02.A-24RV029 BP Comeniuslaan 60 Bijlage 2a Toelichting

Comeniuslaan 60, Zeist

Comeniuslaan 60, Zeist vastgesteld

Inhoudsopgave

Toelichting

3

BJZ.nu Bestemmingsplannen

2

Comeniuslaan 60, Zeist vastgesteld

Toelichting

BJZ.nu Bestemmingsplannen

3

Bestemmingsplan

Comeniuslaan 60, Zeist

29 januari 2024

Vastgesteld

Bestemmingsplan “Comeniuslaan 60, Zeist” ontwerp

Bestemmingsplan “Comeniuslaan 60, Zeist”

Plannaam: IMRO-code: Plantype: Status: Datum:

Comeniuslaan 60, Zeist NL.IMRO.0355.BPComeniusln60-VS01 Bestemmingsplan Vastgesteld 29 januari 2024

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

2

Bestemmingsplan “Comeniuslaan 60, Zeist” ontwerp

INHOUDSOPGAVE HOOFDSTUK 1 INLEIDING ................................................................................... 5 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

AANLEIDING ............................................................................................................................................... 5 LIGGING VAN HET PLANGEBIED ....................................................................................................................... 5 DE BIJ HET PLAN BEHORENDE STUKKEN ............................................................................................................. 5 HUIDIG PLANOLOGISCH REGIME ...................................................................................................................... 6 LEESWIJZER ................................................................................................................................................ 7

HOOFDSTUK 2 HUIDIGE SITUATIE ......................................................................... 8 HOOFDSTUK 3 GEWENSTE SITUATIE ...................................................................... 9 3.1 3.2

GEWENSTE ONTWIKKELING ............................................................................................................................ 9 VERKEER EN PARKEREN ............................................................................................................................... 10

HOOFDSTUK 4 BELEIDSKADER ........................................................................... 12 4.1 4.2 4.3 4.4

RIJKSBELEID .............................................................................................................................................. 12 PROVINCIAAL BELEID .................................................................................................................................. 15 REGIONAAL BELEID ..................................................................................................................................... 19 GEMEENTELIJK BELEID................................................................................................................................. 20

HOOFDSTUK 5 MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN .................................................. 29 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10

GELUID (WET GELUIDHINDER) ...................................................................................................................... 29 BODEMKWALITEIT ...................................................................................................................................... 31 LUCHTKWALITEIT ....................................................................................................................................... 32 EXTERNE VEILIGHEID ................................................................................................................................... 33 MILIEUZONERING ...................................................................................................................................... 37 ECOLOGIE................................................................................................................................................. 39 ARCHEOLOGIE & CULTUURHISTORIE .............................................................................................................. 42 WATERASPECTEN....................................................................................................................................... 43 BESLUIT MILIEUEFFECTRAPPORTAGE ..............................................................................................................

46 DUURZAAMHEID ........................................................................................................................................ 47

HOOFDSTUK 6 JURIDISCHE ASPECTEN EN PLANVERANTWOORDING .............................. 51 6.1 6.2 6.3

INLEIDING................................................................................................................................................. 51 OPZET VAN DE REGELS ................................................................................................................................ 51 VERANTWOORDING VAN DE REGELS............................................................................................................... 52

HOOFDSTUK 7 ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID .................................................. 54 HOOFDSTUK 8 VOOROVERLEG, INSPRAAK EN ZIENSWIJZEN ....................................... 55 8.1 8.2 8.3

VOOROVERLEG .......................................................................................................................................... 55 INSPRAAKPROCES ....................................................................................................................................... 57 ZIENSWIJZEN............................................................................................................................................. 58

BIJLAGEN BIJ DE TOELICHTING ............................................................................... 59 BIJLAGE 1 BIJLAGE 2 BIJLAGE 3 BIJLAGE 4 BIJLAGE 5 BIJLAGE 6 BIJLAGE 7

AKOESTISCH ONDERZOEK WEGVERKEERSLAWAAI ...................................................................................... 60 VERKENNEND BODEMONDERZOEK ......................................................................................................... 61 BEREKENINGEN EXTERNE VEILIGHEID ...................................................................................................... 62 ADVIES VEILIGHEIDSREGIO UTRECHT ...................................................................................................... 63 AERIUS-BEREKENING......................................................................................................................... 64 QUICKSCAN FLORA EN FAUNA ............................................................................................................... 65 BOMEN EFFECT ANALYSE (BEA) ........................................................................................................... 66 BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

3

Bestemmingsplan “Comeniuslaan 60, Zeist” ontwerp BIJLAGE 8 BIJLAGE 9 BIJLAGE 10

WATERTOETSRESULTAAT ..................................................................................................................... 67 AANMELDNOTITIE VORMVRIJE M.E.R.-BEOORDELING ................................................................................ 68 NOTA VAN SAMENVATTING EN BEANTWOORDING ZIENSWIJZEN................................................................... 69

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

4

Bestemmingsplan “Comeniuslaan 60, Zeist” ontwerp

HOOFDSTUK 1 1.1

INLEIDING

Aanleiding

Dit bestemmingsplan heeft betrekking op een perceel aan de Comeniuslaan 60 te Zeist. De locatie ligt in het noordwesten van de kern Zeist. Op dit moment staat op het perceel een leegstaande woning. Initiatiefnemer is voornemens de bebouwing ter plaatse te slopen en de locatie te herontwikkelen met appartementen. In totaal worden op de locatie 15 appartementen gerealiseerd, verdeeld over drie gebouwen. Op basis van het geldende bestemmingsplan “BSP_Zeist_Noord” is het plangebied bestemd tot ‘Wonen’ en ‘Tuin’. Binnen de woonbestemming mag uitsluitend één vrijstaande woning worden gebouwd. Het voorliggende initiatief is daarom niet in overeenstemming met dit bestemmingsplan, omdat de bouw- en gebruiksmogelijkheden voor woningen ontbreken. De gemeente Zeist heeft een positieve grondhouding ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling. Middels een bestemmingsplanherziening kan de ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk worden gemaakt. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin. Aangetoond zal worden aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening en vanuit ruimtelijk en planologisch oogpunt verantwoord is.

1.2

Ligging van het plangebied

Het plangebied ligt in het noordwesten van Zeist. Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Zeist, sectie P, nummer 1116. De ligging van het plangebied in Zeist en ten opzichte van de directe omgeving (rode belijning) is weergegeven in afbeelding 1.1 met respectievelijk de rode ster en de rode omlijning.

Afbeelding 1.1

1.3

Ligging van het plangebied (Bron: PDOK)

De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan “Comeniuslaan 60, Zeist” bestaat uit de volgende stukken: • •

verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.0355.BPComeniusln60-VS01) en een renvooi; regels (en bijhorende bijlagen).

