01-22RV007 Bijlage 1 Toelichting
Tekst van het document
Uitwerkingsplan
Huis ter Heide Zuid
Juli 2021
Vast te stellen
Uitwerkingsplan Huis ter Heide Zuid Vast te stellen
Uitwerkingsplan Huis ter Heide Zuid
Plannaam: IMRO-code: Plantype: Status: Datum:
Uitwerkingsplan Huis ter Heide Zuid NL.IMRO.0355.BPUHuisterheidez-vs01 Uitwerkingsplan Vast te stellen Juli 2021
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
2
Uitwerkingsplan Huis ter Heide Zuid Vast te stellen
INHOUDSOPGAVE HOOFDSTUK 1 INLEIDING ................................................................................... 5 1.1 1.2 1.3 1.4
AANLEIDING ............................................................................................................................................... 5 LIGGING VAN HET PLANGEBIED ....................................................................................................................... 5 HUIDIG PLANOLOGISCH REGIME ...................................................................................................................... 6 LEESWIJZER ................................................................................................................................................ 7
HOOFDSTUK 2 BESCHRIJVING PLANGEBIED ............................................................. 8 HOOFDSTUK 3 GEWENSTE SITUATIE ...................................................................... 9 3.1 3.2
GEWENSTE ONTWIKKELING ............................................................................................................................ 9 VERKEER EN PARKEREN ............................................................................................................................... 10
HOOFDSTUK 4 BELEIDSKADER ........................................................................... 14 4.1 4.2 4.3
RIJKSBELEID .............................................................................................................................................. 14 PROVINCIAAL BELEID .................................................................................................................................. 19 GEMEENTELIJK BELEID................................................................................................................................. 24
HOOFDSTUK 5 MILIEU- EN OMGEVINGSASPECTEN .................................................. 34 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10
GELUID (WET GELUIDHINDER) ...................................................................................................................... 34 BODEMKWALITEIT ...................................................................................................................................... 35 LUCHTKWALITEIT ....................................................................................................................................... 36 EXTERNE VEILIGHEID ................................................................................................................................... 37 MILIEUZONERING ...................................................................................................................................... 39 ECOLOGIE................................................................................................................................................. 41 ARCHEOLOGIE & CULTUURHISTORIE .............................................................................................................. 44 WATERASPECTEN....................................................................................................................................... 46 BOMEN....................................................................................................................................................
51 BESLUIT MILIEUEFFECTRAPPORTAGE .............................................................................................................. 53
HOOFDSTUK 6 JURIDISCHE ASPECTEN EN PLANVERANTWOORDING .............................. 55 6.1 6.2 6.3
INLEIDING................................................................................................................................................. 55 OPZET VAN DE REGELS ................................................................................................................................ 55 VERANTWOORDING VAN DE REGELS............................................................................................................... 56
HOOFDSTUK 7 ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID .................................................. 59 HOOFDSTUK 8 VOOROVERLEG, INSPRAAK EN ZIENSWIJZEN ....................................... 60 8.1 8.2 8.3
VOOROVERLEG .......................................................................................................................................... 60 INSPRAAK ................................................................................................................................................. 60 ZIENSWIJZEN............................................................................................................................................. 60
BIJLAGEN BIJ DE TOELICHTING ............................................................................... 61 BIJLAGE 1 BIJLAGE 2 BIJLAGE 3 BIJLAGE 4 BIJLAGE 5 BIJLAGE 6 BIJLAGE 7 BIJLAGE 8 BIJLAGE 9
VERKEERSKUNDIG ONDERZOEK ............................................................................................................. 61 SECOND OPINION VERKEERSKUNDIG ONDERZOEK...................................................................................... 62 QUICKSCAN VERKEERSAFWIKKELING OVONDE ZANDBERGENLAAN - BLANCKENHAGENWEG ............................... 63 AKOESTISCH ONDERZOEK WEGVERKEERSLAWAAI ...................................................................................... 64 BODEMONDERZOEK ........................................................................................................................... 65 LUCHTKWALITEITSONDERZOEK .............................................................................................................. 66 ONDERZOEK EXTERNE VEILIGHEID .......................................................................................................... 67 VERANTWOORDING GROEPSRISICO ........................................................................................................ 68 ADVIES VEILIGHEIDSREGIO UTRECHT...................................................................................................... 69 BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
3
Uitwerkingsplan Huis ter Heide Zuid Vast te stellen BIJLAGE 10 BIJLAGE 11 BIJLAGE 12 BIJLAGE 13 BIJLAGE 14 BIJLAGE 15 BIJLAGE 16
AERIUS BEREKENING ......................................................................................................................... 70 QUICKSCAN WET NATUURBESCHERMING ................................................................................................ 71 NADER ONDERZOEK HAZELWORM EN VLEERMUIZEN .................................................................................. 72 WATERTOETSRESULTAAT ..................................................................................................................... 73 AANMELDNOTITIE VORMVRIJE M.E.R.-BEOORDELING ................................................................................ 74 VERSLAG VOOROVERLEG UITWERKINGSPLAN HUIS TER HEIDE ZUID .............................................................. 75 ZIENSWIJZENNOTA ............................................................................................................................. 76
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
4
Uitwerkingsplan Huis ter Heide Zuid Vast te stellen
HOOFDSTUK 1 1.1
INLEIDING
Aanleiding
Het voorliggende uitwerkingsplan heeft betrekking op een locatie in het dorp Huis ter Heide (hierna: plangebied). Het betreft een terrein dat ten noorden van het kantoorgebouw van GSK (Huis ter Heideweg 62) ligt. Het plangebied ligt binnen het “Bestemmingsplan Oud Zandbergen e.o.”, vastgesteld op 20 september 2005 door de gemeenteraad van de gemeente Zeist. Ter plaatse van het plangebied geldt de bestemming ‘Uitwerkingsgebied’. Het voornemen bestaat om invulling te geven aan het uitwerkingsgebied, onderhavig uitwerkingsplan voorziet hierin. Het voornemen is om binnen het plangebied 72 woningen te realiseren. Concreet gaat het om 67 appartementen, vier twee-onder-één-kapwoningen en één vrijstaande woning. Initiatiefnemer heeft hiertoe een principeverzoek ingediend, waar door de gemeente Zeist (d.d. 9 april 2019) een positief principebesluit op is genomen. Om de gewenste woningbouwontwikkeling mogelijk te maken is voorliggend uitwerkingsplan opgesteld. In dit uitwerkingsplan zijn de juridisch planologische kaders opgenomen teneinde de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken. In het voorliggende uitwerkingsplan wordt aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening en vanuit ruimtelijk en planologisch oogpunt verantwoord is.
1.2
Ligging van het plangebied
Het plangebied ligt in het dorp Huis ter Heide, ten noordoosten van Zeist en ten noorden van het GSK gebouw (Huis ter Heideweg 62). Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Zeist, sectie H, nummers 1211, 3575, 3576, 4877 en sectie P, nummer 1211. De ligging van het plangebied ten opzichte van Zeist en de ligging ten opzichte van de directe omgeving (rode belijning) is weergegeven in afbeelding 1.1.
