24RV045 BP HtH toelichting Bijlage 1.18 Vooroverlegnota

GEMEENTE ZEIST

Vooroverlegnota ‘concept ontwerp-bestemmingsplan Huis ter Heide West’

Datum Versie Proj.nr. Auteurs

: : ; :

8 april 2022 03 06.163 mRO b.v.

Inhoudsopgave 1.

INLEIDING ............................................................................................................................................ 3

2.

BEANTWOORDING VOOROVERLEG ................................................................................................ 8

3.

4.

2.1

Buurt- en belangenvereniging Huis ter Heide ............................................................................... 8

2.2

Stichting Milieuzorg Zeist ............................................................................................................ 19

BEANTWOORDING WETTELIJK VOOROVERLEG ........................................................................ 37 3.1

Provincie Utrecht ......................................................................................................................... 37

3.2

Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) ............................................................. 41

3.3

Veiligheidsregio Utrecht (VRU) ................................................................................................... 42

AANPASSINGEN BESTEMMINGSPLAN ......................................................................................... 43 4.1

Aanpassingen naar aanleiding van vooroverleg ......................................................................... 43

Bijlage 1

Integrale reacties en de bijlagen daarbij. ............................................................................ 44

Gemeente Zeist Vooroverlegnota Huis ter Heide West. Versie 03 – 8 april 2022

2

1. INLEIDING Het concept ontwerpbestemmingsplan ‘Huis ter Heide West’ kent al een lange voorgeschiedenis. De woningbouwplannen in Huis ter Heide west maken onderdeel uit van programma Hart van de Heuvelrug. Dit programma is een samenwerking tussen de gemeente Zeist, de gemeente Soest en de Provincie Utrecht met als doel om de versnipperde natuurgebieden op de Utrechtse heuvelrug aan elkaar te verbinden. In het programma zitten groene projecten voor natuurontwikkeling en rode projecten met voornamelijk woningbouw. Huis ter Heide West is zo’n rode ontwikkeling, waarbij de financiële opbrengst geheel wordt ingezet om groene projecten binnen het programma mogelijk te maken. In 2005 heeft de gemeenteraad van Zeist ingestemd met deze samenwerking. In 2008 volgde het raadsbesluit voor clusterovereenkomst III, met daarbij het plan voor ongeveer 200 woningen op de locatie rondom de sportvelden in Huis ter Heide West. In 2009 heeft een kopgroep van bewoners, op verzoek van de gemeenteraad, een Programma van Eisen opgesteld. Dit PvE beschrijft twee varianten: scenario A met 200 woningen en verplaatsing van de sportvelden (zie hierna de linker afbeelding) en scenario B met 80 woningen en behoud van voetbalvelden (zie hierna de rechter afbeelding).

Uit de financiële onderbouwing blijkt dat beide scenario’s zorgen voor de afgesproken afdracht in het kader van het programma Hart van de Heuvelrug. In 2009 heeft de gemeenteraad ingestemd met het verlagen van het aantal woningen naar 80 en benoemd dat de kaders uit het PVE uitgangspunt zijn bij de verdere ontwikkeling.

Gemeente Zeist Vooroverlegnota Huis ter Heide West. Versie 03 – 8 april 2022

3

Links: scenario A (200 woningen) en rechts scenario B (80 woningen, voorkeursscenario) uit PvE 2009 (bron: PvE)

De kaders vanuit het PVE zijn in juni 2019 tijdens een werkbijeenkomst met bewoners besproken om te bezien of actualisatie noodzakelijk is. Dit heeft geleid tot enkele kleine aanpassingen en vooral een aanscherping: van te voren uitgaan van waardevolle boomstructuren en groene inkadering van het Kerkepad. Het verplaatsen van de bebouwing naar het zuiden (waardoor het bosje aan de noordoost-zijde behouden kon blijven) kreeg geen meerderheid, omdat een deel van de bewoners waarde hechtte aan een voldoende groot sport/recreatie veld ten zuiden van de woningbouw. Het kader is op dit punt dan ook niet aangepast. Het uitgangspunt PvE 2009 blijft staan.

Gemeente Zeist Vooroverlegnota Huis ter Heide West. Versie 03 – 8 april 2022

4

Bebouwbaar plangebied volgens PvE 2009 (bron: PvE 2009 pagina 18 en 23):

Bij opstellen van het Programma van Eisen heeft de kopgroep gebruik gemaakt van adviezen van experts. Voor het onderzoek naar bomen is gebruik gemaakt van een bomenonderzoek door Copijn (2009). Deze uitkomsten zijn verwerkt in het PvE. Voor het opstellen van het huidige voorliggende bestemmingsplan is dit onderzoek uit 2009 geactualiseerd.

Voorkeursgebied ontwikkeling (lichtgrijs) en uitbreiding onder voorwaarden (donkergrijs) uit PvE (PvE 2009)

Gemeente Zeist Vooroverlegnota Huis ter Heide West. Versie 03 – 8 april 2022

5

Het Beeldkwaliteitsplan en OmZeist Om invulling te geven aan het bestemmingsplan is gekozen voor het opstellen van een beeldkwaliteitsplan. In juni 2021, tijdens de coronamaatregelen, is hier een online webinar voor georganiseerd en via een online participatietool (OmZeist) zijn reacties opgehaald. Deze zijn verwerkt in het beeldkwaliteitsplan en bestemmingsplan. Online Participatie beeldkwaliteitsplan via OmZeist (www.omzeist.nl 28-03-2022

Gemeente Zeist Vooroverlegnota Huis ter Heide West. Versie 03 – 8 april 2022

6

In deze vorm is het concept ontwerpbestemmingsplan ‘Huis ter Heide West’ in de laatste maanden van 2021 besproken met de Buurt- en belangenvereniging Huis ter Heide en met de Stichting Milieuzorg Zeist. De reacties van de Buurt- en belangenvereniging en de Stichting Milieuzorg Zeist zijn in deze nota samengevat en beantwoord. Tegelijkertijd zijn deze concepten ook voor commentaar naar de wettelijke vooroverlegpartners gezonden. Van de wettelijke vooroverlegpartners zijn er reacties ontvangen van het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) en de Veiligheid Regio Utrecht (VRU). Ook de ingebrachte reacties van de wettelijke vooroverleg partners zijn hierna samengevat en beantwoord. Alle integrale reacties zijn als bijlage achter deze nota opgenomen. In hoofdstuk 4 zijn alle aanpassingen in het plan nog eens overzichtelijk bij elkaar gezet.

Gemeente Zeist Vooroverlegnota Huis ter Heide West. Versie 03 – 8 april 2022

7

2.

BEANTWOORDING VOOROVERLEG

2.1

Buurt- en belangenvereniging Huis ter Heide

Reactie

Wat zijn nu precies de grenzen (en oppervlakte) van het te verkopen gebied, welke percentages daarvan zijn bestemd voor wonen en openbare ruimte (onder te verdelen in verkeerswegen/voetpaden/openbaar parkeren en groen)? Pas dan krijgen we een goed overzicht. We zijn: a) voor het behoud van zoveel mogelijk bos in de noordhoek richting Kerkepad (zie presentatie gemeente op 13 mei 2019 met (in bijlage 2) kaartje woningbouw) en b) een ruime zonnige openbare groenstrook langs de rij eikenbomen. In eerdere fasen is tijdens overleggen vanuit de gemeente onomwonden vastgesteld dat de gekleurde vlakken zeker groot genoeg zijn om de gewenste 82 woningen te realiseren.

Antwoord gemeente:

We begrijpen de wens om hier duidelijkheid over te krijgen. Die kunnen we op dit moment in de planvorming echter nog niet geven. Dat is geen onwil maar komt door de wijze waarop het plan in Huis ter Heide West wordt ontwikkeld en gebouwd. Dat gaat de gemeente niet zelf doen, maar daarvoor nodigt de gemeente marktpartijen uit om, binnen de voorwaarden van de gemeente, met een goed plan te komen. Dat is overigens de manier waarop de meeste woningbouw in Nederland wordt ontwikkeld. In het bestemmingsplan staan belangrijke randvoorwaarden die de gemeente stelt. Daarin geeft de gemeente bijvoorbeeld precies aan waar woningen mogen worden gebouwd (alleen binnen het bouwvlak van de bestemming ‘Woongebied’, hoeveel woningen in totaal (maximaal 82) en waar welke bouwhoogtes zijn toegestaan. Maar daarin is bijvoorbeeld nog niet aangegeven hoe de straten in de nieuwe woonwijk gaan lopen. Daarvoor mag de partij die de woningen gaat ontwikkelen/bouwen een mooi plan bedenken dat de gemeente zal beoordelen op kwaliteit, en waarvoor de gemeente straks alleen een omgevingsvergunning voor bouwen kan afgeven als wordt voldaan aan de randvoorwaarden in het bestemmingsplan. Als de ontwikkelaar/bouwer komt met een plan om woningen te bouwen in de bestemming ‘Bos’ of ‘Groen’ kan daar geen vergunning voor worden afgegeven.

