260611 De heren Schaafsma en Lingers - Inspreektekst over Omgevingsplan Zeist, Verlengde Slotlaan 71

Schriftelijke onderlegger bij inspreekbijdrage Ronde Tafel - De Lindenhorst - 11 juni 2026 S.Schaafsma / H.Lingers / 10 juni 2026

RV26.043 - Wijzigingsbesluit Omgevingsplan gemeente Zeist - Verlengde Slotlaan 71, Zeist

Aan de leden van de gemeenteraad van Zeist Betreft: Bijdrage voor de Ronde Tafel 11 juni 2026 over RV26.043, Wijzigingsbesluit Omgevingsplan gemeente Zeist Verlengde Slotlaan 71, Zeist Geachte raadsleden, Deze onderlegger is bedoeld als schriftelijke onderbouwing bij onze inspraak tijdens de Ronde Tafel van 11 juni 2026 en als controlekader voor raadsleden. In enkele minuten spreektijd kan niet worden behandeld wat juridisch, feitelijk en ruimtelijk aan onderhavig raadsvoorstel schort. Daarnaast is deze onderlegger belangrijk onderdeel van de juridische dossiervorming. Vooraf ook een proces-opmerking: Deze Ronde Tafel heeft het karakter van een procedurele overval: door de omvang, complexiteit en late beschikbaarheid van stukken krijgen raadsleden en belanghebbenden geen reële mogelijkheid om de stukken zorgvuldig te lezen en te controleren. Dat is zeer nadelig voor de zorgvuldigheid van uw besluitvorming en is in strijd met het fair play-beginsel. Het raadsvoorstel gaat over de ruimtelijke toekomst van het Lyceumkwartier: de meest karakteristieke en groenmonumentale jaren-dertigwoonwijk van Zeist, en wellicht van het hele land.

De Verlengde Slotlaan is niet een doorsnee straat, maar de vroegere oprijlaan naar Slot Zeist, hoofdonderdeel van de beschermde cultuurhistorische laanstructuren van Zeist, erkend als monumentale bomenlaan in het Nationaal Bomenregister en in onderzoek genoemd vanwege haar landelijk unieke, brede laanprofiel en beeldkwaliteit. De Lindenhorst ligt aan deze laan en maakt ook deel uit van de groene en cultuurhistorische ontwerpstructuren van Slot Zeist. Wat hier wordt toegestaan, heeft daarom een veel bredere impact dan alleen op dit terrein. Met raadsvoorstel RV26.043 stelt de raad bindend recht vast voor ongeveer 2,5 hectare Lindenhorst. Daarmee beslissen raadsleden niet alleen wat hier mag worden gebouwd, maar ook of eerder vastgestelde beleidskaders nog bindende betekenis hebben, of voor een zwaarder bouwprogramma terzijde kunnen worden geschoven. Het raadsvoorstel is strijdig met o.a. het raadsbesluit van 12 mei 2020, de groen/rood-verhoudingen voortvloeiend uit het servituut, het vastgestelde Participatierapport 2020 en gemeentelijke groene en ruimtelijke beleidskaders zoals de Eerste Zeister Omgevingsvisie, het Groenstructuurplan, de Welstandsnota en het vigerende bestemmingsplan Zeist Centrum e.o.

De raad moet kunnen vaststellen wat sinds de ontwerpwijziging juridisch en geometrisch is gewijzigd, welk groen werkelijk en duurzaam op het ontwikkelterrein van VanWonen overblijft en welke bomen, groene randen, uitwegen, kavelstructuur en beheerafspraken juridisch zijn geborgd. Die basis ontbreekt nu. Het plan overschrijdt de ruimtelijke draagkracht van deze plek: kostbaar bos en behoudenswaardige bomen sneuvelen of worden onvoldoende beschermd om extra bouwvolume mogelijk te maken, waaronder vier tot zes woningen méér dan binnen de oorspronkelijke ruimtelijke opzet verdedigbaar was.

Kernvraag voor de Raad Welk publiek belang rechtvaardigt dat bosranden, bomen en vastgestelde rood-groenverhoudingen worden opgeofferd voor vier tot zes éxtra villa’s in het duurste segment, boven de kaders die de Raad in 2020 zelf heeft vastgesteld? Nu de rechtvaardiging hiervoor ontbreekt, lijkt het plan vooral bedoeld om winst te maximaliseren ten koste van bos en groen. Dat is geen ruimtelijke motivering en geen deugdelijke grondslag voor bindende planvaststelling door de gemeenteraad van ons groene Zeist. 1

Langs de Verlengde Slotlaan ligt nu nog een dichte groene bosrand die de laan afschermt en het groene karakter van de omgeving draagt. In het plan verdwijnt deze bosrand grotendeels en maakt zij plaats voor vier dicht op elkaar geplaatste huizen, bijgebouwen, opritten en parkeerplaatsen. Ook delen bos die volgens het Kavelpaspoort behouden zouden blijven, zijn door de dichte bebouwing in het finale ontwerp, niet meer herkenbaar terug te vinden of juridisch geborgd. De afgesproken versterking van de toegangsweg als lindelaan is evenmin als harde planregel, aanlegverplichting of instandhoudingsplicht vastgelegd. De maatschappelijke kavel is bovendien veel te klein, zeker in vergelijking met de bestaande maatschappelijke rood-groenverhoudingen op het terrein. Het probleem is dus niet dat het college niets motiveert. Het probleem is dat het college ondeugdelijk motiveert: de raadsvoorwaarden uit 2020, het servituut, het Kavelpaspoort en de rood-groenverhoudingen worden achteraf zo uitgelegd dat een zwaarder bouwprogramma alsnog passend zou lijken. Daarmee wordt niet getoetst aan de vastgestelde kaders, maar worden de kaders van de raad aangepast aan het plan. Daar komt bij dat het college een harde schriftelijke participatieafspraak niet is nagekomen.

Vóór de raadsbesluitvorming zou samen met gemeentelijke omgevingsdeskundigen en planologen worden geverifieerd of het plan planologisch-juridisch voldoende was verankerd, juist met het oog op groene duurzaamheid en houdbaarheid. Die waarborg voor de raad kan nu door ons niet gegeven worden. Nu ook de stukken zelf onvoldoende duidelijk maken hoe groene randen, bomen, boszones, uitwegen, kavelstructuur en beheerafspraken juridisch zijn geborgd, is het voorstel onvoldoende toetsbaar, onvoldoende controleerbaar, onvoldoende juridisch verankerd en onvoldoende handhaafbaar. Daarom kan het voorstel zonder ingrijpende wijzigingen niet verantwoord worden vastgesteld. Na acht jaar planvorming en zeven maanden reactietijd op de Zienswijzen gunt het college belanghebbenden en de nieuwe gemeenteraad slechts enkele weken voor beeldvorming, oordeelsvorming en besluitvorming in een uitzonderlijk complex dossier. Dat is geen zorgvuldige besluitvorming. De hoofdpunten hieronder laten zien welke gebreken moeten worden hersteld voordat de raad überhaupt volledig, controleerbaar en juridisch betrouwbaar kan vaststellen wat zij besluit. De gebreken zijn in de volgende pagina’s onderbouwd. Daarnaast geven wij per hoofdpunt vrijblijvende suggesties voor raadsvragen. Belangrijke gebreken: 1.

Zonder downloadbare geometrieën en wijzigingsoverzicht kan de raad niet controleren welk bindend recht zij vaststelt 2. De vastgestelde voorwaarden in het raadsbesluit van 12 mei 2020 zijn niet vrijblijvend 3. De rood-groen verhoudingen zoals die voortvloeien uit het servituut zijn door de Raad publiekrechtelijk tot inrichtingsvoorwaarde en toetsingskader vastgesteld 4. Precedentwerking voor het hele Lyceumkwartier 5. Groenstructuurplan: college past eigen toetsingskader niet toe. Het GSP is niet alleen beleid voor openbaar groen. 6. De feitelijke rood-groenbalans (m2) ontbreekt en wordt vervangen door een onzuivere planologische vergelijking 7. H4705: bos van de buurman mag niet meetellen als groen op het ontwikkelterrein van VanWonen 8. Het Kavelpaspoort is geen sfeerbeeld, maar de opgedragen ruimtelijke uitwerking van de voorwaarden uit 2020 9. Zorggebouw en maatschappelijk kavel: het programma is opgerekt, de kavel te klein en juridische borging van gebruik te breed. 10. Grenzen bouwpercelen ontbreken: kavels, bouwvlakken, mandelig groen en beheer zijn niet sluitend en betrouwbaar controleerbaar 11. Bomen, Waarde-Boom en Activiteit Bos blijven onvoldoende hard beschermd 12. Uitwegen aan de Verlengde Slotlaan tasten deze monumentale bomenlaan aan 13. De anterieure overeenkomst bindt de raad niet bij de publiekrechtelijke vaststelling

2

1. Zonder downloadbare geometrieën en wijzigingsoverzicht kan de raad niet controleren welk bindend recht zij vaststelt Kernpunt

De raad wordt gevraagd bindend recht vast te stellen op basis van tientallen afzonderlijke digitale werkingsgebieden, regels, GIO-lagen, bijlagen en ponsgrenzen, zonder downloadbare geometrieën, oppervlaktes-tabel of integraal wijzigingsoverzicht. Dat is niet controleerbaar. Een klassiek papieren kaartbeeld is onder de Omgevingswet niet vereist, maar de raad moet wél kunnen vaststellen welke juridische laag waar geldt, welke oppervlakten daarmee zijn gemoeid, waar overlap of gaten ontstaan en wat sinds de ontwerpwijziging feitelijk en juridisch is gewijzigd.

