05-22RV030# Bijlage 5 Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2022

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2022

Bij de jaarrekening 2021

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2022 Inleiding en opbouw MPSO Inleiding Voor u ligt het Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling (verder: MPSO). Het MPSO 2022 is qua vorm en opzet gelijk gebleven aan de afgelopen jaren. Formeel heeft de gemeente Zeist geen ‘grondbedrijf’, echter als er gesproken wordt over het overkoepelend geheel, of activiteiten die met grond- of gebiedsontwikkelingen te maken hebben wordt de term nog veelvuldig gebruikt.

Doelstelling MPSO Het MPSO biedt een beeld van verschillende ruimtelijke projecten die spelen binnen de gemeentegrenzen van Zeist. In het MPSO wordt de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties weergegeven, waarmee inzicht wordt gegeven in de verwachte resultaten van de grondexploitaties en de bijbehorende grootste risico’s voor de projecten. De gemeente Zeist heeft op peildatum 1 januari 2022 drie actieve grondexploitaties, te weten: ▪ Geiserlaan ▪ Gemeentewerf ▪ Huis ter Heide West Projecten waarbij de gemeente ‘deelneemt’ aan een grondexploitatie zijn in dit MPSO niet onder de grondexploitaties opgenomen. Dit zijn de volgende projecten: Hart van de Heuvelrug, Vliegbasis Soesterberg en Kerckebosch. De grondexploitatie Huis ter Heide West maakt onderdeel uit van de samenwerking Hart van de Heuvelrug, maar wordt door de gemeente zelfstandig gevoerd en is daarmee wel een actief lopende grondexploitatie. Ten opzichte van het MPSO 2021 zijn er twee grondexploitatie afgesloten. Dit betreft de grondexploitaties Austerlitz Centrum en Cornelis Vlotlaan. Verder zijn in het MPSO projecten opgenomen waarbij de gemeente niet zelf ontwikkelt maar een faciliterende rol heeft.

Leeswijzer In hoofdstuk 1 wordt de ontwikkeling van grondexploitaties in 2021 op portefeuilleniveau besproken. Hierin wordt het resultaat van de grondexploitaties op totaalniveau afgezet tegen de resultaten van vorig jaar (MPSO 2021). Tevens wordt in het hoofdstuk de benodigde verliesvoorziening op basis van de verlieslatende projectresultaten weergegeven. Tot slot staat in het hoofdstuk de ontwikkeling van de ‘reserve grondbedrijf’ en de mutaties op hoofdlijnen van de reserve in 2021. Hoofdstuk 1 is technisch, maar rapporteert over de vereisten waaraan wij nu eenmaal moeten voldoen vanuit weten regelgeving. In hoofdstuk 2 worden de actualiteiten in de projecten met een grondexploitatie weergegeven. Onderdeel daarvan is een overzicht van het doel van het project, een recente stand van zaken en de resultaatontwikkeling in 2021. In hoofdstuk 3 worden de actualiteiten ten aanzien van de bezittingen in het grondbedrijf weergegeven. Het betreft hier potentiële ontwikkelgebieden die mogelijk leiden tot een grondexploitatie. In hoofdstuk 4 worden de actualiteiten in de projecten beschreven waar de gemeente een faciliterende rol heeft. Onderdeel is een beknopte weergave van het project, van de stand van zaken en de projectfinanciën, voor zover voor de gemeente relevant. In hoofdstuk 5 worden de actualiteiten van overige projecten en programma’s weergegeven.

In hoofdstuk 6 is een toelichting op de begrippen opgenomen.

2/51

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2022 Samenvatting Voor u ligt het Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2022 (MPSO). In dit document wordt inzichtelijk gemaakt welke ruimtelijke ontwikkelingen in Zeist plaats vinden. Projecten met een grondexploitatie In het MPSO worden de projecten met een grondexploitatie het meest uitgebreid behandeld. Dit komt voort uit wet- en regelgeving waaronder het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording). De grondexploitaties van de gemeente Zeist zijn: ▪ Geiserlaan ▪ Gemeentewerf ▪ Huis ter Heide West Welke wijzigingen hebben er ten aanzien van de grondexploitaties plaats gevonden? De grondexploitatie Geiserlaan is ongeveer gelijk gebleven met vorig jaar en heeft een netto contante waarde van € 1,5 miljoen negatief. Het totale tekort en daarmee ook de totale verliesvoorziening bedraagt € 1,5 miljoen. Bij het MPSO van 2021 was dit nog € 2,9 miljoen. Dit verschil komt doordat de grondexploitatie Austerlitz Centrum is afgesloten. De grondexploitatie Gemeentewerf had vorig jaar een netto contante waarde van € 1,96 miljoen. Dit jaar is dat bedrag gestegen naar € 2,34 miljoen, een verbetering van € 0,38 miljoen. De grondexploitatie Austerlitz Centrum en Cornelis Vlotlaan worden beide afgesloten met een kleine verbetering van het resultaat. Het resultaat van Austerlitz Centrum is € 1,35 miljoen negatief.

Het resultaat Cornelis Vlotlaan is € 0,1 miljoen positief. Projecten waarbij de gemeente een faciliterende rol heeft Vanaf het MPSO 2020 is gekozen om de projecten waarbij de gemeente een faciliterende rol heeft een eigen hoofdstuk te geven. Dit is in lijn met de BBV-regelgeving en zorgt voor een totaaloverzicht. Wat voor projecten zijn dat dan eigenlijk? De projecten waarbij de gemeente een faciliterende rol heeft, kenmerken zich doordat de gemeente niet zelf actief ontwikkelt. Anders dan bij projecten met een grondexploitatie heeft de gemeente in basis geen grondbezit (in sommige gevallen aangrenzend eigendom; bijvoorbeeld openbaar gebied wat gebruikt wordt voor de ontwikkeling), legt de gemeente in basis niet het openbaar gebied aan en vindt er een bestemmingsplanwijziging plaats op verzoek van een initiatiefnemer. De initiatiefnemer leidt in feite het project. Als gemeente helpen wij de initiatiefnemer waar mogelijk en wenselijk om zijn plan te ontwikkelen. De kosten die wij als gemeente hier voor maken brengen wij waar mogelijk in rekening bij de initiatiefnemer, dat heet kostenverhaal. Actualiteit: marktontwikkelingen Tenslotte hebben we momenteel nog te maken met de Coronacrisis. Dit heeft zijn weerslag op de economie.

We zien hoofdzakelijk twee ontwikkelingen: (1) een sterke stijging van zowel de civiele- als de bouwkosten en (2) een sterke stijging van de woningprijzen. Door internationale problemen in de toeleveringsketen stijgen de grondstofprijzen. Dit heeft als gevolg dat de bouwkosten en kosten voor de aanleg van de openbare ruimte sterk stijgen. Daarnaast blijven de prijzen van woningen stijgen waardoor de waarde van o.a. de gronden op niveau blijft. Zeist heeft voornamelijk woningbouwprojecten en deze gaan onverminderd door. Het netto effect is dat de grondexploitaties een positiever resultaat krijgen, voornamelijk gedreven door de stijgende woningprijzen. Het risicoprofiel van de gemeente Zeist, met relatief beperkte en kleinschalige ruimtelijke ontwikkelingen en beperkte grondexploitaties met enkel woningbouw biedt mogelijkheden tot flexibiliteit. In hun aard zijn ruimtelijke ontwikkelingen meerjarig en hebben daardoor zo nodig mogelijkheden tot temporisering.

