24RV045 BP HtH toelichting Bijlage 1.18 Vooroverlegnota

Reactie gemeente:

Kwaliteit en kwantiteit zijn precies de aspecten die bij de voorbereiding van dit bestemmingsplan zorgvuldig zijn afgewogen. Zo is het aantal woningen (kwantiteit) flink teruggebracht ondanks de steeds nijpender woningbouwopgave. In het bestemmingsplan zijn de waarden benoemd en randvoorwaarden voorgeschreven, met de bedoeling om kwaliteit te maken in het woongebied. Hiervoor is al beschreven dat een lastige maar zorgvuldige afweging is gemaakt van alle betrokken belangen. Die is niet in strijd met de letter van het gemeentelijke beleid en ook niet met de geest daarvan. Het is wel een lastige afweging en dit vooroverleg wordt onder meer gebruikt om te bezien of nog aanscherping nodig is. Maar op dit moment is er geen aanleiding om het bestemmingsplan zo aan te passen dat al het bestaande bos moet worden behouden.

Reactie SMZ:

Toelichting bestemmingsplan Milieu- en omgevingsfactoren Geluid: De SMZ wijst er op dat het geluidonderzoek van de sportvelden niet bij de stukken was gevoegd en dat de sportvelden inmiddels een andere indeling hebben gekregen waarmee bij de actualisering van de onderzoeken rekening moet worden gehouden. Luchtkwaliteit: Op basis van de m.b.t. de luchtkwaliteit gegeven analyses is dan duidelijk dat aan de

Gemeente Zeist Vooroverlegnota Huis ter Heide West. Versie 03 – 8 april 2022

29

grenswaarden kan worden voldaan, zij het dus niet aan de advieswaarden van de WHO. Stikstof: Volgens de SMZ zou het goed zijn om voor Huis ter Heide West ook een Aeriusberekening uit te voeren zoals dat ook voor Huis ter Heide Zuid is gedaan. Vleermuizen: Bij het onderzoek van Ecogroen (2020) tekent de Stichting Milieuzorg Zeist e.o. dan wel aan dat aangezien hiernaar geen nader onderzoek overeenkomstig het: ‘Vleermuisprotocol’ heeft plaatsgevonden ook over de mogelijke effecten op verblijfplaatsen weinig is te zeggen. Het kan hierbij immers gaan om zowel kraamverblijfplaatsen, winterverblijfplaatsen, maar bijvoorbeeld ook om paarverblijfplaatsen (zie in deze ook diverse: ‘Vleermuisprotocollen (Bij12, 2017)’). Verder staan o.i. ook niet alle bomen met holten op de betreffende kaart, zoals bijvoorbeeld de oude holle eik die in het noord-oostelijke deel van het plangebied voorkomt, die dus mogelijk ook een bepaalde functie voor vleermuizen zou kunnen vervullen. Met betrekking tot de potentiële verblijfplaatsen wordt dan aangegeven dat wanneer bomen met holten worden gekapt daarna dan nog wel een nader onderzoek dient plaats te vinden naar het voorkomen van eventuele verblijfplaatsen, waarna als deze daadwerkelijk voorkomen er daarvoor alsnog een Ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming noodzakelijk is.

Aangezien evenwel geen bomen met holten zouden worden gekapt (zie dus ook het rapport: ‘Natuurtoets woningbouw Huis ter Heide-West (Ecogroen, 2020)’. Fig. 4.2. : ‘Locatie met bomen met holten’), zou daarvan vooralsnog geen sprake zijn. Meer in het bijzonder is men dus ook voornemens wel degelijk t.b.v. de beoogde woningbouw bepaalde delen van het binnen het plangebied voorkomende bos te kappen, dus is het in die zin o.i. wel degelijk van belang een goed inzicht in de diverse mogelijke verblijfplaatsen te hebben. Steen of boommarter In die zin was het dus goed geweest als bijvoorbeeld het onderzoek dat door het door het bureau Blom Ecologie m.b.t. de gebiedsvisie Dijnselburg is uitgevoerd mede bij de conclusies zoals deze in het rapport van Ecogroen worden getrokken waren betrokken (zie in deze dus ook het rapport: ‘Oriënterend onderzoek naar beschermde flora en fauna in de omgeving van het landgoed Dijnselburg te Zeist (Blom ecologie, 2018)’).

Das Dan valt het dus op dat over de das wordt gesteld dat deze niet is te verwachten, terwijl deze toch in de relatieve nabijheid van het plangebied Huis ter Heide-West een burcht heeft en wel op het landgoed Dijnselburg en er ook in die zin regelmatig sporen van de das in en ook in de directe nabijheid van het plangebied zijn waargenomen (zie in deze wat betreft het voorkomen van een dassenburcht op het landgoed Dijnselburg wederom het rapport: ‘Oriënterend onderzoek naar beschermde flora en fauna in de omgeving van het landgoed Dijnselburg te Zeist (Blom ecologie, 2018)’). Eekhoorn Dat geldt ook voor de eekhoorn, die hier in ieder geval wel degelijk in potentie kan worden verwacht. Dus was het toch goed geweest als ook naar het voorkomen van deze zoogdiersoort meer zorgvuldig was gekeken. Vogels met jaarrond beschermde nesten In het noordelijke deel van het plangebied voorkomt ook regelmatig de buizerd waargenomen, ook nog bij recent bezoek, dus kan o.i. niet worden uitgesloten dat het betreffende bosgebied en ook de omgeving daarvan wel degelijk ook voor de buizerd (en ook bepaalde andere roofvogels) van belang is, zij het niet als verblijfplaats, dan wel als Gemeente Zeist Vooroverlegnota Huis ter Heide West. Versie 03 – 8 april 2022