Consequentie voor raadsbesluitvorming

Zonder downloadbare geometrieën, oppervlaktes-tabel en integraal wijzigingsoverzicht is het raadsvoorstel niet besluitrijp. De raad kan dan niet zorgvuldig vaststellen welk bindend recht zij vaststelt, welke wijzigingen zij aanvaardt en of de bescherming van groen, bomen, bouwvlakken, functies, beheergrenzen en bouwmogelijkheden werkelijk in de bindende regeling is opgenomen. Vaststelling op deze basis levert een ernstig risico op dat het besluit wegens onvoldoende zorgvuldige voorbereiding en onvoldoende draagkrachtige motivering geen stand houdt.

Waarom dit een breekpunt voor de besluitvorming is Het probleem is niet dat het omgevingsplan digitaal is en geen klassieke papieren plankaart meer kent. Het probleem is dat de raad geen integraal en downloadbaar controleoverzicht krijgt van de werkingsgebieden die zij als bindend recht vaststelt. Het plan bestaat uit afzonderlijke digitale werkingsgebieden, regels, GIO-lagen, bijlagen en ponsgrenzen. De samenhang daarvan bepaalt wat straks juridisch is toegestaan, wat verboden is en welke groene waarden publiekrechtelijk zijn geborgd. De raad moet daarom vóór vaststelling kunnen controleren welke werkingsgebieden gelden, welke oppervlakten daarbij horen en wat sinds de ontwerpwijziging van september 2025 is gewijzigd. De Nota van Zienswijzen vermeldt dat onderdelen van het plan zijn aangepast, waaronder regels over het Inrichtingsplan en Beeldkwaliteitsplan, de regeling voor Bos en onderdelen van de Motivering. Juist dan behoort het college een controleerbaar wijzigingsoverzicht te leveren, met per relevant werkingsgebied de wijziging, het oppervlakteverschil en het juridische effect. De Rx.Base Viewer is daarvoor onvoldoende. Die maakt afzonderlijke werkingsgebieden zichtbaar, maar biedt geen downloadbare geometrieën, geen GML-, GeoJSON- of GeoPackage-bestanden en geen oppervlaktestabel per informatieobject.

Maar ook geen integraal beeld hoe die kaartlagen nu op elkaar aansluiten. Zichtbaar maken is niet hetzelfde als controleerbaar maken. Volgens vaste rechtspraak zijn de planregels en de planverbeelding bepalend voor wat juridisch bindend is. Toelichtingen, motiveringen, bijlagen en losse kaarten kunnen de bindende regeling niet vervangen. Zie onder meer ABRvS 1 april 2020, ECLI:NL:RVS:2020:936. Als de raad de onderliggende geometrieën niet kan controleren, kan zij ook niet controleren welk bindend recht zij vaststelt. Dit raakt rechtstreeks aan de zorgvuldigheid en motivering van het besluit. Vaststelling zonder downloadbare geometrieën, oppervlaktes-tabel en wijzigingsoverzicht levert een ernstig risico op dat het besluit bij rechterlijke toetsing geen stand houdt. De behandeling behoort daarom te worden aangehouden totdat het college deze controleinformatie beschikbaar stelt en controleerbaar maakt t.o.v. eerdere versies en het raadsbesluit 12 mei 2020. Aanbevolen raadsvragen aan het college - Kan het college vóór besluitvorming het volledige digitale geometriebestand van de vaststellingsversie beschikbaar stellen, inclusief alle werkingsgebieden, informatieobjecten en GIO’s bij afdeling 12.1 Verlengde Slotlaan 71? 3

-

Kan het college dit leveren als GML, GeoJSON of GeoPackage, met per object de naam, identifier, gekoppeld artikel/lid en oppervlakte in m²? Kan het college per relevant werkingsgebied aangeven wat sinds de ontwerpwijziging van september 2025 is gewijzigd, welke oppervlakteverschillen daarbij horen en welk juridisch effect die wijziging heeft? Kan het college bevestigen dat de Rx.Base Viewer geen downloadbare geometrieën of oppervlaktestabel biedt waarmee de raad zelfstandig de oppervlakten kan controleren?

Bronnen/bijlagen: Nota van Zienswijzen, hoofdstuk 3; gewijzigd Omgevingsplan, afdeling 12.1; Bijlage IV / Overzicht informatieobjecten; Leeswijzer wijziging omgevingsplan en gebruik Rx.Base Viewer; Rx.Base Viewer vaststellingsversie; ABRvS 1 april 2020, ECLI:NL:RVS:2020:936.

2. De vastgestelde voorwaarden in het raadsbesluit van 12 mei 2020 zijn niet vrijblijvend Kernpunt

De raad heeft op 12 mei 2020 geen losse aandachtspunten meegegeven, maar bij amendement expliciete inrichtingsvoorwaarden vastgesteld. Het college steunde het amendement indertijd en noemde het “een goede aanscherping van de voorwaarden die wij willen meegeven aan de kopende partij”. Die voorwaarden vormden het toetsingskader voor de volgende planfase. Het college laat nu NIET per voorwaarde zien waar zij juridisch is verwerkt, waar daarvan wordt afgeweken en waarom zo’n afwijking aanvaardbaar zou zijn.

Consequentie voor raadsbesluitvorming

Het raadsvoorstel kan niet worden vastgesteld zolang het college niet per raadsvoorwaarde van 12 mei 2020 aantoont of en hoe het gewijzigde wijzigingsbesluit daaraan voldoet. Zonder die toets kan de raad niet controleren of haar eigen voorwaarden en vastgestelde toetsingsvoorwaarden zijn nageleefd.

Waarom dit een gebrek in de besluitvorming is Het amendement bij het raadsbesluit van 12 mei 2020 verving het oorspronkelijke beslispunt 5. De brief aan het Rijksvastgoedbedrijf werd daarmee ingrijpend gewijzigd. De brief is onderdeel van het amendement en daarmee onderdeel van het Raadsbesluit. (Bijlage 1: Brief aan RVB, bij amendement vastgesteld d.d. 12 mei 2020.) Die brief benoemt de kernvoorwaarden scherp. De brief zegt dat het Participatierapport, de gemeentelijke kaders, de brief zelf en het Schaerweijder Bosschen-servituut de kaders vormen waaraan de gemeenteraad in de volgende planfase gaat toetsen. De brief zegt bovendien dat de ruimtelijke uitgangspunten van het servituut, waaronder kavelgrootte en balans tussen bebouwing en groen, voor beide scenario’s een inrichtingsvoorwaarde vormen. Het college stelt nu dat met het voorliggende plan invulling is gegeven aan de meegegeven kaders. Dat is onvoldoende. Het college behoort per voorwaarde aan te geven: wat de raad in 2020 heeft vastgesteld; waar dat in de planregels of werkingsgebieden is verankerd; of daarvan wordt afgeweken; en waarom die afwijking rechtmatig, ruimtelijk aanvaardbaar en bestuurlijk consistent zou zijn. Zolang die toetsingsmatrix ontbreekt, wordt de raad gevraagd een plan vast te stellen zonder te kunnen controleren of haar eigen voorwaarden zijn nageleefd.

Aanbevolen Raadsvragen aan het college -

Kan het college per voorwaarde uit de brief aan het RVB aangeven waar die voorwaarde juridisch is vastgelegd in het gewijzigde wijzigingsbesluit? Erkent het college dat kavelgrootte en rood-groenverhouding volgens de raadsbrief van 2020 uitgangspunt vormen voor beide scenario’s? Welke concrete afwijkingen van deze voorwaarden vraagt het college de raad nu te accepteren?