Afbeelding 1.1
Ligging van het plangebied (Bron: PDOK)
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
5
Uitwerkingsplan Huis ter Heide Zuid Vast te stellen
1.3
Huidig planologisch regime
1.3.1
Algemeen
Het plangebied ligt binnen de begrenzing van het “Bestemmingsplan Oud Zandbergen e.o.” en het “Paraplubestemmingsplan Parkeernormen Zeist”. Deze plannen zijn vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Zeist op respectievelijk 20 september 2005 en 11 september 2018. Daarnaast geldt ter plaatse het provinciale “Inpassingsplan Kantoren”, vastgesteld op 10 december 2018 door het College van Gedeputeerde Staten van de provincie Utrecht. Het inpassingsplan is gericht op het reduceren van in bestemmingsplannen opgenomen onbenutte planologische overcapaciteit van zelfstandige kantoren op basis waarvan nieuwbouw van deze kantoren kan plaatsvinden. Aangezien het voorliggende plan uitgaat van het toevoegen van woningen is het niet noodzakelijk om op dit inpassingsplan in te gaan. In afbeelding 1.2 is een uitsnede van de verbeelding van het “Bestemmingsplan Oud Zandbergen e.o.” opgenomen. De begrenzing van het plangebied is indicatief met de rode belijning aangegeven. Voor een exacte begrenzing van het plangebied wordt verwezen naar de verbeelding behorend bij het voorliggende inpassingsplan.
Afbeelding 1.2
1.3.2
Verbeelding geldend bestemmingsplan (Bron: ruimtelijkeplannen.nl)
Beschrijving geldende regels
Op basis van het geldende bestemmingsplan is het plangebied voorzien van de bestemming ‘Uitwerkingsgebied’. Hierna wordt de betreffende bestemming nader beschreven.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
6
Uitwerkingsplan Huis ter Heide Zuid Vast te stellen De gemeenteraad dient overeenkomstig artikel 11 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening 1 het op de plankaart aangegeven uitwerkingsgebied binnen deze planperiode uit te werken, met inachtneming van een aantal voorwaarden. In paragraaf 4.3.4 wordt hier nader op ingegaan. Daartoe kan de gemeenteraad de op de plankaart voor ‘Uitwerkingsgebied’ aangewezen gronden, na uitwerking, bestemmen voor: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 1.3.3
Kantoordoeleinden; Bedrijfsdoeleinden (categorie 1 en 2); Woondoeleinden (categorie I, II en III); Verkeersdoeleinden; Groendoeleinden; Water. Strijdigheid
Op dit moment is er sprake van een bouwverbod, inhoudende dat eerst een uitwerking van de bestemming dient plaats te vinden alvorens de gronden bebouwd mogen worden. Met het voorliggende uitwerkingsplan wordt uitvoering gegeven aan de bestemming ‘Uitwerkingsgebied’, waarbij de geldende uitwerkingsregels en voorwaarden in acht worden genomen. In voorliggende plantoelichting wordt aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.
1.4
Leeswijzer
Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van de huidige situatie van het plangebied gegeven. Hoofdstuk 3 omvat een beschrijving van de beoogde ruimtelijke ontwikkeling. In hoofdstuk 4 wordt ingegaan op het beleidskader. Hierin wordt het beleid van het Rijk, de provincie Utrecht en de gemeente Zeist beschreven. In hoofdstuk 5 passeren de relevante milieuaspecten de revue. In de hoofdstukken 6 en 7 wordt respectievelijk ingegaan op de juridische aspecten/planverantwoording en de economische uitvoerbaarheid van het project. Hoofdstuk 8 gaat in op vooroverleg en zienswijzen.
1
Hedendaags Artikel 3.9a Wet ruimtelijke ordening
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
7
Uitwerkingsplan Huis ter Heide Zuid Vast te stellen
HOOFDSTUK 2
BESCHRIJVING PLANGEBIED
Het plangebied ligt in het dorp Huis ter Heide, ten noordoosten van Zeist en ten noorden van het GSK gebouw (Huis ter Heideweg 62). De omgeving van het plangebied wordt overwegend bepaald door woonfuncties, kantoren, bedrijvigheid en sportvelden. Daarnaast ligt ten zuiden van het GSK gebouw de A28. Binnen het plangebied is bedrijfsbebouwing met bijhorende erfverharding aanwezig. Daarnaast bestaat een deel van het plangebied uit bospercelen. Het plangebied wordt aan de zuidzijde begrenst door het GSK gebouw, aan de westzijde door de Huis ter Heideweg, aan de noordzijde de Korte Bergweg en woonpercelen en aan de oostzijde de Prins Alexanderweg. In afbeelding 2.1 is een luchtfoto opgenomen waarin de huidige situatie van het plangebied (rode belijning) is weergeven.
Afbeelding 2.1
Luchtfoto ligging plangebied (Bron: Provincie Utrecht)
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
8
Uitwerkingsplan Huis ter Heide Zuid Vast te stellen
HOOFDSTUK 3
GEWENSTE SITUATIE
3.1
Gewenste ontwikkeling
3.1.1
Algemeen
In hoofdstuk 2 is een beschrijving van de bestaande situatie in en om het plangebied gegeven. In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de concrete ontwikkeling. 3.1.2
Woningbouwprogramma
Het voornemen bestaat om het plangebied te herontwikkelen naar een locatie voor 72 woningen, bestaande uit 67 appartementen, vier twee-onder-één-kapwoningen en één vrijstaande woning. Alle bestaande bebouwing binnen het plangebied zal worden gesloopt. Met voorgenomen ontwikkeling wordt beoogd om een gedifferentieerd woningbouwprogramma te realiseren in de verschillende prijssegmenten: • • •
18 woningen goedkoop; 33 woningen middensegment; 21 woningen duur.
Het staat op dit moment nog niet vast of het gaat om koop- of huurwoningen. Dit zal worden bepaald op basis van de vraag vanuit de markt. In afbeelding 3.1 is een situatieschets opgenomen van de beoogde situatie. Deze wordt aanvullend toegelicht.
Afbeelding 3.1
Beoogde situatie plangebied (Bron: RV&O en Roozendaal Architect)
De appartementengebouwen A, B, C en D bestaan uit drie bouwlagen met vooralsnog een platte afdekking. De appartementengebouwen worden maximaal 12 meter hoog, met dien verstande dat wanneer deze een plat dak krijgen de bouwhoogte maximaal 10 meter mag bedragen. Op dit moment wordt er vanuit gegaan dat de
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
9
Uitwerkingsplan Huis ter Heide Zuid Vast te stellen appartementengebouwen worden voorzien van een plat dak. Per appartementengebouw worden de volgende aantallen woningen ondergebracht: • • • •
A: 15 woningen (15 duur); B: 12 woningen (11 midden/ 1 duur); C: 16 woningen (16 midden); D: 24 woningen (18 goedkoop/ 6 midden).
