RIB22.136 Tussenrapportage HvdHeuvelrug en Vl. basis Soesterberg

N

NI | |

Publiekshal = Het Rond1, Zeist

www.zeist.nl = www.twitter.com/gemeentezeist

Postbus 513, 3700 AM, Zeist

www.facebook.com/gemeentezeist

Telefoon 14 030 = zeist@zeist.nl

Gemeente Zeist

Ons Ginillie Aan de gemeenteraad

Datum

15 november 2022

U io

Ons kenmerk

DL .

Q2 dd. 2022 rab

72636

Uw kenmerk

Bijlage(n)

1

Behandeld door

Brokkaar, Arjan

Onderwerp

Tussenrapportage Hart van de Heuvelrug en Vliegbasis Soesterberg 2022

Portefeuillehouder

Wethouder Welting

Geachte leden van de raad, Inleiding Hierbij bieden wij u ter informatie de tussenrapportage 2022 van het programma Hart van de Heuvelrug en Vliegbasis Soesterberg aan. Het doel van de tussenrapportage is u te informeren over de voortgang van de ontwikkelingen binnen beide programma’s tot en met september van 2022.

In 2022 hebben de gezamenlijke partijen in het programma doorgewerkt aan de verschillende rode en groene ontwikkelingen met als doel het bewerkstelligen van een unieke gebiedsontwikkeling die de ruimtelijke kwaliteit en de belevingswaarde van de Heuvelrug versterken. Het programma Hart van de Heuvelrug en Vliegbasis Soesterberg kent meerdere doelen. Soms lijken deze wat uit beeld te raken, daarom benadrukken wij deze graag nog een keer. Het programma Hart van de Heuvelrug en Vliegbasis Soesterberg zet zich in voor: e versterking van de natuur (naar 1 groot natuurgebied), e versterken van de recreatie (meer mogelijkheden om van die natuur te kunnen genieten), e betere zorg (ontwikkelen en herontwikkelen van zorglocaties), e behouden van cultuurhistorie (behoud monumentale gebouwen en versterking cultuur dmv Nationaal Militair Museum (NMM) behoud en uitbreiden van de economie (ruimte voor nieuwe bedrijvigheid), en tenslotte meer en passende huisvesting (woningen). e

De financiële effecten van de ontwikkelingen in de projecten en de nieuwe kansen en risico's worden eens per jaar verwerkt in de mastergrondexploitatie Hart van de Heuvelrug en in de grondexploitatie Vliegbasis Soesterberg. De volgende actualisatie van exploitaties en risicoanalyse is voorzien per 1 januari 2023. Volgens planning zullen de mastergrondexploitatie Hart van de Heuvelrug en de grondexploitatie Vliegbasis Soesterberg in het eerste kwartaal 2023 aan uw raad ter informatie worden aangeboden.

Austerlitz . Bosch en Duin » Den Dolder . Huis ter Heide » Zeist

Het gebiedsprogramma Hart van de Heuvelrug-Vliegbasis Soesterberg De Utrechtse Heuvelrug is Nederlands op één na grootste aaneengesloten natuurgebied. Het dreigde verregaand te versnipperen door bebouwing en wegen. 17 Partijen hebben in 2004 de handen ineengeslagen en roepen de versnippering een halt toe met het gebiedsprogramma Hart van de Heuvelrug. Door de aanleg van ecoducten en de realisatie van natuur is een aaneengesloten natuurgebied ontstaan van ruim 700 hectare (ruim 1.000 voetbalvelden). Door bebouwing en natuur te herschikken is er ruimte ontstaan voor wonen, werken, recreatie en zorg. Sinds 2015 werken provincie Utrecht, gemeenten Zeist en Soest samen met Het Utrechts Landschap en het Nationaal Militair Museum de resterende projecten van de gebiedsontwikkeling verder uit. Zie www.hartvandeheuvelrug.nl.

Voortgang Hart van de Heuvelrug De belangrijkste resultaten/tussenstappen in 2022 onder elkaar:

Ten aanzien van het plan De Groene Hoogte zijn er eind juni 2022 in totaal 189 woningen woonrijp opgeleverd. De planning is dat het project, conform stuurgroep besluit, eind 2022 wordt afgesloten. Ten behoeve van het plan Oude Tempel zijn belangrijke vorderingen gemaakt. Na de uitspraak van de Raad van State in het voorjaar van 2022 is er nu sprake van een onherroepelijk vastgesteld bestemmingsplan. De gemeente is gestart met het opstellen van een Beeldkwaliteitsplan om de kaders voor de ontwikkeling vastte leggen.

In 2022 hebben bestemmingsplannen ten aanzien van de ontwikkeling van Willem Arntszhoeve voor de eerste ontwikkelingsvelden en de Middenas ter inzage gelegen. Besluitvorming is gepland voor eind 2022. Ten behoeve van de ontwikkellocatie Sortie 16 tussen de westelijke ontsluitingsweg naar de vliegbasis en Beukbergenis een gebiedsvisie opgesteld in januari 2021. In het najaar van 2022 wordt het bestemmingsplan opnieuw ter visie gelegd. Planning is dat het bestemmingsplan begin 2023 aan de gemeenteraad van de gemeente Zeist wordt voorgelegd ter vaststelling. In april 2022 is de ontheffing Wet natuurbescherming aangevraagd. De planning voor 2023 is het vaststellen van duurzaamheidsambities en het opstarten van de tenderprocedure. Het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan voor Huis ter Heide Westis begin 2022 ter inzage gelegd. Besluitvorming wordt verwacht eind 2022 / begin 2023. Voor wat betreft de natuurprojecten zijn nu ook de oostelijke ecologische corridor en het Harlanterrein afgerond. Alle inrichtingswerkzaamheden zijn hier uitgevoerd. De terreinen moeten nog wel overgedragen worden in eigendom en beheer. Ten behoeve van de vergroening van Kamp van Zeist hebben partijen overeenstemming bereikt over de aankoop van het terrein van de staat door Provincie Utrecht en de uiteindelijke doorlevering van het terrein van de provincie Utrecht aan het Utrechts Landschap.

De provincie zal de komende jaren het terrein herinrichten (sloop, sanering en natuurontwikkeling). Een deel van het terrein is nu tijdelijk in gebruik door het Centraal Orgaan opvang asielzoekers (COA). Het COA en het Rijksvastgoedbedrijf / provincie Utrecht hebben voorhet tijdelijk gebruik voor de opvang van asielzoekers een huurovereenkomst gesloten tot oktober 2027. De gemeente is in overleg met het COA over een bestuursovereenkomst. Mocht de bestuursovereenkomst afwijken van overige bestaande afspraken, dan wordt hierover overleg gevoerd in de stuurgroep Hart van de Heuvelrug. Met betrekking tot de mogelijkheden voor windenergie op Kamp van Zeist is door de stuurgroep aangegeven dat hier op dit moment geen ruimte voor wordt gezien. Mocht erin de cyclus van de RES 3.0 wel ruimte zijn / komen dan worden belanghebbenden voorafactief betrokken bij de onderzoeksopzet en wordt gekeken of er ruimte/mogelijkheden zijn binnen de NNN. Voortgang Vliegbasis Soesterberg 2022 De recreatieve paden, routes en recreatieve voorzieningen in Park VBS zijn allen gerealiseerd.

De ecologische corridor Camp New Amsterdam is de laatste ontbrekende schakel in de grote westelijke corridor Austerlitz » Bosch en Duin « Den Dolder » Huis ter Heide » Zeist

over de voormalige Vliegbasis. Om deze corridor optimaal te laten functioneren is realisatie van de corridor door het CNA-terrein van groot belang. In overleg met Defensie en Rijksvastgoedbedrijf wordt gesproken over uitvoering van het project op grondgebied van Defensie. Ten behoeve van de Woonwijk Vliegbasis Soesterberg zijn de condities ter voorbereiding van de uitvoering verder uitgewerkt. Deze betreffen onder meer: e De ontheffing Wet natuurbescherming is verleend. Hiertegen is bezwaar gemaakt door de stichting Milieuzorg Zeist. Dit bezwaar is op advies van de AWB commissie van de provincie Utrecht afgewezen door GS. Daarop is beroep aangetekend bij de rechtbank. Naast deze ontheffingsaanvraag is een plan met mitigerende maatregelen voor de veldleeuwerik vastgesteld. e In het bosgebied zijn niet-gesprongen explosieven geruimd en is de spitsontsluiting van Camp New Amsterdam (waar de nieuwe vestiging van De Nederlandsche Bank gebouwd wordt) in de ruwbouw aangelegd ten behoeve van bouwverkeer. Met Defensie worden nu afspraken gemaakt over de definitieve inrichting van deze secundaire ontsluiting. e Eind 2019 is in samenwerking met Defensie een plan van aanpak voor de sanering van een ernstige PFOSverontreiniging (perfluoroctaanzuur) in de woonwijk vastgesteld. Er is inmiddels een saneringsonderzoek gedaan waarin diverse saneringsvarianten beschreven zijn.