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

5

Bestemmingsplan “Comeniuslaan 60, Zeist” ontwerp toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten, maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

1.4

Huidig planologisch regime

1.4.1

Algemeen

Het plangebied ligt binnen de begrenzing van het bestemmingsplan “BSP_Zeist_Noord”. Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad van de gemeente Zeist op 8 november 2011 vastgesteld. Daarnaast geldt voor het plangebied het “Paraplubestemmingsplan Parkeernormen Zeist” (vastgesteld op 11 september 2018). In dit geval is hoofdzakelijk het bestemmingsplan “BSP_Zeist_Noord” van belang. In afbeelding 1.2 is een uitsnede van de verbeelding van dit laatstgenoemde bestemmingsplan opgenomen. De begrenzing van het plangebied is indicatief met de rode belijning aangegeven. Ten aanzien van het parkeren zijn de regels uit het paraplubestemmingsplan relevant.

Afbeelding 1.2

1.4.2

Uitsnede verbeelding bestemmingsplan “BSP_Zeist_Noord” (Bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Beschrijving geldende regels

Op basis van het geldende planologische regime is het plangebied voorzien van de bestemmingen ‘Tuin’ en ‘Wonen’. Binnen de woonbestemming is een bouwvlak opgenomen, waarbinnen een maatvoering voor de maximum goot- en bouwhoogte is opgenomen. Tevens zijn is bouwvlak aangeduid met de bouwaanduiding ‘vrijstaand’. Hierna wordt nader op de geldende bestemmingen ingegaan. Tuin De voor ‘Tuin’ aangewezen gronden zijn bestemd voor tuinen, en de waterhuishouding. Bestaande gebouwen en overkappingen mogen uitsluitend op dezelfde plaats en in ten hoogste dezelfde omvang opnieuw worden gebouwd. Wonen De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen, een beroep of bedrijf aan huis, tuinen en e waterhuishouding. Op de gronden mogen uitsluitend woningen, aan- of uitbouwen, bijgebouwen en

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

6

Bestemmingsplan “Comeniuslaan 60, Zeist” ontwerp overkappingen, en andere bouwwerken, zoals erf- of perceelafscheidingen en tuinmeubilair worden gebouwd. Woningen mogen uitsluitend binnen bouwvlakken worden gebouwd, ter plaatse van de aanduiding ‘vrijstaand’ dient de woning vrijstaand te worden gebouwd. De goothoogte en de bouwhoogte van woningen mogen niet meer bedragen dan is aangegeven. 1.4.3

Strijdigheid

De voorgenomen bouw van 15 appartementen is op basis van het geldende bestemmingsplan niet toegestaan, aangezien binnen de geldende bestemming de hiervoor benodigde bouw- en gebruiksregels ontbreken. Daarom is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk.

1.5

Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van de huidige situatie van het plangebied gegeven. Hoofdstuk 3 omvat een beschrijving van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van het Rijk, de provincie Utrecht en de gemeente Zeist beschreven. In hoofdstuk 5 passeren de relevante milieuaspecten de revue en in hoofdstuk 6 wordt in gegaan op het aspect water. In de hoofdstukken 7 en 8 wordt respectievelijk ingegaan op de juridische aspecten/planverantwoording en de economische uitvoerbaarheid van het project. Hoofdstuk 9 gaat in op vooroverleg en de inspraak.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

7

Bestemmingsplan “Comeniuslaan 60, Zeist” ontwerp

HOOFDSTUK 2

HUIDIGE SITUATIE

Het plangebied ligt in het noordwestrand van de kern Zeist. De omgeving van het plangebied wordt overwegend bepaald door woonfuncties en bospercelen. Ten noorden van het plangebied loopt de rijksweg A28. Ten zuiden en ten westen liggen woonpercelen. Het plangebied zelf heeft betrekking op een woonperceel met daarop één vrijstaande woning (bungalow) en de bijbehorende tuin. Het plangebied wordt aan zowel west-, noord- als oostzijde (deels) door een bosperceel en aan de snelwegkant ook door een geluidwerende voorziening van de rijksweg A28. Het plangebied wordt aan de oostzijde deels begrensd door de Comeniuslaan. Aan de zuidzijde grenst deels een woonperceel. Aan westzijde wordt het plangebied begrensd door een bosperceel. In afbeelding 2.1 is een luchtfoto opgenomen waarin de huidige situatie van het plangebied (rode belijning) is weergeven. In afbeelding 2.2 is een straatbeeld opgenomen.

Afbeelding 2.1

Luchtfoto ligging plangebied (Bron: PDOK)

Afbeelding 2.2

Straatweergave van het plangebied vanaf de Comeniuslaan (Bron: Google streetview)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

8

Bestemmingsplan “Comeniuslaan 60, Zeist” ontwerp

HOOFDSTUK 3

GEWENSTE SITUATIE

3.1

Gewenste ontwikkeling

3.1.1

Algemeen

Initiatiefnemer is voornemens de bestaande woning met bijgebouwen in het plangebied te slopen en de locatie te herontwikkelen ten behoeve van drie kleinschalige appartementengebouwen. Concreet gaat het om de bouw van 15 appartementen verdeeld over drie gebouwen. Voor het overige worden de gronden ingericht met parkeerplaatsen, bergingen en groenvoorzieningen. De appartementen zijn gericht op verschillende doelgroepen, zoals senioren, middeninkomens en starters. Met name de woningen op de begane grond zijn geschikt voor minder mobiele doelgroepen (senioren). De diversiteit aan doelgroepen (leeftijd, inkomen) bevordert de sociale cohesie. 3.1.2

Stedenbouwkundige inpassing

In totaal worden in het plangebied drie gebouwen (A, B en C) gerealiseerd, variërend in grootte en in het aantal appartementen. Gebouw A en C bestaat uit respectievelijk twee en drie bouwlagen met beide een platte afdekking. Binnen deze gebouwen worden respectievelijk 4 en 6 appartementen gerealiseerd. Gebouw B bestaat eveneens uit drie bouwlagen, waarbij sprake is van een getrapte bouwvorm. Binnen dit gebouw worden 5 appartementen gerealiseerd. Getracht is om het gebouw qua vormgeving en uitstraling zo goed mogelijk in te passen in de omgeving. De situering en bouwhoogte zijn hierop afgestemd. Er worden geen dominante vormen aan de straatgevel gerealiseerd. Het plangebied zal via één gezamenlijke in- en uitrit worden ontsloten op de Comeniuslaan. Het achterterrein wordt ingericht ten behoeve van tuinen, parkeerplaatsen en bergingen. Elke woning krijgt de beschikking over een eigen berging. Op het terrein worden concreet 28 parkeerplaatsen gerealiseerd. In afbeelding 3.1 is een schets van het ontwerp weergegeven. In afbeelding 3.2 is de voorlopig beoogde indeling van het plangebied weergegeven. Het plangebied is hierop weergegeven met de omlijning.

