RIB20.208 Tussenrapportage HvdHeuvelrug en Vliegbasis Soesterberg 2020

Publiekshal ▪ Het Rond 1, Zeist

www.zeist.nl ▪ www.twitter.com/gemeentezeist

Postbus 513, 3700 AM Zeist

www.facebook.com/gemeentezeist

Telefoon 14 030 ▪ zeist@zeist.nl

Aan de gemeenteraadsleden van Zeist

Ontv.Griffie 10-12-2020/RIB20.208 Datum

8 december 2020

Burgerservicenummer

Ons kenmerk

0391510

Uw kenmerk

Bijlage(n)

1

Onderwerp

Tussenrapportage Hart van de Heuvelrug en Vliegbasis Soesterberg oktober 2020

Behandeld door

A. Brokkaar

Geachte leden van de raad, Hierbij bieden wij u ter informatie de tussenrapportage 2020 van het programma Hart van de Heuvelrug en Vliegbasis Soesterberg aan. Het doel van de tussenrapportage is u te informeren over de voortgang van de ontwikkelingen binnen beide programma’s tot en met oktober 2020. Met deze rapportage melden we bijzonderheden en signaleren we vroegtijdig nieuwe kansen en risico’s. Gezien de relaties tussen Hart van de Heuvelrug en Vliegbasis Soesterberg presenteren we beiden gezamenlijk in voorliggend document. 2020 is ongetwijfeld in velerlei opzichten een bijzonder jaar en de uitbraak en gevolgen van COVID-19 zullen velen nog lang blijven herinneren. Ondanks deze pandemie hebben de gezamenlijke partijen in het programma, met de nodige flexibiliteit en creativiteit, doorgewerkt aan de verschillende rode en groene ontwikkelingen met als doel het bewerkstelligen van een unieke gebiedsontwikkeling die de ruimtelijke kwaliteit en de belevingswaarde van de Heuvelrug versterken. De financiële effecten van de ontwikkelingen in de projecten en de nieuwe kansen en risico’s worden eens per jaar verwerkt in de mastergrondexploitatie Hart van de Heuvelrug en in de grondexploitatie Vliegbasis Soesterberg. De volgende actualisatie van exploitaties en risicoanalyse is voorzien per 1 januari 2021.

Volgens planning zullen de mastergrondexploitatie Hart van de Heuvelrug en de grondexploitatie Vliegbasis Soesterberg in het eerste kwartaal 2021 aan uw raad ter informatie worden aangeboden. Het gebiedsprogramma Hart van de Heuvelrug-Vliegbasis Soesterberg De Utrechtse Heuvelrug is Nederlands op één na grootste aaneengesloten natuurgebied. Het dreigde verregaand te versnipperen door bebouwing en wegen. 17 Partijen hebben in 2004 de handen ineengeslagen en roepen de versnippering een halt toe met het gebiedsprogramma Hart van de Heuvelrug. Door de aanleg van ecoducten en de realisatie van natuur is een aaneengesloten natuurgebied ontstaan van ruim 700 hectare (ruim 1.000 voetbalvelden). Door bebouwing en natuur te herschikken is er ruimte ontstaan voor wonen, werken, recreatie en zorg. Sinds 2015 werken provincie

Utrecht, gemeenten Zeist en Soest samen met Het Utrechts Landschap en het nationaal museum de resterende projecten van de gebiedsontwikkeling verder uit. Zie www.hartvandeheuvelrug.nl. Voortgang Hart van de Heuvelrug-Vliegbasis Soesterberg COVID-19 heeft ook in het Programma Hart van de Heuvelrug - Vliegbasis Soesterberg haar doorwerking gehad. Gelukkig lijken de effecten, mede door een nog steeds sterke woningmarkt, mee te vallen. De belangrijkste resultaten/tussenstappen in 2020 onder elkaar: 

Sauna Thermen Soesterberg heeft de gronden van de gemeente Soest (conform afspraak) afgenomen. De sauna werd door de rijksmaatregelen gedwongen om haar deuren te sluiten, met als gevolg een aanzienlijk effect op haar eigen exploitatie. Dit terwijl zij de gronden nog dit jaar moest gaan afnemen van de gemeente Soest. Dat dit uiteindelijk toch geschiedde is een compliment aan de gemeente Soest, de sauna en de flexibiliteit van de andere samenwerkingspartners.



Uitgifte van kavels op het bedrijventerrein Richelleweg vordert gestaag; nog 4 te gaan. COVID-19 heeft wel geleid tot enige vertragingen (in relatie tot planvorming) ten aanzien van de uitgifte van de resterende kavels (4) op het Bedrijventerrein Richelleweg. Geïnteresseerden zijn nog steeds van plan om de kavels af te nemen, waardoor hier vooralsnog alleen sprake is van uitstel.



Bestemmingsplan Oude Tempel is vastgesteld. Na aanpassingen is het bestemmingsplan voor Oude Tempel vastgesteld, wat gelet op de gevoeligheid toch als een belangrijke stap mag worden gezien. De gevoeligheid is daarmee uiteraard niet verminderd. Gemeente Soest en het programmabureau zijn en blijven zich hiervan dan ook bewust. Rekening houdend met de landschappelijke- en cultuurhistorische waarden op het Landgoed Oude Tempel en met de wens voor een natuurinclusief ontwikkelde woonwijk zullen bepaalde delen van het bosgebied gekapt moeten worden om woningen te kunnen bouwen. Soest is inmiddels gestart met het (aanbestedings)traject om een marktpartij voor deze natuurinclusieve ontwikkeling te gaan selecteren. Effectuering vindt uiteraard pas plaats na een definitief bestemmingsplan.



Bouw ‘Groene Hoogte’ in Soest vordert. Voor de zomer van 2020 is de omgevingsvergunning voor de bouw van alle woningen onherroepelijk geworden. Inmiddels is een aanvang gemaakt met de uitgifte en bouw van de resterende bouwfases. In 2022 moet het plan Groene Hoogte in z’n totaal gereed zijn.



Gebiedsvisie Sortie 16 opgesteld. Ten aanzien van Sortie16 is de gebiedsvisie – na een ander soort participatie traject (ook omwille van de maatregelen in relatie tot COVID-19) met omwonenden - opgesteld. In de gebiedsvisie is gezocht naar een optimalisatie van een gewenst gedifferentieerd woningbouwprogramma dat recht doet aan de woningbouwbehoefte in de regio en een maximaal financieel resultaat. De gebiedsvisie is vastgesteld in de stuurgroep HvdH (21 september 2020), GS (29 september 2020) en het college van B&W van Zeist (6 oktober 2020) en zal worden voorgelegd aan de gemeenteraad van Zeist ter vaststelling in januari 2021.



Bestemmingsplan Huis ter Heide West in voorbereiding. De voorbereiding van de bestemmingsplanprocedure Huis ter Heide-west is opgestart en moet leiden tot een tijdige onherroepelijke bestemming voor de geplande woonwijk. Het wijzigingsplan voor Huis ter Heide Zuid moet de, voor de aanleg van de nieuwe woonwijk randvoorwaardelijke, ontsluitingsweg mogelijk maken.



Onderhandelingen aankoop Kamp van Zeist gestart. De provincie onderhandelt met Defensie/ Rijksvastgoedbedrijf over de aankoop van het terrein kamp

van Zeist en met Het Utrechts Landschap over de doorlevering van het terrein voor toekomstig beheer. De onderhandelingen richten zich op het inzichtelijk maken van en de verdeling van de (meer)kosten van de mogelijke risico’s. De aankoop van Kamp van Zeist door Provincie Utrecht is mede afhankelijk van de financiële bijdrage van Altrecht (ontwikkeling Willem Arntzhoeve). Altrecht kan de bijdrage echter pas doen als de gronden van de WA hoeve worden overgenomen door de ontwikkelende partij BPD. Deze feitelijke aankoop is echter pas later in de tijd en afhankelijk van meerdere zaken. Partijen (Provincie Utrecht, Altrecht, gemeente Zeist, Het Utrechts Landschap en BPD) zijn in overleg om tot een gezamenlijke oplossing te komen. 

Harlanterrein bijna afgerond. Het Harlanterrein, in Austerlitz in de gemeente Zeist, is een natuurgebied geworden. De verkoop aan Het Utrechts Landschap is in voorbereiding en wordt naar verwachting eind 2020 afgerond.



