21RV054 Bijlage RIB19.127

Aan de kostenkant staan posten als het bouwrijp maken van het gehele plangebied (opruimen en kleine bodemonderzoeken), het woonrijp maken van het openbaar gebied (aanleg kabels & ­leidingen, riolering, verharding, verlichting en overige inrichting in het gebied), aanleg/ aansluiting op riolering et cetera. Ook is er een post opgenomen voor de geluidswering en voor de verplaatsing van de sportverenigingen. De belangrijkste inkomstenbron is de grondverkoop voor de bouw van woningen. Het verschil tussen de inkomsten en de kosten bepaalt de bijdrage die het project kan leveren aan Hart van de Heuvelrug. Hiervan worden groene projecten elders in de Utrechtse Heuvelrug gefinancierd. De scenario’s kennen een verschillende kosten-batenbalans. In heuvelrugscenario A is sprake van zeer hoge kosten voor geluids­ wering, maar ook van hogere mogelijke grondopbrengsten doordat, ondanks de geluidssituatie, een groot deel van het plan­gebied in dit scenario uitgeefbaar is. In heuvelrugscenario B ­hoeven er minder kosten gemaakt te worden voor de verplaatsing van de sportverenigingen, voor de realisatie van de geluidswering en 19

voor het bouw- en woonrijp ­maken van de grond. De inkomsten zijn echter fors minder doordat slechts een beperkt deel van het plangebied in dit scenario uitgeefbaar is. In beide scenario’s worden extra kosten gemaakt om de recreatiemogelijkheden en de duurzaamheid van het ­gebied te vergroten. De kopgroep heeft beide scenario’s laten doorrekenen. Door de beperktere bebouwbare oppervlakte in verband met geluid en groen is er in beide scenario’s sprake van lagere inkomsten dan voorzien. De kopgroep heeft echter verschillende mogelijkheden voor kostenoptimalisatie verkend binnen de uitgangspunten en randvoorwaarden van kopgroep en gemeente. De kopgroep concludeert op basis daarvan dat beide scenario’s financieel haalbaar zijn binnen de meegegeven financiële kaders. De kopgroep zal haar ­financiële onderbouwing vertrouwelijk aan het college meegeven. Daarbij laat de kopgroep voldoende ruimte om ook ­gedurende het vervolgproces oplossingen te vinden wanneer nieuwe werkelijkheden zich aandienen. Overigens vindt 39% van de respondenten van de digitale ­enquête het belangrijk dat de invulling van het plangebied ­financieel haalbaar is binnen de kaders van Hart van de Heuvelrug, 29% vindt dit onbelangrijk.

Randvoorwaarde 8 (amendement, 15 juli 2008): Om deze bijdrage te realiseren vertaalt zich dit, in het licht van de in de door de raad in de woonvisie vastgelegde woningdifferen­tiatie, in de bouw van een richtinggevend aantal van 200 woningen, waarmee een substantiële ­bijdrage wordt geleverd aan de woningopgave van de gemeente Zeist.

20

­ oningen per hectare neerkomt op ongeveer 65 woningen. Om w een iets substantiëlere dorpskern te realiseren stelt de kopgroep voor om in dit scenario een iets hogere dichtheid te accepteren dan 20 woningen per hectare en uit te gaan van 75 woningen. Beide scenario’s voldoen daarmee niet letterlijk aan de randvoorwaarde van richtinggevend 200 woningen. De bijdrage die in het plangebied geleverd wordt aan de woningbouwopgave van de gemeente Zeist is daardoor minder groot dan beoogd. De wettelijke eisen met betrekking tot geluid beperken hiervoor de mogelijkheden. Beide scenario’s voldoen echter wel aan de ­berekeningsgrondslag voor deze randvoorwaarde, die uitgaat van 20 woningen per bebouwbare hectare. Randvoorwaarde 9: Onderdeel van het plan vormt een omgevingsanalyse, ­waarin oplossingen worden aangedragen voor de effecten van en voor de directe omgeving (daarbij rekening houdend met nieuwe ontwikkelingen zoals de autoboulevard Oud ­Zandbergen en ­kantoorontwikkelingen Glaxo). De kopgroep heeft een omgevingsanalyse laten uitvoeren. Hierbij is rekening gehouden met diverse (nieuwe) ontwikkelingen in de omgeving van het plangebied (zie kaart met ontwikkelingen op pagina 10). In het Programma van Eisen worden oplossingen aangedragen voor de effecten van en voor de directe omgeving van het plangebied. Deze gelden in gelijke mate voor de twee scenario’s.

2.5.2 Toetsing van scenario’s aan zwaarwegende ­aandachtspunten

Bij de aanvang van het project is in het kader van Hart van de Heuvelrug een schatting gemaakt van het aantal te realiseren ­woningen in het plangebied. Hierbij is uitgegaan van een bebouw­bare oppervlakte van ongeveer 11 hectare met een dichtheid van 20 woningen per hectare (landelijk wonen). Het richtinggevende aantal van 200 woningen dat de raad heeft ­geformuleerd is daarop gebaseerd.

Aandachtspunt 1. Goede afstemming met de eigenaar van het landgoed Dijnselburg De kopgroep heeft overleg gevoerd met de eigenaar van het landgoed Dijnselburg en kennis genomen van zijn ambities. Deze ambities zijn echter nog in een pril stadium en hebben dan ook slechts in beperkte mate effect op het Programma van Eisen en gelden in gelijke mate voor de twee scenario’s.

Zoals opgemerkt bij randvoorwaarde 3 wordt het bebouwbaar oppervlak in het plangebied sterk beperkt door de wettelijke ­geluidseisen. Daarnaast zijn sommige delen van het gebied ­vooraf aangemerkt als niet bebouwbaar, zoals het kerkepad, ­randen langs het fietspad, de groenrand langs de A28 en de potentiële achtertuinen van de Korte Bergweg. Ook zijn enkele delen niet bebouwbaar omdat hier bijzonder waardevolle bomen staan (zie hoofdstuk 4 en randvoorwaarde 3). In heuvelrugscenario A is daardoor sprake van ongeveer 8,3 hectare bebouwbare opper­vlakte, hetgeen bij een dichtheid van 20 woningen per hectare neerkomt op ongeveer 165 woningen. In heuvelrugscenario B, waar de sportvelden blijven liggen, is sprake van ongeveer 3,3 ­hectare bebouwbare oppervlakte, hetgeen bij een dichtheid van 20

Aandachtspunt 2. Behoud van historisch kerkepad Het historisch kerkepad blijft in beide scenario’s behouden. Aandachtspunt 3. Opnemen oplossing met betrekking tot grond grenzend aan achtertuinen Korte Bergweg in plan In beide scenario’s is een zelfde oplossing opgenomen met ­betrekking tot de grond grenzend aan de achtertuinen van de Korte Bergweg (zie paragraaf 3.5). Aandachtspunt 4. Het plan moet passen in de omgeving De kopgroep heeft het aandachtspunt dat het plan moet ­passen in de omgeving onder meer vertaald in de cultuurhistorische ­onderbouwing van haar plan en de beeldkwaliteitseisen. De

Tabel: Toetsing scenario’s aan randvoorwaarden en zwaarwegende aandachtspunten

Heuvelrug­scenario A

Heuvelrugscenario B

+

+

+ + + -

+ + + +

3. Het plan voldoet aan wet en regelgeving - met betrekking tot geluid - met betrekking tot flora en fauna

+ +

+ +

4. Het programma voldoet aan volkshuisvestelijke differentiatie

+

+

5. Het plan is verbonden met oplossing gebruikers gebied

?*

+

6. Behoud van recreatieve voorzieningen voor bewoners

-

+

7. H  et plan levert een concrete financiële bijdrage aan Hart van de ­Heuvelrug

+

+

8. Bijdrage vertaalt zich in richtinggevend 200 woningen - feitelijk aantal woningen - grondslag 20 woningen per hectare

+

+

9. Het plan omvat een omgevingsanalyse

+

+

1. Afstemming met Dijnselburg

+

+

2. Behoud kerkepad

+

+

3. Oplossing achtertuinen Korte Bergweg

+

+

4. Het plan moet passen in de omgeving

-

+

5. Het plan voorziet in een acceptabele verkeersafhandeling voor heel Huis ter Heide

+

+

6. Duurzaamheid

-

+

Randvoorwaarden 1. Het plan voldoet aan de doelstelling 2. Deelnemers gaan akkoord met de spelregels - Deelnemers gaan akkoord met doelstelling - Deelnemers blijven binnen speelveld - Deelnemers hebben respect voor elkaar en elkaars belangen - Deelnemers komen tot een gezamenlijk plan, waar alle betrokken partijen achter staan

Zwaarwegende aandachtspunten

* Nog onbekend. Valt onder de verantwoordelijkheid van de gemeente.

