04-24RV035-Bijlage 4 Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2024

2

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2024

Bij de jaarrekening 2023

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2024 Inleiding en opbouw MPSO Inleiding Voor u ligt het Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling (verder: MPSO). Formeel heeft de gemeente Zeist geen ‘grondbedrijf’, echter als er gesproken wordt over het overkoepelend geheel, of activiteiten die met grond- of gebiedsontwikkelingen te maken hebben wordt de term nog veelvuldig gebruikt. Het MPSO biedt een beeld van verschillende ruimtelijke projecten die spelen binnen de gemeentegrenzen van Zeist. In het MPSO wordt de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties weergegeven, waarmee inzicht wordt gegeven in de verwachte resultaten van de grondexploitaties en de bijbehorende grootste risico’s voor de projecten. De gemeente Zeist heeft op peildatum 1 januari 2024 twee actieve grondexploitaties, te weten: ▪ Gemeentewerf ▪ Huis ter Heide West Projecten waarbij de gemeente ‘deelneemt’ aan een grondexploitatie zijn in dit MPSO niet onder de grondexploitaties opgenomen. Dit zijn de volgende projecten: Hart van de Heuvelrug, Vliegbasis Soesterberg en Kerckebosch. De grondexploitatie Huis ter Heide West maakt onderdeel uit van de samenwerking Hart van de Heuvelrug, maar wordt door de gemeente zelfstandig gevoerd en is daarmee wel een actief lopende grondexploitatie. Verder zijn in het MPSO projecten opgenomen waarbij de gemeente niet zelf ontwikkelt maar een faciliterende rol heeft.

Leeswijzer In hoofdstuk 1 wordt de ontwikkeling van grondexploitaties in 2023 op portefeuilleniveau besproken. Hierin wordt het resultaat van de grondexploitaties op totaalniveau afgezet tegen de resultaten van vorig jaar (MPSO 2023). Tevens wordt in het hoofdstuk de benodigde verliesvoorziening op basis van de verlieslatende projectresultaten weergegeven. Tot slot staat in het hoofdstuk de ontwikkeling van de ‘reserve grondbedrijf’ en de mutaties op hoofdlijnen van de reserve in 2023. Hoofdstuk 1 is technisch, maar rapporteert over de vereisten waaraan wij nu eenmaal moeten voldoen vanuit wet- en regelgeving. In hoofdstuk 2 worden de actualiteiten in de projecten met een grondexploitatie weergegeven. Onderdeel daarvan is een overzicht van het doel van het project, een recente stand van zaken en de resultaatontwikkeling in 2023. In hoofdstuk 3 worden de actualiteiten ten aanzien van de bezittingen in het grondbedrijf weergegeven. Het betreft hier potentiële ontwikkelgebieden die mogelijk leiden tot een grondexploitatie. In hoofdstuk 4 worden de actualiteiten in de projecten beschreven waar de gemeente een faciliterende rol heeft. Onderdeel is een beknopte weergave van het project, van de stand van zaken en de projectfinanciën, voor zover voor de gemeente relevant. In hoofdstuk 5 worden de actualiteiten van overige projecten en programma’s weergegeven.

In hoofdstuk 6 is een toelichting op de begrippen opgenomen.

2/53

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2024 Samenvatting Voor u ligt het Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2024 (MPSO). In dit document wordt inzichtelijk gemaakt welke ruimtelijke ontwikkelingen in Zeist plaatsvinden. Projecten met een grondexploitatie In het MPSO worden de projecten met een grondexploitatie het meest uitgebreid behandeld. Dit komt voort uit wet- en regelgeving waaronder het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording). De grondexploitaties van de gemeente Zeist zijn: ▪ Gemeentewerf ▪ Huis ter Heide West Welke wijzigingen hebben er ten aanzien van de grondexploitaties plaats gevonden? De grondexploitatie Gemeentewerf had vorig jaar een netto contante waarde van € 2,1 miljoen (incl. winstneming). Dit jaar is dat bedrag vrijwel gelijk gebleven op € 2,1 miljoen. De kosten en opbrengsten parameters zijn bijgesteld, 2,5% en 2% respectievelijk. Mede daardoor is de netto contante waarde gelijk gebleven. Het resultaat van de grondexploitatie Huis ter Heide West blijft net als bij het MPSO (2023) op netto contante waarde neutraal (€ 0,-), doordat deze wordt uitgevoerd op risico van de samenwerking Hart van de Heuvelrug. Projecten waarbij de gemeente een faciliterende rol heeft De projecten waarbij de gemeente een faciliterende rol heeft, kenmerken zich doordat de gemeente niet zelf actief ontwikkelt.

Anders dan bij projecten met een grondexploitatie heeft de gemeente in basis geen grondbezit (in sommige gevallen aangrenzend eigendom; bijvoorbeeld openbaar gebied wat gebruikt wordt voor de ontwikkeling), legt de gemeente in basis niet het openbaar gebied aan en vindt er een bestemmingsplanwijziging plaats op verzoek van een initiatiefnemer. De initiatiefnemer leidt in feite het project. Als gemeente helpen wij de initiatiefnemer waar mogelijk en wenselijk om zijn plan te ontwikkelen. De kosten die wij als gemeente hier voor maken brengen wij waar mogelijk in rekening bij de initiatiefnemer, dat heet kostenverhaal. Ook stellen wij als gemeente voorwaarden aan medewerking aan deze projecten. Een voorbeeld daarvan is de differentiatie van het soort woningen dat gebouwd gaat worden o.b.v. de woonbouwvisie. Actualiteit: marktontwikkelingen De transactieprijzen op de woningmarkt lijken na een periode van daling (augustus 2022 tot en met mei 2023) voorzichtig weer te gaan stijgen. Er is het derde kwartaal van 2023 een licht stijgende lijn te zien (ABN AMRO, Hypotheekshop, Kadaster). Ondanks deze lichte stijging zijn de transactieprijzen in september 2023 nog steeds 3,5% lager dan in september 2022 (CBS, september 2023).

Opvallend is dat woningen met een lager energielabel een grotere prijsdaling doormaakten en dat het herstel nu ook minder hard doorwerkt dan bij woningen met hogere energie-labels. Dit effect zal naar verwachting nog sterker doorwerken als vanaf 2024 de energiezuinigheid van een woning wordt meegenomen in de leennormen (ABN AMRO, 2023). De betaalbaarheid van de woningen blijft matig. Diverse factoren hebben invloed op de betaalbaarheid, zoals de rente, de woningprijzen en de lonen. Verdere loonstijgingen en een mogelijke rentedaling bieden uitzicht op een betere betaalbaarheid (ABN AMRO, 2023). Een belangrijke factor voor de lichte stijging van prijzen is de aanzienlijke stijging van de lonen. Hoge loonstijgingen geven huishoudens meer financiële ruimte, waardoor meer mensen op zoek kunnen naar een eigen woning (ABN AMRO, 2023). En hoe meer mensen op zoek gaan naar een woning (toename vraag), hoe meer schaarste en dus prijsstijging geleden (ING, 2023). Inmiddels ligt de gemiddelde Cao-loonstijging in kwartaal drie al op 6,2% ten opzichte van een jaar geleden (CBS, 2023). De verwachting is dat ook voor 2024 de Cao-loongroei hoog zal blijven (ABN AMRO, 2023). In een krappe markt werkt dat al snel door in de huizenprijzen (Rabobank, 2023). Daarnaast heeft de stabiliteit in de hypotheekrente bijgedragen aan het herstel van de woningprijzen.

De rente is sinds de zomer van 2022 vrij stabiel gebleven, waardoor potentiële kopers meer zekerheid hebben en gestimuleerd worden om de stap te zetten richting een koopwoning (ABN AMRO, 2023). Het gemiddelde van de aangeboden tarieven schommelde dit jaar tussen de 4,5% en 4,8% (ING, 2023).

