04-23RV003 Bijlage 4 - Ruimtelijke onderbouwing met onderzoeken
Tekst van het document
OV20220787
04-11-2022
Ruimtelijke onderbouwing
Van Renesselaan 64a, Zeist
November 2022
Status: Definitief
Ruimtelijke onderbouwing, Van Renesselaan 64a, Zeist Definitief
Ruimtelijke onderbouwing Van Renesselaan 64a, Zeist
Gemeente: Plannaam: Plantype: Status: Datum:
Zeist Renesselaan 64a, Zeist Ruimtelijke onderbouwing Definitief 3 november 2022
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
2
Ruimtelijke onderbouwing, Van Renesselaan 64a, Zeist Definitief
INHOUDSOPGAVE HOOFDSTUK 1 INLEIDING ................................................................................... 4 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5
AANLEIDING ............................................................................................................................................... 4 LIGGING VAN HET PROJECTGEBIED ................................................................................................................... 4 HUIDIGE PLANOLOGISCHE REGIME ................................................................................................................... 5 EISEN AAN EEN RUIMTELIJKE ONDERBOUWING ................................................................................................... 7 LEESWIJZER ................................................................................................................................................ 7
HOOFDSTUK 2 HUIDIGE EN GEWENSTE SITUATIE ....................................................... 7 2.1 2.2 2.3 2.4
HUIDIGE SITUATIE ........................................................................................................................................ 7 GEWENSTE SITUATIE ................................................................................................................................... 10 VERKEER EN PARKEREN ............................................................................................................................... 11 DUURZAAMHEID ........................................................................................................................................ 13
HOOFDSTUK 3 BELEIDSKADER ............................................................................ 15 3.1 3.2 3.3
RIJKSBELEID .............................................................................................................................................. 15 PROVINCIAAL BELEID .................................................................................................................................. 18 GEMEENTELIJK BELEID................................................................................................................................. 22
HOOFDSTUK 4 MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN ................................................... 29 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 4.9
GELUID .................................................................................................................................................... 29 BODEMKWALITEIT ...................................................................................................................................... 30 LUCHTKWALITEIT ....................................................................................................................................... 31 EXTERNE VEILIGHEID ................................................................................................................................... 32 MILIEUZONERING ...................................................................................................................................... 33 ECOLOGIE................................................................................................................................................. 36 ARCHEOLOGIE & CULTUURHISTORIE .............................................................................................................. 37 BESLUIT MILIEUEFFECTRAPPORTAGE .............................................................................................................. 38 WATERASPECTEN....................................................................................................................................... 39
HOOFDSTUK 5 ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID .................................................. 42 HOOFDSTUK 6 VOOROVERLEG EN INSPRAAK ......................................................... 43 6.1 6.2
VOOROVERLEG .......................................................................................................................................... 43 INSPRAAK EN ZIENSWIJZEN ........................................................................................................................... 43
BIJLAGEN BIJ DEZE ONDERBOUWING....................................................................... 44 BIJLAGE 1 BIJLAGE 2: BIJLAGE 3: BIJLAGE 4
QUICKSCAN ECOLOGIE ........................................................................................................................ 45 VERKENNEND BODEMONDERZOEK ........................................................................................................ 46 AANVULLEND BODEMONDERZOEK......................................................................................................... 47 RESULTAAT WATERTOETS .................................................................................................................... 48
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
3
Ruimtelijke onderbouwing, Van Renesselaan 64a, Zeist Definitief
HOOFDSTUK 1 1.1
INLEIDING
Aanleiding
Aan de Van Renesselaan 64a binnen de bebouwde kom van Zeist bevindt zich achter de bestaande lintbebouwing (direct achter de Van Renesselaan 64) een woonperceel met daarop een kleinschalige woning (hierna: projectgebied). Het perceel is in de huidige situatie verder voorzien van een tuinhuisje en een kleine kas. De bestaande woning is verouderd en doet afbreuk aan de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. Initiatiefnemer is voornemens de verouderde woning te slopen en hier een woning met hetzelfde oppervlak voor terug te bouwen. Deze ontwikkeling is echter niet in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan “Zeist-West en Utrechtseweg-Noord”, waarbinnen de gronden wel voorzien zijn van een woonbestemming maar zonder en bouwvlak. Vanwege het ontbreken van het bouwvlak. Binnen deze bestemming ontbreken echter momenteel de juiste bouwmogelijkheden voor herbouw van een woning. Deze ontwikkeling is daarom niet passend binnen het geldende bestemmingsplan. Ten aanzien van dit initiatief heeft de gemeente Zeist op 14 januari 2022 in een schriftelijk principebesluit aangegeven dat zij onder voorwaarden een positief standpunt inneemt.
Om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken, is de gemeente bereid af te wijken van het bestemmingsplan via een omgevingsvergunning conform artikel 2.12 eerste lid onder a, sub 3 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (uitgebreide voorbereidingsprocedure). Deze afwijking van het bestemmingsplan moet gemotiveerd worden met een ruimtelijke onderbouwing waarin wordt aangetoond dat de ontwikkeling in overeenstemming is met ‘een goede ruimtelijke ordening’. Voorliggende ruimtelijke onderbouwing voorziet hierin.
1.2
Ligging van het projectgebied
Het projectgebied ligt achter Renesselaan 64 in Zeist en staat kadastraal bekend als gemeente Zeist, nummer 6423. In afbeelding 1.1 is de ligging van het perceel ten opzichte van de grotere omgeving (links) en ten opzichte van zijn directe omgeving weergegeven. Het projectgebied is hierop aangeduid met respectievelijk de blauwe ster en de rode omlijning.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
4
Ruimtelijke onderbouwing, Van Renesselaan 64a, Zeist Definitief
Afbeelding 1.1
Ligging van het projectgebied ten opzichte de bredere omgeving en ten opzichte van de directe omgeving (Bron: PDOK)
1.3
Huidige planologische regime
1.3.1
Algemeen
Het perceel ligt binnen de grenzen van het bestemmingsplan “Zeist-West en Utrechtseweg-Noord” van de gemeente Zeist. Tevens ligt het projectgebied binnen de grenzen van het bestemmingsplan “Paraplubestemmingsplan Parkeernormen Zeist”. In afbeelding 1.2 is een uitsnede van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan opgenomen.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
5
Ruimtelijke onderbouwing, Van Renesselaan 64a, Zeist Definitief
Afbeelding 1.2
1.3.2
Uitsnede verbeelding geldende bestemmingsplannen in de huidige situatie (Bron: Ruimtelijke plannen)
Bestemmingen en strijdigheid
Bestemmingsplan Zeist-West en Utrechtseweg-Noord Op basis van het geldende bestemmingsplan heeft het gehele perceel de bestemming ‘Wonen’. ‘Wonen’ De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen, tuinen en erven en voor beroep of bedrijf aan huis. Op de gronden mogen woningen, bijbehorende bouwwerken en andere bouwwerken, zoals erf- of perceelafscheidingen, niet zijnde overkappingen worden gebouwd. Woningen mogen uitsluitend binnen bouwvlakken worden gebouwd. 1.3.3
Strijdigheid
Het voornemen voorziet in de realisatie van een vervangende vrijstaande woning. Ter plaatse is een woning aanwezig die zal worden gesloopt en vervangen door een woning van dezelfde oppervlakte. Dit past qua bouwmogelijkheden echter niet binnen de ter plaatse geldende bestemming. Op het perceel ligt geen bouwvlak. Om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken wordt via een omgevingsvergunning afgeweken van het geldende bestemmingsplan ex artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 30 van de Wet algemene bepaling omgevingsrecht (uitgebreide voorbereidingsprocedure). In deze ruimtelijke onderbouwing wordt aangetoond dat het voorgenomen initiatief in overeenstemming is met een ‘goede ruimtelijke ordening’.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
6
Ruimtelijke onderbouwing, Van Renesselaan 64a, Zeist Definitief
1.4
Eisen aan een ruimtelijke onderbouwing
Een op artikel 2.12, eerste lid, sub a, onder 30 Wabo gebaseerde zelfstandige instructie voor de inhoud en inrichting van deze ruimtelijke onderbouwing ontbreekt in het Besluit omgevingsrecht (Bor). Artikel 5.20 van het (Bor) verklaart voor de inhoud van het besluit de artikelen 3.1.2, 3.1.6 en 3.3.1, eerste lid, van het Besluit ruimtelijke ordening van overeenkomstige toepassing. Voorliggende ruimtelijke onderbouwing belicht alle relevante aspecten vanuit de ruimtelijke ordening en toont aan dat voorliggende ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Hieronder is verwoord waaraan een ruimtelijke onderbouwing moet voldoen. In een goede ruimtelijke onderbouwing zijn neergelegd: 1. 2. 3. 4. 5. 6.