Bronnen/bijlagen: Amendement wijziging De Lindenhorst (gewijzigd), vastgesteld 12 mei 2020; Brief aan RVB, onderdeel van het amendement; raadsvoorstel RV26.043. 4

3. Het servituut is door de Raad publiekrechtelijk tot inrichtingsvoorwaarde en toetsingskader vastgesteld

Kernpunt

Het college kan het Schaerweijder Bosschen-servituut in 2026 niet terugbrengen tot een privaatrechtelijke achtergrondkwestie. Op verzoek van het Rijksvastgoedbedrijf en mede naar aanleiding van verzoeken van servituuthouder Breevast, Vereniging Lyceumkwartier Zeist, omwonenden en participanten heeft de raad de ruimtelijke voorwaarden van het servituut in 2020 onderdeel gemaakt van het publiekrechtelijke toetsingskader. Het college erkent nu afwijkingen van het servituut, maar motiveert niet deugdelijk waarom de raad haar eigen voorwaarden en de toezeggingen uit 2020 zou mogen loslaten.

Consequentie voor raadsbesluitvorming

Als het college wil afwijken van kavelgrootte, rood-groenverhouding en groene bufferzones, moet het per onderdeel aantonen waar wordt afgeweken, waarom dat noodzakelijk is en hoe het bosrijke karakter van het Lyceumkwartier toch wordt beschermd. Zolang die motivering ontbreekt, kan de raad het gewijzigde wijzigingsbesluit niet vaststellen.

Waarom dit een breekpunt voor de besluitvorming is Het servituut is sinds de jaren dertig bepalend voor de ruimtelijke opzet van het Lyceumkwartier. In 2020 heeft de raad de ruimtelijke voorwaarden van het servituut uitdrukkelijk onderdeel gemaakt van het publiekrechtelijke toetsingskader voor de volgende planfase. Het Rijksvastgoedbedrijf (namens de Minister van Binnenlandse Zaken) verzocht de gemeente in 2020 nadrukkelijk om zorg te dragen voor publiekrechtelijke borging van de voorwaarden en bepalingen uit het Schaerweijder Bosschenservituut. Ook servituuthouder Breevast, de Vereniging Lyceumkwartier Zeist, omwonenden en participanten verzochten om publiekrechtelijke borging. De Nota van Zienswijzen vermeldt bovendien dat landsadvocaat Pels Rijcken in opdracht van het Rijksvastgoedbedrijf onderzoek heeft gedaan naar het servituut en de gevolgen daarvan bij herontwikkeling en verkoop. De Pels Rijcken-notitie bevestigt dat het servituut in 2019 niet als een randverschijnsel werd behandeld, maar als een juridisch kernpunt bij verkoop en herontwikkeling van De Lindenhorst. Het Rijksvastgoedbedrijf heeft Pels Rijcken uitdrukkelijk gevraagd te onderzoeken “op welke manier het mogelijk is om de erfdienstbaarheid die volgt uit bedoeld servituut publiekrechtelijk te borgen, en zo ja, wat daarvan de nadelen c.q.

risico’s zijn.” Pels Rijcken antwoordt daarop ondubbelzinnig dat het mogelijk is om de erfdienstbaarheden uit het servituut publiekrechtelijk te borgen in het bestemmingsplan. Pels Rijcken noemt daarvoor concrete instrumenten: specifieke bouwaanduidingen, beperkte bouwvlakken, planregels die bouwen alleen binnen die bouwvlakken toestaan, maximale bebouwingspercentages en desgewenst een meer letterlijke verwerking van de servituutnorm, waaronder één villawoning per 2.000 m² en één twee-onder-éénkapwoning per 3.000 m². Pels Rijcken schrijft bovendien dat publiekrechtelijke borging van het servituut “geen grote risico’s” met zich meebrengt en juist voorkomt dat later discussie ontstaat over de vraag of sprake is van een evidente privaatrechtelijke belemmering. Dat maakt de huidige redenering van het college onhoudbaar. Het college kan in 2026 niet doen alsof publiekrechtelijke borging van het servituut onduidelijk, onpraktisch of juridisch te riskant was. Die mogelijkheid is juist in 2019 door Pels Rijcken, landsadvocaat concreet onderzocht en bevestigd. Daarbij heeft het college in 2020 expliciete toezeggingen gedaan. In de raadsvergadering van 12 mei 2020 zei wethouder Jansen over het amendement: “Het college steunt dit amendement. Het is een aanscherping van de voorwaarden die wij willen meegeven aan de kopende partij. Iedereen weet dan waar hij aan toe is.” 5

Op de vraag van Seyst.nu of het college aan het servituut wil vasthouden, antwoordde de wethouder: “Het servituut blijft met dit raadsbesluit leidend bij de verdere ontwikkelingen.” Na deze toezegging stemde Seyst.nu - en waarschijnlijk ook andere fracties - vóór het amendement. Ook kwalificeerde wethouder Jansen het servituut in 2020 als een evident privaatrechtelijke belemmering voor de latere publiekrechtelijke besluitvorming. In de raadsvergadering van 12 mei 2020 zei hij rond 3:15:29: “Ten tweede gaat het amendement voorbij aan het feit dat het servituut ook een evident privaatrechtelijke belemmering gaat vormen voor het publiekrechtelijk besluit dat we moeten gaan nemen.” Tijdens het debat van 14 april 2020 stelde de wethouder rond 1:01:10: “We moeten ons houden aan de uitgangspunten van het servituut. Het is een evidente privaatrechtelijke belemmering die de overheid niet zomaar opzij kan schuiven.” Vervolgens heeft de raad in 2020 de ruimtelijke uitgangspunten uit het servituut en met name de rood/groen verhoudingen die uit het servituut voortvloeien — waaronder kavelgrootte en balans tussen bebouwing en groen — tot toetsingskader en inrichtingsvoorwaarde voor de volgende planfase gemaakt.

Een analyse (op verzoek toe te zenden) uit 2018 door de afzenders van deze inspreeknota laat zien dat op 21 omringende woonpercelen waar het servituut actieve werking heeft (rond Lindenhorst aan de Verlengde Slotlaan en de Valckenboschlaan de totale bebouwing (huis plus bijgebouwen) gemiddeld 11 % van het woonkavel beslaat. En de resterende ruimte op die percelen voor tuin, groen , terras, pad gemiddeld ca 89 % beslaat. De rood/groen verhoudingen in het voorgestelde wijzigingsbesluit lijken daarvan in zeer ruime mate af te wijken. Als het college nu afwijkt van het Raadsbesluit kan het niet volstaan met een herinterpretatie van het servituut, maar behoort het concreet uit te leggen waarom het afwijkt van een juridisch onderzochte en door de raad vastgestelde route voor publiekrechtelijke borging. Ondeugdelijk gemotiveerde afwijking van het Raadsbesluit kan temeer niet omdat het Rijksvastgoedbedrijf op basis van het Raadsbesluit 12 mei 2020 het Lindenhorst-terrein voor een aanzienlijke lagere prijs verkocht heeft om te voldoen aan de harde raadsvoorwaarden waarop de grondwaarde en de verkoopprijs in 2021 zijn gebaseerd. Dit veroorzaakt een behoorlijk mededingingsrisico en planschade-risico. De gemeente Zeist heeft daarnaast zelf een privaatrechtelijke positie. Zij is via het eigendom van heersend erf perceel Zeist I 562 servituuthouder.

Breevast is via perceel Zeist I 561 eveneens servituuthouder voor de lijdende erven op De Lindenhorst. De gemeente is dus zowel publiekrechtelijk bevoegd gezag als privaatrechtelijk servituuthouder. Juist daarom is de uitspraak van de Arrondissementsrechtbank Utrecht van 3 september 1986, rolnr. 772/86 KT, rechtstreeks relevant. Die uitspraak ging over de betekenis van het servituut voor de gemeente als servituuthouder. De rechtbank oordeelde: “Niet valt in te zien waarom de erfdienstbaarheid niet tot nut zou zijn voor ieder die de heersende erven overeenkomstig hun aard en inrichting gebruikt, nu de erfdienstbaarheid de strekking heeft het bosrijke karakter van de omgeving te waarborgen, en zulks zowel voor bewoners (…) als voor de gemeente, als dienaar van het algemeen belang, van nut is.” Deze jurisprudentie is bepalend en beslissend omdat zij bevestigt dat de gemeente als servituuthouder (algemeen) belang heeft bij de strekking van het servituut. Die strekking is vervolgens in 2020 door de raad bij amendement concreet gemaakt via voorwaarden en toetsingskaders over kavelgrootte en balans tussen bebouwing en groen , zoals die voortvloeien uit het servituut zoals dat op De Lindenhorst geldt.