3/53

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2024 Verder is de vraag naar woningen wat sterker toegenomen. Ten eerste is de bevolkingsomvang toegenomen (ING, 2023). Dit is deels het gevolg van de instroom van vluchtelingen (ABFresearch, 2023). Ten tweede daalt de gemiddelde huishoudensgrootte. Dit heeft deels te maken met de maximering van de verpleeghuiscapaciteit (ABFresearch, 2023), maar grotendeels met de algemene trend van vergrijzing, minder paarvorming en scheidingen (CBS, 2021). Hierdoor is het aantal huishoudens dat een koopwoning zoekt groter geworden. Dit heeft de vraag naar woningen ondersteund en levert daarbij extra opwaartse prijsdruk op (ING, 2023). Tegelijkertijd wordt er op dit moment verwacht dat, als gevolg van politieke onzekerheid, een deel van de particuliere vastgoedbeleggers een wat meer afwachtende houding zal aannemen. De onzekerheid over eerder aangekondigd woningmarktbeleid (bijvoorbeeld de middenhuurregulering) is toegenomen en dat zorgt ervoor dat beleggers die overwegen te verkopen, wat langer de tijd nemen om hun bezit van de hand te doen. Dit kan resulteren in een iets kleiner woningaanbod en een extra opwaartse kracht onder de woningprijs (ING, 2023). Als laatste zorgt het tekort aan beschikbare woningen ervoor dat de concurrentie onder kopers toeneemt wat de prijzen opdrijft (ABN AMRO, 2023).

Door de toegenomen concurrentie moeten kopers langzamerhand weer vaker tegen elkaar opbieden om kans te maken op een woning (ABN AMRO, 2023). Het aandeel woningen dat wordt verkocht boven de vraagprijs is in het derde kwartaal toegenomen tot 46% (NVM, 2023). Er is sprake van een daling in de verkoopaantallen. In de eerste helft van 2023 zijn 7,0% minder woningen verkocht dan in de eerste helft van 2022. Er wordt verwacht dat in geheel 2023 zo’n 180.000 bestaande koopwoningen van eigenaar wisselen. Voor 2024 wordt er een verdere daling naar 170.000 transacties verwacht, onder meer door een verwachte sterke dip van de nieuwbouw, waardoor er minder verhuizingen (mogelijk) zijn (Rabobank, 2023). De nieuwbouwmarkt laat in het derde kwartaal 2023 een licht herstel zien van het aantal verkopen, maar blijft nog altijd op een historisch laag niveau (NVM, 2023). De nieuwbouw wordt onder andere verhinderd of vertraagd door politieke onzekerheid. Daarnaast spelen de opgelopen kosten voor arbeid en materiaal, de hogere rente en gestegen prijzen van bouwgrond een grote rol. Er worden minder vergunningen afgegeven en sommige projecten zijn economisch gezien niet meer haalbaar waardoor de stekker eruit wordt getrokken. Door een gebrek aan nieuwe woningen droogt de doorstroom op de woningmarkt op wat het aantal transacties drukt (ABN AMRO, 2023).

Het financiële risicoprofiel van de gemeente Zeist, met slechts één risicodragende grondexploitatie, is beperkt. Wel zouden de marktontwikkelingen de woningbouwproductie beleidsdoelstellingen kunnen vertragen, doordat marktinitiatieven de productie temporiseren.

4/53

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2024 Inhoudsopgave 1

2

3

Ontwikkelingen grondexploitaties portefeuilleniveau ....................................................................... 7 1.1

Korte toelichting termen grondexploitaties ............................................................................ 7

1.2

Af te sluiten projecten met een grondexploitatie ................................................................... 7

1.3

Nieuw gestarte projecten met een grondexploitatie .............................................................. 7

1.4

Parameters bij actualisatie grondexploitaties ........................................................................ 7

1.5

Terugblik resultaten MPSO 2023 .......................................................................................... 9

1.6

Resultaten MPSO 2024 ......................................................................................................... 9

1.7

Ontwikkelingen jaarresultaat................................................................................................ 10

1.8

Ontwikkeling reserve grondbedrijf ....................................................................................... 11

1.9

Grondexploitaties en de Vennootschapsbelasting .............................................................. 11

Beschrijving per grondexploitatie ................................................................................................... 12 2.1

Gemeentewerf ..................................................................................................................... 13

2.2

Huis ter Heide-West ............................................................................................................. 15

Bezittingen ‘grondbedrijf’ ............................................................................................................... 17 3.1

4

5

Nijenheim / De Grift ............................................................................................................. 18

Projecten met faciliterende rol ....................................................................................................... 19 4.1

Almata .................................................................................................................................. 20

4.2

Amandelpark ........................................................................................................................ 21

4.3

Gebiedsvisie Dijnselburg ..................................................................................................... 22

4.4

Driebergen Zeist Nieuwe Kern............................................................................................. 24

4.5

Dwarsweg ............................................................................................................................ 26

4.6

Griffensteijn .......................................................................................................................... 27

4.7

Hofje van Zeist ..................................................................................................................... 28

4.8

Huis ter Heide Zuid .............................................................................................................. 29

4.9

De Lindenhorst .................................................................................................................... 30

4.10

Nooitgedacht........................................................................................................................ 31

4.11

Schermerslaan .................................................................................................................... 32

4.12

Schermerslaan-Vondellaan ................................................................................................. 33

4.13

Sortie 16............................................................................................................................... 34

4.14

Utrechtseweg Noord - Eikenstein ........................................................................................ 35

4.15

Utrechtseweg Noord - RaboFacet (BPD) ............................................................................ 36

4.16

Vogelwijk .............................................................................................................................. 37

4.17

Herontwikkeling WA-Hoeve, Den Dolder ............................................................................. 38

4.18

V&D locatie .......................................................................................................................... 40

4.19

Vrijheidsplein ....................................................................................................................... 41

4.20

Herontwikkeling Veldheim ................................................................................................... 42

4.21

PGGM .................................................................................................................................. 43

Overige projecten en programma’s ............................................................................................... 44 5.1

Hart van de Heuvelrug ......................................................................................................... 45

5.2

Woonwijk vliegbasis Soesterberg ........................................................................................ 46

5/53

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2024

6

5.3

WOM Kerckebosch .............................................................................................................. 47

5.4

Drieluik Den Dolder (Nieuwe Verbindingen Den Dolder) .................................................... 49

5.5

Realisatie nieuwe Gemeentewerf aan de Johannes Postlaan ............................................ 50

5.6

Vollenhove ........................................................................................................................... 51

Toelichting op begrippen ............................................................................................................... 52

6/53

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2024 1

Ontwikkelingen grondexploitaties portefeuilleniveau

In dit hoofdstuk worden de ontwikkelingen op portefeuilleniveau weergegeven. Met portefeuilleniveau wordt gedoeld op het overkoepelend geheel van de grondexploitaties. Dit hoofdstuk wordt gestart met een toelichting op de belangrijkste termen.

1.1

Korte toelichting termen grondexploitaties

Resultaat op nominale waarde Het resultaat van een grondexploitatie wordt bepaald door een berekening waarbij de ingeschatte kosten en opbrengsten van de gehele looptijd en van alle activiteiten van het project zijn meegenomen. Die kosten en opbrengsten worden berekend naar één resultaat. Dit heet het resultaat op nominale waarde. De kosten en opbrengsten van de jaren worden bij elkaar opgeteld en er wordt geen rekening gehouden met kosten- en opbrengstenstijgingen en rente.

Resultaat op eindwaarde Door aan de kosten en opbrengsten in de exploitatie een kosten- en opbrengstenstijging (of –daling) en rentekosten en -baten toe te voegen wordt het resultaat op de eindwaardedatum bepaald. Per grondexploitatie wordt de eindwaardedatum bepaald; dat is afhankelijk van wanneer de laatste werkzaamheden worden verwacht. Het resultaat op eindwaarde vertegenwoordigt de vooraf berekende kosten en opbrengsten van een project toegerekend naar het moment wanneer het project afgerond is. Dit is dus het totale verwachte saldo aan het einde van het project.

