Bijlage St. Beter Zeist - 17RV005 Beheersverordening Oud Zandbergen
Tekst van het document
Zeist Oud Zandbergen e.o. BEHEERSVERORDENING
Zeist Oud Zandbergen e.o. Beheersverordening
identificatie
planstatus
identificatiecode:
datum:
status:
NL.IMRO.0355.BVOudZandbergen-VS01
13-10-2016 24-01-2016
concept vastgesteld
projectnummer:
035500.20161193 projectleider:
ir. R.J.M.M. Schram
Delftseplein 27
aangesloten bij:
RBOI - Rotterdam postbusbv150 Delftseplein 27b 3000 AD Ro erdam Postbus 150 T: 010-20 18 555 3000 AD Rotterdam telefoon (010) E-mail: 201 85info@rho.nl 55 E-mail: info@rboi.nl
© Rho Adviseurs bv Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op elke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs bv, behoudens voorzover dit drukwerk we elijk een openbaar karakter heeft ekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.
3
Inhoudsopgave Toelichting
5
Hoofdstuk 1
Inleiding
7
1.1
Aanleiding
7
1.2
Waarom een beheersverordening ?
7
1.3
Waaruit bestaat deze beheersverordening ?
7
1.4
Wat regelt deze beheersverorening ?
8
1.5
Hoe werkt de beheersverordening ?
8
1.6
Ligging verordeningsgebied
8
1.7
Geldende bestemmingsplannen
9
1.8
Wijzigingen ten opzichte van het geldende bestemmingsplan
10
1.9
Leeswijzer
10
Hoofdstuk 2
Huidige situatie beheersgebied
11
Hoofdstuk 3
Beleid
13
3.1
Inleiding
13
3.2
Rijks- en provinciaal beleid
13
3.3
Gemeentelijk beleid
14
Hoofdstuk 4
Omgevingsaspecten
15
4.1
Inleiding
15
4.2
Archeologie en cultuurhistorie
15
4.3
Bodem
16
4.4
Ecologie
17
4.5
Water 18
4.6
Milieuzonering
18
4.7
Geluid
18
4.8
Luchtkwaliteit
19
4.9
Externe veiligheid
19
4.10
Kabels en leidingen
20
Hoofdstuk 5
Juridische toelichting
21
5.1
Inleiding
21
5.2
Uitleg van de regeling 21
5.3
Werkinstructie
22
Hoofdstuk 6
Procedure beheersverordening
25
Bijlage bij de toelichting
27
Bijlage 1
29
Rho adviseurs voor leefruimte
Aanwijzing monument Oud Zandbergen
035500.20161193
4
Regels
31
Hoofdstuk 1
Regels
33
Artikel 1
Begrippen
33
Artikel 2
Algemene bouw- en gebruiksregels
34
Artikel 3
Anti-dubbeltelregel
35
Artikel 4
Parkeren
36
Artikel 5
Inwerkingtreding
37
Artikel 6
Citeertitel
38
Bijlagen bij de regels
39
Bijlage 1
Oud Zandbergen e.o. - voorschriften
41
Bijlage 2
Oud Zandbergen e.o. - plankaart
43
Bijlage 3
Buitengebied - voorschriften
45
Bijlage 4
Buitengebied - plankaart
47
Rho adviseurs voor leefruimte
035500.20161193
Toelichting
6
Rho adviseurs voor leefruimte
035500.20161193
7
Hoofdstuk 1
1.1
Inleiding
Aanleiding
Op basis van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) moeten gemeenten over actuele bestemmingsplannen, dat wil zeggen niet ouder dan 10 jaar, beschikken. Tevens dienen ruimtelijke plannen opgesteld te zijn conform de wettelijke standaarden en digitaal raadpleegbaar te zijn. De geldende besemmingsplannen voor Oud Zandbergen en omgeving zijn ouder dan 10 jaar. Om te blijven voldoen aan de actualiseringsplicht uit de Wro is de voorliggende beheersverordening voor Oud Zandbergen en omgeving opgesteld.
1.2
Waarom een beheersverordening ?
Om een actueel planologisch kader te behouden is een beheersverordening een snellere oplossing dan een bestemmingsplan, omdat deze op een kortere termijn in werking kan treden. Daarnaast gaat het in een beheersverordening uitsluitend om de bestaande situatie. Daarbij betreft het niet alleen de ‘waarneembaar’ bestaande situatie (dat wil zeggen dat wat feitelijk aanwezig is of nog kan worden gebouwd op basis van een vergunning), maar ook de planologisch bestaande situatie. Uiteraard zijn bestaande illegale situaties niet opgenomen in de beheersverordening. In de regels bij deze beheersverordening is namelijk het belangrijke begrip 'bestaand' opgenomen. Illegale situaties worden niet als bestaand gezien.
1.3
Waaruit bestaat deze beheersverordening ?
Kort gezegd bestaat een beheersverordening uit een verbeelding van het verordeningsgebied en regels. Meer concreet gaat het om: een zogenaamd object dat bestaat uit het gebied waarop de verordening betrekking heeft (het verordeningsgebied); één of meer objecten binnen het gebied (besluit(sub)vlakken); regels die gekoppeld zijn aan het besluitgebied en/of de objecten binnen het besluitgebied en die gericht zijn op het beheer van het gebied; regels die gaan over gebruiken, bouwen, aanleggen en slopen, afwijken met een omgevingsvergunning en overgangsrecht. De beheersverordening gaat vergezeld van een toelichting. Deze motiveert in ieder geval de keuze voor het instrument (zie hierboven), welke aspecten zijn uitgezocht, etc. De toelichting bevat ook een uitleg van de regeling.
Rho adviseurs voor leefruimte
035500.20161193
8
1.4
Wat regelt deze beheersverorening ?
Het belangrijkste uitgangspunt voor deze beheersverordening is dat deze de bestaande legale situatie (inclusief overige, voorheen toegelaten functies) vastlegt. Een beheersverordening mag in principe geen 'ruimtelijke ontwikkelingen' bevatten. De beheersverordening legt de situatie van bebouwing en gebruik vast door middel van een algemene regeling voor het hele verordeningsgebied, waardoor een eenvoudige regeling mogelijk is. Voor zover nodig is een nader specificatie en/of detaillering aangebracht door middel van besluit(sub)vlakken op de kaart of specifieke bepalingen in de regels. In de volgende paragraaf worden hiervan voorbeelden gegeven.
1.5
Hoe werkt de beheersverordening ?
De beheersverordening moet digitaal worden opgesteld volgens de Praktijkrichtlijn Gebiedsgerichte Besluiten. De verordening wordt door de gebruiker daarom via een digitaal platform (meestal de website www.ruimtelijkeplannen.nl) benaderd. Digitaal gezien zijn er verschillende vlakken zichtbaar, namelijk het besluitgebied, de besluitvlakken en eventueel de besluitsubvlakken. Hierna volgt een korte omschrijving van wat deze vlakken regelen: Besluitgebied. Het besluitgebied is het gebied waarvoor de beheersverordening van toepassing is. De regelingen die niet specifiek gekoppeld zijn aan een besluitvlak of een besluitsubvlak, zijn van toepassing op het hele besluitgebied. De regels zijn gericht op het behouden van de bestaande situatie. Het besluitgebied betreft in deze verordening het gebied dat is weergegeven in paragraaf 1.6. Besluitvlak. Op het hele besluitgebied, of een bepaald deel daarvan, kan een besluitvlak zijn gelegd. In deze verordening zijn 2 besluitvlakken opgenomen om de geldende en over te nemen planologische regelingen te specificeren. Besluitsubvlak. Dit is bedoeld om binnen een bepaald deel van het besluitvlak aanvullende regelingen te geven. In deze beheersverordening is hiervan geen gebruik gemaakt.
1.6
Ligging verordeningsgebied
Het verordeningsgebied ligt ten noordoosten van de kern Zeist, centraal in de gemeente. Het wordt ruimtelijk globaal begrensd door: in het noorden: Amersfoortseweg; in het oosten: Zandbergenlaan (N238); in het zuiden: rijksweg A28; in het westen: Prins Alexanderweg. In figuur 1.1 is de begrenzing van het plangebied weergegeven.