een verantwoording van de gemaakte keuzen; een beschrijving van de wijze waarop in het plan rekening is gehouden met de gevolgen voor de waterhuishouding; Hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 4.10; de uitkomsten van het in artikel 3.1.1 bedoelde overleg; Hiervoor wordt verwezen naar hoofdstuk 6; de uitkomsten van het met toepassing van artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht verrichte onderzoek; verwezen wordt naar de gehele ruimtelijke onderbouwing waaruit blijkt dat met alle relevante feiten en af te wegen belangen rekening is gehouden; een beschrijving van de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de voorbereiding zijn betrokken; het ontwerpbesluit wordt voor een ieder ter inzage gelegd. Er wordt gelegenheid geboden om zienswijzen in te dienen; de inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan; Verwezen wordt naar hoofdstuk 5.
Voor zover bij het project geen milieueffectrapport als bedoeld in hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer wordt opgesteld, waarin de hierna volgende onderdelen zijn beschreven, worden in de ruimtelijke onderbouwing ten minste neergelegd: 7. 8. 9.
1.5
een beschrijving van de wijze waarop met de in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden; Verwezen wordt naar paragraaf 4.7. voor zover nodig een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met overige waarden van de in het besluit begrepen gronden en de verhouding tot het aangrenzende gebied; In hoofdstuk 4 is aandacht besteed aan relevante aspecten; een beschrijving van de wijze waarop krachtens hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer vastgestelde milieukwaliteitseisen bij het besluit zijn betrokken; het betreffende hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer heeft betrekking op luchtkwaliteitseisen. Deze zijn beschreven in paragraaf 4.3.
Leeswijzer
Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige en gewenste situatie. Ook zal aandacht worden besteed aan verkeer en parkeren. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de beleidsaspecten. In hoofdstuk 4 passeren alle relevante milieuthema's de revue. In de hoofdstukken 5 en 6 wordt ingegaan op economische uitvoerbaarheid, vooroverleg en inspraak.
HOOFDSTUK 2 2.1
HUIDIGE EN GEWENSTE SITUATIE
Huidige situatie
Het projectgebied ligt in een woonwijk van Zeist, achter de Van Renesselaan 64. Binnen het perceel staat in de huidige situatie een verouderde éénlaags woning met een bijbehorende schuur. In de tuin is ook een kleine kas aanwezig. Verder is de tuin voorzien van enkele beplanting en bebossing. Zie de luchtfoto in afbeelding 2.1 voor de huidige situatie.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
7
Ruimtelijke onderbouwing, Van Renesselaan 64a, Zeist Definitief
De ligging van de woning op deze locatie achter de lintbebouwing van de Van Renesselaan is zo gegroeid door een vergunning voor tijdelijke huisvesting in 1943. Deze vergunning was bedoeld voor de opvang van gezinnen die werden gerepatrieerd uit Nederlands-Indië. Deze oplossing was in eerste instantie van tijdelijke aard, maar is later nog een keer verlengd en na de verlenging ook door de gemeente gedoogd. Familieleden van initiatiefnemer hebben deze woning sinds 1952 bewoond. De bouwkwaliteit van de woning is dan ook niet erg kwalitatief hoogstaand, gezien in eerste instantie ook niet rekening is gehouden met langdurige bewoning. Hierdoor zijn inmiddels veel materialen verouderd geraakt. Het projectgebied wordt aan de noordwestelijke kant begrensd door een bosrand waarachter zich een appartementencomplex bevindt. Ten zuidoosten is de woonbebouwing aan de Van Renesselaan gesitueerd. Aan de noordoostelijke kant en aan de zuidwestelijke kant van het projectgebied bevinden zich tuinen van de hiervoor genoemde woningen. In afbeelding 2.2 zijn foto’s van de huidige situatie van het projectgebied weergegeven en in afbeelding 2.3 is een plattegrond van deze situatie opgenomen. In afbeelding 2.3 is tevens de locatie van de in afbeelding 2.2 opgenomen foto’s weergegeven.
Afbeelding 2.1
Luchtfoto projectgebied (Bron: PDOK)
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
8
Ruimtelijke onderbouwing, Van Renesselaan 64a, Zeist Definitief
Afbeelding 2.2
Beeld huidige situatie projectgebied (Bron: IRIS Architecten).
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
9
Ruimtelijke onderbouwing, Van Renesselaan 64a, Zeist Definitief
Afbeelding 2.3
2.2
Plattegrond huidige situatie projectgebied (Bron: IRIS Architecten).
Gewenste situatie
Het voornemen is om binnen het projectgebied de woning ter plaatse te slopen en hier een nieuwe vrijstaande woning te realiseren met dezelfde oppervlakte. Zoals in paragraaf 2.1 is benoemd, is dit nodig gezien de kwaliteit van de woning door de jaren heen erg is verouderd en op de lange termijn niet meer geschikt is voor bewoning. Door overlijden in de familie en daarmee ook verandering van eigenaar binnen de familie is dit een geschikt moment om bij de historisch gegroeide situatie van de woning een kwaliteitsslag te maken. De woning wordt ook zoals in de huidige situatie gerealiseerd achter de lintbebouwing aan de Van Renesselaan. Er is sprake van vervangende nieuwbouw. De ontwikkeling is zo opgezet dat het zoveel mogelijk aansluit bij de opzet van de huidige percelen. Daarnaast wordt getracht de bestaande groenstructuren zoveel mogelijk te behouden. Concreet gaat het om een vrijstaande woning met een bouwhoogte van circa 4,1 meter. De woning wordt met de voorgevel gesitueerd richting de Van Renesselaan. Op de begane grond wordt de woonkamer, woonkeuken, slaapkamer, logeerkamer en badkamer gesitueerd. Op de eerste verdieping wordt de bergruimte gerealiseerd. De woning is hiermee levensloopbestendig. In afbeelding 2.4 zijn de doorsnedes c.q. de gevelimpressies van de begane grond en de eerste verdieping opgenomen.
