01.00-23RV042 Bijlage 1.0 Toelichting bestemmingsplan Griffensteijn

bestemmingsplan

Griffensteijn Gemeente Zeist

Planstatus:

vastgesteld

Plan identificatie:

NL.IMRO.0355.BPGriffensteijn-VS01

Datum:

2023-05-31

Contactpersoon Buro SRO:

dhr. T.J. Oostrom

Kenmerk Buro SRO:

SR220145

Opdrachtgever:

Woongoed Zeist

Buro SRO 't Goylaan 11 3525 AA Utrecht 030-2679198 www.buro-sro.nl

BTW nummer: KvK nummer: Rabobank rekeningnummer:

NL8187.16.071.B01 30232281 NL44.RABO.0142.1540.24 t.n.v. Buro SRO B.V. te Utrecht

2

Inhoudsopgave 1 Inleiding ................................................................................................................................................... 5 1.1 Aanleiding .......................................................................................................................................................... 5 1.2 Ligging plangebied............................................................................................................................................. 5 1.3 Geldend bestemmingsplan ............................................................................................................................... 6 1.4 Leeswijzer .......................................................................................................................................................... 7

2 Planbeschrijving ...................................................................................................................................... 8 2.1 Huidige situatie .................................................................................................................................................. 8 2.2 Toekomstige situatie ......................................................................................................................................... 9

3 Beleidskader .......................................................................................................................................... 12 3.1 Nationaal beleid ..............................................................................................................................................12 3.2 Provinciaal beleid ............................................................................................................................................13 3.3 Gemeentelijk beleid ........................................................................................................................................16

4 Milieu- en omgevingsaspecten ............................................................................................................. 29 4.1 Milieueffectrapportage ....................................................................................................................................29 4.2 Bodem ..............................................................................................................................................................30 4.3 Luchtkwaliteit...................................................................................................................................................30 4.4 Geluid ...............................................................................................................................................................31 4.5 Ecologie ............................................................................................................................................................32 4.6 Bedrijven en milieuzonering............................................................................................................................34 4.7 Externe veiligheid ............................................................................................................................................37 4.8 Water

................................................................................................................................................................38 4.9 Cultureel erfgoed .............................................................................................................................................42 4.10 Verkeer en parkeren .....................................................................................................................................44

5 Juridische planbeschrijving ................................................................................................................... 47 5.1 Algemeen .........................................................................................................................................................47 5.2 Verbeelding ......................................................................................................................................................47 5.3 Planregels ........................................................................................................................................................47 5.4 Wijze van bestemmen .....................................................................................................................................47

6 Uitvoerbaarheid ..................................................................................................................................... 51 6.1 Economische uitvoerbaarheid ........................................................................................................................51 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid .................................................................................................................51

3

4

1 Inleiding 1.1 Aanleiding De initiatiefnemer, Woongoed Zeist, is voornemens om in de wijk Griffensteijn te Zeist een locatie aan de Ridderschapslaan en Jacoba van Beierenlaan te herontwikkelen. Het gaat om een locatie die in de huidige situatie reeds 90 sociale huurwoningen bevat. Op hoofdlijnen bestaat de herontwikkeling uit sloop van de bestaande woningen en realisatie van 98 nieuwe woningen. In het geldende bestemmingsplan ‘Zeist-West en Utrechtseweg-Noord’ heeft het plangebied de bestemmingen 'Wonen', 'Tuin', 'Verkeer' en 'Groen'. Het planvoornemen is op verschillende onderdelen strijdig met het geldende bestemmingsplan. Om de beoogde planontwikkeling mogelijk te maken is daarom een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2 Ligging plangebied Het plangebied bevindt zich aan de Ridderschapslaan en Jacoba van Beierenlaan in Zeist. Specifiek gaat het om de woningen aan de Jacoba van Beierenlaan 2 t/m 36 bis (even) en Ridderschapslaan 1 t/m 43 (oneven) en 22 t/m 56 (even). Het plangebied staat bekend onder de kadastrale gemeente Zeist, sectie N, percelen 5016 (deels) en 5017. Daarnaast zullen ook enkele ingrepen plaatsvinden in de openbare groenstroken die direct naast de woningen liggen. In totaal beslaat het plangebied een oppervlakte van ca. 1,5 ha. Navolgende afbeeldingen tonen de globale ligging en de globale begrenzing van het plangebied.

Globale ligging plangebied, rood omcirkeld (bron: Google Earth)

5

Globale begrenzing plangebied, rood omkaderd (bron: Google Maps)

1.3 Geldend bestemmingsplan Voor de gronden van het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Zeist-West en Utrechtseweg-Noord'. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 6 december 2011 door de gemeenteraad van de gemeente Zeist. Navolgende afbeelding toont een uitsnede van het geldende bestemmingsplan ter plaatse van het plangebied.

Uitsnede geldend bestemmingplan 'Zeist-West en Utrechtseweg-Noord' (plangebied rood omkaderd)

De gronden waar de beoogde herontwikkeling is voorzien hebben de bestemming 'Wonen', 'Tuin', 'Verkeer' en 'Groen'. De gronden met de bestemming 'Wonen' zijn bestemd voor woningen, beroepen en bedrijven

6

aan huis en tuinen en erven. Woningen mogen worden gebouwd binnen de bouwvlakken. Ter plaatse van de bouwvlakken in het plangebied mogen slechts aaneengebouwde of gestapelde woningen worden gerealiseerd. Met voorliggend plan is voorgenomen de aaneengebouwde (grondgebonden) en gestapelde woningen (bebo's) overeenkomstig het in de bouwvlakken toegestane woningtype te realiseren. Dit betekent dat bijvoorbeeld de woningen ten oosten van de Ridderschapslaan (huisnummers 1 t/m 43 (oneven)) als aaneengebouwde woningen worden uitgevoerd. Conform het geldende bestemmingsplan mogen woningen slechts binnen bouwvlakken gerealiseerd worden. Doordat het voornemen is 8 woningen toe te voegen en de woningen een grotere diepte te geven dan de huidige woningen, worden de bouwvlakken deels overschreden. Dit is daarmee in strijd met het geldende bestemmingsplan. Ook de bouwhoogte van de beoogde woningen is in strijd met de bouwregels; er wordt een bouwhoogte van ca. 7 m voor de bebo's en ca. 6,7 voor de grondgebonden woningen beoogd, terwijl slechts 6 m is toegestaan. Tevens is beoogd tussen de woningen Ridderschapslaan 1 t/m 43 en de Jacoba van Beierenlaan 2 t/ 12 bis enkele parkeerplaatsen te realiseren. Dit is niet toegestaan binnen de bestemming 'Wonen'.

Ook de ontsluitingsweg die nodig is om bij deze parkeerplaatsen te komen is strijdig met deze bestemming en met de bepalingen van de bestemming 'Groen'. Verder geldt in het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie - 2'. De gronden die voorzien zijn van deze dubbelbestemming zijn mede bestemd voor instandhouding van de daar voorkomende cultuurhistorische waarden, wat in dit geval de 'stedenbouwkundige structuur bij het monumentale woningbouwcomplex Jacoba van Beijerenlaan 2-36' betreft. Hoe voorliggend plan hier zich tot verhoudt komt aan bod in toelichting paragraaf 3.3.7 en toelichting paragraaf 4.9.2. Omdat de beoogde herontwikkeling op meerdere onderdelen strijdig is met het geldende bestemmingsplan is voor de gronden in het plangebied een herziening van het geldende bestemmingsplan vereist. Daarbij dient aangetoond te worden dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Voorts geldt voor het grondgebied van de gemeente Zeist het bestemmingsplan 'Paraplubestemmingsplan Parkeernormen Zeist'. Dit bestemmingsplan geeft de gemeente de mogelijkheid eisen te stellen bij ruimtelijke ontwikkelingen aan het realiseren van voldoende parkeerplaatsen. Dit komt aan bod in toelichting paragraaf 4.10.2.