Rho adviseurs voor leefruimte
035500.20161193
9
Figuur 1.1 Ligging verordeningsgebied (bron: arcGis luchtfoto 2014)
1.7
Geldende bestemmingsplannen
In het verordeningsgebied geldt hoofdzakelijk het bestemmingsplan 'Oud Zandbergen e.o.'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 20 september 2005 en vervalt bij inwerkingtreding van deze beheersverordening. Aan een klein gedeelte in het noorden van het plangebied van dit bestemmingsplan is goedkeuring onthouden door Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Zodoende geldt voor dit plandeel het bestemmingsplan Buitengebied. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 14 juni 1982. Het bestemmingsplan Oud Zandbergen e.o. had onder meer betrekking op de herinrichting van de buitenplaats Oud Zandbergen. Daarnaast is door middel van dit bestemmingsplan de inrichting van een autoboulevard mogelijk gemaakt op de voormalige zandwinplaats langs de afrit van de A28. Tot slot is in dit bestemmingsplan voor het zuidwestelijk plandeel een uit te werken bestemming opgenomen om nieuwe ontwikkelingen mogelijk te maken. Er is voor gekozen de betreffende gronden buiten het plangebied van de beheersverordening te laten, mede omdat een beheersverordening geen uit te werken bestemmingen kan bevatten. Het bestemmingsplan Buitengebied had betrekking op het landelijke gebied van de gemeente Zeist. Ter plaatse van het perceel waar goedkeuring is onthouden in het bestemmingsplan Oud Zandbergen en omgeving geldt nog de bestemming 'openbare- sociale- en culturele doeleinden'.
Rho adviseurs voor leefruimte
035500.20161193
10
De plankaart en voorschriften van de bestemmingsplannen 'Oud Zandbergen e.o.' en Buitengebied zijn als bijlage bij deze beheersverordening opgenomen en worden via de regels van toepassing verklaard op het desbetreffende gebied. Inhoudelijk blijven beide plannen dus van toepassing.
1.8
Wijzigingen ten opzichte van het geldende bestemmingsplan
De bouw- en gebruikswijzigingen die passen binnen de vigerende bestemmingsplannen worden met deze beheersverordening voortgezet. Verleende vrijstellingen, ontheffingen en omgevingsvergunningen van deze bestemmingsplannen voor bouwen en gebruik maken deel uit van deze beheersverordening.
1.9
Leeswijzer
Deze toelichting bevat de volgende hoofdstukken. Na deze inleiding (hoofdstuk 1) wordt ingegaan op de volgende onderwerpen: een beschrijving van de huidige situatie (hoofdstuk 2); het Rijksbeleid, provinciale en gemeentelijke beleid als kader voor deze beheersverordening (hoofdstuk 3); de randvoorwaarden vanuit de milieu- en omgevingsaspecten (hoofdstuk 4); de juridische toelichting (hoofdstuk 5); een beschrijving van de procedure (hoofdstuk 6).
Rho adviseurs voor leefruimte
035500.20161193
11
Hoofdstuk 2
Huidige situatie beheersgebied
Het plangebied ligt ten noorden van de Rijksweg A28. Het gebied kan in ruimtelijke en functionele zin opgedeeld worden in drie deelgebieden. Deze worden hierna beschreven 1. De buitenplaats Oud Zandbergen Dit deelgebied wordt in het noorden begrensd door de Amersfoortsestraatweg, in het oosten door de Zandbergenlaan en in het westen door de Prins Alexanderweg.
Figuur 2.1 Buitenplaats Oud Zandbergen (bron: google streetview) Aan de Amersfoortseweg 18 ligt het huis Zandbergen dat rond 1754 is gebouwd. Ter plaatse bevindt zich de kantoorfunctie van het Kerkgenootschap der Zevende- Dags Adventisten. Het kerkgenootschap gebruikt het pand regelmatig voor vergaderingen of recepties, charity diners en presentaties. In het verleden hoorde bij dit genootschap ook een seminarie en jongensinternaat. Het gebouw van het jongensinternaat is nog aanwezig en in gebruik als Vormingscentrum. Ter plaatse worden groepsactiviteiten en conferenties georganiseerd. De voormalige oranjerie/kapel/koetshuis wordt niet meer als zodanig gebruikt. In de voormalige moestuin staat een voormalig wasserijgebouw, ten behoeve van de scouting.
Rho adviseurs voor leefruimte
035500.20161193
12
Op het terrein van de buitenplaats zijn een aantal woningen aanwezig. Bij de westelijke zijentree van de buitenplaats ligt een basisschool. Deze school maakt gebruik van omliggend grasland als spel- en sportterrein, een deel hiervan is als schooltuin ingericht. De toegang tot de school en de woningen die centraal in het park liggen gaat via de zijentree en de centrale as. 2. De autoboulevard Op de voormalige zandwinplaats voor de aanleg van de A28 is de autoboulevard van Zeist gerealiseerd. Het deelgebied wordt in het oosten begrensd door de Zandbergenlaan, in het zuiden door de noordelijke open afrit van de A28 en in het westen door de Prins Alexanderweg.
Figuur 2.2 Autoboulevard (bron: google streetview) Ter plaatse zijn verschillende garagebedrijven gevestigd, die zijn uitgeplaatst uit de woonkern Zeist. Er is sprake van een afwisselend architectonisch beeld. De autoboulevard wordt ontsloten via de Blanckenhagenweg, die in verbinding staat met de oprit naar de A28. 3. Bedrijventerrein Huis ter Heide Zuid Dit deelgebied ligt in het zuidwesten van het verordeningsgebied en bestaat uit het kantorencomplex van GSK (Glaxo). GSK ontwikkelt en produceert geneesmiddelen, vaccins en vrij verkrijgbare geneesmiddelen. Het kantorencomplex en bijbehorend parkeerterrein is groen ingekaderd. Ten noorden van deze locatie zal in de toekomst een herontwikkeling plaatsvinden, waaronder de aanleg van een ontsluitingsweg voor de nieuwbouw van Huis ter Heide-West. Deze gronden vallen buiten het verordeningsgebied.
Rho adviseurs voor leefruimte
035500.20161193
13
Hoofdstuk 3
3.1
Beleid
Inleiding
Op verschillende niveaus gelden beleidsnota's die betrekking hebben op het verordeningsgebied.
3.2
Rijks- en provinciaal beleid
Op verschillende niveaus gelden beleidsnota's die betrekking hebben op het beheersgebied. Op rijksniveau zijn dit onder andere de 'Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte' die verder is uitgewerkt in respectievelijk het 'Besluit algemene regels ruimtelijke ordening' Deze beleidsnota's geven geen specifieke uitgangspunten voor het beheersgebied, aangezien de bestaande situatie wordt vastgelegd en er geen sprake is van nieuwe, ruimtelijk relevante ontwikkelingen. In algemene zin wordt gestreefd naar een voortzetting en verbetering van het bestaande kwaliteitsniveau. Dit geldt dan ook voor het beheersgebied. Op provinciaal niveau zijn met name de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 en de daarmee samenhangende 'Provinciale Ruimtelijke Verordening 2013' relevant. Relevante onderwerpen voor het beheersgebied zijn: 1. Beschermingszone drinkwaterwinning: het verordeningsgebied ligt volgens kaart 1 van de verordening binnen een beschermingszone voor drinkwaterwinning. Artikel 2.2 lid 1 van de verordening bepaalt dat een ruimtelijk plan bestemmingen en regels bevat die het waterwinbelang beschermen bij functiewijzigingen. Aangezien de beheersverordening niet voorziet in functiewijzigingen maar uitsluitend de bestaande mogelijkheden continueert, is het belang van de drinkwaterwinning niet in het geding. 2.
Historische buitenplaatszone: het verordeningsgebied ligt volgens kaart 3 van de verordening binnen een historische buitenplaatszone. Artikel 2.10 lid 1 bepaalt dat een ruimtelijk plan bestemmingen en regels kan bevatten die ruimtelijke ontwikkelingen toestaan, mits de cultuurhistorische waarde van de buitenplaatszone wordt behouden en versterkt. Aangezien de beheersverordening niet voorziet in ruimtelijke ontwikkelingen, door de kernkwaliteiten van de buitenplaatszone behouden.
