05-23RV034# Bijlage 5 Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2023

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2023

Bij de jaarrekening 2022

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2023 Inleiding en opbouw MPSO Inleiding Voor u ligt het Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling (verder: MPSO). Formeel heeft de gemeente Zeist geen ‘grondbedrijf’, echter als er gesproken wordt over het overkoepelend geheel, of activiteiten die met grond- of gebiedsontwikkelingen te maken hebben wordt de term nog veelvuldig gebruikt. Het MPSO biedt een beeld van verschillende ruimtelijke projecten die spelen binnen de gemeentegrenzen van Zeist. In het MPSO wordt de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties weergegeven, waarmee inzicht wordt gegeven in de verwachte resultaten van de grondexploitaties en de bijbehorende grootste risico’s voor de projecten. De gemeente Zeist heeft op peildatum 1 januari 2023 twee actieve grondexploitaties, te weten: ▪ Gemeentewerf ▪ Huis ter Heide West Ten opzichte van het MPSO 2022 is er één grondexploitatie afgesloten. Dit betreft de grondexploitatie Geiserlaan. Projecten waarbij de gemeente ‘deelneemt’ aan een grondexploitatie zijn in dit MPSO niet onder de grondexploitaties opgenomen. Dit zijn de volgende projecten: Hart van de Heuvelrug, Vliegbasis Soesterberg en Kerckebosch. De grondexploitatie Huis ter Heide West maakt onderdeel uit van de samenwerking Hart van de Heuvelrug, maar wordt door de gemeente zelfstandig gevoerd en is daarmee wel een actief lopende grondexploitatie.

Verder zijn in het MPSO projecten opgenomen waarbij de gemeente niet zelf ontwikkelt maar een faciliterende rol heeft.

Leeswijzer In hoofdstuk 1 wordt de ontwikkeling van grondexploitaties in 2022 op portefeuilleniveau besproken. Hierin wordt het resultaat van de grondexploitaties op totaalniveau afgezet tegen de resultaten van vorig jaar (MPSO 2022). Tevens wordt in het hoofdstuk de benodigde verliesvoorziening op basis van de verlieslatende projectresultaten weergegeven. Tot slot staat in het hoofdstuk de ontwikkeling van de ‘reserve grondbedrijf’ en de mutaties op hoofdlijnen van de reserve in 2022. Hoofdstuk 1 is technisch, maar rapporteert over de vereisten waaraan wij nu eenmaal moeten voldoen vanuit wet- en regelgeving. In hoofdstuk 2 worden de actualiteiten in de projecten met een grondexploitatie weergegeven. Onderdeel daarvan is een overzicht van het doel van het project, een recente stand van zaken en de resultaatontwikkeling in 2022. In hoofdstuk 3 worden de actualiteiten ten aanzien van de bezittingen in het grondbedrijf weergegeven. Het betreft hier potentiële ontwikkelgebieden die mogelijk leiden tot een grondexploitatie. In hoofdstuk 4 worden de actualiteiten in de projecten beschreven waar de gemeente een faciliterende rol heeft. Onderdeel is een beknopte weergave van het project, van de stand van zaken en de projectfinanciën, voor zover voor de gemeente relevant. In hoofdstuk 5 worden de actualiteiten van overige projecten en programma’s weergegeven.

In hoofdstuk 6 is een toelichting op de begrippen opgenomen.

2/47

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2023 Samenvatting Voor u ligt het Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2023 (MPSO). In dit document wordt inzichtelijk gemaakt welke ruimtelijke ontwikkelingen in Zeist plaatsvinden. Projecten met een grondexploitatie In het MPSO worden de projecten met een grondexploitatie het meest uitgebreid behandeld. Dit komt voort uit wet- en regelgeving waaronder het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording). De grondexploitaties van de gemeente Zeist zijn: ▪ Gemeentewerf ▪ Huis ter Heide West Welke wijzigingen hebben er ten aanzien van de grondexploitaties plaats gevonden? De grondexploitatie Gemeentewerf had vorig jaar een netto contante waarde van € 2,3 miljoen. Dit jaar is dat bedrag gedaald naar afgerond € 2,1 miljoen, doordat zowel de kosten sterker zijn gestegen dan de opbrengsten. Het resultaat van de grondexploitatie Huis ter Heide West blijft net als bij het MPSO (2022) op netto contante waarde neutraal (€ 0,-), doordat deze wordt uitgevoerd op risico van de samenwerking Hart van de Heuvelrug. De grondexploitatie Geiserlaan wordt afgesloten met een verbetering van het resultaat. Het projectresultaat is afgerond € 1,2 miljoen negatief. Projecten waarbij de gemeente een faciliterende rol heeft De projecten waarbij de gemeente een faciliterende rol heeft, kenmerken zich doordat de gemeente niet zelf actief ontwikkelt.

Anders dan bij projecten met een grondexploitatie heeft de gemeente in basis geen grondbezit (in sommige gevallen aangrenzend eigendom; bijvoorbeeld openbaar gebied wat gebruikt wordt voor de ontwikkeling), legt de gemeente in basis niet het openbaar gebied aan en vindt er een bestemmingsplanwijziging plaats op verzoek van een initiatiefnemer. De initiatiefnemer leidt in feite het project. Als gemeente helpen wij de initiatiefnemer waar mogelijk en wenselijk om zijn plan te ontwikkelen. De kosten die wij als gemeente hier voor maken brengen wij waar mogelijk in rekening bij de initiatiefnemer, dat heet kostenverhaal. Ook stellen wij als gemeente voorwaarden aan medewerking aan deze projecten. Actualiteit: marktontwikkelingen De marktontwikkelingen voor woningbouwprojecten geven een negatief beeld. De grondexploitaties komen door de onzekerheid in de woningmarkt en de sterke prijsstijgingen onder druk te staan. De algemene marktontwikkelingen die in 2022 zijn waargenomen: De prijzen voor woningen zijn in de tweede helft van 2022 gedaald. Er worden meer woningen te koop gezet en de woningen staan langer te koop. Ten opzichte van 2021 zijn de marktwaardes jaar-op-jaar echter nog wel licht gestegen (CBS; koopwoningen index koopwoningen). Dit lijkt het resultaat van de sterke stijging van de hypotheekrente en de onzekerheid in de economie.

De (woning)bouwkosten zijn in 2022 wederom sterk gestegen (BDB; bouwkostenindex). Dit komt voornamelijk door hogere energieprijzen en het doorzetten van de problemen in de toeleveringsketen. Ook de kostenstijging voor bouw- en woonrijp maken heeft zich doorgezet. Ter indicatie, afhankelijk van het materiaalgebruik zijn de prijzen in 2022 ten opzichte van 2021 grofweg 10 tot 30% gestegen (CBS; GWW-index). Door de bovengenoemde marktontwikkelingen bestaat een reële kans dat de komende jaren de financiële haalbaarheid van projecten onder druk komt te staan. Momenteel zien we al signalen dat ontwikkelaars en bouwers hun orderportefeuille temporiseren, waardoor minder woningen op de markt komen. De kans wordt groot geacht dat er in 2023 een prijscorrectie plaatsvindt door minder oververhitting op de woningmarkt. Het financiële risicoprofiel van de gemeente Zeist, met slechts één risicodragende grondexploitatie, is beperkt. Wel zouden de marktontwikkelingen de woningbouwproductie beleidsdoelstellingen kunnen vertragen, doordat marktinitiatieven de productie temporiseren.