In afbeelding 2.5 is een plattegrond van de gewenste situatie opgenomen. Het gaat hierbij om indicaties/impressies.
Afbeelding 2.4
Aanzichten gevels gewenste situatie (Bron: IRIS Architecten).
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
10
Ruimtelijke onderbouwing, Van Renesselaan 64a, Zeist Definitief
Afbeelding 2.5
Plattegrond gewenste situatie kavel (Bron: IRIS Architecten).
2.3
Verkeer en parkeren
2.3.1
Algemeen
Bij nieuwe ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de effecten op de verkeersgeneratie en parkeerbehoefte die ontstaat door de nieuwe ontwikkeling. Hiertoe kunnen berekeningen worden uitgevoerd op basis van de publicatie ‘Toekomstbestendig parkeren, publicatie 381 (december 2018)’ van het CROW. Het CROW ontwikkelt en publiceert kennis onder andere op het gebied van verkeer en parkeren. Specifiek voor verkeersgeneratie en parkeren heeft het CROW de publicatie ‘Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie’ opgesteld. Deze kencijfers zijn gebaseerd op literatuuronderzoek en praktijkervaringen van gemeenten. De kencijfers zijn landelijk (en juridisch) geaccepteerd en worden gezien als de meest betrouwbare gegevens met betrekking tot het bepalen van de verkeergeneratie en het benodigde aantal parkeerplaatsen. In voorliggend geval wordt de woning binnen de bebouwde kom gerealiseerd. 2.3.2
Gemeentelijk parkeerbeleid
Op 11 september 2018 heeft de gemeenteraad van de gemeente Zeist het bestemmingsplan ‘Paraplubestemmingsplan Parkeernormen Zeist’ vastgesteld. Het doel van de parapluherziening is het bieden van een eenduidige regeling ten aanzien van het aspect ‘parkeren’ in Zeist. Het paraplubestemmingsplan vormt de juridische vertaling van het gemeentelijke parkeerbeleid. In het paraplubestemmingsplan is bepaald dat een bouwwerk waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht niet gebouwd mag worden wanneer voor dit bouwwerk op het bouwperceel of in de omgeving daarvan niet in voldoende parkeergelegenheid kan worden voorzien. Bij een omgevingsvergunning
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
11
Ruimtelijke onderbouwing, Van Renesselaan 64a, Zeist Definitief
kan van het hiervoor bepaalde worden afgeweken en worden toegestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien indien: 1. 2.
het voldoen aan die bepalingen door bijzondere omstandigheden op overwegende bezwaren stuit; voor zover op andere wijze in de nodige parkeer- of stallingruimte wordt voorzien.
Wat betreft verkeersgeneratie kunnen berekeningen worden uitgevoerd op basis van de publicatie 'Toekomstbestendig parkeren, publicatie 381 (december 2018)' van het CROW. Het CROW ontwikkelt en publiceert kennis onder andere op het gebied van verkeer en parkeren. Specifiek voor verkeersgeneratie en parkeren heeft het CROW bovengenoemde publicatie opgesteld. Deze kencijfers zijn gebaseerd op literatuuronderzoek en praktijkervaringen van gemeenten. De kencijfers zijn landelijk (en juridisch) geaccepteerd en worden gezien als de meest betrouwbare gegevens met betrekking tot het bepalen van onder andere de verkeergeneratie. Hierbij wordt opgemerkt dat bij iedere functie, in de CROW-publicatie, een maximum en minimum wordt genoemd. Dit is de bandbreedte. Veelal wordt bij nieuwe ontwikkelingen het gemiddelde aangehouden. 2.3.3
Parkeren
Op basis van de gemeentelijke parkeernota kan ten aanzien van de parkeerbehoefte uitgegaan van de volgende uitgangspunten: • •
Functie: ‘woning goedkoop’; Ligging: ‘rest bebouwde kom’, 1,7 pp per woning.
De locatie valt niet binnen het centrum van Zeist, maar is ook niet gelegen buiten de bebouwde kom. De locatie maakt wel deel uit van de hoofdstructuur van Zeist. De bewoningsdichtheid is gebaseerd op de gegevens van het CBS en is aan te merken als ‘zeer sterk stedelijk’. Het type woonmilieu dat hier het meest bij aansluit is de rest bebouwde kom, met de daarbij behorende parkeernormen. In de parkeernorm is standaard 0,3 parkeerplaats per woning opgenomen als aandeel voor bezoekers. Sinds voorgenomen ontwikkeling één woning betreft is de parkeernorm tevens ook de parkeerbehoefte. Deze parkeernorm van 1.7 komt afgerond op een parkeerbehoefte van twee parkeerplaatsen uit. Gezien de ligging van de woning achter de lintbebouwing aan de Van Renesselaan is het niet mogelijk om aan de parkeergelegenheid te voldoen op eigen erf. In voorliggend geval gaat het echter om een plaatsvervangende woning waarbij in de huidige situatie hier ook geen parkeergelegenheid aanwezig is. De Van Renesselaan voorziet echter in voldoende parkeergelegenheid aan de zijkant van de weg. In de oude situatie heeft dit ook niet tot belemmeringen geleid. Er wordt verwacht dat het aspect parkeren dan ook geen belemmering vormt voor deze ontwikkeling.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
12
Ruimtelijke onderbouwing, Van Renesselaan 64a, Zeist Definitief
Afbeelding 2.5
2.3.4
Parkeersituatie aan de Van Renesselaan (Bron: Google maps).
Verkeer
Voor de ontwikkeling wordt uitgegaan van de volgende uitgangspunten: • • •
Woningtype: Koop, appartement, goedkoop; Verstedelijkingsgraad: Sterk stedelijk (gemeente Zeist); Stedelijke zone: rest bebouwde kom.
Uitgaande van de genoemde uitgangspunten geldt voor de woning een gemiddelde verkeersgeneratie van afgerond maximaal zes verkeersbewegingen per weekdagetmaal. De Van Renesselaan kan deze extra verkeersgeneratie eenvoudig afwikkelen. Daarnaast is er binnen het projectgebied in de huidige situatie reeds een huis aanwezig, waardoor er feitelijk geen toename is van het aantal verkeersbewegingen. Gelet op de lage verkeersintensiteiten op de Van Renesselaan is deze ontsluiting verkeersveilig te noemen. 2.3.5
Conclusie
Het aspect ‘verkeer en parkeren’ vormt geen belemmering voor de in deze ruimtelijke onderbouwing besloten ontwikkeling.
