260611 De heren Schaafsma en Lingers - Inspreektekst over Omgevingsplan Zeist, Verlengde Slotlaan 71

Aanbevolen Raadsvragen aan het college -

Kan het college bevestigen dat de raad volledig vrij blijft om het gewijzigde wijzigingsbesluit aan te passen, aan te houden of niet vast te stellen? Welke onderdelen van het huidige programma vloeien voort uit de anterieure overeenkomst en welke niet? Kan het college bevestigen dat de anterieure overeenkomst de openbare publiekrechtelijke toets niet vervangt?

Bronnen/bijlagen: Raadsvoorstel RV26.043; RIB 24.042; Omgevingswet art. 4.2; Awb art. 3:2 en 3:46.

Slotconclusies Het college vraagt de raad het gewijzigde Wijzigingsbesluit Omgevingsplan gemeente Zeist - Verlengde Slotlaan 71, Zeist vast te stellen. Dat kan op dit moment niet verantwoord: -

-

-

Het voorstel is ruimtelijk te zwaar voor deze locatie: de bebouwingsdichtheid is te hoog, de groene randen worden onvoldoende beschermd, het maatschappelijke kavel is te klein en het programma is in de loop van het proces opgerekt. De raad mist een integraal controlebeeld, een wijzigingsoverzicht, een toetsingsmatrix op de voorwaarden uit 2020 en een zuivere rood-groen-oppervlakteberekening van het ontwikkelterrein van VanWonen. Bouwpercelen, erfgrenzen, beheergrenzen, mandelig groen en juridische aanspreekbaarheid zijn onvoldoende vastgelegd. Daardoor zijn kavelgrootte, rood-groenverhouding, beheer, onderhoud en handhaving niet controleerbaar. De bescherming van bomen, bosranden, Waarde-Boom, Activiteit Bos, de interne Lindelaan en maatregelen uit de Bomen Effect Analyse is onvoldoende vertaald in bindende, controleerbare en handhaafbare planregels. 17

-

-

-

Afwijking van het Schaerweijder Bosschen-servituut, de raadsvoorwaarden uit 2020, het Groenstructuurplan, de Welstandsnota, het Participatierapport en het Kavelpaspoort is niet volledig, controleerbaar en deugdelijk gemotiveerd. De raad wordt bovendien gevraagd het Beeldkwaliteitsplan als onderdeel van de Welstandsnota vast te stellen, terwijl duidelijk moet zijn welke onderdelen juridisch normerend zijn, welke versie precies geldt en hoe dit zich verhoudt tot het Inrichtingsplan, het Kavelpaspoort en de planregels. Ook vermeldt de Motivering dat bluswatervoorziening ontoereikend is en toegankelijkheid voor brandweervoertuigen mogelijk ontoereikend is. Het doorschuiven daarvan naar vergunningverlening bevestigt dat nog niet alle uitvoerbaarheids- en veiligheidsaspecten besluitrijp zijn.

Daarom is het raadsvoorstel niet besluitrijp. De raad wordt dringend verzocht het voorstel aan te houden of ingrijpend te wijzigen totdat deze gebreken zijn hersteld en de raad feitelijk, juridisch en democratisch controleerbaar kan vaststellen wat zij besluit. Dat geldt in het bijzonder voor de toetsing aan de voorwaarden en toetsingskaders die de raad op 12 mei 2020 heeft vastgesteld.

Kernbronnen -

Raadsbesluit 12 mei 2020, Amendement wijziging De Lindenhorst (gewijzigd), inclusief de bij amendement vastgestelde gewijzigde brief aan het Rijksvastgoedbedrijf. Ontwerpwijziging Omgevingsplan gemeente Zeist - Verlengde Slotlaan 71, Zeist, ter inzage september/oktober 2025. Raadsvoorstel RV26.043, gewijzigd Wijzigingsbesluit Omgevingsplan gemeente Zeist - Verlengde Slotlaan 71, Zeist, mei 2026. Gewijzigde planregels Omgevingsplan d.d. 31 mei 2026, afdeling 12.1 Verlengde Slotlaan 71. Motivering bij het gewijzigde wijzigingsbesluit Omgevingsplan gemeente Zeist - Verlengde Slotlaan 71, Zeist, mei 2026. Bijlage IV / Overzicht informatieobjecten bij het gewijzigde Omgevingsplan. Leeswijzer wijziging Omgevingsplan en gebruik Rx.Base Viewer; Rx.Base Viewer vaststellingsversie. Inrichtingsplan Lindenhorst, definitieve versie behorend bij het gewijzigde wijzigingsbesluit. Beeldkwaliteitsplan Lindenhorst / Buro Lubbers, behorend bij het gewijzigde wijzigingsbesluit. Nota van Zienswijzen behorende bij de ontwerpwijziging, 19 mei 2026. Zienswijze Ontwerpwijziging Omgevingsplan gemeente Zeist - Verlengde Slotlaan 71, 28 oktober 2025. Pels Rijcken, Notitie Servituut Schaerweijder Bosschen Zeist, 23 juli 2019. Landschappelijk Kavelpaspoort Lindenhorst Zeist, Buro Lubbers/Pius Floris, juni 2020. Bomen Effect Analyse Lindenhorst Zeist, Pius Floris, definitief 29 januari 2026.