3/51

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2022 Inhoudsopgave 1

2

3

Ontwikkelingen grondexploitaties portefeuilleniveau ....................................................................... 5 1.1

Korte toelichting termen grondexploitaties .............................................................................. 5

1.2

Af te sluiten projecten met een grondexploitatie ..................................................................... 6

1.3

Nieuw gestarte projecten met een grondexploitatie ................................................................ 8

1.4

Parameters bij actualisatie grondexploitaties .......................................................................... 8

1.5

Terugblik resultaten MPSO 2021 ............................................................................................ 9

1.6

Resultaten MPSO 2022 .......................................................................................................... 9

1.7

Ontwikkelingen jaarresultaat ................................................................................................. 10

1.8

Ontwikkeling reserve grondexploitatie .................................................................................. 12

1.9

Grondexploitaties en de Vennootschapsbelasting ................................................................ 12

Beschrijving per grondexploitatie ................................................................................................... 13 2.1

Geiserlaan ............................................................................................................................. 14

2.2

Gemeentewerf ....................................................................................................................... 16

2.3

Huis ter Heide-West .............................................................................................................. 18

Bezittingen ‘grondbedrijf’ ............................................................................................................... 20 3.1

4

5

6

Nijenheim / De Grift ............................................................................................................... 21

Projecten met faciliterende rol ....................................................................................................... 22 4.1

Almata ................................................................................................................................... 23

4.2

Gebiedsvisie Dijnselburg ....................................................................................................... 24

4.3

Driebergen Zeist Nieuwe Kern .............................................................................................. 26

4.4

Dwarsweg.............................................................................................................................. 28

4.5

Griffensteijn ........................................................................................................................... 29

4.6

Hofje van Zeist ...................................................................................................................... 30

4.7

Huis ter Heide Zuid ............................................................................................................... 31

4.8

De Lindenhorst ...................................................................................................................... 33

4.9

Schermerslaan ...................................................................................................................... 34

4.10

Schermerslaan-Vondellaan ................................................................................................... 35

4.11

Sortie 16 ................................................................................................................................ 36

4.12

Utrechtseweg Noord - Eikenstein.......................................................................................... 37

4.13

Utrechtseweg Noord - RaboFacet (BPD) .............................................................................. 38

4.14

Vogelwijk ............................................................................................................................... 39

4.15

Herontwikkeling WA-Hoeve, Den Dolder .............................................................................. 40

Overige projecten en programma’s ............................................................................................... 42 5.1

Hart van de Heuvelrug .......................................................................................................... 43

5.2

Woonwijk vliegbasis Soesterberg ......................................................................................... 44

5.3

WOM Kerckebosch ............................................................................................................... 45

5.4

Drieluik Den Dolder (Nieuwe Verbindingen Den Dolder) ...................................................... 46

5.5

Realisatie nieuwe Gemeentewerf aan de Johannes Postlaan ............................................. 47

5.6

Vollenhove............................................................................................................................. 49

Toelichting op begrippen ............................................................................................................... 50

4/51

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2022

1

Ontwikkelingen grondexploitaties portefeuilleniveau

In dit hoofdstuk worden de ontwikkelingen op portefeuilleniveau weergegeven. Met portefeuilleniveau wordt gedoeld op het overkoepelend geheel van de grondexploitaties. Dit hoofdstuk wordt gestart met een toelichting op de belangrijkste termen.

1.1

Korte toelichting termen grondexploitaties

Resultaat op nominale waarde Het resultaat van een grondexploitatie wordt bepaald door een berekening waarbij de ingeschatte kosten en opbrengsten van de gehele looptijd en van alle activiteiten van het project zijn meegenomen. Die kosten en opbrengsten worden berekend naar één resultaat. Dit heet het resultaat op nominale waarde. De kosten en opbrengsten van de jaren worden bij elkaar opgeteld en er wordt geen rekening gehouden met kosten- en opbrengstenstijgingen en rente.

Resultaat op eindwaarde Door aan de kosten en opbrengsten in de exploitatie een kosten- en opbrengstenstijging (of –daling) en rentekosten en -baten toe te voegen wordt het resultaat op de eindwaardedatum bepaald. Per grondexploitatie wordt de eindwaardedatum bepaald; dat is afhankelijk van wanneer de laatste werkzaamheden worden verwacht. Het resultaat op eindwaarde vertegenwoordigt de vooraf berekende kosten en opbrengsten van een project toegerekend naar het moment wanneer het project afgerond is. Dit is dus het totale verwachte saldo aan het einde van het project.

Resultaat op netto contante waarde (NCW) Het resultaat op netto contante waarde wordt bepaald door op de eindwaarde een discontering toe te passen. De discontering staat voor een (fictief) rendement. Door de discontering toe te passen ontstaat een waarde op een contante waarde datum; het resultaat op netto contante waarde. Voor grondexploitaties is door de commissie BBV een disconteringsvoet van 2,0% als parameter bepaald. Dus omgekeerd geredeneerd: door het bedrag op netto contante waarde te verhogen met de ‘fictieve rente’ (dus 2,0% jaarlijks) wordt toegewerkt naar het bedrag op eindwaarde. Op die manier kan het projectresultaat op eindwaarde dus bepaald worden.

5/51

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2022 1.2

Af te sluiten projecten met een grondexploitatie

In deze paragraaf worden de af te sluiten grondexploitaties weergegeven.

Austerlitz Centrum In het Hart van Austerlitz is een nieuwe multifunctionele accommodatie (MFA) gerealiseerd met daarin de nieuwe huisvesting van basisschool Pirapoleon, een vernieuwd Dorpshuis en 25 sociale huurwoningen. De peuterspeelzaal maakt gebruik van ruimte in het Dorpshuis. Naast de MFA zijn 15 grondgebonden woningen gerealiseerd, waarvan 7 koopwoningen voor starters uit Austerlitz. De overige 8 woningen zijn patiowoningen voor senioren met een zorgvraag. Deze woningen zijn gekocht door ‘Nu voor Straks’ en verhuurd aan senioren in de middeldure huur. De MFA is gerealiseerd door Woongoed, Stichting Dorpshuis Austerlitz en Wereldkidz. De 15 grondgebonden woningen zijn gerealiseerd en verkocht door aannemingsbedrijf Van Zoelen.

Hart van Austerlitz

De gemeente heeft de grondexploitatie gevoerd en het afgelopen jaar zijn de laatste werkzaamheden voor het woonrijp maken afgerond.

Resultaatontwikkeling Het resultaat van de grondexploitatie Austerlitz Centrum was bij het vorige MPSO (2021) op netto contante waarde 1-1-2021 circa € 1.389.082,- negatief. Het project heeft enkele meevallers gehad, waardoor het resultaat van de grondexploitatie bij afsluiting van het project € 1.347.551,- negatief bedraagt. De belangrijkste verschillen met de vorige grondexploitatie zijn: ▪ De aanbesteding van het bouw- en woonrijp maken van het gebied. Dit heeft tot een besparing van kosten geleid van in totaal circa € 50.000,-; ▪ De plankosten en de kosten voor voorbereiding en toezicht zijn lager geworden doordat de afrondende fase minder complex was dan vooraf ingeschat. De besparing bedraagt circa € 15.000,-. Het resultaat van de grondexploitatie is in totaal verbeterd met € 41.531,-.

6/51

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2022 Gevolgen De bovenstaande wijzigingen leiden tot een negatief resultaat bij afsluiting. Dit betekent: ▪ In het MPSO 2021 was het resultaat van de grondexploitatie geraamd op € 1.389.082,- negatief op netto contante waarde 1 januari 2021. Voor het project was derhalve bij het MPSO 2021 een verliesvoorziening getroffen van € 1.389.082,-; ▪ De boekwaardestand c.q. het resultaat van het project per 31 december 2021 bedraagt € 1.347.551,- negatief. Het verschil van € 41.531,- valt vrij en komt ten gunste van de reserve grondbedrijf.

Cornelis Vlotlaan Aan de Cornelis Vlotlaan zijn op een voormalige groenstrook, oorspronkelijk eigendom van de gemeente, door de RK Woningbouwvereniging 24 sociale huurappartementen gebouwd, met als doelgroep senioren. Senioren die een sociale huur eengezinswoning achterlaten, hebben voorrang op overige woningzoekenden bij de woningtoewijzing. Woongoed heeft hierop 14 appartementen en 6 grondgebonden (nul op de meter) gezinswoningen gerealiseerd. Deze woningen zijn in januari 2020 opgeleverd en door de nieuwe bewoners betrokken. De vrije sector kavel is onder voorbehoud verkocht.

