02.1-21RV056 BP Joh. v Oldenbarneveltln. - bijlage 02 Toelichting regels verbeelding
Tekst van het document
Bestemmingsplan “Johan van Oldenbarneveltlaan 62, Zeist” Ontwerp
INHOUDSOPGAVE HOOFDSTUK 1 INLEIDING ................................................................................... 5 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5
AANLEIDING ............................................................................................................................................... 5 LIGGING VAN HET PLANGEBIED ....................................................................................................................... 5 DE BIJ HET PLAN BEHORENDE STUKKEN ............................................................................................................. 5 HUIDIG PLANOLOGISCH REGIME ...................................................................................................................... 6 LEESWIJZER ................................................................................................................................................ 7
HOOFDSTUK 2 BESCHRIJVING PLANGEBIED ............................................................. 8 2.1
BESCHRIJVING PLANGEBIED EN OMGEVING ........................................................................................................ 8
HOOFDSTUK 3 GEWENSTE SITUATIE .................................................................... 10 3.1 3.2
GEWENSTE ONTWIKKELING .......................................................................................................................... 10 VERKEER EN PARKEREN ............................................................................................................................... 11
HOOFDSTUK 4 BELEIDSKADER ........................................................................... 13 4.1 4.2 4.3
RIJKSBELEID .............................................................................................................................................. 13 PROVINCIAAL BELEID .................................................................................................................................. 17 GEMEENTELIJK BELEID................................................................................................................................. 21
HOOFDSTUK 5 MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN .................................................. 27 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10
GELUID (WET GELUIDHINDER) ...................................................................................................................... 27 BODEMKWALITEIT ...................................................................................................................................... 29 LUCHTKWALITEIT ....................................................................................................................................... 30 EXTERNE VEILIGHEID ................................................................................................................................... 32 NIET GESPRONGEN CONVENTIONELE EXPLOSIEVEN ............................................................................................ 34 MILIEUZONERING ...................................................................................................................................... 35 ECOLOGIE................................................................................................................................................. 37 ARCHEOLOGIE & CULTUURHISTORIE .............................................................................................................. 38 WATERASPECTEN.......................................................................................................................................
40 BESLUIT MILIEUEFFECTRAPPORTAGE .............................................................................................................. 43
HOOFDSTUK 6 JURIDISCHE ASPECTEN EN PLANVERANTWOORDING .............................. 46 6.1 6.2 6.3
INLEIDING................................................................................................................................................. 46 OPZET VAN DE REGELS ................................................................................................................................ 46 VERANTWOORDING VAN DE REGELS............................................................................................................... 47
HOOFDSTUK 7 ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID .................................................. 49 HOOFDSTUK 8 VOOROVERLEG, INSPRAAK EN ZIENSWIJZEN ....................................... 50 8.1 8.2 8.3
VOOROVERLEG .......................................................................................................................................... 50 INSPRAAK ................................................................................................................................................. 50 ZIENSWIJZEN............................................................................................................................................. 50
BIJLAGEN BIJ DE TOELICHTING ............................................................................... 51 BIJLAGE 1 BIJLAGE 2 BIJLAGE 3 BIJLAGE 4 BIJLAGE 5
AKOESTISCH ONDERZOEK WEGVERKEER .................................................................................................. 52 VERKENNEND BODEMONDERZOEK ......................................................................................................... 53 AKOESTISCH ONDERZOEK INDUSTRIELAWAAI............................................................................................ 54 STIKSTOFONDERZOEK.......................................................................................................................... 55 QUICKSCAN FLORA EN FAUNA ............................................................................................................... 56 BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
3
Bestemmingsplan “Johan van Oldenbarneveltlaan 62, Zeist” Ontwerp BIJLAGE 6
STANDAARD WATERPARAGRAAF ........................................................................................................... 57
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
4
Bestemmingsplan “Johan van Oldenbarneveltlaan 62, Zeist” Ontwerp
HOOFDSTUK 1 1.1
INLEIDING
Aanleiding
Dit bestemmingsplan heeft betrekking op een perceel aan de Johan van Oldenbarneveltlaan 62 te Zeist. De locatie ligt in het noorden van de kern Zeist. Op dit moment staat er op het perceel een verouderd bedrijfspand. Initiatiefnemer is voornemens de bebouwing ter plaatse te slopen en te vervangen door een appartementengebouw met ruimte voor 18 appartementen. Op basis van het geldende bestemmingsplan “BSP_Zeist_Noord” is het plangebied bestemd tot ‘Bedrijf – Categorie 1’. Het voorliggende initiatief is niet in overeenstemming met dit bestemmingsplan, omdat de bouwen gebruiksmogelijkheden voor woningen ontbreken. Initiatiefnemer heeft hiertoe een principeverzoek ingediend, waar door de gemeente Zeist (d.d. 10 oktober 2019) een positief principebesluit is genomen. Middels een bestemmingsplanherziening kan de ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk worden gemaakt. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin. Aangetoond zal worden aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening en vanuit ruimtelijk en planologisch oogpunt verantwoord is.
1.2
Ligging van het plangebied
Het plangebied ligt in het noorden van Zeist. Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Zeist, sectie P, nummer 970. De ligging van het plangebied ten opzichte van Zeist en de ligging ten opzichte van de directe omgeving (rode belijning) is weergegeven in afbeelding 1.1.
Afbeelding 1.1
1.3
Ligging van het plangebied (Bron: ArcGIS)
De bij het plan behorende stukken
Het bestemmingsplan “Johan van Oldenbarneveltlaan 62, Zeist” bestaat uit de volgende stukken: • •
verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.0355.BPJvOldenbarnev62-OW01) en een renvooi; regels.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
5
Bestemmingsplan “Johan van Oldenbarneveltlaan 62, Zeist” Ontwerp Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten, maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.
1.4
Huidig planologisch regime
1.4.1
Algemeen
Het plangebied ligt binnen de begrenzing van het bestemmingsplan “BSP_Zeist_Noord”. Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad van de gemeente Zeist op 8 november 2011 vastgesteld. In afbeelding 1.2 is een uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan opgenomen. De begrenzing van het plangebied is indicatief met de rode belijning aangegeven.
Afbeelding 1.2
1.4.2
Verbeelding geldende bestemmingsplan (Bron: ruimtelijkeplannen.nl)
Beschrijving geldende regels
Op basis van het geldende bestemmingsplan is het plangebied voorzien van de bestemming ‘Bedrijf – Categorie 1’. Binnen het plangebied ligt een bouwvlak, waarin een maatvoering voor de bouwhoogte is opgenomen. Tevens is de functieaanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf – instrument tandtechniek’ opgenomen. Tot slot is het gehele plangebied voorzien van de gebiedsaanduiding ‘milieuzone – grondwaterbeschermingsgebied’. Gronden met de bestemming ‘Bedrijf – Categorie 1’ zijn op basis van de bestemmingsregels bedoeld voor bedrijven in maximaal milieucategorie 1 van de in de bijlage bij de regels opgenomen ‘staat van bedrijfsactiviteiten’. Daarnaast is vanwege de daarvoor opgenomen aanduiding tevens een instrument tandtechniek (tandarts/orthodontist) toegestaan. Tot slot zijn op deze gronden aan de bedrijfsvoering
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
6
Bestemmingsplan “Johan van Oldenbarneveltlaan 62, Zeist” Ontwerp gerelateerde kantoorfuncties, wegen, paden, bermen, tuinen, groen- en parkeervoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan. De gebiedsaanduiding milieuzone – grondwaterbeschermingsgebied beschermt de functie van het gebied als grondwaterbeschermingsgebied (drinkwaterwinning). 1.4.3
Strijdigheid
De voorgenomen bouw van een appartementengebouw voor 18 appartementen is op basis van het geldende bestemmingsplan niet toegestaan, aangezien in de bedrijfsbestemming hiervoor de bouw- en gebruiksregels ontbreken. Daarom is een bestemmingsplanherziening noodzakelijk.