21

grootte van de geluidswering die in scenario A nodig is (10 meter) kan gezien worden als niet passend in de omgeving. Het geluidsscherm heeft volgens deskundigen een ernstig negatief effect op de flora en fauna in het gebied langs de A28 en geeft de nieuwe buurt ook een gesloten karakter. Ook wordt door deze hoge ­f ysieke barrière de overgang tussen Huis ter Heide en Zeist, die vanuit de cultuurhistorie benoemd wordt, fors beperkt. Scenario A voldoet vanwege de geluidswering dan ook minder goed aan dit aandachtspunt dan scenario B. Aandachtspunt 5. Het plan voorziet in een acceptabele verkeers­ afhandeling voor heel Huis ter Heide Het plan voorziet in beide scenario’s in een acceptabele verkeersafhandeling voor heel Huis ter Heide (zie hoofdstuk 5). Aandachtspunt 6. Duurzaamheid Duurzaamheid is door de kopgroep vertaald in eisen met ­betrekking tot de impact van de bebouwing op de natuur en in ­milieueisen met betrekking tot duurzame bebouwing. De milieu­ eisen met betrekking tot bebouwing zullen in beide scenario’s gelijk zijn. Beide scenario’s leveren in het kader van Hart van de ­Heuvelrug ook een positief effect op de realisatie van groene projecten elders in de regio. De scenario’s verschillen echter sterk in de impact van de bebouwing op de natuur. In Heuvelrugscenario A heeft de realisatie van de geluidswering ernstig negatieve ­effecten op de natuur langs de A28.

Daarnaast is de kans groot dat voor de verplaatsing van de sportvelden elders natuur ­opgeofferd moet worden (zie hoofdstuk 4), wat de kopgroep niet ziet als een duurzame oplossing voor Zeist als geheel.

Heuvelrugscenario A voldoet aan minder randvoorwaarden en zwaarwegende aandachtspunten. Dit scenario heeft minder draagvlak onder betrokken partijen (onderdeel van randvoorwaarde 2 en de opdracht), kent nog geen oplossing voor de gebruikers van het gebied (randvoorwaarde 4) en biedt slechts beperkte mogelijkheden voor recreatieve voorzieningen voor de wijk (rand­voorwaarde 5). Tevens is dit scenario door de geluidswering minder passend in de omgeving (aandachtspunt 4) en minder duurzaam (aandachtspunt 6) dan heuvelrugscenario B.

De kopgroep kiest dan ook voor heuvelrugscenario B als ­basis voor het Programma van Eisen. In de volgende hoofdstukken worden de bijbehorende eisen met betrekking tot woningbouw en voorzieningen (hoofdstuk 3), ­natuur en recreatie (hoofdstuk 4), verkeer en vervoer (hoofdstuk 5) en milieu en duurzaamheid (hoofdstuk 6) geformuleerd. ­Heuvelrugscenario B vormt het uitgangspunt voor deze eisen.

Scenario B is daarmee duurzamer dan scenario A.

De schets van heuvelrugscenario B op pagina 17 kan gezien worden als eerste stedenbouwkundig ontwerp. De schets is zeer zorgvuldig opgesteld, rekening houdend met de natuurwaarden en de bestaande verkeersstructuren (wegen, paden). In de schets zijn 75 woningen voorzien conform de gemeentelijke volkshuisvestelijke differentiatie. De schets is dan ook richtinggevend bij de verdere ontwikkeling.

2.6 Keuze voor heuvelrugscenario B

Met de keuze voor Heuvelrugscenario B voldoet de kopgroep in alle opzichten aan de opdracht:

De kopgroep heeft naar eer en geweten en met volle inzet ­getracht om aan alle randvoorwaarden tegelijk te voldoen, en dat ook in een zeer uitgebreide reeks aan scenario´s en varianten ­onderzocht. Vooral door de veel grotere beperking van het geluid dan vooraf door de kopgroepleden (en ook door de gemeente zelf) gedacht, in combinatie met de andere eisen, blijkt het echter feitelijk onmogelijk te zijn om aan alle randvoorwaarden tegelijk te voldoen. Het plan moet woningen opleveren, differentiatie kennen, voldoen aan wettelijke eisen, duurzaam zijn, een prettig woonmilieu opleveren, een minimale financiële bijdrage voor Hart van Heuvelrug opleveren, recreatief van belang blijven, op draagvlak kunnen rekenen bij belanghebbenden en (vanzelfsprekend) voldoen aan wettelijke normen voor geluid en flora en fauna ­(bomen). In deze complexe optelsom blijkt het aantal ­woningen per hectare waarop de ­gemeente de berekeningen had gebaseerd wel haalbaar, maar het bebouwbaar gebied ­kleiner uit te vallen dan vooraf gedacht. 22

Op basis van de hierboven beschreven toetsing aan de randvoorwaarden en zwaarwegende aandachtspunten kan geconcludeerd worden dat heuvelrugscenario B in de complexe optelsom het hoogste eindgetal oplevert en slechts aan één randvoorwaarde niet geheel kan voldoen.

Kom tot een breed gedragen Programma van Eisen voor het ontwerp van woningbouw ten westen van Huis ter Heide Zuid, met als doelstelling: Het creëren van woningbouw ten westen van Huis ter Heide Zuid, waar het aangenaam wonen, werken en ­recreëren is met respect voor natuur en cultuurhistorie. Heuvelrugscenario B voldoet niet alleen inhoudelijk aan deze opdracht, maar kan ook op draagvlak onder belanghebbenden rekenen. Met dit scenario als uitgangspunt voor de ­bebouwing in Huis ter Heide West zal Huis ter Heide ook in 2040 een aantrekkelijk woon-, werk- en recreatiegebied zijn.

3. Woningbouw en voorzieningen De kopgroep heeft haar visie op het gebied, haar streefbeeld en de voorwaarden en aandachtspunten die zij meekreeg ­uitgewerkt langs vier thema’s: woningbouw en voorzieningen, natuur en ­recreatie, verkeer en vervoer en milieu en duurzaamheid. Heuvel­ rugscenario B is hierbij het uitgangspunt. In dit hoofdstuk staan de eisen met betrekking tot woningbouw en voorzieningen centraal. Met zwarte tekst wordt de beoogde situatie beschreven en in de kaders worden adviezen geformuleerd. De eisen zijn steeds in het rood geformuleerd.

Plangebied Het totale plangebied heeft een omvang van 13,7 hectare. ­Hiervan zijn vooraf enkele delen als niet bebouwbaar aangemerkt. Langs de tuinen van de Korte Bergweg is een strook vrijgehouden tot aan het fietspad ten behoeve van mogelijke tuinuitbreidingen en groen en derhalve niet bebouwbaar. Ook het kerkenpad met ruimte erlangs is niet bebouwbaar. Tevens is langs de snelweg een brede zone als niet bebouwbaar gelabeld in verband met een intensivering van de bestaande groenstrook langs de A28 en de geluidszone. In totaal is vooraf 11 hectare als bebouwbare ­oppervlakte aangemerkt.

3.1 Wonen in het groen Voor de woningbouw in het plangebied kiest de kopgroep voor een evenwichtige balans tussen rood (bebouwing) en groen ­(natuur) die past bij haar streefbeeld dat het een natuur- en ­recreatiewijk moet worden. Ook moet de bebouwing passen in de visie van de kopgroep op het hele gebied waarin Huis ter ­Heide West de overgang vormt tussen de intensievere bebouwing van het huidige Huis ter Heide en het groen van Dijnselburg. Algemeen streeft de kopgroep voor het plangebied naar hoge kwaliteit en diversiteit. Aansluitend bij de cultuurhistorische ontwikkeling en het Ontwikkelingsperspectief Zeist in 2030 kiest de kopgroep voor een ontspannen woonmilieu, passend in de ­omgeving. De bebouwingsdichtheid die bij de gemeentelijke ­berekeningen voor het plangebied als uitgangspunt is geno­men, is 20 woningen per hectare, hetgeen onder de noemer ‘­landelijk wonen’ valt. In dit Programma van Eisen zijn verschillende eisen opgenomen die betrekking hebben op de beeldkwaliteit. In het definitieve ontwerp zal deze beeldkwaliteit verder uitgewerkt moeten worden. De schets van Heuvelrugscenario B die op pagina 17 staat is echter niet slechts indicatief. De kopgroep ziet deze als richtinggevend en de ontwerpers kunnen hier slechts in beperkte mate van afwijken.