Dat betekent dat op dit moment nog niet bekend is hoeveel vierkante meters straks particuliere woningen zijn, hoeveel ontsluitingswegen, openbaar parkeren, voetpaden en groen. Wel duidelijk is dat volgens het bestemmingsplan circa 30.030 vierkante meters zijn bestemd als ‘Woongebied’. Maar daarbinnen zijn dus bijvoorbeeld ook nog wegen, bermen, voetpaden, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen/bomen mogelijk. Van deze vierkante meters kunnen er 9.518 m² worden bebouwd in het woongebied zuid zoals op onderstaande kaart aangegeven. In het woongebied noord is 12.861 m² mogelijk. Van het woongebied noord, dat is aangeduid als wonen in het bos, mag maximaal 18% worden bebouwd zodat hier niet meer dan 459 m² bebouwing kan worden gerealiseerd. Op het kaartje hierna is dat nog eens inzichtelijk gemaakt.

Gemeente Zeist Vooroverlegnota Huis ter Heide West. Versie 03 – 8 april 2022

8

Verder is in het bestemmingsplan ca. 15.850 m² bestemd als ‘Bos’, ca. 7.390 m² als ‘Groen’, ca. 8.765 m² als ‘sport’ en 2.840 vierkante meter als ‘Verkeer’. Voor deze invulling is het Programma van Eisen uit 2019 als kader gebruikt. Hierin is ook het bosje meegenomen als woningbouwlocatie. Een deel hiervan is wel benoemd als 'woningbouw onder voorwaarden toegestaan', Die voorwaarden benoemen we in het beeldkwaliteitsplan. In 2019 hebben we met bewoners het PvE geactualiseerd. Daarbij is ook verkend of het totale plangebied naar het zuiden kon verschuiven, dit is ook het kaartje dat genoemd wordt. Hier bleek echter geen meerderheid voor te zijn. Wel is afgesproken dat het Kerckepad een ruime groene inkadering verdiend. Dit is opgenomen in het bestemmingsplan. De flexibiliteit in de planvorming is nodig om een kwalitatief goed plan te krijgen. De ervaring is dat het gewoon niet werkt als de gemeente, die het plan niet zelf gaat ontwikkelen en bouwen, tot op de vierkante meter voor gaat schrijven wat er moet gebeuren. Vooral niet omdat er vaak ook nog jaren over heen gaan voordat er uiteindelijk woningen kunnen worden gebouwd. Daarom schrijft de gemeente duidelijke kaders voor zoals de groene randen rond het woongebied en behoud bosstrook langs het . Binnen die randvoorwaarden is het aan de partij die gaat ontwikkelen om met een goed plan te komen.

De gemeente zal dat ook op kwaliteit beoordelen. Zoveel mogelijk bos in de noordhoek richting Kerkepad is een belangrijke kwaliteit. Het bos in de strook met de bestemming ‘Bos’ langs het Kerkepad moet sowieso behouden blijven. Binnen het woongebied is een groene overgang één van de kwaliteiten waarop aan de hand van het BKP wordt getoetst. In het bestemmingsplan zijn ook waarborgen opgenomen om te voorkomen dat in het ‘Woongebied’ alle bomen zullen verdwijnen. De regels van het bestemmingsplan en de

Gemeente Zeist Vooroverlegnota Huis ter Heide West. Versie 03 – 8 april 2022

9

uitgangspunten voor verkaveling en inrichting zijn er op gericht om waardevolle bomen te behouden en de bebouwing zorgvuldig in te passen. Daartoe is het resterende deel van bosvak 15 dat de bestemming ‘Woongebied’ heeft gekregen, op de verbeelding van het bestemmingsplan aangeduid als 'specifieke vorm van woongebied-wonen in bos'. Op deze gronden kunnen nadere eisen worden gesteld aan de situering en omvang van de bebouwing (artikel 8.3 van de regels) ter bescherming van de beoogde beeldkwaliteit (zoveel mogelijk behoud van waardevolle bomen) en geldt een kapverbod voor waardevolle bomen die zijn vermeld op de bomeninventarisatiekaart (artikel 8.6 van de regels). Deze bescherming zal ook nog privaatrechtelijk met kavelpaspoorten worden geborgd, zoals dat ook in Kerckebosch is gebeurd. Maar dat is straks wel een afweging van het hele plaatje en bijvoorbeeld niet alleen een ruime zonnige openbare groenstrook langs de rij eikenbomen. Het totale plaatje moet overtuigen dat hier recht wordt gedaan aan de gewenste beeldkwaliteit van een Huis aan de bosrand. Daarom zijn de gele vlakken met de bestemming ‘Woongebied’ ook ruim genoeg om 82 woningen te realiseren met de kwaliteit van wonen langs de bosrand.

Reactie

Blijven de groenstroken aan de randen eigendom van de gemeente of gaan die ook over naar een ontwikkelaar? Wat zijn de exacte afstanden (die openbaar groen blijven) van te verkavelen en te bebouwen gebied tot: a) het Kerkepad en b) tot de stam van de rij eikenbomen liggend aan het bospad parallel aan de Korte Bergweg?

Antwoord gemeente:

Het openbaar groen wordt straks door de gemeente onderhouden. a. De exacte afstand tussen het te verkavelen gebied en het Kerkepad weten we nog niet. Dat is zoals hiervoor beschreven, omdat er nog geen definitieve verkaveling bekend is, en omdat het Kerkepad geen duidelijke grens heeft. Daar is voor de grens van het Kerkepad uitgegaan van de grens volgens de Basisregistratie grootschalige topografie. Tussen deze rand van het Kerkepad en het bestemmingsvlak ‘Woongebied’ waar de bebouwing mag komen, zit een afstand van 15 meter. b. Ook dat is nu nog niet te zeggen. De stammen liggen niet in één lijn. Zoals hierboven beschreven bedraagt de breedte van de bestemming ‘Bos’ langs het Kerkepad 15 meter.

Reactie

Waar komt precies de ontsluitingsweg richting Huis ter Heideweg. Zoals bekend zijn wij absoluut tegen het verder aantasten van natuur- en landschappelijke waarden in het geval van het aanleggen van de ontsluiting van West middels het doorbreken van de bijzonder waardevolle rij eikenbomen (zie het Programma van Eisen uit 2009).

Antwoord gemeente:

De natuur- en landschapswaarden van de rij eikenbomen is in dit bestemmingsplan herkend en hebben daarom ook een bestemming ‘Bos’ gekregen. Maar de nieuwe woonwijk moet wel op een verkeersveilige manier worden ontsloten. De keuze van de ontsluiting in samenhang met de ontwikkeling van Huis ter Heide Zuid is in een open proces met alle betrokkenen gemaakt. In het voorjaar van 2021 is via digitale participatie voorgelegd welke voorkeur bewoners en betrokkenen hebben m.b.t. de ontsluiting. Hieruit kwam naar voren dat een meerderheid is voor de ontsluiting zoals die nu in het bestemmingsplan is opgenomen. De route zoals in het PvE was opgenomen verliep via de huidige weg door het sportpark. Deze bestaande weg is echter niet voldoende breed om een verkeersveilige route te maken. Verbreding zou kap betekenen van een aantal waardevolle bomen die direct aan de weg zijn gesitueerd. Bovendien zou dit leiden tot parkeren voor sport in de nieuwe wijk en jonge sporters

Gemeente Zeist Vooroverlegnota Huis ter Heide West. Versie 03 – 8 april 2022

10

die de weg moeten oversteken om bij de sportvelden te komen. Op de verbeelding is aangegeven waar de ontsluiting moet komen. De verkeersbestemming is ruim genoeg om een verkeersveilige ontsluiting te kunnen realiseren en zuinig om te springen met de rij eikenbomen. Dat neemt niet weg dat hier wel een doorsteek gemaakt zal moeten worden.

Bijlage 2

Kan er nog iets gezegd worden over voorrang voor woningzoekende uit Zeist en extra aandacht voor bepaalde doelgroepen (oa starters/senioren, cfr nota woonbehoeften Zeist).

Antwoord gemeente:

Binnen de mogelijkheden van de wet zullen aan Zeist en de regio gebonden woningzoekenden voorrang krijgen. Het plan moet daartoe voldoen aan de Woonvisie waarmee wordt gebouwd voor diverse doelgroepen zoals starters en senioren. De toewijzing van de sociale huurwoningen zal plaatsvinden in overleg met de betrokken woningcorporatie.