Park Vliegbasis Soesterberg. Er zijn (en worden) verbeterde recreatieve voorzieningen aangelegd (een wens van alle partners om het park toegankelijker en meer beleefbaar te maken). De recreatieve verbeteringen betroffen: wandel- en fietspaden, entrees, bebording, routes, hekwerk, uitkijkpunten, vogelkijkhut, meubilair en informatievoorziening. De uitvoering gebeurt in fases aangezien er diverse vergunnings- en ontheffingstrajecten lopen vanwege de bijzondere natuur. Ten aanzien van de Pleisterplaats Soesterdal is de grond geleverd vanuit de provincie Utrecht aan de gemeente Soest, ontheffing wet Natuurbescherming verleend en is een omgevingsvergunning voor de bouw verleend. In juni 2020 heeft Soesterdal haar deuren voor het publiek geopend.



Woonwijk Vliegbasis Soesterberg. Ten aanzien van de woonwijk Vliegbasis Soesterberg is het Programmabureau constant bezig om binnen de kaders van de wet- en regelgeving te werken aan groene projecten, het doen van onderzoek, het verbeteren van de leefgebieden voor vogels en andere fauna en voorbereidingen te treffen voor nog op te starten rode ontwikkelingen.



Kavels Westflank. Voor de kavels Westflank (onderdeel van Woonwijk Vliegbasis Soesterberg) heeft de planvorming in 2020 plaatsgevonden. Dit aan de hand van het in 2019 door GS vastgestelde Plan van Aanpak. Momenteel wordt gewerkt aan de verkoopstrategie voor deze kavels. In augustus 2020 is het pand aan de Dolderseweg 54 gekraakt. Via een kort geding op 19 oktober is ontruiming geëist. De rechter heeft de provincie in het gelijk gesteld en de krakers moeten het pand uiterlijk 26 november 2020 verlaten. In een door de krakers aangetekend hoger beroep is echter besloten dat de krakers het pand nog niet hoeven te verlaten.

De komende periode ligt de focus op het voorbereiden en realiseren van zowel rode ontwikkelingen (ten behoeve van de opbrengsten) als het afronden van nog enkele groene projecten (noodzakelijk voor de afgesproken rood-groen balans). Daarbij is overduidelijk dat veranderingen in de samenleving ons vragen om in onze projecten meer aandacht te hebben voor natuur (natuurinclusief) en een focus op betaalbare koop. Daar waar dat mogelijk is worden deze aandachtspunten ook meegenomen in de optimalisatie van onze projecten. Op hoofdlijnen staan we er goed voor. Projecten lopen (gestaag) door en vorderingen worden op tal van fronten behaald. In de tussenrapportage worden de hoofdlijnen van de voortgang in het gebiedsprogramma geschetst. Daarnaast is per project in het programma een meer uitgebreide voortgang beschreven. Hierin staan ook de uitdagingen voor de diverse projecten weergegeven zoals wet- en regelgeving op gebied van natuur, bodemkwaliteit, duurzaamheid en het maatschappelijk debat. Wij vertrouwen erop u hiermee voldoende geïnformeerd te hebben.

Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Zeist, de gemeentesecretaris,

de burgemeester,

dr. H.S. Grotens

drs. J.J.L.M. Janssen

Bijlage Tussenrapportage Hart van de Heuvelrug en Vliegbasis Soesterberg oktober 2020

Tussenrapportage Programma Hart van de Heuvelrug & Tussenrapportage Vliegbasis Soesterberg Oktober 2020

Status: Stellers: Datum:

Concept Programmabureau Hart van de Heuvelrug 6 november 2020

1

2

Inhoudsopgave

0.

Samenvatting .................................................................................................. 4

1.

Inleiding ............................................................ Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.

2.

Tussenrapportage Hart van de Heuvelrug ..................................................... 10

2.1

Inleiding .......................................................................................................... 10

2.2

Overzicht programma ....................................................................................... 10

2.3

Afgeronde projecten ......................................................................................... 10

2.4

Financiële samenhang tussen de projecten .......................................................... 11

2.5

Vooruitblik naar Mastergrondexploitatie 2020 ....................................................... 11

3.

Tussenrapportage per project ....................................................................... 13

3.1

Den Dolder Noordoost – Willem Arntszhoeve........................................................ 14

3.2

Huis ter Heide–west .......................................................................................... 16

3.3

Apollo-noord – Kontakt der Kontinenten .............................................................. 18

3.4

Apollo-noord – Sauna Soesterberg ...................................................................... 20

3.5

Apollo-Noord – Oude Tempel ............................................................................. 22

3.6

Sortie 16 ......................................................................................................... 24

3.7

Kamp van Zeist ................................................................................................ 26

3.8

Oostelijke corridor ............................................................................................ 28

3.9

Richelleweg ..................................................................................................... 30

3.10

Westelijke corridor .......................................... Fout! Bladwijzer niet gedefinieerd.

3.11

Harlanterrein ................................................................................................... 32

4.

Tussenrapportage Vliegbasis Soesterberg ..................................................... 33

4.1

Inleiding .......................................................................................................... 33

4.2

Park ................................................................................................................ 34

4.3

Woonwijk en bouwkavels ................................................................................... 37

3

0. Samenvatting Inleiding Dit is de Tussenrapportage 2020 van het programma Hart van de Heuvelrug en Vliegbasis Soesterberg. Het doel van de tussenrapportages is te informeren over de voortgang en ontwikkelingen binnen beide programma’s. Met dit rapport signaleren we vroegtijdig nieuwe kansen en risico’s. Omdat de programma’s nauw met elkaar verbonden zijn presenteren we de voortgang en de ontwikkelingen in één tussenrapportage. De financiële effecten van de ontwikkelingen in de projecten en de nieuwe kansen en risico’s worden verwerkt in de Mastergrondexploitatie Hart van de Heuvelrug 2021 en in de Grondexploitatie Vliegbasis Soesterberg 2021. De volgende actualisatie van exploitaties en risicoanalyse is voorzien per 1 januari 2021.

Figuur 1: overzichtskaart Hart van de Heuvelrug – Vliegbasis Soesterberg

Voortgang Hart van de Heuvelrug Het planontwikkelproces voor de diverse woningbouwlocaties binnen Hart van de Heuvelrug vordert. In het dorp Soesterberg worden vanuit het programma Hart van de Heuvelrug-Vliegbasis Soesterberg circa 800 woningen gerealiseerd op de locaties Kontakt der Kontinenten (plan De Groene Hoogte), Oude Tempel en Vliegbasis Soesterberg. Binnen Apollo-Noord is de eerste fase van het plan ‘De Groene Hoogte’ met 90 woningen verkocht en bijna gerealiseerd. De uitgifte/bouw van de tweede fase van 70 woningen is reeds gestart. Het bestemmingsplan ten behoeve van het woningbouwproject Oude Tempel is in de zomer van 2020 opnieuw vastgesteld.

4

Sauna Thermen Soesterberg heeft, ondanks de COVID-19 crisis, en door flexibel optreden van gemeente Soest en Stuurgroep Hart van de Heuvelrug, de gronden, conform afspraak, van de gemeente Soest overgenomen. Daarmee kan dit project dit jaar financieel afgesloten worden. Ook in de gemeente Zeist worden belangrijke stappen gezet. Voor de voorziene transformatie van het terrein Willem Arntszhoeve is door Altrecht een gebiedsontwikkelaar geselecteerd en gecontracteerd. De ontwikkeling van het terrein WA-Hoeve kent twee risico’s. Enerzijds is nog geen helderheid over het vertrek van Fivoor (psychiatrische zorginstelling). Dit is voor de gebiedsontwikkelaar een van de voorwaarden voordat het gebied ontwikkeld kan worden. De ontwikkeling van WA Hoeve is weer randvoorwaarde voor de financiële bijdrage aan de (natuur) ontwikkeling van Kamp van Zeist. Ten behoeve van de ontwikkellocatie Sortie 16 tussen de westelijke ontsluitingsweg naar de vliegbasis en Beukbergen is een gebiedsvisie opgesteld. De gebiedsvisie is inmiddels door de Stuurgroep en het college van B&W in Zeist vastgesteld en wordt begin december ter vaststelling aangeboden aan de gemeenteraad van Zeist. De planvorming voor de woningbouw in Huis ter Heide West is onlangs opnieuw opgestart, nu de realisatie van de nieuwe ontsluitingsweg ook mogelijk wordt door plannen voor Huis ter Heide Zuid.

