RIB23.070 Monitor Wonen 2023
Tekst van het document
i
IN | |
Publiekshal = Het Rond 1, Zeist
www.zeist.nl = www.twitter.com/gemeentezeist
Postbus 513, 3700 AM, Zeist
www.facebook.com/gemeentezeist
Telefoon 14 030 = zeist@zeist.nl
Gemeente Zeist
“Behandeling Gulf € Zi
Aan de gemeenteraad
Datum
29 juni 2023
‘
R\6
=
OU oj- 2025
23.0 jo
Ons kenmerk
220684
Uw kenmerk
Bijlage(n)
3
Behandeld door
Murre, Corine
Onderwerp
Monitor Wonen 2023
Portefeuillehouder
Laura Hoogstraten
Geachte leden van de raad, Jaarlijks wordt een Monitor Wonen opgesteld. Hierin worden de belangrijkste ontwikkelingen op het gebied van wonen en de woningmarkt in Zeist geschetst. De Monitor Wonen is gecombineerd met de voortgangsrapportage van de Versnellingsopgave. Voor beide onderwerpen is bij vaststelling toegezegd te zorgen voor een regelmatige monitoring van de voortgang en de raad daaroverte informeren.
bad
Nn
In de bijlagen vindt u de volgende documenten: 1. Monitor Wonen 2023: Hierin staan de belangrijkste ontwikkelingen met betrekking tot wonen in Zeist beschreven. Daarnaast wordt ingegaan op de nieuwbouwontwikkelingen in Zeist, met veel aandacht voor de Versnellingsopgave. Voortgangsrapportage Versnellingsopgave: Deze rapportage geeft een stand van zaken vooralle projecten in de Versnellingsopgave. Woningbouwplanning: Een overzicht van de geplande woningbouwopleveringen voor de komendejaren. Dit is een indicatie van de verwachte opleveringen per jaar, dus een momentopnamevan de diverse projecten die op dit moment bekend zijn. Deze lijst wordt o.a. ook gebruikt als input voor de provinciale planmonitor en voor de gemeentelijke leerlingprognoses onderwijshuisvesting. Cijfers In 2022 is een omslag te zien op de woningmarkt. Een stijgende hypotheekrente en inflatie zorgt voor minder leencapaciteit bij kopers. De oorlog in Oekraïne, de energiecrisis en oplopende bouwkosten heeft z'n weerslag op de woningmarkt. Er zijn minder transacties en voor het eerst in jaren zien we op landelijk niveau in de tweede helft van 2022 de gemiddelde koopsom dalen. Ook in Zeist daalde het aantal transacties van koopwoningen. Er waren in 2022 in totaal 698 transacties in de gemeente Zeist. Dat zijn er 181 minder dan in 2021. Over heel 2022 genomen stijgt de gemiddelde koopsom in Zeist.
De gemiddelde koopsom steeg in 2022 van €580.674 naar €655.832 (ca. +11%). Wel zien we dat in het laatste kwartaal van 2022 de gemiddelde koopsom aan het dalen is. In de sociale huursectorblijft de druk aanhouden. Door de jarenlange inspanning zien we in de afgelopen jaren wel de resultaten van de Versnellingsopgave. De gedachte achter de Versnellingsopgave was om een versnelling in de huisvestingsopgave te realiseren waardoor een gelijk aantal reguliere woningzoekenden als statushouders gehuisvest kunnen worden. In totaal zijn er binnen Austerlitz „ Bosch en Duin » Den Dolder „ Huis ter Heide . Zeist
de Versnellingsopgave 429 woningen gerealiseerd in de periode 2017-2022, waarvan 254 sociale huurwoningen. In de periode 2017-2022 zijn er in totaal 133 sociale huurwoningen nodig geweest om statushouders te kunnen huisvesten. Kijken we naar het aandeel sociale huurwoningen watjaarlijks naarstatushouders gaat, afgezet tegen het totaal aantal vrijkomende sociale huurwoningen per jaar, dan geeft dat het volgende beeld. Het percentage sociale huurwoningen wat jaarlijks naar statushouders gaatvarieert de afgelopen jaren tussen de 2%-5%. Er is in 2022 geen enkele woning binnen de Versnellingsopgave opgeleverd. Diverse bezwaar- en beroepsprocedures hebben voor vertraging gezorgd. Inmiddels is in 2023 een start gemaakt met de bouw van projecten Sterrenberg en Dwarsweg. Hoewel er in 2022 geen enkele woning binnen de Versnellingsopgaveis opgeleverd, is de totale woningvoorraad per saldo met 273 woningen toegenomen in Zeist in 2022. Aandachtspunten Kijkend naar de monitor en Woonvisie hebben we aandacht voor de volgende punten: Druk sociale huursector Ruim 30% van het woningbouwprogramma bestaatuit sociale huurwoningen. Hiermeeliggen we wat aantallen betreft op koers met de ambitie. Tegelijkertijd zien we dat de planvorming en realisatie lang duurt en de druk in de sociale huursector aanhoudt. Het aantal te huisvesten statushouders stijgt.
We blijven zoeken naar mogelijkheden om versneld woningen toe te voegen voor statushouders en spoedzoekers, bijvoorbeeld in de vorm van flexwoningen. Op korte termijn komen we met een voorstel over dit onderwerp. Inzet middensegment In de woningbouwplanning is te zien dat er op dit moment circa 2.600 woningen gepland zijn. Voor bijna 20% van de geplande woningen is het programma nog onbekend. Dit geldt o.a. voor de projecten Dijnselburg en Vollenhove. Kijken we naar de plannen waarvan het programma wel bekend is dan komt het volgende beeld naar voren. In totaal bestaat 33% van het woningbouwprogramma uit sociale huurwoningen. Circa 18% valt in het segment middeldure huur* en 7% middeldure koop (laag). 14% valt in het segment middeldure koop (hoog)/dure huur. Van de plannen valt 28% in het dure koopsegment. Wanneer we deze percentages naast de gewenstedifferentiatie uit de Woonvisie leggen, zien we dat deze in lijn liggen met de ambitie. Het middeldure segment koop (hoog) blijft achter. Een groot project als Vliegbasis Soesterberg drukt zijn stempel op de cijfers. Dit project bestaat alleen uit dure koopwoningen. Voor bijna 20% van de geplande woningen is het programma nog onbekend. Dit biedt kansen om conform de Woonvisie en het coalitieakkoord woningen in het middeldure koopsegment te realiseren.
Regie Rijk merkbaar, nieuwe wetgeving in voorbereiding Daarnaast zien we dat het Rijk het afgelopen jaar meer de regie wil nemen. Tweederde van de nieuwbouw moet betaalbaar zijn en worden gerealiseerd in het sociale huursegment, middenhuur en koop tot € 355.000. Via Woondeals en nieuwe wetgeving wil het Rijk hierop sturen. Er is diverse wetgeving in voorbereiding, zoals de Wet betaalbare huur, de Huisvestingswet en de Wetregie volkshuisvesting. Hoewel de omstandigheden op de woningmarkt de afgelopen maanden zijn veranderd, wil het Rijk doorgaan op de ingeslagen weg. Om een dip in de woningproductie zoveel mogelijk te voorkomen, komt het Rijk met aanvullende maatregelen, waaronder extra geld voor flexwoningen. Werken aan nieuw woonbeleid in Zeist In 2023 werken we verder aan het woonbeleid. De woningbouwdifferentiatietabel uit de Woonvisie wordt aangepast. Voor de herijking van deze tabel nemen we de actuele ontwikkelingen en doelstellingen en randvoorwaarden zoals opgenomen in de Woondeal mee. Daarnaast starten we met het opstellen van een woonzorgvisie en passen we de Huisvestingsverordening aan. 1 Prijspeil woninbouwdifferentiatietabel 2023 (geïndexeerd): Middeldure koop (laag): gemiddeld €310.668 VON of lager, maximaal NHG = €405.000 VON. Middeldure huur: gemiddeld €1.073 p./m. of lager, maximaal €1.243 p./m.
Middeldure koop (hoog): gemiddeld €423.638 VON of lager, maximaal €508.365 VON.
Dure huur: gemiddeld €1.353 p./m. of lager
Austerlitz „ Bosch en Duin « Den Dolder „ Huis ter Heide „ Zeist
Veranderende markomstandigheden; vinger aan de pols Er zijn nog geensignalen dat projecten in Zeist stilvallen door de actuele ontwikkelingen. Wel zien we dat nieuwbouwprojecten vertraging oplopen door bijvoorbeeld stijgende bouwkosten. Ook nieuwe wetgeving metbetrekking tot middeldure huur maakt dat ontwikkelende partijen afwachtend zijn. Hoewel er in Zeist nog geen signalen zijn dat er woningbouwprojecten dreigen stil te vallen, houden we vinger aan de pols. Ook onderzoeken we de mogelijkheden voor het in aanmerking komen voor subsidies die vanuit het Rijk en de provincie wordenverstrekt met als doel de woningbouwproductie op gang te houden. Via de voortgangsrapportages Versnellingsopgave wordt u geinformeerd over de voortgang van projecten. Daarnaastwillen we na de zomer een informatiebijeenkomst houden waarbij de projectmanagers u informeren overde stand van zaken van de verschillende projecten. Ook willen we een bijeenkomst organiseren waarin we u meenemenin de (beleids)ontwikkelingen die spelen op het gebied van wonen in Zeist. Wij vertrouwen erop u hiermee voldoendete hebben geinformeerd.