Reactie

Toelichting P17: Het klopt niet dat alle ruimte in het projectgebied voor sport bestemd was, het noordelijke deel had o.i. niet de bestemming sport. Zie ook kaartje op pg.43. Onduidelijk is ook nog steeds wat met de bestemming sport/recreatie bedoeld wordt.

Reactie gemeente:

Op bijgaande afbeelding is de grens van het huidige bestemmingsplan over de kaart van de geldende beheersverordening ‘Amersfoortseweg e.o.’ gelegd. Daarop is te zien dat alle gronden langs de rand van het Kerkepad de bestemming ‘Sport’ hebben en alleen de gronden langs de Willem Versteeghstraat een groenbestemming hebben.

Gemeente Zeist Vooroverlegnota Huis ter Heide West. Versie 03 – 8 april 2022

11

Het Kerkepad zelf en laanbomen langs het pad hebben de bestemming ‘Buitenplaats’. Voor de begrenzing van de bestemming ‘Buitenplaats’ is destijds gebruik gemaakt van de Basisregistratie grootschalige topografie. Volgens de beheersverordening mag het gebruik onder de bestemming ‘Sport’ worden voorgezet en werd daar volgens het bestemmingsplan onder verstaan: Het uitoefenen van sportactiviteiten. Er is geen sprake van een bestemming ‘Recreatie’ of de voortzetting van het gebruik dat bij de bestemming ‘Recreatie’ hoort.

Reactie

Toelichting P21: De kwalificatie van boompercelen door Copijn ademt o.i. teveel resultaatgerichtheid uit: Alles wat niet past in de bouwplannen is waardeloos (of te duur) en zo geschikt voor bouw?

Reactie gemeente:

Dat is niet zoals de gemeente het rapport heeft beoordeeld. Copijn is een deskundig bureau en heeft op basis daarvan een rapportage opgesteld. Het onderzoek van Copijn heeft in 2009 plaatsgevonden in opdracht van een kopgroep van bewoners en is een bijlage van het PvE uit 2009. Dit onderzoek hebben we in 2021 laten actualiseren. Het in PvE uit 2009 (met actualisatie uit 2019) blijft de basis voor het bestemmingsplan, we zien geen reden om dit nu aan te passen. Bij het ontwikkelen van het bestemmingsplan is daarmee rekening gehouden door geen bouwmogelijkheden toe te kennen op de meest waardevolle delen van het bosgebied.

Reactie

Toelichting P32: Onduidelijk is welk plan hier wordt voorgesteld. Bescherming van groen komt zo

Gemeente Zeist Vooroverlegnota Huis ter Heide West. Versie 03 – 8 april 2022

12

in gevaar. Particuliere bostuinen geven de mogelijkheid om bestaand bos te kappen? Is herplanting (par5.5) hier wel goed gegarandeerd? Reactie gemeente:

Het gaat om het onderhavige bestemmingsplan. Daarin is beoogd om de bomen zo goed mogelijk te beschermen. Daarvoor is een goede afstemming nodig tussen de Wet natuurbescherming/houtkap en de gemeentelijke bomenverordening. Voor een nieuwe woonwijk biedt de gemeentelijke bomenverordening de beste bescherming omdat daarin ook bomen in particuliere tuinen worden beschermd. Daarom wordt nu bekeken wat nodig is om de bescherming via de gemeentelijke bomenverordening ook daadwerkelijk te garanderen.

Reactie

Toelichting P34: “De bebossing in Huis ter Heide West kan derhalve niet als bosgroeiplaats worden aangemerkt, zodat het provinciale beleid ten aanzien van bosgroeiplaatsen daarop niet van toepassing is”. Graag toelichting.

Reactie gemeente:

De bescherming van het provinciale beleid met een kapverbod voor bosgroeiplaatsen geldt alleen voor bosgroeiplaatsen die sinds het midden van de negentiende eeuw (vanaf 1850 onafgebroken als boslocatie zijn aangegeven op de historische kaarten. Dat is voor deze locatie in Huis ter Heide West niet zo. Op de historische kaarten is in 1875 en 1925 nog sprake van kale gronden en is er nog geen sprake van bos.

Figuur 1 – Bebossing plangebied in 1875

Gemeente Zeist Vooroverlegnota Huis ter Heide West. Versie 03 – 8 april 2022

13

Figuur 2 - Bebossing plangebied in 1925 Dat betekent dat het provinciale beleid voor bosgroeiplaatsen niet geldt voor dit gebied en er dus mogelijkheden zijn voor zorgvuldig ingepaste ruimtelijke ontwikkelingen.

Reactie

Toelichting P36: Dijnselburg (hoewel buiten het gebied van het BP liggend) is geen park. Het is een landgoed/buitenplaats. Kwalificatie van wat men op het landgoed aantreft: hoofdzakelijk bos, een klein stukje park en bebouwing. Onduidelijk is verder wat bedoeld wordt met: “De gemeente heeft zich ten doel gesteld om het park Dijnselburg in overleg met de eigenaar toegankelijker en gebruiksvriendelijker te maken”. Toegankelijkheid Dijnselburg staat ook vermeld in het PvE. Goed beheer lijkt ons primair, eventuele verdere ontwikkeling is een hele andere zaak en geen onderdeel van dit BP.

Reactie gemeente:

De tekst op P36 van de toelichting zal worden aangepast in de zin dat park wordt vervangen door landgoed en dat het toegankelijker maken van dit landgoed geen onderdeel is van dit bestemmingsplan.

Reactie

Toelichting P37: Versterken van de groenwaarden staat duidelijk op 1 voor Zeist. Dat betekent toch bij bouwplannen zuinig zijn op bos en open groene ruimte? Hoe gaat hier die afweging?

Reactie gemeente:

Dat is inderdaad een lastige afweging. Want de gemeente heeft niet alleen de taak om zuinig om te gaan met bos en groen, maar ook om te zorgen voor een goede volkshuisvesting en voldoende woningen te bouwen. Voor Huis ter Heide West is dat op gebiedsniveau afgewogen in het programma Hart van de Heuvelrug. Daar staan investeringen in bos en groen tegenover rode ontwikkelingen (zoals woningbouw in Huis ter Heide West) om bij te dragen aan de financiering van die investeringen in bos en groen. Vervolgens is voor Huis ter Heide West een inventarisatie gemaakt van het bos en groen en is daarop een plan ontwikkeld waarin de kaders zijn gevolgd van het Programma van Eisen dat in 2009 met een kopgroep van bewoners van Huis ter Heide is opgesteld. Volgens dat plan blijven de meest waardevolle bosranden behouden en kunnen tegelijkertijd een substantieel aantal woningen worden gebouwd in een kwalitatieve groene woonomgeving, waarbij ook is voorzien in een voldoende groot sport/recreatie veld ten zuiden van de woningbouw.

Reactie

Parkeren voor SV Zeist in de wijk blijft een issue.

Gemeente Zeist Vooroverlegnota Huis ter Heide West. Versie 03 – 8 april 2022

14

Reactie gemeente:

Dat blijft ook voor de gemeente een zorg. SV Zeist is een waardevolle maatschappelijke voorziening in Zeist die de gemeente goed wil faciliteren. Tegelijkertijd brengt dat verkeer en parkeren met zich mee. De nieuwe woonwijk biedt nieuwe kansen om daar een goede regeling voor te bedenken. Het bestemmingsplan biedt daar alle ruimte voor en een goede parkeerregeling is straks één van de kwaliteiten waarop een plan van de marktpartijen zal worden beoordeeld.

Reactie

Toelichting P56: kaartje met wegen is onjuist en onvolledig. Bv ontsluitingsweg langs Zuid ontbreekt.

Reactie gemeente:

Het kaartje in de toelichting is vervangen door een meer recente uitwerking. Daar is de ontsluitingsweg langs Zuid ook op aangepijld.

Reactie

Toelichting P56: Hoe ironisch: het Kerkepad door het bos houdt een randje van 15m met bestemming ‘bos’, de rest van het bos wordt gekapt en bebouwd. Hoe kun je het dan nog Huis aan het bos noemen?

Reactie gemeente:

Met het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan wordt de toekomstige ontwikkelaar/bouwer uitgenodigd (en gestuurd) om een mooi woongebied te maken dat recht doet aan de groene omgeving aan de rand van het bos. Daarbij is het een hele lastige afweging om voldoende bij te dragen aan de gemeentelijke woningbouwopgave en tegelijkertijd zuinig te zijn op het bos en groen dat we hebben. Om die reden is het aantal woningen hier beperkt en blijven de meest waardevolle bosranden behouden. Tegelijkertijd voorziet het plan in een voldoende groot sport/recreatie veld ten zuiden van de woningbouw. De bosranden maken deel uit van een groter bosgebied op onder meer het landgoed Dijnselburg.