Daarnaast voorziet voorgenomen ontwikkeling in vier twee-onder-één-kapwoningen (F) en één vrijstaande woning (G). Deze woningen worden voorzien van twee bouwlagen met een kap. Het parkeren voor deze woningen vindt plaats op het eigen erf 3.1.3
Stedenbouwkundige situatie
De beoogde woningen worden ontsloten door een nieuw te realiseren ontsluitingsweg tussen de Huis ter Heideweg en de Prins Alexanderweg. De ontsluitingsweg wordt tevens gerealiseerd met het oog op de toekomstige woningbouw ontwikkeling van Huis ter Heide West. De ontsluitingsweg krijgt een buurtkarakter, mede omdat de doorgaande verbinding met Zeist langs de Huis ter Heideweg komt te vervallen. Het noord-zuid lopende deel van de huidige Korte Bergweg wordt aangepast en gedeeltelijk afgesloten, hiermee wordt sluipverkeer voorkomen. De opzet van het plangebied is zodanig dat dit aansluit op het bestaande stedelijke weefsel in Huis ter Heide. De appartementengebouwen aan de zuidzijde (gebouwen C en D) dragen bij aan het weren van geluid afkomstig van de A28. Dit komt ten goede van de geluidsbelasting op de bestaande en beoogde woningen aan ten noorden van deze gebouwen. De rooilijn van het appartementengebouw (A) aan de noordzijde sluit aan bij de woningen aan de Korte Bergweg. Daarmee vormt de beoogde bebouwing hier een logisch vervolg op de reeds aanwezige bebouwing/woningen aan de Korte Bergweg. Langs de Huis ter Heideweg zijn binnen de groenstrook appartementen gesitueerd die georiënteerd zijn op de Huis ter Heideweg, hier wordt het parkeren verdiept gerealiseerd.
De groene uitstraling vanaf de Huis ter Heideweg blijft hiermee behouden en wordt bijvoorbeeld niet verwijderd ten behoeve van het realiseren van parkeerplaatsen op het maaiveld. Er is gekozen voor verschillende parkeeroplossingen. Verdiept waar dat kan (duurdere appartementen), parkeren op eigen terrein bij de grondgebonden vrijstaande en 2-onder 1 kapwoningen en parkeerkoffers nabij de sociale en middeldure appartementen. Om voldoende parkeerplaatsen te realiseren is langs de nieuwe ontsluitingsweg ook langsparkeren mogelijk, welke waar mogelijk door een groene inrichting wordt geflankeerd voor een aangenaam buurtkarakter. De groenzone aan de zuidzijde van de beoogde ontsluitingsweg kan benut worden om speelgelegenheid te realiseren.
3.2
Verkeer en parkeren
3.2.1
Algemeen
Bij het opstellen van een uitwerkingsplan moet rekening worden gehouden met de parkeerbehoefte die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling. Hiertoe kunnen berekeningen worden uitgevoerd. In dit geval worden deze berekeningen gedaan op basis van de parkeerbeleidsnota Zeist, vastgesteld in mei 2004.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
10
Uitwerkingsplan Huis ter Heide Zuid Vast te stellen 3.2.2
Situatie plangebied
3.2.2.1 Parkeren Op basis van de gemeentelijke parkeernota kan ten aanzien van ‘parkeren’ worden uitgegaan van de volgende functies: • •
Functie: Woning duur (21 woningen), woning midden (33 woningen), woning goedkoop (18 woningen); Ligging: rest
In de hiernavolgende tabel is de totale parkeerbehoefte weergegeven in een tabel. Aantal woningen 18 33 21 Totaal
Prijsniveau Goedkoop Middelduur Duur
Norm 1,7 1,9 2,1
Totaal 30,6 62,7 44,1 Afgerond 137
De voorgenomen ontwikkeling voorziet in het realiseren van ten minste 137 parkeerplaatsen. Zoals te zien op afbeelding 3.1 worden hiervan 90 parkeerplaatsen op maaiveld gerealiseerd (parkeerhavens, langs de aan te leggen ontsluitingsweg of op eigen terrein). Deze parkeerplaatsen zijn ten behoeve van appartementengebouwen C en D en de woningen F en G. Ten behoeve van de appartementengebouwen A en B wordt een ondergrondse parkeergarage gerealiseerd. Deze parkeergarage biedt ruimte voor ten minste 48 parkeerplaatsen. Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat wordt voldaan aan de geldende parkeernormen. 3.2.2.2 Verkeersgeneratie De gemeentelijke parkeernota noemt geen cijfers ten aanzien van verkeersgeneratie. Hiertoe worden berekeningen gemaakt op basis van de CROW-publicatie ‘toekomstbestendig parkeren’ (december 2018). Het CROW ontwikkelt en publiceert kennis op onder andere het gebied van verkeer en parkeren. Specifiek voor verkeersgeneratie en parkeren heeft het CROW de publicatie, ‘Toekomstbestendig parkeren’ opgesteld. Deze kencijfers zijn gebaseerd op literatuuronderzoek en praktijkervaringen van gemeenten. De kencijfers zijn landelijk (en juridisch) geaccepteerd en worden gezien als de meest betrouwbare gegevens met betrekking tot het bepalen van de verkeergeneratie en het benodigde aantal parkeerplaatsen.
Overigens wordt opgemerkt dat bij iedere functie, in de CROW-publicatie, een maximum en minimum wordt genoemd. Dit is de bandbreedte. Veelal wordt bij nieuwe ontwikkelingen het gemiddelde gehanteerd. In onderstaande tabel is de verkeersgeneratie van de beoogde situatie weergegeven. Hierbij is uitgegaan van een ligging in het gebiedstype ‘rest bebouwde kom’. Qua verstedelijkingsgraad wordt de gemeente Zeist aangemerkt als een sterk stedelijke gemeente. Omdat op dit moment nog niet vast staat of het gaat om koopof huurwoningen (of een mix), is in voorliggend geval uitgegaan van uitsluitend koopwoningen. Koopwoningen hebben op basis van de CROW-publicatie een hogere verkeersgeneratie dan huurwoningen. Zodoende is er sprake van een worst-case berekening.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
11
Uitwerkingsplan Huis ter Heide Zuid Vast te stellen Op basis van vorenstaande gegevens ontstaat het volgende beeld: Functie Koop, appartement duur (17 woningen) Koop, appartement, midden (32 woningen) Koop, appartement, goedkoop (18 woningen) Koop, huis, vrijstaand (1 woning) Koop, huis, twee-ondereen-kap (4 woningen) Totaal
Verkeersgeneratie 7,1 verkeersbewegingen per appartement 5,6 verkeersbewegingen per appartement 4,9 verkeersbewegingen per appartement 8,2 verkeersbewegingen per woning 7,8 verkeersbewegingen per woning
Totaal 17*7,1 = 120,7 verkeersbewegingen 32*5,6 = 179,2 verkeersbewegingen 18*4,9 = 88,2 verkeersbewegingen 1*8,2 = 8,2 verkeersbewegingen 4*7,8 = 31,2 verkeersbewegingen Afgerond 428 verkeersbewegingen
Zoals uit voorgaande tabel blijkt resulteert de voorgenomen ontwikkeling in een verkeersgeneratie van afgerond 428 verkeersbewegingen per weekdag etmaal. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de aanwezige bedrijfsfuncties als gevolg van voorgenomen ontwikkeling ter plaatse komen te vervallen. Per saldo zal, planologisch gezien, de toename van het aantal verkeersbewegingen dan ook lager liggen. Naast dat het voorliggende uitwerkingsplan woningbouw mogelijk maakt in Huis ter Heide zuid, is de gemeente voornemens om ter plaatse van Huis ter Heide west woningbouw te realiseren. Het gaat hierbij om maximaal 80 woningen. Met oog op beide ontwikkelingen is door de gemeente de verkeerssituatie ter plaatse onderzocht en gekeken naar de beste verkeerssituatie waarbij het verkeer zich goed over de omliggende wegen verdeeld en er geen (over)belastte situaties ontstaan. Het verkeerskundige onderzoek is door Antea Group voorzien van een second opinion, op basis waarvan het verkeerskundige onderzoek definitief is gemaakt. Het verkeerskundige onderzoek van de gemeente en de second opinion zijn opgenomen in respectievelijk bijlage 1 en 2 van voorliggende plantoelichting. Hierna wordt ingegaan op de belangrijkste bevindingen.
