21RV054 Bijlage RIB19.127

Om de woningen verder te beschermen tegen luchtvervuiling zal het geluidsscherm zoveel mogelijk groen worden uitgevoerd (zie ook paragraaf 6.1). Van groen is bekend dat deze luchtvervuiling kan afvangen. Daarnaast zal een groen scherm de luchtconcentraties opstuwen en daardoor beter verdunnen.

6.3 Bodemkwaliteit Voor zover de kopgroep heeft kunnen nagaan is het grootste deel van het plangebied onverdacht op het voorkomen van bodem38

verontreiniging. Binnen het plangebied zijn geen ondergrondse tanks, (voormalige) bedrijven en gedempte sloten bekend. Het plangebied is gelegen binnen het grondwaterbeschermings­ gebied (zie paragraaf 6.5). In het verleden was er sprake van een spoorlijn in Huis ter Heide. Deze spoorlijn was gelegen tussen de Amersfoortseweg en de Rijksweg A28. De spoorlijn bestaat inmiddels niet meer, maar heeft wel geresulteerd in een bodemverontreiniging van de deklaag. Dit gebied is aangemerkt als een Wbb (Wet bodembescherming)locatie. Voor het realiseren van woningen dient bodemonderzoek uit­ gevoerd te worden om te beoordelen of de bodem geschikt is voor de bouw van woningen. Dit onderzoek wordt, vanwege de beperkte houdbaarheid (maximaal 5 jaar), pas uitgevoerd wanneer de bouwvergunning voor de woningen wordt aangevraagd.

6.4 Archeologie Uit het inventariserend veldonderzoek is naar voren gekomen dat een groot deel van de ondergrond in het plangebied ­onverstoord is. Het plangebied heeft een hoge archeologische verwachting. Met name worden archeologische vondsten uit de middel­ eeuwen verwacht. Archeologie levert geen beperking voor de ontwikkeling van het plangebied als woningbouwlocatie op. Voordat bouwplannen daadwerkelijk in uitvoering kunnen worden genomen moet wel eerst uitgebreider archeologisch onderzoek worden verricht. Dit moet plaatsvinden door middel van aanvullende grondboringen en eventueel een proefsleuvenonderzoek. Dit zal in de volgende fase van het proces gebeuren. Eventuele vindplaatsen moeten worden behouden of opgegraven.

6.5 Water In het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Het plangebied ligt binnen het grondwaterbeschermingsgebied van de drinkwaterwinning Zeist. De planlocatie ligt in de zogenaamde 25-jaarszone. Dit gebied is tevens aangeduid als zeer kwetsbaar, dat wil zeggen dat de winning of ‘relatief’ ondiep is of er geen beschermende scheidende laag aanwezig is tussen het eerste watervoerend pakket en het pakket waaruit onttrokken wordt. Vanwege de aanduiding ‘zeer kwetsbaar’ is zowel een open als gesloten koude- warmte opslag niet toegestaan. Bij gesloten koude- warmteopslag bestaat kans op lekkage van vloeistof die een negatief effect kunnen hebben op de drinkwaterkwaliteit. De open koude- warmteopslag is niet toegestaan omdat er te weinig studies verricht zijn naar de mogelijk negatieve effecten van het opwarmen van drinkwater.

56.Categorie 2 bedrijven mogen alleen gevestigd worden na ­ontheffing. Het ontheffingscriterium is dat de milieubelasting van het categorie 2 bedrijf gelijk moet zijn aan die van een ­categorie 1 bedrijf. 57. Woningbouw moet op minimaal 30 meter van de sportvelden worden gerealiseerd.

6.8 Duurzaamheid

Voor de ontwikkeling van het plangebied als bouwlocatie zijn er echter verder geen beperkingen. Bij de uitwerking van het ­ontwerp moet nagegaan worden of een retentievijver nood­ zakelijk is.

