01.00-23RV042 Bijlage 1.0 Toelichting bestemmingsplan Griffensteijn

huur, huis, sociale huur huur, appartement, midden/goedkoop (incl. sociale huur) totaal

Aantal 4 4

Norm 2 1,4

Eis 8 5,6 13,6

Uit de tabel blijkt dat er door de ontwikkeling afgerond 14 extra parkeerplaatsen benodigd zijn. Om hieraan tegemoet te komen worden er een parkeervoorziening tussen de achtertuinen van enkele woningen aan de Ridderschapslaan en Jacoba van Beierenlaan gerealiseerd. Dit parkeerterrein wordt ontsloten via een inrit aan de Ridderschapslaan. De parkeersituatie aan de voorzijde van de woningen wijzigt verder niet ten opzichte van de huidige situatie. De parkeervoorziening biedt plaats aan 14 parkeerplaatsen die in een representatieve situatie 28 verkeersbewegingen per etmaal met zich mee brengt. Dit is een dermate laag

45

aantal dat ervan uit kan worden gegaan dat er geen sprake zal zijn van overmatige hinder voor omwonenden. Bovendien zijn de betreffende woningen aan de achterzijde voorzien van bergingen en schuttingen, die zorgen voor een afschermende werking. Geconcludeerd kan worden dat er geen belemmeringen zijn vanuit het aspect parkeren.

46

5 Juridische planbeschrijving 5.1 Algemeen Voor het bestemmingsplan is gebruik gemaakt van de in de Wet ruimtelijke ordening opgenomen standaardvorm van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingplannen 2012 (SVBP 2012). Dit bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding, planregels en een toelichting. De verbeelding en de planregels vormen samen het juridisch bindende gedeelte van het bestemmingsplan. Beide planonderdelen dienen in onderlinge samenhang te worden bezien en toegepast. Op de verbeelding zijn de bestemmingen aangewezen. Aan deze bestemmingen zijn bouwregels en regels betreffende het gebruik gekoppeld. De toelichting heeft geen rechtskracht, maar vormt niettemin een belangrijk onderdeel van het plan. De toelichting van dit bestemmingsplan geeft de beweegredenen, de onderzoeksresultaten en de beleidsuitgangspunten weer die aan het bestemmingsplan ten grondslag liggen. Ook is de toelichting van wezenlijk belang voor een juiste interpretatie en toepassing van het bestemmingsplan. Tot slot maakt een eventuele bijlage onlosmakelijk onderdeel uit van het bestemmingsplan.

5.2 Verbeelding Op de verbeelding worden de bestemmingen weergegeven, met daarbij andere bepalingen als gebiedsaanduidingen, bouwaanduidingen, bouwvlakken, etc. Voor de analoge verbeelding is gebruik gemaakt van een digitale ondergrond (Grootschalige Basiskaart en/of kadastrale kaart).

5.3 Planregels De planregels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken. Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels voor het hele plangebied. Hoofdstuk 2 geeft de bestemmingsregels. Hoofdstuk 3 geeft vervolgens de algemene regels waaronder (mogelijke) flexibiliteitsbepalingen in de vorm van wijzigings- en afwijkingsbevoegdheden. In dit derde hoofdstuk kunnen belangrijke algemene bepalingen zijn opgenomen die van invloed zijn op het bepaalde in hoofdstuk 2. Ten slotte regelt hoofdstuk 3 de overgangs- en slotbepalingen. Voor de planregels is de gestandaardiseerde opbouw uit de SVBP 2012 gebruikt. In de planregels is een standaard hoofdstukindeling aangehouden die begint met 'Inleidende regels' (begrippen en wijze van meten), vervolgens met de 'Bestemmingsregels', de 'Algemene regels' (de regels die voor alle bestemmingen gelden) en de 'Overgangs- en slotregels'. In het tweede hoofdstuk, de Bestemmingsregels, staan de verschillende bestemming op alfabetische volgorde. Ook dit hoofdstuk kent een standaardopbouw:

• • • • • • •

bestemmingsomschrijving (in elk bestemmingsplan); bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk); nadere eisen (bestemmingsplanafhankelijk); afwijken van de bouwregels (bestemmingsplanafhankelijk); specifieke gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk); afwijken van de gebruiksregels (bestemmingsplanafhankelijk); omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (bestemmingsplanafhankelijk).