In het verkeerskundige onderzoek zijn een aantal scenario’s doorgerekend, kijkend naar de effecten van de woningbouwontwikkelingen Huis ter Heide zuid en Huis ter Heide west op de omliggende infrastructuur, nu en in de toekomst (2030). Hierbij is een nul situatie doorgerekend waarbij geen ingrepen plaatsvinden ter plaatse van de aanwezige omliggende wegen. Verder is gekeken wat de effecten zijn van bijvoorbeeld het al dan niet afsluiten van de viaduct over de A28 (Huis ter Heideweg) voor doorgaand gemotoriseerd verkeer (ten zuidwesten van het plangebied) of het al dan niet doortrekken van de Prins Alexanderweg op de Blanckenhagenweg (ten oosten van het plangebied). Uit het verkeerskundige onderzoek is gebleken dat de situatie waarbij de Blanckenhagenweg wordt doorgetrokken door Huis ter Heide zuid, het viaduct over de A28 voor gemotoriseerd verkeer wordt afgesloten en alleen voor (brom)fietsers, voetgangers, lijnbussen en gemotoriseerd verkeer van en naar het Glaxoterrein beschikbaar blijft, de meest gewenste toekomstige verkeersstructuur is. Deze verkeersstructuur is weergegeven in afbeelding 3.2. De Prins Alexanderweg ter hoogte van de aansluiting bij de Amersfoortseweg krijgt in de toekomst naar verwachting ongeveer 1.550 motorvoertuigen te verwerken en de Blanckenhagenweg ter hoogte van de Zandbergenlaan ongeveer 2.800 motorvoertuigen.
Deze verkeersintensiteiten zijn goed te verwerken en passen binnen de gehanteerde criteria voor verblijfswegen binnen de bebouwde kom en er is sprake van nagenoeg geen ongewenst doorgaand verkeer door Huis ter Heide. De keerlus bij de autoboulevard blijft gehandhaafd en aanvullend worden maatregelen getroffen om het veelvuldig laden en lossen alsook het parkeren op en naast de rijbaan ter hoogte van de autoboulevard in lijn te brengen met de functie die de weg heeft. De Blanckenhagenweg blijft ook in de toekomst een verblijfsfunctie houden, maar afwikkeling van verkeer moet wel goed mogelijk zijn. Naar aanleiding van het verkeerskundige onderzoek en de meest gewenste toekomstige verkeersstructuur is onderzoek verricht naar de vraag of de ovonde Zandbergenlaan – Blanckenhagenweg de gewijzigde verkeersstromen kan verwerken. Het volledige onderzoek is opgenomen in bijlage 3. Hierna wordt ingegaan op de resultaten van het onderzoek.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
12
Uitwerkingsplan Huis ter Heide Zuid Vast te stellen Het onderzoek naar de verkeersafwikkeling van de ovonde Zandbergenlaan – Blanckenhagenweg heeft inzichtelijk gemaakt dat de ovonde, ook zonder de gewijzigde verkeersstructuur en zonder de woningbouw van Huis ter Heide west en zuid, veel verkeer te verwerken krijgt. De gewijzigde verkeersstructuur van scenario 4 en de woningbouw van Huis ter Heide west en zuid, heeft geen significante invloed op de verkeersafwikkeling van de ovonde. Op het drukste moment van de dag (namelijk in de ochtendspits) is en blijft het lastig om de ovonde op te rijden, met name vanaf de Blanckenhagenweg. Maar voor de rest van de dag en dus ook tijdens de avondspits, blijft de verkeersafwikkeling van de ovonde acceptabel. Verder is met het onderzoek inzichtelijk gemaakt dat ook met de gewijzigde verkeersstructuur van scenario 4, de verkeersafwikkeling van zowel de provinciale weg als de afrit van de snelweg vergelijkbaar is met de autonome situatie. De verkeersafwikkeling blijft met uitzondering van het drukste ochtendspitsuur binnen de acceptabele grenzen.
Afbeelding 3.2
Gewenste verkeersstructuur (Bron: gemeente Zeist)
3.2.2.3 Ontsluiting De woningbouwlocatie Huis ter Heide zuid wordt ontsloten door een nieuwe ontsluitingsweg aan te leggen tussen de Prins Alexanderweg en de Huis ter Heide weg. 3.2.3
Conclusie
Op basis van het vorenstaande wordt geconcludeerd dat er vanuit verkeer en parkeren geen belemmeringen zijn voor de voorgenomen ontwikkeling.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
13
Uitwerkingsplan Huis ter Heide Zuid Vast te stellen
HOOFDSTUK 4
BELEIDSKADER
Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover van belang, het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven.
4.1
Rijksbeleid
4.1.1
Nationale Omgevingsvisie (NOVI)
4.1.1.1 Algemeen Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving. 4.1.1.2 Vier prioriteiten Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten. 1.
Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut. Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal.
2.
Duurzaam economisch groeipotentieel Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair.
3.
Sterke en gezonde steden en regio's Er zijn vooral in steden en stedelijke regio's nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio's geborgd.
4.
Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw. Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zetten we in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
14
Uitwerkingsplan Huis ter Heide Zuid Vast te stellen vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan. 4.1.1.3 Afwegingsprincipes De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: 1.
2.
3.
Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van toekomstige generaties.