Zolang een toetsingsmatrix ontbreekt waarin per servituutvoorwaarde en per raadsvoorwaarde uit 2020 staat wat is vastgesteld, waar het juridisch is verwerkt, waar wordt afgeweken en waarom dat noodzakelijk is, is dit een onoverkomelijk gebrek in de besluitvorming.

Aanbevolen Raadsvragen aan het college -

Erkent het college de toezegging van het college uit 2020 dat het servituut leidend blijft bij de verdere ontwikkelingen? Erkent het college dat het college in 2020 heeft vastgelegd dat het servituut een evident privaatrechtelijke belemmering vormt voor de latere publiekrechtelijke besluitvorming? 6

-

Waarom stelt het college dan nu een plan voor waarvan het zelf erkent dat niet wordt voldaan aan de minimale kavelgrootte uit het servituut? Waar is de ruimtelijke strekking van het servituut - ruime groene percelen, kavelgrootte en balans tussen bebouwing en groen - juridisch geborgd? Hoe verhoudt de stelling van het college dat de doelstellingen van het servituut “in aangepaste vorm” worden geëerbiedigd zich tot de uitspraak van de Arrondissementsrechtbank Utrecht van 3 september 1986, rolnr. 772/86 KT, waarin juist is geoordeeld dat de erfdienstbaarheid de strekking heeft “het bosrijke karakter van de omgeving te waarborgen” en dat dit ook voor de gemeente “als dienaar van het algemeen belang” van nut is?

4. Precedentwerking voor het hele Lyceumkwartier Kernpunt

Consequenties voor raadsbesluitvorming

Dit raadsvoorstel gaat niet alleen over De Lindenhorst. Als de raad hier accepteert dat vastgestelde groene, cultuurhistorische en ruimtelijke kaders zonder deugdelijke motivering worden aangetast of terzijde geschoven, ontstaat een precedent voor het hele Lyceumkwartier. Zonder expliciete beoordeling van de precedentwerking kan de raad dit gewijzigde wijzigingsbesluit niet zorgvuldig vaststellen. Het college moet eerst uitleggen waarom afwijking van de raadsvoorwaarden uit 2020, het servituut, het Groenstructuurplan, de Omgevingsvisie, de Welstandsnota en het Participatierapport hier géén normverlagende werking heeft voor vergelijkbare locaties in het Lyceumkwartier.

Waarom dit een breekpunt is bij de besluitvorming Het college ontkent precedentwerking omdat De Lindenhorst volgens het college uniek is vanwege het vroegere maatschappelijke gebruik. Die redenering is onvoldoende. Het nu voorliggende besluit stelt een nieuwe publiekrechtelijke norm vast voor woningbouw, zorgbebouwing, kavelgrootte, groene randen, verharding en bebouwingsdichtheid in het Lyceumkwartier. De bestaande maatschappelijke bestemming en bebouwing kan daarvoor niet als rechtvaardiging worden gebruikt. Die bebouwing week mogelijk af van sommige specifieke gebruiksbepalingen van het servituut, maar voldeed ruimtelijk veel beter aan de strekking van het servituut. In de raadsvoorwaarden van 2020 is die strekking concreet gemaakt in termen van kavelgrootte, lage dichtheid, ruime groene opzet en de (servituuts-) balans tussen bebouwing en groen. Het nieuwe plan verdubbelt de ruimtelijke druk echter, van eerder geconcentreerde maatschappelijke bebouwing naar verspreide woonbebouwing plus zorggebouw met bijbehorende privétuinen, infrastructuur, uitritten en parkeerplaatsen. Daardoor worden juist de groene randen, lage dichtheid en open ruimtelijke opzet geraakt die de raad in 2020 wilde beschermen. De stelling dat De Lindenhorst uniek is, neemt de precedentwerking niet weg.

Als de raad deze afwijking aanvaardt, kan en zal dit Lindenhorstbesluit bij volgende plannen in het Lyceumkwartier worden gebruikt als voorbeeld dat kleinere kavels, zwaardere bebouwing en smalle (of geen) groene randen aanvaardbaar zijn. Dat tast de rechtszekerheid van alle bewoners van het Lyceumkwartier wezenlijk aan. Vastgestelde wijkwaarden en raadsvoorwaarden behoren niet per project te worden gerelativeerd zodra een commerciële ontwikkelaar een zwaarder bouwprogramma voorstelt. Het raadsvoorstel bevat geen dragende beoordeling van de verwachte precedentwerking. Het college behoort concreet uit te leggen waarom deze vaststelling bij toekomstige plannen niet als vergelijkingsgrond kan worden gebruikt. Zolang die uitleg ontbreekt, mist de raad een wezenlijk onderdeel van de ruimtelijke en beleidsmatige belangenafweging.

Aanbevolen Raadsvragen aan het college -

Kan het college expliciet aangeven welke precedentwerking dit gewijzigde Wijzigingsbesluit heeft voor toekomstige ontwikkelingen in het Lyceumkwartier? 7

-

-

Waarom zou bij toekomstige plannen niet opnieuw kunnen worden verwezen naar De Lindenhorst als voorbeeld waar kleinere kavels, hogere dichtheid en aantasting van groene randen aanvaardbaar zijn geacht? Hoe voorkomt het college dat de afwijking van de raadsvoorwaarden uit 2020, het servituut en het Groenstructuurplan bij De Lindenhorst later wordt gebruikt als vergelijkingsgrond voor andere percelen in het Lyceumkwartier? Waarom is in het raadsvoorstel geen afzonderlijke paragraaf opgenomen over precedentwerking, terwijl de zienswijze dit uitdrukkelijk als bezwaar heeft aangevoerd? Kan het college bevestigen dat de vaststelling van dit plan geen enkele normverlagende werking heeft voor kavelgrootte, rood-groenverhouding, groene randen, laanstructuren en bebouwingsdichtheid elders in het Lyceumkwartier? Zo ja, waar is dat juridisch of beleidsmatig vastgelegd?

Bronnen/bijlagen: Brief aan RVB, bij amendement vastgesteld d.d. 12 mei 2020; Nota van zienswijzen, algemene reactie 2.1.1 en zienswijzen 2.5/2.7; raadsvergadering 12 mei 2020, geluidsopname; debat 14 april 2020, geluidsopname; onderzoek Pels Rijcken in opdracht van RVB.

5. Groenstructuurplan: het college past het eigen toetsingskader niet toe. Het GSP is niet alleen beleid voor openbaar groen.

Kernpunt

Het college erkent in de Motivering dat het Groenstructuurplan input levert bij ruimtelijke ontwikkelingen en één van de toetsingskaders is bij belangenafwegingen. Ook erkent het college dat de landschappelijke structuur en Ecologische Hoofdstructuur Zeist doorlopen tot in de directe woonomgeving, ook op privéterreinen. Toch blijft de planspecifieke toetsing bij De Lindenhorst beperkt tot openbaar groen, beheer door een VvE en behoud van “zoveel mogelijk” bomen.

Consequenties voor raadsbesluitvorming

De raad kan het gewijzigde wijzigingsbesluit niet vaststellen zolang het college niet concreet toetst aan de onderdelen van het Groenstructuurplan die voor De Lindenhorst relevant zijn: particuliere groene structuren, laanpatronen, groene buurtkarakters, bomen als beeldkenmerk en tuinen als onderdeel van de Zeister groenstructuur.

Waarom dit een gebrek in de besluitvorming is De Motivering erkent dat het Groenstructuurplan ook betekenis heeft voor privéterreinen en bij ruimtelijke ontwikkelingen als toetsingskader dient. Toch beperkt het college de toetsing bij De Lindenhorst feitelijk tot de mededeling dat geen openbaar groen wordt overgenomen, dat de groenstructuur rond het projectgebied door een VvE wordt beheerd en dat “zoveel mogelijk” (?) bomen behouden blijven. Daarmee toetst het college niet concreet aan wat het Groenstructuurplan voor deze locatie juist relevant maakt: de particuliere groene structuur, de laanpatronen, het groene cultuurhistorische raamwerk, het kenmerkende groene karakter van het Lyceumkwartier, bomen als beeldkenmerk en tuinen als onderdeel van de Zeister groenstructuur. Het college motiveert niet waaruit blijkt dat het gewijzigde wijzigingsbesluit het laanprofiel van de Verlengde Slotlaan behoudt, zichtbaar houdt en versterkt. Ook ontbreekt een concrete toets of particuliere tuinen, kavels, bosranden en boomstructuren werkelijk blijven bijdragen aan de Zeister groenstructuur en of de verdichting, extra verharding en nieuwe uitritten verenigbaar zijn met dat toetsingskader. Onze zienswijze heeft dit uitdrukkelijk aangevoerd. De Nota van Zienswijzen verwijst vooral naar de Motivering, maar die bevat geen concrete planspecifieke toets. Daarmee blijft het bezwaar onbeantwoord.