3/47

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2023 Inhoudsopgave 1

2

3

Ontwikkelingen grondexploitaties portefeuilleniveau ...............................................................................5 1.1

Korte toelichting termen grondexploitaties .....................................................................................5

1.2

Af te sluiten projecten met een grondexploitatie.............................................................................6

1.3

Nieuw gestarte projecten met een grondexploitatie .......................................................................7

1.4

Parameters bij actualisatie grondexploitaties .................................................................................7

1.5

Terugblik resultaten MPSO 2022 ...................................................................................................8

1.6

Resultaten MPSO 2023 ..................................................................................................................8

1.7

Ontwikkelingen jaarresultaat ..........................................................................................................8

1.8

Ontwikkeling reserve grondexploitatie ..........................................................................................10

1.9

Grondexploitaties en de Vennootschapsbelasting .......................................................................10

Beschrijving per grondexploitatie ...........................................................................................................11 2.1

Gemeentewerf ..............................................................................................................................12

2.2

Huis ter Heide-West .....................................................................................................................14

Bezittingen ‘grondbedrijf’ .......................................................................................................................16 3.1

4

5

6

Nijenheim / De Grift ......................................................................................................................17

Projecten met faciliterende rol ...............................................................................................................18 4.1

Almata ..........................................................................................................................................19

4.2

Gebiedsvisie Dijnselburg ..............................................................................................................20

4.3

Driebergen Zeist Nieuwe Kern .....................................................................................................21

4.4

Dwarsweg .....................................................................................................................................23

4.5

Griffensteijn ..................................................................................................................................24

4.6

Hofje van Zeist..............................................................................................................................25

4.7

Huis ter Heide Zuid .......................................................................................................................26

4.8

De Lindenhorst .............................................................................................................................27

4.9

Schermerslaan .............................................................................................................................28

4.10

Schermerslaan-Vondellaan ..........................................................................................................29

4.11

Sortie 16 .......................................................................................................................................30

4.12

Utrechtseweg Noord - Eikenstein .................................................................................................31

4.13

Utrechtseweg Noord - RaboFacet (BPD) .....................................................................................32

4.14

Vogelwijk ......................................................................................................................................33

4.15

Herontwikkeling WA-Hoeve, Den Dolder......................................................................................34

4.16

V&D locatie ...................................................................................................................................36

4.17

Vrijheidsplein ................................................................................................................................37

4.18

Herontwikkeling Veldheim ............................................................................................................38

Overige projecten en programma’s .......................................................................................................39 5.1

Hart van de Heuvelrug..................................................................................................................40

5.2

Woonwijk vliegbasis Soesterberg .................................................................................................41

5.3

WOM Kerckebosch.......................................................................................................................42

5.4

Drieluik Den Dolder (Nieuwe Verbindingen Den Dolder)..............................................................43

5.5

Realisatie nieuwe Gemeentewerf aan de Johannes Postlaan .....................................................44

5.6

Vollenhove ....................................................................................................................................45

Toelichting op begrippen .......................................................................................................................46

4/47

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2023

1

Ontwikkelingen grondexploitaties portefeuilleniveau

In dit hoofdstuk worden de ontwikkelingen op portefeuilleniveau weergegeven. Met portefeuilleniveau wordt gedoeld op het overkoepelend geheel van de grondexploitaties. Dit hoofdstuk wordt gestart met een toelichting op de belangrijkste termen.

1.1

Korte toelichting termen grondexploitaties

Resultaat op nominale waarde Het resultaat van een grondexploitatie wordt bepaald door een berekening waarbij de ingeschatte kosten en opbrengsten van de gehele looptijd en van alle activiteiten van het project zijn meegenomen. Die kosten en opbrengsten worden berekend naar één resultaat. Dit heet het resultaat op nominale waarde. De kosten en opbrengsten van de jaren worden bij elkaar opgeteld en er wordt geen rekening gehouden met kosten- en opbrengstenstijgingen en rente.

Resultaat op eindwaarde Door aan de kosten en opbrengsten in de exploitatie een kosten- en opbrengstenstijging (of –daling) en rentekosten en -baten toe te voegen wordt het resultaat op de eindwaardedatum bepaald. Per grondexploitatie wordt de eindwaardedatum bepaald; dat is afhankelijk van wanneer de laatste werkzaamheden worden verwacht. Het resultaat op eindwaarde vertegenwoordigt de vooraf berekende kosten en opbrengsten van een project toegerekend naar het moment wanneer het project afgerond is. Dit is dus het totale verwachte saldo aan het einde van het project.

Resultaat op netto contante waarde (NCW) Het resultaat op netto contante waarde wordt bepaald door op de eindwaarde een discontering toe te passen. De discontering staat voor een (fictief) rendement. Door de discontering toe te passen ontstaat een waarde op een contante waarde datum; het resultaat op netto contante waarde. Voor grondexploitaties is door de commissie BBV een disconteringsvoet van 2,0% als parameter bepaald. Dus omgekeerd geredeneerd: door het bedrag op netto contante waarde te verhogen met de ‘fictieve rente’ (dus 2,0% jaarlijks) wordt toegewerkt naar het bedrag op eindwaarde. Op die manier kan het projectresultaat op eindwaarde dus bepaald worden.

5/47

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2023 1.2

Af te sluiten projecten met een grondexploitatie

In deze paragraaf worden de af te sluiten grondexploitaties weergegeven.

Geiserlaan Op de voormalige Gammalocatie aan de Geiserlaan zijn 40 huurwoningen gerealiseerd. Het college van B&W heeft hiervoor in 2017 de voorlopige uitgangspunten vastgesteld. Na bespreking met omwonenden zijn de definitieve uitgangspunten begin 2018 door de raad vastgesteld. De omwonenden mochten uit drie ontwerpen kiezen. Zij hebben gekozen voor het plan van architecte Marlies Röhmer en Van Wanrooij Projectontwikkeling (VWP). Op de locatie waren achtereenvolgens een gasfabriek, een zwembad en een filiaal van de Gamma bouwmarkt gevestigd. De kosten van sloop en sanering zijn daardoor hoog en de opbrengsten door de gehanteerde woningdifferentiatie relatief laag. In combinatie met de hoge boekwaarde leidt dit tot een negatief saldo van de grondexploitatie.

Geiserlaan

De gemeente heeft de grondexploitatie gevoerd en het afgelopen jaar zijn de laatste werkzaamheden voor het woonrijp maken afgerond.

Resultaatontwikkeling Het resultaat van de grondexploitatie Geiserlaan was bij het vorige MPSO (2022) op netto contante waarde 1-1-2022 € 1.521.568,- negatief. Het project heeft enkele meevallers gehad, waardoor het resultaat van de grondexploitatie bij afsluiting van het project € 1.242.131,- negatief bedraagt. De belangrijkste verschillen met de vorige grondexploitatie zijn: ▪ De aanbesteding van het bouw- en woonrijp maken van het gebied is aanzienlijk lager geworden. Ook is de risico post niet gebruikt. Dit heeft tot een besparing van kosten geleid van in totaal circa € 265.000,-; ▪ De plankosten en de kosten voor voorbereiding en toezicht zijn lager geworden doordat de afrondende fase minder complex was dan vooraf ingeschat. De besparing bedraagt circa € 15.000,. Het resultaat van de grondexploitatie is in totaal verbeterd met € 279.437,-.

6/47

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2023 Gevolgen De bovenstaande wijzigingen leiden tot een negatief resultaat bij afsluiting. Dit betekent: ▪ In het MPSO 2022 was het resultaat van de grondexploitatie geraamd op € 1.521.568,- negatief op netto contante waarde 1 januari 2022. Voor het project was derhalve bij het MPSO 2022 een verliesvoorziening getroffen van € 1.521.568,-; ▪ De boekwaardestand c.q. het resultaat van het project per 31 december 2022 bedraagt € 1.242.131,- negatief. Het verschil van € 279.437,- valt vrij en komt ten gunste van de reserve grondbedrijf.

1.3

Nieuw gestarte projecten met een grondexploitatie

In 2022 zijn er geen projecten met een grondexploitatie gestart.