2.4
Duurzaamheid
Het Duurzaam Bouwen-beleid biedt helderheid over de eisen en ambities op het gebied van duurzaam bouwen bij nieuwbouw en renovaties van gebouwen in de gemeente Zeist.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
13
Ruimtelijke onderbouwing, Van Renesselaan 64a, Zeist Definitief
2.4.1
Energieneutraal bouwen
Gemeente Zeist stuurt zo veel mogelijk op energieleverende woningen. Hierbij is het plaatsen van zo veel mogelijk zonnepanelen op het dak een belangrijk middel. Bij de voorgenomen ontwikkeling zijn er circa 10 zonnepanelen nodig om in de energievraag van de woning te kunnen voorzien. Er zullen in totaal echter 19 zonnepanelen op de woning en het bijgebouw worden geplaatst, waardoor de woning voldoet aan de ambitie van de gemeente van energieleverende nieuwbouw. 2.4.2
Klimaat-adaptief bouwen
Voor de gemeente Zeist is het van belang dat hemelwaterafvoer niet wordt aangesloten op de riolering en dat er rekening wordt gehouden met waterberging op eigen grondgebied. Bij de voorgenomen ontwikkeling wordt het hemelwater in een regenton opgevangen en voor het overige gedeelte op eigen terrein in de grond geïnfiltreerd. Het afvalwater wordt overigens ook niet op het riool aangesloten maar op eigen terrein middels een helofytenfilter gezuiverd. 2.4.3
Circulair bouwen
Het circulair bouwen wordt tegenwoordig een steeds belangrijker aspect bij het duurzaam bouwen, ook binnen gemeente Zeist. Op nationaal niveau is een MPG-waarde van 0,8 uiterlijk toegestaan. Voor gemeente Zeist is dit echter 10% strenger, waarmee maximaal een MPG-waarde van 0.72 wordt toegestaan. Door HBA.bv is in beeld gebracht dat de nieuwe woning aan de Van Renesselaan daar ruimschoots aan voldoet met een berekende waarde van 0.577. Verder is het voor de gemeente ook van belang dat secundaire en bio-based materialen minimaal 5% bedragen van het totale volume aan bouwmaterialen. Er is daarom voor gekozen om bij de nieuwbouw gebruik te maken van gerecycled beton en duurzaam WaxedWood. WaxedWood is ontwikkeld om de levensduur van houtproducten te verbeteren en komt duurzaam beheerde bossen. 2.4.4 Natuur inclusief bouwen Het is belangrijk voor de gemeente om zo veel mogelijk groen te behouden en om rekening te houden met de natuur door voorzieningen voor vogels en vleermuizen aan te leggen bij nieuwe projecten. Hier wordt bij voorgenomen ontwikkeling rekening mee gehouden door twee vleermuiskasten op te hangen in de tuin. Ook voorziet de ontwikkeling verder alleen in een plaatsvervangende woning waarbij de groenstructuren aanwezig in de tuin zullen worden behouden. 2.4.5
Conclusie Duurzaamheid
Met het aspect ‘Duurzaamheid’ is bij voorgenomen ontwikkeling voldoende rekening gehouden en aan de eisen van de gemeente Zeist wordt ruimschoots voldaan.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
14
Ruimtelijke onderbouwing, Van Renesselaan 64a, Zeist Definitief
HOOFDSTUK 3
BELEIDSKADER
Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het beleidskader. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit projectgebied geldende uitgangspunten weergegeven.
3.1
Rijksbeleid
3.1.1
Nationale Omgevingsvisie (NOVI)
3.1.1.1 Algemeen Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving. 3.1.1.2 Vier prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1.
Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en water robuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut. Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal.
2.
Duurzaam economisch groeipotentieel Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair.
3.
Sterke en gezonde steden en regio’s Er zijn vooral in steden en stedelijke regio’s nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio’s behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio’s geborgd.
4.
Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw. Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zetten we in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
15
Ruimtelijke onderbouwing, Van Renesselaan 64a, Zeist Definitief
vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan. 3.1.1.3 Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. 2. 3.
Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.
3.1.1.4 Toetsing van het initiatief aan de NOVI Het betreft een project waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en er is geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Geconstateerd is dat de woonfunctie de meest logische vervolgfunctie is voor deze locatie. Bij het uitwerken van het plan zijn de kenmerken en identiteit van het gebied centraal gesteld. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de in dit bestemmingsplan opgenomen ontwikkeling. 3.1.2
Ladder voor duurzame verstedelijking
3.1.2.1 Algemeen In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR: voorganger van de NOVI) is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze Ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Doel van de Ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen ‘bestaand stedelijk gebied’ en ‘stedelijke ontwikkeling’. In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor: bestaand stedelijk gebied: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’.
stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´ Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit).
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
16
Ruimtelijke onderbouwing, Van Renesselaan 64a, Zeist Definitief
3.1.2.2 Toetsing aan de Ladder De Ladder voor duurzame verstedelijking (hierna 'Ladder') is van toepassing op bestemmingsplannen, uitwerkings- en wijzigingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 sub c in samenhang met artikel 2.12 lid 1 onder a sub 3 van de Wabo.
Is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling? Op basis van jurisprudentie blijkt dat de vraag of sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. • •
11 woningen geen nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921) 12 woningen wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953).
De voorgenomen ontwikkeling betreft een woningbouwontwikkeling die voorziet in de herbouw van één vrijstaande woning. Er is per saldo dan ook geen sprake van een toename van het aantal woningen. Er is daarmee geen sprake van een stedelijke ontwikkeling. Gezien het voornoemde wordt geconcludeerd dat het plan in overeenstemming is met de Ladder voor duurzame verstedelijking. 3.1.3
Conclusie toets aan het rijksbeleid
Geconcludeerd wordt dat het relevante ruimtelijke ordeningsbeleid op rijksniveau de in dit plan besloten ontwikkeling niet in de weg staat.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
17
Ruimtelijke onderbouwing, Van Renesselaan 64a, Zeist Definitief
3.2
Provinciaal beleid
Het provinciaal beleid behelst een doorvertaling van rijksbeleid en is verwoord in tal van plannen. De belangrijkste betreffen de Provinciale omgevingsvisie en de Provinciale Ruimtelijke Verordening, Provincie Utrecht 2013 (Herijking 2016). 3.2.1
Omgevingsvisie Provincie Utrecht
3.2.1.1 Algemeen Op 10 maart 2021 hebben Provinciale Staten de nieuwe Omgevingsvisie Provincie Utrecht vastgesteld. De Omgevingsvisie vervangt de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie, het Mobiliteitsplan en het Afwegingskader Uitbreidingslocaties voor wonen. De ‘Omgevingsvisie provincie Utrecht’ is op 1 april 2021 in werking getreden. In de Omgevingsvisie beschrijft de provincie hoe zij zich wil voorbereiden op de toekomst, gezien alle ontwikkelingen die op de provincie afkomen en ruimte vragen. Denk daarbij aan de groeiende behoefte aan woningen en bereikbaarheid, de aantrekkende economie, de energietransitie, de klimaatadaptatie en het tegengaan van bodemdaling. Slimme combinaties van functies en maatwerk per gebied zijn nodig om het mooie diverse landschap te behouden en versterken. De Omgevingsvisie laat zien hoe de provincie het fijne woon- en leefklimaat van de provincie Utrecht wil behouden en versterken. De Omgevingsvisie gaat over de hele provincie en is alleen bindend voor de provincie zelf. 3.2.1.2 Zeven thema’s Met zeven beleidsthema’s geeft de provincie richting aan de ontwikkeling en de bescherming van een gezonde en veilige leefomgeving. De provincie streeft ernaar in 2050 een inclusieve en circulaire provincie te zijn: • • • • • • •
waarin Stad en land gezond zijn; die Klimaatbestendig en waterrobuust is; waarin Duurzame energie een plek heeft; met Vitale steden en dorpen; die Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar is; met een Levend landschap, erfgoed en cultuur; die een Toekomstbestendige natuur en landbouw heeft.