Herinrichting Cornelis Vlotlaan

De grondoverdracht naar de RK Woningbouwvereniging heeft eind 2018 plaatsgevonden, de opbrengsten zijn in 2020 gerealiseerd. De bouw is in 2020 gestart en de woningen worden in februari 2021 opgeleverd. Afgelopen jaar is de openbare ruimte opnieuw ingericht, waarbij veel aandacht is besteed aan de verbetering van de ecologische omstandigheden voor verschillende planten en dieren (insecten en vogels).

Resultaatontwikkeling Het resultaat van de grondexploitatie Cornelis Vlotlaan was bij het vorige MPSO (2021) op netto contante waarde 1-1-2021 circa € 32.237,- positief. Het project heeft enkele meevallers gehad, waardoor het resultaat van de grondexploitatie bij afsluiting van het project € 100.584,- positief bedraagt (exclusief genomen winstneming). De belangrijkste verschillen met de vorige grondexploitatie zijn: ▪ De aanbesteding van het woonrijp maken van het gebied. Dit heeft tot een besparing van kosten geleid van in totaal circa € 45.000,-; ▪ De plankosten en de kosten voor voorbereiding en toezicht zijn beperkt gebleven doordat het project minder complex was dan vooraf ingeschat. De besparing bedraagt circa € 20.000,-. Het resultaat van de grondexploitatie is in totaal verbeterd met € 68.347,-. 7/51

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2022 Gevolgen De bovenstaande wijzigingen leiden tot een positief resultaat bij afsluiting. Dit betekent: ▪ In het MPSO 2021 was het resultaat van de grondexploitatie geraamd op € 32.237,- positief op netto contante waarde 1 januari 2021. Bij het MPSO 2021 was € 8.317,- winstgenomen. ▪ De boekwaardestand c.q. het resultaat van het project per 31 december 2021 bedraagt € 100.584,- positief. Dit betekent dat zowel de eerder genomen winst als het resultaat per ultimo 2021 worden toegevoegd aan de reserve grondbedrijf, dus totaal € 108.901,-. Het resultaat komt ten gunste van de reserve grondbedrijf.

1.3

Nieuw gestarte projecten met een grondexploitatie

In deze paragraaf worden de nieuw gestarte projecten met een grondexploitatie weergegeven. In 2021 zijn er geen projecten met een grondexploitatie gestart.

1.4

Parameters bij actualisatie grondexploitaties

Ten aanzien van de parameters is er een aantal richtlijnen vanuit het BBV (besluit begroting en verantwoording). Zo dient de renteparameter over de boekwaarde jaarlijks te worden berekend volgens een verplichte rekenwijze (BBV): voor het MPSO 2022 bedraagt de rente 1,17% over de boekwaarde. Macro economisch bestaat steeds sterker het gevoel dat de rentes op een zodanig absoluut minimum zitten, dat rentestijging een steeds reëlere optie wordt. Voor de gemeentelijke (omslag)rente voor de projecten hoeft dit niet onmiddellijk iets te betekenen, omdat de gemeente nog overliquide is en geen leningen hoeft aan te trekken. Indirect kan een rentestijging wel iets betekenen voor de prijzen van de bouwkosten en voor de verkoopprijs van de gronden. Een stijging van de hypotheekrente zal de verkoopprijzen onder druk zetten. In Zeist is dit geen wezenlijk risico, omdat hier soms al contracten over zijn afgesloten en er behoudend wordt gerekend wanneer het gaat om toekomstige opbrengsten. Voor de grondexploitaties is de kostenstijging bepaald op 2,5%. Dit geldt over alle opgenomen kosten. De parameter is vrijwel gelijk aan het langjarig gemiddelde van de CPI en GWW index. De kosten voor het aanleggen van het openbaar gebied zijn aan het afgelopen jaar aanzienlijk gestegen.

Echter is de verwachting dat dergelijke kostenstijgingen van tijdelijke aard zijn, ontstaan door de internationale leveringsketen problematiek. Door te streven naar een zo goed mogelijk aanbestedingsresultaat proberen we kostenoverschrijdingen te minimaliseren. En via een goede projectcontrol worden kostenstijgingen tijdig gesignaleerd, zodat er indien nodig naar kan worden gehandeld. De parameter opbrengstenstijging is variabel bepaald op 0,0% of 1,5%. Dit omdat veel grondverkopen sociale huur woningen betreffen of omdat er al afspraken over de prijzen zijn gemaakt en het dan gebruikelijk is 0,0% index te hanteren. Voor de grondexploitatie Gemeentewerf geldt als indexpercentage 1,5%, dit is conform vorig jaar. De afgelopen jaren zijn de verkoopprijzen van woningen flink gestegen als gevolg van een grotere vraag dan aanbod. De bouwkosten zijn minder sterk gestegen waardoor de waarde van grond is toegenomen (de grondwaarde wordt vaak residueel berekend). Hoewel de grondwaarde het afgelopen jaar is gestegen, en zodanig verwerkt in de grondexploitaties, bestaat een reële kans dat deze stijging afvlakt. Voorzichtigheidshalve is daarom een matige opbrengststijging gehanteerd als parameter. Verder is het project Huis ter Heide-West een uitzondering.

Voor dit project wordt, conform de afspraken met het programma Hart van de Heuvelrug waar deze grondexploitatie deel van uitmaakt, voor zowel kosten- als opbrengstenstijging de parameter kostenstijging 1,7% gehanteerd. De disconteringsvoet voor alle grondexploitaties bedraagt 2,0%; dit is voorgeschreven vanuit de BBVregelgeving.

8/51

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2022

Projecten

Rente

Kostenstijging

Opbrengstenstijging

Geiserlaan Gemeentewerf Huis ter Heide-West

1,16% 1,16% 1,16%

2,50% 2,50% 1,70%

1,50% 1,50% 1,70%

1.5

Terugblik resultaten MPSO 2021

In de onderstaande tabel worden de verwachte resultaten op eindwaarde en de beoogde eindwaardedatum weergegeven van de resultaten bij het MPSO 2021. Projecten Austerlitz Centrum Cornelis Vlotlaan Geiserlaan Gemeentewerf Huis ter Heide-West

1.6

Eindwaarde datum 31-12-2021 31-12-2021 31-12-2021 31-12-2025 31-12-2025

Resultaat op eindwaarde -1.416.863 32.882 -1.521.329 2.159.554 0

Richting negatief positief negatief positief neutraal

Resultaten MPSO 2022

In de onderstaande tabel worden de verwachte resultaten op eindwaarde en de beoogde eindwaardedatum weergegeven van de geactualiseerde grondexploitaties bij het MPSO 2022. Projecten

Eindwaarde datum

Resultaat op eindwaarde

Richting

Austerlitz Centrum* 31-12-2021 -1.347.551 negatief Cornelis Vlotlaan* 31-12-2021 100.584 positief Geiserlaan 31-12-2022 -1.551.999 negatief Gemeentewerf 31-12-2025 2.530.590 positief Huis ter Heide-West 31-12-2026 0 neutraal * De grondexploitaties Austerlitz en Cornelis Vlotlaan zijn afgesloten per 31 december 2021. Voor de verlieslatende exploitaties dient een voorziening te worden getroffen. Zie hiervoor de paragraaf ‘ontwikkelingen jaarresultaat’ (paragraaf 1.7). In de grondexploitatie Gemeentewerf is de bijdrage voor de nieuwe gemeentewerf ter hoogte van € 2,5 miljoen niet in de kosten opgenomen. Deze kosten mogen vanuit de BBV niet opgevoerd worden. Dit betekent dat het resultaat van de grondexploitatie positief is; dit positief saldo is conform het besluit van de raad over het plan benodigd voor de bouw van de nieuwe gemeentewerf en dient net als bij het vorige MPSO € 2,5 miljoen te bedragen. Wanneer het positieve saldo lager wordt dan € 2,5 miljoen, wordt dit gezien als een tekort op de grondexploitatie en dient het verschil vanuit de reserve grondbedrijf te worden aangevuld. Per 31-12-2021 is het verwachte resultaat van de grondexploitatie Gemeentewerf verbeterd, waardoor er geen aanvulling vanuit de reserve grondbedrijf nodig is. De eerder gedane aanvulling is niet meer nodig en wordt teruggestort in de reserve grondbedrijf.