In de ontwerpfase zal een kwaliteitsplan gemaakt moeten ­worden waarin bijvoorbeeld ook wordt aangegeven welke kavels vrij ­worden uitgegeven en aan welke eisen die moeten voldoen (kavelboek).

Schets 3: Bebouwbaar plangebied op basis van opgave gemeente, natuurwaarden, geluidsgrenzen en sportvelden

De wettelijke verplichtingen met betrekking tot geluid zorgen voor een forse beperking van de mogelijkheden om het ­gebied te ­bebouwen. Daarnaast zijn in het gekozen scenario de voetbal­ velden niet bebouwbaar. Ten slotte staan op verschillende ­plaatsen in het gebied waardevolle bomen die behouden ­moeten blijven. Dit betekent dat er in het gekozen scenario ongeveer 3,3 hectare overblijft voor bebouwing met bijbehorende infrastructuur en groen. Zie ook bovenstaande schets. Bebouwingsdichtheid Het huidige woongebied in Huis ter Heide Zuid bestaat uit 11 Voorbeelden van compacte bouw

23

Voorbeelden van verspreide bouw

ha met 265 huishoudens. Vredenoord is daarin als 1 adres geteld wat betreft de inwonende bewoners en de aanleunwoningen staan als zelfstandige eenheden geregistreerd. Dit komt neer op een dichtheid van 24 woningen op 1 ha. Voor het plangebied is bij het bepalen van het totaal aantal woningen in het kader van Hart van de Heuvelrug uitgegaan van een dichtheid van 20 w­oningen per bebouwbare hectare. 48% van de respondenten van de kop­groepenquête vindt een bebouwings­dichtheid van 20 woningen per hectare reëel, 21% vindt dit niet. In het gekozen heuvelrug­scenario is sprake van ongeveer 3,3 hectare bebouwbare oppervlakte, hetgeen bij een dichtheid van 20 ­woningen per hectare neerkomt op ongeveer 65 woningen. Om een substantiëlere dorpskern te realiseren stelt de kopgroep voor om in dit ­scenario een iets hogere dichtheid te accepteren dan 20 woningen per hectare en uit te gaan van 75 woningen, met een variabele ruimte van 10% meer of ­minder ­woningen. Dit komt neer op een dichtheid van ongeveer 23 ­woningen per ­hectare, vergelijkbaar met Huis ter Heide Zuid. Compactheid en diversiteit De beleving van een woonwijk wordt niet alleen bepaald door de bebouwingsdichtheid maar vooral door de compactheid waarmee gebouwd wordt en de ruimte die overblijft voor groen.

Door woningen dicht bij elkaar te zetten (rijtjes of ­appartementen) kun je in een gebied meer ruimte overhouden voor groen dan ­wanneer alle woningen vrijstaand gebouwd worden. Ook de ­diversiteit bepaalt de beleving. Eentonigheid roept sneller een gevoel van massaliteit op dan variatie. Hoewel 62% van de respondenten van de enquête aangeeft dat compacte bouw (appartementencomplexen) niet hoort in het plangebied, bleek op andere momenten dat men niet per definitie ­tegen compacte bebouwing is als dit meer groene ruimte oplevert. Wel wil men grenzen stellen aan de hoogte van ­bebouwing (niet boven de bomen uit) en aan de hoeveelheid ervan (niet alleen maar compact bouwen). Ook pleit men voor variatie in bebouwing. 24

De kopgroep heeft onder leiding van de stedenbouw­kundige ­verschillende variaties van compactheid verkend: van zeer ­com­pacte bouw in enkele wooncomplexen tot zeer landelijk in het groen. In het gekozen scenario is dit vertaald naar een combinatie van compact (appartementenvilla’s, geclusterde woningen) en ­verspreid (vrijstaande woningen en tweekappers) die door ­elkaar heen worden gerealiseerd. Een deel van de te bebouwen ­woningen (25%) wordt uitgegeven als vrije kavel. Deze kavels worden verspreid over de wijk zodat ze mede de diversiteit van de wijk bepalen. De rest van de kavels wordt projectmatig ontwikkeld. Ook de project­matig te ontwikkelen bebouwing moet een gevarieerd beeld maken. Dit kan door verschillende varianten te ontwerpen (minimaal 3) en deze te verstrooien over de wijk. Dit draagt bij aan de diversiteit die de kopgroep nastreeft in het plangebied. Om de hoge kwaliteit en de diversiteit die de kopgroep voor ogen heeft te bewaken moet een stedenbouwkundig super­visor aangesteld worden om de kwaliteit en de diversiteit van de ­bebouwing te monitoren. Bovenstaande vertaalt zich in de volgende eisen: 1. Bij de uitwerking van het ontwerp moet een kwaliteitsplan met een kavelboek conform het gemeentelijke format ­worden opgesteld. 2.

Op het bebouwbare deel van het netto plangebied (3,3 hectare) mogen maximaal 75 woningen gerealiseerd worden (met een afwijking van maximaal 10%), passend bij de aangegeven woningdichtheid van ongeveer 20 woningen per hectare. 3. Minimaal 25% van de te bouwen woningen wordt uitgegeven als vrije kavel. Deze kavels worden verspreid over het plan­ gebied zodat ze mede de diversiteit van de wijk bepalen.

Advies: Bij de verdere uitwerking en realisatie van de woonwijk ­moeten ­directievoering en toezicht door de gemeente worden aan­ gesteld, tenminste op de ­volgende onderdelen: • kwaliteit van de bebouwing • diversiteit van de bebouwing • geluidseisen bebouwing • duurzaamheidseisen bebouwing • behoud vegetatie

3.2 Doelgroepen De kopgroep hecht eraan dat er gebouwd wordt voor verschillende doelgroepen zodat een gevarieerde wijk ontstaat. In het ­bestaande Huis ter Heide wonen relatief veel ouderen ­(voor­namelijk als ­gevolg van de aanwezigheid van woonzorgcenrum Vredenoord) en ­gezinnen. Ook in het plangebied wil de kopgroep graag w­oningen voor deze groepen realiseren. Daarnaast wil de kopgroep graag ­woningen realiseren voor kleine huishoudens (1 à 2 personen) van verschillende leeftijden (jong, oud, empty nest). Zij denkt dan ook aan woningen met een ­gemeenschappelijke ontmoetingsruimte. Voor de verschillende doelgroepen moeten er in elke prijsklasse woningen beschikbaar komen. Alle ­woningen in het plangebied moeten levensloopbestendig zijn, een keuze die door 44% van de respondenten van de ­enquête wordt gedragen. Dit houdt in dat ze een brede beukmaat hebben, rolstoeltoegankelijk en rollatordoorgankelijk zijn en flexibel aan te passen zijn aan zorgbehoeften (op de begane grond zijn bijvoorbeeld extra sanitaire voorzieningen te realiseren). Dit geldt ook voor de vrije kavels. Er zijn diverse organisaties, zoals SIR 55+, die hierover kunnen adviseren. Bouwen voor inwoners van Zeist is niet af te dwingen. De woning­ markt is immers vrij. Wel wil de kopgroep waar mogelijk extra ­kansen ­creëren voor de huidige bewoners van Huis ter Heide.

Dit ook vanuit de gedachte dat er gewerkt wordt aan één Huis ter Heide. De kopgroep stelt voor dat hiervoor verkend wordt wat de mogelijk­ heden zijn om ingeschrevenen uit Zeist voorrang te verlenen bij het toewijzen van huurwoningen en om bewoners van Huis ter Heide bij een eventuele loting voor de zelfbouwkavels zwaarder tellen. Dit mondt uit in de volgende eisen: 4. Alle woningen in het plangebied zijn levensloopbestendig. 5. Minimaal één appartementengebouw (10% van het totaal van de woningen) wordt expliciet ingericht voor mensen met een zorgbehoefte. 6. Maximaal 40% van de gerealiseerde woningen bestaat uit ­appartementsbouw.

Voorbeelden bouwstijlen

7. Voor gezinnen worden woningen gerealiseerd in verschillende prijsklassen (koop en huur). 8. Voor kleine huishoudens (1 à 2 personen) worden woningen gecreëerd in verschillende prijsklassen (appartementbouw, koop en huur). 9. Minimaal één van de appartementengebouwen beschikt over een gemeenschappelijke ontmoetingsruimte voor bewoners. 10. Het totale aantal te bouwen woningen voldoet aan de ­gemeentelijke eisen met betrekking tot volkshuisvestelijke differentiatie (30%-45%-25%).