1.4

Parameters bij actualisatie grondexploitaties

Ten aanzien van de parameters is er een aantal richtlijnen vanuit het BBV (besluit begroting en verantwoording). Zo dient de renteparameter over de boekwaarde jaarlijks te worden berekend volgens een verplichte rekenwijze (BBV): voor het MPSO 2023 bedraagt de rente 0,87% over de boekwaarde. Het afgelopen jaar zijn de beleids- en marktrentes sterk gestegen. Voor de gemeentelijke (omslag)rente voor de projecten hoeft dit niet onmiddellijk iets te betekenen, omdat de gemeente nog overliquide is en geen leningen hoeft aan te trekken. De indexcijfers hebben alleen betrekking op de grondexploitatie Gemeentewerf. De kostenstijging is jaarlijks bepaald op 3,0% voor de gehele looptijd. Dit is 0,5% hoger ten opzichte van vorig jaar en ligt in lijn met het langjarig gemiddelde van de CPI en GWW index. Ook ligt dit binnen de bandbreedte van marktrapportages van de adviesbureaus Metafoor en Stadkwadraat, waarin het advies is te rekenen met een kostenindexatie van +1,0% tot +5,0% de komende jaren. De kosten voor het aanleggen van het openbaar gebied zijn in het afgelopen jaar aanzienlijk gestegen. Echter is de verwachting dat dergelijke kostenstijgingen van tijdelijke aard zijn. Door te streven naar een zo goed mogelijk aanbestedingsresultaat proberen we kostenoverschrijdingen te minimaliseren.

En via een goede projectcontrol worden kostenstijgingen tijdig gesignaleerd, zodat er indien nodig naar kan worden gehandeld. De parameter opbrengstenstijging is bepaald op 0,0% voor de gehele looptijd. Dit is 1,5% lager dan vorige jaren. De laatste twee kwartalen van vorig jaar zijn de verkoopprijzen van woningen gedaald. Dit is een kanteling in de markt, na jarenlange prijsstijgingen. Tevens zijn de bouwkosten verder gestegen, waardoor de kans bestaat dat de komende jaren de residuele grondwaarde (marktwaarde minus realisatiekosten) stabiliseert of zelfs daalt. Daarom is uit voorzichtigheid gekozen een neutrale opbrengstindex toe te passen als parameter. In de marktrapportages varieert het advies voor de opbrengstindexatie de komende jaren. Voor komend jaar is het advies -7,0% tot +3,0% en voor 2024 en verder tussen de -3,0% en +3,0%. Onze opbrengstindexatie ligt daarmee binnen de bandbreedte van de marktinformatie. Verder is het project Huis ter Heide West een uitzondering. Voor dit project wordt, conform de afspraken met het programma Hart van de Heuvelrug waar deze grondexploitatie deel van uitmaakt, voor zowel kosten- als opbrengstenstijging de parameter kostenstijging 1,7% gehanteerd. De disconteringsvoet voor alle grondexploitaties bedraagt 2,0%; dit is voorgeschreven vanuit de BBVregelgeving.

7/47

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2023 Projecten

Rente

Kostenstijging

Opbrengstenstijging

Gemeentewerf Huis ter Heide-West

0,87% 0,87%

3,00% 1,70%

0,00% 1,70%

1.5

Terugblik resultaten MPSO 2022

In de onderstaande tabel worden de verwachte resultaten op eindwaarde en de beoogde eindwaardedatum weergegeven van de resultaten bij het MPSO 2022. Projecten Geiserlaan Gemeentewerf Huis ter Heide-West

1.6

Eindwaarde datum 31-12-2022 31-12-2025 31-12-2026

Resultaat op eindwaarde -1.551.999 2.530.590 0

Richting negatief positief neutraal

Resultaten MPSO 2023

In de onderstaande tabel worden de verwachte resultaten op eindwaarde en de beoogde eindwaardedatum weergegeven van de geactualiseerde grondexploitaties bij het MPSO 2023. Projecten

Eindwaarde datum

Resultaat op eindwaarde

Geiserlaan* 31-12-2022 -1.242.131 Gemeentewerf 31-12-2026 2.541.979 Huis ter Heide-West 31-12-2028 0 * De grondexploitatie Geiserlaan is afgesloten per 31 december 2022.

Richting negatief positief neutraal

Voor de verlieslatende exploitaties dient een voorziening te worden getroffen. Zie hiervoor de paragraaf ‘ontwikkelingen jaarresultaat’ (paragraaf 1.7). In de grondexploitatie Gemeentewerf is de bijdrage voor de nieuwe gemeentewerf ter hoogte van € 2,5 miljoen niet in de kosten opgenomen. Deze kosten mogen vanuit de BBV niet opgevoerd worden. Dit betekent dat het resultaat van de grondexploitatie positief is; dit positief saldo is conform het besluit van de raad over het plan bestemd voor de bouw van de nieuwe gemeentewerf en dient net als bij het vorige MPSO € 2,5 miljoen te bedragen. Wanneer het positieve saldo lager wordt dan € 2,5 miljoen dient het verschil vanuit de reserve grondbedrijf te worden aangevuld. Per 31-12-2022 is het verwachte resultaat van de grondexploitatie Gemeentewerf afgerond € 2,5 miljoen is, waardoor er geen aanvulling vanuit de reserve grondbedrijf nodig is.

1.7

Ontwikkelingen jaarresultaat

Ontwikkeling boekwaarde De boekwaardestand is een saldo van de tot op heden ontvangen opbrengsten minus de tot op heden gedane investeringen. Een negatief saldo houdt dus in dat er meer investeringen zijn gedaan dan opbrengsten ontvangen.

8/47

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2023 Boekwaarde-stand per 31-12-2021

Boekwaarde realisatie 2022

Boekwaarde-stand per 31-12-2022

Geiserlaan Gemeentewerf

-1.189.627 1.244.416

-52.504 63.411

-1.242.131 1.307.827

Huis ter Heide-West

-2.186.085

-110.544

-2.296.630

Totaal

-2.131.296

-99.637

-2.230.933

Projecten

De stand boekwaarde per 31 december 2021 bedroeg € 2,1 miljoen negatief. Gedurende 2022 zijn er bijna geen opbrengsten ontvangen en alleen investeringen gedaan, waardoor de negatieve boekwaardestand negatiever is geworden met totaal afgerond € 0,1 miljoen naar afgerond € 2,2 miljoen negatief. De boekwaarde dient voornamelijk terugverdiend te worden met de grondopbrengsten. De stand en de ontwikkeling van de boekwaarde zegt dus niets over het uiteindelijke resultaat, maar wel wat over de voorinvestering die de gemeente heeft gemaakt en daarmee het vermogen dat ‘vast ligt’ in de projecten met een grondexploitatie.

Winstneming In het voorjaar van 2018 is een notitie in het kader van het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) verschenen met daarin een toelichting over de toepassing van (tussentijdse) winstneming bij grondexploitaties. Dit is voor Zeist vertaald in het raadsbesluit Financiën grondbeleid (18RV068). Conform dit raadsbesluit is voor de winstgevende grondexploitatie een winstberekening uitgevoerd volgens de POC-methode (percentage of completion). Op basis van de berekening systematiek van het BBV is winstneming van toepassing op de grondexploitatie gemeentewerf, waarvan € 2,5 miljoen uit het resultaat gelabeld is ten behoeve van de bouw van de nieuwe gemeentewerf. De tussentijdse winstneming voor de grondexploitatie Gemeentewerf bedroeg bij het vorig MPSO € 310.698,-. Bij het voorliggend MPSO dient de winstneming te worden verlaagd met € 67.269,- en bedraagt in totaal € 243.429,-. De winstnemingen worden conform de afspraken als beschreven in het raadsbesluit Financiën grondbeleid gereserveerd binnen het weerstandsvermogen.

Ontwikkeling resultaat grondexploitaties op netto contante waarde Het verwachte resultaat op netto contante waarde (NCW) per 1-1-2023 van de lopende grondexploitaties bedraagt opgeteld € 892.369,- positief. In onderstaande tabel zijn de resultaten op netto contante waarde weergegeven.