9/51

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2022 1.7

Ontwikkelingen jaarresultaat

Ontwikkeling boekwaarde De boekwaardestand is een saldo van de tot op heden ontvangen opbrengsten minus de tot op heden gedane investeringen. Een negatief saldo houdt dus in dat er meer investeringen zijn gedaan dan opbrengsten ontvangen. Boekwaarde-stand per 31-12-2020

Boekwaarde realisatie 2021

Boekwaarde-stand per 31-12-2021

Austerlitz Centrum Cornelis Vlotlaan Geiserlaan Gemeentewerf

-1.247.086 209.968 -729.353 1.346.556

-100.465 -109.385 -460.273 -102.140

-1.347.551 100.584 -1.189.627 1.244.416

Huis ter Heide-West

-2.066.270

-119.815

-2.186.085

Totaal

-2.486.186

-892.077

-3.378.264

Projecten

De stand boekwaarde per 31 december 2020 bedroeg € 2,5 miljoen negatief. Gedurende 2021 zijn er bijna geen opbrengsten ontvangen en alleen investeringen gedaan, waardoor de negatieve boekwaardestand negatiever is geworden met totaal ruim € 0,9 miljoen naar € 3,4 miljoen negatief. De boekwaarde dient voornamelijk terugverdiend te worden met de grondopbrengsten. De stand en de ontwikkeling van de boekwaarde zegt dus niets over het uiteindelijke resultaat, maar wel wat over de voorinvestering die de gemeente heeft gemaakt en daarmee het vermogen dat ‘vast ligt’ in de projecten met een grondexploitatie.

Winstneming In het voorjaar van 2018 is een notitie in het kader van het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) verschenen met daarin een toelichting over de toepassing van (tussentijdse) winstneming bij grondexploitaties. Dit is voor Zeist vertaald in het raadsbesluit Financiën grondbeleid (18RV068). Conform dit raadsbesluit is voor de winstgevende grondexploitaties een winstberekening uitgevoerd volgens de POC-methode (percentage of completion). Op basis van de berekening systematiek van het BBV zijn er twee grondexploitaties waarop een winstneming van toepassing is. Dit zijn de grondexploitaties gemeentewerf (Van Renesselaan) waarvan € 2,5 miljoen uit het resultaat gelabeld is ten behoeve van de bouw van de nieuwe gemeentewerf en de grondexploitatie Cornelis Vlotlaan. De tussentijdse winstneming voor de grondexploitatie Gemeentewerf bedroeg bij het vorig MPSO € 257.411,-. Bij het voorliggend MPSO dient de winstneming te worden opgehoogd met € 53.286,- en bedraagt in totaal € 310.698,-. De winstnemingen worden conform de afspraken als beschreven in het raadsbesluit Financiën grondbeleid gereserveerd binnen het weerstandsvermogen.

10/51

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2022 Ontwikkeling resultaat grondexploitaties op netto contante waarde Het verwachte resultaat op netto contante waarde (NCW) per 1-1-2022 van de lopende grondexploitaties bedraagt opgeteld € 892.369,- positief. In onderstaande tabel zijn de resultaten op netto contante waarde weergegeven.

Projecten Austerlitz Centrum* Cornelis Vlotlaan* Geiserlaan Gemeentewerf Huis ter Heide-West** Totaal

Resultaat NCW 1-1-2021 MPSO 2021

Resultaat NCW 1-1-2022 MPSO 2022

Verschil

-1.389.082 32.237 -1.491.499 1.955.975 0

0 0 -1.521.568 2.337.874 0

1.389.082 -32.237 -30.069 381.899 -

-892.369

816.306

1.708.675

* De grondexploitaties Austerlitz Centrum en Cornelis Vlotlaan zijn afgesloten per 31-12-2021. Daarmee is er geen saldo per 1-1-2022. ** Huis ter Heide-West is hier opgenomen met een resultaat € 0,- omdat het resultaat voor rekening van de provincie komt in de mastergrex Hart van de Heuvelrug. De resultaten op NCW 1-1-2022 verbeteren dus met circa € 1,7 miljoen. De wijzigingen met de meeste impact op de resultaten van de grondexploitaties zijn: ▪ Het verbeterde resultaat op de grondexploitatie Gemeentewerf is voornamelijk het gevolg van een lagere kostenraming voor saneren en hogere grondopbrengsten. ▪ Het verslechterde resultaat op de grondexploitatie Geiserlaan is voornamelijk het gevolg van de langere doorlooptijd. ▪ De grondexploitaties Austerlitz Centrum en Cornelis Vlotlaan zijn afgesloten. De overige wijzigingen worden toegelicht in de projectbladen van de betreffende projecten.

Ontwikkeling van de benodigde verliesvoorzieningen Bij het MPSO van 2021 is een verliesvoorziening getroffen van € 2,9 miljoen. De verliesvoorziening dekt het resultaat af van de verlieslatende projecten. Huidige verliesvoorziening (MPSO 2021)

Nieuwe verliesvoorziening (MPSO 2022)

Verschil

Austerlitz Centrum Geiserlaan

1.389.082 1.491.499

0 1.521.568

-1.389.082 30.069

Totaal

2.880.580

1.521.568

-1.359.013

Verlieslatende projecten

De verliesvoorziening wordt gebaseerd op de netto contante waarde van de verlieslatende projecten. Het resultaat van het project wordt feitelijk op de eindwaarde gerealiseerd. Om die reden dient er een ‘toevoeging’ (soort van ‘rente’) via de reserve plaats te vinden aan de voorziening, ter hoogte van het verschil tussen de netto contante waarde en eindwaarde. De benodigde (jaarlijkse) ‘toevoeging’ is meegenomen in de meerjarenbegroting van de gemeente. De verliesvoorziening wordt aanzienlijk lager door het afsluiten van de grondexploitatie Austerlitz Centrum.

11/51

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2022 1.8

Ontwikkeling reserve grondexploitatie

De reserve grondbedrijf is de gelabelde reserve waaruit mutaties in grondexploitaties bekostigd kunnen worden. Dit is het ‘spaarpotje’ voor grondexploitaties: als projecten meer geld kosten dan opbrengen, kan het tekort vanuit deze reserve worden aangevuld. Omgekeerd is het de bedoeling dat projecten met een grondexploitatie die meer opbrengen dan kosten het saldo afstorten in de reserve grondbedrijf. Als dit potje leeg is, dan dient een eventueel tekort ingebracht te worden in het resultaat van de jaarrekening. In de onderstaande tabel is de ontwikkeling van de reserve grondbedrijf opgenomen, waarbij positieve bijdragen dotaties zijn en negatieve bedragen onttrekkingen zijn. Ontwikkelingen reserve

grondbedrijf

Mutatie

Stand per 1-1-2021

Stand reserve 407.809

Aanvulling verliesvoorziening Geiserlaan Verschil resultaat afsluiten Austerlitz Centrum Verschil resultaat afsluiten Cornelis Vlotlaan

-14.558 41.361 108.901

Vrijvallen aanvulling gemeentewerf tot 2,5 mln.

83.034

Vrije ruimte per 1-1-2022

626.717

Als onderdeel van het risicomanagement wordt jaarlijks de gewenste hoogte voor de reserve grondexploitatie bepaald. Dit gebeurt jaarlijks bij de jaarrekening en de actualisatie van het MPSO. De reserve biedt voldoende ruimte voor een primaire egalisatie tussen winstgevende en verlieslatende grondexploitaties en heeft dit jaar meer financiële ruimte gekregen om tegenvallers op projecten op te vangen.