3.3 Bouwstijlen Het bestaande Huis ter Heide heeft veel verschillende ­bouw­stijlen. Als men het heeft over aansluiting bij de bestaande ­bouwstijl ­(passend in de omgeving) is dan ook de vraag bij welke stijl men wil aansluiten. De wensen van belanghebbenden variëren ook sterk: van jaren 30-woningen en boswoningen tot gedurfde architectuur. De kopgroep pleit vooral voor speelsheid in bouwstijlen: geen ratjetoe, maar diverse soorten woningen die qua ontwerp en gebruikte materialen samenhang vertonen, met speels in het oog springende afwijkingen. 85% van de respondenten van de enquête vindt dat de bouwstijl moet passen in de natuurlijke ­omgeving, waarvoor de kopgroep diverse elementen vastlegt. 25

Dat mondt uit in de volgende eisen: 11. Bebouwing gebeurt binnen een vaststaand kleurenpalet van rood-oranje-bruin-groen, aansluitend bij de natuurlijke omgeving. 12. Bebouwing gebeurt zoveel mogelijk met aantoonbaar natuurlijke duurzame materialen. 13. Maximaal 5% van de zichtbare buitengevel mag van kunststof of metaal zijn. Geen pleisterwerk aan de buitengevel. 14. Dakbedekking bestaat uit dakpannen, riet, glas, hout vegetatie­ daken of zonnecollectoren. 15. De maximale bouwhoogte voor woningen is 12 meter en voor appartementgebouwen 15 meter (inclusief kap). 16. Garages worden als onderdeel van het ontwerp van woningen gebouwd en worden niet dominant in het zicht van de openbare weg geplaatst. 17. Bij meergezinswoningen heeft de verdiepingshoogte van de begane grondvloer een zodanige maat dat eventuele ­functie­verandering naar bijvoorbeeld voorziening of werken op t­ ermijn mogelijk is.

3.4 Groene inrichting van kavels Wonen in het groen houdt voor de kopgroep in dat de ­bebouwing een zo groen mogelijk karakter moet krijgen. Dat betekent dat bebouwing en aanleg van wegen zo worden ingepast dat zo min mogelijk bomen gerooid hoeven te worden. Bestaande ­bomen

die op sommige kavels staan mogen niet gerooid worden, en op sommige kavels, waar nu geen bomen staan, moeten bomen toegevoegd worden. Om de mogelijkheden voor het fourageren van kleine diersoorten en de natuurbeleving van het gebied zo groot mogelijk te houden, moeten erfafscheidingen altijd een groen, groeiend karakter hebben (dus geen hekken). De uit­voering hiervan kan per kavel verschillend zijn. Gekeken zal ­moeten worden hoe deze eis het beste gehandhaafd kan worden. De openingen ten behoeve van inritten worden beperkt tot de ­standaard breedte van 3 meter, zodat er beperkt gaten vallen in de erfafscheidingen. Er worden geen eisen gesteld aan de hoogte van de erfafscheidingen. 18. Er worden zo min mogelijk bomen gerooid conform het advies van bureau Copijn. Bestaande bomen worden waar mogelijk ingepast langs de weg, langs tussenpaden of opgenomen in de uit te geven kavels. 19. Op kavels boven de 500 m2 moet tenminste één boom aanwezig zijn. Bij kavels boven de 700 m2 moeten tenminste twee bomen aanwezig zijn, waarvan één in de voortuin. 20. Erfafscheidingen hebben een natuurlijk karakter. Dit houdt in dat er geen zichtbare kunstmatig gemaakt schuttingen of hekken mogen worden toegepast.

3.5 Achtertuinen Korte Bergweg Eén van de aandachtspunten die de gemeenteraad heeft mee­ gegeven aan de kopgroep is het opnemen van een oplossing met betrekking tot grond grenzend aan de achtertuinen van de Korte ­Bergweg in het plan. Deze strook grond (tussen de achtertuinen van de Korte Bergweg en het fietspad) is hiervoor vrij­gehouden en zal deels een groenbestemming krijgen en deels te koop worden aangeboden aan de bewoners van de Korte Bergweg voor de verlenging van hun achtertuinen. De strook vormt een groene buffer tussen de nieuwe en bestaande wijk. Na besluit­vorming over het Programma van Eisen zal gestart worden met een 26

uitgifte­traject waarin diverse voorwaarden aan de orde komen, zoals onder meer het soort achteromingangen en de oplevering van de grond bij aangetroffen verontreinigingen.

worden naar een manier van exploiteren waarin gehandicapten of ouderen zelf een rol spelen zodat de exploitatiekosten gedrukt worden. De kopgroep laat dit echter over aan de markt.

21. De gemeente stelt de betreffende bewoners van de Korte Bergweg in de gelegenheid om een stuk grond toe te voegen aan hun achtertuin voor de op dat moment geldende grondprijs. Deze grond krijgt in het nieuwe bestemmingsplan de ­bestemming wonen.

In ieder geval moeten er speelvoorzieningen voor kinderen en jongeren gecreëerd worden in het gebied in alle leeftijds­ categorieën. 79% van de enquêterespondenten vindt deze voorzieningen ­onmisbaar in het plangebied. Het gekozen ­scenario voorziet in een groot trapveld, dat ook als cricketveld dienst doet, met daarlangs speelvoorzieningen (leeftijdscategorie 5-12 jaar) en bankjes. In de lus in het hart van de ­bebouwing worden ook speelvoorzieningen gecreëerd voor de leeftijdscategorie van 0-5 jaar. Mogelijk kan het clubhuis van de korfbalvereniging ­gedurende het bouwproces tijdelijk als ­ateliers met expositieruimte voor ­Zeister kunstenaars ­gebruikt worden.

22. Aan de rand van het bestaande fietspad wordt een strook vrijgehouden zodat een groene fietsroute mogelijk blijft. Deze strook is aan beide zijden van het fietspad minimaal 6 meter breed. Deze groenstrook behoudt haar groenbestemming (bomen en struiken).

3.6 Voorzieningen Huis ter Heide beschikt op dit moment over weinig ­voorzieningen, op woonzorgcentrum Vredenoord en basisschool Oud ­Zandbergen na. Ten noorden van het plangebied zijn enkele ­voorzieningen zoals ECR de Horst en medische voorzieningen bij Abrona/­ Sterrenberg. Volgens de gemeente is er op dit moment bij basisscholen in de omgeving van Huis ter Heide voldoende plaats. Belanghebbenden zijn ook realistisch: voor voorzieningen is waarschijnlijk weinig draagkracht. Vooral de oudere bewoners van Huis ter Heide zouden extra voorzieningen echter waarderen omdat dit hun zelfredzaamheid vergroot. Wellicht dat gezocht kan

Van de respondenten van de enquête, meent 42% dat op dit moment geen extra voorzieningen nodig zijn in het plangebied. 29% is het daar niet mee eens. Indien in de toekomst sprake is van ontwikkeling van landgoed Dijnselburg en BK/Glaxoterrein voor woningbouw moet er volgens de kopgroep een haalbaarheidsstudie gedaan worden naar het toevoegen of uitbreiden van voorzieningen in Huis ter Heide (peuterspeelzaal of crèche, klein gezondheids­centrum (huisarts, apotheek, fysiotherapeut, ­tandarts), buurthuis of wijkcentrum/jongerencentrum als ontmoetingsplek, theehuis, uitbreiding basisschool Zandbergen). Ook kunnen dan de mogelijkheden voor het toevoegen van kleinschalige voorzieningen in Huis ter Heide worden verkend: een postagentschap, een buurtsuper, een bibliotheek, een bank. Als zowel in Dijnselburg als op het BK/Glaxoterrein als plangebied ­woningen toegevoegd worden is immers sprake van een forse toename van het aantal inwoners van Huis ter Heide. De kopgroep meent dat de inwonersgroei als gevolg van bebouwing op het plangebied nog niet zo groot is dat nu al extra voorzieningen haalbaar zijn. 23. Er worden speelvoorzieningen voor kinderen in meerdere leeftijdscategorieën gerealiseerd.

Advies: Bij eventuele ontwikkeling van landgoed Dijnselburg en ­­ BK/G­laxoterrein voor woningbouw moet een haalbaarheidsstudie gedaan ­worden naar het toevoegen of uitbreiden van voorzieningen in Huis ter Heide.

Het witte kerkje

27

4. Natuur en recreatie Uitgangspunt voor natuur en recreatie is dat de bebouwing leidt tot een natuurwijk en landschappelijke recreatiewijk voor iedereen. Wonen in het bos, recreëren in je eigen omgeving, dat is het idee. Je moet er de dieren kunnen ervaren. De recreatieve voorzieningen (georganiseerd en ongeorganiseerd) moeten een goede plek krijgen.