Rho adviseurs voor leefruimte
035500.20161193
14
3.3
Gemeentelijk beleid
Op gemeentelijk niveau zijn de volgende beleidsdocumenten relevant voor de beheersverordening: 'Zeist schrijf je met een Q'- gemeentelijke structuurvisie
Welstandsnota 2010
Rho adviseurs voor leefruimte
Doel van het structuurplan voor de gehele gemeente is het opstellen van een strategische ruimtelijke visie. De visie geeft aan waar en welke ruimtelijke ontwikkelingen in de komende tien jaar mogelijk zijn. De visie is ontwikkeld met en gebaseerd op ideeën uit de Zeister samenleving. De visie bouwt voort op het eerder ontwikkelde Ontwikkelingsperspectief 2030. De beheersverordening ziet toe op het vastleggen van de bestaande situatie en maakt geen ontwikkelingen mogelijk. In die zin is het structuurplan niet relevant. Wel voorziet de beheersverordening in het behoud van de bestaande kernkwaliteiten De welstandsnota biedt het kader voor de toetsing van bouwaanvragen aan redelijke eisen van welstand. Bouwaanvragen die passen binnen de regels van deze verordening dienen tevens te worden getoetst aan de welstandsnota.
035500.20161193
15
Hoofdstuk 4
4.1
Omgevingsaspecten
Inleiding
In dit hoofdstuk wordt beschreven hoe rekening is gehouden met de in en rond het verordeningsgebied voorkomende relevante omgevingsaspecten. Omdat deze beheersverordening enkel de bestaande planologische situatie voortzet, is de onderzoeksopgave van beperkte omvang. Om die reden is de afweging per aspect beknopt weergegeven.
4.2
Archeologie en cultuurhistorie
Archeologie Op grond van de Monumentenwet 1988 (artikel 38a) moet bij de vaststelling van een beheersverordening rekening worden met de archeologische waarden. De gemeente Zeist heeft voor haar grondgebied archeologisch beleid vastgesteld. Op een archeologische beleidsadvieskaart is voor de gemeentelijke gronden inzichtelijk gemaakt wat de archeologische verwachting is. Voor het plangebied gelden verschillende archeologische verwachtingswaarden. De gemeente heeft op van 7 september 2010 de Erfgoedverordening 2010 vastgesteld. In deze verordening wordt onder andere rekening gehouden met de archeologische waarden. De Efgoedverordening blijft ook onder de beheersverordening ongewijzigd van kracht waardoor archeologische waarden ook in de toekomst beschermd zijn. Archeologie levert in het kader van deze beheersverordening derhalve geen belemmeringen op. Cultuurhistorie De buitenplaats Oud Zandbergen maakt deel uit van een reeks buitenplaatsen aan de Amersfoortseweg, waaronder ook Beukbergen, Huis ter Wege en Dijnselburg. De historische buitenplaats bestaat uit een landhuis met bijgebouwen in een parkachtige omgeving. De belangrijkste onderdelen van de buitenplaats zoals het hoofdgebouw, oranjerie, de historische tuin- en parkaanleg en de ijskelder, zijn nog vrij gaaf aanwezig.
Rho adviseurs voor leefruimte
035500.20161193
16
Figuur 4.1 Historische kaart begin 20e eeuw (bron: topotijdreis.nl) Met de aanleg van de rijksweg A28 zijn Huis ter Heide en ook Oud Zandbergen afgesneden van de bebouwde kom van Zeist. Een deel van de buitenplaats is afgegraven ten behoeve van zandwinning voor de rijksweg. Op deze wijze zijn de oude zichtas en lanen die aansloten op de Krakelingweg ingekort. Er bestaat geen visuele relatie meer tussen de buitenplaats en de ten zuiden hiervan gelegen bebouwde kom van Zeist en de rijksweg A28. Het hoofdgebouw Oud Zandbergen is aangewezen als rijksmonument en is op de plankaart van het bestemmingsplan 'Oud Zandbergen e.o.' aangeduid. In het besluit onder nummer 987444 is het complex Oud Zandbergen, met daarin opgenomen het hoofdgebouw, de historische tuin- en parkaanleg en de ijskelder als samenstellend onderdeel aangewezen als beschermd monument. In de bijlage 1 bij deze beheersverordening is de aanwijzing en omschrijving van de genoemde onderdelen opgenomen.
4.3
Bodem
Wet bodembescherming De Wet bodembescherming (Wbb) voorziet in maatregelen indien sprake is van ernstige bodemverontreiniging. Het doel van de Wbb is in de eerste plaats het beschermen van de (land- of water)bodem zodat deze kan worden benut door mens, dier en plant, nu en in de toekomst. Via de Wbb heeft de Rijksoverheid de mogelijkheid algemene regels te stellen voor de uitvoering van werken, het transport van stoffen en het toevoegen van stoffen aan de bodem.
Rho adviseurs voor leefruimte
035500.20161193
17
Ontwikkelingen kunnen pas plaatsvinden als de bodem, waarop deze ontwikkelingen gaan plaatsvinden, geschikt is of geschikt is gemaakt voor het beoogde doel. Bij nieuwbouwactiviteiten dient de bodemkwaliteit door middel van onderzoek in beeld te zijn gebracht. In het algemeen geldt dat nieuwe bestemmingen bij voorkeur op een schone bodem dienen te worden gerealiseerd. Besluit bodemkwaliteit Het doel van het Besluit bodemkwaliteit (2008) is de bodem beter te beschermen en meer ruimte te bieden voor nieuwe bouwprojecten. Ook geeft het besluit gemeenten en provincies meer verantwoordelijkheid om de bodem te beheren. Het Bouwstoffenbesluit (Bsb) is opgenomen in het Besluit bodemkwaliteit. Onderzoek Nu de beheersverordening alleen ziet op het beheer van het gebied en er geen sprake is van nieuwe ontwikkelingen, is het niet nodig om met betrekking tot het aspect 'Bodemkwaliteit' onderzoek te doen.
4.4
Ecologie
Het verordeningsgebied is getoetst aan de Natuurbeschermingswet en de Flora- en faunawet. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming. Gebiedsbescherming Ten aanzien van gebiedsbescherming zijn in het kader van de Europese richtlijnen in Nederland speciale beschermingszones aangewezen die een hoge wettelijke bescherming kennen. Hiervoor zijn Natura 2000-gebieden en gebieden die deel uitmaken van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) aangewezen. Het verordeningsgebied vormt geen onderdeel van een natuur- of groengebied met een beschermde status, zoals Natura 2000. Het gebied maakt ook geen deel uit van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Het dichtstbijzijnde Natura-2000 gebied betreft de Oostelijke Vechtplassen en is gelegen circa 11 km ten noordwesten van het verordeningsgebied. Omdat deze beheersverordening geen ontwikkelingen mogelijk maakt zijn significante negatieve effecten op beschermde gebieden uitgesloten.
Figuur 4.1: Ligging verordeningsgebied (rode cirkel) ten opzichte van EHS-gebied. (Bron: Geo-loket, provincie Utrecht)
Rho adviseurs voor leefruimte
035500.20161193
18
Soortenbescherming Op grond van de Flora- en faunawet gelden algemene verboden tot het verwijderen van beschermde plantensoorten van hun groeiplaats, het beschadigen, vernielen, wegnemen of verstoren van voortplantings- of vaste rustplaatsen of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten of het opzettelijk verontrusten van een beschermde diersoort. Bij nieuwe ontwikkelingen dient hiermee rekening te worden gehouden. Voor het verordeningsgebied kan worden gesteld dat het om een bestaande situatie gaat waarin geen nieuwe (grootschalige) ontwikkelingen worden toegestaan. Wat betreft de soortenbescherming, worden daarom geen belemmeringen verwacht.
4.5
Water
Het verordeningsgebied ligt binnen het beheersgebied van Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Het verordeningsgebied is niet gelegen binnen de kern- en beschermingszone van een regionale/primaire waterkering. In het verordeningsgebied zijn daarnaast geen belangrijke watergangen gelegen met een regionale water aan- en afvoer functie. Er zijn geen nieuwe ontwikkelingen voorzien. De waterkwantiteit en -kwaliteit blijft zodoende ongewijzigd, evenals de opvang en afvoer.