De inconsistentie wordt scherper doordat het Groenstructuurplan bij een nabijgelegen particulier perceel aan de Verlengde Slotlaan, RV19RV018 d.d. 11 juni 2019, eerder als ruimtelijk toetsingskader bij de weigering van bebouwing is gebruikt. Het college behoort uit te leggen waarom hetzelfde beleidskader bij De Lindenhorst anders wordt toegepast. 8

Aanbevolen raadsvragen aan het college -

Waarom bestaat de planspecifieke toetsing aan het Groenstructuurplan vooral uit openbaar groen, beheer door een VvE en behoud van “zoveel mogelijk” (?) bomen, terwijl het college erkent dat het Groenstructuurplan ook betekenis heeft voor privéterreinen? Waar toetst het college concreet of het gewijzigde wijzigingsbesluit het laanprofiel van de Verlengde Slotlaan, het groene cultuurhistorische raamwerk en het kenmerkende groene karakter van het Lyceumkwartier behoudt, zichtbaar houdt en versterkt? Waar motiveert het college dat verdichting, extra verharding en nieuwe uitritten verenigbaar zijn met het Groenstructuurplan? Bevestigt het college dat het Groenstructuurplan bij RV19RV018 als ruimtelijk toetsingskader bij de weigering van bebouwing op een nabijgelegen particulier perceel is gebruikt? Zo ja, waarom wordt het bij De Lindenhorst dan heel anders toegepast?

Bronnen/bijlagen: Motivering, paragraaf 4.5.7 Groenstructuurplan; Groenstructuurplan “Groen (voor) Zeist”, p. 165; Zienswijze, par. 4.2; RV 19RV018 d.d. 11 juni 2019

6. De feitelijke rood-groenbalans (m2) ontbreekt en wordt vervangen door een onzuivere planologische vergelijking Kernpunt

Consequenties voor raadsbesluitvorming

Het college stelt dat het plan groene kwaliteit behoudt en versterkt. De feitelijke cijfers laten het tegenovergestelde zien: bebouwing, verharding en bouwvolume nemen fors toe. Het college ontwijkt dit door te vergelijken met theoretische mogelijkheden onder de oude maatschappelijke bestemming. Dat is geen zuivere rood-groentoets van het voorliggende woon- en zorgprogramma. De raad kan niet stemmen zonder een zuivere, controleerbare rood-groenberekening van uitsluitend het ontwikkelterrein van VanWonen, exclusief H4705 en uitgesplitst naar bebouwing, verharding, privétuinen, mandelig groen, Bos, Groen, Tuin, Verkeer en Maatschappelijk.

Waarom dit een gebrek in de besluitvorming is In onze zienswijze is berekend dat het rode oppervlak toeneemt van circa 4.135 m² in de bestaande situatie naar circa 8.119 m² in het ontwerpplan. Dat is bijna een verdubbeling. De berekening bestaat uit circa 4.279 m² bouwvlakken/bebouwing, circa 2.503 m² Verkeer, circa 887 m² bijbehorende bouwwerken buiten bouwvlak en circa 450 m² aanvullende verharding rond het zorggebouw. Het aandeel groen daalt in die berekening van circa 84% naar circa 70%. Ook het toegestane bouwvolume kent een zeer grote toename doordat 4 meter diep (was 1,5 meter) en tot 13 meter hoog (excl. 10 %) gebouwd mag worden. Het college heeft geen eenduidige rood-groenberekening van het ontwikkelterrein gegeven, maar vergelijkt het plan met theoretische mogelijkheden onder de oude maatschappelijke bestemming. Dat is geen zuivere toets van het voorliggende woon- en zorgprogramma. Voor waterberging rekent de Quickscan water wél met potentiële verharding op particuliere kavels en het zorgkavel, terwijl die verharding bij de ruimtelijke rood-groentoets niet zichtbaar wordt meegewogen. De raad heeft daarom een controleerbare oppervlaktestaat nodig van het ontwikkelterrein van VanWonen, exclusief H4705.

Aanbevolen Raadsvragen aan het college -

Kan het college één eenduidige rood-groen-oppervlaktestaat leveren voor het ontwikkelterrein van VanWonen, exclusief H4705, en daarbij exact aangeven welke definities voor rood, groen, bebouwing, verharding, privétuin, bijgebouw, erfverharding en Verkeer zijn gebruikt? 9

-

Waarom vergelijkt het college het voorliggende woon- en zorgprogramma met theoretische mogelijkheden onder de oude maatschappelijke bestemming, in plaats van met de feitelijke ruimtelijke gevolgen van dit plan? Erkent het college dat de Quickscan water rekent met 60% verharding op particuliere kavels en 75% verharding op het zorgappartementenkavel?

Bronnen/bijlagen: Zienswijze, Bijlage A; Quickscan water 2026, tabel 8; Brief aan RVB, bij amendement vastgesteld d.d. 12 mei 2020.

7. H4705: bos van de buurman mag niet meetellen als groen op het ontwikkelterrein van VanWonen Kernpunt

Perceel H4705 is circa 1.520 m2 en behoort niet tot het ontwikkelterrein van VanWonen. Als dit perceel direct of indirect meetelt in de rood-groenberekening, wordt bos van de buurman gebruikt om het ontwikkelterrein van VanWonen groener te laten lijken.

Consequenties voor raadsbesluitvorming

De raad moet een nieuwe groenberekening eisen waarin H4705 volledig buiten de roodgroenbalans van het ontwikkelterrein van VanWonen blijft. Zonder die correctie kan de raad niet beoordelen welk groen werkelijk op het ontwikkelterrein zelf resteert.

Waarom dit een verdraaid beeld geeft H4705 is in de oorspronkelijke kadastrale en verkoopcontext zichtbaar als onderdeel van de bredere Lindenhorstlocatie. Maar het punt voor de raad is nu anders: welk groen resteert op het ontwikkelterrein waarvoor VanWonen het woonen zorgprogramma realiseert? H4705 is geen groen op het ontwikkelterrein van VanWonen. Als dit perceel meetelt, kan iedere ontwikkelaar een plan groener laten lijken door aangrenzende particuliere bospercelen van buren mee te tellen. Dat is ruimtelijk misleidend en beleidsmatig onaanvaardbaar. Een functie Bos op H4705 is bovendien geen afdoende antwoord. De vraag is niet alleen welke functie H4705 krijgt, maar of het college dit perceel gebruikt om de rood-groenbalans van het ontwikkelterrein gunstiger voor te stellen. Dat mag niet. Anders kan het college ook de particuliere bospercelen ten zuidoosten en westen van terrein De Lindenhorst meerekenen.

Aanbevolen Raadsvragen aan het college -

Kan het college bevestigen dat H4705 niet wordt meegeteld in de rood-groenbalans van het ontwikkelterrein van VanWonen? Kan het college dezelfde berekening overleggen mét en zonder H4705? Waarom zouden andere particuliere bospercelen rond De Lindenhorst dan niet ook mogen meetellen?

Bronnen/bijlagen: Kadastrale percelen H4708, H4705, H1977, H1978; Zienswijze, par. 3.3.b; Kavelpaspoort 2020, plangebiedkaart.

10

8. Het Kavelpaspoort is geen sfeerbeeld, maar de opgedragen ruimtelijke uitwerking van de voorwaarden uit 2020

Kernpunt

Het Landschappelijk Kavelpaspoort Lindenhorst Zeist van juni 2020 is opgesteld na het raadsbesluit van 12 mei 2020 en vertaalt de groene voorwaarden uit het raadsbesluit ruimtelijk. Het college vergelijkt het nu voorliggende gewijzigde wijzigingsbesluit niet concreet met dit Kavelpaspoort

Consequenties voor raadsbesluitvorming

Zonder concrete vergelijking tussen het Kavelpaspoort 2020 en het gewijzigde wijzigingsbesluit kan de raad niet controleren of de groene voorwaarden uit 2020 zijn nageleefd. Dan blijft onduidelijk welke onderdelen van de ruimtelijke groene uitwerking zijn overgenomen, gewijzigd of verdwenen, en waar die juridisch bindend en handhaafbaar zijn vastgelegd.