Resultaat op netto contante waarde (NCW) Het resultaat op netto contante waarde wordt bepaald door op de eindwaarde een discontering toe te passen. De discontering staat voor een (fictief) rendement. Door de discontering toe te passen ontstaat een waarde op een contante waarde datum; het resultaat op netto contante waarde. Voor grondexploitaties is door de commissie BBV een disconteringsvoet van 2,0% als parameter bepaald. Dus omgekeerd geredeneerd: door het bedrag op netto contante waarde te verhogen met de ‘fictieve rente’ (dus 2,0% jaarlijks) wordt toegewerkt naar het bedrag op eindwaarde. Op die manier kan het projectresultaat op eindwaarde dus bepaald worden.

1.2

Af te sluiten projecten met een grondexploitatie

In 2023 zijn er geen grondexploitaties die afgesloten dienen te worden.

1.3

Nieuw gestarte projecten met een grondexploitatie

In 2023 zijn er geen projecten met een grondexploitatie gestart.

1.4

Parameters bij actualisatie grondexploitaties

Ten aanzien van de parameters is er een aantal richtlijnen vanuit het BBV (besluit begroting en verantwoording). Zo dient de renteparameter over de boekwaarde jaarlijks te worden berekend volgens een verplichte rekenwijze (BBV): voor het MPSO 2024 bedraagt de rente 0,85% over de boekwaarde. Het afgelopen jaar zijn de beleids- en marktrentes sterk gestegen. Voor de gemeentelijke (omslag)rente voor de projecten hoeft dit niet onmiddellijk iets te betekenen, omdat de gemeente nog overliquide is en geen leningen hoeft aan te trekken. Confrom BBV regelreging wordt vanaf 2025 een koppeling gemaakt tussen de gemeentelijke omslagrente en de rekenrente van de grondexploitaties. De parameters voor kosten- en opbrengstenstijging worden gebaseerd op de Outlook Grondexploitaties 2024 van MeKostenstijging

7/53

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2024 De parameters van Huis ter Heide West worden vastgesteld door de stuurgroep Hart van de Heuvelrug. Hier is een kostenstijgingspercentage van 2,5% voor de gehele looptijd vastgesteld. Voor de grex Gemeentewerf wordt er voor de kosten een onderscheid gemaakt in de GWW-kosten, plankosten en woningbouwkosten. Aan de hand van CBS-data over prijsontwikkelingen voor GWW en CAO-lonen wordt de grex Gemeentewerf naar het prijspeil van 1 januari 2024 gebracht. Dit is respectievelijk 3,5% voor GWW-kosten en 6% voor plankosten en VTU-kosten. De gemeente Zeist baseert haar kostencijfers op korte termijn (t/m 2026) aan de hand van de Outlook Grondexploitaties 2024 van Metafoor RO. Er wordt ervoor gekozen om het gemiddelde percentage voor de kostenstijging te hanteren. Dit betekent dat er in 2024 wordt gerekend met 3% kostenstijging op het gebied van GWW (naar boven afgerond) en voor plankosten en VTU-kosten 5% kostenstijging (naar boven afgerond). In 2025 en 2026 wordt er voor de GWW en woningbouwkosten gerekend met een stijging van 2% en voor plankosten en VTU-kosten gerekend met een stijging van 4%. Vanaf 2027 wordt er voor alle kosten gerekend met het langdurige gemiddelde van 2%. De gehanteerde kosten indexcijfers zijn als volgt: Projecten

2023

2024

2025/2026

2027 e.v.

Gemeentewerf - GWW-kosten: - Plan- en VTU kosten: Huis ter Heide-West

3,5% 6% 2,5%

3% 5% 2,5%

2% 4% 2,5%

2% 2% 2,5%

Bron: Outlook Grondexploitaties 2024, Metafoor RO, dec. 2023)

Opbrengstenstijging De parameters van Huis ter Heide West worden vastgesteld door de stuurgroep Hart van de Heuvelrug. Hier is een opbrengstenstijgingspercentage van 2% voor vastgesteld. Daarnaast heeft de gemeente Zeist de grondexploitatie Gemeentewerf waarbij woningbouw wordt ontwikkeld. Om te komen op prijspeil 1-1-2024 wordt aangesloten op de 2% opbrengstenstijging die vastgesteld is door de stuurgroep Hart van de Heuvelrug. Metafoor RO geeft in hun Outlook Grondexploitaties 2024 aan dat de verwachting voor 2024 voor een ‘midden woningmarkt’ is dat de grondopbrengsten tussen 0% tot 3% dalen/stijgen. Voor de periode 2025-2026 verwacht Metafoor een stijging van 0% tot 4,0%. Vanaf 2027 wordt een langdurig gemiddelde stijging van 2,0% verwacht. De gemeente Zeist hanteert -o.b.v. de verwachtingen van Metafoor RO de volgende uitgangspunten:

Projecten

2023

2024

Gemeentewerf:

2%

2%

Huis ter Heide-West:

2%

2%

8/53

2025/2026 2% 2%

2027 e.v. 2% 2%

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2024

Bron: Outlook Grondexploitaties 2024, Metafoor RO, dec. 2023)

De disconteringsvoet voor alle grondexploitaties bedraagt 2,0%; dit is voorgeschreven vanuit de BBVregelgeving.

1.5

Terugblik resultaten MPSO 2023

In de onderstaande tabel worden de verwachte resultaten op eindwaarde en de beoogde eindwaardedatum weergegeven van de resultaten bij het MPSO 2023. Projecten Gemeentewerf Huis ter Heide-West

1.6

Eindwaarde datum

Resultaat op eindwaarde

31-12-2026 31-12-2028

2.289.967 0

Richting positief neutraal

Resultaten MPSO 2024

In de onderstaande tabel worden de verwachte resultaten op eindwaarde en de beoogde eindwaardedatum weergegeven van de geactualiseerde grondexploitaties bij het MPSO 2024. Projecten

Eindwaarde datum

Resultaat op eindwaarde

Gemeentewerf 31-12-2028 Huis ter Heide-West 31-12-2029 *Resultaat is op eindwaarde en inclusief afdracht winstneming.

2.368.098 0

Richting positief neutraal

Voor de verlieslatende exploitaties dient een voorziening te worden getroffen. Zie hiervoor de paragraaf ‘ontwikkelingen jaarresultaat’ (paragraaf 1.7). In de grondexploitatie Gemeentewerf is de bijdrage voor de nieuwe gemeentewerf ter hoogte van € 2,5 miljoen niet in de kosten opgenomen. Deze kosten mogen vanuit de BBV niet opgevoerd worden. Dit betekent dat het resultaat van de grondexploitatie positief is; dit positief saldo is conform het besluit van de raad over het plan bestemd voor de bouw van de nieuwe gemeentewerf en dient net als bij het vorige MPSO € 2,5 miljoen te bedragen. Wanneer het positieve saldo lager wordt dan € 2,5 miljoen dient het verschil vanuit de reserve grondbedrijf te worden aangevuld. Per 31-12-2023 is het verwachte resultaat van de grondexploitatie Gemeentewerf afgerond € 2,6 miljoen (exclusief € 245.342,- winstneming), waardoor er geen aanvulling vanuit de reserve grondbedrijf nodig is. Hieronder is het resultaat van de Gemeentewerf met winstneming weergegeven:

9/53

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2024 Resultaat op eindwaarde Resultaat op eindwaarde inclusief winstneming Reeds genomen winst exclusief winstneming

Project

2.613.440 Gemeentewerf 2.368.098 245.342 De winstneming gaat naar de reserve weerstandsvermogen winstneming grondexploitaties.