Hoogac! htend, burgemeester en wethoudersvan Zeist, de gemeentesecretaris,
de burgemeester,
drs.
Austerlitz . Bosch en Duin « Den Dolder . Huis ter Heide . Zeist
J.J.L:M Janssen
Monitor Wonen 2023 Deze woningbouwmonitor laat de belangrijkste ontwikkelingen zien op het gebied van bouwen en wonen in Zeist. Er is zowel aandacht voor uitgangspunten uit de Woonvisie 2021 - 2025, als voor de Versnellingsopgave. Voor beide onderwerpen is bij vaststelling toegezegd te zorgen voor een regelmatige monitoring van de voortgang en de planning en de raad daarover te informeren. Met deze Monitor Wonen wordt hier invulling aan gegeven. De monitor bestaat uit drie delen. Het eerste deel geeft een beeld van de woningmarkt in 2022. In het tweede gedeelte wordt ingegaan op de nieuwbouwontwikkelingen in Zeist, met veel aandacht voor de Versnellingsopgave. Het laatste deel geeft aan welke beleidsontwikkelingen er zijn geweest en lopen op het gebied van wonen.
1. Ontwikkelingen woningmarkt 2022 1.1 Koopmarkt In 2022 is een omslag te zien op de woningmarkt. Een stijgende hypotheekrente en inflatie zorgt voor minder leencapaciteit. De oorlog in Oekraïne, de energiecrisis en oplopende bouwkosten heeft z’n weerslag op de woningmarkt. Er zijn minder transacties en voor het eerst in jaren zien we op landelijk niveau in de tweede helft van 2022 de gemiddelde koopsom dalen. Ook in Zeist is sprake van een daling in het aantal transacties. Er waren in 2022 in totaal 698 transacties in de gemeente Zeist. Dat zijn er 181 minder dan in 2021. Iets meer dan de helft van de transacties was in het prijssegment boven de 5 ton. Figuur 1: aantal transacties naar koopsomklasse in Zeist
Bron: woningmarktcijfers.nl
Over heel 2022 genomen zien we dat de gemiddelde koopsom in Zeist nog stijgt. De gemiddelde koopsom steeg in 2022 van €580.674 naar €655.832 (ca. +11%). Opnieuw een stijging, maar minder sterk dan vorig jaar. In 2021 was er sprake van een stijging van 23%. Ook zien we dat in het laatste kwartaal van 2022 de gemiddelde koopsom aan het dalen is naar €639.389. De gemiddelde koopsom in Zeist steeg in 2022 relatief het minst bij appartementen (+9%, tot €381.034) en tussenwoningen (+13%, tot €552.695). De gemiddelde koopsom van twee-onder-éénkapwoningen steeg met 18% naar €918.368. Met een gemiddelde koopsom van €1.415.884 (+17%) bij vrijstaande woningen haalt dit segment de gemiddelde koopsom voor Zeist flink omhoog.
1
Waar in 2021 de stijging van de gemiddelde koopsom in Zeist flink hoger lag dan in de rest van de provincie en Nederland, laat 2022 een ander beeld zien. In 2022 zien we dat de stijging van de gemiddelde koopsom in Zeist met 11% vergelijkbaar is met de rest van de provincie Utrecht en Nederland. Daar was een stijging te zien van respectievelijk 10% en 11%. De gemiddelde koopsom in 2022 lag in de provincie Utrecht op €522.136 en in Nederland op €436.530. De grootste groep kopers is net als in 2021 de groep 30-44 jarigen met 43% procent van de aankopen (301 transacties). De leeftijdsklasse tot 30 jaar zorgde voor 20% van de transacties, tegenover 22% in 2021. De groep 60-plus zorgde voor 15% van de transacties, 3% meer dan in 2021. We zien dat met name in de leeftijdsklassen 25-29 jaar en 30-34 jaar het aantal transacties afnam in vergelijking met 2021. Figuur 2: aantal transacties naar leeftijd in Zeist
Bron: woningmarktcijfers.nl
Hoewel starters het moeilijk hebben op de woningmarkt is in Zeist een groot deel van de woningen naar starters gegaan. In totaal kocht 43% van alle kopers zijn of haar eerste huis, de overige 57% bestond uit doorstromers. De grootste groep kopers kocht een appartement (33%), gevolgd door 2^1 kapwoningen. Figuur 3: transacties naar woningtype in Zeist
Bron: woningmarktcijfers.nl
2
1.2 Sociale huur In de sociale huursector zien we de druk aanhouden. De gemiddelde inschrijfduur voor doorstromers loopt op naar 11,4 jaar in 2022. De gemiddelde inschrijfduur voor starters is 10,2 jaar. De gemiddelde inschrijfduur in de regio is 11,5 jaar voor doorstromers en 11,1 jaar voor starters. Er is sprake van een regionaal woonruimteverdelingssysteem voor sociale huurwoningen. De cijfers voor Zeist en de regio ontlopen elkaar logischerwijs niet veel. De inschrijfduur zegt niet altijd alles over de daadwerkelijke tijd dat iemand actief gezocht heeft naar een woning. Veel mensen schrijven zich uit voorzorg in, voor het moment dat ze wel een woning nodig hebben. De gemiddelde zoektijd in Zeist voor starters is 5 jaar en voor doorstromers 5,9 jaar. De Zeister corporaties (ZCO) Woongoed Zeist en RK Zeist hebben veruit de meeste corporatiewoningen in bezit. In 2022 is de woningvoorraad van de ZCO gegroeid van 8.153 woningen naar 8.172 woningen. Er zijn onder andere sociale huurwoningen op het voormalige Rabobank terrein gerealiseerd.
2. Nieuwbouw In 2022 zijn circa 210 nieuwbouwwoningen opgeleverd, daarnaast zijn er 97 woningen door bijvoorbeeld transformatie toegevoegd (bron: CBS). Ook zijn er woningen gesloopt. Per saldo is de woningvoorraad met 273 woningen toegenomen in 2022. Woningbouwprojecten die in 2022 zijn opgeleverd zijn onder andere woningen op het voormalige Rabobank terrein, Austerlitz Het Loo (ged.), Kerckebosch (ged.) en woningen in transformatieprojecten op de Steynlaan.
2.1 Geplande woningbouw In het coalitieakkoord is de ambitie opgenomen de bouw van 4.000 woningen mogelijk te maken. Een groot deel van dit aantal is opgenomen in bestaande plannen. Er zijn op dit moment bijna 2.600 woningen in de planning in Zeist (zie bijlage 3 voor de lijst met woningbouwplannen). De meeste woningen bevinden zich in Den Dolder e.o. en Zeist-Noord. Hier zijn dan ook een aantal grotere ontwikkelingen voorzien zoals de WA-hoeve (400 woningen), Vliegbasis Soesterberg (220 woningen) en Eikenstein (200 woningen). In het coalitieakkoord is de ambitie opgenomen om meer dan 2.600 woningen te realiseren. De aanvullende woningen worden onder andere voorzien bij de locatie Stationsgebied Driebergen Zeist. Daarnaast zullen er nieuwe initiatieven opkomen van inwoners en ontwikkelende partijen die bijdragen aan de ambitie om woningen toe te voegen. We willen de groei zoveel mogelijk samen laten gaan met het versterken en van een gezonde en groene leefomgeving. Voor bijna 20% van de geplande woningen is het programma nog onbekend. Dit geldt o.a. voor de projecten Dijnselburg en Vollenhove. Kijken we naar de plannen waarvan het programma wel bekend is dan komt het volgende beeld naar voren. In totaal bestaat 33% van het woningbouwprogramma uit sociale huurwoningen. Circa 18% valt in het segment middeldure huur (laag)1 en 7% middeldure koop (laag).