30

foerageergebied. Natuurlijk zijn er altijd wel weer bepaalde alternatieven, maar waar het o.i. om gaat dat je vanaf het begin met aanwezige natuurwaarden rekening houdt en of het in die zin wel wenselijk is dat je toch bepaalde biotopen t.a.v. bepaalde andere belangen opoffert. Hazelworm zolang er geen nader onderzoek heeft plaatsgevonden naar hun verspreiding en ook de ecologische betekenis van de hier voorkomende populatie, kun je o.i. dus ook niet zomaar stellen dat door het verplaatsen van de voorkomende hazelworm en met name ook het vernietigen van geschikte biotopen de overeenkomstig de Wet Natuurbescherming vereiste ‘gunstige staat van instandhouding’ niet in gevaar zal komen, dus dat de vereiste Ontheffing wel zal worden verleend, althans de ecologie aan het plan niet aan de weg staat. Reactie gemeente:

Geluid: Het geluidonderzoek wordt nog aangepast op basis van de heringerichte sportvelden. De resultaten daarvan zullen aan het bestemmingsplan worden toegevoegd door ze als bijlage op te nemen. Stikstof: De rekentools om een stikstofberekening te maken veranderen snel, daarom zal in een later stadium een actuele berekening aan het bestemmingsplan worden toegevoegd. Soortenbescherming: Het ecologisch onderzoek wordt nog aangevuld en de punten die hier naar voren zijn gebracht zullen daarbij worden meegenomen. De resultaten zullen aan het bestemmingsplan worden toegevoegd.

Reactie SMZ:

Toelichting bestemmingsplan Milieu- en omgevingsfactoren Bos/bossingels Zoals ook in het voorgaande reeds aangegeven, moeten bepaalde bosgedeelten o.i. wel degelijk als behoudenswaardig worden aangemerkt, waaronder het zogenaamde ‘Vak 15’, met dus ‘Oud gemengd bos’. Zou men toch bepaalde delen van het in het noordelijk deel van het plangebied gelegen bos willen bebouwen, waar de Stichting Milieuzorg Zeist e.o. dus geen voorstander van is, dan zou men zich in ieder geval tot dat deel van het bos dat een relatief geringe natuurwaarde heeft moeten beperken, dus het deel met relatief ‘Jong gemengd bos’, dus het zogenaamde ‘Vak 16.

Gemeente Zeist Vooroverlegnota Huis ter Heide West. Versie 03 – 8 april 2022

31

Schermafdruk met bosvakken uit Beoordeling boszones, Pius Floris, 21 juni 2021.

‘Variant Heuvelrug B (naar het ‘Programma van Eisen Huis ter Heide-West (Kopgroep Huis ter Heide-West, 2009)’ geeft een beeld van bouwen in vak 16. Met respect voor de ook daar (of in nabijheid) voorkomende oude eikenbo(o)m(en) (zie in deze dus ook het eerder in die zin gedane voorstel uit het: ‘Programma van Eisen’ en dan de betreffende variant ‘Heuvelrug B’, waarvan dan in Bijlage 2. Zoals hierna weergegeven:

Gemeente Zeist Vooroverlegnota Huis ter Heide West. Versie 03 – 8 april 2022

32

Variant Heuvelrug B naar PvE Kopgroen HtHW 2009.

Hierbij tekent de Stichting Milieuzorg Zeist e.o. dan wel aan dat het bosgedeelte met ‘Oud gemengd bos’ o.i. in ecologische zin niet los kan worden gezien van het deel dat dan uit relatief ‘Jong gemengd bos’ bestaat. Meer in het bijzonder vormt het betreffende bos zoals dat in het noordelijke deel van het plangebied voorkomt in landschapsecologische zin wel degelijk ook een eenheid met de aangrenzende opgaande bossen van het landgoed Dijnselburg. Dus door dit bosgedeelte te verkavelen, ook al zou het dan alleen gaan om het deel gaan met ‘Jong gemengd bos’, zal zo toch ook de robuustheid en samenhang voor beide bosgedeelten afnemen. Verder moeten dus ook aan in het gebied voorkomende bossingels wel degelijk een hoge waarde worden toegekend, dat dus ook gezien hun ecologische betekenis als vliegroute en leefgebied voor diverse diersoorten, waaronder vleermuizen, insecten, etc.. Conclusie m.b.t. ecologie Ook gezien het voorkomen diverse beschermde soorten, maar eveneens gezien de natuurwaarden van de binnen het plangebied aanwezige bos/bossingels, dat ook op hoger schaalniveau, zouden deze o.i. gewoon als uitgangspunt moeten worden genomen voor de toekomstige ontwikkeling van Huis ter Heide-West. Daarbij komt dat betreffende bos/bossingels niet alleen voor planten en dieren, maar uiteindelijk ook voor de mens van betekenis worden geacht.