Projecten Geiserlaan* Gemeentewerf Huis ter Heide-West** Totaal

Resultaat NCW 1-1-2022 MPSO 2021

Resultaat NCW 1-1-2023 MPSO 2023

Verschil

-1.521.568 2.337.874 0

0 2.115.576 0

1.521.568 -222.298 -

816.306

2.115.576

1.299.270

* De grondexploitatie Geiserlaan is afgesloten per 31-12-2022. Daarmee is er geen saldo per 1-1-2023. ** Huis ter Heide-West is hier opgenomen met een resultaat € 0,- omdat het resultaat voor rekening van de provincie komt in de mastergrex Hart van de Heuvelrug. De resultaten op NCW 1-1-2023 verbeteren met circa € 1,3 miljoen. De wijzigingen met de meeste impact op de resultaten van de grondexploitaties zijn: ▪ Het verslechterd resultaat op de grondexploitatie Gemeentewerf is voornamelijk het gevolg van een hogere kostenraming en de verwachte prijsontwikkeling voor bouw- en woonrijp maken. ▪ De grondexploitatie Geiserlaan is afgesloten. De overige wijzigingen worden toegelicht in de projectbladen van de betreffende projecten.

9/47

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2023 Ontwikkeling van de benodigde verliesvoorzieningen Bij het MPSO van 2022 is een verliesvoorziening getroffen van € 1,5 miljoen. De verliesvoorziening dekt het resultaat af van de verlieslatende projecten. Huidige verliesvoorziening (MPSO 2022)

Nieuwe verliesvoorziening (MPSO 2023)

Verschil

Geiserlaan

1.521.568

0

-1.521.568

Totaal

1.521.568

0

-1.521.568

Verlieslatende projecten

De verliesvoorziening wordt gebaseerd op de netto contante waarde van de verlieslatende projecten. Het resultaat van het project wordt feitelijk op de eindwaarde gerealiseerd. Om die reden dient er een ‘toevoeging’ (soort van ‘rente’) via de reserve plaats te vinden aan de voorziening, ter hoogte van het verschil tussen de netto contante waarde en eindwaarde. De benodigde (jaarlijkse) ‘toevoeging’ is meegenomen in de meerjarenbegroting van de gemeente. Door het afsluiten van de grondexploitatie Geiserlaan hoeft er geen verliesvoorziening meer getroffen te worden.

1.8

Ontwikkeling reserve grondexploitatie

De reserve grondbedrijf is de gelabelde reserve waaruit mutaties in grondexploitaties bekostigd kunnen worden. Dit is het ‘spaarpotje’ voor grondexploitaties: als projecten meer geld kosten dan opbrengen, kan het tekort vanuit deze reserve worden aangevuld. Omgekeerd is het de bedoeling dat projecten met een grondexploitatie die meer opbrengen dan kosten het saldo afstorten in de reserve grondbedrijf. Als dit potje leeg is, dan dient een eventueel tekort ingebracht te worden in het resultaat van de jaarrekening. In de onderstaande tabel is de ontwikkeling van de reserve grondbedrijf opgenomen, waarbij positieve bijdragen dotaties zijn en negatieve bedragen onttrekkingen zijn. Ontwikkelingen reserve

grondbedrijf

Mutatie

Stand per 1-1-2022

Stand reserve 626.717

Verschil resultaat afsluiten Geiserlaan

279.437

Vrije ruimte per 1-1-2023

906.154

Als onderdeel van het risicomanagement wordt jaarlijks de gewenste hoogte voor de reserve grondexploitatie bepaald. Dit gebeurt jaarlijks bij de jaarrekening en de actualisatie van het MPSO. De reserve biedt voldoende ruimte voor een primaire egalisatie tussen winstgevende en verlieslatende grondexploitaties en heeft dit jaar meer financiële ruimte gekregen om tegenvallers op projecten op te vangen.

1.9

Grondexploitaties en de Vennootschapsbelasting

Vanaf 1 januari 2016 geldt voor gemeenten de vennootschapsbelastingplicht. Dat wil, in het kort, zeggen dat de gemeente vennootschapsbelasting moet afdragen over de structurele winsten van haar ondernemersactiviteiten, waaronder ook grondexploitaties kunnen vallen. Om te bepalen of de Gemeente Zeist structurele winst behaalt op haar grondbedrijf is de Quick Scan van de SVLO (Samenwerking Vennootschapsbelasting Lokale Overheden) ingevuld. Dit instrument wordt toegepast om te bepalen of de gemeente een structurele winst heeft voor de grondexploitaties. Uit de Quick Scan is de verwachting dat Zeist op haar grondexploitaties de komende jaren structureel winst gaat maken en daarom VPB-aangifte zal moeten doen voor het onderdeel grondexploitaties. De komende maanden wordt door onze belastingadviseur onderzocht wat hiervan de financiële consequenties zijn. Momenteel is hiervoor een risicopost in het weerstandvermogen opgenomen.

10/47

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2023 2

Beschrijving per grondexploitatie

Een grondexploitatie; wat is dat? Een grondexploitatie is een financiële vertaling van een project waarbij de gemeente een actieve rol heeft; oftewel de gemeente voert actief grondbeleid. Een grondexploitatie bestaat uit kosten en opbrengsten. Een grondexploitatie kan zowel een voordelig als een nadelig saldo hebben. Voor een grondexploitatie met een nadelig saldo moet de gemeente een verliesvoorziening treffen die het negatief resultaat afdekt. De grondexploitatie moet jaarlijks worden geactualiseerd. Een grondexploitatie heeft als belangrijke kenmerken dat de gemeente eigenaar is van de grond (historisch bezit of aangekocht), zelf de gronden geschikt maakt voor de bouw van functies (bouw- en woonrijp maken), dus voorziet van riolering, wegen, parkeerplaatsen, groen, water, e.d. De bouwrijpe grond wordt aangeboden aan de markt; aan bouwers, projectontwikkelaars, beleggers, corporaties en/of particulieren óf wordt gebruikt voor eigen (maatschappelijke) functies. Een voordeel van een grondexploitatie is dat de gemeente meer regie en grip heeft op de plannen, dan wanneer een derde partij ontwikkelt; de gemeente heeft namelijk zowel publiekrechtelijk als privaatrechtelijke middelen tot haar beschikking als zij eigenaar is van de grond. Met andere woorden; als eigenaar bepaal je zelf grotendeels wat je wilt. Wel moeten we hiervoor voldoen aan scherpere wet- en regelgeving.

De eisen die de gemeente stelt hebben invloed op de waarde van de te verkopen gronden. Een nadeel voor de gemeente is dat het risico groter is dan wanneer de gemeente geen eigenaar is. Dit komt doordat de gemeente actief deelneemt aan de grondmarkt en zelf als ‘ondernemer’ aan de lat staat voor de kosten. Tegenvallers in de kosten maar ook de schommelingen op de vastgoedmarkt kunnen flinke gevolgen hebben voor de grondexploitatie.

Zie ook het document: Grondbeleid voor raadsleden van de VNG

11/47

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2023 2.1

Gemeentewerf Projectgegevens Projectnummer: Onderdeel van programma: Omvang gebied:

G0001700

13.000 m²

Programma Woningbouw Sociaal Goedkoop Middelduur Duur

20 0 40 22

Niet-woningbouw Bedrijven Kantoren Overige functies

0 m² 0 m² 0 m²

st. st. st. st.

Projectomschrijving De grondexploitatie van de gemeentewerf bestaat uit twee deelprojecten. De eerste fase betreft het CPO-project van Surplus, het realiseren van 16 dure vrije sector en 6 middeldure koopappartementen voor senioren waarvoor grondopbrengsten ter hoogte van € 2,3 miljoen inmiddels gerealiseerd zijn. Deze woningen zijn in december 2019 opgeleverd. De tweede fase betreft de woningbouwontwikkeling op het terrein van de huidige gemeentewerf en de voormalige brandweerkazerne. Dit gedeelte van het terrein is naar verwachting eind 2024 beschikbaar voor herontwikkeling, op dat moment is de huidige gemeentewerf verplaatst. In de loop van 2023 zullen de eerste voorbereidingen voor de tweede fase worden getroffen om naar verwachting 60 woningen te realiseren. Deze 60 woningen bestaan uit 20 sociale huurwoningen, 34 middeldure en 6 dure koopwoningen.