14% valt in het segment middeldure koop (hoog)/dure huur. Van de plannen valt 28% in het dure koopsegment. Wanneer we deze percentages naast de gewenste differentiatie uit de Woonvisie leggen, zien we dat het aandeel sociale huurwoningen en het middeldure koop (laag)/middeldure huur segment in lijn ligt met de ambitie. Het middeldure segment koop/huur (hoog) blijft achter. Een groot project als Vliegbasis Soesterberg drukt zijn stempel op de cijfers. Dit project bestaat alleen uit dure koopwoningen. 1
Prijspeil woninbouwdifferentiatietabel 2023 (geïndexeerd): Middeldure koop (laag): gemiddeld €310.668 VON of lager, maximaal NHG = €405.000 VON. Middeldure huur: gemiddeld €1.073 p./m. of lager, maximaal €1.243 p./m. Middeldure koop (hoog): gemiddeld €423.638 VON of lager, maximaal €508.365 VON. Dure huur: gemiddeld €1.353 p./m. of lager
3
Voor bijna 20% van de geplande woningen is het programma nog onbekend. Dit biedt kansen om conform de Woonvisie en het coalitieakkoord woningen in het middeldure koopsegment te realiseren. Er zijn nog geen signalen dat projecten in Zeist stilvallen door de actuele ontwikkelingen. Wel zien we dat nieuwbouwprojecten vertraging oplopen door bijvoorbeeld stijgende bouwkosten. Ook nieuwe wetgeving met betrekking tot middeldure huur maakt dat ontwikkelende partijen afwachtend zijn.
2.2 Versnellingsopgave De gemeenteraad heeft op 24 januari 2017 ingestemd met de Versnellingsopgave Huisvesting (17RV001). Deze Versnellingsopgave draagt goed bij aan de realisatie van nieuwe woningen. In de bijlage bij deze woningbouwmonitor is een voortgangsrapportage opgenomen van alle projecten die momenteel onder de versnellingsopgave vallen.
Aanleiding versnellingsopgave De woningbehoefte wijzigt snel en het aanbod moet daarop aansluiten. We moeten snel inspelen op die wijzigende vraag. Er moet meer flexibiliteit in de woningmarkt komen. Zo groeit in Zeist de groep mensen die starten of herstarten op de woningmarkt. Om die reden wordt er op ingezet bestaande huisvestingsprojecten waar mogelijk te versnellen. Ook onderzoeken we gebouwen en locaties die leegstaan of binnenkort vrijkomen. Als het mogelijk is, worden ze getransformeerd naar woonruimte. Ook kijken we naar woonvormen waar een mix van doelgroepen bij elkaar kan wonen, verspreid over heel Zeist. Er is behoefte aan kleinere woningen voor de doelgroepen. Een belangrijke aanleiding voor de versnellingsopgave was het hoge aantal te huisvesten statushouders. Na een lagere taakstelling in 2019 en 2020 is de taakstelling voor 2021 en 2022 fors toegenomen en in 2022 en 2023 blijven stijgen: • Taakstelling 2017 was 100 statushouders. Taakstelling (eind 2017) gehaald. 29 woningen nodig. • Taakstelling 2018 was 81 statushouders. Taakstelling (met uitstroom in januari 2019) gehaald. 24 woningen nodig. • Taakstelling 2019 was 47 statushouders. Taakstelling (eind 2019) gehaald. 12 woningen nodig. • Taakstelling 2020 was 44 statushouders. Taakstelling (eind 2020) gehaald. 10 woningen nodig. • Taakstelling 2021 was 91 statushouders.
Taakstelling (met uitstroom in januari 2022) gehaald. 26 woningen nodig. Taakstelling 2022 was 99 statushouders. Taakstelling (eind 2022) gehaald. Voorsprong 12 statushouders. 32 woningen nodig De huisvesting van statushouders kon vooral worden gerealiseerd dankzij extra inzet en samenwerking met de woningcorporaties. In 2022 waren er 32 woningen nodig om aan de taakstelling te voldoen. In 2023 is het aantal te huisvesten statushouders toegenomen ten opzichte van 2022. In de eerste helft van 2023 betreft de taakstelling voor de gemeente Zeist 79 te huisvesten statushouders. Gezien de druk op de woningmarkt is dit geen gemakkelijke opgave. Door de jarenlange inspanning zien we in de afgelopen jaren wel de resultaten van de versnellingsopgave. De gedachte achter de Versnellingsopgave was om een versnelling in de huisvestingsopgave te realiseren waardoor een gelijk aantal reguliere woningzoekenden als statushouders gehuisvest kunnen worden. In totaal zijn er binnen de Versnellingsopgave 429 woningen gerealiseerd in de periode 2017-2022, waarvan 254 sociale huurwoningen. In de periode 2017-2022 zijn er in totaal 133 sociale huurwoningen nodig geweest om statushouders te kunnen huisvesten. Kijken we naar het aandeel sociale huurwoningen wat jaarlijks naar statushouders gaat, afgezet tegen het totaal aantal vrijkomende sociale 4
huurwoningen per jaar dan geeft dat het volgende beeld. Het percentage sociale huurwoningen wat jaarlijks naar statushouders gaat varieert de afgelopen jaren tussen de 2%-5%. Helaas hebben we in 2022 geen enkele woning binnen de Versnellingsopgave kunnen opleveren. In 2023 is de bouw van de projecten Sterrenberg en Dwarsweg gestart (43 sociale huurwoningen). De bouw van 54 middeldure woningen in de Vogelwijk start eerdaags.
Voortgang Als bijlage treft u aan de voortgangsrapportage Versnellingsopgave. Hierin staat een beknopte weergave van de stand van zaken van alle nu lopende versnellingsprojecten. Deze voortgangsrapportage wordt drie á vier keer per jaar vernieuwd en met een raadsinformatiebrief aan u toegestuurd. Een korte samenvatting van wat in de voortgangsrapportage is opgenomen: De tabel hieronder geeft een beeld van projecten uit de Versnellingsopgave sinds de start in 2017. Hoewel de plannen en dus ook de aantallen soms nog zeer onzeker zijn, hebben we wel voor alle plannen een aantal opgenomen. Dit geeft het volgende overzicht in aantallen en type woningbouwontwikkeling: Totaal aantal woningen in 31 projecten (sinds start 2017) Aantal huurwoningen (zowel gerealiseerd als in voorbereiding) Waarvan sociale huur (zowel gerealiseerd als in voorbereiding) Waarvan middeldure huur (zowel gerealiseerd als in voorbereiding) Aantal woningen voor bijzondere doelgroepen Aantal woningen in aanbouw genomen in 2022 Totaal aantal woningen opgeleverd t/m 2022 (sinds start 2017) Waarvan sociale huur 254 Waarvan middeldure huur 175 In 2022 zijn geen woningen opgeleverd.
1486 1202 728 474 212 0 429
Alles bij elkaar zijn er tot nu toe binnen de Versnellingsopgave 429 betaalbare woningen opgeleverd in 11 projecten (254 sociale huur en 175 middeldure huur). Er staan nog 1087 woningen gepland binnen de Versnellingsopgave, waarvan 773 in de categorie betaalbare huur. In 2022 zijn geen woningen opgeleverd. Door corona hebben enkele particuliere initiatiefnemers even pas op de plaats gemaakt, maar belangrijker nog zijn diverse bezwaar- en beroepsprocedures, die er voor zorgen dat woningzoekenden jaren langer op hun woning moeten wachten (Huis ter Heide-west, Huis ter Heide -zuid).
Verklaring van geen bedenkingen 9 november 2021 heeft de gemeenteraad besloten dat onder voorwaarden voor plannen binnen de Versnellingsopgave geen verklaring van geen bedenkingen nodig is (21RV035). In de voortgangsrapportage is op bladzijde 14 een tabel opgenomen van plannen waarbij gebruik gemaakt is/wordt van deze mogelijkheid.
3. Ontwikkelingen woonbeleid 2022 In 2022 zien we dat het Rijk meer regie wil nemen op het woonbeleid. De nationale woon-en bouwagenda wordt gepubliceerd en verder uitgewerkt in de verschillende programma’s die in de loop van het jaar verschijnen. Tevens is er veel nieuwe wetgeving in voorbereiding. Ook lokaal is er op diverse fronten aan het woonbeleid in Zeist gewerkt. De basis voor het woonbeleid is de Woonvisie die in 2021 is vastgesteld. We willen dat de juiste woningen worden gebouwd, betaalbaar zijn, bij de juiste doelgroep terechtkomen en ook op de langere termijn voor de doelgroep beschikbaar blijven. In 2022 is gewerkt aan verschillende instrumenten om dit te bereiken.
5
Woonvisie als kader voor woningbouwontwikkelingen Aanvragen voor woningbouwprojecten worden getoetst aan de Woonvisie. Zo borgen we dat in grote projecten minimaal 50% wordt gerealiseerd in de categorieën sociale huur en middeldure koop (laag) en middeldure huur.