1.7

Ontwikkelingen jaarresultaat

Ontwikkeling boekwaarde De boekwaardestand is een saldo van de tot op heden ontvangen opbrengsten minus de tot op heden gedane investeringen. Een negatief saldo houdt dus in dat er meer investeringen zijn gedaan dan opbrengsten ontvangen. Projecten

Boekwaarde-stand per 31-12-2022

Boekwaarde realisatie 2023

Boekwaarde-stand per 31-12-2023

Gemeentewerf

1.307.827

39.795

1.268.032

Huis ter Heide-West

-2.296.630

183.453

-2.480.083

-988.803

223.248

-1.212.051

Totaal

De stand boekwaarde per 31 december 2022 bedroeg € 1 miljoen negatief. Gedurende 2023 zijn er bijna geen opbrengsten ontvangen en alleen investeringen gedaan, waardoor de negatieve boekwaardestand negatiever is geworden met totaal afgerond € 0,2 miljoen naar afgerond € 1,2 miljoen negatief. De boekwaarde dient voornamelijk terugverdiend te worden met de grondopbrengsten. De stand en de ontwikkeling van de boekwaarde zegt niets over het uiteindelijke resultaat, maar wel wat over de voorinvestering die de gemeente heeft gemaakt en daarmee het vermogen dat ‘vast ligt’ in de projecten met een grondexploitatie.

Winstneming In het voorjaar van 2018 is een notitie in het kader van het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) verschenen met daarin een toelichting over de toepassing van (tussentijdse) winstneming bij grondexploitaties. Dit is voor Zeist vertaald in het raadsbesluit Financiën grondbeleid (18RV068). Conform dit raadsbesluit is voor de winstgevende grondexploitaties een winstberekening uitgevoerd volgens de POC-methode (percentage of completion). Op basis van de berekening systematiek van het BBV zijn er twee grondexploitaties waarop een winstneming van toepassing is. Dit zijn de grondexploitaties gemeentewerf (Van Renesselaan) waarvan € 2,5 miljoen uit het resultaat gelabeld is ten behoeve van de bouw van de nieuwe gemeentewerf. De tussentijdse winstneming voor de grondexploitatie Gemeentewerf bedroeg bij het vorig MPSO 243.429,-. Bij het voorliggend MPSO dient de winstneming te worden verhoogd met € 1.913,- en bedraagt in totaal € 245.342,-. De winstnemingen worden conform de afspraken als beschreven in het raadsbesluit Financiën grondbeleid gereserveerd binnen het reserveweerstandsvermogen grondexploitaties.

Ontwikkeling resultaat grondexploitaties op netto contante waarde Het verwachte resultaat op netto contante waarde (NCW) per 1-1-2024 van de lopende grondexploitaties bedraagt opgeteld € 2.115.576,- positief. In onderstaande tabel zijn de resultaten op netto contante waarde weergegeven. Resultaat NCW 1-1-2023 MPSO 2023

Resultaat NCW 1-1-2024 MPSO 2024

Verschil

Gemeentewerf Huis ter Heide-West*

2.115.576 0

2.144.859 0

29.283 -

Totaal

2.115.576

2.144.859

29.283

Projecten

10/53

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2024 * Huis ter Heide-West is hier opgenomen met een resultaat € 0,- omdat het resultaat voor rekening van de provincie komt in de mastergrex Hart van de Heuvelrug. De resultaten op NCW 1-1-2024 verbeteren met circa € 30.000,-. De wijzigingen met de meeste impact op de resultaten van de grondexploitaties zijn: ▪ Het verbeterde resultaat op de grondexploitatie Gemeentewerf is voornamelijk het gevolg van wijziging van de parameters. De overige wijzigingen worden toegelicht in de projectbladen van de betreffende projecten.

Ontwikkeling van de benodigde verliesvoorzieningen Op dit moment zijn er geen verlieslatende grondexploitaties. Hierdoor is het treffen van een verliesvoorziening niet noodzakelijk.

1.8

Ontwikkeling reserve grondbedrijf

De reserve grondbedrijf is de gelabelde reserve waaruit mutaties in grondexploitaties bekostigd kunnen worden. Dit is het ‘spaarpotje’ voor grondexploitaties: als projecten meer geld kosten dan opbrengen, kan het tekort vanuit deze reserve worden aangevuld. Omgekeerd is het de bedoeling dat projecten met een grondexploitatie die meer opbrengen dan kosten het saldo afstorten in de reserve grondbedrijf. Als dit potje leeg is, dan dient een eventueel tekort ingebracht te worden in het resultaat van de jaarrekening. In de onderstaande tabel is de ontwikkeling van de reserve grondbedrijf opgenomen, waarbij positieve bijdragen dotaties zijn en negatieve bedragen onttrekkingen zijn. Ontwikkelingen reserve

grondbedrijf

Mutatie

Stand per 1-1-2023

Stand reserve 906.154 -

Stand per 31-12-2023

906.154

Als onderdeel van het risicomanagement wordt jaarlijks de gewenste hoogte voor de reserve grondexploitatie bepaald. Dit gebeurt jaarlijks bij de jaarrekening en de actualisatie van het MPSO. De reserve biedt voldoende ruimte voor een primaire egalisatie tussen winstgevende en verlieslatende grondexploitaties en heeft dit jaar genoeg financiële ruimte om tegenvallers op projecten op te vangen. Voor grondexploitaties met een nadelig saldo dient een verliesvoorziening getroffen te worden om het negatieve resultaat af te dekken.

1.9

Grondexploitaties en de Vennootschapsbelasting

Vanaf 1 januari 2016 geldt voor gemeenten de vennootschapsbelastingplicht. Dat wil, in het kort, zeggen dat de gemeente vennootschapsbelasting moet afdragen over de structurele winsten van haar ondernemersactiviteiten, waaronder ook grondexploitaties kunnen vallen. Om te bepalen of de Gemeente Zeist structurele winst behaalt op haar grondbedrijf is de Quick Scan van de SVLO (Samenwerking Vennootschapsbelasting Lokale Overheden) ingevuld. Dit instrument wordt toegepast om te bepalen of de gemeente een structurele winst heeft voor de grondexploitaties. Uit de Quick Scan is de verwachting dat Zeist op haar grondexploitaties de komende jaren structureel winst gaat maken en daarom VPB-aangifte zal moeten doen voor het onderdeel grondexploitaties. De komende maanden wordt door onze belastingadviseur onderzocht wat hiervan de financiële consequenties zijn. Momenteel is hiervoor een risicopost in het weerstandvermogen opgenomen.

11/53

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2024 2

Beschrijving per grondexploitatie Een grondexploitatie; wat is dat?

Een grondexploitatie is een financiële vertaling van een project waarbij de gemeente een actieve rol heeft; oftewel de gemeente voert actief grondbeleid. Een grondexploitatie bestaat uit kosten en opbrengsten. Een grondexploitatie kan zowel een voordelig als een nadelig saldo hebben. Voor een grondexploitatie met een nadelig saldo moet de gemeente een verliesvoorziening treffen die het negatief resultaat afdekt. De grondexploitatie moet jaarlijks worden geactualiseerd. Een grondexploitatie heeft als belangrijke kenmerken dat de gemeente eigenaar is van de grond (historisch bezit of aangekocht), zelf de gronden geschikt maakt voor de bouw van functies (bouw- en woonrijp maken), dus voorziet van riolering, wegen, parkeerplaatsen, groen, water, e.d. De bouwrijpe grond wordt aangeboden aan de markt; aan bouwers, projectontwikkelaars, beleggers, corporaties en/of particulieren óf wordt gebruikt voor eigen (maatschappelijke) functies. Een voordeel van een grondexploitatie is dat de gemeente meer regie en grip heeft op de plannen, dan wanneer een derde partij ontwikkelt; de gemeente heeft namelijk zowel publiekrechtelijk als privaatrechtelijke middelen tot haar beschikking als zij eigenaar is van de grond. Met andere woorden; als eigenaar bepaal je zelf grotendeels wat je wilt. Wel moeten we hiervoor voldoen aan scherpere wet- en regelgeving.

De eisen die de gemeente stelt hebben invloed op de waarde van de te verkopen gronden. Een nadeel voor de gemeente is dat het risico groter is dan wanneer de gemeente geen eigenaar is. Dit komt doordat de gemeente actief deelneemt aan de grondmarkt en zelf als ‘ondernemer’ aan de lat staat voor de kosten. Tegenvallers in de kosten maar ook de schommelingen op de vastgoedmarkt kunnen flinke gevolgen hebben voor de grondexploitatie.