Waarom dit een gebrek in de besluitvorming is Het Kavelpaspoort staat niet los van het raadsbesluit van 12 mei 2020. De door de raad vastgestelde brief aan het Rijksvastgoedbedrijf benoemt dat de precieze invulling van het terrein, de opzet van de bebouwing, de te behouden bomen en de groene bufferzones als onderdelen van de toekomstige planuitwerking opgenomen gaan worden in het ‘bomenpaspoort ‘ . De raad bedoelde het Kavelpaspoort dat nog opgesteld moest worden door het RVB naar aanleiding van een specifieke bomeninventarisatie. Het Kavelpaspoort is door het RVB als gevolg van dat raadskader opgesteld. Het geeft concrete handvatten en randvoorwaarden voor de nieuwe ontwikkeling en zegt zelf dat de groene robuuste kwaliteit een plek moet krijgen in het te wijzigen bestemmingsplan en de aanvraag omgevingsvergunning. Het is daarom geen sfeerbeeld, maar de ruimtelijke uitwerking van de groene raadsvoorwaarden uit 2020. Juist belangrijk is dat het Kavelpaspoort boszones, groene randen, boomgroepen en individuele bomen zichtbaar maakte. Het huidige voorstel laat niet per onderdeel zien wat uit het Kavelpaspoort is overgenomen, wat is gewijzigd, wat is verdwenen en waar dit juridisch bindend en handhaafbaar is vastgelegd. Een algemene verwijzing naar Inrichtingsplan, Beeldkwaliteitsplan, Waarde-Boom, Functie Bos of Activiteit Bos is daarvoor onvoldoende.

Dat geldt ook voor de interne lindelaan/toegangsweg. Het Kavelpaspoort benoemt het inpassen van de bosranden en de lindelaan als onderdeel van de groene contramal voor de herontwikkeling. De Bomen Effect Analyse laat zien dat behoud van deze lindes afhankelijk is van uiterst precieze uitvoeringsmaatregelen rond verharding, wortelzones, fundering en maatwerk bij aanleg. In het finale plan is niet als afzonderlijke juridische verplichting vastgelegd dat de lindelaan als groene structuur wordt versterkt en duurzaam in stand wordt gehouden. Zolang een vergelijking tussen Kavelpaspoort 2020 en het gewijzigde wijzigingsbesluit ontbreekt, kan de raad niet vaststellen dat de groene voorwaarden uit 2020 zijn nageleefd. Het risico is dat individuele bomen, boomgroepen en groene randen die in 2020 herkenbaar waren, in 2026 oplossen in globale kaartlagen en beleidsmatige formuleringen.

Aanbevolen Raadsvragen aan het college -

-

Kan het college een vergelijking overleggen tussen het Kavelpaspoort 2020 en het nu voorliggende gewijzigde wijzigingsbesluit, uitgesplitst naar groene randen, boszones, boomgroepen, individuele bomen en de interne lindelaan? Welke individuele bomen en boomgroepen uit het Kavelpaspoort en de bijbehorende bomeninventarisatie zijn in het huidige voorstel juridisch beschermd, en welke niet? Waar is per boom of boomgroep vastgelegd: locatie, boomnummer, behoud, kap, beschermingsmaatregel, herstelplicht en handhaving? Waarom zijn delen van de groene randen die in het Kavelpaspoort zijn aangegeven niet meer herkenbaar terug te vinden in het Inrichtingsplan? 11

-

Kan het college bevestigen dat Inrichtingsplan en Beeldkwaliteitsplan het Kavelpaspoort 2020 niet kunnen vervangen zolang niet concreet is aangetoond hoe de daarin benoemde bomen, boomgroepen, boszones, groene randen en Lindelaan juridisch zijn geborgd?

Bronnen/bijlagen: Landschappelijk Kavelpaspoort Lindenhorst Zeist, juni 2020; Brief aan RVB, bij amendement vastgesteld d.d. 12 mei 2020; gewijzigd Omgevingsplan, artikelen 12.53, 12.54 en 12.55.

9. Zorggebouw en maatschappelijk kavel: het programma is opgerekt en de juridische borging is te breed Kernpunt

Het college presenteert het zorggebouw als passende dementiezorg voor ouderen, maar de planregels borgen die doelgroep niet. Tegelijk is het zorgprogramma opgerekt en is het maatschappelijke kavel te klein voor de ruimtelijke belasting van maximaal 25 zorgwoningen.

Conclusie voor de raad

De raad kan niet instemmen met een plan voor dementiezorg zolang de planregels slechts brede zorgwoningen mogelijk maken. De doelgroep, exploitatie, beheer, buitenruimte en ruimtelijke inpassing moeten publiekrechtelijk hard worden vastgelegd.

Waarom dit een gebrek in de besluitvorming is Het raadsvoorstel spreekt over sociale zorgeenheden voor dementerenden en noemt Dagelijks Leven als beoogd exploitant. Dat is voor sommigen misschien geruststellend, maar juridisch onvoldoende. In het gewijzigde Omgevingsplan staat dat maatschappelijke voorzieningen uitsluitend in de vorm van zorgwoningen zijn toegestaan. De definitie en regeling borgen niet dat het uitsluitend gaat om dementerende ouderen, niet dat Dagelijks Leven exploitant blijft en niet dat zelfstandige zorgappartementen met eigen voordeur zijn uitgesloten. Daar komt bij dat de planregels niet uitsluiten dat de zorgwoningen feitelijk functioneren als zelfstandige appartementen met eigen toegang. Het begrip zorgwoning borgt dus niet dat sprake blijft van een kleinschalige, besloten woonzorgvoorziening voor dementerende ouderen onder één vaste exploitant. De raad wordt bestuurlijk een concreet zorgconcept voorgehouden, maar juridisch wordt een bredere woonzorgmogelijkheid toegestaan. Juist daarom moeten doelgroep, exploitatievorm, toegang, beheer, buitenruimte en sociaal beheer publiekrechtelijk worden begrensd. Juist op deze locatie is dat doorslaggevend. De vroegere gesloten/penitentiaire jeugdinrichting heeft voor omwonenden ernstige overlast veroorzaakt. De Motivering erkent dat de jeugdzorginstelling in het verleden soms voor overlast zorgde.

Omwonenden spreken van pooiers, drugsdealers en gedumpte drugsattributen in omliggende tuinen. Het Participatierapport ging daarom juist uit van een nieuwe invulling die meer rust geeft in en rond het gebied. Daar komt bij dat het programma is opgerekt: jarenlang was sprake van 10 woningen en 4 gezinshuizen; later van 16 woningen plus een zorggebouw met 20 zorgunits; vervolgens van 25 zorgwoningen en/of zorgappartementen. Als het college de zorginvulling gebruikt om de aanvaardbaarheid van het plan te onderbouwen, moet die invulling juridisch worden vastgelegd. De vergelijking met de oude maatschappelijke bestemming is hier ook onzuiver. Als het college de oude maatschappelijke bestemming als referentie gebruikt, moet juist de nieuwe maatschappelijke kavel worden getoetst. Daar ontstaat een zwaarder gebouw op een zeer krappe kavel, met te weinig buitenruimte, slechtere roodgroenverhouding en onvoldoende handhaafbare beheerafspraken. Aanbevolen Raadsvragen aan het college -

Kan het college bevestigen dat de planregels de zorgwoningen niet beperken tot dementerende ouderen? 12

-

Kan het college bevestigen dat de planregels Dagelijks Leven niet als exploitant vastleggen? Welke zorgdoelgroepen zijn juridisch toegestaan zolang zij niet onder het verbod op forensische zorg vallen? Waarom is geen verplicht sociaalbeheerplan opgenomen, juist gezien de voorgeschiedenis van overlast op deze locatie? Waar is vastgelegd dat bewoners van het zorggebouw voldoende groene buitenruimte hebben?

Bronnen/bijlagen: Raadsvoorstel RV26.043; gewijzigd Omgevingsplan, artikelen 12.16, 12.20 en 6.4; Motivering, paragraaf openbare orde; Participatierapport Lindenhorst Zeist, vastgesteld 12 mei 2020.

10. Grenzen bouwpercelen ontbreken: kavels, bouwvlakken, mandelig groen en beheer zijn niet sluitend en betrouwbaar controleerbaar

Kernpunt

De raad kan kavelgrootte, rood-groenverhouding, privétuinen, mandelig groen, beheer en handhaafbaarheid niet controleren zolang toekomstige bouwpercelen, erfgrenzen en beheergrenzen niet juridisch of geometrisch zijn vastgelegd. Ook in het Inrichtingsplan ontbreekt vrijwel alle getalsmatige informatie en de wel aanwezige getallen zijn soms maar half leesbaar. Een bouwvlak is geen bouwkavel, een functiegebied is geen eigendomsgrens en een rekenkavel in de Quickscan is geen juridisch bouwperceel.