Reactie

BKP In het algemeen een mooie planopzet, we zijn heel benieuwd hoe we als BBV en omwonenden in goed overleg mee kunnen werken aan de ontwikkeling van een mooie wijk. Ondertitel ‘Huis aan de bosrand’ klinkt aardig, als het bos maar gespaard blijft. Groot deel is ook ‘Huis aan het voetbalveld’.

Reactie gemeente:

Het is de bedoeling om de open samenwerking zoals die tot nog toe is verlopen in het vervolg van deze bestemmingsplanprocedure voor te zetten. Het is inderdaad een locatie waar ook de sportvelden een belangrijke functie zijn. In het plan is getracht daar zo goed mogelijk op in te spelen. Maar de belangrijkste woonkwaliteit is toch wel dat de locatie (ook) aan het bos is gesitueerd. Het BKP heeft daarbij een belangrijke functie. Het moet de toekomstige ontwikkelaar/bouwer uitnodigen en sturen om een mooi woongebied te maken in deze groene omgeving.

Reactie

BKP Pg.4: verkeersafwikkeling (incl. knip bij viaduct) is vooruitlopen op de gang van zaken en valt o.i. ook buiten dit BP. Moet wel in samenhang met Zuid beschouwd en beoordeeld worden.

Reactie gemeente:

Dat moet inderdaad in samenhang met de ontwikkeling van Huis ter Heide Zuid worden beschouwd. Daarom is nu afgesproken om de verkeersmaatregelen die nodig zijn voor Huis ter Heide Zuid en Huis ter Heide West, na een jaar te evalueren.

Reactie

BKP Pg.5: Het blijft de vraag of en in hoeverre de uitgangspunten wel goed zijn afgestemd op andere lopende ontwikkelingen in de directe omgeving (verkeer/Zuid/sport).

Gemeente Zeist Vooroverlegnota Huis ter Heide West. Versie 03 – 8 april 2022

15

Reactie gemeente:

Die zaken zijn afgestemd. Voor de samenhang met Huis ter Heide Zuid en het verkeer is nu afgesproken dat de verkeersmaatregelen na een jaar worden geëvalueerd. Wat betref de sportvelden zal het geluidonderzoek worden geactualiseerd en zal de herinrichting van de sportvelden daarbij meegenomen worden. Op dit moment is er geen reden om aan te nemen dat dit tot wezenlijke veranderingen van het bestemmingsplan zal leiden.

Reactie

BKP Pg.7: Is het verkopen van de locatie aan 1 ontwikkelaar niet het beste i.p.v. dat ook de gemeente aan zelfbouwers gaat verkopen? Worden het stedebouwkundig plan en de inrichtingsplannen ook nog vooraf besproken met BBV en omwonenden?

Reactie gemeente:

De wijze waarop de woningbouw in Kerckebosch is ontwikkeld laat zien dat 1 ontwikkelaar niet persé het beste is. Er is veel vraag naar zelfbouwkavels. Daarin voorzien heeft daarom al een zekere kwaliteit. In het vervolgtraject kunnen bewoners en betrokkenen nog meepraten over de keuze voor één of meer ontwikkelaar(s) die het bouwplan mag/mogen maken.

Reactie

BKP Pg.9: de locatie: het is de “wegh der weegen”. Onderste regel van deze pagina: vreemde formulering “een langzaamaanroute langs de oude eikenlaan” het is “een bospad voor wandelaars en fietsers”.

Reactie gemeente:

Hier wordt niet verwezen naar de technische term langzaamverkeersroute voor wandelaars en fietsers, maar naar de sfeer die hier is beoogd. Een route waar het fiets en wandelverkeer door de mooie omgeving wordt uitgenodigd om langzaam aan te doen.

Reactie

BKP Pg.12: kaartje bevat fouten: 1) K.Alfrinkhof en W.Versteegstraat staan fout vermeld. 2) gele pijl met aanduiding “fiets- en busverbinding Huis ter Heidestraat. 3) plek van de aansluiting is wat ons betreft voorbarig.

Reactie gemeente:

De fouten zullen worden aangepast.

Reactie

BKP Pg.13: 2e regel: kun je geen autoluwe route noemen, het is een bospad.

Reactie gemeente:

Op de fietsroute van de Amersfoortseweg naar Zeist, is het stuk over het bospad autovrij, waardoor de route als geheel autoluw is.

Reactie

BKP pg. 13 3e regel: de voorgenomen afsluiting is voorbarig, en de aanname dat het viaduct nog meer van betekenis gaat worden is onduidelijk/niet onderbouwd. Het veldje van korfbalvereniging De Tovers is nooit een trapveldje geweest, er was hier sprake van mooie vegetatie (trapveld was meer op het grote zuidelijker gelegen grasveld (waar ook cricketvereniging Centurions tijdelijk speelt).

Reactie gemeente:

Er is nu afgesproken dat de verkeersmaatregelen, waaronder de afsluiting, na een jaar zullen worden geëvalueerd en van de juiste terminologie kan worden voorzien. Bedoeld is dat het viaduct na afsluiting voor het autoverkeer nog meer betekenis voor het langzame verkeer zal krijgen. Het gebruik door de buurt zal in het BKP worden genuanceerd.

Reactie

BKP pg.13: Kap van “een enkele boom” in de beeldbepalende rij eikenbomen is absoluut tegen

Gemeente Zeist Vooroverlegnota Huis ter Heide West. Versie 03 – 8 april 2022

16

de wens van de buurt (het zicht op die rij is deels al aangetast door een 5 meter hoge ballenvanger in de kroon van de eiken daar). De verdere verkeersomschrijving aldaar valt buiten het BKP en is ook vooruitlopend op de ontwikkelingen. Reactie gemeente:

Er is een verkeersveilige ontsluiting van de nieuwe woningen nodig en daarvoor zal het nodig zijn om een enkele boom in de rij eikenbomen te kappen. In het BKP is niet beoogd om vooruit te lopen op de besluitvorming, maar om inzicht te geven in de planvorming en de voornemens. Beschreven is hoe een heldere en verkeersveilige ontsluiting kan worden gemaakt. Uiteindelijk zal dat onderdeel worden van de besluitvorming en krijgt een ieder de gelegenheid om daar zijn zienswijze op te geven.

Reactie

BKP Pg.15: 3e regel: ..”waarbij je de nabijheid van de snelweg vergeet….” is wel wat eufemistisch geformuleerd. 6e regel: …wat wordt bedoeld met “gezonde wijk die uitdaagt tot bewegen”…en waarom dat zo opnemen in het BKP? 9e regel: waar ligt dat “recreatieveld” dan? Wordt daar het door de gemeente uit het PvE weggehaalde semi-openbare veld mee bedoeld??

Reactie gemeente:

Het BKP is een opdracht voor/uitnodiging aan de ontwikkelaar om hier een omgeving te creëren waardoor je de snelweg vergeet. Daarmee is een ambitie uitgesproken die verder gaat dan het in woorden mooier omschrijven dan het in werkelijkheid is. Met een gezonde wijk die uitdaagt tot bewegen wordt bedoeld dat het bijvoorbeeld makkelijk moet zijn om de fiets te pakken of te gaan wandelen in plaats van alles af te stemmen op het gebruik van de auto. Dat is tegelijk de reden om dat in het BKP op te nemen: De ambitie om niet alle openbare ruimte in te richten voor de auto, maar in te spelen op de situering aan mooie wandel en fietsroutes en de nabijheid van sportvelden. Ja met het recreatieveld wordt het sportveld bedoeld dat ook voor de buurt toegankelijk blijft als recreatieveld.

Reactie

BKP Pg.16: Goed dat de autowegen zoveel mogelijk langs de sportvelden gesitueerd worden.

Reactie gemeente:

Mooi dat dit wordt onderschreven. Ook dat zal bij de besluitvorming worden betrokken.

Reactie

BKP Pg.17: Van belang is zoveel mogelijk afstand te bewaren tussen woningen en Kerkepad (om de bosbeleving en cultuurhistorische waarde van het Kerkepad niet te verstoren; 15 meter is te weinig! Van belang voor de bescherming en natuurbeleving is ook voldoende openbare groene ruimte tussen achtertuinen woningen en de rij waardevolle eikenbomen. We zagen het liefst ook geen beeldbepalende solitaire bomen opgenomen in privé tuinen.

Reactie gemeente:

Nogmaals het bestemmingsplan geeft hier de kaders en daarbij is 15 meter afstand tot het Kerkepad het absolute minimum. Daarnaast voorziet het plan in een voldoende groot sport/recreatie veld ten zuiden van de woningbouw. Daarvoor zijn de kaders gevolgd uit het Programma van Eisen dat in 2009 door een kopgroep van bewoners van Huis ter Heide is opgesteld. Maar kwaliteit is niet alleen afstand. Het BKP moet de toekomstige ontwikkelaars uitnodigen om de aanwezige kwaliteiten zoals de rij eikenbomen en beeldbepalende solitaire bomen te benutten en een mooie groene wijk te maken. Dat de buurt ook veel waarde hecht aan deze bestaande kwaliteiten zal daarbij extra gewicht in de schaal leggen.