5.4 Wijze van bestemmen Navolgend worden per artikel kort de belangrijkste aspecten weergegeven.

47

Hoofdstuk 1: Inleidende regels Artikel 1 Begrippen In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn. Artikel 2 Wijze van meten Om op een eenduidige manier afstanden en oppervlakten te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Hiervoor is aangesloten bij de SVBP 2012. Hoofdstuk 2: Bestemmingsregels Artikel 3 Groen Aan de openbare groenstructuren in het plangebied is de bestemming 'Groen' toegekend. Binnen deze bestemming zijn geen gebouwen toegestaan. Wel mogen bij de bestemming behorende andere bouwwerken worden gebouwd. Artikel 4 Tuin Aan de voorkanten en enkele zijkanten van de woningen is een strook gereserveerd die van de bestemming 'Tuin' wordt voorzien. Ook komt deze voor op delen van tuinen die grenzen aan openbaar gebied. In de tuin zijn geen woningen of bijgebouwen toegestaan. Deze moeten worden gebouwd binnen de bestemming ‘Wonen’.

Op deze manier ontstaat een duidelijke driedeling: de woonbestemming waarbinnen de woning en de bijgebouwen mogen worden gebouwd en de tuin waar slechts andere bouwwerken (zoals schuttingen, speeltoestellen en tuinmeubilair) mogen worden gebouwd. Binnen deze bestemming is het toegestaan erkers, ingangspartijen en andere bouwwerken, zoals erf- of perceelafscheidingen en tuinmeubilair, niet zijnde overkappingen, te realiseren. Artikel 5 Verkeer Zowel wegen met een doorgaande (stroom-) functie als woonstraten krijgen de bestemming 'Verkeer'. In de regels wordt uitgegaan van een weg met ten hoogste twee rijstroken. Een rijstrook is de strook die breed genoeg is voor een auto. De meest voorkomende vorm van een weg met twee rijstroken is de weg met één strook heen en één strook terug. De gronden met de bestemming verkeer zijn naast wegen, tevens bestemd voor onder meer parkeervoorzieningen, bermen, groen- en speelvoorzieningen en watergangen. Artikel 6 Verkeer - Verblijfsgebied In het plan, tussen enkele woningen aan de Ridderschapslaan en Jacoba van Beierenlaan, is een parkeerkoffer opgenomen. Om te benadrukken dat deze parkeerkoffer en bijbehorende oprit geen openbaar karakter hebben is hiervoor de bestemming 'Verkeer - Verblijfsgebied' opgenomen. Deze gronden zijn bedoeld voor wegen, straten en paden met hoofdzakelijk een verblijfsfunctie.

Daarnaast ook voor parkeer-, speel- en groenvoorzieningen. Artikel 7 Wonen De gronden waarop de woningen met de bijbehorende tuinen, erven, in- en uitritten, parkeervoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen zijn beoogd zijn bestemd als 'Wonen'. De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn dan ook bestemd voor wonen, een beroep of bedrijf aan huis en de hiervoor genoemde bijbehorende tuinen en erven, in- en uitritten en parkeervoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen. De gemeente Zeist heeft, vanwege het ontbreken van een doelgroepenverordening, geen middel om woningen die voor bepaalde doelgroepen op de markt komen ook voor deze doelgroepen beschikbaar te houden. Er is daarom geen verplichting voor het realiseren van sociale huurwoningen in voorliggend bestemmingsplan opgenomen, maar dit wordt anderszins vastgelegd. Het gebruik van de woningen is slechts toegestaan als er voldoende waterberging wordt aangelegd, wat is vastgelegd in een voorwaardelijke verplichting. Daarnaast zijn ook de maatregelen die volgen uit het akoestisch onderzoek industrielawaai, zoals beschreven in toelichting paragraaf 4.6, opgenomen om de geluidhinder van de naast het plangebied gelegen school te beperken. Het gaat daarbij om het volgende:

48

• •

•

De kopgevels van de twee woonblokken die het dichtst bij de school voorzien zijn dienen uitgevoerd te worden als dove gevel. Conform artikel 2.17 van het Activiteitenbesluit mogen de maximale geluidniveaus binnen overdag niet hoger zijn dan 55 dB. Dat vergt voor enkele gevels in het plan aanvullende maatregelen (mechanische ventilatie, goede beglazing en kierdichting). Om een geluidreductie op de begane grond en buitenruimtes van de woningen die zich ten noordoosten van de school bevinden te bewerkstelligen wordt een geluidwerende schutting tussen de school en de woningen verplicht.