Consequenties voor raadsbesluitvorming

Groenbescherming vervangt geen bouwperceelsgrenzen. Zonder juridisch en geometrisch controleerbare verkaveling kan de raad niet beoordelen of het plan voldoet aan de raadsvoorwaarden uit 2020, de rood/groenbalans die voortvloeit uit het servituut en het Groenstructuurplan. Ook toekomstige bewoners en omwonenden krijgen dan geen rechtszekerheid over eigendom, gebruik, beheer, onderhoud en handhaving.

Waarom dit een breekpunt is bij de besluitvorming De raadsvoorwaarden uit 2020 en het Schaerweijder Bosschen-servituut gaan niet alleen over de situering van gebouwen, maar juist over kavelgrootte, ruime opzet, groen/bebouwingsbalans en groene bufferzones. Die voorwaarden kunnen alleen worden getoetst als duidelijk en gekwantificeerd is welke gronden bij welke woning horen, welke delen privé of mandelig worden, welke gronden als Bos, Groen of Tuin beschermd blijven en wie verantwoordelijk is voor beheer, onderhoud en herstel. Het gewijzigde Wijzigingsbesluit legt wel bouwvlakken, functies en werkingsgebieden vast, maar niet de toekomstige bouwpercelen, erfgrenzen of beheergrenzen waarmee in andere stukken wordt gerekend. Een bouwvlak is geen bouwkavel. Een functiegebied is geen eigendomsgrens. Een rekenkavel in een Quickscan is geen juridisch vastgelegd bouwperceel. De brief aan het Rijksvastgoedbedrijf uit 2020 zegt juist dat bij een invulling passend binnen het servituut ook de minimale kavelgrootte zal worden vastgelegd. Dat gebeurt in het nu voorliggende gewijzigde wijzigingsbesluit niet. Het college erkent in paragraaf 2.6.5 van de Nota van Zienswijzen dat uit de ontwerpwijziging de toekomstige erfgrenzen niet zijn af te leiden. Het antwoord dat het Omgevingsplan een groenbeschermingsregime bevat, draagt het besluit niet.

Groenbescherming zegt niets over bouwpercelen, erfgrenzen, privétuinen, mandelig groen, beheergrenzen, kavelgrootte of de rood-groenberekening per kavel en voor het ontwikkelterrein. Ook de artikelen 12.53, 12.54 en 12.55 lossen dit niet op. Zij verwijzen naar Inrichtingsplan, Waarde-Boom en Beeldkwaliteitsplan, maar leggen niet zelfstandig en gebiedsdekkend vast welke verplichtingen gelden voor de afzonderlijke werkingsgebieden Bos, Groen, Tuin, Verkeer en Maatschappelijk, en wie juridisch aanspreekbaar is op instandhouding, onderhoud en herstel.

13

Daar komt bij dat artikel 12.49 weer extra ruimte geeft: maten, afmetingen en percentages kunnen tot 10% worden overschreden en functie- of bouwgrenzen kunnen met maximaal 2 meter verschuiven. Bij bomen, bosranden, inritten, erfgrenzen en groene bufferzones is dat ruimtelijk relevant en verzwakt het de controleerbaarheid. Daar komt bij dat het vigerende bestemmingsplan Zeist Centrum e.o. voor dit deel van de Verlengde Slotlaan uitgaat van een minimumafstand van 8 meter tot de zijdelingse perceelsgrens. Het gewijzigde Omgevingsplan verlaagt die norm voor De Lindenhorst ineens naar 3 meter. Zolang de toekomstige perceelsgrenzen niet juridisch of geometrisch zijn vastgelegd, kan de raad niet controleren hoe groot deze afwijking per woning feitelijk is en of de nieuwe bebouwing nog past binnen de ruime groene opzet die hier juist planologisch was beschermd. De raad wordt daarmee gevraagd het plan vast te stellen zonder zicht op de juridische en feitelijke kavelstructuur. Dat is een besluitvormingsgebrek en vergroot het risico op latere conflicten over eigendom, gebruik, onderhoud, erfafscheidingen, bomen, groenstroken en mandelig beheer.

Aanbevolen Raadsvragen aan het college -

Bevestigt het college dat de toekomstige bouwpercelen, erfgrenzen en beheergrenzen niet uit het gewijzigde wijzigingsbesluit zijn af te leiden? - Waar is juridisch of geometrisch vastgelegd welke grond straks bij welke woning hoort en welke gronden privé, mandelig of beschermd groen worden? - Hoe kan de raad toetsen aan de raadsbrief aan het RVB en aan het servituut als bouwpercelen, erfgrenzen en beheergrenzen niet zijn vastgelegd? - Gelden de directe verplichtingen van artikelen 12.53, 12.54 en 12.55 zelfstandig en gebiedsdekkend voor Bos, Groen, Tuin, Verkeer en Maatschappelijk? Zo ja, waar blijkt dat uit de tekst van de regels? - Waar in het gewijzigde Omgevingsplan zijn de mandeligheidsregeling, statuten, onderhoudsplicht, herstelplicht en handhavingsbevoegdheid voor het gezamenlijke groen vastgelegd? - Wie is juridisch aanspreekbaar op instandhouding, onderhoud en herstel van groene randen, bosstroken en mandelig groen? - Waarom acht het college artikel 12.49 aanvaardbaar bij een plan dat afhankelijk is van strak begrensde bouwvlakken, groene randen, bomen, inritten en erfgrenzen? - Kan het college per woning aangeven wat de afstand is tussen zijgevel, bouwvlak en toekomstige zijdelingse perceelsgrens, en waarom bij De Lindenhorst wordt afgeweken van de 8-meterafstand die in het vigerende bestemmingsplan Zeist Centrum e.o.

voor dit deel van de Verlengde Slotlaan als minimumafstand zijdelingse perceelsgrens geldt? Bronnen/bijlagen: Gewijzigd Omgevingsplan, artikelen 12.22, 12.29, 12.33, 12.49, 12.53, 12.54 en 12.55; vigerend bestemmingsplan Zeist Centrum e.o., artikel 19.2.2 en planverbeelding, aanduiding “minimumafstand zijdelingse perceelsgrens”; Quickscan water 2026, tabel 8; raadsvoorstel RV26.043.

11. Bomen, Waarde-Boom en Activiteit Bos blijven onvoldoende hard beschermd Kernpunt

Het college heeft de regels na de Zienswijzen aangepast, maar de kern blijft: WaardeBoom beschermt zones maar niet controleerbaar alle individuele bomen; Activiteit Bos beschermt niet concreet het volledige bosecosysteem; en de Bomen Effect Analyse is niet als bindende boom- en maatregelenmatrix in de planregels verankerd.

Consequenties voor raadsbesluitvorming

Zonder actuele nulmeting na de sloop, zonder boom-voor-boommatrix en zonder juridisch verplichte maatregelen uit de Bomen Effect Analyse is de bescherming van bomen, bosranden en wortelzones onvoldoende controleerbaar, onvoldoende juridisch verankerd en onvoldoende handhaafbaar.

14

Waarom dit een gebrek in de besluitvorming is De Waarde-Boom-laag bevat geen individuele bomen, maar polygonen. Daardoor is voor raadsleden niet boom-voorboom zichtbaar welke boom behouden blijft, welke boom verdwijnt, welke boom binnen 5 meter van bebouwing of 3 meter van infrastructuur ligt en welke maatregel daarbij hoort. Artikel 12.54 bevat wel een directe instandhoudingsverplichting voor bomen aangeduid met Waarde-Boom. Dat is een verbetering, maar geen volledige oplossing. Een zoneaanduiding is geen publiek controleerbaar bomenregister met boomnummers, geotags, status, toekomstverwachting, kaprisico en herstelplicht. De basis daarvoor was in het Kavelpaspoort en de bomeninventarisatie juist al aanwezig, maar is niet doorgezet in de planregels. Dit geldt in het bijzonder voor de interne lindelaan/toegangsweg. De Bomen Effect Analyse maakt duidelijk dat behoud van deze lindes afhankelijk is van specifieke uitvoeringsmaatregelen bij verharding, fundering, wortelzones en aanleg. Die maatregelen zijn niet vertaald in een bindende boom- en maatregelenmatrix en ook niet als afzonderlijke instandhoudingsplicht voor de lindelaan vastgelegd. Inmiddels is op het terrein gesloopt. Juist bij sloopwerkzaamheden nabij bomen, bosranden en wortelzones kunnen machines, opslag, bouwverkeer, bodemverdichting en tijdelijke werkruimte schade veroorzaken.