Het bestemmingsplan is in voorbereiding en de planvorming voor Huis ter Heide West is ver gevorderd. Naast een toenemende woningbehoefte is ook de behoefte aan bedrijfskavels het afgelopen jaar sterk toegenomen. Op het nieuwe bedrijventerrein Richelleweg zijn alle bedrijfskavels verkocht of in optie (4). Belangrijk detail is dat enkele kavels zijn verkocht aan bedrijven die hiervoor op het verouderde bedrijventerrein Soesterberg-Noord zaten, waardoor de transformatie van Soesterberg-Noord van bedrijven naar woningen mogelijk wordt. Voor wat betreft de natuurprojecten is de status dat het project westelijke ecologische corridor afgerond is. De oostelijke ecologische corridor en Harlanterrein zijn nagenoeg gereed. Alle inrichtingswerkzaamheden zijn hier uitgevoerd en de verkoop van de terreinen is in de afrondende fase. Ten behoeve van de vergroening van Kamp van Zeist is gestart met de onderhandeling over de aankoop van het terrein van Defensie /Rijksvastgoedbedrijf. Onderwerp van gesprek zijn de mogelijke risico’s voor milieu verontreiniging en de meerkosten van sanering ervan. Conform afspraak zal het terrein na aankoop en inrichting doorgeleverd worden aan Het Utrechts Landschap. Een sterk aandachtspunt in de woningbouwprojecten is de intensieve planologische, vergunning- en ontheffingprocedures, waaronder ontheffingen wet Natuurbescherming.

Dit heeft een effect op diverse projectplanningen. Op dit punt zien wij de risico’s voor het programma toenemen. De beheersmaatregelen zijn gericht op intensieve omgevingscommunicatie en het inzetten van specialistische expertise op ecologie en planologie. Daar komt bij het risico van de Raad van State uitspraak op de PAS. De landelijke maatregelen worden vanuit het programma met grote aandacht gevolgd.

Voortgang Vliegbasis Soesterberg Met de verkoop van Park VBS van de Provincie Utrecht aan Utrechts Landschap zijn de rollen veranderd. Vanuit deze nieuwe rolverdeling zijn de gebiedspartners met elkaar in gesprek over de verdere ontwikkeling van en programmering in Park VBS. De recreatieve paden, routes en recreatieve voorzieningen in Park VBS zijn allen gerealiseerd. Het Park VBS is daarmee goed toegankelijk voor recreatie en beleving van de cultuurhistorie. Enkele onderdelen van het padenplan, met name aan de zuidwest zijde vragen nog verdere uitwerking of aanpassing in verband met de impact op de

5

veldleeuwerik. De ‘Pleisterplaats’ bij Soesterberg-Noord is gereed en heeft in juni 2020 haar deuren geopend onder de naam café-restaurant Soesterdal. De ecologische corridor Camp New Amsterdam is de laatste ontbrekende schakel in de westelijke ecologische corridor. Om deze corridor optimaal te laten functioneren is realisatie van de corridor door het CNA-terrein van groot belang. Voor de ecologische corridor is een inrichtingsplan vastgesteld. De voorbereiding van de uitvoering vindt plaats in afstemming tussen het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) en de Provincie Utrecht. De ambitie voor de woonwijk is een duurzame en kwalitatief hoogwaardige woonwijk te realiseren die zich voegt in de bijzondere omgeving van de Vliegbasis. Een natuur inclusieve woonwijk. De planontwikkeling van woonwijk op de Vliegbasis vordert, maar heeft ook vertraging. De vertraging is het gevolg van de procedure ontheffing procedure Wet Natuurbescherming en van een aangetroffen bodemverontreininiging (PFOS). Om een ontheffing Wet Natuurbescherming te verkrijgen is met name voor de vogelsoort veldleeuwerik samen met de gebiedspartners een pakket aan mitigerende maatregelen opgesteld dat de duurzame instandhouding van de Veldleeuwerik na realisatie van de woonwijk waarborgt. Dit pakket aan maatregelen is gereed en is opgenomen in het activiteitenplan dat ten grondslag ligt aan de ontheffingsaanvraag.

De ontheffingsaanvraag wordt eind 2020 ingediend. Na signalen in 2018 is in voorjaar van 2019 vastgesteld dat er een ernstige verontreiniging met PFOS zich bevindt op de locatie van de voormalige brandweerkazerne en de voormalige brandweeroefenplaats. Samen met Defensie (als oud eigenaar van de VBS en veroorzaker van de verontreiniging) is een plan van aanpak vastgesteld waarin afspraken zijn gemaakt over het vinden van een oplossing van de verontreiniging inclusief het kostenverhaal daarvan. De resultaten van de samenwerking met Defensie worden in de loop van 2021 verwacht. Ten aanzien van niet gesprongen explosieven (NGE) is onder verantwoordelijkheid van het Ministerie van Defensie onderzoek gedaan naar (en eventueel ruimen van) niet gesprongen explosieven. Defensie heeft een gespecialiseerde partij geselecteerd en gecontracteerd die het onderzoek en de eventuele ruiming uitvoert. Tot op heden zijn nog betrekkelijk weinig NGE gevonden. Wel zijn diverse archeologische vondsten gedaan uit de tweede wereldoorlog, funderingsresten uit de 19 e eeuw en een boerenerf daar weer onder. Deze vondsten zijn geïnventariseerd en archeologisch ontgraven en waar nodig naar het provinciaal depot gebracht. Voor de kavels Westflank heeft de planvorming in 2020 plaatsgevonden. Dit aan de hand van het in 2019 door GS vastgestelde PVA.

In augustus 2020 is een pand aan de Dolderseweg 54 gekraakt, ondanks uitgebreide beveiligingsmaatregelen. Via een kort geding op 19 oktober is ontruiming geëist. De rechter heeft de Provincie in het gelijk gesteld en de krakers moeten per 26 november het pand verlaten. Voor de woonwijk vliegbasis wil de provincie, met de vastgelegde stedenbouwkundige kaders, overgaan tot het selecteren van marktpartijen die de gronden van de provincie kopen en binnen dit ruimtelijk kader voor rekening en risico woningen ontwikkelen, verkopen en realiseren. Over de wijze waarop dit gedaan wordt (de verkoopstrategie) en met welke organisatie zal zo snel mogelijk een besluit via stuurgroep door GS worden genomen.

6

1. Inleiding Het gebiedsprogramma Hart van de Heuvelrug-Vliegbasis Soesterberg De Utrechtse Heuvelrug is Nederlands op één na grootste aaneengesloten natuurgebied. Het dreigde verregaand te versnipperen door bebouwing en wegen. De provincie Utrecht, gemeenten Zeist en Soest en het Utrechts Landschap roepen sinds 2004 die versnippering een halt toe met het gebiedsprogramma Hart van de Heuvelrug. Door de aanleg van ecoducten en de realisatie van natuur is een aaneengesloten natuurgebied ontstaan van ruim 700 hectare (ruim 1.000 voetbalvelden). Door bebouwing en natuur te herschikken is er ruimte ontstaan voor wonen, werken, recreatie en zorg. Integrale samenhang De gebiedsontwikkeling Hart van de Heuvelrug-Vliegbasis Soesterberg is meer dan een verzameling ruimtelijke projecten. Het is een integrale aanpak die uitgaat van een ‘schaakbordmodel’. Door slim om te gaan met de beperkte beschikbare ruimte moet het mogelijk zijn functies op de juiste plek te ontwikkelen. Gebouwen slopen waar de natuurbelangen groter zijn, en tegelijkertijd natuur laten wijken om ruimte te maken voor plaatsen waar gewoond en gewerkt kan worden. Met de opbrengsten vanuit gronduitgifte voor wonen en werken investeren de gebiedspartners in de ontwikkeling van natuur. En de natuur biedt planologische ruimte voor nieuwe woningen en bedrijven.

De gebiedsontwikkeling Hart van de Heuvelrug-Vliegbasis Soesterberg is gestart vanuit een gezamenlijke visie. Deze visie is uitgewerkt in de provinciale structuurvisie. Een breed palet aan maatschappelijke organisaties zag kansen om haar eigen ambities een plaats te geven. Zorgpartijen kregen de kans om hun verouderde gebouwen te vervangen door nieuwe en om de zorg te integreren in reguliere woonwijken. Gemeenten zagen mogelijkheden om te bouwen op plekken waar dat voorheen niet mogelijk was, om zo het voorzieningenniveau in de kernen op peil te houden. Maar belangrijker: de verbinding tussen het noordelijke en het zuidelijk deel van de Utrechtse Heuvelrug zouwerd gespaard en zelfs versterkt. Twee robuuste ecologische verbindingszones, tezamen met nieuwe natuurgebieden, zorgen er voor dat ook in de toekomst dieren zich veilig kunnen verplaatsen van Grebbeberg tot Gooimeer. Eén van de kroonprojecten in het programma Hart van de Heuvelrug is Park Vliegbasis Soesterberg dat met onder andere het Nationaal Militair Museum ontwikkeld wordt tot een prachtige parel waar iedereen welkom is. Een klein deel van de voormalige vliegbasis heeft de bestemming ‘wonen’ gekregen. Hier ontwikkelt de Provincie Utrecht in nauwe samenwerking met de gemeente Zeist, gemeente Soest en Utrechts Landschap een nieuwe duurzame woonwijk die qua sfeer en beleving past bij het bijzondere landschap.