Daarnaast is de provincie met Defensie en het Rijksvastgoedbedrijf in gesprek over de sanering en uiteindelijke kostenverdeling, waarbij Defensie aangesproken zal worden op haar verantwoordelijkheid in deze. De resultaten (van deze onderhandelingen) worden eind 2022/begin 2023 verwacht. e Wijzigingsplannen: Ten behoeve van het wegnemen van de geluidscontour van het bedrijven SoesterbergNoord wordt, via toepassing van de in het bestemmingsplan opgenomen wijzigingsbevoegdheid, de bestemming van dit deel van het plangebied omgezet naar ‘woongebied’. Dit gebeurt met drie wijzigingsplannen (2 in Soest en 1 in Zeist) die in 2022 zijn uitgewerkt en in het najaar in procedure worden gebracht. Kavels Westflank: door GS is besloten dat er 5 vrijstaande woningen mogen worden ontwikkeld. Dit wordt samen met kwaliteitsborgen op het gebied van behoud van zoveel mogelijk bomen en positionering van de bouwkavels vastgelegd in een bestemmingsplan. De herzieningsprocedure van het bestemmingsplan is voorzien in het najaar 2022 op te starten door de gemeente Zeist. De woning op Dolderseweg 54 is gekraakt. Wij wachten met het opstarten van (een nieuwe) ontruimingsprocedure totdat er spoedeisend belang is aangetoond. De krakers kunnen voorlopig in het pand blijven tot het moment dat er daadwerkelijke bouwplannen liggen en op korte termijn uitgevoerd gaan worden.

Verkoopstrategie VBS, kavels Westflank en Sortie16 Voor de woonwijk Vliegbasis Soesterberg, de kavels Westflank en de woonwijk Sortie 16 komt de realisatiefase steeds dichterbij. De provincie Utrecht is eindverantwoordelijk voor deze woningbouwprojecten. Dit leidt tot de vraag op welke wijze provincie Utrecht het beste invulling kan geven aan het ontwikkelen en realiseren van haar projecten, passend binnen haar eigen doelstellingen en de afspraken die zijn gemaakt in de samenwerkingsovereenkomsten met de gebiedspartners (gemeente Zeist, gemeente Soest, Het Utrechts Landschap). Op verzoek van Provinciale Staten worden nu twee varianten uitgewerkt. Een definitief voorstel en besluit wordt eind 2022 verwacht. Programma brede aandachtspunten Voor de komende jaren voorzien wij een aantal ontwikkelingen die consequenties kunnen hebben voor bouwen en ontwikkelen in algemene zin, maar daarmee dus ook een effect hebben op het programma en de doelstellingen die onder het programma liggen. Denk hierbij aan: e Uitloop van de planning. e Stijging stichtingskosten door effecten van de oorlog in Oekraïne (waaronder inflatie). Deze drukken op het financieel resultaat. Los van situatie in Oekraïne was enis er nog steeds sprake van sterk stijgende stichtingskosten vooral vanwege schaarste in materieel en personeel en hogere kwalitatieve ambities. Regelgeving omtrent stikstof.

Langjarige planologische procedures. e Integreren van duurzaamheidsambities op de woningbouwlocaties (Convenant Duurzame Woningbouw).

Wij werken binnen de kaders van het programma voor al deze ontwikkelingen met risicodossiers om de risico's Austerlitz „ Bosch en Duin « Den Dolder . Huis ter Heide . Zeist

tijdig te signaleren en te bepalen hoe wij eventuele risico's kunnen beperken. In een aantal gevallen betekent dit dat er niet voorziene kosten en of vertragingen optreden. Dit wordt nader inzichtelijk gemaakt in de actualisatie van de mastergrondexploitatie HvdH en de grondexploitatie VBS.

De komende periode blijft de focus dus op het voorbereiden en realiseren van zowel rode ontwikkelingen (ten behoeve van de huisvestingsopgave) als het afronden van nog enkele groene projecten (noodzakelijk voor de afgesproken rood-groen balans). Maatschappelijke veranderingen in de samenleving vragen ons om in onze projecten meer aandacht te hebben voor natuur (natuur inclusief), duurzaamheid en meer betaalbare huisvesting. Daar waar dat mogelijk is worden deze aandachtspunten meegenomen in de optimalisatie van onze projecten. Kortom, erzijn tal van successen geboekt, belangrijke mijlpalen behaald en we werken keihard aan alle projecten die nog in voorbereiding, maar wel richting uitvoering gaan. In de tussenrapportage worden de hoofdlijnen van de voortgang in het gebiedsprogramma geschetst. Daarnaast is per project in het programma een meer uitgebreide voortgang beschreven. Hierin staan ook de uitdagingen voor de diverse projecten weergegeven zoals wet- en regelgeving op gebied van natuur, bodemkwaliteit, duurzaamheid en het maatschappelijk debat.

Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Zeist, de gemeentesecretaris,

\

dr. H.S. Grotens

de burgermeester,

5

/ |

/

/

Austerlitz . Bosch en Duin « Den Dolder « Huis ter Heide . Zeist

Tussenrapportage Hart van de Heuvelrug / Vliegbasis Soesterberg 2022

Datum: 21-10-2022 Status: Definitief

Inhoudsopgave 0

Samenvatting .................................................................................................................................................. 2

1

Inleiding .......................................................................................................................................................... 6

2

Tussenrapportage Hart van de Heuvelrug ...................................................................................................... 9 2.1

Inleiding ...................................................................................................................................................... 9

2.2

Overzicht programma ................................................................................................................................. 9

2.3

Afgeronde projecten ................................................................................................................................... 9

2.4

Financiële samenhang tussen de projecten ............................................................................................. 10

2.5

Vooruitblik naar Mastergrondexploitatie 2023 .......................................................................................... 10

2.6

Ontwikkelingen die van invloed zijn op het programma ............................................................................ 11

3

Tussenrapportage per project ....................................................................................................................... 14 3.1

Den Dolder Noordoost – Willem Arntszhoeve .......................................................................................... 15

3.2

Huis ter Heide – west ............................................................................................................................... 17

3.3

Apollo-Noord – Kontakt der Kontinenten (Groene Hoogte) ...................................................................... 19

3.4

Apollo-Noord – Oude Tempel ................................................................................................................... 21

3.5

Sortie 16 ................................................................................................................................................... 23

3.6

Kamp van Zeist......................................................................................................................................... 26

4

Tussenrapportage Vliegbasis Soesterberg ................................................................................................... 28 4.1

Inleiding .................................................................................................................................................... 28

4.2

Park .......................................................................................................................................................... 28

4.3

Woonwijk en bouwkavels ......................................................................................................................... 30

1 van 37

0 Samenvatting

Dit is de Tussenrapportage 2022 van het programma Hart van de Heuvelrug en Vliegbasis Soesterberg. Het doel van de tussenrapportage is te informeren over de voortgang en ontwikkelingen binnen beide programma’s. Met dit rapport signaleren we vroegtijdig nieuwe kansen en risico’s. Omdat de programma’s nauw met elkaar verbonden zijn presenteren we de voortgang en de ontwikkelingen in één tussenrapportage. De financiële effecten van de ontwikkelingen in de projecten en de nieuwe kansen en risico’s worden verwerkt in de Mastergrondexploitatie Hart van de Heuvelrug 2023 en in de Grondexploitatie Vliegbasis Soesterberg 2023. De volgende actualisatie van exploitaties en risicoanalyse is voorzien per 1 januari 2023.