1.4 Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het plan beschreven. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het relevante beleid opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt het project inhoudelijk op haalbaarheid getoetst aan de hand van het geldende beleid en (milieu)wetgeving. Hoofdstuk 5 bevat vervolgens een juridische planbeschrijving. Tot slot wordt in hoofdstuk 6 ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

7

2 Planbeschrijving 2.1 Huidige situatie Het plangebied is gelegen in de wijk Griffensteijn in Zeist. Een groot deel van deze wijk is tijdens de naoorlogse wederopbouw tot stand gekomen. In de wederopbouwperiode werd vanwege de schaarste aan materiële en financiële middelen geëxperimenteerd met nieuwe, industriële bouwwijzen. Een van deze bouwwijzen is de bouwwijze van de Engelse ontwerper Edwin Airey. Deze geprefabriceerde woningen staan bekend als Airey-woningen. De 90 woningen in het plangebied, bestaande uit 26 grondgebonden en 32 (64) beneden-bovenwoningen (hierna: bebo's), zijn als dergelijke Airey-woningen te typeren. Buiten het plangebied staan nog 24 Airey-woningen die tot hetzelfde complex behoren en die wel behouden blijven. Op navolgende afbeeldingen is een overzicht van de situatie en een impressie van de woningen weergegeven.

Situatietekening huidige situatie (bron: Geurst & Schulze architecten)

Impressie bestaande woningen Ridderschapslaan (bron: Google Streetview, d.d. januari 2021)

8

Door de unieke stijl en de bouw in de historische periode voor Nederland zijn de woningen in 1988 als gemeentelijk monument aangewezen. Inmiddels is deze monumentale status van de woningen opgeheven. De cultuurhistorische waarde van het plangebied komt nader aan bod in toelichting paragraaf 4.9.2. Doordat bij de Airey-woningen goedkopere materialen werden toegepast is de energieprestatie en het woonen leefklimaat van een lager niveau dan bij modernere woningen. Dit maakt het wenselijk de woningen te herontwikkelen. Desondanks blijft een deel van de Airey-woningen, de 24 woningen buiten het plangebied, behouden, zodat het tijdsbeeld van industriële woningen uit de jaren ’50 zichtbaar blijft. Deze woningen worden verduurzaamd. Niet alleen is de bouwstijl van de woningen waardevol, ook de stedenbouwkundige structuur heeft cultuurhistorische waarde. Deze waarde is daarom vastgelegd en beschreven in de Kadernota Griffensteijn Zeist, die opgenomen is als bijlagen bij toelichting bijlage 1. Op navolgende afbeelding is een impressie van de situering van de woningen langs de Ridderschapslaan weergegeven.

Impressie Ridderschapslaan (bron: Google Streetview, d.d. januari 2021)

2.2 Toekomstige situatie Het planvoornemen bestaat uit de sloop van de 90 bestaande woningen en de realisatie van 98 nieuwe woningen. De hoofddoelstellingen zijn het verbeteren van de energieprestatie en het verbeteren van het wooncomfort voor de bewoners. Daarmee levert het plan een positieve bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit. In de toekomstige situatie kent het plangebied de volgende woningverdeling: 30 rijwoningen en 34 (68) beneden-bovenwoningen. In vergelijking met de bestaande situatie betekent dat 4 extra grondgebonden woningen en 4 extra bebo's. Het woningaantal neemt dus in totaal met 8 woningen toe ten opzichte van de huidige situatie. Op navolgende situatietekening is een impressie van de toekomstige situatie weergegeven.

9

Situatietekening toekomstige situatie (bron: Geurst & Schulze architecten)

Doordat de toekomstige woningen dieper en hoger, maar ook smaller, worden dan de bestaande woningen is het mogelijk om 8 extra woningen in te passen. Dit is in lijn met de gemeentelijke woningbehoefte. In uiterlijke verschijningsvorm sluiten de beoogde woningen zoveel mogelijk aan op de bestaande Aireywoningen. Op navolgende afbeelding is een impressie van de woningen weergegeven.

Impressie voorgevel beneden-bovenwoningen (bron: Geurst & Schulze architecten)

Impressie achtergevel beneden-bovenwoningen (bron: Geurst & Schulze architecten)

Impressie voorgevel rijwoningen (bron: Geurst & Schulze architecten)

Impressie achtergevel rijwoningen (bron: Geurst & Schulze architecten)

10

Zoals te zien is op de impressie van de achtergevel van de bebo's worden de bovenwoningen voorzien van een balkon. De benedenwoningen hebben een eigen tuin met berging. Tussen de achtertuinen van enkele woningen aan de Ridderschapslaan en Jacoba van Beierenlaan worden 14 parkeerplaatsen gerealiseerd, om tegemoet te komen aan de parkeerbehoefte. Het achterpad, dat in het verlengde van de parkeerplaatsen ligt, wordt ook anders dan in de huidige situatie: het krijgt een bredere opzet en wordt voorzien van groen. Ook de groenstroken voor de woningen krijgen een andere indeling. Bij de woningen worden zoveel mogelijk duurzame materialen met minimale onderhoudsbehoefte toegepast. Daarnaast worden de gevels voorzien van nestkasten en eventueel gevelbegroeiing, om zo huismussen onderdak te kunnen bieden. Voorts worden de woningen conform de BENG-eisen gerealiseerd, waardoor de energieprestatie significant beter is dan bij de bestaande woningen. De maatregelen op het gebied van duurzaamheid komen in toelichting paragraaf 3.3.5 nader aan bod.

11

3 Beleidskader 3.1 Nationaal beleid 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. Deze nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: 1. 2. 3. 4.

ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; duurzaam economisch groeipotentieel; sterke en gezonde steden en regio's; toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Voor de vier NOVI-prioriteiten geldt steeds dat zowel voor de lange als de korte termijn maatregelen nodig zijn. Deze maatregelen dienen in de praktijk voortdurend op elkaar in te spelen. Bij de afweging van de belangen staat een evenwichtig gebruik van de fysieke leefomgeving centraal voor zowel de boven- als de ondergrond. Planspecifiek Doordat voorliggend plan naar aard en omvang beperkt is heeft het geen effecten die van nationaal belang zijn. Wel draagt het plan bij aan de ambitie van het Rijk in voldoende en duurzame woningen te voorzien.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening De wetgever heeft in de Wro, ter waarborging van de nationale of provinciale belangen, de besluitmogelijkheden van lagere overheden begrensd. Indien nationale of provinciale belangen dat met het oog op een goede ruimtelijke ordening noodzakelijk maken, kunnen bij of krachtens algemene maatregel van bestuur respectievelijk bij of krachtens provinciale verordening regels worden gesteld omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn 14 nationale belangen opgenomen die in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) zijn herbevestigd. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden en op 1 oktober 2012, 1 juli 2014, 1 juli 2016, 1 januari 2017 en 1 december 2020 op onderdelen aangevuld. Planspecifiek Het plan valt niet binnen één van de projecten aangewezen in het Barro. Daarnaast is het plan dusdanig klein van schaal dat het niet van nationaal belang is. Vanuit het Barro zijn er dan ook geen specifieke randvoorwaarden voor dit plan.

3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een onderbouwing op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt uitgegaan van de 'ladder voor duurzame verstedelijking'. De 'stappen van de ladder' worden in artikel 3.1.6, leden 2 - 4 Bro als volgt omschreven:

12

2.

3.

4.