Woonzorganalyse Iedereen in Zeist moet prettig kunnen wonen, ook als iemand een zorg en/of ondersteuningsvraag heeft. Dat vraagt om voldoende geschikte woningen en woonvormen. Om hier inzicht in te krijgen is in 2022 gestart met het opstellen van een woonzorganalyse. Via diverse sessies zijn stakeholders betrokken geweest. De woonzorganalyse moet inzicht geven in de huidige en toekomstige vraag -en het aanbod aan woon-zorgvoorzieningen. De analyse is in 2023 afgerond. De woonzorganalyse legt de basis voor het formuleren van ambities en het maken van keuzes die vertaald worden naar een woonzorgvisie. In de tweede helft van 2023 wordt gestart met het opstellen van een woonzorgvisie. Ook bij het opstellen van een woonzorgvisie wordt een interactief traject gevolgd met betrokken stakeholders.
Opkoopbescherming ingevoerd In de Woonvisie is aangegeven dat we instrumenten willen inzetten om betaalbare woningen te borgen. Zo is per 1 juni 2022 in Zeist de opkoopbescherming voor koopwoningen met een WOZwaarde tot €521.000 ingevoerd. Met de opkoopbescherming is het niet meer mogelijk om betaalbare koopwoningen op te kopen om vervolgens duur te verhuren. Hiermee krijgen starters en mensen met een middeninkomen meer kans op een koopwoning. Slechts in een aantal situaties is het mogelijk om de woning te verhuren.
Doelgroepenverordening In de Woonvisie 2021-2025 is vastgelegd dat we het aanbod van woningen voor de middeninkomens willen vergroten. In de praktijk blijkt namelijk dat woningen die in het betaalbare segment worden aangeboden door marktontwikkelingen vaak snel doorschieten naar duurdere segmenten. Om middeninkomens op de woningmarkt te helpen kunnen gemeenten het instrument doelgroepenverordening inzetten. In een doelgroepenverordening wordt de doelgroep voor woningen in het sociale en middeldure segment gedefinieerd. Tevens wordt bepaald dat woningen in het sociale en middeldure segment een langere periode voor dat segment behouden blijven. In combinatie met het bestemmingsplan kunnen we zo bepaalde woningen een bepaalde termijn voor een bepaalde inkomensdoelgroep behouden. De doelgroepenverordening is begin 2023 vastgesteld door de raad.
Nieuwe Huisvestingsverordening Tot slot is ook gestart met het opstellen van een nieuwe verordening in verband met het van rechtswege vervallen van de Huisvestingsverordening per 1 juli 2023. Deze Huisvestingsverordening is in mei 2023 vastgesteld door de raad. Naar verwachting zal de Huisvestingswet in 2023 worden gewijzigd. Om de mogelijkheden van de nieuwe wet te benutten verwachten we in 2024 opnieuw de Huisvestingsverordening aan te passen.
Verordening starterslening geactualiseerd Ook was het nodig om de Verordening Starterslening te actualiseren. In 2017 is de huidige regeling vastgesteld. De starterslening is een financieel instrument waarmee we de bereikbaarheid van koopwoningen voor een doelgroep die het lastig heeft op de woningmarkt vergroten. Dit draagt bij aan het speerpunt uit de Woonvisie om in te zetten op woningen voor starters. Sinds de invoering van de regeling zijn er 135 leningen verstrekt (periode 2004-2022). In 2022 zijn er 7 leningen verstrekt. De verordening is op enkele punten gewijzigd zodat deze weer past bij de huidige tijd. De 6
doelgroep die in aanmerking kan komen voor een starterslening is verbreed. Ook is het maximum leenbedrag verhoogd, omdat de woningprijzen de afgelopen 5 jaar flink zijn gestegen. De verordening is in mei 2023 vastgesteld door de raad.
Flexwoningen We blijven zoeken naar mogelijkheden om versneld woningen toe te voegen voor statushouders en spoedzoekers. In 2022/2023 is in opdracht van de provincie een Locatiescan Flexwonen uitgevoerd om te onderzoeken welke locaties geschikt zijn voor flexwoningen. In 2023 volgt verdere besluitvorming.
Landelijk beleid In de in 2022 verschenen Nationale Bouw en-Woonagenda kondigt de minister van volkshuisvesting en ruimtelijke ordening aan dat volkshuisvesting terug is van weggeweest als kerntaak van de overheid. Om het woningtekort terug te dringen tot een gezond evenwicht wordt landelijk ingezet op de realisatie van 900.000 woningen tot en met 2030. Om dit te bereiken wordt gestreefd naar de groei tot 100.000 nieuwbouwwoningen per jaar vanaf 2024. Daarbij is het streven dat ten minste twee derde van de nieuwbouwwoningen betaalbaar is. Daarom is landelijk de bouw van 250.000 sociale corporatiewoningen en 350.000 woningen in het middensegment (middenhuur en koopwoningen onder de €355.000) nodig. Een van de manieren om dit te bereiken is het versterken van de regie op de volkshuisvesting. Nationale doelen worden onder andere vertaald naar regionale woondeals. In 2022 is ook gewerkt aan een Woondeal voor de U10-regio. In maart 2023 is deze ondertekend. Daarnaast wordt het juridisch instrumentarium aangescherpt. Er is diverse wetgeving in voorbereiding, zoals de Wet betaalbare huur, de Huisvestingswet en de Wet regie volkshuisvesting. Dit betekent dat we in 2023 verder werken aan het woonbeleid. De woningbouwdifferentiatietabel uit de Woonvisie wordt aangepast.
Hierbij kijken we naar de actuele ontwikkelingen en nemen we onder andere de doelstellingen en randvoorwaarden zoals opgenomen in de Woondeal mee. Verder starten we in 2023 met het opstellen van een Woonzorgvisie en het aanpassen van de Huisvestingsverordening.
7
Versnellingsopgave huisvesting Stand van zaken per 1 juni 2023 Inhoud: Projectwethouder: Laura Hoogstraten 1. Sterrenberg 2. Utrechtseweg 91-95 3. Supermarkt De Komeet Dwarsweg 4. Nijenheim (naast flat 40) 5. Hoek Schermerslaan/Joost van de Vondellaan 6. Griffensteijn 7. Vogelwijk 8. Vollenhove Vooruit! /gebiedsvisie Vollenhove 18. Waterwinpark/Javalaan 19. Staatsliedenkwartier 20. Oude Arnhemseweg 199 Projectwethouder: Angèle Welting 9. Eikenstein 16. Schermerslaan (uitbreiding vm. zusterflat Sanatorium) 17. Vrijheidsplein Projectwethouder: Walter van Dijk 10. Lindenhorst (Verlengde Slotlaan) 11. Dijnselburg (gebiedsvisie) 13. Dalweg/Bergweg ’t Hofje van Zeist 14. Huis ter Heide zuid 15. Huis ter Heide west Projectwethouder: Wouter Catsburg 12. Renesselaan; oude gemeentewerf De wijzigingen ten opzichte van de vorige voortgangsrapportage zijn rood aangegeven. Op pagina 11 staat een overzicht van alle projecten die een zorgcomponent bevatten. Ook op deze pagina staat een overzicht van alle projecten waarbij de algemene verklaring van geen bedenkingen is /wordt gebruikt. Op pagina 12 staat een totaal cijfermatig overzicht van alle projecten, per prijscategorie.
Opgeleverde projecten: o Corn. Vlotlaan (seniorenwoningen) o Utrechtseweg 91-95 (gedeeltelijk) o Pastoor Cohustraat (vh. Kroostweg/Harmonielaan) o Zeisteroever (vm. kantoor Seyster Veste) o Dennenveste en Berkenveste (Kerckebosch) o De Wending/The Yarn (vm. Enecoterrein) o Geiserhof/Geiserlaan (vm. GAMMA-terrein) o Godfried van Seijstlaan 33-59 (vm. bedrijfsverzamelgebouw) 1
o o o
Utrechtseweg 62 (vm. kantoorgebouw Lenteleven) Tiny houses Waterwinpark Steniaweg 44 (deel vm. kantoor de Kombinatie)
2
Stand van zaken per 1 juni 2023
Lopende projecten: 1. Sterrenberg/Kometenlaan Portefeuillehouder: Laura Hoogstraten In behandeling bij team RO en RKWBV Henry Blankestijn De bouw is gestart op 9 januari jl. De oplevering is naar verwachting februari 2024.