Deze zeven thema’s vragen om een brede blik. Ze staan niet op zichzelf, maar kennen samenhang en relaties in boven- en ondergrond. Deze worden bezien vanuit het algemene belang, de integrale aanpak en de lange termijn. De zeven thema’s zorgen gezamenlijk voor integrale, toekomstgerichte oplossingen voor de opgaven waarmee de Utrechtse kwaliteiten per saldo worden behouden of versterkt. Dit wordt bereikt door nieuwe ontwikkelingen te combineren en te concentreren, zorgvuldig om te gaan met de schaarse ruimte en kwaliteiten en door ontwerp en innovatie te stimuleren. In het kader van voorliggend plan zijn op basis van de bij de omgevingsvisie behorende interactieve kaart met name de thema’s ‘Stad en land gezond’, ‘Duurzame energie’, ‘Vitale steden en dorpen’ en ‘Toekomstbestendige natuur en landbouw’ van belang. Hierna wordt in verband met de aard (verstedelijking t.b.v. wonen) en omvang van de ontwikkeling nader ingegaan op het thema ‘Vitale steden en dorpen’. 3.2.1.3 Basisprincipes voor verstedelijking Prognoses wijzen uit dat de provincie de komende decennia nog fors gaat groeien, en dat er extra ruimte nodig is om deze groei op te vangen. De provincie beziet de toekomstige ontwikkeling van woon- en werklocaties in samenhang met bereikbaarheid, en in samenhang met de overige opgaven en kwaliteiten zoals in de visie verwoord.
Daarom worden bij de locatiekeuze voor nieuwe verstedelijking de volgende basisprincipes gehanteerd: • • •
zo veel mogelijk binnenstedelijk/binnendorps (binnen het stedelijk gebied) nabij knooppunten; daarnaast in overig stedelijk gebied; eventuele nieuwe (grootschalige) uitleg koppelen aan hoogwaardig openbaar vervoer en aan (bestaande of nieuwe) knooppunten van de belangrijkste infrastructurele corridors. BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
18
Ruimtelijke onderbouwing, Van Renesselaan 64a, Zeist Definitief
In aanvulling hierop wil de provincie onder voorwaarden ruimte bieden aan kernen voor kleinschalige uitbreiding van het stedelijk gebied om de lokale vitaliteit of ruimtelijke kwaliteit te vergroten (lokaal maatwerk). Om volledig te voldoen aan de woningbehoefte in de provincie Utrecht, is het nodig om tot 2040 in totaal nog ongeveer 165.000 woningen te bouwen. Dit is een grote opgave, die alleen kan worden gerealiseerd als overheden onderling en met andere partners in de bouwwereld samenwerken. Voor deze opgave is al veel plancapaciteit in beeld, maar veel daarvan heeft nog de status ‘zacht’ en ‘potentieel’ en het is dus zaak hierin keuzes te maken en te werken aan ‘harde’, uitvoerbare, plannen. Deze woningen kunnen voor een groot deel binnen het bestaande stedelijke gebied (van steden en dorpen) via inbreiding en transformatie worden gerealiseerd, maar niettemin verwacht de provincie dat er op de langere termijn een of meer nieuwe grootschalige woningbouwlocaties nodig zijn. 3.2.1.4 Toetsing van het initiatief aan de Omgevingsvisie provincie Utrecht In voorliggend geval is sprake een woningbouwontwikkeling waarbij één vervangende woning wordt gerealiseerd in bestaand stedelijk gebied van Zeist.
Met deze ontwikkeling wordt een kleine bijdrage geleverd aan de lokale woningbouwbehoefte, gezien de nieuwe woning van een aanzienlijk hogere kwaliteit zal zijn dan in de huidige situatie. Dit draagt ook bij aan het vitaal houden van de kern van Zeist. Geconcludeerd wordt dat het plan in overeenstemming is met de Omgevingsvisie Provincie Utrecht. 3.2.2
Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht
3.2.2.1 Algemeen Op 10 maart 2021 heeft Provinciale Staten de Interim Omgevingsverordening vastgesteld. Deze is op 1 april 2021 in werking getreden. De interim omgevingsverordening is een tijdelijke verordening die een looptijd zal hebben totdat de Omgevingswet van kracht is en de omgevingsverordening in werking treedt. De interim omgevingsverordening vervangt bestaande verordeningen zoals de ruimtelijke verordening, de milieuverordening, de natuur en landschapsverordening. De interim omgevingsverordening is gebaseerd op een aantal wetten en AMvB’s, en bevat instructieregels over taken en bevoegdheden van gemeenten en waterschappen. Daarnaast bevat de interim omgevingsverordening direct werkende regels. Dit zijn regels die rechtstreeks gelden voor bedrijven, burgers en andere initiatiefnemers bij het uitvoeren van een activiteit. Andere voorbeelden van direct werkende regels zijn de meld- en informatieplichten en de specifieke zorgplichten. Regels over bijvoorbeeld een vergunningplicht gelden ook voor bedrijven, burgers en andere initiatiefnemers. In relatie tot dit bestemmingsplan zijn met name de thema’s ‘Wonen, werken, recreëren ’en ‘Ondergrond en bodem’ relevant. Hierna wordt nader op deze thema’s ingegaan. 3.2.2.2 Thema ‘Wonen, werken, recreëren’ Er gelden specifieke regels voor woonontwikkelingen in landelijk en stedelijk gebied.
In het kader van dit plan zijn de regels behorend bij het thema ‘Stedelijke functies in stedelijk gebied’ relevant. Hieronder is in afbeelding 4.1 de bijbehorende themakaart weergegeven in relatie tot het plangebied. Het plangebied is indicatief weergegeven met de blauwe ster. In het kader van dit plan is artikel 9.15 (stedelijk gebied) relevant. Artikel 9.15 Instructieregel verstedelijking Een ontwikkeling die betrekking heeft op locaties binnen stedelijk gebied kan bestemmingen en regels bevatten voor verstedelijking. 1.
Een ontwikkeling die betrekking heeft op locaties binnen stedelijk gebied kan bestemmingen en regels bevatten voor woningbouw mits is voldaan aan de volgende voorwaarden: a. de woningbouw past in het door gedeputeerde staten vastgestelde programma Wonen en werken; b. de woningbouw leidt niet tot extra bodemdaling;
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
19
Ruimtelijke onderbouwing, Van Renesselaan 64a, Zeist Definitief
2.
Een motivering van een ontwikkeling bevat een onderbouwing waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan.