6.6 Externe Veiligheid Voor het plangebied is alleen het vervoer van gevaarlijke stoffen over de A28 relevant. De externe veiligheid wordt gemeten in termen van plaatsgebonden risico en groepsrisico. Beide soorten risico’s zijn in het studiegebied verwaarloosbaar klein. Aan de noordkant van plangebied ligt de N237 (Amersfoortseweg). Het vervoer van gevaarlijke stoffen over deze weg is zodanig gering dat er geen sprake is van een plaatsgebonden- of groepsrisico. Externe Veiligheid vormt dan ook geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

6.7 Bedrijvigheid Binnen het plangebied is op dit moment geen bedrijvigheid aanwezig. Wel zijn de sportverenigingen milieurelevant. Op circa 100 meter afstand van het plangebied is het bedrijventerrein Huis ter Heide Zuid gelegen. De bedrijven op het bedrijventerrein zijn op een zodanige afstand van het plangebied gelegen dat zij geen beperkingen voor de woningbouwplannen vormen. Het is ­mogelijk dat enige bedrijvigheid binnen het plangebied ontwikkeld zal worden. Deze bedrijven mogen uitsluitend bedrijven van de lichtste milieuklasse zijn (milieucategorie 1 en 2). Bij de realisatie van de woningen moet rekening gehouden ­worden met de milieuruimte van de sportvelden. Kenmerkend hierbij zijn de geluid- en lichtbijdrage ten gevolge van de sportactiviteiten. De woningbouw moet op minimaal 30 meter van de sportvelden worden gerealiseerd. 55. Binnen het plangebied mogen alleen bedrijven met een milieu­ categorie van 1 en 2 worden gevestigd.

Duurzaamheid is een steeds belangrijker wordend begrip en kan in veel verschillende ­vormen voorkomen en gedefinieerd worden. Voorbeelden hiervan zijn het gebruik van duurzame materialen, energieneutraal bouwen, waterneutraal, geen kunstlicht in het bos, enzovoorts. De kopgroep zet in op een zo zuinig mogelijke wijk: doelstelling is bebouwing te realiseren die zo min mogelijk ­energie verbruikt, waarbij de energie die wordt gebruikt zo veel ­mogelijk duurzaam wordt opgewekt. In elke fase van het bouwproces moet rekening worden gehouden met duurzaam bouwen. Voor het plangebied wordt duurzaamheid op twee ­manieren ­benaderd: duurzaamheid ten behoeve van de gebouwen ­(woningen) en duurzaamheid op gebiedsniveau (openbare ­ruimte). 75% van de respondenten van de enquête vindt dat er hoge eisen gesteld moeten worden aan de duurzaamheid van de woningen in het plangebied Duurzaamheid op gebouwniveau Gemeente Zeist heeft voor duurzaamheid in het gemeentelijke ­milieubeleidsplan vastgelegd om te werken met het (­digitale) instrument GPR Gebouw® (versie 4.0), een hulpmiddel voor het ­maken van duurzaamheidkeuzes in projecten. De GPR Gebouw® is een breed ­geaccepteerd (zowel door overheden als project­ ontwikkelaars) instrument en wordt ingezet bij de bouw van ­woningen, scholen en kantoren.

Het beslaat de volgende deel­ aspecten: • Energie (hierin is ook de EPC en energielabel opgenomen); • Milieu (o.a. materiaalgebruik, water, omgaan met afval tijdens de bouw); • Gezondheid (o.a. ventilatie); • Gebruikskwaliteit (comfort); • Toekomstwaarde. Op deze deelaspecten wordt een gemiddelde ambitie of een ambitie per thema bepaald die wordt uitgedrukt in een ­rapportcijfer tussen de 6 en de 10. Een ambitie van 6 staat gelijk aan de eisen die gesteld worden volgens het Bouwbesluit. Met het cijfer 8 wordt een zeer duurzame woonwijk gerealiseerd. De realisatie van een 10 is op dit moment technisch wel ­mogelijk, maar praktisch en financieel moeilijk. 39