sociale huur
18
principebesluit college
Ja
omgevingsvergunning aangevraagd
Ja
middeldure huur
0
Bestemmingswijziging/projectbesluit nodig
Ja
omgevingsvergunning verleend
Ja
dure huur
0
Kruimelgeval
Nee
planning start bouw
2023
Koop
0
Eigenaar
Oplevering
2024
RKWBV
Algemene verklaring van geen bedenkingen
Ja
2. Utrechtseweg 91-95 Portefeuillehouder: Laura Hoogstraten In behandeling bij team RO Michel Peters Dit betreft een kantoorpand. Op het verzoek om hier 36 appartementen te mogen realiseren, waarvan 24 goedkope en 12 middeldure appartementen, heeft het college in 2018 besloten om in principe medewerking te verlenen, onder voorwaarde dat minimaal 56 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. In 2018 is de omgevingsvergunning verleend. Hier tegen is bezwaar aangetekend door verschillende partijen. Het college heeft op 23 juli 2019 besloten de omgevingsvergunning in stand te laten. Hiertegen is beroep ingesteld en de rechtbank heeft de vergunning eveneens in stand gelaten. Inmiddels zijn 24 van de beoogde 36 woningen opgeleverd. Een deel van het pand is nog in gebruik bij een pensioenfonds. sociale huur
24
principebesluit college
Ja
omgevingsvergunning aangevraagd
middeldure huur
12
bestemmingswijziging/projectbesluit nodig
Nee
omgevingsvergunning verleend
Ja
dure huur
0
Kruimelgeval
Ja
planning start bouw
2020
Koop
0
Eigenaar
Oplevering
2021
Particulier
Algemene verklaring van geen bedenkingen
Ja
3. Supermarkt De Komeet Dwarsweg 3
Ja
Portefeuillehouder: Laura Hoogstraten Projectmanager: Eveline Lock / RKwbv Henry Blankestijn De RKWBV gaat de voormalige supermarkt aan de Dwarsweg transformeren naar zorgwoningen voor cliënten van Reinaerde. Om de kosten te verlagen, is gekozen voor een prefab bouwsysteem. Er is overleg geweest tussen RKWBV en de directe buren. Een bredere informatiebijeenkomst voor omwonenden georganiseerd door RKWBV heeft als ‘doorloopbijeenkomst’ plaatsgevonden op 2 juni 2020. De vergunningaanvraag is ingediend in september 2021. Op 1 februari 2022 is de omgevingsvergunning verleend. De raad en de omwonenden zijn hierover geïnformeerd. Tegen dit besluit is bezwaar aangetekend. De rechter heeft inmiddels uitspraak gedaan en het project kan doorgang vinden. De Raad van State heeft het verzoek om een voorlopige voorziening afgewezen. Inhoudelijke behandeling bij de RvS volgt nog. De sloop van het bestaande pand is nagenoeg afgerond. De bouw zal spoedig starten. De oplevering is gepland voor voorjaar 2024.
sociale huur
25
principebesluit college
Ja
omgevingsvergunning aangevraagd
middeldure huur
0
bestemmingswijziging/projectbesluit nodig
Ja
omgevingsvergunning verleend
Ja
dure huur
0
Kruimelgeval
Ja
planning start bouw
2023
Koop
0
Eigenaar
Oplevering
2024
RKWBV
Algemene verklaring van geen bedenkingen
Ja
Ja
4. Nijenheim Portefeuillehouder: Laura Hoogstraten Projectmanager: Eveline Lock / Woongoed Zeist Jan van Wiggen Naast Flat 40 (‘De Grift’) ligt een bouwmogelijkheid. Na afstemming met een initiatiefnemer, hebben Woongoed en Heiligers een samenwerkingsovereenkomst getekend en werken het plan verder uit binnen de (financiële) kaders. Hierbij zullen Woongoed en Heiligers zorgdragen voor het gebouw, de gemeente pakt het vernieuwen van de openbare ruimte (inclusief bestaande parkeerplaats) op. Er is een plan voor 44 sociale woningen (2 en 3 kamerappartemten). In het kader van de Didam uitspraak, heeft de gemeente een voornemen tot verkoop gepubliceerd in januari 2023. Partijen zijn in afstemming over de grondverkoop en bereiden de plannen voor. Afgelopen periode zijn een inloop en twee klankbordgroepbijeenkomsten georganiseerd. Opmerkingen van bewoners zijn verwerkt. Voor de zomer verwacht Woongoed de definitieve vergunningaanvraag in te dienen. Het nieuwe plan is iets langer en slanker, hierbij valt het net buiten de bouwvlek. Om dit planologisch mogelijk te maken, is een kruimelprocedure noodzakelijk.
4
sociale huur
44
principebesluit college
Nee
omgevingsvergunning aangevraagd
middeldure huur
0
bestemmingswijziging/projectbesluit nodig
Nee
omgevingsvergunning verleend
Nee
dure huur
0
Kruimelgeval
ja
planning start bouw
2024
Koop
0
Eigenaar
Oplevering
2025
Gemeente
Algemene verklaring van geen bedenkingen
Nee
Ja
5. Hoek Schermerslaan/Joost van de Vondellaan Portefeuillehouder: Laura Hoogstraten Projectmanager: Rinze van Veen / Woongoed Zeist Jan van Wiggen Grond is eigendom van Woongoed. Woongoed heeft een onderzoek uitgevoerd naar de haalbaarheid van een combinatie van sociale woningbouw (12 woningen) en een gezondheidscentrum. Woongoed en de zorgverleners hebben samen besloten de planvorming hiervoor stop te zetten. Woongoed gaat nu uit van een invulling met woningbouw; het aantal woningen zal daardoor toenemen tot maximaal 23 woningen (waarvan één gezamenlijke huiskamer). Woongoed is voornemens om in samenwerking met het Leger des Heils tot een gemengde invulling te komen, waarbij ook ruimte is voor bijvoorbeeld kortdurend verblijf. Het bestemmingsplan biedt nu geen mogelijkheden tot woningbouw, voor een nieuwe invulling is een procedure nodig. Het ontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen, diverse zienswijzen zijn ontvangen. De beoordeling van de zienswijzen loopt. Naar verwachting kan het bestemmingsplan, inclusief de zienswijzen en de reactie daarop, in het derde kwartaal aan de gemeenteraad worden voorgelegd. De gemeenteraad heeft een ingediend burgerinitiatief om het participatietraject opnieuw te doorlopen afgewezen. Als afronding van dit burgerinitiatief heeft op 20 februari een slotgesprek plaatsgevonden.
Voor dit project is € 90.000,- rijkssubsidie verkregen op grond van de rijksregeling huisvesting aandachtsgroepen. sociale huur
23
principebesluit college
Nee
omgevingsvergunning aangevraagd
middeldure huur
0
bestemmingswijziging/projectbesluit nodig
Ja
omgevingsvergunning verleend
Nee
dure huur
0
Kruimelgeval
Nee
planning start bouw
2023
Koop
0
Eigenaar
Oplevering
2024
Woongoed
Algemene verklaring van geen bedenkingen
Nee
Ja
6. Griffensteijn (Ridderschapslaan, Jacoba van Beierenlaan, Cornelis Schellingerlaan) Portefeuillehouder: Laura Hoogstraten Projectmanager: Hans Nienhuis In de wijk Griffensteijn heeft Woongoed Zeist 191 sociale huurwoningen die in een matig tot slechte staat van onderhoud zijn. Het betreft hier woningen uit de wederopbouwperiode met een gemeentelijke monumenten status. Op 28 januari 2020 nam het college een besluit over de monumentale status van een aantal panden in Griffensteijn. Er blijven 77 On Site en 24 Airey woningen staan, en voor deze woningen is een onderhoudsplan in uitvoering. Met Woongoed vinden nog gesprekken plaats om de 24 Airey woningen ook beter te isoleren. Het project richt zich op de 90 te slopen Airey woningen om plaats te maken voor 98 nieuwe huurwoningen. Er zullen dus 8 woningen extra gerealiseerd worden. In deze voortgangsrapportage tellen we alleen de uitbreiding. Op 13 juli 2021 heeft het college ingestemd met de kadernota (RIB21.134). Woongoed heeft architect Geurst en Schulze geselecteerd om een schetsplan te maken. Het ontwerpbestemmingsplan Griffensteijn heeft vanaf 12 januari 2023 gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Er zijn twee zienswijzen ingediend tegen het bestemmingsplan welke deels door Woongoed zijn gehonoreerd. Het bestemmingsplan wordt ter vaststelling aangeboden in de raadsvergadering van 5 september 2023.
5
sociale huur
8
principebesluit college
Ja
omgevingsvergunning aangevraagd
middeldure huur
0
bestemmingswijziging/projectbesluit nodig
Ja
omgevingsvergunning verleend
Nee
dure huur
0
Kruimelgeval
Nee
planning start bouw
2024
Koop
0
Eigenaar
Oplevering
2025
Woongoed
Algemene verklaring van geen bedenkingen
Nee
nee
7. Volgende fase Vogelwijk Portefeuillehouder: Laura Hoogstraten Projectmanager: Harry de Wilde / Woongoed Zeist: Henk van Veldhuizen. Ontwikkelaar: De Bunte Woongoed (WGZ) is bezig met de laatste fase van Vogelwijk. In deze laatste fase komt, in afwijking van eerdere afspraken, toch een aantal huurwoningen en dat past binnen het geldende bestemmingsplan. WGZ is in overleg met Amerpoort over realisatie van 24 zorgappartementen. Woongoed gaat deze woningen in eigen opdracht realiseren. De 54 middeldure woningen zijn aanbesteed. Een deel van deze eengezinswoningen worden door WGZ als middeldure huur in eigendom gehouden. Ontwikkelaar De Bunte heeft deze aanbesteding gewonnen. Er is een samenwerkingsovereenkomst tussen gemeente en De Bunte getekend. (zie ook RIB 22.098). De Bunte heeft op 3 oktober 2022 de aanvraag omgevingsvergunning voor 40 eengezinswoningen ingediend. Deze vergunning is 8 februari verleend. De buurt wordt geïnformeerd door middel van digitale nieuwsbrieven en een projectwebsite. Zodra er informatie gedeeld kan worden ontvangen mensen die zich aangemeld hebben hiervan bericht. De informatie wordt ook op de website gedeeld. 24 eengezinswoningen houdt WGZ in eigendom en worden verhuurd in de categorie middelduur. 16 eengezinswoningen en 14 appartementen worden gerealiseerd in de categorie middeldure koop. Deze zijn inmiddels allemaal verkocht.