4.1.1.4 Toetsing van het initiatief aan de NOVI De NOVI laat zich niet specifiek uit over dergelijke lokale ontwikkelingen. Het betreft een ontwikkeling waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en er is geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de in dit uitwerkingsplan besloten ontwikkeling. 4.1.2
Ladder voor duurzame verstedelijking
4.1.2.1 Algemeen De ladder voor duurzame verstedelijking is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Op 1 juli 2017 is de Ladder in het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd. Aanleiding voor de wijziging waren de in de praktijk gesignaleerde knelpunten bij de uitvoering van de Ladder en de wens om te komen tot een vereenvoudigt en geoptimaliseerd instrument. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen ‘bestaand stedelijk gebied’ en ‘stedelijke ontwikkeling’. In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor: bestaand stedelijk gebied: ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’.
stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.´ 4.1.2.2 Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking Wat betreft de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ wordt opgemerkt dat deze van toepassing is bij ‘nieuwe stedelijke ontwikkelingen’ (3.1.6 Bro). Op het realiseren van woningen is ondermeer de uitspraak ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921 van belang. Uit deze uitspraak blijkt dat het realiseren van
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
15
Uitwerkingsplan Huis ter Heide Zuid Vast te stellen respectievelijk 11 woningen niet wordt gezien als stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, Bro. In voorliggend geval is er sprake van de realisatie van 72 woningen. Er is dus sprake van een stedelijke ontwikkeling. Hierna wordt nader op de ladder ingegaan. Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied? Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan de woningen die mogelijk worden gemaakt bevatten. De behoefte moet worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Voorliggend plan voorziet in het realiseren van 72 woningen. De woningen zullen met name bedoeld zijn voor de lokale behoefte. Gelet op de aard en omvang van de hiervoor genoemde functies kan het ruimtelijk verzorgingsgebied worden beperkt tot de gemeente Zeist. Beschrijving van de behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling Kwantitatief De gemeente Zeist maakt onderdeel uit van de regio Utrecht. Deze regio is economisch sterk groeiend en dit betekent dat de vraag naar woningen in de komende tientallen jaren hoog blijft. Er is geen sprake van krimp, de druk zal blijven toenemen.
Deze komt vooral te liggen op de stad Utrecht, maar ook buurgemeente Zeist merkt hier de effecten van. De provincie Utrecht biedt via de monitor Wonen actuele en eenduidige gegevens over de woningmarkt. De monitor Wonen bundelt kennis van de nieuwste bouwplannen en bestaande woningmarktstatistieken binnen de provincie Utrecht. Hiermee wordt een actueel beeld over de woningmarkt gegeven en wordt een kennisplatform voor professionals geboden. De provincie Utrecht werkt samen met overheden en bedrijven aan de bouw van 100.000 woningen in de periode 2020-2030. De provincie wil de helft van deze woningen realiseren in het sociale en midden dure segment. De provincie heeft de woningen nodig om het gezonde, slimme en duurzame middelpunt van Nederland te blijven. De gemeente Zeist maakt deel uit van de regio U16. Uit de monitor Wonen blijkt dat in deze regio tussen 2020 en 2024 sprake is van een woningbehoefte van 30.200 woningen. Hiervan zijn tot en met het eerste kwartaal van 2021 reeds 7.122 woningen toegevoegd. Hiermee is er nog een sprake van een woningbehoefte van 23.078 woningen. Nader ingezoomd op de gemeente Zeist blijkt uit het ‘Woningmarktonderzoek Zeist’2 dat er tot 2030 in Zeist nog sprake is van een woningbehoefte van 2.480 woningen. Tot 2040 is er sprake is van een woningbehoefte van 3.510 woningen.
In afbeelding 4.1 zijn de woningbouwplannen voor de perioden 2021-2024 en 2025-2029 schematisch weergegeven. Hier is een onderscheid gemaakt in harde en zachte plannen. Zoals is te zien zijn er in de periode 2021-2024 en 2025-2029 bij elkaar 2.600 woningen gepland. Dit zou, op basis van het ‘Woningmarktonderzoek Zeist’, voldoende zijn om tot 2030 aan de woningbehoefte van 2.480 woningen te kunnen voldoen. Echter is het ruime merendeel van de woningbouwplannen als zacht aangemerkt. Zachte plannen zijn potentiële locaties voor woningbouw, maar die nog niet zijn vastgesteld. Wanneer er uitsluitend gekeken wordt naar de harde plannen (960 woningen), dan is er in de periode tot 2030 nog sprake van een woningbehoefte van (2.480-960=) 1.520 woningen. Met vaststelling van voorliggend uitwerkingsplan wordt er voorzien in het toevoegen van harde plancapaciteit, waarmee wordt bijgedragen aan de voorziene woningbehoefte.
2
Woningmarktonderzoek Zeist, 31 januari 2020
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
16
Uitwerkingsplan Huis ter Heide Zuid Vast te stellen
Afbeelding 4.1
Woningbouwplannen gemeente Zeist (Bron: provincie Utrecht)
Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat er behoefte is aan het toevoegen van 72 woningen aan de harde plancapaciteit. Kwalitatieve behoefte De gemeente Zeist heeft in de woonvisie vastgelegd dat Zeist een kwalitatief aantrekkelijke woongemeente is, met veel groen, voorzieningen en monumenten. De gemeente zoekt naar manieren om de vitaliteit in de wijken en buurten te versterken. Eén van deze instrumenten hiervoor is het toevoegen van nieuwbouw. Hierbij is kwaliteit leidend en sturend. Er wordt niet gestuurd op aantal. Wel ziet de gemeente dat de druk op de woningmarkt groot blijft. Dit heeft gevolgen voor kansen van mensen met een laag of middeninkomen. Daarom is het nodig om juist voor deze groep, zoals starters en jonge gezinnen, voldoende kansen te blijven bieden. Er is tevens steeds meer vraag naar kleinschalige woonmilieus. Kleinere woningen zijn geen probleem, als ze maar betaalbaar zijn. In de woonvisie wordt aan een aantal groepen specifiek aandacht geschonken. Hierbij is onderscheid gemaakt op basis van de levensfase. De groepen waar in Zeist specifieke aandacht voor is zijn starters, herstarters, zorgvragers, ouderen en statushouders. Voor deze vijf doelgroepen ligt een grote vraag naar geschikte woningen. Om deze groepen passende mogelijkheden te bieden ligt de focus op een vrije benadering van de BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
17
Uitwerkingsplan Huis ter Heide Zuid Vast te stellen woningmarkt, waarbij flexibiliteit belangrijk is. Concreet voorbeeld van flexibiliteit is het creëren van een diversiteit van woningen/variatie in indeling van woningen. Om dit te stimuleren heeft de gemeente in de woonvisie een woningdifferentiatie aangebracht waar alle nieuwbouwprojecten aan moeten voldoen. Deze differentiatie is in onderstaande tabel weergegeven. Segment Goedkoop Middelduur Duur
Prijsniveau Sociale huur (max. €710,68) + een goedkope koop (max. €200.000) Huren tot €900 en kopen tussen €200.000 en €300.000 Huren vanaf €900. Kopen vanaf €300.000
% 25 tot 35 % 35 tot 45 % 20 tot 30 %
In principe moeten alle projecten voldoen aan de in voorgaande tabel opgenomen differentiatie. Bij niet voldoen aan differentiatie, is een zorgvuldige onderbouwing noodzakelijk waarom wordt afgeweken van de verplichte differentiatie. Bij projecten met minder dan 10 woningen is vrijstelling mogelijk. Bij projecten met minder dan 30 woningen, kan B&W instemmen met afwijken van de verplichte differentiatie. Bij projecten met meer dan 30 woningen, kan de gemeenteraad instemming met het afwijken van de verplichte differentiatie. Voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van 72 woningen. De onderverdeling in de verschillende prijssegmenten is als volgt: • • •
18 woningen goedkoop (25,0%); 33 woningen middensegment (45,8%); 21 woningen duur (29,2%).