Reactie

BKP Pg.19: 4e bullit: Wat wordt bedoeld met doorgaand verkeer zoveel mogelijk buiten de bestaande wegen omleiden? In het wijkje (als groene enclave) is er toch alleen maar sprake van

Gemeente Zeist Vooroverlegnota Huis ter Heide West. Versie 03 – 8 april 2022

17

bestemmingsverkeer? Reactie gemeente:

Dat klopt. Het beeldkwaliteitsplan zal op dit punt worden aangepast. In het wijkje is geen sprake van doorgaand verkeer.

Reactie

BKP Pg.21: Waarom wordt van minimaal 5 meter afstand van de boomkruin uitgegaan (kruinen zijn vaak breder) en dus niet van minimaal de kroonbreedte? Zeker van belang bij de waardevolle boomsingels.

Reactie gemeente:

Het gaat om de afstand tot de boomkroon. Dat is de buitenste rand van waar de takken van de boom zich uitspreiden en dus niet tot de stam van de boom.

Reactie

BKP Pg.23: Woningen aan het Kerkepad met achtertuinen van minimaal 4 meter is wel heel erg dicht tegen het Kerkepad aan. Dat het “openbare” sportveld een aantrekkelijke speel- en ontmoetingsplek is voor de oudere jeugd en volwassenen is wel erg simpel gesteld en ook erg weinig zeggend. De vraag is verder of de afstand tussen sportvelden tot woningen niet 50 meter moet zijn (gelet op de KNVB norm voor ligging in een rustige woonwijk)?

Reactie gemeente:

Om afstand te houden tot het Kerkepad is een bosstrook van 15 meter langs het Kerkepad bestemd waar geen woningen of tuinen mogen komen. Vervolgens moeten de achtertuinen minimaal 4 meter zijn alvorens er woningen kunnen worden gebouwd. De minimale afstand bedraagt op die manier 19 meter tot de rand van het . Wat er over het sportveld wordt gezegd is dat het van zichzelf een voorziening is die vooral voor de oudere jeugd en volwassenen aantrekkelijk is. Die maken over het algemeen minder gebruik van spelelementen zoals bijvoorbeeld een boomstam die als “evenwichtsbalk” kan worden gebruikt. Voor de afstand tot de sportvelden is gebruik gemaakt van de richtafstanden van de VNG (Vereniging van Nederlandse Gemeenten) en de motivering die volgens deze VNG-systematiek aanvaardbaar is. Zie hierover paragraaf 5.3.2 van de toelichting van het bestemmingsplan.

Reactie

BKP Pg.29: De BBV ondersteunt het belang van een sterke architectonische samenhang (inc;. Natuurlijke kleuren en materiaalgebruik) om te voorkomen dat het een rommelig/onrustig geheel wordt.

Reactie gemeente:

Goed om te lezen dat dit wordt onderschreven. Ook dat zal bij de besluitvorming worden betrokken.

Reactie

Zaken als natuur-inclusief en duurzaam bouwen moeten ook nog duidelijker aan de orde komen, evenals de regeling van de verdere participatie van de buurt bij de verdere uitwerking van de plannen.

Reactie gemeente:

In het BKP en de toelichting van het bestemmingsplan heeft de gemeente nadrukkelijk aangegeven dat er hoge ambities zijn op het gebied van duurzaamheid. Het is aan de ontwikkelaar/bouwer om ook op dit aspect met een overtuigend plan te komen dat reden is voor verdere uitwerking/afspraken. De buurt zal bij de verdere planvorming en uitwerking betrokken blijven zoals dat tot nog toe telkens het geval is geweest.

Gemeente Zeist Vooroverlegnota Huis ter Heide West. Versie 03 – 8 april 2022

18

2.2

Stichting Milieuzorg Zeist

Reactie SMZ:

De SMZ wijst er op dat het project deel uit maakt van het: ‘Programma Hart van de Heuvelrug’ en wel van de: ‘Clusterovereenkomst Zeist III’, ook wel als de: ‘Westelijke corridor’ aangeduid. De ontwikkeling van Huis ter Heide-West tot een woongebied wordt daarbij dan als een zogenaamde ‘rode locatie’, dus verdienlocatie, aangemerkt, teneinde de groene ontwikkeling van het: ‘Programma Hart van de Heuvelrug’, zoals dus ook de zogenaamde ‘Westelijke corridor’ mogelijk te maken (zie voor de nadere details dus ook de: ‘Clusterovereenkomst Zeist III (Programmabureau Hart van de Heuvelrug, 2009)’). Insprekers geven aan dat de voorgenomen wijziging invloed heeft op hun woongenot. Het ‘Programma van Eisen (Kopgroep, 2009)’ is indertijd ook door de gemeenteraad vastgesteld. Ging men aanvankelijk uit van maximaal 200 woningen, later zijn dat dus 75 (plus of minus 10%) woningen geworden, dat met name ook t.g.v. de geluidscontouren van de A-28 die een groter bouwprogramma alleen tegen zeer hoge kosten (namelijk t.b.v. de bouw van een 10 m hoog geluidsscherm aan de zijde van de A-28) mogelijk zou maken. In 2019 heeft op basis van een 4-tal bewonersavonden een actualisatie van het ‘Programma van Eisen’ plaatsgevonden, waarin o.a.

wordt stilgestaan bij de gewenste woningdifferentiatie (zie in deze dus ook RIB 19-127: ‘Actualisatie Programma van Eisen Huis ter Heide-West en verkeersafwikkeling’, d.d. 16 juli 2019) . Daarnaast heeft er dus ook een nader proces m.b.t. de verkeersontsluiting plaatsgevonden, waarbij de gemeente Zeist ook tot de keuze van een bepaalde variant is gekomen die ook nader in de Toelichting wordt toegelicht. Verder wijst de SMZ er op dat in 2015 ook nog een ontwerp bestemmingsplan Huis ter Heide West ter inzage heeft gelegen waarin de woningbouwontwikkeling met een wijzigingsbevoegdheid was opgenomen. Alhoewel de Stichting Milieuzorg Zeist e.o. het waardeert dat het: ‘Voorontwerpbestemmingsplan Huis ter Heide-West’ t.b.v. de inspraak aan haar is voorgelegd, vindt zij het wel jammer dat bijvoorbeeld niet eerst ook het: ‘Beeldkwaliteitsplan Huis aan de rand (BGSV, 2021)’, dat dan aan het voorliggende de bestemmingsplan ten grondslag ligt, niet met de diverse betrokkenen is besproken, waardoor wellicht beter met bepaalde waarden (en ook belangen) rekening had kunnen worden gehouden.

Reactie gemeente:

Dat is altijd een lastige afweging voor de planopstellers: Met een blanco vel bij de betrokkenen langs gaan om eerst hun inbreng op te halen, of eerst zelf inventariseren en die resultaten dan met de betrokkenen bespreken. Hier is voor een combinatie gekozen omdat het plan al zo’n lange voorgeschiedenis heeft en er al veel inbreng van alle betrokkenen lag. Daarnaast is via een informatieavond en via het digitale OMZeist inbreng opgehaald bij omwonenden en betrokkenen uit Huis ter Heide en Zeist. In het onderhavige concept zijn alle bij de gemeente bekende belangen en waarden opgenomen om te bespreken in het vooroverleg, met de bedoeling om te beoordelen of wellicht beter met bepaalde waarden en belangen rekening moet worden gehouden. In deze vooroverlegnotitie zullen we dat verder motiveren.

Reactie SMZ:

In zijn schriftelijke inspraakreactie brengt de SMZ zijn reactie per onderdeel van het bestemmingsplan naar voren (toelichting, regels, verbeelding en de bijlage met het beeldkwaliteitsplan), om aan het einde van de schriftelijke reactie een conclusie te trekken voor het geheel.