De begrenzing van de bouwvlakken en de maximale bouwhoogte van de woningen zijn op de verbeelding weergegeven. Op de verbeelding is een maximale goothoogte van 6,5 m opgenomen. Mogelijk is dit een te lage hoogte voor de praktijksituatie. In dat geval wordt een beroep gedaan op de algemene afwijkingsregel waarmee een afwijking van 10% vergund kan worden. Ten slotte is in deze bestemming en op de verbeelding opgenomen dat de woningen gestapeld dan wel als rijwoning mogen worden gebouwd. Artikel 8 Waarde - Cultuurhistorie - 2 Deze dubbelbestemming is gebruikt om de gemeentelijke monumentale structuren (de zogenaamde attentiegebieden) die op de gemeentelijke monumentenlijst staan, ook in het bestemmingsplan te beschermen. Het betreft in dit geval de stedenbouwkundige structuur bij het woningbouwcomplex Ridderschapslaan 1-43 (oneven), Ridderschapslaan 22-46 (even) en Jacoba van Beierenlaan 2-36. Met de dubbelbestemming is aangegeven dat de cultuurhistorische waarden prioriteit genieten boven de andere bestemmingen. Bouwen op deze gronden conform de andere bestemmingen mag uitsluitend plaatsvinden als de cultuurhistorische belangen dat gedogen en de (gemeentelijke) Commissie Ruimtelijke Kwaliteit hierover heeft geadviseerd.

Het uitvoeren van diverse werken en werkzaamheden is alleen mogelijk als hiervoor een omgevingsvergunning voor een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden is verkregen. Voor het verkrijgen van een dergelijke vergunning moet vooraf de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit worden geraadpleegd en mogen de monumentale belangen niet onevenredig worden geschaad. Hoofdstuk 3: Algemene regels Artikel 9 Anti-dubbeltelregel Deze regel is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. Artikel 10 Algemene bouwregels In dit artikel zijn algemene bepalingen over bouwen opgenomen. Deze bepalingen hebben betrekking op ondergronds bouwen. Artikel 11 Algemene gebruiksregels In dit artikel zijn algemene regels opgenomen ten aanzien van strijdig gebruik opgenomen. Artikel 12 Algemene afwijkingsregels In dit artikel zijn algemene regels opgenomen om af te wijken van hetgeen is bepaald in het bestemmingsplan. Artikel 13 Algemene wijzigingsregels In dit artikel is een mogelijkheid opgenomen om de Staat van bedrijfsactiviteiten te wijzigen en de bouwgrenzen te overschrijden.

Artikel 14 Overige regels In dit artikel is bepaald dat in voldoende parkeergelegenheid voorzien moet worden, waarbij wordt verwezen naar het gemeentelijk parkeerbeleid. Daarnaast worden in dit artikel eisen gesteld aan laden en lossen.

49

Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels Artikel 15 Overgangsrecht In deze regels wordt vorm en inhoud gegeven aan het overgangsrecht voor bebouwing en gebruik. Artikel 16 Slotregel Als laatste wordt de slotregeling opgenomen. Deze regeling bevat zowel de titel van het plan als de vaststellingsregeling.

50

6 Uitvoerbaarheid 6.1 Economische uitvoerbaarheid Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan dient, op grond van artikel 3.1.6 lid 1, sub f van het Bro, onderzoek plaats te vinden naar de (economische) uitvoerbaarheid van het plan. In principe dient bij vaststelling van een ruimtelijk besluit tevens een exploitatieplan vastgesteld te worden om verhaal van plankosten zeker te stellen. Op basis van ‘afdeling 6.4 grondexploitatie', artikel 6.12, lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad bij het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan echter besluiten geen exploitatieplan vast te stellen indien:

•

het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of besluit begrepen gronden anderszins verzekerd is;

•

het bepalen van een tijdvak of fasering als bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, 4°, onderscheidenlijk 5°, niet noodzakelijk is;

•

het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels als bedoeld in artikel 6.13, tweede lid, onderscheidenlijk b, c of d, niet noodzakelijk is.