De Bunte is gestart met de grondwerkzaamheden. De bouw van de woningen start spoedig.
sociale huur
24
principebesluit college
Ja
omgevingsvergunning aangevraagd
middeldure huur
40
bestemmingswijziging/projectbesluit nodig
Nee
omgevingsvergunning verleend
Ja
dure huur
0
Kruimelgeval
n.v.t.
planning start bouw
2023
Koop
14
Eigenaar
Oplevering
2024
Woongoed De Bunte
Algemene verklaring van geen bedenkingen
nee
6
Ja
8. Vollenhove Vooruit Portefeuillehouder: Laura Hoogstraten Projectmanager Hans Goorhuis/Eveline Lock Binnen de buurt Vollenhove ligt een aantal kansen voor woningbouw. Het gaat onder andere om de locatie rondom de Weggeefwinkel (voormalige schoolgebouwen). Ook is er kans voor omvormen van kantoren naar wonen boven het Winkelcentrum. Onderzocht wordt, met de diverse stakeholders, welk type herontwikkeling een maximale bijdrage aan de leefbaarheid van de wijk leveren. Dit is een onderdeel van een gebiedsvisie die voor heel Vollenhove wordt ontwikkeld en maakt deel uit van de buurtaanpak Vollenhove Vooruit. WGZ is in 2020 begonnen met de renovatie van de L-flat, hieraan gekoppeld is een uitgebreid sociaal programma. Daartoe dient de L-flat én de omgeving onder controle te zijn. Inmiddels lopen er diverse acties om dit bereiken. Het proces om te komen tot een gebiedsvisie kent 2 stappen en gaat in samenwerking met Woongoed Zeist en Lisman. In eerste instantie is een bouwstenen notitie aan de raad aangeboden en in juli 2021aangenomen (“Parkplan Vollenhove, Opmaat naar de gebiedsvisie”). In dit parkplan zijn meerdere potentiële bouwlocaties opgenomen. Intussen is het proces om te komen tot een gebiedsvisie (inclusief participatieproces) in volle gang. Vervolgtraject wederom met Stedenbouwkundig bureau Urhahn.
Er is een globale financiële doorrekening van de bouwstenen gemaakt en eveneens een plan van aanpak om te komen tot de gebiedsvisie. Ook de onderzoeksvragen uit het parkplan zijn opgepakt en worden verder uitgewerkt. Naar verwachting is in het najaar van 2023 de gebiedsvisie klaar en wordt deze voorgelegd aan de raad. sociale huur
PM
principebesluit college
omgevingsvergunning aangevraagd
Nee
middeldure huur
PM
bestemmingswijziging/projectbesluit nodig
Ja
omgevingsvergunning verleend
Nee
dure huur
PM
Kruimelgeval
n.v.t.
planning start bouw
Koop
PM
Eigenaar
Woongoed, gemeente
Oplevering
Algemene verklaring van geen bedenkingen
9. Eikenstein Portefeuillehouder: Angèle Welting Projectmanager: Rinze van Veen Het college heeft op 9 oktober 2018 ingestemd met de beoogde sociaal-maatschappelijke invulling van Eikenstein, zoals die uit het participatietraject en de ideeën vanuit RK en Abrona naar voren zijn gekomen. Onderdeel hiervan is het realiseren van ten minste 55 sociale huurwoningen. De nadere uitwerking is, met één amendement, door de gemeenteraad op 15 januari 2019 vastgesteld. De verkoopprocedure is afgerond. De nieuwe eigenaar, EarthY-PlegtVos, werkt de plannen voor Eikenstein uit. De RK Zeist, Abrona en Kwintes worden nadrukkelijk betrokken, om te komen tot een gemengd wonen-invulling. RK Zeist is eigenaar van het monumentale hoofdgebouw. Aan de hand van het stedenbouwkundig plan wordt het woningbouwprogramma nader uitgewerkt. De participatie is (voornamelijk digitaal) ook opgepakt. Het concept-programma gaat (op peildatum) uit van ca. 84 sociale en 33 middeldure huurwoningen, 20 woningen voor senioren en ca. 60 koopwoningen in het dure segment. De anterieure overeenkomst, waar RK Zeist ook onderdeel van uit maakt, is ondertekend. Het ontwerpbestemmingsplan is in het tweede kwartaal van 2022 ter inzage gelegd. Verschillende zienswijzen zijn ingediend; goed overleg met de indieners vindt plaats om waar mogelijk aan de geuitte zorgen tegemoet te komen.
Naar verwachting kan het bestemmingsplan in het derde kwartaal van 2023 vastgesteld worden. Belangrijk aandachtspunt voorafgaand aan het verder behandelen van het bestemmingsplan is wel dat er nog definitieve afstemming moet worden bereikt tussen EarthY-PlegtVos en RK Zeist. De gesprekken hierover verlopen moeizaam, maar zijn in april 2023 weer in beweging gekomen.
7
Voor dit project is € 175.000,- rijkssubsidie verkregen op grond van de rijksregeling huisvesting aandachtsgroepen. sociale huur
84
principebesluit college
Ja
omgevingsvergunning aangevraagd
middeldure huur
33
dure huur
0
Koop
80
Eigenaar
bestemmingswijziging/projectbesluit nodig
Ja
omgevingsvergunning verleend
Nee
Kruimelgeval
Nee
planning start bouw
2023
Oplevering
2024 e.v.
EarthY/PlegtVos
Algemene verklaring van geen bedenkingen
Nee
Nee
10. De Lindenhorst (Verlengde Slotlaan) Portefeuillehouder: Walter van Dijk Projectmanager: Rinze van Veen Het RVB heeft meegedeeld dat het complex De Lindenhorst binnen enkele jaren vrijkomt. Het Participatietraject is afgerond met een bijeenkomst op 8 mei 2019. In het participatietraject is gezocht naar een invulling die én past binnen de Woonvisie én binnen het Servituut dat geldt binnen de wijk Lyceumkwartier. Het participatierapport is voorgelegd aan de gemeente. De gemeenteraad heeft (mei 2020) ingestemd met één en ander en een brief met voorwaarden vanuit de gemeente is aan het RVB verstuurd. Het RVB heeft de locatie verkocht aan Van Wonen-Van Grunsven. De planvorming is in 2021 door de nieuwe eigenaar opgepakt. Begin 2022 hebben zij de participatie opnieuw opgepakt. Initiatiefnemers zijn voornemens om een mix te realiseren van grondgebonden woningen (vrijstaand en twee-onder-één-kap), een apparatementengebouw met dure woningen en een appartementengebouw met zorgwoningen. Het zorgconcept richt zich op de doelgroep vanaf AOW (sociaal segment). Het gaat daarbij om 20 zorgwoningen en ca. 20 woningen in het dure segment. De participatie en planvorming hierover loopt nog. Intermetzo heeft in november 2018 de omwonenden geïnformeerd over de beëindiging van het gebruik van het complex, daarbij staat beëindiging van het gebruik nog steeds gepland vanaf medio 2023.
Dan verhuist Intermetzo naar de nieuwe jeugdzorg+ locatie in Maarsbergen. sociale huur
20
principebesluit college
Ja
omgevingsvergunning aangevraagd
middeldure huur
0
bestemmingswijziging/projectbesluit nodig
Ja
omgevingsvergunning verleend
Nee
dure huur
0
Kruimelgeval
Nee
planning start bouw
2024
Koop
20
Eigenaar
Oplevering
2025 e.v.