Steeds duidelijk wordt dat er wel degelijk een positieve relatie bestaat tussen gezondheid mens en het in de directe omgeving aanwezig zijn van groen (zie in deze o.a. de publicatie: ‘Green and Blue Spaces and Mental Health (WHO, 2021) . Verder is het de vraag of je in deze tijd voor stedenbouwkundige ontwikkelingen nog wel bos zou moeten willen kappen, zowel wat betreft de klimaatcrisis (denk dus ook aan het vastleggen door bos/bomen van CO2) en biodiversiteitcrisis, hoe beperkt in het voorkomende geval die bijdrage ook is. Maar alle kleine beetjes helpen gewoon.

Gemeente Zeist Vooroverlegnota Huis ter Heide West. Versie 03 – 8 april 2022

33

Reactie gemeente:

In de inleiding van deze vooroverlegnota is de lange voorgeschiedenis van dit bestemmingsplan nog eens kort beschreven. Variant B was daarbij één van de varianten met het behoud van de sportvoorzieningen. Variant A voorzag in het verplaatsen van de sportvoorzieningen en het volledig aanwenden van de locatie Huis ter Heide West voor woningbouw. De schets uit 2009 met variant B waarnaar de SMZ verwijst toont enkel de woongebouwen maar niet de tuinen en parkeervoorzieningen die daarbij behoren. Variant B uit het PvE is echter niet meer actueel. Vanuit de kopgroep was er de wens om ten zuiden van de woningbouw een voldoende groot recreatie/sportveld te behouden, waardoor de woningbouw niet meer verder naar het zuiden kon schuiven. In het BKP zijn daarop 2 mogelijke verkavelingen opgenomen die wel actueel zijn. Ook die gaan uit van bebouwing die deels is voorzien in bosvak 16 en deels in bosvak 15 (volgens de boszones van Pius Floris in de schermafdruk hiervoor). Daar ligt een zorgvuldige afweging aan ten grondslag in combinatie met garanties voor een goede inpassing van de bebouwing en het behoud van waardevol groen. Zo is er na afweging van alle betrokken belangen voor gekozen om een belangrijk deel van bosvak 15 (namelijk een strook met een breedte van 15 meter langs het Kerkepad), te behouden en beschermen door het als bos te bestemmen.

Delen van bosvak 15 en 16 hebben een bestemming ‘Woongebied’ gekregen. Dat betekent niet dat alle bomen daar ook zullen verdwijnen. De regels van het bestemmingsplan en de uitgangspunten voor verkaveling en inrichting zijn er op gericht om waardevolle bomen te behouden en de bebouwing zorgvuldig in te passen. Daartoe is het resterende deel van bosvak 15 dat de bestemming ‘Woongebied’ heeft gekregen, op de verbeelding van het bestemmingsplan aangeduid als 'specifieke vorm van woongebied-wonen in bos'. Op deze gronden kunnen nadere eisen worden gesteld aan de situering en omvang van de bebouwing (artikel 8.3 van de regels) ter bescherming van de beoogde beeldkwaliteit (zoveel mogelijk behoud van waardevolle bomen) en geldt een kapverbod voor waardevolle bomen die zijn vermeld op de bomeninventarisatiekaart (artikel 8.6 van de regels). Deze bescherming zal ook nog privaatrechtelijk met kavelpaspoorten worden gebord, zoals dat ook in Kerckebosch is gebeurd. Verder zijn ook alle bestaande boomsingels in het bestemmingsplan behouden en beschermd door ze een groenbestemming te geven (waar ze voorheen de bestemming ‘Sport’ hadden). Het is zeker waar dat bos en groen belangrijk zijn voor de gezondheid en het welbevinden van mensen en dat alle kleine beetjes helpen.

Maar het gemeentebestuur heeft ook andere algemene belangen af te wegen en op basis daarvan een plan gemaakt waarin er zo zorgvuldig mogelijk met het bos en groen is omgesprongen en er gestuurd kan worden op een groene en natuurinclusieve inrichting zoals in het beeldkwaliteitsplan beschreven.

Reactie SMZ:

Toelichting bestemmingsplan Milieu- en omgevingsfactoren Cultuurhistorie/landschap Aangegeven wordt dat met de ontwikkeling die het voorliggende bestemmingsplan beoogd mogelijk te maken zowel de historische structuren, als ook het boskarakter zal worden behouden, maar daar kijkt de Stichting Milieuzorg Zeist e.o. met name m.b.t. het behoud van het boskarakter, zo zal uit het bovenstaande duidelijk zijn, dus anders tegenaan Overigens wordt dan aangegeven dat er verschillende wandelroutes vanaf de Kardinaal Alfrinkhof naar Kerkepad gerealiseerd moeten worden, die dan meteen ook met

Gemeente Zeist Vooroverlegnota Huis ter Heide West. Versie 03 – 8 april 2022

34

autoverkeer kunnen worden gecombineerd (zie met name het: ’Beeldkwaliteitsplan (BGSV, 2021)’, pag. 17), maar de vraag is dus of met name dat laatste een goed idee is, want zo krijg je niet alleen een extra ontsluiting, behalve dan het gebruik van een bepaalde doorgang als calamiteitenontsluiting, maar wellicht toch ook een ongewenst autogebruik op bepaalde routes door de nieuwe wijk. Verder is aangegeven dat het plan in een afgraving ligt (zie ook het: ‘Vooronwerpbestemmingsplan Huis ter Heide-West’, pag. 99), maar voor zover bij de Stichting Milieuzorg Zeist e.o. bekend is dat niet het geval. Reactie gemeente:

In het beeldkwaliteitsplan is beschreven dat is beoogd om doorgaande wandelroutes van het Kardinaal Alfrinkhof naar het Kerkepad te realiseren. Daar staat bij dat die kunnen worden gecombineerd met autoroutes. Daarmee is niet bedoeld dat er extra auto ontsluitingen kunnen komen of dat de wandelpaden ook voor auto’s opengesteld gaan worden. Bedoeld is te zeggen dat de doorgaande wandelroutes in de nieuwe woonwijk niet alleen als vrijliggend wandepad ingericht hoeven worden, maar dat deze wandelroutes ook deels gecombineerd kunnen worden met de straten van de nieuwe wijk. Op die onderdelen van de wandelroute is er dan ook autoverkeer. Maar dat zijn dus geen extra wegen of ontsluitingen die extra autoverkeer aantrekken. De zin op pag. 99 dat het plan in een afgraving ligt is inderdaad fout en zal worden geschrapt.

Reactie SMZ:

Toelichting bestemmingsplan Milieu- en omgevingsfactoren Duurzaamheid dat het mooi zou zijn als de wijk behalve gasloos dus meteen ook echt natuurinclusief zou worden, dus meteen vanaf het begin rekening houdend met aanwezige natuurwaarden (vergelijk ook het principe van: ‘Natuurinclusief ontwerpen’), evenals in de toekomstige wijk zelf te bezien hoe daar je daar (letterlijk) op kan inspelen, dus door toepassen: ‘Natuurinclusief bouwen’ (vergelijk in deze ook het puntensysteem zoals dat door zowel Den Haag als ook Ede inmiddels wordt toegepast). Alhoewel aan dat laatste dus met name ook in het: ‘Beeldkwaliteitplan Huis aan de Bosrand (BGSV, 2021)’ aandacht wordt gegeven dient dat dus nog wel nader te worden uitgewerkt. In ieder geval geldt dus ook hoe groener de toekomstige wijk, hoe beter deze bestand zal zijn tegen hittestress, etc. (zie in deze dus ook o.a. het beleidsplan: ‘Klimaatbestendig Zeist (Zeist, 2021)’).

Reactie gemeente:

In het beeldkwaliteitsplan is er veel aandacht voor het natuurinclusief bouwen en inrichten van de nieuwe wijk. Bij de verkoop van de gronden aan de partij die de nieuwe woonwijk gaat ontwikkelen zal het bouwplan van de ontwikkelaar daar ook op worden beoordeeld. Het beeldkwaliteitsplan geeft kaders en concrete mogelijkheden voor natuurinclusief bouwen die een ontwikkelaar vooral moeten uitnodigen om met een kwalitatief mooi plan te komen. De ervaring bij de ontwikkeling van Kerckebosch heeft geleerd dat deze ruimte voor ontwikkelaars uiteindelijk meer kwaliteit oplevert, dan een puntensysteem dat veelal als een afvinklijstje wordt gehanteerd. Net als bij Kerkebosch krijgen de toekomstige ontwikkelaars straks een kavelpaspoort mee waarin is vastgelegd hoe moet worden omgegaan met het reeds aanwezige groen en waardevolle bomen. Het doel van beeldkwaliteitsplan en bestemmingsplan is een zo groen mogelijke toekomstbestendige wijk.

Reactie

Toelichting bestemmingsplan

Gemeente Zeist Vooroverlegnota Huis ter Heide West. Versie 03 – 8 april 2022

35

SMZ:

Milieu- en omgevingsfactoren Vormvrije m.e.r.-beoordeling: de Stichting Milieuzorg Zeist e.o. daar dus anders over denkt, dat met name ook aangezien men voornemens is een groot deel van het bos zoals dat in het noordelijke deel van het plangebied voorkomt te verkavelen, met mogelijk toch ook bepaalde negatieve effecten voor aldaar (in potentie) voorkomende beschermde soorten, evenals op aldaar aanwezige boskwaliteiten/-waarden.

Reactie gemeente:

Dat standpunt is duidelijk en daarop is hiervoor onder de kopjes Milieu- en omgevingsfactoren ook al gereageerd. Zie daarvoor de beantwoording hiervoor.

Reactie SMZ:

Planvoorschriften en verbeelding De Stichting Milieuzorg Zeist e.o. is geen voorstander van het toekennen van de bestemming: ‘Woongebied’ aan met name het bosgebied zoals dat in het noordelijke deel van het plangebied voorkomt. Het gaat hier om een ‘Oud gemengd bos’ gaat dat behouden zou moeten worden. Maar ook het ‘Jong gemengd bos’ is belangrijk. Het gevolg van het kappen van het deel dat bestaat uit (relatief) ‘Jong gemengd bos’, is immers dat er dan van het bos zoals dat hier nu nog als geheel voorkomt er dan toch niets tot nauwelijks iets over blijft, met dus ook gevolgen voor alle (planten en) dieren die daarvan nu afhankelijk zijn. Ook met een beschermingsregeling en nadere eisen regeling in bestemming woongebied leidt elke bebouwing van dit gedeelte van het bos, dus van wat dan als ‘Oud gemengd bos’ is aangeduid, evenals ook van het deel dat dan als ‘Jong gemend bos’ wordt aangegeven, volgens de SMZ tot een onevenredige aantasting van de hier aanwezige natuurwaarden. De SMZ is geen voorstander van een appartementencomplex met een maximale hoogte van 18 m in de toch relatief directe nabijheid van het historische , niet alleen gezien de effecten op de beleving van dat pad, maar ook op het ter plaatse/in de nabijheid voorkomende behoudenswaardige bos.