Aan het realiseren van woningen met een hoge GPR Gebouw® score zijn kosten verbonden. Deze meerkosten zijn grotendeels terug te verdienen door lagere energielasten. De ontwikkelaar van de woningen dient hierin wel te investeren in de verwachting deze kosten terug te kunnen verdienen door middel van het ­ophogen van de woningprijs. Dit is in het goedkope of middeldure segment niet altijd mogelijk zonder dat de verkoopbaarheid van de woning daalt. De kopgroep stelt daarom voor om voor de ­verschillende segmenten verschillende GPR Gebouw® scores te hanteren. Ten aanzien van de duurzaamheid in Huis ter Heide West wordt voor het goedkope segment uitgegaan van een ­gemiddelde GPR Gebouw® score van 7,5, met een minimale score van 7,0 voor alle deelaspecten. Voor het middeldure en dure ­segment van een gemiddelde score van 8.0, met een minimale score van 7,5 voor alle deelaspecten. Daarnaast zijn er door de kopgroep enkele concrete aanvullende eisen geformuleerd. Het dakoverstek dient minimaal 0,75 meter te zijn en de beukmaat van de woningen dient zo breed mogelijk te zijn, met een minimale beukmaat van 5,4 meter. Daarnaast moet in het gebied een thuiswerkvoorziening gecreëerd worden door realisatie van glasvezelkabels in het gebied. Met de realisatie van een gemiddelde waarde van 8 wordt ­weliswaar geen energieneutrale wijk gerealiseerd, maar wel een duurzame woonwijk.

De kopgroep acht de financiële extra ­inspanning om een GPR Gebouw® van 8 te bereiken verantwoord. Voor het verdere proces na de vaststelling van het Programma van Eisen dient er overleg plaats te vinden tussen architect/ ontwikkelaar en de ­gemeente/belanghebbenden over hoe de gevraagde GPR Gebouw®-cijfers worden bereikt. Van groot ­belang is dat de gemeente voldoende GPR Gebouw®-kennis in huis heeft en hier bij het ontwerp en realisatie van de woonwijk ook daadwerkelijk op bewaakt. 58. Woningen voor het goedkope segment in het plangebied ­dienen een gemiddelde GPR van tenminste 7.5 te bezitten met een minimale score van 7.0 voor alle deelaspecten. 59. Woningen voor het middeldure en dure segment in het plan­ gebied dienen een gemiddelde GPR van tenminste 8.0 te ­bezitten met een minimale score van 7.5 voor alle deel­aspecten. 60. Er moet gebruik gemaakt worden van duurzame materialen in het bouwproces, conform het Nationaal Pakket Duurzaam Bouwen, versie 2009. 61. Bij de realisatie van de woningen mag alleen FSC-goedgekeurd hout worden toegepast. 62. Het dakoverstek van de te realiseren woningen moet minimaal 0,75 meter bedragen. 40

63. De beukmaat van de te realiseren woningen moet zo breed mogelijk zijn. De minimaal toe te passen beukmaat bedraagt 5,4 meter. 64.Voor het plangebied moet een energievisie worden ontwikkeld. Maatregelen met een terugverdientijd van 10 jaar ­moeten verplicht gerealiseerd worden. 65. De ontwikkelaar levert op twee momenten in het planproces de gemeente een digitale GPR-berekening aan: a) de voorlopige berekening bij het voorlopig ontwerp. b) de definitieve berekening bij het definitief ontwerp. 66. De gemeente toetst deze berekeningen vervolgens aan hiervoor vermelde GPR-scores. Om de berekeningen te kunnen maken, ontvangt de ontwikkelaar kosteloos een sublicentie voor GPR-gebouw. De architect die de ontwikkelaar voor het project inschakelt, kan ook kosteloos een sublicentie krijgen. 67. De grondprijs voor de vrije kavels wordt verhoogd met een statiegeld regeling. Bij het voldoen aan de duurzaamheids­ uitgangspunten (gemeten als onderdeel van de bouwvergunningsaanvraag), krijgt men de verhoging teruggestort. Bij het ten dele voldoen, wordt niets teruggestort. Advies: Geadviseerd wordt het Programma van Eisen in de markt te zetten middels de niet-openbare aanbestedingsprocedure conform het Aanbestedingsrichtlijn Werken 2005 (ARW 2005). Dit geeft de mogelijkheid de geïnteresseerde inschrijvers te ­selecteren.