Afbeelding 3.1

Concept impressie gewenste situatie (Bron: Lichtenberg Bouwgroep BV)

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

9

Bestemmingsplan “Comeniuslaan 60, Zeist” ontwerp

Afbeelding 3.2

Situatietekening concept gewenste situatie (Bron: Lichtenberg Bouwgroep BV)

3.2

Verkeer en parkeren

3.2.1

Algemeen

Bij het opstellen van een bestemmingsplan moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte en de verkeersgeneratie die ontstaat als gevolg van de een nieuwe ontwikkeling. Hiertoe kunnen berekeningen worden uitgevoerd. In dit geval wordt voor wat betreft de berekening van de parkeerbehoefte, op basis van het “Paraplubestemmingsplan Parkeernormen Zeist” aangesloten bij de parkeerbeleidsnota Zeist, vastgesteld in mei 2004. De verkeersgeneratie wordt berekend op basis van de publicatie 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie, publicatie 381 (december 2018)' van het CROW. Het CROW ontwikkelt en publiceert kennis onder andere op het gebied van verkeer en parkeren. Specifiek voor verkeersgeneratie en parkeren heeft het CROW de publicatie, 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' opgesteld. Deze kencijfers zijn gebaseerd op literatuuronderzoek en praktijkervaringen van gemeenten. De kencijfers zijn landelijk (en juridisch) geaccepteerd en worden gezien als de meest betrouwbare gegevens met betrekking tot het bepalen van onder andere de verkeergeneratie. Overigens wordt opgemerkt dat bij iedere functie, in de CROW-publicatie, een maximum en minimum wordt genoemd. Dit is de bandbreedte. Veelal wordt bij nieuwe ontwikkelingen het gemiddelde gehanteerd. 3.2.2

Situatie plangebied

3.2.2.1 Parkeren Op basis van de gemeentelijke parkeernota kan ten aanzien van de parkeerbehoefte uitgegaan van de volgende uitgangspunten: • •

Functie: ‘woning midden’; Ligging: ‘rest bebouwde kom’, 1,9 pp per woning.

De locatie valt niet binnen het centrum van Zeist, maar is ook niet gelegen buiten de bebouwde kom. De locatie maakt wel deel uit van de hoofdstructuur van Zeist. De bewoningsdichtheid is gebaseerd op de BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

10

Bestemmingsplan “Comeniuslaan 60, Zeist” ontwerp gegevens van het CBS en is aan te merken als ‘zeer sterk stedelijk’. Het type woonmilieu dat hier het meest bij aansluit is de rest bebouwde kom, met de daarbij behorende parkeernormen. In de parkeernorm is standaard 0,3 parkeerplaats per woning opgenomen als aandeel voor bezoekers. In totaal bedraagt de parkeerbehoefte (1,9 * 15 =) 28,5 parkeerplaatsen. Hiervan betreffen (0,3 * 15 =) 4,5 parkeerplaatsen bezoekersparkeerplaatsen. In dit geval wordt voorzien in de aanleg van 28 parkeerplaatsen op het eigen terrein (zie ook afbeelding 3.2). Hiermee wordt de parkeerbehoefte voor de appartementen zelf in voldoende mate ingevuld. Ten aanzien van de bezoekersparkeerplaatsen is strikt formeel sprake van een tekort van 0,5 parkeerplaats (afgerond 1). Ten aanzien van de bezoekersparkeerplaatsen wordt allereerst opgemerkt dat er sprake is van een sterke mate van dubbelgebruik. Bovendien is er in incidentele gevallen in de openbare ruimte voldoende mogelijkheid om te parkeren. Er is geen sprake van een onevenredige toename van de parkeerdruk in de omgeving van het plangebied. 3.2.2.2 Verkeersgeneratie De gemeentelijke parkeernota noemt geen cijfers ten aanzien van verkeersgeneratie. Hiertoe worden berekeningen gemaakt op basis van de CROW-publicatie ‘toekomstbestendig parkeren’ (december 2018).

In de CROW-publicatie wordt uitgegaan van een minimum en maximum generatie. Dit is de bandbreedte. In dit geval wordt van het gemiddelde uitgegaan. Op basis van de CROW-publicatie worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: • • •

Functie: ‘koop, appartement, midden’; Verstedelijkingsgraad: ‘sterk stedelijk’ (Bron: CBS Statline); Stedelijke zone: ‘rest bebouwde kom’.

Op basis van de vorenstaande uitgangspunten geldt per appartement een gemiddelde verkeersgeneratie van 5,6 verkeersbewegingen per weekdagetmaal. In totaal is daarmee sprake van 84 verkeersbewegingen. Het omliggende wegenetwerk en de omliggende infrastructuur heeft voldoende capaciteit om de toekomstige verkeersbewegingen op een adequate en verkeersveilige manier te kunnen verwerken. Het plangebied wordt middels een in- en uitrit op verkeersveilige wijze ontsloten op de Comeniuslaan. 3.2.3

Conclusie

Op basis van het vorenstaande wordt geconcludeerd dat er vanuit de aspecten verkeer en parkeren geen belemmeringen zijn voor de voorgenomen ontwikkeling.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

11

Bestemmingsplan “Comeniuslaan 60, Zeist” ontwerp

HOOFDSTUK 4

BELEIDSKADER

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven.

4.1

Rijksbeleid

4.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

4.1.1.1 Algemeen Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving. 4.1.2.2 Vier prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1.

2.

3.

4.

Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut. Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal. Duurzaam economisch groeipotentieel Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair. Sterke en gezonde steden en regio’s Er zijn vooral in steden en stedelijke regio’s nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio’s behouden blijven.

Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio’s geborgd. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw. Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zet het Rijk in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

12

Bestemmingsplan “Comeniuslaan 60, Zeist” ontwerp 4.1.2.3 Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1. 2. 3.

4.1.2

Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Ladder voor duurzame verstedelijking

Ten tijde van de SVIR (Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte, voorganger NOVI) is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Op 1 juli 2017 is de Ladder in het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd. Aanleiding voor de wijziging waren de in de praktijk gesignaleerde knelpunten bij de uitvoering van de Ladder en de wens om te komen tot een vereenvoudigd en geoptimaliseerd instrument. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Om een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen 'bestaand stedelijk gebied' en 'stedelijke ontwikkeling'. In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor: bestaand stedelijk gebied: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´ 4.1.3

Toetsing van initiatief aan uitgangspunten in het rijksbeleid

De NOVI laat zich niet specifiek uit over dergelijke lokale ontwikkelingen. De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen als opgenomen in de omgevingsvisie. Wat betreft de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ wordt opgemerkt dat deze van toepassing is bij ‘nieuwe stedelijke ontwikkelingen’ (3.1.6 Bro). Op het realiseren van woningen is ondermeer de uitspraak ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921 van belang. Uit deze uitspraak blijkt dat het realiseren van respectievelijk 11 woningen niet wordt gezien als stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, Bro. In voorliggend geval is er sprake van het per saldo toevoegen van 14 woningen. Er is dus sprake van een stedelijke ontwikkeling. Hierna wordt nader op de ladder ingegaan. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied? Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan de woningen die mogelijk worden gemaakt bevatten. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Voorliggend plan voorziet in het realiseren van 15 appartementen. De appartementen zijn bedoeld voor de lokale behoefte.