Zie ook het document: Grondbeleid voor raadsleden van de VNG

12/53

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2024 2.1

Gemeentewerf Projectgegevens Projectnummer: Onderdeel van programma: Omvang gebied:

G0001700

13.000 m²

Programma Woningbouw Sociaal Goedkoop Middelduur Duur

20 0 40 22

Niet-woningbouw Bedrijven Kantoren Overige functies

0 m² 0 m² 0 m²

st. st. st. st.

Projectomschrijving De grondexploitatie van de gemeentewerf bestaat uit twee deelprojecten. De eerste fase betreft het CPO-project van Surplus: het realiseren van 16 dure vrije sector en 6 middeldure koopappartementen voor senioren, waarvoor de grondopbrengsten van € 2,3 miljoen inmiddels gerealiseerd zijn. Deze woningen zijn in december 2019 opgeleverd. De tweede fase betreft de woningbouwontwikkeling op het terrein van de huidige gemeentewerf en de voormalige brandweerkazerne. De grondopbrengsten van de ontwikkeling komen grotendeels ten goede aan de nieuw te realiseren gemeentewerf. Dit gedeelte van het terrein is naar verwachting eind 2025 beschikbaar voor herontwikkeling, op dat moment is de huidige gemeentewerf verplaatst.

Stand van zaken Het bestemmingsplan biedt ruimte voor maximaal 60 woningen en een bouwhoogte van max. 10 meter. Er wordt reeds enkele jaren gesproken met Stichting Knarrenhof om te komen tot een passende invulling. Besluitvorming door het college van B&W (en de gemeenteraad) over het plan en een overeenkomst met St. Knarrenhof voor van de 2e fase dient nog plaats te vinden. Hierin worden tevens de keuzes gemaakt voor het definitieve programma, doelgroepen, duurzaamheid en grondwaarde. De inhoudelijke kaders worden met omwonenden en andere belanghebbenden besproken. Als gevolg van het Didam arrest (november 2021) moet er een zekere mate van mededinging (d.m.v. publicatie) plaatsvinden. Hieraan gaat vooraf een collegebesluit/mandaatbesluit (voorgenomen) grondverkoop. De geraamde grondopbrengsten zijn onder druk te komen staan door de volatiele marktomstandigheden, zowel aan de kostenkant als de opbrengstenkant. Samen met St. Knarrenhof wordt onderzocht of de Stichting alsnog kan voldoen aan de verwachte grondopbrengsten. Dit hangt mede af van de uitkomsten van een onlangs gestarte integrale studie; in verband met drie aangrenzende planontwikkelingen is een integrale studie gestart om te komen tot een zorgvuldige stedenbouwkundige inrichting en passende verkeerskundige oplossingen.

13/53

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2024 Relevante recente besluitvorming ▪ ▪

12 december 2017; vaststelling bestemmingsplan Zeisterwerf 13 februari 2018; opening grondexploitatie gemeentewerf

Resultaatontwikkeling Het resultaat van de grondexploitatie Gemeentewerf was bij het vorige MPSO (2023) op netto contante waarde 1-1-2023 ruim € 2,3 miljoen positief (exclusief de winstneming). De geactualiseerde grondexploitatie bij het MPSO 2024 heeft ongeveer hetzelfde resultaat met ruim € 2,3 miljoen positief op netto contante waarde 1-1-2024 (eveneens exclusief de winstneming). De wijzigingen zijn: ▪ De kosten voor bouw- en woonrijp maken zijn gestegen door de verhoogde kostenparameter; ▪ De grondopbrengsten zijn residueel licht gestegen.

Risico’s De risico’s hebben betrekking op: - de complexiteit en intensiteit van het project en gelet op de huidige woningmarkt is er een risico dat het verwachte resultaat lager uitvalt dan begroot. - verdere bouwkostenstijgingen en stijging van de kosten voor het saneren van de bodem, slopen, bouw- en woonrijp maken incl. de ontsluiting. Er zit een extra bedrag van € 120.000 in de grex mochten de geraamde kosten voor de bodemsanering (€ 180.000) toch hoger uitvallen. - Omwonenden of andere belanghebbenden gaan bij de Raad van State in beroep tegen het (nog vast te stellen) bestemmingsplan, waardoor vertraging ontstaat in de planning en tevens de bijdrage aan de nieuwe gemeentewerf later plaatsvindt omdat de grond nog niet kan worden verkocht. Tijdens de contractvorming met St. Knarrenhof zullen heldere afspraken gemaakt moeten worden, waarbij de risico’s worden beheerst.

14/53

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2024 2.2

Huis ter Heide-West Projectgegevens Projectnummer: G0007000 Onderdeel van Hart van de programma: Heuvelrug Omvang gebied:

50.611 m²

Programma Woningbouw Sociaal Goedkoop Middelduur Duur

24 0 42 16

Niet-woningbouw Bedrijven Kantoren Overige functies

0 m² 0 m² 0 m²

st. st. st. st.

Projectomschrijving Het project Huis ter Heide West maakt onderdeel uit van het programma Hart van de Heuvelrug. Op de locatie van voormalige sportvelden is ruimte om maximaal 82 woningen te bouwen. In 2009 is er door bewoners een Programma van Eisen opgesteld. De gemeenteraad heeft dit voor kennisgeving aangenomen. Het project is in de crisistijd uitgesteld tot 2020 om de markt de gelegenheid te bieden te herstellen van de crisis. Om de woningen te realiseren is een ontsluitingsweg nodig die loopt door het plangebied van Huis ter Heide Zuid. Deze grond is particulier eigendom. De ontwikkelaar wil hier (naast de weg) ook 72 woningen ontwikkelen. Om Huis ter Heide West te kunnen realiseren, is dus eerst realisatie van Huis ter Heide Zuid noodzakelijk.

Stand van zaken In het voorjaar van 2019 is het Programma van Eisen uit 2009 in overleg met bewoners geactualiseerd en is een voorkeursvariant voor de verkeersontsluiting uitgewerkt. Het college heeft in juli 2019 ingestemd om op basis hiervan de planuitwerking te starten en een bestemmingsplan op te stellen. Er heeft een stedenbouwkundige verkenning plaatsgevonden in 2020, waarbij onder andere de wettelijke afstand tot de sportvelden en waardevol groen is verwerkt. De nieuwe schetsen zijn de basis voor de geactualiseerde grondexploitatie. In 2021 is er een concept beeldkwaliteitsplan (in overleg met omwonenden) opgesteld en een concept bestemmingsplan. In dit bestemmingsplan zijn de uitgangspunten vanuit eerdere besluitvorming en het geactualiseerde Programma van Eisen verwerkt. De ontvangen reacties uit het formele vooroverleg van het bestemmingsplan zijn begin 2022 verwerkt. Het bestemmingsplan heeft 6 weken ter inzage gelegen vanaf 5 mei 2022.Gedurende deze periode zijn er ruim 100 zienswijzen ingediend die zich vooral richten tegen de kap van de bomen in het Driehoeksbosje aan de noordkant van het plangebied. In 2023 zijn aanvullende onderzoeken uitgevoerd, waaronder een onderzoek naar het leefgebied van de das. Hieruit blijkt dat voro de nieuwbouw compenserende maatregelen moeten worden getroffen.

Als gevolg hiervan wordt aan de Stuurgroep Hart van de Heuvelrug voorgesteld om het woongebied van het bestemmingsplan aan te passen, zodat het driehoeksbosje wordt behouden en kan worden geoptimaliseerd tot primair foerageergebied voor de das. Dit heeft tot gevolg dat de grex ca. € 200.000 lager wordt. In het eerste kwartaal van 2024 wordt de nota van beantwoording afgerond. Het bestemmingsplan en het ontwerp beeldkwaliteitsplan worden in het tweede kwartaal 2024 ter vaststelling voorgelegd aan de raad.