Stand van zaken Besluitvorming door het college van B&W (en de gemeenteraad) over de uitgangspunten van de herontwikkeling van de 2e fase dient nog plaats te vinden. Hierin worden de keuzes gemaakt voor het definitieve programma, doelgroepen, duurzaamheid en grondwaarde. Naar verwachting zal dit besluit medio 2023 genomen worden. Het bestemmingsplan biedt ruimte voor maximaal 60 woningen. De inhoudelijke kaders worden met omwonenden en andere belanghebbenden besproken. Als gevolg van het Didam arrest (november 2021) moet er mededinging plaatsvinden. Hieraan gaat vooraf een collegebesluit/mandaatbesluit (voorgenomen) grondverkoop, waarin tot het houden van een openbare selectieprocedure wordt besloten. Momenteel worden hiervoor de selectiecriteria opgesteld.

Relevante recente besluitvorming ▪ ▪

12 december 2017; vaststelling bestemmingsplan Zeisterwerf 13 februari 2018; opening grondexploitatie gemeentewerf

Resultaatontwikkeling Het resultaat van de grondexploitatie Gemeentewerf was bij het vorige MPSO (2022) op netto contante waarde 1-1-2022 ruim € 2,5 miljoen positief . De geactualiseerde grondexploitatie bij het MPSO 2023 heeft ongeveer hetzelfde resultaat met ruim € 2,5 miljoen positief op netto contante waarde 1-1-2023. De wijzigingen zijn: ▪ De kosten voor bouw- en woonrijp maken zijn opnieuw geraamd en stijgen aanzienlijk; ▪ De grondopbrengsten zijn residueel licht gestegen.

12/47

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2023 Risico’s De risico’s hebben betrekking op verdere bouwkostenstijgingen en de kosten voor het saneren, slopen, bouw- en woonrijp maken, o.a. vanwege complexiteit met betrekking de sloop van de panden, bodemverontreiniging en de ontsluiting van het gebied. Tijdens de selectieprocedure zullen daar heldere afspraken over gemaakt moeten worden waarbij de risico’s worden beheerst. Daarnaast kan de interactieve planvorming invloed hebben op het aantal te realiseren woningen en daarmee op de grondopbrengsten.

13/47

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2023 2.2

Huis ter Heide-West Projectgegevens Projectnummer: G0007000 Onderdeel van Hart van de programma: Heuvelrug Omvang gebied:

50.611 m²

Programma Woningbouw Sociaal Goedkoop Middelduur Duur Niet-woningbouw Bedrijven Kantoren Overige functies

Max. 20 0 Max. 40 Max. 20

st. st. st. st.

0 m² 0 m² 0 m²

Projectomschrijving Het project Huis ter Heide West maakt onderdeel uit van het programma Hart van de Heuvelrug. Op de locatie van voormalige sportvelden is ruimte om maximaal 80 woningen te bouwen. In 2009 is er door bewoners een Programma van Eisen opgesteld. De gemeenteraad heeft dit voor kennisgeving aangenomen. Het project is in de crisistijd uitgesteld tot 2020 om de markt de gelegenheid te bieden te herstellen van de crisis. Om de woningen te realiseren is een ontsluitingsweg nodig die loopt door het plangebied van Huis ter Heide Zuid. Deze grond is particulier eigendom. De ontwikkelaar wil hier naast de weg ook 72 woningen ontwikkelen. Om Huis ter Heide West te kunnen realiseren, is dus eerst realisatie van Huis ter Heide Zuid noodzakelijk.

Stand van zaken In het voorjaar van 2019 is het Programma van Eisen uit 2009 in overleg met bewoners geactualiseerd en is een voorkeursvariant voor de verkeersontsluiting uitgewerkt. Het college heeft in juli 2019 ingestemd om op basis hiervan de planuitwerking te starten en een bestemmingsplan op te stellen. Er heeft een stedenbouwkundige verkenning plaatsgevonden in 2020, waarbij onder andere de wettelijke afstand tot de sportvelden en waardevol groen is verwerkt. De nieuwe schetsen zijn de basis voor de geactualiseerde grondexploitatie. In 2021 is er een concept beeldkwaliteitsplan (in overleg met omwonenden) opgesteld en een concept bestemmingsplan. In dit bestemmingsplan zijn de uitgangspunten vanuit eerdere besluitvorming en het geactualiseerde Programma van Eisen verwerkt. De ontvangen reacties uit het formele vooroverleg van het bestemmingsplan zijn begin 2022 verwerkt. Het bestemmingsplan heeft 6 weken ter inzage gelegen vanaf 5 mei 2022.Gedurende deze periode zijn er zienswijzen ingediend die vooral gaan over de aanwezige natuur. In het eerste kwartaal 2023 wordt de nota van beantwoording afgerond. Het bestemmingsplan en het ontwerp beeldkwaliteitsplan worden in het tweede kwartaal ter vaststelling voorgelegd aan de raad.

De benodigde weg in Huis ter Heide Zuid is weer een stap dichterbij: in december 2020 heeft het college ingestemd met het uitwerkingsplan Huis ter Heide Zuid en de afspraken over de weg die zijn gemaakt met de ontwikkelaar liggen vast in een anterieure overeenkomst. In februari 2022 is het bestemmingsplan vastgesteld door de raad. Tegen het bestemmingsplan is beroep ingediend bij de Raad van State. De zitting was aanvankelijk gepland op 7 februari 2023, maar is vanwege personele capaciteit bij de Raad van State uitgesteld en zijn wij in afwachting van een nieuwe zittingsdatum.

14/47

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2023 Relevante recente besluitvorming ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

https://www.zeist.nl/inwoner/wonen-en-verbouwen/projecten/versnellingsopgave-sneller-meerbetaalbare-huurwoningen/woningbouw-huis-ter-heide/… Raadsbesluit 2009 uitgangspunten ontwikkeling Huis ter Heide West en start GREX: https://zeist.raadsinformatie.nl/document/4588998/1/11RAAD0025_rv_Huis_ter_Heide_West Principebesluit college Huis ter Heide Zuid https://zeist.raadsinformatie.nl/document/7506331/1/RIB19_061_Principebesluit_Huis_ter_Heide Besluit college actualisatie Huis ter Heide west en voorkeursvariant verkeer Besluit college uitwerkingsgebied Huis ter Heide Zuid: https://zeist.raadsinformatie.nl/document/9575613/2#search=%22rib%20huis%20ter%20heide%2 2

Resultaatontwikkeling Het resultaat van de grondexploitatie Huis ter Heide West was bij het vorige MPSO (2022) op netto contante waarde 1-1-2022 neutraal (€ 0,-). De geactualiseerde grondexploitatie bij het MPSO 2022 heeft eveneens een neutraal resultaat op netto contante waarde 1-1-2022. De grondexploitatie is neutraal doordat deze wordt uitgevoerd op risico van de samenwerking Hart van de Heuvelrug. De wijzigingen zijn: ▪ De plankosten zijn toegenomen door de complexiteit en looptijd van het project; ▪ Er zijn extra onderzoekskosten vanwege de benodigde juridische adviezen in kader van de grondverkoop en mogelijk aanvullend onderzoek met betrekking tot ecologie en groen; ▪ De kosten voor bouw- en woonrijp maken zijn aanzienlijk gestegen. De kengetallen zijn op elementniveau geactualiseerd naar huidig prijspeil. ▪ De grondopbrengsten zijn hoger doordat de residuele grondprijzen licht zijn gestegen; ▪ Als gevolg van met name de marktontwikkelingen is de bijdrage aan Hart van de Heuvelrug afgenomen.