Gelet op de aard en omvang van de hiervoor genoemde functies kan het ruimtelijk verzorgingsgebied worden beperkt tot kern Zeist en haar directe omgeving.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

13

Bestemmingsplan “Comeniuslaan 60, Zeist” ontwerp Beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling Kwantitatief Zeist maakt onderdeel uit van de regio Utrecht. Deze regio is economisch sterk groeiend en dit betekent dat de vraag naar woningen in de komende tientallen jaren hoog blijft. Er is geen sprake van krimp, de druk zal blijven toenemen. Deze komt vooral te liggen op de stad Utrecht, maar ook buurgemeente Zeist merkt hier de effecten van. In de provinciale structuurvisie is aangegeven dat voor de regio Zeist wordt gestreefd naar ongeveer 2.200 nieuwe woningen in de jaren 2013-2028. In het coalitieakkoord voor de raadsperiode 2022-2026 is de ambitie opgeschreven om de bouw van 4.000 (aardgasloze) woningen mogelijk te maken. Hierbij wordt prioriteit gegeven aan de realisatie van woningen in het middeldure segment, ook om doorstroming te bevorderen zodat er meer sociale woningen beschikbaar komen voor de juiste doelgroepen. De woningmarktmonitor van de provincie Utrecht, die jaarlijks wordt bijgewerkt en inzicht geeft in de belangrijkste ontwikkeling voor de woningmarkt 1, geeft een zelfde beeld. Uit deze monitor blijkt dat er tussen 2020-2025 in de gehele regio Utrecht nog 41.000 woningen dienen te worden gebouwd. Hiervan zijn op dit moment (2021) 13.629 woningen toegevoegd.

Er kan daarom gesteld worden dat er voldoende behoefte is aan het toevoegen van 15 appartementen aan de harde plancapaciteit. Kwalitatieve behoefte Uit de woningmarktmonitor blijkt tevens dat er in de regio Utrecht behoefte is aan met name kleinstedelijke woonmilieus. De gemeente Zeist heeft in de woonvisie vastgelegd dat Zeist een kwalitatief aantrekkelijke woongemeente is, met veel groen, voorzieningen en monumenten. De gemeente zoekt naar manieren om de vitaliteit in de wijken en buurten te versterken. Eén van deze instrumenten hiervoor is het toevoegen van nieuwbouw. Hierbij is kwaliteit leidend en sturend. Er wordt niet gestuurd op aantal. Wel ziet de gemeente dat de druk op de woningmarkt groot blijft. Dit heeft gevolgen voor kansen van mensen met een laag of middeninkomen. Daarom is het nodig om juist voor deze groep, zoals starters en jonge gezinnen, voldoende kansen te blijven bieden. Er is tevens steeds meer vraag naar kleinschalige woonmilieus. Kleinere woningen zijn geen probleem, als ze maar betaalbaar zijn. In de woonvisie wordt aan een aantal groepen specifiek aandacht geschonken. Hierbij is onderscheid gemaakt op basis van de levensfase. De groepen waar in Zeist specifieke aandacht voor is zijn starters/jongeren, middeninkomens en ouderen. Voor doelgroepen ligt een grote vraag naar geschikte woningen.

Om deze groepen passende mogelijkheden te bieden ligt de focus op een vrije benadering van de woningmarkt, waarbij flexibiliteit belangrijk is. Concreet voorbeeld van flexibiliteit is het creëren van een diversiteit van woningen/variatie in indeling van woningen. In dit geval worden 15 koopappartementen in het middeldure segment gerealiseerd. Dit sluit goed aan bij de concrete vraag. In het plan wordt daarnaast kwalitatief voldaan aan de gewenste doelgroepen: starters, middeninkomens en ouderen. Voor een nadere toetsing aan het gemeentelijke woonbeleid wordt verwezen naar het gemeentelijke beleid in paragraaf 4.3 Tot slot wordt voldaan aan de groeiende behoefte aan kleinstedelijke woonmilieus in de regio Utrecht en de gemeente Zeist. Hiermee wordt geconcludeerd dat er sprake is van een kwalitatieve behoefte. Binnen of buiten bestaand stedelijk gebied Gezien de definitie uit de Bro kan worden geconcludeerd dat het plangebied onderdeel uitmaakt van bestaand stedelijk gebied. Het plangebied betreft een bebouwd perceel waar in dit geval sprake is van herstructurering. Met voorliggende ontwikkeling is sprake van inbreiding in bestaand stedelijk gebied, waarbij wordt voldaan aan deze trede van de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’. Conclusie: Gezien het vorenstaande wordt gesteld dat voorliggende ontwikkeling in overeenstemming is met de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’.

1

https://monitorwonen.provincie-utrecht.nl/

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

14

Bestemmingsplan “Comeniuslaan 60, Zeist” ontwerp 4.1.4

Toetsing van initiatief aan uitgangspunten in het rijksbeleid

Geconcludeerd wordt dat dit bestemmingsplan in overeenstemming is met het van toepassing zijnde rijksbeleid.

4.2

Provinciaal beleid

4.2.1

Omgevingsvisie Provincie Utrecht

4.2.1.1 Algemeen Op 10 maart 2021 hebben Provinciale Staten de nieuwe Omgevingsvisie Provincie Utrecht vastgesteld. De Omgevingsvisie vervangt de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie, het Mobiliteitsplan en het Afwegingskader Uitbreidingslocaties voor wonen. De ‘Omgevingsvisie provincie Utrecht’ is op 1 april 2021 in werking getreden. In de Omgevingsvisie beschrijft de provincie hoe zij zich wil voorbereiden op de toekomst, gezien alle ontwikkelingen die op de provincie afkomen en ruimte vragen. Denk daarbij aan de groeiende behoefte aan woningen en bereikbaarheid, de aantrekkende economie, de energietransitie, de klimaatadaptatie en het tegengaan van bodemdaling. Slimme combinaties van functies en maatwerk per gebied zijn nodig om het mooie diverse landschap te behouden en versterken. De Omgevingsvisie laat zien hoe de provincie het fijne woon- en leefklimaat van de provincie Utrecht wil behouden en versterken. De Omgevingsvisie gaat over de hele provincie en is alleen bindend voor de provincie zelf. 4.2.1.2 Zeven thema’s Met zeven beleidsthema’s geeft de provincie richting aan de ontwikkeling en de bescherming van een gezonde en veilige leefomgeving. De provincie streeft ernaar in 2050 een inclusieve en circulaire provincie te zijn: • • • • • • •

waarin Stad en land gezond zijn; die Klimaatbestendig en waterrobuust is; waarin Duurzame energie een plek heeft; met Vitale steden en dorpen; die Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar is; met een Levend landschap, erfgoed en cultuur; die een Toekomstbestendige natuur en landbouw heeft.

Deze zeven thema’s vragen om een brede blik. Ze staan niet op zichzelf, maar kennen samenhang en relaties in boven- en ondergrond. Deze worden bezien vanuit het algemene belang, de integrale aanpak en de lange termijn. De zeven thema’s zorgen gezamenlijk voor integrale, toekomstgerichte oplossingen voor de opgaven waarmee de Utrechtse kwaliteiten per saldo worden behouden of versterkt. Dit wordt bereikt door nieuwe ontwikkelingen te combineren en te concentreren, zorgvuldig om te gaan met de schaarse ruimte en kwaliteiten en door ontwerp en innovatie te stimuleren. In het kader van voorliggend plan zijn op basis van de bij de omgevingsvisie behorende interactieve kaart met name de thema’s ‘Stad en land gezond’, ‘Duurzame energie’, ‘Vitale steden en dorpen’ en ‘Toekomstbestendige natuur en landbouw’ van belang. Hierna wordt in verband met de aard (verstedelijking t.b.v. wonen) en omvang van de ontwikkeling nader ingegaan op het thema ‘Vitale steden en dorpen’. 4.2.1.3 Basisprincipes voor verstedelijking Prognoses wijzen uit dat de provincie de komende decennia nog fors gaat groeien, en dat er extra ruimte nodig is om deze groei op te vangen. De provincie beziet de toekomstige ontwikkeling van woon- en werklocaties in samenhang met bereikbaarheid, en in samenhang met de overige opgaven en kwaliteiten zoals in de visie verwoord.