4.6
Milieuzonering
In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen: ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd; rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven. Deze beheersverordening legt de bestaande situatie vast. De bestaande milieuhygiënische situatie is en blijft gehandhaafd en een planologische verslechtering is niet mogelijk. Vanuit milieuzonering gelden er geen belemmeringen voor de vaststelling van de beheersverordening.
4.7
Geluid
De Wet geluidhinder (Wgh) stelt eisen met betrekking tot de geluidbelasting van geluidsgevoelige gebouwen en terreinen door drie verschillende geluidsbronnen: wegverkeer, spoorwegverkeer en industrie. Wegverkeer In de Wgh is bepaald dat elke weg in principe een zone heeft, waar aandacht aan geluidhinder moet worden besteed. Wegen waar deze zone in principe niet geldt, zijn onder andere wegen waarvoor een maximumsnelheid geldt van 30 km/uur. Voor de zoneplichtige wegen (dus met een maximumsnelheid van 50 km/uur of meer) biedt de beheersverordening een regeling dat een geluidsgevoelig gebouw niet dichter naar een zoneplichtige weg kan worden gebouwd.
Rho adviseurs voor leefruimte
035500.20161193
19
Het aantal geluidgevoelige objecten binnen de wettelijke geluidzones rond deze wegen mag ook niet toenemen. Omdat er sprake is van een beheersverordening en de rechten uit de vigerende bestemmingsplannen zijn overgenomen, is de nieuwbouw van nieuwe geluidsgevoelige objecten niet aan de orde.
4.8
Luchtkwaliteit
De Wet luchtkwaliteit is onderdeel van de Wet milieubeheer. In de wet zijn normen opgenomen voor de luchtkwaliteit. De luchtkwaliteitseisen vormen onder andere geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde of als een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt. In het verordeningsgebied zijn geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk die nader luchtkwaliteitsonderzoek vereisen. Luchtkwaliteit is daarmee geen belemmering voor het verordeningsgebied.
4.9
Externe veiligheid
Voor risicovolle bedrijven bevat het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) veiligheidsnormen. Bij het plannen van (beperkt) kwetsbare objecten, zoals woningen in de omgeving van een risicovolle inrichting, moet op basis van het Bevi rekening worden gehouden met de mogelijke invloed van die inrichting. Wat betreft het vervoer van gevaarlijke stoffen moet op basis van het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) rekening worden gehouden met de regeling Basisnet. In het Basisnet staat beschreven welke risico’s aanvaardbaar zijn bij het vervoer van gevaarlijke stoffen. Ook zijn hoofdroutes benoemd voor het vervoer over weg, water en spoor. Ingeval van aanwezigheid van hogedrukaardgastransportleidingen is als toetsingskader van belang het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb). Dit besluit geeft de eisen en veiligheidsafstanden voor buisleidingen die worden gebruikt voor het transport van gevaarlijke stoffen ten opzichte van kwetsbare objecten. Onderzoek Volgens de professionele risicokaart (https://nederlandprof.risicokaart.nl) ligt ten zuiden van het verordeningsgebied op circa 280 m Shell Zelftankstation Boulevard. Ook ten noordoosten van het verordeningsgebied op circa 250 m ligt een Shell tankstation. De maategevende PR 10 -6 contour (35 m) van beide tankstations valt niet binnen het verordeningsgebied.
Ook het invloedsgebied voor het groepsrisico van beide tankstations (150 m) valt niet binnen het verordeningsgebied. De inrichtingen vormen dan ook geen belemmering. Over de A28 worden gevaarlijke stoffen vervoerd. Daarnaast worden ook over de Zandbergenlaan en de Amersfoortseweg (N237) gevaarlijke stoffen vervoerd. De PR 10-6 contouren zijn niet buiten de wegen gelegen. Het maatgevende invloedsgebied voor het groepsrisico van deze wegen is 355 m. Het verordeningsgebied ligt binnen het invloedsgebied van deze wegen. Ten oosten van het verordeningsgebied op circa 380 m is een DPO leiding gelegen. Deze leiding heeft geen PR 10-6 contour. De leiding heeft een effectafstand (dodelijk) van 23 m. Het verordeningsgebied ligt daar ruimschoots buiten. Deze beheersverordening legt de bestaande situatie vast. Voor externe veiligheid zijn er geen belemmeringen voor de vaststelling van de beheersverordening.
Rho adviseurs voor leefruimte
035500.20161193
20
4.10
Kabels en leidingen
Kabels en leidingen die naar aard en omvang een ruimtelijk en/of functioneel belang hebben, zijn niet aanwezig in het beheersgebied.
Rho adviseurs voor leefruimte
035500.20161193
21
Hoofdstuk 5
5.1
Juridische toelichting
Inleiding
In dit hoofdstuk wordt de keuze voor het instrument beheersverordening uiteengezet en een uitleg gegeven bij de planologische regeling.
5.2
Uitleg van de regeling
De beheersverordening is gebaseerd op de volgende uitgangspunten: beheer van de bestaande legale situatie (gebruik en bouwen); het behoud van de planologische ruimte zoals deze in het geldende plan is opgenomen en de in de tussentijd verleende vrijstellingen/ontheffingen/afwijkingen. Zowel het behoud van de bestaande situatie als het behoud van de planologische ruimte vormen de onderlegger voor de beheersverordening. Daartoe is de regeling uit het geldende bestemmingsplan in deze verordening overgenomen. In de regeling is expliciet bepaald dat wanneer de bestaande legale situatie afwijkt van hetgeen op het kaartbeeld en/of in de voorschriften is bepaald, de bestaande legale situatie alsnog is toegestaan. Met de inwerkingtreding van de Wabo is een aantal termen die gebruikt werden in de voorheen geldende bestemmingsplannen niet meer actueel. In plaats van een aanlegvergunning, wordt nu gesproken over een 'omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden' en in plaats van een vrijstelling, is er nu sprake van een 'afwijking'. De inhoud en de bedoeling van de regels wijzigen echter niet, er is sprake van een nieuwe naam van de vergunningen. In deze verordening is aangegeven hoe deze vergunningen nu moeten worden gelezen.
Voor de geldende bestemmingsplannen geldt dat de regeling en bijbehorende kaarten zijn opgenomen als bijlage bij deze beheersverordening. In artikel 2 lid a en b is dit vastgelegd en zijn de geldende plannen van toepassing verklaard. Op de verbeelding is een koppeling gemaakt door middel van een besluitsubvlak. De juridisch bindende onderdelen van de bestemmingsplannen 'Oud Zandbergen e.o.' en 'Buitengebied' zijn als PDF opgenomen (deze plannen zijn niet digitaal raadpleegbaar). De regelingen uit deze plannen zijn waar relevant onverkort van toepassing en opgenomen in de bijlagen 1 tot en met 4 bij de regels.
Rho adviseurs voor leefruimte
035500.20161193
22
Uitgesloten bepalingen Wijzigingsbevoegdheden en nadere eisen uit geldende plannen kunnen binnen een beheersverordening niet worden overgenomen. Voor wijzigingsbevoegdheden geldt dat deze ontwikkelingen mogelijk maken die afwijken van ofwel de bestaande ruimtelijke structuur ofwel de bestaande functionele structuur. Om die reden stroken deze regelingen niet met het doel van een beheersverordening als instrument. Het opnemen van deze instrumenten kan op grond van artikel 3.6 Wro alleen in een bestemmingsplan en is dus niet mogelijk in een beheersverordening. In het bestemmingsplan 'Oud Zandbergen e.o.' vervallen de nadere eisen zoals opgenomen in artikel 2.1 lid 2 C, artikel 2.1 lid 5 B en C, artikel 2.2 lid 2 C, artikel 2.3 lid C, artikel 2.4 lid 2 C en artikel 2.5 lid 2 C. Tevens vervallen de wijzigingsbevoegdheden zoals opgenomen artikel 1.2 lid 2 en artikel 2.1 lid 5 met de inwerkingtreding van deze beheersverordening. Tevens vervallen alle nadere eisen en wijzigingsbevoegdheden - voor zover van toepassing - uit het bestemmingsplan 'Buitengebied'. Verder zijn de in de bijlagen opgenomen regelingen met betrekking tot het overgangsrecht, de strafbepaling en de slotbepaling niet meer van toepassing binnen het regiem van de beheersverordening. Al deze bepalingen zijn dan ook buiten toepassing van de beheersregeling gelaten (artikel 2 sub c).