Reactie gemeente:

Het standpunt van de SMZ is duidelijk. Bouwen in het bos leidt tot een onevenredige aantasting van de aanwezige natuurwaarden. In de beantwoording van de reacties van de SMZ is het standpunt hierover van het gemeentebestuur al uiteen gezet. Dat komt er op neer dat na een afweging van alle betrokken belangen en met een zorgvuldige inpassing er geen sprake is van een onevenredige aantasting van natuurwaarden. Dat geldt ook voor het appartementengebouw met een maximale hoogte van 18 meter. De gevolgen daarvan zijn volgens het gemeentebestuur niet onevenredig omdat er afstand wordt gehouden tot het , een strook van minimaal 15 meter bos wordt behouden, zorgvuldig wordt omgegaan met waardevolle bomen en ook bij de erfinrichting en architectuur van het gebouw zorgvuldig op de omgeving zal worden ingespeeld.

Gemeente Zeist Vooroverlegnota Huis ter Heide West. Versie 03 – 8 april 2022

36

3.

BEANTWOORDING WETTELIJK VOOROVERLEG

3.1

Provincie Utrecht

Vooroverleg HDSR:

De Provincie ziet de woningbouwontwikkeling als een belangrijk onderdeel van het programma Hart van de Heuvelrug. In het plan is op verschillende plaatsen de relatie van de woningbouwontwikkeling in Huis ter Heide West met het programma Hart van de Heuvelrug uitgewerkt en wordt aangesloten bij de afspraken die binnen dat programma door de gemeente Zeist, Soest en de provincie zijn gemaakt. De woningbouwontwikkeling die met dit plan wordt mogelijk gemaakt, is voorzien binnen het gebied dat in de Interim Omgevingsverordening is aangemerkt als Stedelijk Gebied. De bestemming Woongebied overschrijdt echter de grenzen van het Stedelijk Gebied en ligt, aan de zuidzijde, in het Landelijk Gebied. Daarmee is er sprake van verstedelijking, die vooralsnog niet is verantwoord in uw bestemmingsplan. Mogelijk is hier ook geen stedelijke functie voorzien, maar dit dient u dan ook ter plaatse uit te sluiten in de betreffende bestemming. In het andere geval is een motivering noodzakelijk op basis waarvan van het verstedelijkingsverbod in het Landelijk Gebied wordt afgeweken. Beschermingszones rond drinkwaterwinningen Het plan besteedt geen aandacht aan de Beschermingszones rond drinkwaterwinningen (Artikel 3.7 en 3.12 IOV). Het hele plan valt binnen het ‘grondwaterbeschermingsgebied’ Winning Zeist.

Een deel valt binnen de ‘kwetsbare strategische grondwatervoorraad’ en het is ‘100-jaarsaandachtsgebied’. Hier zijn in beginsel geen activiteiten toelaatbaar die een risico vormen voor de grondwaterwinning. Gemotiveerd zal moeten worden dat hier geen sprake van is én de wijze waarop het waterwinbelang in acht is genomen. In ieder geval wordt het plaatsen van gesloten bodemenergiesystemen in dit gebied ontraden. Bij het realiseren van parkeerplaatsen dient rekening gehouden te worden met het beschermde status van het gebied. Advies is om de Geactualiseerde leidraad afkoppelen Utrechtse Heuvelrug en de handreiking RO-plannen in GWBG te raadplegen (zie bijlagen). Cultuurhistorie & Landschap Het beeldkwaliteitsplan geeft voldoende uitgangspunten voor een kwalitatieve uitwerking van de woningbouw. Wel merken wij op dat het onduidelijk is welke planuitwerking er wordt nagestreefd als gevolg van de diverse verschillende uitwerkingen die nu zijn opgenomen. Graag uw aandacht hiervoor. In het plangebied worden twee appartementengebouwen geplaatst, waarvan ééntje met maximale bouwhoogte van 18 meter. Voor de kwaliteiten van de historische buitenplaatszone is het van belang dat deze hoogbouw niet beeldbepalend wordt. Concreet betekent dit dat het bouwwerk niet boven de bomen uit dient te komen en de zichtlijn van Dijnselburg niet wordt verstoord.

Houtopstanden Het gehele plangebied ligt buiten de Bebouwde Kom Houtopstanden, waardoor de bomen die onderdeel uitmaken van een houtopstand zoals gedefinieerd in de Wet natuurbescherming onder het bevoegde gezag van de provincie vallen. Dit houdt in dat bomen die geveld worden bij de provincie moeten worden gemeld en dat de herplant moet worden uitgevoerd zoals is vastgesteld in de provinciale verordening. In het verlengde daarvan is dit gehele gebied in ons beleid aangemerkt als oude bosgroeiplaats waardoor hier in principe geen compensatiemogelijkheid is. Dit zou inhouden dat elke gevelde boom ter plaatse herplant moet worden. Uit het voorontwerp komt op een paar punten naar voren

