24RV045 BP HtH Bijlage 5 Nota van Zienswijzen - 2e wijziging

De kwaliteit van de aanbieding (op alle aspecten) bepaald uiteindelijk de keuze voor een ontwikkelaar. 10) Omdat binnen de invloedssfeer van het plan geen (verblijfplaatsen van) andere beschermde soorten of jaarrond beschermde nesten zijn aangetroffen of werden verwacht is hiernaar geen aanvullend onderzoek uitgevoerd. Bij de beukenlaan aan de noordkant van het plangebied is vastgesteld dat een aantal beuken met holten potentie heeft als verblijfplaats voor vleermuizen. Deze beuken blijven echter behouden. Bij de bouwplannen is geen sprake van verlies van essentieel foerageergebied of essentiële vliegroutes. De lijnvormige bos- en laanstructuren blijven grotendeels behouden en worden versterkt bij de voorgenomen plannen. Ook blijven er in de woonwijk voldoende mogelijkheden bestaan om te foerageren. Conclusie

Deze zienswijze geeft geen aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen.

ZW 8 Boszones en -stroken

11) De bomen in vak 20A zijn cultuurhistorisch van belang, hebben een goede kroonstructuur en kunnen bij onderhoud nog jaren behouden blijven. De indiener ziet deze laan graag als geheel gehandhaafd. 12) Er dient naar een andere oplossing gezocht te worden voor de ontsluiting van de nieuwe wijk, zodat de oude eikenrij in zijn geheel behouden kan blijven. 13) Het is de indiener niet duidelijk waar de grens van het openbare gebied en de te verkopen grond ligt. Er zal voldoende afstand moeten zijn tussen de oude eikenrij en het plangebied om het voortbestaan van deze bomenrij te kunnen garanderen. 14) Een brede strook voor beplanting bij het Kerkepad blijft nodig om niet vanaf het pad op de huizen te kijken en de beleving van het pad te behouden. 31) Sport- en speeltoestellen passen niet bij de beleving van het Kerkepad en het plaatsen hiervan gaan ten koste van het groen.

Gemeente Zeist Nota van Zienswijzen Huis ter Heide - West Versie 09 –4 september 2024

89

Reactie gemeente

11) Wij nemen aan dat het om de bomenrij gaat die evenwijdig aan de Korte Bergweg loopt en op de “Kaart waardebepaling bomen” zijn opgenomen in vak 20. Deze bomenrij blijft behouden en hebben daartoe in het bestemmingsplan ook een bosbestemming gekregen.

Gemeente Zeist Nota van Zienswijzen Huis ter Heide - West Versie 09 –4 september 2024

90

12) De nieuwe ontsluitingsweg zal echter wel door deze bomenrij moeten steken. Met een zorgvuldige inpassing kan de nieuwe ontsluitingsweg door de bomenrij worden aangelegd met het behoud van zoveel mogelijk eiken. In het BKP is er ook expliciete aandacht voor de zorgvuldigheid waarmee deze doostreek moet worden gerealiseerd. Zo wordt daarover geschreven: “Om een ontsluiting mogelijk te maken moet een enkele boom van het bomenlaantje gekapt worden. Als doorgaande structuur kan het laantje, ondanks de nieuwe autoroute, behouden blijven.”

Schermafdruk BKP met mogelijke locatie voor de doorsteek ten behoeve van ontsluiting.

Daarmee is bedoeld dat de kap van een enkele boom niet betekent dat de bestaande structuur geheel wordt vernietigd. Die structuur blijft herkenbaar, ook na de kap van een enkele boom. Al met al voldoende reden om vast te houden aan de gekozen ontsluiting. 13) Die grens is ruim genomen. De boomkronen vallen daarbinnen. Die hieronder de schermafdruk van www.ruimtelijkeplannen.nl waarop zichtbaar is dat de boomkronen binnen de bestemming bos vallen.