4.1 Een groene buurt Het plangebied behoudt wat de kopgroep betreft een bosrijke stijl, mede om een goede overgang naar de omgeving en met name naar het landgoed Dijnselburg in stand te houden. De grootste delen van de bestaande groenvoorzieningen worden binnen het plangebied gehandhaafd. Langs de A28 en tussen de bestaande en nieuwe bebouwing en langs het kerkepad blijven groene buffers bestaan. Het behoud van waardevol groen is daarmee een leidend principe bij de inrichting van het gebied, hetgeen door 85% van de respondenten van de enquête gesteund wordt. De kopgroep heeft in het licht van het hierboven geschetste streefbeeld twee verschillende experts advies gevraagd ten aanzien van enerzijds de bomen en anderzijds de flora en fauna. De onderzoeksrapporten van deze experts zijn als aparte bijlagen beschikbaar. 4.1.1 Ten aanzien van de inventarisatie van de bomen (boomtechnische studie) Figuur 4.1: Overzichtskaart waardebepaling bomen

Ten aanzien van de ontwerp- en planvormingsfase In het kader van het behoud van de bosrijke stijl worden de ­bestaande bomen zoveel mogelijk behouden. In de boomtechnische studie, die als aparte bijlage beschikbaar is, wordt uitgegaan van vijf categorieën boomsoorten oplopend van geringe waarde (categorie 5) tot bijzonder waardevol (categorie 1). Zoals uit Figuur 4.1 blijkt is in het noordoosten van het plangebied en langs het kerkepad en het fietspad sprake van bijzonder waardevolle bomen. Daarnaast zijn er veel (zeer) waardevolle bomen te vinden in de achtertuinen van de Korte Bergweg en langs de sportvelden. Maar ook de bomen die als matig waardevol getypeerd worden hebben een belangrijke functie voor de groene uitstraling van het plangebied. Gelet op de omschrijving van de verschillende categorieën en de uitgangspunten, waar­onder het streefbeeld van de kopgroep, wordt uitsluitend opoffering van bomen wenselijk geacht in de categorie 5 ­(geringe waarde). Het betreft dan bomen en boomstructuren waar duurzaam behoud weinig meerwaarde voor de locatie oplevert of zelfs ­onwenselijk kan zijn (bijvoorbeeld zones met veel opslag, waar in de toekomst verhoogde beheerkosten of veiligheids­risico’s kunnen ontstaan). Dit is alleen het geval in het noorden van het plangebied, waar in het gekozen scenario een appartementengebouw is voorzien. 28

Met de stedenbouwkundige opzet zoals die voor het ­gekozen scenario geschetst is wordt in grote lijnen vastgelegd waar ­gebouwen, wegen en parkeerplaatsen komen te liggen. ­Tussen de sterke boomstructuren met deels zeer grote bomen en bebouw­bare open ruimte moet een samenhang ontstaan. De ­bosranden hebben als overgangszones een verhoogde waarde (soortenrijkdom) die in de toekomst door aanvullende ­beplantingen (­bijvoorbeeld een strook van inheemse struiken als ­sleedoorn, hazelaar, meidoorn, krentenboom e.d.) kan worden aangevuld. Binnen de bebouwde zones en op de overgang tussen natuur en bebouwing kan meerwaarde worden gecreëerd. Bloeiende en vruchtdragende bomen en struiken bieden levensruimte voor insecten en vogels. De kopgroep stelt vast dat bebouwing uitsluitend plaatsvindt binnen de grenzen van het door Copijn aangegeven voorkeursgebied voor ontwikkeling. In het ­kader van de opbouw en inhoud van het voorliggende Programma van Eisen acht de kopgroep uitbreiding naar het door Copijn aangegeven gebied voor uitbreiding niet ­nodig en niet gewenst (zie Figuur 4.2). Voor de ontsluiting en bereikbaarheid zal het nodig kunnen zijn om doorsteken voor wegen en paden voor deze structuren te

26. De aanleg van eventuele doorsteken voor wegen en paden in het beschermde boomgebied blijft beperkt tot het voor deze voorzieningen noodzakelijke, zonder de waardevolle structuren qua beeld aan te tasten. 27. Langs de A28 worden extra bomen aangeplant door de ­gemeente ter compensatie van de bomen die verdwenen zijn voor de autoboulevard. Deze bomen hebben bij voorkeur een positief effect op geluidsbeperking/CO2 reductie en dieren­ populatie. 28. In het kader van de soortenrijkdom worden de bosranden door aanvullende beplantingen (bijvoorbeeld een strook van inheemse struiken als sleedoorn, hazelaar, meidoorn, krentenboom e.d.) aangevuld. 29. Binnen de bebouwde zones en op de overgang tussen natuur en bebouwing worden doorlopende groenstructuren geïntegreerd.

Figuur 4.2: Ontwikkelingszone bouw

maken. Boomtechnisch gezien is dit haalbaar omdat het om ­stabiele elementen gaat die in geval van een dergelijke ingreep niet kwetsbaarder worden. De aanleg van doorsteken moet ­echter beperkt worden tot het noodzakelijke om het toekomstige beeld van het plangebied te waarborgen, zeker waar het de grote en beeldbepalende eiken betreft.

Ten aanzien van de realisatiefase Voor het hele realisatietraject – vanaf de eerste activiteiten voor sloop en bouwrijp maken tot en met de overdracht aan de ­beheerder- moet een adequate bescherming van de te ­behouden bomen gewaarborgd zijn. Deze moet minimaal de volgende ­elementen bevatten: • Een vooraf opgesteld boombeschermingsplan. Als uitgangspunt kan de poster “Bomen op bouwlokaties van Stadswerk” dienen. • Analyseren bijzondere risico’s, zoals eventuele bronbemaling ten aanzien van de aanleg van kelders • Deskundige boomtechnische begeleiding in het proces ­(bomenwacht) met een duidelijke rol en koppeling naar de bouwdirectie. Omgezet naar eisen komt dat op het volgende neer:

Langs de A28 worden extra bomen aangeplant door de ­gemeente ter compensatie van de bomen die verdwenen zijn voor de autoboulevard.

30. Voordat de realisatie plaatsvindt wordt een boombeschermingsplan opgesteld, waarin tevens aandacht wordt besteed aan eventuele bijzondere risico’s.

Omgezet naar eisen komt dat op het volgende neer:

31. Tijdens de realisatiefase vindt boomtechnische begeleiding plaats met een duidelijke koppeling naar de bouwdirectie.

24. Kappen van bomen voor de ontwikkeling vindt uitsluitend plaats indien noodzakelijk voor de realisatie van het woningprogramma. Dit betekent uitsluitend opoffering van bomen in de categorie 5 (geringe waarde). 25. Bebouwing vindt uitsluitend plaats binnen de grenzen van het door Copijn aangegeven voorkeursgebied voor ontwikkeling (zie Figuur 4.2.)

Advies: In de boomtechnische studie worden diverse suggesties ­gedaan ten aanzien van onderhoud en beheer. De kopgroep adviseert dat de gemeente deze ter harte neemt. 4.1.2 Ten aanzien van de flora- en fauna (studie flora en fauna) Veel van de historische structuren in het gebied zijn nog aanwezig. Het kerkepad is grotendeels intact, met uitzondering 29

­ nderlangs de akker van Dijnselburg. De oude eikenwal langs o de oostzijde van het sportveld is goed te herkennen, maar het pad dat vroeger langs de hele oostkant ervan liep, is nu wisselend aan oost- en westzijde gelegen. Het open karakter van de sport­ velden verwijst in sterke mate naar het grote veld dat hier ooit lag. Zelfs de opening in het oostelijke bos, waar nu het braakliggende veld ligt, is een oude open weide. De overige bospercelen zijn van na 1900. Het gebied is nagenoeg vlak als onderdeel van een smeltwatervlakte. Het enige reliëf bestaat uit lage stuifduintjes in de zuidoosthoek en de wallen van het kerkepad. De realisatie van de bebouwing in het plangebied mag niet tot een verslechtering van de flora en fauna leiden in het studie­gebied. De kopgroep meent dat het in het kader van het streefbeeld­ belangrijk is om niet alleen te kijken naar wettelijke ­verplichtingen, maar om ook niet beschermde soorten, de gewone planten en dieren, een plek te geven in het plan.