Gemeente Zeist Vooroverlegnota Huis ter Heide West. Versie 03 – 8 april 2022

37

dat er onduidelijkheid lijkt te bestaan over de vraag of het plangebied als oude bosgroeiplaats moet worden aangemerkt. Wij begrijpen deze onduidelijkheid en gaan hierover graag in gesprek. Het voorstel is dan ook om met ons in contact te treden en de afstemming op te zoeken. De herplant en natuurcompensatie van te kappen bomen vormt een integraal onderdeel van het programma ‘Hart van de Heuvelrug’. Wij adviseren mede daarom om het geactualiseerde compensatieplan voor natuur en houtopstanden, met de zogenaamde bomenbalans mee te nemen. Let wel, deze bomenbalans wordt voor Huis ter Heide West geactualiseerd. Gezondheid De situering van de woonbuurt tussen de hoofdwegen (A28 en N238) is vanuit de optiek van gezondheid niet zo’n gelukkige. Wij vragen uw opperste aandacht voor het realiseren van een (zo) gezond (mogelijk), woon- en leefomgeving. Denk daarbij bijvoorbeeld aan het treffen van (ruim) voldoende geluidsmaatregelen en het zorgdragen voor het minimaliseren van het gezondheidseffect op bewoners als gevolg van luchtverontreiniging. Recentelijk zijn de WHO-waarden voor luchtkwaliteit wat dat betreft ook weer aangescherpt (NO2: 10ug/m3, PM10: 15 ug/m3 en PM2,5: 5 ug/m3).

Mobiliteit Als aandachtspunt willen wij, tot slot, nog meegeven dat het afwikkelen van verkeer via de Blanckenhagenweg op de ovonde van de N238 niet onze voorkeur heeft, vanwege de reeds aanwezige congestie op deze locatie. Reactie gemeente:

Dank voor de adviezen. Stedelijk gebied en kernrandzone:

De woningbouw is in het stedelijke gebied gesitueerd (binnen het bouwvlak) maar het parkeren ten behoeve van het nieuwe woongebied ligt deels buiten het stedelijke gebied en in de kernrandzone.

Gemeente Zeist Vooroverlegnota Huis ter Heide West. Versie 03 – 8 april 2022

38

Volgens het provinciale beleid is verstedelijking in het landelijke gebied niet toegelaten, tenzij nieuwe stedelijke ontwikkelingen tot stand komen in samenhang met de verhoging van de ruimtelijke kwaliteit (art. 9.2 Iov). Binnen de Kernrandzone kan verstedelijking worden toegestaan mits de ruimtelijke kwaliteit wordt versterkt en de verstedelijking ruimtelijke en landschappelijk goed inpasbaar is (art. 9.8 Iov). In het bestemmingsplan is uitvoerig beschreven dat de onderhavige verstedelijking deel uit maakt van het programma Hart van de Heuvelrug. Dat provinciale programma voorziet in de versterking van de natuur op de heuvelrug en in die zin ook in een verhoging van de ruimtelijke kwaliteit. Op de locatie zelf is ook een versterking van de ruimtelijke kwaliteit beoogd door de bestaande sportvoorzieningen op deze locatie te behouden en met een herinrichting goed te laten aansluiten op het nieuwe woongebied. Om afstand tussen woningen en sportvelden te creëren is het parkeren voor het nieuwe woongebied langs de bestaande sportvelden gesitueerd. Op die wijze is een passende overgang tussen bestaande kernrandfuncties en nieuwe woonfuncties gecreëerd die ruimtelijk en landschappelijk zorgvuldig is ingepast. De toelichting van het bestemmingsplan zal met deze motivering worden aangevuld.

Beschermingszones drinkwaterwinning: Het plangebied maakt deel uit van het Waterwingebied Beerschoten en het grondwaterbeschermingsgebied met het 100-jaarsaandachtgebied.

Gemeente Zeist Vooroverlegnota Huis ter Heide West. Versie 03 – 8 april 2022

39

De parkeervoorzieningen en het bestaande sport- en speelveld liggen bovendien in de kwetsbare strategische grondwatervoorraad die behouden moet worden voor de toekomstige openbare drinkwatervoorziening.

Voor het grondwaterbeschermingsgebied Beerschoten bevat de Interim omgevingsverordening (Iov) een aantal instructieregels voor het bestemmingsplan en een aantal rechtstreeks werkende regels voor burgers en bedrijven. Volgens de instructieregel in artikel 3.7 Iov (ruimtelijke bescherming grondwater) mag een bestemmingsplan geen activiteiten toelaten en geen bestemmingen en regels bevatten die een risico vormen voor de grond- en oppervlaktewaterwinning voor menselijke consumptie. In het bestemmingsplan Huis ter Heide West zijn enkel bestemmingen voor wonen, sporten, bos en groen opgenomen. Die laten geen activiteiten toe die een gevaar vormen voor de grond- en oppervlaktewaterwinning voor menselijke consumptie zijn. Wel is in de regeling voor beroep- en bedrijf aan huis ter signalering opgenomen dat paragraaf 3.2.2. van de Interim omgevingsverordening van de Provincie Utrecht rechtstreeks van toepassing is op activiteiten in het kader van een beroep of bedrijf aan huis. Volgens de rechtstreeks werkende bepaling in artikel 3.27 Iov is het in het grondwaterbeschermingsgebied Beerschoten niet toegestaan om boorputten op te richten en/of te exploiteren (30 meter of dieper) of boringen of grond- of funderingswerken uit te voeren op een diepte van 30 meter of meer onder maaiveld. In het bestemmingsplan zal daartoe een signaleringsregeling worden opgenomen.