Overige legale situaties Situaties die niet voldoen aan de ter plaatse geldende regeling, maar wel legaal tot stand gekomen zijn, blijven eveneens toegestaan. Dit is bepaald in artikel 2 sub d. Het kan daarbij gaan om zowel bouw- als gebruiksmogelijkheden overeenkomstig een eerder doorlopen ruimtelijke procedure. Denk hier bijvoorbeeld aan verleende vergunningen op basis van artikel 19 van de oude Wet op de Ruimtelijke Ordening en meer recentere Wabo-procedures. Deze verleende vergunningen vallen onder het begrip 'bestaand'. Anti-dubbeltelregel Deze bepaling is ingevolge artikel 3.2.4 van het Bro vast voorgeschreven en is opgenomen in artikel 3. Doel van deze bepaling is te voorkomen dat er meer wordt gebouwd dan de beheersverordeing beoogt, bijvoorbeeld in het geval dat (onderdelen van) percelen van eigenaar wisselen. De anti-dubbeltelregel voorkomt dat de overgedragen grond nog eens in de beoordeling van de bouwmogelijkheden op het oorspronkelijk deel erf kan worden betrokken. Parkeren Als gevolg van het vervallen van de stedenbouwkundige bepalingen (waaronder parkeren) is het noodzakelijk hiervoor een regeling te treffen in bestemmingsplannen en beheersverordeningen. In artikel 4 van deze beheersverordening is daarom een regeling opgenomen die voldoende parkeergelegenheid borgt.
5.3
Werkinstructie
Deze beheersverordening regelt in principe dat de in het laatste bestemmingsplan geldende regelingen van kracht blijven. Bij aanvragen voor omgevingsvergunning betekent dit concreet dat de bijlage bij de verordening het toetsingskader is. In deze bijlage is de regeling van het eerdere bestemmingsplan integraal overgenomen.
Rho adviseurs voor leefruimte
035500.20161193
23
Door deze systematiek blijft het toetsingskader voor aanvragen voor omgevingsvergunning in principe gelijk aan die vóór de inwerkingtreding van deze verordening. Wel moet erop worden gelet dat nadere eisen en wijzigingsbevoegdheden die in de bijlage voorkomen, niet kunnen worden toegepast. Dit zijn bevoegdheden die ontwikkelingen mogelijk maken, die niet onder het regime van een beheersverordening mogen vallen en bovendien op grond van de Wro niet hierin kunnen worden opgenomen. Hetzelfde geldt voor het overgangsrecht en de strafbepaling die niet relevant meer zijn, nu er een beheersverordening geldt. Doordat het laatste bestemmingsplan wordt vervangen door de beheersverordening met dezelfde regeling c.q bestemmingen, verandert er voor de aanvrager c.q. burger in principe niets. Een aanvraag voor omgevingsvergunning wordt getoetst aan de bijlagen in de beheersverordening, dit is het hiervoor geldende bestemmingsplan. De bijlagen (voorschriften en plankaart) die als toetsingskader worden gebruikt zijn in pdf-formaat beschikbaar.
Rho adviseurs voor leefruimte
035500.20161193
24
Rho adviseurs voor leefruimte
035500.20161193
25
Hoofdstuk 6
Procedure beheersverordening
De Wet ruimtelijke ordening (Wro) kent geen voorbereidingsprocedure voor de beheersverordening. De beheersverordening wordt door de gemeenteraad vastgesteld. Tegen het vaststellingsbesluit van een beheersverordening kan geen bezwaar of beroep worden aangetekend. De verordening treedt in werking op de dag na de bekendmaking van het vaststellingsbesluit.
Rho adviseurs voor leefruimte
035500.20161193
26
Rho adviseurs voor leefruimte
035500.20161193
bijlagen bij de Toelichting
Bijlage 1 Aanwijzing monument Oud Zandbergen
BIJLAGE
Regels
32
Rho adviseurs voor leefruimte
035500.20161193
33
Hoofdstuk 1
Artikel 1
Regels
Begrippen
In deze regels wordt verstaan onder: 1.1 verordening de beheersverordening Oud Zandbergen e.o. van de gemeente Zeist; 1.2 verordeningsgebied het gebied waarop deze verordening van toepassing is, vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0355.BVOudZandbergen-VS01 met bijbehorende bestanden; 1.3 bestaand a. bestaand gebruik: het gebruik van de gronden en bouwwerken dat aanwezig is op het tijdstip van de vaststelling van de verordening of zoals dat kan worden gebruikt krachtens een verleende omgevingsvergunning voor het gebruik, daaronder valt niet het gebruik dat reeds in strijd was met het daarvoor geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan; b. bestaande bouwwerken: bouwwerken die op het tijdstip van de vaststelling van de verordening aanwezig zijn of nog kunnen worden gebouwd krachtens een verleende omgevingsvergunning voor het bouwen, daaronder valt niet de bebouwing die reeds in strijd was met het daarvoor geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan; c. bestaande afmetingen: afstands-, hoogte-, inhouds- en oppervlaktematen, die op het tijdstip van inwerkingtreding van de verordening tot stand zijn gekomen of tot stand zullen komen met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.
Rho adviseurs voor leefruimte
035500.20161193
34
Artikel 2
Algemene bouw- en gebruiksregels
In het verordeningsgebied gelden de volgende regels: a. ten aanzien van het gebruik, het bouwen en het uitvoeren van werken en werkzaamheden geldt, ter plaatse van het besluitsubvlak'Oud Zandbergen e.o.' de regeling zoals opgenomen in bijlage 1 Oud Zandbergen e.o. - voorschriften en de daarbij behorende kaart zoals opgenomen in bijlage 2 Oud Zandbergen e.o. - plankaart met inachtneming van het bepaalde in lid c tot en met g; b. ten aanzien van het gebruik, het bouwen en het uitvoeren van werken en werkzaamheden geldt, ter plaatse van het besluitsubvlak' Buitengebied' de regeling zoals opgenomen in bijlage 3 Buitengebied - voorschriften en de daarbij behorende kaart zoals opgenomen in bijlage Bijlage 4 Buitengebied - plankaart met inachtneming van het bepaalde in lid c tot en met g; c. in afwijking van het bepaalde in lid a en b, voorzover het betreft in de artikelen van de bijlagen bij deze regels genoemde leden of artikelen waarin nadere eisen, wijzigingsbevoegdheden, strafbepalingen, overgangsrecht en slotbepalingen zijn opgenomen, zijn deze niet van toepassing; d. in aanvulling op het bepaalde in lid a en b geldt, voor zover het bestaande gebruik (bouwen en gebruik) afwijkt van hetgeen in artikel 2 lid a en b is geregeld, het volgende: 1. de in het verordeningsgebied gelegen gronden en bestaande bouwwerken mogen worden gebruikt overeenkomstig het bestaande gebruik; 2.
bestaande bouwwerken mogen worden vervangen door bouwwerken van dezelfde afmetingen en op dezelfde locatie; e. daar waar in de bijlagen bij deze regels 'aanlegvergunning of aanlegvergunningen' staat, wordt gelezen: 'omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden'; f. daar waar in de bijlagen bij deze regels 'vrijstelling verlenen' staat, wordt gelezen: 'afwijken'; g. daar waar in de bijlagen bij deze regels 'vrijstelling' staat, wordt gelezen: 'afwijking'.
Rho adviseurs voor leefruimte
035500.20161193
35
Artikel 3
Anti-dubbeltelregel
Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
Rho adviseurs voor leefruimte
035500.20161193
36
Artikel 4 a.
b.
Parkeren
Gerealiseerde parkeervoorzieningen mogen niet zodanig worden gewijzigd, dat hierdoor niet meer voldoende parkeergelegenheid aanwezig is, zoals opgenomen in de Parkeerbeleidsnota Zeist van 3 mei 2004. Indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, wordt rekening gehouden met deze wijziging. Bij functiewijziging dient te worden voorzien in voldoende parkeergelegenheid, zoals opgenomen in de Parkeerbeleidsnota Zeist van 3 mei 2004. Indien deze beleidsregels gedurende de planperiode worden gewijzigd, wordt rekening gehouden met deze wijziging.