Van Wonen
Algemene verklaring van geen bedenkingen
Nee
Nee
11. Dijnselburg Portefeuillehouder: Walter van Dijk projectmanager: Peter Vuijk Het college heeft op 25 januari 2022 besloten over het vervolg van de gebiedsvisie Dijnselburg. Het tot nog toe gevolgde participatietraject heeft veel waardevolle informatie en inzichten opgeleverd. Over veel zaken is gelukkig een gedeeld beeld. De informatie tot nu toe – ook wel de bouwstenen vormt het fundament onder de uiteindelijke gebiedsvisie. Op verzoek van enkele participanten is gekozen voor een sterkere regierol vanuit de gemeente in de afrondende fase. In het vervolgtraject spreken we de eigenaren (stakeholders) vanwege hun cruciale factor in de uiteindelijke uitvoering van de gebiedsvisie. Het college zal na overleg en overeenstemming met de twee grondeigenaren eind 2023 / begin 2024 een voorlopig ontwerp van de gebiedsvisie vrijgeven voor zienswijzen en voorleggen aan de samenleving. Iedereen – ook de mensen die niet hebben meegedaan in de participatiegroep – kan daarop reageren. Op basis van die reacties zal door het College een definitieve gebiedsvisie worden 8
voorgelegd aan de raad. De genoemde woningaantallen zijn nog zeer voorlopige en voorzichtige schattingen en exclusief transformatie van bestaande bebouwing. In 2022/2023 is in opdracht van de provincie een Locatiescan Flexwonen uitgevoerd om te onderzoeken welke locaties geschikt zijn voor flexwoningen. Camping Dijnselburg kwam als meest geschikte locatie uit dit onderzoek. In juni zal het college een voorstel behandelen over flexwoningen op Dijnselburg. De raad zal met een raadsinformatiebrief worden geïnformeerd. sociale huur
50
principebesluit college
Ja
omgevingsvergunning aangevraagd
Nee
middeldure huur
50
bestemmingswijziging/projectbesluit nodig
Ja
omgevingsvergunning verleend
Nee
dure huur
0
Kruimelgeval
Nee
planning start bouw
Koop
100
Eigenaar
div.
Oplevering
Algemene verklaring van geen bedenkingen
nee
12. Gemeentewerf Renesselaan (gemeentewerf 2e fase) Portefeuillehouder: Wouter Catsburg Projectmanager: Peter Vuijk Het college heeft besloten de gemeentewerf te verplaatsen naar de Joh. Postlaan. Voor het vrijkomende terrein is het plan om maximaal 60 woningen te realiseren. De herontwikkeling wordt bepaald door het tempo van verplaatsing gemeentewerf. Begin 2025 is het terrein beschikbaar voor woningbouw. Bodemonderzoek is afgerond en de saneringskosten vallen ruim binnen het budget van de grondexploitatie. Het bestemmingsplan is onherroepelijk met de bestemming: “Wonen, uit te werken”. De woningdiferentiatie van dit plan zal zijn conform de geldende woonvisie (rekening houdend met de reeds gerealiseerde woningen van de 1 e fase door Surplus). Met omwonenden, Bartimeus en Surplus vindt overleg plaats. Input van deze partijen wordt meegenomen bij de ontwikkeling. Voor de ontwikkeling was een periode van exclusiviteit afgesproken met stichting De Knarrenhof. Gelet op het arrest Didam1 is deze werkwijze niet langer toegestaan. Wel kan door middel van een publicatie mogelijk alsnog een koopovereenkomst met Knarrenhof worden aangegaan, mits Knarrenhof kan voldoen aan de gemeentelijke uitgangspunten en randvoorwaarden. De publicatie, uitgangspunten en randvoorwaarden worden binnenkort aan het college voorgelegd. sociale huur
20
principebesluit college
Ja
omgevingsvergunning aangevraagd
Middeldure koop
34
bestemmingswijziging/projectbesluit nodig
Ja
omgevingsvergunning verleend
Nee
dure huur
0
Kruimelgeval
Nee
planning start bouw
2025
Koop
6
Eigenaar
Oplevering
2026
Gemeente
Algemene verklaring van geen bedenkingen
Nee
nee
13. Dalweg/Bergweg ’t Hofje van Zeist Portefeuillehouder: Walter van Dijk Projectmanager: Hendrik Visser In co-creatie met omwonenden is een plan gemaakt voor begeleid wonen voor jongeren met een verstandelijke beperking op de locatie van een voormalige kwekerij nabij de Dalweg in Zeist. Dit proces is afgesloten met een kaderstellend raadsbesluit op 9 april 2019, waarbij de raad ook een subsidie van € 262.000,- beschikbaar heeft gesteld. 1
Kort samengevat: wanneer wij gemeentegrond verkopen, mogen we dat niet langer één op één aan een partij gunnen, ook niet tegen een marktconforme prijs. We moeten het in de markt zetten en geïnteresseerde partijen gelijke kansen bieden om de grond te verwerven. 9
Met de (ontwikkel)combinatie Bureau Bos en Koelewijn Bouw is vanaf 2020 gewerkt aan nadere planvorming. In samenspraak tussen Stichting Hofje van Zeist, RK Zeist, Bureau Bos, Koelewijn Bouw en de gemeente is in de periode 2020-2022 een nieuw plan gemaakt, met 16 sociale wooneenheden voor jongeren met een verstandelijke beperking en 2 woningen in de middeldure huur. Laatsgenoemde woningen zullen na oplevering dienen als gemeenschappelijke ruimte en als beheerderswoning. In samenspraak met omwonenden en in afstemming met belanghebbenden als Postduivenvereniging Union-Postjager en Stichting Volksgebouw Zeist is het plan de afgelopen periode verder uitgewerkt. Hierbij zijn ook een klankbordgroep van omwonenden en betrokkenen bij Stichting Hofje van Zeist geraadpleegd. Begin 2022 vond een informatiebijeenkomst voor omwonenden plaats en is toegelicht hoe de planvorming vordert. Het ontwerp voor de nieuwbouw is vervolens gereed gekomen en de initiatiefnemer heeft een koopovereenkomst met de grondeigenaar gesloten. In december 2022 is de omgevingsvergunning voor Hofje van Zeist aangevraagd. In 2023 zal de benodigde (zogeheten uitgebreide) Wabo-procedure doorlopen worden. In dat geval is het denkbaar dat de bouw eind 2023, begin 2024 start en het project begin 2025 wordt opgeleverd. sociale huur
16
principebesluit college
Ja
omgevingsvergunning aangevraagd
middeldure huur
2
dure huur
0
bestemmingswijziging/projectbesluit nodig
Ja
omgevingsvergunning verleend
Kruimelgeval
Nee
planning start bouw
Koop
0
Eigenaar
Particulier
Algemene verklaring van geen bedenkingen
Oplevering
Ja Nee 2023/2024 2025
Ja
14. Huis ter Heide Zuid met aanleg ontsluitingsweg Portefeuillehouder: Walter van Dijk Projectmanager: Peter Vuijk Huis ter Heide-zuid wordt ontwikkeld door RV&O. Het concept bevat 72 woningen en een ontsluitingsweg. Voor Huis ter Heide wordt gebruik gemaakt van de uitwerkingsplicht uit het bestemmingsplan. In het voorjaar van 2019 is met bewoners gesproken over de verkeersafwikkeling en in juli 2019 heeft het college op basis van deze uitkomsten een voorkeursvariant vastgesteld. Deze variant bevat het afsluiten van het viaduct over de A28 voor autoverkeer om sluipverkeer tegen te gaan. In het plan Huis ter Heide Zuid komt een nieuwe verbindingsweg om Huis ter Heide via de oostkant naar de Zandbergenlaan te ontsluiten. Het uitwerkingsplan voor Huis ter Heide Zuid is ingediend, getoetst door de gemeente en in december 2020 vrijgegeven voor inspraak. Gemeente en RV&O hebben een anterieure overeenkomst gesloten. De ingediende zienswijzen zijn verwerkt in een zienswijzenota. Eind februari 2022 heeft de gemeenteraad ingestemd met het uitwerkingsplan: de bouw van 72 woningen en de nieuwe verbindingsweg. Twee partijen hebben tegen het uitwerkingsplan beroep ingesteld bij de Raad van State. Hierdoor wordt de bouw van de woningen met minimaal 1-1,5 jaar vertraagd. De zitting bij de Raad van State is gehouden op 20 maart 2023.