Quickscan water Verlengde Slotlaan 71 Zeist, Buro Ontwerp & Omgeving, versie 3, 23 maart 2026. Beleid Uitwegen gemeente Zeist, vastgesteld 30 oktober 2012. Bomenverordening Zeist 2024. Vigerend bestemmingsplan Zeist Centrum e.o., artikel 19.2.2 en planverbeelding, aanduiding “minimumafstand zijdelingse perceelsgrens”. Adviescommissie bezwaarschriften gemeente Zeist, advies Krakelingweg 8, 25 april 2018. Groenstructuurplan “Groen (voor) Zeist”, mei 2011. Raadsbesluit RV19RV018 d.d. 11 juni 2019 inzake Verlengde Slotlaan 77 / Socrateslaan. Arrondissementsrechtbank Utrecht 3 september 1986, rolnr. 772/86 KT. ABRvS 1 april 2020, ECLI:NL:RVS:2020:936. ABRvS 3 juli 2024, ECLI:NL:RVS:2024:2719, voor zorgvuldigheid en motivering op grond van de artikelen 3:2 en 3:46 Awb.

18

Bijlage bij Schriftelijke Bijdrage Ronde Tafel Lindenhorst dd 11 juni 2026. Amendement wijziging De Lindenhorst (gewijzigd) d.d. 12 mei 2020 Amendement is met 28 stemmen voor van D66, VVD, GroenLinks, CDA, ChristenUnie/SGP, Seyst.nu, PvdA en 5 stemmen tegen van SP, NieuwDemocratischZeist, ZeisterBelang aanvaard.

Amendement wijziging De Lindenhorst (gewijzigd) De gemeenteraad in vergadering bijeen op 12 mei 2020 beraadslagende over het raadsvoorstel De Lindenhorst, nieuwe invulling (20RV014): Besluit Beslispunt 5 van het concept-besluit te schrappen en te vervangen door: “5. In te stemmen met de aan dit amendement gehechte en daarvan deel uitmakende gewijzigde brief aan het Rijksvastgoedbedrijf (zie bijlage).” Freerk Andre de la Porte (D66), Ernst van Splunter (VVD), Roel van Nieuwstadt (GroenLinks), Vincent van Voorden (CDA) Toelichting Dit amendement beoogt een aantal onderwerpen duidelijker vast te leggen. Daartoe is de concept-brief aan het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) aangepast. Deze gewijzigde concept-brief is als bijlage aan dit amendement gevoegd en zal dan de oorspronkelijke concept-brief vervangen. Voor de inhoud wordt kortheidshalve verwezen naar de nieuwe concept-brief. In rood en geel zijn de aanvullingen en wijzigingen aangegeven.

19

Geachte heer Delbeek, In uw brief van 4 november 2019 informeert u ons dat u voornemens bent de voormalige jeugdinrichting De Lindenhorst aan de Verlengde Slotlaan 69-71 te Zeist te verkopen. Ter voorbereiding op deze verkoop heeft u diverse onderzoeken uitgevoerd en heeft u een participatieproces doorlopen. U verzoekt ons in te stemmen met het participatierapport en het overzicht van beleidsmatige aandachtspunten en de resultaten van de uitgevoerde onderzoeken. Verder vraagt u ons om zorg te dragen voor de publiekrechtelijke borging van de voorwaarden en bepalingen voortvloeiende uit het Schaerweijder Bosschen servituut, zodat we gezamenlijk het maatschappelijk belang kunnen waarborgen. In deze brief gaan wij in op uw verzoek en geven nadere aandachtspunten voorwaarden mee die gebruikt kunnen worden in het verkoopproces. We beginnen met een samenvatting van de belangrijkste aandachtspunten voorwaarden: Belangrijkste aandachtspunten voorwaarden a. Het Participatierapport (beide scenario’s), de gemeentelijke kaders zoals onder andere deze brief én het Schaerweijder Bosschen servituut vormen de kaders waaraan de gemeenteraad in de volgende planfase gaat toetsen. Het raadsbesluit (d.d.