Rho adviseurs voor leefruimte
035500.20161193
37
Artikel 5
Inwerkingtreding
Deze verordening treedt in werking op de dag na bekendmaking van het raadsbesluit.
Rho adviseurs voor leefruimte
035500.20161193
38
Artikel 6
Citeertitel
Deze verordening wordt aangehaald als: Beheersverordening Oud Zandbergen e.o. van de gemeente Zeist.
Rho adviseurs voor leefruimte
035500.20161193
bijlagen bij de Regels
Bijlage 1 Oud Zandbergen e.o. - voorschriften
INHOUD van de VOORSCHRIFTEN1
HOOFDSTUK 1
INLEIDENDE BEPALINGEN........................................................... 3
ARTIKEL 1.1 ARTIKEL 1.2 ARTIKEL 1.3 ARTIKEL 1.4
BEGRIPSBEPALINGEN .......................................................................... 3 PROCEDUREBEPALINGEN..................................................................... 7 WIJZE VAN METEN ................................................................................. 8 ALGEMENE BEPALINGEN ..................................................................... 9
HOOFDSTUK 2
BESTEMMINGSBEPALINGEN ..................................................... 13
ARTIKEL 2.1 ARTIKEL 2.2 ARTIKEL 2.3 ARTIKEL 2.4 ARTIKEL 2.5 ARTIKEL 2.6 ARTIKEL 2.7 ARTIKEL 2.8 ARTIKEL 2.9
BUITENPLAATS (BU) ............................................................................. 13 BEDRIJFSDOELEINDEN (B)................................................................ 19 BEDRIJFSDOELEINDEN AUTOBOULEVARD (B-A-)..................... 23 KANTOORDOELEINDEN (K) ............................................................... 27 MAATSCHAPPELIJKE DOELEINDEN (M)......................................... 29 BOS (B) ..................................................................................................... 33 GROENDOELEINDEN ............................................................................ 35 VERKEERSDOELEINDEN ..................................................................... 36 UITWERKINGSGEBIED (UW)............................................................. 39
HOOFDSTUK 3
GEBRUIKSBEPALINGEN ............................................................... 43
ARTIKEL 3.1
ALGEMENE GEBRUIKSBEPALINGEN ............................................... 43
HOOFDSTUK 4
FLEXIBILITEITSBEPALINGEN .................................................. 45
ARTIKEL 4.1
ALGEMENE VRIJSTELLINGSBEPALING ......................................... 45
HOOFDSTUK 5
OVERGANGS-, STRAF- EN SLOTBEPALINGEN.............. 47
ARTIKEL 5.1 ARTIKEL 5.2 ARTIKEL 5.3
OVERGANGSBEPALINGEN................................................................ 47 STRAFBEPALINGEN ............................................................................. 48 SLOTBEPALING ..................................................................................... 48
1 Goedgekeurd d.d. 25 april 2006 – nr. 2006REG001121i
Gemeente Zeist Bestemmingsplan Oud Zandbergen e.o. mRO /vrs/06.81-7
1
Gemeente Zeist Bestemmingsplan Oud Zandbergen e.o. mRO /vrs/06.81-7
2
HOOFDSTUK 1
INLEIDENDE BEPALINGEN
ARTIKEL 1.1
BEGRIPSBEPALINGEN
In deze voorschriften wordt verstaan onder: Het plan: het bestemmingsplan “Oud Zandbergen e.o.”, vastgesteld door de Raad van de gemeente Zeist d.d. PM, zoals vervat in deze voorschriften en de gewaarmerkte plankaart en voorzien van een toelichting. De plankaart: de gewaarmerkte plankaart nr. 006.81 met bijbehorende verklaring, waarop de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden zijn aangewezen. De overige begripsbepalingen in alfabetische volgorde: Aan- of uitbouw van een hoofdgebouw een aan een hoofdgebouw aanwezig bouwwerk dat architectonisch ondergeschikt is aan dat hoofdgebouw, maar in functioneel opzicht onderdeel uitmaakt van het hoofdgebouw; Bebouwing: één of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Bebouwingsgrens: de op de plankaart als zodanig aangeduide lijn, die bij het bouwen van gebouwen niet mag worden overschreden, tenzij in deze voorschriften anders is bepaald. Bebouwingspercentage: het op de plankaart of in de voorschriften aangegeven percentage tot waar het bouwperceel maximaal mag worden bebouwd, of wanneer dat in deze voorschriften uitdrukkelijk is bepaald, het percentage tot waar het bouwvlak maximaal mag worden bebouwd.
Bedrijfsuitoefening aan huis: het bedrijfsmatig verlenen van diensten of het uitoefenen van een kleinschalig en/of ambachtelijk bedrijf aan huis, waarbij de aard en omvang van de bedrijfsuitoefening met de woonfunctie verenigbaar is en geen onevenredige afbreuk doet aan het woon- en leefmilieu in de directe omgeving. Beroepsuitoefening aan huis: het uitoefenen van een beroep aan huis of de beroepsmatige verlening van diensten aan huis op administratief, juridisch, (para)medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of daarmee gelijk te stellen terrein, waarbij de aard en de omvang van de beroepsuitoefe-
Gemeente Zeist Bestemmingsplan Oud Zandbergen e.o. mRO /vrs/06.81-7
3
ning met de woonfunctie verenigbaar is en geen onevenredige afbreuk doet aan het woon- en leefmilieu in de directe omgeving. Bestemmingsgrens: een op de plankaart aangegeven lijn, die de grens vormt van een bestemmingsvlak. Bijgebouw: een gebouw dat architectonisch en functioneel ondergeschikt is aan het op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw en ten dienste staat van dat hoofdgebouw. Bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, het vernieuwen of het veranderen en het vergroten van een bouwwerk. Bouwlaag: een bouwlaag heeft een maximale hoogte van 4 meter en wordt gevormd door het (doorlopend) gedeelte van een gebouw dat is begrensd door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van de zolder. Bouwperceel: een aaneengesloten stuk grond, waarop in zijn geheel dan wel gedeeltelijk, krachtens het plan zelfstandige bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. (Bouw)perceelsgrens: de grens van een (bouw)perceel. Bouwvlak: het door bebouwingsgrenzen op de plankaart aangeduide vlak, waarmee gronden zijn aangeduid waarop gebouwen zijn toegelaten Bouwwerk: elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, welke hetzij direct of indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.
Erker: Uitbouw aan de voor- of de zijgevel van het hoofdgebouw. Gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. Hoofdgebouw: een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen als belangrijkste bouwwerk in gebruik is en/of als zodanig valt aan te merken. Kantoor: een ruimte, welke door haar indeling en inrichting kennelijk is bestemd om uitsluitend te worden gebruikt voor administratieve en daarmee gelijk te stellen werkzaamheden. Maatschappelijke doeleinden: openbare, sociale, culturele, religieuze, medische, zorg en onderwijsdoeleinden, met daaraan ondergeschikte sport- en horecadoeleinden.
Gemeente Zeist Bestemmingsplan Oud Zandbergen e.o. mRO /vrs/06.81-7
4
Monumenten: zaken welke van algemeen belang zijn wegens hun schoonheid, hun betekenis voor de wetenschap of hun cultuurhistorische waarde, alsmede terreinen welke van algemeen belang zijn vanwege de daar aanwezige zaken, zoals hiervoor bedoeld. Onderbouw: een gedeelte van een gebouw, dat wordt afgedekt door een vloer waarvan de bovenkant minder dan 1.20 meter boven peil is gelegen. Peil: 1. het peil voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde, is de door de gemeenteraad of burgemeester en wethouders vastgestelde hoogte van de weg waaraan het bouwwerk is gelegen of, indien het bouwwerk niet direct aan de weg is gelegen, de hoogte van het afgewerkte bouwterrein; 2. het peil voor een gebouw waarvan de hoofdtoegang direct aan een weg grenst, is de door de gemeenteraad of burgemeester en wethouders vastgestelde hoogte van de weg; 3. het peil voor een gebouw waarvan de hoofdtoegang niet direct aan een weg grenst, is de hoogte van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van de hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw; 4. het peil voor de gebouwen binnen de bestemming “Bedrijfsdoeleinden autoboulevard” is gelegen op de door de Raad of burgemeester en wethouders vast te stellen gemiddelde hoogte van de ontsluitingsweg, die is voorzien op 9 meter boven NAP, met dien verstande dat deze bij de realisering nog 50 centimeter hoger of lager (dan 9 meter boven NAP) kan komen te liggen.