Figuur 1: overzichtskaart Hart van de Heuvelrug – Vliegbasis Soesterberg

Voortgang Hart van de Heuvelrug 2022 Het planontwikkelproces voor de diverse woningbouwlocaties binnen Hart van de Heuvelrug vordert goed. Er zijn belangrijke mijlpalen gehaald in de planvorming van diverse woningbouwontwikkelingen en er zijn opnieuw delen van projecten gerealiseerd. Ten aanzien van het plan De Groene Hoogte zijn er eind juni 2022 in totaal 189 woningen woonrijp opgeleverd. De planning is dat het project, conform stuurgroep besluit, eind 2022 wordt afgesloten. Ten behoeve van het plan Oude Tempel zijn belangrijke vorderingen gemaakt. Het bestemmingsplan is, na een uitgebreid participatietraject, in juni 2022 onherroepelijk geworden.

2 van 37

Het Comité Landgoed Oude Tempel heeft aangekondigd verder te gaan procederen tegen de beoogde bouw op Oude Tempel. Dat via een procedure bij het Europees Hof voor de Rechten van de Mens. Ook in de gemeente Zeist worden belangrijke stappen gezet. Voor de voorziene transformatie van het terrein Willem Arntszhoeve is door Altrecht in april 2019 BPD als gebiedsontwikkelaar geselecteerd. Eind 2020 heeft Altrecht besloten en openbaar gemaakt dat Altrecht en Fivoor de Willem Arntszhoeve (WA-Hoeve) uiterlijk 1 januari 2027 zullen verlaten. In 2022 hebben bestemmingsplannen voor de eerste ontwikkelingsvelden en de Middenas ter inzage gelegen. Besluitvorming is gepland voor eind 2022. Ten behoeve van de ontwikkellocatie Sortie 16 is het voorontwerp bestemmingsplan voor Sortie 16 in 2021 ter inzage gelegd. Op basis van de binnengekomen zienswijzen wordt het ontwerp bestemmingsplan uitgewerkt. Doordat de procedure voor hogere geluidswaarden niet gelijktijdig is verlopen, wordt het bestemmingsplan opnieuw ter visie gelegd in het najaar 2022. Planning is dat het bestemmingsplan begin 2023 aan de gemeenteraad van de gemeente Zeist wordt voorgelegd ter vaststelling. In april 2022 is ook de ontheffing WNB aangevraagd. De planning voor 2023 is het vaststellen van duurzaamheidsambities en het opstarten van de tenderprocedure.

De planvorming voor de woningbouw in Huis ter Heide West is in 2019 opnieuw opgestart, nu de realisatie van de nieuwe ontsluitingsweg ook mogelijk wordt door plannen voor Huis ter Heide Zuid. Het Beeldkwaliteitsplan wordt met het bestemmingsplan in procedure gebracht. Hiervoor is eind 2021 het vooroverleg met instanties geweest, het plan is eerste helft 2022 ter inzage gelegd. Besluitvorming wordt verwacht eind 2022/begin 2023. Op het bedrijventerrein Richelleweg zijn alle bedrijfskavels verkocht. De openbare ruimte op het bedrijventerrein is in 2022 officieel overgedragen aan gemeente Soest. Voor wat betreft de natuurprojecten zijn nu ook de oostelijke ecologische corridor en het Harlanterrein afgerond. Alle inrichtingswerkzaamheden zijn hier uitgevoerd. De terreinen moeten nog wel overgedragen worden in eigendom en beheer. Ten behoeve van de vergroening van Kamp van Zeist hebben partijen overeenstemming bereikt over de aankoop van het terrein van de staat door Provincie Utrecht en de uiteindelijke doorlevering van het terrein van de provincie Utrecht aan het Utrechts Landschap. De provincie zal de komende jaren het terrein herinrichten (sloop, sanering en natuurontwikkeling). Een deel van het terrein is in gebruik door het Centraal Orgaan opvang Asielzoekers (COA). Zij kunnen tot oktober 2027 hier vluchtelingen opvangen.

Voortgang Vliegbasis Soesterberg 2022 De recreatieve paden, routes en recreatieve voorzieningen in Park Vliegbasis Soesterberg (Park VBS) zijn bijna allen gerealiseerd. Het Park VBS is daarmee al zeer goed toegankelijk voor recreatie en beleving van de cultuurhistorie. De ecologische corridor Camp New Amsterdam (CNA) is de laatste ontbrekende schakel in de grote westelijke corridor over de voormalige Vliegbasis. Om deze corridor optimaal te laten functioneren (en de reeds gedane investeringen daarmee goed tot hun recht te laten komen) is realisatie van de corridor door het CNA-terrein van groot belang. Ten behoeve van de Woonwijk Vliegbasis Soesterberg zijn de condities ter voorbereiding van de uitvoering verder uitgewerkt. De planontwikkeling van de woonwijk op de Vliegbasis vordert, maar heeft ook vertraging. Deze is het gevolg van het beroep bij de rechtbank over de ontheffing

3 van 37

Wet Natuurbescherming en de aangetroffen bodemverontreiniging (PFOS1) en de daaruit volgende onderhandelingen met het Rijk over het kostenverhaal. Eind 2019 is in samenwerking met Defensie een plan van aanpak voor de sanering van een ernstige PFOS-verontreiniging ter plekke van een deel van de toekomstige woonwijk vastgesteld. Dit onderzoek is inmiddels afgerond waarbij gebleken is dat de locatie gesaneerd kan worden. De provincie is met Defensie en het Rijksvastgoedbedrijf in gesprek over de sanering en uiteindelijke kostenverdeling, waarbij Defensie aangesproken zal worden op haar verantwoordelijkheid in deze. De resultaten (van deze onderhandelingen) worden eind 2022/begin 2023 verwacht. Ten aanzien van de niet gesprongen explosieven (NGE) heeft Defensie een gespecialiseerde partij geselecteerd en gecontracteerd die het onderzoek en de eventuele ruiming gaat uitvoeren. De opsporing van NGE in het bosgebied - m.u.v. de stukken waar ernstige bodemverontreiniging door PFOS is aangetroffen - is begin 2021 afgerond. De verwachte start van de opgraving van NGE in het open veld wordt opgepakt op het moment dat de ontheffing Wet Natuurbescherming (WNB) (zie hierboven) voor de woonwijk onherroepelijk is. Voor de kavels Westflank is besloten dat er 5 vrijstaande woningen kunnen worden ontwikkeld.

De herzieningsprocedure van het bestemmingsplan is voorzien in het najaar 2022 op te starten door de gemeente Zeist. De woning op Dolderseweg 54 is gekraakt. De rechter heeft besloten dat de krakers het pand moesten verlaten, maar in hoger beroep is toch anders beslist. De krakers kunnen voorlopig in het pand blijven tot het moment dat er daadwerkelijke bouwplannen liggen en op korte termijn uitgevoerd gaan worden.

Verkoopstrategie VBS, kavels Westflank en Sortie16 Voor de woonwijk Vliegbasis Soesterberg, de kavels Westflank en de woonwijk Sortie 16 komt de realisatiefase steeds dichterbij. De provincie Utrecht is eindverantwoordelijk voor deze woningbouwprojecten. Dit leidt tot de vraag op welke wijze provincie Utrecht het beste invulling kan geven aan het ontwikkelen en realiseren van haar projecten, passend binnen haar eigen doelstellingen en de afspraken die zijn gemaakt in de samenwerkingsovereenkomsten met de gebiedspartners (gemeente Zeist, gemeente Soest, Het Utrechts Landschap). In het najaar van 2021 is door Provinciale Staten via een amendement gevraagd om de overweging om de organisatie intern, dan wel extern te brengen goed in beeld te brengen en ter consultatie aan Provinciale Staten voor te leggen. Eind 2022 zal hier een besluit over genomen worden.

Programma brede aandachtspunten en/of risico’s Voor de komende jaren voorzien wij een aantal ontwikkelingen die consequenties hebben voor bouwen en ontwikkelen in algemene zin, maar daarmee dus ook een effect hebben op ons programma en de doelstellingen die onder het programma liggen. Deze ontwikkelingen zijn in ieder geval: Uitloop van de planning

1

PFOS en PFAS: Perfluoroctaansulfonzuur, doorgaans afgekort tot PFOS behoort tot de groep van de poly- en

perfluoralkylstoffen (PFAS). Het is een antropogene organische verbinding die wereldwijd milieuverontreinigingen heeft veroorzaakt.