1.5
Leeswijzer
Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van de huidige situatie van het plangebied gegeven. Hoofdstuk 3 omvat een beschrijving van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van het Rijk, de provincie Utrecht en de gemeente Zeist beschreven. In hoofdstuk 5 passeren de relevante milieuaspecten de revue en in hoofdstuk 6 wordt in gegaan op het aspect water. In de hoofdstukken 7 en 8 wordt respectievelijk ingegaan op de juridische aspecten/planverantwoording en de economische uitvoerbaarheid van het project. Hoofdstuk 9 gaat in op vooroverleg en de inspraak.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
7
Bestemmingsplan “Johan van Oldenbarneveltlaan 62, Zeist” Ontwerp
HOOFDSTUK 2 2.1
BESCHRIJVING PLANGEBIED
Beschrijving plangebied en omgeving
Het plangebied ligt in het noorden van Zeist. De omgeving van het plangebied wordt overwegend bepaald door woonfuncties. Wel zijn aan de Johan van Oldenbarneveltlaan verscheidene andere (bedrijfs- en gemengde) functies aanwezig. Het plangebied zelf vormt een bedrijfsperceel. Het plangebied wordt aan de westzijde begrensd door een bedrijfsfunctie (garagebedrijf), aan de noordzijde door de Johan van Oldenbarneveltlaan en aan de oost- en zuidzijde door woningen. In het plangebied staat op dit moment een verouderd bedrijfspand, gebouwd in de jaren 50 van de vorige eeuw. Het pand is in gebruik geweest als tandtechnische praktijk en staat op dit moment deels leeg. Voor een deel wordt het pand daarnaast verhuurd als opslagruimte/atelier. In afbeelding 2.1 is een luchtfoto opgenomen waarin de huidige situatie van het plangebied (rode belijning) is weergeven. In afbeelding 2.2 en afbeelding 2.3 zijn straatbeelden opgenomen. Hieruit blijkt tevens dat gestapelde bouw hier veel voorkomt en passend is. Met name in afbeelding 2.3 is dit goed weergegeven.
Afbeelding 2.1
Luchtfoto ligging plangebied (Bron: Provincie Utrecht)
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
8
Bestemmingsplan “Johan van Oldenbarneveltlaan 62, Zeist” Ontwerp
Afbeelding 2.2
Straatweergave van het plangebied vanaf de overzijde (Bron: Google streetview)
Afbeelding 2.3
Straatweergave van het plangebied vanaf de oostzijde (Bron: Google streetview)
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
9
Bestemmingsplan “Johan van Oldenbarneveltlaan 62, Zeist” Ontwerp
HOOFDSTUK 3
GEWENSTE SITUATIE
3.1
Gewenste ontwikkeling
3.1.1
Algemeen
In hoofdstuk 2 is een beschrijving van de bestaande situatie in en om het plangebied gegeven. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de concrete ontwikkeling. Initiatiefnemer is voornemens het bestaande gebouw te slopen en te vervangen door een appartementengebouw. Binnen het gebouw worden 18 appartementen gerealiseerd. De appartementen zijn gericht op verschillende doelgroepen, zoals senioren, kleine huishoudens en starters. Met name de woningen op de begane grond zijn geschikt voor minder mobiele doelgroepen (senioren). De diversiteit aan doelgroepen (leeftijd, inkomen) bevorderd de sociale cohesie. 3.1.2
Stedenbouwkundige inpassing
Het appartementengebouw bestaat uit drie lagen en een platte afdekking. Getracht is om het gebouw qua vormgeving en uitstraling zo goed mogelijk in te passen in de omgeving. De situering en bouwhoogte zijn hierop afgestemd. Er worden geen dominante vormen aan de straatgevel gerealiseerd. Het gebouw wordt in lijn gebouwd met de bebouwing van de Johan van Oldenbarneveltlaan nummers 32-54 en 70-88. De woningen worden ontsloten aan de voorzijde van de Johan van Oldenbarneveltlaan. Het gebouw zal via één gezamenlijke inrit worden ontsloten aan de voorzijde, welke als onderdoorgang van het gebouw van de achterzijde richting de straat loopt. Het achterterrein wordt ingericht ten behoeve van tuinen, parkeerplaatsen en bergingen. Elke woning krijgt de beschikking over een eigen berging van minimaal 5 m2. Op het terrein worden 12 parkeerplaatsen gerealiseerd, waarvan er zes aan de voorzijde langs de straat komen te liggen en zes op het achterterrein. In afbeelding 3.1 is een schets van het ontwerp weergegeven. In afbeelding 3.2 is de indicatieve toekomstige situatie weergegeven.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
10
Bestemmingsplan “Johan van Oldenbarneveltlaan 62, Zeist” Ontwerp Afbeelding 3.1
Indicatieve toekomstige situatie (Bron: RV & O)
Afbeelding 3.2
Situatietekening Bron: RV & O)
3.1.2
Crisis en herstelwet
Op het bestemmingsplan is de Crisis- en herstelwet (Chw) van toepassing. Het doel van die wet is om met procedurele versnellingen voor bepaalde besluiten en via experimenteerbepalingen doelgericht te werken aan werkgelegenheid en duurzaamheid. Het bestemmingsplan betreft een ruimtelijk project van Bijlage I van de Crisis- en Herstelwet (categorie 3.1: herstructurering woon- en werkgebied / project voor de bouw van meer dan 11 woningen). Hierdoor gelden voor alle (uitvoerings)besluiten de procedurele versnellingen van afdeling 2, Hoofdstuk 1 Chw. Zo bepaalt de Chw dat de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State binnen een half jaar (in plaats van een jaar) een uitspraak moet doen naar aanleiding van beroepen tegen een vastgesteld bestemmingsplan.
3.2
Verkeer en parkeren
3.2.1
Algemeen
Bij het opstellen van een bestemmingsplan moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling. Hiertoe kunnen berekeningen worden uitgevoerd. In dit geval worden deze berekeningen gedaan op basis van de parkeerbeleidsnota Zeist, vastgesteld in mei 2004. 3.2.2
Situatie plangebied
3.2.2.1 Parkeren Op basis van de gemeentelijke parkeernota kan ten aanzien van ‘parkeren’ worden uitgegaan van de volgende functies: • •
Functie: Woning duur (4 woningen), woning midden (12 woningen), woning goedkoop (2 woningen); Ligging: schil
In onderstaande tabel is de totale parkeerbehoefte weergegeven in een tabel.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
11
Bestemmingsplan “Johan van Oldenbarneveltlaan 62, Zeist” Ontwerp Aantal woningen 2 12 4 Totaal
Prijsniveau Goedkoop Middelduur Duur
Norm 1,5 1,7 1,8
Totaal 3 20,4 7,2 Afgerond 31 parkeerplaatsen
In dit geval staat er in de huidige situatie een bedrijfsverzamelgebouw (totale oppervlakte 1.861 m 2) in het plangebied (bestemmingsplantechnisch). Voor bedrijfsverzamelgebouwen geldt en parkeerbehoefte van 1,7 parkeerplaats per 100 m2. In dit geval maakt dit 1,7*18,61 is afgerond 32 parkeerplaatsen. Dit wordt momenteel volledig opgevangen in het openbaar gebied, aangezien er op het perceel geen ruimte is. In de nieuwe situatie bedraagt de behoefte 31 parkeerplaatsen. In het nieuwe ontwerp worden er in totaal 6 parkeerplaatsen op het eigen terrein gerealiseerd. Daarnaast worden er 4 extra parkeerplaatsen aan de voorzijde van het gebouw gerealiseerd. Dit betekent dat de overige 21 parkeerplaatsen in het openbaar gebied worden opgevangen. Hiermee wordt de parkeerdruk in het openbare gebied van 32 parkeerplaatsen verlaagd naar 21 parkeerplaatsen. De gemeente Zeist heeft aangegeven dat de bestaande parkeervraag mag worden verrekend met de nieuwe parkeervraag. De resterende parkeerplaatsen mogen in het openbaar gebied worden opgevangen. In het openbaar gebied is hiervoor voldoende ruimte. De Johan van Oldenbarneveltlaan bestaat namelijk uit twee vrijliggende rijbanen, waarbij in het tussengebied parkeerplaatsen liggen (zie ook afbeelding 2.1. en 2.2). Per saldo is er in de nieuwe situatie dan ook sprake van verbetering.