12 mei 2020) bevestigt het belang van deze documenten en geeft richting aan de planuitwerking èn het daarbij behorende participatietraject dat na de verkoop van het terrein door de nieuwe eigenaar doorlopen moet worden. b. De ruimtelijke uitgangspunten van het servituut, onder andere de kavelgrootte en de balans tussen bebouwing en groen die daaruit naar voren komen, vormen voor beide scenario’s het uitgangspunt. Voor het scenario met seniorenwoningen in meer geconcentreerde bebouwing zal dit vanzelfsprekend een andere invulling krijgen dan in het andere scenario, maar voor beiden geldt een min of meer soortgelijke balans tussen groen en bebouwing. c. De precieze invulling van het terrein, inclusief de opzet van de bebouwing, de te behouden bomen en vormgeving van de groene bufferzones zijn onderdelen van de toekomstige planuitwerking. De bomeninventarisatie en het ‘bomenpaspoort’ dat u voornemens bent op te stellen en bij de verkoop mee te geven, zullen daarbij behulpzaam zijn. Participatierapport Wij willen onze dank uitspreken voor de zorgvuldige voorbereiding en uitvoering van het participatietraject. Wij hebben dit zelf ervaren en ook vanuit de betrokken omwonenden gehoord. Ter voorbereiding van het participatietraject hebben wij de gemeentelijke uitgangspunten meegegeven die van belang zijn voor dit project.

De uitgangspunten voor Wonen, Groen, Duurzaamheid en Cultuurhistorie zijn goed meegenomen in het participatieproces. Deze uitgangspunten blijven ook straks bij de beoordeling van de uiteindelijke plannen van kracht. Het resultaat van het participatietraject is samengevat in het aan ons voorgelegde participatierapport. Met de inhoud van dit rapport kunnen wij goed instemmen. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt zijn beide voorgestelde scenario’s goed inpasbaar. Vanuit een goede ruimtelijke kwaliteit zou een hogere bebouwingsdichtheid ook voorstelbaar zijn vanuit onze publiekrechtelijke verantwoordelijkheid. We zien echter ook de evidente privaatrechtelijke belemmeringen waar u mee te maken heeft en kunnen tegen

20

die achtergrond met beide scenario’s instemmen. Wanneer te zijner tijd door de nieuwe eigenaar een plan wordt voorgelegd dat past binnen de uitkomsten van het participatierapport zullen wij daar met een positieve insteek aan meewerken. Uitgangspunt voor de gemeente is daarbij het realiseren van 4 Gezinshuizen, binnen het scenario met grondgebonden woningen passend binnen het Servituut, en voor het scenario met seniorenwoningen is ons uitgangspunt dat voor deze woningen ook de differentiatie vanuit de Woonvisie wordt aangehouden. Bij het uitwerken van de plannen is het, met name voor de sociaal-maatschappelijke invulling van belang dat de omwonenden en andere betrokkenen goed worden meegenomen. Het opstellen van een sociaalbeheerplan door de nieuwe eigenaar is daarvoor een geschikt hulpmiddel. Wij denken daar te zijner tijd graag in mee. Als achtergrondinformatie sturen we u ook graag de Kwaliteitscriteria Gezinshuizen mee en een concept-Programma van Eisen voor Gezinshuizen, met het verzoek deze ook mee te nemen in het verkooptraject. Omdat de tijd tussen het participatietraject en de daadwerkelijke ontwikkeling van het complex relatief lang is, zouden zich in de loop van de tijd wijzigingen in de precieze invulling van de plannen kunnen voordoen. We staan daarom in principe ook open voor een op onderdelen wat gewijzigde invulling van de sociaal-maatschappelijke component.