Gemeente Zeist Nota van Zienswijzen Huis ter Heide - West Versie 09 –4 september 2024

91

Schermafdruk www.ruimtelijkeplannen.nl

14) Op dit punt is een afweging gemaakt tussen de cultuurhistorische belangen en de huisvestingsbelangen. Door een afstand van tenminste 15 meter aan te houden blijven de cultuurhistorische waarden voldoende behouden en kunnen voldoende woningen worden gebouwd om bij te dragen aan de regionale woningbehoefte. Bij een afstand van 25 meter moeten er woningen worden ingeleverd of is een verdere intensivering van de bebouwing nodig (hoogbouw en/of appartementen). Die intensivering past op deze locatie niet goed bij het karakter van Huis ter Heide en de groene omgeving. Om het behoud van de waarden van het Kerkepad te garanderen is in het BKP dat het Kerkepad een belangrijke pijler is van het raamwerk voor de ontwikkeling van de nieuwe woonwijk. Tegen het Kerkepad aan wordt een geleidelijke overgang van woongebied naar bos gecreëerd door hier een vrijstaand (appartementen)gebouw te situeren. Tussen het pad en uitgeefbaar terrein wordt een minimaal 15 meter brede bosstrook behouden. In deze strook worden de eerste 4 meter rondom de laanbomen opengehouden, daarachter worden aanpassingen gedaan ten behoeve van het versterken van de waarde ervan voor de das. De in de punt aanwezige beplanting moet worden geïnventariseerd en beplanting met toekomstwaarde moeten zoveel mogelijk worden ingepast.

Minimaal zal de aanwezige waardevolle solitaire boom moeten worden ingepast en in stand gehouden worden.” De appartementengebouwen zijn aan de zijde van het Kerkepad en de sportvelden voorzien om ze op afstand te houden van de bestaande woningen van Huis ter Heide. Dat is gedaan vanwege de privacy. Om toch rekening te houden met het Kerkepad mag het appartementengebouw hier niet hoger dan de boomtoppen worden (18 meter) en blijft er tenminste 15 meter bos langs het Kerkepad behouden. In het BKP is dat met een dwarsprofiel als volgt gevisualiseerd:

Gemeente Zeist Nota van Zienswijzen Huis ter Heide - West Versie 09 –4 september 2024

92

Schermafdruk BKP: Dwarsdoorsnede Kerkepad, bosstrook, achtertuinen en bebouwing. Om dit ook te waarborgen is in de regels van de woonbestemming nadrukkelijk bepaald dat deze gronden zijn bestemd voor de ontwikkeling van een nieuwe woonwijk met de kwaliteit zoals beschreven in het beeldkwaliteitsplan. Met het oog op die gewenste kwaliteit kan het College van burgemeester en wethouders ook nadere eisen stellen aan de situering en omvang van de bebouwing. De waardevolle bomen in het gebied zijn geïnventariseerd en op een kaart ‘Waardebepaling bomen’ vastgelegd. In het bestemmingsplan heeft de rand langs het Kerkepad daarom een bosbestemming gekregen. Binnen deze bestemming geldt een kapverbod. 15) Het beweegrondje is langs de randen rond de sportvelden tussen het groen voorzien. Langs de sportvelden en de nieuwe woonwijk zorgt dit niet voor een zodanige intensivering dat het de rust van mens en dier en van het groen verstoort. De toestellen zijn klein en gemaakt van boomstammen zodat ze niet ten koste gaan van de bosbeleving. In de huidige situatie is dit ook al een stedelijk uitloopgebied waar gespeeld wordt en waar wordt gewandeld (met en zonder hond) en hard gelopen. Dat neemt niet weg dat de 2 toestellen langs het Kerkepad zorgvuldig worden ingepast rekening houdend met de cultuurhistorische waarden van het Kerkepad en het foerageergebied van de das.

De 2 toestellen zijn voorzien op locaties waar al ruimte tussen de bomen aanwezig is omdat daar reeds bestaande wandelpaden op het Kerkepad uitkomen. Zie ook het beeldkwaliteitsplan. Conclusie

Deze zienswijze geeft geen aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen.

ZW 8 Bos

16) Een hoog appartementengebouw past niet in de omgeving en niet in vak 16. 17) Het bos is belangrijk voor beleving, flora, fauna en biodiversiteit. De indiener pleit voor behoud van het bos, ook omdat de recreatievelden bebouwd gaan worden. 18) De strook in vak 22A dient verbreed te worden en voorzien van groenblijvende beplanting, omdat met name in de winter erg veel zicht is op het voetbalveld. 19) Het plan om een beweegplein aan te leggen is niet gewenst, omdat dit extra geluidsoverlast met zich meebrengt.