1.9

Grondexploitaties en de Vennootschapsbelasting

Vanaf 1 januari 2016 geldt voor gemeenten de vennootschapsbelastingplicht. Dat wil, in het kort, zeggen dat de gemeente vennootschapsbelasting moet afdragen over de structurele winsten van haar ondernemersactiviteiten, waaronder ook grondexploitaties kunnen vallen. Om te bepalen of de Gemeente Zeist structurele winst behaalt op haar grondbedrijf is de Quick Scan van de SVLO (Samenwerking Vennootschapsbelasting Lokale Overheden) ingevuld. Dit instrument wordt toegepast om te bepalen of de gemeente een structurele winst heeft voor de grondexploitaties. Uit de Quick Scan is de verwachting dat het saldo van de gecombineerde opgeschoonde grondexploitaties de komende jaren voor meerdere jaren positief zal zijn. Dat wil zeggen dat de Gemeente Zeist structurele winst maakt op haar grondbedrijf en daarom VPB-aangifte zal moeten doen voor het onderdeel grondexploitaties. De komende maanden zal dit nader worden onderzocht en worden de (mogelijke) optimalisaties en financiële effecten inzichtelijk gemaakt.

12/51

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2022 2

Beschrijving per grondexploitatie

Een grondexploitatie; wat is dat? Een grondexploitatie is een financiële vertaling van een project waarbij de gemeente een actieve rol heeft; oftewel de gemeente voert actief grondbeleid. Een grondexploitatie bestaat uit kosten en opbrengsten. Een grondexploitatie kan zowel een voordelig als een nadelig saldo hebben. Voor een grondexploitatie met een nadelig saldo moet de gemeente een verliesvoorziening treffen die het negatief resultaat afdekt. De grondexploitatie moet jaarlijks worden geactualiseerd. Een grondexploitatie heeft als belangrijke kenmerken dat de gemeente eigenaar is van de grond (historisch bezit of aangekocht), zelf de gronden geschikt maakt voor de bouw van functies (bouw- en woonrijp maken), dus voorziet van riolering, wegen, parkeerplaatsen, groen, water, e.d. De bouwrijpe grond wordt aangeboden aan de markt; aan bouwers, projectontwikkelaars, beleggers, corporaties en/of particulieren óf wordt gebruikt voor eigen (maatschappelijke) functies. Een voordeel van een grondexploitatie is dat de gemeente meer regie en grip heeft op de plannen, dan wanneer een derde partij ontwikkelt; de gemeente heeft namelijk zowel publiekrechtelijk als privaatrechtelijke middelen tot haar beschikking als zij eigenaar is van de grond. Met andere woorden; als eigenaar bepaal je zelf grotendeels wat je wilt. Wel moeten we hiervoor voldoen aan scherpere wet- en regelgeving.

De eisen die de gemeente stelt hebben invloed op de waarde van de te verkopen gronden. Een nadeel voor de gemeente is dat het risico groter is dan wanneer de gemeente geen eigenaar is. Dit komt doordat de gemeente actief deelneemt aan de grondmarkt en zelf als ‘ondernemer’ aan de lat staat voor de kosten. Tegenvallers in de kosten maar ook de schommelingen op de vastgoedmarkt kunnen flinke gevolgen hebben voor de grondexploitatie.

Zie ook het document: Grondbeleid voor raadsleden van de VNG

13/51

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2022 2.1

Geiserlaan Projectgegevens Projectnummer: Onderdeel van programma: Omvang gebied:

G0001800 n.v.t.

10.600 m²

Programma Woningbouw Sociaal Goedkoop Middelduur Duur

16 0 24 0

Niet-woningbouw Bedrijven Kantoren Overige functies

0 m² 0 m² 0 m²

st. st. st. st.

Projectomschrijving Op de voormalige Gammalocatie aan de Geiserlaan zijn 40 huurwoningen gerealiseerd. Het college van B&W heeft hiervoor in 2017 de voorlopige uitgangspunten vastgesteld. Na bespreking met omwonenden zijn de definitieve uitgangspunten begin 2018 door de raad vastgesteld. De omwonenden mochten uit drie ontwerpen kiezen. Zij hebben gekozen voor het plan van architecte Marlies Röhmer en Van Wanrooij Projectontwikkeling (VWP). Op de locatie waren achtereenvolgens een gasfabriek, een zwembad en een filiaal van de Gamma bouwmarkt gevestigd. De kosten van sloop en sanering zijn daardoor hoog en de opbrengsten door de gehanteerde woningdifferentiatie relatief laag. In combinatie met de hoge boekwaarde leidt dit op voorhand tot een negatief saldo van de grondexploitatie.

Stand van zaken Op basis van het plan van VWP heeft de raad in juni 2019 het bestemmingsplan vastgesteld. Daarbij zijn nadere eisen gesteld aan de huurprijzen. VWP is in april 2020 met de bouw gestart. De 22 gezinswoningen en 18 appartementen zijn medio 2021 opgeleverd. Het naastgelegen parkeerterrein is aansluitend op de bouw opnieuw ingericht. Het groen wordt begin 2022 aangebracht en daarmee is dit project afgerond.

14/51

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2022 Relevante recente besluitvorming ▪ ▪

Raadsbesluit Crisis en herstelwet bestemmingsplan Geiserlaan 19RV031 d.d. 11 juni 2019 Verlenen omgevingsvergunning op 13 maart 2020.

Resultaatontwikkeling Het resultaat van de grondexploitatie Geiserlaan was bij het vorige MPSO (2021) op netto contante waarde 1-1-2021 € 1,5 miljoen negatief. De geactualiseerde grondexploitatie bij het MPSO 2022 heeft eveneens een resultaat van € 1,5 miljoen negatief op netto contante waarde 1-1-2022. Inhoudelijk hebben geen wijzigingen plaatsgevonden in de grondexploitatie en daarom zijn de resterende budgetten gelijk gebleven.

Risico’s Het project is vrijwel afgrond. Er zijn geen wezenlijke risico’s meer.

15/51

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2022 2.2

Gemeentewerf Projectgegevens Projectnummer: Onderdeel van programma: Omvang gebied:

G0001700

13.000 m²

Programma Woningbouw Sociaal Goedkoop Middelduur Duur

20 0 40 22

Niet-woningbouw Bedrijven Kantoren Overige functies

0 m² 0 m² 0 m²

st. st. st. st.

Projectomschrijving De grondexploitatie van de gemeentewerf bestaat uit twee deelprojecten. De eerste fase betreft het CPO-project van Surplus, het realiseren van 16 dure vrije sector en 6 middeldure koopappartementen voor senioren waarvoor grondopbrengsten ter hoogte van € 2,3 miljoen inmiddels gerealiseerd zijn. Deze woningen zijn in december 2019 opgeleverd. De tweede fase betreft de woningbouwontwikkeling op het terrein van de huidige gemeentewerf en de voormalige brandweerkazerne. Dit gedeelte van het terrein is naar verwachting medio 2024 beschikbaar voor herontwikkeling, op dat moment is de huidige gemeentewerf verplaatst. In de loop van 2022 zullen de eerste voorbereidingen voor de tweede fase worden getroffen om naar verwachting 60 woningen te realiseren. Deze 60 woningen bestaan uit 20 sociale huurwoningen, 34 middeldure en 6 dure koopwoningen.

Stand van zaken Besluitvorming door het college van B&W en de gemeenteraad over de uitgangspunten van de herontwikkeling van de 2e fase dient nog plaats te vinden. Hierin worden de keuzes gemaakt voor het definitieve programma, doelgroepen, duurzaamheid en grondwaarde. Naar verwachting zal dit besluit in het 2e kwartaal van 2022 genomen worden. Het bestemmingsplan biedt ruimte voor maximaal 60 woningen. De inhoudelijke kaders worden met omwonenden en andere belanghebbenden besproken waarna een selectieprocedure voor een ontwikkelaar zal volgen.