Afbeelding 3.1
Themakaart ‘Wonen, werken, recreëren’ (Bron: Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht’
Toetsing In voorliggend geval wordt de bestaande woning gesloopt en wordt een vervangende woning gerealiseerd op een locatie binnen het stedelijk gebied van Zeist. Per saldo is daarmee geen sprake van het toevoegen van nieuwe wooneenheden. Het toevoegen van deze woningen past binnen de provinciale, regionale en gemeentelijke kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwbehoefte. Hierbij wordt in voldoende mate rekening gehouden met het voorkomen van (de effecten) van bodemdaling. 3.2.2.3 Thema ‘Ondergrond en bodem’ In het kader van dit plan zijn de instructieregels behorend bij het thema ‘grondwaterbeschermingsgebied’ relevant. Hieronder is in afbeelding 3.2 de bijbehorende themakaart weergegeven in relatie tot het plangebied. Het plangebied is indicatief weergegeven met de rode ster.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
20
Ruimtelijke onderbouwing, Van Renesselaan 64a, Zeist Definitief
Afbeelding 3.2
Themakaart ‘Ondergrond en bodem’ (Bron: Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht’
Artikel 3.4 Instructieregel Vrijstelling klein open bodemenergiesysteem 1.
2.
In afwijking van artikel 6.4, eerste lid, onder b van de Waterwet is in het Gebied klein open bodemenergiesysteem geen vergunning vereist voor het aanleggen of gebruiken van een open bodemenergiesysteem als de hoeveelheid grondwater die wordt onttrokken of de hoeveelheid water die wordt geïnfiltreerd niet meer is dan 10 m3/u.; Het eerste lid geldt niet voor het aanleggen of gebruiken van een open bodemenergiesysteem dat gelegen is in een interferentiegebied, aangewezen op grond van artikel 2.2b van het Besluit omgevingsrecht
Toetsing Het plangebied ligt in een gebied dat is aangewezen als ‘gebied klein open bodemenergiesysteem’. De realisatie van de kleinschalige beoogde woning resulteert niet in de onttrekking of infiltratie van meer water dan 10 m3/u. 3.2.2.4 Conclusie Geconcludeerd wordt dat het plan in overeenstemming is met de Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht. 3.2.3
Conclusie toetsing aan het provinciaal beleid
Geconcludeerd wordt dat het voornemen in overeenstemming is met de omgevingsvisie provincie Utrecht en de interim omgevingsverordening provincie Utrecht.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
21
Ruimtelijke onderbouwing, Van Renesselaan 64a, Zeist Definitief
3.3
Gemeentelijk beleid
3.3.1
Propositie van Zeist 2020
In 2020 heeft de gemeenteraad van Zeist een beeldende en inspirerende toekomstkoers voor Zeist vastgesteld: de Propositie van Zeist. In deze propositie wordt aan de hand van diverse thema’s toegelicht hoe Zeist omgaat met de bijbehorende opgaven en ambities. Op het gebied van wonen, werken, mobiliteit, duurzaamheid, groen en landschap. Hiermee heeft de gemeenteraad een eerste stap gezet in het nadenken over de toekomst van Zeist. De gemeente kiest met de Propositie voor om bewust mee te bewegen met de wereld die zich ontwikkelt, specifiek de regio. In de Propositie maakt de gemeente duidelijk dat de toekomstkeuzes worden gemaakt op basis van eigen lokale behoeften en het DNA van Zeist. In de Propositie staan elf ontwikkelkansen als inspiratie voor het vinden van antwoorden op vraagstukken/opgaven voor de toekomst. Daarnaast bevat de Propositie negen onderzoeksrichtingen (‘proposities’) voor de komende decennia. Dit zijn negen gebieden en locaties waar de gemeente mogelijkheden ziet om de ontwikkelkansen en opgaven voor de toekomst te realiseren. Deze onderzoeksrichtingen zijn nog niet in beton gegoten. In vervolgprocessen worden deze onderzocht op haalbaarheid, samen met inwoners, ondernemers en partnerorganisaties. In de update van de Omgevingsvisie (4.4.2) worden de uitkomsten hiervan verwerkt.
Met de Propositie drukt de gemeente ook in de regio een stempel op wat Zeist belangrijk vindt. De kansen en onderzoeksrichtingen die de gemeente Ziet, worden ook ‘op tafel’ gelegd bij de regionale samenwerkingsverbanden. Daarmee is de Propositie niet alleen een bron van inspiratie voor Zeist zelf en nieuw beleid, zoals deze eerste Zeister Omgevingsvisie, maar het geeft ook voeding aan de gesprekken die de gemeente voert met de regio en andere stakeholders. De propositie is verder uitgewerkt in de Omgevingsvisie. Zie hiervoor paragraaf 3.3.2. 3.3.2
Ontwerp Eerste Zeister omgevingsvisie
3.3.2.1 Algemeen In 2021 is de Eerste Zeister omgevingsvisie opgesteld. De Omgevingsvisie beschrijft hoe de gemeente de toekomst ziet van de leefomgeving, en waar inwoners, bedrijven en gemeente rekening mee moeten houden bij het maken van ruimtelijke plannen. In de periode van 17 januari 2022 tot en 28 februari 2022 heeft de ontwerpversie van de visie ter inzage gelegen. Op dit moment wordt gewerkt aan de vaststelling van de definitieve versie. De visie is het fundament op basis waarvan men iets onderneemt in de fysieke leefomgeving. Wat in deze visie staat, bepaalt waar rekening mee moet worden gehouden in ons handelen. Het DNA van de gemeente Zeist, haar kernen en buurten staan erin, en gaat in op welke maatschappelijke opgaven en ambities er zijn. Het gaat van thema’s als wonen, tot zorg, tot natuur, tot sport, tot onderwijs, tot mobiliteit en economie. Het DNA in deze visie staat gelijk aan de kwaliteit van de fysieke leefomgeving, oftewel: de ‘waarden’ die belangrijk zijn. Op 3 niveaus; 1. Gemeente Zeist, 2. Kernen van Zeist, 3. Buurten van Zeist, is aangegeven wat er belangrijk is in de huidige én de toekomstige uitstraling van het gebied. In dit geval is het thema ‘Wonen’ met name van belang.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
22
Ruimtelijke onderbouwing, Van Renesselaan 64a, Zeist Definitief
3.3.2.2 Naoorlogs woongebied: Couwenhoeven De naoorlogse woonwijken van Zeist kennen een planmatige opzet in een modernistische bouwstijl. De wijken hebben een mix van huur- en koopwoningen, gebouwd in een gezinsvriendelijke, groene setting met hoofdontsluitingswegen en meer verkeersluwe zijwegen en woonerven. De wijken hebben een eigen voorzieningenstructuur met scholen, speeltuinen en een buurt- of wijkwinkelcentrum. 3.3.2.3 Wonen Zeist kent net als de rest van de regio een groot tekort aan woningen. Er is behoefte en aandacht voor toegankelijke woningen voor ouderen, voor starters, voor bijzondere doelgroepen zoals de geestelijke gezondheidszorg, extra ruimte voor bijzondere initiatieven als ’tiny houses’, verduurzaming van de woningen en eventueel een nieuwe ‘kern’ bij station Driebergen-Zeist. Iedereen moet in Zeist kunnen wonen, ongeacht leeftijd, inkomen en huishoudenssamenstelling. Goed kunnen wonen vormt de basis voor een goed leven in de gemeente Zeist. En dat begint bij de beschikking hebben over passende woningen voor iedere doelgroep. Uit onderzoek blijkt dat lager opgeleide mensen 7 jaar korter leven en 16 jaar langer met gebreken en chronische ziekten leven. Door het verbeteren van de woonomstandigheden, kunnen gezondheidsverschillen verminderd worden. Op dit moment is de vraag naar woningen groter dan het aanbod van woningen dat beschikbaar is.