Reactie gemeente

16) In vak 16 zijn bomen aanwezig die een geringe waarde hebben.

Gemeente Zeist Nota van Zienswijzen Huis ter Heide - West Versie 09 –4 september 2024

93

Mede naar aanleiding van deze zienswijze en het aanvullende dassenonderzoek heeft een heroverweging plaatsgevonden en is het bestemmingsplan aangepast. Het bestaande bosgebiedje en de bosranden blijven behouden en het woongebied is verkleind. Zie daarover paragraaf 1.1 en paragraaf 4.2 van deze Nota van Zienswijzen. Om rekening te houden met het uitzicht en de privacy van de bestaande woningen in Huis ter Heide zijn de appartementengebouwen alleen op afstand van de bestaande woningen toegestaan, aan de zijde van het Kerkepad en de sportvelden. Voor de hoogte van het appartementengebouw is de hoogte van de bomen aangehouden. Met deze begrenzing van de mogelijkheden en de zorgvuldige inpassing zoals in het beeldkwaliteitsplan (hierna BKP) beschreven meent het gemeentebestuur dat sprake is van een passende invulling en een zorgvuldige afweging van alle betrokken belangen, met als resultaat een goede ruimtelijke ordening. 17)Het bestaande sport- en speelveld wordt nou juist niet bebouwd. In overleg met de bewoners van Huis ter Heide is ervoor gekozen om de woningbouw niet naar het zuiden op te schuiven en zo het bos aan de noordzijde in zijn geheel te sparen. De woningbouw is voorzien in het minder waardevolle gedeelte van het bos aan de noordzijde. De waardevolle delen van het bos blijven behouden. Bosbeleving, flora- en fauna en biodiversiteit zijn zeker waardevol.

Maar Zeist heeft ook een belangrijke woningbouwopgave. Daarom is er voor Huis ter Heide West een zorgvuldige afweging van alle betrokken belangen gemaakt. Het waardevolle bos is zoveel mogelijk gespaard en voor het nieuwe woongebied is een groene inrichting die onder meer inspeelt op biodiversiteit en klimaatadaptie een belangrijke kwaliteit. In het bestemmingsplan heeft deze bestaande groenstrook ook de bestemming ‘Groen’ gekregen. Voor het kappen van bomen in ‘Groen’ geldt een verbod. Daarnaast zijn deze bestaande groenstroken langs de sportvelden in het BKP aangemerkt als het raamwerk voor de nieuwe woonontwikkeling waaraan toekomstige bouwplannen worden getoetst. 18)In het BKP is daarover het volgende opgeschreven: “Het bestaande groen is de drager van de ruimtelijke structuur, waarbij de bebouwing in de twee open kamers wordt ingepast. Functioneel zijn de kamers met elkaar verbonden, maar ruimtelijk is zowel één buurt met groene geleding, als twee buurtjes met een eigen ruimtelijke opzet van elkaar gescheiden door de boomsingel denkbaar.

Gemeente Zeist Nota van Zienswijzen Huis ter Heide - West Versie 09 –4 september 2024

94

De boomsingel tussen de twee kamers wordt maximaal één keer door de toegangsweg doorsneden. Een tweede (of derde) doorsnijding is smal en alleen voor bestemmingsverkeer en een zeer beperkt aantal woningen.”

Schermafdruk BKP met dwarsdoorsnedes D groene afscherming langs sportvelden.