De uitspraak is zes weken uitgesteld en kan eventueel nogmaals met zes weken worden uitgesteld. Op 30 maart 2022 heeft het college besloten om een fysieke afsluiting (uitgezonderd lijnbussen) te realiseren op de Huis ter Heideweg. Tegen dit besluit zijn meerdere bezwaarschriften ingediend. De hoorzitting over het verkeersbesluit vond plaats op 20 september 2022. De hoorcommissie heeft het college in februari 2023 positief geadviseerd en het college heeft conform besloten. Vervolgens is pro forma beroep aangetekend door vier bezwaarmakers. Het wachten is nu op de bezwaargronden en de behandeling en zitting bij de rechtbank. sociale huur
18
principebesluit college
Ja
omgevingsvergunning aangevraagd
Nee
middeldure huur
32
bestemmingswijziging/projectbesluit nodig
Ja
omgevingsvergunning verleend
Nee
10
dure huur
0
Kruimelgeval
Nee
planning start bouw
2026
Koop
22
Eigenaar
RV&O
Oplevering
2027
Algemene verklaring van geen bedenkingen
nee
15. Huis ter Heide West Portefeuillehouder: Walter van Dijk Projectmanager: Peter Vuijk In Huis ter Heide West zijn er plannen voor het bouwen van maximaal 80 woningen op het terrein ten noorden van de huidige sportvelden. Dit maakt onderdeel uit van het programma Hart van de Heuvelrug. In 2009 hebben bewoners een Programma van Eisen opgesteld voor de ontwikkeling, in 2020 is deze in overleg met bewoners op hoofdlijnen geactualiseerd (collegebesluit). Dit vormt de basis voor het opgestelde (globale) bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan. Het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan zijn ter inzage gelegd (mei/juni 2022) en er is een inloopbijeenkomst gehouden. Tegen het ontwerpbestemmingsplan zijn ruim 100 zienswijzen ingediend. In de tussentijd zijn enkele aanvullende onderzoeken uitgevoerd. Momenteel loopt nog een onderzoek naar het leefgebied van de das. De onderzoeksrapporten worden naar verwachting in september 2023 beschikbaar gesteld aan de indieners van een zienswijze om eventueel aanvullende reactie te geven. Planning is om het bestemmingsplan, beeldkwaliteitsplan en zienswijzennota in het vierde kwartaal 2023 ter besluitvorming voor te leggen aan de raad. In 2024 kunnen de ontheffingen worden aangevraagd voor beschermde diersoorten en kan een verkoopstrategoie worden voorbereid.
De ontwikkeling van Huis ter Heide West is mede afhankelijk van de nieuwe ontsluitingsweg die in het projectgebied van Huis ter Heide Zuid gerealiseerd dient te worden. sociale huur
20
principebesluit college
Ja
omgevingsvergunning aangevraagd
middeldure huur
0
bestemmingswijziging/projectbesluit nodig
Ja
omgevingsvergunning verleend
Nee
dure huur
0
Kruimelgeval
Nee
planning start bouw
2027
Koop
60
Eigenaar
Oplevering
2028
Gemeente
Algemene verklaring van geen bedenkingen
Nee
nee
16. Uitbreiding voormalig zusterflat Schermerslaan Sanatoriumterrein Portefeuillehouder: Angèle Welting Projectmanager: Eveline Lock Lisman heeft een plan voor ca. 53 kleine appartementen ontwikkeld. Het college heeft op 2 oktober 2019 een principebesluit genomen over het plan. Momenteel wordt gewerkt aan een nieuw bestemmingsplan. Voordat dit in procedure wordt gebracht wordt een bewonersbijeenkomst georganiseerd. Na overleg met de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK) wordt een stedenbouwkundige analyse gemaakt, om de onderbouwing voor het plan te versterken voordat besluitenvorming wordt opgestart. Mede vanwege de Coronapandemie heeft de initiatiefnemer de voorbereiding getemporiseerd. Begin 2022 zijn de plannen in een 3D-model verwerkt om de ruimtelijke impact van het plan beter in beeld te brengen. Dit resultaat is aan de CRK voorgelegd. Komende periode vindt verdere planaanpassing plaats. In 2023 heeft het plan een herstart gekregen en worden de plannen door Lisman verder uitgewerkt. Verwachting is dat deze in het najaar aan de CRK worden voorgelegd. sociale huur
53
principebesluit college
Ja
omgevingsvergunning aangevraagd
middeldure huur
0
bestemmingswijziging/projectbesluit nodig
Ja
omgevingsvergunning verleend
Nee
dure huur
0
Kruimelgeval
Nee
planning start bouw
2024
Koop
0
Eigenaar
Oplevering
2025
Lisman
11
Nee
Algemene verklaring van geen bedenkingen
ja
17. Vrijheidsplein Portefeuillehouder: Angèle Welting Projectmanager: Harry de Wilde De eigenaar van de appartementen boven het winkelcenrum aan het Vrijheidsplein wil het appartemenetencomplex uitbreiden met 24 woningen aan de noordzijde en 20 woningen aan de zuidzijde. De eigenaar wil deze graag allemaal in de middeldure huur gaan aanbieden. Er zijn concept-bouwaanvragen ingediend. In oktober 2022 heeft communicatie met de huurders en omwonenden plaatsgevonden. In juni vindt opnieuw communicatie plaats met ondernemers, huurders en omwonenden. De bouwaanvraag is ingediend. sociale huur
0
principebesluit college
Nee
omgevingsvergunning aangevraagd
middeldure huur
44
dure huur
0
Koop
0
Eigenaar
bestemmingswijziging/projectbesluit nodig
Nee
omgevingsvergunning verleend
Nee
Kruimelgeval
n.v.t.
planning start bouw
2023
Oplevering
2024
particulier
Algemene verklaring van geen bedenkingen
Nee
Ja
18. Waterwinpark/Javalaan Portefeuillehouder: Laura Hoogstraten Projectmanager: Alexander Boersema Naast het Waterwinpark op de plek waar tijdelijk zes tiny houses staan (Javalaan 31-41) is Woongoed bezig een woningbouwplan te ontwikkelen. De tiny houses hebben een tijdelijke vergunning tot juli 2024. Op die plek is ruimte voor ongeveer 20 woningen. Op dit moment worden de stedenbouwkundige uitgangspunten/randvoorwaarden voorbereid. sociale huur
20
principebesluit college
Ja
omgevingsvergunning aangevraagd
middeldure huur
0
bestemmingswijziging/projectbesluit nodig
Ja
omgevingsvergunning verleend
Nee
dure huur
0
Kruimelgeval
n.v.t.
planning start bouw
2024
Koop
0
Eigenaar
Oplevering
2025
gemeente
Algemene verklaring van geen bedenkingen
Nee
Ja
19. Staatsliedenkwartier Portefeuillehouder: Laura Hoogstraten Projectmanager: Alexander Boersema In het Staatsliedenkwartier heeft Woongoed een opgave in het slopen en opbouwen van 346 woningen. De huidige panden voldoen niet meer aan de huidige woon-/duurzaamheidstandaarden en het is financieel niet haalbaar om de betreffende beneden/bovenwoningen op te waarderen. Het betreft 37 huurwoningen in Vve, 23 koopwoningen in Vve en 286 sociale huurwoningen. Vooralsnog willen we (Woongoed & Gemeente Zeist) inzetten op verdichting. De haalbaarheid moet nog worden bepaald. Op dit moment worden er 10 stedenbouwkundige bureaus aangeschreven. In overleg met de gemeente wordt straks één bureau geselecteerd.
sociale huur
?
principebesluit college
Ja
omgevingsvergunning aangevraagd
Nee
middeldure huur
?
bestemmingswijziging/projectbesluit nodig
Ja
omgevingsvergunning verleend
Nee
dure huur
0
Kruimelgeval
n.v.t.
planning start bouw
2024
12
Koop
0
Eigenaar
Woongoed
Algemene verklaring van geen bedenkingen
Oplevering
20252034
Ja
20. Oude Arnhemseweg 199 Portefeuillehouder: Laura Hoogstraten Projectmanager: Arjen Broekstra Aan de Oude Arnhemseweg, waar Opel-dealer Henri en Herman (voorheen Zam Zeist) zat, is door KUDO Vastgoed een plan ontwikkeld voor transformatie naar woningbouw. De bestaande autogarage en het bijbehorende tankstation verdwijnen ten gunste van 35 woningen. Het gaat om 12 dure en middeldure grondgebonden koopwoningen en 23 zorgappartementen (beschermd wonen) in de sociale huur. Woongoed wordt eigenaar van het appartementengebouw. Humanitas levert de zorg en begeleiding aan de bewoners. Het college heeft op 5 april 2022 een principebesluit genomen over het plan. In december 2022 is de omgevingsvergunning aangevraagd. Momenteel wordt de aanvraag inhoudelijk beoordeeld. Met KUDO zal een overeenkomst worden gesloten om het kostenverhaal en afspraken over o.a. het woonprogramma en de openbare ruimte te borgen. sociale huur
23
principebesluit college
Ja
omgevingsvergunning aangevraagd
Ja
middeldure huur
0
bestemmingswijziging/projectbesluit nodig
Ja
omgevingsvergunning verleend
Nee
dure huur
0
Kruimelgeval
n.v.t.
planning start bouw
2024
Koop
12
Eigenaar
Oplevering
2025
KUDO / Woongoed
Algemene verklaring van geen bedenkingen
Ja
13
Zorgwoningen In de plannen zijn relatief veel woningen met zorg opgenomen. Het gaat om diverse projecten die specifiek geschikt zijn voor bijzondere doelgroepen of ouderen. In onderstaande tabel een overzicht van deze plannen: Plan