Deze woonwijk bevindt zich in de planontwikkelingsfase. Met name in en rond het dorp Soesterberg vinden ruimtelijke ontwikkelingen plaats (zowel binnen de gemeente Soest als gemeente Zeist). Uiteraard heeft dat een invloed op de bewoners van het voormalige Vliegdorp, maar uiteindelijk zorgt de integrale aanpak vanuit het programma Hart van de Heuvelrug-Vliegbasis Soesterberg, in combinatie met de inspanningen die de gemeente Soest en Zeist voor de omliggende dorpen doen, dat Soesterberg een levendig en toekomstbestendig dorp blijft. Werken vanuit Samenwerkingsovereenkomsten Vanaf 2015 werken de provincie Utrecht, gemeente Zeist, gemeente Soest en het Utrechts Landschap samen om de doelen en projecten binnen de gebiedsprogramma’s Hart van de Heuvelrug en Vliegbasis Soesterberg te realiseren. Hiervoor hebben provincie en gemeenten in juni 2015 een

7

samenwerkingsovereenkomst Hart van de Heuvelrug en een samenwerkingsovereenkomst Vliegbasis Soesterberg gesloten. De overeenkomst Hart van de Heuvelrug legt afspraken vast over de gezamenlijke realisatie van de ‘groene’ projecten (natuur) en de ‘rode’ projecten (wonen, bedrijven, zorg) in het programma Hart van de Heuvelrug. De overeenkomst Vliegbasis Soesterberg legt afspraken vast over de afronding van de transformatie van de vliegbasis tot een waardevol natuur-, recreatie- en woongebied met daarbij de opgave om de aankoop en investeringen terug te verdienen met uitgifte van grond. De gemeenten en provincie hebben de verantwoordelijkheid om de projecten in Hart van de Heuvelrug binnen de afgesproken projectkaders uit te voeren. Voor Vliegbasis Soesterberg is de provincie Utrecht projecttrekker. In de Samenwerkingsovereenkomst is verder afgesproken dat financiële consequenties van eigenstandige besluiten die buiten de afgesproken kaders vallen, door de betreffende projecttrekker (provincie of één van beide gemeenten) zelf worden gedragen. Tevens is de afspraak dat, zolang binnen de afgesproken kaders gewerkt wordt, uiteindelijk de provincie Utrecht het risico draagt van een eventueel financieel tekort bij afronding van het programma (voorzien ultimo 2025). Voor het project Vliegbasis Soesterberg is sprake van een gedeeld risico met de beide gemeenten en de provincie.

Successen in 2020 ondanks COVID-19 COVID-19 heeft ook in het Programma Hart van de Heuvelrug-Vliegbasis Soesterberg haar doorwerking gehad. Gelukkig lijken de effecten, mede door een nog steeds sterke woningmarkt, mee te vallen. Ondanks de sluiting van de sauna en de gevolgen die dat had voor de bedrijfsvoering heeft Sauna Thermen Soesterberg de gronden van de gemeente Soest afgenomen. Ten aanzien van de uitgifte van de resterende kavels (4) op het Bedrijventerrein Richelleweg ziet de toekomst er ook positief uit. Alle geïnteresseerden zijn nog steeds van plan om die laatste vier kavels op korte termijn af te nemen. Andere belangrijke tussenstappen (successen) zijn het vaststellen van het bestemmingsplan voor Oude Tempel en het vaststellen van de gebiedsvisie voor Sortie16. Naast de projecten is het Programmabureau constant bezig om binnen de kaders van de wet- en regelgeving te werken aan groene projecten, het doen van onderzoek, het verbeteren van de leefgebieden voor vogels en andere fauna en voorbereidingen te treffen voor nog op te starten rode ontwikkelingen. De komende periode ligt de focus op het voorbereiden en realiseren van zowel rode ontwikkelingen (ten behoeve van de opbrengsten) als het afronden van nog enkele groene projecten (noodzakelijk voor de afgesproken rood-groen balans).

Daarbij is overduidelijk dat veranderingen in de samenleving ons vragen om in onze projecten meer aandacht te hebben voor natuur (natuurinclusief) en een focus op betaalbare koop. Daar waar dat mogelijk is worden deze aandachtspunten ook meegenomen in de optimalisatie van onze projecten. Tussenrapportage Elk najaar wordt middels deze tussenrapportage(s) de voortgang van het programma (en de voortgang van de individuele projecten) gepresenteerd en worden ontwikkelingen per project toegelicht. De voorliggende rapportage geeft een presentatie van de voortgang in 2020 van de individuele projecten binnen de programma’s. Tevens wordt inzicht gegeven in het vervolgproces en worden nieuwe kansen en risico’s gesignaleerd. De financiële effecten van de ontwikkelingen in de projecten en de nieuwe kansen en risico’s worden verwerkt in de mastergrondexploitatie 2021 en in de grondexploitatie Vliegbasis Soesterberg 2021. Indien nu al duidelijk is dat er grote financiële wijzigingen te verwachten zijn, dan worden ze in deze rapportage benoemd.

8

Hart van de Heuvelrug en Vliegbasis Soesterberg hebben ieder een eigen Samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente Zeist, gemeente Soest en provincie Utrecht. Om deze reden is voor beide programma’s een zelfstandige tussenrapportage verplicht. Echter in de praktijk kunnen de twee programma’s niet los van elkaar worden gezien. Er zijn meerdere relaties tussen Hart van de Heuvelrug en de Vliegbasis Soesterberg onder meer op het gebied van de ontsluiting, het woningbouwprogramma, de rood-groen balans en financiën1. Gezien deze relaties tussen Hart van de Heuvelrug en Vliegbasis Soesterberg en gelet op de afspraak in de samenwerkingsovereenkomsten dat voor beide halverwege het jaar een tussenrapportage wordt opgesteld, presenteren we de voortgang van beide programma’s in deze rapportage. Leeswijzer Hoofdstuk 2 geeft een algemene beschouwing van de voortgang en ontwikkelingen in het Programma Hart van de Heuvelrug en de belangrijkste ontwikkelingen per project. In hoofdstuk 3 wordt per project binnen Hart van de Heuvelrug inzicht gegeven op de stand van zaken, het vervolgproces, de financiën en eventuele bestaande dan wel nieuwe risico’s en kansen. In hoofdstuk 4 wordt per project binnen het programma Vliegbasis Soesterberg inzicht gegeven op stand van zaken, het vervolgproces, de financiën en eventuele bestaande dan wel nieuwe risico’s en kansen.

Verantwoording De Tussenrapportage Hart van de Heuvelrug is door het Programmabureau Hart van de Heuvelrug, in samenwerking met de coördinatoren, projectleiders en planeconomen van de gemeente Zeist, gemeente Soest en Provincie Utrecht opgesteld. De Tussenrapportage Vliegbasis Soesterberg is door de projectmanager Park en de projectleider Woonwijk opgesteld in samenwerking met de coördinatoren en planeconomen van de gemeente Zeist, gemeente Soest, provincie Utrecht en het Utrechts Landschap.

1

Het begrote negatieve resultaat van de mastergrondexploitatie Hart van de Heuvelrug wordt gedekt door een

overeengekomen vaste afdracht ter hoogte van € 10 mln vanuit de grondexploitatie Park Vliegbasis Soesterberg aan het Programma Hart van de Heuvelrug.