Voor de bestaande woningen zal eventuele hinder van de sportvelden sowieso minder worden omdat de nieuwe woningen een deel van het geluid en licht van de sportvelden zullen wegnemen. 19) In het plan is een beweegrondje opgenomen. Dat beweegrondje is langs de bestaande paden voorzien in de groene randen langs de sportvelden en nieuwe woonwijk. Op deze bestaande paden wordt nu ook al gerend. Het beweegrondje zal niet voor een zodanige intensivering van het gebruik zorgen (of geluidoverlast) dat het de rust van mens en dier en van het groen verstoort. De toestellen zijn klein en gemaakt van boomstammen (bewegen op spierkracht) zodat ze niet ten koste gaan van de bosbeleving. In de huidige situatie is dit ook al een stedelijk uitloopgebied waar behalve gerend, ook gespeeld en gewandeld wort (met en zonder hond). Dat neemt niet weg dat de 2 toestellen langs het Kerkepad zorgvuldig worden ingepast rekening houdend met de cultuurhistorische waarden van het Kerkepad en Gemeente Zeist Nota van Zienswijzen Huis ter Heide - West Versie 09 –4 september 2024

95

het foerageergebied van de das. De 2 toestellen zijn voorzien op locaties waar al ruimte tussen de bomen aanwezig is omdat daar reeds bestaande wandelpaden op het Kerkepad uitkomen. Zie ook het beeldkwaliteitsplan. Conclusie

Deze zienswijze geeft geen aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen.

ZW 8 Tuinen Korte Bergweg

19) De bestemming van het verlengde deel van de achtertuinen van bestaande woningen aan de Korte Bergweg is tuin/bostuin. Beide termen worden gebruikt. De bomen vallen op dit moment buiten de groene kaart, waardoor nu lijkt dat volgens de regels van het BP een omgevingsvergunning nodig is voor het vellen van bomen. De indiener ziet dit graag gewijzigd zodat een vergunning niet nodig is. 20) In het BKP staat dat voor bestaande woningen aan de Korte Bergweg een erfafscheiding d.m.v. een hek maximaal 1 m mag zijn. Over de invulling van deze regel is volgens de indiener geen overleg geweest met de inwoners.

Reactie gemeente

21) Deze gronden hebben de bestemming ‘Tuin’ met de aanduiding ‘specifiek vorm van tuin – bostuin’. Op de schermafdruk hierna van www.ruimtelijkeplannen.nl (met de luchtfoto daaronder) is duidelijk zichtbaar dat er nog veel bomen in deze tuinen staan. Volgens de regels zijn de gronden ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van tuin – bostuin’, bestemd voor de instandhouding van het boskarakter van deze gronden en de natuurlijke en landschappelijke waarden van het boskarakter, bij het gebruik als tuin. Het is dus nadrukkelijk de bedoeling dat deze bomen niet worden gekapt. Aan het verzoek van reclamant wordt niet tegemoetgekomen. In de bomenverordening van de gemeente Zeist is een verbod opgenomen om zonder vergunning bomen te kappen. 22) Over het gebruik van de bostuinen en de beperkingen die dat met zich meebrengt heeft nadrukkelijk overleg met de bewoners plaatsgevonden. Deze hoogte is voorgeschreven om de beeldkwaliteit te bewaken en ervoor te zorgen dat hier geen wand met 2 meter hoge schuttingen ontstaat. Dat doet te veel afbreuk aan het boskarakter waar reclamant zich zo sterk voor maakt en is in strijd met de beeldkwaliteit.

Gemeente Zeist Nota van Zienswijzen Huis ter Heide - West Versie 09 –4 september 2024

96

Schermafdruk www.ruimtelijkeplannen.nl waarop luchtfoto onder de bestemming zichtbaar is.

Conclusie

2.9

Mede naar aanleiding van deze zienswijze is het bestemmingsplan aangepast op de wijze zoals in paragraaf 1.1, paragraaf 4.2 (dassenonderzoek) en hoofdstuk 5 van deze Nota van Zienswijzen beschreven.

ZIENSWIJZE 9

ZW 9

In behandeling name: Het ontwerp bestemmingsplan en het ontwerp besluit hogere waarden hebben vanaf donderdag 5 mei 2022 gedurende 6 weken, tot en met woensdag 15 juni 2022, ter inzage gelegen. De zienswijze is op 13 juni 2022 digitaal ontvangen en dus tijdig ingediend.