Geconstateerd wordt dat net niet aan de verplichte differentiatie wordt voldaan. Het middeldure segment ligt namelijk 0,8% hoger dan de beoogde differentiatie zoals opgenomen is de woonvisie van de gemeente Zeist. Het betreft een marginale overschrijding die noodzakelijk is in verband met de gekozen stedenbouwkundige opzet, alsmede de financiële haalbaarheid van het plan. De zeer beperkte afwijking wordt aanvaardbaar geacht en is in lijn met de uitgangspunten van de woonvisie door in te zetten op het realiseren van een gedifferentieerde woonbuurt. In het plan wordt daarnaast kwalitatief voldaan aan de gewenste doelgroepen: starters, herstarters, doorstromers en senioren, aangezien voor al deze groepen woonruimte wordt gerealiseerd. Tot slot wordt voldaan aan de groeiende behoefte aan kleinstedelijke woonmilieus in de regio Utrecht en de gemeente Zeist. Hiermee wordt geconcludeerd dat er sprake is van een kwalitatieve behoefte. Binnen of buiten bestaand stedelijk gebied Gezien de definitie uit de Bro kan worden geconcludeerd dat het plangebied onderdeel uitmaakt van bestaand stedelijk gebied. Het plangebied betreft een bebouwd perceel waar in dit geval sprake is van herstructurering. Met voorliggende ontwikkeling is sprake van inbreiding in bestaand stedelijk gebied, waarbij wordt voldaan aan deze trede van de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’.
Conclusie: Gezien het vorenstaande wordt gesteld dat voorliggende ontwikkeling in overeenstemming is met de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’. 4.1.3
Toetsing van initiatief aan uitgangspunten in het rijksbeleid
Geconcludeerd wordt dat onderhavig plan in overeenstemming is met het van toepassing zijnde rijksbeleid.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
18
Uitwerkingsplan Huis ter Heide Zuid Vast te stellen
4.2
Provinciaal beleid
Het provinciaal beleid behelst een doorvertaling van rijksbeleid en is verwoord in tal van plannen. De belangrijkste betreffen de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 en de Provinciale Ruimtelijke Verordening, Provincie Utrecht 2013 (Herijking 2016). 4.2.1
Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2038
4.2.1.1 Algemeen Op 4 februari 2013 is de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 vastgesteld en op 12 december 2016 is de betreffende Structuurvisie herijkt. De provinciale structuurvisie bevat het ruimtelijk beleid voor de provincie Utrecht voor de periode tot 2028. In de structuurvisie wordt aangegeven welke doelstellingen van provinciaal belang worden geacht, welk beleid bij deze doelstellingen hoort én hoe er uitvoering wordt gegeven aan dit beleid. De twee belangrijkste beleidsopgaven om Utrecht aantrekkelijk te houden als vestigingsplaats zijn: •
Accent op de binnenstedelijke opgave Tenminste 2/3 van de woningbouwopgave binnenstedelijk realiseren. Dit sluit aan bij de vraag, vergroot het draagvlak voor voorzieningen en openbaar vervoer en vermindert de druk op het landelijk gebied. Verminderen van het overschot aan kantoren en herstructurering van bedrijventerreinen, maken ook deel uit van de binnenstedelijke opgave.
•
Behoud en versterken kwaliteit landelijk gebied Kwaliteit behouden en versterken, zowel voor het landelijk gebied zelf, als voor het stedelijk gebied. De binnenstedelijke opgave vraagt als contramal ook om een aantrekkelijk en bereikbaar landelijk gebied met hoge kwaliteit van landschap, natuur en recreatieve voorzieningen. De zware terugval van financiële middelen voor natuur en recreatie om de stad willen wij onder andere opvangen door hier rood-voor-groenconstructies mogelijk te maken. De cultuurhistorische waarden van onder meer de linies, de buitenplaatsen en het agrarische landschap dragen bij aan een aantrekkelijk landelijk gebied. De landbouw is een belangrijke drager van het agrarische cultuurlandschap. Die rol vergt ruimte voor een economisch duurzame landbouw. De aanwezigheid van zo’n 1,2 miljoen inwoners biedt afzetmogelijkheden voor de producten die dit oplevert. Bij dit alles is het kunnen beleven van rust en ruimte van belang.
In de structuurvisie zijn tevens vier pijlers opgenomen voor ruimtelijke ontwikkeling: • • • •
Duurzame leefomgeving; Beschermen kwaliteiten; Vitale steden en dorpen; Dynamisch landelijk gebied.
De pijlers ‘duurzame leefomgeving’ en ‘beschermen kwaliteiten’ leggen de basis waarbinnen de ontwikkelingen in de ‘vitale dorpen en steden’ en het ‘dynamisch landelijk gebied’ plaats kunnen vinden. De pijlers voor de ontwikkeling dragen bij aan de aantrekkelijkheid, leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit van de provincie. Op basis van de verbeelding van de structuurvisie is het plangebied gelegen binnen de volgende relevante lagen: • • • • •
Beschermingszone drinkwaterwinning; Infiltratiegebied Utrechtse heuvelrug; Landschap Utrechtse Heuvelrug; Binnenstedelijke woningbouw; Cultuurhistorische hoofdstructuur.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
19
Uitwerkingsplan Huis ter Heide Zuid Vast te stellen 4.2.1.2 Beschermingszone drinkwaterwinning Schoon grondwater en oppervlaktewater is essentieel voor een duurzame drinkwatervoorziening. De provincie beschermt daarom de gebieden rond de drinkwaterwinningen tegen verslechtering van de kwaliteit van de bronnen. Uitgangspunt voor het beleid is dat bestemmingen in deze gebieden harmoniëren met het waterwinbelang en dat ze het waterwinbelang niet schaden. Stedelijk gebied brengt altijd risico’s voor de grondwaterkwaliteit met zich mee. Daarom vindt de provincie stedelijke ontwikkeling ongewenst in de buurt van bestaande en mogelijke toekomstige grondwaterwinningen voor drinkwater. Dit om de risico’s op verslechtering van de waterkwaliteit zo klein mogelijk te houden. De provincie vraagt gemeenten om te voorkomen dat binnen de beschermingszone drinkwaterwinning ruimtelijke plannen een verslechtering van de kwaliteit van de bronnen voor de drinkwatervoorziening veroorzaken. (stand-still / step forward principe). 4.2.1.3 Infiltratiegebied Utrechtse heuvelrug De Utrechtse Heuvelrug is voor de provincie Utrecht een belangrijk gebied voor de aanvulling van grondwater. Deze grondwatervoorraad is van belang voor drinkwaterbereiding en voor de grondwaterafhankelijke natuur aan de flanken van de Utrechtse Heuvelrug.
