten. Belangrijke onderdelen om rekening mee te houden zijn zichtlijnen, laanstructuren, schaalgrootte van parkeervelden (kleinschaligheid streven) en het zo veel mogelijk onttrekken van parkeren uit het zicht. Hiervoor dient ingezet te worden op een mix aan parkeeroplossingen zoals halfverdiept parkeren (deels) onder gebouwen, inpandig parkeren, collectieve parkeerhub, parkeren op verlaagd maaiveld en andere landschappelijk ingepaste parkeeroplossingen i.c.m. parkeren bij het zwembad. Wat betreft het programma zijn er verschillende opties mogelijk, zoals een sporthal met bijbehorende faciliteiten, gecombineerd met woningbouw, het zwembad en/of recreatieve en horecafaciliteiten. Er moet gestreefd worden naar een zo kleinschalig mogelijke beleving van de korrelgrootte door diversiteit aan te brengen in vormsamenstelling, geveloriëntatie, plasticiteit, hoogte, materialisering, volume, rooilijn, etc. Ook dient ingezet te worden op een zorgvuldige landschappelijke integratie van het nieuwe gebouw.
rijke plasticiteit
wisselende oriëntatie ingetogen kleuren
Vertalen naar Nieuwbouw
opgedeeld volume
Bebouwingstypologieën nieuwbouw
Ambitie 1: Passende woningbouwtypologieën In lijn met het gemeentelijk woningbouwbeleid moet voor de programmatische invulling worden voldaan aan de woningdifferentiatietabel zoals aangegeven in de Woonvisie (zie ook bijlage 2). Bovendien is het belangrijk om een gebalanceerde afwisseling en diversiteit te waarborgen in de bebouwingstypologieën om verschillende doelgroepen te kunnen bedienen. Ambitie 2: Beleving nieuwbouw staat in relatie tot het landhuis en landgoed Het landhuis is cultuurhistorisch de centrale spil van Dijnselburg. Deze waarde dient vertaald te worden bij nieuwe ontwikkelingen op het landgoed. In lijn met het advies vanuit het cultuurhistorisch onderzoek, staat Figuur 28: Sportplaza Mercator als voorbeeld van landschappelijk ingepaste multifunctioneel sportcomplex²⁸
Gebiedsvisie Dijnselburg - Gemeente Zeist
vormsamenstelling
verspringende rooilijnen
wisselende hoogte
Figuur 27: Nieuwbouw staat in relatie tot de schaal en massa van het landhuis
de schaal en massa van nieuwbouw in relatie en verhouding tot het landhuis. Met als doel om het landhuis (villa) te respecteren als belangrijkste gebouw van Dijnselburg. Daarom geldt voor nieuwbouw dat gestreefd dient te worden naar een visueel zo kleinschalig mogelijke beleving van de korrelgrootte door diversiteit aan te brengen in vormsamenstelling, plasticiteit, geveloriëntatie, bouwhoogte, materialisering, volume, rooilijn, etc. Daarnaast geldt voor nieuwe Huidige schaal villa
32
gebouwen als ambitie dat de opzet van het volume en de architectuur terughouden van aard moeten zijn, ondergeschikt aan het grotere geheel van het landgoed, rekening houdend met het groene omhulsel (bosranden van het landgoed), zichtlijnen, laanstructuren, hoogte, materiaal en ingetogen kleurgebruik, en overgangen privé-openbaar. Ambitie 3: Bouwhoogte in relatie tot boomtopgrens Nieuwbouw dient in maat en schaal ondergeschikt te zijn en ruimtelijk opgenomen te zijn in het boskarakter¹¹. Hierbij is de boomtopgrens leidend voor de bouwhoogte zodat nieuwbouw natuurlijk opgaat in het bos. 5 bouwlagen (deze maat dient verder te worden onderzocht) is een richtinggevende maat voor maximale bouwhoogte i.v.m. de boomtopgrens. Nader onderzoek is nodig om de werkelijke boomtopgrens te bepalen.