Op de verbeelding is nagenoeg het hele plangebied aangeduid als ‘milieuzone-waterwingebied’. In de regels is vervolgens voorgeschreven dat ter plaatse van dit gebied rechtstreeks werkende provinciale regels ter bescherming van de drinkwatervoorziening van toepassing zijn, met een verbod op boorputten dieper dan 30 meter en boringen of grond- of funderingswerken dieper dan 30 meter. De toelichting en regels van het bestemmingsplan zullen met deze motivering en regels worden aangevuld. Cultuurhistorie en Landschap: In het Beeldkwaliteitsplan zijn 2 proefverkavelingen opgenomen om te toetsen of de randvoorwaarden werkbare kaders geven voor een kwalitatieve verkaveling. Binnen de randvoorwaarden zijn vele verkavelingen mogelijk. De kwaliteit wordt getoetst aan de Gemeente Zeist Vooroverlegnota Huis ter Heide West. Versie 03 – 8 april 2022

40

randvoorwaarden van het Beeldkwaliteitsplan. De maximale bouwhoogte van 18 meter blijft onder de boomhoogte. Vanaf het landgoed Dijnselburg zal dit gebouw niet boven de boomtoppen zichtbaar zijn. Houtopstanden: Hierover heeft nader overleg plaatsgevonden. De gemeente Zeist gaat de grens van de bebouwde kom houtopstanden aanpassen zodat de bescherming van de gemeentelijke bomenverordening van toepassing is en de daarin opgenomen herplantverplichting. Die herplant en natuurcompensatie van te kappen bomen zal in het kader van het programma ‘Hart van de Heuvelrug’ worden geactualiseerd en uitgevoerd. Zolang de begrenzing van de bebouwde kom nog niet is aangepast geldt de bescherming van de Wet natuurbescherming en het provinciale beleid. Wat betreft de bosgroeiplaatsen is in de toelichting al overtuigend aangetoond dat er op de onderhavige locatie geen sprake is van een bosgroeiplaats in de zin van het provinciale beleid. In het nader overleg is afgesproken om dit ook te verwerken in het provinciale beleid en daartoe een bosstrategie uit te werken. Gezondheid: Deze woningbouwlocatie maakt onderdeel uit van het programma Hart van de Heuvelrug en zal ook in dat kader worden uitgevoerd. Dat neemt niet weg dat gezondheid een zorg is voor de gemeente. Het gemeentelijke geluidbeleid biedt voldoende garanties voor een gezonde leefomgeving.

Het onderhavige plan is getoetst aan het gemeentelijke geluidbeleid. De woningen zullen overeenkomstig dat geluidbeleid worden geïsoleerd tegen geluidoverlast. Wat betreft de luchtkwaliteit wordt voor dit bestemmingsplan voldaan aan de wettelijke normen voor de luchtkwaliteit. Daarnaast zal de gemeente beleid ontwikkelen op de aangescherpte waarden van de WHO. Mobiliteit: Inmiddels heeft de gemeente in het kader van de ontwikkeling van woningbouw in Huist ter Heide Zuid en Huis ter Heide West besloten, om het viaduct over de A28 af te sluiten voor het autoverkeer. Als gevolg van die maatregel zal zich geen congestie bij de Blankenhagenweg meer voordoen.

3.2 Vooroverleg HDSR:

Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) Het HDSR merkt op dat de opgave voor water nog niet concreet is uitgewerkt in het bestemmingsplan. Om die reden adviseert het HDSR om de toelichting en regels van het (concept) ontwerpbestemmingsplan op enkele vlakken aan te vullen. 1. Het Wij adviseren een voorwaardelijke verplichting voor waterberging op te nemen in de bouwregels van het bestemmingsplan, met de volgende tekst: Voorwaardelijke verplichting Op de gronden met de bestemming "Woongebied" is het bebouwen van de gronden slechts toegestaan als is voorzien in de aanleg van een waterberging van ten minste 45 liter per vierkante meter bebouwd oppervlak, die na 24 uur na een bui weer voor 90% beschikbaar is. 2. Wij verzoeken het klimaatbeleid van Gemeente Zeist dat in januari 2021 is vastgesteld te benoemen in de toelichting en vragen u het uitgewerkte plan aanvullend te toetsen aan dit beleid.

Gemeente Zeist Vooroverlegnota Huis ter Heide West. Versie 03 – 8 april 2022

41

3. Zodra de ruimtelijke inrichting bekend is verzoeken wij u het toename verhard oppervlak te actualiseren en op basis hiervan de bergingsopgave te bepalen. Wij zien daarbij graag uitgewerkt, hoe aan deze opgave invulling gegeven wordt. U kunt denken aan het type, grootte, locatie en werking van de voorziening(en). 4. Om vervuiling van afstromend hemelwater en verslechtering van de grond)waterkwaliteit te voorkomen, verzoeken wij u om geen uitlogende bouwmaterialen (zoals zink, lood en koper) toe te passen. Wij vragen u dit kort te benoemen in de waterparagraaf. Reactie gemeente:

3.3

Dank voor de adviezen. De opmerkingen zullen worden verwerkt in het bestemmingsplan. 1. De voorwaardelijke verplichting zal in de regels worden opgenomen. 2. Het gemeentelijke klimaatbeleid uit 2021 zal in de toelichting worden verwerkt. 3. Zodra de ruimtelijke inrichting bekend is zal ook de wateropgave worden uitgewerkt. 4. Het verbod op het gebruik van uitlogende materialen zal in de randvoorwaarden voor de ontwikkelaar worden opgenomen.