3.2.2.2 Verkeersgeneratie De gemeentelijke parkeernota noemt geen cijfers ten aanzien van verkeersgeneratie. Hiertoe worden berekeningen gemaakt op basis van de CROW-publicatie ‘toekomstbestendig parkeren’ (december 2018). In de CROW-publicatie wordt uitgegaan van een minimum en maximum generatie. Dit is de bandbreedte. In dit geval wordt van het gemiddelde uitgegaan. In onderstaande tabel is de verkeersgeneratie van de nieuwe situatie ten opzichte van de huidige (planologische) situatie weergegeven. Hierbij is uitgegaan van een ligging in het gebiedstype ‘rest bebouwde kom’. Qua verstedelijkingsgraad wordt de gemeente Zeist aangemerkt als een sterk stedelijke gemeente. Op basis van deze gegevens ontstaat het volgende beeld: Huidige functie Bedrijfsverzamelgebouw Nieuwe functie Koop, appartement duur (2 woningen) Koop, appartement, midden (12 woningen) Koop, appartement, goedkoop (4 woningen) Totaal
Verkeersgeneratie 6,4 verkeersbewegingen per 100 m2 (totale oppervlakte gebouw is 1.861 m2) Verkeersgeneratie 7,1 verkeersbewegingen per appartement 5,6 verkeersbewegingen per appartement 4,9 verkeersbewegingen per appartement
Totaal 6.4*18,61 = 118 verkeersbewegingen Totaal 2*7,1 = 14,2 verkeersbewegingen 12*5,6 = 67,2 verkeersbewegingen 4*4,9 = 19,6 verkeersbewegingen 101 verkeersbewegingen
Zoals blijkt uit bovenstaande tabel is er in de nieuwe situatie sprake van minder verkeersbewegingen per weekdagetmaal dan in de huidige planologische situatie. Gesteld wordt dat de Johan van Oldenbarneveltlaan en omliggende infrastructuur van voldoende capaciteit om de toekomstige verkeersbewegingen op een adequate manier te kunnen verwerken. 3.2.3
Conclusie
Op basis van het vorenstaande wordt geconcludeerd dat er vanuit verkeer en parkeren geen belemmeringen zijn voor de voorgenomen ontwikkeling.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
12
Bestemmingsplan “Johan van Oldenbarneveltlaan 62, Zeist” Ontwerp
HOOFDSTUK 4
BELEIDSKADER
Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven.
4.1
Rijksbeleid
4.1.1
Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte
4.1.1.1 Algemeen De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte is op 13 maart 2012 vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en vervangt de Nota Ruimte, de Structuurvisie Randstad 2040, de Nota Mobiliteit, de MobiliteitsAanpak en de Structuurvisie voor de Snelwegomgeving. Tevens vervangt het een aantal ruimtelijke doelen en uitspraken in onder andere de Agenda Landschap en de Agenda Vitaal Platteland. Daarmee wordt de SVIR het kader voor thematische of gebiedsgerichte uitwerkingen van rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. 4.1.1.2 Rijksdoelen en regionale opgaven In de SVIR heeft het Rijk drie doelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028): • • •
Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijkeconomische structuur van Nederland; Het verbeteren, instandhouden en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat; Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.
Voor de drie rijksdoelen worden 13 onderwerpen van nationaal belang benoemd. Hiermee geeft het Rijk aan waarvoor het verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken. Buiten deze nationale belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. De drie hoofddoelen van het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid kennen nationale opgaven die regionaal neerslaan. Opgaven van nationaal belang in de provincie Utrecht zijn: •
•
• • •
•
Het goed laten functioneren van de ‘draaischijf’ van Nederland (weg, spoorweg en vaarweg) inclusief een goed regionaal openbaar vervoer en het uitvoeren van het Programma Hoogfrequent Spoorvervoer Versterking van de primaire waterkeringen (hoogwaterbeschermingsprogramma) en het samen met decentrale overheden uitvoeren van het gebiedsgerichte deelprogramma Rivieren (Lek en Neder-Rijn) van het Deltaprogramma; Het samenwerken met decentrale overheden in de generieke deelprogramma’s Veiligheid, Zoet water en Nieuwbouw en Herstructurering van het Deltaprogramma; Het tot stand brengen en beschermen van de (herijkte) EHS, inclusief de Natura 2000-gebieden; Het robuust en compleet maken van het hoofdenergienetwerk (380 kV) en het indien nodig ruimtelijk accommoderen van de inzet van de regio op geothermie (waaronder warmtekoudeopslag) in de ondergrond; Het op lange termijn stimuleren van regionale ontwikkeling van de A12-zone.
4.1.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking In de SVIR is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Op 1 juli 2017 is de Ladder in BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
13
Bestemmingsplan “Johan van Oldenbarneveltlaan 62, Zeist” Ontwerp het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd. Aanleiding voor de wijziging waren de in de praktijk gesignaleerde knelpunten bij de uitvoering van de Ladder en de wens om te komen tot een vereenvoudigd en geoptimaliseerd instrument. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen 'bestaand stedelijk gebied' en 'stedelijke ontwikkeling'. In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor: bestaand stedelijk gebied: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'. stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´ 4.1.2
Toetsing van initiatief aan uitgangspunten in het rijksbeleid
De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte laat zich niet specifiek uit over dergelijke lokale ontwikkelingen. De voorgenomen ontwikkeling raakt geen rijksbelangen als opgenomen in de structuurvisie. Wat betreft de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ wordt opgemerkt dat deze van toepassing is bij ‘nieuwe stedelijke ontwikkelingen’ (3.1.6 Bro). Op het realiseren van woningen is ondermeer de uitspraak ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921 van belang. Uit deze uitspraak blijkt dat het realiseren van respectievelijk 11 woningen niet wordt gezien als stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, Bro. In voorliggend geval is er sprake van de realisatie van 18 woningen. Er is dus sprake van een stedelijke ontwikkeling. Hierna wordt nader op de ladder ingegaan. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied? Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan de woningen die mogelijk worden gemaakt bevatten. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Voorliggend plan voorziet in het realiseren van 18 appartementen.