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Indien in een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid toepassing is gegeven aan artikel 3.6, eerste lid, onder a of b, van de wet kan bij dat bestemmingsplan worden bepaald dat de beschrijving van de behoefte aan een nieuwe stedelijke ontwikkeling en een motivering als bedoeld in het tweede lid eerst wordt opgenomen in de toelichting bij het wijzigings- of het uitwerkingsplan als bedoeld in dat artikel. Een onderzoek naar de behoefte als bedoeld in het tweede lid, heeft, in het geval dat een bestemmingsplan als bedoeld in het tweede lid, ziet op de vestiging van een dienst als bedoeld in artikel 1 van de Dienstenwet en dit onderzoek betrekking heeft op de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of actuele economische gevolgen van die vestiging, slechts tot doel na te gaan of de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

Planspecifiek Conform artikel 1.1.1, eerste lid onder i van het Bro wordt onder een stedelijke ontwikkeling verstaan: een 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State blijkt dat de ondergrens van wat als nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden gezien, ligt tussen de 9 en 14 nieuwe woningen, afhankelijk van de omgeving waarin de ontwikkeling plaatsvindt. Per saldo worden er met onderhavige ontwikkeling 8 woningen toegevoegd. Daarnaast bevindt de herontwikkeling zich binnen stedelijk gebied en neemt het ruimtebeslag ten opzichte van de huidige situatie maar beperkt toe. De ontwikkeling is hiermee niet aan te merken als een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Desalniettemin dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening de behoefte aan de nieuwe woningen aangetoond te worden. Uit toelichting paragraaf 3.3.2 blijkt dat er in de gemeente Zeist behoefte bestaat aan nieuwe woningen. Ook in de sociale huursector is de druk op de markt groot, waardoor de gemeente Zeist zich in wil blijven zetten voor voldoende sociale huurwoningen. Geconcludeerd wordt dat de beoogde ontwikkeling past binnen de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Omgevingsvisie provincie Utrecht De Omgevingsvisie Provincie Utrecht is op 10 maart 2021 vastgesteld. De ruimte in de provincie is beperkt terwijl de vraag naar ruimte groot is. Dat stelt de provincie Utrecht voor een grote uitdaging: 'hoe gaan we om met de groei van inwoners en bedrijven zonder dat dit ten koste gaat van een prettige en gezonde leefomgeving? We móeten keuzes maken'. Daarom is het uitgangspunt om waar mogelijk te kiezen voor slim combineren en concentreren. Met zeven beleidsthema’s geeft de provincie richting aan de ontwikkeling en de bescherming van een gezonde en veilige leefomgeving. In 2050 is de provincie Utrecht een inclusieve en circulaire provincie:

• • • • • • •

waarin Stad en land gezond zijn; die Klimaatbestendig en waterrobuust is; waarin Duurzame energie een plek heeft; met Vitale steden en dorpen; die Duurzaam, gezond en veilig bereikbaar is; met een Levend landschap, erfgoed en cultuur; die een Toekomstbestendige natuur en landbouw heeft.

Slim combineren Met slim combineren bedoelt de provincie Utrecht dat de beschikbare ruimte op meerdere manieren gebruikt kan worden. De provincie combineert bijvoorbeeld het versterken van de rivierdijken met de

13

ontwikkeling van nieuwe fiets- en wandelroutes en nieuwe recreatie- en natuurgebieden. Door te zorgen dat het autoverkeer op de dijken vermindert, ontstaat er meer ruimte voor wandelaars en fietsers. Concentreren Concentreren betekent bijvoorbeeld dat nieuwe woningen voornamelijk gebouwd worden dichtbij stations en in steden en dorpskernen. Veel van wat je nodig hebt, is dan in de buurt en goed bereikbaar. Als het nodig is om kernen leefbaar te houden, is daarnaast een kleine uitbreiding mogelijk. Daarbij is voldoende ruimte om te bewegen en voldoende groen en water belangrijk. En door te bouwen in bebouwd gebied (concentreren), wordt er juist gezorgd dat er op andere plekken in de provincie ruimte overblijft voor andere zaken dan wonen. Denk aan natuur, het verbouwen van voedsel en het opwekken van zon- en windenergie en het verbouwen van voedsel. Uitvoering geven aan de Omgevingsvisie De vraagstukken waar we voor staan kunnen de provincie niet alleen oplossen. Samenwerking met met inwoners, ondernemers, belangenorganisatie en medeoverheden, partners en de samenleving is cruciaal. Alleen dan kunnen de ambities bereikt worden. Planspecifiek Voorliggend plan raakt aan het vierde beleidsthema van de omgevingsvisie. Er wordt gestreefd naar een provincie waar ruimte is voor goed wonen, werken en natuur.

Het initiatief is in lijn met de ambitie die de provincie heeft voor vitale dorpen en steden. Het project voorziet immers in de herontwikkeling van een verouderde binnenstedelijke locatie in Zeist en het toevoegen van 8 woningen. Het binnenstedelijk realiseren van woningen is onder andere wenselijk omdat zo ruimteclaims op landelijk gebied kunnen worden voorkomen. De beoogde ontwikkeling zorgt voor een kwaliteitsverbetering en een groter woningaanbod, waarmee een bijdrage wordt geleverd aan de plancapaciteit in de regio en gemeente. De provincie wil de fysieke leefomgeving klimaatbestendig en waterrobuust maken. Het is belangrijk dat bij ontwikkelingen rekening gehouden wordt met een robuust bodem- en watersysteem, een klimaatbestendige en waterveilige leefomgeving en een perspectief voor bodemdalingsgebieden. Onderdeel van een klimaatbestendige leefomgeving is klimaatadaptief bouwen. Om dit te stimuleren heeft de provincie Utrecht het initiatief genomen om met zoveel mogelijk gemeenten, bouwers, ontwikkelaars en waterschappen afspraken te maken over het 'klimaatrobuust' maken van gebouwen. Deze afspraken zijn vastgelegd in de nota 'Afspraken klimaatadaptief bouwen Utrecht'. In de nota is klimaatadaptief bouwen onderverdeeld in de volgende thema's: hitte, droogte, wateroverlast, gevolgbeperking van overstromingen, biodiversiteit & natuurinclusiviteit en bodemdaling.

Bij voorliggend plan is aandacht besteed aan klimaatadaptief en natuurinclusief bouwen. Navolgend worden de relevante thema's beschouwd. - Hitte Overlast van hitte is in het plangebied niet te verwachten. Bestaande bomen worden zoveel mogelijk behouden en er wordt zoveel mogelijk groen toegevoegd in de ruimtes achter de woningen. Ook hitte in de woningen is niet aan de orde, door de goede isolatie en het beperkte dakoppervlak. - Droogte Al het regenwater van de woningen wordt gescheiden afgevoerd en geïnfiltreerd in het terrein. Omdat dit in de bestaande situatie niet het geval is heeft voorliggend plan een positief effect op het tegengaan van droogte. - Bodemdaling Gezien in de huidige situatie reeds woningen in het plangebied aanwezig zijn is bodemdaling niet te verwachten. Conclusie Er komen geen belemmeringen voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan voort uit de omgevingsvisie; het plan is in lijn met de provinciale ambities.

14

3.2.2 Interim Omgevingsverordening Provincie Utrecht Het beleid van de Omgevingsvisie wordt uitgevoerd met behulp van de op 10 maart 2021 vastgestelde Interim Omgevingsverordening en Programma's: De Omgevingsverordening In de Interim Omgevingsverordening van de provincie Utrecht staan de regels die horen bij het beleid dat in de Omgevingsvisie staat. Bijvoorbeeld regels voor natuurgebieden, waterwingebieden en woningbouw. Het opstellen van deze regels is een wettelijke taak of is het gevolg van politieke keuzes van de provincie Utrecht. In de Omgevingsverordening gaat het deels om regels die alleen voor gemeenten, waterschappen en uitvoeringsdiensten gelden en deels om regels die voor iedereen gelden. De provincie Utrecht heeft de ambitie om alleen regels te maken om risico’s uit te sluiten. Soms is het mogelijk van regels af te wijken. De provincie Utrecht vindt het belangrijk om ruimte te geven aan nieuwe initiatieven en maatwerk per gebied. In de Omgevingsverordening zijn alle regels voor de leefomgeving samengebracht en de provincie Utrecht is van zo’n 20 verordeningen naar één Omgevingsverordening gegaan. Dit moet het voor iedereen eenvoudiger maken om te zien welke regels waar gelden. Programma's Om het beleid uit te voeren zijn er niet alleen regels nodig, maar ook op uitvoering gerichte programma’s.