4 van 37

Het programma Hart van de Heuvelrug loopt in principe tot eind 20252. Gelet op de vertragingen in diverse projecten door o.m. aanpassingen van wet- en regelgeving, intensieve en diverse juridische procedures zal deze datum voor enkele projecten niet gehaald worden. Stijging stichtingskosten drukken op financieel resultaat De oorlog in Oekraïne en de effecten hiervan (m.n. de inflatie) op het programma (denk aan doorbelasting hogere energiekosten, meer onzekerheid woningmarkt) houden we scherp in de gaten. Deze hebben zowel een effect op een verdere stijging van de stichtingskosten als een effect op de financiële mogelijkheden van potentiële kopers (stijging hypotheekrentes). Positief is wel dat de woningmarkt nog steeds sterk is, waardoor in ieder geval een deel van de stijging van de kosten opgevangen kan worden. Regelgeving omtrent Stikstof De regels rondom stikstof zijn constant onderhevig aan verandering door aanpassing in bijvoorbeeld het Aerius programma waarmee de depositiestikstofdepositie bepaald wordt. Voor een aantal bestemmingsplannen en wijzigingsplannen zijn hiervoor de al benodigde berekeningen gedaan ( en daaruit blijken nog geen negatieve effecten op de natuurgebieden), maar nog niet alle plannen zijn getoetst. Langjarige planologische procedures per projecten Bij de lopende projecten wordt weerstand ervaren door bezwaarmakers vanuit de milieukant.

Dit uit zich in langlopende procedures bij planologische besluiten, ontheffingen in het kader van de wet natuurbescherming en vergunningen. Deze worden veelal aangevochten tot aan de raad van state aan toe, wat zeer vertragend werkt in de uitvoering van deze projecten. Integreren van nieuwe duurzaamheidsambities op de woningbouwlocaties Het programma Hart van de Heuvelrug heeft nog steeds hoge duurzaamheidsambities, maar er moet steeds per project bekeken worden in hoeverre deze ambities passend zijn binnen de afgesproken kaders en doelstellingen. Duurzaamheid is een terugkerend thema in diverse overleggen, waarbij de link met het Convenant Duurzame Woningbouw constant wordt gezocht.

Tenslotte benadrukken we dat het Programma altijd zoekt naar een goede invulling van de diverse maatschappelijke opgaven. Maatschappelijke veranderingen in de samenleving vragen ons om in onze projecten meer aandacht te hebben voor natuur (natuur inclusief), duurzaamheid en meer betaalbare huisvesting. Daar waar dat mogelijk is worden deze aandachtspunten ook meegenomen in de optimalisatie van onze projecten. Het Programmabureau benadert maatschappelijke ontwikkelingen dan ook met een open vizier en zal per project afwegingen maken.

2

Artikel 24 SOK Hart van de Heuvelrug

5 van 37

1 Inleiding

Tussenrapportage Elk najaar wordt middels deze tussenrapportage(s) de voortgang van het programma (en de voortgang van de individuele projecten) gepresenteerd en worden ontwikkelingen per project toegelicht. De voorliggende rapportage geeft een presentatie van de voortgang in 2022 van de individuele projecten binnen de programma’s. Tevens wordt inzicht gegeven in het vervolgproces en worden nieuwe kansen en risico’s gesignaleerd. De financiële effecten van de ontwikkelingen in de projecten en de nieuwe kansen en risico’s worden verwerkt in de mastergrondexploitatie 2023 en in de grondexploitatie Vliegbasis Soesterberg 2023. Indien nu al duidelijk is dat er grote financiële wijzigingen te verwachten zijn, dan worden ze in deze rapportage benoemd. Hart van de Heuvelrug en Vliegbasis Soesterberg hebben ieder een eigen Samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente Zeist, gemeente Soest en provincie Utrecht. Om deze reden is voor beide programma’s een zelfstandige tussenrapportage verplicht. Echter in de praktijk kunnen de twee programma’s niet los van elkaar worden gezien. Er zijn meerdere relaties tussen Hart van de Heuvelrug en de Vliegbasis Soesterberg onder meer op het gebied van de ontsluiting, het woningbouwprogramma, de rood-groen balans en financiën3.

Gezien deze relaties tussen Hart van de Heuvelrug en Vliegbasis Soesterberg en gelet op de afspraak in de samenwerkingsovereenkomsten dat voor beide halverwege het jaar een tussenrapportage wordt opgesteld, presenteren we de voortgang van beide programma’s in deze rapportage.

Het gebiedsprogramma Hart van de Heuvelrug-Vliegbasis Soesterberg De Utrechtse Heuvelrug is Nederlands op één na grootste aaneengesloten natuurgebied. Het dreigde verregaand te versnipperen door bebouwing en wegen. De provincie Utrecht, gemeenten Zeist en Soest en het Utrechts Landschap roepen sinds 2004 die versnippering een halt toe met het gebiedsprogramma Hart van de Heuvelrug. Door de aanleg van ecoducten en de realisatie van natuur is een aaneengesloten natuurgebied ontstaan van ruim 700 hectare (ruim 1.000 voetbalvelden). Door bebouwing en natuur te herschikken is er ruimte ontstaan voor wonen, werken, recreatie en zorg.

Integrale samenhang De gebiedsontwikkeling Hart van de Heuvelrug-Vliegbasis Soesterberg is meer dan een verzameling ruimtelijke projecten. Het is een integrale aanpak die uitgaat van een ‘schaakbordmodel’. Door slim om te gaan met de beperkte beschikbare ruimte moet het mogelijk zijn functies op de juiste plek te ontwikkelen. Gebouwen slopen waar de natuurbelangen groter zijn, en tegelijkertijd natuur laten wijken om ruimte te maken voor plaatsen waar gewoond en gewerkt kan worden. Met de opbrengsten vanuit gronduitgifte voor wonen en werken investeren de gebiedspartners in de ontwikkeling van natuur. En de natuur biedt planologische ruimte voor nieuwe woningen en bedrijven. De gebiedsontwikkeling Hart van de Heuvelrug-Vliegbasis Soesterberg is gestart vanuit een gezamenlijke visie. Deze visie is uitgewerkt in de provinciale structuurvisie. Een breed palet aan maatschappelijke organisaties zag kansen om haar eigen ambities een plaats te geven. Zorgpartijen 3

Het begrote negatieve resultaat van de mastergrondexploitatie Hart van de Heuvelrug wordt gedekt door een

overeengekomen vaste afdracht ter hoogte van € 10 mln. vanuit de grondexploitatie Park Vliegbasis Soesterberg aan het Programma Hart van de Heuvelrug.

6 van 37

kregen de kans om hun verouderde gebouwen te vervangen door nieuwe en om de zorg te integreren in reguliere woonwijken. Gemeenten zagen mogelijkheden om te bouwen op plekken waar dat voorheen niet mogelijk was, om zo het voorzieningenniveau in de kernen op peil te houden. Maar belangrijker: de verbinding tussen het noordelijke en het zuidelijk deel van de Utrechtse Heuvelrug zou worden gespaard en zelfs versterkt. Twee robuuste ecologische verbindingszones, tezamen met nieuwe natuurgebieden, zorgen ervoor dat ook in de toekomst dieren zich veilig kunnen verplaatsen van Grebbeberg tot Gooimeer. Eén van de kroonprojecten in het programma Hart van de Heuvelrug is Park Vliegbasis Soesterberg dat met onder andere het Nationaal Militair Museum (NMM) ontwikkeld wordt tot een prachtige parel waar iedereen welkom is. Een klein deel van de voormalige vliegbasis heeft de bestemming ‘wonen’ gekregen. Hier ontwikkelt de Provincie Utrecht in nauwe samenwerking met de gemeente Zeist, gemeente Soest en Utrechts Landschap een nieuwe duurzame woonwijk die qua sfeer en beleving past bij het bijzondere landschap. Deze woonwijk bevindt zich in de planontwikkelingsfase. Met name in en rond het dorp Soesterberg vinden ruimtelijke ontwikkelingen plaats (zowel binnen de gemeente Soest als gemeente Zeist).