De appartementen zullen met name bedoeld zijn voor de lokale behoefte. Gelet op de aard en omvang van de hiervoor genoemde functies kan het ruimtelijk verzorgingsgebied worden beperkt tot kern Zeist en haar directe omgeving. Beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling Kwantitatief Zeist maakt onderdeel uit van de regio Utrecht. Deze regio is economisch sterk groeiend en dit betekent dat de vraag naar woningen in de komende tientallen jaren hoog blijft. Er is geen sprake van krimp, de druk zal blijven toenemen. Deze komt vooral te liggen op de stad Utrecht, maar ook buurgemeente Zeist merkt hier de effecten van. In de provinciale structuurvisie is aangegeven dat voor de regio Zeist wordt gestreefd naar ongeveer 2.200 nieuwe woningen in de jaren 2013-2028. De woningmarktmonitor van de provincie Utrecht, die jaarlijks wordt bijgewerkt en inzicht geeft in de belangrijkste ontwikkeling voor de woningmarkt 1, geeft een zelfde beeld. Uit deze monitor blijkt dat er tussen 2013-2028 in de gehele regio Utrecht nog 30.893 woningen dienen te worden gebouwd. Hiervan zijn op dit moment (2019) 4.037 woningen opgenomen in de harde plancapaciteit en 17.413 in de zachte plancapaciteit. Dit betekent dat er nog een restant is van 9.443 woningen die nog niet zijn opgenomen in plancapaciteit.
1
http://www.wmm-provincie-utrecht.nl/behoefte-en-plannen
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
14
Bestemmingsplan “Johan van Oldenbarneveltlaan 62, Zeist” Ontwerp
Nader ingezoomd op de gemeente Zeist blijkt dat er in Zeist nog een behoefte van 1.127 woningen ligt. Hiervan zijn 1.055 woningen opgenomen in de harde plancapaciteit en 272 woningen in de zachte plancapaciteit. Alle harde plannen zullen uitgevoerd moeten worden om in de behoefte te kunnen voorzien. Ook zal een groot deel van de zachte plannen uitgevoerd moeten worden om in de behoefte te kunnen voorzien. Er kan daarom gesteld worden dat er behoefte is aan het toevoegen van 18 appartementen aan de harde plancapaciteit. Kwalitatieve behoefte Uit de woningmarktmonitor blijkt tevens dat er in de regio Utrecht behoefte is aan met name kleinstedelijke woonmilieus. Voor dit type woningen blijkt tevens dat de behoefte vele malen groter is dan de plannen, op zowel de korte als de lange termijn. In afbeelding 4.1 en 4.2 is dit weergegeven voor zowel de korte als lange termijn.
Afbeelding 4.1
Behoefte versus plannen regio Utrecht korte termijn (Bron: Woningmarktmonitor Utrecht)
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
15
Bestemmingsplan “Johan van Oldenbarneveltlaan 62, Zeist” Ontwerp
Afbeelding 4.2
Behoefte versus plannen regio Utrecht lange termijn (Bron: Woningmarktmonitor Utrecht)
De gemeente Zeist heeft in de woonvisie vastgelegd dat Zeist een kwalitatief aantrekkelijke woongemeente is, met veel groen, voorzieningen en monumenten. De gemeente zoekt naar manieren om de vitaliteit in de wijken en buurten te versterken. Eén van deze instrumenten hiervoor is het toevoegen van nieuwbouw. Hierbij is kwaliteit leidend en sturend. Er wordt niet gestuurd op aantal. Wel ziet de gemeente dat de druk op de woningmarkt groot blijft. Dit heeft gevolgen voor kansen van mensen met een laag of middeninkomen. Daarom is het nodig om juist voor deze groep, zoals starters en jonge gezinnen, voldoende kansen te blijven bieden. Er is tevens steeds meer vraag naar kleinschalige woonmilieus. Kleinere woningen zijn geen probleem, als ze maar betaalbaar zijn. In de woonvisie wordt aan een aantal groepen specifiek aandacht geschonken. Hierbij is onderscheid gemaakt op basis van de levensfase. De groepen waar in Zeist specifieke aandacht voor is zijn starters, herstarters, zorgvragers, ouderen en statushouders. Voor deze vijf doelgroepen ligt een grote vraag naar geschikte woningen. Om deze groepen passende mogelijkheden te bieden ligt de focus op een vrije benadering van de woningmarkt, waarbij flexibiliteit belangrijk is. Concreet voorbeeld van flexibiliteit is het creëren van een diversiteit van woningen/variatie in indeling van woningen.
Om dit te stimuleren heeft de gemeente in de woonvisie een woningdifferentiatie aangebracht waar alle nieuwbouwprojecten aan moeten voldoen. Deze differentiatie is in onderstaande tabel weergegeven. Segment Goedkoop Middelduur Duur
Prijsniveau Sociale huur (max. €710,68) + een goedkope koop (max. €200.000) Huren tot €900 en kopen tussen €200.000 en €300.000 Huren vanaf €900. Kopen vanaf €300.000
% 25 tot 35 % 35 tot 45 % 20 tot 30 %
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
16
Bestemmingsplan “Johan van Oldenbarneveltlaan 62, Zeist” Ontwerp Bij projecten met minder dan 10 woningen is vrijstelling mogelijk. Bij projecten met minder dan 30 woningen kan B & W instemmen met afwijken van de verplichte differentiatie (ter kennisname aan de raad). In dit geval is op verzoek van de gemeente gekozen om veel middeldure woningen in het plan te realiseren. Hierdoor is de volgende verdeling ontstaan: 11% goedkope woningen, 67% middeldure woningen en 22% dure woningen. Deze verdeling sluit goed aan bij de concrete vraag. In het plan wordt daarnaast kwalitatief voldaan aan de gewenste doelgroepen: starters, doorstromers en senioren, aangezien voor al deze groepen woonruimte wordt gerealiseerd. Tot slot wordt voldaan aan de groeiende behoefte aan kleinstedelijke woonmilieus in de regio Utrecht en de gemeente Zeist. Hiermee wordt geconcludeerd dat er sprake is van een kwalitatieve behoefte. Binnen of buiten bestaand stedelijk gebied Gezien de definitie uit de Bro kan worden geconcludeerd dat het plangebied onderdeel uitmaakt van bestaand stedelijk gebied. Het plangebied betreft een bebouwd perceel waar in dit geval sprake is van herstructurering. Met voorliggende ontwikkeling is sprake van inbreiding in bestaand stedelijk gebied, waarbij wordt voldaan aan deze trede van de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’.
Conclusie: Gezien het vorenstaande wordt gesteld dat voorliggende ontwikkeling in overeenstemming is met de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’. 4.1.2
Toetsing van initiatief aan uitgangspunten in het rijksbeleid
Geconcludeerd wordt dat onderhavig plan in overeenstemming is met het van toepassing zijnde rijksbeleid.
4.2
Provinciaal beleid
Het provinciaal beleid behelst een doorvertaling van rijksbeleid en is verwoord in tal van plannen. De belangrijkste betreffen de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 en de Provinciale Ruimtelijke Verordening, Provincie Utrecht 2013 (Herijking 2016). 4.2.1
Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2038
4.2.1.1 Algemeen Op 4 februari 2013 is de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 vastgesteld en op 12 december 2016 is de betreffende Structuurvisie herijkt. De provinciale structuurvisie bevat het ruimtelijk beleid voor de provincie Utrecht voor de periode tot 2028. In de structuurvisie wordt aangegeven welke doelstellingen van provinciaal belang worden geacht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort én hoe er uitvoering wordt gegeven aan dit beleid. De twee belangrijkste beleidsopgaven om Utrecht aantrekkelijk te houden als vestigingsplaats zijn: •
Accent op de binnenstedelijke opgave Tenminste 2/3 van de woningbouwopgave binnenstedelijk realiseren. Dit sluit aan bij de vraag, vergroot het draagvlak voor voorzieningen en openbaar vervoer en vermindert de druk op het landelijk gebied. Verminderen van het overschot aan kantoren en herstructurering van bedrijventerreinen, maken ook deel uit van de binnenstedelijke opgave.