Daarbij is wel van belang dat het daadwerkelijk gaat om een sociale maatschappelijke invulling, waar in Zeist behoefte aan is én dat de omwonenden ook in dat geval bij de uitwerking van de plannen worden betrokken. Het opstellen van een sociaal-beheerplan biedt ook in dat geval een goed houvast. Overzicht beleidsmatige aandachtspunten en resultaten van uitgevoerde onderzoeken Het opgestelde overzicht geeft een goede indruk van hetgeen uit diverse beleidsvelden van kracht is. Daarnaast zijn de uitgevoerde onderzoeken ook kwalitatief van goed niveau. Voor de uiteindelijke planvorming blijft het voor de nieuwe eigenaar wel zaak om ook zelf voor gedegen onderzoek te zorgen en kennis te nemen van het dan vigerende beleid (ook van andere overheden). Gelet op de doorlooptijd van de plannen kan dat nog tot verschillen leiden ten opzichte van het huidige overzicht. Publiekrechtelijke borging van de plannen Op voorhand kunnen we niet aangeven dat het totale voorstel van de nieuwe eigenaar planologisch wordt afgedwongen; enerzijds omdat deze invulling nog niet bekend is, anderzijds omdat we graag nog ruimte willen houden voor overleg over de inhoudelijke en kwalitatieve aspecten van de precieze invulling. Wel kunnen we u het volgende aangeven.

Bij de verkoop houdt u rekening met de sociaalmaatschappelijke vraagstukken die in Zeist spelen en biedt u daar ook, binnen de publieke mogelijkheden, ruimte voor. Daarnaast bent u als eigenaar ook gehouden aan het Schaerweijder Bosschen servituut en bent u als publieke-private partij verplicht dat in de verkoop mee te geven. Voor u en voor ons is het van belang dat de uiteindelijke koper daadwerkelijk invulling geeft aan deze beoogde sociaal-maatschappelijke functies. Daarnaast begrijpen wij uit uw verzoek dat u zorgvuldig met overheidseigendommen wilt omgaan. Wij spreken tegen die achtergrond graag uit dat wij, naar aanleiding van uw verzoek, de beoogde sociaal-maatschappelijke invulling en de groene kwaliteiten van het terrein, publiekrechtelijk zullen borgen. In het toekomstige bestemmingsplan (dan wel omgevingsplan) zullen daartoe zowel de sociaalmaatschappelijke functie als de groene kwaliteit (randen en monumentale bomen) worden vastgelegd. Bij de keuze voor een invulling passend binnen het Servituut, zal daarbij ook de minimale kavelgrootte worden vastgelegd; bij een keuze voor seniorenwoningen in meer geconcentreerde bebouwing zal daar een andere oplossing voor moeten worden gevonden.

21

Overigens wellicht ten overvloede willen wij toekomstige eigenaren meegeven om deze brief bij de stukken te voegen, zodat iedereen volledige informatie heeft. Vervolg participatietraject Ten behoeve van de verkoop van De Lindenhorst hebben we samen met omwonenden en andere betrokkenen de nodige kaders geformuleerd waar de plannen voor de nieuwe invulling aan moeten voldoen. Zowel in het participatietraject als daarbuiten zijn nog diverse andere aandachtspunten genoemd en vragen diverse onderwerpen, zoals ook in deze brief benoemd, nog nadere uitwerking. Deze nadere uitwerking kan alleen plaatsvinden aan de hand van concrete planvorming. Wij wijzen u en daarmee de aspirant-koper, erop dat bij de nadere planvorming ook een vervolg gegeven moet worden aan het participatietraject. Dit participatietraject zal, in combinatie met de nadere planuitwerking, ten grondslag liggen aan het nieuwe bestemmingsplan. Financiële aspecten Voor dit project is een inschatting gemaakt van de totale plankosten, aan de hand van de gebruikelijke Plankostenscan (zie bijlage). De totale plankosten voor het project zijn ingeschat op ca. € 132.500. Een deel daarvan, te weten € 19.153 hebben betrekking op de voorbereidende fase en komen voor uw rekening. Het resterende bedrag, afhankelijk van de uiteindelijke invulling, thans ingeschat op ca. € 113.500, komt voor rekening van de toekomstige eigenaar.

Tot slot Wij willen u graag veel succes wensen bij de verkoop en zien de uiteindelijke selectie van de nieuwe eigenaar met belangstelling tegemoet. Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Zeist, de gemeentesecretaris,

de burgemeester,

dr. H.S. Grotens

drs. J.J.L.M. Janssen

Pagina 22