In de selectiecriteria kunnen sociale- en milieuaspecten naast financiële en organisatorische criteria een rol spelen. Ervaring uitvragen met ‘duurzame gebiedsontwik­ keling’ kan bijvoorbeeld door middel van het laten overleggen van duurzame referentieprojecten. Deze worden ‘gewogen’ ­(beoordeeld op kwaliteit) aan de hand van objectieve meetstandaarden. Duurzaamheid op gebiedsniveau Naast duurzaamheid op woningniveau is duurzaamheid ook van belang bij de inrichting van de openbare ruimte. Hierbij kan aan de volgende voorzieningen gedacht worden: • Straatverlichting door middel van LED’s; • Voorziening straatverlichting door zonnecellen; • Realisatie van zonnecellen op het geluidsscherm; • Toepassing duurzame materialen; • Afkoppelen hemelwater; • Realiseren milieuvriendelijke centrale autowasplaats. Hierdoor komen er geen reinigingsmiddelen in de bodem terecht. De kopgroep vertaalt dit in de volgende eisen aan de openbare ruimte:

68. Het Nationaal Pakket Duurzaam Bouwen Grond-, Weg- en ­Waterbouw is van toepassing in de openbare ruimte, waarbij alle vaste- en kostenneutrale maatregelen worden toegepast. 69. De openbare voorzieningen worden energieneutraal uit­ gevoerd. 70. In het gehele plangebied worden glasvezelkabels met aansluit­ punt per huishouden gerealiseerd. 71. Hemelwaterafvoer van gebouwen wordt afgekoppeld van het rioolstelsel gerealiseerd.

De gemeente Zeist heeft in haar Milieunota zelf ook ambities ­geformuleerd met betrekking tot de duurzaamheid van de openbare ruimte. Aanvullend op de eisen die de kopgroep stelt in dit Programma van Eisen is de gemeente uiteraard vrij om haar ­eigen ambities te realiseren. Deze vallen echter financieel buiten de ­exploitatie van het plangebied. De kopgroep heeft verkend of er op gebiedsniveau mogelijk­ heden waren om duurzame maatregelen te realiseren (zoals koude/warmteopslag) in samenwerking met de ontwikkelaars van het BK/Glaxoterrein en de autoboulevard. Dit bleek in dit stadium nog niet mogelijk.

72. De gemeente dient een milieuvriendelijke autowasplaats voor het studiegebied te onderzoeken.

41

7. Conclusies en vervolg 7.1 Opdracht volbracht De kopgroep is trots op het Programma van Eisen. Zij meent dat ze er in is geslaagd om een adequate invulling te ­geven aan de ­opdracht. Het feitelijk creëren van woningbouw op de sport­velden ten westen van Huis ter Heide Zuid moet uiteraard nog beginnen. Met dit Programma van Eisen meent de kopgroep ­echter wel dat de condities geschapen zijn om te komen tot ­woningbouw waar het aangenaam wonen, werken en recreëren is met respect voor natuur en cultuurhistorie. Het Programma van Eisen garandeert dat er aantrekkelijke ­woningen ­gebouwd gaan worden voor verschillende doel­groepen. Huis ter Heide West wordt een echt woongebied. Er komt geen groot­ schalige bedrijvigheid. Wel worden met flexibele bouw de mogelijkheden om vanuit huis te werken vergroot. Ook voor het aan­ genaam recreëren blijft voldoende ruimte. Aan het respect voor de natuur wordt invulling gegeven door strenge eisen te stellen aan de groene inrichting en de verstoring van de bestaande natuur. De ­cultuurhistorie kreeg een plek gegeven in de visie van de kopgroep op het studiegebied als recreatiegebied. Het gekozen scenario past volgens de kopgroep in de cultuurhistorische ontwikkeling van Huis ter Heide door de eeuwen heen. Het Programma van Eisen voldoet ook aan (de grondslag van) vrijwel alle randvoorwaarden en aandachtspunten die raad heeft meegegeven.