15/53

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2024 Huis ter Heide Zuid: in december 2020 heeft het college ingestemd met het uitwerkingsplan Huis ter Heide Zuid en er is een anterieure overeenkomst gesloten met de ontwikkelaar. In februari 2022 is het bestemmingsplan vastgesteld door de raad. De Raad van State heeft de beroepen tegen bestemmingsplan ongegrond verklaard. Hierdoor is het uitwerkingsplan onherroepelijk geworden. De ontwikkelaar bereidt thans de vergunningaanvraag voor, die hij in 2024 wil indienen.

Relevante recente besluitvorming ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

https://www.zeist.nl/inwoner/wonen-en-verbouwen/projecten/versnellingsopgave-sneller-meerbetaalbare-huurwoningen/woningbouw-huis-ter-heide/… Raadsbesluit 2009 uitgangspunten ontwikkeling Huis ter Heide West en start GREX: https://zeist.raadsinformatie.nl/document/4588998/1/11RAAD0025_rv_Huis_ter_Heide_West Principebesluit college Huis ter Heide Zuid https://zeist.raadsinformatie.nl/document/7506331/1/RIB19_061_Principebesluit_Huis_ter_Heide Besluit college actualisatie Huis ter Heide west en voorkeursvariant verkeer Besluit college uitwerkingsgebied Huis ter Heide Zuid: https://zeist.raadsinformatie.nl/document/9575613/2#search=%22rib%20huis%20ter%20heide%2 2

Resultaatontwikkeling Het resultaat van de grondexploitatie Huis ter Heide West was bij het vorige MPSO (2023) op netto contante waarde 1-1-2023 neutraal (€ 0,-). De geactualiseerde grondexploitatie bij het MPSO 2024 heeft eveneens een neutraal resultaat op netto contante waarde 1-1-2024. De grondexploitatie is neutraal doordat deze wordt uitgevoerd op risico van de samenwerking Hart van de Heuvelrug. De wijzigingen zijn: ▪ De plankosten zijn toegenomen door de complexiteit en looptijd van het project; ▪ Er zijn extra onderzoekskosten vanwege de benodigde juridische adviezen in kader van de grondverkoop en mogelijk aanvullend onderzoek met betrekking tot ecologie en groen; ▪ De kosten voor bouw- en woonrijp maken zijn aanzienlijk gestegen. De kengetallen zijn op elementniveau geactualiseerd naar huidig prijspeil; ▪ De grondopbrengsten zijn hoger doordat de residuele grondprijzen licht zijn gestegen; ▪ Als gevolg van met name de marktontwikkelingen is de bijdrage aan Hart van de Heuvelrug afgenomen.

Risico’s De belangrijkste risico’s voor dit project zijn: ▪ Vertraging doordat verkeersontsluiting via Huis ter Heide Zuid niet of later kan worden gerealiseerd. Door de afhankelijkheid met het project Huis ter Heide Zuid kan dit tot vertraging of planaanpassing (en mogelijk extra kosten) leiden; ▪ Ecologisch onderzoek kan leiden tot vertraging of extra kosten, bijvoorbeeld vanwege aanwezigheid van beschermde diersoorten in het plangebied; ▪ Omwonenden en andere belanghebbenden kunnen tegen de plannen in bezwaar gaan, dit leidt tot vertraging en mogelijk extra plankosten; ▪ De kans bestaat dat de verkoopopbrengsten van de grond tegenvallen als gevolg van bijvoorbeeld een economische achteruitgang of overaanbod op de markt. Vanuit de afspraken over Hart van de Heuvelrug komen alle mogelijke consequenties van deze risico’s in basis voor rekening van de provincie zolang de gemeente handelt binnen de vastgestelde projectopdracht.

16/53

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2024 3

Bezittingen ‘grondbedrijf’

Bezittingen ‘grondbedrijf’; wat valt daar onder? De bezittingen in dit hoofdstuk zijn potentieel toekomstige ontwikkellocaties waarbij de gemeente Zeist een grondpositie heeft. De gemeente is binnen de gemeente één van de grootste grondbezitters; het grootste gedeelte van het openbaar gebied is in eigendom van de gemeente. Deze gronden zijn in gebruik als openbare ruimte zoals wegen en groen. Deze gronden vormen geen onderdeel van dit hoofdstuk.

Zie ook het document: Grondbeleid voor raadsleden van de VNG

17/53

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2024 3.1

Nijenheim / De Grift Projectgegevens Projectnummer: … Onderdeel van Versnelde programma: huisvesting Omvang gebied:

Programma Woningbouw Sociaal Goedkoop Middelduur Duur

44 st. st. st. st.

Niet-woningbouw Bedrijven Kantoren Overige functies

0 m² 0 m² 0 m²

Projectomschrijving Naast Flat de Grift in Nijenheim ligt een bouwkavel die eigendom is van de gemeente. Deze locatie is nu ingevuld met groen. Maar in het bestemmingsplan ligt hier de mogelijkheid om een appartementengebouw toe te voegen, direct naast of aan de bestaande flat De Grift. Ook voor parkeren is er ruimte in het bestemmingsplan om extra parkeerplaatsen toe te voegen. Woongroen en een ontwikkelaar hebben de gemeente benaderd met het plan om hier woningen toe te voegen in de sociale huur. Bij het plan is een initiatiefnemer betrokken die als eerste met het planidee is gekomen. Gekeken wordt of er kansen liggen om woningen met zorg of voor bijzondere doelgroepen toe te voegen. Het plan bestaat uit 2- en 3-kamerwoningen. De 3-kamerwoningen zijn rolstoeldoorgankelijk.

Stand van zaken Het plan bevindt zich in de planvorming. Er zijn een drietal sporen die worden gevolgd: Woongoed Zeist werkt met een ontwikkelaar aan de uitwerking van het plan en de ruimtelijke inpassing. Inmiddels ligt er een positief advies van welstand en is de vergunningsaanvraag ingediend bij de gemeente. Daarnaast is er overleg met de gemeente over de grondverkoop en voorwaarden hiervoor, hierover is een principeakkoord gereed. Een derde spoor is de openbare ruimte. Deze zal straks door de gemeente worden ingericht, ook hiervoor worden schetsen opgesteld. Gemeente en Woongoed werken samen om met bewoners in gesprek te gaan over de ruimtelijke invulling, hiervoor zijn een inloopavond en meerdere klankbordgroep bijeenkomsten georganiseerd.

Relevante recente besluitvorming Over dit plan heeft recent geen besluitvorming plaatsgevonden.

Projectfinanciën Het perceel is eigendom van de gemeente en zal voor realisatie van dit plan verkocht moeten worden. Opbrengsten zijn afhankelijk van de gekozen invulling. Omdat het projectgebied ligt rondom een bestaande parkeerplaats waar ook wensen zijn voor aanpassingen en vergroening, wordt gekeken naar de totale aanpak van dit gebied. Financiële afspraken worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst tussen gemeente en Woongoed Zeist. Deze wordt begin 2024 vastgesteld.

18/53

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2024 4

Projecten met faciliterende rol

Projecten waarbij de gemeente een faciliterende rol heeft; Wat zijn dat? Als gemeente hebben wij niet alle gronden voor gebied- of locatieontwikkeling in bezit. Vaak is de grond in bezit bij ontwikkelaars, woningbouwcorporaties, beleggers, particulieren, enz. Indien de gemeente deze gronden niet actief aankoopt (= actief grondbeleid) spreken we van faciliterend grondbeleid. Dat wil zeggen: de gemeente werkt waar mogelijk mee aan het initiatief / plan van de initiatiefnemers. Waar we bij actief grondbeleid een grondexploitatie hebben, ligt dat bij faciliterend grondbeleid anders; we spreken dan van kostenverhaal. Met andere woorden: we trachten de door ons als gemeente gemaakte kosten op de initiatiefnemer te verhalen. De grondslag hiervoor ligt in de afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening (ook wel bekend als de GREX-wet). In basis regelen wij het kostenverhaal middels een anterieure overeenkomst met de ontwikkelende partij. De spelregels van kostenverhaal zijn vrijwel gelijk aan de van een grondexploitatie, maar de inhoud verschilt. In de meeste gevallen verrichten wij als gemeente geen werken - wij leggen geen straten aan, maken geen riolering en dergelijk - maar het kan wel. Vaak besteden we bij dergelijk projecten met name geld en tijd om de plannen verder te helpen om te komen tot een nieuw en/of aangepast bestemmingsplan.