•
Behoud en versterken kwaliteit landelijk gebied Kwaliteit behouden en versterken, zowel voor het landelijk gebied zelf, als voor het stedelijk gebied. De binnenstedelijke opgave vraagt als contramal ook om een aantrekkelijk en bereikbaar landelijk gebied met hoge kwaliteit van landschap, natuur en recreatieve voorzieningen. De zware terugval van financiële middelen voor natuur en recreatie om de stad willen wij onder andere opvangen door hier rood-voor-groenconstructies mogelijk te maken. De cultuurhistorische waarden van onder meer de linies, de buitenplaatsen en het agrarische landschap dragen bij aan een aantrekkelijk landelijk BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
17
Bestemmingsplan “Johan van Oldenbarneveltlaan 62, Zeist” Ontwerp gebied. De landbouw is een belangrijke drager van het agrarische cultuurlandschap. Die rol vergt ruimte voor een economisch duurzame landbouw. De aanwezigheid van zo’n 1,2 miljoen inwoners biedt afzetmogelijkheden voor de producten die dit oplevert. Bij dit alles is het kunnen beleven van rust en ruimte van belang. In de structuurvisie zijn tevens vier pijlers opgenomen voor ruimtelijke ontwikkeling: • • • •
Duurzame leefomgeving; Beschermen kwaliteiten; Vitale steden en dorpen; Dynamisch landelijk gebied.
De pijlers ‘duurzame leefomgeving’ en ‘beschermen kwaliteiten’ leggen de basis waarbinnen de ontwikkelingen in de ‘vitale dorpen en steden’ en het ‘dynamisch landelijk gebied’ plaats kunnen vinden. De pijlers voor de ontwikkeling dragen bij aan de aantrekkelijkheid, leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit van de provincie. Op basis van de verbeelding van de structuurvisie is het plangebied gelegen binnen de volgende relevante lagen: • • •
Beschermingszone drinkwaterwinning; Landschap Utrechtse Heuvelrug; Binnenstedelijke woningbouw.
4.2.1.2 Beschermingszone drinkwaterwinning Schoon grondwater en oppervlaktewater is essentieel voor een duurzame drinkwatervoorziening. De provincie beschermt daarom de gebieden rond de drinkwaterwinningen tegen verslechtering van de kwaliteit van de bronnen. Uitgangspunt voor het beleid is dat bestemmingen in deze gebieden harmoniëren met het waterwinbelang en dat ze het waterwinbelang niet schaden. Stedelijk gebied brengt altijd risico’s voor de grondwaterkwaliteit met zich mee. Daarom vindt de provincie stedelijke ontwikkeling ongewenst in de buurt van bestaande en mogelijke toekomstige grondwaterwinningen voor drinkwater. Dit om de risico’s op verslechtering van de waterkwaliteit zo klein mogelijk te houden. De provincie vraagt gemeenten om te voorkomen dat binnen de beschermingszone drinkwaterwinning ruimtelijke plannen een verslechtering van de kwaliteit van de bronnen voor de drinkwatervoorziening veroorzaken. (stand-still / step forward principe). 4.2.1.3 Landschap Utrechtse Heuvelrug Voor het landschap Utrechtse Heuvelrug wilt de provincie de volgende kernkwaliteiten behouden: 1. 2. 3.
robuuste eenheid; reliëfbeleving; extreme historische gelaagdheid.
Deze kernkwaliteiten hebben in de verschillende deelgebieden van de Utrechtse Heuvelrug verschillende accenten. De kernkwaliteiten zijn in de toelichting kort beschreven. Een uitgebreidere beschrijving en handvatten voor het omgaan met de kernkwaliteiten heeft de provincie opgenomen in de Kwaliteitsgids voor de Utrechtse Landschappen. De provincie vraagt gemeenten en initiatiefnemers bij ontwikkelingen hiervan gebruik te maken. 4.2.1.4 Binnenstedelijke woningbouw In het provinciale ruimtelijk beleid maakt de provincie de hoofdkeuze om in te zetten op de binnenstedelijke ontwikkeling. Het streven is dat ten minste twee derde van het woningbouwprogramma binnen de actuele rode contouren gerealiseerd wordt. Deze binnenstedelijke opgave biedt kansen om de leefbaarheid in de steden en dorpen te verbeteren, als er voldoende aandacht is voor de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving. Daarom vindt de provincie het belangrijk dat er aandacht is voor deze kwaliteit. De provincie BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
18
Bestemmingsplan “Johan van Oldenbarneveltlaan 62, Zeist” Ontwerp wil stimuleren dat overheden en marktpartijen zich gezamenlijk inspannen om de binnenstedelijke opgave te realiseren. 4.2.1.5 Toetsing aan de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2038 Beleidsopgaven Voorliggend bestemmingsplan heeft betrekking op een woningbouwontwikkeling op een herstructureringslocatie. Met het voornemen wordt een appartementengebouw voor 18 appartementen gerealiseerd. Hiermee wordt aangesloten bij de wens van de provincie om binnen de actuele rode contour woningbouw te realiseren. De leefbaarheid en kwaliteit van de stedelijke omgeving wordt verbeterd, aangezien een leegstaand pand wordt gesloopt en het perceel een nieuwe duurzame vervolgfunctie krijgt. Tevens wordt voor een klein deel bijgedragen aan de grote woningbouwopgave in met name de regio Utrecht. Pijlers Ten aanzien van de vier pijlers in de provinciale structuurvisie kan ten aanzien van ‘duurzame leefomgeving’ worden gesteld dat het vervangen van de bestaande bouw naar nieuwbouw als gevolg heeft dat de nieuwbouw als een bijna energieneutraal gebouw (BENG) wordt neergezet en de energiebehoefte gasloos wordt ingevuld. Er wordt dan ook bijgedragen aan deze pijler. Ten aanzien van de pijler ‘het beschermen van de kwaliteiten’ geldt dat het gaat om een stedelijke ontwikkeling.
Het te slopen pand is niet van cultuurhistorische waarde. Het nieuwe pand sluit aan op de omliggende omgeving. Er is geen sprake van aantasting van de kwaliteiten van het landschap danwel cultuurhistorische waarden. Ten aanzien van de pijler vitale steden en dorpen’ wordt gesteld dat met deze transformatie wordt bijgedragen aan het vitaal houden van de stad. Het plan ligt in lijn met de vraag om tweederde van de te bouwen woningen binnenstedelijk uit te voeren en om het overschot aan vloeroppervlakte aan kantoor terug te dringen. De pijler ‘dynamisch landelijk gebied’ tot slot is voor deze stedelijke ontwikkeling niet relevant. Relevante lagen Doordat de ontwikkeling plaatsvindt op een stedelijk perceel, worden de kernkwaliteiten van de Utrechtse Heuvelrug niet aangetast. Deze zijn in het plangebied reeds niet of nauwelijks zichtbaar aanwezig. Ten aanzien van de beschermingszone drinkwaterwinning wordt opgemerkt dat de realisatie van het gebouw ter plaatse niet resulteert in een verslechtering van de grondwaterkwaliteit of tot een groter risico op verontreiniging ervan. Hiermee wordt voldaan aan het stand-still principe. Per saldo zal er zelfs sprake zijn van een verbetering, aangezien de planologisch mogelijke bedrijfsactiviteiten, met eventuele verontreiniging, komen te vervallen.