Planspecifiek Het project wordt op particulier initiatief gerealiseerd. De kosten in verband met de realisatie van de ontwikkelingen van de locaties zijn dan ook voor rekening van de initiatiefnemer. Dit is vastgelegd in een anterieure overeenkomst tussen de initiatiefnemer en de gemeente. Een planschadeovereenkomst is hier onderdeel van. De kosten voor het begeleiden van de bestemmingsplanprocedure worden via de gemeentelijke legesverordening aan de initiatiefnemer doorberekend.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.2.1 Algemeen Bij de voorbereiding van een (voor)ontwerp bestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6 lid 1 Wro sub c overleg te worden gevoerd als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro. Op basis van het eerste lid van dit artikel wordt overleg gevoerd met waterschappen en met die diensten van provincie en Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. Een ontwerp bestemmingsplan dient conform afdeling 3.4 Awb gedurende 6 weken ter inzage gelegd worden. Hierbij is er de mogelijkheid voor een ieder om zienswijzen in te dienen op het plan. Na vaststelling door de Raad wordt het vaststellingsbesluit bekend gemaakt. Het bestemmingsplan ligt na bekendmaking 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is er de mogelijkheid beroep in te dienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Het bestemmingsplan treedt vervolgens de dag na afloop van de tervisielegging in werking als er geen beroep is ingesteld. Is er wel beroep ingesteld dan treedt het bestemmingsplan ook in werking, tenzij naast het indienen van een beroepschrift ook om een voorlopige voorziening is gevraagd. De schorsing van de inwerkingtreding eindigt indien de voorlopige voorziening wordt afgewezen. De procedure eindigt met de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Maatschappelijke gevolgen en participatie In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het ook belangrijk dat het plan maatschappelijk voldoende draagvlak heeft. Om die reden worden er sinds 2018 actief gesprekken gevoerd met bewoners over het plan. Er is een bewonerscommissie aangesteld waarmee de plannen besproken worden. Bij

51

aanvang van het project is een woonwensen onderzoek uitgevoerd waarin het merendeel van de bewoners aangegeven heeft voor herbouw van de woningen te zijn. Een aantal malen per jaar krijgen de huurders, met een huurcontract voor onbepaalde tijd, een nieuwsbrief met informatie over het project en de projectvoortgang. Daarnaast worden voor deze bewoners informatiebijeenkomsten georganiseerd met uitleg van het plan. Het project verloopt conform het Basis Sociaal Statuut; een statuut dat is vastgesteld door de besturen van de drie woningcorporaties in Zeist. Hierin zijn afspraken vastgelegd over informatieverstrekking, begeleiding, herhuisvesting en verhuis- en herinrichtingvergoeding. Dit zorgt ervoor dat huurders als basis gelijke rechten hebben. In het sociaal plan is verder geregeld dat vertrekkende bewoners de wettelijke verhuiskostenvergoeding krijgen en een stadsvernieuwingsurgentie voor de regio Utrecht. Daarbij heeft Woongoed Zeist de volgende uitgangspunten op de algemene website van de herontwikkeling geplaatst:

• • • •

Woongoed Zeist belooft dat alle huurders met een vast huurcontract in de wijk kunnen blijven wonen; woonlasten van de huurders mogen bij nieuwbouw niet hoger worden, dus woonlasten blijven gelijk of worden lager; de wijk moet het rustige, groene en ruime karakter behouden; bij nieuwbouw komen er qua type vergelijkbare woningen terug en nieuwbouw moet mooi aansluiten bij de bestaande bouw.

Ook omwonenden zijn sinds 2018 over de ontwikkeling geïnformeerd en kunnen zich via de website van Woongoed Zeist opgeven voor een nieuwsbrief. Verder is op 1 november 2022 een informatieavond georganiseerd voor omwonenden van het plangebied. Hiervoor zijn met een uitnodigingsbrief 216 adressen en enkele lokale milieuorganisaties aangeschreven. Uiteindelijk is de bijeenkomst bezocht door 9 adressen en Stichting Milieuzorg Zeist e.o. Het plan is middels posters aan de aanwezigen gepresenteerd. Er werd positief gereageerd op plan, waardoor dit geen aanleiding gaf tot wijzigingen. Met de bewoners van Cornelis Schellingerlaan 65 t/m 79 wordt overleg gevoerd over het inkorten van de achtertuinen zodat er 3 extra woningen gebouwd kunnen worden. Er is hierover onder de bewoners onbegrip ontstaan, wat per brief kenbaar is gemaakt aan de gemeentraad en Woongoed Zeist. Deze brief is beantwoord met nogmaals uitleg over de situatie en de toezegging voor een oplossingsvoorstel.