9

2. Tussenrapportage Hart van de Heuvelrug 2.1

Inleiding

Door de gemeente Zeist, gemeente Soest en de Provincie Utrecht is inzicht gegeven in de voortgang van de projecten. In dit hoofdstuk (2) zijn zowel op programmaniveau als op projectniveau de belangrijkste ontwikkelingen beschreven. De voortgang van de projecten is per project uitgebreid toegelicht in het volgende hoofdstuk (3). 2.2

Overzicht programma

In het programma Hart van de Heuvelrug zijn 9 grondexploitaties operationeel: 1 binnen de gemeente Zeist (Huis ter Heide-west), 3 binnen de gemeente Soest (Apollo-Noord Kontakt der Kontinenten, Oude Tempel en Sauna Soesterberg) en 5 binnen de provincie Utrecht (Sortie16, Kamp van Zeist, Oostelijke corridor, Richelleweg en het Harlanterrein). Daarnaast is er binnen het programma 1 project operationeel dat geen publieke grondexploitatie is, maar een private exploitatie van waaruit een afdracht is voorzien aan het beheerfonds van het programma Hart van de Heuvelrug. Dit betreft de ontwikkeling Willem Arntszhoeve binnen de gebiedsvisie Den Dolder Noordoost. De private partij is Altrecht. In onderstaande tabel is een overzicht gegeven van de projecten in het programma Hart van de Heuvelrug. Project A. Den Dolder Noord-Oost/Willem Arntszhoeve

Clusterovk Zeist 1

Trekker Gemeente Zeist

B. Huis ter Heide-west C. Apollo-Noord Kontakt der Kontinenten D. Apollo-Noord Sauna Soesterberg E. Apollo-Noord Oude Tempel F. Sortie16 G. Kamp van Zeist H. Oostelijke corridor I. Richelleweg J. Harlanterrein

Zeist 3 Soest

Gemeente Zeist Gemeente Soest

Beoogde functie Diverse functies, waaronder wonen (ntb: ca 400 woningen), zorg en leisure Wonen, circa 70 Wonen, circa 180

Soest

Gemeente Soest

Leisure

Soest Zeist 2 Soest Soest Zeist 3

Gemeente Soest Provincie Utrecht Provincie Utrecht Provincie Utrecht Provincie Utrecht Provincie Utrecht

Wonen, circa 240-300 Wonen, circa 170 Natuur Natuur Bedrijven, 10 ha Natuur

Het totaal aan nog te realiseren programma in de operationele grondexploitaties bedraagt samen circa 18 hectare natuurontwikkeling (Kamp van Zeist), circa 1.000 woningen (Apollo-Noord, Huis ter Heidewest, Willem Arntszhoeve en Sortie16). Op bedrijventerrein Richelleweg is circa 8 hectare van de circa 10 hectare bedrijventerrein uitgegeven. De natuur in de Oostelijke corridor, Westelijke corridor en Harlanterrein is reeds gerealiseerd. 2.3

Afgeronde projecten

Binnen het programma zijn 5 projecten afgesloten en financieel verrekend met het Beheerfonds. Dit zijn Kodakterrein, Soesterveen, Jesserunkamp, Sterrenberg en Westelijke corridor. Deze projecten zijn daarmee geen onderdeel meer van de mastergrondexploitatie. Het programma van de financieel afgeronde projecten betreft circa 16 hectare natuurontwikkeling en circa 400 woningen (Sterrenberg). Voor het project Sauna Thermen Soesterberg is overeenstemming bereikt met de eigenaar over afname

10

van de gronden. Daarmee kan dit project eind van het jaar financieel afgesloten worden. Eind 2020 is ook de afronding (en financiële afrekening) van het Harlanterrein voorzien.

2.4

Financiële samenhang tussen de projecten

Binnen het gebiedsprogramma zijn de projecten zowel ruimtelijk als financieel gekoppeld. De financiële koppeling betekent dat financiële opbrengsten uit ‘rode’ projecten (wonen, werken en zorg) de investeringen in natuurprojecten dekken. Afgeronde projecten worden in het programma verrekend via het Beheerfonds. Het Beheerfonds is een vereveningsfonds dat tot doel heeft om batige saldi op Rode Projecten te verevenen met nadelige saldi op Groene Projecten. Financiële overschotten uit afgesloten projecten worden door de projecttrekkers afgedragen aan het Beheerfonds. De provincie Utrecht beheert het Beheerfonds en daarmee het programmasaldo Hart van de Heuvelrug. Huis ter Heide West Den Dolder NO/WA Hoeve

Provincie Utrecht Zeist (rode projecten)

Groene projecten Beheerfonds

Soest (rode projecten)

Oostelijke corridor Westelijke corridor Kamp van Zeist Harlanterrein

Bijdrage Vliegbasis

Rode projecten

Apollo-Noord - Oude Tempel - KdK - Sauna

Sortie16 Richelleweg

Figuur 2: samenhang projecten 2.5

Vooruitblik naar Mastergrondexploitatie 2021

Evenals andere jaren wordt per 1 januari 2021 de Mastergrondexploitatie Hart van de Heuvelrug herzien. Er is een aantal algemene ontwikkelingen dat een financieel effect kan hebben, te weten de aanpassing van de rente en de vennootschapsbelasting. Zoals elk jaar, zal ook voor 2021 de risicoanalyse worden geactualiseerd en gekwantificeerd. Renteaanpassing De Gemeentewet en de Provinciewet schrijven voor dat elke gemeente en elke provincie jaarlijks begrotings- en verantwoordingsstukken moet opstellen. Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) bevat de regelgeving daarvoor. In het BBV is vastgelegd dat de rente die wordt toegerekend aan grondexploitaties moet worden gebaseerd op de werkelijke rente gebaseerd op de verhouding tussen het vreemd vermogen en eigen vermogen. De rente wordt bepaald aan de hand van de bestaande lening portefeuille van gemeente of provincie. Indien de gemeente of provincie geen externe financiering heeft, dan wordt geen rente toegerekend aan de grondexploitatie. In de Mastergrex HvdH 2020 was deze werkelijke rente voor de gemeente Zeist 1,01%, voor de gemeente Soest 0,75% en voor de provincie Utrecht 0%. Omdat alleen de werkelijke rente gehanteerd wordt, kunnen jaarlijkse fluctuaties voorkomen in de te hanteren rentevoet. In de komende maanden wordt de nieuwe rente vastgesteld. Bij de herziening van de mastergrex per 1-1-2021 wordt inzichtelijk

11

gemaakt wat het effect van de rentewijziging is op de grondexploitaties. Voor de provincie geldt dat geen rente wordt toegerekend aan de grondexploitaties. Vennootschapsbelasting (Vpb) Per 1 januari 2016 is de Wet modernisering vennootschapsbelasting voor overheidsondernemingen’ van kracht geworden. Dit betekent dat overheidsondernemingen, bijvoorbeeld gemeenten, provincies en waterschappen, belastingplichtig kunnen zijn indien zij in fiscale zin een onderneming drijven. Jaarlijks zal op basis van de actualisatie van de Grexen Hart van de Heuvelrug en Vliegbasis Soesterberg een fiscale winstberekening en een onderbouwing van het fiscale risico worden gemaakt. De fiscale dossiers zijn binnen de overheidsorganisaties uitgewerkt en besproken met de Belastingdienst. Voor de jaren 2016, 2017 en 2018 heeft de onderbouwing plaatsgevonden waaruit blijkt dat de provincie (als risicodrager voor het project HvdH niet Vpb-plichtig is. Voor het jaar 2019 en verder wordt deze fiscale onderbouwing gemaakt en besproken met de Belastingdienst. Risicoanalyse en risicomanagement Jaarlijks voeren de projecttrekkers voor de projecten in het programma een analyse uit van actuele risico’s en kansen en de beheersmaatregelen bij deze risico’s. Deze actualisatie van de risicoanalyse vindt gelijktijdig plaats met de actualisatie van de mastergrex.

Met de actuele risico’s en kansen als input maakt een financieel adviesbureau een risicowaardering middels een ‘Monte Carlo simulatie’. Dit leidt tot uitspraken over het risicoprofiel van het gehele programma. Binnen de projecten worden, indien nodig, beheersmaatregelen genomen. Deze tussenrapportage geeft per project een doorkijk naar (bestaande en) nieuw geïdentificeerde kansen en risico’s.

12

3. Tussenrapportage per project In dit hoofdstuk is per project de tussenrapportage uitgewerkt. Per project is allereerst de statische projectinformatie gepresenteerd, zoals gehanteerd wordt in de projectopdracht vanuit de stuurgroep Hart van de Heuvelrug. Vervolgens is per project de stand van zaken, het vervolgproces en nieuwe kansen en risico’s uitgewerkt.