Risico’s De belangrijkste risico’s voor dit project zijn: ▪ Vertraging doordat verkeersontsluiting via Huis ter Heide Zuid niet of later kan worden gerealiseerd. Door de afhankelijkheid met het project Huis ter Heide Zuid kan dit tot vertraging of planaanpassing (en mogelijk extra kosten) leiden; ▪ Ecologisch onderzoek kan leiden tot vertraging of extra kosten, bijvoorbeeld vanwege aanwezigheid van beschermde diersoorten in het plangebied; ▪ Omwonenden en andere belanghebbenden kunnen tegen de plannen in bezwaar gaan, dit leidt tot vertraging en mogelijk extra plankosten; ▪ De kans bestaat dat de verkoopopbrengsten van de grond tegenvallen als gevolg van bijvoorbeeld een economische achteruitgang of overaanbod op de markt. Vanuit de afspraken over Hart van de Heuvelrug komen alle mogelijke consequenties van deze risico’s in basis voor rekening van de provincie zolang de gemeente handelt binnen de vastgestelde projectopdracht.

15/47

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2023 3

Bezittingen ‘grondbedrijf’

Bezittingen ‘grondbedrijf’; wat valt daar onder? De bezittingen in dit hoofdstuk zijn potentieel toekomstige ontwikkellocaties waarbij de gemeente Zeist een grondpositie heeft. De gemeente is binnen de gemeente één van de grootste grondbezitters; het grootste gedeelte van het openbaar gebied is in eigendom van de gemeente. Deze gronden zijn in gebruik als openbare ruimte zoals wegen en groen. Deze gronden vormen geen onderdeel van dit hoofdstuk.

Zie ook het document: Grondbeleid voor raadsleden van de VNG

16/47

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2023 3.1

Nijenheim / De Grift Projectgegevens Projectnummer: … Onderdeel van Versnelde programma: huisvesting Omvang gebied:

Programma Woningbouw Sociaal Goedkoop Middelduur Duur

44 st. st. st. st.

Niet-woningbouw Bedrijven Kantoren Overige functies

0 m² 0 m² 0 m²

Projectomschrijving Naast Flat de Grift in Nijenheim ligt een bouwkavel die eigendom is van de gemeente. Deze locatie is nu ingevuld met groen. Maar in het bestemmingsplan ligt hier de mogelijkheid om een appartementengebouw toe te voegen, direct naast of aan de bestaande flat De Grift. Ook voor parkeren is er ruimte in het bestemmingsplan om extra parkeerplaatsen toe te voegen. Woongoed Zeist en een ontwikkelaar hebben de gemeente benaderd met het plan om hier woningen toe te voegen in de sociale huur. Bij het plan is een initiatiefnemer betrokken die als eerste met het planidee is gekomen. Gekeken wordt of er kansen liggen om woningen met zorg of voor bijzondere doelgroepen toe te voegen. Het plan bestaat uit 2- en 3-kamerwoningen. De 3-kamerwoningen zijn rolstoeldoorgankelijk.

Stand van zaken Het plan bevindt zich in de voorbereidende fase. Er zijn een drietal sporen die worden gevolgd: Woongoed Zeist werkt met een ontwikkelaar aan de uitwerking van het plan en de ruimtelijke inpassing. Inmiddels ligt er een positief advies van welstand en wordt het project verder uitgewerkt ter voorbereiding op de vergunningsaanvraag. Daarnaast is er overleg met de gemeente over de grondverkoop en voorwaarden hiervoor. Een derde spoor is de openbare ruimte. Deze zal straks door de gemeente worden ingericht, ook hiervoor worden schetsen opgesteld. Gemeente en Woongoed werken samen om met bewoners in gesprek te gaan over de ruimtelijke invulling, waarvoor na een brede informatiebijeenkomst een klankbordgroep van betrokken omwonenden wordt gevormd.

Relevante recente besluitvorming Over dit plan heeft recent geen besluitvorming plaatsgevonden.

Projectfinanciën Het perceel is eigendom van de gemeente en zal voor realisatie van dit plan verkocht moeten worden. Opbrengsten zijn afhankelijk van de gekozen invulling. Omdat het projectgebied ligt rondom een bestaande parkeerplaats waar ook wensen zijn voor aanpassingen en vergroening, wordt gekeken naar de totale aanpak van dit gebied. Financiële afspraken worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst tussen gemeente en Woongoed Zeist. Deze wordt begin 2023 opgesteld.

17/47

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2023 4

Projecten met faciliterende rol

Projecten waarbij de gemeente een faciliterende rol heeft; Wat zijn dat? Als gemeente hebben wij niet alle gronden voor gebied- of locatieontwikkeling in bezit. Vaak is de grond in bezit bij ontwikkelaars, woningbouwcorporaties, beleggers, particulieren, enz. Indien de gemeente deze gronden niet actief aankoopt (= actief grondbeleid) spreken we van faciliterend grondbeleid. Dat wil zeggen: de gemeente werkt waar mogelijk mee aan het initiatief / plan van de initiatiefnemers. Waar we bij actief grondbeleid een grondexploitatie hebben, ligt dat bij faciliterend grondbeleid anders; we spreken dan van kostenverhaal. Met andere woorden: we trachten de door ons als gemeente gemaakte kosten op de initiatiefnemer te verhalen. De grondslag hiervoor ligt in de afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening (ook wel bekend als de GREX-wet). In basis regelen wij het kostenverhaal middels een anterieure overeenkomst met de ontwikkelende partij. De spelregels van kostenverhaal zijn vrijwel gelijk aan de van een grondexploitatie, maar de inhoud verschilt. In de meeste gevallen verrichten wij als gemeente geen werken - wij leggen geen straten aan, maken geen riolering en dergelijk - maar het kan wel. Vaak besteden we bij dergelijk projecten met name geld en tijd om de plannen verder te helpen om te komen tot een nieuw en/of aangepast bestemmingsplan.

Ongeacht de hoogte van de kosten die de gemeente maakt, is een voorwaarde dat die kosten pas kunnen worden verhaald indien en voor zover het project die kosten kan dragen. Vandaar dat bij projecten met uitsluitend of overwegend sociale woningbouw of maatschappelijke functies, het kostenverhaal beperkt of zelfs nihil zal zijn. Ook wordt de opbrengstpotentie van een plan beïnvloed door inhoudelijke / beleidsmatige eisen van de gemeente.

Zie ook het document: Grondbeleid voor raadsleden van de VNG

18/47

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2023 4.1

Almata Projectgegevens Projectnummer: Onderdeel van programma: Omvang gebied:

… n.v.t. 66.000 m²

Programma Woningbouw Sociaal Goedkoop Middelduur Duur Niet-woningbouw Bedrijven Kantoren Overige functies

0 0 0 0

st. st. st. st.

0 m² 0 m² Ca. 32.000 m²

Projectomschrijving De locatie met het gebouw Almata (voormalig jeugdgevangenis) is gekocht door de Nationale Politie, voor de vestiging van een Politieacademie. De Nationale Politie heeft daarbij de optie om ook het resterende, grotendeels onbebouwde deel, aan te kopen van het Rijksvastgoedbedrijf, ten behoeve van het realiseren van aanpalende functies vanuit de Politie. De invulling van de locatie wordt in overleg met aanwonenden en de gemeente bepaald en krijgt naar verwachting een campusachtige setting met gebouwen in het groen. Afstemming op het project Nieuwe Verbindingen is cruciaal, zowel voor de verkeersafwikkeling, als voor het ruimtebeslag van de ontsluiting van Den Dolder en de Politieacademie.

Stand van zaken De resultaten van het participatietraject zijn begin 2021 in de gemeenteraad behandeld. De Politie is vervolgens begonnen met de voorbereiding van de nadere uitwerking. Deze interne voorbereidingen lopen, mede door een bezuinigingsoperatie binnen de Politie, nog steeds. Het is op dit moment onduidelijk wanneer een besluit binnen de Politie wordt genomen over het vervolgtraject.