Relevante recente besluitvorming ▪ ▪

12 december 2017; vaststelling bestemmingsplan Zeisterwerf 13 februari 2018; opening grondexploitatie gemeentewerf

16/51

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2022 Resultaatontwikkeling Het resultaat van de grondexploitatie Gemeentewerf was bij het vorige MPSO (2021) op netto contante waarde 1-1-2021 € 2,0 miljoen positief (exclusief de winstneming). De geactualiseerde grondexploitatie bij het MPSO 2022 heeft een resultaat van ruim € 2,3 miljoen positief op netto contante waarde 1-1-2022 (eveneens exclusief de winstneming). De wijzigingen zijn: ▪ De saneringskosten zijn lager geraamd dan in de voorcalculatie bepaald; ▪ De grondopbrengsten zijn hoger door de nieuwe woonvisie en de woningmarktontwikkelingen.

Risico’s De risico’s hebben betrekking op verdere bouwkostenstijgingen en de kosten voor het saneren, slopen, bouw- en woonrijp maken, o.a. vanwege complexiteit met betrekking de sloop van de panden, bodemverontreiniging en de ontsluiting van het gebied. Tijdens de selectieprocedure zullen daar heldere afspraken over gemaakt moeten worden waarbij de risico’s worden beheerst. Daarnaast kan de interactieve planvorming invloed hebben op het aantal te realiseren woningen en daarmee op de grondopbrengsten.

17/51

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2022 2.3

Huis ter Heide-West Projectgegevens Projectnummer: Onderdeel van programma: Omvang gebied:

G0007000 Hart van de Heuvelrug 50.611 m²

Programma Woningbouw Sociaal Goedkoop Middelduur Duur

16 0 36 15

Niet-woningbouw Bedrijven Kantoren Overige functies

0 m² 0 m² 0 m²

st. st. st. st.

Projectomschrijving Het project Huis ter Heide West maakt onderdeel uit van het programma Hart van de Heuvelrug. Op de locatie van voormalige sportvelden is ruimte om maximaal 80 woningen te bouwen. In 2009 is er door bewoners een Programma van Eisen opgesteld. De gemeenteraad heeft dit voor kennisgeving aangenomen. Het project is in de crisistijd uitgesteld tot 2020 om de markt de gelegenheid te bieden te herstellen van de crisis. Om de woningen te realiseren is een ontsluitingsweg nodig die loopt door het plangebied van Huis ter Heide Zuid. Deze grond is particulier eigendom. De ontwikkelaar wil hier naast de weg ook 72 woningen ontwikkelen. Om Huis ter Heide West te kunnen realiseren, is dus eerst realisatie van Huis ter Heide Zuid noodzakelijk.

Stand van zaken In het voorjaar van 2019 is het Programma van Eisen uit 2009 in overleg met bewoners geactualiseerd en is een voorkeursvariant voor de verkeersontsluiting uitgewerkt. Het college heeft in juli 2019 ingestemd om op basis hiervan de planuitwerking te starten en een bestemmingsplan op te stellen. Er heeft een stedenbouwkundige verkenning plaatsgevonden in 2020, waarbij onder andere de wettelijke afstand tot de sportvelden en waardevol groen is verwerkt. De nieuwe schetsen zijn de basis voor de geactualiseerde grondexploitatie. In 2021 is er een concept beeldkwaliteitsplan (in overleg met omwonenden) opgesteld en een concept bestemmingsplan. In dit bestemmingsplan zijn de uitgangspunten vanuit eerdere besluitvorming en het geactualiseerde Programma van Eisen verwerkt. De ontvangen reacties uit het formele vooroverleg van het bestemmingsplan worden begin 2022 verwerkt. Verwachting is dat de ter inzage legging eerste kwartaal 2022 zal plaatsvinden. De benodigde weg in Huis ter Heide Zuid is weer een stap dichterbij: in december 2020 heeft het college ingestemd met het uitwerkingsplan Huis ter Heide Zuid en de afspraken over de weg die zijn gemaakt met de ontwikkelaar liggen vast in een anterieure overeenkomst.

18/51

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2022 Relevante recente besluitvorming ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

https://www.zeist.nl/inwoner/wonen-en-verbouwen/projecten/versnellingsopgave-sneller-meerbetaalbare-huurwoningen/woningbouw-huis-ter-heide/… Raadsbesluit 2009 uitgangspunten ontwikkeling Huis ter Heide West en start GREX: https://zeist.raadsinformatie.nl/document/4588998/1/11RAAD0025_rv_Huis_ter_Heide_West Principebesluit college Huis ter Heide Zuid https://zeist.raadsinformatie.nl/document/7506331/1/RIB19_061_Principebesluit_Huis_ter_Heide Besluit college actualisatie Huis ter Heide west en voorkeursvariant verkeer Besluit college uitwerkingsgebied Huis ter Heide Zuid: https://zeist.raadsinformatie.nl/document/9575613/2#search=%22rib%20huis%20ter%20heide%2 2

Resultaatontwikkeling Het resultaat van de grondexploitatie Huis ter Heide West was bij het vorige MPSO (2021) op netto contante waarde 1-1-2021 neutraal (€ 0,-). De geactualiseerde grondexploitatie bij het MPSO 2022 heeft eveneens een neutraal resultaat op netto contante waarde 1-1-2022. De grondexploitatie is neutraal doordat deze wordt uitgevoerd op risico van de samenwerking Hart van de Heuvelrug. De wijzigingen zijn: ▪ De plankosten zijn toegenomen door de complexiteit en looptijd van het project; ▪ Er zijn extra onderzoekskosten vanwege de benodigde juridische adviezen in kader van de grondverkoop en mogelijk aanvullend onderzoek met betrekking tot ecologie en groen; ▪ De grondopbrengsten zijn hoger door de nieuwe woonvisie en de woningmarktontwikkelingen; ▪ Als gevolg van het wijzigingen is de bijdrage aan Hart van de Heuvelrug toegenomen. Dit komt via de ‘mastergrex’ bij het programma Hart van de Heuvelrug ten gunste aan de provincie. Hierdoor is het resultaat van de grondexploitatie voor de gemeente gelijk gebleven.

Risico’s De belangrijkste risico’s voor dit project zijn: ▪ Vertraging doordat verkeersontsluiting via Huis ter Heide Zuid niet kan worden gerealiseerd. Door de afhankelijkheid met het project Huis ter Heide Zuid kan dit tot vertraging of planaanpassing (en mogelijk extra kosten) leiden; ▪ Ecologisch onderzoek kan leiden tot vertraging of extra kosten, bijvoorbeeld vanwege aanwezigheid van beschermde diersoorten in het plangebied; ▪ Omwonenden en andere belanghebbenden kunnen tegen de plannen in bezwaar gaan, dit leidt tot vertraging en mogelijk extra plankosten; ▪ De kans bestaat dat de verkoopopbrengsten van de grond tegen vallen als gevolg van bijvoorbeeld een economische achteruitgang of overaanbod op de markt. Vanuit de afspraken over Hart van de Heuvelrug komen alle mogelijke consequenties van deze risico’s in basis voor rekening van de provincie zolang de gemeente handelt binnen de vastgestelde projectopdracht.

19/51

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2022 3

Bezittingen ‘grondbedrijf’

Bezittingen ‘grondbedrijf’; wat valt daar onder? De bezittingen in dit hoofdstuk zijn potentieel toekomstige ontwikkellocaties waarbij de gemeente Zeist een grondpositie heeft. De gemeente is binnen de gemeente één van de grootste grondbezitters; het grootste gedeelte van het openbaar gebied is in eigendom van de gemeente. Deze gronden zijn in gebruik als openbare ruimte zoals wegen en groen. Deze gronden vormen geen onderdeel van dit hoofdstuk.

Zie ook het document: Grondbeleid voor raadsleden van de VNG

20/51

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2022 3.1

Nijenheim / De Grift Projectgegevens Projectnummer: Onderdeel van programma:

… Versnelde huisvesting

Omvang gebied:

Programma Woningbouw Sociaal Goedkoop Middelduur Duur

20 st. st. 20 st. st.