Figuur 3: Overzichtskaart projecten Hart van de Heuvelrug en Vliegbasis Soesterberg

13

3.1

Den Dolder Noordoost – Willem Arntszhoeve

Projectdoel Projecttrekker Projectleider Planeconoom Programma Planning

Realiseren van een integrale, toekomstbestendige locatie voor woningbouw en zorg. Gemeente Zeist Hendrik Visser Henko Bleijenberg Nog niet bekend Uitgifte 2021-2029 (voorlopig)

Mijlpalen tot heden Jaartal

Omschrijving mijlpaal/resultaat/besluit

2017

Gebiedsvisie WA-hoeve en omgeving vastgesteld

Datum besluit 26-01-2017

2019

Selectie ontwikkelaar BPD

10-4-2019

Door Gemeente Zeist Altrecht

Stand van zaken De gebiedsvisie voor de Willem Arntszhoeve en omgeving is januari 2017 vastgesteld door de gemeenteraad van Zeist. Altrecht heeft in 2018 en 2019 een tender doorlopen voor de verkoop van de eerste helft van de WA-Hoeve. De gemeente Zeist heeft deelgenomen aan het selectieteam als adviseur van de selectiecommissie van Altrecht. In 2019 is ontwikkelaar BPD geselecteerd en is er een overeenkomst tussen Altrecht en BPD ondertekend. De juridische overdracht van de historische middenas van Altrecht aan BPD heeft eind 2019 plaatsgevonden. De overdracht van het zogeheten noordelijk en zuidelijk ontwikkelveld dient nog plaats te vinden. Vanaf eind 2019 en in 2020 is gewerkt aan het voorbereiden van, binnen de gebiedsvisie passende, planproducten voor historische middenas en het noordelijk en zuidelijk ontwikkelveld. Hierbij moet gedacht worden aan een stedenbouwkundig plan voor de middenas, ontwerpuitgangspunten voor de openbare ruimte (met natuur als belangrijke drager), een (concept) beeldkwaliteitplan en (concept) bestemmingsplannen. Voor het toetsen van de planproducten is, zoals afgesproken in de gebiedsvisie, een Planbegeleidingsgroep (PBG) samengesteld. BPD en de gemeente voeren structureel overleg met de PBG over de uitwerking van de planproducten.

Altrecht, Provincie Utrecht, Utrechts Landschap en gemeente Zeist bekrachtigen de overeengekomen afdracht van 1,5 miljoen aan het beheerfonds in een realisatieovereenkomst. Ook de grondtransacties met Het Utrechts Landschap worden nader vastgelegd. Hierover is overleg geweest, maar dit heeft nog niet geleid tot een getekende overeenkomst. De aankoop van Kamp van Zeist kan pas plaatsvinden als de financiële bijdrage van Altrecht (ontwikkeling WA hoeve) zeker is gesteld. Altrecht kan de bijdrage pas doen als de gronden van de WA hoeve worden overgenomen door de ontwikkelende partij BPD. Deze feitelijke aankoop is echter pas later in de tijd en afhankelijk van meerdere zaken. Partijen (Provincie Utrecht, Altrecht, gemeente Zeist, Het Utrechts Landschap en BPD) zijn in overleg om tot een gezamenlijke oplossing te komen. Vervolgproces De verkoop van het noordelijk en zuidelijk ontwikkelveld is gepland uiterlijk 1 januari 2022. Daarvoor dient er op 1 januari 2021 een ontwerpbestemmingsplan voor noordelijk en zuidelijk ontwikkelveld gereed te zijn. Momenteel wordt het ontwerpbestemmingsplan voorbereid met inachtneming van

14

voornoemde datum, in samenhang met diverse planproducten die een verdere planuitwerking inkaderen (zoals een beeldkwaliteitplan en inrichtingsplan voor de openbare ruimte). Voor vaststelling van de nieuwe bestemmingsplannen zullen de gemeente en BPD een anterieure overeenkomst sluiten. Daarnaast dient Altrecht voor het vaststellen van het bestemmingsplan met de provincie Utrecht, Het Utrechts Landschap en gemeente Zeist een overeenkomst gesloten te hebben gericht op de zekerstelling van de afgesproken afdracht van € 1,5 mln aan het programma en een grondruil gericht op de ontwikkeling. Nieuwe kansen en risico’s In de gebiedsvisie is geen maximaal te realiseren aantal woningen opgenomen voor het gebied, maar een maximale opbrengst, bouwoppervlak en dichtheid. In de gebiedsvisie is een procesvoorstel opgenomen over hoe te sturen op kwaliteit (een natuurinclusief woningbouwprogramma) en tegelijkertijd uit te komen op het woningaantal dat echt nodig is om de vereiste opbrengst voor Altrecht te genereren. Financieel heeft dit geen effect voor het programma, omdat met Altrecht een vaste afdracht aan het programma Hart van de Heuvelrug van € 1,5 mln is overeengekomen. We onderscheiden twee risico’s: Altrecht dient voor 1 januari 2021 aan te geven of Fivoor het terrein zal verlaten en zo ja wanneer.

In de overeenkomst tussen Altrecht en BPD is afgesproken dat BPD de overeenkomst kan ontbinden als Altrecht het terrein niet zal verlaten. In dat geval staat de herontwikkeling op losse schroeven. Zolang de financiële afdracht van Altrecht aan het programma Hart van de Heuvelrug nog niet in een separate overeenkomst is zeker gesteld, is er een risico dat deze afdracht niet of niet op tijd plaatsvindt. In dat geval zal het bestemmingsplan voor woningbouw in het noordelijk en zuidelijk ontwikkelveld niet worden vastgesteld door de gemeente Zeist en ligt de hele herontwikkeling stil.

15

3.2

Huis ter Heide–west

Projectdoel Projecttrekker Projectleider Planeconoom Programma Planning

Realiseren woningbouw Gemeente Zeist Eveline Lock Henko Bleijenberg Maximaal 80 woningen Uitgifte 2021-2024

Mijlpalen tot heden Jaartal

Omschrijving mijlpaal/resultaat/besluit

2009

Toestemming bouw maximaal 80 woningen op de locatie Huis ter Heide-West Intentieovereenkomst met corporatie Kombinatie voor de ontwikkeling van Huis ter Heide-West.

2011

Datum besluit 29-09-2009 Juni 2011

2013

Ontbinding intentieovereenkomst met De Kombinatie

Medio 2013

2019

Collegebesluit over verkeersafwikkeling, mogelijke actualisatie van het PVE en start opstellen bestemmingsplan Huis ter Heide West

Juli 2019

Door Gemeente Zeist Gemeente Zeist en De Kombinatie Gemeente Zeist Gemeente Zeist

Stand van zaken Voor het woningbouwproject Huis ter Heide-west is de gronduitgifte gepland vanaf 2021. Om de gronduitgifte mogelijk te maken is gestart met de voorbereidingen voor een nieuw bestemmingsplan. In het voorjaar van 2019 is het Programma van Eisen uit 2009 in overleg met de bewoners geactualiseerd en is er een voorkeursvariant voor de verkeersafwikkeling gekozen. Het college heeft in juli 2019 ingestemd met het uitwerken van een verkeersbesluit met financiële onderbouwing en met het verder uitwerken van mogelijke actualisaties van het Programma van Eisen, waarna het bestemmingsplan kan worden opgesteld. Gekozen is voor een separaat bestemmingsplan voor Huis ter Heide West. Voor Huis ter Heide Zuid wordt een aparte procedure doorlopen (uitwerkingsplicht) door de ontwikkelaar. Het Glaxo gebouw in Huis ter Heide zuid heeft recent een nieuwe eigenaar / gebruiker gekregen. Deze heeft ruimtelijke wensen met betrekking tot de omgeving. De gemeente stemt met deze eigenaar en de ontwikkelaar van Zuid planvorming en ruimtelijke samenhang af. Vervolgproces De opbrengst uit de bewonersavond met betrekking tot het Programma van Eisen Huis ter Heide West wordt komende periode verder uitgewerkt tot een ruimtelijke verkenning en grondexploitatie.