Hiermee is geen sprake van strijd met provinciale belangen en/of kernkwaliteiten zoals genoemd in de Omgevingsvisie. De Omgevingsvisie is (deels) doorvertaald naar een verordening voor zover het planologisch relevante aspecten betreft. De Provinciale Ruimtelijke Verordening, Provincie Utrecht 2013 wordt hierna behandeld. 4.2.2
Provinciale Ruimtelijke Verordening, Provincie Utrecht 2013
4.2.2.1 Algemeen Op 4 februari 2013 is de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV), Provincie Utrecht 2013 (PRV) in werking getreden. Ook de Verordening is op 12 december 2016 herijkt. De verordening bevat algemene regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het opstellen van hun ruimtelijke plannen. In de PRV staan geen regels die direct doorwerken naar de burgers. In de PRV zijn alleen de algemene regels opgenomen, die noodzakelijk zijn voor het waarborgen van de provinciale belangen. In voorliggend geval zijn met name artikel 1.8, 1.11 en 4.1 uit de PRV van belang. Hierna worden de artikelen benoemd en wordt het voornemen eraan getoetst.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
19
Bestemmingsplan “Johan van Oldenbarneveltlaan 62, Zeist” Ontwerp 4.2.2.2 Artikel 1.8, Landschap 1.
2.
3.
4.
Als ‘Landschap’ wordt aangewezen de gebieden ‘Eemland’, ‘Gelderse Vallei’, ‘Groene Hart’, ‘Rivierengebied’ en ‘Utrechtse Heuvelrug’, waarvan de geometrische plaatsbepaling is vastgelegd in het GML-bestand en is verbeeld op de kaart Landschap. Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘landschap’ bevat bestemmingen en regels ter bescherming van de in het plangebied voorkomende kernkwaliteiten, zoals genoemd in de Bijlage Kernkwaliteiten landschap. Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘landschap’ bevat geen nieuwe bestemmingen en regels die leiden tot een onevenredige aantasting van de in het plangebied voorkomende kernkwaliteiten, zoals genoemd in de Bijlage Kernkwaliteiten landschap. De toelichting op een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘landschap’ bevat een beschrijving van de in het plangebied voorkomende kernkwaliteiten en de wijze waarop met de bescherming van de kernkwaliteiten is omgegaan.
Toetsing van het initiatief aan artikel 1.8 van de PRV De voorgenomen ontwikkeling vindt plaats op gronden die voorheen reeds waren bebouwd en ingericht voor stedelijke functies. Met het voornemen worden de kernkwaliteiten van de Utrechtse Heuvelrug niet verder aangetast. Het voornemen is in overeenstemming met artikel 1.8 van de PRV. 4.2.2.3 Artikel 1.11, Beschermingszone drinkwaterwinning 1. 2.
3.
Als ‘Beschermingszone drinkwaterwinning’ wordt aangewezen het gebied waarvan de geometrische plaatsbepaling is vastgelegd in het GML-bestand en is verbeeld op de kaart Bodem en water. Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘beschermingszone drinkwaterwinning’ bevat bestemmingen en regels die het waterwinbelang beschermen indien nieuwe functies een verontreinigingsrisico vormen voor het grond- en oppervlaktewater. De toelichting op een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘beschermingszone drinkwaterwinning’ bevat een beschrijving van het door de gemeente te voeren beleid ter zake en de wijze waarop met het waterwinbelang rekening is gehouden.
Toetsing van het initiatief aan artikel 1.11 van de PRV De realisatie van het appartementengebouw resulteert niet in een verslechtering van de grondwaterkwaliteit of tot een groter risico op verontreiniging ervan. Hiermee wordt voldaan aan het stand-still principe. 4.2.2.4 Artikel 4.1, Stedelijk gebied 1. 2. 3.
Als ‘Stedelijk gebied’ wordt aangewezen het gebied waarvan de geometrische plaatsbepaling is vastgelegd in het GML-bestand en is verbeeld op de kaart Wonen en werken. Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘Stedelijk gebied’ kan bestemmingen en regels bevatten voor verstedelijking. De toelichting op een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘Stedelijk gebied’ bevat een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen.
Toetsing van het initiatief van artikel 4.1 van de PRV Het appartementengebouw wordt gebouwd als een bijna energieneutraal gebouw (BENG). Om hieraan te kunnen voldoen worden de nodige maatregelen getroffen qua isolatie. Hiermee wordt voldaan aan de norm voor appartementen. 4.2.3
Conclusie toetsing aan het provinciaal beleid
Geconcludeerd wordt dat het voornemen in overeenstemming is met de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2038 en de Provinciale Ruimtelijke Verordening, Provincie Utrecht 2013. BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
20
Bestemmingsplan “Johan van Oldenbarneveltlaan 62, Zeist” Ontwerp
4.3
Gemeentelijk beleid
4.3.1
Structuurvisie gemeente Zeist – Zeist 2020
4.3.1.1 Algemeen De Structuurvisie gemeente Zeist is vastgesteld op 1 maart 2011 en bevat de visie ten aanzien van het ruimtegebruik van Zeist. De visie geeft aan waar en welke ruimtelijke ontwikkelingen de komende 10 jaar mogelijk zijn. De Structuurvisie bouwt voort op het Ontwikkelingsperspectief 2030 waarin vier kernwaarden (natuur en landschap, cultuurhistorie, duurzaam en zorgzaam en kwaliteit van 5 kernen met eigen identiteit) zijn geformuleerd. Deze kernwaarden zijn in de Structuurvisie vertaald naar 10 hoofdkeuzes. De belangrijkste keuze is die voor kwaliteit, waarbij de kwaliteit wordt ontleend aan de kernwaarden natuur en landschap, cultuurhistorie, duurzaamheid en zorgzaamheid, maar ook uit de identiteit van kernen. 4.3.1.2 Streefbeeld 2020 Het streefbeeld voor 2020 is vertaald naar een structuurvisiekaart. Een weergave van deze kaart is hierna weergegeven. Het plangebied ligt in een gebied aangeduid als ‘bebouwing’. Een uitsnede van de structuurvisiekaart is opgenomen in afbeelding 4.3. In dit geval is met name het thema ‘wonen’ van belang. Daar wordt hierna op ingegaan.
Afbeelding 4.3
Uitsnede structuurvisiekaart (Bron: Gemeente Zeist)
4.3.1.3 Wonen Met betrekking tot wonen staat kwaliteit voorop. Een inwoner van de gemeente Zeist moet een keus hebben om een woning te kiezen die past bij zijn inkomen. Vooral voor veel senioren, starters en de middeninkomens zijn er te weinig woningen beschikbaar. Het aantal woningen voor deze groep is lager dan de groep groot is, wat een belangrijke verklaring is voor het hoge cijfer van scheefwonen: ruim een derde van de woningen in de sociale huur wordt bewoond door mensen die reguliere huur of koop kunnen betalen. De doorstroming bij huurwoningen is gering en loopt door het economische tij nog verder terug. Lagere en middeninkomens hebben hier bij uitstek last van. Als een gekwalificeerde medewerker in Zeist wil komen werken, is het te hopen dat hij niet afhaakt omdat er te weinig kansen zijn op een woning. Ze zijn op zoek naar een woning in de huursector of in de koopsector tot
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
21
Bestemmingsplan “Johan van Oldenbarneveltlaan 62, Zeist” Ontwerp 250.000 euro (prijspeil 2010) en hebben daarin zeer weinig keus of zeer lange wachttijden. Statistieken bevestigen dat de groep van werkenden van 25 tot 45 jaar in Zeist relatief laag is. In de structuurvisie wordt ervoor gekozen deze groepen te faciliteren zodat er een meer evenwichtige samenstelling van de bevolking ontstaat. Hierbij is de keuze gemaakt om locaties voor inbreiding en transformatie te prioriteren. Bebouwde locaties kunnen via sloop-nieuwbouw worden getransformeerd. Er is in Zeist geen aanleiding om bang te zijn te bouwen voor de leegstand. De druk op de grond en woningen blijft groot, mede door de centrale ligging in het land, maar ook door de vraag van de lokale bewoners. 4.3.1.4 Toetsing van het initiatief aan de Structuurvisie Zeist 2020 Voor onderhavig plan is in het bijzonder van belang dat de gemeente bij nieuwbouw kiest voor het aansluiten bij de kwaliteiten van de omgeving. Het aantal woningen volgt de keuze voor kwaliteit. Het aantal beschikbare woningen voor senioren, starters en middeninkomens is te laag. Grote oorzaak hiervan is het hoge cijfer van scheefwonen. Ruim een derde van de woningen in de sociale huur wordt bewoond door mensen die duurder kunnen betalen. De doorstroming is gering.