De provincie zal hier samen met overheden, partners en de samenleving invulling aan geven. Bijvoorbeeld in het programma ‘wonen en werken’. Gemeenten in een regio en provincie zitten daarbij samen aan tafel en leggen vast welke woningen waar op welk moment gebouwd gaan worden en welke bedrijventerreinen ontwikkeld gaan worden. Daarbij wordt ook rekening gehouden met andere zaken, zoals dat mensen naar hun werk kunnen gaan en dat er voldoende recreatie en groen is. Met de Omgevingsvisie wil de provincie Utrecht duidelijkheid geven hoe de Utrechtse leefomgeving ingericht kan worden. Welke rol de provincie inneemt, hangt af van de situatie. De ene keer zal de provincie Utrecht een ontwikkeling stimuleren, de andere zorgt ze ervoor dat plannen worden aangepast om de kwaliteiten van de omgeving te beschermen. Planspecifiek Uit de kaart behorende bij de Interim Omgevingsvisie blijkt dat voor het plangebied verschillende artikelen van de verordening relevant zijn. Deze artikelen worden navolgend getoetst. Landschap In artikel 7.9 is aangegeven dat de kernkwaliteiten van het landschap niet aangetast mogen worden. Uit kaart 15 'Cultuurhistorie en landschap kaart 2' blijkt dat het plangebied is gelegen in het landschap Utrechtse Heuvelrug. De kernkwaliteiten van dit landschap zijn: robuuste eenheid, reliëfbeleving en extreme historische gelaagdheid.

Aangezien op de planlocatie al bebouwing aanwezig is en vanwege de ligging in bestaand stedelijk gebied wordt aangenomen dat de kernkwaliteiten niet worden aangetast. Verstedelijking Het plangebied is gelegen in het stedelijk gebied. Met betrekking tot verstedelijking van het stedelijk gebied stelt artikel 9.15 van de Interim Omgevingsverordening dat verstedelijking is toegestaan, mits aan de volgende voorwaarden is voldaan: a. b.

de woningbouw past in het door gedeputeerde staten vastgestelde programma Wonen en werken; de woningbouw leidt niet tot extra bodemdaling;

In het programma Wonen en werken worden de basisprincipes voor verstedelijking gevolgd. Het initiatief voldoet hieraan omdat het zich in stedelijk gebied bevindt. De woningbouw zal niet leiden tot extra bodemdaling. Er is reeds bebouwing aanwezig op deze locatie en vanwege de ligging op zandgronden is bodemdaling niet aan de orde. Conclusie Gezien voorgaande is de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming met het gestelde in de Interim Omgevingsverordening.

15

3.3 Gemeentelijk beleid 3.3.1 Eerste Zeister Omgevingsvisie 2023 - 2026 In de Eerste Zeister Omgevingsvisie 2023 - 2026, vastgesteld door de gemeenteraad op 25 mei 2023, staan de belangrijkste waarden van de gemeente Zeist op het gebied van wonen, zorg, natuur, sport, onderwijs, mobiliteit en economie beschreven. De visie beschrijft ook welke maatschappelijke opgaven er op de gemeente afkomen en welke ambities er zijn. Het gaat om thema’s als wonen, zorg, natuur, sport, onderwijs, mobiliteit en economie. De visie is opgedeeld in drie niveaus: Gemeente Zeist, Kernen van Zeist en Buurten van Zeist. Op elk niveau is aangegeven wat er belangrijk is in de huidige en de toekomstige uitstraling van het gebied. Het gaat zowel om het behouden en beschermen van een waarde als het versterken ervan. Het streven in Zeist is om de vele waarden die Zeist rijk is te behouden en te versterken ten behoeve van een goed leven in Zeist. Concreet verstaat de gemeente onder kwaliteit voor Zeist:

• • • • •

Groen als grote kwaliteit. Samenleven doen we samen. Wonen voor alle generaties. Omzien naar onze ouderen. Bruisend Zeist ook voor jongeren.

Planspecifiek De gemeente Zeist kiest ervoor de kwaliteiten en identiteit van buurten, wijken en kernen te behouden en te versterken. Met voorliggend plan worden bestaande woningen met historische kwaliteit gesloopt en komen er nieuwe woningen, die recht doen aan deze kwaliteit, voor in de plaats. Deze nieuwe woningen voldoen in tegenstelling tot de huidige woningen aan de hedendaagse maatstaven wat betreft energieprestatie en materiaalgebruik. Voorts wordt met de toevoeging van 8 woningen een bijdrage geleverd aan de woningbehoefte, specifiek aan de behoefte aan sociale huurwoningen. Op het gebied van de wonen heeft de gemeente Zeist onder andere de ambitie duurzaam en natuurinclusief te bouwen. Daarnaast beoogt de gemeente de beschikbaarheid van betaalbare woningen voor middeninkomens te vergroten. Zoals beschreven in toelichting paragraaf 2.2 worden de woningen duurzaam gebouwd en worden er maatregelen op het gebied van natuurinclusiviteit getroffen. Tevens worden de woningen betaalbaar en zijn voor verschillende doelgroepen geschikt. Er kan worden geconcludeerd dat het plan in lijn is met de ambities uit de omgevingsvisie.

3.3.2 Woonvisie Zeist 2021-2025 Op 19 januari 2021 heeft de raad van de gemeente Zeist de geactualiseerde woonvisie voor 2021-2025 vastgesteld. De definitieve versie van de woonvisie is op 21 januari 2021 verschenen en vormt het woonbeleid van de gemeente. Belangrijkste uitgangspunt in de woonvisie 2021-2025 is dat iedereen in Zeist zich thuis moet kunnen voelen en prettig kan wonen. Voor de meeste inwoners is dat al het geval. Voor sommige doelgroepen is er echter niet zomaar een passende woning beschikbaar. Het gaat dan om groepen als starters, senioren, middeninkomens, spoedzoekers (bijvoorbeeld na een scheiding) en mensen met een zorgvraag. Juist voor deze groepen is er aandacht in de woonvisie, door diverse oplossingsrichtingen te beschrijven die de genoemde doelgroepen beter kunnen bedienen. In Zeist moet de woningmarkt een afspiegeling zijn van de samenleving, met kansen voor diverse doelgroepen wat betreft inkomen, leeftijd en huishoudenssamenstelling. In het beleid richt de gemeente zich op vitale wijken en buurten met een diverse samenstelling van de bevolking. Nieuwe ontwikkelingen dienen zich hierbij aan te sluiten. De eigenheid van wijken is hierbij belangrijk, waarbij we door behoud van de eigen identiteit van wijken ook zorgen voor diversiteit in woonmilieus. De speerpunten voor komende jaren zijn:

16

1. 2. 3. 4.