De voorbereiding van de bestemmingsplanprocedure Huis ter Heide-west is opgestart en moet leiden tot een tijdige onherroepelijke bestemming voor de geplande woonwijk. Het wijzigingsplan voor Huis ter Heide Zuid moet de, voor de aanleg van de nieuwe woonwijk randvoorwaardelijke, ontsluitingsweg mogelijk maken. De gesprekken met de beoogde ontwikkelaar van Huis ter Heide-zuid, waar de ontsluitingsweg voorzien is, zijn in een gevorderd stadium. De ontsluitingsweg maakt deel uit van de plannen voor dat deelgebied. De komende tijd worden deze plannen verder uitgewerkt en wordt een anterieure overeenkomst gesloten. Kansen en risico’s

16

Het bestemmingsplan voor Huis ter Heide West wordt voorbereid door de gemeente. Er is risico op vertraging in de plannen door ecologisch onderzoek. Ook vormen de fors gestegen bouwkosten en striktere regelgeving rondom duurzaamheid een risico voor de opbrengstpotentie in Huis ter Heide West. Voor het bestemmingsplan Huis ter Heide Zuid is de ontwikkelaar zelf verantwoordelijk. Omdat er een duidelijke koppeling is met Huis ter Heide West ligt hier dus een proces risico en een kans op vertraging. Verder is het mogelijk dat planvorming voor Huis ter Heide-zuid vertraging oploopt door de gesprekken met de nieuwe eigenaar/gebruiker van het Glaxo gebouw. De onderhandelingen met de hierboven genoemde ontwikkelaar van Huis ter Heide Zuid zijn in vergevorderde fase. Gekozen is voor een alternatieve verkeersontsluiting, waardoor de ontsluitingsweg een meer informeel karakter zal krijgen. Wel zijn in dat geval andere flankerende verkeermaatregelen noodzakelijk. Kans is dat de geraamde bijdrage voor de verkeersmaatregelen lager uitvalt. Komende periode wordt duidelijk welke verkeersmaatregelen noodzakelijk zijn en welke kosten hiermee gemoeid gaan. Tenslotte speelt er een uitdaging bij is het mogelijk formaliseren van de functie sportveld ten zuiden van het plangebied, wat mogelijk effect heeft op het programma en daarmee eventueel ook de grondopbrengsten.

De gemeenteraad moet hier nog een besluit over nemen (november 2020). In afwachting van besluitvorming en de daarop volgende financiële doorrekening, heeft het college hiervoor (al wel) een voorziening getroffen. Bij de actualisatie van de grondexploitatie wordt gekeken of er planoptimalisatie nodig is om dit op te vangen.

17

3.3

Apollo-noord – Kontakt der Kontinenten

Projectdoel Projecttrekker Projectleider Planeconoom Programma Planning

Realiseren woningbouw Gemeente Soest Xander Veening Boudewijn Sanders Circa 180 woningen Uitgifte 2018-2021

Mijlpalen tot heden Jaartal

Omschrijving mijlpaal/resultaat/besluit

Datum besluit

Door

2006

Vaststellingsovereenkomst en koopovereenkomst tussen Kontakt der Kontinenten en gemeente Soest.

11 mei 2006

Stuurgroep HvdH

2007

Bouwclaimovereenkomst tussen Heilijgers en gemeente Soest

17 januari 2007

Stuurgroep HvdH

2007

Allonge op vaststellingsovereenkomst tussen Kontakt der Kontinenten en gemeente Soest.

27 maart 2007

Stuurgroep HvdH

2010

Vaststelling bestemmingsplan Apollo-Noord

18 februari 2010

Gemeente Soest

2012

Stedenbouwkundig plan

19 november 2012

Gemeente Soest

2013

Aangepast vastgesteld bestemmingsplan Kontakt der Kontinenten

3 juni 2013

Gemeente Soest

2013

Nieuw Stedenbouwkundig plan op hoofdlijnen vastgesteld

5 juni 2013

Gemeente Soest

2014

Aangepast bestemmingsplan Kontakt der Kontinenten

4 juli 2014

Gemeente Soest

2014

Akkoord met provincie over ontsluiting woonwijk

8 juli 2014

Provincie Utrecht

2016

Exploitatieovereenkomst getekend tussen Ontwikkelaar Heilijgers, Koninklijke Bam groep en de gemeente Soest

Juni 2016

Stuurgroep HvdH

2016

Heilijgers geen onderdeel meer van Kon. BAM groep, maar weer zelfstandig

2016

Indienen ontheffing Flora & Fauna

December 2016

2016

Start kap van bomen eerste 5 ha.

December 2016

2017

Vaststelling beeldkwaliteitsplan

Mei 2017

2017

Ontheffing onder voorwaarden verleend. Plan van aanpak opgesteld

Augustus 2017

Gemeente Soest Gemeente Soest Gemeente Soest Provincie Utrecht

2018

Beschikbaar stellen 5 ha. t.b.v. bouwrijp maken

Februari 2018

2018

Uitgifte fase 1: 90 woningen

Juli 2018

Gemeente Soest Gemeente Soest

18

2018

Vangen Hazelwormen

Augustus 2018

2019

Kap bomen plandeel 2

Maart 2019

2019

April 2019

2019

Beschikbaar stellen plandeel 2 t.b.v. bouwrijp maken Bouwrijp maken plandeel 2

April 2019

Gemeente Soest Gemeente Soest Gemeente Soest Heilijgers

2019

Oplevering woningen, fase 1

September 2019

Heilijgers

2019

Woonrijp maken plandeel 1

September 2019

Heilijgers

2020

Uitgifte, fase 4: 44 woningen

Juni 2020

2020

Uitgifte, fase 2: 27 woningen

Augustus 2020

Gemeente Soest Gemeente Soest

Stand van zaken De samenwerking en het proces van de ontwikkeling van het gebied is vastgelegd in de exploitatieovereenkomst tussen de gemeente Soest en ontwikkelaar Heilijgers. In 2019 zijn de woningen van fase 1 opgeleverd. De verwachting was dat begin 2020 de volgende uitgifte (fase 2) plaats zou vinden. Echter door een beroepsprocedure (op de omgevingsvergunning) is start bouw fase 2 van 27 woningen en fase 3 van 27 woningen opgeschort naar eind 2020 begin 2021. Daarom heeft Heilijgers ervoor gekozen om eerst fase 4 van 44 woningen in aanbouw te nemen. De bouw van fase 4 van 44 woningen is inmiddels gestart. Voor de zomer van 2020 is de omgevingsvergunning voor de bouw van alle woningen onherroepelijk geworden. Inmiddels is dus ook een aanvang gemaakt met de uitgifte en bouw van fase 2 van 27 woningen, waarna fase 3 zal volgen. Vervolgproces Fase 3 is momenteel in verkoop en start bouw is gepland halverwege 2021. Aansluitend maakt Heilijgers het gebied woonrijp. Zij levert de openbare ruimte in delen terug aan de gemeente. In 2022 is het plan Groene Hoogte in z’n totaal gereed. Nieuwe kansen en risico’s In de grondexploitatie van Groene Hoogte staat de gemeente Soest garant voor het realiseren van de grondexploitatie. Hiervoor is een reservering opgenomen.

Gelet op de gunstige verkoopmarkt van woningbouw en de voortvarende uitgifte is de kans groot dat deze garantstelling - en daarmee de reservering - komt te vervallen. Het vervallen van deze reservering komt ten gunste van het resultaat.

19

3.4

Apollo-noord – Sauna Soesterberg

Projectdoel Projecttrekker Projectleider Planeconoom Programma Planning

Realiseren van een spa/wellness in Soesterberg Gemeente Soest Reinier Kalt Boudewijn Sanders Sauna, 24.970m2 Grondlevering 2020, tot die tijd grond in erfpacht uitgegeven

Mijlpalen tot heden Jaartal 2009

Omschrijving mijlpaal/resultaat/besluit Aankoop Sauna-fitnesscentrum door Zieleman Beheer Soesterberg BV. (Amersfoortsestraat) Koopovereenkomst met Zieleman Beheer Soesterberg BV (locatie Kontakt der Kontinenten)

Datum besluit 22 juli 2009

Door Ondernemers

01 juli 2011

2014

Getekende overeenkomst tot uitgifte in erfpacht

19 februari 2014

2015

28 augustus 2015 is het saunacomplex “ Omega Spa en Wellness” geopend.

Gemeente Soest + ondernemer Gemeente Soest + Ondernemer Ondernemer

2016

Doorstart sauna na faillissement; nieuwe erfpachtafspraken

12 oktober 2016

Stuurgroep HvdH

2017

Nieuwe eigenaar: Thermen Soesterberg

januari 2017

Ondernemer

2020

Sluiting sauna door covid 19

Maart 2020

Rijksoverheid

2020

Versoepeling maatregelen: opening sauna

Juli 2020

Rijksoverheid

2020

Besluit stuurgroep over verkoop grond

September 2020

stuurgroep

2020

Verkoop grond

Oktober 2020

Gemeente Soest

2011

Stand van zaken Tussen de geplande woonwijken Oude Tempel en Kontakt der Kontinenten is in een prachtige bosrijke omgeving een nieuw sauna- en wellness centrum gebouwd: Sauna Thermen Soesterberg. Deze spa heeft de voormalige sauna Soesterberg aan de Amersfoortsestraat vervangen. Deze moest plaats maken ten behoeve van de realisatie van ecoduct Boele Staal. De nieuwe sauna is eind augustus 2015 geopend. De erfpachtvoorwaarden met de vorige eigenaar zijn 1 op 1 overgenomen door de nieuwe partij, Thermen Bussloo. In deze voorwaarden was overeengekomen dat de grond uiterlijk 31-12-2020 wordt verkocht. Door COVID-19 was de sauna in maart 2020 verplicht de deuren te sluiten voor bezoek. Gedurende de periode maart t/m juni is (in overleg met de gemeente) de betaling van de erfpachtcanon opgeschort. Per 1 juli (heropening) is de canon weer in rekening gebracht. Naast het opschorten van de canonbetalingen had de directie van de sauna ook uitstel gevraagd voor de overeengekomen aankoop van de grond (per eind 2020). De Stuurgroep heeft het gevraagde uitstel (juni 2020) verleend.