Ongeacht de hoogte van de kosten die de gemeente maakt, is een voorwaarde dat die kosten pas kunnen worden verhaald indien en voor zover het project die kosten kan dragen. Vandaar dat bij projecten met uitsluitend of overwegend sociale woningbouw of maatschappelijke functies, het kostenverhaal beperkt of zelfs nihil zal zijn. Ook wordt de opbrengstpotentie van een plan beïnvloed door inhoudelijke / beleidsmatige eisen van de gemeente.

Zie ook het document: Grondbeleid voor raadsleden van de VNG

19/53

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2024 4.1

Almata Projectgegevens Projectnummer: Onderdeel van programma: Omvang gebied:

… n.v.t. 66.000 m²

Programma Woningbouw Sociaal Goedkoop Middelduur Duur Niet-woningbouw Bedrijven Kantoren Overige functies

0 0 0 0

st. st. st. st.

0 m² 0 m² Ca. 32.000 m²

Projectomschrijving De locatie met het gebouw Almata (voormalig jeugdgevangenis) is gekocht door de Nationale Politie, voor de vestiging van een Politieacademie. De Nationale Politie heeft daarbij de optie om ook het resterende, grotendeels onbebouwde deel, aan te kopen van het Rijksvastgoedbedrijf, ten behoeve van het realiseren van aanpalende functies vanuit de Politie. De invulling van de locatie wordt in overleg met aanwonenden en de gemeente bepaald en krijgt naar verwachting een campusachtige setting met gebouwen in het groen. Afstemming op het project Nieuwe Verbindingen is cruciaal, zowel voor de verkeersafwikkeling, als voor het ruimtebeslag van de ontsluiting van Den Dolder en de Politieacademie.

Stand van zaken De resultaten van het participatietraject zijn begin 2021 in de gemeenteraad behandeld. De Politie is vervolgens begonnen met de voorbereiding van de nadere uitwerking. Deze interne voorbereidingen lopen, mede door een bezuinigingsoperatie binnen de Politie, nog steeds. Het is op dit moment onduidelijk wanneer een besluit binnen de Politie wordt genomen over het vervolgtraject. Naar verwachting zal de planuitwerking in 2024 een vervolg krijgen.

Relevante recente besluitvorming ▪

Raadsbesluit participatietraject (20 mei 2021).

Projectfinanciën Met de Politie zijn afspraken over een eerste plankostenvergoeding gemaakt, waarmee de ambtelijke inzet tot einde 2021 is gedekt. Voor de realiseren van de Politieacademie zijn mogelijk ingrepen in de directe omgeving nodig. Over kosten voor dergelijke ingrepen moeten nog afspraken worden gemaakt. Het streven is om het kostenverhaal middels een anterieure overeenkomst vast te leggen. Daarmee is het kostenverhaal verzekerd. Voor het project is een voorbereidingskrediet ter beschikking gesteld.

20/53

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2024 4.2

Amandelpark Projectgegevens Onderdeel programma:

van

n.v.t

Programma Sociaal /intramuraal Goedkoop Middelduur Duur Niet-woningbouw Bedrijven Kantoren Overige functies

140 st. st. 40 st. st.

0 m² 0 m² ??? m²

Projectomschrijving Het project betreft de herontwikkeling van de zorglocatie ‘Amandelhof’’ aan de Arnhemse Bovenweg 2 in Zeist. De particuliere initiatiefnemer is Zorggroep Charim, tevens de eigenaar van het perceel. Het bestaande gebouw (140 wooneenheden) werd gerealiseerd omstreeks 1960 en is aan het einde van haar conceptuele, technische en financiële levensduur. Het plan voorziet in de sloop van de bestaande bouwmassa en het realiseren van drie nieuwe vrijstaande gebouwen. Het programma bestaat uit 140 appartementen voor mensen met een intensieve zorgvraag en behoefte aan 24-uursaanwezigheid van zorg (‘Beschermd Wonen’), 40 appartementen voor mensen met een lichte ondersteuningsvraag en/of behoefte aan wonen in een veilige leefgemeenschap (‘Wonen met een Plus’) en een of meerdere nader te bepalen functies die bijdragen aan levendigheid en reuring op het terrein en die ondersteunend zijn aan het dagelijks leven van de bewoners (in het plan aangeduid als 'Bruisend Hart' en gesitueerd op de begane grond van één van de gebouwen).

Stand van zaken In december 2023 is de anterieure overeenkomst gesloten is het ontwerpbestemmingsplan en het bijbehorende beeldkwaliteitsplan vastgesteld en ter inzage gelegd. De planning is dat het bestemmingsplan in de 1e helft van 2024 aan de gemeenteraad ter vaststelling wordt aangeboden.

Relevante recente besluitvorming Collegebesluit d.d. 12 december 2023 over vaststelling van het ontwerpbestemmingsplan ‘Amandelpark, Arnhemse Bovenweg 2, Zeist’ en instemming met de anterieure overeenkomst.

Projectfinanciën Met Zorggroep Charim is een anterieure overeenkomst gesloten. Hierin is geborgd dat de (ambtelijke) plankosten voor rekening zijn voor de initiatiefnemer.

21/53

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2024 4.3

Gebiedsvisie Dijnselburg Projectgegevens Onderdeel programma:

van

Omvang gebied:

Versnelde Huisvesting 50 ha

Programma Woningbouw Sociaal Middelduur laag Middelduur hoog Duur Niet-woningbouw Bedrijven Kantoren Overige functies

150 32 38 45 36

st. st. st. st.

0 m² 0 m² 0 m²

Projectomschrijving ekstvak een plaatje inV

In het gebied zijn verschillende functies aanwezig, waarbij op de korte of langere termijn een investering/ transformatie aan de orde is. In het gebied zijn verschillende grondeigenaren, onder wie de gemeente Zeist. Ook de sporthal, het zwembad en de voormalige beheerderswoning behoren tot het onderzoeksgebied en zijn gemeentelijk eigendom. Gemeenschappelijke deler bij alle partijen is het streven naar kwaliteitsverbetering (met name van ecologische en cultuur-historische waarden). Om tot ontwikkeling te komen is het nodig om een breed gedragen gebiedsvisie op te stellen.

Stand van zaken Samen met de participatiegroep en stedenbouwkundig bureau BRO hebben we een toekomstbeeld voor het gebied Dijnselburg gemaakt. De gemeente heeft daarin een bescheiden rol op zich genomen en ruimte gegeven aan perspectieven vanuit de samenleving. Tijdens het participatieproces in 2019 en 2020 is geconcludeerd is dat verschil van inzichten niet overbrugd kon worden. Het participatieproces met de participatiegroep, kerngroep en eigenarengroep is daarom in 2021 gestopt. Vanuit de participatiegroep is aan de gemeente gevraagd om meer regie te nemen. Na het bespreken van de resterende dilemma’s met de stakeholders, de eigenaren in het gebied, heeft de gemeente door BRO een concept ontwerp gebiedsvisie laten opstellen. Met RIB 22.025 en kort geleden met RIB.24.024 is de raad geïnformeerd over de stand van zaken en het vervolg. De inschatting is dat de vaststelling van een gebiedsvisie voor Dijnselburg in 2024 haalbaar is. Herontwikkeling recreatiepark BPD|Bouwfonds gebiedsontwikkeling is grondeigenaar van ongeveer de helft van het recreatiepark. De gemeente is eigenaar van de andere helft. BPD wil graag het gehele recreatiepark herontwikkelen tot een groene woonbuurt. Het afgelopen jaar is samen met BPD, en later ook met RK Zeist en Rabo SmartBuilds, onderzocht of het realiseren van flexwoningen op deze locatie haalbaar zou zijn. Dit bleek uiteindelijk niet het geval.