Onderhavig plan voorziet in de bouw van appartementen voor onder andere senioren, starters en jonge gezinnen (doorstromers). Hiermee wordt bijgedragen aan het realiseren van voldoende woningen voor deze urgente doelgroepen. Tevens wordt met dit initiatief ingespeeld op de beleidskeuze om inbreiding/transformatie voor uitbreiding te prioriteren. Geconcludeerd wordt dat het plan in overeenstemming is met de structuurvisie Zeist 2020. 4.3.2
Woonvisie 2016-2020
4.3.2.1 Algemeen De woonvisie doet uitspraken over verschillende onderdelen van wonen in Zeist. Er is gekozen voor 6 thema's: • • • • • •
Bijzondere doelgroepen Nieuwbouw en differentiatie Sociale huur Wonen en zorg Duurzaamheid Uitdagingen in de wijk
De woonvisie heeft een looptijd van vijf jaar (2016-2020). Na deze periode (of eerder als dit noodzakelijk wordt geacht) wordt de visie geëvalueerd en wordt beoordeeld of aanpassing of vernieuwing nodig is. In dit kader zijn de thema's 'Bijzondere doelgroepen', 'Nieuwbouw en differentiatie' en 'Duurzaamheid' van belang om te behandelen. 4.3.2.2 Doelgroepen Het uitgangspunt is: “Zeist is voor iedereen”. Oftewel, iedereen die hier wil wonen, moet zich thuis kunnen voelen in Zeist en een gelijke kans maken op passende woonruimte. Ingezet wordt op een evenwichtige samenstelling van de bevolking, waarbij de eigenheid van wijken gewaarborgd dient te worden. Dus niet overal dezelfde verdeling, maar wel vitale wijken met een voldoende gedifferentieerde bevolkingssamenstelling. Wonen is een samenspel van de woonruimte met de woonomgeving, sociaal en fysiek. Daarmee ligt er, zeker voor kwetsbare inwoners, een bredere opgave dan alleen het voorzien in onderdak. De gemeente onderscheidt een aantal groepen die specifiek aandacht nodig hebben. Het gaat om: • • • • •
Starters; Herstarters; Doorstromers; Ouderen; Statushouders.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
22
Bestemmingsplan “Johan van Oldenbarneveltlaan 62, Zeist” Ontwerp Bij starters gaat het over mensen die voor het eerst op de woningmarkt komen en een geschikte koop- of huurwoning zoeken. Bij herstarters gaat het om de toenemende groep mensen die na een relatiebeëindiging (tijdelijk) woonruimte zoeken. Deze groep heeft een overbrugging nodig in een onzekere levensfase, waarbij het contact met het sociaal netwerk van groot belang is om te kunnen blijven functioneren. Ook verdienen de zorgvragers extra aandacht. Door de extramuralisering van de zorg is er een andere problematiek ontstaan voor met name alleenstaande zorgvragers. Dit betreft een kwetsbare doelgroep. Vervolgens dient extra aandacht te worden geschonken aan de ouderen. Doordat kinderen het huis verlaten of doordat men zorgbehoevend wordt veranderd de woonvraag. Niet alle ouderen hoeven te verhuizen. Er is echter een deel van de ouderen die wil of moet verhuizen, doordat de woning te groot wordt of niet levensloopbestendig is te maken. Tot slot zijn de statushouders een belangrijke doelgroep. Er ligt voor de gemeente een grote opgave om de instroom van vluchtelingen op een menswaardige wijze in te vullen. Dit betekent een toenemende vraag naar sociale huurwoningen. 4.3.2.3 Nieuwbouw en differentiatie De gemeente Zeist streeft naar een evenwichtige samenstelling van de bevolking.
Dit betekent dat de totale woningvoorraad een afspiegeling moet zijn van de behoeftes in de samenleving. Hierbij hecht de gemeente belang aan wijken met een diversiteit aan bewoners als we kijken naar leeftijd, inkomen en huishoudenssituatie. Bij toevoegingen door nieuwbouw is dit het uitgangspunt. Nieuwbouw moet een goede aanvulling zijn op de huidige woningvoorraad en waar mogelijk inspelen op de behoefte die er is in de wijk. Wat betreft woningdifferentiatie geldt dat alle nieuwbouwprojecten moeten voldoen aan onderstaande differentiatie (zie ook paragraaf 4.1.2): Segment Goedkoop Middelduur Duur
Prijsniveau Sociale huur (max. € 710,68) + goedkope koop (max. € 200.000) Huren tot € 900 en kopen tussen € 200.000 en € 300.000 Huren vanaf € 900 en kopen vanaf € 300.000
% 25% tot 35% 35% tot 45% 20% tot 30%
De werkwijze is dat alle projecten in beginsel moeten voldoen aan de differentiatie binnen de aangegeven bandbreedtes. Bij niet voldoen aan de differentiatie, is het aan de initiatiefnemer om met een zorgvuldige onderbouwing te komen waarom wordt afgeweken van de verplichte differentiatie. Bij projecten met minder dan 10 woningen is vrijstelling mogelijk. Bij projecten met minder dan 30 woningen kan B & W instemmen met afwijken van de verplichte differentiatie (ter kennisname aan de raad). 4.3.2.4 Duurzaamheid De gemeente Zeist vindt het belangrijk om te blijven investeren in mogelijkheden voor toekomstige generaties. Daarom wordt ingezet op een duurzame woningvoorraad en het verminderen energiegebruik. Gericht op wonen betekent dit inzet op: • •
Verduurzamen van de bestaande woningvoorraad. Bij nieuwbouw in overleg met ontwikkelaars over innovatieve toepassingen en mogelijkheden om energieneutraal te bouwen.