In paragraaf 2.5 gaat de kopgroep hier uitgebreid op in.

7.2 Streefbeeld bereikt Naast de door college en raad geformuleerde voorwaarden heeft de kopgroep voor zichzelf een streefbeeld geformuleerd (zie 2.1). De kopgroep meent dat het Programma van Eisen dicht in de buurt komt van het streefbeeld. Het is gelukt om met een integrale blik naar het gebied te kijken en ook integrale oplossingen te vinden die niet alleen hun effect hebben op het plangebied, maar op het hele studiegebied. In beeldkwaliteit en inrichting wordt de aansluiting gezocht met het huidige Huis ter Heide, waardoor de bestaande bouw en de nieuwbouw als één geheel aanvoelen en op natuurlijke wijze in elkaar overgaan. Dit krijgt vooral vorm in de doorgaande wandelen fietsmogelijkheden tussen het nieuwe en bestaande Huis ter Heide en de bouwstijlen. Doorlopende autowegen tussen beide delen van Huis ter Heide zijn niet te realiseren zonder de natuur of de bestaande bebouwing geweld aan te doen. De bebouwing krijgt een sterk natuurlijk karakter met veel ruimte voor groen. De bebouwing past zich aan aan het groen dat er al is (bomen, begroeiing) in plaats van andersom, waardoor je echt het gevoel kan hebben dat je woont in het bos. En er blijft veel ruimte om te recreëren. 42

Met de eisen met betrekking tot de beeldkwaliteit zet de kopgroep in op hoge kwaliteit en diversiteit, passend in de ­omgeving. Voor alle prijsklassen wordt gebouwd (zowel koop als huur) waarmee het gebied voor verschillende doelgroepen interessant is. De woningbouw die op de sportvelden zal ontstaan zal flexibel zijn, doordat uitgegaan wordt van levensloopbestendige ­woningen die in de loop der tijd aangepast kunnen worden aan de behoeften van de bewoners (zie hoofdstuk 3). Er wordt weliswaar geen energieneutrale wijk gerealiseerd, maar wel een duurzame woonwijk. Met de oplossingen op het gebied van verkeer en geluid lukt het om een forse impuls te geven aan de leefkwaliteit van heel Huis ter Heide.

7.3 Vervolgproces Met de aanbieding aan het college van dit Programma van Eisen op 17 juni 2009 zit het werk voor de kopgroep erop. Feitelijk ­begint het echte werk dan pas. Eerst zal het college zich over het Programma van Eisen buigen en nagaan of de kopgroep zich aan de opdracht heeft gehouden. Vervolgens kan het college besluiten om het Programma van Eisen aan de gemeenteraad voor te leggen. Uiteindelijk moet er een bestemmingsplan voor het gebied komen en moet er een ontwerp gekozen worden, op basis van het Programma van Eisen (met mogelijke aan­ vullingen of wijzigingen van college en/of gemeenteraad). En dat allemaal voordat de eerste schop de grond in kan gaan. Kortom, er zijn nog vele stappen te zetten waarin allemaal kleine en grote wijzigingen ten opzichte van dit Programma van Eisen kunnen ontstaan. In de volgende fasen zullen de eisen die in dit Programma van Eisen geformuleerd zijn een verdere specificering krijgen en geoptimaliseerd worden. De belanghebbenden geven in de enquête aan dat ze er niet gerust op zijn dat het ­voorliggende Programma van Eisen zonder meer herkenbaar zal zijn in het uiteindelijke ontwerp.