Het college heeft daarom op 7 november 2023 besloten om het haalbaarheidsonderzoek naar flexwoningen op Recreatiepark Dijnselburg te beëindigen. Ook heeft zij ingestemd met een aantal afspraken op hoofdlijnen met BPD. Het gaat dan om de herontwikkeling van deze locatie tot een woonbuurt met permanente woningen. Ook heeft het college besloten om deze afspraken uit te laten werken tot een samenwerkingsovereenkomst. Deze overeenkomst is onder voorbehoud van vaststelling van de gebiedsvisie door de raad (in 2024) en van instemming met de gebiedsvisie door de provincie. Op 9 november 2023 heeft de raad unaniem besloten om de opstallen (chalets) op het park voor 3 jaar te huren voor Oekraïense ontheemden. Dit betekent dat de chalets nog tot en met eind 2026 blijven

22/53

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2024 staan. In de tussentijd wordt met BPD en later met de omgeving gewerkt aan de planvorming voor woningbouw op deze locatie. Bedoeling is dat de gemeente haar grond t.z.t. verkoopt aan BPD.

Relevante recente besluitvorming ▪ ▪ ▪

Raadsbesluit participatietraject (20 mei 2021). Collegebesluit stoppen haalbaarheidsonderzoek flexwoningen recreatiepark en instemmen met afspraken op hoofdlijnen met BPD voor permanente woningen. Raadsbesluit huren bestaande chalets op recreatiepark voor 3 jaar t.b.v. Oekraïense ontheemden.

Projectfinanciën Voor het aanvragen/ophogen van voorbereidingskrediet Dijnselburg is een bedrag van € 70.000 gedekt in de Berap van 2023. Mochten niet alle kosten verhaalbaar zijn, dan vormt de reserve zelfregulerende projecten een vangnet als dekking voor deze kosten. Voor de herontwikkeling van het recreatiepark tot nieuwe woonbuurt is sinds 2023 een UVP-budget van in totaal 100K beschikbaar, waarvan tot nu toe slechts ca. 10K is besteed. Binnenkort volgt er een ronde voor het meenemen van restantmiddelen van 2023.

23/53

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2024 4.4

Driebergen Zeist Nieuwe Kern Projectgegevens Onderdeel programma:

van

n.v.t.

Programma Woningbouw Sociaal Goedkoop Middelduur Duur

NNB NNB NNB NNB

Niet-woningbouw Bedrijven Kantoren Overige functies

NNB m² NNB m² NNB m²

st. st. st. st.

Projectomschrijving In de Propositie van Zeist is een onderzoeksrichting opgenomen om de kansen voor de ontwikkeling van een unieke nieuwe kern met een eigen identiteit in de nabijheid van een prachtig landschappelijk ingepast station, nader te onderzoeken. Eenzelfde onderzoeksrichting is beschreven in de concept-omgevingsvisie van de gemeente Utrechtse Heuvelrug. Hierin is opgenomen dat de potentie van een gemengd woon-werk gebied rond het hoogwaardige OV-knooppunt Driebergen-Zeist wordt onderzocht. Naast de ambities van beide gemeenten is de stationsomgeving opgenomen in het regionale programma U Ned. Binnen dit programma wordt gewerkt aan ‘het wiel met spaken’ om zo de mobiliteitsopgaven binnen de regio Utrecht een plek te geven. Station Driebergen-Zeist is als één van de acht regiopoorten opgenomen in dit netwerk rondom de stad Utrecht.

Stand van zaken Het afgelopen jaar zijn de gemeenten Utrechtse Heuvelrug en Zeist gestart met een gezamenlijke oriëntatie op de planvorming voor de omgeving van Driebergen-Zeist om te komen tot een plan van aanpak voor het opstellen van een gebiedsvisie en een ontwikkelstrategie. Deze periode is benut om het gebied en de vraagstukken beter te verkennen en ons te oriënteren; wat willen we precies, welke informatie ligt er al, hoe liggen de verhoudingen en ambities in het gebied, hoe werken we samen? Deze oriënterende fase heeft inzichten gegeven die we nodig hebben voor het plan van aanpak en de gebiedsvisie hierna. Daarnaast was de oriënterende fase belangrijk voor het opbouwen van relaties met partijen in het gebied. Het plan van aanpak is vorig jaar door beide raden (gemeente Utrechtse Heuvelrug en Zeist) geaccordeerd. In de laatste periode van 2023 zijn conform het plan van aanpak externe bureaus aangetrokken om de gebiedsvisie en ontwikkelstrategie verder te brengen. Dit zijn een stedenbouwkundig, planeconomisch en een communicatie bureau. In de eerste helft van 2024 is een start gemaakt met het opstellen van de gebiedsvisie. Eind 2024 zal dit voor akkoord worden voorgelegd aan beide gemeenteraden. Het gehele traject van het opstellen van de gebiedsvisie gebeurt in nauwe afstemming met de Provincie, alle betrokken partijen en inwoners in het plangebied.

Dit proces is ook hier te volgen: https://samenwerkenaandriebergen-zeist.nl Parallel aan de lokale uitwerking participeren we in een regionaal traject. Ter voorbereiding van het Bestuurlijk Overleg Meerjarenprogramma Infrastructuur, Ruimte en Transport (BO MIRT) is vanuit het programma U Ned een integrale ruimtelijk programmatische verkenning opgesteld in samenwerking 24/53

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2024 met de regiopoort-gemeenten, U Ned partners en experts (mobiliteit, groen, wonen, economie). Hierin is gezamenlijk verkend wat de toegevoegde waarde is van de 8 regiopoorten voor de verstedelijkingsen mobiliteitsopgave van de regio Utrecht. Als vervolg op deze verkenning is besloten om de ingezette uitwerking van de regiopoorten voort te zetten met een gebiedsuitwerking per regiopoort en daarnaast om een programmatische aanpak te ontwikkelen waarin de fasering van gevraagde investeringen en afgestemde besluitvorming door regiopartners wordt uitgewerkt. Hierbij wordt ook verkend hoe de regio Amersfoort kan worden aangehaakt op de regiopoorten.

Relevante recente besluitvorming ▪ ▪

De Propositie van Zeist 2020: https://www.zeist.nl/projecten/projectenoverzicht/propositie-vanzeist Akkoord plan van aanpak 2023

Projectfinanciën Om te komen tot een plan van aanpak zijn / worden er plankosten gemaakt. Daarom is er een voorbereidingskrediet ter beschikking gesteld. Afgesproken dat de plankosten gelijk verdeeld worden tussen de beiden gemeenten. Daarnaast is er in de begroting 2022 en 2023 incidenteel budget gereserveerd voor de planontwikkeling Driebergen-Zeist. Ook is er budget opgenomen in het uitvoeringsprogramma voor de realisatie van 400 woningen tot 2030. De provincie heeft voor de periode 2023 - 2024 een subsidie verstrekt voor de inzet van de projectleider Utrechtse Heuvelrug en Zeist. Momenteel worden er gesprekken gevoerd voor het verlengen van de subsidie tot 2025, ook voor de inzet van de externe bureaus.

25/53

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2024 4.5

Dwarsweg Projectgegevens Onderdeel programma:

van

n.v.t.

Programma Woningbouw Sociaal Goedkoop Middelduur Duur

25 0 0 0

Niet-woningbouw Bedrijven Kantoren Overige functies

0 m² 0 m² 0 m²

st. st. st. st.

Projectomschrijving Op de locatie aan de Dwarsweg waar eerst supermarkt ‘De Komeet’ was gehuisvest, is de R.K. Woningbouwvereniging Zeist (RKWBZ) voornemens om 25 zorgeenheden te ontwikkelen. Deze zorgeenheden zijn bestemd voor cliënten van Reinaerde. De locatie is eind 2019 door de RKWBZ aangekocht en samen met een ontwikkelaar worden de plannen verder uitgewerkt. Hiervoor is veel aandacht voor het parkeren en de stedenbouwkundige inpassing binnen de bestaande woonbuurt.