Ruimtelijke ontwikkelingen mogen daarom geen bedreiging vormen voor de grondwaterkwaliteit. Als op basis van een integrale afweging toch voor een functie wordt gekozen die risico’s met zich meebrengt voor de grondwaterkwaliteit, zijn maatregelen nodig om emissie naar het grondwater te voorkomen. 4.2.1.4 Landschap Utrechtse Heuvelrug Voor het landschap Utrechtse Heuvelrug wilt de provincie de volgende kernkwaliteiten behouden: 1. 2. 3.
robuuste eenheid; reliëfbeleving; extreme historische gelaagdheid.
Deze kernkwaliteiten hebben in de verschillende deelgebieden van de Utrechtse Heuvelrug verschillende accenten. De kernkwaliteiten zijn in de toelichting kort beschreven. Een uitgebreidere beschrijving en handvatten voor het omgaan met de kernkwaliteiten heeft de provincie opgenomen in de Kwaliteitsgids voor de Utrechtse Landschappen. De provincie vraagt gemeenten en initiatiefnemers bij ontwikkelingen hiervan gebruik te maken. 4.2.1.5 Binnenstedelijke woningbouw In het provinciale ruimtelijk beleid maakt de provincie de hoofdkeuze om in te zetten op de binnenstedelijke ontwikkeling. Het streven is dat ten minste twee derde van het woningbouwprogramma binnen de actuele rode contouren gerealiseerd wordt. Deze binnenstedelijke opgave biedt kansen om de leefbaarheid in de steden en dorpen te verbeteren, als er voldoende aandacht is voor de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving. Daarom vindt de provincie het belangrijk dat er aandacht is voor deze kwaliteit. De provincie wil stimuleren dat overheden en marktpartijen zich gezamenlijk inspannen om de binnenstedelijke opgave te realiseren. 4.2.1.6 Cultuurhistorische hoofdstructuur Voor de historische buitenplaatszones is het beleid van enerzijds veiligstellen en anderzijds ruimte bieden voor ontwikkeling een bijzondere opgave.
De historische buitenplaatsen vertegenwoordigen bijzondere cultuurhistorische, landschappelijke en natuurwaarden in de provincie. De historische buitenplaatszones staan tegelijkertijd onder hoge druk, zowel door ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving, als door ontwikkelingen op de buitenplaatsen zelf. De provincie wil, voor zover dit past binnen het overige ruimtelijk beleid, in de verordening ruimte bieden voor ontwikkeling, gericht op het creëren van economische dragers voor het behoud van de cultuurhistorische waarden van buitenplaatsen. Daarbij is behoud van de specifieke kenmerken van de zone waarin de buitenplaats ligt het uitgangspunt.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
20
Uitwerkingsplan Huis ter Heide Zuid Vast te stellen In deze gebieden kunnen ruimtelijke ontwikkelingen worden toegestaan, mits de cultuurhistorische waarde van de buitenplaatsenzone wordt behouden. Bij het behouden van cultuurhistorische waarden van de buitenplaatsenzone gaat het om onder meer de samenhang van parkstructuren, hoofdhuizen en bijgebouwen, maar ook om de zichtrelaties tussen buitenplaatsen en de directe omgeving en de kenmerken van deze zone in relatie tot het onderliggende landschap. 4.2.1.7 Toetsing aan de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2038 Beleidsopgaven Voorliggend uitwerkingsplan heeft betrekking op een woningbouwontwikkeling op een herstructureringslocatie. Met het voornemen worden 72 woningen gerealiseerd. Hiermee wordt aangesloten bij de wens van de provincie om binnen de actuele rode contour woningbouw te realiseren. De leefbaarheid en kwaliteit van de stedelijke omgeving wordt als gevolg van voorgenomen ontwikkeling verbeterd. Door de voorgenomen ontwikkeling krijgt het plangebied een passende nieuwe duurzame functie. Tevens wordt voor een klein deel bijgedragen aan de grote woningbouwopgave in met name de regio Utrecht.
Pijlers Ten aanzien van de vier pijlers in de provinciale structuurvisie kan ten aanzien van ‘duurzame leefomgeving’ worden gesteld dat het vervangen van de bestaande bouw naar nieuwbouw als gevolg heeft dat de nieuwbouw als een bijna energieneutraal gebouw (BENG) wordt neergezet en de energiebehoefte gasloos wordt ingevuld. Er wordt dan ook bijgedragen aan deze pijler. Ten aanzien van de pijler ‘het beschermen van de kwaliteiten’ geldt dat het gaat om een stedelijke ontwikkeling. De te slopen bebouwing is niet van cultuurhistorische waarde. De beoogde bebouwing sluit aan op de omliggende omgeving. Er is geen sprake van aantasting van de kwaliteiten van het landschap danwel cultuurhistorische waarden. Ten aanzien van de pijler vitale steden en dorpen’ wordt gesteld dat met voorgenomen ontwikkeling wordt bijgedragen aan het vitaal houden van het dorp Huis ter Heide. Het plan ligt in lijn met de vraag om tweederde van de te bouwen woningen binnenstedelijk uit te voeren. De pijler ‘dynamisch landelijk gebied’ tot slot is voor deze stedelijke ontwikkeling niet relevant. Relevante lagen Doordat de ontwikkeling plaatsvindt binnen stedelijk gebied, worden de kernkwaliteiten van de Utrechtse Heuvelrug niet aangetast. Deze zijn in het plangebied reeds niet of nauwelijks zichtbaar aanwezig.
Ten aanzien van de beschermingszone drinkwaterwinning wordt opgemerkt dat de realisatie van de beoogde woningen niet resulteert in een verslechtering van de grondwaterkwaliteit of tot een groter risico op verontreiniging ervan. Dit temeer omdat ter plaatse van het plangebied een bedrijfsfunctie wordt opgeheven. Hiermee wordt voldaan aan het stand-still principe. Gesteld wordt dat per saldo mogelijk sprake zal zijn van een verbetering, aangezien de aanwezige bedrijfsactiviteiten, met eventuele verontreiniging, komen te vervallen. Het plangebied is reeds in gebruik ten behoeve van bedrijvigheid en wonen. Hiermee zijn de kenmerken en waarden van de historische buitenplaatszone niet of nauwelijks aanwezig binnen het plangebied. Wel zullen de kenmerkende groenstructuren langs de randen van het plangebied zoveel als mogelijk worden behouden. Hiermee is geen sprake van strijd met provinciale belangen en/of kernkwaliteiten zoals genoemd in de Omgevingsvisie. De Omgevingsvisie is (deels) doorvertaald naar een verordening voor zover het planologisch relevante aspecten betreft. De Provinciale Ruimtelijke Verordening, Provincie Utrecht 2013 wordt hierna behandeld.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
21
Uitwerkingsplan Huis ter Heide Zuid Vast te stellen 4.2.2
Provinciale Ruimtelijke Verordening, Provincie Utrecht 2016
4.2.2.1 Algemeen Op 4 februari 2013 is de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV), Provincie Utrecht 2013 (PRV) in werking getreden. Ook de Verordening is op 12 december 2016 herijkt. De verordening bevat algemene regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het opstellen van hun ruimtelijke plannen. In de PRV staan geen regels die direct doorwerken naar de burgers. In de PRV zijn alleen de algemene regels opgenomen, die noodzakelijk zijn voor het waarborgen van de provinciale belangen. In voorliggend geval zijn met name artikel 1.7, 1.8, 1.11 en 4.1 uit de PRV van belang. Hierna worden de artikelen benoemd en wordt het voornemen eraan getoetst. 4.2.2.2 Artikel 1.7, Cultuurhistorische hoofdstructuur 1.