6.2.2 Verslag artikel 3.1.1 Bro overleg In het kader van het wettelijk vooroverleg is het ontwerpbestemmingsplan aan de relevante vooroverlegpartners, waaronder Gasunie, HDSR, Vitens, Veiligheidsregio Utrecht (hierna: VRU) en de provincie Utrecht, toegezonden. HDSR, de provincie Utrecht en de VRU hebben inhoudelijk gereageerd op het bestemmingsplan. Dit heeft tot de navolgende aanpassingen in het bestemmingsplan geleid. HDSR HDSR geeft aan dat in het plan verwijzingen naar het Waterbeheerprogramma 20222 - 2027 en naar het klimaatbeleid van gemeente Zeist, dat in januari 2021 is vastgesteld, ontbreken. Om aan deze omissies tegemoet te komen is in toelichting paragraaf 4.8.2 een beschrijving van het Waterbeheerprogramma opgenomen en is aan toelichting paragraaf 3.3.6 toetsing van het klimaatbeleid toegevoegd. Tevens verzoekt het waterschap aan de bestemmingsomschrijvingen artikel 4 'Tuin' en artikel 6 'Wonen' het begrip 'waterhuishoudkundige voorzieningen' toe te voegen, om daarmee het nemen van maatregelen om water op te vangen en te verwerken mogelijk te maken. Dit begrip is toegevoegd aan beide bestemmingsomschrijvingen. Verder geeft HDSR aan dat in het klimaatbeleid worden onder andere aanvullende eisen gesteld aan nieuwbouwplannen voor de thema’s wateroverlast, droogte, hitte en waterveiligheid.

Zo moet bijvoorbeeld ieder perceel 45mm neerslag kunnen bergen, waarbij geldt dat ten minste 35,7mm in 45 minuten, dat valt op de daken, direct in de bodem kan infiltreren of geborgen kan worden. De eis om 45 millimeter water op te kunnen vangen in het plangebied is middels een voorwaardelijke verplichting in de regels van het plan

52

(artikel 6.5.3) opgenomen. Ook moet via een modelmatige berekening aangetoond worden dat bij extreme regenval 90mm uur geen water de woningen instroomt. Daarnaast adviseert het waterschap op basis van de 'afspraken klimaatadaptief bouwen’ na te gaan dat bij extreme regenval (70mm uur) geen schade aan infrastructuur ontstaat. Om aan deze verzoeken te voldoen worden in het kader van de aanvraag omgevingsvergunning modelmatige berekeningen uitgevoerd om inzichtelijk te maken welke gevolgen extreme regenval heeft voor het plan. Provincie Utrecht De provincie Utrecht vraagt aandacht voor een verantwoording van de relatie met het regionaal programma Wonen en Werken, zoals bedoeld in artikel 9.15 lid 2 van de Interim Omgevingsverordening Utrecht. In toelichting paragraaf 3.2.2 is deze verantwoording opgenomen.

6.2.3 Verslag zienswijzen Het ontwerpbestemmingsplan ‘Griffensteijn’ heeft op grond van artikel 3.9a van de Wet ruimtelijke ordening met ingang van 12 januari 2023 gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn kon iedereen een zienswijze naar voren brengen bij de gemeenteraad. In totaal zijn twee zienswijzen ontvangen. De zienswijzen zijn tijdig ingediend. De indieners van de zienswijzen hadden bezwaar tegen de inkorting van de tuinen van de woningen aan de Cornelis Schellingerlaan. Op 20 maart 2023 heeft overleg plaatsgevonden tussen de gemeente en indieners van de zienswijzen. Tijdens dit overleg zijn afspraken gemaakt ten aanzien van planaanpassing. Naar aanleiding van dit overleg heeft Woongoed Zeist het voorstel gedaan de verbeelding van het bestemmingsplan aan te passen en de begrenzing zodanig te situeren dat de tuinen van de woningen aan de Cornelis Schellingerlaan met maximaal 1,2 m worden ingekort in plaats van de eerder bepaalde 2 m. Dit voorstel is besproken tijdens een overleg op 8 mei 2023. Resultaat is dat indieners na deze toezeggingen akkoord zijn met het bestemmingsplan en hebben hun zienswijze ingetrokken. Er is dus geen sprake meer van ingediende zienswijzen tegen het bestemmingsplan. Bovengenoemde wijziging is verwerkt in het vast te stellen bestemmingsplan. Daarnaast is sprake van enkele ambtshalve wijzigingen.

Deze zijn opgesomd in de Nota ambtshalve wijzigingen bestemmingsplan Griffensteijn (zie bijlagen bij toelichting bijlage 8).

53