20

Vervolgproces Met het besluit van de stuurgroep is gemeente Soest in de zomer van 2020 in overleg getreden met de directie van Sauna Thermen Soesterberg over de verkoop van de grond. Tijdens de overleggen is door partijen gezamenlijk gekeken of en onder welke voorwaarden de gronden toch (snel) overgedragen konden worden. Dat heeft geleid tot een overeenkomst tussen Sauna Thermen Soesterberg en de gemeente Soest waarbij de gronden voor het eind van 2020 van eigenaar (zullen) zijn gewisseld. Met deze transactie is het project sauna Soesterberg afgerond en kan gemeente Soest met het beheerfonds Hart van de Heuvelrug afrekenen. Nieuwe kansen en risico’s Met de verkoop van de grond is dit project afgerond.

21

3.5

Apollo-Noord – Oude Tempel

Projectdoel Projecttrekker Projectleider Planeconoom Programma Planning

Realiseren woningbouw Gemeente Soest Reinier Kalt Boudewijn Sanders Circa 240 a 300 woningen Uitgifte 2021-2024

Mijlpalen tot heden Jaartal 2011

Omschrijving mijlpaal/resultaat/besluit Gezamenlijk verkennend onderzoek naar ontwikkelingsmogelijkheden; 3 scenario’s. Samenwerkingsovereenkomst Oude Tempel locatie Soesterberg

Datum besluit Ter info in juli 2011 19-07-2012 21-08-2012

Jan 2013

2014

Opdracht Hosper BV voor het opstellen van de stedenbouwkundige visie en het stedenbouwkundige kader “Wonen in weelde” Vaststelling Stedenbouwkundig Kader in College B&W

2014

Vaststelling Stedenbouwkundig Kader

14 mei 2014

2016

Besluit over de aankoop van de 15 ha. Grond

Februari 2016

2017

Voorontwerp bestemmingsplan

2017

Inspraaknota

2017

Ontwerp bestemmingsplan

2017

Bestemmingsplan vastgesteld door de gemeenteraad

Ter inzage tot 8 maart 2017 Bijlage bij ontwerp bp Ter inzage tot 9 aug. 2017 December 2017

2018

Aanvraag beroepsprocedure Raad van State

2019

Bestemmingsplan vernietigd door Raad van State

Januari 2018december 2018 17 april 2019

2020

Bestemmingsplan vastgesteld door de gemeenteraad

11 juni 2020

2020

Selectiefase uitgiftestrategie

Juni 2020

2012

2013

12 maart 2014

Door Stuurgroep HvdH Stuurgroep HvdH + Gemeente Soest Gemeente Soest Gemeente Soest Stuurgroep HvdH Stuurgroep HvdH Gemeente Soest College Gemeente Soest Gemeente Soest RvS RvS Gemeente Soest Gemeente Soest

Stand van zaken De ontwikkeling van de locatie Oude Tempel omvat de transformatie van een onderdeel van de buitenplaats Oude Tempel, tot een hoogwaardig groen woonmilieu binnen de vanuit het programma Hart van de Heuvelrug gestelde kaders. Het bestemmingsplan Oude Tempel is begin 2019 vernietigd door de Raad van State. Zij heeft aangegeven dat de onderbouwing op de punten verkeer, geluid en landschappelijke- en

22

cultuurhistorische waarden onvoldoende was. De onderzoeken voor deze onderbouwingen zijn opnieuw gedaan. Het bestemmingsplan is in juni 2020 opnieuw ter vaststelling aangeboden aan de raad. Het heeft tot 5 augustus voor beroep bij de Raad van State opengestaan. Daarvan is gebruik gemaakt. Een uitspraak wordt niet meer in 2020 verwacht. Parallel aan het bestemmingsplantraject is een intensief traject gevolgd om partijen te selecteren voor de ontwikkeling die meedoen in de gunningsfase. Vervolgproces De verdere planuitwerking vindt vanaf het najaar van 2020 plaats. Via een participatietraject worden de omwonenden constant betrokken, immers de maatschappelijk weerstand tegen de ontwikkeling is groot. In de komende periode wordt nog meer en vaker benadrukt dat Oude Tempel een andere woonomgeving wordt dan Groene Hoogte en Vliegbasis Soesterberg. Oude Tempel wordt een meer natuurinclusieve woonwijk die zich qua segment positioneert tussen Groene hoogte en Vliegbasis in. Als voorbeeld wordt verwezen naar Kerckebosch in Zeist als een geslaagde ontwikkeling waarbij groen en wonen in harmonie zijn. Ook gaat Soest verder met het aanbestedingstraject om een marktpartij te selecteren. Uiteraard worden pas definitieve overeenkomsten gesloten als het bestemmingsplan onherroepelijk is.

Nieuwe kansen en risico’s Bij de laatste vaststelling van de grondexploitatie Hart van de Heuvelrug, door de Stuurgroep in maart 2020, is het uitgeefbaar gebied verminderd om de landschappelijke- en cultuurhistorische waarden te waarborgen. Met het verkleinen van het uitgeefbaar gebied zijn ook de opbrengsten naar beneden bijgesteld. Nog steeds blijft er een risico bestaan ten aanzien van de uitgifte. Daarnaast is er een civieltechnisch risico van het bouw- & woonrijp maken, omdat het natuur inclusief bouwen anders verloopt dan het traditionele bouw- en aanlegproces. Bovendien is het bestemmingsplan nog niet onherroepelijk. Ook het verkrijgen van de benodigde ontheffingen (denk aan Wet Natuurbescherming) en vergunningen (denk aan aanleg- en kapvergunning) kent nog uitdagingen.

23

3.6

Sortie 16

Projectdoel Projecttrekker Projectleider Planeconoom Programma Planning

Woningbouw Provincie Utrecht Vincent van Esch Jaap Zijda Circa 170 woningen Uitgifte 2023-2025

Mijlpalen tot heden Jaartal 2005 2012 2018 2019 2020

Omschrijving mijlpaal/resultaat/besluit Clusterovereenkomst Zeist 2 Aankoop perceel Dorrestein Verkenning woningbouwontwikkeling Plan van aanpak Sortie 16 Vaststelling gebiedsvisie Sortie 16

Datum besluit 26 april 2007 23 januari 2012 2 mei 2018 21 februari 2019 21 september 29 september 6 oktober

Door Provincie Utrecht Provincie Utrecht Stuurgroep Stuurgroep Stuurgroep Provincie Utrecht B&W Zeist

Stand van zaken Ten noorden van de Amersfoortseweg tussen Soesterberg en het woonwagencentrum Beukbergen ligt het terrein Sortie 16. Dit perceel is in 2013 aangekocht van Dorrestein om de westelijke ontsluitingsweg naar de te realiseren woonwijk op de vliegbasis aan te kunnen leggen. Nadat een ontheffing flora- en faunawet is verkregen, is de ontsluitingsweg definitief aangelegd. De weg is nog niet in gebruik genomen in afwachting van realisering van de woonwijk Vliegbasis Soesterberg. Op de gronden tussen de ontsluitingsweg en Beukbergen is woningbouw voorzien. Omdat Sortie 16 grenst aan Vliegbasis Soesterberg wordt vanuit die samenhang bekeken hoe de ontwikkeling van dit terrein de ruimtelijke kwaliteiten in de omgeving kan versterken. De bijzondere ligging direct grenzend aan de voormalige vliegbasis en aan de toekomstige woonwijk die hier wordt ontwikkeld, aan woonwagencentrum Beukbergen en aan industrieterrein Soesterberg-Noord is hierbij een uitdaging. Na de verkenning van de woningbouwontwikkeling in 2018 is in samenwerking met de provincie Utrecht en de gemeenten Zeist en Soest een plan van aanpak opgesteld om te komen tot een gebiedsvisie Sortie 16. Dit plan van aanpak is besproken in de stuurgroep van februari 2019. In het najaar 2019 is het stedenbouwkundige bureau BGSV geselecteerd. Zij hebben de gebiedsvisie voor Sortie 16 opgesteld.