Risicovolle inrichtingen: inrichtingen bij welke volgens het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen, een richtwaarde voor het risico c.q. een risico-afstand moet worden aangehouden bij het in het bestemmingsplan toelaten van beperkt kwetsbare objecten. Showroom: uitstallingsruimte voor de bedrijfsmatige verkoop aan wederverkopers of afnemers voor eigen gebruik. Woning: een gebouw, bestaande uit hoofdgebouwen en de bijgebouwen/aanen uitbouwen, dat blijkens zijn indeling en inrichting bestemd is voor de huisvesting van een huishouden: 1. onder een vrijstaande woning is begrepen een woning waarvan het hoofdgebouw geen gemeenschappelijke muur heeft met het hoofdgebouw van de naastgelegen woning; 2. van twee aaneengeschakelde woningen is sprake wanneer de hoofdgebouwen van hooguit twee woningen met elkaar zijn geschakeld door tenminste één gemeenschappelijke muur, over een diepte van tenminste 50% van het hoofdgebouw en minimaal 4.50 meter;
Gemeente Zeist Bestemmingsplan Oud Zandbergen e.o. mRO /vrs/06.81-7
5
3. van meer aaneengeschakelde woningen is sprake wanneer de hoofdgebouwen van meer dan twee woningen zijn aaneengeschakeld door een gemeenschappelijke muur met het hoofdgebouw van de naastgelegen woning(en), over een diepte van tenminste 50% van het hoofdgebouw en minimaal 4.50 meter; 4. van gestapelde woningen is sprake wanneer er twee of meer woningen op elkaar zijn gestapeld.
Gemeente Zeist Bestemmingsplan Oud Zandbergen e.o. mRO /vrs/06.81-7
6
ARTIKEL 1.2
PROCEDUREBEPALINGEN
Lid 1 Vrijstellingen ex artikel 15 WRO Bij het voornemen om vrijstelling te verlenen krachtens deze voorschriften, passen burgemeester en wethouders de volgende procedure toe: a) het voornemen tot vrijstelling van deze voorschriften of de aanduidingen op de plankaart ligt met bijbehorende stukken, voor een ieder gedurende 4 weken ter inzage bij de gemeente; b) burgemeester en wethouders geven vooraf kennis van de terinzagelegging in een dag-, nieuws-, of huis-aan-huis-blad en verder op de gebruikelijke wijze; c) in deze kennisgeving wordt vermeld dat belanghebbenden gedurende de termijn van terinzagelegging hun zienswijzen omtrent het voornemen tot vrijstelling, bij burgemeester en wethouders naar voren kunnen brengen; d) indien zienswijzen naar voren zijn gebracht wordt het besluit tot vrijstelling nader met redenen omkleed; e) burgemeester en wethouders delen deze met redenen omklede beslissing mee aan degene die de zienswijzen naar voren hebben gebracht.
Lid 2 Wijzigingen c.q uitwerking ex artikel 11 WRO Bij het voornemen tot wijziging c.q. uitwerking krachtens deze voorschriften, passen burgemeester en wethouders de volgende procedure toe: a) het voornemen tot wijziging c.q. uitwerking ligt met bijbehorende stukken, voor een ieder gedurende 4 weken ter inzage bij de gemeente; b) burgemeester en wethouders geven vooraf kennis van de terinzagelegging in een dag-, nieuws-, of huis-aan-huis-blad en verder op de gebruikelijke wijze; c) in deze kennisgeving wordt vermeld dat belanghebbenden gedurende de termijn van terinzagelegging hun zienswijzen omtrent het voornemen tot wijziging c.q. uitwerking, bij burgemeester en wethouders naar voren kunnen brengen; d) Indien zienswijzen naar voren zijn gebracht wordt het besluit tot wijziging c.q. uitwerking nader met redenen omkleed; e) burgemeester en wethouders delen deze met redenen omklede beslissing mee aan degene die de zienswijzen naar voren hebben gebracht f) bij de aanbieding ter goedkeuring door gedeputeerde staten overleggen burgemeester en wethouders gelijktijdig de naar voren gebrachte zienswijzen; g) burgemeester en wethouders delen het besluit van gedeputeerde staten omtrent goedkeuring mee aan degene die zienswijzen naar voren hebben gebracht.
Gemeente Zeist Bestemmingsplan Oud Zandbergen e.o. mRO /vrs/06.81-7
7
ARTIKEL 1.3
WIJZE VAN METEN
A. Wijze van meten Bij de toepassing van deze voorschriften geldt de volgende wijze van meten: 1. de bebouwde oppervlakte van een bouwperceel of een bouwvlak wordt gemeten buitenwerks en 1 meter boven peil, met dien verstande dat de grondoppervlakten van alle op het bouwperceel of bouwvlak gelegen gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden opgeteld; 2. de dakhelling wordt gemeten langs het hellende dakvlak, ten opzichte van het horizontale vlak; 3. de inhoud van een gebouw of een bouwwerk, geen gebouw zijnde, wordt gemeten buitenwerks en boven de laagst gelegen vloer; 4. de goothoogte van een gebouw, wordt gemeten vanaf de horizontale snijlijn van gevelvlak en dakvlak tot aan het peil; 5. de nokhoogte van een gebouw, wordt gemeten vanaf het peil tot het hoogste punt van het bouwwerk dat wordt gevormd door het snijpunt van de hellende dakvlakken en/of het snijpunt van hellend dakvlak en gevelvlak, ondergeschikte bouwdelen als schoorstenen, luchtkokers, liftopbouwen, antennes e.d. niet meegerekend; 6. de bouwhoogte van een gebouw en de hoogte van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, worden gemeten vanaf het peil tot het hoogste punt van het bouwwerk, ondergeschikte bouwdelen als schoorstenen, luchtkokers, liftopbouwen, antennes en dergelijke niet meegerekend; 7.
de hoogte van een zendmast, wordt gemeten vanaf de onderkant van de voet van de mast en het hoogste punt van de mast, het antenneopstelpunt daaronder begrepen; 8. de verticale diepte van een gebouw of een bouwwerk, wordt gemeten vanaf het peil tot aan het diepste punt van het bouwwerk, de fundering niet meegerekend. B. Anti-dubbeltelbepaling Grond welke eenmaal in aanmerking is genomen bij het verlenen van een bouwvergunning of het toestaan van een meldingsplichtig bouwwerk waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.
Gemeente Zeist Bestemmingsplan Oud Zandbergen e.o. mRO /vrs/06.81-7
8
ARTIKEL 1.4
ALGEMENE BEPALINGEN
1. Toetsingscriteria voor bouwaanvragen a) Bestaande afwijkende maatvoering: Bij de beoordeling van bouwaanvragen dient in het bijzonder te worden gelet op het volgende: Ten aanzien van de maatvoering en situering van gebouwen gelden de bebouwingsbepalingen zoals die onder de bestemmingen zijn voorgeschreven (maximum aantal bouwlagen, maximale nok- of bouwhoogte, maximale dakhelling, maximumdiepte, afstand zijdelingse perceelsgrenzen en afstand verlengde van de voorgevel), dan wel de ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van dit bestemmingsplan bestaande overschrijding daarvan, mits deze overschrijding destijds in overeenstemming met het bepaalde in de Woningwet is gerealiseerd. Bij de bouw van aan- en uitbouwen aan dergelijke gebouwen mogen een overschrijdende bouwlaaghoogte en dakhelling worden voortgezet. b) Principeprofiel: Op de plankaart is binnen de bestemmingen “Bedrijfsdoeleinden autoboulevard”, “Groendoeleinden”, “Verkeersdoeleinden” en “Bos” een principeprofiel aangeduid. Dat is gedaan omdat de beoogde bebouwing van de autoboulevard is voorzien in een kuil en van belang is hoe het niveau van de verschillende bouwlagen zich verhoudt tot het niveau van de geprojecteerde ontsluitingsweg, bermen, taluds en huidig maaiveld. In het profiel is de gemiddelde hoogte van de ontsluitingsweg op 9 meter boven NAP gelegd.