Voor het complex van plangebied en het landgoed Dijnselburg ­samen is het van belang, voor instandhouding van beschermde en onbeschermde soorten planten en dieren, dat er voldoende natuurlijke kwaliteit behouden blijft. In dat licht is het vooral van belang dat groenzones in elkaar overlopen (corridors). Bij de ­inrichting van het gebied moet daar zoveel mogelijk rekening gehouden worden. Vanaf de ingang van de voetbalvereniging tot aan de A28 ontbreken beuken langs het kerkepad. Er staan Amerikaanse eiken. Het wallichaam van het kerkepad is nog wel zichtbaar. Halverwege de akker van Dijnselburg buigt het huidige pad van het oorspronkelijke tracé af. Dit is daardoor niet voor ieder meer herkenbaar. Aanplant van beuken maakt dit oude pad weer herkenbaar. Op de lange termijn zal ook de rest van de beuken langs het kerkepad vervangen moeten worden. Het punt waar het kerkepad door de A28 afgesneden is, kan gebruikt worden als begin van de geluidswal. Deze krijgt hierdoor ook een basis in de historie. Omgezet naar eisen komt dat op het volgende neer: 32. De realisatie van de bebouwing in het plangebied mag niet tot een verslechtering van de flora en fauna leiden in het studiegebied. Dit geldt in het bijzonder voor de aangetroffen bijzondere flora in de zuidoosthoek van het plangebied. 33. Bij de inrichting van het plangebied moeten zoveel mogelijk groene corridors gecreëerd worden.

34 De laanbomen van het zuidelijk deel van langs het kerkepad moeten vervangen worden. 35. Het punt waar het kerkepad door de A28 afgesneden is, kan gebruikt worden als begin van de geluidswal. Deze krijgt hierdoor ook een basis in de historie. 36. De beheersplanning moet verder worden uitgewerkt.

Figuur 4.3: Bijzondere flora 2009

Bijzondere flora is op basis van veldonderzoek tot nu toe vooral gevonden in de zuidoosthoek (zie Figuur 4.3). De kopgroep beveelt aan dat de ­komende periode op de geëigende momenten verder veld­onderzoek plaatsvindt, bijvoorbeeld met behulp van vrijwilligers van de Koninklijke Nederlandse Natuurhistorische Vereniging (KNNV). Ook dient de beheersplanning verder te worden uit­gewerkt. De meeste begroeiing bestaat uit oudere bossen. De oude loof- en gemengde bosopstanden zijn moeilijk vervangbaar en ­hebben een vrij hoge waarde voor flora en fauna. Het talud van de A28 heeft bijvoorbeeld bovenaan jong bos en onderaan ­droge heide. Dit is een zeer waardevol en zeer geschikt biotoop voor heideflora, insecten en eventueel hagedissen. 30

Advies: De kopgroep beveelt aan dat de komende periode op ­geëigende momenten verder veldonderzoek plaatsvindt, bijvoorbeeld met behulp van vrijwilligers van de KNNV.

4.2 recreatie Veel mensen betreuren het verlies van recreatiemogelijkheden bij het verdwijnen van de sportvelden. Vooral het grote cricket­ veld wordt intensief door bewoners van heel Zeist gebruikt. De kopgroep heeft vanuit twee perspectieven naar de recreatie­ voorzieningen gekeken; vanuit de georganiseerde sport en ­vanuit de ongeorganiseerde recreatie. Georganiseerde sport Het zoeken naar een oplossing voor eventuele verplaatsing van

de sportverenigingen ziet de kopgroep als een opgave voor de ­gemeente. Op basis van een programma van eisen dat de sportverenigingen opgesteld hebben, heeft de gemeente gezocht naar alternatieve locaties. Voor de korfbalvereniging is onderdak gevonden bij Saestum. Voor de voetbal- en cricketvereniging en de hondenvereniging zijn een paar potentiële locaties gevonden. Op dit moment worden enkele locaties verder verkend. In de meeste gevallen is het echter noodzakelijk om natuurgebied op te ­offeren voor het huisvesten van de sportverenigingen. In dat geval is volgens de kopgroep geen sprake van een duurzame oplossing, hetgeen de voorkeur van de kopgroep voor heuvelrugscenario B onderstreept. Of de gevonden potentiële locaties geschikt zijn is echter niet aan de kopgroep om te beoordelen. Dat is een kwestie van onderhandeling tussen de sportverenigingen en de gemeente.

De sportvelden vallen onder bedrijvigheid. Dit betekent dat de bebouwing niet direct naast de sport­velden gerealiseerd mag worden. In paragraaf 6.7 wordt hier dieper op ingegaan. Ongeorganiseerde recreatie Naast het gebruik van de wandel- en fietspaden in het plan­ gebied (zie hoofdstuk 5) wordt het plangebied op dit moment ook gebruikt voor spontane sport- en spelactiviteiten (balletje trappen, picknicken, buurtactiviteiten et cetera). Deze functies kunnen behouden blijven door het behoud van het cricketveld in het gekozen scenario. Daarnaast worden speelvoorzieningen voor kinderen toegevoegd. In hoofdstuk 3 staan de eisen hiervoor ­geformuleerd.

Voor het gekozen scenario is echter alleen de verplaatsing van korfbalvereniging relevant. De andere sportvelden blijven ­immers liggen. Daarmee blijven er uitgebreide recreatievoor­zieningen beschikbaar voor bewoners van de wijk en andere delen van Zeist. 62% van de respondenten van de enquête geeft ook aan dat zij graag zien dat de sportvelden behouden blijven in het plangebied.

31

5. Verkeer en vervoer Uitgangspunt bij verkeer en vervoer is dat er niet alleen een ­adequate oplossing gecreëerd wordt voor de verkeerssituatie van het plangebied maar voor heel Huis ter Heide. In de huidige ­situatie is er reeds sprake van veel verkeersoverlast. ­Ontwikke­lingen zoals de komst van de autoboulevard, de uitbreiding van bebouwing op het BK/Glaxoterrein, maar ook ontwikkelingen rondom het plangebied hebben invloed op de verkeers­ont­sluiting en ­verkeersbelasting van de wegen van Huis ter Heide (zie ­overzichtskaart in hoofdstuk 2). De kopgroep ziet de noodzaak op deze ­ontwikkelingen te anticiperen zodat een ­overbelaste ­verkeerssituatie wordt vermeden.

5.1 Ontsluiting

5.2 Tegengaan sluipverkeer

De kopgroep kiest voor het plangebied voor ontsluiting langs één kant. Dit wordt een ontsluiting via de Huis ter Heideweg. De ­bestaande weg langs de sportvelden wordt op advies van de ­flora en fauna experts behouden als ontsluitingsweg. Deze ontsluitings­ weg raakt de Huis ter Heideweg daarmee iets noorde­lijker dan de nieuw aan te leggen weg langs de Glaxo (zie Schets 3 op pagina 23). Een ontsluitingsroute via het noorden (door landgoed ­Dijnselburg naar de Amersfoortseweg) past niet in de visie van de kopgroep op dit ­gebied. ­Ontsluiting via deze kant zou tot meer houtkap leiden en daarmee tot negatieve effecten voor flora en fauna alsmede tot ­versnippering van het landgoed ­Dijnselburg. Ontsluiting van de nieuwe woonwijk vindt plaats via de Huis ter Heideweg en loopt door langs de nieuw aan te leggen weg langs de Glaxo (hierna te noemen Glaxoweg) en de autoboulevard met een aansluiting op de Zandbergenlaan/Dolderse weg. Een ­absolute voorwaarde is dat deze ontsluitingsweg gerealiseerd moet zijn voordat met de bebouwing in Huis ter Heide West ­gestart kan worden. De realisatie- en exploitatiekosten van de Glaxoweg vallen niet onder de begroting van dit plangebied. In onderstaand figuur is de nieuwe verkeersontsluiting weer­ gegeven. De groene pijl geeft de busroute weer.

Figuur 5.1: Verkeersontsluiting Huis ter Heide 32

De Glaxoweg wordt een relatief drukke weg die veel gebruikt zal worden door bewoners van Huis ter Heide, maar ook door werk­nemers van Glaxo en bezoekers van de autoboulevard. Het wordt, samen met de Prins Alexanderweg, de doorgaande ­route in Huis ter Heide (noord-zuid en oost-west). Hierdoor zal het ­doorgaande sluipverkeer dat nu via de korte poot van de Korte Bergweg loopt sterk verminderen. Om dit sluipverkeer verder ­onmogelijk te ­maken, zal de Huis ter Heideweg ter hoogte van de Korte ­Bergweg afgesloten worden voor alle autoverkeer. De huidige en toekomstige bewoners van Huis ter Heide kunnen straks de nieuwe Glaxoweg gebruiken om langs de autoboulevard (oost), de Prins Alexanderweg (noord) of de Huis ter ­Heideweg (zuid) het gebied te verlaten. Voor de Prins Alexanderweg heeft de gemeente reeds het besluit genomen om deze weg verder in te richten als 30 km/uur zone. De kopgroep gaat ervan uit dat de hierbij voorgestelde maat­ regelen zo snel mogelijk uitgevoerd worden, maar in ieder geval voordat de nieuwe woonwijk wordt gerealiseerd. In opdracht van de kopgroep zijn berekeningen uitgevoerd om de verkeersdruk op de wegen in en rond Huis ter Heide in kaart te brengen (zie aparte bijlage getiteld Studie verkeer). Hierbij is de huidige situatie (2007) afgezet tegen de verkeersituatie in 2020.