De kopgroep vertrouwt er echter op dat het voorliggende resultaat van het interactieve planvormingsproces voor de gemeente leidend zal zijn bij de verdere invulling van het ontwerp voor de bebouwing van de sportvelden, conform het raadsbesluit van 15 juli 2008.

7.4 Interactie in volgende fasen Door in de beginfase van een bouwproject belanghebbenden zo veel ruimte te geven om tot een Programma van Eisen te ­komen laat de gemeente Zeist zien dat zij de mening en ervaringen van belanghebbenden serieus neemt en hen daadwerkelijk invloed wil geven. De kopgroep heeft bewondering voor de moed van de gemeente die hiermee koploper is in Nederland. Maar “the proof of de pudding is in the eating”. De komende periode zal blijken of college en gemeenteraad daadwerkelijk

bereid zijn om ruimte te bieden voor de ideeën en oplossingen van belanghebbenden. En in de fase daarna zal het de kunst zijn om de ontwerpers/ontwikkelaars bij de les te houden, zodat het uiteindelijke ontwerp dat gebouwd gaat worden ook voldoet aan het Programma van Eisen. De kopgroep hoopt van harte dat de gemeente ook de moed heeft om in de volgende fasen belanghebbenden een rol te ­geven. Uit de enquête bleek dat 77% van de respondenten vindt dat belanghebbenden in het vervolg een grote rol moeten ­blijven spelen. Dat kan volgens de kopgroep op verschillende manieren. • Door belanghebbenden een rol te geven bij het opstellen van de selectie- en gunningcriteria bij een mogelijke aanbestedings­ procedure. • Door belanghebbenden een rol te geven bij de voorselectie van ontwerpers/ontwikkelaars, bijvoorbeeld door hen een plek te geven in de selectiecommissie (welke ontwerpen voldoen het meest aan het Programma van Eisen). • Door belanghebbenden een rol te geven bij de uiteindelijke keuze voor een ontwerp. • Door belanghebbenden mee te laten denken over hoe de overlast voor de omgeving tijdens de uiteindelijke bouwwerkzaamheden beperkt kan worden.

Enkele kopgroepleden zijn bereid om in het kader van de continuïteit ook in de volgende fasen een rol te spelen, maar hopen ook dat andere belanghebbenden, zoals de Buurt- en ­Belangenvereniging Huis ter Heide, een rol willen en mogen spelen. In het meest ideale geval kunnen de bewoners van Huis ter Heide straks zelf een keuze maken uit enkele ontwerpen die aan alle eisen voldoen. In Zaanstad hebben ze daar positieve ervaringen mee opgedaan (keuze ontwerp Bannenhof). Maar ook andere vormen van interactiviteit zijn uiteraard mogelijk. De kopgroep is ervan overtuigd dat de gemeente op de ­goede weg is met haar pilots rondom interactieve planvorming. Ze heeft het proces als zeer intensief maar ook zeer bevredigend ervaren. Van de respondenten in de enquête kreeg de kopgroep een rapportcijfer van 7,7, waar zij zeer verguld mee is. Hoewel niet iedereen zich vertegenwoordigd voelt door de kopgroep, vond 71% van de respondenten dat de kopgroep goed werk heeft afgeleverd en was 52% tevreden over de ­manier waarop het Programma van Eisen tot stand is gekomen. De ideeën van de kopgroep en die van de belanghebbenden wier inbreng de kopgroep gebruikt heeft, hebben een volwaardige plek in het Programma van Eisen gekregen en dat is meer dan in jaren gebeurd is in Zeist. Het zou dan ook erg jammer zijn als het bij deze pilots (in deze fase) zou blijven. 43

2.000

Variant: nieuw verkeersluw

2.000 Huis ter Heide west

Toekomst: 2030 Bussluis

Optie keerlus of bussluis viaduct voor vrachtverkeer autoboulevard