Gemeente Zeist Vooroverlegnota Huis ter Heide West. Versie 03 – 8 april 2022

19

Hier is de conclusie uit de schriftelijke reactie naar voren gehaald omdat het een bondige samenvatting is van de hoofdlijn van de bezwaren van de SMZ. Conclusie: Gezien de daarmede in het geding zijnde waarden is de Stichting Milieuzorg Zeist e.o. met name geen voorstander van de verkaveling van het bosgedeelte in het noordelijke deel van het plangebied, zoals het voorliggende bestemmingsplan dat mogelijk maakt. Evenals is zij ook geen voorstander van de mogelijkheid die het voorliggende bestemmingsplan biedt voor de bouw van een appartementencomplex met een maximale hoogte van 18 m nabij het . In die zin zou het o.i. goed zijn samen met alle betrokkenen nog eens te kijken of toch niet alsnog een alternatieve verkaveling mogelijk is, waarbij beter met aanwezige waarden rekening kan worden gehouden. Reactie gemeente:

Uitgangspunt voor de proefverkavelingen is het Programma van Eisen uit 2009 zoals dat met een kopgroep van omwonenden tot stand is gekomen. Daarin is naast de bescherming van het Kerkepad ook gepleit voor het behoud van een voldoende groot recreatie/sportveld ten zuiden van de woonbebouwing. In het Beeldkwaliteitsplan is uitgegaan van het Programma van Eisen en zijn 2 mogelijke uitwerkingen (proefverkavelingen) getoond om Een indruk te geven van de mogelijkheden. Zie de afbeeldingen hieronder:

Mogelijke uitwerkingen. Bron:BKP.

Maar deze verkavelingen liggen niet vast in het bestemmingsplan. In het bestemmingsplan, in samenhang met het beeldkwaliteitsplan, staan de randvoorwaarden voor een toekomstige verkaveling. Daartoe is in het Beeldkwaliteitsplan eerst een analyse gemaakt van de waarden in het gebied en op basis daarvan zijn in hoofdstuk 4 van het BKP de uitgangspunten voor de verkaveling benoemd. Deze uitgangspunten zijn in het BKP uitgewerkt in 2 proefverkavelingen en in het bestemmingsplan vastgelegd met een aantal harde randvoorwaarden, zoals bijvoorbeeld een bosstrook van 15 meter langs het Kerkepad en een maximale bouwhoogte van 18 meter ten behoeve van een appartementengebouw in het noordelijke gedeelte van het woongebied. De keuze voor een appartementengebouw aan de noordzijde is vanwege de wens om ook vanuit de rest van de nieuwe woonbuurt connectie te houden met het achterliggende groene gebied. Door te kiezen voor een Gemeente Zeist Vooroverlegnota Huis ter Heide West. Versie 03 – 8 april 2022

20

losstaand appartementengebouw is er langs de bebouwing zicht op het groen, meer dan bij lagere aaneen gesloten bebouwing. Ook vanuit de bosrand is er dan geen aaneen gesloten wand van bebouwing. De bouwmogelijkheden in het bosgedeelte in het noordelijke deel van het plangebied zijn daartoe beperkt door het bestaande bos aan te duiden als ‘specifieke vorm van woongebied – wonen in bos’. In dit gebied mag maximaal 18% van de gronden worden bebouwd. Daarbinnen is wel een compact hoger appartementengebouw mogelijk, maar geen aaneengesloten wand van lagere bebouwing.

Schermafdruk verbeelding bestemmingsplan noordzijde.

Daarbinnen zijn dus ook de proefverkavelingen mogelijk waar de SMZ geen voorstander van is. Daar ligt echter een zorgvuldige afweging aan ten grondslag in combinatie met garanties voor een goede inpassing van de bebouwing en het behoud van waardevol groen. Zo is er na afweging van alle betrokken belangen voor gekozen om een belangrijk deel van bosvak 15 (namelijk een strook met een breedte van 15 meter langs het ), te behouden en beschermen door het als bos te bestemmen. Delen van bosvak 15 en 16 hebben een bestemming ‘Woongebied’ gekregen. Dat betekent niet dat alle bomen daar ook zullen verdwijnen. De regels van het bestemmingsplan en de uitgangspunten voor verkaveling en inrichting zijn er op gericht om waardevolle bomen te behouden en de bebouwing zorgvuldig in te passen. Daartoe is het resterende deel van bosvak 15 dat de bestemming ‘Woongebied’ heeft gekregen, op de verbeelding van het bestemmingsplan aangeduid als 'specifieke vorm van woongebied-wonen in bos'. Op deze gronden kunnen nadere eisen worden gesteld aan de situering en omvang van de bebouwing (artikel 8.3 van de regels) ter bescherming van de beoogde beeldkwaliteit (zoveel mogelijk behoud van waardevolle bomen) en geldt een kapverbod voor waardevolle bomen die zijn vermeld op de bomeninventarisatiekaart (artikel 8.6 van de regels).

Deze bescherming zal ook nog privaatrechtelijk met kavelpaspoorten worden gebord, zoals dat ook in Kerckebosch is gebeurd. Bij de verkoop van de gronden aan een ontwikkelaar zal de kwaliteit van het bouwplan van de ontwikkelaar en de zorgvuldigheid waarmee in dat bouwplan op de omgeving wordt ingespeeld, nadrukkelijk worden beoordeeld op basis van het beeldkwaliteitsplan. Het is aan de ontwikkelaar/bouwer om straks met een overtuigende verkaveling te komen die voldoende kwaliteit heeft wat betreft de woningbouwopgave, als wat betreft het inspelen op de kwaliteiten van het gebied. Op dit moment zien wij geen aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen omdat de Gemeente Zeist Vooroverlegnota Huis ter Heide West. Versie 03 – 8 april 2022

21

bosstrook van 15 meter breed en de maximale bouwhoogte van 18 meter voor appartementen voldoende garanties geven dat de waarden van het Kerkepad behouden blijven en het plan (bestemmingsplan + beeldkwaliteitsplan) tegelijkertijd voldoende ruimte laat aan de ontwikkelaar/bouwer om een kwalitatief goed woongebied te realiseren. Omwonenden en andere betrokkenen kunnen straks meepraten bij de keuze voor een ontwikkelaar/de ontwikkelaars die het bouwplan mag/mogen maken.

Reactie SMZ:

Algemeen Voorontwerp bestemmingsplan: De SMZ is de mening toegedaan dat in het voorliggende bestemmingsplan onvoldoende rekening wordt gehouden met de diverse in die zin uitgevoerde inventarisaties. Meer in het bijzonder is zij van mening, dat mede uitgaande van het principe van: ‘Natuurinclusief ontwerpen’, dat al het binnen het plangebied aanwezige bos, evenals ook de aanwezig bossingels, gewoon als uitgangspunt voor de toekomstige wijk zouden moeten worden genomen. Het grootste deel van het bestaande bosgebied zoals dat in het noordelijke deel van het plangebied is gelegen, dus nabij het landgoed Dijnselburg, is verkaveld, dat wel met uitzondering van een zone met een breedte van 15 m ter hoogte van de her Kerckepad (zie in deze dus ook de Plankaart), terwijl ook uit diverse in die zin uitgevoerde inventarisaties naar voren is gekomen dat dat bos en zeker het deel dat dan in het onderzoek van Buro Zoon als ‘Oud gemengd bos’ wordt aangegeven, wel degelijk als behoudenswaardig dient te worden aangemerkt (zie in deze dus ook het rapport: ‘‘Studie Flora en Fauna Huis ter Heide-West (Buro Zoon, 2009)’ en dan onder het hoofdje: ‘Behoud oud bos’, pag. 21), hetgeen dan feitelijk op basis van het bosonderzoek van Pius Floris nog eens wordt bevestigd (zie in deze dus ook het rapport: ‘Beoordeling boszones (Pius Floris, 2021)’, Hoofdstuk 4.2: ‘Advies’, pag. 7).

Reactie gemeente:

In het bestemmingsplan is een lastige afweging van alle betrokken belangen gemaakt. Daarbij heeft hebben de waarden van het bos in het noordelijke gedeelte zwaar gewogen, maar is ook rekening gehouden met de woningbouwopgave en de noodzaak om een substantieel aantal woningen te bouwen, met de bestaande sportvoorzieningen en de noodzaak voor een toekomstbestendige regeling in de vorm van een multifunctioneel sporten speelveld, met de aanwezige snelweg waardoor in het zuidelijke gedeelte geen woningbouw mogelijk is en met de afweging op een hoger gebiedsniveau in het programma hart van de heuvelrug, waarbij ook investeringen in de natuur op de heuvelrug worden gedaan. Daarbij is bebouwing mogelijk gemaakt in het bestaande noordelijke bosgedeelte. In de figuur hierna is dat het donkergroene gebiedje. Voor dit bestaande bosgedeelte is wel vastgelegd dat hier hooguit 18% van de gronden mag worden bebouwd (=459 m² bebouwing) zodat de beste bomen hier kunnen worden gespaard om zo ‘wonen in het bos’ mogelijk te maken.

Gemeente Zeist Vooroverlegnota Huis ter Heide West. Versie 03 – 8 april 2022

22

Het bestaande bosgedeelte is hier donkergroen. Daarvan mag max. 18% worden bebouwd.