Figuur 29: Parkeeroplossing op verlaagd maaiveld (deels) onder gebouw (Kerckebosch Zeist)
Figuur 32: Parkeren onder verhoogd maaiveld (Bosrijk, Eindhoven)²⁹
Figuur 30: Halfverdiepte parkeergarage onder wooncomplex (Louise de Colignylaan, Vught)
Figuur 33: Halfverdiepte parkeeroplossing op maaiveld (deels) onder gebouw (Kerckebosch Zeist)³⁷
Figuur 31: Inpandige parkeeroplossing voor grondgebonden woningbouw (Bosrijk Eindhoven, BPD)³⁰
Figuur 34: Parkeren op eigen terrein landschappelijk ingepast (Kerckebosch Zeist)
Ambitie 4: Ecologische integratie door clusteren van nieuwbouw Nieuwbouw wordt zo veel mogelijk geclusterd om de natuur ruimte te bieden. Bestaande bomen zijn van belang voor de landschappelijke, ruimtelijke en ecologische kwaliteit. Daarom dienen bestaande (inheemse) bomen zo veel mogelijk te worden gerespecteerd. Bestaande bomen zijn hierdoor mede bepalend voor de positie van nieuwbouw. Ambitie 5: Minimaal ruimtelijke impact van parkeren De ruimteclaim en ruimtelijke impact van parkeren dient te worden geminimaliseerd om de beleving van het landgoed zo min mogelijk aan te tasten. Geparkeerde auto’s blijven zo veel mogelijk uit het zicht van het maaiveld en hebben minimaal effect op de cultuurhistorische en landschappelijk waarden. Belangrijke onderdelen om rekening mee te houden zijn zichtlijnen, laanstructuren, houtopstanden, structuur Wegh der Weegen, schaalgrootte van parkeervelden (kleinschaligheid streven) en het zo veel mogelijk onttrekken van parkeren uit het zicht. Hiervoor dient ingezet te worden op een mix aan parkeeroplossingen zoals halfverdiept parkeren (deels) onder gebouwen, inpandig parkeren, collectieve parkeerhub, parkeren op verlaagd maaiveld, parkeren op eigen terrein en andere landschappelijk ingepaste parkeeroplossingen.
Gebiedsvisie Dijnselburg - Gemeente Zeist
33
Figuur 35: Ambitie 1, 2, 3, 4 en 5 in schematische voorbeeldtypologieën
Gebiedsvisie Dijnselburg - Gemeente Zeist
34
Ambitie 6: Goede overgangen privé-openbaar in relatie tot het bos Het bos is in de basis de buitenruimte voor bewoners. Om het boskarakter te respecteren en de ecologische impact te minimaliseren is terughoudendheid van privé buitenruimtes op maaiveld gewenst. Indien er privé buitenruimtes op maaiveld zijn gesitueerd hebben deze een beperkte maat. Ook dienen dienen ze landschappelijk ingepast te zijn en onderdeel van de architectuur uit te maken. Privé buitenruimtes (zoals loggia’s, balkons en terrassen) gaan de relatie aan met de openbare ruimte in oriëntatie, vormgeving, materialisering, etc.
Figuur 36: Goede overgangen privé-openbaar in relatie tot het bos
Gebiedsvisie Dijnselburg - Gemeente Zeist
Figuur 37: Privé buitenruimte onderdeel architectuur woningen³¹
Figuur 42: Visueel opgedeelde bebouwingscluster³³
Figuur 38: Visueel opgedeelde bebouwingscluster met goede overgang privé-openbaar³⁴
Figuur 40: Overgang privé openbaar grondgebonden woningen²⁷
Figuur 39: Landschappelijk ingepaste privé buitenruimtes³⁶
Figuur 41: Privé buitenruimtes (zoals terras, loggia of balkon) zijn integraal onderdeel van de bouwvolume en architectuur. (Kerckebosch Zeist)
35
Ambitie 7: Duurzame nieuwbouw Nieuwbouw in Dijnselburg voldoet aan het beleid duurzaam bouwen van de gemeente Zeist, wat inhoudt dat gebouwen o.a. energieneutraal/ leverend, klimaatadaptief (waaronder het verminderen van hittestress en wateroverlast), natuurinclusief en circulair worden gebouwd. Zonnepanelen worden geïntegreerd op daken en hemelwater wordt op het eigen perceel opgevangen. Natuurlijke elementen worden geïntegreerd in zowel de bouw als de directe omgeving, met voorzieningen voor vogels en/of vleermuizen, zoals aangegeven in het ecologisch onderzoek¹³. Tevens wordt biodiversiteit behouden en gestimuleerd in zowel de omgeving van de woning als in de openbare ruimte.
Figuur 44: Woningbouw met grondgebonden gevelgroen (Delflandpleinbuurt, Amsterdam)¹⁸ Figuur 47: Woningbouw met vleermuis- en vogelnesten (Oisterwijk)
Naast de algemene duurzaamheidseisen worden nieuwe gebouwen in Dijnselburg ontworpen met grondgebonden gevelgroen, groendaken en biobased materialen zoals houtbouw of kalkhennep. Dit draagt bij aan CO2-reductie, minimalisatie van stikstofuitstoot en integratie van de natuur in de bebouwde omgeving.
Figuur 45: Biobased nieuwbouw in houtbouw (Boscheveld, Den Bosch)¹⁹ Figuur 48: Groendak (sedumdak) met zonnepanelen²⁰
Figuur 43: Biobased bouw met kalkhennep gevel (gemeentehuis Voorst)¹⁷
Gebiedsvisie Dijnselburg - Gemeente Zeist
Figuur 46: Woningbouw met grondgebonden groengevel (Delflandpleinbuurt, Amsterdam)¹⁷