ZW 9 Groen/bos

3) De bouw van Zuid, het plan voor West en ontwikkelingen rondom Dijnselburg leiden tot een verarming van het groen in de wijk. Indiener wenst dat er kritisch gekeken wordt naar de te kappen bomen. De huidige doorgang naar het clubgebouw is niet breed genoeg om een ontsluiting te kunnen realiseren, en door de ligging van het nieuwe veld is de ontsluiting van West dichter bij de boomgrens gelegd. Hierdoor dreigt een groot aantal bomen te verdwijnen.

Ontsluiting / Verkeer PvE

4) Door verschuivingen in het plan dreigt ook het noordelijke bos te verdwijnen. Indiener vraagt om het opnieuw bekijken van het PvE en het zoeken naar alternatieve manieren

Gemeente Zeist Nota van Zienswijzen Huis ter Heide - West Versie 09 –4 september 2024

97

voor het ontsluiten van West, waarbij ontsluiting van (een deel van) de wijk via de Kard. Alfrinkhof en W. Versteeghstraat een mogelijkheid kan zijn. 5) Het groene karakter van Huis ter Heide kan ook gespaard worden door het aantal woningen en benodigde bouwoppervlakte te reduceren. Dit zou ook een afname van verkeersbewegingen kunnen betekenen en kunnen leiden tot een groter draagvlak voor realisatie. Reactie gemeente

3)De huidige doorgang naar het clubgebouw is inderdaad te smal om een ontsluitingsweg voor de nieuwe wijk te realiseren. Daarvoor zouden te veel bomen moeten worden gekapt. Mede daarom is ervoor gekozen om de ontsluitingsweg wat noordelijker te situeren. 4)De gekozen ontsluiting in de bocht van de Huis ter Heideweg kan heel goed verkeersveilig worden ingericht. Door de ontsluiting met een ‘sturende bocht’ in zuidelijke richting aan te leggen kan de verkeersrichting worden beïnvloed en de verkeersveiligheid worden vergroot. Daarnaast zal bij de inrichting van de aansluiting rekening moeten worden gehouden met het kruisende fietsverkeer. Met een zorgvuldige inpassing kan de nieuwe ontsluitingsweg door de bomenrij steken met het behoud van zoveel mogelijk eiken. In het beeldkwaliteitsplan (BKP) is er ook expliciete aandacht voor de zorgvuldigheid waarmee deze doostreek moet worden gerealiseerd. Zo wordt daarover geschreven: “Om een ontsluiting mogelijk te maken moet een enkele boom van het bomenlaantje gekapt worden. Als doorgaande structuur kan het laantje, ondanks de nieuwe autoroute, behouden blijven.”

Schermafdruk BKP met mogelijke locatie voor de doorsteek ten behoeve van ontsluiting.

Het voorstel voor een tweezijdige ontsluiting via de Kardinaal Alfrinkhofweg wordt niet overgenomen. De Kardinaal Alfrinkhofweg is niet geschikt om als verkeersveilige ontsluiting voor de nieuwe woonwijk te gebruiken. Voor een verkeersveilige ontsluiting is de weg te smal en vanwege geluidoverlast ligt de weg ook veel te dicht op de bestaande woningen. Zie de schermafdruk van Google streetview hierna.

Gemeente Zeist Nota van Zienswijzen Huis ter Heide - West Versie 09 –4 september 2024

98

5) De gemeente wil woningen bouwen om de vele woningzoekenden een kans te geven op huisvesting. In de bosrijke omgeving van Huis ter Heide en Zeist is dat een lastige opgave. Verdichting van het bestaande stedelijke gebied is lang niet altijd wenselijk omdat niemand blij is met een hoog appartementengebouw in zijn achtertuin of het verdwijnen van een groen plantsoen. Voor dit plan is op gebiedsniveau van de Utrechtse Heuvelrug gekeken waar natuur kan worden versterkt in ruil voor woningbouw waarmee die natuurversterking moet worden bepaald. Huis ter Heide West is één van de woningbouwlocaties waarmee de groene ontwikkelingen in het kader van Hart van de Heuvelrug worden betaald. Op het lokale niveau van Huis ter Heide is er heel zorgvuldig gezocht naar de mogelijkheden om bos te sparen en toch woningen te kunnen bouwen. Dat is in een lang traject met de bewoners van Huis ter Heide besproken. Om zoveel mogelijk bos te sparen is er gekeken naar een compacte en intensieve inrichting van het gebied om zoveel mogelijk bos te sparen en het woongebied te verkleinen. Mede naar aanleiding van deze zienswijze en het aanvullende dassenonderzoek heeft een heroverweging plaatsgevonden en is het bestemmingsplan aangepast. Het bestaande bosgebiedje en de bosranden blijven behouden en het woongebied is verkleind. Zie daarover paragraaf 1.1 en paragraaf 4.2 van deze Nota van Zienswijzen.