In 2020 is de nieuwe weg langs de autoboulevard gerealiseerd, net als de Glaxoweg. Per rijrichting is in Figuur 5.2 het verschil in etmaalintensiteiten in motorvoertuigen weergegeven tussen 2007 en 2020. Zoals blijkt uit de figuur is er in de Prins Alexanderweg een afname van het verkeer van 800 à 900 motorvoertuigen per etmaal ten opzichte van het basisjaar 2007 (aangegeven in groen). De etmaalintensiteit daalt tot circa 1.800 motorvoertuigen per etmaal in het zuidelijke deel en tot circa 2.000 motorvoertuigen per etmaal ter hoogte van de aansluiting op de Amersfoortseweg. Dit komt doordat een deel van het verkeer dat in 2007 via de Prins Alexanderweg reed,

Figuur 5.2: Verschilplot verkeersintensiteit 2007-2020

Figuur 5.3: Verschilplot verkeersintensiteit 2020-2020 (afsluitingsvariant)

in 2020 via de nieuwe weg langs de autoboulevard zal rijden. Ook de invoering van de 30 km zonering voor de Prins Alexanderweg draagt hieraan bij.

54% van de respondenten van de enquête meent dan ook dat de voorgestelde maatregelen om het sluipverkeer tegen te gaan voldoende zijn. De kopgroep adviseert dat na realisatie van alle genoemde maatregelen de daadwerkelijke verkeersintensiteit wordt gemonitord.

Op de Huis ter Heideweg, tussen de aansluiting van de weg langs de autoboulevard en de Korte Poot is er in 2020 een toename van de etmaalintensiteit ten opzichte van 2007 (aangegeven in rood). Dit heeft onder meer te maken met autonome groei, maar ook met de extra woningen die in 2020 zullen zijn gerealiseerd en de autoboulevard. Om ook voor de Korte Bergweg tot een verbetering van de verkeersoverlast te komen heeft de kopgroep een extra variant laten doorrekenen. In deze variant wordt de Prins Alexanderweg aan de zuidkant aangesloten op de autoboulevardweg en de Glaxoweg. Daarnaast wordt de Korte Bergweg ter hoogte van het plangebied afgesloten voor autoverkeer (zie schets op vorige pagina). Uit Figuur 5.3 blijkt dat door deze ingreep de intensiteit op de Korte Bergweg afneemt van circa 2000 voertuigen per etmaal naar 400 voertuigen per etmaal. De intensiteit op de Prins Alexanderweg neemt met deze ingreep ook af met circa 400 voertuigen per etmaal. Dit betekent dat door de gecombineerde maatregelen in vrijwel heel Huis ter Heide de verkeersintensiteit afneemt.

Opgemerkt wordt dat de intensiteit van de Huis ter Heideweg fors toeneemt (1200-1500 mvt/etmaal). Dit kan mogelijk tot stremmingsproblemen leiden bij de aansluiting van de Huis ter Heideweg op de Dijnselburgerlaan. Aan de gemeente wordt geadviseerd deze mogelijke stremmingsproblematiek expliciet te onderzoeken.

5.3 Weginrichting plangebied De weg door het plangebied zal een kronkelend karakter krijgen. Het wordt een weg met een redelijk smal profiel van gebakken klinker met aan weerszijden een grasstrook met bomen erin en een heel globale inrichting. Er zijn geen aparte stroken voor verschillende gebruikers. De breedte van de weg, samen met de bochten, zorgt ervoor dat men niet hard kan en mag rijden (30 km zone). Fietsen wordt gedaan op de weg en lopen langs/half op de weg. De kronkelweg wordt aangelegd in de vorm van een lus. 33

parkeerdruk in het bestaande Huis ter Heide niet toeneemt. ­Parkeren op het open veld wordt technisch onmogelijk gemaakt door het plaatsen van obstakels.

5.5 Fiets- en voetgangersverkeer Veel mensen maken voor wandelen en fietsen nu gebruik van paden die door Dijnselburg lopen, hoewel deze formeel niet ­toegankelijk zijn voor onbevoegden. Het zou goed zijn als de ­wandel- en fietspaden door landgoederen Dijnselburg en ­Zandbergen formeel toegankelijk worden gemaakt en deels ook toegankelijk worden voor rolstoelen en rollators. Bestaande wandelpaden (zoals het kerkepad) en fietspaden blijven bestaan en worden geoptimaliseerd zodat je door het hele gebied heen kunt wandelen en fietsen (doorlopende ­lijnen). 85% van de respondenten van de enquête steunt dit. Langs de belangrijkste wandelpaden (zoals het ­kerkepad) ­worden bankjes geplaatst. Dit maakt het ook voor bewoners die slecht ter been zijn mogelijk om van de natuur te genieten.

Voor hulpdiensten zal doorgang naar Huis ter Heide mogelijk zijn (paaltjes).

5.4 Openbaar vervoer en parkeren Huis ter Heide moet goed toegankelijk blijven met het openbaar vervoer, hetgeen betekent dat de bestaande bushaltes ­blijven ­bestaan en dat er een bushalte wordt toegevoegd op de ­Glaxoweg. De busroute zal te zijner tijd via de Glaxoweg lopen, zodat het busverkeer niet meer via de korte poot van de Korte Bergweg hoeft. Wat betreft parkeren zal vooral sprake zijn van parkeren op eigen grond. Parkeren wordt niet op of aan de weg gedaan, ­behalve door bezoekers. Voor het parkeren wordt uitgegaan van de ­normen die de gemeente Zeist hiervoor hanteert (tussen de 1,7 en 2,1 parkeerplaatsen per woning inclusief 0,3 voor bezoekers, 0,6 bij zorgwoningen). Bij geclusterde woningbouw (sociale ­woningbouw, appartementengebouwen en sommige andere woningtypen) worden kleine parkeerhavens ingericht. Op dit moment heeft Huis ter Heide regelmatig last van parkeer­ druk van campus Eureko, Glaxo en andere kantoren in de ­omgeving. Hiervoor moeten door de gemeente en deze ­gebruikers structurele oplossingen gevonden worden buiten het plangebied, zodat de 34

Voorgaande opmerkingen over verkeer en vervoer kunnen ­samengevat worden in de volgende eisen: 37. Er mag pas gestart worden met de ontwikkeling van het plangebied als de volgende verkeersaanpassingen in het ­studiegebied zijn gerealiseerd: a. Transformatie Prins Alexanderweg tot 30 km/uur weg; b. Realisatie verbindingswegen tussen de Zandbergenlaan/ Dolderseweg en de Huis ter Heideweg (Glaxoweg en ­auto-­ boulevardweg); c. Aansluiting Prins Alexanderweg op de Glaxoweg en de autoboulevardweg; d. Afsluiting Korte Bergweg van de Huis ter Heideweg. 38. De diverse ontwikkelingen in het hele gebied mogen niet ­leiden tot een intensivering van het verkeer op de Prins ­Alexanderweg en de Korte Poot. Dit wordt gemeten voor en na de realisatie van de genoemde ontsluitingswegen. Indien er toch sprake is van een verhoging van de verkeersintensiteit moet de gemeente aanvullende maatregelen nemen. 39. Tijdelijk bouwverkeer over de Korte Bergweg is niet toegestaan. 40. De verkeerswegen binnen het plangebied worden als 30 km/ uur zone aangelegd. 41. De weg door het plangebied heeft een kronkelend karakter. 42. De weg door het plangebied is 5 m breed met gebakken ­klinker en aan weerszijden een grasstrook van minimaal 3 m met bomen erin.

Adviezen: • De gemeente onderzoekt de mogelijke stremmingproblematiek bij de aansluiting van de Huis ter Heideweg op de Dijnselburgerlaan. • Bij het bouwproces wordt gewerkt conform het VNG kwaliteitsplan. • Met Dijnselburg en Zandbergen worden afspraken ­gemaakt dat de wandel- en fietspaden door hun gebied paden ­formeel toegankelijk worden gemaakt en deels ook toegankelijk ­worden voor rolstoelen en rollators. • Bestaande wandelpaden (zoals het kerkepad) en fiets­paden blijven bestaan en worden geoptimaliseerd zodat je door het hele gebied heen kunt wandelen en fietsen (door­lopende ­lijnen). • Langs de belangrijkste wandelpaden (zoals het kerkepad) worden bankjes geplaatst.