Uiteraard heeft dat een invloed op de bewoners van het voormalige Vliegdorp, maar uiteindelijk zorgt de integrale aanpak vanuit het programma Hart van de Heuvelrug-Vliegbasis Soesterberg, in combinatie met de inspanningen die de gemeente Soest en Zeist voor de omliggende dorpen doen, dat Soesterberg een levendig en toekomstbestendig dorp blijft.

Werken vanuit Samenwerkingsovereenkomsten Vanaf 2015 werken de provincie Utrecht, gemeente Zeist, gemeente Soest en het Utrechts Landschap samen om de doelen en projecten binnen de gebiedsprogramma’s Hart van de Heuvelrug en Vliegbasis Soesterberg te realiseren. Hiervoor hebben provincie en gemeenten in juni 2015 een samenwerkingsovereenkomst Hart van de Heuvelrug en een samenwerkingsovereenkomst Vliegbasis Soesterberg gesloten. De overeenkomst Hart van de Heuvelrug legt afspraken vast over de gezamenlijke realisatie van de ‘groene’ projecten (natuur) en de ‘rode’ projecten (wonen, bedrijven, zorg) in het programma Hart van de Heuvelrug. De overeenkomst Vliegbasis Soesterberg legt afspraken vast over de afronding van de transformatie van de vliegbasis tot een waardevol natuur-, recreatie- en woongebied met daarbij de opgave om de aankoop en investeringen terug te verdienen met uitgifte van grond. De gemeenten en provincie hebben de verantwoordelijkheid om de projecten in Hart van de Heuvelrug binnen de afgesproken projectkaders uit te voeren. Voor Vliegbasis Soesterberg is de provincie Utrecht projecttrekker. In de Samenwerkingsovereenkomst is verder afgesproken dat financiële consequenties van eigenstandige besluiten die buiten de afgesproken kaders vallen, door de betreffende projecttrekker (provincie of één van beide gemeenten) zelf worden gedragen.

Tevens is de afspraak dat, zolang binnen de afgesproken kaders gewerkt wordt, uiteindelijk de provincie Utrecht het risico draagt van een eventueel financieel tekort bij afronding van het programma (voorzien ultimo 2025). Voor het project Vliegbasis Soesterberg is sprake van een gedeeld risico met de beide gemeenten en de provincie.

Successen in 2022 … Een groot succes in 2022 is het onherroepelijk geworden bestemmingsplan Oude Tempel. Er wordt nu gewerkt aan het verkrijgen van een ontheffing Wet Natuurbescherming en het opstellen van een beeldkwaliteitsplan.

7 van 37

Voor de WA-Hoeve zijn in 2022 ontwerp bestemmingsplannen voor het noordelijk en zuidelijk ontwikkelveld en de historische Middenas inclusief beeldkwaliteitsplan opgesteld en ter inzage gelegd. Voor de zorgkern is een concept ontwikkelvisie opgesteld. Partijen hebben overeenstemming bereikt over de aankoop en doorlevering van het terrein Kamp van Zeist. Hierdoor kan in 2023 een start gemaakt worden met de vergroening van dit terrein. Ook voor Huis ter Heide West zijn het ontwerp bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan in concept gereed. Eerste helft 2022 zijn deze ter inzage gelegd. Voor Huis ter Heide zuid is het wijzigingsplan vastgesteld waarmee een besluit is genomen over de voorwaardelijke ontsluiting van Huis tet Heide West. Andere belangrijke tussenstappen (successen) zijn het ter visie leggen van het bestemmingsplan Sortie 16. De verwachting is dat deze begin 2023 voorgelegd kan worden aan de gemeenteraad van Zeist. Er is een ontheffing Wet Natuurbescherming (WNB) ingediend in april 2022.

…en doorkijk naar 2023 Naast de projecten is het Programmabureau constant bezig om binnen de kaders van de wet- en regelgeving te werken aan groene projecten, het doen van onderzoek, het verbeteren van de leefgebieden voor vogels en andere fauna en voorbereidingen te treffen voor nog op te starten rode ontwikkelingen. Daarbij is met name aandacht voor een meer gecoördineerde aanvliegroute t.b.v. wet- en regelgeving. Het programmabureau werkt met zoveel mogelijk dezelfde juridische en ecologische adviseurs De komende periode blijft de focus op het voorbereiden en realiseren van zowel rode ontwikkelingen (oplossen van huisvestingsvraagstuk - woningtekort) als het afronden van nog enkele groene projecten (noodzakelijk voor de afgesproken rood-groen balans). Daarbij is overduidelijk dat maatschappelijke veranderingen in de samenleving ons vragen om in onze projecten meer aandacht te hebben voor natuur (natuur inclusief), duurzaamheid en meer betaalbare huisvesting. Daar waar dat mogelijk is worden deze aandachtspunten ook meegenomen in de optimalisatie van onze projecten. Het Programmabureau benadert maatschappelijke ontwikkelingen dan ook met een open vizier en zal per project constant afwegingen maken.

Leeswijzer Hoofdstuk 2 geeft een algemene beschouwing van de voortgang en ontwikkelingen in het Programma Hart van de Heuvelrug en de belangrijkste ontwikkelingen per project. In hoofdstuk 3 wordt per project binnen Hart van de Heuvelrug inzicht gegeven in de stand van zaken, het vervolgproces, de financiën en eventuele bestaande dan wel nieuwe risico’s en kansen. In hoofdstuk 4 wordt per project binnen het programma Vliegbasis Soesterberg inzicht gegeven in de stand van zaken, het vervolgproces, de financiën en eventuele bestaande dan wel nieuwe risico’s en kansen.

Verantwoording De Tussenrapportage Hart van de Heuvelrug is door het Programmabureau Hart van de Heuvelrug, in samenwerking met de coördinatoren, projectleiders en planeconomen van de gemeente Zeist, gemeente Soest en Provincie Utrecht opgesteld. De Tussenrapportage Vliegbasis Soesterberg is door de projectmanager Park en de projectleider Woonwijk opgesteld in samenwerking met de coördinatoren en planeconomen van de gemeente Zeist, gemeente Soest, provincie Utrecht en het Utrechts Landschap.

8 van 37

2 Tussenrapportage Hart van de Heuvelrug

2.1

Inleiding

Door de gemeente Zeist, gemeente Soest en de Provincie Utrecht is inzicht gegeven in de voortgang van de projecten. In dit hoofdstuk (2) zijn zowel op programmaniveau als op projectniveau de belangrijkste ontwikkelingen beschreven. De voortgang van de projecten is per project uitgebreid toegelicht in het volgende hoofdstuk (3).

2.2

Overzicht programma

In het programma Hart van de Heuvelrug zijn nog 5 grondexploitaties operationeel: 1 binnen de gemeente Zeist (Huis ter Heide-west), 2 binnen de gemeente Soest (Apollo-Noord Kontakt der Kontinenten, Oude Tempel) en 2 binnen de provincie Utrecht (Sortie16, Kamp van Zeist). Daarnaast is er binnen het programma 1 project operationeel dat geen publieke grondexploitatie is, maar een private exploitatie van waaruit een afdracht is voorzien aan het beheerfonds van het programma Hart van de Heuvelrug. Dit betreft de ontwikkeling Willem Arntszhoeve binnen de gebiedsvisie Den Dolder Noordoost. De private partij is Altrecht. In onderstaande tabel is een overzicht gegeven van de projecten in het programma Hart van de Heuvelrug.

Project A. Den Dolder Noord-Oost/Willem Arntszhoeve

Clusterovk Zeist 1

Trekker Gemeente Zeist

B. Huis ter Heide-west C. Apollo-Noord Kontakt der Kontinenten D. Apollo-Noord Oude Tempel E. Sortie16 F. Kamp van Zeist

Zeist 3 Soest

Gemeente Zeist Gemeente Soest

Beoogde functie Diverse functies, waaronder wonen (ntb: ca 400 woningen), zorg en leisure Wonen, circa 70 Wonen, circa 180

Soest Zeist 2

Gemeente Soest Provincie Utrecht Provincie Utrecht

Wonen, circa 240-300 Wonen, circa 170 Natuur, 18 hectare

Het totaal aan nog te realiseren programma in de operationele grondexploitaties bedraagt samen circa 18 hectare natuurontwikkeling (Kamp van Zeist), circa 1.000 woningen (Apollo-Noord, Huis ter Heide-west, Willem Arntszhoeve en Sortie16).