2.
3.
4.
5.
6.
Als ‘Cultuurhistorische hoofdstructuur’ wordt aangewezen de gebieden ‘Historische buitenplaatszones’, ‘Militair erfgoed’, ‘Agrarisch cultuurlandschap’ en ‘Archeologie’ waarvan de geometrische plaatsbepaling is vastgelegd in het GML-bestand en is verbeeld op de kaart Cultuurhistorie. Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘Cultuurhistorische hoofdstructuur’ bevat bestemmingen en regels ter bescherming van de waarden van de Cultuurhistorische hoofdstructuur, zoals genoemd in de Bijlage Cultuurhistorie. Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘Cultuurhistorische hoofdstructuur’ bevat geen nieuwe bestemmingen en regels die leiden tot een onevenredige aantasting van in het plangebied voorkomende waarden van de Cultuurhistorische hoofdstructuur, zoals genoemd in de Bijlage Cultuurhistorie. In afwijking van artikel 3.2 kan een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘Cultuurhistorische hoofdstructuur’ bestemmingen en regels bevatten die binnen de historische buitenplaatszones verstedelijking toestaan, mits dit bijdraagt aan het behoud van de cultuurhistorische waarde van de buitenplaatszone en de individuele buitenplaats. De verstedelijking is kleinschalig en wordt zorgvuldig ingepast in de omgeving.
In afwijking van artikel 3.2 kan een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘Cultuurhistorische hoofdstructuur’ bestemmingen en regels bevatten die binnen het militair landschap bij de forten verstedelijking toestaan, mits dit bijdraagt aan het behoud van de cultuurhistorische waarde van het militair landschap. De verstedelijking is kleinschalig en wordt zorgvuldig ingepast in de omgeving. De toelichting op een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘Cultuurhistorische hoofdstructuur’ bevat een onderbouwing waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan, een beschrijving van de in het plangebied aanwezige cultuurhistorische waarden en het door de gemeente te voeren beleid ter zake en van de wijze waarop met de bescherming van deze waarden is omgegaan. Bij de beschrijving van de verschillende waarden wordt gebruik gemaakt van de bijlage Cultuurhistorie.
Toetsing van het initiatief aan artikel 1.7 van de PRV Het plangebied is reeds in gebruik ten behoeve van bedrijvigheid en wonen. Hiermee zijn de kenmerken en waarden van de historische buitenplaatszone niet of nauwelijks aanwezig binnen het plangebied. Verwezen wordt tevens naar paragraaf 5.7, waar nader wordt ingegaan op archeologie en cultuurhistorie. Het voornemen is in overeenstemming met artikel 1.7 van de PRV. 4.2.2.3 Artikel 1.8, Landschap 1.
Als ‘Landschap’ wordt aangewezen de gebieden ‘Eemland’, ‘Gelderse Vallei’, ‘Groene Hart’, ‘Rivierengebied’ en ‘Utrechtse Heuvelrug’, waarvan de geometrische plaatsbepaling is vastgelegd in het GML-bestand en is verbeeld op de kaart Landschap.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
22
Uitwerkingsplan Huis ter Heide Zuid Vast te stellen 2.
3.
4.
Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘landschap’ bevat bestemmingen en regels ter bescherming van de in het plangebied voorkomende kernkwaliteiten, zoals genoemd in de Bijlage Kernkwaliteiten landschap. Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘landschap’ bevat geen nieuwe bestemmingen en regels die leiden tot een onevenredige aantasting van de in het plangebied voorkomende kernkwaliteiten, zoals genoemd in de Bijlage Kernkwaliteiten landschap. De toelichting op een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘landschap’ bevat een beschrijving van de in het plangebied voorkomende kernkwaliteiten en de wijze waarop met de bescherming van de kernkwaliteiten is omgegaan.
Toetsing van het initiatief aan artikel 1.8 van de PRV De voorgenomen ontwikkeling vindt plaats op gronden die voorheen reeds waren bebouwd en ingericht voor stedelijke functies. Met het voornemen worden de kernkwaliteiten van de Utrechtse Heuvelrug niet verder aangetast. Het voornemen is in overeenstemming met artikel 1.8 van de PRV. 4.2.2.4 Artikel 1.11, Beschermingszone drinkwaterwinning 1. 2.
3.
Als ‘Beschermingszone drinkwaterwinning’ wordt aangewezen het gebied waarvan de geometrische plaatsbepaling is vastgelegd in het GML-bestand en is verbeeld op de kaart Bodem en water. Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘beschermingszone drinkwaterwinning’ bevat bestemmingen en regels die het waterwinbelang beschermen indien nieuwe functies een verontreinigingsrisico vormen voor het grond- en oppervlaktewater. De toelichting op een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘beschermingszone drinkwaterwinning’ bevat een beschrijving van het door de gemeente te voeren beleid ter zake en de wijze waarop met het waterwinbelang rekening is gehouden.
Toetsing van het initiatief aan artikel 1.11 van de PRV De realisatie van de beoogde woningen resulteert niet in een verslechtering van de grondwaterkwaliteit of tot een groter risico op verontreiniging ervan. Hiermee wordt voldaan aan het stand-still principe. Om een goede kwaliteit van water te realiseren moet worden voorkomen dat milieubelastende stoffen in het oppervlaktewater terecht komen. Het is gewenst dat er geen gebruik wordt gemaakt van uitlogende (bouw)materialen. In het plangebied is de aanduiding ‘Milieuzone – grondwaterbeschermingsgebied’ opgenomen te bescherming van het grondwater. Hiermee worden de regels omtrent beschermingszones drinkwaterwinning geborgd. 4.2.2.5 Artikel 4.1, Stedelijk gebied 1. 2. 3.
Als ‘Stedelijk gebied’ wordt aangewezen het gebied waarvan de geometrische plaatsbepaling is vastgelegd in het GML-bestand en is verbeeld op de kaart Wonen en werken. Een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘Stedelijk gebied’ kan bestemmingen en regels bevatten voor verstedelijking. De toelichting op een ruimtelijk besluit voor gronden die zijn aangewezen als ‘Stedelijk gebied’ bevat een beschrijving van de wijze waarop rekening is gehouden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energiebronnen.
Toetsing van het initiatief van artikel 4.1 van de PRV De beoogde woningen worden gebouwd als bijna energieneutrale gebouwen (BENG). Om hieraan te kunnen voldoen worden de nodige maatregelen getroffen qua isolatie. Hiermee wordt voldaan aan de norm voor duurzaam bouwen. Verwezen wordt tevens naar paragraaf 4.3.3 waar wordt getoetst aan de ‘Brede Milieuvisie Zeist’.
BJZ.nu Ruimtelijke plannen en advies
23
Uitwerkingsplan Huis ter Heide Zuid Vast te stellen 4.2.3
Conclusie toetsing aan het provinciaal beleid