Zonder actuele nulmeting na de sloop kan de raad niet controleren of de uitgangspunten van de Bomen Effect Analyse nog kloppen. Ook de aanvulling van artikel 12.14 over Activiteit Bos blijft algemeen. De toevoeging van cultuurhistorische, landschapsen natuurwaarden beschermt niet concreet ondergroei, dood hout, bodemleven, wortelzones, structuurdiversiteit en het samenhangende bosecosysteem. De Bomen Effect Analyse laat zien dat behoud afhankelijk is van uitvoering, toezicht en maatregelen. Juist die maatregelen behoren publiekrechtelijk hard te worden geborgd. Ook de plan-m.e.r.-beoordeling is op dit punt onvoldoende navolgbaar. De stukken onderbouwen vooral dat afzonderlijke beschermde soorten zijn onderzocht, waaronder vleermuizen, hazelworm en levendbarende hagedis. Daarmee is echter nog niet beoordeeld of de aantasting van het oude, omvangrijke bosperceel als ecologische structuur op zichzelf een belangrijk milieugevolg vormt. Juist dit terrein maakt deel uit van het bosrijke weefsel (ecologische structuren) van Zeist, bevat honderden bomen en vervult een duidelijke landschappelijke en ecologische functie. De enkele constatering dat het perceel niet binnen het NNN of Natura 2000 ligt, is daarvoor onvoldoende.

De vraag is niet alleen of formele gebiedsbescherming van toepassing is, maar ook of het verlies, de doorsnijding en de functiewijziging van dit bosperceel zelfstandig en inhoudelijk zijn gewogen.

Aanbevolen raadsvragen aan het college -

-

Waar is per boom vastgelegd: boomnummer, locatie, behoud/kap, conditie na de sloop, Bomen Effect Analysemaatregel en handhaving? Is na de sloop van de gebouwen een actuele boom-voor-boomnulmeting uitgevoerd? Waarom is de Bomen Effect Analyse niet vertaald in een bindende boom- en maatregelenmatrix? Hoe voorkomt het college dat Activiteit Bos alleen een gebruikscategorie blijft zonder concrete bescherming van het bosecosysteem? Waarom worden artikel 4 lid 3 sub c en d van de Bomenverordening Zeist 2024 buiten toepassing verklaard, terwijl artikel 4 lid 3 sub e kennelijk van kracht blijft, en wat betekent dit voor bomen binnen 5 meter van toekomstige bebouwing en 3 meter van toekomstige infrastructuur? Waar is in de plan-m.e.r.-beoordeling concreet en navolgbaar beoordeeld dat de aantasting van dit oude bosperceel als ecologische structuur — los van de afzonderlijke soortenbescherming — geen belangrijk milieugevolg vormt, mede gezien de ligging in het bosrijke gebied van Zeist en de nabijheid van het NNN?

Bronnen/bijlagen: Gewijzigd Omgevingsplan, artikelen 12.4, 12.5, 12.14, 12.51 en 12.54; Bomen Effect Analyse 2026; Zienswijze, par. 3.4, 3.5 en 3.6.

15

12. Uitwegen aan de Verlengde Slotlaan tasten deze monumentale bomenlaan aan Kernpunt

De uitritten aan de Verlengde Slotlaan raken direct aan een cultuurhistorisch beschermde en monumentale bomenlaan. Het college erkent dat de 3-meterafstand uit het Uitwegenbeleid bij de uitritten aan de Verlengde Slotlaan niet wordt gehaald, maar behandelt dit als richtlijn. Dat is te licht voor deze locatie.

Consequenties voor raadsbesluitvorming

Bij een monumentale bomenlaan is afwijking van het Uitwegenbeleid geen formaliteit, maar een zware motiveringsplicht. Per uitrit moet worden onderbouwd waarom afwijking noodzakelijk is, welke alternatieven zijn onderzocht, welke bomen en wortelzones worden geraakt en waarom vermindering van het aantal woningen niet nodig zou zijn. Die motivering ontbreekt.

Waarom dit een gebrek in de besluitvorming is Het Beleid Uitwegen gemeente Zeist noemt bescherming van het uiterlijk aanzien van de omgeving en bescherming van groenvoorzieningen als relevante weigeringsgronden. Het beleid bepaalt dat een uitweg minimaal 3 meter vanaf een boom moet worden aangelegd, juist om bewortelbare zone, beluchting, bewatering en bodemverdichting te beschermen. De Reactienota bevat bovendien een feitelijke fout: het college verwijst naar artikel 2.11 APV, terwijl het Uitwegenbeleid zelf ziet op artikel 2:12 APV. Belangrijker is dat het college erkent dat situatie C zich voordoet bij de uitritten voor de woningen aan de Verlengde Slotlaan: de uitweg ligt binnen 3 meter van een boom. Bij een cultuurhistorisch beschermde en monumentale bomenlaan kan het college niet volstaan met de kwalificatie “richtlijn”. Afwijking vraagt per uitrit een concrete motivering: waarom de uitrit nodig is, welke alternatieven zijn onderzocht, welke bomen en wortelzones worden geraakt en waarom een andere ligging niet mogelijk is. Dat volgt ook uit het advies van de Adviescommissie bezwaarschriften over Krakelingweg 8 van 25 april 2018.

De commissie stelde dat een uitweg binnen 3 meter van een boom in strijd is met artikel 4 lid 4 onder c van het Uitwegenbeleid, dat afwijking “op zijn minst” moet zijn onderbouwd door een positief advies van een bomenexpert, en dat moet worden aangetoond dat niet voor een andere ligging kan worden gekozen waarbij de 3-meter-norm wél wordt nageleefd. De commissie waarschuwde ook voor precedentwerking als zonder deugdelijke onderbouwing van de 3-meter-norm wordt afgeweken. Dat geldt hier des te sterker, omdat meerdere uitritten aan of nabij een monumentale bomenlaan worden toegestaan. De kernvraag is daarom niet alleen of een uitrit technisch uitvoerbaar is. De kernvraag is of het aantal woningen en uitritten nog past bij de draagkracht van de laanstructuur. Die onderbouwing ontbreekt.

Aanbevolen Raadsvragen aan het college -

Kan het college per uitrit aangeven waarom deze noodzakelijk is, welke alternatieven zijn onderzocht en welke bomen en wortelzones worden geraakt? Waarom wordt de erkende strijd met de 3-meterafstand niet als zwaarwegend probleem behandeld? Kan het college per uitrit aantonen dat is voldaan aan de toets uit het advies Krakelingweg 8: positief deskundig bomenadvies, onderzoek naar alternatieve ligging en motivering waarom afwijking noodzakelijk en aanvaardbaar is? Is vermindering van het aantal woningen onderzocht om het aantal uitritten en de druk op de monumentale bomenlaan te beperken?

Bronnen/bijlagen: Beleid Uitwegen gemeente Zeist d.d. 30 oktober 2012; Reactienota, par. 2.6.4; Bomen Effect Analyse 2026; Adviescommissie bezwaarschriften gemeente Zeist, advies Krakelingweg 8, 25 april 2018, p. 3-4; Zienswijze, par. 3.2.b.

16

13. De anterieure overeenkomst bindt de raad niet bij de publiekrechtelijke vaststelling Kernpunt

Een anterieure overeenkomst komt niet in de plaats van de publiekrechtelijke toets van het definitieve plan door de raad Ook als de raad de overeenkomst eerder onder geheimhouding heeft ingezien of goedgekeurd, blijft de raad vrij en verplicht om het Omgevingsplan naar wens aan te passen, aan te houden of niet vast te stellen.

Consequenties voor raadsbesluitvorming

De raad mag zich niet laten vastzetten door privaatrechtelijke afspraken van het college als het gewijzigde wijzigingsbesluit publiekrechtelijk onvoldoende toetsbaar, onvoldoende controleerbaar, onvoldoende juridisch verankerd of onvoldoende handhaafbaar is. De openbare publiekrechtelijke toets door de raad blijft bepalend en gaat voor op privaatrechtelijke (geheime) afspraken van het college.

Waarom dit een gebrek in de besluitvorming is Het raadsvoorstel vermeldt dat het college op 27 februari 2024 heeft ingestemd met de anterieure overeenkomst met VanWonen en dat de raad daarover is geïnformeerd. Dat kan niet betekenen dat de raad nu publiekrechtelijk gebonden is aan het plan zoals het college dat voorlegt. De raad stelt het Omgevingsplan vast. Dat is bindend publiekrecht. De raad moet zelfstandig toetsen aan artikel 4.2 Omgevingswet, aan de Awb, aan het raadsbesluit van 12 mei 2020, aan het servituut als publiekrechtelijk toetsingskader, aan het Groenstructuurplan, aan de Welstandsnota, aan het Kavelpaspoort, aan de BEA en aan de belangen van omwonenden en toekomstige bewoners. Als het programma in de loop van het proces is opgerekt en de juridische borging achterblijft, is dat juist reden voor de raad om niet te volgen, maar in te grijpen.