2.3

Afgeronde projecten

Binnen het programma zijn 9 projecten afgesloten en financieel verrekend met het Beheerfonds. Dit zijn Kodakterrein, Soesterveen, Jesserunkamp, Sterrenberg, Westelijke corridor, Sauna Soesterberg, Harlanterrein, Oostelijke Corridor en Richelleweg. Deze projecten zijn daarmee geen onderdeel meer van de mastergrondexploitatie. Eind 2022 is de afronding (en financiële afrekening) van Apollo-Noord Kontakt der Kontinenten (De Groene Hoogte) voorzien.

9 van 37

2.4

Financiële samenhang tussen de projecten

Binnen het gebiedsprogramma zijn de projecten zowel ruimtelijk als financieel gekoppeld. De financiële koppeling betekent dat financiële opbrengsten uit ‘rode’ projecten (wonen, werken en zorg) de investeringen in natuurprojecten dekken. Afgeronde projecten worden in het programma verrekend via het Beheerfonds. Het Beheerfonds is een vereveningsfonds dat tot doel heeft om batige saldi op Rode Projecten te verevenen met nadelige saldi op Groene Projecten. Financiële overschotten uit afgesloten projecten worden door de projecttrekkers afgedragen aan het Beheerfonds. De provincie Utrecht beheert het Beheerfonds en daarmee het programmasaldo Hart van de Heuvelrug. Huis ter Heide West Den Dolder NO/WA Hoeve

Provincie Utrecht Zeist (rode projecten)

Groene projecten Beheerfonds

Soest (rode projecten)

Oostelijke corridor Westelijke corridor Kamp van Zeist Harlanterrein

Bijdrage Vliegbasis

Rode projecten Sortie16 Richelleweg

Apollo-Noord - Oude Tempel - KdK - Sauna Figuur 2: samenhang projecten

2.5

Vooruitblik 2023

naar

Mastergrondexploitatie

Evenals andere jaren wordt per 1 januari 2023 de Mastergrondexploitatie Hart van de Heuvelrug en de grondexploitatie Vliegbasis Soesterberg herzien. Er is sprake van een aantal algemene ontwikkelingen die een financieel effect kunnen hebben, te weten de aanpassing van de rente en de vennootschapsbelasting. Zoals elk jaar, zal ook voor 2023 de risicoanalyse worden geactualiseerd en gekwantificeerd.

Renteaanpassing De Gemeentewet en de Provinciewet schrijven voor dat elke gemeente en elke provincie jaarlijks begrotings- en verantwoordingsstukken moet opstellen. Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) bevat de regelgeving daarvoor. In het BBV is vastgelegd dat de rente die wordt toegerekend aan grondexploitaties moet worden gebaseerd op de werkelijke rente gebaseerd op de verhouding tussen het vreemd vermogen en eigen vermogen. De rente wordt bepaald aan de hand van de

10 van 37

bestaande lening portefeuille van gemeente of provincie. Indien de gemeente of provincie geen externe financiering heeft, dan wordt geen rente toegerekend aan de grondexploitatie. In de Mastergrex Hart van de Heuvelrug 2022 was deze werkelijke rente voor de gemeente Zeist 1,01%, voor de gemeente Soest 0,75% en voor de provincie Utrecht 0%. Omdat alleen de werkelijke rente gehanteerd wordt, kunnen jaarlijkse fluctuaties voorkomen in de te hanteren rentevoet. In de komende maanden wordt de nieuwe rente vastgesteld. Bij de herziening van de mastergrex per 1-1-2023 wordt inzichtelijk gemaakt wat het effect van de rentewijziging is op de grondexploitaties. Voor de provincie geldt dat geen rente wordt toegerekend aan de grondexploitaties.

Vennootschapsbelasting (Vpb) Per 1 januari 2016 is de Wet modernisering vennootschapsbelasting voor overheidsondernemingen’ van kracht geworden. Dit betekent dat overheidsondernemingen, bijvoorbeeld gemeenten, provincies en waterschappen, belastingplichtig kunnen zijn indien zij in fiscale zin een onderneming drijven. Jaarlijks zal op basis van de actualisatie van de grondexploitaties Hart van de Heuvelrug en Vliegbasis Soesterberg een fiscale winstberekening en een onderbouwing van het fiscale risico worden gemaakt. De fiscale dossiers zijn binnen de overheidsorganisaties uitgewerkt en besproken met de Belastingdienst. Voor de jaren 2016, 2017 en 2018 heeft de onderbouwing plaatsgevonden waaruit blijkt dat de provincie (als risicodrager voor het project HvdH niet Vpb-plichtig is. Voor het jaar 2019 en verder wordt deze fiscale onderbouwing jaarlijks gemaakt en besproken met de Belastingdienst. In het kader van de uitwerking van de uitwerkingsorganisatie voor de woonwijk VBS, Sortie 16 en de kavels westflank zal specifiek aandacht worden gegeven aan de Vpb.

Risicoanalyse en risicomanagement Jaarlijks voeren de projecttrekkers voor de projecten in het programma een analyse uit van actuele risico’s en kansen en de beheersmaatregelen bij deze risico’s. Deze actualisatie van de risicoanalyse vindt gelijktijdig plaats met de actualisatie van de mastergrondexploitatie. Met de actuele risico’s en kansen als input maakt een financieel adviesbureau een risicowaardering middels een ‘Monte Carlo simulatie’. Dit leidt tot uitspraken over het risicoprofiel van het gehele programma. Binnen de projecten worden, indien nodig, beheersmaatregelen genomen. Deze tussenrapportage geeft per project een doorkijk naar (bestaande en) nieuw geïdentificeerde kansen en risico’s.

2.6

Ontwikkelingen die van invloed zijn op het programma

Het programma Hart van de Heuvelrug en Vliegbasis Soesterberg is een programma dat lange tijd loopt. Veranderingen in wet- en regelgeving, maatschappelijke trends en andere ontwikkelingen zijn van invloed op het programma en de specifieke projecten. Met de tijd zien wij het aantal exogene ontwikkelingen die een invloed hebben op het programma toenemen. En dat heeft consequenties. Voor de komende jaren voorzien wij een aantal ontwikkelingen die consequenties hebben voor bouwen en ontwikkelen in algemene zin, maar daarmee dus ook een effect hebben op ons programma en de doelstellingen die onder het programma liggen. Deze benoemen wij hieronder. Wij proberen binnen de kaders van het programma al deze ontwikkelingen tijdig te signaleren en te bezien hoe wij met eventuele risico’s om moeten gaan. In een aantal gevallen betekent dit dat er

11 van 37

niet voorziene kosten en of vertragingen optreden. Dat vraagt de nodige flexibiliteit van iedereen die dit programma ondersteunt. Deze ontwikkelingen zijn in ieder geval:

Planning Het programma Hart van de Heuvelrug loopt in principe tot eind 20254. Gelet op de vertragingen in diverse projecten door o.m. aanpassingen van wet- en regelgeving, intensieve en diverse juridische procedures zal deze datum voor enkele projecten niet gehaald worden. Daarnaast zijn er maatschappelijke ontwikkelingen (vluchtelingenopvang Kamp van Zeist) die er toe leiden dat ook vanuit die optiek enige flexibiliteit ten aanzien van de planning noodzakelijk is. Wij hebben de consequenties van het niet halen van de datum van 31-12-2025 in beeld gebracht. Uitloop van de planning is mogelijk binnen de randvoorwaarden van de Samenwerkingsovereenkomst Hart van de Heuvelrug en/of Samenwerkingsovereenkomst Vliegbasis Soesterberg. De belangrijkste consequentie is dat, ervan uitgaan dat er een programmabureau blijft bestaan om de integraliteit van het programma te bewaken, er langer dan geprognosticeerd een jaarlijkse afdracht per partij aan het programmabureau Hart van de Heuvelrug en Vliegbasis Soesterberg noodzakelijk is.