Relevante recente besluitvorming ▪

Raadsbesluit participatietraject (20 mei 2021).

Projectfinanciën Met de Politie zijn afspraken over een eerste plankostenvergoeding gemaakt, waarmee de ambtelijke inzet tot einde 2021 is gedekt. Voor de realiseren van de Politieacademie zijn mogelijk ingrepen in de directe omgeving nodig. Over kosten voor dergelijke ingrepen moeten nog afspraken worden gemaakt. Het streven is om het kostenverhaal middels een anterieure overeenkomst vast te leggen. Daarmee is het kostenverhaal verzekerd. Voor het project is een voorbereidingskrediet ter beschikking gesteld.

19/47

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2023 4.2

Gebiedsvisie Dijnselburg Projectgegevens Onderdeel programma:

van

Omvang gebied:

Versnelde Huisvesting 50 ha

Programma Woningbouw Sociaal Goedkoop Middelduur Duur Niet-woningbouw Bedrijven Kantoren Overige functies

st. st. st. st.

0 m² 0 m² 0 m²

e kstvak een plaatje inV

Projectomschrijving In het gebied zijn verschillende functies aanwezig, waarbij op de korte of langere termijn een investering/ transformatie aan de orde is. In het gebied zijn verschillende grondeigenaren, onder wie de gemeente Zeist. Ook de sporthal, het zwembad en de voormalig beheerderswoning behoren tot het onderzoeksgebied en zijn gemeentelijk eigendom. Gemeenschappelijke deler bij alle partijen is het streven naar kwaliteitsverbetering. Om tot ontwikkeling te komen is het nodig om een breed gedragen gebiedsvisie op te stellen.

Stand van zaken Samen met de participatiegroep en stedenbouwkundig bureau BRO hebben we een toekomstbeeld voor het gebied Dijnselburg gemaakt. De gemeente heeft daarin een bescheiden rol op zich genomen en ruimte gegeven aan perspectieven vanuit de samenleving. Tijdens het participatieproces in 2019 en 2020 is geconcludeerd is dat verschil van inzichten niet overbrugd kon worden. Het participatieproces met de participatiegroep, kerngroep en eigenarengroep is daarom eind 2020 gestopt. Vanuit de participatiegroep is aan de gemeente gevraagd om meer regie te nemen. Na het bespreken van de resterende dilemma’s met de stakeholders, de eigenaren in het gebied, is de gemeente met BRO gestart met een concept gebiedsvisie te maken. Met RIB 22.025 hebben we de raad geïnformeerd over de stand van zaken en het vervolg. Dat vervolg is vertraagd vanwege personeelswisselingen en moeilijk in te vullen vacatures. De inschatting is dat de vaststelling van een gebiedsvisie voor Dijnselburg in 2023 haalbaar is.

Relevante recente besluitvorming ▪

Raadsbesluit participatietraject (20 mei 2021).

Projectfinanciën Bij verdere uitwerking van de gebiedsvisie zal bekeken worden op welke wijze de planbegeleiding, waaronder de voorbereidingskosten, en de fysieke ingrepen vanuit de ontwikkelingen worden gedekt. In de uitvoering van de stappen worden de financiële gevolgen hiervan nader geduid. Mocht het project geen doorgaan vinden of mochten niet alle kosten verhaalbaar zijn, dan vormt de reserve zelfregulerende projecten een vangnet als dekking voor deze kosten. Het voorbereidingskrediet wordt via een technische begrotingswijzing voorgelegd.

20/47

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2023 4.3

Driebergen Zeist Nieuwe Kern Projectgegevens Onderdeel programma:

van

n.v.t.

Programma Woningbouw Sociaal Goedkoop Middelduur Duur

NNB NNB NNB NNB

Niet-woningbouw Bedrijven Kantoren Overige functies

NNB m² NNB m² NNB m²

st. st. st. st.

Projectomschrijving In de Propositie van Zeist is een onderzoeksrichting opgenomen om de kansen voor de ontwikkeling van een unieke nieuwe kern met een eigen identiteit in de nabijheid van een prachtig landschappelijk ingepast station, nader te onderzoeken. Eenzelfde onderzoeksrichting is beschreven in de concept-omgevingsvisie van de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Hierin is opgenomen dat de potentie van een gemengd woon-werk gebied rond het hoogwaardige OV-knooppunt Driebergen-Zeist wordt onderzocht. Naast de ambities van beide gemeenten is de stationsomgeving opgenomen in het regionale programma U Ned. Binnen dit programma wordt gewerkt aan ‘het wiel met spaken’ om zo de mobiliteitsopgaven binnen de regio Utrecht een plek te geven. Station Driebergen-Zeist is als één van de acht regiopoorten opgenomen in dit netwerk rondom de stad Utrecht.

Stand van zaken Het afgelopen jaar zijn de gemeenten Utrechtse Heuvelrug en Zeist gestart met een gezamenlijke oriëntatie op de planvorming voor de omgeving van Driebergen-Zeist om te komen tot een plan van aanpak voor het opstellen van een gebiedsvisie en een ontwikkelstrategie. Deze periode is benut om het gebied en de vraagstukken beter te verkennen en ons te oriënteren; wat willen we precies, welke informatie ligt er al, hoe liggen de verhoudingen en ambities in het gebied, hoe werken we samen? Deze oriënterende fase heeft inzichten gegeven die we nodig hebben voor het plan van aanpak en de gebiedsvisie hierna. Daarnaast was de oriënterende fase belangrijk voor het opbouwen van relaties met partijen in het gebied. Momenteel wordt het plan van aanpak opgesteld. Naar verwachting wordt het in het eerste of tweede kwartaal van 2023 gelijktijdig aan beide gemeenteraden aangeboden ter vaststelling. In het plan van aanpak worden voorstellen gedaan voor een gezamenlijk planproces, participatie en financiën. Daarnaast worden inhoudelijke uitgangspunten benoemd. Na besluitvorming door beide gemeenteraden over het plan van aanpak starten we het proces voor het opstellen van een gebiedsvisie en ontwikkelstrategie. Bij het opstellen van de gebiedsvisie zullen omwonenden, eigenaren en belanghebbenden worden betrokken.

In het plan van aanpak zal een voorstel worden gedaan voor het participatieproces. Parallel aan de lokale uitwerking participeren we in een regionaal traject. Ter voorbereiding van het Bestuurlijk Overleg Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport (BO MIRT) is vanuit het programma U Ned een integrale ruimtelijk programmatische verkenning opgesteld in samenwerking met de regiopoort-gemeenten, U Ned partners en experts (mobiliteit, groen, wonen, economie). Hierin 21/47

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2023 is gezamenlijk verkend wat de toegevoegde waarde is van de 8 regiopoorten voor de verstedelijkingsen mobiliteitsopgave van de regio Utrecht. Als vervolg op deze verkenning is besloten om de ingezette uitwerking van de regiopoorten voort te zetten met een gebiedsuitwerking per regiopoort en daarnaast om een programmatische aanpak te ontwikkelen waarin de fasering van gevraagde investeringen en afgestemde besluitvorming door regiopartners wordt uitgewerkt. Hierbij wordt ook verkend hoe de regio Amersfoort kan worden aangehaakt op de regiopoorten.

Relevante recente besluitvorming ▪

De Propositie van Zeist 2020: https://www.zeist.nl/projecten/projectenoverzicht/propositie-vanzeist

Projectfinanciën Om te komen tot een plan van aanpak zijn / worden er plankosten gemaakt. Daarom is er een voorbereidingskrediet ter beschikking gesteld. Daarnaast is er in de begroting 2022 en 2023 incidenteel budget gereserveerd voor de planontwikkeling Driebergen-Zeist. Ook is er budget opgenomen in het uitvoeringsprogramma voor de realisatie van woningen tot 2030. In het voorstel aan de gemeenteraad over het plan van aanpak zal inzichtelijk gemaakt worden wat de kosten zijn voor de volgende fase en zal hier een financiële dekking voor worden voorgesteld. Daarbij zullen ook reeds gemaakte kosten worden betrokken.