Veiligheidsregio Utrecht (VRU)

Vooroverleg VRU:

De VRU adviseert om: 1. In de toelichting van het bestemmingsplan de volgende punten te verwerken: a. De aanwezigheid van de N237 als de gemeentelijke route voor gevaarlijke stoffen. b. De rapportage voor de berekening van het groepsrisico met de verantwoording van het groepsrisico op te nemen in de toelichting van het bestemmingsplan. Hiervoor kan dit advies als input worden gebruikt. c. Zorg te dragen voor een goede risicocommunicatie. Hierdoor zijn de personen in het getroffen of bedreigde gebied beter op de hoogte van de mogelijkheden om zich in veiligheid te stellen. 2. Bij het maken van het inrichtingsplan in overleg te treden met het Team ondersteuning Repressie ten behoeve van de bluswatervoorziening en bereikbaarheid van de woningen. 3. De voorstellen in de ruimtelijke verantwoording ter bevordering van de zelfredzaamheid in de omgevingsvergunningen bouw als voorwaarde op te nemen: a. Ten aanzien van het scenario toxische wolk: dat de woningen uitgevoerd moeten worden met een eenvoudig uitschakelbaar ventilatiesysteem en dicht te zetten ventilatieopeningen. Door deze maatregel kunnen personen die in dit gebouw verblijven zich tijdelijk onttrekken aan een toxische wolk en veilig schuilen.

Reactie gemeente:

Dank voor de adviezen. Paragraaf 5.7 Externe Veiligheid in de toelichting zal worden aangevuld met een onderzoek conform de adviezen van de VRU.

Gemeente Zeist Vooroverlegnota Huis ter Heide West. Versie 03 – 8 april 2022

42

4.

AANPASSINGEN BESTEMMINGSPLAN

4.1

Aanpassingen naar aanleiding van vooroverleg

Naar aanleiding van het vooroverleg zijn de volgende aanpassingen in de regels en de verbeelding doorgevoerd: Op de verbeelding: • Op de verbeelding zal een gebiedsaanduiding ‘milieuzone-waterwingebied’ worden opgenomen ter bescherming van de belangen van de openbare drinkwatervoorziening. In de regels: • De voorwaardelijke verplichting m.b.t. de waterbergingsopgave zal in de regels worden opgenomen. Op de gronden met de bestemming "Woongebied" is het bebouwen van de gronden slechts toegestaan als is voorzien in de aanleg van een waterberging van ten minste 45 liter per vierkante meter bebouwd oppervlak, die na 24 uur na een bui weer voor 90% beschikbaar is. • In de regels zal worden bepaald dat ter plaatse van de aanduiding ‘milieuzone-waterwingebied’ rechtstreeks werkende regels uit de Interim omgevingsverordening van de Provincie Utrecht van toepassing zijn ter bescherming van de belangen van de openbare drinkwatervoorziening. Ook zal in de regeling voor beroep- en bedrijf aan huis worden verwezen naar de rechtstreeks werkende regels in de Interim omgevingsverordening ten aanzien van verboden activiteiten in een grondwaterbeschermingsgebied. • Ter plaatse van deze gebiedsaanduiding zijn parkeervoorzieningen met meer dan 10 parkeerplaatsen uitsluitend toegestaan als ze worden aangelegd met halfverharding.

In de toelichting: • De natuurtoets zal worden geactualiseerd en in paragraaf 5.5. worden verwerkt. • De zin op pag. 99 dat het plan in een afgraving ligt zal worden geschrapt • De paragraaf over Externe Veiligheid wordt aangevuld met een onderzoek conform de adviezen van de VRU. • In paragraaf 3.5 zal het gemeentelijke klimaatbeleid 2021 kort worden beschreven. • De tekst op P36 van de toelichting met betrekking tot landgoed Dijnselburg zal worden aangepast in de zin dat park wordt vervangen door landgoed en dat het toegankelijker maken van dit landgoed geen onderdeel is van dit bestemmingsplan. • In de toelichting zal de paragraaf Interim omgevingsverordening Provincie Utrecht worden aangevuld op het onderdeel verstedelijking en grondwaterbeschermingsgebied Beerschoten. In het Beeldkwaliteitsplan: • De fouten op het kaartje op pg.12 zullen worden verbeterd. • De onduidelijke passage op pag. 19 (4e bullit) zal worden aangepast in de zin dat er in de nieuwe woonbuurt geen sprake is van doorgaand verkeer. Ambtshalve zijn de regels en met name de toelichting nog op onderdelen geactualiseerd en aangevuld met bijvoorbeeld aanvullend onderzoek zoals naar beschermde soorten en Niet Gesprongen Explosieven (ontplofbare oorlogsresten).

Gemeente Zeist Vooroverlegnota Huis ter Heide West. Versie 03 – 8 april 2022

43

Bijlage 1

Integrale reacties en de bijlagen daarbij.

Gemeente Zeist Vooroverlegnota Huis ter Heide West. Versie 03 – 8 april 2022

44