Daar komt bij dat de woningmarkt van Zeist regionaal is. In de regio is de woningbehoefte voor de periode tot 2040 bepaald op ruim 104.000 woningen. Hiervan staan er reeds 67.000 woningen in de planning. Er zijn nog voor 37.000 woningen aanvullende plannen en locaties nodig om in de woningbehoefte te voorzien. Hier ligt een gezamenlijke opgave voor de regiogemeenten. Zeist kan door zijn goede ligging ten opzichte van OVbereikbaarheid en centrumvoorzieningen een deel van de gezamenlijke opgave oppakken. Hiermee zou je jonge huishoudens aan Zeist kunnen binden. Zeist heeft concrete plannen voor circa 2.500 woningen tot 2030, waarmee in aantallen aan de lokale woningbehoefte kan worden voldaan. De opgave is vooral kwalitatief: middeninkomens, jongeren, ouderen, zorgvragers en spoedzoekers kunnen minder eenvoudig een woning vinden. Dit vertaalt zich in een behoefte aan met name gelijkvloerse huur- en koopwoningen in het middensegment en betaalbare (eengezins)koopwoningen. 3.3.2.4 Ambities Duurzaam wonen in Zeist en natuurinclusief bouwen Verduurzaming van de woningvoorraad door onder andere het nemen van isolatiemaatregelen en het plaatsen van zonnepanelen. Bij nieuwbouw worden bestaande natuur- en groenwaarden zorgvuldig geanalyseerd en waar mogelijk benut.
Bestaande bouw kan hier ook aan bijdragen door nestgelegenheid voor bijvoorbeeld gierzwaluwen en vleermuizen, terwijl in de bestaande openbare ruimte bermen natuurlijker kunnen worden gemaakt en water gebufferd kan worden. Vergroten beschikbaarheid van betaalbare woningen voor middeninkomens Eén nadrukkelijke ambitie uit het woonbeleid is: Zeist is voor iedereen. Dat wil zeggen dat iedereen die in Zeist wil wonen moet zich hier thuis kunnen voelen en gelijke kans maken op passende woonruimte, ongeacht inkomen, leeftijd of huishoudenssamenstelling. De gemeente streeft naar vitale wijken waar verschillende doelgroepen een plek vinden. Meer aanbod voor spoedzoekers en bijzondere doelgroepen We zorgen voor passende woningen voor (lokale) jongeren, young professionals, zorgvragers, ouderen en spoedzoekers (onder andere na scheiding, statushouders en arbeidsmigranten). Wonen, zorg en welzijn verbonden in de inclusieve wijk Wonen en zorg gaan samen. Geen oplossingen voor één doelgroep, maar gemengde buurten en complexen. De gemeente creëert een woonomgeving waar mensen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
23
Ruimtelijke onderbouwing, Van Renesselaan 64a, Zeist Definitief
3.3.2.5 Toetsing Gezien voorgenomen initiatief voorziet in de realisatie van een vervangende woning is er netto geen sprake van een toename van de hoeveelheid woningen. Er wordt echter wel bijdragen aan de kwalitatieve behoefte. De woning is gelijkvloers en draagt daarmee bij aan een woonomgeving waar mensen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Geconcludeerd wordt dat het plan past binnen de (ontwerp) Eerste Zeister Omgevingsvisie. 3.3.2
Structuurvisie gemeente Zeist – Zeist 2020
3.3.2.1 Algemeen De Structuurvisie gemeente Zeist is vastgesteld op 1 maart 2011 en bevat de visie ten aanzien van het ruimtegebruik van Zeist. De visie geeft aan waar en welke ruimtelijke ontwikkelingen de komende 10 jaar mogelijk zijn. De Structuurvisie bouwt voort op het Ontwikkelingsperspectief 2030 waarin vier kernwaarden (natuur en landschap, cultuurhistorie, duurzaam en zorgzaam en kwaliteit van 5 kernen met eigen identiteit) zijn geformuleerd. Deze kernwaarden zijn in de Structuurvisie vertaald naar 10 hoofdkeuzes. De belangrijkste keuze is die voor kwaliteit, waarbij de kwaliteit wordt ontleend aan de kernwaarden natuur en landschap, cultuurhistorie, duurzaamheid en zorgzaamheid, maar ook uit de identiteit van kernen. 3.3.2.2 Streefbeeld 2020 Het streefbeeld voor 2020 is vertaald naar een structuurvisiekaart. Het projectgebied ligt in een gebied aangeduid als ‘bebouwing’. Daarnaast worden in de structuurvisie een aantal thema’s genoemd. In dit geval is, gelet op de ligging en de aard van de ontwikkeling, hoofdzakelijk het thema ‘wonen’ van belang. Hierna wordt nader op dit thema ingegaan. 3.3.2.3 Wonen Met betrekking tot wonen staat kwaliteit voorop. Een inwoner van de gemeente Zeist moet een keus hebben om een woning te kiezen die past bij zijn inkomen. Vooral voor veel senioren, starters en de middeninkomens zijn er te weinig woningen beschikbaar.
Het aantal woningen voor deze groep is lager dan de groep groot is, wat een belangrijke verklaring is voor het hoge cijfer van scheefwonen: ruim een derde van de woningen in de sociale huur wordt bewoond door mensen die reguliere huur of koop kunnen betalen. De doorstroming bij huurwoningen is gering en loopt door het economische tij nog verder terug. Lagere en middeninkomens hebben hier bij uitstek last van. Als een gekwalificeerde werker in Zeist wil komen werken, is het te hopen dat hij niet afhaakt omdat er te weinig kansen zijn op een woning. Ze zijn op zoek naar een woning in de huursector of in de koopsector tot 250.000 euro (prijspeil 2010) en hebben daarin zeer weinig keus of zeer lange wachttijden. Statistieken bevestigen dat de groep van werkenden van 25 tot 45 jaar in Zeist relatief laag is. In de structuurvisie wordt ervoor gekozen deze groepen te faciliteren zodat er een meer evenwichtige samenstelling van de bevolking ontstaat. Hierbij is de keuze gemaakt om locaties voor inbreiding en transformatie te prioriteren. Bebouwde locaties kunnen via sloop-nieuwbouw worden getransformeerd. Er is in Zeist geen aanleiding om bang te zijn te bouwen voor de leegstand. De druk op de grond en woningen blijft groot, mede door de centrale ligging in het land, maar ook door de vraag van de lokale bewoners.