Bij de uitvoering kan het peil van de weg echter nog 50 centimeter hoger of lager uitvallen (vandaar de benaming: Principeprofiel). Uiteindelijk geldt de door de raad of het college vastgestelde hoogte van de ontsluitingsweg, als peil van waar de hoogte van de bebouwing en het terrein moeten worden gemeten. c) Maatvoering in meters op de plankaart: Bij de realisering van de autoboulevard en de beoordeling van bouwaanvragen moet de maatvoering in meters worden aangehouden, zoals op de plankaart aangegeven.
2. Toetsingscriteria vrijstellingen, nadere eisen en planwijzigingen Bij de toepassing van vrijstellingsbevoegdheden, de bevoegdheid om nadere eisen te stellen (ex artikel 15 WRO) en wijzigings- en uitwerkingsbevoegdheden (ex artikel 11 WRO) zal worden getoetst aan de volgende criteria: a) Het woon- en leefklimaat
Gemeente Zeist Bestemmingsplan Oud Zandbergen e.o. mRO /vrs/06.81-7
9
ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten bebouwings- en gebruiksmogelijkheden dient rekening gehouden te worden met de instandhouding c.q. het tot stand brengen van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Daarbij zal worden gelet op de volgende aspecten: • bebouwing dan wel het toegelaten gebruik mogen niet leiden tot een onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat van de aangrenzende erven, waarbij met name het wegnemen van zon en daglicht, en het veroorzaken van milieuhinder van belang is; • de toegelaten bebouwing en gebruiksvormen mogen geen onevenredige verkeersaantrekkende werking veroorzaken. b) het straat- en bebouwingsbeeld ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten bebouwings- en gebruiksmogelijkheden dient rekening te worden gehouden met het instandhouden c.q. tot stand brengen van een, in stedenbouwkundig opzicht, samenhangend straat- en bebouwingsbeeld. Daarbij zal worden gelet op de volgende aspecten: • de verhouding tussen bouwmassa en open ruimte; • de hoogte-/breedteverhouding van de bebouwing onderling; • de plaatsing van de voorgevel in de straatwand; • de samenhang in bouwvorm/architectonisch beeld van bebouwing die ruimtelijk op elkaar is georiënteerd. c) verkeersveiligheid ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten bebouwings- en gebruiksmogelijkheden dient rekening te worden gehouden met het instandhouden c.q.
totstandbrengen van een verkeersveilige situatie. Daarbij zal worden gelet op de volgende aspecten: • bebouwing mag niet leiden tot een onevenredige belemmering van het zicht op de openbare weg; • de situering van in- en uitritten ten opzichte van de openbare ruimte met een verkeers- of verblijfsfunctie, zoals bijvoorbeeld kruisingen, splitsingen, parkeerruimtes, fiets- en voetpaden en straatmeubilair.
3. Afstemming met andere regelgeving a) Grondwaterbescherming: Op de plankaart zijn het grondwaterbeschermingsgebied en de 100 jaaraandachtsgebied grondwaterbescherming van de drinkwaterwinning Zeist aangegeven. Activiteiten die de kwaliteit van het grondwater kunnen aantasten zijn hier volgens de Provinciale Milieuverordening niet zonder meer toelaatbaar. In de Provinciale Milieuverordening is geregeld welke activiteiten niet of slechts onder voorwaarden zijn toegestaan. b) Monumenten: Op de plankaart is het gemeentelijk monument (woning Prins Alexanderweg 102) als zodanig aangeduid, evenals de rijksmonumenten “Villa Oud ZandberGemeente Zeist Bestemmingsplan Oud Zandbergen e.o. mRO /vrs/06.81-7
10
gen” en “Complex Buitenplaats Oud Zandbergen met hoofdgebouw, tuin- en parkaanleg en ijskelder (RDMZ, besluit no. 987444)2. Deze monumenten genieten bescherming bij of krachtens de Monumentenwet 1988 en de gemeentelijke Monumentenverordening. Dat betekent dat er bij verbouwingen/aanlegwerkzaamheden niet alleen een bouwvergunning/aanlegvergunning moet worden aangevraagd (waarbij onder meer aan dit bestemmingsplan wordt getoetst), maar ook een monumentenvergunning. Ook voor sloopactiviteiten moet een monumentenvergunning worden aangevraagd. c) Toetsingskader voor beeldkwaliteit: De ontwikkeling van een autoboulevard en een uitwerkingsgebiedje (Huis ter Heide Zuid) in de directe nabijheid van het rijksmonument “Buitenplaats Oud Zandbergen” vraagt om bijzondere eisen ten aanzien van de beeldkwaliteit. Daartoe is gelijktijdig met dit bestemmingsplan het “Beeldkwaliteitsplan Oud Zandbergen” opgesteld. Volgens vaste jurisprudentie kan er in het kader van een bestemmingsplan alleen aan beeldkwaliteitsnormen worden getoetst als die normen deel uit maken van het bestemmingsplan. Om dat te bewerkstelligen is het “Beeldkwaliteitsplan Oud Zandbergen” als bijlage in dit bestemmingsplan opgenomen. Het beeldkwaliteitsplan bevat, naast stedenbouwkundige, landschappelijke en cultuurhistorische criteria, echter ook welstandscriteria.
Volgens de Woningwet moeten deze welstandscriteria niet in een bestemmingsplan worden opgenomen, maar in een Welstandsnota. Daartoe is het “Beeldkwaliteitsplan Oud-Zandbergen e.o.” eveneens in de Welstandsnota opgenomen. Dit betekent dat de toetsing van bouwaanvragen en verzoeken om aanlegvergunning (in de bestemming Bos) op beeldkwaliteit, deels plaatsvindt via dit bestemmingsplan (stedenbouwkundige, landschappelijke en cultuurhistorische criteria) en deels via de Welstandsnota (welstandscriteria).
2 Het aanwijzingsbesluit is ter informatie als bijlage achter de toelichting van dit bestemmingsplan
opgenomen. Gemeente Zeist Bestemmingsplan Oud Zandbergen e.o. mRO /vrs/06.81-7
11
Gemeente Zeist Bestemmingsplan Oud Zandbergen e.o. mRO /vrs/06.81-7
12
HOOFDSTUK 2
BESTEMMINGSBEPALINGEN
ARTIKEL 2.1
BUITENPLAATS (Bu)
Aanduidingen: • (m) maatschappelijke doeleinden • (p) parkeren • (w) woning • (*) ijskelder
Lid 1 Bestemmingsbepaling A. Doeleindenomschrijving De voor buitenplaats aangewezen gronden zijn bestemd voor: 1. het behoud, herstel en de ontwikkeling van de cultuurhistorische, landschappelijke en natuurwaarden, zoals onder B nader beschreven, van de voormalige buitenplaats Oud Zandbergen bestaande uit de villa, de kapel, ijskelder, tuin, park en bos; 2. water; alsmede voor: 3. maatschappelijke doeleinden (m), waaronder hier mede het gebruik voor de scouting wordt verstaan, ter plaatse waar de gronden op de plankaart zijn voorzien van de gelijkluidende aanduiding; 4. woondoeleinden (w), ter plaatse waar de gronden op de plankaart zijn voorzien van de gelijkluidende aanduiding; 5. parkeren (p), ter plaatse waar de gronden op de plankaart zijn voorzien van de gelijkluidende aanduiding; 6. migratie- en verblijfsgebied voor inheemse fauna; 5. extensief recreatief medegebruik. B. Beschrijving in hoofdlijnen De aan de gronden toegekende doeleinden zullen met het plan worden nagestreefd op de wijze, zoals hierna in hoofdlijnen is beschreven: Voormalige buitenplaats Oud Zandbergen3 Het beleid is gericht op het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de cultuurhistorische, landschappelijke en natuurwaarden van de voormalige buitenplaats Oud Zandbergen.