Duurzaam wonen in Zeist Vergroten beschikbaarheid van betaalbare woningen voor middeninkomens Meer aanbod voor spoedzoekers en bijzondere doelgroepen Wonen, zorg en welzijn verbonden in de wijk

De woonvisie staat niet op zichzelf. De basis voor het ruimtelijk beleid van Zeist staat nu nog in de structuurvisie en vanaf 2023 in de eerste Zeister omgevingsvisie. Voorts maakt Zeist onderdeel uit van de regio Utrecht (U10). Deze regio is economisch sterk groeiend en dit betekent dat de vraag naar woningen in de komende tientallen jaren hoog blijft. Er is geen sprake van krimp, de druk zal alleen maar toenemen. Deze druk komt vooral op de stad Utrecht terecht, maar als buurgemeente merkt Zeist hier ook de effecten van. In het woningmarktonderzoek Zeist (Companen, 2020) waar aan gerefereerd wordt in de woonvisie, wordt de woningbehoefte in Zeist en in de regio benoemd. Uitgaande van het inlopen van het huidig woningtekort, zijn er naar verwachting 2.480 extra woningen tot 2030 nodig om in de behoefte te kunnen voorzien. De meeste woningbehoefte concentreert zich in Zeist zelf. Daarnaast is in de regio de woningbehoefte voor de periode tot 2040 bepaald op ruim 104.000 woningen. Hiervan staan er reeds 67.000 woningen in de planning. Er zijn aanvullende plannen en locaties nodig om in de overige 37.000 woningen te voorzien. Hier ligt een gezamenlijke opgave voor de regiogemeenten. Zeist kan mede door zijn goede ligging ten opzichte van het openbaarvervoernetwerk en de aanwezige centrumvoorzieningen een deel van de gezamenlijke opgave oppakken.

De woonvisie vormt input voor de verdere uitwerking van de regionale bijdrage van Zeist. In het licht van de aanstaande regionale woondeal met het rijk worden nieuwe afspraken opgenomen over het aantal te realiseren woningen. De nieuwe woonvisie geeft geen kant-en-klare oplossing voor alle uitdagingen. De woonvisie geeft wel richting en duiding om een afweging te kunnen maken. Hierbinnen kunnen partijen in samenwerking komen met voorstellen om zowel bestaande situaties aan te passen, als om nieuwe plannen te realiseren. De woonvisie is daarbij een toetsingskader. Bouwprojecten worden beoordeeld op de aansluiting bij het woonbeleid: nieuwbouw moet een goede aanvulling zijn op de huidige woningvoorraad en waar mogelijk inspelen op de behoefte die er is in de wijk. Wat betreft woningdifferentiatie geldt dat alle nieuwbouw- en transformatieprojecten vanaf 40 woningen moeten voldoen aan de differentiatie zoals deze is aangegeven in de volgende tabel. Segment Sociale huur Middeldure koop (laag)/middeldure huur Middeldure koop (hoog)/ dure huur Duur

Maximaal prijsniveau (prijspeil 2022) Tot €763,47 Gemiddeld €282.425 VON (max. NHG)/ huur gemiddeld €950 p./m. (max €1.130) Gemiddeld € 385.125 VON (max. €462.150)/ huur gemiddeld €1.230 p./m. Vrij

% 20% tot 30% 25% tot 30% 25% tot 30% 20% tot 25%

Tot 40 woningen is er een keuze. Of de volledige differentiatie, of een programma volledig gericht op het middensegment. Vanaf 40 woningen geldt de aanvullende voorwaarde dat minimaal 50% van de woningen gerealiseerd dient te worden in de categorieën 'Sociale huur' en 'Middeldure koop (laag)/ middeldure huur'. Er geldt een uitzondering van de woningdifferentiatietabel voor bepaalde lopende ontwikkelingen en ontwikkelingen van woningbouwcorporaties. Ook bestaat de mogelijkheid om in geval van zwaarwegende redenen af te wijken van de differentiatie. Planspecifiek De voorgenomen ontwikkeling betreft de sloop van 90 sociale huurwoningen en de nieuwbouw van 98 sociale huurwoningen op dezelfde locatie. Er komen per saldo dus 8 woningen bij. Dit is een positieve ontwikkeling gezien de woningbehoefte in Zeist. Het woningmarktonderzoek van Companen geeft aan dat er tot 2030 minimaal 300 extra sociale huurwoningen nodig zijn. De gemeente Zeist ziet het toevoegen van 300 sociale huurwoningen daarom als de minimale vraag die uiterlijk 2025 gerealiseerd moet zijn. Deze ontwikkeling draagt hier aan bij. Voorts betreft het hier een sloop/nieuwbouwproject van een corporatie, waarbij 100 % sociale huurwoningen worden teruggebouwd. Dit betekent dat de ontwikkeling niet hoeft te voldoen aan de

17

woningdifferentiatietabel zoals hiervoor weergegeven. De ontwikkeling voldoet verder aan de voorwaarden sociale huur zoals gesteld in de woonvisie. Met de ontwikkeling worden verouderde, niet-energiezuinige woningen vervangen door nieuwe, duurzame woningen. Dit is in lijn met het speerpunt “Duurzaam wonen in Zeist” uit de woonvisie, waarbij de belangrijkste doelstelling is om in 2050 energieneutraal te zijn in Zeist en waarbij nieuwbouw geen energievraag mag toevoegen. Bij de bouw van sociale huurwoningen is dit lastiger te realiseren. Daarom richt nieuwbouw zich op het verminderen van het energieverbruik en wordt met corporaties onderzocht hoe nieuwbouw in de sociale sector zo goed mogelijk kan aansluiten op het beleid “Zeist Bouwt Duurzaam” (februari 2022). Er kan geconcludeerd worden dat het plan in lijn is met de ambities van de woonvisie.

3.3.3 Groenstructuurplan Het groenstructuurplan Groen (voor) Zeist schetst de hoofdlijnen van het beleid voor het openbaar groen binnen de bebouwde kom van de kernen van Zeist. Het is een kader voor beheer en onderhoud van het groen en het levert input vanuit het groen bij ruimtelijke of andere ontwikkelingen. Het is één van de toetsingskaders bij afwegingen tussen verschillende belangen. De gemeente zet in op het veiligstellen, koesteren en versterken van het groene karakter van Zeist, dat bestaat uit een rijkdom van samenstellende, kenmerkende groene structuren. Het groenstructuurplan vormt de basis voor een analyse van aanwezige groenwaarden voor aanvang van bepaalde ontwikkelingen. In de gemeente Zeist worden vijf structuurkenmerken onderscheiden. Navolgend worden ze in volgorde van belangrijkheid genoemd met een korte omschrijving van het beleidsdoel. 1.

2.

3. 4. 5.

Landschappelijke structuur en Ecologische Hoofdstructuur Zeist (EHZ): het herkenbaar houden van de verschillende landschapstypen, doorlopend tot in de directe woonomgeving van mensen, als drager van de EHZ, ook op privéterreinen. Het groene cultuurhistorische raamwerk: het koesteren, zichtbaar houden en versterken van de groene samenhang binnen het cultuurhistorisch raamwerk als geheel, inclusief laanpatronen en lopen van oude waterwegen. Het netwerk van lanen en wegen: inzetten op het netwerk van lanen (en wegen) als dragers van de groenstructuur en als beeldkenmerk van Zeist. Parken en plantsoenen: parken en plantsoenen moeten qua geschiedenis, beeld en gebruikswaarde de aandacht krijgen die ze verdienen De collage van kenmerkende groene karakters van de buurten in Zeist: deze collage moet worden gekoesterd, zichtbaar worden gehouden en versterkt, waarbij de vervlechting met de stedenbouwkundige karakteristieken en de rest van de groenstructuur kenmerkend is (en blijft).

Planspecifiek In toelichting paragraaf 3.3.7 wordt het plan getoetst aan de uitgangspunten van de Kadernota Griffensteijn. Hierin wordt beschreven dat de rooilijnen en bouwblokken gehandhaafd blijven, waardoor de groenstructuur niet verandert. Plantsoenen, bomen en blokhagen blijven behouden. Er kan geconcludeerd worden dat het plan in lijn is met het Groenstructuurplan.