Niet-woningbouw Bedrijven Kantoren Overige functies

0 m² 0 m² 0 m²

Projectomschrijving Naast Flat de Grift in Nijenheim ligt een bouwkavel die eigendom is van de gemeente. Deze locatie is nu ingevuld met groen. Maar in het bestemmingsplan ligt hier de mogelijkheid om een appartementengebouw toe te voegen, direct naast of aan de bestaande flat De Grift. Ook voor parkeren is er ruimte in het bestemmingsplan om extra parkeerplaatsen toe te voegen. Woongoed Zeist en een ontwikkelaar hebben de gemeente benaderd met het plan om hier woningen toe te voegen in de sociale- en middeldure huur. In dit nieuwe gebouw zou ook ruimte moeten zijn voor ontmoeting. Bij het plan is een initiatiefnemer betrokken die als eerste met het planidee is gekomen. Gekeken wordt of er kansen liggen om ook zorg of een woongroep toe te voegen, waarbij wordt gedacht aan jonge mensen met Parkinson of andere zorgbehoefte. De locatie nabij voorzieningen is hiervoor zeer geschikt.

Stand van zaken Het plan bevindt zich in de verkennende fase. Er zijn een drietal sporen die worden gevolgd: Woongoed Zeist werkt met een ontwikkelaar aan de uitwerking van het plan en de ruimtelijke inpassing. Daarnaast is er overleg met de gemeente over de grondverkoop en voorwaarden hiervoor. Een derde spoor is de openbare ruimte. Deze zal straks door de gemeente worden ingericht, ook hiervoor worden schetsen opgesteld. Gemeente en Woongoed werken samen om met bewoners in gesprek te gaan over de ruimtelijke invulling, waarvoor na een brede informatiebijeenkomst een klankbordgroep van betrokken omwonenden wordt gevormd.

Relevante recente besluitvorming Over dit plan heeft recent geen besluitvorming plaatsgevonden.

Projectfinanciën Het perceel is eigendom van de gemeente en zal voor realisatie van dit plan verkocht moeten worden. Opbrengsten zijn afhankelijk van de gekozen invulling. Omdat het projectgebied ligt rondom een bestaande parkeerplaats waar ook wensen zijn voor aanpassingen en vergroening, wordt gekeken naar de totale aanpak van dit gebied. Als hiervoor wordt gekozen, ligt het voor de hand om een grondexploitatie op te stellen voor het project. De verwachting is dat hier de eerste helft van 2022 duidelijkheid over komt. Er zal een kooprealisatieovereenkomst met Woongoed worden getekend en een grondexploitatie worden geopend voor het plan.

21/51

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2022 4

Projecten met faciliterende rol

Projecten waarbij de gemeente een faciliterende rol heeft; Wat zijn dat? Als gemeente hebben wij niet alle gronden voor gebied- of locatieontwikkeling in bezit. Vaak is de grond in bezit bij ontwikkelaars, woningbouwcorporaties, beleggers, particulieren, enz. Indien de gemeente deze gronden niet actief aankoopt (= actief grondbeleid) spreken we van faciliterend grondbeleid. Dat wil zeggen: de gemeente werkt waar mogelijk mee aan het initiatief / plan van de initiatiefnemers. Waar we bij actief grondbeleid een grondexploitatie hebben, ligt dat bij faciliterend grondbeleid anders; we spreken dan van kostenverhaal. Met andere woorden: we trachten de door ons als gemeente gemaakte kosten op de initiatiefnemer te verhalen. De grondslag hiervoor ligt in de afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening (ook wel bekend als de GREX-wet). In basis regelen wij het kostenverhaal middels een anterieure overeenkomst met de ontwikkelende partij. De spelregels van kostenverhaal zijn vrijwel gelijk aan de van een grondexploitatie, maar de inhoud verschilt. In de meeste gevallen verrichten wij als gemeente geen werken - wij leggen geen straten aan, maken geen riolering en dergelijk - maar het kan wel. Vaak besteden we bij dergelijk projecten met name geld en tijd om de plannen verder te helpen om te komen tot een nieuw en/of aangepast bestemmingsplan.

Ongeacht de hoogte van de kosten die de gemeente maakt, is een voorwaarde dat die kosten pas kunnen worden verhaald indien en voor zover het project die kosten kan dragen. Vandaar dat bij projecten met uitsluitend of overwegend sociale woningbouw of maatschappelijke functies, het kostenverhaal beperkt of zelfs nihil zal zijn. Ook wordt de opbrengstpotentie van een plan beïnvloed door inhoudelijke / beleidsmatige eisen van de gemeente.

Zie ook het document: Grondbeleid voor raadsleden van de VNG

22/51

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2022 4.1

Almata Projectgegevens Projectnummer: Onderdeel van programma: Omvang gebied:

… n.v.t. 66.000 m²

Programma Woningbouw Sociaal Goedkoop Middelduur Duur Niet-woningbouw Bedrijven Kantoren Overige functies

0 0 0 0

st. st. st. st.

0 m² 0 m² Ca. 32.000 m²

Projectomschrijving De locatie met het gebouw Almata (vm. jeugdgevangenis) is gekocht door de nationale Politie, voor de vestiging van een Politieacademie. De Politie heeft daarbij de optie om ook het resterende, grotendeels onbebouwde deel, aan te kopen van het Rijksvastgoedbedrijf, ten behoeve van het realiseren van aanpalende functies vanuit de Politie. De invulling van de locatie wordt in overleg met aanwonenden en de gemeente bepaald en krijgt naar verwachting een campusachtige setting met gebouwen in het groen. Afstemming op het project Nieuwe Verbindingen is cruciaal, zowel voor de verkeersafwikkeling, als voor het ruimtebeslag van de ontsluiting van Den Dolder en de Politieacademie.

Stand van zaken De resultaten van het participatietraject zijn begin 2021 in de gemeenteraad behandeld. De Politie is vervolgens begonnen met de voorbereiding van de nadere uitwerking. Deze interne voorbereidingen hebben de rest van 2021 geduurd en resulteren (naar verwachting) in januari 2022 in een besluit binnen de Politie voor het vervolgtraject.

Relevante recente besluitvorming ▪

Raadsbesluit participatietraject (20 mei 2021).

Projectfinanciën Met de Politie zijn afspraken over een eerste plankostenvergoeding gemaakt, waarmee de ambtelijke inzet tot einde 2021 is gedekt. Voor de realiseren van de Politieacademie zijn mogelijk ingrepen in de directe omgeving nodig. Over kosten voor dergelijke ingrepen moeten nog afspraken worden gemaakt. Het streven is om het kostenverhaal middels een anterieure overeenkomst vast te leggen. Daarmee is het kostenverhaal verzekerd. Voor het project is een voorbereidingskrediet ter beschikking gesteld.

23/51

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2022 4.2

Gebiedsvisie Dijnselburg Projectgegevens Onderdeel van programma: Omvang gebied:

Versnelde Huisvesting 50 ha

Programma Woningbouw Sociaal Goedkoop Middelduur Duur Niet-woningbouw Bedrijven Kantoren Overige functies

st. st. st. st.

0 m² 0 m² 0 m²

Projectomschrijving ekstvak een plaatje inV

In het gebied zijn verschillende functies aanwezig, waarbij op de korte of langere termijn een investering/transformatie aan de orde is. Er is sprake van verschillende eigenaren, onder wie de gemeente Zeist. Gemeenschappelijke deler bij alle partijen is het streven naar kwaliteitsverbetering. Om de goede stappen te kunnen zetten, is het nodig om een door alle direct betrokken partijen gedragen gebiedsvisie op te stellen. Het gemeentebestuur van Zeist heeft hiertoe een Bestuursopdracht geformuleerd.