Reactie SMZ:

Algemeen Beeldkwaliteitsplan: Wat hierbij dus opvalt is dat er toch in beide aangegeven concepten/varianten sprake is van een verkaveling van het bos zoals dat in het noordelijk deel van het plangebied voorkomt, althans het grootste gedeelte, namelijk m.u.v. een zone met een breedte van 15 m ter hoogte van het historische . Zoals ook hiervoor al onder het hoofdje: ‘VoorontwerpBestemmingspan Huis ter Heide-West’ is aangegeven is de Stichting Milieuzorg Zeist e.o. daarvan, dus ondanks de daarbij in het: ‘Beeldkwaliteitsplan Bos aan de rand (BGSV, 2021)’ gegeven ambities/(rand)voorwaarden, namelijk om ter plaatste zoveel mogelijk het boskarakter te behouden en dan met name ook de bomen met een hoge natuurwaarde, geen voorstander. Meer in het bijzonder wil men kennelijk toch ook relatief dicht nabij het Kerkepad de bouw van een appartementengebouw mogelijk maken met kennelijk een hoogte van 18 m (zie ook onderstaande fig.: ‘Een van de mogelijke concepten’) , hetgeen ons nu juist gezien de historische waarde van het , maar ook aangezien dat mogelijk ten koste zal gaan van het aldaar aanwezige behoudenswaardige bos, of althans daar een bepaalde uitstraling op zal hebben, niet gepast lijkt.

Gemeente Zeist Vooroverlegnota Huis ter Heide West. Versie 03 – 8 april 2022

23

Eén van de mogelijke concepten.

Reactie gemeente:

In het plan is een integrale afweging van alle betrokken belangen gemaakt, met ruimte voor de ontwikkelaar/bouwer om een kwalitatief woongebied te maken dat inspeelt op de kwaliteiten van het . Daarbij zijn appartementengebouwen nodig om voldoende woningen te kunnen bouwen in een relatief klein gebied. Anders dan bij grondgebonden woningen is de bebouwde oppervlakte van een appartementengebouw relatief beperkt. Vanwege de privacy van de bestaande bewoners langs de Korte Bergweg zijn de appartementengebouwen niet langs de oostzijde van het plangebied voorzien. Om een evenwichtige opbouw van de nieuwe woonwijk te krijgen is er in elk van de woongebieden een appartementengebouw mogelijk gemaakt, op afstand van de bestaande woningen. Door langs het Kerkepad een bosstrook van tenminste 15 meter overeind te houden is de inbreuk op de historische waarden van het Kerkepad acceptabel en blijft er voldoende bos overeind om de beleving van een Kerkepad door het bos overeind te houden. Daar komt bij dat kwaliteit niet alleen zit in de aan te houden afstand. Het is aan de ontwikkelaar/bouwer om met een overtuigende verkaveling te komen van een kwalitatieve woonwijk met respect voor de kwaliteiten van de omgeving.

Reactie SMZ:

Algemeen Beeldkwaliteitsplan: Wel dus goed dat in het betreffende: ‘Beeldkwaliteitsplan Bos aan de rand (BGSV, 2021)’ ook aan: ‘Natuurinclusief bouwen’ aandacht wordt gegeven, evenals aan het toepassen van inheemse beplanting, ook al zal een en ander dan o.i. nog wel verder moeten worden uitgewerkt.

Reactie gemeente:

Verdere uitwerking is inderdaad nodig, maar de randvoorwaarden staan. Natuurinclusief bouwen en zorgvuldige landschappelijke inrichting kunnen zorgen voor kwaliteit en een overtuigende verkaveling. Ook als die verkaveling voorziet in bijvoorbeeld een appartementengebouw op 20 meter van het .

Reactie SMZ:

Toelichting bestemmingsplan: Rijksbeleid ladder duurzame verstedelijking: Stap 1 (behoefte): Volgens de SMZ groeit Zeist met name door de instroom van buiten de

Gemeente Zeist Vooroverlegnota Huis ter Heide West. Versie 03 – 8 april 2022

24

gemeente (zie in deze dus ook het: ‘Woningmarktonderzoek Zeist (Companen, 2020)’) In die zin kunnen o.i. dus met name bij de veronderstelde grote behoefte aan woningen in Zeist bepaalde vraagtekens worden geplaatst, zeker als dat ten koste gaat van de binnen de gemeente aanwezige waarden van natuur, landschap en cultuurhistorie. Reactie gemeente:

Juist vanwege de bijzondere waarden van natuur, landschap en cultuurhistorie is voor de Utrechtse Heuvelrug op gebiedsniveau gekeken naar een programma om te investeren in natuur, landschap en cultuurhistorie, in combinatie met gerichte verstedelijking (Hart van de Heuvelrug). En ook de woningbouwopgave is in regionaal verband afgewogen. Vervolgens is voor de onderhavige locatie een specifieke afweging gemaakt tussen behoud van de cultuurhistorische waarden van het Kerkepad en behoud van een belangrijk deel van het bos en de bestaande bomensingels, het behoud van een goede maatschappelijke infrastructuur met sportvelden, tegenover de noodzaak om voldoende woningen te bouwen.

Reactie SMZ:

Toelichting bestemmingsplan: Rijksbeleid ladder duurzame verstedelijking: Stap 2: (binnen stedelijk gebied) Volgens de SMZ is het gezien met name de bouw van woningen ten koste van het aldaar aanwezige bos dat dan (grotendeels) als ‘waardevol bos’ kan worden aangemerkt, de vraag of aan stap 2 van de ladder van duurzame verstedelijking wordt voldaan. Het gebied is volgens de SMZ inderdaad overeenkomstig de: ‘InterimOmgevingsverordening Provincie Utrecht’ aangeduid als ‘Stedelijk gebied’. Waar het evenwel in de betreffende definitie om gaat is of het ook daadwerkelijk als stedelijk gebied kan worden aangeduid, waarvoor dan verschillende definities bestaan, dus bijvoorbeeld die overeenkomstig het Bro en het Bkl. Nu zou je kunnen stellen dat sportvoorzieningen daar wel onder vallen, maar bij de bosschage zoals deze binnen het plangebied voorkomt kun je daar o.i. toch je grote twijfels bij hebben, ook al heeft ook dat dan overeenkomstig de: ‘Beheersverordening Amersfoortseweg e.o.’ grotendeels de bestemming: ‘Sport’.

Bezien vanuit dat perspectief, zijn er volgens de SMZ dus voldoende beschikbare binnenstedelijke locaties waar nog kan worden gebouwd (zie in deze dus ook de: ‘Projectenlijst Zeist 2021’ met de woningbouwlocaties van de gemeente Zeist met in totaal in potentie de mogelijkheid tot de bouw van zo’n 3230 woningen), dus in de woningbehoefte kan worden voorzien, dat dus naast een aantal woningen op de thans binnen het plangebied van Huis ter Heide-West aanwezige open plekken waar dus wel zonder verlies van ‘waardevol bos’ kan worden gebouwd.

Reactie gemeente:

Als we het standpunt van de SMZ goed begrijpen is dat: bouw hier alleen op de open plekken, blijf van het bos af en los de resterende woningbouwopgave elders in het stedelijke gebied op. Dat lijkt simpel maar is het niet. Ook in het stedelijke gebied is ruimte om woningen te bouwen schaars. Overal zijn andere waarden aanwezig waarmee rekening moet worden gehouden. Hier is een belangrijk deel van de open ruimte niet beschikbaar vanwege het lawaai van de snelweg en de sportvelden en de noodzaak om ook ruimte voor sportvoorzieningen te reserveren. Daarom wordt een klein deel van het bestaande bosgebied bij de woningbouwontwikkeling betrokken. Dat vindt het gemeentebestuur acceptabel omdat het een klein deel is van het bos waarbij de meest waardevolle stukken (en de boomsingels) ongemoeid worden gelaten, en omdat op gebiedsniveau een integrale afweging is gemaakt en wordt geïnvesteerd in de natuur. Hierin is het raadsbesluit uit 2005 gevolgd om in kader van Hart van de Heuvelrug woningen te bouwen op deze locatie. Eerst was er sprake van ruim 200 woningen. In 2009 hebben bewoners een Programma van Eisen opgesteld met daarin een haalbare variant met 80 woningen en een voldoende groot recreatie/sportveld ten zuiden van de woningbouw. De raad heeft besloten deze variant te volgen. Daarom is dit ook de basis voor dit bestemmingsplan en nemen we deze kaders over.