3.3.4 Welstandsnota Bouwaanvragen kunnen uitsluitend aan welstandseisen worden getoetst, op grond van criteria zoals die zijn benoemd in de welstandsnota. De gemeenteraad heeft op 7 september 2010 de Welstandsnota 2010 vastgesteld. Bouwplannen die ter advisering aan de welstandscommissie worden voorgelegd, worden beoordeeld aan de hand van deze welstandsnota. De nota bevat loketcriteria, objectgerichte criteria en gebiedsgerichte criteria.

18

Loketcriteria zijn zo concreet dat een aspirant-bouwer als het ware aan het loket van de gemeente zelf al kan zien of zijn bouwplan daaraan voldoet. Loketcriteria mogen uitsluitend betrekking hebben op de plaatsing, de vorm, de maatvoering, het materiaalgebruik en de kleur van het bouwwerk. De objectgerichte zijn ingedeeld in richtlijnen voor beoordeling van kleine bouwplannen zoals aan- en bijgebouwen. De gebiedsgerichte criteria hebben betrekking op samenhangende stedenbouwkundige en architectonische eigenschappen. Een centrumgebied vraagt immers om een andere benadering dan een bedrijventerrein. Planspecifiek De welstandsnota geeft voor dit plangebied onder meer de volgende criteria: Algemeen

•

de bestaande gebouwde omgeving is het kwalitatieve referentiepunt voor ieder (vergunningplichtig) bouwwerk. Dat wil zeggen dat een bouwkundige toevoeging of verandering dient te passen binnen de bestaande stedenbouwkundige structuur, de typologie van gebouwen en de detaillering, kleur- en materiaalgebruik ervan. Relevant hierbij is of de omringende bebouwing ontworpen is als architectonische eenheid per bouwblok of een individuele uitstraling op pandniveau heeft.

Plaatsing

• •

hoofdgevels zijn georiënteerd op de openbare ruimte. bijgebouwen staan achter de achtergevellijn van het hoofdgebouw of beperkt naast het hoofdgebouw in de achterste zone ervan (B).

Massa en vorm

•

de identiteit van de individuele woning komt voort uit vormgeving, plasticiteit en detaillering van gevels en gevelopeningen;

•

aan- en uitbouwen zijn ondergeschikt aan het hoofdgebouw. Tevens passen deze in vorm en grootte bij de bestaande aan- en uitbouwen;

•

de hoofdvorm past binnen de oorspronkelijke parcellering. Dat wil zeggen dat hoogtes en breedtes overeenkomen met voorkomende maten van naastgelegen bebouwing;

•

de gevelopbouw is samenhangend en evenwichtig.

Detaillering, kleur- en materiaal

• •

gevels zijn opgetrokken in baksteen in aardetinten of stucwerk met een witte of crème kleur;

•

bestaande ornamentiek en specifieke detaillering worden bij verbouwingen gehandhaafd.

daken worden gedekt door rode of donkergrijze/ antracietkleurige pannen. Bij aaneengeschakelde woningen is sprake van een overeenkomstig kleurgebruik;

In toelichting paragraaf 3.3.7 komt de Kadernota Griffensteijn Zeist aan bod. In overleg met de gemeente Zeist zijn hierin uitgangspunten geformuleerd voor de stedenbouwkundige structuur en de beeldkwaliteit. De gemeente Zeist is voornemens de beeldkwaliteitsuitgangspunten uit de Kadernota Griffensteijn Zeist te borgen via de welstandsnota. De uitgangspunten ten aanzien van beeldkwaliteit kunnen vastgesteld worden als aanvullende gebiedsgerichte welstandscriteria, zoals bedoeld in hoofdstuk 9 van de welstandsnota. Het gaat daarbij om de volgende criteria:

•

De beeldkwaliteit grijpt terug op de stijl van architect Berghoef uit de jaren vijftig of is een eigentijdse architectuur met stijlkenmerken van de systeembouw.

19

• •

Eenvoudige volumes van 2 bouwlagen, plus een flauwe kap (geactualiseerd ten opzichte van de Kadernota); Er is duidelijk sprake van functionalisme vanuit waar verschillende doelgroepen leiden tot verschillende woningplattegronden;

• • •

De lineair opgebouwde rijen versterken de structuur van de woonstraten;

•

Gebruik van industriële materialen, (refererend naar) systeembouw, repeterende bouwkundige of architectonische middelen.

Hoofdzakelijk horizontale opbouw van de volumes; Met subtiele variatie in de strenge structuur (bijvoorbeeld afwijkende massa, situering of gevelopeningen) kan geleding worden aangebracht. De typering van de woning (starter, senior, ‘bebo’) zorgt eveneens voor variatie in de structuuropbouw. Ook de situering van voordeuren (opzij, geclusterd) zorgt voor een doorbreking van de strenge ritmiek;

3.3.5 Duurzaamheidsbeleid Het Rijk sluit aan bij de Europese doelstelling om te komen tot een 20 % reductie van de CO2-uitstoot in 2020 ten opzichte van 1990. In 2020 dient verder de bijdrage van duurzame energie 14 % van het totale energieverbruik te zijn. De gebouwde omgeving is goed voor 30 % van het totale energieverbruik in Nederland, heeft een groot besparingspotentieel en kan daardoor een belangrijke bijdrage leveren aan het realiseren van de bovengenoemde doelstellingen, ook op de langere termijn. Nederland in 2050 vrij van aardgas Op 7 december 2016 is de energieagenda gepubliceerd door minister Kamp. De agenda schetst het beleid na 2023 dat moet leiden tot een vrijwel CO2-neutrale economie in Nederland in 2050. De agenda beschrijft de overgang naar een gasloze maatschappij. Verwarming van huizen en kantoren zal worden overgenomen door duurzame energiebronnen en koken zal in de toekomst uitsluitend nog elektrisch gebeuren. De Wet Voortgang Energietransitie (Wet VET) schrijft voor dat nieuwbouw per 1 juli 2018 gasloos uitgevoerd dient te worden. Energie (BENG) De rijksoverheid stimuleert duurzaam bouwen vooral op het aspect energie. Sinds 1995 worden in het Bouwbesluit eisen gesteld ten aanzien van de energiezuinigheid van een gebouw. Tot 31 december 2020 wordt de energie-efficiëntie uitgedrukt in de Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC).

Hierbij werd gestreefd naar EPC = 0,0, waarbij een gebouw energieneutraal is. Vanaf 1 januari 2021 moeten alle gebouwen voldoen aan de eisen van Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG). Die eisen vervangen de EPC. MilieuPrestatie Gebouwen (MPG) De MilieuPrestatie Gebouwen (MPG) is een belangrijke maatstaf voor de duurzaamheid van een gebouw en is bij elke aanvraag voor een omgevingsvergunning verplicht. De MPG geeft aan wat de milieubelasting is van de materialen die in een gebouw worden toegepast. Het gaat hierbij om nieuwbouwwoningen en nieuwe kantoorgebouwen die groter zijn dan 100 m². Hoe lager de MPG, hoe duurzamer het materiaalgebruik. De gebruikte impact van de gebruikte materialen wordt in kaart gebracht aan de hand van productiewijze van de gebruikte bouwmaterialen, het transport, de levensduur van de materialen en de manier van afdanken. Vervolgens worden alle materialen bij elkaar opgeteld. Het resultaat van een dergelijke analyse wordt uitgedrukt in de zogenaamde ‘schaduwkosten’ van het materiaal. Hoe lager de schaduwkosten, hoe duurzamer het gekozen materiaaltype. Per 1 juli 2021 geldt een maximale totale schaduwprijs van 0,8€ / m² bvo. GPR Gebouw Een meetinstrument voor duurzame ontwikkeling en het benutten van het besparingspotentieel is GPR Gebouw.