43. Er mag niet op openbare- en sportvelden van het plangebied worden geparkeerd. Toegang met de auto tot voornoemde velden wordt onmogelijk gemaakt. 44.Parkeren: a. Bij de (vrije) kavels op eigen terrein. b. Bij andere woningtypen geconcentreerd in de buurt van de woonbebouwing.

35

6. Milieu en duurzaamheid De kopgroep heeft door diverse onderzoeksbureaus een uit­ gebreide omgevingsanalyse laten uitvoeren. De milieuaspecten geluid, luchtkwaliteit, bodem, externe veiligheid, archeologie, duurzaamheid en bedrijvigheid zijn onderzocht. De belangrijkste conclusies van de milieuonderzoeken en -adviezen zijn beschikbaar in een aparte bijlage met als titel “Omgevingsanalyse milieu en duurzaamheid”. Voor alle milieuaspecten, met uitzondering van het aspect geluid, wordt met het Programma van Eisen de hoogste kwaliteits­ambitie gerealiseerd. Voor geluid wordt voor het grootste deel van het gebied aan de wettelijke kwaliteit (geluidsbelasting < 53 dB) ­voldaan.

6.1 Geluidskwaliteit Veel bewoners van Huis ter Heide ergeren zich aan het geluid afkomstig van de verkeerswegen in de directe omgeving van Huis ter Heide. Bepalend voor het verkeerslawaai is de A28. In de onderstaande figuur is de totale gecumuleerde geluids­ belasting van Huis ter Heide West voor de huidige situatie weergegeven. Uit de figuur wordt duidelijk dat de geluidsbelasting erg hoog is. Als wettelijk uitgangspunt voor de nieuwe bebouwing geldt dat de geluidsbelasting maximaal 53 dB bedraagt. Uit de figuur is af te leiden dat deze waarde van 53 dB vrijwel overal wordt overschreden in het plangebied.

Het is van groot belang om goede geluidswerende voor­ zieningen voor het nieuwe gebied te treffen die ook soelaas bieden voor het huidige Huis ter Heide. De nieuwe ­bebouwing moet een zo rustig mogelijke karakter krijgen. Daarom ­worden in dit Programma van Eisen naast de eis van een ­maximale ­geluidsbelasting van 53 dB ook specifieke eisen voor de ­geluidswering van de woningen opgenomen. Hierdoor is een laag g ­ eluidsniveau binnen elke woning gegarandeerd. De geluidssituatie heeft mogelijk ook consequenties voor de bebouwingsmogelijkheden van het BK/Glaxoterrein. De kopgroep heeft betrokkenen hierover geïnformeerd. Geluidsafscherming Voor het gekozen heuvelrugscenario is een geluidswering van 3 meter hoogte langs de A28 noodzakelijk. De kopgroep ­adviseert de gemeente om met experts op het gebied van flora en fauna en geluid te bekijken hoe deze geluidswering het ­beste vormgegeven kan worden met zo min mogelijk schade voor de ­natuur (zie ook hoofdstuk 4). De lengte van het scherm ­bedraagt ruim 600 meter en loopt van 100 meter aan de ­westzijde van het plangebied tot aan de voorgevel van het Glaxo­gebouw (zie Figuur 2.2 op bladzijde 15). Bij de berekeningen is uitgegaan van het toekomstjaar 2020. ­Rekening is gehouden met de toename van het verkeer op de A28. Met de mogelijke verbreding van de A28 is geen rekening

Gecumuleerde geluidsbelasting huidige situatie 36

Impressies geluidsschermen

­ ehouden omdat hiervoor de wettelijke procedure nog niet ­gestart g is. Voor de geluidsbelasting in Huis ter Heide heeft dit echter geen gevolgen omdat Rijkswaterstaat verplicht is bij het aanleggen van extra rijstroken de totale geluidsbelasting naar de woonomgeving niet te laten toenemen. Rijkswaterstaat zal naar verwachting een sterker geluidsabsorberende asfaltverharding toepassen. Om geluidslekken in het scherm zoveel mogelijk te vermijden dient het scherm direct aan te sluiten op de Huis ter Heideweg en, indien mogelijk, op het Glaxogebouw. Het geluidslek naar Huis ter Heide ten gevolge van de oprit naar de A28 kan gedicht worden door het plaatsen van extra afscherming. Dit valt echter buiten de opdracht van de kopgroep. De geluidswering wordt groen uitgevoerd (met vegetatie) ­zodat ook fijnstof goed opgenomen wordt. Vegetatie heeft als eigenschap dat zij een deel van de h ­ ogere geluidsfrequenties weg filtert. Dit heeft als voordeel dat de door de bewoners onder­vonden geluidsbelasting als ­minder intensief wordt ­ervaren. Daarnaast heeft vegetatie de eigenschap om fijnstof voor een deel af te vangen. De kopgroep adviseert de gemeente om te laten onderzoeken of de geluidswering met zonne­collectoren uitgevoerd kan worden als energievoorziening voor de bebouwing. De volgende eisen worden aan de geluidswering gesteld: 45.

De geluidswering loopt van 100 meter aan de westzijde van het plangebied tot aan de voorgevel van het Glaxogebouw.

48. De geluidswering moet gesloten worden uitgevoerd; er mogen geen geluidslekken in het scherm zitten. 49. De geluidswering dient een gemiddelde isolatiewaarde Ri van tenminste 20 dB te bezitten. 50. De geluidswering moet ‘groen’ uitgevoerd worden. Dit betekent een uitvoering met vegetatie. 51. Bij het plaatsen van de geluidswering moet de natuur zo min mogelijk aangetast worden. Adviezen: • Bij het ontwerp van de geluidswering wordt met experts op het gebied van flora en fauna en geluid bekeken hoe deze geluidswering het beste vormgegeven kan worden met zo min mogelijk schade voor de natuur. • Bij het ontwerp en dimensionering van de geluidswering moet expliciet onderzocht worden of er zonnecellen op het scherm geplaatst kunnen worden als energievoorziening voor de bebouwing. • Na realisatie van de geluidswering worden in het plan­gebied op verschillende momenten geluidsmetingen gedaan om de feitelijke geluidsbelasting te meten. Wanneer deze de wettelijke grenzen overschrijden worden aanvullende maatregelen genomen. Geluidsisolatie woningen Ten aanzien van de woningen worden de volgende specifieke technische geluidseisen opgelegd:

46. De hoogte van de geluidswering bedraagt minimaal 3 meter. 47. De geluidswering moet zo dicht mogelijk op de A28 worden gerealiseerd.

52. De specifieke geluidswering GA;k van de gevels moet ­tenminste 25 dB te bedragen. 37

53. De specifieke luchtgeluidsisolatie Ilu;k tussen woningen moet tenminste + 3 bedragen. 54. De specifieke contactgeluidsisolatie Ico tussen woningen moet tenminste + 5 bedragen De kopgroep heeft als geluidswering ook gekeken naar de moge­lijkheid van het plaatsen van geluidswalwoningen. Deze zijn ­volgens de kopgroep voor het gebied echter geen optie: het vraagt om aaneengesloten bouw van een groot aantal woningen die zo dicht mogelijk op de snelweg gebouwd moeten worden. Dat zou tot een massaliteit leiden die volgens de kopgroep niet past in de omgeving van Huis ter Heide.

6.2 Luchtkwaliteit De plaatselijke luchtkwaliteit wordt eveneens door het weg­verkeer bepaald, met name door de aanwezigheid van de rijksweg A28. Vooral op korte afstand van de rijksweg is de uitstoot van het wegverkeer schadelijk voor de gezondheid. Het gaat daarbij vooral om concentraties van stikstofdioxide en fijnstof. Stikstof­dioxide is een indicator voor verkeersgerelateerde luchtvervuiling en fijnstof is een indicator voor het meest schadelijke deel van de luchtvervuiling. Uit de omgevingsanalyse is af te leiden dat de concentratie van stikstofdioxide in 2010 in Huis ter Heide West 24-34 μg/m3 ­bedraagt. De fijnstof concentratie in 2010 bedraagt 20-28 μg/m3. In beide gevallen wordt ruimschoots aan de wettelijke grenswaarde van 40 μg/m3 voldaan. De luchtkwaliteit is dan ook volgens de ­wettelijke eisen (ruim) voldoende. In Nederland zal de luchtkwaliteit de komende jaren beter ­worden door het steeds schoner worden van het voertuigpark. De ­afname van de uitstoot van het voertuigpark weegt ruimschoots op t­ egen de toename van het verkeer. Naar verwachting zal binnen Nederland ook ultra fijnstof (PM2,5) aan wettelijke eisen moeten gaan voldoen. Gezien de relatief lage concentratie van fijnstof kan worden gesteld dat ultra fijnstof aan de wettelijke eisen zal voldoen.