Daarom worden bij de locatiekeuze voor nieuwe verstedelijking de volgende basisprincipes gehanteerd: • •

zo veel mogelijk binnenstedelijk/binnendorps (binnen het stedelijk gebied) nabij knooppunten; daarnaast in overig stedelijk gebied;

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

15

Bestemmingsplan “Comeniuslaan 60, Zeist” ontwerp •

eventuele nieuwe (grootschalige) uitleg koppelen aan hoogwaardig openbaar vervoer en aan (bestaande of nieuwe) knooppunten van de belangrijkste infrastructurele corridors.

In aanvulling hierop wil de provincie onder voorwaarden ruimte bieden aan kernen voor kleinschalige uitbreiding van het stedelijk gebied om de lokale vitaliteit of ruimtelijke kwaliteit te vergroten (lokaal maatwerk). Om volledig te voldoen aan de woningbehoefte in de provincie Utrecht, is het nodig om tot 2040 in totaal nog ongeveer 165.000 woningen te bouwen. Dit is een grote opgave, die alleen kan worden gerealiseerd als overheden onderling en met andere partners in de bouwwereld samenwerken. Voor deze opgave is al veel plancapaciteit in beeld, maar veel daarvan heeft nog de status ‘zacht’ en ‘potentieel’ en het is dus zaak hierin keuzes te maken en te werken aan ‘harde’, uitvoerbare, plannen. Deze woningen kunnen voor een groot deel binnen het bestaande stedelijke gebied (van steden en dorpen) via inbreiding en transformatie worden gerealiseerd, maar niettemin verwacht de provincie dat er op de langere termijn een of meer nieuwe grootschalige woningbouwlocaties nodig zijn. 4.2.1.4 Toetsing van het initiatief aan de Omgevingsvisie provincie Utrecht In voorliggend geval is sprake een woningbouwontwikkeling waarbij 15 appartementen worden gerealiseerd op een inbreidingslocatie in bestaand stedelijk gebied van Zeist. Met deze ontwikkeling wordt een bijdrage geleverd aan de lokale woningbouwbehoefte, en hiermee tevens een het vitaal houden van de kern Zeist.

Geconcludeerd wordt dat het plan in overeenstemming is met de Omgevingsvisie provincie Utrecht. 4.2.2

Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht

4.2.2.1 Algemeen Op 10 maart 2021 heeft Provinciale Staten de Interim Omgevingsverordening vastgesteld. Deze is op 1 april 2021 in werking getreden. De interim omgevingsverordening is een tijdelijke verordening die een looptijd zal hebben totdat de Omgevingswet van kracht is en de omgevingsverordening in werking treedt. De interim omgevingsverordening vervangt bestaande verordeningen zoals de ruimtelijke verordening, de milieuverordening, de natuur en landschapsverordening. De interim omgevingsverordening is gebaseerd op een aantal wetten en AMvB’s, en bevat instructieregels over taken en bevoegdheden van gemeenten en waterschappen. Daarnaast bevat de interim omgevingsverordening direct werkende regels. Dit zijn regels die rechtstreeks gelden voor bedrijven, burgers en andere initiatiefnemers bij het uitvoeren van een activiteit. Andere voorbeelden van direct werkende regels zijn de meld- en informatieplichten en de specifieke zorgplichten. Regels over bijvoorbeeld een vergunningplicht gelden ook voor bedrijven, burgers en andere initiatiefnemers. In relatie tot dit bestemmingsplan zijn met name de thema’s ‘Wonen, werken, recreëren ’en ‘Ondergrond en bodem’ relevant. Hierna wordt nader op deze thema’s ingegaan. 4.2.2.2 Thema ‘Wonen, werken, recreëren’ Er gelden specifieke regels voor woonontwikkelingen in landelijk en stedelijk gebied.

In het kader van dit plan zijn de regels behorend bij het thema ‘Stedelijke functies in stedelijk gebied’ relevant. Hieronder is in afbeelding 4.1 de bijbehorende themakaart weergegeven in relatie tot het plangebied. Het plangebied is indicatief weergegeven met de gele ster. In het kader van dit plan zijn artikel 9.15 (stedelijk gebied), artikel 3.7 (Instructieregel ruimtelijke bescherming grondwater) en artikel 3.12 (Zorgplicht grondwater) relevant. Artikel 9.15 Instructieregel verstedelijking Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen stedelijk gebied kan bestemmingen en regels bevatten voor verstedelijking. 1.

Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen stedelijk gebied kan bestemmingen en regels bevatten voor woningbouw mits is voldaan aan de volgende voorwaarden: a. de woningbouw past in het door gedeputeerde staten vastgestelde programma Wonen en werken; BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

16

Bestemmingsplan “Comeniuslaan 60, Zeist” ontwerp

2.

b. de woningbouw leidt niet tot extra bodemdaling; Een motivering van een bestemmingsplan bevat een onderbouwing waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan.

Afbeelding 4.1

Themakaart ‘Wonen, werken, recreëren’ (Bron: Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht’

Toetsing In voorliggend geval wordt de bestaande woning gesloopt en worden 15 appartementen gerealiseerd op een locatie binnen het stedelijk gebied van Zeist. Per saldo is daarmee sprake van het toevoegen van 14 wooneenheden. Het toevoegen van deze woningen past binnen de provinciale, regionale en gemeentelijke kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwbehoefte. Hierbij wordt in voldoende mate rekening gehouden met het voorkomen van (de effecten) van bodemdaling. De bovengrond van de bodem bestaat uit matig fijn zand. De ondergrond bestaat eveneens uit matig fijn zand. De bodemkwaliteit van het plangebied is vastgelegd in het bodemonderzoek in de bijlage 2 van deze toelichting. Hieruit blijkt geen relevante grond(water)verontreiniging binnen het plangebied. 4.2.2.3 Thema ‘Ondergrond en bodem’ In het kader van dit plan zijn de instructieregels behorend bij het thema ‘grondwaterbeschermingsgebied’ relevant. Hieronder is in afbeelding 4.2 de bijbehorende themakaart weergegeven in relatie tot het plangebied. Het plangebied is indicatief weergegeven met de gele ster. Artikel 3.7 Instructieregel ruimtelijke bescherming grondwater 1.

2.

Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen een Waterwingebied, Grondwaterbeschermingsgebied, Boringsvrije zone, Beschermingszone oppervlaktewaterwinning, 100-jaarsaandachtsgebied of Kwetsbare strategische grondwatervoorraad laat geen activiteiten toe en bevat geen bestemmingen en regels die een risico vormen voor de grond- en oppervlaktewaterwinning voor menselijke consumptie; De motivering op een bestemmingsplan bevat een beschrijving van het door de gemeente te voeren beleid ter zake en de wijze waarop het waterwinbelang in acht is genomen.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

17

Bestemmingsplan “Comeniuslaan 60, Zeist” ontwerp

Afbeelding 4.2

Themakaart ‘Ondergrond en bodem’ (Bron: Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht’

Toetsing Het plangebied ligt in een gebied dat is aangewezen als grondwaterbeschermingsgebied. De realisatie van de beoogde woningen resulteert niet in een verslechtering van de grondwaterkwaliteit of tot een groter risico op verontreiniging ervan. Hiermee wordt voldaan aan het standstill principe. Om een goede kwaliteit van water te realiseren moet worden voorkomen dat milieubelastende stoffen in het oppervlaktewater terecht komen. Er wordt geen gebruik gemaakt van uitlogende (bouw)materialen. In paragraaf 5.8 wordt nader ingegaan het gemeentelijke beleid met betrekking tot de wateraspecten. In dit geval wordt het waterwinbelang in acht genomen, door op de verbeelding van dit bestemmingsplan de aanduiding ‘Milieuzone – grondwaterbeschermingsgebied’ op te nemen. Hiermee worden de regels omtrent beschermingszones voor drinkwaterwinning geborgd. Artikel 3.12 Zorgplicht grondwater 1.

2.

Degene die in een Grondwaterbeschermingszone een activiteit verricht en weet of redelijkerwijs kan vermoeden dat die activiteit nadelige gevolgen kan hebben voor de bescherming van het grondwater in verband met de winning daarvan voor menselijke consumptie, is verplicht: a. alle maatregelen te nemen die redelijkerwijs van diegene kunnen worden gevraagd om die gevolgen te voorkomen; b. voor zover die gevolgen niet kunnen worden voorkomen: die gevolgen zoveel mogelijk te beperken of ongedaan te maken; en c. als die gevolgen onvoldoende kunnen worden beperkt: die activiteit achterwege te laten voor zover dat redelijkerwijs van diegene kan worden gevraagd. De zorgplicht houdt in ieder geval in dat, wanneer er sprake is van een direct optredende of dreigende verontreiniging van het grondwater, gedeputeerde staten onmiddellijk op de hoogte worden gesteld. 3.7 Instructieregel ruimtelijke bescherming grondwater.

Toetsing In dit geval is geen sprake van het toevoegen van een activiteit die nadelige gevolgen kan hebben voor de bescherming van het grondwater. Het gaat immers om een woonfunctie. In het bouwplan wordt bovendien geen gebruik gemaakt van uitlogende (bouw)materialen. Daarnaast is op de verbeelding van dit bestemmingsplan de aanduiding ‘Milieuzone – grondwaterbeschermingsgebied’ opgenomen. Hiermee worden de regels omtrent bescherming van grondwater geborgd in het bestemmingsplan.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

18

Bestemmingsplan “Comeniuslaan 60, Zeist” ontwerp 4.2.2.4 Conclusie Geconcludeerd wordt dat het plan in overeenstemming is met de Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht. 4.2.3

Conclusie toetsing aan het provinciaal beleid

Geconcludeerd wordt dat het voornemen in overeenstemming is met de omgevingsvisie provincie Utrecht en de interim omgevingsverordening provincie Utrecht.

4.3

Regionaal beleid

4.3.1

Waterbeheerprogramma 2022-2027 Stroomopwaarts

Het Hoogheemraadschap De Stichtse Rijnlanden (HDSR) heeft haar ambities en langetermijnvisie en waterdoelen zijn vastgelegd in het waterbeheerprogramma 2022-2027 Stroomopwaarts. Het waterbeheerprogramma bevat een document om te sturen op hoofdlijnen met als overkoepelende doel bedragen aan de grote maatschappelijke opgaven. Die in vier thema’s is vormgegeven: 1. 2. 3. 4.

Zuiver afvalwater. Energieneutraal en circulair; Robuust en gezond watersysteem in een klimaatbestendig gebied; Waterveilige leef- en werkomgeving; Waterbewust leven en genieten van water.

Het HDSR geeft daarmee aan dat er naast haar algemene waterschapstaken een aantal maatschappelijke vragen liggen waar water een rol speel en het HDSR een actieve rol in moet nemen. Door water bij de start van ruimtelijke processen te agenderen moet een gebiedsgericht en integraal besluitvorming worden bereik en een veilige, gezonde en prettige leefomgeving worden gewaarborgd. Sinds het werkingsgebied van het HDSR divers zijn er ook verschillende opgaves aanwezig. In paragraaf 5.7 (de Waterparagraaf) wordt nader op de wateraspecten in het plangebied ingegaan. 4.3.2

Integraal Ruimtelijk Perspectief 2021-2040 Regio Utrecht

4.3.2.1 Algemeen Het Integraal Ruimtelijk Perspectief 2021-2040 is een gezamenlijke visie van de 16 gemeenten in de U10 en is de wegwijzer naar de toekomst voor: • • • • • •

De omgang met groen, landschap en water; Zorgen voor voldoende en passende woningen en banen voor iedereen; Ruimte voor economie door voldoende en complementaire werklocaties; Goede bereikbaarheid van dorpen en steden in de regio, vooral op duurzame wijze; Gezonde en vitale leefomgevingen voor iedereen. De energietransitie mogelijk maken door de opwekking van duurzame opwekking energie.

Door goed met elkaar samen te werken, mogelijkheden te onderzoeken en door innovatie kan de beperkte ruimte slim worden verdeeld en de beste keuzes maken voor gemeenten en regio worden gemaakt. Zo werken de regio aan een gezonde, duurzame en toekomstbestendige leefomgeving. Het Integraal Ruimtelijk Perspectief 2040 is te zien als een convenant tussen de gemeenten: samen geven ze invulling aan de regionale opgaven. Het is een adaptief perspectief, dus in de toekomst kan de inhoud veranderen. Het IRP werkt ook als verbinding tussen gemeentelijke visies. Zo kan de regio de grote opgaven beter te lijf.

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

19

Bestemmingsplan “Comeniuslaan 60, Zeist” ontwerp 4.3.2.2 Wonen De bevolking ziet er in 2040 anders uit. De regio bouwt nu om in 2040 de woningmarkt in balans te hebben. Voor een groot deel betekent dit dat de regio bouwt voor de doorstroming en voor kleinere huishoudens. Door een betere balans in de woningvoorraad komen meer mensen terecht in een passende woning. In 2040 kent een groot deel van de voorraad eengezinswoningen andere bewoners. De huidige vergrijzing leidt tot meer beschikbare gezinswoningen. Volgens de samen met de provincie opgestelde prognoses zijn tot 2040 circa 125.000 extra woningen nodig. De regio maakt afspraken over de woningbouwprogrammering. Daardoor zorgt men voor voldoende woningen op de juiste plek en delen regiogemeenten ook de verantwoordelijkheid voor sociale en kwetsbare doelgroepen. Volgens onderzoek moet de regio sterker inzetten op stedelijke woonmilieus: centrum- en hoogstedelijke milieus, met een menging van wonen en werken en voorzieningen. In de stedelijke omgeving is eveneens een behoefte aan groenstedelijke milieus waarvoor aan de randen ruimte moet worden gevonden. Buiten de stedelijke omgeving speelt de regio in op de lokale behoefte. Het gaat dan om ruimte voor doelgroepen die in de kleinere en middelgrote kernen gewenst zijn, met het oog op vitaliteit.