GPR Gebouw is een manier om duurzaam bouwen te concretiseren en doet dit door een rapportcijfer te geven op vijf thema’s: Energie, Milieu, Gezondheid, Gebruikskwaliteit en Toekomstwaarde. Hierbij geldt, hoe hoger het cijfer, hoe duurzamer het gebouw. Door de GPR Gebouw in te vullen wordt meer nagedacht over duurzaamheid tijdens het ontwerpen en (ver)bouwen van gebouwen. GPR Gebouw kan ook gebruikt worden om bestaande woningen en gebouwen te verduurzamen. Na invoering van gegevens in GPR

20

Gebouw betreffende de woningen worden prestaties zichtbaar op de thema’s Energie, Milieu, Gezondheid, Gebruikskwaliteit en Toekomstwaarde. Brede Milieuvisie Zeist De wensen en ideeën op het gebied van milieu en duurzaamheid voor de gemeente Zeist staan beschreven in de Brede Milieuvisie, die op 4 oktober 2016 is vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Zeist. Met 'breed' wordt bedoeld dat het gaat om alle milieuthema’s die invloed hebben op de kwaliteit van de leefomgeving. De Brede Milieuvisie onderscheidt vier pijlers:

• •

Klimaat en energie: op weg naar een energieneutraal Zeist en de overgang van oude naar nieuwe, duurzame energie. Circulaire economie: handelen vanuit kringlopen, hergebruik, delen en gebruiken in plaats vanuit bezit.

•

Levend netwerk van natuur, landschap en cultuurhistorie: zorgen voor een met groen dooraderd Zeist.

•

Gezonde leefomgeving en kwaliteit van leven: inzetten voor een goede lucht- en waterkwaliteit, minder geluidshinder en een duurzame voedselvoorziening.

Routekaart naar een energieneutraal Zeist De gemeente Zeist heeft haar beleid rond klimaat, energie en duurzaam bouwen verwoord in de 'Routekaart naar een energieneutraal Zeist'. Onderdeel van het beleid is de ambitie dat de gemeente zo spoedig mogelijk energieneutraal is, uiterlijk in 2050. Dat betekent dat op het grondgebied van Zeist uiterlijk in 2050 evenveel energie duurzaam wordt opgewekt als aan energie wordt verbruikt. Uitgangspunt van de routekaart is dat nieuwbouw energieleverend en minimaal nul-op-de-meter is. Zeist bouwt duurzaam In februari 2022 is het duurzaamheidsbeleid van de gemeente Zeist aangescherpt. In dit document geeft de gemeente Zeist helderheid aan projectleiders, ontwikkelaars en overige partners over de eisen en ambities op het gebied van duurzaam bouwen bij nieuwbouw en renovaties. Dit bovenop de wettelijke verplichtingen en regelgeving. Per thema zijn in de navolgende tabel de eisen en verdergaande ambities van de gemeente weergegeven.

21

Planspecifiek De gemeentelijke eis om nieuw te bouwen woningen als 'energieleverend' uit te voeren is niet van toepassing op sociale woningbouw. Wel blijft dit, ook bij sociale woningbouw, nog steeds een gemeentelijke ambitie. Bij onderhavig project is het echter niet haalbaar gebleken de woningen als 'energieleverend' te realiseren. In navolgende tabel zijn de thema's, eisen en ambities uit Zeist bouwt duurzaam, met daarbij de uitwerking in voorliggend plan per thema, weergegeven. Thema Energie: woningbouw

Energie: utiliteit

Eisen

Ambities

•

Energieleverende woningen

•

Zoveel mogelijk zonnepanelen op het dak

•

Grotere projecten: GPR gemiddeld een 8,0

•

Energieneutraal op gebouwniveau

Uitwerking in plan De woningen voldoen aan de BENG-eisen en worden voorzien van PV-panelen en hoogwaardige isolatie.

Niet van toepassing, plan betreft woningbouw.

22

•

Zoveel mogelijk zonnepanelen op het dak

•

Grotere projecten: GPR gemiddeld een 8,0

Energie: renovaties, woningbouw en utiliteit

•

Geen nieuwe of grotere aardgasaansluitingen bij: ingrijpende renovatie waarbij ook de verwarmingsinstallati es wordt vervangen

Klimaatadaptati e

•

Geen aansluiting hemelwaterafvoer op riolering

•

Waterberging van minimaal 45 liter per m² bebouwd grondoppervlak

Groen en natuurinclusief bouwen

Circulair bouwen

Niet van toepassing, plan betreft woningbouw.

•

Tegengaan verdroging: bevorderen infiltratie en beperken verharding

•

Voorkomen hittestress: toepassen warmtewerende materialen en zonwering

Minimaal twee type voorzieningen voor vogels en/of vleermuizen

•

Zoveel mogelijk beplanting toepassen Gebruik natuurlijke erfafscheidingen

•

Behoud van waardevol groen

•

Toepassen verticaal groen

•

Aangescherpte MPG

•

Toepassen duurzaam

•

•

23

Hemelwater wordt niet afgevoerd via riolering, maar infiltreert ter plaatsen in de bodem. Om te voldoen aan de eis voor waterberging een HWA-stelsel aangelegd. Dit is nader uitgewerkt in toelichting paragraaf 4.8.3. Om hittestress te verminderen wordt een deel van de gevels voorzien van gevelbroeiing. Daarnaast wordt er zoveel mogelijk open verharding toegepast, met name in het achtererfgebied. Bovendien worden bewoners gestimuleerd hun tuin zo min mogelijk te bestraten. Om huismussen onderdak te kunnen bieden worden nestkasten en gevelbegroeiing aangebracht. De bomen in het plangebied blijven behouden. Deze

eisen

en

•

•

eis met 10% Toepassen secundaire of biobased materialen van minimaal 4% volume Grotere projecten: opstellen materialenpaspoort

•

• •

Duurzame bouwplaats

beton Maximaliseren toepassen hergebruikte materialen Vergroten van losmaakbaarheid Lange levensduur van materialen/bouwonder delen en vergroten kans herbruikbaarheid

• •

Beperken van afval Beperken vervoersbewegingen

•

Gebruik elektrische apparatuur en vervoer

ambities worden uitgewerkt bij de bouwkundige uitwerking van het plan. In ieder geval wordt gestreefd naar het gebruik van zoveel mogelijk duurzame materialen met minimale onderhoudsbehoefte . Dit wordt opgenomen in een nog op te stellen materialenpaspoort. Deze eisen en ambities worden uitgewerkt bij de bouwkundige uitwerking van het plan.

3.3.6 Klimaatbestendig Zeist Om ook in de toekomst prettig te kunnen wonen, werken en recreëren, wil de gemeente Zeist investeren in een klimaatbestendige inrichting. Hoe de gemeente dit wil bereiken is beschreven in de nota 'Klimaatbestendig Zeist: route naar een klimaatbestendige gemeente', die vastgesteld is door de gemeenteraad in januari 2021. De volgende thema's zijn voor de gemeente Zeist relevant bij een klimaatbestendige inrichting van de fysieke leefomgeving.

•

Wateroverlast: de gemeente wil voorkomen dat het water woningen binnenstroomt of voor verkeersopstoppingen op hoofdwegen zorgt. De ambitie is het hemelwater op te vangen daar waar het valt of waar het geen overlast veroorzaakt.

•

Hitte: er worden verschillende maatregelen getroffen om hitte terug te brengen, waaronder het realiseren van voldoende koele plekken en voldoende groen.

•

Droogte: de gemeente wil zoveel mogelijk hemelwater in de bodem infiltreren en zo een buffer opbouwen voor droge periodes.