3.3.2.4 Toetsing aan de structuurvisie Zeist In het voorgenomen initiatief wordt voorzien in de herbouw van één vrijstaande woning die bijdraagt aan het aanbod voor starters of senioren in de gemeente Zeist. Het gaat om een levensloopbestendige woning. Hiermee wordt bijgedragen aan het realiseren van voldoende woningen voor deze urgente doelgroepen. Geconcludeerd wordt dat het plan in overeenstemming is met de structuurvisie Zeist 2020.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
24
Ruimtelijke onderbouwing, Van Renesselaan 64a, Zeist Definitief
3.3.3
Woonvisie 2021-2025
3.3.3.1 Algemeen De woonvisie doet uitspraken over verschillende onderdelen van wonen in Zeist. Er is gekozen voor 5 thema's: • • • • •
Doelgroepen Duurzaam wonen Nieuwbouw en differentiatie Corporaties Wonen, Zorg en Welzijn
De woonvisie heeft een looptijd van vijf jaar (20121-2025). Na deze periode (of eerder als dit noodzakelijk wordt geacht) wordt de visie geëvalueerd en wordt beoordeeld of aanpassing of vernieuwing nodig is. In dit kader zijn de thema's ‘Doelgroepen’, 'Duurzaam wonen' en 'Nieuwbouw en differentiatie' van belang om te behandelen. 3.3.3.2 Doelgroepen Het uitgangspunt is: “Zeist is voor iedereen”. Oftewel, iedereen die hier wil wonen, moet zich thuis kunnen voelen in Zeist en een gelijke kans maken op passende woonruimte. Ingezet wordt op een evenwichtige samenstelling van de bevolking, waarbij de eigenheid van wijken gewaarborgd dient te worden. Dus niet overal dezelfde verdeling, maar wel vitale wijken met een voldoende gedifferentieerde bevolkingssamenstelling. Wonen is een samenspel van de woonruimte met de woonomgeving, sociaal en fysiek. Daarmee ligt er, zeker voor kwetsbare inwoners, een bredere opgave dan alleen het voorzien in onderdak. De gemeente onderscheidt een aantal groepen die specifiek aandacht nodig hebben. Het gaat om: • • • • • •
Middeninkomens; Starters/Jongeren; Ouderen; Zorgvragers; Spoedzoekers; Woonwagenstandplaatsen.
Bij middeninkomens gaat het om mensen die niet in aanmerking komen voor sociale huur, maar door stijgende huizenprijzen keuze hebben uit een steeds kleiner woningaanbod. Hierbinnen maakt de gemeente onderscheid tussen lage en hoge middeninkomens. De grenzen hiervoor liggen respectievelijk op €39.000 – €65.000 en €65.000 – €80.000. Bij starters gaat het over mensen die voor het eerst op de woningmarkt komen en een geschikte koop- of huurwoning zoeken. Jongeren kunnen zich vanaf hun 18e inschrijven voor een sociale huurwoning, maar door lange wachttijden komt deze groep moeilijk aan een woning. Vervolgens dient extra aandacht te worden geschonken aan de ouderen. Doordat kinderen het huis verlaten of doordat men zorgbehoevend wordt veranderd de woonvraag. Niet alle ouderen hoeven te verhuizen. Er is echter een deel van de ouderen die wil of moet verhuizen, doordat de woning te groot wordt of niet levensloopbestendig is te maken. Ook verdienen de zorgvragers extra aandacht. Door de extramuralisering van de zorg is er een andere problematiek ontstaan voor met name alleenstaande zorgvragers. Dit betreft een kwetsbare doelgroep. Verder zijn de spoedzoekers van belang. Deze groep betreft onder andere statushouders, herstarters en migranten. Deze groep is met spoed op zoek naar een woning door een plotselinge gebeurtenis.
Die woning hoeft niet altijd een permanente oplossing te zijn, maar kan ook tijdelijk als overbrugging. In Zeist is hier beperkte mogelijkheid voor. Tot slot zijn de woonwagenstandplaatsen van belang. In Zeist is al jaren aandacht voor deze groep. Door toevoeging van een wachtlijstregeling wordt verder in de wensen van deze groep voorzien.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
25
Ruimtelijke onderbouwing, Van Renesselaan 64a, Zeist Definitief
3.3.3.3 Duurzaamheid De gemeente Zeist vindt het belangrijk om te blijven investeren in mogelijkheden voor toekomstige generaties. Daarom wordt ingezet op een duurzame woningvoorraad en het verminderen energiegebruik. Gericht op wonen betekent dit inzet op: • •
Verduurzamen van de bestaande woningvoorraad; Bij nieuwbouw zo veel mogelijk sturen op energie neutrale bouw of zelfs energie leverende bouw. Ook extra aandacht voor klimaat adaptief, natuur inclusief en circulair bouwen neemt toe.
3.3.3.4 Nieuwbouw en differentiatie De gemeente Zeist streeft naar een evenwichtige samenstelling van de bevolking. Dit betekent dat de totale woningvoorraad een afspiegeling moet zijn van de behoeftes in de samenleving. Hierbij hecht de gemeente belang aan wijken met een diversiteit aan bewoners als we kijken naar leeftijd, inkomen en huishoudenssituatie. Bij toevoegingen door nieuwbouw is dit het uitgangspunt. Nieuwbouw moet een goede aanvulling zijn op de huidige woningvoorraad en waar mogelijk inspelen op de behoefte die er is in de wijk. De vitaliteit van dorpen, wijken, buurten en Zeist als geheel staat voorop. Van belang om dat te bereiken is het vergroten van het aanbod in betaalbare huur- en koopwoningen voor middeninkomens. Deze groep is zeer breed en het vergroten van het aanbod voor deze groep is één van de speerpunten in de woonvisie. Verder neemt het aantal aan éénpersoonshuishoudens toe. Dit komt deels door vergrijzing, maar ook andere leeftijdsgroepen wonen vaker alleen. 3.3.3.5 Toetsing van het initiatief aan de ‘Woonvisie 2016-2020’ Met de herbouw van een kleinschalige vrijstaande woning wordt ingespeeld op de behoefte aan éénpersoonswoningen. Tevens leent het soort woning zich ook voor de behoeftes van meerdere van de doelgroepen die de gemeente Zeist benoemt als groepen die specifieke aandacht nodig hebben, met name voor starters/jongeren en voor ouderen.
Tot slot zal bij de bouw van de woning gebruik gemaakt worden van materialen die bijdragen aan de duurzaamheid van de woning. Ook wordt door middel van zonnepanelen voorzien in de energiebehoeften van het huis. Tenslotte wordt de woning gasloos gerealiseerd. 3.3.4
Welstandsnota
3.3.4.1 Algemeen Aanvragen om omgevingsvergunning ten aanzien van het uiterlijk en de plaatsing van bouwwerken kunnen uitsluitend aan welstandseisen worden getoetst, op grond van de criteria zoals die zijn benoemd in de welstandsnota. Deze criteria hebben betrekking op samenhangende stedenbouwkundige en architectonische eigenschappen. De gemeenteraad heeft op 7 september 2010 de Welstandsnota 2010 vastgesteld. De nota is 1 oktober 2010 in werking getreden. In deze nota zijn verschillende gebiedstypen vastgelegd. 3.3.4.3 Toetsing aan de welstandsnota Bij het ontwerp van het beoogde gebouw worden de welstandscriteria uit de welstandsnota als uitgangspunt genomen. Het ontwerp wordt getoetst aan de redelijke eisen van welstand. 3.3.5