4.3.2.3 Vitale kernen In het Utrechtse landschap ligt een rijk netwerk van vitale kernen. Deze kernen zijn vanuit het oogpunt van nabijheid en mobiliteit niet de locaties voor de grote groeiopgave van de regio. De ontwikkeling van deze kernen is gericht op het behoud en de verbetering van de leefbaarheid die door demografische ontwikkelingen onder druk staat. Per kern maakt de regio afspraken over het bijbouwen van woningen voor de eigen behoefte. Belangrijke thema’s zijn het creëren van ruimte voor doorstroming in de lokale woningmarkt (met name voor senioren en jongeren) en het ondersteunen van bestaande voorzieningen en werkgelegenheid. 4.3.2.4 Toetsing In voorliggend geval wordt de bestaande woning gesloopt en worden 15 appartementen gerealiseerd op een locatie binnen het stedelijk gebied van Zeist. Er wordt gebouwd voor concrete eigen behoefte in de middelgrote kern Zeist. Zie hiervoor ook de toetsing aan de gemeente woonvisie (paragraaf 4.4.2). Het toevoegen van deze woningen past regionale kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwbehoefte.

4.4

Gemeentelijk beleid

4.4.1

Propositie van Zeist 2020

In 2020 heeft de gemeenteraad van Zeist een beeldende en inspirerende toekomstkoers voor Zeist vastgesteld: de Propositie van Zeist. In deze propositie wordt aan de hand van diverse thema’s toegelicht hoe Zeist omgaat met de bijbehorende opgaven en ambities. Op het gebied van wonen, werken, mobiliteit, duurzaamheid, groen en landschap. Hiermee heeft de gemeenteraad een eerste stap gezet in het nadenken over de toekomst van Zeist. De gemeente kiest met de Propositie voor om bewust mee te bewegen met de wereld die zich ontwikkelt, specifiek de regio. In de Propositie maakt de gemeente duidelijk dat de toekomstkeuzes worden gemaakt op basis van eigen lokale behoeften en het DNA van Zeist. In de Propositie staan elf ontwikkelkansen als inspiratie voor het vinden van antwoorden op vraagstukken/opgaven voor de toekomst. Daarnaast bevat de Propositie negen onderzoeksrichtingen (‘proposities’) voor de komende decennia. Dit zijn negen gebieden en locaties waar de gemeente mogelijkheden ziet om de ontwikkelkansen en opgaven voor de toekomst te realiseren. Deze onderzoeksrichtingen zijn nog niet in beton gegoten. In vervolgprocessen worden deze onderzocht op

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

20

Bestemmingsplan “Comeniuslaan 60, Zeist” ontwerp haalbaarheid, samen met inwoners, ondernemers en partnerorganisaties. In de update van de Omgevingsvisie (4.4.2) worden de uitkomsten hiervan verwerkt. Met de Propositie drukt de gemeente ook in de regio een stempel op wat Zeist belangrijk vindt. De kansen en onderzoeksrichtingen die de gemeente Ziet, worden ook ‘op tafel’ gelegd bij de regionale samenwerkingsverbanden. Daarmee is de Propositie niet alleen een bron van inspiratie voor Zeist zelf en nieuw beleid, zoals deze eerste Zeister Omgevingsvisie, maar het geeft ook voeding aan de gesprekken die de gemeente voert met de regio en andere stakeholders. De propositie is verder uitgewerkt in de Omgevingsvisie. Zie hiervoor paragraaf 4.4.2. 4.4.2

Eerste Zeister omgevingsvisie 2023-2026

4.4.2.1 Algemeen In 25 mei 2023 heeft de gemeenteraad van Zeist de Eerste Zeister omgevingsvisie opgesteld. De Omgevingsvisie beschrijft hoe de gemeente de toekomst ziet van de leefomgeving, en waar inwoners, bedrijven en gemeente rekening mee moeten houden bij het maken van ruimtelijke plannen. De visie is het fundament op basis waarvan men iets onderneemt in de fysieke leefomgeving. Wat in deze visie staat, bepaalt waar rekening mee moet worden gehouden in ons handelen. Het DNA van de gemeente Zeist, haar kernen en buurten staat erin, en gaat in op welke maatschappelijke opgaven en ambities er zijn. Het gaat van thema’s als wonen, tot zorg, tot natuur, tot sport, tot onderwijs, tot mobiliteit en economie. Het DNA in deze visie staat gelijk aan de kwaliteit van de fysieke leefomgeving, oftewel: de ‘waarden’ die belangrijk zijn. Op 3 niveaus; 1. Gemeente Zeist, 2. Kernen van Zeist, 3. Buurten van Zeist, is aangegeven wat er belangrijk is in de huidige én de toekomstige uitstraling van het gebied. In dit geval is het thema ‘Wonen’ met name van belang. 4.4.2.2 Vollenhove Een uitzonderlijk woongebied binnen Zeist is Vollenhove, met haar lange hoogbouwflats en laagbouw met platte dagen, omgeven door een groene omgeving aan de rand van de kern Zeist.

De bestaat voor een aanzienlijk deel uit sociale huur, met eveneens een groot aandeel particuliere huur- en een beperkt aandeel koopwoningen. De buurt heeft een eigen winkelcentrum. 4.4.2.3 Wonen Zeist kent net als de rest van de regio een groot tekort aan woningen. Er is behoefte en aandacht voor toegankelijke woningen voor ouderen, voor starters, voor bijzondere doelgroepen zoals de geestelijke gezondheidszorg, extra ruimte voor bijzondere initiatieven als ’tiny houses’, verduurzaming van de woningen en eventueel een nieuwe ‘kern’ bij station Driebergen-Zeist. Iedereen moet in Zeist kunnen wonen, ongeacht leeftijd, inkomen en huishoudenssamenstelling. Goed kunnen wonen vormt de basis voor een goed leven in de gemeente Zeist. En dat begint bij de beschikking hebben over passende woningen voor iedere doelgroep. Uit onderzoek blijkt dat lager opgeleide mensen 7 jaar korter leven en 16 jaar langer met gebreken en chronische ziekten leven. Door het verbeteren van de woonomstandigheden, kunnen gezondheidsverschillen verminderd worden. Op dit moment is de vraag naar woningen groter dan het aanbod van woningen dat beschikbaar is. Daar komt bij dat de woningmarkt van Zeist regionaal is. In de regio is de woningbehoefte voor de periode tot 2040 bepaald op 104.000 tot 125.000 woningen. Hier ligt een gezamenlijke opgave voor de regiogemeenten.