Gemeente Zeist Vooroverlegnota Huis ter Heide West. Versie 03 – 8 april 2022

25

Reactie SMZ:

Toelichting bestemmingsplan Provinciaal beleid Oude Bosgroeiplaats Overeenkomstig de kaart bij de Interim Omgevingsverordening zou het dan binnen het plangebied daadwerkelijk om een: ‘Oude bosgroeiplaats’ gaan, waar volgens het provinciale beleid geen herplant mogelijk is Zie ook het bosonderzoek van Buro Zoon (zie in deze dus ook het rapport: ‘Studie Flora en Fauna Huis ter Heide-West (Buro Zoon, 2009)’ en dan onder het hoofdje: ‘Oude bosgroeiplaatsen’, pag. 14-15). Overeenkomstig de kaart uit 1895 en ook die uit 1925 kwamen er binnen het plangebied toen ook al wel beplantingen voor en dan met name ook langs de lanen, zoals dus langs het Kerkepad (met vele oude beuken) en ook het pad dat parallel aan Korte Bergweg (met vele oude eiken) loopt. Uit de kaart uit 1950 blijkt dat toch al diverse delen inmiddels bebost zijn (zie in deze dus ook het: ‘Beeldkwaliteitsplan Huis ter Heide-West (BGSV, 2021)’, de betreffende fig. op pag. 8). In die zin komt er zodoende op bepaalde plekken bos voor dat in ieder geval ouder is dan 70 jaar en mogelijk zelfs nog ouder. In ieder geval klopt het o.i. dus wel dat volgens de definitie er dan geen echte ‘Oude bosgroeiplaatsen’ voorkomen, dus plekken waar al meer dan 150 jaar bos voorkomt, althans voor het grootste deel van het plangebied, maar dus wel ouder bos, hetgeen o.i.

dus wel degelijk ook behoudenswaardig moet worden geacht (zie in deze overigens ook hierna en dan onder het Hoofdstuk 2.2.5: ‘Milieu- en omgevingsfactoren’ en dan onder het hoofdje: ‘Ecologie’). De compensatie zou al zijn geregeld in het kader van het: ‘Programma Hart van de Heuvelrug’, waarbij de in die zin uitgevoerde berekening recent nog zou zijn geactualiseerd, althans wat betref de ‘bomenbalans voor Huis ter Heide-West’. Het zou goed zijn daar in het kader van het voorliggende bestemmingsplan, nog een nader inzicht in te geven. In het onderzoek van Buro Zoon uit 2009 worden ook enkele voorstellen gedaan alwaar dan binnen het plangebied (of de directe omgeving) de betreffende boscompensatie plaats zou kunnen vinden (zie in deze dus ook het rapport: ‘Studie Flora en Fauna Huis ter HeideWest (Buro Zoon, 2009)’, de betreffende figuren op de pagina’s 25 en 26).

Reactie gemeente:

Juist de locaties waar al heel lang bos aanwezig is zoals langs het Kerkepad en langs de achtertuinen van de Korte Bergweg hebben in dit bestemmingsplan de bestemming ‘Bos’ gekregen, waar ze voorheen deels voor ‘Sport’ waren aangewezen. Maar het stuk bestaande bos waar nu de woningbouwontwikkeling is voorzien (Woongebied) kan niet worden gekwalificeerd als oude oude bosgroeiplaats volgens het provinciale beleid. Dat betekent dat de strenge voorwaarden voor oude bosgroeiplaatsen niet van toepassing zijn. Dat neemt niet weg dat de waarden van het bos bij de voorbereiding van dit bestemmingsplan zorgvuldig zijn herkend en afgewogen. Zo zijn de voorstellen voor boscompensatie in het plangebied van Buro Zoon grotendeels over genomen. De meeste door Zoon aangewezen stroken hebben ook in het bestemmingsplan een bestemming ‘Bos’ of ‘Groen’ gekregen. Daarbij dient te worden opgemerkt dat het rapport nog uit ging van oude proefverkavelingen die niet meer actueel zijn. Inmiddels zijn de sportvelden al heringericht en is er ook een keuze gemaakt in de ontsluiting van het gebied.

Gemeente Zeist Vooroverlegnota Huis ter Heide West. Versie 03 – 8 april 2022

26

Schermafdrukken rapport Buro Zoon 2009.

Schermafdruk verbeelding bestemmingsplan okt. 2021.

Reactie SMZ:

Toelichting bestemmingsplan Regionaal beleid Het zou o.i. goed zijn als ook bij de zogenaamde ‘rode locaties’ volgens het programma Hart van de Heuvelrug er wel ook nadrukkelijk met bepaalde kwaliteiten/waarden rekening zou worden gehouden, zoals dus bijvoorbeeld de aanwezigheid van waardevolle bosopstanden en ook landschapselementen, etc.. Zoals ook in het bovenstaande onder het hoofdstuk 2.1:: ‘Algemeen’ reeds aangegeven, zou het o.i. goed zijn als dan niet alleen de kwaliteiten/waarden van een bepaalde locatie in beeld worden gebracht, zoals dat op basis van de in die zin uitgevoerde onderzoeken ook is gedaan, maar met de uitkomsten daarvan bij de toekomstige ontwikkeling dan ook nadrukkelijk rekening wordt gehouden. Zo komt bijvoorbeeld Buro Zoon, dat i.t.t. het meer boomtechnische onderzoek van Copijn, tot de conclusie dat het grootste deel van het bos in het noordwestelijke deel van het

Gemeente Zeist Vooroverlegnota Huis ter Heide West. Versie 03 – 8 april 2022

27

plangebied als ‘Oud gemengd bos’ moeten worden aangemerkt, dat wel degelijk behoudenswaardig is (zie in deze dus ook het rapport: ‘Studie Flora en Fauna Huis ter Heide-West (Buro Zoon, 2009)’, pag. 21 en met name ook de fig. op pag. 11). Ook Pius Floris komt overigens tot een vergelijkbare conclusie m.b.t. het zogenaamde ‘Vak 15’ (zie in deze dus ook het rapport: ‘Beoordeling boszones (Pius Floris, 2021)’, Hoofdstuk 4.2: ‘Advies’, pag. 7). Dat dan toch besloten wordt ook daar de bouw van een aantal woningen mogelijk te maken, dat dus door het betreffende bosgebied als: ‘Woongebied’ te bestemmen, zij het dus m.u.v. een zone van 15 m ter hoogte van het , moet dan toch o.i. met het daartoe in de: ‘Kwaliteitsvisie Hart van de Heuvelrug (Programmabureau Hart van de Heuvelrug, 2016)’ gegeven uitgangspunten in strijd worden geacht.

Gemeente Zeist Vooroverlegnota Huis ter Heide West. Versie 03 – 8 april 2022

28

Reactie gemeente:

Het is een terechte verwachting dat er met de uitkomsten van de onderzoeksrapporten rekening wordt gehouden. Maar de ecologische rapporten en bomeninventarisaties zijn enkele van de rapporten waarmee rekening moet worden gehouden. Er is ook geluid- en lichtonderzoek naar de snelweg en de sportvelden gedaan, er heeft veelvuldig overleg met de omgeving plaatsgevonden over de ontsluiting van het gebied en er ligt een woningbouwopgave die steeds nijpender wordt. Daar volgen allemaal onderbouwde claims op de schaarse ruimte uit. Niet alles kan. Er is een integrale afweging van alle betrokken belangen gemaakt. Op grond daarvan worden de meest waardevolle delen van het bos ongemoeid gelaten maar zullen ook delen van het bos moeten wijken of worden ingepast. Niet omdat ze geen waarde hebben, maar omdat een zekere inbreuk na afweging van alle betrokken belangen aanvaardbaar wordt gevonden. Hierin zijn de kaders gevolgd van het Programma van Eisen dat door een kopgroep van bewoners is opgesteld.

Reactie SMZ:

Toelichting bestemmingsplan Gemeentelijk beleid Het uitgangspunt van alle gemeentelijke beleidskaders (Structuurvisie, Groenstructuurplan, Bobiliteitsvisie, Brede milieuvisie) is volgens de SMZ dat Zeist gaat voor kwaliteit i.p.v. voor kwantiteit, waaronder ook haar groene kwaliteiten. Dat dus o.a. op basis van het beginsel van: ‘Natuurinclusief ontwerpen’. Dat er bovendien binnen het plangebied in het noordwestelijke deel van het plangebied wel degelijk ‘Oud gemengd bos’ voorkomt dat dan behoudenswaardig is. Het voorliggende bestemmingsplan dat dan een bepaalde woningbouw in het noord-westen van het plangebied gelegen boslocatie toch mogelijk maakt, wel degelijk met de in de diverse beleidsplannen daartoe gegeven beleidskaders strijdig worden geacht, zij het wellicht niet strikt, dan in ieder geval met de intenties van de betreffende beleidsplannen. Overigens is de Stichting Milieuzorg Zeist e.o. van mening dat vanwege de ecologische waarde van het bos zoals dat in het noordelijke gedeelte voorkomt, dat dus als boseenheid als geheel, dat in zijn geheel als behoudenswaardig en dus beschermingswaardig dient te worden aangemerkt,