Stijging stichtingskosten drukken op financieel resultaat De oorlog in Oekraïne en de effecten hiervan (inflatie) op het programma (denk aan doorbelasting hogere energiekosten, meer onzekerheid woningmarkt) houden we scherp in de gaten. Deze hebben met name een effect op een verdere stijging van de stichtingskosten. Aan de andere kant leidt de onzekerheid tot een stijgende hypotheekrente, wat een dempend effect kan hebben op de woningmarkt. Wij monitoren de ontwikkelingen - evenals andere externe ontwikkelingen – scherp en zullen in de herziening van de mastergrondexploitatie en grondexploitatie VBS de effecten zoveel mogelijk duiden en inzichtelijk maken. Los van situatie in Oekraïne was en is er nog steeds sprake van sterk stijgende stichtingskosten vooral vanwege schaarste in materieel en personeel en hogere kwalitatieve ambities. Deze kunnen grondopbrengsten op termijn onder druk zetten. Wetgeving en aanvullend beleid, bijvoorbeeld op het gebied van duurzaamheid en circulariteit, verhogen de kosten in de grondexploitatie en hebben eveneens een drukkend effect op de grondopbrengsten. Positief is wel dat de woningmarkt nog steeds sterk is, waardoor in ieder geval een deel van de stijging van de kosten opgevangen kan worden.

Stikstof De regels rondom stikstof zijn constant onderhevig aan verandering door aanpassing in bijvoorbeeld het Aerius programma waarmee de depositiestikstofdepositie bepaald wordt. Dit kan grote invloed hebben op de te doorlopen (planologische) procedures. Voor de verschillende bestemmingsplannen (Sortie 16, WA-Hoeve, en kavels Westflank) en wijzigingsplannen (Woonwijk VBS) zijn hiervoor de al benodigde berekeningen gedaan en die hebben tot nu toe geen negatieve effecten op de natuurgebieden. Eventuele verdere aanscherpingen van de regelgeving rondom stikstof kunnen dat wel teweeg brengen. Ook richting de realisatiefase zal nog rekening moeten worden gehouden met stikstof depositie in het kader van de te verstrekken omgevingsvergunningen.

4

Artikel 24 SOK Hart van de Heuvelrug

12 van 37

Langjarige planologische procedures per projecten Bij de lopende projecten wordt weerstand ervaren door bezwaarmakers vanuit de milieukant. Dit uit zich in langlopende procedures bij planologische besluiten, ontheffingen in het kader van de wet natuurbescherming en vergunningen. Deze worden veelal aangevochten tot aan de raad van state aan toe, wat zeer vertragend werkt in de uitvoering van deze projecten.

Integreren van nieuwe duurzaamheidsambities op de woningbouwlocaties De duurzaamheidsontwikkelingen en ambities groeien met de tijd mee. Dat heeft ook consequenties voor het programma Hart van de Heuvelrug en Vliegbasis Soesterberg. Vanaf het begin van het programma is voor de woningbouwlocaties uitgegaan van een duurzame ontwikkeling, maar dat was op basis van de toen geldende normen en ideeën. Er wordt nu onderzocht hoe de ambities die in de plannen zijn vastgesteld concreet kunnen worden gemaakt in de uitvoeringsfase van de projecten. Er wordt gekeken of en in welke mate nieuwe ontwikkelingen in relatie tot duurzaamheid een plek kunnen krijgen binnen de randvoorwaarden en lopende afspraken van/in het programma. Het programma Hart van de Heuvelrug wil immers nog steeds deze hoge duurzaamheidsambities vertalen in haar projecten, maar er moet steeds per project bekeken worden in hoeverre deze ambities passend zijn binnen de afgesproken kaders en doelstellingen. Duurzaamheid is een terugkerend thema in diverse overleggen, waarbij de link met het Convenant Duurzame Woningbouw (ambitieniveau zilver) constant wordt gezocht. Tenslotte benadrukken we dat het Programma altijd zoekt naar een goede invulling van de diverse maatschappelijke opgaven.

Maatschappelijke veranderingen in de samenleving vragen ons om in onze projecten meer aandacht te hebben voor natuur (natuur inclusief), duurzaamheid en meer betaalbare huisvesting. Daar waar dat mogelijk is worden deze aandachtspunten ook meegenomen in de optimalisatie van onze projecten. Het Programmabureau benadert maatschappelijke ontwikkelingen dan ook met een open vizier en zal per project afwegingen maken.

13 van 37

3 Tussenrapportage per project In dit hoofdstuk is per project de tussenrapportage uitgewerkt. Per project is allereerst de statische projectinformatie gepresenteerd, zoals gehanteerd wordt in de projectopdracht vanuit de stuurgroep Hart van de Heuvelrug. Vervolgens zijn per project de stand van zaken, het vervolgproces en nieuwe kansen en risico’s uitgewerkt. Figuur 3: Overzichtskaart projecten Hart van de Heuvelrug en Vliegbasis Soesterberg

14 van 37

3.1

Den Dolder Arntszhoeve

Noordoost

–

Willem

Projectdoel

Realiseren van een integrale gebiedsontwikkeling in de vorm van een toekomstbestendige locatie voor woningbouw en aanvullende functies.

Projecttrekker

Gemeente Zeist

Projectleider

Hendrik Visser

Planeconoom

Zino Schouman

Programma

Nog niet exact bekend, totaal naar verwachting ca 400 woningen en aanvullende functies

Planning

Uitgifte 2023-2029 (voorlopig)

Mijlpalen tot heden Jaartal

Omschrijving mijlpaal/resultaat/besluit

Datum besluit

Door

2017

Gebiedsvisie WA-hoeve vastgesteld

26-01-2017

Gemeente Zeist

2019

Selectie ontwikkelaar BPD

10-4-2019

Altrecht

2020

Besluit vertrek Altrecht/Fivoor van WA-Hoeve per uiterlijk 1 januari 2027

17-12-2020

Altrecht

2021

Sluiten anterieure overeenkomsten BPD

17-3-2021

Gemeente Zeist

2022

Ter inzage legging ontwerpbestemmingsplannen en beeldkwaliteitsplan

21-12-2021

Gemeente Zeist

Stand van zaken De gebiedsvisie voor de WA-Hoeve is in januari 2017 vastgesteld door de gemeenteraad van Zeist. Altrecht heeft in 2018 en 2019 een tender doorlopen voor de verkoop van diverse delen van de WAHoeve. In 2019 is ontwikkelaar BPD geselecteerd en is er een overeenkomst tussen Altrecht en BPD ondertekend. De juridische overdracht van de Historische Middenas van Altrecht aan BPD heeft eind 2019 plaatsgevonden. De overdracht van het zogeheten Noordelijk en Zuidelijk ontwikkelveld dient nog plaats te vinden en is gekoppeld aan het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan voor deze velden. Vanaf eind 2019 wordt gewerkt aan het voorbereiden van, binnen de gebiedsvisie passende, planproducten voor Historische Middenas en het Noordelijk en Zuidelijk ontwikkelveld. Hierbij moet gedacht worden aan een beeldkwaliteitsplan en bestemmingsplannen. Voor het toetsen van de planproducten is, zoals afgesproken in de gebiedsvisie, een Planbegeleidingsgroep (PBG) samengesteld. BPD en de gemeente voeren structureel overleg met de PBG over de uitwerking van de planproducten welke als ontwerp per begin 2022 ter inzage zijn gelegd.

Ontwikkelingen 2022

15 van 37

In het eerste kwartaal van 2022 hebben de ontwerpbestemmingsplannen voor de Historische Middenas en het Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld ter inzage gelegen, evenals een ontwerp beeldkwaliteitsplan voor de ontwikkeling van de WA-Hoeve. In totaal hebben 19 partijen een zienswijze ingediend bij de stukken. De zienswijzen zijn in de loop van 2022 geanalyseerd in het licht van de beoogde vaststelling van de stukken per eind 2022. Met diverse indieners heeft nader overleg plaatsgevonden, op bepaalde thema’s heeft nader onderzoek plaatsgevonden en er is gewerkt aan het opstellen van een uitgebreide zienswijzennota. In samenwerking tussen Altrecht, BPD, gemeente en de PBG is gewerkt aan een kaderstellend document (ontwikkelkader) voor het deelgebied Zorgkern op de WA-Hoeve. Het document is in de zomer van 2022 gereed gekomen en wordt voorbereid ter vaststelling door de gemeenteraad van Zeist. Binnen de kaders van de Gebiedsvisie WA-Hoeve betreft het een verfijnd ruimtelijk en functioneel kader tbv een onderscheidende planuitwerking voor dit deelgebied. Altrecht, Provincie Utrecht, Utrechts Landschap en gemeente Zeist bekrachtigen in de tweede helft van 2022 de overeengekomen afdracht van 1,5 miljoen aan het beheerfonds Hart van de Heuvelrug in een specifieke overeenkomst.