22/47

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2023 4.4

Dwarsweg Projectgegevens Onderdeel programma:

van

n.v.t.

Programma Woningbouw Sociaal Goedkoop Middelduur Duur

24 0 0 0

Niet-woningbouw Bedrijven Kantoren Overige functies

0 m² 0 m² 0 m²

st. st. st. st.

Projectomschrijving Op de locatie aan de Dwarsweg waar eerst supermarkt ‘De Komeet’ was gehuisvest, is de R.K. Woningbouwvereniging Zeist (RKWBZ) voornemens om 25 zorgeenheden te ontwikkelen. Deze zorgeenheden zijn bestemd voor cliënten van Reinaerde. De locatie is eind 2019 door de RKWBZ aangekocht en samen met een ontwikkelaar worden de plannen verder uitgewerkt. Hiervoor is veel aandacht voor het parkeren en de stedenbouwkundige inpassing binnen de bestaande woonbuurt.

Stand van zaken De gemeente heeft een principebesluit genomen, en de bouwaanvraag is bij de gemeente ingediend. Ook heeft de RKWBZ de plannen uitgewerkt en een informatieavond voor omwonenden gehouden. In 2021 zijn de plannen getoetst, heeft het plan ter inzage geleden en is een zienswijzennota opgesteld. Begin 2022 is de vergunning verleend voor het plan. Het plan valt onder de algemene verklaring van geen bedenkingen. Tegen het plan is beroep ingediend bij de rechtbank Midden Nederland. De uitspraak over deze procedure wordt begin 2023 verwacht.

Relevante recente besluitvorming RIB n.a.v. het principebesluit: https://zeist.raadsinformatie.nl/document/6759323/1#search=%22rib%20dwarsweg%22

Projectfinanciën Het gehele perceel is eigendom van de RKWBZ en er zijn nauwelijks gemeentelijke kosten mee gemoeid. Verdere afspraken zijn vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Eventuele kosten komen ten laste van de afdelingsbudgetten. Kosten van aanpassingen in de openbare ruimte komen voor rekening en risico van RKWBZ.

23/47

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2023 4.5

Griffensteijn Projectgegevens

Programma Sociaal Goedkoop Middelduur Duur Niet-woningbouw Bedrijven Kantoren Overige functies

Ca. 20 st. st. st. st.

0 m² 0 m² 0 m²

Projectomschrijving In de wijk Griffensteijn heeft Woongoed Zeist 191 sociale huurwoningen die in een matig tot slechte staat van onderhoud zijn. Het betreft hier woningen uit de wederopbouwperiode met een gemeentelijke monumenten status. Van 90 van de 191 woningen is de monumentenstatus opgeheven. Er blijven 77 On Site en 24 Airey woningen staan, en voor deze woningen wordt een onderhoudsplan voorbereid. Er worden 90 Airey woningen gesloopt om plaats te maken voor nieuwe woningen. Er wordt verkend of er ruimte is voor meer woningen gelet op de versnellingsopgave van de gemeente. Het lijkt realistisch dat 20 extra woningen kunnen worden gerealiseerd.

Stand van zaken Eind 2021 is door Woongoed architect Geurst en Schulze geselecteerd om een stedenbouwkundig plan te maken. In 2022 wordt verder samen opgetrokken en gewerkt aan de benodigde formele procedures en onderbouwing. De planning is om in de zomer van 2022 tot een plan te komen dat ook met bewoners wordt besproken. Een volgende stap is uitwerking in een stedenbouwkundig plan en een bouwplan voor de nieuwbouw. Hiervoor heeft de gemeente intensief overleg met Woongoed.

Relevante recente besluitvorming Op 28 januari 2020 nam het college van B&W van Zeist een nieuw besluit over de monumentale status van een aantal panden in Griffensteijn. Hiermee bleven voldoende panden beschermd en was de weg vrij om de herontwikkeling van het nu voorliggende plangebied op te pakken. Voor het college was daarbij van evident belang dat tussen Woongoed Zeist en de erfgoedorganisaties een compromis was bereikt dat goed past bij de analyse van bureau Hylkema en bij het advies van de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK). Op 13 juli 2021 heeft het college ingestemd met de kadernota van 5 mei 2021 en is de raad geïnformeerd met een raadsinformatiebrief (RIB21.134).

Projectfinanciën De plankosten voor dit plan worden verhaald op de ontwikkelaar, hiervoor wordt een anterieure overeenkomst opgesteld.

24/47

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2023 4.6

Hofje van Zeist Projectgegevens Onderdeel programma:

van

Omvang gebied:

Versnelde Huisvesting 4.056 m²

Programma Woningbouw Sociaal Goedkoop Middelduur Duur

16 0 2 0

Niet-woningbouw Bedrijven Kantoren Overige functies

0 m² 0 m² 0 m²

st. st. st. st.

Projectomschrijving Een grondeigenaar heeft in co-creatie met omwonenden een plan gemaakt voor begeleid wonen voor jongeren met een verstandelijke beperking. Dit proces is afgesloten met een kaderstellend raadsbesluit op 9 april 2019.

Stand van zaken De oorspronkelijk beoogd ontwikkelaar heeft zich begin 2020 teruggetrokken. Met de combinatie Bureau Bos en Koelewijn Bouw is echter in de loop van 2020 een doorstart gemaakt. In samenspraak tussen Stichting Hofje van Zeist, RK Woningbouwvereniging, Bureau Bos, Koelewijn Bouw en de gemeente is in de periode 2020-2022 een nieuw plan gemaakt (zie afbeelding boven), met 16 sociale wooneenheden voor jongeren met een verstandelijke beperking en 2 woningen in de middeldure huur. De laatste zullen na oplevering dienen als gemeenschappelijke ruimte en als beheerderswoning. Mede met inachtneming van de reacties die tijdens het planproces zijn verkregen en afstemming met belanghebbenden als Postduivenvereniging Union-Postjager en Stichting Volksgebouw Zeist is het plan de afgelopen periode verder uitgewerkt. In december 2022 is de omgevingsvergunning voor het Hofje van Zeist aangevraagd. Voorzien is dat start bouw na afronding van de procedure, op z’n vroegst eind 2023, kan starten.

Relevante recente besluitvorming/ontwikkelingen ▪ ▪ ▪ ▪

Raadsbesluit d.d. 9 april 2019 inzake het verlenen van subsidie voor het project Intentieovereenkomst 18 april 2019 inzake de realisatie van het project Collegebesluit d.d. 13 juli 2021 inzake inzet subsidie Hofje van Zeist Aanvraag omgevingsvergunning d.d. 22 december 2022

Projectfinanciën Voor dit project heeft de raad op 9 april 2019 een subsidie beschikbaar gesteld. Deze subsidie wordt op basis van een collegebesluit van 13 juli 2021 ingezet ter voorfinanciering van ten behoeve van het project door de initiatiefnemer (ontwikkelcombinatie) te maken kosten. Het betreft onderzoekskosten en (ontwerp)kosten ter voorbereiding op het indienen van de aanvraag omgevingsvergunning. De provincie heeft daarnaast een garantie afgegeven van € 150.000,- voor het geval het niet lukt een woonbestemming te realiseren op deze locatie. De gemeentelijke inspanning wordt gedekt vanuit de afdelingsbudgetten, omdat het regulier kostenverhaal vanwege de haalbaarheid van het plan niet (geheel) mogelijk is. 25/47

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2023

4.7

Huis ter Heide Zuid Projectgegevens Onderdeel programma:

van

Programma Woningbouw Sociaal Goedkoop Middelduur Duur