4.3.2.5 Toetsing van het initiatief aan de ‘Woonvisie 2016-2020’ De realisatie van de 18 appartementen draagt bij aan het realiseren van voldoende ruimte voor meerdere doelgroepen die speciale aandacht nodig hebben, aangezien de woningen geschikt zijn voor starters, herstarters, doorstromers en ouderen. Het beoogde plan wijkt in samenspraak met de gemeente, af van de differentiatie, om zo de markt specifiek beter te kunnen bedienen. In paragraaf 4.1.2 (toets aan de ladder) is deze afwijking reeds gemotiveerd. Tot slot wordt gesteld dat het gebouw zal worden gebouwd als BENG (bijna energieneutraal) gebouw. Hiermee wordt voldaan aan de doelstelling om energieneutraal te bouwen. Geconcludeerd wordt dat dit initiatief een positieve bijdrage levert aan de woningmarkt, waardoor een vrijstelling van de woonvisie mogelijk wordt geacht.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
23
Bestemmingsplan “Johan van Oldenbarneveltlaan 62, Zeist” Ontwerp 4.3.3
Welstandsnota
4.3.3.1 Algemeen Aanvragen om omgevingsvergunning ten aanzien van het uiterlijk en de plaatsing van bouwwerken kunnen uitsluitend aan welstandseisen worden getoetst, op grond van de criteria zoals die zijn benoemd in de welstandsnota. Deze criteria hebben betrekking op samenhangende stedenbouwkundige en architectonische eigenschappen. De gemeenteraad heeft op 7 september 2010 de Welstandsnota 2010 vastgesteld. De nota is 1 oktober 2010 in werking getreden. In deze nota zijn verschillende gebiedstypen vastgelegd. 4.3.3.2 De Dreef Het plangebied is gelegen in het deelgebied ‘De Dreef’. Dit betreft een naoorlogse krans van buurten aan de buitenrand van de bebouwde kom van Zeist. Binnen dit deelgebied ligt het plangebied specifiek binnen het Staatsliedenkwartier. Dit betreft een naoorlogs complex van sociale woningbouw. In de buurt liggen veel gestapelde woningen, hofjes, gemengd met laagbouw en beboomde pleinen. De laatste jaren heeft hier een omvangrijke vernieuwing plaatsgevonden met ver- en nieuwbouw van (gestapelde) woningen. De voorkomende bebouwingskenmerken zijn op te delen in de drie sferen: de vroeg naoorlogse bebouwing, de grootschalige flats van Vollenhove en recente nieuwbouwinvullingen. Overeenkomstig in de bebouwing is het sterk orthogonale karakter. De bouwblokken zijn zorgvuldig ten opzichte van elkaar gepositioneerd en staan evenwijdig dan wel haaks op elkaar.
Het bebouwingsbeeld wordt gedomineerd door lange rijen woningen van twee bouwlagen met een evenwijdig aan de straat lopend zadeldak. Etagewoningen en flats hebben maximaal zes bouwlagen. Aan- en uitbouwen komen in beperkte mate in de wijk voor in de vorm van projectmatig aangebrachte serres en entrees. Deze zijn ingetogen uitgevoerd waardoor de hoofdmassa’s hun enkelvoudige en rechtlijnige karakter hebben behouden. Gevels worden gekenmerkt door grote glasoppervlakten. In sommige delen hebben gevels enkele verbijzonderingen in afwijkend geplaatste openingen. Hierdoor heeft vooral de bebouwing in de Staatsliedenbuurt een traditioneel karakter. De massaopbouw vertoont een sterke samenhang, dichter bij de randen en het winkelcentrum staat bebouwing met meer dan twee bouwlagen. Kleur- en materiaalgebruik zijn per buurt gelijk. De woningen zijn opgetrokken in baksteen en zijn bedekt met pannen. Het kleurgebruik vertoont ook grote overeenkomsten, per woonblok is deze gelijk. Daken zijn rood of antracietkleurig en gevels bestaan uit rode, zandbruine of donkerrode baksteen. Afwerkingen aan kozijnen e.d. zijn veelal wit. Voor dit deelgebied gelden de volgende welstandscriteria: Algemeen •
De bestaande gebouwde omgeving is het kwalitatieve referentiepunt voor ieder (vergunningplichtig) bouwwerk. Dat wil zeggen dat een bouwkundige toevoeging of verandering dient te passen binnen de bestaande stedenbouwkundige structuur, de typologie van gebouwen en de detaillering, kleur- en materiaalgebruik ervan. Relevant hierbij is of de omringende bebouwing ontworpen is als architectonische eenheid per bouwblok of een individuele uitstraling op pandniveau heeft.
Ruimtelijk structuur • •
plaatsing van de panden binnen de rooilijn van belendende panden; de bebouwing staat in rijen, gekoppeld of in clusters.
Plaatsing • •
de hoofdgevel is op de weg georiënteerd; lange zijden van bouwwerken staan haaks op of lopen evenwijdig aan de straat.
Massa en vorm •
nieuwe invullingen kunnen eigentijds zijn, mits in samenhang met omliggende kwaliteiten;
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
24
Bestemmingsplan “Johan van Oldenbarneveltlaan 62, Zeist” Ontwerp •
• • •
er wordt gebruik gemaakt van een zadeldak of een plat dak; voor de te ontwikkelen buurtschap aan de rand van het Sanatoriumbos langs de Schermerslaan en de Thorbeckelaan zijn ook lessenaardaken toegestaan, mits voldoende wordt aangesloten op het karakter van de bestaande aangrenzende bebouwing; de massaopbouw is per cluster/ rij in onderlinge samenhang; aan- en uitbouwen zijn ondergeschikt aan het hoofdgebouw; de gevelopbouw is samenhangend en evenwichtig.
4.3.3.3 Toetsing aan de welstandsnota Bij het ontwerp van het beoogde appartementengebouw zijn de welstandscriteria uit de welstandsnota als uitgangspunt genomen. Het ontwerp wordt getoetst aan de redelijke eisen van welstand. 4.3.4
Brede Milieuvisie Zeist
4.3.4.1 Algemeen De Brede Milieuvisie geeft aan wat de doelstellingen van de gemeente Zeist zijn op het gebied van milieu. Het geeft een intentie en richting weer voor het handelen van de gemeente op het gebied van verkeer en mobiliteit, afval, groen en landschap, ruimtelijke ordening en economie. Een gedeeld toekomstbeeld helpt de gemeente Zeist de komende jaren samen de koers te maken en vast te houden: een klimaatneutraal Zeist, minder grondstoffenverbruik, een groen Zeist met gezonde leefomstandigheden. De breedte van de visie zit in het samenbrengen van de verschillende milieu- en duurzaamheidsambities. Zodat de visie als kapstok kan fungeren voor alles wat er op milieugebied en aan de ‘Planet’ kant van duurzaamheid gebeurt in en voor Zeist. De vier inhoudelijke pijlers van het milieubeleid zijn: • • • •
Klimaat en energie: we gaan op weg naar een klimaatneutraal Zeist in 2030; Circulaire economie: we handelen vanuit kringlopen en hergebruik, delen en gebruiken in plaats vanuit bezit; Levend netwerk van natuur, landschap en cultuurhistorie: we zorgen voor een met groen dooraderd Zeist; Gezonde leefomgeving en kwaliteit van leven: we zetten ons in voor een goede lucht- en waterkwaliteit, minder geluidshinder en een duurzame voedselvoorziening;
Klimaat en energie Met betrekking tot klimaat en energie is een van de speerpunten dat zoveel mogelijk wordt voorzien in de opwekking en opslag van zelfvoorzienende energie. Energiezuinigheid van woningen is belangrijk. In Zeist wordt altijd gestreefd naar nul-op-de-meter woningen. Daarnaast wordt door middel van goede fiets- en wandelroutes en autoluwe wijken het gebruik van de auto afgeremd en het fietsen gestimuleerd. Circulaire economie Circulaire economie is een economisch systeem, dat bedoeld is om de herbruikbaarheid van producten en grondstoffen te maximaliseren en waardevernietiging te minimaliseren. Afval als hergebruikmateriaal is hierbij een belangrijke pijler. Levend netwerk van natuur, landschap en cultuurhistorie Een heel belangrijke kernkwaliteit van Zeist is (de kwaliteit van) de groene omgeving. Het gaat daarbij om de kralen natuur, biodiversiteit en water. Groen en natuur hebben een intrinsieke waarde, maar de groene omgeving is ook van belang om letterlijk en figuurlijk op adem te komen: er is een sterke relatie tussen natuur en gezondheid. Gezonde leefomgeving en kwaliteit van leven Gezondheid en kwaliteit van leven draait om de kralen: groen (natuur en biodiversiteit), water, bodem en ondergrond, externe veiligheid, luchtkwaliteit en geluidshinder (mobiliteitskeuzes). Doelen op deze vlakken