•

Waterveiligheid: om een goede waterveiligheid te bewerkstelligen is het belangrijk dat gevoelige functies op de juiste plek worden gerealiseerd en er goede calamiteitenplannen zijn.

De gemeente Zeist heeft voor deze vier thema's uitgebreide doelen en ambities beschreven, met een doorlooptijd tot 2050. Door nu al slim maatregelen mee te koppelen kan er in veel gevallen voor gezorgd worden dat een klimaatadaptieve inrichting bereikt wordt zonder dat dit hoge kosten met zich meebrengt. Planspecifiek In toelichting paragraaf 3.2.1 komen de thema's op het gebied van klimaatadaptief bouwen aan bod. Hieruit blijkt dat er op het gebied van tegengaan van droogte en hitte maatregelen worden getroffen. Zo wordt het hemelwater dat op de daken van en op verharding bij de woningen valt wordt in de bodem geïnfiltreerd. Tevens is beoogd gevelbegroeiing op de kopgevels te plaatsen, wat zorgt voor waterretentie en verkoeling. Om inzichtelijk te maken dat er een sprake is van een goede waterveiligheid en of er wateroverlast ontstaat in geval van zware regenbuien zijn modelmatige berekeningen nodig. In het kader van de aanvraag omgevingsvergunning zullen deze berekeningen uitgevoerd worden.

24

Er kan geconcludeerd worden dat er bij het initiatief voldoende rekening wordt gehouden met de ambities van de gemeente Zeist op het gebied van klimaatadaptief bouwen.

3.3.7 Kadernota Griffensteijn Zeist Om een helder vertrekpunt te hebben voor de vernieuwing van een deel van de sociale huurwoningen van Woongoed Zeist in de wijk Griffensteijn is de Kadernota Griffensteijn Zeist (versie 8, d.d. 5 mei 2021) opgesteld. Deze kadernota heeft betrekking op de herontwikkeling van 90 woningen aan de Jacoba van Beierenlaan en de Ridderschapslaan. Met 'een helder vertrekpunt' wordt bedoeld dat de uitgangspunten duidelijk zijn, zodat de betrokken partijen de uitgangspunten eenduidig interpreteren. De uitgangspunten in de kadernota hebben betrekking op het beoogde bouwprogramma en op de stedenbouwkundige en beeldkwalitatieve aspecten van de herstructurering. Dat houdt in dat er kaders zijn opgenomen die gaan over het aantal woningen, de situering van de gebouwen, op de profielen van de openbare ruimte, op de wijze waarop het parkeren wordt opgelost, op de bouwmassa en op de verschijningsvorm van gebouwen. In overleg met de gemeente Zeist zijn uitgangspunten geformuleerd voor de stedenbouwkundige structuur en de beeldkwaliteit. Navolgend staan per thema de relevante stedenbouwkundige en beeldkwalitatieve uitgangspunten weergegeven. a.

Stedenbouw 1. Planstructuur: de structuur van Griffensteijn blijft door de herstructurering ongewijzigd. 2. Stratenpatroon: het stratenpatroon van het plangebied blijft ongewijzigd. Wel zijn er enkele kleine aanpassingen nodig voor het parkeren. 3. Bouwblok en rooilijnen: de ruime groenstrook aan de voorzijde van de woningen wordt als cultuurhistorisch waardevol gezien. Behoud is daarmee wenselijk. Echter heeft het gemeentebestuur de vraag gesteld of het mogelijk is het woningaantal te vergroten, wat alleen mogelijk is als er afgeweken wordt van de huidige rooilijnen. 4. Ridderschapslaan 1 t/m 19 oneven: vanuit het oogpunt van verdichting, een grotere variatie aan woningtypen en een betere parkeersituatie is het wenselijk om het blokje te slopen. De rooilijn kan dan plaatselijk naar voren worden geschoven, waardoor ruimte ontstaat voor een parkeerhof. De rooilijn aan de Jacoba van Beierenlaan blijft dan gehandhaafd. 5. Bouwhoogte: er is gekozen voor een bebouwing in twee bouwlagen. 6. Parkeren en verkeer: i. Parkeren: eventuele extra woningen (>90) moeten worden gerealiseerd uitgaande van de gemeentelijke parkeernorm van 1,7 pp/woning. Het is echter de verwachting dat toekomstige bewoners genoeg hebben aan een norm van 1,3 pp/woning.

Voor alle extra woningen (>90) wordt 0,4 parkeerplaats per woningen gereserveerd om in de toekomst bij hoge parkeerdruk toch aan de norm van 1,7 pp/woning te voldoen. De reservering van de parkeerplaatsen vindt plaats op de parkeerterreinen achter de woningen, omdat het bestaande aantal parkeerplaatsen langs de straat wordt behouden. Haakse parkeerplaatsen langs de openbare weg passen immers niet in de kenmerkende Griffensteijnse straatprofielen. ii. Verkeer: de verkeersstructuur van de bestaande straten blijft in de herstructurering ongewijzigd. 7. Groenstructuur: in geval de rooilijnen en bouwblokken blijven gehandhaafd, verandert er niets aan de groenstructuur. Alleen in het geval van de verdichtingsopgave is het nuttig om de huidige profielen, rooilijnen en groeninrichting te heroverwegen. In dat geval wordt bekeken hoe de openbare groenstroken kunnen worden behouden en waar mogelijk kan worden versterkt. De uitgangspunten zijn dan: i. het huidige profiel van de straat met langsparkeerplaatsen gehandhaafd blijft; ii. het karakter van een rechte straat met groen in plantsoenstroken behouden blijft;

25

iii. iv. v. vi. vii. viii.

b.

c.

de rooilijnen, die in de huidige situatie variëren van 3,6-8,2 meter worden teruggebracht naar circa 3 tot 7 meter; als de ruimte dit toelaat kan er plaatselijk een bredere groene ruimte worden geïntroduceerd; bestaande bomen in goede of zeer goede staat worden zoveel mogelijk behouden; het groene karakter kan worden versterkt met laanbomen, solitaire bomen of boomgroepen; de nu aanwezige blokhagen langs de noordzijde van de Jacoba van Beierenlaan worden verwijderd; voor de inrichting van de openbare ruimte zal een inrichtingsplan worden opgesteld, waarin de uitwerking van groen, verharding en detaillering van paden naar voordeuren wordt opgenomen.

Beeldkwaliteit 1. Relatie met de rest van Griffensteijn: de beeldkwaliteit grijpt terug op de stijl van architect Berghoef uit de jaren vijftig of is een eigentijdse architectuur met stijlkenmerken van de systeembouw. 2. Sociale woningbouw in een villa-achtige setting: Woongoed Zeist past de maatstaven van tegenwoordig toe door met de huidige bouwmethoden sociale woningbouw te realiseren. Wel zijn er parallellen in de sociale en architectonische opgave waar de oorspronkelijke architecten voor stonden: i. eenvoudige volumes van 2 en 3 bouwlagen, bij voorkeur plat afgedekt (vanuit efficiency en kostenoverweging); ii. er is duidelijk sprake van functionalisme vanuit waar verschillende doelgroepen leiden tot verschillende woningplattegronden; iii. de lineair opgebouwde rijen versterken de structuur van de woonstraten; iv. hoofdzakelijk horizontale opbouw van de volumes; v. met subtiele variatie in de strenge structuur (bijvoorbeeld afwijkende massa, situering of gevelopeningen) kan geleding worden aangebracht. De typering van de woning (starter, senior, ‘bebo’) zorgt eveneens voor variatie in de structuuropbouw. Ook de situering van voordeuren (opzij, geclusterd) zorgt voor een doorbreking van de strenge ritmiek; vi. gebruik van industriële materialen, (refererend naar) systeembouw, repeterende bouwkundige of architectonische middelen. Duurzaamheid en energie 1.