Stand van zaken Samen met de participatiegroep en stedenbouwkundig bureau BRO hebben we een toekomstbeeld voor het gebied Dijnselburg gemaakt. De gemeente heeft daarin een bescheiden rol op zich genomen en ruimte gegeven aan perspectieven vanuit de samenleving. Tijdens het participatieproces in 2019 en 2020 is veel inhoud naar voren gebracht en zijn standpunten gedeeld. De waarden van het gebied zijn verder uitgediept en over veel zaken in het gebied is een gedeelde opvatting. Er is daarnaast een goed beeld ontstaan van alle belangen. Door de verschillende belangen van de betrokkenen bleef over een paar onderdelen een verschil van inzicht dat niet overbrugd kon worden. Het participatieproces met de participatiegroep, kerngroep en eigenarengroep is daarom eind 2020 gestopt. Er moeten uiteindelijk keuzes gemaakt worden om tot een heldere en uitvoerbare gebiedsvisie te komen, als basis voor verdere ruimtelijke ontwikkeling in het gebied. In de reflecties op het proces is vanuit de participatiegroep aan de gemeente gevraagd om daarin meer regie te nemen. Er ligt immers al veel informatie, die gezamenlijk tot een goed ruimtelijk perspectief kunnen worden gebracht. Er moeten uiteindelijk keuzes gemaakt worden om tot een heldere en uitvoerbare gebiedsvisie te komen, als basis voor verdere ruimtelijke ontwikkeling in het gebied.

We zien de noodzaak en kansen van de gebiedsvisie en bovendien voldoende aanknopingspunten om te komen tot een gebiedsvisie die door de raad kan worden vastgesteld. We hebben het betrokken stedenbouwkundig bureau gevraagd om ons ook in deze fase terzijde te staan. Als eerste vatten we goed samen waar al overeenstemming over is op basis van het voorgaande traject. Er zijn onder andere veel gedeelde ideeën over de groene en cultuurhistorische waarden van het gebied, de maatschappelijke rol van het landgoed als plek om te wandelen en te ontmoeten, de ruimte om tot woningbouw te komen op de camping en de kansen die er liggen om nieuwe groene verbindingen te maken binnen het gebied en met de omgeving. Na het bespreken van de resterende dilemma’s met de stakeholders, de eigenaren in het gebied, hebben we de input om een inhoudelijke concept gebiedsvisie te maken. We hebben dan de informatie om bruggen te slaan.

24/51

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2022 Relevante recente besluitvorming In 2019 zijn we gestart met de ontwikkeling van een richtinggevende ruimtelijke visie voor het gebied Dijnselburg. Het beoogde vervolg geeft invulling aan de reflectie op het afgesloten proces tot nu toe en de gevraagde regierol van de gemeente. Het adviesbureau heeft hiervoor een stappenplan gemaakt. De gebiedsvisie legt het te behouden kwalitatieve raamwerk vast en biedt op nader te bepalen gebieden of ‘vlekken’ onder voorwaarden (spelregels) ruimte voor ontwikkelingen. Onlangs is een besluit genomen over een vervolgstap om de gebiedsvisie af te ronden. De inschatting is dat de vaststelling van een gebiedsvisie voor Dijnselburg in de tweede helft van 2022 haalbaar is.

Projectfinanciën Bij verdere uitwerking van de gebiedsvisie zal bekeken worden op welke wijze de voorbereidingskosten van de gemeente gedekt kunnen worden. De voorbereidingskosten worden voor de eigenaren toegerekend aan de ontwikkelingen in het gebied. Dit betekent dat de ontwikkelende eigenaren een bijdrage leveren aan de kosten, uiteraard afhankelijk van de daadwerkelijke ontwikkelingen. In de uitvoering van alle stappen van het plan van aanpak, wordt bepaald of en hoe gebruik wordt gemaakt van de stelposten voor communicatie en de globale gebiedsexploitatie. In de uitvoering van de stappen worden de financiële gevolgen hiervan nader geduid. Mocht het project niet doorgaan of mochten niet alle kosten verhaalbaar zijn, dan vormt de reserve zelfregulerende projecten een vangnet als dekking voor deze kosten. Het voorbereidingskrediet wordt via een technische begrotingswijzing voorgelegd. Van belang is verder dat ongeveer de helft van de camping eigendom is van de gemeente. Ook de sporthal, het zwembad en de vm. beheerderswoning behoren tot het onderzoeksgebied en zijn gemeentelijk eigendom.

25/51

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2022 4.3

Driebergen Zeist Nieuwe Kern Projectgegevens Onderdeel van programma:

n.v.t.

Programma Woningbouw Sociaal Goedkoop Middelduur Duur

0 0 0 0

Niet-woningbouw Bedrijven Kantoren Overige functies

0 m² 0 m² 0 m²

st. st. st. st.

Projectomschrijving In de Propositie van Zeist is stationsgebied Driebergen-Zeist opgenomen als onderzoeksrichting (2) voor de ontwikkeling van een nieuwe kern. Vanuit de ambities van zowel de propositie als de regio is het wenselijk om zo snel mogelijk te starten met het concretiseren van deze onderzoeksrichting. Hierbij wordt gedacht aan het opstellen van een gebiedsvisie. Zover zijn we echter nog niet, eerst is meer inzicht nodig in het gebied, de stakeholders en de ambities van alle betrokken partijen. De periode tot en met de gemeenteraadsverkiezingen wordt daarom gebruikt voor een oriëntatiefase. Deze ronden we af met een plan van aanpak voor de initiatieffase, dat naar verwachting eind 2022 wordt voorgelegd aan de raad.

Stand van zaken De keuze om dit gebied verder te onderzoeken en de aanzet voor de ambities zijn bepaald in de propositie. Daarmee heeft de raad een globale richting en kaders meegegeven. In de oriëntatiefase verkennen we het vraagstuk beter ten behoeve van een goede beschrijving van de initiatieffase: Wat willen we precies, welke informatie ligt er al, hoe liggen de verhoudingen en ambities in het gebied? Met wie gaan we samenwerken en hoe? Met de oriëntatiefase geven we erkenning aan de complexiteit van het gebied en de opgave. We halen de druk er af, niet de urgentie. De uitdaging is om te komen tot een goed inzicht in de opgave zodat we het planvormingsproces goed vorm kunnen geven. Daarbij dienen aanloopkosten en –inzet beperkt te worden, maar dient wel voldoende informatie beschikbaar te komen om een volgende planfase te kunnen starten. Het gebied kent meerdere eigenaren met eigen initiatieven voor ontwikkeling. De grond wordt steeds “warmer” en direct verband houdend hiermee zien we steeds meer interesse vanuit de markt. We willen antwoord kunnen geven op initiatieven van derden die bij kunnen dragen aan de ambities van de gemeente Zeist. Het gebied ligt deels in de gemeente Utrechtse Heuvelrug. We hebben tijd nodig om de samenwerking met de gemeente Utrechtse Heuvelrug vorm te geven.

Dit vraagt enerzijds een gelijkwaardig kennis- en informatieniveau en anderzijds het aftasten van elkaars ambities en belangen. Het afgelopen half jaar is gestart met invulling geven aan de oriëntatiefase: • We zijn in overleg met de gemeente Utrechtse Heuvelrug over wederzijdse (en tegenstrijdige) belangen en ambities, en over een goede vorm van samenwerking • We voeren oriënterende gesprekken met een aantal belangrijke partijen/stakeholders in het gebied 26/51

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2022 • •

We bouwen dossierkennis op en halen interne kennis op die nodig is om college en raad goed onderbouwd te kunnen adviseren in een plan van aanpak We verkennen subsidiemogelijkheden samen met provincie en regio

Relevante recente besluitvorming De Propositie van Zeist 2020: https://www.zeist.nl/projecten/projectenoverzicht/propositie-van-zeist

Projectfinanciën Om te komen tot een plan van aanpak worden er plankosten gemaakt. Daarom is er een voorbereidingskrediet ter beschikking gesteld. Bij het voorstel aan de gemeenteraad over het plan van aanpak zal inzichtelijk gemaakt worden wat de kosten zijn voor de volgende fase en zal hier een financiële dekking voor worden voorgesteld. Daarbij zullen ook reeds gemaakte kosten worden betrokken.

27/51

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2022 4.4