Vervolgproces De vaststelling van de bestemmingsplannen voor Historische Middenas en Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld vindt eind 2022, mogelijk met uitloop naar begin 2023, plaats. Tegelijkertijd is ook de vaststelling van het ontwikkelkader voor de Zorgkern voorzien. Hierbij wordt ook rekenschap gegeven aan de financiële context van de gebiedsontwikkeling op de WA-Hoeve, mede in het licht van de afspraken die hierover zijn gemaakt bij het vaststellen van de Gebiedsvisie WA-Hoeve in 2017. Voorafgaand aan het vaststellen van het bestemmingsplan voor Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld dient Altrecht met de provincie Utrecht, Het Utrechts Landschap en gemeente Zeist een overeenkomst gesloten te hebben gericht op de zekerstelling van de afgesproken afdracht van € 1,5 mln aan het programma en een grondruil gericht op de ontwikkeling. In het najaar van 2022 wordt hierin voorzien.

Nieuwe kansen en risico’s In de Gebiedsvisie WA-Hoeve is geen maximaal te realiseren aantal woningen opgenomen voor het gebied, maar een maximale opbrengst, bouwoppervlak en dichtheid. In de gebiedsvisie is een procesvoorstel opgenomen over hoe te sturen op kwaliteit en tegelijkertijd uit te komen op het woningaantal dat echt nodig is om de vereiste opbrengst voor Altrecht te genereren (zodat Altrecht de WA-Hoeve kan verlaten per uiterlijk 1 januari 2027). Financieel heeft dit geen effect voor het programma, omdat met Altrecht een vaste afdracht aan het programma Hart van de Heuvelrug van € 1,5 mln is overeengekomen. Zolang de financiële afdracht van Altrecht aan het programma Hart van de Heuvelrug nog niet in een separate overeenkomst zeker is gesteld, is er een risico dat deze afdracht niet of niet op tijd plaatsvindt. In dat geval zal het bestemmingsplan voor woningbouw in het Noordelijk en Zuidelijk Ontwikkelveld niet worden vastgesteld door de gemeente Zeist en ligt de (her)ontwikkeling van de WA-Hoeve stil. Zoals onder ‘Ontwikkelingen 2022’ omschreven is het de verwachting dat in het najaar van 2022 in het tekenen van de overeenkomst wordt voorzien, waarmee dit risico als klein wordt ingeschat.

16 van 37

3.2

Huis ter Heide – west

3. Projectdoel

Realiseren woningbouw

Projecttrekker

Gemeente Zeist

Projectleider

Hendrik Jan van Dijk

Planeconoom

Zino Schouman

Programma

Maximaal 80 woningen

Planning

Uitgifte 2023-2025

Mijlpalen tot heden Jaartal

Omschrijving mijlpaal/resultaat/besluit

Datum besluit

Door

2009

Toestemming bouw maximaal 80 woningen op de locatie Huis ter Heide-West

29-09-2009

Gemeente Zeist

2011

Intentieovereenkomst met corporatie Kombinatie voor de ontwikkeling van Huis ter Heide-West

Juni 2011

Gemeente Zeist en De Kombinatie

2013

Ontbinding intentieovereenkomst met De Kombinatie

Medio 2013

Gemeente Zeist

2019

Collegebesluit over verkeersafwikkeling, mogelijke actualisatie van het PVE en start opstellen bestemmingsplan Huis ter Heide West

Juli 2019

Gemeente Zeist

2021

Bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan Huis ter Heide West in concept gereed: start vooroverleg instanties

Oktober 2021

Gemeente Zeist

2022

Collegebesluit en Ter inzagelegging Ontwerpbestemmingsplan en concept beeldkwaliteitsplan

April 2022

Gemeente Zeist

Stand van zaken Voor Huis ter Heide West hebben bewoners in 2009 een Programma van Eisen (PvE) opgesteld, dit is in 2019 geactualiseerd. Dit geactualiseerde PvE is de basis voor het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan. Beide plannen doorlopen nu de ruimtelijke procedure. Nieuwe ontwikkelingen 2022 Het vooroverleg met instanties over het concept beeldkwaliteitsplan en ontwerpbestemmingsplan zijn in maart 2022 afgerond. Beide plannen zijn in april door het college vrijgegeven voor inspraak en hebben van 5 mei tot en met 15 juni 2022 ter inzage gelegen. Op dit moment wordt er gewerkt aan het verwerken en beantwoorden van de zienswijzen en het uitvoeren van aanvullend onderzoek. De besluitvorming wordt verwacht aan het eind van 2022. Voor Huis ter Heide Zuid (72 woningen).

17 van 37

In februari 2022 heeft de raad ingestemd met het uitwerkingsplan en de ontsluitingsweg en in maart is het verkeersbesluit genomen voor afsluiting van het viaduct over de A28. Daarna volgde de terinzagelegging van het vaststellingsbesluit. Tegen het uitwerkingsplan is door belanghebbenden beroep ingediend bij de Raad van State. Bovendien is er een verweerschrift ingediend bij de Raad van State. De verwachting is dat er in 2023 een uitspraak komt. De woningbouw loopt daardoor vertraging op. Vervolgproces Het proces hiervoor wordt, in overleg met omwonenden, verder uitgewerkt. De planning is dat het verkoopproces van start gaat na de uitspraak van de Raad van State over Huis ter Heide Zuid. Kansen en risico’s Er is risico op vertraging in de plannen als gevolg van nader ecologisch onderzoek. Voor één of mogelijk meerdere diersoorten moet ontheffing van de Wet natuurbescherming aangevraagd worden. Tegen deze ontheffing(en) kan beroep en hoger beroep worden ingesteld. Tijdens de periode van terinzagelegging van het bestemmingsplan ontbraken een aantal onderzoeken, zoals het stikstofdepositie onderzoek, het NGE (niet gesprongen explosieven) onderzoek, aanvullend licht- en geluidsonderzoek sportvelden en onderzoek externe veiligheid. Voor deze onderzoeken is inmiddels opdracht verleend.

Het is onduidelijk wat de uitkomsten van deze onderzoeken voor gevolgen hebben voor de lopende bestemmingsplanprocedure. Deze aanvullende onderzoeken worden opnieuw ter inzage gelegd. Onderzocht wordt op welke wijze de terinzagelegging ingepast kan worden in de lopende bestemmingsplanprocedure.

De stijgende bouwkosten, de stabiliserende verkoopprijzen in de woningmarkt en striktere regelgeving rondom duurzaamheid vormen een risico voor de opbrengstpotentie in Huis ter Heide West. Mocht het uitwerkingsplan van Huis ter Heide Zuid het niet halen bij de Raad van State, dan leidt dit ook tot vertraging in West doordat de nieuwe ontsluitingsweg die voor de bouw van Huis ter Heide West nodig is dan niet aangelegd kan worden.

18 van 37

3.3

Apollo-Noord – Kontakt der Kontinenten (Groene Hoogte)

Projectdoel Projecttrekker Projectleider Planeconoom Programma Planning

Realiseren woningbouw Gemeente Soest Xander Veening Boudewijn Sanders Circa 180 woningen Uitgifte 2018-2022

Mijlpalen tot heden Jaartal

Omschrijving mijlpaal/resultaat/besluit

Datum besluit

Door

2006

Vaststellingsovereenkomst en koopovereenkomst tussen Kontakt der Kontinenten en gemeente Soest.

11 mei 2006

Stuurgroep HvdH

2007

Bouwclaimovereenkomst tussen Heilijgers en gemeente Soest