Conclusie

Mede naar aanleiding van deze zienswijze is het bestemmingsplan aangepast op de wijze zoals in paragraaf 1.1, paragraaf 4.2 (dassenonderzoek) en hoofdstuk 5 van deze Nota van Zienswijzen beschreven.

2.10 ZIENSWIJZE 10 ZW 10

In behandeling name: Het ontwerp bestemmingsplan en het ontwerp besluit hogere waarden hebben vanaf donderdag 5 mei 2022 gedurende 6 weken, tot en met woensdag 15 juni 2022, ter inzage gelegen. Deze zienswijze is op 14 juni 2022 ontvangen en dus tijdig ingediend.

Gemeente Zeist Nota van Zienswijzen Huis ter Heide - West Versie 09 –4 september 2024

99

ZW 10 Groen/bos Verkeer / Ontsluiting

De plannen stellen dat het groen maximaal gespaard wordt en dat richtlijnen aan de ontwikkelaar meegegeven worden. Indiener merkt op dat groen niet op de eerste plaats staat bij een ontwikkelaar en verzoekt daarom het college om de richtlijnen zodanig te verankeren dat de gemeente Zeist op voorhanden bepaalt hoe het groen ingevuld wordt c.q. ingevuld blijft.

PvE

De Kopgroep heeft beschreven dat er geen extra verkeer door de Korte Poot van de Korte Bergweg mag komen. Hiertoe wordt de Huis ter Heideweg afgesloten voor auto’s en bussen. Er worden twee fouten gemaakt met deze voorgestelde ontsluiting, welke eenvoudig op te lossen zijn: - Met het plan wordt de oude eikenrij doorbroken, waardoor waardevol groen verloren gaat. Dit is volgens de indiener niet nodig, omdat de ontsluiting via de woonwijk eenvoudig via de Kardinaal Alfrinkhof kan. Daar hoeft geen extra groen gekapt te worden omdat de uitgang ruim genoeg is en aansluit op de infrastructuur van de bestaande wijk. - Door aantakking op de Huis ter Heideweg wordt een tweede fout gemaakt, namelijk meer verkeer door de Korte poot. Daarbij wordt dus niet het plan van de Kopgroep gevolgd. Ook dit kan eenvoudig opgelost worden door een ontsluiting via de Kardinaal Alfrinkhof. Dit zorgt ook voor een betere spreiding van verkeer.

Reactie gemeente

Het verankeren van richtlijnen en eisen voor de woningbouwontwikkeling is wat in dit bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan is gedaan. Hierin geeft de gemeente de juridische kaders aan waar een toekomstige ontwikkelaar zich aan moet houden. Aan deze kader wordt getoetst bij de selectie van een ontwikkelaar en bij het verlenen van de omgevingsvergunningen voor bouwen. Een ontsluiting op de Willem Versteeghstraat via de Kardinaal Alfrinkhof is geen alternatief. De Kardinaal Alfrinkhofweg is niet geschikt om als verkeersveilige ontsluiting voor de nieuwe woonwijk te gebruiken. Voor een verkeersveilige ontsluiting is de weg te smal en vanwege geluidoverlast ligt de weg ook veel te dicht op de bestaande woningen. Zie de schermafdruk van Google streetview hierna.

De ontsluiting via de zuidoosthoek in de bocht van de Korte Bergweg kan wel verkeersveilig worden vormgegeven met een dwingende inrichting (sturende bocht) die de Korte Poot ontziet. Conclusie

Deze zienswijze geeft geen aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen.

Gemeente Zeist Nota van Zienswijzen Huis ter Heide - West Versie 09 –4 september 2024

100