Zeist kan door zijn goede ligging ten opzichte van OV-bereikbaarheid en centrumvoorzieningen een deel van de gezamenlijke opgave oppakken. Hiermee zou je jonge huishoudens aan Zeist kunnen binden. De opgave is vooral kwalitatief: middeninkomens, jongeren, ouderen, zorgvragers en spoedzoekers kunnen minder eenvoudig een woning vinden. In Zeist wordt getransformeerd en/of gebouwd voor verschillende doelgroepen. Zo ook woningen die levensloopbestendig zijn voor ouderen of juist eengezinswoningen voor starters. BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

21

Bestemmingsplan “Comeniuslaan 60, Zeist” ontwerp 4.4.2.4 Ambities Duurzaam wonen in Zeist en natuurinclusief bouwen Verduurzaming van de woningvoorraad door onder andere het nemen van isolatiemaatregelen en het plaatsen van zonnepanelen. Bij nieuwbouw worden bestaande natuur- en groenwaarden zorgvuldig geanalyseerd en waar mogelijk benut. Bestaande bouw kan hier ook aan bijdragen door nestgelegenheid voor bijvoorbeeld gierzwaluwen en vleermuizen, terwijl in de bestaande openbare ruimte bermen natuurlijker kunnen worden gemaakt en water gebufferd kan worden. Vergroten beschikbaarheid van betaalbare woningen voor middeninkomens Eén nadrukkelijke ambitie uit het woonbeleid is: Zeist is voor iedereen. Dat wil zeggen dat iedereen die in Zeist wil wonen moet zich hier thuis kunnen voelen en gelijke kans maken op passende woonruimte, ongeacht inkomen, leeftijd of huishoudenssamenstelling. De gemeente streeft naar vitale wijken waar verschillende doelgroepen een plek vinden. Meer aanbod voor spoedzoekers en bijzondere doelgroepen We zorgen voor passende woningen voor (lokale) jongeren, young professionals, zorgvragers, ouderen en spoedzoekers (onder andere na scheiding, statushouders en arbeidsmigranten). Wonen, zorg en welzijn verbonden in de inclusieve wijk Wonen en zorg gaan samen. Geen oplossingen voor één doelgroep, maar gemengde buurten en complexen.

De gemeente creëert een woonomgeving waar mensen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. 4.4.2.5 Toetsing In dit geval wordt voorzien in zowel kwalitatieve als kwantitatieve behoefte. Er wordt bijgedragen aan een vitale Wijk en buurt Vollenhove waar verschillende doelgroepen een plek vinden. De appartementen zijn levensloopbestendig. Zo wordt bijgedragen aan een woonomgeving waar mensen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Verder bestaat het voornemen om het natuurinclusief bouwen toe te passen (zie hiervoor ook paragraaf 5.10). Geconcludeerd wordt dat het plan past binnen de (ontwerp) Eerste Zeister Omgevingsvisie. 4.4.3

Woonvisie 2021-2025

4.4.3.1 Algemeen De gemeenteraad heeft in januari 2021 de nieuwe woonvisie vastgesteld, een actualisatie van de woonvisie uit 2016. In deze woonvisie wordt verder gebouwd op de ambities uit 2016. Zo worden er verschillende uitspraken over verschillende onderdelen van wonen in Zeist, de ambities, de toekomstverwachtingen en de huidige situatie op de woningmarkt gedaan. Het gaat hierbij over de volgende thema’s: • • • • • •

Bijzondere doelgroepen Nieuwbouw en differentiatie Sociale huur Wonen en zorg Duurzaamheid Uitdagingen in de wijk

De woonvisie geeft geen kant-en-klare oplossing voor alle uitdagingen, maar wel richting en duiding om een afweging te kunnen maken. Wonen wordt daarbij nadrukkelijk gezien als het geheel van stenen, sociale samenhang en omgeving. Het gaat hierbij om vitaliteit, eigenheid van wijken en diversiteit. Hiermee is een bandbreedte gecreëerd waarbinnen partijen in samenwerking kunnen komen met voorstellen om zowel bestaande situaties aan te passen, als om nieuwe plannen te realiseren. De gemeente streeft naar een evenwichtige samenstelling van de bevolking. Dit betekent dat de totale woningvoorraad een afspiegeling moet zijn van de behoeftes in de samenleving. Hierbij hecht de gemeente belang aan wijken met een diversiteit aan bewoners kijkend naar leeftijd, inkomen en huishoudenssituatie. Bij

BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies

22

Bestemmingsplan “Comeniuslaan 60, Zeist” ontwerp toevoegingen door nieuwbouw is dit het uitgangspunt. Nieuwbouw moet een goede aanvulling zijn op de huidige woningvoorraad en waar mogelijk inspelen op de behoefte die er is in de wijk. 4.4.3.2 Doelgroepen Het uitgangspunt is: “Zeist is voor iedereen”. Oftewel, iedereen die hier wil wonen, moet zich thuis kunnen voelen in Zeist en een gelijke kans maken op passende woonruimte. Ingezet wordt op een evenwichtige samenstelling van de bevolking, waarbij de eigenheid van wijken gewaarborgd dient te worden. Dus niet overal dezelfde verdeling, maar wel vitale wijken met een voldoende gedifferentieerde bevolkingssamenstelling. Wonen is een samenspel van de woonruimte met de woonomgeving, sociaal en fysiek. Daarmee ligt er, zeker voor kwetsbare inwoners, een bredere opgave dan alleen het voorzien in onderdak. De gemeente onderscheidt een aantal groepen die specifiek aandacht nodig hebben. Het gaat om: • • • • •

Starters Herstarters Doorstromer Ouderen Statushouders

Bij starters gaat het over mensen die voor het eerst op de woningmarkt komen en een geschikte koop- of huurwoning zoeken. Bij herstarters gaat het om de toenemende groep mensen die na een relatiebeëindiging (tijdelijk) woonruimte zoeken. Deze groep heeft een overbrugging nodig in een onzekere levensfase, waarbij het contact met het sociaal netwerk van groot belang is om te kunnen blijven functioneren. Ook verdienen de zorgvragers extra aandacht. Door de extramuralisering van de zorg is er een andere problematiek ontstaan voor met name alleenstaande zorgvragers. Dit betreft een kwetsbare doelgroep. Vervolgens dient extra aandacht te worden geschonken aan de ouderen. Doordat kinderen het huis verlaten of doordat men zorgbehoevend wordt veranderd de woonvraag. Niet alle ouderen hoeven te verhuizen. Er is echter een deel van de ouderen die wil of moet verhuizen, doordat de woning te groot wordt of niet levensloopbestendig is te maken. Tot slot zijn de statushouders een belangrijke doelgroep. Er ligt voor de gemeente een grote opgave om de instroom van vluchtelingen op een menswaardige wijze in te vullen. Dit betekent een toenemende vraag naar sociale huurwoningen. 4.4.3.3 Nieuwbouw en differentiatie De gemeente Zeist streeft naar een evenwichtige samenstelling van de bevolking. Dit betekent dat de totale woningvoorraad een afspiegeling moet zijn van de behoeftes in de samenleving.